ERU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 113: Oversendelse af Deloittes rapport Analyse af bestillerveje, relationer og eventuelle interessesammenfald i formidlingen og udarbejdelsen af tilstandsrapporter i huseftersynsordningen, fra erhvervsministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2018-19 (1. samling)
ERU Alm.del Bilag 113
Offentligt

Analyse af bestillerveje, relationer og

eventuelle interessesammenfald i

formidlingen og udarbejdelsen af

tilstandsrapporter i huseftersynsordningen

Rapport

27. september 2018

ERU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 113: Oversendelse af Deloittes rapport Analyse af bestillerveje, relationer og eventuelle interessesammenfald i formidlingen og udarbejdelsen af tilstandsrapporter i huseftersynsordningen, fra erhvervsministeren

Forord

Deloitte har for Sikkerhedsstyrelsen fra juni til september 2018

gennemført

Analyse af bestillerveje, relationer og eventuelle

interessesammenfald i formidlingen og udarbejdelsen af

tilstandsrapporter i huseftersynsordningen.

Deloitte har været

assisteret af Operate, der har gennemført fokusgruppeinterview med

forbrugere.

Resultater af analysen er undervejs drøftet med en styregruppe hos

Sikkerhedsstyrelsen bestående af ledere og medarbejdere fra

Sikkerhedsstyrelsen. Analysens resultater, konklusioner og

anbefalinger er alene Deloittes ansvar.

Senior manager Claus Frelle-Petersen, Deloitte (e-mail:

([email protected], tlf.: 30936762) og partner Carsten

Jørgensen, Deloitte (e-mail:

[email protected],

tlf.:

25240044) er kontaktpersoner i relation til analysen.

Indholdsfortegnelse

Side

1. Introduktion, sammenfattende vurdering og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudviklingen for tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes konsekvenser for ordningen

Bilag

1. Introduktion, sammenfattende

vurdering og anbefalinger

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.1 Introduktion

Ordningen er en succes, men der rejses jævnlig kritik af ordningen, senest i foråret

2018.

Tilstandsrapporten er

–

som den ene af to rapporter i

huseftersynsordningen sammen med elrapporten

–

vigtig for de over

50.000 bolighandler med enfamiliehuse og sommerhuse i Danmark.

Rapporten hjælper sælger (og ejendomsmægler) med at deklarere boligen

i markedet. Rapporten hjælper køber med at kende boligens fejl og

mangler, når køber står foran at skulle foretage en meget stor investering.

For sælger og køber giver tilstandsrapporten et grundlag at forhandle en

pris ud fra.

Tilstandsrapporten er også forudsætningen for, at der kan tegnes en

ejerskifteforsikring for de fejl, der ikke er konstateret i tilstandsrapporten,

men som kan være i boligen. Dermed friholder ordningen køber mod at stå

med omkostninger ved ikkekendte fejl og mangler, der var i boligen på

overdragelsestidspunktet. Sælger slipper for risikoen for at blive ansvars-

pådraget for fejl og mangler ved boligen mange år efter bolighandlen,

sådan som det var tilfældet før huseftersynsordningens indførelse.

Ordningen må betegnes som en succes, men også en succes, der

forudsætter en høj grad af tillid til ordningen. Den anvendes ved stort set

samtlige handler med enfamiliehuse i dag, og den har også medvirket til at

skabe en branche af stadig mere professionelle bygningssagkyndige.

Antallet af fejlbehæftede rapporter er faldet.

Uvildigheden er kernen i ordningen

–

og har krævet løbende

skærpelser i lovgivningen

Kernen i huseftersynsordningen er uvildigheden hos den bygningssag-

kyndige, der udarbejder tilstandsrapporten. Det er den uvildige vurdering

af ejendommen, der er købers og sælgers garanti for, at tilstandsrapporten

giver et retvisende billede af bygningens tilstand.

I håndsbogen for beskikkede bygningssagkyndige fremgår det således:

”Den

bygningssagkyndige skal fungere som en neutral og uafhængig part, der

vurderer ejendommens bygninger. Det er derfor vigtigt, at den bygningssag-

kyndige giver en objektiv beskrivelse af de forhold, som er undersøgt. Den

bygningssagkyndige skal derfor være uvildig i den enkelte sag og være uafhængig

af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig.”

Kilde: Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige, side 9

Over tid er der netop foretaget ændringer i ordningen, blandt andet af

bestillervejene, for at sikre uvildigheden og i sidste ende tilliden til

ordningen. Således blev ejendomsmæglernes mulighed for at bestille en

tilstandsrapport forbudt i 2006 efter påstande om, at der blev udarbejdet

såkaldt lyserøde rapporter.

I stedet er det nu muligt som sælger enten via ejendomsmægleren at bede

et forsikringsselskab

–

via forsikringsbestillervejen

–

indhente en

tilstandsrapport eller selv

–

via den direkte bestillervej

–

indhente en.

Den seneste kritik af ordningen handler igen om bl.a. uvildigheden

Der har dog jævnligt været rejst kritik af ordningen

–

også siden

ændringen af bestillervejen i 2006. Senest i foråret 2018 er der rejst kritik

af ordningen i dagspressen.

Der er især rejst kritik af forsikringsselskabernes rolle og påvirkning af de

bygningssagkyndige i bestillervejen gennem forsikringsselskaber. Det er

fremgået af udtalelser i pressen, at de bygningssagkyndige, der arbejder

for forsikringsselskaber, skulle anvende brede formuleringer i tilstands-

rapporter, og at de bygningssagkyndige i de faste samarbejder med

forsikringsselskaberne skoles i at anvende formuleringer, så forsikrings-

selskaber kan indføje forbehold i ejerskifteforsikringerne og derfor friholdes

for at dække skader.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.1 Introduktion

Den offentlige kritik af ordningen er baggrund for analysen af bestillervejene.

Det har endvidere været fremhævet af repræsentanter fra de mindre

bygningssagkyndige, at der skulle være monopollignende tilstande i

branchen, fordi en betydelig del af rapporterne bestilles via forsikrings-

selskaberne, der vælger at arbejde med nogle få udvalgte bygnings-

sagkyndigvirksomheder og holde de mindre ude af forsikrings-

bestillervejen.

Som et udtryk for det tætte samarbejde mellem forsikringsselskaber og

udvalgte bygningssagkyndigvirksomheder er det også kommet frem, at der

udarbejdes såkaldte skyggerapporter, hvor der uden sælgers vidende

indsamles yderligere oplysninger til brug for forsikringsselskabet.

Analyseopdraget

Udsagnene i pressen fra markedsaktører og andre interessenter indeholder

anklager om, at de bygningssagkyndige ikke handler uvildigt, og at de de

facto bryder loven, de er underlagt som beskikkede bygningssagkyndige,

og at der ikke er fri konkurrence på markedet.

Erfaringsmæssigt har sådan negativ omtale af ordningen i offentligheden

stor betydning for tilliden til ordningen. Dette er baggrunden for, at

Sikkerhedsstyrelsen har anmodet Deloitte i samarbejde med Operate om

at foretage en grundig analyse af bestillervejene med henblik på at

undersøge, om uvildigheden i ordningen er truet.

Baggrunden for analysen er endvidere en evaluering fra Justitsministeriet

af dele af huseftersynsordningen fra marts 2018. Ministeriet fandt ikke

umiddelbart grundlag for, at reglerne på området bør laves om. I

evalueringen blev det dog anbefalet at foretage en mere tilbundsgående

analyse af området; derfor denne analyse.

Tilgang til analysen

Indeværende analyse er udført på baggrund af en opgavebeskrivelse fra

Sikkerhedsstyrelsen, som specificerer en række konkrete ønsker til

undersøgelsens indhold og fokus og konkrete kritikpunkter, der ønskes

belyst.

På baggrund heraf er analysen tilrettelagt efter ét hovedspørgsmål og en

række delspørgsmål, jf. figuren neden for. Disse er søgt besvaret gennem

en række analysespor. De anvendte metoder er beskrevet i bilag 1.

Figur: Analysens styrende spørgsmål og analysespor

Hovedspørgsmål

Delspørgsmål

Analysespor

Har der under de eksisterende regler udviklet sig en

praksis, som har bevæget sig langt væk fra intentionen i

lovgivningen og de administrative foranstaltninger?

Regler og praksis

Er der risiko for, at

uvildigheden i

huseftersyns-

ordningen er sat

over styr?

Er der tegn på en stigende dominans på markedet, i

forhold til hvorledes rekvireringen og udførelsen af

tilstandsrapporter sker?

Er der opbygget tætte relationer mellem

forsikringsselskaber og bygningssagkyndige, så det kan

påvirke afhængigheden mellem aktører?

Er der i udformningen og indholdet af rapporter, blandt

andet i formuleringer i rapporter, konkrete tegn på, at

rapporter afspejler, at uafhængigheden er under pres?

Markedsudvikling

Relationer i

markedet

Relationernes

konsekvenser for

ordningen

Er der grundlag for at justere regler og rammer på

området, og hvorledes kan reglerne i givet fald forbedres,

så de styrker tilliden til ordningen?

Samlet vurdering og

anbefalinger

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.1 Introduktion

Læsevejledning og begrebsafklaring.

Læsevejledning

resten af dette kapitel

følger først på næste side et kort resume,

inklusive en kort besvarelse af Sikkerhedsstyrelsens spørgsmål i

opgavebeskrivelsen. Dernæst følger en udførlig sammenfatning af det

samlede resultat af analysen og anbefalingerne.

I de efterfølgende kapitler i rapporten præsenteres de enkelte analyser,

der er struktureret efter analysesporene i figuren på forrige side.

kapitel 2

fokuseres således først på de eksisterende regler for

bestillervejene i huseftersynsordningen, og hvordan disse regler har

udviklet sig, samt hvilken praksis for rekvirering af tilstandsrapporter

reglerne har ført med sig.

kapitel 3

fokuseres dernæst på, om markedsudviklingen har ført til en

dominans i markedet, og om denne har påvirket konkurrencen negativt.

kapitel 4

går analysen et skridt tættere på de konkrete aktører på

markedet og beskriver og analyserer deres relationer langs bestillervejen

med henblik på at vurdere deres afhængighed og eventuelle

interessesammenfald i udarbejdelsen af tilstandsrapporterne. Her belyses

også den konkrete problemstilling om brug af indtegningsrapporter, de

såkaldte skyggerapporter.

kapitel 5

undersøges det konkret, om relationerne har påvirket

udformningen og indholdet af rapporter og dermed de

bygningssagkyndiges uvildighed. Der ses på mønstre i registrering af K-

fejl, i brugen af brede formuleringer og i kvaliteten af tilstandsrapporterne

mellem henholdsvis de bygningssagkyndige, der samarbejder tæt med

forsikringsselskaber, og dem, der ikke gør.

Anvendelse af begrebet uafhængighed og uvildighed i analysen

I håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige fremgår det, jf. også

definitionen på side 5 oven for, at en bygningssagkyndig skal være

uafhængig og uvildig i betydningen, at den bygningssagkyndige skal være

uafhængig af interesser og en neutral part, der giver en objektiv

beskrivelse af de forhold der er undersøgt ved en ejendom.

Anvendelsen af begrebet uafhængighed og uvildighed i denne analyse

tager afsæt heri. Konkret anvendes begrebet uafhængighed til at beskrive,

hvorvidt man er i en relation, hvor man vil være under påvirkning af

bestemte interesser, for eksempel økonomiske interesser. En bygningssag-

kyndig vil således være afhængig af et forsikringsselskab, hvis den

bygningssagkyndige i betydelig grad har økonomiske interesser knyttet til

relationen til selskabet.

Uvildighed anvendes om en adfærd, man udviser, for eksempel, når man

vurderer en bolig og udformer en tilstandsrapport. Udarbejder man en

tilstandsrapport, hvor det kan konstateres, at man ikke har foretaget en

objektiv og upartisk vurdering af forholdene, der er undersøgt, er man ikke

uvildig.

De to begreber hænger sammen. Er man økonomisk afhængig i en relation

vil der alt andet lige kunne være en tilbøjelighed til, at man ikke agerer

uvildigt, men det må bero på en konkret vurdering. I praksis kan der være

tale om en grad af afhængighed samtidig med, at man i den konkrete sag

agerer på en sådan måde, at det ikke kan konstateres, at man handler

partisk. Det vil bl.a. bero på, om der er andre forhold, der skaber en

tilskyndelse til at foretage en uvildig vurdering, for eksempel konkrete

krav, man skal leve op til, eller sanktioner, man kan være stillet over for,

hvis man ikke foretager en uvildig vurdering af en bolig.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.2 Resume

Resume af analysen og undersøgelsen af konkrete kritikpunkter af ordningen.

Resume af analysen

•

Forsikringsbestillervejen mellem forsikringsselskaberne og de

bygningssagkyndige er blevet den mest populære.

Den anvendes i

60 procent af alle bestillinger af rapporterne. Fordelingen er stabil over tid.

•

Seks større bygningssagkyndige dominerer markedet.

De har op

mod 73 procent af markedet; resten fordeles blandt cirka 200 mindre og

små bygningssagkyndige. Koncentrationen i markedet er langsomt øget.

•

Markedet er dog fortsat konkurrencepræget.

Mindre byggesag-

kyndige har adgang til at øge deres markedsandele og potentielt til

forsikringsbestilllervejen, hvis de kan leve op til de stillede krav til

samarbejdspartnere.

•

Der er tætte, men i varierende grad, faste relationer i forsikrings-

bestillervejen,

hvor forsikringsselskaberne har en styrkeposition.

•

Forsikringsselskaberne benytter som storkunder deres position til

at disciplinere de bygningssagkyndige.

Selskaberne stiller krav, følger

op på efterlevelse af krav og sanktionerer de bygningssagkyndige.

•

Indtegningsrapporter

–

de såkaldte skyggerapporter

–

udarbejdes

kun på anmodning af ét forsikringsselskab.

Praksis er nu, at sælger

informeres herom fra den bygningssagkyndige, men det er fortsat ikke

gennemsigtigt, at sælger har givet accept heraf, og hvilke oplysninger der

indsamles. Sælger og køber har heller ikke adgang til oplysningerne.

•

Relationerne i forsikringsbestillervejen har medført en

systematisering og effektivisering i udfærdigelsen og leveringen af

tilstandsrapporterne,

men de nære relationer, der er opbygget,

medfører også en øget tilskyndelse til at overrapportere fremfor at

underrapportere fejl.

•

Stor økonomisk afhængighed udgør en risiko for uvildigheden.

store bygningssagkyndige er eksponerede overfor forsikringsselskaberne.

De store bygningssagkyndiges omsætning fra forsikringsselskaberne

udgør mellem 33 og 63 procent af deres samlede omsætning.

•

Det kan dog ikke dokumenteres på baggrund af data, at de store

bygningssagkyndige ikke agerer uvildigt.

Data viser, at de store

bygningssagkyndige, der samarbejder med forsikringsselskaberne,

rapporterer flere fejl og har en større andel af K2- og K3-fejl, men det

kan både pege i retning af, at der overrapporteres, og at de afdækker

flere fejl i boligen. Endvidere viser analyser af kontroldata om kvaliteten i

rapporterne, at de større bygningssagkyndige tenderer til at udarbejde

færre fejlbehæftede rapporter.

Undersøgelsen af konkrete kritikpunkter

Sikkerhedsstyrelsen har i opgavebeskrivelsen gengivet specifikke

kritikpunkter, der har været rejst af ordningen, og har ud fra analysen

ønsket svar på, om kritikpunkterne har hold i virkeligheden. Fire udvalgte

kritikpunkter og resultatet af undersøgelsen af dem følger nedenfor.

1. Forsikringsselskaberne favoriserer de større bygningssagkyndige

Det er rigtigt, for så vidt at forsikringsselskaberne udvælger få faste

samarbejdspartnere, der kan leve op til deres krav, blandt andet til

leverancesikkerhed og geografisk dækning, og i forhold til at sikre en

ensartethed i rapporternes udformning.

Set fra forsikringsselskabernes perspektiv vil det være forbundet med

ekstra omkostninger og risici at modtage rapporter fra mange forskellige

bygningssagkyndige, der udformer rapporter og beskriver skader forskelligt.

Desuden vil små lokale bygningssagkyndige ikke kunne leve op til krav om

geografisk dækning og have samme kapacitet som de større.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.2 Resume

Resume af analysen og undersøgelsen af konkrete kritikpunkter af ordningen.

2. Der anvendes skyggerapporter, og det kan påvirke tilliden

Indtegningsrapporter, de såkaldte skyggerapporter, er ikke udbredt, men

er klart et problem for tilliden. Indtegningsrapporter udarbejdes efter det

dokumenterede kun på anmodning af ét forsikringsselskab (Topdanmark) til

brug for udarbejdelse af en tillægsydelse, et husforsikringstilbud.

TopDanmarks praksis er dog ændret efter den offentlige debat om

skyggerapporter. Hussælger informeres nu af den bygningssagkyndige

forud for besigtigelsen om, at der indsamles flere oplysninger.

Det er dog fortsat ikke tydeligt, hvornår sælger rent faktisk giver accept af,

at den bygningssagkyndige indhenter yderligere oplysninger og udarbejder

en rapport herom, og hvilke oplysninger der indsamles. Hverken sælger

eller køber får i øvrigt adgang til oplysningerne eller rapporten.

De gennemførte fokusgruppeinterview viser, at det kan påvirke tilliden til

ordningen betydeligt, når sælger og køber ikke får indsigt i oplysningerne,

og at der er noget, der opleves som skjult.

Ekstraydelser, som indtegningsrapporten er et eksempel på, er dog ikke i

sig selv et problem, så længe der er fuld gennemsigtighed omkring det.

3. Der anvendes brede formuleringer i tilstandsrapporter, og det er

et udtryk for interessesammenfald mellem forsikringsselskab og

bygningssagkyndig

Der er gennemført en analyse af anvendte formuleringer i tilstands-

rapporter, men det har ikke på den baggrund været muligt reelt at fastslå

med sikkerhed, om der generelt anvendes brede formuleringer, som ville

gøre det muligt for forsikringsselskaber at indføje forbehold i ejerskifte-

forsikringen.

I interviewundersøgelsen har flere interessenter gentaget, hvad der også

har været fremme i pressen, at brede formuleringer forekommer, og at der

ses en tendens til det, men det er ikke nærmere dokumenteret, at de

anvendes systematisk og specifikt af de store bygningssagkyndige.

Forsikringsselskaberne argumenterer for, at de ikke har en interesse i, at

der anvendes brede formuleringer, men kun præcise og rigtige

formuleringer. Hvis brede og upræcise formuleringer i tilstandsrapporten

omsættes til brede og upræcise forbehold i forsikringspolicen, vil det ifølge

forsikringsselskaberne og brancheforeningen ikke friholde selskaberne for

ansvar i Ankenævnet for Forsikring, hvis en afvisning af at dække en skade

med henvisning til et bredt og upræcist forbehold blev gjort til genstand

for en klagesag.

4. Forsikringsselskaberne betaler et skjult henvisningsgebyr til

mægleren, når der efterfølgende tegnes en ejerskifteforsikring hos

selskabet

Det er almindelig praksis i branchen, at en ejendomsmægler, som har

formidlet en tilstandsrapport og et tilbud om et ejerskifteforsikringstilbud,

får et honorar fra forsikringsselskabet, hvis køber vælger at gøre brug af

tilbuddet fra forsikringsselskabet, som ejendomsmægleren har aftaler

med. Honoraret udgør cirka 500-800 kr. Det er dog langt fra i alle tilfælde,

at honoraret udløses, idet ejendomsmægler typisk indhenter flere og

billigere tilbud på ejerskifteforsikringer til køber.

Jf. § 21 i lov om formidling af fast ejendom har ejendomsformidleren pligt

til enten på hjemmeside eller i skriftligt materiale at oplyse, hvilke

vederlag ejendomsformidleren måtte modtage ved salg af eller henvisning

til blandt andet finansiering og forsikring ved handel med fast ejendom.

Det er således ikke skjult, at der er pengestrømme mellem eksempelvis

forsikringsselskab og ejendomsmægler.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.3 Sammenfatning

Markedsudviklingen har givet anledning til tætte relationer i forsikringsbestillervejen. Det har

styrket ordningen, men også skabt en økonomisk afhængighed, der kan påvirke uvildigheden.

Sammenfatning af analysens resultater

Analysens resultater viser samlet set følgende:

1. Vedrørende regler og praksis

•

Reglerne for ordningen er løbende skærpet med det formål at sikre

uvildigheden i og adgang til ordningen. Blandt andet er

ejendomsmæglernes mulighed for at bestille tilstandsrapporter direkte

hos den bygningssagkyndige blevet afskåret. I stedet er forsikrings-

bestillervejen blevet etableret som et supplement til sælgers direkte

bestillervej. Gennem hjemmesider mv. er det tilstræbt at understøtte

forbrugeren i at træffe sit eget og et oplyst valg om bygningssagkyndig.

•

Over tid er forsikringsbestillervejen dog blevet den mest populære

bestillervej

–

og mere populær end forventet fra politisk side, da

bestillervejen blev etableret. Forsikringsbestillervejen anvendes i 60

procent af tilfældene i dag, mens de direkte bestillerveje anvendes i 40

procent. Fordelingen er stabil over tid i den analyserede periode fra

2014-18.

•

Umiddelbart afspejler fordelingen, at forbrugerne ønsker begge

bestillerveje men også, at ejendomsmægler og forsikringsselskaber

aktivt har markedsført muligheden for at bestille en tilstandsrapport for

sælger og samtidig få adgang til forskellige tillægsydelser, herunder et

ejerskifteforsikringsstilbud.

2. Vedrørende markedsudviklingen

•

Udviklingen har medført en markedsstruktur med seks større selskaber,

der har 65 procent af markedet for tilstandsrapporter, hvis man regner

ud fra, hvor mange rapporter de større selskaber selv udarbejder. Deres

markedsandel udgør op mod 73 procent af markedet for tilstands-

rapporter, hvis man medregner de tilstandsrapporter som de større

bygningssagkyndige outsourcer til de små og mellemstore bygnings-

sagkyndige, der således fungerer som underleverandører og kapacitets-

buffer for de store i en del af de stores marked.

•

Koncentrationen i markedet har været stigende i den analyserede

periode. Det skyldes især, at de større selskaber har taget andele af den

del af markedet, der kommer gennem den direkte bestillervej fra de

mellemstore og små bygningssagkyndige, mens forsikringsbestillervejen

jo er domineret af de store bygningssagkyndige, men ikke er blevet

foretrukket af flere forbrugere, idet andelen der anvender

forsikringsbestillervejen har været stabil.

•

Der er således et dobbelt pres på de helt små bygningssagkyndige, hvor

de outsourcede opgaver medvirker til at holde en del af deres marked

oppe. Det er dog Deloittes vurdering, at markedet fortsat er

konkurrencepræget, og at mindre bygningssagkyndige har adgang til at

øge deres markedsandel. Der er således ikke belæg for at sige, at de

mindre bygningssagkyndige holdes ude af markedet, men konkurrencen

er skærpet på kvalitet, geografisk dækning, leverancesikkerhed, it-

kompetencer mv., hvilket især rammer de små bygningssagkyndige.

Analysens

resultater fortsættes …

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.3 Sammenfatning

Markedsudviklingen har givet anledning til tætte relationer i forsikringsbestillervejen. Det har

styrket ordningen, men også skabt en økonomisk afhængighed, der kan påvirke uvildigheden.

Analysens resultater fortsat …

3. Vedrørende relationerne i markedet

•

Der er etableret faste og i varierende grad tætte samarbejder langs

bestillervejen mellem ejendomsmæglerkæder, forsikringsselskaber og de

store bygningssagkyndige, hvor forsikringsselskaberne har en klar

styrkeposition.

•

Forsikringsselskaberne benytter denne styrkeposition til at vælge og

disciplinere de bygningssagkyndige, som de samarbejder med.

Selskaberne fastlægger administrative processer, der sikrer et effektivt

flow af bestilling og levering af rapporter, og etablerer it-baseret

understøttelse af samarbejdet. De stiller krav i forhold til levering af

standardiseret indhold i tilstandsrapporter, de følger op på efterlevelsen af

kravene, og de sanktionerer systematisk de bygningssagkyndige. De stiller

•

Samlet har de tætte relationer medført en øget systematisering og

dem også sagsanlæg i udsigt, i tilfælde af at der kan konstateres fejl i

effektivisering i udarbejdelsen og leveringen af tilstandsrapporterne, men

rapporter, der er årsag til, at forsikringsselskaber skal dække

også medført en øget tilskyndelse hos de bygningssagkyndige til at over-

omkostninger ved skader, der ikke blev beskrevet i tilstandsrapporten.

rapportere fremfor at underrapportere skader på en bolig. Denne

Forsikringsselskaberne kører systematisk regressager, hvis der findes fejl,

tilskyndelse er indirekte til stede og skyldes blandt andet, at den bygnings-

der pålægger selskaberne at dække skader.

sagkyndige vil undgå risiko for sanktioner fra forsikringsselskaber. Det kan

dog ikke konstateres, at der faktisk sker en overrapportering, og at det er et

•

Der samarbejdes om videndeling, hvor for eksempel konkrete tilgange til

generelt gældende mønster. Tilgængelige data om kvaliteten i rapporterne,

og måder at beskrive skader på og praksis drøftes. I interview med

blandt andet fra teknisk revision, underbygger det ikke.

aktører, der har deltaget i videndelingsmøder, understreges det, at

forsikringsselskaberne på møderne ikke direkte instruerer i, hvordan

skader skal beskrives, men den faglige videndeling, der sker, virker ifølge

det oplyste alligevel indirekte disciplinerende, og de bygnings-sagkyndige

anvender også videndeling til at få afklaring på, hvordan bestemte typer

sager skal håndteres, så de kan minimere deres egen risiko.

•

De tætte relationer i forsikringsbestillervejen har imidlertid medført en stor

økonomisk afhængighed, der potentielt kan udgøre en risiko for de

bygningssagkyndiges uvildighed. De store bygningssagkyndiges omsætning

fra forsikringsselskaberne udgør mellem 33 og 63 procent af deres samlede

omsætning. Det må på den baggrund konstateres, at udvalgte bygningssag-

kyndigvirksomheder i forsikringsbestillervejen ikke er uafhængige af

forsikringsselskaberne. Der er risiko for, at denne afhængighed kan påvirke

uvildigheden.

Analysens

resultater fortsættes …

•

Et konkret eksempel på en ydelse er de omtalte indtegningsrapporter, de

såkaldte skyggerapporter. Der er fundet dokumentation for, at disse

rapporter udarbejdes på anmodning af ét forsikringsselskab. De er således

ikke standard i markedet. Indtegningsrapporterne er til det pågældende

forsikringsselskabs interne brug, og de danner grundlag for et

husforsikringstilbud. Praksis hos selskabet er ændret efter den offentlige

debat om skygge-rapporter, så hussælger af den bygningssagkyndige

informeres om, at den sagkyndige indsamler ekstra oplysninger. Det er dog

ikke nødvendigvis klart for hussælger, at der er givet accept af dette, og

hvilke oplysninger der indsamles, og hverken sælger eller køber har adgang

til rapporten.

•

De bygningssagkyndige indgår endvidere i leveringen af tillægsydelser,

som ejendomsmæglerne formidler til hus-sælgere. Det drejer sig

eksempelvis om udarbejdelse af tilbud på ejerskifteforsikring,

husforsikring, såkaldte førsynsrapporter og sundhedsattester.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.3 Sammenfatning

Markedsudviklingen har givet anledning til tætte relationer i forsikringsbestillervejen. Det har

styrket ordningen, men også skabt en økonomisk afhængighed, der kan påvirke uvildigheden.

Analysens resultater fortsat …

4. Vedrørende konsekvenser for ordningen

•

Det kan ikke på baggrund af data dokumenteres, at de

bygningssagkyndige ikke agerer uvildigt.

•

Deloittes statistiske analyser af K-fejl i tilstandsrapporter viser, at de

bygningssagkyndigvirksomheder, der samarbejder med forsikrings-

selskaber, gennemsnitligt rapporterer flere K-fejl og gennemsnitligt

angiver en højere andel K2- og K3-fejl, der giver forsikringsselskaber

mulighed for at indføje undtagelser i forsikringstilbuddene. Det kunne

indikere, at de overrapporterer og dermed skeler til forsikrings-

selskabernes interesser. Som det vil fremgå senere, vil de bygnings-

sagkyndige kunne have et større incitament til at overrapportere fejl

fremfor at underrapportere. Det er dog ikke givet, at det forholder sig

sådan, og analysen kan ikke dokumentere det. Registreringen af flere

fejl og højere fejlscorer kan også skyldes, at de større bygningssag-

kyndigvirksomheder rent faktisk afdækker flere fejl og mere alvorlige

skader end de bygningssagkyndigvirksomheder, der ikke samarbejder

med forsikringsselskaberne og ikke har de samme forretningsmæssige

processer.

•

Analyser af data fra den tekniske revision af tilstandsrapporter fra de

samarbejdende og ikkesamarbejdende bygningssagkyndigvirksomheder

viser således, at de samarbejdende virksomheder tenderer til at

udarbejde mindre fejlbehæftede rapporter end de ikkesamarbejdende.

Analyser af data vedrørende fejl kan således ikke underbygge, at der er

en bias til fordel for forsikringsselskaberne hos de samarbejdende

bygningssagkyndigvirksomheder.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.3 Sammenfatning

Der er risiko for, at de bygningssagkyndige i forsikringsbestillervejen ikke er uvildige grundet en

økonomisk afhængighed. Det kan dog ikke dokumenteres, at de ikke agerer uvildigt.

Tilliden til

ordningen kan dog påvirkes af afhængigheden. Dette problem bør adresseres.

Opsamling: Analysen peger på, at der er risiko for uvildigheden

Analysen viser samlet set, at markedsudviklingen og relationerne i

markedet har haft en positiv effekt, men at der også er en risiko for

manglende uvildighed på grund af afhængigheden mellem toneangivende

aktører. En manglende uvildighed vil påvirke tilliden til ordningen.

Der er foregået en gradvis systematisering og effektivisering i opgave-

varetagelsen og i markedet som helhed. Det har bidraget til at løfte

kvaliteten. Dette kvalitetsløft har forsikringsselskaberne og de relationer,

som de har medvirket til at etablere, også bidraget til. For at leve op til

krav fra forsikringsselskaberne om en ensartet kvalitet og leverance-

sikkerhed og imødegå det oplevede pres fra de samme selskaber, har de

større bygningssagkyndige således arbejdet med kvalitetsudvikling og

digitalisereret og standardiseret deres processer.

En negativ konsekvens af markedsudviklingen er, at de større

bygningssagkyndiges interesser i relationen til forsikringsselskaberne er så

betydelige, at deres uafhængighed reelt er indskrænket grundet de

markedsmæssige relationer, der er etableret i bestillervejen; den høje

afhængighed generelt blandt de store bygningssagkyndigvirksomheder og

deres eksponering i forhold til specifikke kunder blandt forsikrings-

selskaberne kan potentielt påvirke deres uvildighed.

Samlet set betyder det, at det ud fra analysen må konstateres, at de

større bygningssagkyndige med den største økonomiske eksponering ikke

er økonomisk uafhængige af forsikringsselskaberne, som de samarbejder

med, og at der derfor er en risiko for, at nogle bygningssagkyndig-

virksomheder i forsikringsbestillervejen ikke vil agere uvildigt i alle

situationer.

På baggrund af analysens resultater er der således grundlag for at

vurdere, om ordningen skal justeres med henblik på at mindske

afhængigheden og minimere risikoen for, at de bygningssagkyndige i

forsikringsbestillervejen ikke agerer uvildigt.

Den potentielle risiko for den manglende uvildighed kan

–

også selv om

den ikke dokumenterbart påvirker udarbejdelsen af tilstandsrapporterne

–

potentielt påvirke tilliden til ordningen set fra et forbrugerperspektiv.

Hvor stort er problemet, og hvor vidtgående ændringer i ordningen

er der behov for?

Som grundlag for fremadrettede anbefalinger er det vigtigt at vurdere, om

der er et reelt problem, og hvor stort det i så fald er. I overvejelsen om

anbefalinger til ændringer er der indgået tre aspekter:

1. Vil risikoen for den manglende uvildighed påvirke tilliden til ordningen? Er

der med andre ord tale om et alvorligt problem, der kan ramme en ellers

velfungerende ordning?

2. Er der allerede mekanismer i ordningen, der sikrer en reel uvildighed i

praksis, selvom uafhængigheden formelt set ikke er intakt?

3. Hvilken proportionalitet skal der derfor være mellem problemet på den ene

side og en ændring af ordningen på den anden side?

Disse tre aspekter gennemgås kort, inden løsningsspor i forhold til

problemet og anbefalingerne præsenteres.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.3 Sammenfatning

Perspektivering af analyseresultaterne: Hvor stort er problemet for ordningen?

Fokusgruppeanalysen peger således på, at der er behov for at værne om

tilliden ved at sikre uvildigheden i ordningens bestillervej. Undersøgelsen

peger dog også i retning af, at justeringer i ordningen skal understøtte

kvalitetsniveauet, fagligheden og gennemsigtigheden i ordningen

–

og ikke

det modsatte.

Boks. Undersøgelse af forbrugernes tillid til ordningen og specifikt

bestillervejene

Det er i to fokusgrupper undersøgt, hvordan forbrugernes tillid til

huseftersynsordningen påvirkes af resultaterne om manglende uafhængighed og

nære relationer mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndige.

Forbrugerne værdsætter ordningen, men tilliden til den er skrøbelig på grund af den

tilbagevendende uro om ordningen. Ud fra fokusgruppernes reaktioner må det

forventes, at offentliggørelsen af resultaterne i denne rapport vil påvirke tilliden til

ordningen negativt. Overordnet reagerer deltagerne på manglende gennemsigtighed

i ordningen, og mere konkret reagerer de på oplysningerne om de

bygningssagkyndiges økonomiske afhængighed af forsikringsselskaberne, ligesom

praksis med at nogle bygningssagkyndige udarbejder forsikringstilbud for

forsikringsselskaber gav anledning til bekymring.

Dog er det ikke alle relationer mellem samarbejdsparterne, der påvirker tilliden til

ordningen, og der var således forståelse for, at det er nødvendigt med nære

samarbejder mellem parterne for at sikre kvalitet og leverancesikkerhed.

Tilliden til ordningen kan styrkes ved at gennemføre regulerende eller

kommunikative tiltag, der målrettet neutraliserer de kilder, der påvirker tilliden til

ordningen negativt.

Kilde: Fokusgruppeinterview afholdt af Operate.

Note: Se bilag 1 for detaljer om de gennemførte fokusgruppeinterview.

1. Har den økonomiske afhængighed og risikoen i forhold til

uvildigheden i ordningen betydning for tilliden til ordningen?

Der er som led i analysen gennemført to fokusgruppeinterview med

huskøbere. Disse interview har haft til formål at undersøge, hvilken

betydning de afdækkede resultater af analysen kan tænkes at få på tilliden

til ordningen. De to fokusgruppeinterview er beskrevet i boksen til højre.

Behandlingen af emnet om afhængighed i fokusgrupper peger på, at den

manglende uafhængighed og påvirkningen, som potentielt kan ske af de

bygningssagkyndige, har betydning for forbrugernes tillid til ordningen.

Den manglende uafhængighed kan således påvirke tilliden til en ordning,

som i øvrigt er skrøbelig.¹ Fokusgrupperne bekræfter således, at der er

grundlag for at justere ordningen for at sikre tilliden til ordningen i lyset af

afhængighedsforholdene i markedet.

Fokusgruppeinterviewene peger dog også på, at afhængigheden mellem

aktørerne ikke er det eneste forhold, der kan påvirke tilliden til ordningen.

Det kan også den generelle gennemsigtighed i ordningen, opfattelsen af

kvaliteten i tilstandsrapporterne og de bygningssagkyndiges faglighed.

Samtidig peger analyserne på, at der også fra et forbrugerperspektiv ses

at være fordele ved, at der arbejdes sammen forretningsmæssigt i

markedet, og at der i markedet for eksempel er en tæt styring med

servicemål. Omvendt er det ikke nødvendigvis positivt og kan have

negative konsekvenser, hvis der tilrettelægges en mere detaljeret

regulering af området.

¹: Fokusgruppeinterview afholdt af Operate.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.3 Sammenfatning

Perspektivering af analyseresultaterne: Hvor stort er problemet for ordningen?

Samtidig er det ifølge interview opfattelsen, at overrapportering af skader i

den tekniske revision ikke anses som lige så alvorlige som

underrapportering. Sanktionerne er altså mindre ved overrapportering end

ved underrapportering i kontrolsystemet.

Da de økonomiske konsekvenser ved at underrapportere således potentielt

er større end konsekvenserne ved at få påtale for at overrapportere, vil de

bygningssagkyndige være tilbøjelige til at sørge for at få det hele med og

hellere overrapportere end underrapportere. Analysen af antal K-fejl tyder

på, at dette sker, idet de bygningssagkyndigvirksomheder, der

samarbejder med forsikringsselskaber gennemsnitligt rapporterer flere fejl

og har flere K2- og K3-fejl end øvrige bygningssagkyndige.

Samlet set er der således noget, der taler for, at mekanismer i ordningen i

højere grad skal sikre en modvægt til de økonomiske interesser, for

eksempel gennem mere kontrol af overrapportering og hårdere

–

også

økonomiske - sanktioner. Det er imidlertid spørgsmålet, om mere kontrol

og økonomisk sanktionering kan fjerne kernen i problemstillingen: den

økonomiske afhængighed i bestillervejen.

2. Sikrer mekanismer i ordningen en reel uvildighed?

Kontrol- og klagesystemet i ordningen kan i en vis udstrækning modvirke,

at den manglende uafhængighed slår igennem som et systematisk og reelt

problem for ordningen.

Sikkerhedsstyrelsens tekniske kontrol

–

og risikoen for at blive omfattet af

den

–

kan modvirke, at de bygningssagkyndige går forsikringsselskabernes

ærinde og overrapporterer skader ved en ejendom. Kontrolsystemet

omkring ordningen betyder, at de bygningssagkyndige regelmæssigt

underlægges kontrol. Som udgangspunkt er det målsætningen, at det sker

mindst hver tredje år, men i praksis sker det oftere.

Samtidig bliver klagesystemet ligeledes en retningsgiver for de

bygningssagkyndige og støtter dem indirekte i forhold til et eventuelt pres,

som de måtte være udsat for. Det skyldes, at afgørelser bliver løftestang

for præcedens og standarder, som de bygningssagkyndige henholder sig

til.

Heroverfor står, at den bygningssagkyndige både forretningsmæssigt og

økonomisk vil have et stærkere incitament til at overrapportere end

underrapportere skader. De økonomiske konsekvenser ved at

underrapportere skader ved en ejendom er potentielt betydelige, fordi

forsikringsselskaber har praksis for at køre regressager mod de

bygningssagkyndige eller indgå forlig, hvis en bygningssagkyndig har

begået fejl, som betyder, at forsikringsselskabet er pligtig til at dække

omkostningerne ved en skade, der ikke er fundet i en mangelfuld rapport.

Der er typisk en selvrisiko på mellem 25.000 kr. og 100.000 kr. i de

bygningssagkyndiges egen forsikring, hvis de begår fejl og taber en sag

mod et forsikringsselskaber. I nogle tilfælde kan selvrisikoen være højere.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.3 Sammenfatning

Perspektivering af analyseresultaterne: Hvor stort er problemet for ordningen?

3. Hvilken proportionalitet skal der være mellem ændringer af

ordningen og de konsekvenser, de måtte have?

Den økonomiske uafhængighed er ikke til stede i hele bestillervejen

gennem forsikringsselskaberne. Det indebærer en risiko for, at de

bygningssagkyndige ikke er uvildige, og kan påvirke tilliden til ordningen.

Samtidig har de tætte relationer via samarbejdet i bestillervejen formentlig

medvirket til, at der er sket et kvalitetsløft i ordningen.

Der bør derfor være en proportionalitet mellem på den ene side karakteren

af den ændring, der foreslås til ordningen, og på den anden side

problemets potentielle omfang.

Det vil ikke være en velegnet løsning for eksempel at forbyde faste

samarbejder i bestillervejene, fastlægge fra statslig side, hvem der skal

udføre tilstandsrapporterne, eller ansætte de bygningssagkyndige i

statsligt regi.

Proportionaliteten bør efter Deloittes vurdering bestå i konsekvent at

adressere problemet med afhængigheden, som potentielt har store

konsekvenser, men også i at gøre det muligt for private markedsaktører at

basere og udvikle en forretning på ordningen og investere i blandt

digitalisering og kvalitetsudvikling. Det har ordningen samlet set gavn af,

og derfor er designet af ændringer i reguleringen i forhold til

markedsaktørerne afgørende.

På de følgende sider præsenteres to løsningsspor og anbefalingerne til

ændring af ordningen.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.4 Løsningsspor

Løsninger kan sættes ind på kvalitetskontrollen og sanktionering eller på reguleringen

af bestillervejen.

To løsningsspor

Deloitte vurderer overordnet, at der er to løsningsspor til at imødegå

problemet med, at uafhængigheden ikke er til stede i

forsikringsbestillervejen

–

med den risiko for manglende uvildigheden, det

afføder.

De to løsningsspor præsenteres i det følgende. Løsningssporene kan

kombineres, hvilket vil fremgå af anbefalingerne til justering af ordningen,

der præsenteres efterfølgende.

Løsningsspor #1: Ordningen kan styrkes, blandt andet gennem mere

og bedre kvalitetskontrol og sanktionering

Sikkerhedsstyrelsens kontrol kan styrkes, blandt andet gennem udbygning

og forbedring af den tekniske revision samt styrkelse af klagemulighederne

under ordningen.

Hermed kan der gennemføres en mere finmasket kontrol, der vil kunne

opfange, hvis den manglende uvildighed giver sig udslag i udformningen af

tilstandsrapporterne, herunder overrapportering af fejl.

Det kan endvidere i den risikobaserede kontrol tilsikres, at der udtages et

større antal sager til kontrol blandt bygningssagkyndige, som samarbejder

med forsikringsselskaber.

Kontrollen kan endvidere sanktionere hårdere overfor overrapportering af

skader, der betyder, at der i større grad kan indføres forbehold i forsikringen,

for at modvirke det incitament, som bygningssagkyndige måtte have til at

overrapportere.

En forbedring af kontrolindsatsen samt hårdere sanktionering vil samtidig

understøtte kvaliteten i ordningen, fordi øget kontrol og hårdere sanktioner

yderligere kan disciplinere de bygningssagkyndige og balancere interesser

fra forsikringsselskaberne, der måtte påvirke de bygningssagkyndige.

Det kan virke positivt på tilliden til ordningen at skærpe og målrette

kvalitetskontrollen og sanktioner yderligere. Det kan også signalere, at

Sikkerhedsstyrelsen i endnu højere grad end i dag er garant for uvildighed

og kvalitet.

Løsningsforslaget tager afsæt i, at ordningen fungerer, trods det forhold at

uafhængigheden ikke er intakt, men at der er mekanismer i ordningen og

incitamenter hos de bygningssagkyndige, der tilsyneladende virker til at

understøtte de bygningssagkyndiges faglighed og modvirker, at den

manglende uafhængighed har observerbare negative konsekvenser.

Svagheden ved dette løsningsspor er, at en skærpelse af kontrollen og

hårdere sanktionering ikke direkte mindsker den økonomiske afhængighed

og formentlig ikke fuldt kan balancere denne, medmindre der foretages en

endog betydelig skærpelse af begge dele.

Skærpelsen af kontrollen og sanktioner kan suppleres andre tiltag, der skal

understøtte de bygningssagkyndige i konkrete situationer, hvor de skal

vurdere bestemte bygningsdele og typer fejl i boliger. Det vil kunne styrke

de bygningssagkyndige fagligt at få en mulighed for at få udryddet

usikkerheder. Det er for eksempel fra bygningssagkyndig side foreslået, at

det kan ske ved, at de bygningssagkyndige kan få prøvet principielle

spørgsmål om, hvordan de skal behandle bestemte skader i tilstands-

rapporterne. Argumentet er, at de generelt gerne vil basere deres

vurderinger på præcedens og afgørelser i for eksempel klagenævn. En

mulighed for at få prøvet principielle spørgsmål kan understøtte dette og

hjælpe de bygningssagkyndige med at basere deres vurderinger af

konkrete skader på et mere solidt grundlag.

En forbedring af kontrollen og klagemuligheder vil have budgetøkonomiske

konsekvenser.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.4 Løsningsspor

Løsninger kan sætte ind på kvalitetskontrollen og sanktionering eller på reguleringen af

bestillervejen.

Løsningsspor #2: Reguleringen af bestillervejene ændres

Den anden og mere omfattende løsning er at ændre på bestillervejen i

bekendtgørelsen.

Det kan ske både på en mere og en mindre vidtgående måde. I den

vidtgående måde afskæres forsikringsbestillervejen. I den mindre

vidtgående måde fastsættes et omsætningsloft for de bygningssagkyndige

i forhold til deres kunder, forsikringsselskaberne, enten gennem aftale om

en bindende branchenorm eller ved en regulatorisk fastsættelse af et

sådant omsætningsloft.

Loftet på omsætningen, som en bygningssagkyndigvirksomhed må have

fra et forsikringsselskab, kunne sættes til for eksempel 20 procent af den

samlede omsætning fra udarbejdelsen af tilstandsrapporter og de øvrige

rapporter. Det er parallelt til loftet, som man har haft på revisionsområdet,

på omsætningen fra én kunde.

Omsætningsloftet vil omvendt være mindre indgribende i det marked, der

eksisterer, idet bestillervejen bevares, og muligheden for at videreføre

tætte samarbejder langs bestillervejen kan fortsætte. Hvor mange af de

store bygningssagkyndigvirksomheder, der påvirkes, afhænger konkret af,

hvor mange kunder virksomheden har, hvor specialiseret virksomheden er,

eller om den har andre forretningsområder.

Det anses for nødvendigt at ændre på reguleringen af bestillervejen for at

mindske den økonomiske afhængighed og minimere risikoen for, at de

bygningssagkyndige ikke er uvildige.

Ændringen af reguleringen af bestillervejen vil have begrænsede

budgetøkonomiske konsekvenser, men vil have erhvervsøkonomiske

konsekvenser for de virksomheder, der har en høj økonomisk afhængighed

af forsikringsselskaber, og derfor vil blive berørt af et omsætningsloft.

Ved afskæring af forsikringsbestillervejen forbydes

forsikringsbestillervejen. Forbrugerens mulighed for at gå via

forsikringsselskabet fjernes, på samme måde som bestillervejen fra

mæglerne blev det i 2006.

Ved afskæring af bestillervejen fjernes de bygningssagkyndiges

afhængighed af forsikringsselskaberne fuldstændigt, da alle bestillinger vil

komme direkte fra forbrugeren. Der vil således kun være den direkte

bestillervej tilbage i ordningen. Afskæringen vil være indgribende og vil

ændre betydeligt på markedspositionerne og de eksisterende samarbejder.

Et omsætningsloft vil betyde, at der lægges et loft på, hvor stor en del af

den samlede omsætning en bygningssagkyndigvirksomhed må have fra ét

forsikringsselskab. For at have effekt skal loftet gælde den samlede

omsætning fra tilstandsrapporter og de øvrige to rapporter under

huseftersynsordningen, der jo følger med bestillingen af tilstandsrapporten

via forsikringsbestillervejen.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.5 Anbefalinger

Anbefalingen er at udvikle kvalitetskontrollen og ændre på reguleringen af

bestillervejen, så afhængigheden begrænses.

Anbefalinger

De tætte relationer i forsikringsbestillervejen har bidraget til at

systematisere og effektivisere opgavevaretagelsen hos de bygnings-

sagkyndige under Huseftersynsordningen, men markedsudviklingen har

også skabt en økonomisk afhængighed blandt de større bygningssag-

kyndige i forhold til forsikringsselskaberne. Den manglende økonomiske

uafhængighed betyder, at der kan være en risiko for, at de

bygningssagkyndige ikke agerer uvildigt i alle situationer.

1. Styrke og videreudvikle kvalitetskontrollen og sanktioner i

ordningen

Konkret anbefales:

•

Økonomiske relationer som kriterie i den risikobaserede kontrol.

Det bør indgå som et kriterie i udvælgelsen af sagkyndige til den

risikobaserede kontrol, om den bygningssagkyndige har nære

økonomiske relationer til forsikringsselskaber, så der er øget

opmærksomhed på en eventuel uvildighedsproblematik. Det bør

selvstændigt overvejes at øge kontrolomfanget over en årrække af de

bygningssagkyndige med nære samarbejdsrelationer til

forsikringsselskaber.

•

Sanktionering af overrapportering.

Det bør i den tekniske revision

sanktioneres lige så hårdt at overrapportere som at underrapportere fejl

i tilstandsrapporterne, hvor overrapporteringen kan få betydning for

anførelsen af forbehold i ejerskifteforsikringen.

•

Generel skærpelse af sanktionering.

Det bør overvejes at skærpe

sanktionerne betydeligt både generelt og specifikt, når der

overrapporteres fejl, specifikt K2- og K3-fejl, der ikke er berettigede,

men som betyder, at forsikringsselskaber kan tage forbehold i

forsikringstilbud.

Ordningen bør justeres, så tilliden på længere sigt er intakt, ved, at der

ikke kan stilles spørgsmålstegn ved, om samarbejdet i markedet medfører

en sådan økonomisk afhængighed, at der er risiko for, at uvildigheden

påvirkes. Det kan ske ved at gå direkte efter at sanktionere for de

negative konsekvenser af for nære samarbejder og ved at begrænse, hvor

stor økonomisk afhængighed, der må være mellem aktører i markedet.

Anbefalingen på baggrund af analysens konklusioner og de centrale

aspekter ved ordningen er derfor at justere ordningen både i forhold til

kvalitetskontrol og reguleringen af bestillervejen.

Det anbefales således at

1. Styrke og videreudvikle kvalitetskontrollen og sanktioner i ordningen

2. Indføre tiltag for at reducere de bygningssagkyndiges afhængighed af

forsikringsselskaber

3. Løfte den generelle tillid til og transparens i ordningen gennem

kommunikation, dialog og krav om aktivt forbrugertilsagn om brug af

og adgang til oplysninger.

De konkrete forslag uddybes i det følgende.

1. Introduktion,

sammenfatning og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

1.5 Anbefalinger

Anbefalingen er at udvikle kvalitetskontrollen og ændre på reguleringen af

bestillervejen, så afhængigheden begrænses.

2. Indføre tiltag for at reducere de bygningssagkyndiges

afhængighed af forsikringsselskaber

Konkret anbefales:

•

Aftale om bindende branchenorm eller fastlæggelse af loft for

byggesagkyndiges omsætning fra ét forsikringsselskab.

For at

begrænse den økonomiske eksponering og deraf følgende afhængighed

af forsikringsselskaberne kan der aftales en bindende branchenorm eller

fastlægges et egentligt loft over, hvor stor en del af den samlede

omsætning en bygningssagkyndigvirksomhed må have fra ét

forsikringsselskab. Et loft kunne eksempelvis udgøre 20 procent, ligesom

man har haft på revisionsområdet.

3. Løfte den generelle tillid til og transparens i ordningen gennem

kommunikation, dialog og krav om aktivt forbrugertilsagn om brug

af og adgang til oplysninger

Konkret anbefales:

•

Kommunikation om kontrol- og udviklingsarbejde.

Sikkerhedsstyrelsen bør styrke formidlingen og resultaterne af sit

kontrol- og udviklingsarbejde i forbindelse med ordningen og derved stå

som garant for kvalitet og uvildighed i ordningen.

•

Dialog med markedsaktørerne

–

store og små.

Det foreslås at have

en vedvarende dialog og et løbende samarbejde med markedsaktørerne

om tillidsskabende tiltag overfor forbrugerne, så branchen i fællesskab

samarbejder om at styrke tilliden til ordningen.

•

Aktivt forbrugertilsagn om adgang til at registrere yderligere

oplysninger i indtegningsrapporter mv. og brug af oplysninger til

andre formål.

Det foreslås at stille krav om, at forbrugere skal give et

aktivt tilsagn til, at den bygningssagkyndige må indsamle yderligere

oplysninger, for eksempel i indtegningsrapporter, og til at disse må

anvendes til andre formål, for eksempel til udarbejdelse af tilbud på en

husforsikring til køber. Det bør endvidere være en mulighed, at man

som forbruger

–

både sælger og køber

–

kan få adgang til de yderligere

oplysninger, der er indsamlet, herunder indtegningsrapporterne i deres

helhed.

2. Nuværende regler og praksis

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.1 Resume af kapitlet

Formålet med dette kapitel er at belyse de eksisterende regler for

bestillervejene i huseftersynsordningen, hvordan disse regler har udviklet sig,

samt hvilken praksis i relation til rekvirering af tilstandsrapporter som reglerne

har ført med sig.

Kapitlet fokuserer på regler og praksis for bestillervejene

Hovedspørgsmål

Delspørgsmål

Analysespor

Kapitlet begynder med en introduktion til ordningen og dens rolle i samfundet

samt en gennemgang af de nuværende regler. Herefter følger et overblik over

bestillervejene, som er opstået på grund af reglerne. Afslutningsvis vises det,

om praksis i brugen af bestillervejene afspejler forventningerne til

anvendelsen.

Kapitlet viser, at:

•

Der er løbende sket en skærpelse af reglerne med det formål at sikre

uvildigheden i og adgangen til ordningen, blandt andet ved at afskære

mæglernes mulighed for at bestille tilstandsrapporterne og ved etablering af

bestillervejen gennem forsikringsselskabet. Gennem hjemmesider mv. er

det også tilstræbt at understøtte forbrugeren i selv at foretage et oplyst valg

af bygningssagkyndig.

•

Over tid er bestillervejen gennem forsikringsselskaber blevet den

fremherskende

–

også i større grad end forventet fra politisk side, da

ordningen blev startet

–

idet den anvendes i 60 procent af tilfældene, mens

de direkte bestillerveje anvendes i 40 procent. Fordelingen er stabil.

•

Umiddelbart afspejler fordelingen, at forbrugerne ønsker begge bestillerveje,

men også at ejendomsmægler og forsikringsselskaber aktivt har

markedsført muligheden for at bestille en tilstandsrapport og samtidig få et

ejerskifteforsikringsstilbud og andre tillægsydelser.

Har der under de eksisterende regler udviklet sig en

praksis som har bevæget sig langt væk fra intentionen i

lovgivningen og de administrative foranstaltninger?

Regler og

praksis

Er der risiko for, at

uvildigheden i

huseftersyns-

ordningen er sat

over styr?

Er der tegn på en stigende dominans på markedet i

forhold til, hvorledes rekvireringen og udførelsen af

tilstandsrapporter sker?

Markeds-

udvikling

Er der opbygget tætte relationer mellem

forsikringsselskaber og bygningssagkyndige, så det kan

påvirke afhængigheden ml aktører?

Relationer i

markedet

Er der i udformningen og indholdet af rapporter, bl.a. i

formuleringer i rapporter, konkrete tegn på, at rapporter

afspejler, at uafhængigheden er under pres?

Konsekven-

ser for

ordningen

Er der grundlag for at justere regler og rammer på

området, og hvorledes kan reglerne i givet fald forbedres,

så de styrker tilliden til ordningen?

Samlet

vurdering og

anbefalinger

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.2 Introduktion til ordningen

Ordningen for tilstandsrapporter er en vigtig del af et velfungerende boligmarked. Den fungerer

som en integreret del af bolighandlen og muliggør ejerskifteforsikring (I/II).

Tilstandsrapporterne er et centralt element i hushandler i Danmark

og mindsker både sælgers og købers risiko ved bolighandlen

Tilstandsrapporten er en af tre rapporter, der typisk foreligger ved

hushandler i Danmark. Sammen med eleftersynsrapporten udgør

tilstandsrapporten huseftersynsordningen, der er en frivillig ordning, som

sælger kan vælge at benytte. Den tredje rapport er et energimærke, der er

obligatorisk, og som skal foreligge, når boligen sælges.

Tilstandsrapporten skal sikre et retvisende billede af bygningens tilstand og

dermed sikre gennemsigtighed og informationsdeling mellem sælger og

køber i en bolighandel. Den er også grundlaget for, at sælger og køber kan

forsikre sig ved bolighandlen, så de er forsikret mod skjulte fejl og

mangler. Se flere detaljer om tilstandsrapporten i boksen på næste side.

Tilstandsrapporten betyder, at en anselig privatøkonomisk risiko for sælger

og køber ved bolighandler er reduceret ved at minimere den asymmetriske

information mellem parterne, der ellers vil være til stede ved en så

kompleks vare som et hus.

Tilstandsrapporterne har formentlig også en stor samfundsmæssig

betydning. Tilstandsrapporterne bidrager til en bedre prissætning på

boligmarkedet, og det er endvidere sandsynligt, at de samfundsmæssige

omkostninger til juridiske tvister sænkes betydeligt. Før ordningens

ikrafttræden kunne sælger således pålægges et sælgeransvar i 20 år efter

handlen, og sager kunne dermed også involvere tidligere sælgere. I kraft

af samspillet med et forsikringselement

–

ejerskifteforsikringen

–

har

ordningen fjernet denne risiko og potentielle økonomiske byrde for sælger.

Samtidig er køber forsikret mod uforudsete omkostninger ved skjulte fejl.

¹Kilde: Forsikring & Pension plus egne indhentede oplysninger fra branchen.

Ordningen, der i international sammenhæng er unik, blev indført i 1996 og

har vundet stor udbredelse. I Danmark udarbejdes tilstandsrapporter i

størstedelen af de cirka 54.000 handler med enfamiliehuse og

sommerhuse, der gennemføres på årsbasis. Ordningen giver anledning til,

at der tegnes omkring 31.500 ejerskifteforsikringer årligt.¹

Kvaliteten i ordningen har løbende været diskuteret, men over de seneste

fire år er antallet af ikkeretvisende rapporter, der findes ved risikobaserede

stikprøvekontroller blandt de bygningssagkyndige, faldet fra 15 til 8

procent.

Ordningen fungerer i praksis gennem tæt involvering af private

aktører, herunder blandt andet forsikringsselskaber, der udbyder

ejerskifteforsikring

Netop ordningens samspil mellem private markedsaktører

–

både

ejendomsmægler involveret i handlen og forsikringsselskaber i forhold til

forsikringen mod skjulte skader i ejendommen

–

er et vigtigt element for

ordningens privat- og samfundsøkonomiske betydning.

Ordningens betydning hviler således også på, at forsikringsselskaberne

forsikrer mod skader, der ikke er belyst i tilstandsrapporterne, så sælger

kan friholdes for ansvar.

Dette samspil med private markedsaktører er således de facto en

integreret del af ordningen. Uden et tilknyttet, privat forsikringselement

ville værdien af ordningen formentlig være væsentlig mindre.

Det er dog samtidig samspillet mellem private aktører og et kommercielt

marked, der igennem ordningens levetid siden midt-90’erne

har været et

af de aspekter ved ordningen, der har givet anledning til debat og kritik.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.2 Introduktion til ordningen

Ordningen for tilstandsrapporter er en vigtig del af et velfungerende boligmarked. Den fungerer

som en integreret del af bolighandlen og muliggør ejerskifteforsikring (II/II).

Sådan virker ordningen med tilstandsrapporterne

Rekvirering

Tilstandsrapporten er et dokument, som sælger af et hus rekvirerer i forbindelse med et salg. Rapporten udarbejdes af en uvildig beskikket bygningssagkyndig, der

gennemgår husets fysiske tilstand. Rapporten vedlægges det salgsmateriale, som en interesseret køber præsenteres for, så køber kan få et retvisende billede af

husets fysiske forfatning. Rapporten er udgangspunkt for den ejerskifteforsikring, der kan tegnes på huset, og som kan dække de skjulte fejl og mangler, som køber

ikke kender til ved overtagelse. På den måde tager forsikringen den økonomiske risiko, som køber og sælger ellers skulle fordele mellem hinanden, såfremt køber

opdager og får brug for at udbedre fejl, der stammer fra tidligere ejere. Når sælger tilvejebringer tilstandsrapporten, en elrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring

samt tilbyder køber at betale halvdelen af ejerskifteforsikringstilbuddet, kan sælger fritages for sit tiårige ansvar for skjulte fejl og mangler ved huset.

Ejerskifteforsikring

Med tilstandsrapporten i hånden kan køber enten tiltræde det tilbud om ejerskifteforsikring, som sælger har fremlagt, eller selv indhente yderligere tilbud.

Forsikringsselskaber, der udbyder ejerskifteforsikringer, bruger tilstandsrapporten til at vurdere, hvor stor en risiko de påtager sig ved at forsikre det pågældende hus,

og dermed hvilke konkrete forbehold det er nødvendigt at tage i forsikringsdækningen, og hvad forsikringen skal koste. Ejerskifteforsikringen dækker de skader på

huset, som ikke er fremgået af tilstandsrapporten.

Myndighedskontrol

For at sikre et højt kvalitetsniveau i tilstandsrapporterne bliver den beskikkede bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporten, jævnligt kontrolleret af

Sikkerhedsstyrelsen, der er det beskikkende organ i ordningen. Der findes to kontrolformer:

•

Teknisk revision

består i, at en udpeget teknisk revisor tager ud til det hus, som rapporten dækker, og gennemgår det sammen med den sagkyndige, der

oprindeligt har udarbejdet rapporten. Derefter vurderer den tekniske revisor, om rapporten har været retvisende, eller om den bygningssagkyndige skal have en

sanktion.

Skrivebordskontrol:

Sikkerhedsstyrelsens medarbejdere gennemlæser årligt cirka 1.500 rapporter fra alle bygningssagkyndige. En skrivebordskontrol kan give

anledning til, at Sikkerhedsstyrelsen vejleder den sagkyndige om karaktergivning og skadenoter. I grelle tilfælde af fejl fundet i skrivebordskontrollen kan en

sagkyndig udvælges til teknisk revision.

•

Klageinstans

Privatpersoner, der er utilfredse med en tilstandsrapport, hvis de eksempelvis har lidt et økonomisk tab i forbindelse med udbedring af en skade, der ikke stod nævnt i

tilstandsrapporten, men som heller ikke blev dækket af ejerskifteforsikringen, kan indgive en klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Nævnet vil, typisk efter en syn-og-skøn-proces i det pågældende hus, træffe en afgørelse om, hvorvidt klager skal have medhold eller ej, og hvorvidt den

bygningssagkyndige skal betale erstatning eller ej.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.2 Introduktion til ordningen

Huseftersynsordningen fungerer kun, hvis den sagkyndiges uvildighed er sikret.

Den bygningssagkyndiges uvildighed og uafhængighed er kernen i

huseftersynsordningen

Med de betydelige økonomiske interesser, der er på spil i enhver

hushandel

–

både hos bolighandlens parter, hos ejendomsmægler, der skal

formidle handlen, og hos forsikringsselskaber, der skal forsikre fejl og

mangler

–

er den bygningssagkyndiges uvildighed et fundamentalt princip

for ordningen.

Det er uvildigheden, der er købers og sælgers garanti for, at

tilstandsrapporten giver et retvisende billede af bygningens tilstand.

Den bygningssagkyndige skal således være uafhængig af parternes

interesser, for at parterne dermed kan være sikre på, at den

bygningssagkyndige uvildigt kan vurdere en ejendoms tilstand, jf. BEK om

huseftersynsordningen § 11, stk. 9.

Uvildighedens vigtighed er understreget i Håndbog for Beskikkede

Bygningssagkyndige. Håndbogen udgives af Sikkerhedsstyrelsen og er de

sagkyndiges instruks til udarbejdelse af tilstandsrapporter. Håndbogen

understreger, at den bygningssagkyndige skal være uafhængig af

interesser, der kan påvirke arbejdet. Det kan for eksempel være

økonomiske interesser eller interesser fra samarbejdspartnere.

”Den bygningssagkyndige skal fungere som en neutral og uafhængig part, der

vurderer ejendommens bygninger. Det er derfor vigtigt, at den

bygningssagkyndige giver en objektiv beskrivelse af de forhold, som er

undersøgt. Den bygningssagkyndige skal derfor være uvildig i den enkelte sag

og være uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som

bygningssagkyndig.”

(Kilde: Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige,

side 9)

Sikkerhedsstyrelsen anskuer den bygningssagkyndiges uvildighed som

truet, så snart der alene er mistanke om, at ydre forhold kan påvirke den

bygningssagkyndiges vurderinger i en konkret sag. Det er også dét,

Sikkerhedsstyrelsen instruerer de bygningssagkyndige i i deres

uddannelsesforløb.

”På uddannelsen siger vi til dem: Hvis I er i tvivl, om I er uvildige, så giv

opgaven videre til en anden.”

(Kilde: Sikkerhedsstyrelsen)

Vurderingen af uvildighed i den enkelte sag er op til den

bygningssagkyndige selv. Der føres ikke systematisk kontrol med dette, da

det vil være en meget omfattende opgave at gennemføre.

Den bygningssagkyndiges vurdering er under pres fra to sider

I praksis skal den bygningssagkyndige i sin udarbejdelse af

tilstandsrapporter arbejde under flere forskellige interesser. På den ene

side står hussælger og ejendomsmægler, der gerne vil have en rapport

med få fejl, så huset kan sælges så hurtigt og nemt som muligt. På den

anden side står en køber og et forsikringsselskab, der gerne vil have

rapporten detaljeret og omfattende for at kortlægge den risiko, der ligger i

at henholdsvis købe og forsikre huset.

Da den bygningssagkyndiges vurdering af en skades omfang ofte bygger

på den bygningssagkyndiges egen faglige vurdering, skal denne vurdering

kunne forsvares overfor begge ovennævnte interessenter. Begge har

muligheden for at gøre indsigelser, hvis rapporten ikke lever op til deres

forventninger. Den bygningssagkyndige er således under pres fra to sider,

i forhold til hvordan hans vurdering af en skade vil blive modtaget af

brugerne af rapporten.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.2 Introduktion til ordningen

For at beskytte uafhængigheden er der fastsat klare regler for, hvordan tilstandsrapporter må

rekvireres.

De nuværende regler, eksempelvis for bestillerveje, er et middel til

at sikre den bygningssagkyndiges uvildighed i forhold til hussælger

På baggrund af tidligere erfaringer med ordningen, som vil blive uddybet

senere, hvor bygningssagkyndiges uvildighed i forhold til hussælger kunne

drages i tvivl, er der også indført skærpede regler for, hvordan de konkrete

tilstandsrapporter kan rekvireres; de såkaldte bestillerveje.

Det er således præciseret, at ejendomsmægler ikke selv må henvende sig

til den bygningssagkyndige for at rekvirere en tilstandsrapport, jf. boksen

til højre. Det er endvidere fastlagt ved lov, at ejendomsmægler skal

rådgive sælger om de forskellige bestillerveje, der findes for at rekvirere

en tilstandsrapport.

Det er ligeledes præciseret, at den bygningssagkyndige ikke må tage imod

bestillinger fra ejendomsformidler, ligesom det er fastlagt, at det er

forsikringsselskabet, der skal formidle kontakten mellem

ejendomsformidler og bygningssagkyndig.

De regler, der er i dag, giver sælger mulighed for at rekvirere

tilstandsrapporten enten ved egenhændigt at bestille en tilstandsrapport

hos en bygningssagkyndig eller ved at rekvirere en bygningssagkyndig

gennem et forsikringsselskab, som ejendomsmægler har lov til at anvise.

De to mulige bestillerveje for tilstandsrapporten vil blive gennemgået

detaljeret senere.

Gældende regler om aktørernes samarbejde

Ejendomsformidler

•

Må ikke have kontakt til

bygningssagkyndig,

jf. LFFE § 43, og må

ikke udøve indflydelse på sælgers valg af

bygningssagkyndig,

jf.

formidlingsbekendtgørelsen § 18.

•

Har pligt til at rådgive sælger om de bestillerveje, der er mulige for at

rekvirere en tilstandsrapport, jf. lov om formidling af fast ejendom

(LFFE) § 44.

Må efter aftale med sælger rekvirere tilstandsrapporten gennem et

forsikringsselskab,

jf. formidlingsbekendtgørelsen § 18, stk. 2.

•

Bygningssagkyndig

•

Skal undlade at modtage bestilling af tilstandsrapport fra sælgers

ejendomsformidler, jf. BEK om huseftersynsordningen § 11, pkt. 10.

Forsikringsselskab

•

Formidler kontakten mellem

ejendomsformidler

bygningssagkyndig,

jf. formidlingsbekendtgørelsen § 18, stk. 2.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.2 Introduktion til ordningen

Reglerne giver dog også brede muligheder for udvidet samarbejde mellem aktørerne.

Der kan indenfor lovgivningens rammer aftales mange forskellige

typer ekstraydelser og aktiviteter, eksempelvis salg af

førsynsrapporter og formidling af forsikringsprodukter

Samtidig med de konkrete krav til uvildighed og til bestillervejene åbner

reglerne i praksis i vidt omfang op for, at de private aktører med afsæt i

eller i tilknytning til udarbejdelsen af tilstandsrapporten kan formidle andre

ydelser.

•

Ejendomsmægler

kan overfor sælger formidle andre ydelser i

tilknytning til tilstandsrapporten, for eksempel forsikringer eller

tillægsydelser til bolighandlen.

•

Den

bygningssagkyndige

selv kan overfor ejendomsmægler og sælger

på den ene side og forsikringsselskabet på den anden påtage sig at

udføre andre tillægsydelser vedrørende boligen, eksempelvis

udarbejdelsen af sundhedsattester og såkaldte førsynsrapporter. Den

sagkyndige kan også bistå med andre forsikringstilbud for

forsikringsselskabet, jf. BEK om huseftersynsordning § 17.

•

Forsikringsselskabet,

der rekvirerer tilstandsrapporten og giver tilbud

på ejerskifteforsikringen, kan også formidle andre forsikringsprodukter,

for eksempel husforsikringer, i tilknytning til hushandlen.

Muligheden for, at aktørerne kan samarbejde og tilbyde tillægsydelser, er

også blevet udnyttet kommercielt. Bestillervejene er således også blevet

kanaler for salg og formidling af andre ydelser. Eksempelvis er det

almindelig praksis, at forsikringsselskaberne udbetaler en salgskommission

til ejendomsmæglere, hvis der i forbindelse med et boligsalg sælges en

ejerskifteforsikring eller en husforsikring, som mægleren har indhentet

forsikringstilbud på.

Praksis med salgskommissioner findes også fra flere andre brancher, hvor

en part fungerer som salgskanal for en anden, for eksempel bilbranchen.

Jf. lov om formidling af fast ejendom § 21 skal ejendomsformidlere oplyse

om sådanne kommissionsaftaler på hjemmeside eller i skriftligt materiale.

I det følgende ses først på de konkrete regler for bestillervejene, og

hvordan brugen af dem har udmøntet sig i praksis.

Det gengives, hvordan bestillervejene er, hvilke regler der er lavet for at

beskytte dem og bevæggrundene herfor, før fokus rettes mod den faktiske

brug af bestillervejene i ordningen.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.3 Bestillervejene for tilstandsrapporter

Under de nuværende regler er der i praksis to bestillerveje for tilstandsrapporter (I/II).

Der eksisterer en bestillervej via ejendomsmægleren gennem et

forsikringsselskab og en direkte vej, hvor hussælger selv

henvender sig til den bygningssagkyndige

I praksis er der to bestillerveje i forhold til at rekvirere en

tilstandsrapport: En vej, hvor sælger selv direkte rekvirerer en rapport

hos en bygningssagkyndig, og en anden, hvor ejendomsmægler via

forsikringsselskab rekvirerer rapporten. En tredje vej, hvor sælger går til

sit eget forsikringsselskab udenom mægler for at bestille en rapport,

eksisterer også, men den bestillervej anvendes i meget begrænset

omfang og er derfor ikke inddraget i det følgende.

Hvis sælger selv bestiller en tilstandsrapport, kan sælger søge

information til sit valg af bygningssagkyndig gennem forskellige kanaler.

Sælger kan eksempelvis trække på informationer på boligejer.dk, hvor

sagkyndige er oplistet, og det er angivet, hvis de har haft dårlige sager i

klagenævnet. Sælger kan også få forelagt en liste hos ejendomsmægler

eller selv på anden vis identificere en bygningssagkyndig.

Hvis sælger vælger at lade ejendomsmægler tilvejebringe rapporten via

et forsikringsselskab, rekvirerer ejendomsmægler den hos et

forsikringsselskab, som mægleren typisk har et samarbejde med.

Den direkte bestillervej fra sælger til bygningssagkyndig er illustreret nedenfor.

Bestillervejen via forsikringsselskab er illustreret på næste side.

To bestillerveje i praksis (I/II)

A. Sælger bestiller selv fra bygningssagkyndig

•

Sælger rekvirerer selv tilstandsrapporten hos en bygningssagkyndig. Sælger kan

søge information gennem forskellige kanaler om, hvilke bygningssagkyndige der er i

markedet. Sælgers ejendomsmægler kan vejlede, men må ikke udøve indflydelse på

valget.

•

Sælger sørger selv for, at tilstandsrapporten kommer til ejendomsmægleren, som

derefter indhenter tilbud på ejerskifteforsikringer hos forsikringsselskaber.

Forsikringstilbud udsendes sammen med øvrigt salgsmateriale til potentielle købere.

Bestilling af

tilstandsrapport

Udarbejdelse af

forsikringstilbud

Familie, venner

www.boligejer.

og bekendte

Tilstands-

rapport

Tilstands-

rapport

Tilstands-

rapport

Sælger

I forlængelse af bestillingen af tilstandsrapport udarbejdes

–

i begge

bestillerveje

–

tilbud på ejerskifteforsikring ved ejendomsmæglerens

mellemkomst. Typisk indhenter mægler også et konkurrerende

forsikringstilbud, da denne

–

i forbindelse med bolighandlen

–

forpligtet til at varetage sælgers interesse, og sælger skal kun betale

halvdelen af det billigste tilbud. Det billigste tilbud kommer ikke

nødvendigvis fra mæglerens samarbejdspartner.

Liste over

bygningssag-

kyndige

Anden

internetside

Bygnings-

sagkyndig

Sælger

To forsikrings-

tilbud og

tilstands-

rapport

Ejendoms-

mægler

Forsikrings-

tilbud

Forsikrings-

selskaber

Tegning af

ejerskiftefor-

sikring

Køber

Forsikringsselskab X

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.3 Bestillervejene for tilstandsrapporter

Under de nuværende regler er der i praksis to bestillerveje for tilstandsrapporter (II/II).

Bestillervejen gennem forsikringsselskaberne er i høj grad

understøttet af automatiserede processer

Ved bestillingen af tilstandsrapporten via ejendomsmægleren udarbejdes

der som nævnt også et tilbud på ejerskifteforsikring

–

og i nogle tilfælde

også husforsikring. Denne proces er i høj grad systemunderstøttet og

automatiseret hos forsikringsselskaberne og i retning mod såvel

ejendomsmægler og bygningssagkyndige. Både forsikringsselskaber og

ejendomsmæglere nævner systemunderstøttelse og muligheden for

automatiserede processer som et incitament til at deltage i og opretholde

denne bestillervej.

Digitaliseringen og automatiseringen har i nogle tilfælde også resulteret i,

at de bygningssagkyndige udarbejder ikke alene tilstandsrapport for et

forsikringsselskab og sælger, men også står for udarbejdelsen af

forsikringstilbud på vegne af forsikringsselskabet. Dette ses der nærmere

på i kapitlet om relationer.

Som det fremgår på næste side, har det netop været et formål med

regelændringerne over årene

–

i lyset af de kommercielle relationer, der er

mellem aktørerne

–

at afskære bestillerveje, der kunne give anledning til,

at den bygningssagkyndiges uafhængighed og uvildighed kunne drages i

tvivl.

To bestillerveje i praksis (II/II)

B. Mægler bestiller for sælger via forsikringsselskab

•

Sælger beder ejendomsmægler om at rekvirere tilstandsrapporten. Det sker

med forsikringsselskabet som mellemled.

•

Forsikringsselskabet udarbejder forsikringstilbud på ejerskifteforsikring på

baggrund af tilstandsrapporten, som fremsendes til ejendomsmægler.

Eventuelle andre ydelser, som den bygningssagkyndige udfører, følger også

denne kanal.

ejendomsmægler indhenter konkurrerende tilbud på ejerskifteforsikring, og

begge tilbud sendes til potentielle købere.

Udarbejdelse af

forsikringstilbud

Forsikrings-

selskab I

Forsikrings-

tilbud

Tilstands-

rapport

•

Bestilling af

tilstandsrapport

Tilstands-

rapport

Tilstands-

rapport

Sælger

Ejendoms-

mægler

Forsikrings-

selskab I

Bygnings-

sagkyndig

Tilstands-

rapport

To forsikrings-

tilbud

og tilstands-

rapport

Ejendoms-

forsikrings-

mægler

tilbud

Konkurrerende

Forsikrings-

selskab II

Sælger

Tegning af

ejerskifte-

forsikring

Køber

Forsikringsselskab X

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.4 Reglerne for ordningen

Regelændringerne siden ordningens oprettelse har haft til formål at fjerne tvivl om

bygningssagkyndiges uvildighed.

Siden indførelsen af huseftersynsordningen er reglerne flere gange

justeret for at modvirke mistanke om interessesammenfald og

forbedre mulighederne for dataindsamling

Regelændringerne har fulgt både et lovgivningsmæssigt og et

administrativt spor. Lovgivningen bag bestillervejene er ad flere omgange

blevet ændret og præciseret. Administrativt er der sket en opdatering,

blandt andet gennem en digitaliseringsproces af sælgers oplysningsskema.

Et overblik over ændringerne fremgår af figuren nederst til højre.

Den væsentlige ændring, der lægger rammerne for

de nuværende bestillerveje, blev foretaget i 2006,

hvor ejendomsmæglerne blev afskåret fra at

rekvirere tilstandsrapporter direkte hos de

bygningssagkyndige. Samtidig blev der som en

modifikation af forbuddet givet tilladelse til, at

ejendomsmægleren

–

med sælgers samtykke

–

kan

rekvirere en tilstandsrapport via et

forsikringsselskab.

Ændringen var en regulatorisk udmøntning af

aftalen fra 2004 mellem Erhvervsministeriet og

Dansk Ejendomsmæglerforening, som blev indført,

efter det var kommet frem i medierne, at der blev

udarbejdet såkaldt lyserøde rapporter, det vil sige

rapporter, der ikke var objektive, men i stedet

farvede af rekvirentens (ejendomsmæglerens)

interesse i pæne rapporter, der kunne understøtte

et nemt og hurtigt salg.

Efterfølgende (i 2011) blev det indskærpet i bekendtgørelsen om

huseftersynsordningen, at den bygningssagkyndige ikke måtte modtage

opgaver fra ejendomsmægler.

Der blev endvidere foretaget ændringer i 2012 og 2013 med det formål at

tydeliggøre, hvilken bestillervej der blev anvendt. Hjemmesiden boligejer.dk

blev lanceret i 2006 med oplysninger om de enkelte bygningssagkyndige.

Oplysningerne skulle understøtte den direkte bestillervej, hvor sælger på et

oplyst grundlag selv finder en bygningssagkyndig.

Overblik over ændringer, der skal understøtte uafhængighed i bestillervejene

Farverne skal være tydeligere;

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.4 Reglerne for ordningen

Intentionen med de juridiske skærpelser har været at sikre den sagkyndiges uafhængighed.

”Det

var dog stadig vigtigt at sikre ordningens benyttelse, hvorfor der blev

indført en modifikation til forbuddet i form af, at ejendomsmæglerne efter

aftale med sælger kunne bestille tilstandsrapporter via

forsikringsselskaber. Forsikringsselskaberne har en økonomisk interesse i,

at rapporten er retvisende, idet de får tab i tilfælde af mangler på

ejendommen. På den måde bevarede man forbrugernes

–

her sælgernes

–

lette adgang til at få bestilt rapporten og dermed benytte sig af ordningens

goder…”.

(Kilde: By- og Boligudvalget 2012-13 BYB Alm. Del Bilag 75)

Det har også været et ønske at bibeholde en nem adgang til

ordningen for forbrugere, der havde brug for det, ved at lade

ejendomsmægler tage sig af rekvireringen

Intentionen med forbuddet mod, at ejendomsmægleren må rekvirere

tilstandsrapporten, har entydigt været at begrænse ejendomsmæglerens

mulighed for at påvirke indholdet gennem sin indflydelse som storkunde

overfor de bygningssagkyndige. I lovforslaget fremgår det eksplicit som

begrundelse:

”Det

er vigtigt at sikre fuldstændig uafhængighed mellem

ejendomsformidlere og de bygningssagkyndige, bl.a. for at hindre, at

ejendomsformidlere bestiller »lyserøde« tilstandsrapporter for hurtigere

at kunne sælge en ejendom. Af hensyn til troværdigheden omkring

huseftersynsordningen og tilliden til tilstandsrapporterne, skal

bygningssagkyndige og energikonsulenter således være uvildige og

uafhængige af interesser, der kan påvirke deres arbejde med at udføre

tilstandsrapporter”.

(Kilde: lovforslag 2005/1 LSF 118)

Også interview med forskellige interessenter bekræfter, at intentionen har

været, at der fortsat skulle være en mulighed for, at ejendomsmægleren

kunne stå for tilvejebringelsen af en tilstandsrapport. Således ønskede

man at sikre, at personer, der af forskellige årsager kan have svært ved

selv at overskue at finde en bygningssagkyndig, stadig har en adgang til at

bestille en tilstandsrapport.

Forskellige forventninger til anvendelsen af bestillervej via

forsikringsselskaber

Forventningen var ifølge den daværende minister Bendt Bendtsen, at den

nye bestillervej skulle benyttes i beskedent omfang, jf. også citat af

ministeren.

”Hovedreglen

i vores aftale [med Dansk Ejendomsmæglerforening] er, at

sælger selv skal finde sin

bygningssagkyndige”.

(Kilde: gengivet fra en tale i artikel i Politiken 6. maj 2004)

Intentionen med at åbne en anden bestillervej via et forsikringsselskab

gennem modifikationen i forbuddet mod, at ejendomsmægleren direkte

bestiller en tilstandsrapport, har tilsyneladende været fortsat at sikre en

nem vej for forbrugeren til at få en tilstandsrapport. Det udlægges som

vigtigt for at sikre ordningens benyttelse i et svar til By- og Boligudvalget i

2012:

Ejendomsmæglerne og forsikringsselskaberne havde andre forventninger

til, at ordningen vil blive mere populær, hvilket også har vist sig at være

tilfældet. Det vil fremgå senere i kapitlet, når den faktiske brug af

bestillervejen belyses.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.4 Reglerne omkring ordningen

De administrative ændringer er sket for at understøtte dataindsamling.

Ved at indsamle bedre og mere retvisende data forbedres og

understøttes mulighederne for at udarbejde retvisende statistiske

opgørelser, gennemføre bedre kontrol og tilrettelægge bedre

forbrugeroplysning

Som det fremgik af tidslinjen på forrige side, er der ved flere lejligheder

foretaget administrative ændringer af ordningen. Disse ændringer er

foretaget med to hovedformål:

1. At øge oplysningsniveauet til forbrugeren

2. At forbedre datagrundlaget og sikre rigtigheden af de oplysninger, der

indsamles.

Allerede i 2006 blev der etableret en hjemmeside, boligejer.dk, som skulle

hjælpe sælgere, der selv ønsker at finde en bygningssagkyndig udenom

ejendomsmægler og forsikringsselskab.

De administrative ændringer i 2013 og 2016 har haft til hensigt at give

sælger bedre mulighed for at afgive mere præcise oplysninger om den

valgte bestillervej. Før 2013 var det kun muligt at vælge mellem tre

bestillerveje. Efter ændringen i 2013 fik sælger seks muligheder for at

afkrydse, hvilken bestillervej og konkret kanal der blev anvendt til at

bestille tilstandsrapporten. Ændringen i 2016 indebar blandt andet, at det

blev obligatorisk for sælger at oplyse bestillervej. Begge ændringer blev

indført med henblik på fremover at sikre bedre og mere retvisende data

om anvendte bestillerveje og informationskanaler.

Ved at forbedre dataindsamlingen udvidede man mulighederne for i

fremtiden at foretage databaserede kontroller, efterhånden som

datagrundlaget vokser. En bedre kontrolindsats kan være med til at sikre

de bygningssagkyndiges uvildighed. Det sker, fordi en sagkyndig, der ved,

at risikoen for at blive fanget i at have udarbejdet fejlagtige rapporter er

stor, vil have et større fokus på at udarbejde retvisende rapporter.

I 2016 afsluttedes endvidere et arbejde med at digitalisere sælgers

oplysningsskema, som sælger skal udfylde i forbindelse med igangsættelse

af salget. Skemaet indgår som en del af tilstandsrapporten. Det er i

forbindelse med udfyldelsen af dette skema, at sælger skal oplyse, hvilken

bestillervej tilstandsrapporten er rekvireret gennem. Digitaliseringen blev

blandt andet iværksat for at gøre besvarelsesprocessen mere smidig og

dataindsamlingen nemmere.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

2.5 Faktisk anvendelse af bestillervejene

Bestillervejen gennem forsikringsselskaberne er blevet den fremherskende blandt hussælgerne.

Den faktiske udvikling viser, at forsikringsbestillervejen er blevet

mere benyttet end forventet, men forbrugerne efterspørger

tilsyneladende begge bestillerveje

Der er dog ikke tegn på, at fordelingen af tilstandsrapporter på

bestillervejene ændrer sig. Den direkte bestillervej har stadig en stabil

andel i den periode, der findes data for.

De tilgængelige data tyder således på, at tilgangen til bestillervejen

gennem forsikringsselskaber er sket i årene efter ændringen i

bestillervejen i 2004. En enkeltstående opgørelse fra 2012 viser således, at

57 procent af tilstandsrapporter var bestilt gennem forsikringsselskaber²,

så stigningen til det niveau har fundet sted, før man begyndte at

opgørelsen.

Bestillervejen via ejendomsmægler og forsikringsselskaber er den mest

anvendte i dag. Den tegner sig for næsten 60 procent af de udarbejdede

tilstandsrapporter svarende til cirka 42.000 rapporter. Lidt over 40 procent

af tilstandsrapporterne rekvireres hos bygningssagkyndige direkte af

sælgeren gennem andre kanaler.

Figur. Andel tilstandsrapporter fordelt på bestillervej¹

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

Via en liste over bygnings-

sagkyndige udleveret af

mægler

Via familie, venner og

bekendte

Via www.boligejer.dk

Min ejendomsmægler bad et

forsikringsselskab finde én

På anden vis

Via anden internetside

Data viser dermed tydeligt, at en overvejende andel af hussælgerne

ønsker at benytte bestillervej gennem forsikringsselskaberne, men at der

også er en væsentlig andel, der vedvarende ønsker at gå til en

bygningssagkyndig, selv om denne vej måske er mere omstændelig og

kræver indsamling af mere information for den enkelte hussælger.

Det kan dog alt i alt konstateres, at i forhold til forventningen er

forsikringsbestillervejen blevet væsentligt mere anvendt.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018.

¹Tal til og med 2016 Q3 er justeret for sælgeroplysningsskemaer uden oplysning om bestillervej, som

udgjorde mellem 15 og 17 procent årligt. Efter 2016 Q3 er besvarelsen obligatorisk, og dermed er

uoplyst ikke længere en mulighed. Databruddet kan også ses i ændringen i kategorier blandt de andre

bestillerveje.

²By- og Boligudvalget 2012-13, BYB alm. Del Bilag 8. Tal er også i denne opgørelse justeret for

sælgeroplysningsskemaer uden oplysning om bestillervej, som udgjorde mellem 15 og 17

procent årligt, jf. også figuren til venstre.

3. Markedsudviklingen for

tilstandsrapporter

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.1 Resume af kapitlet

Formålet med dette kapitel er at undersøge, om der er tegn på stigende

dominans i markedet for tilstandsrapporter, i forhold til hvordan

rekvireringen og udarbejdelsen af tilstandsrapporter foregår.

Kapitlet begynder med en vurdering af markedsstørrelsen og et overblik

over de aktører, der opererer i markedet. Herefter ses på

markedsstrukturen og fordelingen af markedsandele. Afslutningsvis

vendes fokus mod, hvorvidt markedsstrukturen har betydning for

konkurrencen i markedet.

Kapitlet viser, at:

•

Udviklingen har medført en markedsstruktur med seks større selskaber,

der har op til 75 procent af markedet, og mange små. En meget

væsentlig del af disse rapporter leverer de selv eller i samarbejde med

franchisetagere eller partnere. En mindre del af deres marked, cirka 8

procentpoint af de 75 procent, outsources til små bygningssagkyndige.

•

Koncentrationen i markedet har været stigende i den analyserede

periode. Det skyldes, at de større selskaber har taget markedsandele i

den direkte bestillervej fra de mindre og små bygningssagkyndige,

mens forsikringsbestillervejen jo i forvejen er domineret af de store

bygningssagkyndige, men ikke er blevet foretrukket af flere i perioden.

•

Det vurderes, at markedet fortsat er konkurrencepræget. Mindre

bygningssagkyndige har adgang til at øge deres markedsandele, men

konkurrencen er skærpet på kvalitet, geografisk dækning, fleksibilitet i

forhold til sæsonudsving, leverancesikkerhed, it-kompetencer mv.,

hvilket gør det svært for især de små. Der findes ikke belæg for, at

bygningssagkyndige holdes ude af markedet.

Kapitlet fokuserer på markedsudviklingen omkring tilstandsrapporterne

Hovedspørgsmål

Delspørgsmål

Analysespor

Har der under de eksisterende regler udviklet sig en

praksis som har bevæget sig langt væk fra intentionen i

lovgivningen og de administrative foranstaltninger?

Regler og

praksis

Er der risiko for at

uvildigheden i

huseftersyns-

ordningen er sat

over styr?

Er der tegn på en stigende dominans på markedet, i

forhold til hvorledes rekvireringen og udførelsen af

tilstandsrapporter sker?

Markeds-

udvikling

Er der opbygget tætte relationer mellem

forsikringsselskaber og bygningssagkyndige, så det kan

påvirke afhængigheden ml aktører?

Relationer i

markedet

Er der i udformningen og indholdet af rapporter, bl.a. i

formuleringer i rapporter, konkrete tegn på, at rapporter

afspejler, at uafhængigheden er under pres?

Konsekven-

ser for

ordningen

Er der grundlag for at justere regler og rammer på

området, og hvorledes kan reglerne i givet fald forbedres,

så de styrker tilliden til ordningen?

Samlet

vurdering og

anbefalinger

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.2 Markedet for tilstandsrapporter

Markedet for tilstandsrapporter havde en værdi af cirka 400 mio. kr. i 2017, og antallet af

nytegnede ejerskifteforsikringer tyder på udbredt anvendelse af huseftersynsordningen.

Markedet for tilstandsrapporter følger udviklingen i

boligmarkedet og er estimeret til cirka 400 mio. kr. i 2017

Fra 2014 er det årlige antal udarbejdede tilstandsrapporter steget fra

cirka 61.000 til cirka 75.000 i 2017. Det er steget sideløbende med

antallet af solgte boliger. 75.000 tilstandsrapporter svarer til en

omsætning i markedet på cirka 400 mio. kr. ved en gennemsnitspris på

5.400 kr. per rapport.

Tillægger man omsætningen fra de to andre rapporter i huseftersyns-

ordningen, energimærket og el-eftersynet, der typisk rekvireres i samme

pakke, bliver den samlede omsætning 800 mio.kr.

I 2017 blev der solgt omkring 54.000 enfamiliehuse og sommerhuse.

Dermed blev der udarbejdet flere tilstandsrapporter, end der blev solgt

huse indenfor huseftersynsordningens kerneområde. Tallene tyder på, at

en stor del af enfamiliehus- og sommerhushandlerne i Danmark omfatter

udarbejdelsen af en tilstandsrapport.

Forskellen mellem antal rapporter og antal salg skyldes, at der i boligsalg

med lang salgstid ofte udarbejdes mere end en tilstandsrapport per

boligsalg¹. Ligeledes kan boligen også tages af markedet igen uden et

salg.

¹ Da tilstandsrapporter udløber efter seks måneder, kan et boligsalg godt betyde, at der

udarbejdes mere end én tilstandsrapport, såfremt det tager mere end seks måneder at

sælge boligen. Derfor ligger antallet af tilstandsrapporter typisk over antallet af handler.

² Kilde: F&P. Det senest opgjorte år er 2016, men dette tal er præget af en konkurs i

branchen og er derfor ikke retvisende.

Anvendelsen af tilstandsrapporter i bolighandler ser ud til at være en

udbredt praksis, og dermed udgør markedet for tilstandsrapporter en

vigtig kilde til opgaver for de bygningssagkyndige. Tilstandsrapporten er et

obligatorisk dokument for at kunne tegne en ejerskifteforsikring, og derfor

underbygges tallene for tilstandsrapporternes udbredelse og anvendelse

af, at der i gennemsnit blev tegnet ejerskifteforsikringer i næsten 65

procent af hushandlerne fra 2013 til 2015.²

Figur: Anvendelsen af tilstandsrapporter er udbredt

80.000

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

2014

2015

2016

Antal hushandler

2017

Antal tilstandsrapporter

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018 og

www.statistikbanken.dk/ejen77.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.3 Markedets aktører

Markedet er kendetegnet ved en særlig struktur med en mindre gruppe af få store virksomheder

og mange mindre og helt små bygningssagkyndige, typisk enkeltmandsvirksomheder.

Der er få store bygningssagkyndige, som primært tager opgaver

fra forsikringsselskaber, mens en stor gruppe af små og

mellemstore virksomheder primært løser opgaver, som de får

direkte af hussælgere

De bygningssagkyndige i markedet, der udarbejder tilstandsrapporterne,

udgøres af tre distinkte grupper:

•

En gruppe af seks

store,

typisk landsdækkende bygningssagkyndig-

virksomheder med +10 aktive bygningssagkyndige. De har alle aftaler

med forsikringsselskaber og modtager opgaver af denne bestillervej,

men leverer også tilstandsrapporter til hussælgere, der rekvirerer

rapporten direkte hos dem. De største har en omsætning på over 60

mio. kr. årligt.

•

En gruppe af 20

mellemstore

bygningssagkyndigvirksomheder med

mellem to og ni aktive bygningssagkyndige. Disse virksomheder

udarbejder primært rapporter direkte til hussælger. En del af dem

fungerer også som underleverandører til de store bygningssag-

kyndigvirksomheder og er i realiteten en kapacitetsbuffer for dem.

•

En meget stor gruppe af 194

små,

typisk enkeltmandsvirksomheder

med en aktiv bygningssagkyndig, som leverer direkte til hussælger og

fungerer som underleverandør til store bygningssagkyndige.

Store

(+10 sagkyndige)

Botjek

OBH

EBAS

Factum2

Tabel: Nøgletal om bygningssagkyndigvirksomheder (2017)

Gruppe

Virksomhed

Antal tilstands-

rapporter

(heraf leveret

af underleve-

randør³)

11.748

11.088

11.229 (2.250)

7.707

Aktive

byg-

nings-

sag-

kyndige

Estimeret

omsætning

fra tilstands-

rapporter²

63 mio. kr.

60 mio. kr.

48 mio. kr.

(12 mio. kr.)

42 mio. kr.

Boligeftersyn

Energihuset

Danmark

Mellemstore

(2-9 sagkyndige)

Små

(1 sagkyndig)

20 virksomheder

194

virksomheder

9.510 (1.000)

4.994 (4.200)

8.965

17.665

66*

194*

46 mio. kr.

(5,4 mio. kr.)

4,3 mio. kr.

(23 mio. kr.)

48 mio. kr.

95 mio. kr.

Tre af de store bygningssagkyndigvirksomheder anvender under-

leverandører til at håndtere opgaver, når der eksempelvis er sæson-

udsving i markedet, hvor de har brug for ekstra kapacitet. På baggrund

af interview med de enkelte virksomheder anslås antallet af rapporter

udarbejdet af underleverandører til cirka 7.450 rapporter i 2017. Det

svarer til en omsætning på cirka 40 mio. kr.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018 samt interview med aktører i branchen.

¹Tallene er baseret på unikke HE-numre på tilstandsrapporter udarbejdet i hele året. De stemmer ikke helt overens

med SIKs egne opgørelser til BYB, der er udarbejdet på en halvårlig stikprøve.

²Estimeret på baggrund af en gennemsnitspris på 5.400 kr. for en tilstandsrapport.

³Da det ikke har været muligt at få oplysninger om de specifikke underleverandørrelationer, har det ikke været

muligt at justere de samlede tal for de små og mellemstore virksomheder, der fungerer som underleverandører.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.3 Markedets aktører

Hovedparten af tilstandsrapporterne rekvireres hos og udarbejdes af seks store virksomheder.

Cirka 73 procent af tilstandsrapporterne rekvireres hos

en af markedets seks store virksomheder

De seks store bygningssagkyndigvirksomheder, der har aftaler

med forsikringsselskaberne, udarbejdede 48.826 tilstands-

rapporter i 2017, svarende til 65 procent. De store

virksomheder videreformidlede yderligere cirka 7.450

rapporter til underleverandører, så der i alt blev rekvireret

56.276 rapporter, hvilket svarer til 73 procent af alle rapporter

udarbejdet i 2017.

De små og mellemstore bygningssagkyndigvirksomheder

udarbejdede henholdsvis 23 og 12 procent af tilstands-

rapporterne i 2017, svarende til henholdsvis 17.665 og 8.965

rapporter. Inkluderet i disse tal er dog de rapporter, som de

har udarbejdet som underleverandører til de store bygnings-

sagkyndige. Underleverandøropgaverne har typisk været

omtrent ligeligt fordelt mellem de små og de mellemstore

virksomheder.

Dermed rekvireredes cirka 19 procent af tilstandsrapporterne

hos de små bygningssagkyndige, mens 8 procent rekvireredes

hos de mellemstore bygningssagkyndigvirksomheder.

Figur: Fordeling af rekvirerede tilstandsrapporter på bygningssagkyndige, 2017¹

56.276 rapporter

73 procent

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

”de store”

5.240 rapporter

8 procent

13.940 rapporter

19 procent

4.000

2.000

”de mellemstore”

”de små”

Forholdet mellem underleverandører og de store virksomheder

kan både være faste franchiseaftaler (hos EBAS) og mere ad-

hoc-prægede relationer (hos Energihuset og Boligeftersyn).

Formen afhænger af den enkelte store virksomheds strategi på

området i forhold til geografisk dækning og kapacitet.

Udarbejdede tilstandsrapporter

Tilstandsrapporter udarbejdet af underleverandør

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018 samt interview med aktører i branchen.

¹Da nogle virksomheder blandt de små bygningssagkyndige udarbejder flere rapporter, end virksomheder blandt den

mellemste størrelse virksomheder, kan navnene på x-aksen være både mellem og små bygningssagkyndige.

Note: Da det ikke har været muligt at få oplysninger om de specifikke underleverandørrelationer, er det heller ikke muligt at

justere tallene i figuren for de virksomheder, der fungerer som underleverandører.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.3 Markedets aktører

Over tid er de store bygningssagkyndiges markedsandel steget, hvilket har øget koncentrationen

i markedet.

Markedsandelen for de store bygningssagkyndigvirksomheder er

stigende, og de har tre fjerdele af markedet i dag

Over tid har de seks store bygningssagkyndigvirksomheder haft en svagt

stigende markedsandel, hvilket bevirker at koncentrationen i markedet

også har været stigende.

Således er markedsandelen for de seks store, der har aftaler med

forsikringsselskaber, øget fra cirka 67 procent i 2014 til 73 procent i 2017,

hvis man indregner de rapporter, der udarbejdes af underleverandører

blandt de mindre og helt små bygningssagkyndige. I denne gruppe er det

primært Boligeftersyn, der har vundet markedsandele siden 2014. De

andre store selskaber har overvejende fastholdt deres markedsandel.

Den nyeste i gruppen af store bygningssagkyndige er Energihuset

Danmark, der målt på antal tilstandsrapporter stadig er relativt lille, men

målt på aktive sagkyndige er en stor virksomhed. Ligeledes er

Energihuset Danmark den af de store virksomheder, der anvender

underleverandører i det største omfang.

Figur: Udviklingen i markedsandelen for bygningssagkyndige, 2014-18,

opgjort per kvartal

Den nyeste i gruppen af store bygningssagkyndige er Energihuset

Danmark, der målt på antal tilstandsrapporter stadig er relativt lille, men

målt på aktive sagkyndige er en stor virksomhed. Ligeledes er Energihuset

Danmark den af de store virksomheder, der anvender underleverandører i

det største omfang.

Markedsandelen for de små og mellemstore bygningssagkyndige er

samtidig faldet fra 40 procent til 35 procent, eksklusive underleverandør-

opgaverne, over de seneste fire år.

Som det fremgår af figuren, er omfanget af de store sagkyndiges brug af

underleverandører fluktuerende mellem 5 og 10 procent af de udarbejdede

tilstandsrapporter per kvartal igennem hele perioden.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.3 Markedets aktører

De store bliver større og mere dominerende, fordi de opererer i begge bestillerveje.

Bestillervejen gennem forsikringsselskaberne er afgørende og

strukturerende for markedet, men de store virksomheder øger

også deres markedsandel i den direkte bestillervej

Bestillervejene er i høj grad strukturerende for markedet, og for hvor

mange tilstandsrapporter der rekvireres hos de forskellige

bygningssagkyndige.

De store virksomheders betydning i markedet og deres store markeds-

andel er således i vid udstrækning et resultat af, at de har aftaler med

forsikringsselskaberne og dermed får adgang til at udføre tilstands-

rapporter gennem forsikringsbestillervejen.

Men der er også en anden udvikling, der skal tages i betragtning. Væksten

i de stores markedsandel er i de senere år især kommet fra den anden,

direkte bestillervej, det vil sige fra de bestillinger, der kommer direkte fra

sælger, jævnfør figuren.

Det er således ikke udelukkende bestillervejen via forsikringsselskaberne,

der bestemmer udviklingen i markedet. De større bygningssagkyndige er

også aktive i markedet via den direkte bestillervej og har fra 2014 til

udgangen af 2017 øget deres markedsandel med 14 procentpoint i den

direkte bestillervej. De har i dag cirka 50 procent af den direkte bestillervej

og altså 100 procent af bestillervejen gennem forsikringsselskaberne,

inklusive de rapporter der udarbejdes af underleverandører.

Set fra de mindre og især de helt små bygningssagkyndiges perspektiv er

konkurrencen hård. Det bekræftes i interview, som Deloitte har

gennemført. De små bygningssagkyndige er under et dobbelt pres i

markedet.

For det første skrider det lokale marked, som de små traditionelt har

siddet på landet over, under dem, fordi de større landsdækkende

bygningssagkyndigvirksomheder også er aktive lokalt og tager en

stigende andel af den direkte bestillervej. Det andet pres skyldes, at de

små reelt er afskåret fra at få adgang til markedet via forsikrings-

bestillervejen, fordi de ikke kan leve op til forsikringsselskabernes krav.

De stores brug af underleverandører og kapacitetsbuffer blandt de

mellemstore og helt små bygningssagkyndige er dog medvirkende til at

holde noget af et ellers langsomt svindende marked oppe. Dette marked i

markedet for de mindre og små svarer til afstanden mellem den blå linje

og kurven ved de 100 procent i figuren. Det er dog helt og holdent på de

stores præmisser, at dette marked eksisterer.

Figur: De store bygningssagkyndiges markedsandele ud fra

bestillervej, 2014-2018

Direkte bestillervej

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018.

Note: Tal for 2018 er ikke fuldstændige endnu.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.4 Ejendomsmæglernes brug af bestillervejen

Der er en høj anvendelse af bestillervejen via forsikringsselskaber, uanset hvilken kæde butikken

er en del af.

De store etablerede mæglerkæder har den største brug af

bestillervejen gennem forsikringsselskaberne, hvilket kan skyldes

deres interesse i at få sælgerne til at vælge den vej

Betydningen af bestillervejen via forsikringsselskaberne for markedet for

tilstandsrapporter udspringer af det valg, som forbrugerne træffer, når de

skal bestille en tilstandsrapport i forbindelse med et hussalg.

Ejendomsmæglerne er i medfør af loven om formidling af fast ejendom §44

forpligtet til at oplyse sælger om de forskellige bestillerveje. Dermed har den

vejledning, som sælger får af den enkelte ejendomsmægler i valget af

bestillervej for tilstandsrapporten, også indflydelse på valget, og mægler har

derfor en mulighed for at påvirke, hvilken bestillervej der vælges.

Der ses en vis variation mellem ejendomsmæglerne i deres kunders brug af

bestillervejen via forsikringsselskaberne. En større andel af kunderne hos de

store kæder (Nybolig, Home, Estate og EDC og Danbolig), der alle har faste

samarbejder med forsikringsselskaber, vælger bestillervejen via forsikrings-

selskaber, mens andelen er mindre hos de mindre, uafhængige ejendoms-

mæglere, der ikke har samme faste samarbejder, og hos kædesamarbejder

som Lokalbolig og Robinhus.

Samtidig står det mæglerne frit for at søge at markedsføre ydelser overfor

hussælgere, som indebærer, at tilstandsrapporten bestilles via forsikrings-

selskaber. Det benytter de fleste ejendomsmæglerkæder sig af, og det har

de endvidere en tilskyndelse til.¹ Som det belyses senere, indgår det således

i alle de store ejendomsmæglerkæders kundepakker, at bestillingen af en

tilstandsrapport sker via et forsikringsselskab, som de samarbejder med.

¹Deloittes interviewundersøgelse.

I interview er det bekræftet, at flere af de større ejendomsmæglerkæder

gennemfører kampagner målrettet deres franchisetagere, der skal give

dem incitament til at få så mange sælgere som muligt til at vælge

bestillervejen gennem forsikringsselskaberne. Samtidig er der også et

økonomisk incitament i at henvise til forsikringsbestillervejen.

Ejendomsmæglerne modtager et honorar i tilfælde af, at et forsikrings-

tilbud, der rekvireres automatisk sammen med tilstandsrapporten i denne

bestillervej, resulterer i, at der tegnes en ejerskifteforsikring hos det

pågældende forsikringsselskab.

Figur: Bestillerveje benyttet af ejendomsmæglere

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2017.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.5 Geografiske forskelle i markedet

Der er geografisk forskel på, men ikke et klart mønster i dominansen af bestillervejen.

Der kan være lokal dynamik, der bryder det generelle billede af, at

forsikringsbestillervejen er den dominerende vej til opgaver

Der er forskel på, hvor dominerende bestillervejen gennem forsikrings-

selskaberne er landet over, jævnfør kortet nedenfor. Der er dog ikke noget

klart mønster i, hvor i landet forsikringsbestillervejen er den dominerende.

De mørkeste blå områder,

hvor forsikrings-

bestillervejen er den

fremherskende, findes

både i forskellige dele af

Jylland og midt på

Sjælland. Der er også lyse

områder spredt rundt i

landet, hvor forsikrings-

selskaberne i mindre grad

vælges til at rekvirere

tilstandsrapporter. Det

gælder for eksempel i

Jammerbugt og i enkelte

vestjyske kommuner, i

enkelte kommuner på Fyn

og i Hovedstadsområdet.

Figur: Andel af tilstandsrapporter, der

rekvireres gennem forsikringsselskaber

Som følge af forskellene i forsikringsbestillervejens anvendelse er det

også forskelligt, hvor store markedsandele de store bygningssagkyndige

har. Der, hvor forsikringsbestillervejen er dominerende, vil det også være

naturligt, at de store har den største markedsdominans.

Der, hvor markeds-

dominansen er

større end bestiller-

vejen tilsiger, det er

den for eksempel i

Østjylland og på

Nord- og Midtfyn,

har de store

bygningssagkyndige

også sat sig på den

direkte bestillervej.

Dette mønster kan

dog påvirkes, alt

efter hvordan

udbredelsen af brug

af underleverandører

er i det pågældende

område.

Figur: Andel af tilstandsrapporter, der

udarbejdes af store bygningssagkyndige

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra

2014 til 2018

Det er sandsynligt, at en del af variationen skyldes, hvor stærke bestemte

ejendomsmæglere, der er tilbøjelige til at bruge bestillervejen via

forsikringsselskaberne, er i forskellige områder.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til

2018.

Note: Det er ikke muligt at udarbejde retvisende tal for Læsø og

Fanø på grund af små datamængder.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.6 Konkurrencesituationen

På trods af koncentrationen er der konkurrence og dynamik i markedet (I/III).

Flere virksomheder har indgået aftaler med forsikringsselskaber og

øger deres markedsandele, men det er ikke ensbetydende med

manglende konkurrence på markedet

På trods af koncentrationen i markedet og den store betydning, som

bestillervejen har for de bygningssagkyndige, er der er konkurrence og

dynamik i markedet.

For at øge deres markedsandele er Energihuset og Boligeftersyn til at

starte med gået gennem den direkte bestillervej og har blandt andet

markedsført sig aggressivt på internetportaler og i det offentlige rum,

eksempelvis fodboldstadions, for at skabe et fundament i markedet, så de

med tiden er blevet en attraktiv samarbejdspartner for forsikrings-

selskaberne (se cases på side 44).

Figur: Markedsdynamik blandt de større bygningssagkyndige, 2014-2017

År

Over den analyserede periode er der således flere selskaber, der øger

deres markedsandele væsentligt, jævnfør figuren til højre, der viser

dynamikken i markedet fra 2014 til 2017. Konkret viser den grønne linje,

ved 1 på den vandrette akse, markedsandelen for den største virksomhed i

2014. Ved to på den vandrette akse vises markedsandelen for den næst-

største virksomhed og så videre. Linjerne repræsenterer et år per farve.

Der er i 2017 fem virksomheder, som har en markedsandel på 10 procent

eller derover, mens antallet var fire i 2014. Boligeftersyn er den

virksomhed, der har vundet markedsandele i perioden. Herudover er der

endnu en aktør, Energihuset, der har vundet markedsandele i løbet af

2017 (se også figuren på side 39).

Det er således lykkedes to udefrakommende bygningssagkyndig-

virksomheder (Energihuset og Boligeftersyn) at indgå aftaler med

forsikringsselskaber og dermed få adgang til opgaver via bestillervejen

gennem forsikringsselskaber. Det har givet dem en vækst i markedet efter

at have indgået aftaler med forsikringsselskaber i henholdsvis 2014 og

2016.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2017.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.6 Konkurrencesituationen

På trods af koncentrationen er der konkurrence og dynamik i markedet (II/III).

Strukturudviklingen minder om den man ser i flere andre markeder

med samme leverandørkarakteristika

Ser man på den udvikling, der er sket i markedet for tilstandsrapporter,

kan der drages paralleller til den øgede effektivisering og konsolidering,

man ser i mange af de markeder, der bl.a. har været præget af mange

små enheder, eksempelvis mange grene af detailhandlen.

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen anerkender, at det kan have en

indflydelse på markedsstrukturen, at bestillervejene eksisterer og bliver

anvendt, som det er tilfældet, men det behøver ikke være ensbetydende

med, at konkurrencen i markedet er sat ud af kraft, jævnfør boksen til

højre.

Samtidig er det en udvikling i markedet, der er efterspurgt af nogle af de

kunder, som markedet servicerer, nemlig forsikringsselskaberne, der har

brug for, at de bygningssagkyndige er landsdækkende og kan levere

produktet hurtigt og kan følge eksempelvis sæsonudsving. Analysen af

markedsstrukturen viser, at der er bygningssagkyndige, som har kunnet

imødekomme kravet og derfor har kunnet konkurrere med andre

leverandører og vinde markedsandele.

Boks: Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens holdning til markedet for

tilstandsrapporter

”Erhvervsministeriet og Konkurrence-

og Forbrugerstyrelsen, der

håndhæver konkurrencereglerne, har ikke kendskab til konkrete

samarbejder eller lignende mellem ejendomsmæglere, forsikrings-

selskaber og bygningssagkyndige. Det er Konkurrence- og

Forbrugerstyrelsens opfattelse, at forsikringsselskaberne kan have en

præference for at indgå aftaler med store landsdækkende virksomheder,

der har tilstrækkelig kapacitet til at dække selskabernes behov over hele

landet. Dette kan have en vis indflydelse på markedsstrukturen og på

konkurrencen for markedet for udfærdigelse af tilstandsrapporter. Hertil

skal det understreges, at der i dansk ret er aftalefrihed, og at denne

aftalefrihed også gælder større virksomheder, der indgår aftaler med

hinanden. Det er således ikke i sig selv ulovligt, at et forsikringsselskab

vælger at indgå aftale med bestemte virksomheder om levering af en

given ydelse.”

Kilde: Justitsministeriets Evaluering vedrørende huseftersynsordningen 2018.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

3.6 Konkurrencesituationen

På trods af koncentrationen er der konkurrence og dynamik i markedet (III/III).

Boks: Eksempler på bygningssagkyndigvirksomheder, der har vundet markedsandele

og etableret samarbejde med forsikringsselskaber i løbet af de seneste fem år

Boligeftersyn:

Boligeftersyn startede forretningens vækst gennem den del af markedet, der

går udenom forsikringsselskaberne. Ved samarbejde med og annoncering via Boliga havde

Boligeftersyn en god platform til at markedsføre sig mod det private marked. Med afsæt i det

private marked byggede virksomheden et landsdækkende netværk af sagkyndige, der betød, at

forsikringsselskaberne så dem som attraktive samarbejdspartnere. I takt med virksomhedens

vækst er der blevet investeret i udvikling af it-systemer for at kunne leve op til forsikrings-

selskabernes ønsker om automatisering og deres egne ønsker om procesoptimering. I dag er

der etableret samarbejde med tre forsikringsselskaber, og Boligeftersyn modtager 64 procent

af deres rekvireringer gennem denne kanal.

Energihuset:

Energihuset startede forretningens vækst i det private marked, der går udenom

forsikringsselskaberne. En omfattende internetbaseret markedsføringskampagne, blandt andet

gennem Google AdWords, og et fokus på at have den laveste pris i markedet gav dem mulighed

for at vinde markedsandele. Energihuset brugte dette som afsæt til at skabe et landsdækkende

netværk, der har gjort det muligt at etablere en aftale med et forsikringsselskab. I dag

opretholdes det landsdækkende netværk også ved hjælp af freelance-tilknyttede

bygningssagkyndige. Energihuset modtager i dag 60 procent af deres rekvireringer gennem

bestillervejen via forsikringsselskabet, men har en målsætning om at få en 50/50-fordeling

mellem den private bestillervej og bestillervejen gennem forsikringsselskaberne. Derfor

opretholdes også fortsat et betydeligt markedsføringsbudget. Energihuset satser også på andre

forretningsområder indenfor rådgivende ingeniørservice for at sprede deres risiko.

Kilde: Interviews med Energihuset og Boligeftersyn

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.1 Resume af kapitlet

Formålet med dette kapitel er at analysere de relationer og samarbejder, der er

opstået mellem markedsaktørerne langs bestillervejen via forsikringsselskaberne, med

henblik på at vurdere, om relationerne kan påvirke de bygningssagkyndiges

uvildighed i udarbejdelsen af tilstandsrapporter.

Kapitlet introducerer relationerne i de to bestillerveje og kortlægger samarbejds-

konstellationer i bestillervejen gennem forsikringsselskaberne. Herefter vurderes

indholdet i relationerne med hensyn til økonomi og samarbejdsaftalernes indhold.

Kapitlet viser, at:

•

Der er etableret tætte og faste samarbejder langs bestillervejen mellem

ejendomsmæglere, forsikringsselskaber og de store bygningssagkyndig-

virksomheder, hvor forsikringsselskaberne har en betydelig styrkeposition.

•

Forsikringsselskaberne benytter denne styrkeposition til at disciplinere de

bygningssagkyndige. De stiller krav i forhold til levering af tilstandsrapporter, de

følger op på efterlevelsen af de stillede krav, og de sanktionerer systematisk de

bygningssag-kyndige. De stiller dem sagsanlæg i udsigt, hvis der kan konstateres

fejl i rapporter, der er årsag til, at forsikringsselskaberne skal dække omkostninger

ved skader, og de kører systematisk regressager.

•

De bygningssagkyndige indgår i levering af flere tillægsydelser. Et konkret

eksempel på en ydelse er de omtalte indtegningsrapporter, de såkaldte skygge-

rapporter. Der er fundet dokumentation for, at disse rapporter udarbejdes på

anmodning af ét enkelt forsikringsselskab. De er således ikke standard i markedet.

I dag oplyses sælger af den bygningssagkyndige om, at der indsamles ekstra

oplysninger, men det er fortsat ikke gennemsigtigt, at sælger har givet accept til

dataindsamlingen, og hvilke oplysninger der indsamles. Sælger og køber har ikke

adgang til oplysningerne. Manglende gennemsigtighed kan udgøre et problem.

•

Samlet har de tætte relationer medført en øget systematisering og effektivisering i

leveringen af rapporterne, men også en øget tilskyndelse til at overrapportere

fremfor at underrapportere skader, som en bygningssagkyndig skal vurdere på en

ejendom. Denne tilskyndelse er indirekte til stede og skyldes blandt andet, at den

bygningssagkyndige vil undgå risiko for sanktioner fra forsikringsselskaberne. Det

kan dog ikke konstateres, som vi skal vende tilbage til, at der faktisk sker

overrapportering, og at det er et generelt mønster. Data underbygger det ikke.

•

De tætte relationer i forsikringsbestillervejen har imidlertid

medført stor økonomisk afhængighed, der kan udgøre en risiko for

de bygningssagkyndiges uvildighed. De store bygningssagkyndiges

omsætning, der stammer fra forsikringsselskaberne, udgør mellem

33 og 63 procent af deres samlede omsætning. Det må på den

baggrund konstateres, at udvalgte bygningssagkyndigvirksom-

heder i forsikringsbestillervejen ikke er uafhængige af forsikrings-

selskaberne.

Kapitlet fokuserer på relationerne mellem aktører i markedet

Hovedspørgsmål

Delspørgsmål

Analysespor

Har der under de eksisterende regler udviklet sig en

praksis, der har bevæget sig væk fra intentionen i

lovgivningen og de administrative foranstaltninger?

Er der tegn på en stigende dominans på markedet, i

forhold til hvordan rekvireringen og udførelsen af

tilstandsrapporter sker?

Er der opbygget tætte relationer mellem

forsikringsselskaber og bygningssagkyndige, så det

kan påvirke afhængigheden mellem aktørerne?

Regler og

praksis

Er der risiko for,

at uvildigheden

i huseftersyns-

ordningen er sat

over styr?

Markeds-

udvikling

Relationer

i markedet

Er der i udformningen og indholdet af rapporter,

blandt andet i formuleringer i rapporter, konkrete

tegn på, at rapporter afspejler, at uafhængigheden

er under pres?

Relationernes

konsekvenser

for ordningen

Er der grundlag for at justere regler og rammer på

området, og hvordan kan reglerne i givet fald

forbedres, så de styrker tilliden til ordningen?

Samlet

vurdering og

anbefalinger

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.2 Introduktion til relationerne i markedet

Bestillervejene medfører to typer samarbejdsrelationer i markedet.

Bestillervejen gennem forsikringsselskaberne får aktørerne til at

forme varige og tætte samarbejder. I bestillervejen fra sælger til

bygningssagkyndig formes ad hoc-relationer.

De gældende bestillerveje i ordningen er strukturerende for markedet, og

de to bestillerveje fører grundlæggende hver sin type relation med sig

mellem de aktører, der indgår i leverancen og udarbejdelsen af

tilstandsrapporter, jf. også illustrationen til højre.

•

Aftalebaserede faste samarbejder

mellem på den ene side

ejendomsmæglere og forsikringsselskaber og på den anden side

forsikringsselskaber og bygningssagkyndige. Indenfor denne bestillervej

omsættes der for cirka 240 mio. kr.

Individuelle ad hoc-relationer

mellem hussælger og bygningssagkyndig,

hvor ejendomsmægler og forsikringsselskab ikke er en del af leverancen og

derfor ikke direkte indgår i relationen. Indenfor denne bestillervej omsættes

der for cirka 160 mio. kr.

Den individuelle relation, der udspringer af den direkte bestillervej, er

fundamentalt anderledes. Her er kun den bygningssagkyndige inde i

billedet, der bestilles ved direkte henvendelse fra hussælger til at

udarbejde tilstandsrapporten. Ejerskifteforsikringstilbuddet eller andre

tillægsydelser rekvireres ikke automatisk som en del af bestillervejen, men

kan tilvælges af sælgeren.

Figur 1. Tre aktører i de aftalebaserede samarbejder

•

Sælger

Ejendomsmægler Forsikringsselskab

Bygningssagkyndig

De aftalebaserede samarbejder etableres og indgås så at sige mellem

aktørerne langs bestillervejen, så de kan imødekomme hussælgeres ønske

om at få deres ejendomsmægler til

–

via et forsikringsselskab

–

indhente tilstandsrapporten hos en bygningssagkyndig. Igennem denne

relation leveres samtidig et tilbud på ejerskifteforsikring og eventuelt

andre tillægsydelser, der kan være indeholdt i en pakke hos

ejendomsmægleren. De aftalebaserede samarbejder understøttes af en

lang række elementer, der uddybes nærmere på de følgende sider.

Figur 2. En aktør i ad hoc-relationen

Sælger

Bygningssagkyndig

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.2 Introduktion til relationerne

De aftalebaserede samarbejder er centreret om forsikringsselskaber.

Ejendomsmæglere og forsikringsselskaber indgår i et samarbejde

med gensidige interesser i at sælge og levere ydelser til hussælgerne

De faste samarbejder mellem ejendomsmæglere og forsikringsselskaber er

fokuseret på at markedsføre og formidle tilstandsrapport og andre ydelser i

forbindelse med hussalget, som hussælger kan være interesseret i.

Således tilbyder de fleste ejendomsmæglerkæder forskellige pakker

bestående af tilstandsrapport, et ejerskifteforsikringstilbud og andre

erklæringer om huset, for eksempel en sundhedsattest. Det muliggøres af

samarbejdet mellem ejendomsmægleren og forsikringsselskabet, der har

den kontakt til den bygningssagkyndige, som ejendomsmægleren ifølge

loven er afskåret fra.

Fra forsikringsselskabernes synsvinkel er ejendomsmæglerne en vigtig salgs-

og markedsføringskanal. Det er således også kutyme, at

forsikringsselskaberne betaler et formidlingshonorar til mægleren, hvis

mægleren kan sælge forsikringsselskabets ejerskifteforsikring. Honoraret

ligger typisk på mellem 400 kr. og 700 kr.

Fra ejendomsmæglerens synsvinkel gør samarbejdet med

forsikringsselskaberne det muligt at markedsføre en tjeneste til kunden, hvor

ejendomsmægleren kan tage sig af rekvireringen af tilstandsrapporten og

markedsføre en pakke med andre ydelser, der kan differentiere mægleren i

konkurrencen med andre mæglere. Samarbejdet er således også vigtigt for

ejendomsmægleren, der er afskåret fra selv at samarbejde med de

bygningssagkyndige.

Der følges også løbende op på, hvilke butikker der henviser flest kunder

gennem forsikringsbestillervejen, og der arrangeres kampagner og

konkurrencer for at få flere henvisninger.

I andre tilfælde er der dannet et samarbejde med udgangspunkt i hus-

eftersynsordningen og ejerskifteforsikringsmarkedet, for eksempel mellem

Realmæglerne og Dansk Boligforsikring. I disse relationer er samarbejdet

typisk mindre fast, og den enkelte mæglerbutik har større autonomi til at

vælge, hvilke forsikringsselskaber tilstandsrapporterne bestilles igennem.

Styrkeforholdet i relationen er præget af gensidig afhængighed

Da ejendomsmægleren ejer kunderelationen til hussælger, er

forsikringsselskabet i sagens natur forretningsmæssigt interesseret i

relationen til ejendomsmægleren, der udgør en vigtig salgskanal.

Omvendt er ejendomsmægleren afhængig af forsikringsselskabet for at

kunne levere indholdet i de særlige produktpakker, som de markedsfører

og sælger til hussælgere, og som ejendomsmæglerne selv er afskåret fra

direkte at rekvirere hos de bygningssagkyndige.

Figur: Samarbejdet mellem ejendomsmægler og forsikringsselskab

Rekvirering

Ejendomsmægler

Rapport

Forsikringsydelser

Andre tillægsydelser

Honorar

Forsikringsselskab

Ofte er samarbejdet givet ud fra et koncernfællesskab, for eksempel mellem

Nybolig og Gjensidige, der er forbundet gennem Nykreditkoncernen. I dette

tilfælde er relationen tæt, og mægleren har kun mulighed for at henvise til

det samarbejdende forsikringsselskab.

Bestillervejen

Andre elementer i

relationen

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.2 Introduktion til relationerne

Forsikringsselskab og bygningssagkyndig indgår i et kunde-leverandør-forhold med

forsikringsselskabet i en styrkeposition.

Relationen mellem forsikringsselskaberne og de bygningssagkyn-

dige bygger på leverancesikkerhed, kvalitet og geografisk dækning

Forsikringsselskaberne indgår faste samarbejder med udvalgte

bygningssagkyndige for at kunne levere tilstandsrapporter og eventuelt

andre ydelser og for at kunne udforme tilbud på ejeskifteforsikringerne.

Fra forsikringsselskabets perspektiv er det afgørende, at den

bygningssagkyndige kan leve op til krav om kvalitet og ensartethed, så

selskabet skal bruge færrest mulige ressourcer på at fortolke

tilstandsrapporten og udarbejde et forsikringstilbud på baggrund af

rapporten. Endelig er det typisk et krav, at den bygningssagkyndige kan

dække hele landet.

Disse krav er baggrunden for, at forsikringsselskaberne vælger at indgå

faste samarbejder med et fåtal af bygningssagkyndigvirksomheder.

Omkostninger og risici ville blive væsentlig højere for selskaberne, hvis de

fra gang til gang skulle indgå aftale med lokale bygningssagkyndige landet

over, der ikke har faste og dokumenterede kvalitetsprocedurer mv.

For de bygningssagkyndige er det selvsagt forretningsmæssigt attraktivt at

indgå i faste samarbejder med forsikringsselskaberne, fordi det potentielt

sikrer dem en stor og vedvarende omsætning med begrænsede

markedsføringsomkostninger.

En konsekvens af forholdet er endvidere, at de bygningssagkyndige i flere

af samarbejderne betaler et administrationsgebyr til forsikringsselskabet

for at indgå i samarbejdet. Gebyret, der ifølge det oplyste ligger på mellem

300 og 600 kr. per rapport, medfinansierer blandt andet det it-system, der

anvendes til at rekvirere rapporterne med.

Figur: Samarbejdet mellem forsikringsselskab og bygningssagkyndig

Rekvirering

Forsikringsselskab

Rapport

Tillægsydelser

Administrationsgebyr

Bygningssagkyndig

Bestillervejen

Andre elementer i

relationen

Styrkeforholdet i relationen er i forsikringsselskabets favør

Forsikringsselskaberne har en klar styrkeposition i forhold til de

bygningssagkyndige, fordi forsikringsselskaberne qua den offentligt

regulerede bestillervej kan:

•

Kontrollere adgangen til en betydelig opgavemængde.

•

Til- og fravælge de bygningssagkyndige som leverandører.

•

Sanktionere de bygningssagkyndige, hvis de ikke lever op til

forsikringsselskabernes krav, for eksempel ved at skrue på

fordelingsnøglen blandt samarbejdspartnerne.

•

Stille bygningssagkyndige sagsanlæg i udsigt ved at ville føre

regressager, hvis de begår fejl, der har økonomiske konsekvenser for

forsikringsselskabet.

Lever bygningssagkyndigvirksomhederne ikke op til

forsikringsselskabernes krav, kan de risikere at miste en betydelig

omsætning.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.2 Introduktion til relationerne

De aftalebaserede samarbejder er centreret om seks forsikringsselskaber.

Der er seks samarbejdskonstellationer, hvor der i forskelligt

omfang er en binding mellem bestemte ejendomsmæglerkæder,

forsikringsselskaber og bygningssagkyndige

De seks samarbejdskonstellationer er centreret om seks af de i alt otte

forsikringsselskaber, der findes på det danske marked for

ejerskifteforsikringer¹, jf. figuren til højre. Hvert forsikringsselskab er på

den ene side tilknyttet en elle flere ejendomsmæglerkæder og på den

anden side en eller flere bygningssagkyndige.

Der er to varianter af aftalebaserede relationer:

1. Etablerede virksomheder i både forsikringsbranchen og blandt

bygningssagkyndige er knyttet sammen i samarbejder med en vis

historik og med store, til tider koncernforbundne, ejendomsmægler-

kæder. Denne variant omfatter de samarbejder, der er centreret om

Topdanmark, Gjensidige og Tryg, der alle har samarbejder med EBAS

og OBH, de to største bygningssagkyndig-virksomheder. Gjensidige,

der har samarbejder med flere mæglere (EDC, Estate og Nybolig), har

også aftaler med Botjek og Factum2.

2. Nyere og mindre spillere i de tre brancher har fundet sammen i

samarbejder, der giver dem en plads på markedet gennem

bestillervejen via forsikringsselskaberne. Denne variant omfatter de

samarbejder, der er centreret om Frida Forsikring, NEM Forsikring og

Dansk Boligforsikring, der samarbejder med en række mindre

ejendomsmæglerkæder, og alle tre har Boligeftersyn som fast

samarbejdspartner blandt de bygningssagkyndige. Herudover har NEM

Forsikring også samarbejde med Just A/S, og Dansk Boligforsikring

samarbejder med Energihuset blandt de bygningssagkyndige.

Figur: Aktørerne i de seks samarbejder i bestillervejen via

forsikringsselskaberne

Etablerede virksomheder

Topdanmark

Nyere virksomheder

Frida

Forsikring

Tryg

NEM

Forsikring

Gjensidige

Dansk

Boligforsikring

¹To forsikringsselskaber, Codan og Alm. Brand, har valgt ikke at indgå i samarbejder og udarbejder kun

tilbud på ejerskifteforsikringer, hvis eksisterende kunder har købt hus og anmoder om det.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.2 Introduktion til relationerne

Ad hoc-samarbejderne i den direkte bestillervej indgås af hussælger direkte med en

bygningssagkyndig.

Markedsrelationerne opstår fra opgave til opgave og er typisk mere

lokale, hvilket placerer de små bygningssagkyndige i en sårbar

position

Den direkte bestillervej, hvor sælger ønsker at benytte sig af

huseftersynsordningen, men selv vælger at rekvirere en tilstandsrapport

direkte hos en bygningssagkyndig, medfører en anden type relationer i

markedet, hvor hverken ejendomsmægler eller forsikringsselskab er

direkte involveret.

Da ejendomsmægleren ikke må pege på en bygningssagkyndig, er det op

til hussælgeren selv at vælge den bygningssagkyndige i et frit marked.

Sælger udvælger typisk en lokalt etableret bygningssagkyndig. Det er op

til sælger at søge information om den bygningssagkyndige gennem

forskellige kanaler såsom internetsider (for eksempel boligejer.dk),

rådgivere, familie og venner.

Den bygningssagkyndige, der er afhængig af direkte bestillinger, kan øge

sin synlighed og dermed sandsynlighed for at blive valgt ved at

markedsføre sig, for eksempel online. Herudover kan den bygningssag-

kyndige gennem netværk og gode lokale referencer positionere sig overfor

hussælgere. Det at være så afhængig af direkte bestillinger er dog en langt

mere sårbar markedsposition at være i, end hvis man er involveret i en

mere stabil kilde til opgaver såsom bestillervejen gennem

forsikringsselskaberne.

Styrkeforholdet mellem sælgeren og den bygningssagkyndige

Der er ikke tale om, at en af de to parter har en styrkeposition i forhold til

den anden udover et almindeligt kunde-leverandør-forhold, fordi der

sjældent er tale om eksempelvis tilbagevendende arbejde, da der ofte går

lang tid mellem, at den samme hussælger indgår i en bolighandel.

Den bygningssagkyndige er interesseret i god omtale af sit arbejde og har

derfor incitament til at levere det bedste produkt, men den sagkyndige er

samtidig ikke så afhængig af den enkelte opgave, at det giver hussælgeren

en styrkeposition.

Derfor er det begrænset, hvor meget den enkelte hussælger kan presse

den bygningssagkyndige.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.3 Økonomien i relationerne

De store bygningssagkyndige er økonomisk afhængige af forsikringsselskaberne (I/II).

Størrelsen på deres forretningsmæssige engagement gør

de store bygningssagkyndige økonomisk sårbare og

afhængige af forsikringsselskaberne

Rekvireringen af tilstandsrapporter gennem de aftalebaserede

relationer er en væsentlig kilde til opgaver for de store

bygningssagkyndigvirksomheder. En vigtig del af deres

omsætning kommer således gennem denne kanal og kan påvirke

deres uafhængighed i forhold til deres samarbejdspartnere.

De store bygningssagkyndige, der har aftaler med

forsikringsselskaber, er specialiseret i at levere tilstandsrapporter

og andre ydelser under huseftersynsordningen¹. Mellem 46 og 90

procent af de store bygningssagkyndigvirksomheders samlede

omsætning stammer fra ordningen.

En meget betydelig andel af de store bygningssagkyndig-

virksomheders omsætning fra huseftersynsordningen kommer i

kraft af aftalerne med forsikringsselskaberne via forsikrings-

bestillervejen. Således kommer mellem 55 og 80 procent af

virksomhedernes omsætning fra huseftersynsordningen gennem

aftalerne med forsikringsselskaberne, mens resten af

omsætningen hentes i den direkte bestillervej, hvor hussælgere

selv henvender sig til den bygningssagkyndige.

Det betyder, at virksomhederne samlet set har mellem 33 og 63

procent af deres samlede omsætning fra forsikringsbestillervejen,

hvor de samarbejder med mellem et og tre forsikringsselskaber.

¹I vurderingen af økonomisk afhængighed fokuseres der bredt på den del af

virksomhedernes omsætning, der stammer fra alle tre rapporter i huseftersynsordningen,

da rapporterne rekvireres i en pakke gennem forsikringsbestillervejen.

Tabel: Betydningen af den økonomiske relation til forsikringsselskaberne for de

bygningssagkyndige

Bygnings-

sagkyndig-

virksomhed

Andel af

samlet

omsætning

fra hus-

eftersyns-

ordningen

Fordeling af omsætning

fra huseftersyns-

ordningen efter

bestillervej

Fra

forsikrings-

selskaber

80 procent

71 procent

74 procent

67 procent

63 procent

55 procent

Fra den

direkte

bestillervej

20 procent

29 procent

26 procent

33 procent

37 procent

45 procent

Andel af

samlet

virksomheds-

omsætning

fra forsik-

rings-

selskaber

44 procent

33 procent

63 procent

N/A

56 procent

44 procent

Antal

kunder, som

omsætnings-

andel

stammer fra

Virksomhed 1

Virksomhed 2

Virksomhed 3

Virksomhed 4

Virksomhed 5

Virksomhed 6

55 procent

46 procent

85 procent

N/A

90 procent

80 procent

Kilde: Brancheinterview og Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018.

Note: Der er syv virksomheder, der har aftaler med forsikringsselskaber, men det har ikke været muligt at få oplysninger

fra et af disse. Omsætningsberegning for virksomhed 4 kan ikke gennemføres centralt og kan derfor ikke medtages.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.3 Økonomien i relationerne

De store bygningssagkyndige er økonomisk afhængige af forsikringsselskaberne (II/II).

Da forventningerne og ønskerne til formuleringerne og skadevurderingerne

i tilstandsrapporterne i høj grad er de samme på tværs af

forsikringsselskaber, indebærer samarbejdsrelationerne, hvad end de

involverer et, to eller tre forsikringsselskaber, at mellem 33 og 70 procent

af en virksomheds omsætning kommer fra kunder med de samme

interesser i udformningen af produktet.

Den høje grad af økonomisk afhængighed har potentiale til at

påvirke de bygningssagkyndiges adfærd

Det har ikke været muligt gennem interviewdelen af denne undersøgelse

at afdække, i hvilket omfang afhængigheden har haft en adfærdsændrende

påvirkning på de bygningssagkyndige.

Om påvirkningen giver sig udslag i den adfærd, der kan måles med data,

er analyseret i kapitel 5.

En så høj andel af omsætning fra få kundeaftaler

–

ovenikøbet med de

samme interesser

–

medfører en stor forretningsmæssig risiko i forhold til,

om aftaler kan opretholdes, for eksempel hvis den bygningssagkyndige

virksomhed opfører sig uhensigtsmæssigt i forhold til

forsikringsselskabernes ønsker.

Virksomhederne vil på den måde have en meget høj grad af afhængighed

af meget få kunderelationer med forsikringsselskaberne. Afhængigheden

forstærkes i øvrigt af, at der er faste aftaler og integrerede samarbejder i

markedet. Det betyder, at hvis en aftale med et forsikringsselskab mistes,

kan den tabte omsætning ikke umiddelbart hentes hos andre kunder.

Den økonomiske afhængighed af én type kunde er så betydelig, at det må

vurderes, at der er en risiko for, at det kan påvirke den

bygningssagkyndiges uvildighed. Det kan være meget kostbart og i mange

tilfælde livstruende for forretningen, hvis en eller flere samarbejdsaftaler

mistes. En bygningssagkyndig, der tænker på sin forretnings overlevelse,

kan således have et tydeligt incitament til at udfærdige rapporter, der

tilfredsstiller forsikringsselskabernes ønsker.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Mellem forsikringsselskaberne og de bygningssagkyndige foregår der tæt opfølgning på en række

opstillede servicemål (I/II).

Der sker både en direkte og en indirekte disciplinering gennem

brug af konkrete målbare krav og målopfølgning

Forsikringsselskaberne anvender

–

som en naturlig del af deres

forretningsmæssige styring

–

en række instrumenter til at sikre kvaliteten

og leverancesikkerheden i udarbejdelsen af tilstandsrapporterne, jf.

tabellen til højre.

Alle forsikringsselskaberne benytter sig af såkaldte servicemål i forhold til

leverancerne fra de bygningssagkyndige. Servicemålene omfatter typisk

mål for leveringstid, kvalitet af leverancen og geografisk dækning. Disse

mål er typisk fastlagt kontraktmæssigt.

I alle de seks samarbejdskonstellationer foregår der en struktureret

monitorering af og opfølgning i forhold til de bygningssagkyndiges

overholdelse af servicemålene. Denne opfølgning anvendes direkte i

samarbejdsdialogen mellem forsikringsselskaberne og de

bygningssagkyndige.

Tabel: Anvendelse af redskaber til at styre, følge op og sanktionere

Service-

mål

Topdanmark

Gjensidige

Tryg

NEM Forsikring

Frida

Forsikring

Dansk

Boligforsikring

√

Mål-

opfølgning

√

Struktureret

videndeling

√

(√)

Sanktio-

nering

√

Servicemålene fungerer som et naturligt redskab for forsikringsselskaberne

til at optimere processen for rekvirering og modtagelse af tilstandsrap-

porter. Denne optimering er også vigtig for forsikringsselskabernes evne til

at møde ejendomsmæglernes ønske om hurtig leverance af rapporterne.

Hos de bygningssagkyndige har målene og opfølgningen sandsynligvis en

stor og disciplinerende effekt. Deloitte har fået adgang til oplysninger, der

viser, at målene har afsmitning internt i bygningssagkyndigvirksomheder.

Dårlige scorer bliver brugt til at påtale og skærpe fokus på kvalitets- eller

leveranceproblemer, jf. boksen til højre.

Boks: Opfølgningen har til formål at sætte fokus på servicemål

Deloitte har set et eksempel på en intern mail, der er rundsendt til

medarbejdere i en større bygningssagkyndigvirksomhed. Der henvises i mailen

eksplicit til dårlige scorer på servicemål i forhold til konkurrenter. Det er

understreget overfor medarbejderne, at det er særlig alvorligt, fordi det

pågældende forsikringsselskab

”leverer 80 procent af vores levebrød”.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Mellem forsikringsselskaberne og de bygningssagkyndige foregår der tæt opfølgning på en række

opstillede servicemål (II/II).

Tæt opfølgning på servicemål og tæt dialog mellem

samarbejdspartnerne kan også have en positiv effekt på markedet

Servicemålenes fokus på kvalitet og leverancesikkerhed og -hastighed har

sandsynligvis også haft en positiv effekt på markedet, da de

bygningssagkyndige virksomheder er blevet tvunget til at tænke i

optimering af processer og effektivisering af metoder, for eksempel

gennem mere udbredt brug af digitalisering og automatiseret indberetning

af tilstandsrapporter, hvilket vi vil vende tilbage til senere.

Dette har været en af årsagerne til den systematisering og effektivisering,

der er sket i markedet, og som tidligere er beskrevet, hvor flere

tilstandsrapporter udarbejdes af større og professionelt drevne

landsdækkende virksomheder.

I de fleste brancher vil en sådan markedseffektivisering typisk være til

gavn for slutbrugeren af et produkt, i dette tilfælde hussælger, da det er

med til at hæve kvaliteten og/eller sænke prisen på produktet. De tætte

aftalebaserede relationer kan dermed potentielt have en gavnlig

samfundsmæssig effekt.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Der er også direkte kontakt i tilfælde af uoverensstemmelser mellem samarbejdsparterne.

Forsikringsselskaberne anvender også

–

helt logisk

–

retlige

sanktioner som middel til at opnå en høj, ensartet kvalitet

Alle forsikringsselskaber har en klar og åben politik om at føre sager

–

såkaldte regressager

–

mod bygningssagkyndige, hvis forsikringsselskabet

kommer til at dække skader hos forsikringstager, som de ikke havde været

pligtige til, hvis tilstandsrapporten havde været retvisende.

Denne form for juridisk opfølgning kan indebære en økonomisk risiko for

de bygningssagkyndige, fordi de risikerer at stå med et erstatningsansvar

for krav om dækning, som det pågældende forsikringsselskab er blevet

mødt med i Ankenævnet for forsikring. Den økonomiske risiko svarer til

selvrisikoen på den professionelle ansvarsforsikring, som

bygningssagkyndige skal have (minimum 25.000 kr.), og da den

bygningssagkyndige kan holdes ansvarlig i op til seks år efter

udarbejdelsen af en tilstandsrapport, er det en anseelig økonomisk risiko

for den enkelte bygningssagkyndige.

Forsikringsselskabers eksplicitte brug af regressager som en sanktion

overfor de bygningssagkyndige er i sig selv en indikation af, at det er et

effektivt middel til at skærpe de bygningssagkyndiges ansvar. Det har ikke

været muligt at indsamle nærmere oplysninger om, hvor mange

regressager der rent faktisk er tale om.

I mange tilfælde når sagerne heller ikke at blive til en tvist mellem

parterne. Efter det oplyste indgås der som oftest forlig mellem

forsikringsselskaberne og bygningssagkyndigvirksomheden for at undgå

langvarige sager i retssystemet og dyre advokatregninger.

Eksempler på direkte personlig opfølgning demonstrerer også

styrkeforholdet og afhængigheden i relationen mellem

forsikringsselskab og bygningssagkyndigvirksomhed

I interviewundersøgelsen er det også afdækket, at opfølgningen kan ske

direkte i forhold til bestemte beskikkede bygningssagkyndige, der er ansat

i bygningssagkyndigvirksomheder.

En sådan opfølgning foregår typisk uformelt og kan gå på, at en bestemt

ejendomsmægler ikke ønsker, at en navngiven bygningssagkyndig er på

en bestemt sag længere. Ejendomsmægleren henvender sig gennem

forsikringsselskabet til den bygningssagkyndige samarbejdspartner med

forespørgslen om, at den konkrete person ikke kører ud til flere sager for

den pågældende ejendomsmægler. Deloitte har set dokumentation for, at

kravet er kommet fra en ejendomsmægler og er formidlet af

forsikringsselskabet til ledelsen af bygningssagkyndigvirksomheden.

Det er også i interview nævnt, at forsikringsselskaber har nægtet at

modtage tilstandsrapporter fra specifikke navngivne bygningssagkyndige,

fordi de vurderer, at kvaliteten fra den pågældende ikke lever op til de

standarder, forsikringsselskabet har.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Mellem forsikringsselskaberne og de bygningssagkyndige er der også en mere uformel kontakt

og påvirkning.

Forsikringsselskaberne anvender også videndeling og

problemidentifikation i samarbejdet til at sikre en efterspurgt høj

og ensartet kvalitet

Alle forsikringsselskaber afholder periodevist videndelingsmøder med de

bygningssagkyndige, de har faste samarbejder med. To

forsikringsselskaber afholder disse møder fast halvårligt eller årligt, mens

andre gør det mere på ad hoc-basis. Ifølge interview giver møderne

anledning til at bringe emner frem fra begge parter.

Der er ikke fremkommet oplysninger om, at forsikringsselskaber på

sådanne møder instruerer og træner bygningssagkyndige i, hvordan

skader skal behandles og formuleres i rapporter, men der er oplysninger

om, at det sker indirekte, og at det disciplinerer de bygningssagkyndige til

at beskrive skader således, at det er til fordel for forsikringsselskabet.

Et eksempel er, at der på sådanne møder deltager juridisk ekspertise, der

besvarer spørgsmål fra de bygningssagkyndige om, hvordan formuleringer

skal være, så den bygningssagkyndige undgår problemer i eventuelle

sager efterfølgende, jf. citatet.

”Jeg

svarer på spørgsmål, når jeg er ude på en temadag med

ejerskifteforsikringsselskaber …

en bygningssagkyndig spørger:

”jeg

synes ikke, det er rimeligt, at der er forsikringsdækning på denne

K3, hvordan kan jeg så beskrive det?”

Kilde: interview med advokat.

Der er fuld åbenhed fra de bygningssagkyndige om det pres, de

underlægges fra både forsikringsselskaber og ejendomsmæglere i

samarbejdsrelationerne

Som tidligere nævnt er den bygningssagkyndige under pres fra flere sider,

når tilstandsrapporterne udarbejdes, og det er også blevet nævnt af flere i

løbet af projektets interviewforløb.

”Selvfølgelig

er der et pres fra deres [forsikringsselskabets] side,

men der er også kontrolinstanser, der kontrollerer os, og det er op

til os at stå på vores faglighed.”

Kilde: interview med bygningssagkyndig.

Det er også det, ovenstående eksempler på både formelle og uformelle

kontakter og direkte og indirekte disciplineringstiltag giver et billede af.

Gennem interviewdelen af denne undersøgelse er der ikke kommet klarhed

over, om presset har haft en adfærdsændrende påvirkning på de

bygningssagkyndige. De interviewede mener ikke, at presset fra

samarbejdsrelationerne påvirker selve indholdet i rapporterne.

Om påvirkningen giver sig udslag i den adfærd, der kan måles med data,

vender vi tilbage til i kapitel 5.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Tillægsydelser er en integreret del af samarbejderne (I/III).

Tillægsydelser, der leveres sammen med tilstandsrapporten, er et

væsentligt element i de faste samarbejdsrelationer

Ejendomsmæglerne tilbyder i mange tilfælde hussælgere tillægsydelser.

Dette er helt i tråd med huseftersynsordningen, jf. også kapitlet om regler

og praksis. Ikke desto mindre er tillægsydelserne et udtryk for, at

relationerne mellem ejendomsmægler og forsikringsselskab på den ene

side og bygningssagkyndigvirksomheder på den anden side udvides.

Det er blandt andet blevet hævdet i den offentlige debat om ordningen, at

tillægsydelserne potentielt kan så tvivl om den bygningssagkyndiges

økonomiske uafhængighed og dermed uvildighed, hvis det indebærer, at

den bygningssagkyndige modtager honorar fra forsikringsselskabet også.

En sådan praksis er der dog ikke fundet eksempler på i interviewene med

aktørerne.

Eksempler på tillægsydelser, der udbydes, fremgår af tabellen til højre. I

praksis tilbydes tillægsydelserne ofte i pakker, for eksempel Homes

sundhedsattest, der supplerer tilstandsrapporten med ekstra oplysninger

og opgørelse af udbedringspriser, og Homes pakke Premium, der

yderligere udskyder betalingen af tilstandsrapporten, til boligen er solgt,

såvel som tilbyder en gratis forlængelse af tilstandsrapportens gyldighed.

Fra offentlig omtale kendes til Topdanmarks indtegningsrapporter, de

såkaldte skyggerapporter, jf. næste side.

Tabel: Tillægsydelser udbudt gennem samarbejder

Indtegnings-

rapport og

forsikringstilbud

Opgørelse af

udbedringspriser

Gratis fornyelse af

rapport

Førsynsrapporter

√

Billedbaseret til-

standsrapport

Betaling, når

boligen er solgt

Topdanmark

Gjensidige

Tryg

NEM

Forsikring

Frida

Forsikring

Dansk

Boligfor-

sikring

√

√*

√

√*

√

√**

√

* Del af pakke, der kan tilkøbes.

**Obligatorisk indhold.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Tillægsydelser er en integreret del af samarbejderne (II/III).

Tillægsydelser er et krav fra de fleste forsikringsselskaber

Nogle forsikringsselskaber stiller krav om, at de bygningssagkyndige, som

de samarbejder med, skal udarbejde tillægsydelser. Andre har bestemte

holdninger til, at tillægsydelser ikke er hensigtsmæssige. Et eksempel er,

at et forsikringsselskab ikke vil gå med til eksempelvis at rekvirere

førsynsrapporter, idet det kan medføre, at boliger sminkes, hvilket gør det

svært at udarbejde forsikringstilbud efterfølgende.

De bygningssagkyndige udtrykker imidlertid gennemgående i interview, at

tillægsydelserne er en mindre ting, som de ofte kan klare i samme

forretningsmæssige proces.

Udarbejdelsen af indtegningsrapporter og forsikringstilbud er et

eksempel på en tillægsydelse.

Et af de mere vidtgående eksempler på et samarbejde om at levere

tillægsydelser er, at bygningssagkyndigvirksomheder, der samarbejder

med Topdanmark, udarbejder indtegningsrapporter, de såkaldte

skyggerapporter og også står for at udarbejde det egentlige

ejerskifteforsikringstilbud og et husforsikringstilbud på vegne af

Topdanmark.

I interviewundersøgelsen der er gennemført og som har omfattet alle

forsikringsselskaber, er det fremgået, at der ikke er andre

forsikringsselskaber, der stiller krav om, at deres bygningssagkyndige

udarbejder en indtegningsrapport eller lignende til brug for udarbejdelse af

et husforsikringstilbud og selve forsikringsstilbuddet.

På grund af den store bevågenhed fra både politisk side og fra

offentlighedens side har der igennem projektets omfattende

interviewforløb været rettet et særskilt fokus mod udbredelsen af brugen

af indtegningsrapporter.

Som det fremgår af oversigten i tabellen på foregående side, udbyder alle

forsikringsselskaber, med undtagelse af to, tillægsydelser i samarbejde

med de bygningssagkyndige.

For ingen af de kortlagte tillægsydelser gælder imidlertid, at der foregår

betaling af den bygningssagkyndige fra forsikringsselskabets side.¹

Formelt set er der således ikke en anden betalingskanal og relation, der

kan anfægte den bygningssagkyndiges formelle økonomiske uafhængighed

af forsikringsselskabet.

Omvendt viser kortlægningen, at det i de fleste tilfælde er et krav og en

indirekte forudsætning for at have kontrakten med forsikringsselskabet, at

den bygningssagkyndige leverer de ønskede tillægsydelser for den

betaling, der kommer fra forbrugeren.

Da forsikringsselskabet indirekte kontrollerer betalingen via kontrollen af

bestillervejen, kan bygningssagkyndigvirksomheden siges at være i et

afhængighedsforhold til forsikringsselskabet.

¹Der sker i nogle tilfælde en ekstrabetaling fra forbrugerens side, hvis der rekvireres

eksempelvis en home Premium-pakke med dertilhørende ydelser.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Tillægsydelser er en integreret del af samarbejderne (III/III).

I indtegningsrapporter indsamles de samme oplysninger som i

tilstandsrapporten, men derudover suppleres med yderligere oplysninger,

for eksempel om anvendte materialer og tagkonstruktion. Oplysningerne

bruges til at udarbejde et husforsikringstilbud. Se også boksen på næste

side.

Andre forsikringsselskaber, for eksempel Gjensidige, tilbyder også at

udarbejde husforsikringstilbud. Gjensidige har modsat Topdanmark valgt

ikke at bede deres bygningssagkyndige om at indsamle yderligere

oplysninger end dem, der allerede fremgår af tilstandsrapporten.

Udefra kan det se ud som om, rollefordelingen mellem

forsikringsselskabet og den bygningssagkyndige sløres, når den

bygningssagkyndige eksplicit arbejder for forsikringsselskabet og

udarbejder et forsikringstilbud, samtidig med at vedkommende skal være

uvildig i forhold til både forsikringsselskab og hussælger. For Topdanmark

er det imidlertid en ren rationel forretningsmæssig og praktisk

foranstaltning:

”Vi kan ikke tilføje værdi, som den bygningssagkyndige ikke har …

Han står i huset og kan nemt se, om det er godt vedligeholdt eller

ej ... så logikken er, at han er den bedste til at udarbejde et

forsikringstilbud.”

Kilde: Interview med Topdanmark.

På baggrund af den offentlige omtale af skyggerapporterne har

Topdanmark dog ændret praksis i forhold til at kommunikere til

hussælger via Home, så det nu er tydeliggjort, at den

bygningssagkyndige indsamler yderligere oplysninger, hvis sælger har

accepteret at modtage et tilbud om husforsikring.

Sælger bliver imidlertid ikke gjort opmærksom på, at han eller hun har

anerkendt, at en bygningssagkyndig indsamler ekstra oplysninger, og at

den bygningssagkyndige også udarbejder en rapport, før den

bygningssagkyndige fremsender en skrivelse om den forestående

besigtigelse af ejendommen til hussælger. Hussælger får ikke adgang til

at se, hvilke oplysninger der er registreret, og til selve rapporten.

Køber bliver heller ikke informeret om, at der er indsamlet ekstra

oplysninger, og køber får heller ikke adgang til at se de indsamlede

oplysninger.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.4 Indhold i de aftalebaserede relationer

Indtegningsrapporten fungerer som et grundlag for et husforsikringstilbud, men det er ikke

nødvendigvis klart for sælger, at der er givet accept af, at oplysninger indsamles, og de deles ikke.

Boks: En indtegningsrapport er en tillægsydelse, i forbindelse med hvilken det ikke nødvendigvis er klart for sælger, hvad der foregår, og hvilke yderligere

oplysninger der indsamles

En af de mest omdiskuterede tillægsydelser i huseftersynsordningen har været

indtegningsrapporter, der udarbejdes af den bygningssagkyndige for et

forsikringsselskab. De har også været omtalt som skyggerapporter i den debat

om ordningen, der har været i medierne.

Indtegningsrapporten benyttes i forsikringsselskabets interne vurdering af,

hvilke boliger der kan tegnes en husforsikring for, og hvilke forbehold der skal

skrives ind i husforsikringspolicen. De oplysninger, der bruges til indtegnings-

rapporten for husforsikringen, stammer fra tilstandsrapporten og fra de ekstra

oplysninger, der indsamles af den bygningssagkyndige, når vedkommende

alligevel besigtiger ejendommen. Oplysningerne bruges af forsikringsselskabet

som omtalt i boksen til højre. I det konkrete tilfælde i samarbejdet mellem

Topdanmark og deres bygningssagkyndige samarbejdspartnere er det også den

bygningssagkyndige, der udarbejder forsikringstilbuddet.

Udarbejdelsen af et husforsikringstilbud igangsættes, når sælger vælger at lade

ejendomsmægleren, i dette tilfælde Home, tilvejebringe tilstandsrapporten

gennem Topdanmark. Det sker, når sælger vælger en rapportpakke i

forbindelse med indgåelse af en formidlingsaftale med Home. Det fremgår dog

ikke tydeligt af standardformidlingskontrakten, at der også udarbejdes et

husforsikringstilbud, og at der som led heri indhentes yderligere oplysninger.

Det fremgår heller ikke tydeligt, at der udarbejdes en egentlig rapport.

Sælger oplyses først om indsamlingen af de supplerende oplysninger i det brev,

som den bygningssagkyndige sender ud til sælger forud for sin besigtigelse af

ejendommen. Opmærksomheden om praksis med indtegningsrapporter har

givet anledning til en ændret oplysningspraksis, så der ved en skrivelse fra den

bygningssagkyndige til sælger forud for besigtigelsen af huset bliver gjort

opmærksom på, at der indsamles ekstra oplysninger, og hvilket formål den

ekstra indsamling har. Således er ordlyden nu som citatet øverst til højre.

Kilde: EBAS

Hverken sælger eller køber får adgang til oplysningerne. Køberen af huset

oplyses ikke om, at der ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten er indsamlet

ekstra oplysninger, og køber får således aldrig at vide, at der er indsamlet

oplysninger om huset, der ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Opbygning af indtegningsrapporter

Indtegningsrapporten er et afkrydsningsskema med ja-/nej-spørgsmål, der skal belyse

særlige risici ved huset, der udarbejdes tilstandsrapport for. Skemaet udfyldes af den

bygningssagkyndige i forbindelse med huseftersynet. Indtegningsskemaet består af otte

sider med spørgsmål om huset. Spørgsmålene er af teknisk karakter. For eksempel

spørges der til materialer og opbygning af tagkonstruktionen, om forhold på badeværelser

og om adgang til krybekælder samt en mængde andre spørgsmål. Skemaet skal danne et

overblik for Topdanmark over, hvilken risiko de påtager sig ved at forsikre det pågældende

hus. Den bygningssagkyndige udfylder skemaet som grundlag for de forsikringsstilbud på

ejerskifte- og husforsikringer, som vedkommende udarbejder for Topdanmark.

Til brug for den bygningssagkyndiges udarbejdelse af indtegningsrapporten og

forsikringstilbuddet har Topdanmark også udarbejdet en 34 sider lang vejledning i, hvilke

forhold der skal være til stede, for at der skal afkrydses henholdsvis ja og nej.

Indtegningsskemaet indeholder også vejledning i, hvilke forbehold der skal tages i

forsikringstilbuddet ved specifikke observerede skader, og en vejledning i, hvilke forbehold

der skal godkendes af Topdanmark, og hvilke forbehold der kan indføres af den

bygningssagkyndige selv i det endelige forsikringstilbud.

Svarene på spørgsmålene er afgørende for, om Topdanmark tilbyder henholdsvis

ejerskifteforsikrings- og husforsikring på det pågældende hus.

Se bilag 2 for eksempel på indtegningsrapport.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.5 Det tekniske og administrative samarbejde i relationerne

De faste samarbejder understøttes af digitalisering og automatisering (I/II).

For at effektivisere sagsgangene i forsikringsselskaberne er

processerne i høj grad blevet automatiseret og understøtter det

forretningsmæssige samarbejde

En væsentlig parameter i skabelsen af samarbejdsrelationer omkring

forsikringsselskaberne er muligheden for it-integration mellem

samarbejdspartnerne.

Automatiseringen i samarbejdsrelationerne er drevet af

forsikringsselskabernes ønske om at effektivisere sagsgange og minimere

ressourceforbruget ved formidling af tilstandsrapporter og udarbejdelse af

forsikringstilbud. For at understøtte en hurtig proces i hele bestillervejen er

både de bygningssagkyndige og ejendomsmæglerne i stigende omfang

omfattet af de udviklede systemintegrationer.

I de tilfælde, hvor forsikringsselskaberne ikke har direkte

systemintegration med ejendomsmæglerne, sørger de for andre digitale

adgangsveje til rekvireringer. Alle forsikringsselskaber har således en

automatisk viderestilling af indkomne rekvireringer fra ejendomsmæglerne

til de bygningssagkyndige, så sagsbehandlingen kan foregå hurtigt.

I samarbejdet mellem Topdanmark og de bygningssagkyndige OBH og

EBAS er systemintegrationen så veludviklet, at den kan understøtte den

tidligere beskrevne praksis, hvor den bygningssagkyndige kan udarbejde

forsikringstilbud på forsikringsselskabets vegne i samme proces, som

tilstandsrapporten udarbejdes.

Figur: Systemintegration er implementeret og foregår på

forskellige måder, afhængigt af hvor omfattende samarbejdet er

Formidling gennem ekstern platform

Rekvirering

Ekstern

plat-

form

Rekvirering

Ejendoms-

forsikringstilbud

mægler

Rapport og

Rapport

Forsikrings-

tilbud

Bygnings-

sagkyndig

Forsikrings-

selskab

Direkte formidling gennem forsikringsselskab

Rekvirering

Forsikring-

selskabs

system

Rekvirering

Ejendoms-

forsikringstilbud

Forsikrings-

mægler

selskab

Rapport og

Rapport

Bygnings-

sagkyndig

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

4.5 Det tekniske og administrative samarbejde i relationerne

De faste samarbejder understøttes af digitalisering og automatisering (II/II).

Den automatiske håndtering af rekvisitioner forløber enten i et system,

som forsikringsselskabet selv har udviklet, eller via en ekstern platform,

der udbydes af et softwarehus, som flere forsikringsselskaber anvender, jf.

illustrationen på forrige side.

Typisk er det i samarbejdskonstellationer mellem de mere etablerede

virksomheder i de tre brancher, at forsikringsselskabet selv har brugt

ressourcer til at udvikle et it-system til at håndtere processen. I de

samarbejdskonstellationer, der er mellem mindre og nyere aktører i de tre

brancher, er anvendelsen af den eksterne platform mere udbredt.

Alt dette bidrager til at effektivisere arbejdsgangene og skabe et ensartet

produkt. Og som tidligere påpeget kan det også bidrage til lavere priser i

markedet.

Digitaliseringen påvirker i høj grad de bygningssagkyndige

Blandt de bygningssagkyndige er anvendelsen af digitale løsninger

ligeledes en konkurrenceparameter. Det gælder både i forhold til at kunne

leve op til forsikringsselskabernes krav om standarder og ensartethed i

sagsbehandlingen og i forhold til at kunne foretage tilsynene og

rapportskrivningen så effektivt som muligt.

Alle de store bygningssagkyndige, som Deloitte har talt med i forbindelse

med projektet, giver udtryk for, at de nu baserer deres udarbejdelse af

tilstandsrapporter på digitale indberetningsplatforme og automatisk

indberetning til både myndigheder og samarbejdspartnere.

Flere af de store virksomheder arbejder også målrettet på at udvikle

smarttekstprogrammer, der kan hjælpe deres ansatte med at gennemføre

huseftersynene hurtigt og effektivt og samtidig få afrapporteret på en

ensartet måde

–

både på tværs af tilsete huse og på tværs af

medarbejdere.

5. Markedsrelationernes konsekvenser for

ordningen

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.1 Resume af kapitlet

Det er blevet undersøgt, om der i udformningen af og indholdet i rapporter er tegn

på, at de bygningssagkyndiges ikke agerer uvildigt på grund af deres afhængighed

af forsikringsselskaberne ved af afdække om der er tale om overrapportering og

brug af brede formuleringer.

Der er anvendt kvantitative data og statistisk analyse med det formål at få så

faktabaseret et grundlag for eventuelle konklusioner som muligt, idet interview med

markedsaktører kun har kunnet give et partielt

–

og nogle gange også et

interessebaseret

–

billede af uvildigheden i forsikringsbestillervejen.

Kapitlet indledes med en beskrivelse af analysestrategien. Herefter gennemføres

statistiske analyser af, om de bygningssagkyndige, der samarbejder med

forsikringsselskaberne, bruger flere og højere K-fejl i deres rapporter, og om de

bruger bredere formuleringer af skader end de bygningssagkyndige, der ikke

samarbejder med forsikringsselskaberne. Afslutningsvis undersøges det også, om

kvaliteten i de samarbejdende bygningssagkyndiges rapporter er lavere end

kvaliteten i de rapporter, som de ikkesamarbejdende sagkyndige udarbejder.

Kapitlet viser, at:

•

Det ikke kan dokumenteres, at de bygningssagkyndige ikke agerer uvildigt, når

de udarbejder tilstandsrapporter.

•

De statistiske analyser af K-fejl i tilstandsrapporter viser, at de bygningssag-

kyndige, der samarbejder med forsikringsselskaber, gennemsnitligt rapporterer

flere K-fejl og gennemsnitligt afgiver en højere andel K2- og K3-fejl, der giver

forsikringsselskaberne mulighed for at indføje undtagelser i forsikringstilbuddene,

end de bygningssagkyndige, der ikke samarbejder med forsikringsselskaber. Det

kunne indikere, at der skeles til forsikringsselskabernes interesser, men det er

ikke givet, at det forholder sig sådan, og dataanalysen kan ikke dokumentere

det. De flere fejl og højere fejlscorer kan også skyldes andre forhold.

•

Analyser af brede formuleringer har været svære at fortolke og ikke har kunnet

danne grundlag for egentlige konklusioner.

•

Analyser af data fra den tekniske revision og fra Disciplinær- og

klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige af henholdsvis

fejlbehæftede rapporter og klagesager viser, at de samarbejdende

bygningssagkyndige tenderer til at udarbejde færre fejlbehæftede

rapporter og have færre klager end de ikkesamarbejdende

bygningssagkyndige. Analyser af disse data kan således ikke underbygge,

at der er en bias til fordel for forsikringsselskaberne hos de

samarbejdende bygningssagkyndige.

Kapitlet fokuserer på markedsrelationernes konsekvenser for ordningen

Hovedspørgsmål

Delspørgsmål

Analysespor

Har der under de eksisterende regler udviklet sig en

praksis der har bevæget sig langt væk fra intentionen i

lovgivningen og de administrative foranstaltninger?

Er der tegn på en stigende dominans på markedet, i

forhold til hvordan rekvireringen og udførelsen af

tilstandsrapporter sker?

Er der opbygget tætte relationer mellem

forsikringsselskaber og bygningssagkyndige, så det kan

påvirke afhængigheden mellem aktørerne?

Er der i udformningen og indholdet af rapporter, blandt

andet i formuleringer i rapporter, konkrete tegn på, at

rapporter afspejler, at uafhængigheden er under pres?

Regler og

praksis

Er der risiko for,

at uvildigheden i

huseftersyns-

ordningen er sat

over styr?

Markeds-

udvikling

Relationer i

markedet

Relationernes

konsekvenser

for ordningen

Er der grundlag for at justere regler og rammer på

området, og hvordan kan reglerne i givet fald

forbedres, så de styrker tilliden til ordningen?

Samlet

vurdering og

anbefalinger

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.2 Analysestrategi og hypoteser

Påvirker de nære relationer den bygningssagkyndiges uvildighed?

Dataanalyserne fokuserer på, om de bygningssagkyndiges adfærd

påvirkes af de tætte relationer til forsikringsselskaberne, når

tilstandsrapporterne udarbejdes

De tætte relationer mellem forsikringsselskaber og bygningssagkyndige og

især de bygningssagkyndiges økonomiske afhængighed af

forsikringsselskabernes tildeling af tilstandsrapporter giver anledning til at

sætte spørgsmålstegn ved, om de bygningssagkyndiges uvildighed er

intakt, når en tilstandsrapport udarbejdes.

Med data fra tilstandsrapporter og de forskellige kontrolinstanser, der er

omkring ordningen, vil det blive undersøgt, om de bygningssagkyndige

reagerer på de påvirkninger, som de udsættes for gennem relationerne til

forsikringsselskaberne, der er beskrevet i forrige kapitel.

Analyserne foregår i fire spor, der bygger på hypoteser om, hvordan de

bygningssagkyndiges adfærd påvirkes af deres relation til

forsikringsselskaberne. Analysespørgsmålene er dannet gennem interview

med markedsaktører og eksperter på området og er oplistet i boksen til

højre. Analysestrategien og datagrundlaget for test af de enkelte

spørgsmål er beskrevet på næste side.

Konkret stammer datagrundlaget til analyserne fra tilstandsrapporter i

perioden 2014 til og med 2017 specificeret ned på hver enkelt K-fejl. ,

samt data om resultatet og en eventuel sanktion efter tekniske revisioner i

den samme periode hvor slutresultatet af den tekniske revision. Ydermere

trækkes der på sagsdata fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede

bygningssagkyndige.

Boks: Fire analysespørgsmål, der testes med data

Analysespørgsmål 1

Rapporterer de bygningssagkyndige, der samarbejder med

forsikringsselskaberne gennem bestillervejen, flere K-fejl end de

bygningssagkyndige, der ikke samarbejder med forsikringsselskaberne?

Analysespørgsmål 2

Runder de bygningssagkyndige op i K-fejlscoren, så de for eksempel vælger

K3’ere og K2’ere,

når de står i gråzonetilfælde og skal træffe beslutning om

rapportering af K-fejlenes karakter?

Analysespørgsmål 3

Formulerer de bygningssagkyndige, der samarbejder med

forsikringsselskaberne, skader bredere end de selskaber, der ikke samarbejder

med forsikringsselskaberne?

Analysespørgsmål 4

Er der kvalitetsforskelle mellem de tilstandsrapporter, der udarbejdes af

bygningssagkyndige, der samarbejder med forsikringsselskaberne, og de

tilstandsrapporter, der udarbejdes af bygningssagkyndige, der ikke samarbejder

med forsikringsselskaberne, når man ser på:

•

Teknisk revision af de sagkyndiges rapporter?

Klagesager i Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede

bygningssagkyndige?

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.2 Analysestrategi og hypoteser

Fire analysespor forfølges for at analysere, om de bygningssagkyndiges afhængighed af

forsikringsselskaberne kompromitterer deres uvildighed.

Tabel: Fire analysespørgsmål til belysning af, om de bygningssagkyndiges afhængighed af forsikringsselskaberne påvirker deres uvildighed i arbejdet

Analysespørgsmål

Rapporterer de bygningssagkyndige, der samarbejder

med forsikringsselskaberne, flere K-fejl end de

bygningssagkyndige, der ikke samarbejder med

forsikringsselskaberne gennem bestillervejene?

Runder de bygningssagkyndige op i K-fejlscoren, så

de for eksempel vælger K3’ere og K2’ere, når de står i

gråzonetilfælde og skal træffe beslutning om

rapportering af K-fejlenes karakter?

Formulerer de bygningssagkyndige, der samarbejder

med forsikringsselskaberne, skader bredere end de

selskaber, der ikke samarbejder med

forsikringsselskaberne?

Er der kvalitetsforskelle mellem de tilstandsrapporter,

der udarbejdes af bygningssagkyndige, der

samarbejder med forsikringsselskaberne, og de

tilstandsrapporter, der udarbejdes af

bygningssagkyndige, der ikke samarbejder med

forsikringsselskaberne, når man ser på:

•

Teknisk revision af de sagkyndiges rapporter?

•

Klagesager i Disciplinær- og klagenævnet for

beskikkede bygningssagkyndige?

Dataanalyse

Optælling af det gennemsnitlige antal K-fejl per

tilstandsrapport for de samarbejdende

bygningssagkyndigvirksomheder og de

ikkesamarbejdende sagkyndigvirksomheder.

Optælling af andelen af K-fejl i de forskellige klasser

(K1, K2 og K3) i de samarbejdende

bygningssagkyndiges rapporter i forhold til de

ikkesamarbejdende bygningssagkyndiges rapporter.

Gennemgang af tilstandsrapporternes formuleringer i

noterne, der følger med de rapporterede skader.

Datagrundlag

Data om hver enkelt rapporterede K-fejl fra samtlige

tilstandsrapporter udarbejdet i perioden 2014 til og

med 2017.

Data om hver enkelt rapporterede K-fejl fra samtlige

tilstandsrapporter udarbejdet i perioden 2014 til og

med 2017.

Data om hver enkelt rapporterede K-fejl fra samtlige

tilstandsrapporter udarbejdet i perioden 2014 til og

med 2017.

•

Data for resultatet af afsluttede tekniske revisioner

af tilstandsrapporter udarbejdet i perioden 2014 til

og med 2017.

Data for afgørelsen i afsluttede klagesager, der

omhandler tilstandsrapporter udarbejdet i perioden

2014 til og med 2017.

•

Analyse af resultater af de tekniske revisioner for

henholdsvis samarbejdende og ikkesamarbejdende

bygningssagkyndigvirksomheder. Denne optælling

sammenholdes med, hvor mange rapporter hver

gruppe af virksomheder har udarbejdet.

Analyse af antallet af klagesager i Disciplinær- og

klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige

for henholdsvis samarbejdende og

ikkesamarbejdende bygningssagkyndig-

virksomheder såvel som optælling af hvilke

afgørelser, der er truffet i klagesagerne.

For uddybning af datagrundlag, se bilag 1.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.3 Spm. 1. Har de samarbejdende virksomheder flere K-fejl per rapport?

Analysens resultat kan ikke fortælle, om de samarbejdende bygningssagkyndige overrapporterer

skader, eller om de ikkesamarbejdende bygningssagkyndige underrapporterer.

Der er en signifikant forskel i det gennemsnitlige antal K-fejl mel-

lem rapporter, der er udarbejdet af bygningssagkyndigvirksom-

heder, der har samarbejde med forsikringsselskaber, og rapporter

der ikke er.

Angivelse af flere K-fejl i tilstandsrapporterne kan være til gavn for

forsikringsselskaberne, da de så kan tage flere forbehold i deres

ejerskifteforsikringer. Data fra tilstandsrapporterne viser, at de

samarbejdende bygningssagkyndige rapporterer flere K-fejl end de

ikkesamarbejdende, og det ser ud til at være en stigende tendens.

I rapporter udarbejdet i 2017 var der i gennemsnit cirka 4,5 K-fejl mere,

hvis rapporten var udarbejdet af en bygningssagkyndig, der samarbejder

med et forsikringsselskab, end hvis rapporten var udarbejdet af en

bygningssagkyndig, der ikke samarbejder med et forsikringsselskab.

Figur: Gennemsnitligt antal K-fejl per tilstandsrapport

Forskellen i det gennemsnitlige antal K-fejl per rapport har været stigende

siden 2014. Her var forskellen cirka 1,8 mellem rapporter udarbejdet af

samarbejdende og ikkesamarbejdende bygningssagkyndige.

En statistisk test bekræfter, at der er tale om en signifikant forskel i det

gennemsnitlige antal K-fejl per rapport. Det betyder, at den observerede

forskel ikke kan skyldes tilfældigheder.

Forskellen er ikke bevis for, at de samarbejdende

bygningssagkyndige er påvirket af relationerne

Det datamæssige grundlag giver ikke mulighed for at fastlægge, om det er

samarbejdsrelationen, der medfører, at de samarbejdende

bygningssagkyndigvirksomheder rapporterer flere K-fejl end de

ikkesamarbejdende bygningssagkyndigvirksomheder. Det er nødvendigt at

holde resultatet op imod andre data for antallet af fejlbehæftede rapporter

for at få det fulde billede.

Selvom flere K-fejl i rapporter for de bygningssagkyndige, der samarbejder

med forsikringsselskaberne, følger hypotesen om, at det nære samarbejde

og afhængigheden af forsikringsselskaberne påvirker den

bygningssagkyndiges uvildighed og får den pågældende til at rapportere

flere K-fejl, er det ikke tilstrækkeligt til at bekræfte hypotesen.

Det kan således både være et tegn på, at de samarbejdende

bygningssagkyndige rapporterer for meget, eller at de ikkesamarbejdende

rapporterer for lidt. Der kan således være andre faktorer, der er skyld i

dette billede. Mønstret vil for eksempel også opstå, hvis de huse, som de

samarbejdende bygningssagkyndige besigtiger, i gennemsnit er ældre eller

dårligere vedligeholdt end de huse, som de ikkesamarbejdende

bygningssagkyndige besigtiger.

Kilde: Data kommer fra de tilstandsrapporter, der er udarbejdet fra 2014 til og med 2017.

Note: Data fra 2018 er ikke fuldstændige. Figuren bygger kun på data for enfamiliehuse.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.4 Spm. 2. Rapporteres der en større andel K2- og K3-fejl hos samarbejdende sagkyndige?

Analysens resultat viser ikke, at de to grupper af bygningssagkyndige har forskellig praksis i

gråzonetilfælde.

Fra 2014 til 2017 er der opstået en forskel i andelen af K2- og K3-

fejl i rapporter udarbejdet af samarbejdende bygningssagkyndige,

henholdsvis ikkesamarbejdende bygningssagkyndige

En højere andel af K-fejl i tilstandsrapporter fra samarbejdende

bygningssagkyndigvirksomheder end i tilstandsrapporter fra de

ikkesamarbejdende kan være et tegn på, at de samarbejdende

bygningssagkyndigvirksomheder vælger at rapportere højere K-scorer i

gråzonetilfælde. Data fra tilstandsrapporter viser, at der over tid er

udviklet en forskel i andelen af K2- og K3-fejl mellem rapporter fra

henholdsvis samarbejdende og ikkesamarbejdende.

Figur: Andel af K-fejltyper i tilstandsrapporter

I gennemsnit i perioden fra 2014 til 2017 er der sket et fald i andelen af

rapporterede K2- og K3-fejl fra de ikkesamarbejdende

bygningssagkyndige. Fra at have stået for cirka 51 procent af de

rapporterede fejl, er det faldet til cirka 48 procent i 2017. De

samarbejdende bygningssagkyndige har stået for samme andel K2- og K3-

fejl i hele perioden, hvilket er omkring 50 procent. Dermed er der opstået

en lille forskel mellem de to typer sagkyndige.

På trods af en lille forskel giver data ikke bevis for, at de

samarbejdende bygningssagkyndige runder op, når de giver

karakterer

Det datamæssige grundlag giver ikke anledning til at give en konklusion

på, om de bygningssagkyndige er påvirket af deres samarbejdsrelationer.

Hvis det antages, at de huse, der udarbejdes tilstandsrapporter for, er ens,

vil billedet fra 2017, hvor der er en større andel K2- og K3-fejl rapporteret

af de bygningssagkyndige, der samarbejder med forsikringsselskaberne,

dog understøtte hypotesen om, at disse bygningssagkyndige runder op i

deres vurdering af K-fejlen.

Ovenstående antagelse er dog usikker, og samtidig er der kun en lille

forskel mellem tallene for de to typer bygningssagkyndige, og den

eksisterer kun i perioden 2016 til 2018. Data for 2018 er dog

ufuldstændige, så der bør ikke drages for håndfaste konklusioner baseret

på det år.

Dataanalysen kan derfor ikke danne baggrund for at konkludere, at de

bygningssagkyndige, der samarbejder med forsikringsselskaberne, skulle

have en anden praksis vedrørende karaktergivningen af K-fejl, når de står

i gråzonetilfælde, end de bygningssagkyndige, der ikke samarbejder med

forsikringsselskaberne.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data fra tilstandsrapporter fra 2014 til 2018.

Note: Data fra 2018 er ikke fuldstændige. Figuren bygger kun på data for enfamiliehuse.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.5 Spm. 3. Er der øget brug af brede formuleringer i rapporterne?

Konklusioner om brede formuleringer er svære at drage på baggrund af data, blandt andet fordi

det ikke er muligt at se den bygning, rapporten er skrevet på baggrund af.

Analysen af brede formuleringer har ikke gjort det muligt at

drage nogle konklusioner om ændringer eller status quo

Brede formuleringer vedrørende skader i tilstandsrapporterne kan

give forsikringsselskaberne mulighed for at tage nogle forbehold i

deres ejerskifteforsikringstilbud, så hvis de bygningssagkyndige går

forsikringsselskabernes ærinde, vil de søge at formulere sig så bredt

som muligt, når de noterer skader i tilstandsrapporterne.

Det har imidlertid ikke været muligt at finde datamæssige beviser

for, at der benyttes brede formuleringer i tilstandsrapporterne

–

hverken generelt eller i forhold til tidligere. Det har heller ikke været

muligt at finde beviser på det modsatte.

Forskellige tilgange er blevet forsøgt, og forskellige søgekriterier er

blevet brugt, for at gennemsøge data for brede formuleringer, men

det har ikke været muligt at uddrage entydige resultater, der kan

danne et solidt grundlag for konklusioner (se tabellen for

fremgangsmåde).

En af de primære problemstillinger består i, at det ikke er muligt at

drage håndfaste datamæssige konklusioner, når der ikke samtidig er

mulighed for at se det hus, der ligger til grund for rapporten.

En anden problemstilling består i, at flere af de samarbejdende

bygningssagkyndige, som tidligere omtalt, arbejder med at

standardisere deres rapporter for at opnå en mere ensartet kvalitet

og hurtigere behandlingstid. I data vil dette give sig udslag i mindre

variation i ordlyden i rapporterne, men uden at det nødvendigvis er

udtryk for bredere formuleringer eller dårligere kvalitet.

Tabel: Analysetrin til at fremfinde brede formuleringer i tilstandsrapporter

Hypotese

Der bruges mere generelle ord i

beskrivelsen af skaderne i

tilstandsrapporterne.

Aktivitet

Der er gennemført en søgning

på øget brug af overordnede

ord, for eksempel

generelt

øget risiko.

Der er også

foretaget manuel

gennemlæsning af flere

rapporter.

Resultat

Der kunne blev ikke fundet noget

mønster i brugen af mere generelle

ord i dataudtræk fra

tilstandsrapporter, ejheller blev der

fundet et mønster i ordbrugen ved

de manuelle gennemlæsninger af

rapporter.

Der er problemstillinger vedrørende

krybekældre, hvor der bruges

bestemte formuleringer og ord, der

kan indikere, at den

bygningssagkyndige dækker sig for

meget ind.

Der rapporteres fejl, hvis taget er

bygget med K21-tagsten. K21-tagsten

er en type tagsten, hvor et enkelt

produktionssted producerede

fejlbehæftede sten. I dag rapporteres

skader, der reelt ikke er skader, da

det kun er nævnt, at der er brugt K21-

tagsten uden yderligere skadesårsag.

Der er kombinationer af K-fejl og

særlige ord, der bruges hyppigere i

dag. Bruges for eksempel ord som

risiko

hyppigere i dag end tidligere i

forbindelse med K1’ere, så der i dag

gives en mindre hård karakter, men

forbeholdet alligevel skærpes i

forbindelse med kommenteringen.

Der er foretaget udtræk på

ordet

krybekælder

og ord, der

dækker særlige ord i

kombination med krybekældre,

for eksempelvis

aktuel risiko.

Der er foretaget et udtræk på

formuleringer, hvor

K21

indgår,

og det er undersøgt, om der er

en tendens til, at nogle

virksomheder bruger det mere

end andre.

Ud af udtrækket om krybekældre

kunne der ikke læses noget

konkret og brugbart.

K21 nævnes i nogle tilfælde som

en skade i sig selv, hvilket er

forkert, men det har ikke været

muligt at konkludere noget på

virksomhedsniveau.

Der er foretaget en søgning på

K1’ere og forskellige

ord, som

det kan bruges i kombination

med.

Der er en svag tendens til at

anvende ordet

risiko for

i K1’ere

(dette vil dog ikke have betydning

for forsikringsdækningen, da

skaden er nævnt).

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.6 Spm. 4. Er der lavere kvalitet i tilstandsrapporter hos de samarbejdende sagkyndige?

De samarbejdende sagkyndige står i gennemsnit for en mindre andel af fejlene ved tekniske

revisioner, men mønsteret varierer dog meget over tid.

I enkelte år står de samarbejdende bygningssagkyndigvirk-

somheder for en mindre andel af fejlene i de tekniske revisioner

Hvis de bygningssagkyndige udarbejder tilstandsrapporterne med henblik

på at gøre det bedst muligt for forsikringsselskaberne, og den proces

kommer til at overskride håndbogens retningslinjer, vil det blive opfanget i

den tekniske revision af tilstandsrapporterne, som Sikkerhedsstyrelsen

udøver som myndighed.

I 2015 var 42 procent af de reviderede rapporter udarbejdet af samar-

bejdende bygningssagkyndige, men kun 23 procent af fejlene blev fundet i

disse rapporter. 77 procent af fejlene blev således fundet hos de

ikkesamarbejdende sagkyndige, selvom kun 58 procent af de reviderede

rapporter var udarbejdet af dem.

Figur: Varierende andele af fejl ved tekniske revisioner

60%

50%

40%

30%

20%

10%

Andel af rapporter ved

teknisk revision, der er

udarbejdet af

samarbejdende sagkyndige

Andel af fejl ved teknisk

revision, der findes i

rapporter udarbejdet af

samarbejdende sagkyndige

I 2016 var 40 procent af de reviderede rapporter udarbejdet af samar-

bejdende bygningssagkyndige, men kun 32 procent af fejlene blev fundet i

disse rapporter. Således blev 68 procent af fejlene fundet i rapporter

udarbejdet af ikkesamarbejdende sagkyndige, mens det var 60 procent af

de reviderede rapporter, de havde udarbejdet. I 2014 og 2017 er der ikke

stor forskel på andelen af revisioner og andelen af fundne fejl. Data

indikerer også, at der kan være forskelle i antallet af fejl i tekniske

revisioner inden for gruppen af de bygningssagkyndige virksomheder, der

samarbejder med forsikringsselskaberne.

Resultaterne er ikke robuste nok til at fastslå, at der er en forskel

mellem de samarbejdende og ikkesamarbejdende bygnings-

sagkyndige

Selvom der i gennemsnit er en mindre andel af de samarbejdende

virksomheders rapporter der er fejlbehæftede, er det svært at tale om et

systematisk billede, da gennemsnittet bygger på blot fire års data, hvoraf

kun to år viser, at de samarbejdende sagkyndigvirksomheder laver færre

fejl. Hvis de fejlbehæftede rapporter var ligeligt fordelt mellem

samarbejdende og ikkesamarbejdende, skulle andelen af fejlbehæftede

rapporter ved teknisk revision og andelen af rapporter, der har været

igennem teknisk revision, være den samme.

Sammenholdes resultaterne fra denne analyse med analysespor 1 og 2,

fås en indikation af, at det er de ikkesamarbejdende virksomheder, der

rapporterer for få K-fejl. Det samles så op i den tekniske revision, og giver

sig udslag i flere fejlagtige rapporter for de ikkesamarbejdende.

Yderligere analyser med data fra teknisk revision er svære at udføre, da

udvælgelsesproceduren til teknisk revision forårsager udvælgelsesskæv-

heder i data. Eksempelvis udarbejder de samarbejdende sagkyndige en

væsentligt større andel af tilstandsrapporterne end de har til revision på

baggrund af udvælgelsesproceduren.

2014

2015

2016

2017

Kilde: Sikkerhedsstyrelsens data for tekniske revisioner af rapporter udarbejdet fra 2014 til 2017.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.6 Spm. 4. Er der lavere kvalitet i tilstandsrapporter hos de samarbejdende sagkyndige?

De ikkesamarbejdende bygningssagkyndige er overrepræsenteret i sager i Disciplinær- og

klagenævnet. Det kan dog skyldes praksis omkring forlig (I/II).

I de fleste år har de samarbejdende bygningssagkyndigvirksom-

heder en mindre andel af klager i nævnet i forhold til deres

markedsandel

En indikator på at tilstandsrapporternes kvalitet er påvirket af de nære

samarbejdsrelationer vil være udviklingen i klagesager, der indgives til

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, og hvilke

afgørelser der træffes i disse. Hvis de bygningssagkyndige tilsidesætter

deres uvildighed, når de udarbejder tilstandsrapporterne, bør det kunne

ses på både på antallet af klager og på fordelingen af afgørelser.

I 2014 udarbejdede de samarbejdende bygningssagkyndige cirka 60

procent af tilstandsrapporterne, mens cirka 54 procent af klagerne over

rapporter fra det år drejede sig om deres rapporter fra det år.

Figur: Lille overrepræsentation af ikkesamarbejdende bygnings-

sagkyndige i afsluttede klagenævnssager

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

2014

2015

2016

2017

Kilde: Klagesagsdata fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige for

tilstandsrapporter, der er udarbejdet i perioden 2014 til og med 2017.

Note: Data er indsamlet manuelt for årene 2014 og 2015 og delvist for 2016. De manuelt indsamlede

data dækker kun de sager, hvor der foreligger en afgørelse i fysisk form i den pågældende sagsmappe.

142 afgjorte 148 afgjorte

sager

90 afgjorte

sager

31 afgjorte

sager

Det betyder, at de ikkesamarbejdende bygningssagkyndige er lidt over-

repræsenterede i forhold til andelen af klagesager i nævnet, da de

udarbejdede 40 procent af tilstandsrapporterne, men havde 46 procent af

klagesagerne i nævnet.

I 2015 og 2016 udarbejdede de samarbejdende sagkyndige lige under 60

procent af tilstandsrapporterne, mens kun cirka 50 procent af klagerne

over rapporterne fra dette år gjaldt de samarbejdende sagkyndiges

rapporter. Her var de ikkesamarbejdende bygningssagkyndige således

overrepræsenterede, i forhold til hvor mange klagesager de to typer

virksomheder havde i nævnet.

For rapporter udarbejdet i 2017 svarede andelen af klagesagerne til de

samarbejdende bygningssagkyndiges andel af de udarbejdede rapporter.

De udarbejdede det år cirka 65 procent af tilstandsrapporterne, mens cirka

67 procent af klagesagerne i nævnet drejede sig om deres rapporter.

Behandlingstid og tidshorisont for skadeanmeldelser gør det

usikkert at konkludere på data fra de seneste år

Da det er muligt at klage over tilstandsrapporter, der er op til seks år

gamle, er data for analyseperioden ikke fuldstændige endnu. Især for de

seneste år vil der sandsynligvis komme flere klager. Eksempelvis omfatter

data fra 2017 kun afgjorte klagesager for 31 tilstandsrapporter, mens der

er afgjort 142 klager for rapporter fra 2014. Et fuldstændigt datasæt over

klager og afgørelser for rapporter udarbejdet i et specifikt år vil i princippet

tidligst foreligge seks år efter udgangen af året.

Andel af tilstandsrapporter

udarbejdet af

samarbejdende sagkyndige

Andel af klager over

rapporter udarbejdet af

samarbejdende sagkyndige

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

5.6 Spm. 4. Er der lavere kvalitet i tilstandsrapporter hos de samarbejdende sagkyndige?

De ikkesamarbejdende bygningssagkyndige er overrepræsenteret i sager i Disciplinær- og

klagenævnet. Det kan dog skyldes praksis omkring forlig (II/II).

De små sagkyndiges overrepræsentation i disciplinær- og

klagenævnet kan skyldes den måde de to grupper af virksomheder

håndterer klager på

Hos de samarbejdende bygningssagkyndige er der en udbredt praksis med

at indgå forlig med dem, der klager over deres tilstandsrapporter. Denne

praksis er mindre udbredt blandt de små sagkyndige, og det kan

skævvride statistikken.

Hvis der indgås forlig i en sag, før den når til klagenævnet, vil den ikke

blive registreret i klagenævnets statistik. Kun forlig, der indgås efter at

klagen er indgivet til klagenævnet, registreres i sagsarkiverne. Som det

fremgår af figuren til højre, er der også flere forligte sager, der involverer

de samarbejdende sagkyndige, efter de er kommet til Disciplinær- og

klagenævnet.

Afgørelserne i Disciplinær- og klagenævnet indikerer ikke, at de

samarbejdende sagkyndige har lavere kvalitet end de

ikkesamarbejdende

Der er ikke nævneværdig forskel på, hvilke afgørelser der bliver truffet i

sager, hvor der klages over en samarbejdende bygningssagkyndig

sammenholdt med en ikkesamarbejdende.

Ser man på afviste sager og sager, hvor klager ikke får medhold, er det

henholdsvis 53 og 56 procent af sagerne, der ender med en af disse to

afgørelser. En afvisning betyder, at Disciplinær- og klagenævnet ikke

vurderer, at der er grundlag for en sag, eksempelvis fordi klager ikke har

lidt et økonomisk tab, eller fordi klagen ligger udenfor nævnets område.

Der er heller ikke stor forskel på, hvor stor en andel af klagerne der ender

med fuldt eller delvist medhold til klager. Det er sket i henholdsvis 34 og

39 procent af de afsluttede klagesager, der omfattede tilstandsrapporter

udarbejdet i perioden 2014 til og med 2017.

Figur: Små forskelle i fordelingen af klagesagsafgørelser

Forlig

Tilbage-

trukket

Afvist

21%

Medhold

16%

Delvis

medhol

18%

Ikke-

medhold

35%

Medhold

17%

Ikke-

medhold

40%

Forlig Tilbage-

1% trukket

Afvist

13%

Delvis

medhol

22%

Samarbejdende

Ikke-samarbejdende

Kilde: Klagesagsdata fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige for

tilstandsrapporter, der er udarbejdet i perioden 2014 til og med 2017.

Note: Data er indsamlet manuelt for årene 2014 og 2015 og delvist for 2016. De manuelt indsamlede

data dækker kun de sager, hvor der foreligger en afgørelse i fysisk form i den pågældende sagsmappe.

Data fra nyere år har en overvægt af afviste sager, da disse er nemme at behandle, og dermed

foreligger afgørelsen hurtigt. Kategorien ”Afvist” kan således være overvægtet i ovenstående figur,

men dette er ens for samarbejdende og ikkesamarbejdende sagkyndige.

6. Bilag

Bilag 1. Dataindsamling og metode

Bilag 2. Skabelon til indtegningsrapport

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

Bilag 1. Dataindsamling og metode (I/III)

Dataindsamlingen til analyserne har fulgt to spor. Et interviewspor til brug for relations-

kortlægningen og et dataspor til brug for markedsanalyserne og analyserne af konsekvenser for

udarbejdelsen af tilstandsrapporter.

Til grund for analysen har der været afholdt et omfattende

interviewforløb med markedsaktører og interessenter i markedet

for tilstandsrapporter

Interviewene har haft to formål:

Tabel: Deltagere i interviewundersøgelsen

Bygnings-

sagkyndige

Forsikrings-

selskaber

Ejendoms-

mæglere

Øvrige interessenter

og eksperter

1. Kortlægning af relationer og afhængigheder i branchen

2. Forståelse af forretningsgrundlaget for de typer af aktører, der opererer

på markedet for tilstandsrapporter.

Interviewene er gennemført efter en struktureret spørgeramme, som har

været sendt ud til informanterne på forhånd. Der har været udarbejdet

særskilte spørgerammer til henholdsvis interessenter og de forskellige

typer markedsaktører. Se skemaet til højre for den fulde oversigt.

Spørgerammen til virksomhederne har både indeholdt konkrete

kvantitative spørgsmål med hensyn til eksempelvis omsætning og

samarbejdspartnere, og mere åbne kvalitative spørgsmål om

virksomhedernes strategi, holdninger til huseftersynsordningen,

løsningsforslag på problemstillinger i ordningen samt syn på nogle af de

argumenter, der har været fremført i den offentlige debat om ordningen.

Spørgerammen til interessenterne har indeholdt åbne kvalitative

spørgsmål om holdninger til huseftersynsordningen, løsningsforslag på

problemstillinger i ordningen samt syn på de argumenter, der har været

fremført i den offentlige debat om ordningen.

•

EBAS

OBH

Energihuset

Danmark

Factum2

Botjek

Boligeftersyn

BK Consult

(teknisk

revisor)

KHB Consult

(teknisk

revisor)

Ole Kjølhede

Claus Tejsner

•

Topdanmark/

Danske Forsikring

Gjensidige/

Nykredit

Dansk

Boligforsikring

Codan/Privatsikring

FridaForsikring

Alm. Brand

NemForsikring

Tryg

•

Home

Danbolig

Nybolig/

Estate

•

Danske Bygnings-

sagkyndige

BfBE

Forsikring og

Pension

Dansk

Ejendomsmægler-

forening

Danske

Boligadvokater

Forbrugerrådet

Tænk

Parcelhusejernes

Landsforening

Simon Heising -

Nexus Advokater

Henrik Høpner

–

Lund Elmer

Sandager

Politiken

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

Bilag 1. Dataindsamling og metode (II/III)

Dataindsamlingen til analyserne har fulgt to spor. Et interviewspor til grundlag for relations-

kortlægningen og et dataspor til brug for markedsanalyserne og analyserne af konsekvenser for

udarbejdelsen af tilstandsrapporter.

Til brug for analyserne af markedsudviklingen, relationerne og de

mulige konsekvenser, som relationerne mellem forsikrings-

selskaber og bygningssagkyndige kan have på de bygningssag-

kyndiges udarbejdelse af tilstandsrapporter, er der indsamlet

kvantitative data fra flere kilder

Samtlige tilstandsrapporter, der er udarbejdet fra 2014 til og med

2017:

Data kommer fra mere end 250.000 tilstandsrapporter og indeholder

informationer, der fremgår af en standardtilstandsrapport, herunder alle

noter til alle K-fejl rapporteret i rapporterne i den pågældende periode,

samt oplysninger fra sælgers oplysningsskemaer, om hvilken bestillervej

der er brugt ved rekvirering af tilstandsrapporten. Oplysningerne om

bestillervejene og om den udarbejdende bygningssagkyndige er brugt til at

analyserer markedsudviklingen og markedsstrukturen.

Data fra tekniske revisioner på rapporter udarbejdet fra 2014 til og

med 2017:

Data indeholder afgørelser af de tekniske revisioner samt løbenummer på

den rapport, der er kontrolleret.

På grund af særlige udvælgelseskriterier til teknisk revision er det kun

muligt at foretage analyser og sammenligninger på rapporter, der udvalgt

til revision, men det er ikke muligt at ekstrapolere resultater generelt til

alle tilstandsrapporter.

Data for tekniske revisioner sammenkørt ved hjælp af rapporternes

løbenumre knyttet sammen med den bygningssagkyndigvirksomhed for

hvem den udarbejdende bygningssagkyndige virker.

Data fra klagesager i Disciplinær og klagenævnet for beskikkede

bygningssagkyndige for rapporter udarbejdet fra 2014 til og med

2017:

Data indeholder afgørelser af klagesager, der er afsluttet, samt rapportens

løbenummer. For 2014 til medio 2016 er data indsamlet manuelt gennem

opslag i sagsmapper i nævnets arkiv, enkelte sagsmapper indeholdt ikke

en afgørelse, og disse sager kunne derfor ikke indgå i data. Data for den

resterende periode er indhentet elektronisk fra nævnets database.

Data for klagesagerne er sammenkørt ved hjælp af rapporternes

løbenumre knyttet sammen med den bygningssagkyndigvirksomhed for

hvem den udarbejdende bygningssagkyndige virker.

Da der kan klages over tilstandsrapporter i op til seks år, og der er en

klagebehandlingstid i Disciplinær- og klagenævnet, er der færre sager som

datagrundlag i 2017 end i 2014. Det betyder, at konklusioner på de

seneste år bygger på et tyndere datagrundlag end for tidligere år.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

Bilag 1. Dataindsamling og metode (III/III)

For at undersøge forbrugernes tillid til ordningen og reaktion på resultater blev der afholdt to

fokusgruppeinterview.

For at undersøge forbrugernes tillid til huseftersynsordningen og

tilstandsrapporterne og den mulige reaktion på rapportens

resultater er der gennemført to fokusgruppeinterview

Fokusgruppeinterviewene havde et todelt formål:

1. At afdække forbrugernes viden om og perception af bestillerveje og

praksis i huseftersynsordningen, herunder særligt deres tillid til

ordningens uvildighed set i lyset af resultater fra den forudgående

analyse.

2. At indsamle feedback på og konkrete forslag til justeringer af

anbefalinger.

Metodisk var fokusgrupperne tilrettelagt med en blanding af åbne,

eksplorative diskussioner og feedbackmetoder med faste svarmuligheder.

Formålet hermed var at sikre håndgribelige kvantitative resultater, som

udfoldes og nuanceres af de kvalitative input fra diskussionen.

Fokusgrupperne er gennemført af Operate den 27. og 29. august 2018.

Der var i alt 17 deltagere fordelt på de to grupper.

Deltagerne var fordelt således på centrale karakteristika:

•

Alder: 27-54 år

•

Kønsfordeling: Fire mænd og 13 kvinder

•

Uddannelse: Fem har en lang videregående uddannelse, syv har en

mellemlang uddannelse, mens fem har en kort uddannelse eller

erhvervsuddannelse.

•

Geografi: Deltagerne kom primært fra hovedstadsområdet, mens

enkelte kom fra det øvrige Sjælland.

•

Husejererfaring: Det var et kriterie for deltagelse, at man havde erfaring

med at eje et hus. Erfaringen spænder fra 1,5 år til 25 års erfaring. De

fleste deltagere havde 5 til 10 års erfaring som husejere.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

Bilag 2. Skabelon til indtegningsrapport

De følgende sider viser et eksempel på en indtegningsrapport, som Topdanmark bruger sammen

med deres faste samarbejdspartnere blandt bygningssagkyndige.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

Bilag 2. Skabelon til indtegningsrapport

De følgende sider viser et eksempel på en indtegningsrapport, som Topdanmark bruger sammen

med deres faste samarbejdspartnere blandt bygningssagkyndige.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

Bilag 2. Skabelon til indtegningsrapport

De følgende sider viser et eksempel på en indtegningsrapport, som Topdanmark bruger sammen

med deres faste samarbejdspartnere blandt bygningssagkyndige.

1. Introduktion, sammenfatning

og anbefalinger

2. Nuværende regler og praksis

3. Markedsudvikling for

tilstandsrapporter

4. Relationer på markedet for

tilstandsrapporter

5. Markedsrelationernes

konsekvenser for ordningen

6. Bilag

Bilag 2. Skabelon til indtegningsrapport

De følgende sider viser et eksempel på en indtegningsrapport, som Topdanmark bruger sammen

med deres faste samarbejdspartnere blandt bygningssagkyndige.

Om Deloitte

Deloitte leverer ydelser indenfor revision, consulting, financial advisory, risikostyring, skat og dertil knyttede ydelser til både offentlige og private

kunder i en lang række brancher. Deloitte betjener fire ud af fem virksomheder på listen over verdens største selskaber, Fortune Global 500®,

gennem et globalt forbundet netværk af medlemsfirmaer i over 150 lande, der leverer kompetencer og viden i verdensklasse og service af høj

kvalitet til at håndtere kundernes mest komplekse forretningsmæssige udfordringer. Vil du vide mere om, hvordan Deloittes omkring 264.000

medarbejdere gør en forskel, der betyder noget, så besøg os på Facebook, LinkedIn eller Twitter.

Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Deloitte er en betegnelse for Deloitte Touche Tohmatsu Limited, der er et britisk selskab med begrænset ansvar, og dets netværk af

medlemsfirmaer og deres tilknyttede virksomheder. Hvert medlemsfirma udgør en separat og uafhængig juridisk enhed. Vi henviser til

www.deloitte.com/about for en udførlig beskrivelse af den juridiske struktur i Deloitte Touche Tohmatsu Limited og dets medlemsfirmaer.