Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del Bilag 63
Offentligt
1967965_0001.png
8. oktober 2018
Nye muligheder for at etablere betalelige boliger i Danmark?
Dette notat beskriver, hvorledes man i Danmark kan etablere tusindvis af nye boliger beregnet til
studerende, unge, singler, udenlandske medarbejdere og personer, der arbejder langt fra deres
normale hjem. Midlertidige boliger, der kan betales med en beskeden indkomst, selv om de ligger i en
overkommelig afstand fra uddannelsessteder, arbejdspladser og kulturtilbud.
Notatet beskriver også, hvorledes man kan udnytte eksisterende bygninger bedre, så man ikke oplever,
at der i de større byer står mange tomme bygninger, samtidigt med at personer med beskedne
indkomster efterspørger boliger, de er i stand til at betale.
Endelig beskriver notatet, hvorledes man med få justeringer i den gældende danske lovgivning og med
kloge politiske beslutninger i kommunerne kan skabe et stort antal betalelige boliger. Vel at mærke
uden merudgifter for samfundet, staten, kommunerne eller ejendomsejerne.
Notatets forslag bygger på erfaringer fra Holland, hvor man gennem 25 år har kunnet omdanne ledige
erhvervsejendomme til midlertidige boliger. 22 certificerede udbydere har skabt mere end 100.000
boliger og reduceret de tomme erhvervslokaler med 50 pct. Koncepter, der fra Holland har bredt sig
til Belgien, Tyskland, England, Frankrig, Irland og Finland.
Et kort resumé af notatet
Selv om det kan være vanskeligt at opgøre, hvor mange personer, der leder efter bolig i de større byer,
så er der bred enighed om, at der er betydelig boligmangel, og at der specielt er mangel på mindre
boliger til en husleje, som personer med almindelige eller med beskedne indkomster kan betale. De
mindre, betalelige boliger efterspørges primært af
studerende, unge, udenlandske medarbejdere,
eksperter, forskere og andre, der har behov for en midlertidig bolig. Presset på boligmarkederne i de
større byer er specielt stort i forbindelse med studiestart, men også i de mindre byer kan der være
behov for flere mindre, fleksible lejeboliger.
Behovet for flere betalelige boliger har været til stede i mere end 20 år. Den ældre boligmasse
moderniseres løbende, og mindre lejligheder lægges sammen. Det er en sund og rigtig proces, men
det reducerer samtidigt antallet af mindre, betalelige boliger. Hidtil har det ikke vist sig muligt at bygge
nye, mindre boliger, som har været til at betale for personer med beskedne indkomster. Forklaringerne
skal findes i de krav, der stilles til nybyggeri, men også i at nybyggeri i sig selv er bekosteligt.
Mangel på betalelige boliger deler Danmark med hovedparten af de europæiske lande. I Holland er
man gået nye veje for at løse boligproblemerne for de grupper, der ikke er i stand til at finde fodfæste
på det almindelige boligmarked, herunder på det almene boligmarked. Der sker en permanent
transformation af ledige kontorbygninger ved en gennemgribende ombygning og man anvender også
midlertidige modulbyggerier, hvilket vi i Danmark kender som containerbyer. Men der er også udviklet
metoder, der ikke er kendt i Danmark, hvor man bl.a. midlertidigt omdanner ledige kontor- og
servicebygninger til boliger uden væsentlige ombygninger, således at disse igen kan anvendes til deres
oprindelige formål, på det tidspunkt, ejeren ønsker det. Sidst nævnte skaber mange, betalelige boliger.
Det er primært disse, dette notat handler om.
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0002.png
Man har med andre ord givet mulighed for at
udnytte ledige erhvervslokaler og arealer, der aktuelt
ikke er i spil på almindelige markedsvilkår. Det kan være en ejendom, der står overfor en
gennemgribende modernisering, en ejendom der skal nedrives, eller en ejendom der står tom i en
periode fordi den afventer en køber eller en ny lejer.
Koncepterne fra Holland har bredt sig til Belgien, Tyskland, England, Frankrig, Irland og Finland, hvilket
er lande, som Danmark normalt sammenligner sig med. Her anvender man fx ledige kontorbygninger,
togstationer, kirker, rådhuse, skoler, daginstitutioner, hospitaler, biblioteker, banker, plejehjem og
militærforlægninger som midlertidige boliger. I Danmark reguleres muligheden for at omdanne ledige
erhvervslokaler til midlertidige boliger ikke direkte, idet de fire lovområder, der berører et sådant
initiativ (Planloven, Byggelovgivning, Brandlovgivningen og Lejelovgivningen), ikke tager højde for den
mulighed.
Der er dog ikke noget i lovgivningen, der forhindrer en bedre midlertidig udnyttelse af ledige
erhvervsejendomme. Det forudsættes dog, at kommunerne er indstillet på at give dispensation fra
Planloven og tilpasse deres krav i forhold til Byggelovgivning og Brandlovgivningen til, hvad der er
sikkerheds- og sundhedsmæssigt nødvendigt. Det skal fortsat være sådan, at en erhvervsejendom
omdannet til midlertidige boligformål har en kvalitet, der gør det sikkert og sundt at bebo den.
Ejendommen skal således være vand- og vindtæt, der skal være varme, vand, strøm og sanitet, ligesom
brandforholdene, de tekniske installationer og adgangsforholdene skal være sikre og vedligeholdte.
Det bør fortsat ikke være muligt at udleje fugtige kældere og faldefærdige garager som boliger.
Hverken permanent eller midlertidigt.
I Holland reguleres kvaliteten af de udbudte ejendomme af en standard, der beskriver hvilke kvalitative
krav, en ejendom skal leve op til. Virksomheder, der udbyder midlertidige boliger i ledige
erhvervslokaler skal overholde standarden, og gør virksomheden ikke det, kan den ikke lovligt udbyde
midlertidige boliger i ledige erhvervsejendomme.
Lejeloven i Danmark tager ikke højde for den mulighed, at der indrettes betalelige, midlertidige boliger
i ledige erhvervsejendomme. Der er dog ikke bestemmelser i loven, der er en forhindring for det. Men
med et nyt koncept, så kan der være behov for at foretage nogle mindre præciseringer i loven, for at
forebygge unødige konflikter og ressourcekrævende sager i huslejenævn og boligretter. Advokaterne
Anne Louise Husen og Kristian Paaschburg fra HUSEN Advokater har foreslået 10 mindre korrektioner
i lejeloven og boligreguleringsloven, der kan præcisere retstilstanden på området og øge mulighederne
for at skaffe betalelige boliger til tusindvis af personer, der i dag har svært ved at finde egnet bolig til
en pris, de er i stand til at betale. Personer, der i dag er henvist til at bruge urimelig lang transporttid,
til fortsat ufrivilligt at bo hos forældrene, til overnatning hos familie og venner, til privat
værelsesudlejning, til hjemløshed eller til ulovlig beboelse i kældre, garager og loftrum.
Henter man inspiration fra Holland, kan der skabes tusindvis af betalelige boliger uden merudgifter for
samfundet, staten, kommunerne eller ejendomsejerne.
Behovet for boliger, der kan betales af personer med normale indkomster
Der er forskellige bud på, hvor mange boliger, der mangler i de større byer. Regeringen har netop
opgjort, at der alene i Københavnsområder kommer til at mangle 73.000 boliger i 2025, hvis ikke man
får ændret kommunernes planer på boligområdet, så boligbehovet og boligtilbuddet bedre matcher
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0003.png
hinanden.
1
I et interview peger boligministeren på, at man, i et forsøg på at rette op på især
boligmarkedet i hovedstadsområdet, anser det som et af regeringens største indsatsområder, at se
nærmere på fremtidens boligtyper.
2
Dansk Byggeri har opgjort antallet af personer mellem 17 og 25 år, der årligt tilgår boligmarkedet for
første gang, til 22.000.
3
Tilgangen af unge er primært til det københavnske boligmarked, der alene
tegner sig for 8.500 af det samlede antal. Den store tilgang af nye unge boligsøgende lægger et
konstant pres på boligmarkedet, der allerede er i ubalance.
Overborgmester i København, Frank Jensen, har i 2016 offentliggjort tal der viser, at København i 2027
vil have 100.000 flere indbyggere end i dag, og at det skaber behov for 45.000 nye boliger.
4
I
forbindelse med kommunalvalgkampen i 2017 slog Frank Jensen samtidigt til lyd for at bygge flere
mindre og billigere boliger i byen. Han sagde bl.a.:
"Vi prøver hele tiden at registrere, hvad borgerne efterspørger, og jeg kan konstatere,
at der er rigtigt mange borgere i byen, som er optagede af at kunne få en bolig med en
central placering, og så er det mindre vigtigt for dem, at den ikke er så stor. Bare de kan
betale den."
5
I 2015 opgjorde Dansk Byggeri, at alene de ca. 65.000 studerende, der det år blev optaget på de
videregående studier, resulterede i en øget efterspørgsel på 20.000 boliger.
6
Økonomisk konsulent i
Dansk Byggeri, Maria Schougaard Berntsen, udtalte i den forbindelse
”Der
er langt fra boliger nok i de store universitetsbyer til de mange nye studerende,
der skal i gang med at finde sig en bolig efter sommerferien. Regeringen har en ambitiøs
målsætning om mere og bedre uddannelse for at sikre Danmark velstand og velfærd i
fremtiden. Men det nytter jo ikke noget, hvis de studerende ikke kan få tag over
hovedet.”
Byens Ejendom, Videnscenter for Byudvikling, vurderede i 2015, at der frem mod 2025 skal bygges
ungdomsboliger for godt 37 mia. kroner for at imødekomme behovet for nye boliger.
7
Lejernes Landsorganisation har beregnet, at der i 2017 manglede 243.000 boliger.
8
I 2030 vil der i
Da ark efter LLO’s bereg i ger a gle
.
boliger, hvilket vil være .
flere e d i
2017.
Tallet ka efter LLO’s opfattelse eget vel være højere, idet der i
beregningen er indlagt, at der årligt
bygges 25.000 boliger, men siden 2010 er det reelt kun bygget 12
–
14.000 boliger om året. Samtidigt
efterlyser LLO flere betalelige lejligheder, specielt i Københavnsområdet. I en pressemeddelelse fra
2016 siger formanden for LLO, Helene Toxværd:
1
2
Interview med transport-, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen i Estate Media den 12. juni 2018
Samme kilde.
3
Andreas Fernstrøm, analysechef i Dansk Byggeri, på Estate Medias konference om udvikling af studie- og
ungdomsboliger den 7. juni 2018
4
Berlingske Business 17. april 2016
5
Ejendomswatch 29. september 2017
6
Licitationen 3. august 2015
7
Licitationen 3. august 2015
8
Pressemeddelelse fra Lejernes Landsorganisation af 4. juni 2017
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0004.png
”De
betalelige boliger i København og på Frederiksberg forsvinder med raketfart. Derfor
er det nødvendigt med indgreb, hvis Hovedstaden ikke skal ende som London uden
plads til mennesker med almindelige indtægter.”
9
Danske Studerendes Fællesråd vedtog i november 2014 et politisk udspil på boligområdet, under
overskriften: Betalelige boliger til alle. Det fremgår heraf:
”De studere de oplever i dag store udfordri ger på bolig arkedet. …. I øjeblikket er
der en udbredt mangel på studieboliger, og mange oplever at prislejet eller huslejen på
en bolig i studiebyerne ligger urimeligt højt. Samtidig er der også mange lejetekniske
forhold der presser de studerende. En løsning på boligproblematikken skal findes
politisk både kommunalt og nationalt, da lovgivning og regulering af boligmarkedet
udføres på disse niveauer.”
10
Behovet for betalelige, mindre boliger til en række befolkningsgrupper, herunder studerende, unge og
singler, er således betydeligt.
Presset på boligmarkederne er specielt stort i de større byer i forbindelse
med studiestart, men også i mindre byer kan der være behov for at forskellige befolkningsgrupper kan
få adgang til mindre, fleksible lejeboliger.
Samtidigt er der fortsat en betydelig tomgang i
erhvervsejendommene.
Ifølge Lokalebasens tomgangsstatistik er der pr. 1. juni 2018 172.000 ledige erhvervskvadratmeter i
Danmark, hvilket svarer til 6,1 pct. af erhvervslokalerne.
11
Flest ledige kontor-, butiks- og lagerarealer
finder man i de Københavnske forstæder, der aktuelt har en tre gange så høj tomgangsprocent på
erhvervslejemål sammenlignet med landets øvrige regioner uden for København. Lokalebasen oplyser,
at 14,7 pct. af alle erhvervslokaler står tomme i de storkøbenhavnske forstæder Gentofte, Lyngby,
Brøndby, Taastrup, Rødovre, Hvidovre og Gladsaxe. Tomgangen i de nævnte områder falder sammen
med, at det er i de områder, hvor efterspørgslen efter boliger er højst.
9
Pressemeddelelse fra Lejernes Landsorganisation af 10. august 2016
Aktuelt politikpapir på Danske Studerendes Fælleråds hjemmeside, offentliggjort i november 2014
11
www.lokalebasen.dk/statistik/tomgang
10
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0005.png
Ovenstående statistik er hentet fra
www.lokalebasen.dk.
Når man vurdere Lokalebasens statistik skal man være opmærksom på, at data alene omfatter lejemål,
der er annonceret ledige i visse medier. Statistikken fanger imidlertid ikke de ejendomme, der ikke er
annonceret ledige, men som reelt er ledige. Det kan være ejendomme, hvor ejeren anvender andre
metoder for at markedsføre de ledige lokaler, har valgt ikke at annoncere eller ikke påtænker at udleje
lokalerne for tiden. Det må derfor forventes, at den faktiske ledighed for erhvervslokaler er højere.
I en markedsanalyse fra ejendomsmæglerkæden EDC fra februar 2018
12
opgøres det ledige areal af
erhvervsejendommene til 4,7 mio. m
2
. Heraf er 1,7 mio. m
2
kontorlokaler og 2,4 mio. m
2
industri- og
lagerlokaler. Ofte er kontorlokalerne langt bedre egnede til at omdanne til boliger, og mange industri-
og lagerlokaler kan ikke eller kan kun meget vanskeligt omdannes til boliger.
Der er således bred enighed om, at der er en mangel på boliger i og omkring de større byer. Specielt
er der mangel på mindre, betalelige boliger i cykelafstand fra undervisningsinstitutioner, større
arbejdspladser og kulturtilbud. Samtidigt står der i omegnen af 4,5 mio. m
2
ledige erhvervslokaler, der
for op imod halvdelens vedkommende kunne omdannes til midlertidige boliger. Det skønnes derfor,
at der i og omkring de større byer et betydeligt potentiale for at omdanne ledige erhvervslokaler til
midlertidige boliger.
5.000 boliger til 5.000 kr.
I Danmark har der i mere end 20 år været arbejdet på at skabe flere betalelige boliger i de større byer.
I 2005 formulerede Ritt Bjerregaard, der på det tidspunkt stillede op til posten som overborgmester i
København, en ambition om i perioden 2006 til 2011 at bygge 5.000 boliger til mindre end 5.000 kr.
om måneden.
13
Hun formulerede det bl.a. således:
12
13
http://issuu.com/edc.dkerhverv/docs/marketupdate_feb_2018_dk_online?e=17885449/58397777
Dagbladet Politikken 18.april 2005
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0006.png
”Side jeg stillede op i efteråret
, har jeg sagt, at det er helt galt, at der ikke er boliger
i København, som almindelige mennesker kan bo i. Det har jeg nu prøvet at omsætte til
oget ko kret”
14
Ritt Bjerregaard blev som bekendt overborgmester i 2005, men det resulterede ikke i, at der blev bygget
et større antal betalelige boliger i København. I februar 2009 måtte den daværende overborgmester
konstatere, at det ikke var muligt at bygge det antal boliger, som hun havde ønsket. Ritt Bjerregaard
udtalte bl.a. i den forbindelse:
”Udsigte til
.000 billige boliger, den er der ikke
læ gere.”
15
Der er mange årsager til, at planen om de 5.000 betalelige boliger ikke blev til noget. Primært var
årsagen nok, at man ville bygge nye boliger, med samme størrelse og standard som andet nybyggeri.
Men da nybyggeri i 2006 og også i dag allerede er så billigt, som det nu kan blive med de gældende
byggemetoder, standardkrav, kommunale byggebetingelse, overenskomstmæssige krav,
arbejdsmiljøregler og finansieringsvilkår, så er der ikke mulighed for at hente besparelser, der kan
muliggøre en lavede husleje end den, der allerede tages. Eneste mulighed for at reducere lejen i
nybyggeri, som også har været anvendt i Danmark, har været regulering af tilskuddet til den almene
boligsektor.
En realisering af visionen om flere betalelige boliger i de større byer forudsætter derfor en anderledes
tilgang til løsning, end der hidtil har været anvendt i Danmark. Her kommer erfaringerne fra Holland
med at skabe betalelige, fleksible boligtilbud ind i billedet.
100.000 betalelige boliger i Holland
I
’er e og begy delse af
’erne
var der i de større byer i Holland en betydelig boligmangel.
Samtidig stod et betydeligt antal erhvervsejendomme ledige. Disse ledige erhvervsejendomme tiltrak
de boligsøgendes opmærksomhed og det udviklede sig til en slumstormerbevægelse med 50.000
aktive slumstormere, der tiltvang sig adgang til de ledige erhvervsejendomme uden ejerens
godkendelse. Resultatet blev en række konfrontationer mellem politiet og slumstormerne, ødelagte
ejendomme samt skader på biler, forretninger og materiel.
I Danmark kendes tilsvarende hændelser bl.a. fra Jagtvej 69, Allotria, Den Sorte Hest og Byggeren. Den
hollandske slumstormerbevægelse var op gennem
’er e og ’er e et forbillede for de da ske
BZ’ere,
der tog på studietur til Amsterdam for at få inspiration til deres arbejde i Danmark. BZ-
bevægelsen var i Danmark aktiv helt op til rydningen af Jagtvej 69 i 2007, mens
slumstormerbevægelsen stort set forsvandt i Holland
i idte af
’er e. Forklari gen
skal findes i,
at a i starte af
’er e æ drede politik og gav ulighed for, at
man kunne anvende ledige
kontorbygninger til midlertidige boliger og mulighed for at skabe sikre, sunde og ikke mindst betalelige
boliger til studerende, unge, udenlandske medarbejdere og andre med behov for en betalelig, fleksibel
bolig. Det skete ved at give mulighed for midlertidigt at udnytte de ledige erhvervslokaler og arealer,
der aktuelt ikke var i spil på almindelige markedsvilkår. Det kunne være erhvervsejendomme, der stod
14
15
Dagbladet Politikken 18.april 2005
Berlingske 26. februar 2009
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0007.png
overfor en gennemgribende modernisering, ejendomme der skulle nedrives, og ejendomme der
afventede en køber eller en ny lejer.
I Holland anvender man mange forskellige erhvervsejendomme til midlertidige boliger. Det kan f.eks.
være ledige kontorbygninger, togstationer, kirker, rådhuse, skoler, daginstitutioner, hospitaler,
biblioteker, banker, plejehjem og militærforlægninger. I den mere usædvanlige afdeling har man
indrettet boliger i et fodboldstadion, et slot, en svømmehal, en flybase, en politistation, en
brandstation og et kloster.
Gennem 25 år er der udviklet forskellige modeller for etablering af betalelige boliger. Fælles for dem
er, at de har fokus på at skabe mindre bo-enheder, beregnet til en eller maksimalt to personer.
Begrundelsen herfor er, at det specielt er denne gruppe, der ikke normalt indtænkes i den almindelige
planlægning af byudviklingen. Således omdanner man eksisterende erhvervsejendomme til
permanente studieboliger, hvilket vi allerede har set flere eksempler på i Danmark. Man bygger også
midlertidige modulbyggerier, hvilket vi i Danmark kender som containerbyer.
Men man etablerer også to former for boliger, som ikke er kendt i Danmark. I den ene model omdanner
man ejendomme, der i forvejen er indrettet med rum, hvor der er etableret bade- og toiletforhold. Det
kan være nedlagte plejehjem, hospitaler, daginstitutioner og militærforlægninger. I det andet tilfælde
omdannes erhvervsejendomme, der ikke er tænkt som boliger til midlertidige boliger, ved at anvende
de rum, der er tilgængelige, som de er, og ved at indrette fælles køkken, toilet og baderum. Det kan
være kontorbygninger, politistationer, togstationer, kirker og skoler.
Der er også forskellige modeller for, hvor lang en periode, et lejemål er tilgængelig. Typisk er der i de
to først beskrevne modeller ingen udløbstid eller en meget lang løbetid på lejekontrakten. I de to sidst
beskrevne modeller er løbetiden mellem 6 måneder og 5 år. Nogle kan være lidt længere eller kan
blive forlænget.
Det er i de to sidst beskrevne modeller, og specielt i den sidst beskrevne model, at man finder de
mange nye boliger og det er også i de tilfælde, at man finder en leje, der er markant lavere end man
normalt set på boligmarkedet.
I den resterende del af dette notat beskrives primært de to sidst beskrevne modeller, der ikke er kendt
i Danmark.
Der er naturligvis ikke alle ledige ejendomme, der egner sig til midlertidig omdannelse til boliger. I
Holland har man stor erfaring med at udnytte mulighederne. Den første forudsætning er dog, at
ejendommen har en indretning, der gør det muligt at bo og leve i den. Det forudsætter også, at
ejendommen er placeret, så beboerne har afgang til offentlig transport og indkøbsmuligheder. Og det
forudsættes, at ejendommen ligger i et område, hvor der er behov for betalelige boliger.
Ud over at ovennævnte tre betingelser skal være opfyldt, vil der være ejendomme, der ikke egner sig
til indretning til midlertidige boliger. Det forudsættes nemlig også, at ejendommen har en kvalitet, der
gør det sikkert og sundt at bebo den. Ejendommen skal således være vand- og vindtæt, der skal være
varme, vand, strøm og sanitet, ligesom brandforholdene, de tekniske installationer og
adgangsforholdene skal være sikre og vedligeholdte. Ingen ønsker, at man kan udleje fugtige kældere
og faldefærdige garager som boliger. Hverken permanent eller midlertidigt.
I Holland reguleres kvaliteten af de udbudte ejendomme af en standard, der beskriver hvilke kvalitative
krav, en ejendom skal leve op til. De virksomheder, der udbyder midlertidige boliger i ledige
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0008.png
erhvervslokaler skal overholde standarden. Gør de ikke det, kan de ikke lovligt udbyde midlertidige
boliger i ledige erhvervslokaler.
Reglerne på området er udviklet af og følges af en organisation nedsat af regeringen. Organisationen
kaldes Platform31, og her sidder i partnergruppen repræsentanter for statslige myndigheder,
kommuner, ejendomsejere, udbydere af midlertidige boliger og lejerorganisationer. Organisationen er
åben for nye partnere, men aktuelt sidder Indenrigsministeriet og Infrastrukturministeriet i
organisationen. Det sammen gør repræsentanter for 2 regioner, repræsentanter for 47 kommuner og
byer, repræsentanter for 52 organisationer og 54 virksomheder. Der er samtidigt tilknyttet et netværk
består af 150 organisationer med mere end 30.000 ledere og fagfolk.
Platform31 er en videns- og netværksorganisation, der følger udviklingen i de hollandske byer og regi-
oner. Platform31 knytter politik, praksis og videnskab sammen i forhold til aktuelle spørgsmål om
midlertidige boliger og kommer med forslag til en tilgang, der gør det muligt for administratorer,
beslutningstagere og praktikere at skabe resultater. Fokus for alle organisationens medlemmer er at
skabe løsninger, der øger udbuddet af betalelige boliger. Til gavn for samfundet, ejendomsejerne og
beboerne.
I Holland anses de midlertidige, betalelige boliger i ledige erhvervsejendomme som et yderst attraktivt
alternativ til urimelig lang transporttid, fortsat ufrivillig bolig i barndomshjemmet, overnatning hos
familie og venner, privat værelsesudlejning, hjemløshed eller ulovlig beboelse i kældre, garager og
loftrum. De midlertidige boliger anses derimod ikke som en konkurrent til hverken private boligbyggeri
eller alment byggeri. Det skyldes, at koncepterne ikke appellerer til alle typer beboere. Beboerne i de
midlertidige boliger er ofte studerende, unge, singler, udenlandske medarbejdere, eksperter, forskere
og andre, der har behov for en midlertidig bolig. Koncepterne appellerer derimod ikke i stor
udstrækning til børnefamilier, hvorfor de primært søger bolig i den private eller den almene
boligsektor. Men samtidigt med at andre grupper får tilbudt midlertidige boliger, letter det presset for
børnefamilierne på den private og den almene boligsektor.
Det ligger i koncepterne, at man for en reduceret husleje skal acceptere, at lejemålet er midlertidigt
og derfor udløber eller kan opsiges, når ejendommen igen skal anvendes til det oprindelige formål.
Man må også acceptere, at ens bolig ikke overtages nyistandsat, men det forventes på den anden side
heller ikke, at man selv afleverer en nyistandsat bolig. I Holland tager udbyderne af de midlertidige
boliger en individuel samtale med relevante ansøgere til en midlertidig bolig. Erfaringen viser, at 3 ud
af 5 ansøgere vælger koncepterne til, når det bliver forklaret. De sidste to ansøgere foretrækker den
sikkerhed, der ligger i at have en tidsubegrænset lejekontrakt, hvilket anses for helt naturligt, idet det
altid har været sådan, at forskellige boligtyper appellerer til forskellige befolkningsgruppen, afhængig
af alder, livssituation, økonomi og behov.
I Amsterdam har muligheden for at omdanne erhvervsejendomme til midlertidige boliger medvirket
til at reducere de ledige arealer med 50 pct. fra 1,2 mio. m
2
til 600.000 m
2
. Samtidigt er der skabt mere
end 100.000 midlertidige boliger og 10.000 midlertidige arbejdspladser til en betalelig leje.
Erfaringerne fra de øvrige europæiske lande
Som nævnt er koncepterne fra Holland blevet gennemført i Belgien, Tyskland, England, Frankrig, Irland
og Finland. Camelot Europe er Europas største udbyder af midlertidige boliger og er i dag ikke kun
operatør af ledige ejendomme, men også investor og ejendomsudvikler. Virksomheden administrerer
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0009.png
en portefølje af midlertidige boliger til en værdi på mere end 250 millioner EUR. På vegne af kunder
bliver over 10.000 ejendomme administreret, hvilket skaber mere end 100.000 midlertidige boliger i
Europa. Camelot er sparringspartner for Staten, kommuner, boligforeninger og ejendomsejere, og
hjælper med at skabe betalelige bolig i ledige ejendomme og tomme byggegrunde.
Belgien var det første land, der introducerede de hollandske koncepter for betalelige boliger. Det skete
i 2001. En bolig kan lejes til priser fra 150 EUR pr. måned hvor varme, el og ofte også internettet er
inkluderet. Den 14. juli 2017 udpegede den flamske del af belgiske regering Camelot Europe som
officiel partner for de sociale boliger.
I 2002 blev koncepterne introduceret i England, der som det første land introducerede
guardiankonceptet, hvilket førte til en markedsmodning med flere aktive operatører, der udbyder
midlertidige boliger. En bolig kan lejes til priser fra £ 240 pr. værelse/måned, hvor varme, el og ofte
også internettet er inkluderet.
I 2006 blev de første midlertidige, betalelige boliger indrettet i ledige kontorejendomme i Irland.
Specielt religiøse institutioner og plejehjem er blevet omdannet til betalelige boliger. En bolig kan lejes
til priser fra 160 EUR pr. måned hvor varme, el og ofte også internettet er inkluderet.
I 2007 begyndte arbejdet at introducere Frankrig for muligheden for at anvende ledige
kontorejendomme som midlertidigt bolig. Den franske lovgivning tillod dog ikke, at koncepterne blev
implementeret direkte, og derfor valgte franske politikere at ændre boliglovgivningen i 2009, således
at der kunne tilbydes betalelige boliger. I øjeblikket administrerer 3 kontorer i Frankrig en stor
portefølje af ledige bygninger i byerne Lyon og Gaz de France. En bolig kan lejes til priser fra 200 EUR
pr. måned hvor varme, el og ofte også internettet er inkluderet.
I 2011 blev koncepterne indført i Tyskland, hvor boligprisen på det almindelige boligmarked i
storbyområder som München, Berlin, Hamburg, Ruhrområdet og Stuttgart voksede hurtigt. Det var
først i begyndelsen af 2018, at den første midlertidige bolig blev etableret i Finland med forbillede i de
hollandske koncepter. Det er i en nedlagt kirke ejet af den katolske kirke, hvor 11 midlertidige boliger
er blevet indrettet. Erfaringerne fra Finland er naturligvis fortsat beskedne.
Muligheden for at bringe de hollandske koncepter til Danmark
I forlængelse af en konference den 24. maj 2018, afholdt af Danske Studerendes Fællesråd og LO
Ungdom, opsummerede de to organisationer fem anbefalinger til fremtidens boligpolitik, herunder
fremkom de med forslag til, hvorledes man øger antallet af betalelige boliger i det fire største byer i
Danmark. Som anbefaling nr. 5 anfører de to organisationer:
”Midlertidige boliger vil aldrig blive e per a e t eller holdbar løs i g på
boligmanglen. Men midlertidige boliger er et plaster på såret, og kan løse akutte
boligmangels problemer. Der er flere forskellige formet for midlertidige boliger, og der
er også et særligt område, der er uudnyttet. Når det handler om midlertidigt tomme
erhvervslejemål, så bør man se på mulighederne for at disse lejemål også kan komme
til at fu gere so
idlertidige boliger.”
16
16
Notat fra Danske Studerendes Fællesråd og LO Ungdom, som opsamling på en konference den 24. maj 2018
o ”Billige boliger til ét helt liv: hvorda får vi flere billige boliger i Da arks fire største byer?”
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0010.png
I Holland har man vist, at det kan lade sig gøre, at udbyde et betydeligt antal betalelige boliger, hvis
man gør det med en bedre udnyttelse af de ejendomme, der allerede er opførte og som står tomme i
kortere og længere tid. Betingelsen er, at ejendommen er ledig i minimum 3 til 6 måneder og at den
er indrettet, så det er muligt at indrette boliger, badeforhold og køkkenfaciliteter uden væsentlige
meromkostninger. Er ejendomme ledige i længere tid, hvilket kunne være i 3 til 5 år, kan der foretages
flere investeringer i midlertidige foranstaltninger, som øger kvaliteten og som samtidigt ikke væsentlig
øger den månedlige leje.
En analyse af de juridiske muligheder for at bringe de hollandske koncepter til Danmark viser, at der
er få barrierer for, at der kan udbydes flere tusinde betalelige boliger i og omkring de større byer.
17
I Danmark reguleres muligheden for at omdanne ledige erhvervslokaler til midlertidige boliger ikke
direkte, idet lovene ikke som sådan tager højde for den mulighed. Men ønsker man at foretage en
sådan omdannelse, kommer man i berøring med fire love:
1. Planloven
2. Byggelovgivning
3. Brandlovgivningen
4. Lejelovgivningen
Retningslinjerne for de danske kommuners udarbejdelse af kommunalplaner og lokalplaner er fastsat
i Planloven. Kommunal- og lokalplaner kan som udgangspunkt ses som en forhindring for muligheden
for at omdanne ledige erhvervslokaler til midlertidige boliger. imidlertid indeholder Planloven i § 19
en dispensationsbestemmelse, der giver den enkelte kommunalbestyrelse mulighed for at dispensere
for en ellers gældende lokalplan eller kommunalplan. Dispensation kan som udgangspunkt gives, hvis
dette ikke er i strid med principperne i planen. Hvis dispensationen vil være i strid med principperne i
planen, kan der kun gives en dispensation, hvis dispensationen tidsbegrænses til 3 år. Hvis
dispensationen søges for at opføre studieboliger, kan dispensationen gives for op til 10 år. I alle tilfælde
skal dispensationen angå et midlertidigt forhold, men kan gentages for samme perioder.
Den særlige regel om tidsbegrænsede dispensationer i strid med principperne i en lokal- eller
kommunalplan blev indført i 2017 for at give bedre og mere rentable muligheder for at opføre
midlertidige boliger i de danske storbyer. Loven blev kendt som containerbolig-loven
18
, da den blev
indført for at give mulighed for at opstille containere med midlertidige boliger på tomme grunde.
Lovens hovedformål var at løse den store mangel på boliger i de danske storbyer. Om udvidelsen af
dispensationsreglen er det i lovens forarbejder anført at:
”Udvidelse har til for ål at uliggøre, at o råder ka ud yttes i e tidsbegræ set
periode, så de ikke
står ubrugte he .”
I Planlovens § 5u er der endvidere en bestemmelse, der giver en kommune mulighed for at meddele
dispensation fra en lokalplan for arealer i byzone og landzone til anvendelse af eksisterende
bebyggelse og til bygge- eller anlægsarbejder med henblik på etablering af midlertidige opholdssteder
17
Den efterfølgende gennemgang bygger på en analyse fra april 2018, der er udarbejdet af advokaterne Anne
Louise Husen og Kristian Paaschburg fra HUSEN Advokater.
18
L
121 Forslag til lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljø-
oplysninger (Modernisering af planloven, bedre rammer for kommuner, borgere og virksomheder i hele landet)
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0011.png
til nyankomne flygtninge. Der findes også en bestemmelse, der giver en kommune mulighed for, for
arealer i byzone og landzone, hvor der ikke er vedtaget en lokalplan, uden vedtagelse af en sådan
lokalplan, at tillade anvendelse af eksisterende bebyggelse og til bygge- eller anlægsarbejder med
henblik på etablering af midlertidige opholdssteder til nyankomne flygtninge.
Endelig er der en bestemmelse, der giver en kommune adgang til at godkende midlertidig overnatning
(op til 5 dages varighed) på skoler m.v. Bestemmelsen bruges til at indlogere deltagerne i fx
sportsarrangementer i skoler, gymnastiksale og institutioner.
Der er således intet, der forhindrer en kommune i at dispensere fra Planloven, så en erhvervsejendom
midlertidigt kan omdannes til boliger. Når dispensationen udløber, kan den enten forlænges eller den
kan ophøre, hvorefter ejendommen igen overgår til at blive en erhvervsejendom.
Når en ejendoms anvendelse ændres fra erhverv til beboelse, kan der være visse krav til bygnings- og
brandsikkerhed, som skal opfyldes. Disse krav vedrører hovedsageligt gulvhøjde, loftshøjde, køkken-,
badeværelse- og lysforhold, energiforbrug og brandbeskyttelse. Der er imidlertid ikke store forskelle
på hverken indretningskravene eller kravene til brandsikkerhed for erhvervsejendomme henholdsvis
for boliger. Den største fokus for brandmyndighederne ligger normalt på flugtveje fra den enkelte
boligenhed og tilstedeværelsen af effektive brandalarmer.
I hvilken udstrækning, en erhvervsejendom, der ønskes omdannet midlertidigt til boliger, lever op til
de gældende tekniske og brandsikkerhedsmæssige krav, afhænger alene af ejendommen.
Lovgivningen på området er generelt ikke en hindring for at omdanne erhvervsejendom til midlertidigt
til boliger.
Særligt om lejeloven
19
Lejelovgivningen omfatter alle aspekter i hele lejemålets forløb fra lejeaftalens indgåelse til lejemålets
ophør. Boligreguleringsloven supplerer med bestemmelser om lejefastsættelse og lejeregulering m.v.,
huslejenævn og forbud mod at anvende boliger til andet end beboelse. Bestemmelserne i
boligreguleringsloven kan ikke fraviges ved aftale.
Der findes forskellige regler for forskellige ejendomme, afhængig af fx opførelsesår, ejendommens
geografiske placering, antallet af lejligheder i 1995, ejendommens anvendelse i henholdsvis 1980 og
1981, om ejendommen er moderniseret siden 1971 og om der er tale om lejligheder (med køkken)
eller om enkeltstående rum. Der findes ikke særlige regler for midlertidige boliger indrettet i ledige
erhvervsejendomme, der således i princippet skal behandles efter de almindelige regler i lejeloven.
Spørgsmålet er imidlertid, om det er hensigtsmæssigt?
Det er allerede i dag tilladt at tidsbegrænse lejeaftaler i Danmark. Aftalen kan være for kortere eller
længere tid og gå fra nogle få måneder til op til 10 år. En midlertidig aftale kan også forlænges, men
ikke et ubegrænset antal gang.
Det er dog således, at en lejer kan anfægte tidsbegrænsningen og få den tilsidesat af boligretten, hvis
den ikke er "rimeligt begrundet i udlejers forhold". Der er i dag stor usikkerhed i domstolenes praksis i
vurderingen af begrebet "rimeligt begrundet i udlejers forhold". Det ligger dog fast, at en beboer i en
19
Gennemgangen af lejelovgivningen bygger på en analyse fra april 2018, der er udarbejdet af advokaterne
Anne Louise Husen og Kristian Paaschburg fra HUSEN Advokater.
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0012.png
erhvervsejendom, der midlertidigt er omdannet til boligformål, allerede på nuværende tidspunkt er
afhængig af hovedlejeaftalen mellem ejendommens ejer og den operatør, der har overtaget
ejendommen midlertidigt med henblik på at udbyde midlertidige boliger. Hvis hovedlejeaftalen
mellem ejeren og operatør ophører på et bestemt tidspunkt, ophører den midlertidige beboers aftale
også automatisk og den beboer, der ikke er fraflyttet på ophørstidspunktet, kan af ejendommens ejer
kræves udsat med fogedens bistand.
I Holland er en andel af de midlertidige boliger indrettet i ejendomme, der afventer tilladelse til en
nedrivning eller en gennemgribende modernisering. En anden del af de midlertidige boliger er
indrettet i ejendomme, der afventer en anden anvendelse og som derfor står midlertidigt tomme. Det
er for ejeren vigtigt, at man kan få råderet over ejendommen, når den igen skal anvendes til det
oprindelige formål. Derfor har man indført en mulighed for, at det mellem beboeren og operatøren
kan aftales et opsigelsesvarsel på 4 uger mod en reduktion i lejen. Et opsigelsesvarsel af tilsvarende
længde findes allerede i reglerne for udlejning af værelser, så princippet om et reduceret varsel er ikke
ukendt i Danmark.
Det forhold, at lejemålet er midlertidigt og derfor udløber eller kan opsiges, når ejendommen igen skal
anvendes til det oprindelige formål, må naturligvis anses for en ulempe for en beboer. Men da der kan
være forskel på, hvor lang en periode, det midlertidige lejemål er til rådighed, er der også forskel på,
hvilken husleje en bolig kan udbydes til. Hvis ejendommen er ledig i en kort periode og skal kunne
overdrages til ejeren med kort varsel, forudsætter det en lav leje. En aftale med en løbetid på 10 år
med mulighed for forlængelse forudsætter ikke en væsentlig lejereduktion. De investeringer i de
midlertidige ejendomme, som en operatør i samarbejde med ejeren kan foretage og samtidigt være i
stand til at udbyde betalelige boliger, afhænger af hvor lang en periode, ejerne kan stille ejendommen
til rådighed for operatøren.
I Holland ligger lejen i de ejendomme, der har det reducerede
opsigelsesvarsel på 150-330 EUR, afhængig af stand, størrelse, placering og indretning. Lejen i
nyopførte, midlertidige boliger
20
er generelt højere, idet denne ligger på 400-600 EUR. I sidst nævnte
tilfælde vil der ikke i aftalen mellem beboeren og operatøren indgå et reduceret opsigelsesvarsel, men
derimod et fast udløbstidspunkt på op til 10 år, ofte med mulighed for forlængelse.
Som en måde at holde huslejen nede, ligger det i de hollandske koncepter, at man ikke overtager en
bolig nyistandsat, men det forventes på den anden side heller ikke, at man selv tilbageleverer en
nyistandsat bolig. Ved indflytning betales således alene et depositum på tre måneders leje. Kun helt
sikkerheds- og sundhedsmæssig nødvendig vedligeholdelse indgår i lejen, men en beboer, der
afleverer et misligholdt lejemål vil blive afkrævet betaling for udbedring af skader. Dette er i
overensstemmelse med gældende danske regler.
I de kommuner, der er omfattet af boligreguleringsloven, kan en helårsbolig ikke nedlægges hverken
helt eller delvis uden kommunalbestyrelsens samtykke. I disse kommunerne vil det derfor være
nødvendigt at sikre, at kommunen er indforstået med, at anvendelsen til beboelse alene er midlertidig,
og at ejendommen igen kan overgå til erhvervsmæssig anvendelse efter dispensationens udløb. I de
kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, vil ejendomme automatisk overgå til
erhvervsmæssig anvendelse efter dispensationens udløb.
20
Modulbyggeri, der svarer til containerboliger, men som alene har formen samt transport- og
monteringsteknikken tilfældes med en container. De fremstår som et permanent byggeri og med en højere
kvalitet end hovedparten af de containerbyer, der kan ses i Danmark.
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0013.png
Da lejemålene alene er midlertidige, kan der ikke teknisk eller økonomisk forsvarligt etableres
individuelle el-, vand- og varmemålere. Derfor udbydes de midlertidige boliger i Holland med
forbrugsudgifter inkluderet. Tilsvarende kan man allerede i dag i Danmark udbyde et værelse til leje
med forbrugsudgifter indbefattet.
Der er således ikke noget i den gældende lejelovgivning, der forhindrer at der udbydes midlertidige
boliger i ledige erhvervslokaler. På den anden side tages der ikke i lovgivningen højde for den mulighed,
at der indrettes midlertidige boliger i ledige erhvervsejendomme, selv om lejelovgivningen er særdeles
detaljeret.
Derfor bør der, for at sikre den fremtidige praksis, og af hensyn til at reducere den mulige risiko for
tidskrævende og forsinkende retssager om retstilstanden i forhold til de midlertidige boliger og derved
også risikoen for forsinkelser i forbindelse med lejernes fraflytning af lokalerne, indføres særlige
bestemmelser i lejelovene eller måske i en separat lov, der afskærer mulighed for at prøve
tidsbegrænsningen i de midlertidige boliger i ledige erhvervsejendomme, med den begrundelse, at de
i deres natur er midlertidige. Samtidigt bør der gives mulighed for, at det kan aftales, at lejemålet kan
opsiges med 1 måneds varsel, hvis lejemålet ligger i erhvervsejendomme, der midlertidigt er omdannet
til boliger. Endelig bør der ikke indgå et krav om individuel betaling for forbrug af el, vand og varme. I
flere andre lande er der mulighed for, at også internet er inkluderet i lejen, hvilket også bør overvejes
i Danmark.
Forslag til konkrete ændringer af lejelovgivningen
Som nævnt ovenfor er der ikke noget i den gældende lejelov, der forhindrer at der udbydes
midlertidige boliger i ledige erhvervslokaler. Men der er heller ikke i loven taget højde for den
mulighed, at der indrettes midlertidige boliger i ledige erhvervsejendomme. Af hensyn til alle
involverede parter foreslår advokaterne Anne Louise Husen og Kristian Paaschburg fra HUSEN
Advokater, at der indføres særlige bestemmelser i lejelovene eller måske i en separat lov, der kan
medvirke til fra starten at skabe en klar retstilstand på området. Konkret foreslås følgende ændringer:
I lejeloven indsættes:
§ 4c: For lejemål, der med kommunens dispensation er indrettet til midlertidig beboelse i lokaler, der
ikke er registreret som beboelse, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er indrettet i
sådanne lokaler, og at det er midlertidigt og kan opsiges efter § 82, litra e).
I § 9, stk. 1 tilføjes: Lejemål omfattet af § 4c skal stilles til rådighed for lejer, som det er og forefindes,
dog således, at lejemålet er brand- og sundhedsmæssigt forsvarligt.
§ 24, stk.3: For lejemål omfattet af § 4c kan det ikke aftales, at lejer påtager sig nogen form for
vedligeholdelse.
§ 34 stk. 3, nr. 3) lejemål omfattet af § 4c
§ 47, stk. 2 efter sidste punktum: Endvidere ses der bort fra lejemål omfattet af § 4c.
§ 47b: Lejen for lejemål omfattet af § 4c godkendes af kommunalbestyrelsen. (alternativt en særskilt
bestemmelse om, hvordan lejen fastsættes)
§ 82, litra e) lejemål omfattet af § 4c.
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 63: Oplæg til brug for foretræde 15/11-18 vedrørende udnyttelse af ledige erhvervsejendomme til billige boliger, fra Camelot Denmark
1967965_0014.png
§ 86 stk. 1, 2. punktum tilføjes efter "§ 82, Iitra a": "og litra e"
I boligreguleringslovens indsættes:
§ 2, stk. 1, efter første punktum:
Reglerne gælder dog ikke for ejendomme, i det omfang udlejningen til beboelse er omfattet af
lejelovens § 4c. (alternativt medtages kap. Vll ¡ undtagelsen i § 4, stk. 7).
§ 4 stk. 7:
Reglerne i kap. ll-V (og Vll?) gælder ikke for lejemål omfattet af lejelovens § 4c.
.
Torben Christensen,
Business Development Director Danmark