SOU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 160: Spm. om ministeren på baggrund af sagen om store huslejestigninger på det kommunale plejecenter Frihavnen i Vorbasse og de generelle spørgsmål, sagen som helhed rejser i forhold til praksis i den almene boligsektor, vil indhente en redegørelse om kommunens syn på sagen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Social-, Indenrigs- og Børneudvalget 2018-19 (1. samling)
SOU Alm.del
Offentligt

Byrådet 06-03-2018

O - Klage over huslejestigning

Sagsnr.:

17/17081

Anledning

I forbindelse med, at beboerne på afdelingsmødet på Plejecentret Frihavnen, Vorbasse den 20. september

2017 afviste budgettet for 2018, er der den 17. oktober 2017 fremsendt en klage over huslejestigningen. Kla-

gen og godkendelse af budgettet behandles i denne sag.

Den tekniske chef, en jurist fra forvaltningen samt en repræsentant fra Dinesen og Partnere A/S vil deltage i

behandlingen af sagen.

Indstilling

Social- og Sundhedsdirektøren indstiller, at Voksenudvalget overfor Økonomiudvalg og Byråd

anbefaler:



At klagen afvises.



At budgettet godkendes.

Beskrivelse af sagen

Lejefastsættelsen

I forbindelse med afdelingsmødet den 20. september 2017 fremsatte administrationen vedlagte budgetfor-

slag, der indebærer en gennemsnitlig huslejestigning på 158,29 kr./m2 (brutto), således at gennemsnitslejen

stiger fra 713,55 kr./m2 til 912,24 kr./m2, hvilket gennemsnitligt svarer til en stigning på 22,18 %.

Det bemærkes, at beregningsforslaget i vedlagte budget (som er udleveret til borgerne) ikke er retvisende,

hvorfor administrationen har fået udarbejdet en nøjagtig beregning af Dinesen og Partnere A/S, der ligeledes

er vedlagt som et excel-ark.

Årsagen til den samlede huslejestigning er – foruden generelle prisstigninger:

at administrationen er blevet opmærksom på, at boligstørrelsen på Plejecenteret Frihavnen ikke har været

opgjort efter gældende regler (hvilket både medfører forhøjelser og nedsættelser på de enkelte lejemål),

at afdelingen har oparbejdet et underskud ( der er historisk opkrævet for lidt i leje),

at der er foretaget en ombygning for at forbedre adgangsforholdene og anvendelsen af lifte på plejehjemmet,

at der er sket en samling af de tidligere lån på ejendommen med henblik på at udligne lejeforskellen mellem

boligerne.

For at give et indtryk af fordelingen af den samlede huslejestigning, kan den månedlige lejestigning for et le-

jemål på 84 m2 (tidligere ca. 94 m2) beregnes til følgende:



Regulering for manglende huslejestigninger

Forbedring af lejligheder (badeværelser mv.)

Forbedringer af gangarealer

Andre reguleringer – prisstigninger mv.

Forbedring af lifte

I alt

228 kr./ mdr.

75 kr./ mdr.

525 kr./mdr.

267 kr./mdr.

51 kr./mdr.

1.146 kr./mdr.

Det skal understreges, at ovenstående alene er et eksempel, der er beregnet ud fra gennemsnitsbetragtnin-

ger.

Huslejestigningen i det ovenstående er på bruttohuslejen, dvs., at stigningen tager udgangspunkt i, at bebo-

eren ikke får boligsikring. Der henvises til vedlagte bilag fra Dinesen og Partnere A/S over de enkelte brutto-

huslejestigninger pr. 1. januar 2018.

Nettohuslejestigningen vil afhænge af beboernes indkomstforhold. Folkepensionister, som alene oppebære

folkepension vil i de fleste tilfælde få en reduktion i deres nettohusleje, mens beboere, som ikke er berettiget

SOU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 160: Spm. om ministeren på baggrund af sagen om store huslejestigninger på det kommunale plejecenter Frihavnen i Vorbasse og de generelle spørgsmål, sagen som helhed rejser i forhold til praksis i den almene boligsektor, vil indhente en redegørelse om kommunens syn på sagen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Byrådet 06-03-2018

til boligstøtte, i alle tilfælde vil få en huslejestigning, da netto huslejen i deres situation er lig med bruttohus-

lejen.

Det ovenfor nævnte bilag viser nettohuslejer før og efter den foreslåede husleje- og arealregulering med en

årlig indkomst på henholdsvis 150.000 kr. og 300.000 kr. Afhængigt af den konkrete beboers indtægtsgrund-

lag kan varslingen indebærer en lejenedsættelse.

Om selve lovgrundlaget for lejemålene bemærkes det indledningsvist, at boligerne er omfattet af lov om al-

mene boliger og lov om leje af almene boliger, samt de bekendtgørelser, der følger af disse love.

Lejen er som følge heraf fastsat efter det såkaldte balancelejeprincip, der i sin enkelthed indebærer, at hus-

lejen fastsættes efter de faktiske udgifter, at der både på kort sigt og på langt sigt skal være balance mellem

indtægter (leje) og udgifter.

Kommunen har ikke uden lovhjemmel mulighed for at give støtte til driften af almene ældreboliger, da disse

ejendomme skal følge hvile-i-sig-selv-princippet.

I det følgende beskrives de forskellige elementer i huslejestigningen nærmere.

Regulering for manglende huslejestigninger

Indledningsvis bemærkes det, at administrationen af Plejecenteret Frihavnen tidligere er foretaget af Lejerbo

indtil den 31. december 2016. Der er i perioden oparbejdet et større underskud = en ubalance, som de nu-

værende lejere skal betale i form af en lejeforhøjelse.

Afviklingen af underskud for kommunale ældreboliger er reguleret i 1. punktum i § 66, stk. 3, jf. § 68 i be-

kendtgørelse af nr. 2013 af den 16. december 2013 (Driftsbekendtgørelsen), der har hjemmel i Lov om alme-

ne boliger. Denne udtaler:

§ 66, stk. 3.

Eventuelle underfinansieringer skal budgetteres afviklet over højst 10 år.

Som det fremgår af budgettet, bliver der afviklet årligt 54.000 kr. for tidligere års underfinansiering. Ud fra de

oplysninger, som Billund Kommune har modtaget fra Lejerbo, så er afviklingen af underskuddet sket ud fra

den maksimale periode, dvs. med 10 år.

Der er ikke yderligere dispensationsmuligheder for afviklingen af underskuddet, og der skal være balance

mellem indtægter og udgifter på kort og lang sigt. Der er således ingen mulighed for at regulere dette for-

hold.

Forbedringer af lejligheder og gangarealer

I forbindelse med vedtagelsen af Masterplanen blev det besluttet, at lejlighederne og gangarealet skulle for-

bedres. Den nærmere beskrivelse af arbejderne fremgår af vedlagte bilag, der ligeledes beskriver de histori-

ske forhold.

Det bemærkes, at alt håndværksmæssigt arbejde på en udlejningsejendom enten kan kategoriseres som

vedligeholdelses- eller forbedringsarbejde. I modsætning til en privatudlejningsejendom er der ikke noget af-

kast, og udgiften for lejeren udgør alene kapitaludgiften, hvorfor sondringen ikke har den store praktiske be-

tydning, da lejerne skal betale for deres andel af udgiften.

For så vidt angår gangarealerne bemærkes det, at der er foretaget en sædvanlig fordeling af udgifterne mel-

lem servicearealet og beboerne. Udgiften er således fordelt 50/50 mellem boligdel og serviceareal.

Der henvises til vedlagte notat fra BDO vedrørende fordelingen vedrørende fordeling af udgiften.

Det bemærkes i øvrigt, at Social- og Sundhedsudvalget den 5. december 2017 har vedtaget, at der skal

etableres nye lifte som erstatning for de eksisterende. Teknisk Forvaltning har budgetteret med en udgift på

350.000 kr. excl. moms, hvor servicedelen og beboerdelen deler udgiften efter samme model som ovenstå-

Byrådet 06-03-2018

ende (50/50 mellem boligdel og serviceareal) Disse udgifter og den deraf følgende påvirkning af huslejen er

ikke indregnet i budgettet og dermed i de kommende huslejestigninger.

Det er Teknisk Forvaltnings opfattelse, at huslejen vil stige ca. 50 kr./mdr./lejlighed som følge af de nye lifte.

Der henvises til indstillingen vedrørende anlægsudgiften for udskiftning/renovering af løfteplatformen for

yderligere oplysninger.

Andre reguleringer – prisstigninger mv.

Under posten ”andre reguleringer” er der sket korrektion af areal, nedlæggelse af bolig, samling af

gældspost samt almindelige prisstigninger.

Administrationen er blevet opmærksom på, at der har været nogle fejlopmålinger af boligernes areal. Disse

er blevet korrigeret samtidig med, at der er sket en forskydning af arealerne mellem bolig- og servicedelen

som følge af, at en bolig er blevet nedlagt. Der henvises til bilaget vedrørende brutto- og nettohuslejestignin-

gen for den nærmere korrektionen af arealet for de enkelte lejligheder.

For så vidt angår nedlæggelsen af boligen skal det understreges, at stigningen i lejeniveauet ikke skyldes de

faktiske udgifter til håndværkere m.m. for nedlæggelsen af boligen, da disse udgifter belastes af servicearea-

let. Dvs., at kommunen betaler disse udgifter.

Stigningen skyldes, at der er færre bolig-m2 til at bære andelen af fællesarealer, hvorfor de enkelte lejere

skal betale mere.

Administrationen har forespurgt boligstyrelsen om nedlæggelsen og betydningen for huslejefastsættelsen.

Boligstyrelsen har bekræftet, at boligerne kan nedlægges uden, at dette indebærer en lejeforhøjelse, dog

skal beboerne tåle, at fordelingsnøglen ændres, hvorved der kan forekomme en lejeforhøjelse. Der henvises

til vedlagte brev af 19. december 2017.

Der er ingen mulighed for at regulere dette forhold, da en kommune er forpligtet til at korrigere fejl, når de

konstateres, og der ikke er tvivl om disse.

Der har tidligere været optaget lån til at finansiere udbygningen af plejehjemmet, hvilket har belastet boliger-

ne i forskellig grad. Disse lån er nu samlet, hvorfor samtlige boliger bærer udgiften hertil.

Derudover skal huslejen reguleres med de almindelige prisstigninger. Dette sker hvert år.

Klagen

På vegne af beboerne har Frihavnens Bruger- og Pårørenderåd påklaget lejestigningen, idet de generelt fin-

der, at den er voldsom og uanstændig.

Der henvises konkret til, at ombygningen ikke er en forbedring, men nærmere er en rettelse af en arkitekto-

nisk fejl, at de nuværende beboere hænger på den tidligere underfinansiering, at der er forvirring om Billund

Kommunes rolle, at ordentlighed for dem vil være at:



Billund kommune tager ansvar for at have bygget et plejehjem med dårlig planløsning.

der findes en ordning, således at nuværende beboere i Boligforeningen Frihavnen, ikke skal betale

den gæld, som foreningen har oparbejdet længe før de flyttede ind.

Billund kommune hører på beboerne, når de absolut ikke ser de nye lange gangarealer som ”forbed-

ring af lejeboligen”.

Billund kommune/Boligforeningen Frihavnen prøver at se hele forløbet udefra og imødekommer vo-

res frustrationer over hele forløbet og den ringe information vi har oplevet.

Byrådet 06-03-2018



Billund kommune imødekommer vores klage med handling, så den voldsomme huslejestigning for

Frihavnens beboere, bliver betydelig mindre. Huslejen kunne f.eks. stige gradvis med 5% pr år.

Der henvises i øvrigt til vedlagte brev af 17. oktober 2017 fra Frihavnens Bruger- og Pårørenderåd.

Nedenfor fremgår administrationens kommentar til klagen.

Ombygningen m.v.

Lejerne skal alene afholde udgiften til beboelsesdelen af plejehjemmet, herunder en andel af de områder,

der både anvendes af servicearealet og beboerne. Dette gælder som nævnt, uanset om arbejderne kan ka-

tegoriseres som forbedringer eller vedligeholdelse.

Administrationen har anvendt den sædvanlige fordelingsmetode hvor udgiften fordeles 50/50 til hhv. bolig og

serviceareal, da både personale og beboere anvender gangarealet. Der henvises i den sammenhæng til

BDO´s notat af den 13. december 2017.

Det er ikke muligt for kommunen at påtage sig et ansvar for en ejendom, der måske/måske ikke var opført

hensigtsmæssigt, men dog lovligt på opførelsestidspunktet. Det vil være at betragte som støtte til enkeltper-

soner uden lovhjemmel.

Efterslæb

Som nævnt i det ovenstående, så skal lejen være i balance, hvilket kommer de nuværende lejere til skade,

da de tidligere lejere i princippet har haft en for billig husleje. Af den grund er det i øvrigt vigtigt at få et så ret-

visende budget godkendt, så de fremtidige lejere ikke skal betale for underfinansieringen.

Det er administrationens opfattelse, at der ikke er hjemmel til at se bort fra efterslæbet med en alternativ ord-

ning.

Mulighed for mindre lejestigning

Administrationen har ikke fundet en mulighed for at lempe huslejestigningen.

Det bemærkes for en god ordens skyld, at nedsættelse af lejen efter driftsbekendtgørelsens § 43, stk. 6 ikke

forekommer anvendelig, da lejen ikke overstiger den sædvanlige leje for tilsvarende lejemål.

Der henvises til vedlagte bilag vedrørende huslejeniveauer for ældreboligerne (de øvrige ældreboliger kan

imødese en huslejestigning som følge af den vedtagne masterplan). Til sammenligning kan oplyses, at den

gennemsnitlige husleje for plejeboliger i Varde Kommune er på 946,66 kr./m2 med et spænd mellem 791

kr./m2 og 1.212 kr./m2.

En nedsættelse af lejen vil under alle omstændigheder kræve Landsbyggefondens godkendelse.

Advokatfirmaet Holst ved advokat Henrik Christian Strand har ligeledes foretaget en vurdering af mulighe-

derne, og i mail af 3. januar 2018 vurderes det, at der næppe er mulighed for at undgå en huslejestigning.

Der henvises til Landsbyggefonden med henblik på at få midler til udbedringen af elevatorerne under henvis-

ning til at udgiften hertil er større end et sædvanligt vedligeholdelsesarbejde.

Landsbyggefonden har telefonisk oplyst, at der næppe er mulighed for at opnå støtte, da arbejdet vil blive

betragtet som værende en bagatel i henhold til § 2, stk. 3 i Regulativ om støtte fra Landsbyggefonden,

hvoraf det fremgår, at arbejdet skal udgøre mindst 10 % af bygningsværdien.

På den baggrund er det administrationens anbefaling, at klagen afvises, og budgettet godkendes. Det be-

mærkes, at kommunalbestyrelsen efter gældende lovgivning er forpligtet til at godkende budgettet for ældre-

boligerne.

Lovgrundlag

Lov almene boliger, og lov om leje af almene boliger samt bekendtgørelser udstedt i medfør heraf.

Byrådet 06-03-2018

Beslutning Voksenudvalget den 19-02-2018

Et flertal bestående af Venstre, Socialdemokratiet og Radikale Venstre indstiller budgettet på følgende områ-

der til godkendelse:



Regulering for manglende huslejestigninger.



Forbedring af lejligheder (badeværelser m.v.)



Andre reguleringer, prisstigninger m.v.



Forbedring af lifte.

Udvalget anmoder endvidere administrationen om at bede Boligstyrelsen og Revisionen om at tilkendegive,

hvorvidt den nye rampe/fordelingsgang kan betragtes som værende alene et serviceareal.

Når svar foreligger genoptages denne del af sagen snarest herefter.

Henning Madsen, Dansk Folkeparti kan ikke støtte indstillingen og ønsker i stedet:



At stillingtagen til den samlede sag afventer svar fra Revisionen og Boligstyrelsen.



At kommunen påtager sig ansvar for et efter Henning Madsen’s opfattelse manglende tilsyn.

Udvalget anmoder endvidere administrationen om at undersøge, om der er plads til en lovlig installation af

nye lifte, der er forenelige med beboernes behov. Beboerne inddrages i overvejelserne.

Beslutning Økonomiudvalget den 28-02-2018

Anbefales godkendt, idet 5 stemte for (E, Kurt Jensen og V) og 1 imod (O). Arne Spangfort Christensen und-

lod at tage stilling.

Beslutning Byrådet den 06-03-2018

Godkendt, idet

19 stemte for (A ÷ Arne Spangfort Christensen, V ÷ Jørn Poulsen, B og E),

4 imod (C og O) og

2 undlod at stemme (Jørn Poulsen og Arne Spangfort Christensen).

BILAG:

1623856

1647268

1647288

1634300

1634289

Åben

1111-0 Frihavnen Vorbasse - budget 2018 - 1111-0 Frihavnen,

Vorbasse - budget 2018.

Regneark - 180119 Specifikke lejlighedsarealer og huslejer mv -

Vorbasse

Notat vedr. om- og tilbygning Frihavnen

Notat vedr. arealfordeling

Vejledende udtalelse på henvendelse om nedlæggelse af en kom-

munalt ejet almen plejebolig (002).pdf - Vejledende udtalelse på

henvendelse om nedlæggelse af en kommunalt ejet almen pleje-

bolig (002).pdf

Klage - Huslejestigninger Frihavnen.docx

Takster 2017 - 2018

Advokatvurdering

(181308/17)

(17136/18)

(17156/18)

(4409/18)

(4398/18)

(H)

1604293

1635462

1634207

Åben

(162265/17)

(5532/18)

(4316/18)

(H)