Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del Bilag 244
Offentligt
UDKAST
Fremsat den {FREMSAT} af transport-, bygnings- og boligministeren (Ole Birk Olesen)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.
(Tilsagn til
nybyggeri opført i samarbejde med privat part)
§1
I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, foretages følgende
ændringer:
1. I
§ 115
indsættes efter stk. 6 som nye stykker:
”Stk.
7.
Tilsagn efter stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, kan tillige
gives til etablering af almene boliger i et samarbejde mellem tilsagnsmodtager og en privat part, der
opfører de pågældende boliger, såfremt
1)
samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne,
2) samarbejdsaftalen sikrer overholdelse af denne lovs regler for etablering af almene boliger
og
3)
tilsagnsmodtageren ikke løber unødige risici.
Stk. 8.
Kommunalbestyrelsen skal betinge tilsagn efter stk. 7 af, at den private part udfører de
aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren.
Stk. 9.
Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde give tilsagn efter stk. 7, selv om
tilsagnsmodtageren ikke har skøde på ejendommen under boligernes opførelse.”
Stk. 7-11 bliver herefter stk. 10-14.
2. I
§ 117, stk. 2,
ændres ”§ 115, stk. 9” til: ”§
115, stk. 12”.
3. I
§ 119 a, stk. 1,
ændres ”§ 115, stk. 10” til: ”§
115, stk. 13”.
4. I
§ 119 a, stk. 2,
ændres ”§ 115, stk. 7, 2. pkt.” til: ”§
115, stk. 10,
2. pkt.”
5. I
§ 119 a, stk. 4,
ændres ”§ 115, stk. 10” til: ”§
115, stk. 13”.
6. I
§ 119 a, stk. 5,
ændres ”§ 115, stk. 10 og 11” til: ”§
115, stk. 13 og 14”.
7. I
§ 143, stk. 1,
ændres ”§ 115, stk. 3, 4, 7 og 8” til: ”§
115, stk. 3, 4, 10 og 11”.
1
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
8. I
§ 143, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”§115, stk. 8” til: ”§115, stk.
11”.
§2
Loven træder i kraft den 1. juli 2019.
2
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Bemærkninger til ændringslovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets indhold
2.1. Gældende ret
2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Miljømæssige konsekvenser
7. Forholdet til EU-retten
8. Hørte myndigheder og organisationer
9. Sammenfattende skema
3
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1. Indledning
Etablering af blandede boligområder, hvor der er boliger med forskellige ejerformer, og hvor der
også er erhverv og offentlige serviceydelser, har været et både politisk og fagligt funderet mål for
den nyere byudvikling. Hensigten er at opnå en afbalanceret bolig- og beboersammensætning i det
pågældende lokale område og etablere en sammenhæng med øvrige bydele.
Når der er tale om private ejerboliger, udlejningsboliger og andelsboliger samt erhvervslokaler,
foregår etablering af disse i tæt samarbejde mellem private investorer. Der findes imidlertid visse
barrierer i lov om almene boliger m.v. for etableringen af blandede boligbyggerier indeholdende
almene boliger, da disse alene kan opføres, når en almen boligorganisation erhverver en ubebygget
grund og herefter opfører almene boliger.
Barriererne betyder, at det er blevet vanskeligt at opføre almene boliger sammen med andre
boligformer. Dette er uhensigtsmæssigt og gør sig især gældende i store byer, hvor der er færre og
færre byggegrunde.
Lov om almene boliger m.v. stiller en række krav, som almene boligorganisationer skal opfylde ved
etablering af nybyggeri, hvor den almene boligorganisation skal fremstå som bygherre, når nyt
almenbyggeri skal etableres.
Hvis en almen boligorganisation ikke ubetinget kan erhverve en ubebygget grund, rejses der derfor
en række udfordringer, som en almene boligorganisation skal imødekomme for at blive i stand til at
etablere almene boliger.
I praksis har man prøvet at løse problemet gennem anvendelse af en række konkret tilpassede
modeller, hvilket viser, at der er behov for at skabe en klar juridisk ramme for etablering af alment
nybyggeri i situationer, hvor det er nødvendigt for den almene boligorganisation til at etablere et
samarbejde med en privat part og i yderste tilfælde også erhverve nybyggeriet opført af den private
part.
Med lovforslaget ønsker regeringen at styrke opførelse af blandet boligbyggeri ved at fjerne
barrierer i lov om almene boliger m.v., som forhindrer, at en almen boligorganisation kan etablere
almene boliger med offentlig støtte også i situationer, hvor etablering af almene boliger forudsætter,
at boligorganisationen samarbejder med en privat part. Forslaget vil give kommunerne yderligere
redskaber til at sikre en varieret boligmasse.
Almene boligorganisationer vil således få mulighed for at etablere almene boliger i samarbejde med
en privat part. Med forslaget udvides mulighed for, at almene boligorganisationer kan modtage
tilsagn om offentlig støtte, således at tilsagnet kan meddeles ikke alene i situationer, hvor en almen
boligorganisation som tilsagnsmodtager står som en selvstændig bygherre, men tillige i situationer,
hvor bygherreopgaven varetages i et samarbejde mellem tilsagnsmodtagere og en privat part. Der er
tale om almene familie-, ungdoms og ældreboliger.
Lovforslaget omfatter også andre tilsagnsmodtagere, som ifølge lov om almene boliger m.v. kan
opføre almene ungdomsboliger og ældreboliger. Der er bl.a. tale om kommuner, regionsråd og
selvejende institutioner.
4
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
2. Lovforslagets indhold
2.1. Gældende ret
§ 115 i lov om almene boliger m.v. gør udtømmende op med, i hvilke situationer og hvorledes en
almen boligorganisation kan etablere almene boliger med offentlig støtte.
Det følger af
§ 115, stk. 1, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., at kommunalbestyrelsen kan give
tilsagn om ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til etablering af almene boliger ved
nybyggeri.
Bestemmelsen indebærer, at offentlig støtte til etablering af almene boliger ved nybyggeri
forudsætter, at den almene boligorganisation varetager bygherrerollen. Almene boligorganisationer
kan således som udgangspunkt ikke erhverve eksisterende bygninger med offentlig støtte.
Tilsvarende regler gælder for etablering af almene ældreboliger, som etableres af kommuner eller
selvejende institutioner, jf. almenboliglovens § 115, stk. 2, nr. 1, et regionsråds etablering af almene
ældreboliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 4, nr. 1, og selvejende institutioners etablering af
henholdsvis almene ungdomsboliger efter almenboliglovens § 115, stk. 5, nr. 1, eller
univsersitetsnære almene ungdomsboliger efter almenboliglovens § 115, stk. 6, nr. 1.
For så vidt angår erhvervelse af eksisterende ejendomme med henblik på ombygning til almene
boliger, kan en almen boligorganisation som hovedreglen kun opnå støtte til erhvervelse af en
eksisterende beboelsesejendom, hvis boligorganisationen efter erhvervelsen gennemfører en
ombygning/tilbygning til denne.
Almene boligorganisationer har kun i følgende situationer mulighed for at erhverve en eksisterende
beboelsesejendom med offentlig støtte:
- ved erhvervelse af en ejendom med henblik på indretning til de i § 109, stk. 1, nævnte
familieboliger (boliger på over 115 m2 til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et
husstandsmedlem er stærkt bevægelseshæmmet), jf. § 115, stk. 1, nr. 3, i lov om almene boliger
m.v.,
- ved erhvervelse af eksisterende ejendom, der ikke er opført med offentlig støtte, såfremt boligerne
etableres som almene familieboliger, der indrettes som bofællesskaber, forudsat, at der sker en
tilvækst af boenheder, jf. § 115, stk. 1, nr. 4, i lov om almene boliger m.v.,
- ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, såfremt
boligerne etableres som almene ungdomsboliger, forudsat der sker en tilvækst af boliger, jf. § 115,
stk. 1, nr. 5, i lov om almene boliger m.v.,
- ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, såfremt
boligerne etableres som almene ældreboliger, jf. § 115, stk. 1, nr. 7, i lov om almene boliger m.v.
Tilsvarende kan kommuner eller selvejende institutioner etablere almene ældreboliger ved
ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, jf.
almenboliglovens § 115, stk. 2, nr. 2, et regionsråd almene ældreboliger ved ombygning eller
erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende institutioner, som er etableret efter den
tidligere bistandslovs § 112, § 92 i den tidligere lov om social service og § 108 i lov om social
service, jf. almenboliglovens § 115, stk. 4, nr. 2, og selvejende institutioner almene ungdomsboliger
ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme,
5
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
forudsat at der sker en tilvækst af boliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 5, nr. 2, eller
universitetsnære almene ungdomsboliger ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende
ombygning af eksisterende ejendomme, der ikke anvendes til beboelse, jf. almenboliglovens § 115,
stk. 6, nr. 2.
Lovgivningen vedrørende alment byggeri forudsætter således, at den almene boligorganisation er
bygherre i forbindelse med etablering af offentligt støttede byggerier ved nybyggeri. Det forhold, at
en almen boligorganisation er bygherre for et byggeri udelukker ikke, at den almene
boligorganisation overdrager en række af sine funktioner som bygherre til en fuldmægtig
(administrator). Dette ændrer dog ikke på det faktum, at den almene boligorganisation fortsat
optræder som bygherre.
Reglerne udelukker med andre ord, at almene boligorganisationer med offentlig støtte erhverver
boliger, som opføres af private bygherrer. Det betyder i praksis, at almene boliger ikke kan blive
opført i boligområder, hvor byggegrunde ejes af private personer, og hvor etablering af almene
boliger med henblik på at fremme blandet boligbyggeri kun kan ske i et samarbejde mellem
boligorganisationen og den private part.
Den gældende lovgivning indeholder kun få muligheder, som de almene boligorganisationer og
private bygherrer kan benytte sig af i forbindelse med det samlede byggeri af almene og private
boliger.
Ifølge § 11, stk.1, i bekendtgørelse
nr. 451 af 13. april 2015 om sideaktiviteter i almene
boligorganisationer m.v.
kan boligorganisationen etablere og foretage indskud i et selskab, som
administrerer opførelse og drift af private udlejningsboliger, ejerboliger, private ustøttede
andelsboliger samt erhvervsarealer, der ejes af andre end boligorganisationen eller en afdeling af
denne. Det er en forudsætning, at boligorganisationen har én eller flere boligafdelinger eller har fået
tilsagn om offentlig støtte til opførelse af almene boliger i det boligområde, hvor de nævnte
ejendomme er beliggende, og at kommunalbestyrelsen godkender boligorganisationens disposition.
De almene boligorganisationer kan således tilbyde en privat grundejer/developer, at den almene
boligorganisation gennem et selskab står som forretningsfører for opførelsen af det samlede byggeri
af almene og private boliger m.v., ligesom parterne kan aftale at der gennemføres et fælles udbud af
bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser i forbindelse med blandet byggeri. I sådanne tilfælde
vil udbuddene, der vedrører almene boliger formentlig skulle udbydes efter udbudsloven. Den
almene boligorganisation eller en afdeling heraf må dog på intet tidspunkt eje - eller økonomisk
hæfte for - de dele af byggeriet, der ikke skal indeholde almene boliger.
Det bemærkes desuden, at det er muligt for en almen boligafdeling at erhverve private ejendomme
uden offentlig støtte. Efter § 8, stk. 1, i bekendtgørelse
nr. 451 af 13. april 2015 om sideaktiviteter i
almene boligorganisationer m.v.
kan en afdeling således erhverve eksisterende private ejendomme,
herunder private og kommunale udlejningsboliger samt parcelhuse, med henblik på etablering af
boliger, der falder inden for almene boligorganisationers kerneaktiviteter efter § 6, stk. 1, i
almenboligloven eller etablering af erhvervsarealer i tilknytning til disse boliger. Erhvervelse
forudsætter, at der inden for maksimalt 10 år fra erhvervelsen kan opnås balance mellem udgifter og
indtægter. Erhvervelsen kan tillige ske i forbindelse med byfornyelse.
6
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Transport-, bygnings- og boligministeren fastsætter nærmere regler om de i § 115 nævnte forhold,
jf. § 143, stk. 3, i lov om almene boliger m.v.
De gældende regler indeholder en række krav, som en tilsagnsmodtager skal opfylde ved etablering
af alment nybyggeri.
Kapitel 8 i lov om almene boliger m.v. indeholder således almindelige bestemmelser for nybyggeri
m.v.
Kommunalbestyrelsen har således pligt til at vurdere om der er behov for nye almene familie- og
ungdomsboliger samt ældreboliger, jf. §§ 104 og 105 i lov om almene boliger m.v.
Ifølge § 106 i lov om almene boliger m.v. kan tilsagn om støtte kun gives, hvis de byggearbejder,
som omfattes af tilsagnet ikke er påbegyndt.
§ 107 i lov om almene boliger m.v. indeholder regler om betaling af et gebyr til staten og
kommunen i forbindelse med etablering af boliger ved nybyggeri.
Almene boligorganisationer kan i forbindelse med udbud af bygge- og anlægsarbejder og
tjenesteydelser anvende sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler, jf. § 107 a i lov om
almene boliger m.v.
Reglerne om de almene boligers udformning og indretning m.v. findes i §§ 108-110 i lov om
almene boliger m.v.
Ifølge § 108 i lov om almene boliger m.v. skal almene boliger skal være udstyret og indrettet
således, at de opfylder de boligsøgendes rimelige krav til boliger af den pågældende art. Boligerne
må ikke have luksuspræg. Tilsagnsmodtager skal stille fornødne krav til byggeriets andre parter om
den arkitektoniske bearbejdning af byggeriet, om kvalitetssikring i forbindelse med gennemførelsen
og driften af byggeriet, om anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi samt om
totaløkonomiske vurderinger.
§ 109 i lov om almene boliger m.v. indeholder nærmere regler om boligernes størrelse, mens § 110
indeholder nærmere regler om indretning af ældreboliger.
Efter § 113, stk. 1, fastsætter transport-, bygnings- og boligministeren nærmere regler om de i §§
103, 104, 106, 107 og 108-110 nævnte forhold.
Bestemmelserne i kapitel 8 i lov om almene boliger m.v. finder tilsvarende anvendelse på almene
ældreboliger, som ejes af en kommune eller en region, selvejende ældreboliger og selvejende
almene ungdomsboliger, jf. § 114 i lov om almene boliger m.v.
Efter § 150 i lov om almene boliger m.v. yder Byggeskadefonden støtte til udbedring af skader, som
har deres årsag i forhold ved opførelsen eller renovering af byggeriet. Fondens formål er yderligere
at forestå eftersyn af byggeriet og bidrage til erfaringer om byggeprocessen og byggeriet med
henblik på at begrænse byggeskader og medvirke til at fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet.
7
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Byggeskadefonden omfatter bl.a. nybyggeri efter §§ 115 og 117, jf. § 151, stk. 1, nr. 1, i lov om
almene boliger m.v.
Transport-, bygnings- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler for Byggeskadefondens
virksomhed, jf. § 160 i lov om almene boliger m.v.
Transport-, bygnings- og boligministeren har udnyttet ovennævnte bemyndigelser og udstedt en
række administrative forskrifter med hjemmel i lov om almene boliger m.v.
Det handler bl.a. om bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger
m.v., bekendtgørelse nr. 119 af 7. februar 2013 om anvendelse af informations- og
kommunikationsteknologi (IKT), bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om drift af almene
boliger m.v. og bekendtgørelse nr. 776 af 27. juni 2011 om kvalitetssikring af byggearbejder i
alment byggeri m.v. og ombygninger efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Overordnet foregår processen vedrørende tilsagn om støtte på følgende måde:
Kommunalbestyrelsens fordeling af støtte til etablering af almene boliger ske på baggrund af en
samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri i
kommunen, jf. § 104 i lov om almene boliger m.v. Nærmere regler om tildeling af tilsagn om støtte
findes i kapitel 6 i støttebekendtgørelsen.
Det er tilsagnsmodtageren, dvs. almen boligorganisation m.v., der indgiver ansøgning om støtte
(ansøgningsskema A) til kommunalbestyrelsen, jf. støttebekendtgørelsens § 18, stk. 1, 1.pkt.
Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille vilkår, herunder de særlige vilkår, som
det konkrete projekt måtte give anledning til. Kommunalbestyrelsen skal påse, at de stillede
betingelser for støtte efter lov om almene boliger m.v. og tilhørende bekendtgørelser samt de
særlige vilkår, som kommunalbestyrelsen har stillet, er overholdt.
Kommunalbestyrelsen meddeler tilsagnsmodtageren et skriftligt tilsagn på de betingelser, som
følger af lov om almene boliger m.v. og støttebekendtgørelsen.
Kommunalbestyrelsen skal som udgangspunkt stille som betingelse, at tilsagnsmodtageren i sine
aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægger ABR og AB (i totalentreprise ABT)
til grund uden fravigelser.
Kommunalbestyrelsen skal endvidere stille som betingelse for tilsagn efter § 115 i lov om almene
boliger m.v., at tilsagnsmodtageren til brug for Byggeskadefondens eftersyn af byggeriet afleverer
oplysninger om mangler ved byggeriet, der omfatter en fordeling af manglerne på bygningsdele og
en klassificering af manglerne efter alvor, til fonden i forbindelse med afleveringen af byggeriet og
senest 2 måneder efter afleveringen.
Kommunalbestyrelsen skal endelig stille som betingelse for tilsagnet, at bygherren skal vedlægge
beregninger, der efterviser projektets overholdelse af gældende normer for bærende og
stabiliserende konstruktioner.
8
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Byggearbejderne skal udbydes efter reglerne i udbudslovgivningen.
Tilsagnsmodtagerens ansøgning om kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen
forud for byggeriets påbegyndelse (ansøgningsskema B) skal indeholde en totaløkonomisk
vurdering baseret på anvendelsen af Landsbyggefondens totaløkonomimodel.
Tilsagnsmodtageren skal senest 15 måneder efter tilsagnsdatoen digitalt indberette de oplysninger,
som danner grundlag for godkendelse af en anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse
(ansøgningsskema B) til kommunalbestyrelsen.
Tilsagnsmodtageren har således 15 måneder til at forberede byggearbejderne, herunder gennemføre
udbud af opgaven.
Kommunalbestyrelsen godkender anskaffelsessummen før byggeriets påbegyndelse
(ansøgningsskema B).
Tilsagnsmodtageren skal dokumentere overfor kommunalbestyrelsen, at der senest ved byggeriets
påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. støttebekendtgørelsens § 22.
Hvis den endelige indførsel af skøde på den eller de kommende ejerlejligheder i tingbogen alene
afventer ejendommens opdeling i ejerlejligheder, kan fristen fraviges.
Den anskaffelsessum for projektet, der er godkendt ved påbegyndelsen, er bindende.
Under byggeriets eller arbejdernes gennemførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at
betingelserne og de særlige vilkår for støttetilsagnet overholdes.
Tilsagnsmodtageren indberetter digitalt byggeregnskabet til kommunalbestyrelsen. Overskrides
maksimumsbeløbet efter kapitel 4, afholdes overskridelsen tilsagnsmodtageren og dækkes af
byggesagshonoraret, evt. suppleret med tilskud fra boligorganisationens egenkapital.
Det bemærkes i den forbindelse, afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og
bestyrelsesudgifter til tilsagnsmodtageren for byggesagsadministrationen, jf. § 33, stk.1, i
bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om drift af almene boliger m.v.
Tilsagnsmodtageren skal digitalt indberette den endelige anskaffelsessum (ansøgningsskema C).
2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
Efter lov om almene boliger m.v. kan tilsagnsmodtager være almene boligorganisationer, selvejende
institutioner, kommuner og regionsråd. Loven forudsætter, at tilsagnsmodtageren er bygherre i
forbindelse med etablering af offentligt støttede byggerier.
Det betyder, at tilsagnsmodtagere ikke kan modtage tilsagn om ydelsesstøtte til et alment byggeri,
som opføres af en privat bygherre. Dette forhold indebærer, at tilsagnsmodtageren skal udøve
bygherrerollen og varetage ansvaret for alle byggeriets faser.
Bygherrerollen er ikke nærmere beskrevet i lov om almene boliger m.v. I forarbejderne til den nu
ophævede lov nr. 1088 af 17. december 2002, jf. Forslag til lov om ændring af lov om almene
9
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
boliger samt støttede private andelsboliger m.v., byggeloven og lov om etablering og fælles
udnyttelse af master til radiokommunikationsformål m.v. (Udvidelse af bygherrekredsen til alment
byggeri og klagebehandling) L 54, (FT 2002-03; 1116, 2676, 2885; A 1148, B 465, 488) blev der
dog anført følgende om bygherrefunktionen:
”I bygherreopgaven indgår flere elementer, men hovedopgaven er at være det enkelte byggeris
centrale beslutningstager. I den egenskab skal løses en række opgaver, som blandt andet omfatter:
- At klarlægge de behov, det enkelte byggeri skal dække
- At træffe beslutning om byggeriets størrelse, ydre og indre udformning samt kvalitet
- At afholde udbud af projekterings- og byggearbejder
- At fastlægge og fastholde de økonomiske og projektmæssige mål gennem byggeprocessen
- At definere opgaver og ansvar for byggeriets parter
- At udnytte og deltage i udveksling af erfaringer fra tidligere byggerier.
I opgaven indgår således et ansvar over for de bevilgende myndigheder, samfundet og brugerne for,
at den færdige bygning er tilfredsstillende i arkitektonisk, brugsmæssig, teknisk, miljømæssig og
økonomisk henseende.”
Når tilsagnsmodtager erhverver en byggegrund med henblik på at etablere almene boliger, bliver
opgaven vedrørende opførsel af byggeriet sendt i udbud, hvorefter vinderen
–
en privat entreprenør
–
opfører byggeriet på baggrund af en entrepriseaftale med tilsagnsmodtager.
Almenboliglovens krav om, at det er tilsagnsmodtager, der selvstændigt skal varetage
bygherrerollen medfører først en række udfordringer i situationer, hvor tilsagnsmodtager er nødt til
at indgå et samarbejde med en privat part om etablering af almene boliger.
Barrierene gør sig især gældende i byområder, hvor der er mangel på egnede byggegrunde til
alment byggeri og hvor det almene byggeri skal ske i tæt sammenhæng med privat byggeri på
arealer, der er ejet af en eller flere private grundejere (udviklere). Her kan kravene til
ejerlejlighedsopdeling og tinglyste klausuler skabe et behov for andre former for samarbejde
mellem tilsagnsmodtageren og den private part, som betyder at den private part bl.a. skal varetage
opgaver, som er en del af bygherrefunktionen. Denne fleksibilitet mangler i almenboligloven i dag.
Siden vedtagelsen af lovforslaget om ændring af lov om planlægning og lov om almene boliger
m.v. (Blandet boligsammensætning) i 2015 har kommunalbestyrelserne desuden haft mulighed for
at fastsætte krav om, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med
lokalplanlægningen for nye boligområder. I disse tilfælde har den private grundejer pligt til enten at
sikre, at 25 pct. af boligerne er almene boliger eller lade ejendommen forblive ubebygget. Det er i
disse situationer den private grundejer, der vælger, hvordan kravet om 25 pct. skal opfyldes. Jo
mere almene boliger integreres i byggerierne indeholdende private boliger og/eller erhvervsarealer
jo mere øges behovet for fleksible samarbejdsformer.
Ønsket om at etablere blandet boligbyggeri indeholdende almene boliger, ejerboliger, private
lejeboliger og/eller erhvervslejemål og endeligt gøre op med fortidens ideal om isolerede og i
mange tilfælde ø-lignende bebyggelser med borgere, som ikke kan finde en bolig i andre segmenter
af boligmarkedet, hindres således unødigt.
10
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
I praksis har lokale aktører (almene boligorganisationer, private grundejere/udviklere og
kommuner) søgt at udvikle samarbejdsmodeller, som muliggør etablering af almene boliger også i
ovennævnte situationer. Der hersker dog en usikkerhed omkring modellernes lovlighed, som i
øvrigt aldrig har været udsat for en domstolsprøvelse.
Bag præmisserne for de gældende regler om etablering af almene boliger ved offentlig støtte,
hvorefter bygherrerollen skal varetages af almene boligorganisationer og andre tilsagnsmodtagere
selvstændigt, ligger tanken om, at formålet med offentlig støtte til alment boligbyggeri bl.a. er at
bidrage til en udvidelse af den eksisterende boligmasse. Hvis boligerne allerede er opført af private
bygherrer, er der ifølge tanken ingen grund til at yde offentlig støtte til deres omdannelse til almene
boliger.
Desuden er det væsentligt, at tilsagnsmodtageren - som skal være driftsherre for byggeriet i hele
dets levetid - har den afgørende indflydelse på, at forholdet mellem pris og kvalitet svarer til de
behov, som målgruppen for alment byggeri har. Ofte stiller kommunerne yderligere krav til f.eks.
byggeriets bæredygtighed, indretning, materialer etc. Det er efter kvalitetssikringsbekendtgørelsen
tilsagnsmodtageren, der sætter kvaliteten for byggeriet, og sikrer, at den valgte kvalitet føres ud i
livet. Denne opgave skal i alle tilfælde forblive hos tilsagnsmodtageren.
Når en privat part ønsker at indgå et samarbejde med en tilsagnsmodtager med henblik på, at der
bliver opført almene boliger og afleveret til tilsagnsmodtageren inden boligerne tages i brug, vil der
efter ministeriets opfattelse ligeledes ske en udvidelse af boligmassen med boliger, som ikke findes
på boligmarkedet, og som ikke nødvendigvis vil blive opført, hvis boligorganisationen eller andre
tilsagnsmodtagere ikke får mulighed for at erhverve det med offentlig støtte.
Idet tilsagnsmodtagere også i situationer, hvor de erhverver en ubebygget grund og herefter
selvstændigt varetager hele bygherrerollen, under alle omstændigheder skal overlade byggearbejdet
til en privat virksomhed udvalgt igennem en udbudsforretning, findes der i forhold til ovennævnte
præmis om, at støttet byggeri kun skal opføres, hvis det udvider boligmassen, ikke at være
afgørende forskel mellem den gældende, traditionelle måde at opføre almene boliger, hvor en
tilsagnsmodtager erhverver en byggegrund og efterfølgende sender entrepriseopgaven i udbud med
henblik på opførsel af almen boliger, og den situation, hvor den private part selv opfører boliger og
i den forbindelse overholder de forpligtelser, der ellers påhviler tilsagnsmodtageren efter
almenboligloven, herunder udbudsforpligtelsen, og afleverer de nyopførte boliger til
tilsagnsmodtager. Boligerne er ikke en del af boligmassen på tidspunktet, hvor aftalen om
erhvervelse af boliger indgås, og der findes ikke særlige grunde for at forhindre opførelse af almene
boliger af en privat part, så længe de krav, der påhviler en tilsagnsmodtager efter lov om almene
boliger m.v. bliver opfyldt. Hermed tænkes bl.a. på almenboliglovens regler om boligernes
finansiering, anskaffelsessum, maksimumsbeløb, indretning, kvalitet, forsikring og udbudspligt.
For så vidt angår de gældende regler, som giver mulighed for at opføre almene boliger sammen med
private boliger, jf. pkt. 2.1., har disse efter ministeriets opfattelse i praksis vist sig at mangle den
tilstrækkelige fleksibilitet i forhold til ovennævnte situationer, hvor almene boliger skal opføres
sammen med private boliger eller erhverv. Samtidig er der et udtalt behov for at afklare almene
boligorganisationers og andre tilsagnsmodtageres mulighed for at indgå et samarbejde med en
privat part med henblik på at skabe boligområder med blandede boligformer og erhverv og hermed
fjerner enhver usikkerhed omkring kommunalbestyrelsens adgang til at meddele tilsagn om støtte,
11
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
selv om almene boliger - i yderste tilfælde - bliver opført af en privat bygherre og afleveret til
tilsagnsmodtager.
Det foreslås derfor, at kommunalbestyrelsen under visse nærmere angivne betingelser får mulighed
for at give tilsagn efter almenboliglovens § 115, når almene boliger etableres i et samarbejde
mellem tilsagnsmodtageren og en privat part, der opfører de pågældende boliger, og afleverer
boligerne til
tilsagnsmodtager, som herefter tager dem i drift.
Tilsagnet vil kunne blive givet til tilsagnsmodtagere, der er nævnt i § 115, stk. 1, 2, 4, 5 og 6,
således at tilsagnsmodtagerkredsen ikke vil blive ændret ved forslaget.
Tilsagnet vil forudsætte, at samarbejdet mellem
tilsagnsmodtageren og den private part er
nødvendigt for at etablere almene boliger. Det vil derfor være kommunalbestyrelsen opgave at
vurdere, om nødvendighedskravet er opfyldt. Dette krav vil tage udgangspunkt i lovforslagets
overordnede mål om at fremme blandet boligbyggeri, som skal forstås som byggeri med forskellige
boligformer (almene eller private boliger) og/eller erhverv.
Desuden vil det blive stillet krav om, at samarbejdsaftalen sikrer overholdelse af denne lovs regler
for etablering af almene boliger.
Endelig vil tilsagnet forudsætte, at
tilsagnsmodtageren, herunder afdeling under opførelse,
ikke
løber unødige risici.
Derfor foreslås det, at
tilsagnsmodtager
i aftalen med den private part skal
sikre, at risici, som tilsagnsmodtager, herunder afdelingen under opførsel, bærer, er håndteret på en
betryggende måde.
Aftalen skal sikre, at alle krav, som ifølge almenboligloven skal opfyldes i forbindelse med
etablering af almene boliger bliver opfyldt uanset hvordan samarbejdet tilrettelægges. Aftalen skal
derfor bl.a. forpligte den private part til at udbyde tjenesteydelser og bygge- og anlægsarbejder i
henhold til udbudsreglerne gældende for
tilsagnsmodtager.
Omfanget af den private parts pligt til at
udbyde opgaven vil svare til tilsagnsmodtagers udbudspligt.
Med forslaget er der således ikke tiltænkt nogen ændringer af reglerne, som vedrører
tilsagnsmodtagers
udbudspligt.
Kommunalbestyrelsen skal derfor betinge tilsagn efter den
foreslåede ordning af, at den private part udfører de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige
forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtager.
Selv om ovennævnte betingelser for etablering af almene boliger i et samarbejde med en privat part
bliver opfyldt, forudsætter det stadigvæk som udgangspunkt, at der som udgangspunkt senest ved
byggeriets påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. i § 22 i
bekendtgørelse om støtte til almene boliger.
I visse situationer vil etablering af almene boliger i et samarbejde med en privat part
–
uanset
opfyldelsen af de foreslåede betingelser
–
dog kunne gennemføres mere fleksibelt, hvis den private
part beholder skøde på ejendommen under byggeriets opførelse.
Der er eksempelvis tale om situationer, hvor der er visse tinglyste klausuler eller byggeriets
kompleksitet kræver det.
12
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Derfor foreslås det, at kravet om, at tilsagnsmodtager skal have skøde på ejendommen, inden
byggeriet påbegyndes, i særlige tilfælde kan fraviges, således at tilsagnsmodtager først får tinglyst
skøde på ejendommen i forbindelse med aflevering af boligerne.
Formålet med forslaget er at sikre mulighed for at etablere blandet boligbyggeri, selv om den
private part undtagelsesvist beholder skøde på ejendommen efter byggeriets påbegyndelse, dvs.
under opførelsen.
Uanset om det er tilsagnsmodtager eller den private part, som har skøde på ejendommen under
opførelsen, er hovedformålet med den foreslåede ordning at fremme opførelse af blandet
boligbyggeri.
Den foreslåede ordning vil derfor give mulighed for at meddele tilsagn til etablering af almene
boliger, som er en del af et byggeri, som indeholder andre boligtyper og/eller erhvervslokaler.
Almene boliger vil i givet fald udgøre en selvstændig ejerlejlighed (almen boligafdeling).
Herudover vil tilsagnet kunne gives i situationer, hvor der kan være tale om en udmatrikuleret
grund, således at der ikke foreligger samme fysiske og juridiske barrierer som gør sig gældende i
forhold til ejerlejlighedskonstruktionen. Almene boliger vil i dette tilfælde i princippet kunne
opføres af tilsagnsmodtager.
Når det alligevel er nødvendigt at indgå et samarbejde med den private part for at etablere almene
boliger, kan det skyldes det forhold, at alment byggeri er en del af et større byggeforetagende, som
omfatter opførsel af private boliger, lejeboliger eller erhvervslokaler. Alment
byggeri skal derfor
ske i tæt sammenhæng med privat byggeri på arealer, der er ejet af en eller flere private grundejere
(udviklere). Den foreslåede ordning vil derfor også kunne anvendes i dette tilfælde.
Den foreslåede ordning vil ikke kunne anvendes til at erhverve et eksisterende byggeri, som er taget
i brug. Begrundelsen er, at den offentlige støtte i givet fald ikke går til at udvide boligmassen, men
blot at transformere et eksisterende byggeri til almene boliger. Et sådan behov kan imødekommes
ved at tilsagnsmodtager erhverver ejendommen uden offentlig støtte og omdanner det til alment
byggeri, hvilket er nærmere beskrevet ovenfor.
Aftalen, som regulerer samarbejdet mellem tilsagnsmodtager og den private part vil kunne have
meget forskelligt indhold beroende på, hvordan parterne konkret fordeler opgaverne mellem sig.
Det må dog antages, at aftaler, som omfattes af den her foreslåede ordning, som minimum
indebærer, at ejendomsretten til grund og bygning endeligt overdrages til tilsagnsmodtager på et
senere tidspunkt end tidspunktet for påbegyndelse af byggearbejderne.
For at undgå, at tilsagnsmodtageren løber en unødig risiko bør betalinger fra tilsagnsmodtager til
den private part forud for boligerne afleveres til tilsagnsmodtageren og endeligt skøde på
ejendommen overdrages til tilsagnsmodtageren kun ske mod fuld sikkerhed. Ligeledes bør den
private part bærer risikoen for overskridelse af den bindende anskaffelsessum/maksimumsbeløbet.
Der vil i støttebekendtgørelsen blive fastsat nærmere regler om dette.
Med forslaget vil man ikke ændre på kommunernes praksis for udmøntning af grundkapital, når
almene boliger opføres på den traditionelle måde, hvor en tilsagnsmodtager erhverver en ubebygget
grund og herefter selvstændigt etablerer almene boliger. Mange kommuner udsætter allerede i dag
13
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
udmøntning af grundkapital for en konkurrence, men det er ikke hensigten med lovforslaget at
indføre en egentlig bygherrekonkurrence.
Overdragelsessummens enkelte elementer skal være specificeret og bestå af grundpris, den private
parts honorar og dennes faktiske udgifter til de tjenesteydelser og byggearbejder, som har været
udbudt for at overholde tilsagnsmodtagers udbudspligt.
Specifikation af grundpris er nødvendig, idet det bl.a. vil give grundlag for, at kommunalbestyrelsen
som led i sin tilsynspligt kan vurdere, om den aftalte grundpris er rimelig. Kommunalbestyrelsens
vurdering af grundprisens rimelighed skal tage udgangspunkt i de lokale grundpriser, men det skal
også tage højde for grundprisens betydning for gennemførsel af projektet. En for høj grundpris
indebærer, at der er færre midler til selve byggeriet, hvilket negativt kan påvirke konkurrencen, når
byggeopgaven sendes i udbud.
Den private parts honorar vil omfatte vederlag for udgifter til ydelser, risikohåndtering, finansiering
m.v., dvs. ydelser, som ikke er omfattet af tilsagnsmodtagers udbudspligt. Kommunalbestyrelsen
skal påse, at honoraret svarer til markedspris.
Bestemmelsen om maksimumbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10,
1. pkt., skal være overholdt. Kommunalbestyrelsen skal påse, at det fremgår af aftalen med den
private part, at boligorganisationen aldrig kan komme til at betale mere end den til enhver tid
gældende anskaffelsessum for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10, 1. pkt. Eventuel overskridelse af
prisen skal udredes af den private part.
Idet den samlede pris for byggeriet kan vise sig at være højere end maksimumsbeløbet, skal
tilsagnsmodtager derfor sikre i samarbejdsaftalen, at forskellen dækkes af den private part. I det
omfang tilsagnsmodtager bliver nødt til at dække forskellen, vil denne skulle dækkes af
byggesagshonoraret, evt. suppleret med tilskud fra tilsagnsmodtagers egenkapital.
Kommunalbestyrelsen vil i praksis godkende skema A på baggrund af en aftale mellem den private
parts og tilsagnsmodtager. Når den private part har gennemført de nødvendige udbudsforretninger
og indgået aftalerne, vil tilsagnsmodtager udfylde skema B. Skema C vil blive indberettet af
tilsagnsmodtager i forbindelse med overtagelsen af ejendommen.
Nærmere betingelser for kommunalbestyrelsens tilsagn efter § 115 vil blive fastsat i administrative
forskrifter, herunder støttebekendtgørelsen og driftsbekendtgørelsen.
Det forudsættes, at aftalen mellem boligorganisation og den private part indgås på vilkår, der svarer
til AB18 aftalesættet.
Den særlige bestemmelse i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. om byggesagshonorar og
bestyrelsesudgifter, som afdelinger opført efter den foreslåede ordning skal betale til
boligorganisationen for byggeadministrationen, vil finde anvendelse også i forhold til den
foreslåede ordning. Det betyder bl.a., at byggesagshonorarets størrelse skal fastsættes efter
kostægteprincippet. Det er kommunalbestyrelsen pligt til at påse, om byggesagshonoraret
overholder dette princip.
14
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Almene boliger, som vil blive opført efter den foreslåede ordning, skal opfylde samme krav om
kvalitetssikring, som gælder for almene boliger opført på den traditionelle vis, hvor almen
boligorganisation eller en anden tilsagnsmodtager er bygherre. Tilsagnsmodtager skal derfor sikre,
at de forpligtelser, der påhviler tilsagnsmodtager, jf. bekendtgørelse nr. 776 af 27. juni 2011, bliver
opfyldt af den private part, som vil forestå gennemførelsen af byggeriet.
Desuden skal tilsagnsmodtager sikre, at de forpligtelser, der påhviler tilsagnsmodtager efter
bekendtgørelse om anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi (IKT), bliver opfyldt
af den private part.
Endelig skal tilsagnsmodtager sikre, at kravet fra § 108, 3. pkt., om totaløkonomiske vurderinger,
som nærmere fremgår af § 37, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til
almene boliger m.v., ligeledes bliver opfyldt af den private part.
Som en vigtig del af den traditionelle måde at opføre almene boliger på, indgår ordningen
vedrørende Byggeskadefonden. Byggeskadefonden dækker op til 95 pct. af udgifterne til udbedring
af byggeskader, når der foreligger et revisorattesteret byggeregnskab, jf. § 155, stk. 1, 1. pkt., i lov
om almene boliger m.v.
Det foreslås, at den foreslåede ordning bliver omfattet af Byggeskadefonden. Samtidig vil det
indebære, at det skal indbetales et bidrag på 1 pct. af den anskaffelsessum, som senest er godkendt
inden byggeriets påbegyndelse, jf. § 156 a, stk. 1, 1. pkt.
Det er en betingelse for Byggeskadefondens dækning, at tilsagnsmodtageren bl.a. overholder
kvalitetssikringsbekendtgørelsen.
Det er hensigten, at administrative forskrifter gældende for etablering af almene boliger ved
nybyggeri, når tilsagnsmodtageren selv fremstår som bygherre, vil gælde for etablering af alment
nybyggeri, som opføres efter den foreslåede ordning.
Udbudsretlige overvejelser
En afgrænsning af situationer, hvor nybyggeri i privat regi vil kunne tillades, forudsætter en
nærmere stillingtagen til udbudsretlige udfordringer, som nødvendigvis rejser sig i forbindelse med
byggearbejderne.
Reglerne om udbud er nærmere fastsat i Udbudsloven, som følger Udbudsdirektivet og derfor ikke
kan indeholde regler, som strider mod direktivet.
Almene boligorganisationer opfattes som ordregivere i Udbudslovens forstand og skal derfor
udbyde opgaver i henhold til lovens regler.
Udbudsloven, lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter og
støttebekendtgørelsen indeholder ingen regler om adgangen til at delegere udbudsforretningen til
private, og der findes ikke øvrige EU-regler af generel karakter herom. Dansk ret er heller ikke til
hinder for, at det overlades til en privat bygherre at forestå udbudsforretningen. Det vil dog altid ske
på ordregivers ansvar.
15
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
I EU-Domstolens praksis findes der visse domme vedrørende muligheden for at tilpligte en privat
grundejer til at opfylde de forpligtelser, som ifølge udbudsreglerne påhviler en offentlig ordregiver.
Den mest relevante er Ordine-dommen, hvor man bl.a. har udtalt, at det ikke nødvendigvis er den
ordregivende myndighed selv, der skal anvende de i dette direktiv fastsatte fremgangsmåder med
hensyn til indgåelse.
”Direktivets effektive virkning tilgodeses fuldt ud ligeså godt, hvis den nationale lovgivning gør det
muligt for kommunalforvaltningen at forpligte den grundejer, der er indehaver af tilladelsen, til, ved
de aftaler, den indgår med grundejeren, at udføre de aftalte arbejder under anvendelse af de i
direktivet fastsatte fremgangsmåder, hvilket sker for at opfylde de forpligtelser, der påhviler
kommunalforvaltningen i henhold til direktivet. I dette tilfælde skal grundejeren således i henhold
til de med kommunen indgåede aftaler, der som modydelse for udførelsen af et offentligt infra- og
servicestrukturarbejde fritager ham fra bidraget til infra- og servicestrukturudgifterne, anses for
indehaver af en fuldmagt udstedt af kommunen til brug for dette arbejdes udførelse.” (Præmis 100
i
EF-Domstolens dom af 12. juli 2001 i sagen C-399/98 (Ordine
degli Architetti m.fl. mod Commune
di Milano m.fl.))
Udbudspligten kan således søges opfyldt, så det i kontrakten sikres, at overdrageren gennemfører de
nødvendige udbudsforretninger, herunder at disse gennemføres på tilsagnsmodtagers vegne.
Tilsagnsmodtager skal i samarbejdsaftalen om etablering af almene boliger indgået med en privat
part forpligte den pågældende til at udføre de aftalte arbejder under anvendelse af de i udbudsloven
fastsatte fremgangsmåder med henblik på at opfylde de forpligtelser, der påhviler tilsagnsmodtager
i henhold til udbudsloven.
Omfanget af den private parts forpligtelser vil afhænge af den konkrete situation. Afgørende for
vurderingen er det tidspunkt, hvor tilsagnsmodtagers behov for byggeriet opstår. Behovet kan ikke
opstå før kommunalbestyrelsen har vurderet, at der er behov for almene boliger i det konkrete
byggeri.
Hvis købesummen ligger under Udbudslovens tærskelværdier, skal aftalens udbudsretlige
konsekvenser vurderes efter Lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede
kontrakter, jf. lovbekendtgørelse nr. 1410 af 7. december 2007, som ændret ved § 2 i lov nr. 618 af
14. juni 2011, § 1 i lov nr. 1234 af 18. december 2012, og § 198 i lov nr. 1564 af 15. december
2015.
Efter § 1, stk. 5, i Lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter
forstås ved »bygge- og anlægsarbejder« i overensstemmelse med udbudsdirektivet og
forsyningsvirksomhedsdirektivet resultatet af et sæt bygge- og anlægsaktiviteter bestemt til i sig
selv at udfylde en økonomisk eller teknisk funktion. Bestemmelsen fortolkes i praksis således, at
byggerier opført efter køberens nærmere anvisninger som udgangspunkt falder inden for
udbudsloven. I praksis kan den valgte fremgangsmåde med hensyn til en almen boligorganisations
anskaffelse af en ny ejendom indebære, at anskaffelsen skal ske gennem en licitation.
Det fremgår endvidere af § 33, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til
almene boliger m.v., at byggearbejderne vedrørende etablering af almene familieboliger,
16
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
ungdomsboliger og ældreboliger i henhold til § 115 i lov om almene boliger m.v., skal udbydes
efter reglerne i lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter eller
Udbudsloven.
Tilsagnsmodtageren har således pligt til at udbyde opgaver efter de gældende udbudsregler.
Byggearbejderne kan således ikke udføres af tilsagnsmodtager i eget regi.
Med forslaget ændres der således ikke på tilsagnsmodtagernes udbudsretlige forpligtelser. Det er
således et ufravigeligt vilkår for kommunalbestyrelsens tilsagn, at reglerne om udbud overholdes.
Det er ikke hensigten med lovforslaget at ændre på det forhold.
Kommunalbestyrelsen skal således kontrollere, om udbudsreglerne er overholdt.
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
Med lovforslaget fastlægges rammer for fremadrettet at lade private aktører varetage
bygherreopgaven ved nybyggeri af almene boliger som led i blandede byggeprojekter. Forslaget
skønnes ikke at påvirke kommunernes vurdering af det lokale behov for nyt alment boligbyggeri,
men at sikre bedre muligheder for at opnå en hensigtsmæssig ”blandet” byudvikling i kommunen.
På den baggrund vurderes lovforslaget ikke at have nævneværdige konsekvenser for de offentlige
udgifter til støtte til alment byggeri.
Lovforslaget skønnes at medføre begrænsede statslige udgifter til tilretning af Trafik-, Bygge- og
Boligstyrelsens administrationssystem for almene boliger (BOSSINF-STB). Disse udgifter vil blive
afholdt inden for Transport-, Bygnings- og Boligministeriets eksisterende rammer. Forslaget
vurderes herudover ikke at have implementerings-konsekvenser for staten.
Lovforslaget sikrer klare rammer for aftalerne mellem tilsagnsansøger (almen boligorganisation
mv.) og den private part, som kommunerne skal vurdere i forbindelse med meddelelse om
støttetilsagn (skema A) til fx en almen boligorganisation. Herudover påvirker forslaget ikke den
kommunale støttesagsbehandling. På den baggrund vurderes lovforslaget ikke at have
nævneværdige implementeringskonsekvenser for kommunerne
De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal forhandles med KL.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske og implementeringsmæssige konsekvenser for
regionerne.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet
Lovforslaget forventes at skabe større gennemsigtighed omkring risici og administrative byrder for
alle aktører, såvel den private part, den almene aftalepart og andre, der deltager i et byggeprojekt
med såvel private som alment boliger, og hvor en privat aktør fremadrettet varetager bygherrerollen
for de almene boliger. Herudover vurderes lovforslaget ikke at medføre økonomiske og
administrative konsekvenser for erhvervslivet.
Det er Transport-, Bygnings- og Boligministeriets vurdering, at principperne for agil erhvervsrettet
regulering ikke er relevante for de konkrete ændringer i lovforslaget.
17
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.
6. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget skønnes ikke at have miljømæssige konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af Kommissionens afgørelse af 20. december
2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions
funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation for offentlig tjeneste ydet til visse
virksomheder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig økonomisk interesse.
Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form for kompensation for en
tjenesteydelse af almindelig økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldelsespligten efter
traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at være forenelig med traktatens artikel 106, stk.
2.
Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse med Kommissionens afgørelse.
Med forslaget ændres ikke på den gældende model for finansiering af almene boliger. Reglerne om
kommunernes grundkapital samt statens ydelsesstøtte m.v. vil således findes anvendelse på samme
måde, som reglerne gælder, når almene boligorganisationer opfører almene boliger på den
traditionelle måde, dvs. køb af en ubebygget grund med følgende entreprise.
8. Hørte myndigheder og organisationer
Lovforslaget har været i høring fra den 14. oktober 2018 til den 12. december 2018.
Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimerforeningen, Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation, Ankestyrelsen, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, ATP-ejendomme, BAT-
Kartellet, Bedre Psykiatri, Beskæftigelsesministeriet, BL
–
Danmarks Almene Boliger, BOSAM,
Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet,
Bygherreforeningen i Danmark, Børne- og Socialministeriet, Center for Boligsocial Udvikling,
Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme,
Dansk Socialrådgiverforening, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Advokater, Danske
arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske
Studerendes Fællesråd, Danske Udlejere, Danske Ældreråd, Datatilsynet, Den Danske
Dommerforening, Det Centrale Handicapråd, DI, Digitaliseringsstyrelsen, Ejendomsforeningen
Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Erhvervsministeriet, Erhvervsstyrelsen, Finans
Danmark, Finansministeriet, Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen af
Statsautoriserede Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, Foreningen til fremskaffelse af boliger
for ældre og enlige, Forsikring og Pension, Frivilligrådet, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Institut for Menneskerettigheder, Justitsministeriet,
KL, Kollegiekontorerne i Danmark, KommuneKredit, Kommunernes Revision
–
BDO,
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, Landsbyggefonden, Lejernes Landsorganisation i Danmark,
LOS, OK–Fonden, Psykiatrifonden, Rådet for Etniske Minoriteter, Rådet for Socialt Udsatte,
18
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
2020489_0019.png
SAND De hjemløses Landsorganisation, SBi/AAU (Statens Byggeforskningsinstitut under Aalborg
Universitet), Selveje Danmark, SFI
–
Det Nationale Forskningscenter for Velfærd, Sind,
Socialchefforeningen, Socialpædagogernes Landsforbund, Statsministeriet, TEKNIQ, Udbetaling
Danmark, Ældre Sagen, Økonomi- og Indenrigsministeriet.
9. Sammenfattende skema
Samlet vurdering af konsekvenser af lovforslaget
Positive konsekvenser/mindre
udgifter (hvis ja, angiv
omfang)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Implementeringkonsekvenser
for stat, kommuner og
regioner
Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet
Administrative konsekvenser
for erhvervslivet
Administrative konsekvenser
for borgerne
Miljømæssige konsekvenser
Negative konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang)
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Større
gennemsigtighed
omkring blandede private og
almene byggerier
Større
gennemsigtighed
omkring blandede private og
almene byggerier
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Forholdet til EU-retten
Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af
Kommissionens afgørelse af 20. december 2011 om anvendelse af
bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om Den
Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af
kompensation for offentlig tjeneste ydet til visse virksomheder, der
har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig
økonomisk interesse.
Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form
for kompensation for en tjenesteydelse af almindelig økonomisk
interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldelsespligten efter
traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at være forenelig
med traktatens artikel 106, stk. 2.
Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse
med Kommissionens afgørelse. Med forslaget ændres ikke på den
gældende model for finansiering af almene boliger. Reglerne om
kommunernes grundkapital samt statens ydelsesstøtte m.v. vil
således findes anvendelse på samme måde, som reglerne gælder,
19
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
2020489_0020.png
når almene boligorganisationer opfører almene boliger på den
traditionelle måde, dvs. køb af en ubebygget grund med følgende
entreprise.
Er i strid med de fem
principper for implementering
af erhvervsrettet EU-
regulering]/Går videre end
minimumskrav i EU-
regulering
JA
NEJ
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Kommunalbestyrelsen kan ifølge § 115, stk. 1, nr. 1, i lov om almene boliger m.v. give tilsagn om
ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til etablering af almene boliger ved nybyggeri.
Bestemmelsen gør således udtømmende op med, i hvilke situationer og hvorledes en almen
boligorganisation kan etablere almene boliger ved nybyggeri med offentlig støtte.
Efter
§ 115, stk. 2, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen
i den kommune,
hvor boligerne agtes etableret, på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til kommunale almene
ældreboliger og til selvejende institutioner til etablering af almene ældreboliger, herunder almene
ældreboliger, der indrettes særligt med henblik på at betjene personer med betydelig og varigt
nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne, der etableres ved nybyggeri.
Efter
§ 115, stk. 4, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen
i den kommune,
hvor et regionsråd på grundlag af den årlige rammeaftale med regionens kommuner skal etablere
almene ældreboliger, der indrettes særligt med henblik på at betjene personer med betydelig og
varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne, kan på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte
til disses etablering ved nybyggeri.
Efter
§ 115, stk. 5, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen
i den kommune,
hvor boligerne agtes etableret, kan på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til selvejende
institutioner til etablering af almene ungdomsboliger, der etableres ved nybyggeri.
Efter
§ 115, stk. 6, nr. 1, i lov om almene boliger m.v., kan kommunalbestyrelsen
i den kommune,
hvor boligerne agtes etableret, på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til selvejende
institutioner til etablering af universitetsnære almene ungdomsboliger, der støttes af en fond, jf. §
10, stk. 2, i lov om offentlige forskningsinstitutioners kommercielle aktiviteter og samarbejde med
fonde, og som etableres ved nybyggeri.
20
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Det foreslås i
115, stk. 7,
at tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og
stk. 6, nr. 1, tillige kan gives til etablering af almene boliger i et samarbejde mellem en
tilsagnsmodtager og en privat part, der opfører de pågældende boliger, såfremt
1)
samarbejdet er nødvendigt for at fremme blandet boligbyggeri,
2) samarbejdsaftalen sikrer overholdelse af denne lovs regler for etablering af almene boliger
og
3) tilsagnsmodtager ikke løber unødige risici.
Med forslaget får kommunalbestyrelsen hjemmel til at give tilsagn om ydelsesstøtte til en
tilsagnsmodtager, der er nævnt i § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6,
nr. 1, til etablering af almene boliger (familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger, herunder
universitetsnære ungdomsboliger) i et samarbejde mellem tilsagnsmodtager og en privat part, der
skal opføre almene boliger og aflevere det til tilsagnsmodtager.
Tilsagnsmodtagere kan således være en almen boligorganisation (etablering af almene familie-,
ungdoms- og ældreboliger), jf. § 115, stk. 1, kommuner og selvejende institutioner (almene
ældreboliger), jf. § 115, stk. 2, et regionsråd (almene ældreboliger), jf. § 115, stk. 4, og selvejende
institutioner (almene ungdomsboliger og universitetsnære almene ungdomsboliger), jf. § 115, stk. 5
og 6.
Efter den gældende § 106 i lov om almene boliger m.v. kan tilsagn om støtte kun gives, hvis de
byggearbejder, som omfattes af tilsagnet, ikke er påbegyndt. Bestemmelsen afspejler
almenboliglovens hovedprincip vedrørende støtte til opførelse af nye støttede boliger, som
forudsætter, at de byggearbejder omfattet af tilsagnet ikke må være påbegyndt. Det foreslås, at
hovedprincippet fastlagt i 1. pkt. også skal gælde for byggeri, som opføres efter den foreslåede §
115, stk. 7.
Det betyder, at kommunalbestyrelsen kun vil kunne meddele tilsagn om ydelsesstøtte, hvis de
byggearbejder, som omfattes af tilsagnet, ikke er påbegyndt. Samarbejdsmodeller, hvor den private
bygherre allerede har opført dele af byggeriet, før en aftale med tilsagnsmodtageren om
færdiggørelse og overdragelse af byggeriet indgås, vil således ikke være omfattet af den foreslåede
ordning.
Det foreslåede
§ 115, stk. 7, nr. 1,
indebærer, at kommunalbestyrelsens tilsagn forudsætter, at
samarbejdet mellem tilsagnsmodtager og den private part er nødvendigt for at etablere almene
boliger med henblik på at fremme blandet boligbyggeri.
Bestemmelsen indebærer, at kommunalbestyrelsen skal vurdere, at der et behov for at etablere
almene boliger med henblik på at fremme blandet boligbyggeri, og at dette behov ikke kan opfyldes
uden den private parts medvirken.
Hvis der findes andre muligheder for at opføre almene boliger, som kommunalbestyrelsen finder
egnede, f.eks. byggegrunde, hvis ejere er villige til at sælge grunden til en almen boligorganisation,
og som kan fremme blandet boligbyggeri, vil den foreslåede ordning som udgangspunkt være
unødvendig. Derfor vil det også indgå i vurderingen, hvor stor andel almene boliger udgør i
boligområdet eller bydelen. Et boligområde eller en bydel kan ikke defineres ud fra indbyggertal
eller antal boliger. Det overlades til kommunalbestyrelsen til at vurdere, hvordan og i hvilket
omfang almene boliger skal ”blandes” med andre boligtyper.
21
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Kommunalbestyrelsen skal i sin vurdering således primært lægge vægt på, om der er behov for at
etablere almene boliger med henblik på at sikre blandet boligbyggeri.
Desuden skal kommunalbestyrelsen i vurderingen inddrage årsagen til, at tilsagnsmodtager ikke kan
erhverve en ubebygget grund.
Endvidere skal det indgå i vurderingen, om boligerne opføres som led i en lokalplans krav om at
25
pct. af boligmassen skal være almene boliger.
Kommunalbestyrelsen skal også vurdere,
om der foreligger noget omgåelseshensyn, som taler imod
meddelelse af tilsagnet. Der kan eksempelvis tale om, at tilsagnsmodtageren har afhændet en
ubebygget grund til en privat part og i den forbindelse indgår en samarbejdsaftale om etablering af
almene boliger.
Det foreslåede
§ 117, stk. 1, nr. 2,
indebærer, at
samarbejdsaftalen skal sikre overholdelse af denne
lovs regler for etablering af almene boliger.
Kommunalbestyrelsens tilsagn vil således altid forudsætte, at boligerne opfylder alle krav, som
gælder for etablering af almene boliger.
Det handler bl.a. om § 107 i lov om almene boliger m.v., som indeholder regler om betaling af et
gebyr til staten og kommunen i forbindelse med etablering af boliger ved nybyggeri. Denne vil
således også omfatte opførsel af boliger efter den foreslåede ordning.
Tilsagnsmodtager vil endvidere i aftalen kunne stille krav om, at den private part i forbindelse med
udbud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser anvender sociale klausuler om uddannelses-
og praktikaftaler, jf. § 107 a i lov om almene boliger m.v.
Reglerne om de almene boligers udformning og indretning m.v. i §§ 108-110 i lov om almene
boliger m.v. vil ligeledes finde anvendelse.
Det samme gælder for administrative forskrifter fastsat af transport-, bygnings- og boligministeren
efter § 113, stk. 1.
Det bemærkes, at bestemmelserne i kapitel 8 i lov om almene boliger m.v. finder tilsvarende
anvendelse på almene ældreboliger, som ejes af en kommune eller en region, selvejende
ældreboliger og selvejende almene ungdomsboliger, jf. § 114 i lov om almene boliger m.v.
De krav, som fremgår af de af transport-, bygnings- og boligministerens fastsatte nærmere regler, jf.
bl.a. bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., bekendtgørelse om anvendelse af
informations- og kommunikationsteknologi (IKT), bekendtgørelse nr. om drift af almene boliger
m.v. og bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbejder i alment byggeri m.v. og ombygninger
efter lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal også opfyldes, når nybyggeriet opføres efter den
foreslåede ordning.
22
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Kommunalbestyrelsen fordeling af støtte til almene boliger skal stadigvæk ske på baggrund af en
samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri i
kommunen, jf. § 104 i lov om almene boliger m.v. Nærmere regler om tildeling af tilsagn om støtte
findes i kapitel 6 i støttebekendtgørelsen.
Det er tilsagnsmodtager, der skal indgive ansøgning om støtte (ansøgningsskema A) til
kommunalbestyrelsen, jf. støttebekendtgørelsens § 18, stk. 1, 1.pkt.
Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille vilkår, herunder de særlige vilkår, som
det konkrete projekt måtte give anledning til. Kommunalbestyrelsen skal påse, at de stillede
betingelser for støtte efter lov om almene boliger m.v. og tilhørende bekendtgørelser samt de
særlige vilkår, som kommunalbestyrelsen har stillet, er overholdt.
Kommunalbestyrelsen kan herefter meddele tilsagnsmodtager et skriftligt tilsagn på de betingelser,
som følger af lov om almene boliger m.v. og støttebekendtgørelsen.
Byggeskadefonden vil også omfatte nybyggeri efter den foreslåede ordning. Tilsagnsmodtager skal
sikre, at de krav, som Byggeskadefonden stiller i forhold til etablering af almene boliger, når disse
etableres af almene boligorganisationer m.v., bliver opfyldt, uanset hvilken samarbejdsform der er
valgt.
Kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse for tilsagn efter § 115 i lov om almene boliger
m.v., at aftalen sikrer, at den private part til brug for Byggeskadefondens eftersyn og den
efterfølgende drift af byggeriet afleverer al projekt- og kvalitetssikringsmateriale samt drifts- og
vedligeholdelsesplaner og øvrig dokumentation i forbindelse med opførelsen, herunder tilsyns- og
afleveringsprotokoller til tilsagnsmodtageren i forbindelse med afleveringen af byggeriet og senest
2 måneder efter afleveringen.
Kommunalbestyrelsen skal endelig stille som betingelse for tilsagnet, at aftalen sikrer, at den
private part skal vedlægge beregninger, der efterviser projektets overholdelse af gældende normer
for bærende og stabiliserende konstruktioner.
Tilsagnsmodtagers ansøgning om kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen forud
for byggeriets påbegyndelse (ansøgningsskema B) skal indeholde en totaløkonomisk vurdering
baseret på anvendelsen af Landsbyggefondens totaløkonomimodel.
Tilsagnsmodtageren skal senest 15 måneder efter tilsagnsdatoen digitalt indberette de oplysninger,
som danner grundlag for godkendelse af en anskaffelsessum (ansøgningsskema B) til
kommunalbestyrelsen.
Tilsagnsmodtageren skal dokumentere overfor kommunalbestyrelsen, at der senest ved byggeriets
påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. støttebekendtgørelsens § 22.
Hvis
tinglysningen alene er betinget af udstykningsmyndighedernes samtykke og forudsat, at
tilsagnsmodtageren på tidspunktet for byggeriets påbegyndelse kan dokumentere, at der er opnået
forhåndsgodkendelse fra disse myndigheder af, at udstykning vil kunne gennemføres, kan fristen
udskydes. Det samme gælder, hvis
den endelige indførsel af skøde på den eller de kommende
23
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
ejerlejligheder i tingbogen alene afventer ejendommens opdeling i ejerlejligheder, kan fristen
fraviges.
Under byggeriets eller arbejdernes gennemførelse fører kommunalbestyrelsen sædvanligt tilsyn
med, at betingelserne og de særlige vilkår for støttetilsagnet overholdes.
Tilsagnsmodtageren indberetter digitalt byggeregnskabet til kommunalbestyrelsen.
Tilsagnsmodtager skal sikre, at en overskridelse af maksimumsbeløbet efter kapitel 4, afholdes af
den private part.
Det bemærkes i den forbindelse, at afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og
bestyrelsesudgifter til boligorganisationen for byggesagsadministrationen, jf. § 33, stk.1, i
bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om drift af almene boliger m.v.
Tilsagnsmodtageren skal digitalt indberette den endelige anskaffelsessum (ansøgningsskema C).
Tilsagnsmodtager skal i samarbejdsaftalen sikre, at den private part gør tilsagnsmodtager skadefri i
tilfælde af, at tilsagnsmodtager ifalder ansvaret for den private parts manglende opfyldelse af
udbudspligten.
Kommunalbestyrelsen vil kunne stille de betingelser, som kommunalbestyrelsen allerede i dag kan
stille, når den tager stilling til ansøgning om tilsagn til etablering af almene boliger ved nybyggeri,
jf. §§ 30-32 i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger m.v.
Det vil stadigvæk være kommunalbestyrelsens pligt at påse, at de forpligtelser, der efter denne lov
påhviler en tilsagnsmodtager i forbindelse med etablering af almene boliger ved nybyggeri bliver
opfyldt. Selv om byggeriet opføres i et samarbejde med et privat part, skal det således sikres i
samarbejdsaftalen, at de forpligtelser, som tilsagnsmodtager efter reglerne for etablering af almene
boliger har, bliver opfyldt af den private part.
Købesummens enkelte elementer skal være specificeret med henblik på at give
kommunalbestyrelsens det tilstrækkelige beslutningsgrundlag, når kommunalbestyrelsen skal tage
stilling til tilsagnet. Derfor skal købesummen specificeres og bestå af grundpris, den private parts
honorar og den private parts faktiske udgifter til de tjenesteydelser og byggearbejder, som har været
udbudt.
Prisen for byggeriet skal således fastsættes som bestående af tre dele:
- Grundpris.
- Betaling til den private part for udvikling m.v.
- Resultater for udbudte arbejder samt udgiften til ikke-udbudte arbejder.
Bestemmelsen om maksimumbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10,
1. pkt., skal være overholdt. Dette gælder også for opfyldelse af kravene, som gælder for opførsel
af almene boliger. De skal ligeledes være sikret.
Det foreslåede
§ 115, stk. 7, nr. 3,
indebærer, at
tilsagnsmodtageren ikke skal løbe unødige risici.
Dette gælder for hele processen vedrørende etablering af de pågældende boliger. Bestemmelsen
24
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
fastsætter ikke nogen tidsmæssig grænse for risikovurderingen. Der vil altid være om en konkret
vurdering, hvilke risici tilsagnsmodtageren skal påtage sig og hvordan disse risici skal håndtæres.
For at undgå, at tilsagnsmodtageren løber en unødig risiko bør betalinger fra tilsagnsmodtager til
den private part forud for boligerne afleveres til tilsagnsmodtageren og endeligt skøde på
ejendommen overdrages til tilsagnsmodtageren kun ske mod fuld sikkerhed.
Det foreslås i
stk. 8,
at kommunalbestyrelsen skal betinge tilsagn efter stk. 7 af, at den private part
forpligter sig til at udføre de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som
påhviler tilsagnsmodtageren.
Købsaftalen skal således
forpligte den private part til at udbyde alle tjenesteydelser og bygge- og
anlægsarbejder i henhold til udbudsreglerne gældende for
tilsagnsmodtageren.
Kommunalbestyrelsen skal derfor stille som et uundgåeligt krav, at aftalen forpligter den private
part til at opfylde de udbudsretlige forpligtelser, der efter reglerne i denne lov,
støttebekendtgørelsen og udbudslovgivningen påhviler tilsagnsmodtager.
Den private parts udbudspligt vil afhænge af den konkrete situation og kan derfor variere fra sag til
sag. Med forslaget er der således ikke tiltænkt nogen ændringer af reglerne, som vedrører
tilsagnsmodtagers udbudspligt. Tilsagnsmodtager skal således enten selv opfylde sin udbudspligt
eller sikre, at den private part gør det på vegne af
tilsagnsmodtager.
Det bemærkes, at en privat parts
varetagelse af udbudsforretningen sker på tilsagnsmodtagers vegne og derfor vil udbudsforretningen
altid ske på tilsagnsmodtageres ansvar. Tilsagnsmodtager skal derfor sikre i samarbejdsaftalen, at
den private part holder tilsagnsmodtager skadefrit i tilfælde af, at der bliver rejst krav mod
tilsagnsmodtager som ordregiver på grund af manglende overholdelse af udbudsreglerne.
Det foreslås i
stk. 9,
at kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde kan give tilsagn efter stk. 7, selv om
tilsagnsmodtager ikke har skøde på ejendommen under boligernes opførelse.
Efter de gældende regler skal tilsagnsmodtageren have skøde på ejendommen og stå som debitor for
de lån, som optages til finansiering af byggeriet, jf. i § 22 i bekendtgørelse om støtte til almene
boliger. Det skal dokumenteres overfor kommunalbestyrelsen, at der senest ved byggeriets
påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen. Denne frist kan udskydes, hvis
tinglysningen alene er betinget af udstykningsmyndighedernes samtykke og forudsat, at
tilsagnsmodtageren på tidspunktet for byggeriets påbegyndelse kan dokumentere, at der er opnået
forhåndsgodkendelse fra disse myndigheder af, at udstykning vil kunne gennemføres. Desuden kan
fristen tillige udskydes, hvis tilsagnsmodtageren på tidspunktet for byggeriets påbegyndelse kan
dokumentere, at den endelige indførsel af skøde på den eller de kommende ejerlejligheder i
tingbogen alene afventer ejendommens opdeling i ejerlejligheder.
Den foreslåede bestemmelse indebærer, at kravet om, at tilsagnsmodtager skal have skøde på
ejendommen, inden byggeriet påbegyndes, i særlige tilfælde kan fraviges, således, at
tilsagnsmodtager først får tinglyst skøde på ejendommen i forbindelse med aflevering af boligerne.
Hermed åbnes mulighed for at etablere almene boliger i situationer, hvor det almene byggeri
opføres af den private part i henhold til en aftale med tilsagnsmodtager og afleveres til
tilsagnsmodtager efter opførelsen, selv om den private part har skøde på ejendommen efter
byggeriets påbegyndelse, dvs. under opførelsen.
25
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
Bestemmelsen forudsætter, at de krav, der gælder for tilsagn efter den foreslåede § 115, stk. 7, er
opfyldt. Det betyder, at de krav, som gælder for etablering af almene boliger, skal opfyldes.
Tilsagnsmodtager vil stadigvæk være ansvarlig for overholdelse af de forpligtelser, som påhviler en
tilsagnsmodtager, når denne etablerer almene boliger ved nybyggeri. Det handler bl.a. om
almenboliglovens
regler om finansiering, anskaffelsessum, maksimumsbeløb, indretning, kvalitet,
forsikring og udbudspligt.
Tilsagnsmodtager vil stadigvæk være ansvarlig over for kommunalbestyrelsen i forhold til
opfyldelse af de krav vedrørende etablering af almene boliger, som enten fremgår af lov om almene
boliger m.v. eller er stillet af kommunalbestyrelsen i forbindelse med meddelelse af tilsagnet.
Henset til, at kravet om skøde fraviges, ændres grundlaget for risikostyring og risikohåndtering,
især i forhold til finansiering af byggeriet. Enhver betaling inden byggeriet er afleveret og tinglyst
skøde på ejendommen skal sikres på en forsvarlig måde, f.eks. ved uigenkaldelig bankgaranti. Det
vil være den private part, der bærer ansvaret for finansierings- og opførelsesrisici.
Som særlige tilfælde skal det forstås situationer, hvor de krav, som fremgår af det foreslåede § 115,
stk. 7, er opfyldt, men tilsagnet kan ikke meddeles, idet tilsagnsmodtager ikke kan få skøde på
ejendommen inden byggeriets påbegyndelse. Det kan eksempelvis være på grund af tinglyste
klausuler, eller situationer, hvor byggeriets kompleksitet, herunder integration med de private
boliger og erhverv, indebærer, at den private part har skøde på hele byggeriet under opførelsen.
Det forventes, at forslaget vil øge mulighederne for etablering af blandet boligbyggeri bestående
både af private og almene boliger samt erhverv.
Til nr. 2-8
Der er tale om konsekvensændring som følge af lovforslagets § 1, nr. 1, idet § 115, stk. 7-11, på
grund af indsættelse et nye stykker bliver til § 115, stk. 10-14.
Til § 2
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 2019.
26
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
2020489_0027.png
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering
Lovforslaget
§1
I lov om almene boliger m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 1116 af 2. oktober
2017, som ændret ved § 20 i lov nr. 688
af 8. juni 2017, § 2 i lov nr. 1544 af 19.
december 2017 og § 1 i lov nr. 733 af 8.
juni 2018, foretages følgende ændringer:
§ 115.
Kommunalbestyrelsen i den
kommune,
hvor
boligerne
agtes
etableret, kan på statens vegne give
tilsagn om ydelsesstøtte til en almen
boligorganisation til etablering af almene
boliger ved
1) Nybyggeri,
2)
….
Stk. 2.-11.
…
1.
I
§ 115
indsættes efter stk. 6 som nye
stykker:
”Stk.
7.
Tilsagn efter stk. 1, nr. 1, stk.
2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk.
6, nr. 1, kan tillige gives til etablering af
almene boliger i et samarbejde mellem
en tilsagnsmodtager og en privat part,
der opfører de pågældende boliger,
såfremt
1)
samarbejdet er nødvendigt for at
etablere boligerne,
2) samarbejdsaftalen sikrer
overholdelse af denne lovs regler
for etablering af almene boliger
og
3)
tilsagnsmodtageren ikke løber
unødige risici.
Stk. 8.
Kommunalbestyrelsen skal
betinge tilsagn efter stk. 7 af, at den
private part udfører de aftalte arbejder
i henhold til de udbudsretlige
forpligtelser, som påhviler
tilsagnsmodtageren.
Stk. 9.
Kommunalbestyrelsen kan i
27
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
2020489_0028.png
særlige tilfælde give tilsagn efter stk. 7,
selv om tilsagnsmodtageren ikke har
skøde på ejendommen under boligernes
opførelse.”
Stk. 7-11 bliver herefter stk. 10-14.
§ 117.
…
Stk. 2. § 30 a, stk. 1, § 80 c, § 104, stk.
1, §§ 106-108, § 109, stk. 4, § 115, stk.
9, §§ 118, 118 a, 121, og 127-129, § 129
a, stk. 2, §§ 130, 132-139 og 144, finder
tilsvarende anvendelse for selvejende
ungdomsboliger med tilsagn om støtte
efter stk. 1.
Stk. 3.
…
§ 119 a.
Kommunalbestyrelsen i
kommuner med stor befolkningstilvækst,
jf. stk. 3, kan med henblik på at opnå en
alsidig boligsammensætning meddele
tilsagn om grundkøbslån til etablering af
almene boliger med tilsagn om støtte
efter §§ 115 og 117 i områder, som er
omfattet af en eksisterende lokalplan til
boligformål, og hvor de samlede
grundudgifter ikke muliggør byggeri
inden for maksimumsbeløbet, jf. § 115,
stk. 10.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan ikke
meddele tilsagn om at yde grundkøbslån,
hvis området er lokalplanlagt til almene
boliger efter § 15, stk. 2, nr. 9, i lov om
planlægning.
Endvidere
kan
kommunalbestyrelsen ikke meddele
tilsagn om at yde grundkøbslån på et
tidspunkt, hvor boligledigheden i
kommunen opgjort efter § 115, stk. 7, 2.
pkt., overstiger 2 pct.
Stk. 3….
Stk. 4.
Lån efter stk. 1 kan for alle
almene
boligtyper
højst
udgøre
forskellen mellem 20 pct. af det
2.
I
§ 117, stk. 2,
ændres ”§ 115, stk. 9”
til: Ӥ 115, stk.
12”.
3.
I
§ 119 a, stk. 1,
ændres ”§115, stk.
10” til: ”§115, stk.
13”.
4.
I
§ 119 a, stk. 2,
ændres ”§115, stk. 7,
2. pkt.” til: ”§115, stk.
10,
2. pkt.”
28
 TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 244: Revideret lovudkast til lovforslag om tilsagn til alment nybyggeri opført i samarbejde med privat part, fra transport-, bygnings- og boligministeren
2020489_0029.png
maksimumsbeløb
eksklusive
energitillæg, der er gældende for
familieboliger, jf. § 115, stk. 10, og de
samlede
grundudgifter
ved
den
pågældende grund. Kommunen skal på
anmodning fra transport-, bygnings- og
boligministeren kunne dokumentere, at
grundudgiften er rimelig set i forhold til
markedsprisen i det pågældende område,
og at en alsidig boligsammensætning
ikke hensigtsmæssigt kan opnås på andre
arealer i det pågældende område.
Stk.
5.
Ved
opgørelsen
af
anskaffelsessummen efter § 92 a, stk. 2,
§ 107, § 115, stk. 10 og 11, § 115 a, stk.
2, § 118, stk. 1-3, § 129, stk. 1, § 130,
stk. 1, og § 156 a, stk. 1, ses bort fra et
beløb svarende til lån efter stk. 1.
Stk. 6.-7. ...
5.
I
§ 119 a, stk. 4,
ændres ”§115, stk.
10” til: ”§115, stk.
13”.
6.
I
§ 119 a, stk. 5,
ændres ”§115, stk. 10
og 11” til: ”§115, stk.
13 og 14”.
§ 143.
Bestemmelserne i § 115, stk. 3, 4,
7 og 8, § 118, §§ 127-134 og §§ 140-142
finder tilsvarende anvendelse på
selvejende almene ældreboliger.
Stk. 2.
Bestemmelserne i § 115, stk. 8,
§§ 121 og 127-130, § 131, stk. 2, og §§
132-134 og 136-139 finder tilsvarende
anvendelse på selvejende almene
ungdomsboliger. For universitetsnære
almene ungdomsboliger efter § 115, stk.
6, gælder dog, at fonden som nævnt i §
10, stk. 2, i lov om offentlige
forskningsinstitutioners
kommercielle
aktiviteter og samarbejde med fonde
indskyder grundkapital, og at staten yder
garanti for lån efter § 118, stk. 3.
Garantien beregnes efter reglerne i §
127, 2.-4. pkt.
Stk. 3.
…
7.
I
§ 143, stk. 1,
ændres ”§115, stk. 3, 4,
7 og 8” til: ”§115, stk. 3, 4,
10 og 11”.
8.
I
§ 143, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”§115,
stk. 8” til: ”§ 115, stk.
11”.
29