TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del
Offentligt

UfR ONLINE

U.2002.1152Ø

tidig arbejdsplads tæt på forretningen Ullerichs Konfektion på Frede-

riksborggade 26.

I den anledning blev der foretaget en ekspropriationsforretning den

6. november 1996. Der blev indgået forlig, hvorefter sagsøgeren skulle

betale 10.000 kr. til den daværende ejer af forretningen for ulemper

som følge af anlægget, herunder udgifter til ændret skiltning, informa-

tion af kunder m.v. Spørgsmålet om erstatning for omsætningsnedgang

blev udsat, jf. ekspropriationsproceslovens § 18.

Søren Westhausen erhvervede forretningen og indtrådte i lejemålet

med virkning fra den 1. august 1997.

Sagsøgte begærede spørgsmålet om erstatning for omsætningstab

behandlet af Ekspropriationskommissionen, der den 26. marts 1999

afsagde kendelse i sagen.

Sagsøgte indbragte Ekspropriationskommissionens

1153

kendelse af 26. marts 1999 for Taksationskommissionen.

Af Taksationskommissionens kendelse af 4. juni 1999 fremgår blandt

andet:

». . .

Ullerichs Konfektion v/Søren Westhausen har som bruger (lejer) af

et samlet etageareal på 727 m2 i forhuset til ovennævnte ejendom be-

liggende Frederiksborggade 26, 1360 København K, ønsket efterprøvet

den erstatning, der ved kendelse af 26. marts 1999 er fastsat af Ekspro-

priationskommissionen i henhold til Ørestadsloven i anledning af an-

lægsarbejderne i forbindelse med etableringen af en metrostation i

Frederiksborggade (Ørestadsbanen).

I sagens behandling for Taksationskommissionen har deltaget . . .

I begyndelsen af 1998 har anlægsmyndigheden etableret en midlerti-

dig arbejdsplads ud for forretningen i Frederiksborggade, som er af-

spærret for gennemkørende trafik i anlægsperioden, der efter de indtil

nu foreliggende oplysninger ventes at strække sig til et tidspunkt i 1.

halvår 2001. Ud for ejendommen er arbejdspladsen placeret i gadeare-

alet i en afstand af ca. 8 m fra ejendommen og omgivet af et 2,5 m højt

plankeværk. Arbejdspladsen medfører ændrede adgangsforhold for

forretningen, således at gående og kørende adgang til ejendommens

facade mod Frederiksborggade (forretningens indgang) i anlægsperio-

den kun kan ske i retning til og fra Rømersgade.

...

Ekspropriationskommissionens kendelse:

Ekspropriationskommissionen har bestemt, at der ikke tilkendes

brugeren erstatning for omsætningsnedgang eller forringelse af lejemå-

let i anlægsperioden.

For samtlige tab og ulemper i forbindelse med etableringen af mid-

lertidig arbejdsplads til anlæg af en Metrostation i Frederiksborggade,

herunder navnlig øgede udgifter til markedsføring m.v. i anlægsperio-

den, der forudsættes afsluttet senest i første halvår 2001, ydes brugeren

en erstatning på 75.000 kr. . . .

Med hensyn til Ekspropriationskommissionens overvejelser og afgø-

relse henvises nærmere til . . ., hvoraf blandt andet fremgår, at baggrun-

den for den skønsmæssigt fastsatte erstatning på 75.000 kr. er, at for-

retningen i en forholdsvis lang periode vil være gemt væk på grund af

hegnet omkring arbejdspladsen.

...

Brugeren, Søren Westhausen, forklarede, at han overtog forretningen

i sommeren 1997, hvor arbejdspladsen ud for forretningen ikke var

etableret, hvilket skete i begyndelsen af 1998. Kunder, der kommer

fra området omkring Nørreport station, kan ikke benytte fortovet på

den nordlige side af Frederiksborggade, hvor forretningen er beliggende.

Det sydlige fortov blev spærret i sommeren 1998 fra Linnesgade til

Rømersgade, hvor de gående blev henvist til passage via Grønttorvet

igennem arealet med salgsboder. Dette areal er vanskeligt fremkomme-

ligt med ujævn brostensbelægning og ofte med store vandsamlinger.

På grund af plankeværket, der afgrænser arbejdsområdet, er forretningen

side 1

Forretnings omsætningsnedgang som følge af metrobyggeri

skulle erstattes.

Erstatning uden for kontraktforhold 111.2, 21.1 og 22.1 - Veje og vand

1.1.

Forretning F, der var beliggende op til område, hvor der udførtes an-

lægsarbejder til metrostation, kunne påvise omsætningsnedgang, som

i det væsentlige måtte tilskrives arbejdet. Anført, at selv om F med

forretningssted centralt i København måtte være forberedt på, at der

ville kunne foregå ganske omfattende offentlige arbejder, uden at F

ville være berettiget til erstatning herfor, fandtes arbejdet med metro-

en, der i området ved forretningen var planlagt til at vare ca. 2 år,

men hvis varighed nu skønnedes at blive omkring 4 år, både med

hensyn til intensitet og varighed at gå ud over, hvad F var forpligtet

til at tåle. Ørestadsselskabet I/S var herefter erstatningspligtig over

for F. Der sås ikke at være grundlag for at begrænse erstatningsansva-

ret efter vejlovens § 69, stk. 2, bestemmelsens analogi eller princip-

perne i bestemmelsen.

Ø.L.D. 27. februar 2002 i 8. afd. nr. B-3754-99

(Ulla Langholz, Arne Brandt, Helle Hastrup (kst.)).

Ørestadsselskabet I/S (adv. Hanne Mølbeck, København)

mod

Ullerichs Konfektion v/Søren Westhausen (adv. Jens Ole Korch, Kø-

benhavn).

Under denne sag har sagsøgeren, Ørestadsselskabet I/S, påstået

sagsøgte, Ullerichs Konfektion v/Søren Westhausen, tilpligtet at betale

i alt kr. 1.344.783,89 med tillæg af sædvanlig procesrente af kr.

479.317,07 fra sagens anlæg den 24. december 1999, af kr. 105.411,00

fra den 31. december 1999, af kr. 105.411,00 fra den 6. april 2000, af

kr. 105.424,00 fra den 7. juli 2000, af kr. 105.411,00 fra den 10. oktober

2000, af kr. 114.997,82 fra den 10. januar 2001, af kr. 109.604,00 fra

den 8. april 2001, af kr. 109.604,00 fra den 3. juli 2001 og af kr.

109.604,00 fra den 6. oktober 2001, alt til betaling sker.

Sagsøgeren har endvidere påstået sagsøgte tilpligtet at anerkende, at

beløb, der i henhold til Taksationskommissionen for Sjællands (Øre-

stadsbanen m.v.) kendelse af 4. juni 1999 udbetales til sagsøgte efter

den 6. oktober 2001, skal tilbagebetales til sagsøger med tillæg af

sædvanlig procesrente fra udbetalingstidspunktet, og til betaling sker.

Sagsøgte har over for sagsøgers betalingspåstand principalt påstået

frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et af retten fastsat

mindre beløb end påstået.

Over for sagsøgers anerkendelsespåstand har sagsøgte påstået stad-

fæstelse af Taksationskommissionens kendelse, således at sagsøgte

frifindes for sagsøgers anerkendelsespåstand.

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren er forpligtet til at erstatte

et omsætningstab, som sagsøgtes forretning angiveligt har lidt som

følge af sagsøgerens anlægsarbejder i forbindelse med anlæg af en

metro med metrostation ved Nørreport tæt ved sagsøgtes forretning.

Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

Sagsøgeren, Ørestadsselskabet I/S, er stiftet i henhold til lov nr. 477

af 24. juni 1992 om Ørestaden m.v. og ejes af Københavns Kommune

og staten. Sagsøgeren kan efter lovens § 3, stk. 1, anlægge en letbane,

Ørestadsbanen, fra Ørestaden til Nørreport Station. Som en del af

projektet skal der anlægges en metrostation i Frederiksborggade ved

Nørreport Station, og der blev i denne forbindelse etableret en midler-

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 135: MFU spm. om ministeren vil kommentere artiklen Letbanebyggeri koster butikken: Ingen erstatning, når vejarbejde gør det svært at drive forretning på dr.dk 19. november 2018, til transport-, bygnings- og boligministeren

UfR ONLINE

blevet usynlig i gadebilledet, og da de fleste kunder kommer fra Nør-

report station, medfører de vanskelige adgangsforhold, at kunderne

holdes væk fra forretningen.

Ved indgåelsen af lejekontrakterne stolede brugeren på, at arbejdet

ville være afsluttet i år 2000, som oplyst i Ørestadsselskabets materiale.

Siden 1996 er omsætningen halveret, og situationen forværredes, da

arbejdspladsen blev etableret ud for forretningen i 1998, og det sydlige

fortov blev nedlagt. Forsinkelsen med arbejdet gør situationen nærmest

håbløs, da den svigtende indtjening gør det umuligt at betale den må-

nedlige husleje med den følge, at forretningen næppe vil kunne overle-

ve, indtil metrostationen ved Nørreport åbner. Brugeren anså det i øvrigt

for tvivlsomt, om forretningen i givet fald ville få fordele heraf, da

stationsanlægget er vendt imod byen. Allerede før anlægget lå forret-

ningen tæt ved det trafikale knudepunkt, Nørreport station med både

S-tog, regionaltog og med mange buslinjer lige forbi foretningen.

Metrolinien er således ikke nødvendig for forretningen.

Anlægsmyndigheden ved advokat Jens Auken gjorde for Taksations-

kommissionen gældende, at der ikke foretages noget ekspropriativt

indgreb over for brugeren, og adgangen til offentlig vej ændres ikke.

Advokat Jens Auken henviste til bestemmelsen i vejlovens § 69, stk.

2, som han citerede, da den udtrykkeligt afskærer fra, at der ydes erstat-

ning under de foreliggende forhold, hvor forretningens direkte adgang

til offentlig vej ikke ændres, og hvor der fortsat er uændrede adgangs-

forhold for kunder, der til fods kommer fra krydset Nørre Farimagsga-

de/Frederiksborggade ad det nordlige fortov.

...

Taksationskommissionens bemærkninger:

Taksationskommissionen drøftede sagen med særlig vægt på de

principielle spørgsmål om adgangsforholdene og ulemper i forbindelse

med anlægsarbejdet. Kommissionen fandt i den forbindelse, at man

med hensyntagen til den allerede konstaterede langvarige periode, hvor

arbejdspladsen vil være etableret ud for forretningen, ikke kan stille

brugeren i den ugunstige situation at skulle vente med en afgørelse,

indtil der er sikker viden om arbejdets afslutning.

Taksationskommissionens afgørelse træffes i henhold til Ørestadslo-

ven, lov om fremgangsmåden vedrørende ekspropriation af fast ejen-

dom, lov om offentlige veje og almindelige retsgrundsætninger

1154

(naboretsregler), ligesom grundlovens § 73, stk. 1, 3. pkt., indgår i det

retlige grundlag.

Hvad angår

adgangsforholdene

ændres der som nævnt i Ekspropria-

tionskommissionens kendelse ikke i forretningens direkte adgang til

offentlig vej. Ifølge bemærkningerne til vejloven forudsætter fornøden

vejadgang, at forholdene er teknisk egnede til, hvad der er nødvendigt

for forretningens udnyttelse, og der er ikke fornøden adgang, hvis æn-

dret udformning af forholdene medfører driftsulemper for en virksom-

hed på ejendommen.

Taksationskommissionen er opmærksom på, at der efter formulerin-

gen af vejlovens § 69, stk. 2, gælder begrænsninger i ejeres/brugeres

adgang til erstatning for indgreb, der foretages af vejmyndighederne

(vejbestyrelserne), idet der ifølge lovteksten for eksempel ikke skal

tages hensyn til, at ændrede adgangsforhold helt eller delvis afskærer

en ejendom fra den hidtidige kundekreds. Efter ekspropriationspraksis

ydes der ikke erstatning, hvis vejbestyrelsen for eksempel beslutter, at

en vej bliver gågade eller fremtidig bliver blind eller forsynes med

midterrabat. Beliggenhed ved offentlig vej giver ikke en ret til at kræve

uændrede adgangsforhold. Forretningsejendomme må tåle vejbestyrel-

sernes dispositioner, så længe arbejderne ikke går ud over, hvad nabo-

ejendommene må forvente det pågældende sted.

Lov om offentlige veje regulerer forholdene vedrørende offentlige

veje og definerer vejmyndighederne, som er Vejdirektoratet under

Trafikministeriet, amtsrådene og kommunerne. Råden over offentlige

U.2002.1152Ø

veje kræver vejbestyrelsens samtykke, og når dette er givet, udføres

arbejdet på bygherrens ansvar og bekostning.

Spørgsmålet om adgangsforholdene til og råden over offentlige veje

er behandlet af professor, dr.jr. W.E. von Eyben i »Dansk Miljøret«,

bind IV, side 221ff. Her anføres, at hvis andre myndigheder end vejbe-

styrelsen gør indgreb i adgangsrettighederne, må der betales erstatning

herfor, uden at de strenge begrænsninger for adgang til erstatning, der

gælder for vejbestyrelsens indgreb, finder anvendelse. Brugeres ad-

gangsret er også beskyttet under midlertidige afbrydelser under arbejdet

på en offentlig vej eller i denne, for eksempel ved nedlægning af led-

ninger, og der skal sikres bedst mulige forhold for for eksempel kunder

til en forretning.

Hvis eksempelvis telefonselskaber eller fjernvarmeværker får tilla-

delse til at nedlægge ledninger eller foretage andre foranstaltninger i

vej, skal arbejdet udføres med størst mulig hensyntagen til naboer.

Ifølge Dansk Miljøret kan der stilles større krav til disse andre anlægs-

myndigheder end til vejbestyrelsen. Hvis en forretning afskæres på

særlig hårdhændet måde fra kontakt med omverdenen, foreligger ikke

fornøden adgang, og der må betales erstatning herfor. Omvendt ydes

der ikke erstatning for kortvarige afskæringer, der ikke overstiger tåle-

grænsen.

Efter Taksationskommissionens opfattelse går man videre, end det

har været hensigten med vejlovens § 69, stk. 2, eller hvad denne lovbe-

stemmelse hjemler ret til, hvis man uden videre anvender princippet i

bestemmelsen på indgreb, der foretages af andre myndigheder end

vejbestyrelsen. Dette gælder i særlig grad for anlægsmyndigheden i

den foreliggende sag, hvor der udføres et anlægsarbejde, der efter an-

lægsmyndighedens egne repræsentanters forklaring for Taksationskom-

missionen er ganske usammenligneligt med alle andre arbejder, der

udføres på eller i offentlige veje.

Taksationskommissionen er vidende om, at princippet i vejlovens §

69, stk. 2, i ekspropriationspraksis anvendes til fordel for DSB/Bane-

styrelsen i forbindelse med arbejder til sikring af vejes niveauoverkørs-

ler over jernbaner. Sikkerhedshensyn også for vejtrafikken ligger til

grund for disse arbejder, hvilket taler for, at bestemmelsen i disse til-

fælde bringes i anvendelse, jf. vejlovens kapitel 7.

Taksationskommissionen er bekendt med, at Københavns Kommune

har afkrævet afgift af Ørestadsselskabets entreprenør for benyttelsen

af gadearealet, og ser dette som yderligere understregning af, at vej-

lovens § 69, stk. 2, ikke kommer til anvendelse på forholdet, som der-

imod må afgøres efter almindelige retsgrundsætninger om naboretsfor-

hold.

Ved den af anlægsmyndigheden valgte afgrænsning af arbejdspladsen,

som ikke mindst er foretaget for at beskytte denne og det kostbare

materiel, har man - som også nævnt af Ekspropriationskommissionen

- gemt forretningen væk, endda i en lang periode. Ved sædvanlige vej-

og ledningsarbejder opstår nok ulemper i form af opgravninger, afspær-

ringer o.lign., men der etableres typisk midlertidige fortove og etableres

adgang over udgravningerne ved planker o.lign. for at afhjælpe ulem-

perne. Normalt strækker disse arbejder sig over kortvarige perioder.

Taksationskommissionen henviser til højesteretsdommen i sagen

UfR 1976, side 86, hvor der tilkendtes erstatning for et indgreb foretaget

af en vejbestyrelse. Højesteret tilkendte her erstatning for væsentlig

omsætningsnedgang under hensyn til de omfattende og indgribende

vejarbejder, som havde påført nogle forretninger, der havde uændret

direkte adgang til offentlig vej, helt ekstraordinære ulemper ved van-

skeliggørelse af adgangen til forretningerne, navnlig som følge af ar-

bejdets forsinkelse i ca. 1 år. Nævnes kan også højesteretsdommen i

sagen UfR 1933, side 644, om hævning af gaden Vesterbro i Ålborg

forbi en købmandsforretning.

Konklusion om adgangsforholdene:

Taksationskommissionen finder,

at forretningen er afskåret fra kontakt

1155

side 2

UfR ONLINE

med omverdenen på særdeles hårdhændet måde med betydelige drifts-

ulemper til følge. Kommissionen har herved også taget i betragtning,

at adgangen fra området omkring Nørreport station, hvorfra forretnin-

gens kunder især kommer, i en lang periode er betydeligt besværliggjort.

Det nordlige fortov er afspærret, og det sydlige fortov ophører mellem

Linnesgade og Rømersgade. I stedet for et midlertidigt fortov henvises

de gående til vanskeligt fremkommelige forhold på Grønttorvet, hvad

Taksationskommissionen må anse for en særdeles uhensigtsmæssig

passage.

Kommissionen finder, at der som anført i Dansk Miljøret må stilles

større krav til Ørestadsselskabet I/S end til en vejbestyrelse. Sådanne

krav er med den hårdhændede afskæring af forretningens kontakt med

området omkring Nørreport station og med den massive afspærring

med plankeværk ikke opfyldt.

For fuldstændighedens skyld bemærkes, at hvis vejbestyrelsen efter

arbejdets færdiggørelse åbner Frederiksborggade som gågade, giver

dette som anført af Ekspropriationskommissionen ikke grundlag for

erstatning til de heraf berørte. Men dette ville netop være en beslutning,

der i givet fald træffes af vejbestyrelsen, som efter praksis ville sikre

gode forhold for de gående og sikre, at gaden ville få en attraktiv ud-

formning, således som tilfældet har været for gågader, der er etableret

i København og andre byer. Især bemærkes, at der i forbindelse med

sådanne arbejder - bortset fra eventuelle kortvarige perioder - ikke vil

være tale om naboulemper af væsentlig art og derfor ikke grundlag for

erstatning efter naboretlige principper.

Med hensyn til spørgsmålet om

ulemper og gener i forbindelse med

anlægsarbejdet

må der som nævnt i Ekspropriationskommissionens

kendelse i bymæssig bebyggelse kunne forventes at foregå omfattende

anlægsarbejder i form af vejombygning, etablering af ledningsanlæg

og byggeri. Ved bedømmelsen af ulempernes og genernes betydning

må der lægges vægt på arbejdernes omfang, varighed og karakter.

Taksationskommissionen kan tilslutte sig, at den af Ekspropriations-

kommissionen nævnte periode på godt 3 år, hvor arbejdspladsen vil

være etableret ud for forretningen, må siges at være langvarig.

Taksationskommissionen finder imidlertid, at den i forbindelse med

tunnelarbejdet og bygningen af metrostationen etablerede arbejdsplads

både i omfang, varighed og karakter er så omfattende, indgribende og

ekstraordinær, at forholdet går væsentligt ud over, hvad man må for-

vente at skulle tåle på et sted som dette. Anlægsarbejdet kan ikke

sammenlignes med de ovennævnte typer af vej- og ledningsarbejder,

hvilket også over for Taksationskommissionen blev bekræftet af en

repræsentant for anlægsmyndigheden. Han oplyste yderligere, at arbej-

det ville blive mere forsinket og få længere varighed end de nu forud-

satte 3 år. Der havde vist sig revner i fundamenterne på ejendomme i

nærheden som et udslag af grundvandssænkning forårsaget af borear-

bejdet, som derfor måtte indstilles, indtil fundamenterne var sikret.

Dette betød, at færdiggørelsen af arbejdet kunne frygtes udskudt i

yderligere mindst 1 år til medio 2002.

Professor, dr.jur. H. Ussing anfører i UfR 1947, afdeling B, side 281,

at når en virksomhed medfører ulemper for omliggende ejendomme,

der går ud over, hvad der efter forholdene er det normale, bør den som

regel svare erstatning, selv om virksomheden på grund af sin samfunds-

mæssige værdi er retmæssig og ikke kan kræves ændret.

Konklusion om ulemper og gener:

Taksationskommissionen finder,

at forretningen påføres helt ekstraordinære ulemper og gener, som går

langt ud over, hvad man kunne forvente på stedet, og at tålegrænsen

er overskredet, især på grund af den langvarige periode, hvor arbejds-

pladsen vil være etableret ud for forretningen, og navnlig da anlægspe-

rioden efter det under sagen oplyste kan ventes væsentlig forlænget

som følge af yderligere forsinkelse med arbejdets færdiggørelse. Uanset

at man ikke lægger anlægsmyndigheden dette til last, må Ørestadssel-

skabet I/S betale erstatning til naboer for disse ulemper og gener.

...

U.2002.1152Ø

Taksationskommissionens kendelse:

På baggrund af alt foreliggende må det lægges til grundt at de

nævnte ulemper og gener fra det ekstraordinære og langvarige anlægs-

arbejde overskrider tålegrænsen efter naboretlige regler og har medført

den væsentlige omsætningsnedgang for forretningen, som fremgår af

det fremlagte regnskabsmateriale. Under disse forhold findes brugeren

at have krav på erstatning fra Ørestadsselskabet I/S for disse ulemper,

ikke mindst som følge af arbejdets forsinkelse. Uanset at der ikke er

påvist fejl eller forsømmelser fra Ørestadsselskabets side, må selskabet

som anlægsmyndighed, der får sit projekt gennemført, bære ansvaret

for anlægsarbejdet og betale de direkte og indirekte omkostninger

herved.

Taksationskommissionen tilkender derfor brugeren erstatning dog

med hensyntagen til, at brugeren i denne sag fortsætter driften af for-

retningen. Taksationskommissionen fastsætter en erstatning, der i

princippet dækker halvdelen af brugerens nettohusleje for det samlede

areal på 727 m2 i henhold til lejekontrakterne af januar 1998.

Erstatningsspørgsmålet vil herefter være at afgøre således:

For samtlige tab og ulemper i perioden fra sommeren 1998 til den

31. maj 1999 i forbindelse med etableringen af midlertidig arbejdsplads

til anlæg af en Metrostation i

1156

Frederiksborggade ydes der straks brugeren en skønsmæssigt fastsat

erstatning på 300.000 kr.

For juni måned 1999 refunderes nettolejebeløbet uden renter med

halvdelen af den betalte leje i henhold til lejekontrakterne mod indsen-

delse af dokumentation for betalingen til . . .

...

I erstatning for samtlige tab og ulemper for perioden efter den 1. juli

1999 refunderes halvdelen af brugerens nettolejeudgifter i henhold til

lejekontrakterne kvartalsvis bagud og uden renter mod indsendelse af

dokumentation til . . .

...

Med denne erstatning bortfalder udbetalingen af 2. og 3. rate af den

erstatning på i alt 75.000 kr., som af Ekspropriationskommissionen er

tillagt brugeren for tab og ulemper . . .

Refusionen ydes, så længe forholdene omkring forretningen ikke

ændres væsentligt. Dette spørgsmål kan af begge parter tages op når

som helst.

. . .«

Sagsøgte har under sagen fremlagt regnskabsmateriale, hvoraf

fremgår følgende regnskabstal for forretningens drift fra 1992-2000:

Nettoomsætning i 1992: 7.212.000 kr.

Resultat før renter 179.000 kr.

Nettoomsætning i 1993: 7.700.323 kr.

Resultat før renter 801.083 kr.

Nettoomsætning i 1994: 8.180.397 kr.

Resultat før renter 965.971 kr.

Nettoomsætning i 1995: 7.010.030 kr.

Resultat før renter 99.388 kr.

Nettoomsætning i 1996: 6.752.149 kr.

Resultat før renter 601.359 kr.

Nettoomsætning i 1997 i et halvt år: 3.563.564 kr.

Resultat før renter 679.838 kr.

Nettoomsætning i 1998: 4.445.931 kr.

Resultat før renter 290.458 kr.

Nettoomsætning i 1999: 3.131.851 kr.

Resultat før renter - 461.215 kr. (heri indgår erstatningsbeløb på

582.602 kr. fra sagsøgeren).

Nettoomsætning i 2000: 2.227.893 kr.

Resultat før renter - 669.889 kr. (heri indgår erstatningsbeløb på

431.244 kr. fra sagsøgeren).

Forklaringer:

side 3

UfR ONLINE

Der er under sagen afgivet partsforklaring af sagsøgte, Søren West-

hausen, og vidneforklaring af Morten Krebs, der som landinspektør er

ansat i Cowi, Rådgivende Ingeniører A/S, der er rådgiver for Ørestads-

selskabet I/S.

Søren Westhausen

har forklaret blandt andet, at han har handlet med

damefrakker gennem en årrække. Forretningen var meget kendt inden

for branchen. Forretningen var startet i 1937, og sælgerne havde drevet

den siden begyndelsen af 1950'erne. Sagsøgte havde ved købet kend-

skab til metroen. Der var etableret en metro-arbejdsplads ved Linnes-

gade, men det syntes at være så langt væk, at sagsøgte ikke forestillede

sig, at den kunne genere. Han havde ikke været bekendt med, at arbejds-

pladsen skulle gøres større, således at den nåede helt hen til hans for-

retning. Han havde forestillet sig, at arbejdet med metroen ville vare

til år 2000, og han var indstillet på at tage risikoen herved, idet der var

tale om en overskuelig tidshorisont. Budgettet så fornuftigt ud, og selv

med en moderat nedgang over et år kunne det bære igennem. Forret-

ningen blev købt til markedsprisen.

Omsætningen i januar måned efter overtagelsen var på 800.000 kr.

På det tidspunkt, hvor metro-arbejdspladsen blev udvidet og hans for-

retning spærret inde, faldt omsætningen imidlertid drastisk. I år forven-

ter han en omsætning på 2 millioner kroner, hvilket er et fald til under

en tredjedel. Det er udelukkende stamkunder, han har levet af de senere

år. Da han overtog forretningen, var der 4 ansatte, mens han i dag driver

forretningen alene med en ansat deltidsdame. Han arbejder 9 timer

dagligt i 6 dage om ugen.

Før etableringen af metro-arbejdspladsen kunne kunderne køre med

bus eller bil lige til forretningen, hvilket ikke længere kan lade sig gøre,

og forretningen kan ikke ses fra Nørreport. Hans kundekreds er typisk

kvinder mellem 50 og 95 år. Mange tror, at forretningen er lukket.

Foran forretningen har der været skurvogne i tre etager, og der har

været gener i form af røg, støj og møg. I sommerperioden har de ikke

kunnet have åbne vinduer. Der har været kørsel hele tiden med store

arbejdsredskaber, og arbejdet har blandt andet bestået i støbe- og arme-

ringsarbejde fra tidlig morgen til sen aften og i perioder også om lørda-

gen. Der var 8 meter fra forretningens facade til hegnet på 2�½ meter,

der har omgivet arbejdspladsen. Der har ikke været arbejdet på stykket

mellem forretningen og hegnet bortset fra opgravning af nogle træer.

Der har heller ikke været opsat noget på forretningens facade. Man har

kunnet gå forbi forretningen og rundt om hjørnet til Linnesgade og ad

den vej komme til Nørreport, men denne vej har dog også i perioder

været spærret af. Halvdelen af arbejdspladsen blev i oktober 2001

nedlagt. Der er imidlertid stadig kun passage til Nørreport på den

modsatte side af Frederiksborggade, og kunderne skal fra Nørreport-

siden stadig hele vejen rundt om Grønttorvet for at komme hen til for-

retningen.

Morten Krebs

har forklaret blandt andet, at han er landinspektør, og

at han siden 1996 har været ansat i Cowi Rådgivende Ingeniører A/S.

Arbejdet omkring metroen ved Nørreport har været delt op i forskellige

faser. Man begyndte i februar 1997 med at spærre Frederiksborggade

for kørende trafik ved Linnesgade.

1157

Arbejdspladsen dækkede på dette tidspunkt ikke forretningen. I juni

1997 begyndte de egentlige udgravninger, og arbejdspladsen blev ud-

videt til at omfatte en del af Israels Plads. Der var fortsat ikke arbejde

foran forretningen. Fra begyndelsen af 1998 strakte arbejdspladsen sig

over et område hen foran forretningen. Der var fortsat udgravninger i

området, og der blev kørt jord væk fra byggepladsen. Der var etableret

en skurby, og der skete varelevering til byggepladsen. Umiddelbart

foran forretningen blev der fældet nogle træer. I august 1998 gik byg-

geriet ind i den næste fase, hvor der blev støbt, bygget, formet og

bundet jern. Der skete ingen ændring umiddelbart ved forretningen. I

november 2001 er arbejdet nået så langt, at arbejdspladsen er blevet

reduceret. Hegnet foran forretningen er således skiftet ud med et lettere

U.2002.1152Ø

hegn, og arealet er ved at blive reetableret. Fremover skal der være

gående færdsel, cyklister og busser på strækningen. Der har i hele

forløbet løbende været dialog med naboerne til byggepladsen. Afspær-

ringen og skiltningen ved arbejdspladsen er sket blandt andet for at

forhindre, at uvedkommende kom ind på arbejdspladsen. Passagen

mellem Linnesgade og Frederiksborggade har været lukket tre gange

a 3-5 uger.

Det er nu målet, at metroen åbner i oktober 2002. De første planer

gik ud på, at metroen skulle åbne den 31. december 1999. Forsinkelsen

er blandt andet forårsaget af praktiske problemer, herunder at nabobyg-

ningerne begyndte at sætte sig på grund af borearbejdet.

Københavns Kommune har opkrævet betaling for selskabets brug af

offentlig vej, men Ørestaden har indtil videre afvist kravet.

De forretninger, der har fået erstatning i form af betaling af en del

af huslejen, har været berørt på en mere indgribende måde end

sagsøgtes forretning. Således har f.eks. både Blockbuster og Stof 2000

været udsat for mere direkte indgreb i form af flytning af døre og af-

skærmning af facade. Det samme gælder Lauritz Christensens antikvi-

tetsforretning.

Procedure:

Sagsøgeren

har til støtte for sine påstande anført, at Taksationskom-

missionens kendelse er i strid med praksis, hvorefter man i bymæssig

bebyggelse på et sted som det foreliggende må være forberedt på, at

der også over ganske lange perioder vil foregå omfattende bygge- og

anlægsarbejder, som vil indebære besværliggørelse af adgangsforhold

og medføre gener i form af støj og anden forurening, hvorfor der ikke

i sådanne tilfælde ydes erstatning for omsætningstab.

Der har ved sagsøgtes forretning under hele forløbet været fri passage

for gående. Forretningen har ikke været i direkte kontakt med anlægs-

arbejdet, idet der har været 8 meter mellem forretningen og hegnet til

arbejdspladsen. Der har på intet tidspunkt været foretaget indgreb i

forretningen såsom opbrydning af døre eller tildækning af facaden.

Generne for forretningen har alene bestået i, at den har været gemt

væk, og at kunderne har måttet gå en omvej for at komme til forretnin-

gen.

Om ansvarsgrunndlaget har sagsøgeren anført, at der ikke er tale om

ekspropriation, idet der ikke er foretaget et direkte indgreb i forretnin-

gen. Ørestadsselskabet må sidestilles med en offentlig myndighed og

kan derfor endvidere påberåbe sig vejlovens § 69, stk. 2, der begrænser

et eventuelt erstatningsansvar. Sagsøgeren kan i hvert fald påberåbe

sig principperne i bestemmelsen, idet sagsøgeren i sin virksomhed, der

er baseret på lovgivning, varetager almene trafikale hensyn, hvilket

også er anerkendt i teori og praksis. Det er i den forbindelse uden be-

tydning, om sagsøgeren skal betale for sin benyttelse af offentlig vej.

Der har i hele perioden været fornøden vejadgang til forretningen, og

der ydes efter praksis kun erstatning efter vejlovens § 69, stk. 2, eller

principperne heri, hvis der har været tale om driftsulemper, hvilket ikke

er tilfældet i den foreliggende sag. Hertil kommer, at vejlovens § 69,

stk. 2, omhandler situationer, som er varige. Senest i betænkning nr.

1391 fra 2000, afgivet af Trafikministeriets Ekspertudvalg, har udvalget

ikke fundet anledning til at foreslå øgede erstatningsmuligheder i an-

ledning af tab af kundekreds i forbindelse med ændrede adgangsforhold.

Sagsøgte er endvidere ikke berettiget til erstatning i medfør af naboret-

lige regler, idet anlægsarbejderne for så vidt angår omfang og varighed

ikke har medført gener og ulemper, som går ud over, hvad man ved en

forretning med den omhandlede beliggenhed må tåle. Adgang til lys,

luft og synlighed er heller ikke efter naboretlige regler et retsbeskyttet

gode.

Sagsøgte har endvidere ikke dokumenteret, at der er årsagssammen-

hæng mellem nedgangen i driftsresultatet og etableringen af metro-ar-

bejdspladsen. Hvis det imidlertid lægges til grund, at der er årsagssam-

menhæng, skal sagsøgte alene have erstatning for den del af generne,

der overstiger den »naboretlige tålegrænse«. Det må endvidere tillægges

side 4

UfR ONLINE

betydning, at sagsøgte var bekendt med forholdene, da han købte for-

retningen.

Sagsøgte

har til støtte for sine påstande anført, at adgangsvejen til

forretningen i perioden har været vanskelig, at forretningen i forbindelse

med etableringen af arbejdspladsen blev usynlig, og at der har været

sådanne gener i form af larm og støv, at det har holdt kunderne væk.

Generne har allerede strakt sig over meget lang tid, og den endelige

færdiggørelse af projektet er nu udskudt til år 2002. Ekspropriations-

kommissionen har i sin afgørelse om, at forretningen var berettiget til

et beløb til markedsføring, herved accepteret, at forretningen på en

meget hårdhændet måde er blevet fjernet fra gadebilledet, hvilket har

medført tab af

1158

kundekredsen. Det fremgår af regnskaberne, hvilken indflydelse dette

har haft på forretningens driftresultat.

Sagsøgte har endvidere anført, at vejlovens § 69, stk. 2, ikke finder

anvendelse på den foreliggende sag. Erstatning i anledning af gennem-

førelse af metro-projektet er reguleret i § 16 i lov om Ørestaden, og

der er ikke heri fastsat nogen begrænsninger i erstatningsansvaret,

herunder ikke henvist til begrænsningen i vejlovens § 69, stk. 2. Vej-

myndighederne er forpligtet til f.eks. at sørge for, at ejere af fast ejen-

dom har adgang til offentlig vej, og der består ikke et tilsvarende for-

hold mellem ejere af fast ejendom og andre end vejmyndighederne.

Det påhviler således ikke nogen at sørge for, at alle har adgang til jer-

nbane eller lignende. Vejlovens § 69, stk. 2, finder heller ikke anven-

delse analogt. Hverken bestemmelsens ordlyd eller formål eller en

sammenligning mellem vejmyndighedernes og Ørestadens opgaver

fører til, at bestemmelsen bør anvendes analogt i den foreliggende sag.

Man kan således ikke sammenligne vejmyndighederne med et delvist

privat interessentskab eller et gratis vejnet med et brugerbetalt jernba-

nenet. Af de samme grunde bør principperne i vejlovens § 69, stk. 2,

heller ikke anvendes i sagen.

Sagsøgte har endvidere anført, at det herefter er regelen, at der uden

begrænsning skal ydes erstatning, hvilket også er anerkendt i litteratu-

ren. Det er uden betydning, om generne består i, at døre er flyttet, og

vinduer er blændet, eller om forretningen på anden måde er generet,

herunder helt gemt væk i gadebilledet. Det må også tillægges betydning,

at kommunen rent faktisk har krævet betaling for sagsøgerens benyttelse

af offentlig vej mod at få dispositionsretten til vejarealet ud for

sagsøgtes forretning i flere år. Sagsøgte var ikke bekendt med omfanget

af generne, da han købte forretningen, men det er uden betydning, da

sagsøgte ved købet indtrådte i de tidligere ejeres rettigheder og pligter.

Det er helt afgørende, at generne, som sagsøgte efter de oprindelige

planer indstillede sig på ville vare i ca. 2 år, nu er udstrakt til mindst

4 år, hvorved det er blevet et spørgsmål om overlevelse for sagsøgte,

og hvorved anlægsarbejderne har påført sagsøgte gener og ulemper,

der går ud over, hvad man ved en forretning med den omhandlede be-

liggenhed må tåle.

Landsretten skal udtale:

Efter de afgivne forklaringer sammenholdt med det foreliggende foto-

materiale finder landsretten det ubetænkeligt at lægge til grund, at den

af sagsøgte konstaterede omsætningsnedgang siden anlægsarbejdets

påbegyndelse i det væsentlige skyldes dette arbejde.

Selv om sagsøgte med forretningssted centralt i København må være

forberedt på, at der vil kunne foregå ganske omfattende offentlige ar-

bejder, uden at sagsøgte vil være berettiget til erstatning herfor, findes

arbejdet med metroen, der i området ved sagsøgtes forretning var

planlagt til at vare cirka 2 år, men hvis varighed nu skønnes at blive

omkring 4 år, både med hensyn til intensitet og varighed at gå ud over,

hvad sagsøgte er forpligtet til at tåle. Sagsøgeren er herefter erstatnings-

pligtig over for sagsøgte.

U.2002.1152Ø

§ 69 i lov om offentlige veje finder anvendelse ved nye vejanlæg og

ved ombygning af bestående veje. Etableringen af den arbejdsplads,

som har forårsaget ulemperne for sagsøgte, findes ikke at være omfattet

af bestemmelsens ordlyd, og der er ikke i lov om Ørestaden § 16 henvist

til denne bestemmelse, men alene til ekspropriationsloven, hvorfor der

ikke i medfør af vejlovens § 69, stk. 2, ses at være grundlag for at be-

grænse erstatningsansvaret. Bestemmelsens analogi eller principperne

i bestemmelsen kan heller ikke føre til en sådan begrænsning.

Herefter tages sagsøgtes påstande til følge, således at sagsøgte i det

hele frifindes.

side 5