TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 68: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Tilsagn til nybyggeri opført af privat bygherre), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del Bilag 68
Offentligt

UDKAST

Fremsat den {FREMSAT} af transport-, bygnings- og boligministeren (Ole Birk Olesen)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.

(Tilsagn til

nybyggeri opført af privat bygherre)

§1

I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1116 af 2. oktober 2017, som ændret ved §

20 i lov nr. 688 af 8. juni 2017 og § 2 i lov nr. 1544 af 19. december 2017, foretages følgende

ændringer:

1. I

§ 115

indsættes efter stk. 6 som nyt stykke:

”Stk. 7. Som nybyggeri, jf. stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1,

opfattes også almene boliger, som opføres af en privat bygherre, såfremt

tilsagnsmodtageren ikke kan etablere boligerne som bygherre,

2) der

er indgået aftale mellem tilsagnsmodtageren og den private bygherre om overdragelse af

boligerne

senest ved ibrugtagningstidspunktet og

aftalen

kun er betinget af tilsagnet og forpligter den private bygherre til at

opfylde de

forpligtelser, der efter denne lov påhviler tilsagnsmodtageren, herunder

udbudsforpligtelsen.”

Stk. 7-11 bliver herefter stk. 8-12.

2. I

§ 117, stk. 2,

ændres ”§ 115, stk. 9” til: ”§ 115, stk. 10”.

3. I

§ 119 a, stk. 1,

ændres ”§

115, stk.

10” til: ”§ 115, stk. 11”.

4. I

§ 119 a, stk. 2,

ændres ”§ 115, stk. 7, 2. pkt.” til: ”§ 115, stk. 8, 2. pkt.”

5. I

§ 119 a, stk. 4,

ændres ”§ 115, stk. 10” til: ”§ 115, stk. 11”.

6. I

§ 119 a, stk. 5,

ændres ”§ 115, stk. 10 og 11” til: ”§

115, stk. 11

og 12”.

7. I

§ 143, stk. 1,

ændres ”§ 115, stk. 3, 4, 7 og 8” til: ”§ 115, stk. 3, 4, 8 og 9”.

8. I

§ 143, stk. 2, 1. pkt.,

ændres ”§115, stk. 8” til: ”§115, stk. 9”.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 68: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Tilsagn til nybyggeri opført af privat bygherre), fra transport-, bygnings- og boligministeren

9. I

§ 143, stk. 2, 2. pkt.,

ændres ”§ 115, stk. 6” til: ”§ 115, stk. 7”.

§2

Loven træder i kraft den 1. juli 2019.

§3

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til ændringslovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

2. Lovforslagets indhold

2.1. Gældende ret

2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer

9. Sammenfattende skema

1. Indledning

Etablering af blandede boligområder, hvor der er boliger med forskellige ejerformer, og hvor der

også er erhverv og offentlige serviceydelser, har været et både politisk og fagligt funderet mål for

den nyere byudvikling. Hensigten er at opnå en afbalanceret bolig- og beboersammensætning i det

pågældende lokale område og etablere en sammenhæng med øvrige bydele.

Når der er tale om private ejerboliger, udlejningsboliger og andelsboliger samt erhvervslokaler,

foregår etablering af disse i tæt samarbejde mellem private investorer. Der findes imidlertid visse

barrierer i lov om almene boliger m.v. for etableringen af blandede boligbyggerier indeholdende

almene boliger, da disse alene kan opføres, når en almen boligorganisation fremstår som bygherre.

Barriererne betyder, at det er blevet vanskeligt at opføre almene boliger sammen med andre

boligformer. Dette er uhensigtsmæssigt og gør sig især gældende i store byer, hvor der er færre og

færre byggegrunde.

Lov om almene boliger m.v. stiller en række krav, som almene boligorganisationer skal opfylde ved

etablering af nybyggeri. Den centrale problemstilling ligger i det forhold, at almene

boligorganisationer skal fremstå som bygherre, når nyt almenbyggeri skal etableres.

Hvis den private grundejer ikke ønsker ubetinget at afhænde en byggegrund, rejses der derfor en

række udfordringer, som en almene boligorganisation skal imødekomme for at blive i stand til at

etablere almene boliger.

I praksis har man prøvet at løse problemet gennem anvendelse af en række selvopfundne modeller,

hvilket viser, at der er behov for at skabe en klar juridisk ramme for etablering af alment nybyggeri

i situationer, hvor almene boligorganisationer ikke har mulighed for at fremstå som bygherre, men

er tvunget til at erhverve nybyggeriet opført af privat bygherre.

Med lovforslaget ønsker regeringen at styrke opførelse af blandet boligbyggeri ved at fjerne

barrierer i lov om almene boliger m.v., som forhindrer, at en almen boligorganisation kan erhverve

ejendomme med offentlig støtte, selv om boligorganisationen ikke fremstår som bygherre.

Almene boligorganisationer vil således få mulighed for at erhverve boliger, som opføres af private

bygherrer med henblik på at blive overdraget til en almen boligorganisation til drift. Der er tale om

almene familie-, ungdoms og ældreboliger. Lovforslaget vil også omfatte andre tilsagnsmodtagere,

som ifølge lov om almene boliger m.v. kan opføre almene ungdomsboliger og ældreboliger.

2. Lovforslagets indhold

2.1. Gældende ret

§ 115 i lov om almene boliger m.v. gør udtømmende op med, i hvilke situationer og hvorledes en

almen boligorganisation kan etablere almene boliger med offentlig støtte.

Det følger af

§ 115, stk. 1, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., at kommunalbestyrelsen kan give

tilsagn om ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til etablering af almene boliger ved

nybyggeri.

Bestemmelsen indebærer, at offentlig støtte til etablering af almene boliger ved nybyggeri

forudsætter, at den almene boligorganisation varetager bygherrerollen. Almene boligorganisationer

kan således som udgangspunkt ikke erhverve eksisterende bygninger med offentlig støtte.

Tilsvarende regler gælder for etablering af almene ældreboliger, som etableres af kommuner eller

selvejende institutioner, jf. almenboliglovens § 115, stk. 2, nr. 1, et regionsråds etablering af almene

ældreboliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 4, nr. 1, og selvejende institutioners etablering af

henholdsvis almene ungdomsboliger efter almenboliglovens § 115, stk. 5, nr. 1, eller

univsersitetsnære almene ungdomsboliger efter almenboliglovens § 115, stk. 6, nr. 1.

For så vidt angår erhvervelse af eksisterende ejendomme med henblik på ombygning til almene

boliger, kan en almen boligorganisation som hovedreglen kun opnå støtte til erhvervelse af en

eksisterende beboelsesejendom, hvis boligorganisationen efter erhvervelsen gennemfører en

ombygning/tilbygning til denne.

Almene boligorganisationer har kun i følgende situationer mulighed for at erhverve en eksisterende

beboelsesejendom med offentlig støtte:

- ved erhvervelse af en ejendom med henblik på indretning til de i § 109, stk. 1, nævnte

familieboliger (boliger på over 115 m2 med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et

husstandsmedlem er stærkt bevægelseshæmmet), jf. § 115, stk. 1, nr. 3, i lov om almene boliger

m.v.,

- ved erhvervelse af eksisterende ejendom, der ikke er opført med offentlig støtte, såfremt boligerne

etableres som almene familieboliger, der indrettes som bofællesskaber, forudsat, at der sker en

tilvækst af boenheder, jf. § 115, stk. 1, nr. 4, i lov om almene boliger m.v.,

- ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, såfremt

boligerne etableres som almene ungdomsboliger, forudsat der sker en tilvækst af boliger, jf. § 115,

stk. 1, nr. 5, i lov om almene boliger m.v.,

- ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, såfremt

boligerne etableres som almene ældreboliger, jf. § 115, stk. 1, nr. 7, i lov om almene boliger m.v.

Tilsvarende kan kommuner eller selvejende institutioner etablere almene ældreboliger ved

ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, jf.

almenboliglovens § 115, stk. 2, nr. 2, et regionsråd almene ældreboliger ved ombygning eller

erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende institutioner, som er etableret efter den

tidligere bistandslovs § 112, § 92 i den tidligere lov om social service og § 108 i lov om social

service, jf. almenboliglovens § 115, stk. 4, nr. 2, og selvejende institutioner almene ungdomsboliger

ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme,

forudsat at der sker en tilvækst af boliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 5, nr. 2, eller

univsersitetsnære almene ungdomsboliger ombygning eller erhvervelse med efterfølgende

ombygning af eksisterende ejendomme, der ikke anvendes til beboelse, jf. almenboliglovens § 115,

stk. 6, nr. 2.

Lovgivningen vedrørende alment byggeri forudsætter således, at den almene boligorganisation er

bygherre i forbindelse med etablering af offentligt støttede byggerier ved nybyggeri. Det forhold, at

en almen boligorganisation er bygherre for et byggeri udelukker ikke, at den almene

boligorganisation overdrager en række af sine funktioner som bygherre til en fuldmægtig

(administrator). Dette ændrer dog ikke på det faktum, at den almene boligorganisation fortsat

optræder som bygherre.

Reglerne udelukker med andre ord, at almene boligorganisationer med offentlig støtte erhverver

boliger, som opføres af private bygherrer. Det betyder i praksis, at almene boliger ikke kan blive

opført i boligområder, hvor byggegrunde ejes af private personer, som kun vil disponere over

grunden med henblik på, at der bliver opført almene boliger, hvis de selv kan varetage

bygherrerollen i forhold til opførsel af de almene boliger og efterfølgende overdrage de opførte

boliger til en almen boligorganisation. Tilsvarende gælder i situationer, hvor almene boliger kun

udgør en andel af et større byggeforetagende omfattende andre boligformer og erhvervslokaler, og

hvor det byggelogistisk er umuligt, at der både er en privat og en almen bygherre på projektet. Som

eksempel herpå kan der nævnes et byggeri bestående af erhvervslokaler i stueetagen og ejerboliger

og almene boliger på øvrige etager.

Den gældende lovgivning indeholder kun få muligheder, som de almene boligorganisationer og

private bygherrer kan benytte sig af i forbindelse med det samlede byggeri af almene og private

boliger.

Ifølge § 11, stk.1, i bekendtgørelse

nr. 451 af 13. april 2015 om sideaktiviteter i almene

boligorganisationer m.v.

kan boligorganisationen etablere og foretage indskud i et selskab, som

administrerer opførelse og drift af private udlejningsboliger, ejerboliger, private ustøttede

andelsboliger samt erhvervsarealer, der ejes af andre end boligorganisationen eller en afdeling af

denne. Det er en forudsætning, at boligorganisationen har én eller flere boligafdelinger eller har fået

tilsagn om offentlig støtte til opførelse af almene boliger i det boligområde, hvor de nævnte

ejendomme er beliggende, og at kommunalbestyrelsen godkender boligorganisationens disposition.

De almene boligorganisationer kan således tilbyde en privat grundejer/developer, at den almene

boligorganisation gennem et selskab står som forretningsfører for opførelsen af det samlede byggeri

af almene og private boliger m.v., ligesom parterne kan aftale at der gennemføres et fælles udbud af

bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser i forbindelse med blandet byggeri. I sådanne tilfælde

vil udbuddene, der vedrører almene boliger formentlig skulle udbydes efter udbudsloven. Den

almene boligorganisation eller en afdeling heraf må dog på intet tidspunkt eje - eller økonomisk

hæfte for - de dele af byggeriet, der ikke skal indeholde almene boliger.

Det bemærkes desuden, at det er muligt for en almen boligafdeling at erhverve private ejendomme

uden offentlig støtte. Efter § 8, stk. 1, i bekendtgørelse

nr. 451 af 13. april 2015 om sideaktiviteter i

almene boligorganisationer m.v.

kan en afdeling således erhverve eksisterende private ejendomme,

herunder private og kommunale udlejningsboliger samt parcelhuse, med henblik på etablering af

boliger, der falder inden for almene boligorganisationers kerneaktiviteter efter § 6, stk. 1, i

almenboligloven eller etablering af erhvervsarealer i tilknytning til disse boliger. Erhvervelse

forudsætter, at der inden for maksimalt 10 år fra erhvervelsen kan opnås balance mellem udgifter og

indtægter. Erhvervelsen kan tillige ske i forbindelse med byfornyelse.

Transport-, bygnings- og boligministeren fastsætter nærmere regler om de i § 115 nævnte forhold,

jf. § 143, stk. 3, i lov om almene boliger m.v.

De gældende regler indeholder en række krav, som en tilsagnsmodtager skal opfylde ved etablering

af alment nybyggeri.

Kapitel 8 i lov om almene boliger m.v. indeholder således almindelige bestemmelser for nybyggeri

m.v.

Kommunalbestyrelsen har således pligt til at vurdere om der er behov for nye almene familie- og

ungdomsboliger samt ældreboliger, jf. §§ 104 og 105 i lov om almene boliger m.v.

Ifølge § 106 i lov om almene boliger m.v. kan tilsagn om støtte kun gives, hvis de byggearbejder,

som omfattes af tilsagnet ikke er påbegyndt.

§ 107 i lov om almene boliger m.v. indeholder regler om betaling af et gebyr til staten og

kommunen i forbindelse med etablering af boliger ved nybyggeri.

Almene boligorganisationer kan i forbindelse med udbud af bygge- og anlægsarbejder og

tjenesteydelser anvende sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler, jf. § 107 a i lov om

almene boliger m.v.

Reglerne om de almene boligers udformning og indretning m.v. findes i §§ 108-110 i lov om

almene boliger m.v.

Ifølge § 108 i lov om almene boliger m.v. skal almene boliger skal være udstyret og indrettet

således, at de opfylder de boligsøgendes rimelige krav til boliger af den pågældende art. Boligerne

må ikke have luksuspræg. Bygherren skal stille fornødne krav til byggeriets andre parter om den

arkitektoniske bearbejdning af byggeriet, om kvalitetssikring i forbindelse med gennemførelsen og

driften af byggeriet, om anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi samt om

totaløkonomiske vurderinger.

§ 109 i lov om almene boliger m.v. indeholder nærmere regler om boligernes størrelse, mens § 110

indeholder nærmere regler om indretning af ældreboliger.

Efter § 113, stk. 1, fastsætter transport-, bygnings- og boligministeren nærmere regler om de i §§

103, 104, 106, 107 og 108-110 nævnte forhold.

Bestemmelserne i kapitel 8 i lov om almene boliger m.v. finder tilsvarende anvendelse på almene

ældreboliger, som ejes af en kommune eller en region, selvejende ældreboliger og selvejende

almene ungdomsboliger, jf. § 114 i lov om almene boliger m.v.

Efter § 150 i lov om almene boliger m.v. yder Byggeskadefonden støtte til udbedring af skader, som

har deres årsag i forhold ved opførelsen eller renovering af byggeriet. Fondens formål er yderligere

at forestå eftersyn af byggeriet og bidrage til erfaringer om byggeprocessen og byggeriet med

henblik på at begrænse byggeskader og medvirke til at fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet.

Byggeskadefonden omfatter bl.a. nybyggeri efter §§ 115 og 117, jf. § 151, stk. 1, nr. 1, i lov om

almene boliger m.v.

Transport-, bygnings- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler for Byggeskadefondens

virksomhed, jf. § 160 i lov om almene boliger m.v.

Transport-, bygnings- og boligministeren har udnyttet ovennævnte bemyndigelser og udstedt en

række administrative forskrifter med hjemmel i lov om almene boliger m.v.

Det handler bl.a. om bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger

m.v., bekendtgørelse nr. 119 af 7. februar 2013 om anvendelse af informations- og

kommunikationsteknologi (IKT), bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om drift af almene

boliger m.v. og bekendtgørelse nr. 776 af 27. juni 2011 om kvalitetssikring af byggearbejder i

alment byggeri m.v. og ombygninger efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Overordnet foregår processen vedrørende tilsagn om støtte på følgende måde:

Kommunalbestyrelsens fordeling af støtte til etablering af almene boliger ske på baggrund af en

samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri i

kommunen, jf. § 104 i lov om almene boliger m.v. Nærmere regler om tildeling af tilsagn om støtte

findes i kapitel 6 i støttebekendtgørelsen.

Det er bygherren, dvs. almen boligorganisation m.v., der indgiver ansøgning om støtte

(ansøgningsskema A) til kommunalbestyrelsen, jf. støttebekendtgørelsens § 18, stk. 1, 1.pkt.

Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille vilkår, herunder de særlige vilkår, som

det konkrete projekt måtte give anledning til. Kommunalbestyrelsen skal påse, at de stillede

betingelser for støtte efter lov om almene boliger m.v. og denne bekendtgørelse samt de særlige

vilkår, som kommunalbestyrelsen har stillet, er overholdt.

Kommunalbestyrelsen meddeler bygherren et skriftligt tilsagn på de betingelser, som følger af lov

om almene boliger m.v. og støttebekendtgørelsen.

Kommunalbestyrelsen skal som udgangspunkt stille som betingelse, at bygherren i sine aftaler om

teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægger ABR og AB (i totalentreprise ABT) til grund

uden fravigelser.

Kommunalbestyrelsen skal endvidere stille som betingelse for tilsagn efter § 115 i lov om almene

boliger m.v., at bygherren til brug for Byggeskadefondens eftersyn af byggeriet afleverer

oplysninger om mangler ved byggeriet, der omfatter en fordeling af manglerne på bygningsdele og

en klassificering af manglerne efter alvor, til fonden i forbindelse med afleveringen af byggeriet og

senest 2 måneder efter afleveringen.

Kommunalbestyrelsen skal endelig stille som betingelse for tilsagnet, at bygherren skal vedlægge

beregninger, der efterviser projektets overholdelse af gældende normer for bærende og

stabiliserende konstruktioner.

Byggearbejderne skal udbydes efter reglerne i udbudslovgivningen.

Bygherrens ansøgning om kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen forud for

byggeriets påbegyndelse (ansøgningsskema B) skal indeholde en totaløkonomisk vurdering baseret

på anvendelsen af Landsbyggefondens totaløkonomimodel.

Bygherren skal senest 15 måneder efter tilsagnsdatoen digitalt indberette de oplysninger, som

danner grundlag for godkendelse af en anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse

(ansøgningsskema B) til kommunalbestyrelsen.

Bygherren har således 15 måneder til at forberede byggearbejderne, herunder gennemføre udbud af

opgaven.

Kommunalbestyrelsen godkender anskaffelsessummen før byggeriets påbegyndelse

(ansøgningsskema B).

Tilsagnsmodtageren skal dokumentere overfor kommunalbestyrelsen, at der senest ved byggeriets

påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. støttebekendtgørelsens § 22.

Hvis den endelige indførsel af skøde på den eller de kommende ejerlejligheder i tingbogen alene

afventer ejendommens opdeling i ejerlejligheder, kan fristen fraviges.

Den anskaffelsessum for projektet, der er godkendt ved påbegyndelsen, er bindende.

Under byggeriets eller arbejdernes gennemførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at

betingelserne og de særlige vilkår for støttetilsagnet overholdes.

Bygherren indberetter digitalt byggeregnskabet til kommunalbestyrelsen. Overskrides

maksimumsbeløbet efter kapitel 4, afholdes overskridelsen af den almene boligorganisation som

bygherre og dækkes af byggesagshonoraret, evt. suppleret med tilskud fra boligorganisationens

egenkapital.

Det bemærkes i den forbindelse, afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og

bestyrelsesudgifter til boligorganisationen for byggesagsadministrationen, jf. § 33, stk.1, i

bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om drift af almene boliger m.v.

Bygherren skal digitalt indberette den endelige anskaffelsessum (ansøgningsskema C).

2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser

Lovgivningen vedrørende alment byggeri forudsætter, at tilsagnsmodtageren er bygherre i

forbindelse med etablering af offentligt støttede byggerier.

Det betyder, at almene boligorganisationer ikke kan modtage tilsagn om ydelsesstøtte til et byggeri,

som opføres af privat bygherre. Dette forhold indebærer, at boligorganisationen skal udøve

bygherrerollen og varetage ansvaret for alle byggeriets faser.

Bygherrerollen er ikke nærmere beskrevet i lov om almene boliger m.v. I forarbejderne til den nu

ophævede lov nr. 1088 af 17. december 2002, jf. Forslag til lov om ændring af lov om almene

boliger samt støttede private andelsboliger m.v., byggeloven og lov om etablering og fælles

udnyttelse af master til radiokommunikationsformål m.v. (Udvidelse af bygherrekredsen til alment

byggeri og klagebehandling) L 54, (FT 2002-03; 1116, 2676, 2885; A 1148, B 465, 488) blev der

dog anført følgende om bygherrefunktionen:

”I bygherreopgaven indgår flere elementer, men hovedopgaven er at være det enkelte byggeris

centrale beslutningstager. I den egenskab skal løses en række opgaver, som blandt andet omfatter:

- At klarlægge de behov, det enkelte byggeri skal dække

- At træffe beslutning om byggeriets størrelse, ydre og indre udformning samt kvalitet

- At afholde udbud af projekterings- og byggearbejder

- At fastlægge og fastholde de økonomiske og projektmæssige mål gennem byggeprocessen

- At definere opgaver og ansvar for byggeriets parter

- At udnytte og deltage i udveksling af erfaringer fra tidligere byggerier.

I opgaven indgår således et ansvar over for de bevilgende myndigheder, samfundet og brugerne for,

at den færdige bygning er tilfredsstillende i arkitektonisk, brugsmæssig, teknisk, miljømæssig og

økonomisk henseende.”

Almenboliglovens krav om, at det er tilsagnsmodtageren, der skal varetage bygherrerollen medfører

en række udfordringer i situationer, hvor en almen bygherre ønsker at samarbejde med en privat

grundejer, bygherre eller ejendomsudvikler om etablering af almene boliger.

Barrierene gør sig især gældende i byområder, hvor der er mangel på egnede byggegrunde til

alment byggeri og hvor det almene byggeri skal ske i tæt sammenhæng med privat byggeri på

arealer, der er ejet af en eller flere private grundejere (udviklere), som selv ønsker at stå for

byggeriet.

Tilsvarende gælder i situationer, hvor der er et ønske om at etablere blandet byggeri i én og samme

bygning. I dette tilfælde skal der ske en opdeling i ejerlejligheder, hvor den almene del skal udgøre

en ejerlejlighed, mens der i stueetagen typisk opføres private erhvervslejemål og på andre etager

private ejerboliger eller andelsboliger. En privat bygherre kan på grund af de gældende regler ikke

også opføre almene boliger, hvilket gør byggeprojektet særdeles indviklet og praktisk umuligt at

gennemføre.

Private grundejere (udviklere) har endvidere i visse tilfælde ikke interesse i at sælge ubebygget

grund bl.a. på tinglyste klausuler, f.eks. en gevinstklausul, som indebærer, at den tidligere ejer

–

typisk en kommune

–

får hele eller en del af gevinsten, hvis den nuværende grundejer videresælger

ejendommen ubebygget. Derfor vil grundejeren gerne fremstå som sælger af bebygget grund,

herunder opføre byggeriet som bygherre og overdrage det til en boligorganisation.

Hvis man ønsker at opføre almene boliger, vil det betyde, at grundejeren skal varetage

bygherrefunktion, hvilket er en hindring, hvis man ønsker at opføre almene boliger med støtte.

Siden vedtagelsen af lovforslaget om ændring af lov om planlægning og lov om almene boliger

m.v. (Blandet boligsammensætning) i 2015 har kommunalbestyrelserne desuden haft mulighed for

at fastsætte krav om, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med

lokalplanlægningen for nye boligområder. I disse tilfælde har den private grundejer (udvikler) pligt

til enten at sikre, at 25 pct. af boligerne er almene boliger, eller lade ejendommen forblive

ubebygget. Idet lovgivningen vedrørende alment byggeri forudsætter, at den almene

boligorganisation er bygherre i forbindelse med etablering af offentligt støttede byggerier, opstår

der hermed barrierer, når grundejeren ønsker at opføre almene boliger selv med henblik på at

overdrage det færdige byggeri til en almen boligorganisation.

Ønsket om at etablere blandet boligbyggeri indeholdende almene boliger, ejerboliger, private

lejeboliger og/eller erhvervslejemål og endeligt gøre op med fortidens ideal om isolerede og i

mange tilfælde ø-lignende bebyggelser med borgere, som ikke kan finde en bolig i andre segmenter

af boligmarkedet, kan ikke opfyldes pga. en række barrierer, da almene boligorganisationer normalt

har behov for at modtage offentlig støtte til byggeriet efter lov om almene boliger m.v. og denne

støtte er betinget af, at en almen boligorganisation selv fremstår som bygherre.

I praksis har lokale aktører (almene boligorganisationer, private grundejere og kommuner) søgt at

finde samarbejdsmodeller, som muliggør etablering af almene boliger også i ovennævnte

situationer. Der hersker dog en usikkerhed omkring modellernes lovlighed, som i øvrigt aldrig har

været udsat for en domstolsprøvelse.

Bag præmisserne for de gældende regler om etablering af almene boliger ved offentlig støtte,

hvorefter bygherrerollen skal varetage af en almene boligorganisationer m.v., står tanken om, at

almene boligorganisationens opgave bl.a. er at bidrage til udvidelsen af den eksisterende

boligmasse. Hvis boligerne allerede er opført af private bygherrer, er der ifølge tanken ingen grund

til at yde støtte til deres omdannelse til almene boliger.

Situationen, hvor en privat bygherre opfører boliger efter en bestilling fra en almen

boligorganisation og overdrager færdige boliger til bestilleren, opfattes også som køb af

eksisterende boliger og giver derfor ikke boligorganisationen mulighed for at modtage offentlig

støtte.

Når grundejeren ønsker at sælge grunden til en almen boligorganisation betinget af, at grundejeren

også opfører almene boliger og overdrager det til den almene boligorganisation, vil der efter

ministeriets opfattelse ligeledes ske en udvidelse af boligmassen med støttet byggeri, dvs. med

boliger, som ikke findes på boligmarkedet og som ikke nødvendigvis vil blive opført, hvis

boligorganisationen ikke får mulighed for at erhverve det.

Idet almene boligorganisationer også i situationer, hvor de selv varetager bygherrerollen, under alle

omstændigheder skal overlade byggearbejdet til en privat virksomhed udvalgt igennem en

udbudsforretning, findes der i forhold til ovennævnte præmis om, at støttet byggeri skal anvendes til

at udvide boligmassen, ikke at være afgørende forskel mellem den gældende, traditionelle måde at

opføre almene boliger, hvor en almen boligorganisation køber en grund og efterfølgende sender

entrepriseopgaven i udbud med henblik på opførsel af almen boliger, og den situation, hvor den

private grundejer selv opfører boliger og i den forbindelse overholder de forpligtelser, der ellers

påhviler boligorganisationen efter almenboligloven, herunder udbudsforpligtelsen, og overdrager

den nyopførte boliger til en almen boligorganisation. Boligerne er ikke en del af boligmassen på

tidspunktet, hvor aftalen om erhvervelse af boliger indgås.

For så vidt angår de ovenfor under pkt. 2.1. nævnte muligheder for at opføre almene boliger

sammen med private boliger, har disse efter ministeriets opfattelse vist sig at være utilstrækkelige i

praksis i forhold til ovennævnte situationer, hvor almene boliger ønskes opført sammen med private

boliger eller erhverv. Samtidig er der et udtalt behov for at afklare almene boligorganisationers m.v.

mulighed for at indgå et samarbejde med private udviklere med henblik på at skabe boligområder

med blandede boligformer og erhverv og hermed fjerner enhver usikkerhed omkring

kommunalbestyrelsens adgang til at meddele tilsagn om støtte, selv om almene boliger bliver opført

af en privat bygherre og overdraget til en almen boligorganisation.

Det foreslås derfor, at kommunalbestyrelsen under visse nærmere angivne betingelser får mulighed

for at give tilsagn efter almenboliglovens § 115, når almene boliger opføres af en privat bygherre

med henblik på at blive overdraget til

tilsagnsmodtageren.

Tilsagnet vil kunne blive givet til tilsagnsmodtagere, der er nævnt i § 115, stk. 1, 2, 4, 5 og 6,

således at tilsagnsmodtagerkredsen ikke vil blive ændret ved forslaget.

Tilsagnet vil forudsætte, at

tilsagnsmodtageren ikke har mulighed for at etablere almene boliger

som bygherre. Det vil være kommunalbestyrelsen opgave at vurdere, om almene boliger kan

opføres af tilsagnsmodtageren som bygherre.

Desuden vil det blive stillet krav om, at boligerne skal overdrages til tilsagnsmodtageren senest ved

ibrugtagningstidspunktet.

Endelig vil tilsagnet forudsætte, at der

er indgået aftale mellem tilsagnsmodtageren og den private

bygherre om overdragelse af boligerne, som kun er betinget af tilsagnet og forpligter den private

bygherre til at

opfylde de forpligtelser, der efter denne lov påhviler tilsagnsmodtageren, herunder

udbudsforpligtelsen.

Aftalen skal således forpligte den private bygherre som overdrageren til at udbyde alle

tjenesteydelser og bygge- og anlægsarbejder i henhold til udbudsreglerne gældende for

tilsagnsmodtageren.

Omfanget af den private bygherres pligt til at udbyde opgaven vil svare til

tilsagnsmodtagerens udbudspligt og vil afhænge af den konkrete situation. Med forslaget er der ikke

tiltænkt nogen ændringer af reglerne, som vedrører

tilsagnsmodtagerens

udbudspligt.

Med forslaget vil man ikke ændre på kommunerens praksis for udmøntning af grundkapital, når

almene boliger opføres på den traditionelle måde, hvor en tilsagnsmodtager også er bygherre.

Mange kommuner udsætter allerede i dag udmøntning af grundkapital for en konkurrence, men det

er ikke hensigt med lovforslaget at indføre en egentlig bygherrekonkurrence.

Købesummens enkelte elementer skal være specificeret og bestå af grundpris, den private bygherres

honorar og dennes faktiske udgifter til de tjenesteydelser og byggearbejder, som har været udbudt

for at overholde tilsagnsmodtagerens udbudspligt.

Købesummen vil således bestå af en fastpris for selve grunden med tillæg for den private bygherres

honorar. Herudover vil prisen

–

inden den private bygherre indgår de nødvendige aftaler om

tjenesteydelser og byggearbejder

– blive ”variabel”, dog med et samlet loft svarende til

maksimumsbeløbet. Prisen, som den private bygherre opnår gennem udbud af opgaverne, vil

således indgå som en bestanddel af købesummen.

Specifikation af grundpris er nødvendig, idet det vil give grundlag for, at kommunalbestyrelsen som

led i sin tilsynspligt kan vurdere, om grundprisen er rimelig.

Den private bygherres honorar vil dels omfatte vederlag for udgifter til ydelser, risikohåndtering,

finansiering m.v., som ikke er omfattet af tilsagnsmodtagerens udbudspligt. Kommunalbestyrelsen

skal påse, at honoraret svarer til markedspris.

Bestemmelsen om maksimumbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10,

1. pkt., skal være overholdt. Kommunalbestyrelsen skal påse, at det fremgår af aftalen om

overdragelse, at boligorganisationen aldrig kan komme til at betale mere end den til enhver tid

gældende anskaffelsessum for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10, 1. pkt. Eventuel overskridelse af

prisen skal udredes af den private bygherre.

Tilsvarende skal kommunalbestyrelsen påse, at andre krav, som gælder for opførsel af almene

boliger, bliver opfyldt.

Den foreslåede ordning vil kunne finde anvendelse i forbindelse med opførelse af almene boliger,

som er en del af et byggeri, som indeholder andre boligtyper og/eller erhvervslokaler. Almene

boliger vil i givet fald udgøre en ejerlejlighed (almen boligafdeling).

Herudover vil tilsagnet kunne gives i situationer, hvor der være tale om en udmatrikuleret grund,

således at der ikke foreligger samme barrierer som gør sig gældende i forhold til

ejerlejlighedskonstruktionen. Almene boliger vil i princippet kunne opføres af en almen

boligorganisation, hvis grundejeren ønskede at sælge grunden uden at stile krav om at optræde som

bygherre for byggeriet.

Når grundejeren stiller krav om at varetage bygherrerollen, kan det skyldes det forhold, at alment

byggeri er en del af et større byggeforetagende, som omfatter opførsel af private boliger, lejeboliger

eller erhvervslokaler. Alment

byggeri skal derfor ske i tæt sammenhæng med privat byggeri på

arealer, der er ejet af en eller flere private grundejere (udviklere). Den foreslåede ordning vil derfor

også kunne anvendes i dette tilfælde.

Desuden vil ordningen kunne anvendes i de situationer, hvor kommunalbestyrelserne har fastsat

krav om, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med

lokalplanlægningen for nye boligområder.

Private grundejere (udviklere) har endvidere i visse tilfælde ikke interesse i at sælge ubebygget

grund bl.a. på tinglyste klausuler, f.eks. en gevinstklausul, som indebærer, at den tidligere ejer

–

typisk en kommune

–

får hele eller en del af gevinsten, hvis den nuværende grundejer videresælger

ejendommen ubebygget. Derfor vil grundejeren gerne fremstå som sælger af bebygget grund,

herunder opføre byggeriet som bygherre og overdrage det til en boligorganisation. Grundejerens

motiver vil være uden betydning for kommunalbestyrelsens vurdering.

I alle situationer er det

afgørende, at kommunalbestyrelsen vurderer, at der er behov for opførsel af almene boliger, som

ikke kan imødekommes på anden måde end at det bliver privat bygherre, der opfører boliger og

overdrager det til tilsagnsmodtageren.

Kommunalbestyrelsen skal i sin vurdering bl.a. lægge vægt på, om der er behov for at opføre

almene boliger i det pågældende boligområde, herunder sikre blandet boligbyggeri, årsag til, at en

almen boligorganisation m.v. ikke kan erhverve byggegrunden, om boligerne opføres som led i

lokalplanens krav om at

25 pct. af boligmassen skal være almene boliger, og

om der findes noget

omgåelseshensyn, som taler imod meddelelse af tilsagnet.

Den foreslåede ordning vil ikke kunne anvendes til at erhverve et eksisterende byggeri, som er taget

i brug. Begrundelsen er, at den offentlige støtte ikke går til at udvide boligmassen, men blot at

transformere et eksisterende byggeri til almene boliger. Et sådan behov kan imødekommes ved at

boligorganisationen erhverver ejendommen uden offentlig støtte, som nærmere er beskrevet

ovenfor.

Kommunalbestyrelsen vil i praksis godkende skema A på baggrund af en købsaftale mellem den

private bygherre og boligorganisationen. Når den private bygherre har gennemført de nødvendige

udbudsforretninger og indgået aftalerne, vil den almene boligorganisation udfylde skema B. Skema

C vil blive indberettet af den almene boligorganisation i forbindelse med overtagelsen af

ejendommen.

Som en særlig problemstilling i forbindelse med den foreslåede ordning rejses spørgsmålet om den

private bygherres ansvar. Grundlæggende skelner man mellem ansvar efter regler om køb (analog

anvendelse af købeloven) og regler om entreprenørens ansvar.

I en almindelig byggesag vil boligorganisationen stå som bygherre og indgå en entrepriseaftale, som

bl.a. indebærer, at en entreprenør som hovedregel kun holdes ansvarlig for mangler, hvis der er

reklameret rettidigt, senest 5 år fra afleveringstidspunktet.

Hvis forholdet bedømmes efter reglerne om sælgers ansvar ved køb af fast ejendom, vil det betyde,

at sælger som hovedregel hæfter for skjulte fejl og mangler i op til 10 år.

Det foreslås, at den almene boligorganisation kan påberåbe sig mangler efter almindelige regler om

entreprenørens ansvar, dels fordi opførsel af nøglefærdigt byggeri mest ligner til et

entrepriseforhold, dels fordi en ansvarsperiode på 10 år er unødvendigt, når der er tale om nyt

alment boligbyggeri, og kun vil fordyre den samlede købesum. Den almene boligorganisation skal

sikre, at aftalen indeholder bestemmelser om mangler svarende til kapitel G i ABT 2018.

Nærmere betingelser for kommunalbestyrelsens tilsagn efter § 115 vil blive fastsat i administrative

forskrifter, herunder støttebekendtgørelsen og driftsbekendtgørelsen.

Det skal fremgå af støttebekendtgørelsen, at tilsagnsmodtageren

skal sikre, at afdelingen frem til

indføring af endeligt skøde ikke løber unødige risici.

Kravet om indføring af endeligt skøde ses kun relevant i det omfang

tilsagnsmodtageren

ifølge

aftalen med den private bygherre skal forudbetale dele af købesummen. I støttebekendtgørelsen vil

der foretages en ændring, som indebærer, at fristen for tinglysning tillige kan udskydes, hvis almene

boliger opføres af privat bygherre og tilsagnsmodtageren kan dokumentere, at der senest ved

ejendommens overtagelse foreligger tinglyst skøde på ejendommen i tilsagnsmodtagerens navn.

Tilsagnsmodtageren

skal sikre i aftalen, at den private bygherre opfører almene boliger i henhold til

de krav, der gælder for opførsel af almene boliger, og at sælgeren bærer opførelses- og

finansieringsrisiko. Afdelingen under opførsel må frem til indføring af endeligt skøde ikke bære

unødige risici, herunder ikke betale købesummen eller dele heraf før overtagelsen af byggeriet,

medmindre der stilles fuld garanti for afdelingens betalinger.

Det er i den forbindelse vigtigt, at almene boligorganisationer i forbindelse med aftaleindgåelse

stiller et krav, om at privat bygherre stiller sikkerhed for eventuelle krav svarende til entreprenørens

sikkerhed efter § 9 i Almindelige betingelser for totalentreprise i bygge- og anlægsvirksomhed

(ABT18). Efter denne stiller entreprenøren en garanti, som indtil levering har fundet sted svarer til

15 pct. af den aftalte betaling for udførelse af arbejderne for sikre eventuelle krav, som kunne

fremkomme ved tilsidesættelse af de kontraktmæssige forpligtelser.

Det foreslås, at

tilsagnsmodtageren

i aftalen med den private bygherre skal sikre, at risici, som

afdelingen under opførsel bærer, er håndteret på en betryggende måde.

Da man i forhold til den traditionelle måde at opføre almene boliger på, hvor

tilsagnsmodtageren

fremtræder som bygherre, i den foreslåede ordning vil indsætte et nyt led mellem den almene

boligorganisation som tilsagnsmodtager og den enkelte rådgiver eller entreprenør, er det vigtigt, at

boligorganisationen sikrer, at aftalen med den private bygherre, indeholder et forbud mod

modregning af den private bygherres underleverandørers (rådgivere, ingeniører, entreprenører m.v.)

krav mod bygherren i den sikkerhed, som bygherren har stillet over for boligorganisationen for

eventuelle krav svarende til entreprenørens sikkerhed efter § 9 i Almindelige betingelser for

totalentreprise i bygge- og anlægsvirksomhed (ABT18). Dette forbud skal sikre, at

tilsagnsmodtagerens

krav efter den stillede sikkerhed ikke bliver udhulet på grund af entreprenørers

m.v. modregningskrav i forhold til den private bygherre.

Den særlige bestemmelse i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. om byggesagshonorar og

bestyrelsesudgifter, som afdelinger opført efter den foreslåede ordning skal betale til

boligorganisationen for byggeadministrationen, vil finde anvendelse også i forhold til den

foreslåede ordning. Det betyder bl.a., at byggesagshonorars størrelse skal fastættes efter

kostægteprincippet.

Almene boliger, som vil blive opført efter den foreslåede ordning, skal opfylde samme krav om

kvalitetssikring, som gælder for almene boliger opført på den traditionelle vis, hvor almen

boligorganisation er bygherre. Den almene boligorganisation m.v. skal derfor sikre, at de

forpligtelser, der påhviler en almen boligorganisation som bygherre, jf. bekendtgørelse nr. 776 af

27. juni 2011, bliver opfyldt af den private bygherre, som vil forestå gennemførelsen af byggeriet.

Desuden skal den almene boligorganisation sikre, at de forpligtelser, der påhviler en almen

boligorganisation som bygherre efter bekendtgørelse om anvendelse af informations- og

kommunikationsteknologi (IKT), bliver opfyldt af den private bygherre.

Endelig skal almen boligorganisation sikre, at kravet fra § 108, 3. pkt., om totaløkonomiske

vurderinger, som nærmere fremgår af § 37, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011

om støtte til almene boliger m.v., ligeledes bliver opfyldt af den private bygherre.

Som en vigtig del af den traditionelle måde at opføre almene boliger på, hvor almen

boligorganisation står for opførslen som bygherre, indgår ordningen vedrørende Byggeskadefonden.

Byggeskadefonden dækker op til 95 pct. af udgifterne til udbedring af byggeskader, når der

foreligger et revisorattesteret byggeregnskab, jf. § 155, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger m.v.

Det foreslås, at den foreslåede ordning bliver omfattet af Byggeskadefonden. Samtidig vil det

indebære, at det skal indbetales et bidrag på 1 pct. af den anskaffelsessum, som senest er godkendt

inden byggeriets påbegyndelse, jf. § 156 a, stk. 1, 1. pkt.

Det er hensigten, at administrative forskrifter gældende for etablering af almene boliger ved

nybyggeri, når tilsagnsmodtageren selv fremstår som bygherre, vil gælde for etablering af alment

nybyggeri, som opføres efter den foreslåede ordning, jf. lovforslaget § 1, nr. 2.

Udbudsretlige overvejelser

En afgrænsning af situationer, hvor nybyggeri i privat regi vil kunne tillades, forudsætter en

nærmere stillingtagen til udbudsretlige udfordringer, som nødvendigvis rejser sig i forbindelse med

byggearbejderne.

Reglerne om udbud er nærmere fastsat i Udbudsloven, som følger Udbudsdirektivet og derfor ikke

kan indeholde regler, som strider mod direktivet.

Almene boligorganisationer opfattes som ordregivere i Udbudslovens forstand og skal derfor

udbyde opgaver i henhold til lovens regler.

Udbudsloven, lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter og

støttebekendtgørelsen indeholder ingen regler om adgangen til at delegere udbudsforretningen til

private, og der findes ikke øvrige EU-regler af generel karakter herom. Dansk ret er heller ikke til

hinder for, at det overlades til en privat bygherre at forestå udbudsforretningen. Det vil dog altid ske

på ordregivers ansvar.

I EU-Domstolens praksis findes der visse domme vedrørende muligheden for at tilpligte en privat

grundejer til at opfylde de forpligtelser, som ifølge udbudsreglerne påhviler en offentlig ordregiver.

Den mest relevante er Ordine-dommen, hvor man bl.a. har udtalt, at det ikke nødvendigvis er den

ordregivende myndighed selv, der skal anvende de i dette direktiv fastsatte fremgangsmåder med

hensyn til indgåelse.

”Direktivets effektive virkning tilgodeses fuldt ud ligeså godt, hvis den nationale lovgivning gør det

muligt for kommunalforvaltningen at forpligte den grundejer, der er indehaver af tilladelsen, til, ved

de aftaler, den indgår med grundejeren, at udføre de aftalte arbejder under anvendelse af de i

direktivet fastsatte fremgangsmåder, hvilket sker for at opfylde de forpligtelser, der påhviler

kommunalforvaltningen i henhold til direktivet. I dette tilfælde skal grundejeren således i henhold

til de med kommunen indgåede aftaler, der som modydelse for udførelsen af et offentligt infra- og

servicestrukturarbejde fritager ham fra bidraget til infra- og servicestrukturudgifterne, anses for

indehaver af en fuldmagt udstedt af kommunen til brug for dette arbejdes udførelse.” (Præmis 100

EF-Domstolens dom af 12. juli 2001 i sagen C-399/98 (Ordine

degli Architetti m.fl. mod Commune

di Milano m.fl.))

Udbudspligten kan således søges opfyldt, så det i kontrakten sikres, at overdrageren gennemfører de

nødvendige udbudsforretninger, herunder at disse gennemføres på den almene boligorganisations

vegne.

En almen boligorganisation skal i aftalen om køb af ejendommen opført af en privat udvikler

forpligte den pågældende til at udføre de aftalte arbejder under anvendelse af de i udbudsloven

fastsatte fremgangsmåder med henblik på at opfylde de forpligtelser, der påhviler

boligorganisationen i henhold til udbudsloven.

Omfanget af den private udviklers forpligtelser vil afhænge af den konkrete situation. Afgørende for

vurderingen er det tidspunkt, hvor den almene boligorganisations behov for byggeriet opstår.

Behovet kan ikke opstå før kommunalbestyrelsen har vurderet, at der er behov for almene boliger i

det konkrette byggeri.

Hvis boligorganisationens behov opstår på et tidspunkt, hvor den private udvikler endnu ikke har

påbegyndt projektet, herunder projekteringsdelen, vil det betyde, at udbudspligten vil omfatte alle

ydelser og arbejder, som skal udføres fremover.

Hvis der allerede på tidspunktet, hvor den almene boligorganisations behov opstår, foreligger et

projekt, dvs. alt projekteringsarbejde er udført, vil udbudspligten omfatte det arbejde, der mangler

for at gennemføre projektet, medmindre det kunne og burde opgøres som en samlet kontrakt. Når

ydelser og arbejde, som er omfattet af udbudsloven er fastlagt, vil udbudslovens regler finde

anvendelse, herunder regler om delydelser m.v.

Hvis købesummen ligger under Udbudslovens tærskelværdier, skal aftalens udbudsretlige

konsekvenser vurderes efter Lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede

kontrakter, jf. lovbekendtgørelse nr. 1410 af 7. december 2007, som ændret ved § 2 i lov nr. 618 af

14. juni 2011, § 1 i lov nr. 1234 af 18. december 2012, og § 198 i lov nr. 1564 af 15. december

2015.

Efter § 1, stk. 5, i Lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter

forstås ved »bygge- og anlægsarbejder« i overensstemmelse med udbudsdirektivet og

forsyningsvirksomhedsdirektivet resultatet af et sæt bygge- og anlægsaktiviteter bestemt til i sig

selv at udfylde en økonomisk eller teknisk funktion. Bestemmelsen fortolkes i praksis således, at

byggerier opført efter køberens nærmere anvisninger som udgangspunkt falder inden for

udbudsloven. I praksis kan den valgte fremgangsmåde med hensyn til en almen boligorganisations

anskaffelse af en ny ejendom indebære, at anskaffelsen skal ske gennem en licitation.

Det fremgår endvidere af § 33, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til

almene boliger m.v., at byggearbejderne skal udbydes efter reglerne i lov om indhentning af tilbud

på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter eller Udbudsloven.

Almene boligorganisationer har således pligt til at udbyde opgaver efter de til enhver gældende

udbudsregler. Byggearbejderne kan således ikke udføres af boligorganisationen i eget regi.

Med forslaget ændres der således ikke på almene boligorganisationers m.v. udbudsretlige

forpligtelser. Det er således et ufravigeligt vilkår for kommunalbestyrelsens tilsagn, at reglerne om

udbud overholdes. Det er ikke hensigten med lovforslaget at ændre på det forhold.

Kommunalbestyrelsen skal således kontrollere, om udbudsreglerne er overholdt, jf. § 4 i cirkulære

nr. 152 af 7. oktober 1996 om kommunalt og amtskommunalt tilsyn med udbud af byggearbejder i

det offentligt støttede byggeri.

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Med lovforslaget fastlægges rammer for fremadrettet at lade private aktører varetage

bygherreopgaven ved nybyggeri af almene boliger som led i blandede byggeprojekter. Forslaget

skønnes ikke at påvirke kommunernes vurdering af det lokale behov for nyt alment boligbyggeri,

men at sikre bedre muligheder for at opnå en hensigtsmæssig ”blandet” byudvikling i kommunen.

På den baggrund vurderes lovforslaget ikke at have nævneværdige konsekvenser for de offentlige

udgifter til støtte til alment byggeri.

Lovforslaget skønnes at medføre begrænsede statslige udgifter til tilretning af Trafik-, Bygge- og

Boligstyrelsens administrationssystem for almene boliger (BOSSINF-STB). Disse udgifter vil blive

afholdt inden for Transport-, Bygnings- og Boligministeriets eksisterende rammer. Forslaget

vurderes herudover ikke at have implementerings-konsekvenser for staten.

Lovforslaget sikrer klare rammer for aftalerne mellem tilsagnsansøger (almen boligorganisation

mv.) og den private bygherre, som kommunerne skal vurdere i forbindelse med meddelelse om

støttetilsagn (skema A) til fx en almen boligorganisation. Herudover påvirker forslaget ikke den

kommunale støttesagsbehandling. På den baggrund vurderes lovforslaget ikke at have

nævneværdige implementeringskonsekvenser for kommunerne

De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal forhandles med KL.

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske og implementeringsmæssige konsekvenser for

regionerne.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet

Lovforslaget forventes at skabe større gennemsigtighed omkring risici og administrative byrder for

alle aktører, såvel den private bygherre, den almene aftalepart og andre, der deltager i et

byggeprojekt med såvel private som alment boliger, og hvor en privat aktør fremadrettet varetager

bygherrerollen for de almene boliger. Herudover vurderes lovforslaget ikke at medføre økonomiske

og administrative konsekvenser for erhvervslivet.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

6. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget skønnes ikke at have miljømæssige konsekvenser.

7. Forholdet til EU-retten

Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af Kommissionens afgørelse af 20. december

2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions

funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation for offentlig tjeneste ydet til visse

virksomheder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig økonomisk interesse.

Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form for kompensation for en

tjenesteydelse af almindelig økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldelsespligten efter

traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at være forenelig med traktatens artikel 106, stk.

Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse med Kommissionens afgørelse.

Med forslaget ændres ikke på den gældende model for finansiering af almene boliger. Reglerne om

kommunernes grundkapital samt statens ydelsesstøtte m.v. vil således findes anvendelse på samme

måde, som reglerne gælder, når almene boligorganisationer opfører almene boliger på den

traditionelle måde, dvs. køb af en ubebygget grund med følgende entreprise.

8. Hørte myndigheder og organisationer

Lovforslaget har været i høring fra den 14. oktober 2018 til den 12. december 2018.

Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimerforeningen, Andelsboligforeningernes

Fællesrepræsentation, Ankestyrelsen, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, ATP-ejendomme, BAT-

Kartellet, Bedre Psykiatri, Beskæftigelsesministeriet, BL

–

Danmarks Almene Boliger, BOSAM,

Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet,

Bygherreforeningen i Danmark, Børne- og Socialministeriet, Center for Boligsocial Udvikling,

Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme,

Dansk Socialrådgiverforening, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Advokater, Danske

arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske

Studerendes Fællesråd, Danske Udlejere, Danske Ældreråd, Datatilsynet, Den Danske

Dommerforening, Det Centrale Handicapråd, DI, Digitaliseringsstyrelsen, Ejendomsforeningen

Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Erhvervsministeriet, Erhvervsstyrelsen, Finans

Danmark, Finansministeriet, Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen af

Statsautoriserede Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, Foreningen til fremskaffelse af boliger

for ældre og enlige, Forsikring og Pension, Frivilligrådet, Husleje- og

Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Institut for Menneskerettigheder, Justitsministeriet,

KL, Kollegiekontorerne i Danmark, KommuneKredit, Kommunernes Revision

–

BDO,

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, Landsbyggefonden, Lejernes Landsorganisation i Danmark,

LOS, OK–Fonden, Psykiatrifonden, Rådet for Etniske Minoriteter, Rådet for Socialt Udsatte,

SAND De hjemløses Landsorganisation, SBi/AAU (Statens Byggeforskningsinstitut under Aalborg

Universitet), Selveje Danmark, SFI

–

Det Nationale Forskningscenter for Velfærd, Sind,

Socialchefforeningen, Socialpædagogernes Landsforbund, Statsministeriet, TEKNIQ, Udbetaling

Danmark, Ældre Sagen, Økonomi- og Indenrigsministeriet.

9. Sammenfattende skema

Samlet vurdering af konsekvenser af lovforslaget

Positive konsekvenser/mindre

udgifter (hvis ja, angiv

omfang)

Økonomiske konsekvenser for

stat, kommuner og regioner

Administrative konsekvenser

for stat, kommuner og

regioner

Økonomiske konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative konsekvenser

for erhvervslivet

Administrative konsekvenser

for borgerne

Miljømæssige konsekvenser

Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang)

Ingen

Større

gennemsigtighed

omkring blandede private og

almene byggerier

Større

gennemsigtighed

omkring blandede private og

almene byggerier

Ingen

Forholdet til EU-retten

Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af

Kommissionens afgørelse af 20. december 2011 om anvendelse af

bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om Den

Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af

kompensation for offentlig tjeneste ydet til visse virksomheder, der

har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig

økonomisk interesse.

Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form

for kompensation for en tjenesteydelse af almindelig økonomisk

interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldelsespligten efter

traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at være forenelig

med traktatens artikel 106, stk. 2.

Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse

med Kommissionens afgørelse. Med forslaget ændres ikke på den

gældende model for finansiering af almene boliger. Reglerne om

kommunernes grundkapital samt statens ydelsesstøtte m.v. vil

således findes anvendelse på samme måde, som reglerne gælder,

når almene boligorganisationer opfører almene boliger på den

traditionelle måde, dvs. køb af en ubebygget grund med følgende

entreprise.

Er i strid med de fem

principper for implementering

af erhvervsrettet EU-

regulering]/Går videre end

minimumskrav i EU-

regulering

NEJ

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 2

Kommunalbestyrelsen kan ifølge § 115, stk. 1, nr. 1, i lov om almene boliger m.v. give tilsagn om

ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til etablering af almene boliger ved nybyggeri.

Bestemmelsen gør således udtømmende op med, i hvilke situationer og hvorledes en almen

boligorganisation kan etablere almene boliger ved nybyggeri med offentlig støtte.

Efter

§ 115, stk. 2, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen

i den kommune,

hvor boligerne agtes etableret, på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til kommunale almene

ældreboliger og til selvejende institutioner til etablering af almene ældreboliger, herunder almene

ældreboliger, der indrettes særligt med henblik på at betjene personer med betydelig og varigt

nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne, der etableres ved nybyggeri.

Efter

§ 115, stk. 4, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen

i den kommune,

hvor et regionsråd på grundlag af den årlige rammeaftale med regionens kommuner skal etablere

almene ældreboliger, der indrettes særligt med henblik på at betjene personer med betydelig og

varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne, kan på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte

til disses etablering ved nybyggeri.

Efter

§ 115, stk. 5, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen

i den kommune,

hvor boligerne agtes etableret, kan på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til selvejende

institutioner til etablering af almene ungdomsboliger, der etableres ved nybyggeri.

Efter

§ 115, stk. 6, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen

i den kommune,

hvor boligerne agtes etableret, på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til selvejende

institutioner til etablering af universitetsnære almene ungdomsboliger, der støttes af en fond, jf. §

10, stk. 2, i lov om offentlige forskningsinstitutioners kommercielle aktiviteter og samarbejde med

fonde, og som etableres ved nybyggeri.

Det foreslås i

115, stk. 7,

at som nybyggeri, jf. stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og

stk. 6, nr. 1, opfattes også almene boliger opført af en privat bygherre og overdraget til en

tilsagnsmodtager før tidspunktet for ibrugtagning, såfremt

tilsagnsmodtageren ikke kan etablere boligerne som bygherre,

2) der

er indgået aftale mellem tilsagnsmodtageren og den private bygherre om overdragelse af

boligerne

senest ved ibrugtagningstidspunktet og

3) aftalen

kun er betinget af tilsagnet og forpligter den private bygherre til at

opfylde de

forpligtelser, der efter denne lov påhviler tilsagnsmodtageren, herunder udbudsforpligtelsen.

Med forslaget får kommunalbestyrelsen hjemmel til at give tilsagn om ydelsesstøtte til en

tilsagnsmodtager, der er nævnt i § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6,

nr. 1, til etablering af almene boliger (familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger, herunder

universitetsnære ungdomsboliger) ved erhvervelse af boliger opført af en privat bygherre og

overdraget til den almene boligorganisation før ibrugtagelsestidspunktet for de nyopførte boliger.

Efter den gældende § 106 i lov om almene boliger m.v. kan tilsagn om støtte kun gives, hvis de

byggearbejder, som omfattes af tilsagnet, ikke er påbegyndt. Bestemmelsen afspejler

almenboliglovens hovedprincip vedrørene støtte til opførelse af nye støttede boliger, som

forudsætter, at de byggearbejder omfattet af tilsagnet ikke må være påbegyndt. Det foreslås ikke, at

hovedprincippet fastlagt i 1. pkt. ikke skal gælde for byggeri, som opføres efter den foreslåede §

115, stk. 7.

Det betyder, at kommunalbestyrelsen kun vil kunne meddele tilsagn om ydelsesstøtte, hvis de

byggearbejder, som omfattes af tilsagnet, ikke er påbegyndt.

Med forslaget skabes således klare regler for, hvornår kommunalbestyrelsen kan meddele tilsagn

om ydelsesstøtte til etablering af almene boliger ved nybyggeri.

Tilsagnsmodtagere kan være en almen boligorganisation (etablering af almene familie-, ungdoms-

og ældreboliger), jf. § 115, stk. 1, kommuner og selvejende institutioner (almene ældreboliger), jf. §

115, stk. 2, et regionsråd (almene ældreboliger), jf. § 115, stk. 4, og selvejende institutioner (almene

ungdomsboliger og universitetsnære almene ungdomsboliger), jf. § 115, stk. 5 og 6.

Det foreslåede

§ 117, stk. 1, nr. 1,

indebærer, at kommunalbestyrelsens tilsagn forudsætter, at

den

almene boligorganisation ikke kan etablere boliger som bygherre.

Bestemmelsen forudsætter således, at kommunalbestyrelsen vurderer, at almene boliger i det

pågældende boligområde ikke kan opføres af tilsagnsmodtager som bygherre. Det betyder, at

boligorganisationen m.v. ikke har mulighed for at erhverve ejendommen ubebygget.

Hvis grundejeren er villig til at overdrage en ubebygget grund, vil der eksistere mulighed for den

traditionelle fremgangsmåde for opførsel af almene boliger med den almene boligorganisation som

bygherre.

Forslaget indebærer, at

kommunalbestyrelsen skal foretage en vurdering af, om almene boliger i det

pågældende boligområde kan opføres på anden måde. Hvis der i det berørte boligområde findes

andre muligheder for at opføre almene boliger, f.eks. tomme byggegrunde, som ejere er villige til at

sælge til en almen boligorganisation, og som kan imødekomme behovet for almene boliger i

området, vil den foreslåede ordning være unødvendig. Derfor vil det også indgå i vurderingen, hvor

stor andel udgør almene boliger i boligområdet.

Det foreslåede

§ 117, stk. 1, nr. 2,

indebærer, at der er indgået aftale mellem tilsagnsmodtageren og

den private bygherre om overdragelse af boligerne

senest ved ibrugtagningstidspunktet.

Boligerne

må således ikke tages i brug og først herefter overdrages til tilsagnsmodtageren.

Kommunalbestyrelsens tilsagn vil altid forudsætte, at boligerne opfylder alle krav, som almene

boliger skal opfylde.

§ 107 i lov om almene boliger m.v. indeholder regler om betaling af et gebyr til staten og

kommunen i forbindelse med etablering af boliger ved nybyggeri vil således også omfatte opførsel

af boliger efter den foreslåede ordning.

Almene boligorganisationer vil kunne i aftalen stille krav om, at den private bygherre i forbindelse

med udbud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser anvender sociale klausuler om

uddannelses- og praktikaftaler, jf. § 107 a i lov om almene boliger m.v.

Reglerne om de almene boligers udformning og indretning m.v. findes i §§ 108-110 i lov om

almene boliger m.v. vil ligeledes findes anvendelse.

Det samme gælder for administrative forskrifter fastsat af transport-, bygnings- og boligministeren

efter § 113, stk. 1.

Det bemærkes, at bestemmelserne i kapitel 8 i lov om almene boliger m.v. finder tilsvarende

anvendelse på almene ældreboliger, som ejes af en kommune eller en region, selvejende

ældreboliger og selvejende almene ungdomsboliger, jf. § 114 i lov om almene boliger m.v.

Byggeskadefonden vil også omfatte nybyggeri efter den foreslåede ordning.

De krav, som fremgår af de af transport-, bygnings- og boligministers fastsatte nærmere regler, jf.

bl.a. bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., bekendtgørelse om anvendelse af

informations- og kommunikationsteknologi (IKT), bekendtgørelse nr. om drift af almene boliger

m.v. og bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbejder i alment byggeri m.v. og ombygninger

efter lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal også opfyldes, når nybyggeriet opføres efter den

foreslåede ordning.

Kommunalbestyrelsen fordeling af støtte til almene boliger skal stadigvæk ske på baggrund af en

samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri i

kommunen, jf. § 104 i lov om almene boliger m.v. Nærmere regler om tildeling af tilsagn om støtte

findes i kapitel 6 i støttebekendtgørelsen.

Det er bygherren, dvs. almen boligorganisation m.v., der skal indgive ansøgning om støtte

(ansøgningsskema A) til kommunalbestyrelsen, jf. støttebekendtgørelsens § 18, stk. 1, 1.pkt.

Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille vilkår, herunder de særlige vilkår, som

det konkrete projekt måtte give anledning til. Kommunalbestyrelsen skal påse, at de stillede

betingelser for støtte efter lov om almene boliger m.v. og denne bekendtgørelse samt de særlige

vilkår, som kommunalbestyrelsen har stillet, er overholdt.

Kommunalbestyrelsen kan herefter meddele tilsagnsmodtageren et skriftligt tilsagn på de

betingelser, som følger af lov om almene boliger m.v. og støttebekendtgørelsen.

Kommunalbestyrelsen skal endvidere stille som betingelse for tilsagn efter § 115 i lov om almene

boliger m.v., at aftalen sikrer, at den private bygherre til brug for Byggeskadefondens eftersyn af

byggeriet afleverer oplysninger om mangler ved byggeriet, der omfatter en fordeling af manglerne

på bygningsdele og en klassificering af manglerne efter alvor, til fonden i forbindelse med

afleveringen af byggeriet og senest 2 måneder efter afleveringen.

Kommunalbestyrelsen skal endelig stille som betingelse for tilsagnet, at aftalen sikrer, at den

private bygherre skal vedlægge beregninger, der efterviser projektets overholdelse af gældende

normer for bærende og stabiliserende konstruktioner.

Tilsagnsmodtagerens ansøgning om kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen

forud for byggeriets påbegyndelse (ansøgningsskema B) skal indeholde en totaløkonomisk

vurdering baseret på anvendelsen af Landsbyggefondens totaløkonomimodel.

Tilsagnsmodtageren skal senest 15 måneder efter tilsagnsdatoen digitalt indberette de oplysninger,

som danner grundlag for godkendelse af en anskaffelsessum (ansøgningsskema B) til

kommunalbestyrelsen.

Tilsagnsmodtageren skal dokumentere overfor kommunalbestyrelsen, at der senest ved byggeriets

påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. støttebekendtgørelsens § 22.

Hvis den endelige indførsel af skøde på den eller de kommende ejerlejligheder i tingbogen alene

afventer ejendommens opdeling i ejerlejligheder, kan fristen fraviges.

Den anskaffelsessum for projektet, der er godkendt ved påbegyndelsen, er bindende.

Under byggeriets eller arbejdernes gennemførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at

betingelserne og de særlige vilkår for støttetilsagnet overholdes.

Tilsagnsmodtageren indberetter digitalt byggeregnskabet til kommunalbestyrelsen. Overskrides

maksimumsbeløbet efter kapitel 4, afholdes overskridelsen af den private bygherre.

Det bemærkes i den forbindelse, afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og

bestyrelsesudgifter til boligorganisationen for byggesagsadministrationen, jf. § 33, stk.1, i

bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om drift af almene boliger m.v.

Tilsagnsmodtageren skal digitalt indberette den endelige anskaffelsessum (ansøgningsskema C).

Det foreslåede

§ 117, stk. 1, nr. 3,

indebærer, at aftalen kun er betinget af tilsagnet og forpligter den

private bygherre til at

opfylde de forpligtelser, der efter denne lov påhviler tilsagnsmodtageren ved

etablering af boliger ved nybyggeri, herunder udbudsforpligtelsen.

Købsaftalen skal således

forpligte overdrageren til at udbyde alle tjenesteydelser og bygge- og

anlægsarbejder i henhold til udbudsreglerne gældende for

tilsagnsmodtageren.

Kommunalbestyrelsen skal derfor stille som et uundgåeligt krav, at aftalen forpligter den private

bygherre at opfylde de udbudsretlige forpligtelser, der efter reglerne i denne lov,

støttebekendtgørelsen og udbudslovgivningen påhviler tilsagnsmodtageren.

Overdragerens udbudspligt vil afhænge af den konkrete situation og kan derfor variere fra sag til

sag. Med forslaget er der således ikke tiltænkt nogen ændringer af reglerne, som vedrører

tilskudsmodtagerens udbudspligt. Tilskudsmodtageren skal således enten selv opfylde sin

udbudspligt eller sikre, at overdragerne gør det på vegne af tilskudsmodtageren. Det bemærkes, at

en privat bygherres varetagelse af udbudsforretningen sker på tilsagnsmodtagerens vegne, som er

ordregiver, og derfor vil altid ske på ordregivers ansvar. Tilsagnsmodtageren skal derfor sikre i

aftalen, at den private bygherre holder tilsagnsmodtageren skadefrit i tilfælde, at der bliver rejst

krav mod tilsagnsmodtageren som ordregiver på grund af manglende overholdelse af

udbudsreglerne.

Tilskudsmodtageren skal i købsaftalen sikre, at sælgeren gør tilskudsmodtageren skadefri i tilfælde

af, at tilskudsmodtageren ifalder ansvaret ofr sælgerens manglende opfyldelse af udbudspligten.

Kommunalbestyrelsen vil kunne stille de betingelser, som kommunalbestyrelsen allerede i dag kan

stille, når den tager stilling til ansøgning om tilsagn til etablering af almene boliger ved nybyggeri,

jf. §§ 30-32 i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger m.v.

Det vil stadigvæk være kommunalbestyrelsens pligt til at sikre, at de forpligtelser, der efter denne

påhviler en tilsagnsmodtager i forbindelse med etablering af almene boliger ved nybyggeri bliver

opfyldt. Selv om det ikke er tilsagnsmodtageren, der selv skal opføre byggeriet som bygherre, skal

det sikres gennem købsaftalen, at de forpligtelser, som tilsagnsmodtageren vil have som bygherre,

bliver opfyldt af overdrageren.

Købesummens enkelte elementer skal være specificeret med henblik på at give

kommunalbestyrelsens det tilstrækkelige beslutningsgrundlag, når kommunalbestyrelsen skal tage

stilling til tilsagnet. Derfor skal købesummen specificeres og bestå af grundpris, den private

bygherres honorar og den private bygherres faktiske udgifter til de tjenesteydelser og

byggearbejder, som har været udbudt.

Prisen for byggeriet vil således fastsættes som bestående af tre dele:

- Grundpris.

- Betaling til den private bygherre for udvikling m.v.

- Resultater for udbudte arbejder samt udgiften til ikke-udbudte arbejder.

Bestemmelsen om maksimumbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10,

1. pkt., skal være overholdt. Dette gælder også for opfyldelse af kravene, som gælder for opførsel

af almene boliger. De skal ligeledes være sikret.

Tilskudsmodtageren skal desuden sikre, at sælgeren skal bære opførelses- og finansieringsrisiko.

Tilskudsmodtageren skal desuden sikre, at afdelingen frem til indføring af endeligt skøde ikke løber

unødige risici. Afdelingen under opførsel må således ikke betale købesummen eller dele heraf før

overtagelsen af byggeriet, medmindre der stilles fuld garanti for afdelingens betalinger.

Det forventes, at forslaget vil fjerne barrierer for etablering af blandet boligbyggeri bestående både

af private og almene boliger samt erhverv også i boligområder, hvor almene boliger i dag ikke kan

opføres på grund af de barrierer, der nærmere beskrevet i lovforslaget pkt. 2.1.

Til nr. 2-9

Der er tale om konsekvensændring som følge af lovforslagets § 1, nr. 1, idet § 115, stk. 7-12, på

grund af indsættelse et nyt stykke bliver til § 115, stk. 8-12.

Til § 2

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 2019.

Til § 3

Det foreslås, at loven ikke skal gælde for Færøerne og Grønland.

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om almene boliger m.v., jf.

lovbekendtgørelse nr. 1116 af 2. oktober

2017, som ændret ved § 20 i lov nr. 688

af 8. juni 2017, § 2 i lov nr. 1544 af 19.

december 2017 og § 1 i lov nr. 733 af 8.

juni 2018, foretages følgende ændringer:

§ 115.

Kommunalbestyrelsen i den

kommune,

hvor

boligerne

agtes

etableret, kan på statens vegne give

tilsagn om ydelsesstøtte til en almen

boligorganisation til etablering af almene

boliger ved

1) Nybyggeri,

….

Stk. 2.-11.

…

§ 115

indsættes efter stk. 6 som nyt

stykke:

”Stk. 7. Som nybyggeri, jf. stk. 1, nr.

1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1,

og stk. 6, nr. 1, opfattes også almene

boliger, som opføres af en privat

bygherre, såfremt

4) tilsagnsmodtageren ikke kan

etablere boligerne som bygherre,

5) der er indgået aftale mellem

tilsagnsmodtageren og den

private bygherre om

overdragelse af boligerne senest

ved ibrugtagningstidspunktet og

6) aftalen kun er betinget af

tilsagnet og forpligter den private

bygherre til at opfylde de

forpligtelser, der efter denne lov

påhviler tilsagnsmodtageren,

herunder udbudsforpligtelsen.”

Stk. 7-11 bliver herefter stk. 8-12.

§ 117.

…

Stk. 2. § 30 a, stk. 1, § 80 c, § 104, stk.

§ 117, stk. 2,

ændres ”§ 115, stk. 9”

til: ”§ 115, stk. 10”.

1, §§ 106-108, § 109, stk. 4, § 115, stk.

9, §§ 118, 118 a, 121, og 127-129, § 129

a, stk. 2, §§ 130, 132-139 og 144, finder

tilsvarende anvendelse for selvejende

ungdomsboliger med tilsagn om støtte

efter stk. 1.

Stk. 3.

…

§ 119 a.

Kommunalbestyrelsen i

kommuner med stor befolkningstilvækst,

jf. stk. 3, kan med henblik på at opnå en

alsidig boligsammensætning meddele

tilsagn om grundkøbslån til etablering af

almene boliger med tilsagn om støtte

efter §§ 115 og 117 i områder, som er

omfattet af en eksisterende lokalplan til

boligformål, og hvor de samlede

grundudgifter ikke muliggør byggeri

inden for maksimumsbeløbet, jf. § 115,

stk. 10.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan ikke

meddele tilsagn om at yde grundkøbslån,

hvis området er lokalplanlagt til almene

boliger efter § 15, stk. 2, nr. 9, i lov om

planlægning.

Endvidere

kan

kommunalbestyrelsen ikke meddele

tilsagn om at yde grundkøbslån på et

tidspunkt, hvor boligledigheden i

kommunen opgjort efter § 115, stk. 7, 2.

pkt., overstiger 2 pct.

Stk. 3….

Stk. 4.

Lån efter stk. 1 kan for alle

almene

boligtyper

højst

udgøre

forskellen mellem 20 pct. af det

maksimumsbeløb

eksklusive

energitillæg, der er gældende for

familieboliger, jf. § 115, stk. 10, og de

samlede

grundudgifter

ved

den

pågældende grund. Kommunen skal på

anmodning fra transport-, bygnings- og

boligministeren kunne dokumentere, at

grundudgiften er rimelig set i forhold til

markedsprisen i det pågældende område,

og at en alsidig boligsammensætning

§ 119 a, stk. 1,

ændres ”§115, stk.

10” til: ”§115, stk. 11”.

§ 119 a, stk. 2,

ændres ”§115, stk. 7,

2. pkt.” til: ”§115, stk. 8, 2. pkt.”

§ 119 a, stk. 4,

ændres ”§115, stk.

10” til: ”§115, stk. 11”.

ikke hensigtsmæssigt kan opnås på andre

arealer i det pågældende område.

Stk.

Ved

opgørelsen

anskaffelsessummen efter § 92 a, stk. 2,

§ 107, § 115, stk. 10 og 11, § 115 a, stk.

2, § 118, stk. 1-3, § 129, stk. 1, § 130,

stk. 1, og § 156 a, stk. 1, ses bort fra et

beløb svarende til lån efter stk. 1.

Stk. 6.-7. ...

§ 143.

Bestemmelserne i § 115, stk. 3, 4,

7 og 8, § 118, §§ 127-134 og §§ 140-142

finder tilsvarende anvendelse på

selvejende almene ældreboliger.

Stk. 2.

Bestemmelserne i § 115, stk. 8,

§§ 121 og 127-130, § 131, stk. 2, og §§

132-134 og 136-139 finder tilsvarende

anvendelse på selvejende almene

ungdomsboliger. For universitetsnære

almene ungdomsboliger efter § 115, stk.

6, gælder dog, at fonden som nævnt i §

10, stk. 2, i lov om offentlige

forskningsinstitutioners

kommercielle

aktiviteter og samarbejde med fonde

indskyder grundkapital, og at staten yder

garanti for lån efter § 118, stk. 3.

Garantien beregnes efter reglerne i §

127, 2.-4. pkt.

Stk. 3.

…

§ 119 a, stk. 5,

ændres ”§115, stk. 10

og 11” til: ”§115, stk. 11 og 12”.

§ 143, stk. 1,

ændres ”§115, stk. 3, 4,

7 og 8” til: ”§115, stk. 3, 4, 8 og 9”.

§ 143, stk. 2, 1. pkt.,

ændres ”§115,

stk. 8” til: ”§ 115, stk. 9”.

§ 143, stk. 2, 2. pkt.,

ændres ”§115,

stk. 6” til: ”§ 115, stk. 7”.