TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del Bilag 193
Offentligt

SBI 2019:01

Vurdering af effekter af nedrivningsindsats

med støtte fra pulje til landsbyfornyelse

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Vurdering af effekter af

nedrivningsindsats med støtte fra pulje

til landsbyfornyelse

Jesper Ole Jensen

Jan Kloster Staunstrup

Forskning i det byggede miljø, SBi 2019:01

Polyteknisk Boghandel og Forlag ApS

2019

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Titel

Serietitel

Udgave

Udgivelsesår

Forfattere

Fagfælle-

bedømmelse

Sprog

Sidetal

Litteratur-

henvisninger

Emneord

ISBN

Omslagsfoto

Udgiver

Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse

SBi 2019:01

1. udgave

2019

Jesper Ole Jensen, Jan Kloster Staunstrup

Toke Emil Panduro

Dansk

Side 72

Nedrivning, byfornyelse

978-87-93585-15-7

Faaborg-Midtfyn Kommune

Polyteknisk Boghandel og Forlag ApS

Anker Engelunds Vej 1

2800 Kongens Lyngby

Udgivet i samarbejde med Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), Aalborg Universitet København

Der gøres opmærksom på, at denne publikation er omfattet af ophavsretsloven

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Indhold

Forord .............................................................................................................. 4

Sammenfatning ............................................................................................... 5

Hidtidige nedrivninger ................................................................................. 5

Erfaringer fra tre kommuner........................................................................ 7

Vurdering af effekter ................................................................................... 8

Lokale effekter ........................................................................................ 8

Effekter på kommunalt niveau .............................................................10

Individuelle effekter ..............................................................................11

Konklusioner og perspektiver ........................................................................12

Baggrund, formål og metode .........................................................................14

Baggrund og formål ..................................................................................14

Metode ......................................................................................................15

Kortlægning af nedrivninger ..........................................................................16

Pulje til landsbyfornyelse ..........................................................................16

Afgrænsning af byområder .......................................................................19

Sognekategori ...........................................................................................24

Andre nedrivninger ...................................................................................26

Kondemneringer .......................................................................................30

Erfaringer med brug af pulje til landsbyfornyelse i tre kommuner .................33

Morsø Kommune ......................................................................................34

Lolland Kommune .....................................................................................36

Faaborg-Midtfyn Kommune ......................................................................39

Lokale synspunkter på nedrivninger og tomme boliger ............................41

Opsamling .................................................................................................42

Negative konsekvenser af tomme boliger ............................................43

Positive effekter ved nedrivning ...........................................................45

Analyse af lokale og kommunale effekter .....................................................47

Lokale effekter ..........................................................................................47

Omfang af nybyggeri ............................................................................49

Salgsfrekvens .......................................................................................52

Ejendomsvurderinger ...........................................................................53

Handelspriser ved ejendomssalg .........................................................57

Metodiske overvejelser ........................................................................61

Kommunale effekter ..................................................................................61

Udvikling i antallet af tomme boliger ....................................................61

Udvikling på boligmarkedet ..................................................................63

Befolkningsudvikling .............................................................................66

Opsamling på de kvantitative analyser .....................................................70

Referencer .....................................................................................................72

Litteratur ....................................................................................................72

Interviews ..................................................................................................72

Bilag 1. Antal nedrivninger pr. kommune ......................................................73

Bilag 2. Udvikling i gennemsnitlige salgspriser .............................................75

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Forord

Tomme og overskydende boliger er et stigende problem for mange udkants-

kommuner. Det er baggrunden for, at man i 2010 etablerede indsatspuljen

og i 2014 pulje til landsbyfornyelse, hvor kommunerne får statslig støtte til at

fjerne eller renovere udtjente boliger.

Denne rapport har til formål at vurdere, om der kan peges på effekter ved at

fjerne tomme og udtjente boliger i kommunerne, især mulige effekter for na-

boejendomme og lokalområde. Dette er vigtigt for at forstå, hvordan den sti-

gende affolkning påvirker boligmarkederne i af udkantsområderne, og hvor-

vidt offentlige interventioner kan påvirke dette. Undersøgelsen er gennem-

ført af seniorforsker Jesper Ole Jensen, SBi, og forsker Jan Kloster Staun-

strup, PLAN, Aalborg Universitet.

Rapporten er fagfællebedømt af Toke Emil Panduro, Københavns Universi-

tet.

Undersøgelsen er finansieret af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Vi vil gerne takke Morsø, Faaborg-Midtfyn og Lolland Kommuner og deres

medarbejdere, som har stillet deres tide og viden til rådighed for denne un-

dersøgelse.

Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet

Afdelingen for By, Bolig og Ejendom

Hans Thor Andersen

Forskningschef

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Sammenfatning

Undersøgelsen i denne rapport har til formål at vurdere effekter ved fjernelse

af tomme og udtjente boliger, som udvalgte kommuner har fået statslig

støtte til gennem pulje til landsbyfornyelse og tidligere gennem indsatspul-

jen. Pulje til landsbyfornyelse kan anvendes til nedrivning af boliger og andre

bygninger, istandsættelse, kondemneringer m.m. I denne undersøgelser er

der primært fokuseret på nedrivning af enfamiliehuse og effekterne heraf.

Metodisk er der anvendt en blanding af kvantitative og kvalitative tilgange.

Der er foretaget en geografisk kortlægning af, hvor og hvornår der er foreta-

get nedrivninger, og i hvilke typer af byområder. Der er gennemført besigti-

gelsesture og interviews med kommunale planlæggere, ejendomsmæglere

og beboere i tre kommuner: Morsø Kommune, Faaborg-Midtfyn Kommune

og Lolland Kommune, og indhentet oplysninger om erfaringerne med tomme

boliger og brug af pulje til landsbyfornyelse. Endelig er der gennemført kvan-

titative, GIS- og registerbaserede analyser af mulige effekter af nedrivnin-

gerne på henholdsvis nabobygninger og lokalsamfund samt på kommunen

som helhed.

Hidtidige nedrivninger

Siden etableringen af pulje til landsbyfornyelse i 2014 og til undersøgelsens

start i 2017 er der gennemført nedrivninger af 2.155 beboelsesbygninger, i

form af enfamiliehuse eller stuehuse til landbrugsbygninger. For at kunne

forklare eventuelle indvirkninger af nedrivningerne på nabobygninger og lo-

kalsamfund er det set på, hvor de nedrevne bygninger er lokaliseret; om-

kring halvdelen (1.138, svarende til 53%) er beliggende i byområder med

mellem 25 og 3.000 indbyggere. De øvrige ejendomme (47%) er beliggende

enten i det åbne land eller i bebyggelser med færre end 25 indbyggere.

Figur 1. Nedrivninger under pulje til Landsbyfornyelse, fordelt på type af område. Det skal bemærkes at

det samlede antal nedrivninger ifølge denne figur er 2.127 beboelsesejendomme, og ikke 2.155 som

nævnt ovenfor. Forskellen skyldes at det ud af de 2.155 ejendomme ikke var muligt at geokode 28 ejen-

domme.

Det tegner således et billede af, at kommunerne prioriterer at fjerne de ringe-

ste bygninger uanset placering, og i mindre grad prioriterer at fjerne tomme

bygninger, der generer nabobygninger og lokalmiljøer. Det understøttes af

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

udsagnene fra de tre kommuner (Morsø, Faaborg-Midtfyn og Lolland), hvor

det fremgår at nedrivningerne er rettet mod boligmarkedet som helhed, ved

at fjerne de overskydende og ringeste boliger samt at forebygge spekulati-

onsudlejning. Generelt er det i mindre grad af hensyn til beliggenhed, nabo-

bygninger og gener for lokalsamfundet, at der udvælges boliger til nedriv-

ning. Blandt de tre kommuner er det kun Faaborg-Midtfyn, der har anvendt

denne strategi, selvom der også her fjernes mange boliger i det åbne land.

Det afspejler sig i, at Faaborg-Midtfyn har gennemført 56% af nedrivnin-

gerne i bebyggelser mellem 25-3.000 indbyggere, mens det for Morsø og

Lolland kommuner er hhv. 35% og 32%.

I mange landsbyer er der foretaget nedrivninger, som ikke kun er gennem-

ført med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, men også en række andre, for-

mentligt med støtte fra indsatspuljen, fra bygningsfornyelse, eller rent pri-

vate. Da nedrivningerne ofte er lokaliseret i samme område kan effekterne af

nedrivningerne stamme fra både de private og de støttede nedrivninger. Det

er derfor valgt at inkludere alle typer af nedrivninger i analysen. Disse øvrige

nedrivninger er registreret i BBR-registret sammen med nedrivninger fra

pulje til landsbyfornyelse. I perioden 2009-2018 er der samlet set foretaget

6.129 nedrivninger i kommuner, der har benyttet pulje til landsbyfornyelse.

Dette omfatter både nedrivninger foretaget med støtte fra pulje til landsbyfor-

nyelse, fra indsatspuljen og nedrivninger finansieret på anden vis. Disse

nedrivninger er registreret i BBR-registret. Heraf er 2.375 nedrivninger regi-

streret som foretaget i en bebyggelse på mellem 25 og 3.000 indbyggere,

mens 3.754 nedrivninger er beliggende ’udenfor’ bebyggelser, dvs. i det

åbne land.

De 2.375 nedrevne bygninger fordeler sig på 703 byområder

. Disse byom-

råders sognemæssige tilknytning viser, at størstedelen (68%) ligger i sogne-

kategorien ”landdistrikter længere væk fra de største byer”

, og en mindre

del (26%) i ”landdistrikter tæt på de største byer”, som det fremgår af figuren

herunder. Nedrivninger beliggende i byområder og på småøer udgør en me-

get lille del.

Figur 2. Byområder med nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse, fordelt på sognekategorier.

Ud af de 6.129 nedrivninger er 2.155 foretaget med støtte fra puljen til lands-

byfornyelse og udgør således 35% af det samlede antal nedrivninger i de

pågældende kommuner (ifølge BBR).

Hvis der udelukkende ses på de nedrivninger, der både er beliggende i by-

områder med mellem 25 og 3.000 indbyggere og i sognekategorien ”landdi-

strikter tæt på de største byer” og i en kommune med nedrivninger fra puljen

Byområder som defineret i det autoritative geografiske grunddatasæt, GeoDanmark

Jfr. MBBL’s sognekategorisering

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

til landsbyfornyelse, er der tale om samlet set 1.560 nedrivninger, hvoraf de

829 er nedrivninger fra puljen til landsbyfornyelse. Det er disse nedrivninger,

der udgør datagrundlaget for vurdering af effekter fra nedrivningerne.

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Pulje til landsbyfornyelse

Øvrige

Figur 3. Antal nedrivninger af enfamiliehuse 2009-2017 beliggende i en kommune med nedrivninger fra

puljen til landsbyfornyelse.

Erfaringer fra tre kommuner

Nedrivning af overskydende boliger er højt politisk prioriteret i de tre kommu-

ner (Morsø, Faaborg-Midtfyn og Lolland kommuner) og har været det i flere

år. Det skyldes, at man har oplevet en lang række negative konsekvenser af

de tomme boliger. De tomme boliger har betydning for de berørte lokalsam-

fund, kommunens boligmarked og økonomiske situation generelt. Støtten fra

pulje til landsbyfornyelse er helt afgørende for, at de tomme boliger kan fjer-

nes. I de tre kommuner er de primære negative effekter af tomme boliger:

– De tomme boliger skaber et overudbud af boliger, der trækker priserne på

hele boligmarkedet i kommunen ned

– Tomme boliger skaber risiko for spekulationsudlejning og øgede kommu-

nale udgifter på det sociale område

– Lavere boligpriser gør det vanskeligt for ejerne at låne penge til nybyggeri

og renovering, og dermed at opdatere bygningsmassen og det fremtidige

boligudbud

– Tomme boliger skaber u-attraktive bebyggelser og landsbyer

– De tomme boliger gør det vanskeligere at sælge naboejendomme til

tomme og nedslidte bygninger, og trækker priserne ned

– Utryghed blandt naboer relateret til usikkerhed omkring mulig fremtidig

anvendelse af den tomme bygning

– For beboede boliger i spekulationsudlejning: Dårligt indeklima og boligfor-

hold for beboere

Beboere i kommunernes lokalsamfund oplever ligeledes, at tomme og ned-

slidte boliger er en belastning for lokalsamfundet. De gør generelt en stor

indsats i dialogen med kommunen med henblik få at dem fjernet og efterføl-

gende gøre den tomme grund anvendelig til andre formål, der gavner lokal-

samfundet. Selvom nogle beboere kan have det svært med nedrivning af

bygninger, som man har kendt fra bedre tider, og som rummer gode minder,

så oplever man samtidig, at der er flere gevinster ved at fjerne bygningerne.

Det er med til at mobilisere lokalsamfundet ved at skabe mødesteder på de

efterladte grunde og giver bedre adgang til naturen m.m. Samtidig oplever

man, at de tomme boliger, der omdannes til spekulationsudlejning, er både

generende og i flere tilfælde skaber lokal utryghed. De lokale ejendoms-

mæglere giver udtryk for, at det kan være yderst vanskeligt at sælge boliger,

der er naboer til overskydende boliger, der står tomme. De giver udtryk for,

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

at kommunens indsats med at fjerne de tomme boliger har været meget syn-

lig i lokalsamfundene og har været med til at skabe en fornyet tro på en

fremtid i landsbyerne.

Effekterne af at fjerne tomme boliger er derfor principielt:

– Reducere fald i boligpriser pga. et overudbud af boliger, herunder skabe

mere attraktive bebyggelser og landsbyer, samt generere højere salgspri-

ser for naboejendomme til tomme og nedslidte bygninger

– Mindske risiko for spekulationsudlejning og heraf øgede kommunale ud-

gifter på det sociale område

– Reducere utryghed blandt naboer pga. forfald og mulig kriminalitet relate-

ret til de tomme bygninger

Ud over nedrivning kan pulje til landsbyfornyelse bruges til bl.a. at kondem-

nere sundhedsskadelige og brandfarlige beboede ejendomme og give støtte

til renovering. Dette har også en række forventede positive effekter, herun-

der at beboere genhuses til boliger med bedre indeklima og boligforhold, og

at nedslidte boliger opnår en bedre standard. Disse forhold er dog ikke med-

taget i denne undersøgelse, da det forventes, at deres indvirkninger på lo-

kalområdet vil være mindre. I denne undersøgelse fokuseres der således

kun på effekter af nedrivninger.

Vurdering af effekter

På baggrund af litteraturstudier og interviews med de tre udvalgte kommuner

er effekterne af nedrivningsindsatserne opdelt i tre typer:

– Lokale effekter: Fjernelse eller istandsættelse af tomme boliger og ned-

slidte bygninger skaber positive effekter for lokalsamfundet og nabobyg-

ningerne

– Kommunale effekter: Med fjernelse af tomme boliger fjernes boligover-

skuddet med positiv virkning for det kommunale boligmarked, og der fore-

tages samtidig en præventiv indsats over for spekulationsudlejning, der

forebygger belastning af den kommunale økonomi

– Individuelle effekter: Gevinster for beboere, som genhuses til en bedre

bolig som følge af en kondemnering

Lokale effekter

Der er ved opgørelse af mulige effekter fra nedrivninger udelukkende set på

fritliggende parcelhuse samt stuehuse til landbrugsejendomme opdelt i for-

skellige afstande til en nedrivning: 0-100 meter, 100-250 meter og over 500

meter. Det antages, at jo tættere ejendommene er på en nedrivning, jo

større effekt. Som sammenligningsgrundlag benyttes de ejendomme, der

befinder sig uden for disse zoner. I figuren herunder fremgår det, hvor

mange ejendomme der er indeholdt i de tre afstandskategorier.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 4. Antal boliger (stuehuse og parcelhuse) beliggende i forskellige afstande fra nedrivninger gen-

nemført under pulje for landsbyfornyelse i perioden, fordelt på sognekategorier.

Der er herefter set på registerdata for byggeaktivitet, salgsfrekvenser, ejen-

domsvurderinger og salgspriser i de lokalområder, hvor der er foretaget ned-

rivninger i, med inddeling i forskellige afstande til nedrivningen.

Byggeaktivitet efter nedrivning

Der er sammenlignet, hvor meget nybyggeri der er opført i forskellige af-

stande fra nedrivningen; i zonen 0-100 meter opføres der tydeligvis mere ny-

byggeri. Det gælder både, når man ser på alle byområder og på byområder

med 25-3.000 indbyggere. Sammenhængen mellem nedrivning og byggeak-

tivitet er ikke overraskende, da dele af nedrivningsaktiviteten formentlig skyl-

des planlagt nybyggeri. Det må antages, at nedrivninger med efterfølgende

nybyggeri primært sker på privat initiativ. Der er dog eksempler på, at kom-

munen ved at give støtte til nedrivning kan gøre det mere attraktivt for hus-

købere at overtage en gammel bolig. En del af nybyggeriet er stuehuse til

landbrugsejendomme, hvilket understøttes af, at andelen af nybyggeri falder,

når man kun ser på bebyggede områder, hvor stuehuse ikke indgår i samme

grad.

Salg af ejendomme

På samme måde kan der konstateres en højere salgsfrekvens blandt de ejen-

domme, som ligger i 0-100 meters zonen fra en nedrivning, ca. 10% flere salg

end i resten af afstandszonerne, hvad enten der ses på landsognene som hel-

hed eller på boliger i byer med mellem 25 og 3.000 indbyggere.

En øget salgsfrekvens skyldes ikke nødvendigvis kun et øget salg af boliger

som følge af nedrivning af naboejendomme, men kan også afspejle kommu-

nale opkøb af ejendomme inden nedrivning.

Ejendomsvurdering

Data viser, at de nedrevne bygninger generelt ligger i områder med meget

lav ejendomsvurdering. Dels er de områder, hvor der typisk rives bygninger

ned (sognekategori 4) områder med mange små bebyggelser (<1.000 ind-

byggere) og lave boligpriser. Og dels ligger de nedrevne boliger i den vurde-

ringsmæssige lave ende af disse områder med priser på 600.000 kr. i gen-

nemsnit pr. beboelsesejendom for de mindste bebyggelser til omkring

900.000 kr. for de største bebyggelser. Det understøtter, at nedrivningerne

finder sted i områder med lave ejendomsværdier (se figur 33).

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Der kan konstateres en ret betydelig forskel i den gennemsnitlige vurdering

af fritliggende parcelhuse vurderet som beboelsesejendomme, når der ana-

lyseres på deres afstand til nedrivninger. De laveste ejendomsværdier findes

nærmest på nedrivningerne (835.000 kr. i gennemsnit), mens de højeste

ejendomsvurderinger findes i områder længst fra nedrivningerne (1,15 mio.

kr.). Hvis en beboelsesejendom ligger indenfor 100 meter fra en nedrivning,

er den kun 82,8 % værd i forhold til den, der ligger mellem 250 og 500 meter

væk. Men om værdiforskellen havde været større eller mindre uden nedriv-

ningen, står naturligvis åben for diskussion. Der er således en metodisk ud-

fordring i at vurdere de lokale positive effekter af nedrivning af enfamilie-

huse, når de huse, der rives ned, ligger i områder med de laveste vurderin-

ger. De lave priser kan ikke tages som udtryk for, at nedrivningerne ingen ef-

fekt har, men for at de bygninger, der står tomme, typisk ligger i områder,

der er mindst attraktive.

Handelspriser ved ejendomssalg

Der er set på, hvordan salgspriserne har udviklet sig blandt de ejendomme,

som ligger i forskellige afstande af de nedrevne bygninger, for perioden

2010-2012 til 2015-2017. Der har i de handlede ejendomme tættest på de

nedrevne bygninger (< 100 meter) været et fald på 16%. Som sammenlig-

ningsgrundlag, eller baseline, har der for ejendomme beliggende mere end

500 meter væk fra nedrivningerne (men i byområder med 25-3.000 indbyg-

gere) i samme periode været en stigning på knap 3% blandt de handlede

boliger. Det dækker dog over, at der i syv kommuner har været en positiv

udvikling i boligpriserne tættest på nedrivningerne. Heraf har prisudviklingen

blandt ejendomme, der er valgt som sammenligningsgrundlag (mere end

500 meter væk fra en nedrivning), i fem kommuner været mindre end nabo-

ejendommene til de nedrevne boliger (se figur 35).

Generelt viser tallene, at faldet i boligpriser over perioden er mindre, jo læn-

gere væk man kommer fra nedrivningerne – ligesom det absolutte prisni-

veau for ejendommene. Dette er på sin vis paradoksalt, men det understre-

ger, at ejendomme, der rives ned, ligger i områder med lave handelspriser,

hvor boligmarkedet er aftagende. Derfor er tallene formentlig mere udtryk for

strukturelle forandringer i perioden (bl.a. en fortsat affolkning af de tyndt be-

folkede områder), end for direkte effekter af nedrivningerne. De faldende

ejendomspriser udelukker således ikke, at der kan have været positive effek-

ter på de nærliggende ejendomme, men at disse mulige effekter bare er

druknet i en overordnet udvikling. Til denne betragtning hører, at de ned-

revne boliger kun udgør 3% af boligerne i en radius af 250 meter, hvilket

trods alt må formodes at have en begrænset effekt, set i relation til andre

faktorer i lokalområdet og boligmarkedet som helhed.

I undersøgelsen er ejendomme beliggende mere end 500 meter væk fra en

nedrivning benyttet som sammenligningsgrundlag, men det kan diskuteres

om det er et rimeligt sammenligningsgrundlag

Effekter på kommunalt niveau

I denne del af analysen er der set på udviklingen på boligmarkedet i tre ud-

valgte kommuner (Morsø, Faaborg-Midtfyn og Lolland), som har været en

meget central parameter for kommunernes nedrivningsindsatser.

I denne del af analysen indgår:

– Udvikling i antal af tomme boliger

– Udvikling i salgspriser

– Udvikling i liggetider

– Flytninger til og fra kommunen

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Udvikling i antal af tomme boliger:

Der er som en del af vurderingen af pulje

til landsbyfornyelse set på udviklingen fra 2013-2018 i antallet af tomme boli-

ger i de enkelte kommuner. Som indikator for de tomme boliger er anvendt

antallet af boliger uden tilknyttet CPR-nummer. Dette rummer dog tomme

boliger, der benyttes som ferie- og fritidsboliger, og derfor ikke er nedriv-

ningsegnede. På landsplan er antallet af tomme boliger i 2018 stort set det

samme som i 2013 (en nedgang på 11 boliger). I de 54 kommuner, der har

gjort brug af pulje til landbyfornyelse i 2014 og 2015, er der revet ca. 6.000

boliger ned, heraf ca. 2.000 med støtte fra pulje til landsbyfornyelse. Det in-

dikerer, at indsatsen kun lige akkurat har kunnet følge med tilvæksten af

tomme boliger. Der er imidlertid store forskelle på de kommuner, der har

brugt puljen – nogle har opnået store reduktioner i antallet af tomme boliger,

mens andre kommuner har oplevet en stor tilvækst i tomme boliger, særligt

øerne, men også flere af de nordjyske kommuner.

Salgspriser:

Salgspriserne på enfamiliehuse i de tre kommuner har været

faldende siden 2010, således at Morsø Kommune ligger ca. 10% under ni-

veauet for 2010, Lolland Kommune næsten 20% under niveauet for 2010, og

i Faaborg-Midtfyn Kommune ca. 5% under. På landsplan ligger de realise-

rede bolighandler for enfamiliehuse 15% over niveauet for 2010. Man kan

dog ikke ud fra dette sige, i hvor høj grad nedrivningsindsatsen har været

med til at rette op på boligmarkedet, men man kan se, at for alle tre kommu-

ner har boligmarkedet været for opadgående de seneste par år, efter en

nedgang fra 2010.

Liggetider:

Udviklingen i liggetider for salg af enfamiliehuse har været for-

skellig for de tre kommuner; Faaborg-Midtfyn Kommune har det største fald i

liggetider med 14% i forhold til 2010, mens der for landet som helhed har

været et fald på 7%. I Lolland og Morsø kommuner er liggetiderne derimod

vokset siden 2010, med hhv. 22% (Lolland) og 35% (Morsø) i forhold til

2010. Dette indikerer således ikke, at der har været en positiv udvikling på

boligmarkedet som helhed.

Flytninger:

I alle tre kommuner har der været en positiv udvikling i nettotilflyt-

ningen; i Faaborg-Midtfyn er der i dag som den eneste en positiv nettotilflyt-

ning, mens der i 2010 var en nettofraflytning på et par hundrede. I Lolland og

Morsø kommuner er der fortsat en netto fraflytning, men den er reduceret

væsentligt i forhold til 2010; I Lolland kommune fra 550 til omkring 100, og i

Morsø kommune i runde tal fra 200 til omkring 80 årligt.

Individuelle effekter

Der er ikke foretaget direkte undersøgelse af de individuelle effekter, men

det er tydeligt, at pulje til landsbyfornyelse spiller en stor rolle i dels at fore-

bygge, at tomme boliger overgår til spekulations-udlejning, dels i at under-

støtte en kondemnerings-indsats, der genhuser udsatte beboere til en bedre

bolig.

Alle tre kommuner har parallelt med nedrivningsindsatsen igangsat en bolig-

social indsats overfor udsatte beboere i nedslidte ejendomme. Det har til for-

mål at hjælpe disse beboere med at komme over i en bedre bolig, og der-

igennem give dem en bedre tilværelse.

Selvom spekulativ boligudlejning i nedslidte boliger opleves som et væsent-

ligt problem i de tre kommuner er der i meget begrænset omfang overblik

over omfanget. Lolland Kommune vurderer selv, at der som minimum er om-

kring 300 nedslidte boliger med udsatte beboere i kommunen, mens en regi-

sterbaseret undersøgelse anslår, at der kan være omkring 1.000 boliger

(Oxford Research og Naboskab, 2017).

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Konklusioner og perspektiver

Det har i denne undersøgelse ikke været muligt rent kvantitativt at registrere

målbare effekter i lokalområdet som følge af nedrivning af udtjente boliger.

Selvom der er svage tegn på en mulig øget byggeaktivitet som følge af ned-

rivninger i lokalområdet, er dette meget usikkert. Den manglende målbarhed

er ikke overraskende, da nedrivningerne overvejende finder sted i områder

med spredt bebyggelse og meget lave boligpriser. At boligpriserne blandt

ejendomme tættest på de nedrevne ejendomme har været faldende, mens

resten af det lokale boligmarked har været stigende understreger kun, at det

over en bred kam har været i de mest udsatte områder af kommunerne man

har revet boliger ned.

I lokalområderne hvor bygningerne rives ned giver lokale aktører imidlertid

udtryk for, at man oplever store forbedringer med indsatsen. Ejendomsmæg-

lere i de tre kommuner er enige i, at en tom og forfalden bygning har stor

indflydelse på salgsmulighederne for nabobygningen, og ser det som et stort

fremskridt at fjerne de tomme bygninger. Dog mener man ikke, at dette di-

rekte afspejler sig i priserne på de øvrige boliger, da boligsalget er begræn-

set i disse områder. Priserne kan svinge meget og påvirkes af mange andre

faktorer, men det er med til at skabe en optimisme i de berørte landsbyer.

Da nedrivninger foregår i de billigste dele af markedet, vurderes det at de i

bedste fald kan være med til at holde de øvrige boliger på markedet. Der er

mange eksempler på, at viderebearbejdningen af de tomme grunde efter

nedrivningen har en stor mobiliserende effekt i lokalsamfundet, hvor mange

leverer frivillig arbejdskraft i at gøre de tomme grunde til mødesteder, rekrea-

tive arealer m.m. Dette på trods af, at der blandt beboerne kan opleves for-

skellige holdninger til nedrivningerne; på den ene side kæmper man i mange

tilfælde for at få bestemte bygninger revet ned, der generer lokalområdet –

beboede som ubeboede. På den anden side giver flere udtryk for, at det op-

timale ville være at husene var beboede, eller at de pågældende huse er for-

bundet med minder fra fortiden, som gør at man ikke umiddelbart ønsker

dem nedrevet.

Med hensyn til nedrivningernes effekter på hele boligmarkedet i kommunen,

så er det en vanskelig opgave at vurdere, idet der er mange andre forhold

som også spiller ind på denne udvikling, og ikke kun hvor mange tomme bo-

liger der rives ned. De data, der er benyttet til denne vurdering (udvikling i

realiserede handelspriser for boliger, liggetider og nettotilflytning), er i sig

selv ikke tilstrækkelige til at vurdere, om der har været en effekt af nedrivnin-

gerne. Dette ville kræve en mere grundig undersøgelse af boligmarkedets

udvikling over tid, sammenholdt med de øvrige forhold der måtte have påvir-

ket markedet.

Der er dog ingen tvivl om, at de pågældende kommuner oplever nedriv-

ningsindsatsen som yderst vigtig, og at støtten fra pulje til landsbyfornyelse

er helt afgørende for denne indsats. Det er i høj grad risikoen for, at de

tomme boliger omdannes til spekulativ udlejning, som på sigt påfører kom-

munerne store sociale udgifter, der – vurderet på udsagn fra Morsø, Faa-

borg-Midtfyn og Lolland kommuner – er drivkraften for kommunernes ind-

sats.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Morsø Kommune er et godt eksempel på, at det med en længerevarende

indsats kan lade sig gøre at dæmme op for spekulationsudlejning, der tidli-

gere har plaget kommunen. Kommunen har i dag et ret lille antal tomme bo-

liger og oplever generelt en spirende optimisme i kommunens lokalsamfund.

Indsatsen mod tomme boliger blev startet af en lokal organisation og senere

støttet af kondemneringer gennem kommunens egen boligkommission. Si-

den er indsatsen forstærket med støtte fra indsatspuljen og pulje til landsby-

fornyelse. Der er tydeligvis en oplevelse i kommunerne af positive effekter

ved kondemnering og genhusning af udsatte beboere til bedre boliger. Der-

med opleves der positive effekter af både det individuelle, det lokale og det

kommunale niveau. Det er en udvikling, som måske ikke kun skyldes indsat-

ser med nedrivninger og kondemneringer, men som i det mindste er sket pa-

rallelt med denne indsats. Udviklingen indikerer, at det kan lade sig gøre at

rette op på et skævt boligmarked med en målrettet indsats.

I Lolland Kommune har effekten ikke været så tydelig endnu, da der fortsat

er mange tomme boliger og mange udsatte familier i ringe boliger - men

uden indsatsen havde det formentligt set langt værre ud i dag.

Alle tre kommuner ser et stort behov for at fortsætte indsatsen og har svært

ved at se, hvordan de skal kunne løfte den, skulle midlerne fra pulje til lands-

byfornyelse forsvinde. Med kommunernes pressede økonomi er der ingen

mulighed for at løfte hele indsatsen selv, og det er yderst vanskeligt at se

private investorer eller fonde, der kan erstatte de offentlige tilskud.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Baggrund, formål og metode

Baggrund og formål

Tilstedeværelsen af tomme og udtjente bygninger er et velkendt problem for

mange kommuner. I dansk sammenhæng har der været givet specifik stats-

lig støtte til nedrivning af tomme boliger siden 2010, hvor indsatspuljen blev

etableret. Herunder er vist et kort over antallet af boliger uden tilknyttet CPR-

nummer, og selvom ikke alle disse er nedrivningsegnede, er det en indika-

tion for omfanget og den geografiske fordeling af problemet.

Figur 5. Antallet af tomme enfamiliehuse (enfamiliehuse uden tilknyttet CPR-nummer) i de enkelte kom-

muner. Kilde: Statistikbanken.

For 2010 og 2011 blev der afsat statslige bevillinger på 150 mio. kr. og 100

mio. kr., som en række udvalgte kommuner kunne benytte som tilskud til at

nedrive tomme boliger. Den blev i 2013 fulgt op af pulje til landsbyfornyelse,

der rummede bevillinger i 2014 og 2015 på hhv. 200 mio. kr. og 202 mio. kr.

For de efterfølgende år er der for 2016-2020 afsat omkring 60 mio. kr. årligt i

statslige midler.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Med pulje til landsbyfornyelse har en række kommuner således fået statslig

støtte til at fjerne tomme og nedslidte bygninger. Herudover kan puljen be-

nyttes til istandsættelse af bygninger og til kondemnering af sundhedsskade-

lige boliger.

Der er tidligere gennemført en midtvejsevaluering af pulje til landsbyforny-

else (Jensen & Blach, 2016), der beskriver, at kommunerne generelt har en

meget positiv vurdering af effekterne af puljen, idet

– Omkring 1/3 af kommunerne mener, at nedrivning af en bygning er med til

efterfølgende at øge værdien af grunden ved et eventuelt salg

– Halvdelen af kommunerne er ”helt enig” i, at nedrivninger har en positiv

indvirkning på priserne på de omkringliggende ejendomme.

– Herudover vurderer et stort flertal af kommunerne, at indsatsen har en po-

sitiv betydning for at skabe attraktive lokalsamfund i kommunen, gøre

kommunen mere attraktiv for tilflyttere, give kommunen et bedre image og

skabe lokal beskæftigelse og modvirke boligspekulation

Denne undersøgelse har til formål at foretage en mere systematisk vurde-

ring af, hvilke effekter der er kommet ud af den indsats, som kommunerne

hidtil har gennemført med pulje til landsbyfornyelse. I undersøgelsen fokuse-

res der overvejende på effekter af nedrivninger, da det er den primære an-

vendelse i kommunerne.

Der er i undersøgelsen valgt primært at fokusere på indsatsernes effekter på

det bebyggede miljø og det lokale boligmarked i form at ændringer i bygge-

aktivitet, salgspriser på boliger, flyttemønstre m.m. Selvom andre faktorer,

herunder sociale forhold og kommunal-økonomiske overvejelser også spiller

en væsentlig rolle i forbindelse med nedrivning af boliger, så er det erkendt,

at det kræver et grundigere arbejde at vurdere disse effekter, end det har

været muligt indenfor rammerne af denne opgave, og derfor er disse forhold

udeladt.

Metode

Undersøgelsen er forløbet i følgende faser:

1. Kortlægning af nedrivninger og andre indsatser samt kategorisering

Der er foretaget en GIS-baseret kortlægning af de sager, der er gennemført

med støtte fra pulje til landsbyfornyelse. Data er leveret af Trafik-, Bygge- og

Boligstyrelsen fra det administrative IT-system BYF2012. Der er suppleret

med data over nedrevne bygninger fra BBR-registret, som også omfatter

nedrivninger fra indsatspuljen og private nedrivninger.

2. Kvalitativ vurdering af effekter

Der er gennemført besøgsrunder i tre udvalgte kommuner for at vurdere den

hidtidige anvendelse af pulje til landsbyfornyelse og effekterne af den.

De tre kommuner er: Morsø Kommune, Lolland Kommune og Faaborg-Midt-

fyn Kommune. Der er ved besøget interviewet kommunale planlæggere,

ejendomsmæglere og lokale aktører, og besøgt udvalgte landsbyer, hvor der

er gennemført nedrivninger.

3. Kvantitative undersøgelser af effekter fra nedrivningsindsatsen

Denne del er baseret på udtræk fra diverse registre, herunder BBR-registret,

GeoDanmark, Danmarks Statistik m.m.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Kortlægning af nedrivninger

Formålet med dette afsnit er at skabe et overblik over omfanget og lokalise-

ring af de hidtidige nedrivninger med støtte fra pulje til landsbyfornyelse. Der

er anvendt register- og kortbaserede data til at beskrive og systematisere de

nedrivninger, der er gennemført på landsplan i både enkelte bebyggelser og

på kommuneniveau. Der er også anvendt register- og kortbaserede data til

at beskrive og analysere mulige/tænkte effekter af nedrivninger.

Det er disse anvendte data der beskrives i følgende afsnit.

Pulje til landsbyfornyelse

De bygninger, der er revet ned med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, er

identificeret gennem udtræk fra informations- og forvaltningssystemet for

støttet byggeri og byfornyelse

BOSSINF.

For perioden 2013-2017 er der gennemført 3.581 beslutninger under pulje til

landsbyfornyelse. Beslutningerne involverer 3.604 ejendomme, der igen in-

volverer 10.720 bygninger. En sag, eller en beslutningstype, kan overordnet

knytte sig til enten bygningsfornyelse eller kondemnering og kan medføre en

indsats der indeholder nedrivning, kondemnering og/eller ombygning, der

knytter sig til en specifik bygning. Fordelt på typen af indsats i forhold til de

konkrete bygninger, ser billedet således ud:

Tabel 1. Registreringer på bygningsniveau under pulje til Landsbyfornyelse. Kilde: BOSSINF

Antal bygninger

4.233

743

5.180

Type af indsats

Nedrivning

Ombygning

Ingen markering

Beslutningstype

Bygningsfornyelse

Kondemnering med påbud

Bygningsfornyelse

Kondemnering med påbud

Kondemnering uden påbud

Undersøgelser til afdækning af sundhedsfarlige forhold

Nedrivningsindsatsen er tidsmæssigt fordelt henover årene 2013-2018 med

en overvægt i 2015-2016 som ses i denne tabel:

Tabel 2. Antal tilsagn pr. år under pulje til Landsbyfornyelse. Kilde: BOSSINF

År for tilsagn

2013

2014

2015

2016

2017

I alt

Antal tilsagn

303

1.201

1.275

800

3.581

https://www.retsinformation.dk/forms/R0710.aspx?id=28049

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

De nedrivninger, der er gennemført hidtil, kan geografisk visualiseres som

vist herunder.

Figur 6. Koncentration af nedrivninger med støtte fra pulje til landsbyfornyelse. Des mere rød des flere

nedrivninger i området eller regionen. Metode: Interpolation baseret på afstand til antal nedrivninger.

I forhold til måling af kvantitative effekter af nedrivningerne, vil selve nedriv-

ningstidspunktet være af betydning for en sådan effekt. Selvom det er muligt

at forestille sig en umiddelbar effekt, når beslutningen træffes, vil det sand-

synlige være, at effekten først optræder i forbindelse med og i perioden efter

den konkrete fysiske nedrivning.

Datoen for den konkrete nedrivning anvendt analytisk er svær at fastsætte

præcist, idet tiden fra selve beslutningen til bygningen er registreret som væ-

rende nedrevet i BBR kan være flere år. Endvidere kan der gå lang tid før ef-

fekterne af nedrivningerne på det omkringliggende samfund viser sig i prak-

sis, fx i forbindelse med ejendomssalg.

Ejendomme, hvor der er registreret nedrivning, stedfæstes til den pågæl-

dende ejendoms repræsentative adresse

, hvilket i langt de fleste tilfælde er

beboelsesbygningen.

I og med en ejendom kan bestå af flere, både bolig- og erhvervsenheder, er der til hver ejendom til-

knyttet en repræsentativ adresse. I enfamiliehuse er den repræsentative adresse den eneste adresse,

men en landbrugsejendom kan have flere beboelses-enheder (bygninger) der kan ligge adskilte.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Nedrivninger støttet af pulje til landsbyfornyelse, 2.154 i alt, fordeler sig geo-

grafisk som vist i nedenstående kort.

Figur 7. Nedrevne bygninger med støtte fra pulje til landsbyfornyelse. Farver angiver hvilket år bygnin-

gen er nedrevet. Kilde: Udtræk fra BOSSINF.

Da et af formålene med projektet er at analysere lokale følgevirkninger af

nedrivninger, skal de lokale områder, hvor de nedrevne bygninger var belig-

gende geografisk, bestemmes. Umiddelbart er der tale om ’byområder’ der

udgør området, hvor de lokale effekter afspejler sig. Da den traditionelle defi-

nition af byer tilsiger, at der skal være mere end 200 indbyggere, er der an-

vendt en anden definition. Dette er gjort med en antagelse om, at også by-

områder med mindre end 200 indbyggere vil have gavnlige, og måske mål-

bare effekter. I det åbne land vil effekterne sandsynligvis ikke kunne måles

som ny bebyggelse eller andet, da afstandene til nabobygninger og -bebyg-

gelser er for store – ud over landzonebåndet, der i sig selv indebærer restrik-

tioner, der ikke er gældende i byområderne, og derfor vil være underlagt an-

dre dynamikker og planlægningsmæssige rammer.

Det, der kendetegner de områder og kommuner, hvor der er et stort antal

tomme boliger, er typisk, at der er meget lille markedsefterspørgsel på dem,

dvs. priserne er meget lave. Som illustration på dette viser kortet herunder,

hvor mange boliger der i de enkelte kommuner ligger i bebyggelser med en

ejendomsvurdering under 500.000 kr. Antallet, der ligger under dette beløb i

vurderingen, kan anvendes som en form for markør på, om ejendomsmarke-

det er sundt. Der er tale om markante kommunale forskelle. I Morsø kom-

mune er det således 47%, i Faaborg-Midtfyn kommune 2%, mens det i Lol-

land kommune er 29%, der er vurderet lavere end 500.000 kr.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 8. Antal og andel af boliger i bebyggelser med en vurdering under 500.000 kr.

Afgrænsning af byområder

Til afgrænsning af de byområder, som de nedrevne bygninger er beliggende

i, er anvendt ”Danske stednavne

”, som er det officielle register for sted-

navne i Danmark. Udover selve navnet indeholder registret også en flade,

der beskriver den rumlige udstrækning. Der er endvidere tilføjet indbygger-

antal fra Danmarks Statistik i datasættet. Disse stednavne angiver byområ-

der med navn, hvad enten der er befolkning eller ej. I denne undersøgelse er

det valgt at sætte grænsen for byområder ved 25 indbyggere. Med baggrund

i reglen om, at støttede nedrivninger kun måtte finde sted i byer med mindre

end 3.000 indbyggere, udgøres områderne, hvor der søges efter lokale ef-

fekter, alle byområder med mellem 25 og 3.000 indbyggere

, i kommuner

hvor der har fundet nedrivninger sted støttet af pulje til landsbyfornyelse.

For at give et indtryk af den fysiske størrelse for byområder i denne undersø-

gelse er her vist et eksempel fra Morup i Thisted kommune, som er et byom-

råde med 45 indbyggere. Her er der foretaget 3 støttede nedrivninger i perio-

den. Figuren herunder giver et indtryk af, hvor ’meget’ by der kan være i et

navngivet byområde med kun 45 beboere.

http://sdfe.dk/hent-data/danske-stednavne/

Pr. 1.1.2018

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 9. Morup med 45 indbyggere. Der er gennemført tre nedrivninger under pulje for Landsbyforny-

else, 2013-2017, hvor beliggenheden af de nedrevne bygninger er angivet end rødt.

Andelen af nedrivninger beliggende i områder med 25-3.000 indbyggere i de

54 kommuner fremgår herunder, hvor der desuden er vist nedrivninger, der

ligger i hhv. det åbne land og i byområder med færre end 25 indbyggere.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 10. Antal nedrivninger gennemført med støtte fra pulje til landsbyfornyelse i perioden 2013-2017 fordelt på kommune og type af

byområde. Kilde: BOSSINF-udtræk.

Blandt de i alt 2.155 nedrivninger gennemført under pulje til landsbyforny-

else er de 1.138 beliggende i byer med mellem 25 og 3.000 indbyggere,

svarende til 53% af alle nedrivninger. Disse 1.138 nedrevne bygninger er

fordelt på 703 forskellige byområder med 25-3.000 indbyggere. Det er disse

bygninger og byområder, der anvendes som baggrund for analyserne af lo-

kale effekter. Andelen af nedrevne bygninger, som er beliggende i et byom-

råde med 25-3.000 indbyggere, og som dermed kan forventes at have en

mulig effekt på nabobygninger, varierer dog fra kommune til kommune;

nogle kommuner har således foretaget flere nedrivninger i bebyggede områ-

der, andre færre. I figuren herunder ses det, at andelen af nedrivninger i by-

områder for de enkelte kommuner varierer mellem 32% og 100%.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 11. Andel nedrivninger med støtte fra pulje til Landsbyfornyelse placeret i byområder med 25-3.000 indbyggere i forhold til

samlet antal nedrivninger, fordelt på kommuner (med angivelse af landsgennemsnit på 53%).

Lolland er således den kommune med procentvis færrest nedrivninger in-

denfor afgrænsede byområder, hvilket er i tråd med kommunens politik (jfr.

næste afsnit) om at reducere antallet af tomme bygninger og få mest muligt

for pengene, dvs. nedrive de billigste boliger. Derfor er det naturligt, at man

nedriver mange boliger i det åbne land, hvor boligpriserne ofte er lavest, og

dermed lægger mindre vægt på bygningernes beliggenhed i forhold til anden

bebyggelse og mulige effekter på naboejendomme. Det er således kun 32%

af de nedrevne bygninger i Lolland kommune, som indgår i analysen af lo-

kale effekter, da de ligger i et byområde med 25-3.000 indbyggere. Som ek-

sempel er vist et område øst for Nakskov, hvor det udelukkende er de ned-

rivninger med rød signatur, der ligger indenfor de med sort aftegnede byom-

råder, der er en del af analyserne af de lokale effekter:

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 12. Område øst for Nakskov med flere nedrivninger (pulje til Landsbyfornyelse 2013-2017) i det

åbne land. Det er kun nedrivninger, der ligger i markerede byområder, som indgår i analysen af lokale

effekter, da det er vurderet, at nedrivning af bygninger i det åbne land og i byområder med færre end 25

indbyggere vil have en yderst begrænset effekt på eventuelle nabobygninger eller lokalområde. Der-

imod kan nedrivning af disse bygninger have effekter på boligmarkedet i kommunen som helhed, og på

de naturmæssige herlighedsværdier.

I den følgende figur optræder de 703 byområder på mellem 25 til 3.000 ind-

byggere, hvor der er foretaget nedrivninger, sorteret efter indbyggertal på x-

aksen, indbyggertal ses til venstre på y-aksen og antallet af nedrivninger til

højre.

3500

101

Indbyggerantal

201

301

401

501

601

701

2500

2000

1500

1000

500

Nedrivninger

Poly. (Nedrivninger)

Figur 13. Antal nedrivninger i forhold til indbyggertal i de 703 byområder, hvor der er foretaget nedrivnin-

ger med støtte fra pulje til landsbyfornyelse. Antallet af nedrivninger i de pågældende byområder er kun

meget svagt relateret til indbyggertallet, dvs. der er ikke flere nedrivninger i de større byområder end i

de mindre byområder.

Den blå farve i figuren viser indbyggerantal, mens den røde viser antallet af

nedrivninger. Den grønne linje er en tendenslinje, der viser at antallet af ned-

rivninger ikke stiger i samme grad som antallet af indbyggere. Umiddelbart

vil man måske nok forvente, at des flere indbyggere i en by, des flere nedriv-

ninger, men figuren viser, at dette kun i begrænset omfang er tilfældet.

Antal nedrivninger

Antal indbyggere

3000

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Sognekategori

For at kunne sammenligne byområderne på tværs af landet, er det valgt at

kategorisere dem efter sognekategori og gennemføre analysen indenfor én

bestemt sognekategori. Der er til dette formål valgt den sognekategori, som

er beskrevet i

Regional- og Landdistriktspolitiske Redegørelse

fra 2013. Her

opereres med følgende sognekategorier:

1. Byområder i eller tæt på de største byer

2. Byområder længere væk fra de største byer

3. Landdistrikter tæt på de største byer

4. Landdistrikter længere væk fra de største byer

5. Småøer

6. Christiansø

Denne kategorisering beskriver byernes ’levevilkår’ eller rammebetingelser,

for den demografiske og socioøkonomiske udvikling i Danmark på baggrund

af to dimensioner:

– en by/land dimension, der måler et områdes andel af borgere i byer med

mindst 3.000 indbyggere

– en center/periferi-dimension, der måler om et givent område ligger tæt på

eller langt fra de største byområder i Danmark.

En opdeling af byerne i forhold til deres beliggenhed i netop disse sogne-ka-

tegorier vurderes at give et bedre grundlag for en mere præcis analyse og

beskrivelse af byernes udfordringer og anvendes derfor som en overordnet

geografisk bestemt kategorisering.

På kortet herunder fremgår det, hvordan de hidtidige nedrivninger under

pulje til landsbyfornyelse er fordelt på sognekategorier, og hvor mange ned-

rivninger der er gennemført under de enkelte kategorier.

https://www.livogland.dk/files/dokumenter/publikationer/regional-_og_landdistriktspolitisk_redegoe-

relse_2013.pdf

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 14. De 2.154 nedrivninger gennemført under pulje til landsbyfornyelse 2013-2017, fordelt på sogneniveau og vist med rød signatur.

Antallet i parenteser er eksklusive Bornholm.

Af redegørelsen fremgår det, at landdistrikter længere væk fra de største

byer arealmæssigt udgør en meget stor del af landet, men huser ’kun’ cirka

14% af befolkningen. En næsten tilsvarende del bor i byområder længere

væk fra de største byer og landdistrikter tæt på de største byer. Således er

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

omkring 60% af befolkningen bosiddende i landets største byer eller byom-

råder i nærheden af disse

Byområderne, hvor de nedrevne boliger er beliggende i, kan grupperes i for-

hold til de ovennævnte sognekategorier, hvilket nedenstående tabel viser.

Tabel 3. Nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse fordelt på bebyggelser mellem 25-3.000 indbyggere og sognekategorier.

Sognekategori

Antal

byområder

Antal ned-

rivninger

2013-2017

261

828

1.138

Indbyggere i

byområder

med nedriv-

ninger

3.909

2.550

96.654

220.641

1.163

324.917

Indbyggere

% der bor i

byområder

med nedriv-

ning

0,1

0,3

18,1

41,1

45,4

6,2

1. Byområder i eller tæt på de største byer

2. Byområder længere væk fra de største byer

3. Landdistrikter tæt på de største byer

4. Landdistrikter længere væk fra de største byer

5. Småøer

i alt

183

480

703

3.410.099

738.588

533.307

536.621

2.564

5.221.179

I sognekategorierne 1 og 2 (byområder) bor 0,1-0,3% af befolkningen i en by

med nedrivning, mens det er 18,1% i kategori 3 (landdistrikter tæt på de

største byer) og 41,1-45,4% i de kategori 4 og 5 (landdistrikter der ligger

længere væk fra de største byer samt småøerne).

Det peger al sammen på, at sognekategori 4,

landdistrikter længere væk fra

de største byer

er den kategori, hvor behovet for nedrivninger har været

mest markant til stede, og derfor kommer den også til at danne grundlag for

de senere analyser af lokale effekter. De relativt få nedrivninger på små-

øerne ses der bort fra, da det vurderes at øernes strukturelle situation er væ-

sentlig forskellig fra fastlandets.

Andre nedrivninger

I byområder, hvor der gennemføres nedrivninger under pulje til Landsbyfor-

nyelse, kan der samtidig være gennemført andre nedrivninger, fx under ind-

satspuljen eller for private midler. Under indsatspuljen (2010-2011) er der

gennemført nedrivninger under nogenlunde samme vilkår som under pulje til

landsbyfornyelse, og disse to indsatser har overlappet hinanden, således at

der i de samme byområder er gennemført nedrivninger med forskellige typer

finansieringsgrundlag. Der kan også være private, som nedriver beboelses-

bygninger og opfører nye, men det er dog primært i sommerhusområder, på

landbrugsejendomme eller andre boliger i det åbne land, samt i områder

med større efterspørgsel dette forekommer. Men bygningen vil ikke desto

mindre være fjernet, så hvis den eksisterende bolig var skæmmende, må

man forudsige den samme effekt, som hvis der var tilskud til nedrivningen.

Herunder vises som eksempel, fra Søllested i Lolland kommune, med blå

prikker nedrevne bygninger registreret i BBR, mens de røde cirkler visualise-

rer bygninger i BOSSINF-registreret stedfæstet til ejendommens repræsen-

tative adresse.

https://erhvervsstyrelsen.dk/typologi-over-sogne-tegner-et-nuanceret-danmarkskort

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 15. Nedrevne bygninger i Søllested, Lolland Kommune og omkringliggende landsbyer. Med blå

prikker er angivet nedrivninger fra BBR, mens de røde cirkler visualiserer bygninger fra BOSSINF regi-

strere, dvs. under pulje for landsbyfornyelse.

Derfor er det valgt at undersøge de nedrivninger, der kan identificeres ved

hjælp af Bygnings- og Boligregistret (BBR). Efter bygningsreglementerne

skal der indhentes tilladelse inden nedrivning af en bygning

, hvorfor denne

oplysning findes i BBR’s historiske registre. I BBR er der registreret

193.326

bygninger som ’udgået’

, og af disse er 19.640 registreret som

stuehus eller fritliggende parcelhus. Heraf 6.129 der befinder sig i en af de

54 kommuner med BOSSINF-nedrivninger. Almindelige nedrivninger af byg-

ninger til erhvervsformål, garager og udestuer med mere, er ikke medtaget.

Figur 16. Det samlede antal nedrivninger (ifølge BBR) gennemført i de 54 kommuner med adgang til

pulje for Landsbyfornyelse, fordelt på år. Nedrivninger med støtte fra pulje til Landsbyfornyelse er inde-

holdt i det samlede antal nedrivninger.

Det bemærkes, at det kun er nedrivninger i de 54 kommuner med adgang til

pulje til landsbyfornyelse, der er medtaget, da det er nedrivninger i netop de

områder, der undersøges i rapporten.

Det kan diskuteres, om nedrivninger foretaget, eller nærmere færdigmeldt, i

2018 bør medtages, da de dårligt kan siges at have haft en effekt allerede.

§47 i Bekendtgørelse om bygningsreglement 2018 (BR18).

Der kræver byggetilladelse.

Udtræk pr. 14.06.2018

Feltet ’ObjStatus’ og feltet ’Ophoert_ts’ indeholder dato og tidspunkt for denne ændring.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

På den anden side kan nedrivningerne have været undervejs i længere tid

og være indgået i forbindelse med planlagt opførelse af nyt byggeri. Derfor

er de medtaget i undersøgelsen.

Det samme argument med nedrivninger i bebyggelser kontra nedrivninger i

det åbne land, som gjorde sig gældende ved de BOSSINF-registrerede ned-

rivninger, gør sig også gældende her.

Figur 17. Nedrivninger ifølge BBR indenfor (grønt) og udenfor (rødt) byområder (25-3.000 indbyggere) –

Brovst Nordjylland.

2.375 af 6.129 BBR-nedrivninger i de 54 kommuner med BOSSINF-nedriv-

ninger, er foretaget i byer med mellem 25 og 3.000 indbyggere. De reste-

rende 3.754 er foretaget i enten større eller mindre byer eller i det åbne land.

Disse er fordelt på 1.921 stuehuse og 1.833 parcelhuse.

1.560 af de 2.375 BBR-nedrivninger er desuden foretaget i et kategori-4

sogn. Et eksempel fra Øster Assels på Mors, som ligger i et kategori 4-sogn,

ses her:

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 18. BBR og BOSSINF nedrivninger i Øster Assels. Med rød signatur er vist nedrivninger under

pulje til Landsbyfornyelse (registreret i BOSSINF), hvor de blå er nedrivninger foretaget enten med eller

uden anden offentlig eller privat støtte (registreret i BBR).

Det bemærkes, at alle nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse (registre-

ret i BOSSINF) indgår i det samlede antal nedrivninger (registreret i BBR),

men ikke omvendt. Derfor er de 828 nedrivninger under pulje til landsbyfor-

nyelse, se Tabel 3, principielt indeholdt i dette datasæt fra BBR med 1.560

nedrivninger, opfyldende disse kriterier:

– beliggende i en kommune med nedrivninger under pulje til landsbyforny-

else

– beliggende i et ”kategori 4” sogn

– beliggende i en bebyggelse med mellem 25 og 3.000 indbyggere.

Tabel 4. Antal nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse og øvrige nedrivninger, fordelt på område-

type, sognekategori og antal byområder

I alt nedrevet, antal boliger

Pulje til landsbyfornyelse

(BOSSINF)

Øvrige

I alt (BBR)

2.154

3.975

6.129

I byer 25-3.000

Indbyggere

1.138

1.237

2.375

Heraf i kategori 4 sogn

829

731

1.560

Som eksempel på nedrivninger, der er foretaget i samme område, men på

forskellig baggrund, er herunder vist Morsø Kommunes egne registreringer

sammen med nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse (registreret i

BOSSINF) og sammen med de nedrivninger ifølge BBR, der netop er be-

skrevet.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 19. ’Indsatser’ og nedrivninger på Mors. Med blåt markeret alle nedrivninger ifølge BBR-registeret,

med rødt markeret nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse, og med grønt markeret nedrivninger gen-

nemført i andet regi (bl.a. Morsø kommunes egen kondemneringsindsats og indsats gennem Bedre Boliger).

Ovenstående viser, at nedrivninger med forskellige økonomiske støtte, og

registreret i forskellige registre, kan være lokaliseret i samme geografiske

område. Derfor har det været nødvendigt at skabe et særskilt datasæt som

ovenfor beskrevet.

Kondemneringer

Ud over nedrivninger kan der under pulje til landsbyfornyelse gives støtte til

kondemneringer i forbindelse med påbud om nedrivning eller istandsættelse

af boliger. Dette kan der ligeledes gøres i forbindelse med lov om byforny-

else og udvikling af byer. Da kondemneringer af beboede ejendomme kan

være en væsentlig del af indsatsen mod dårlige boliger og for at skabe et

bedre boligmarked, er det interessant at se på, hvordan kondemnerings-red-

skabet er blevet brugt af kommunerne.

Et udtræk fra BOSSINF over kondemneringer gennemført mellem 2001 og

2017 viser, at kommunernes praksis er meget forskellig, også indenfor den

enkelte region. Der er kommuner, som har været yderst aktive og har over

200 kondemneringssager i periode, herunder Tønder, Mariagerfjord, Vest-

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

himmerland, Vejle og Horsens kommuner. Mens der blandt deres nabokom-

muner er flere, som har relativt få eller slet ingen kondemneringer, herunder

Haderslev, Viborg og Faaborg-Midtfyn kommune.

Figur 20. Antal af kondemneringssager i danske kommuner i perioden 2001-2017, med angivelse af an-

tal og lokalisering (grønne prikker). Kilde: Udtræk fra BOSSINF.

Ser man på de 54 kommuner, der har gjort brug af pulje for landsbyforny-

else, er der gennemført 2.079 kondemneringer i perioden 2010-2017, hvor

der samtidig er gennemført 2.154 nedrivninger med støtte fra pulje til lands-

byfornyelse, og 3.975 øvrige nedrivninger, formentlig med støtte fra bl.a. Ind-

satspuljen. I figuren herunder er det vist, hvordan disse indsatser fordeler sig

blandt de 54 kommuner.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 21. Antal af kondemneringssager i perioden 2010-2017 (grøn farve) i de danske kommuner der har adgang til pulje til landsbyforny-

else, med angivelse af hvor mange nedrivninger der er foretaget i samme periode. Kilde: Udtræk fra BOSSINF.

Det kan skyldes, at nogle kommuner er varsomme med at benytte kondem-

neringer, da det politisk kan være upopulært; det indebærer en omstændelig

sagsbehandling, bl.a. med genhusning af beboerne, hvilket kan være meget

ressourcetungt for kommunen. Omvendt er der kommuner, som fx Mariager-

fjord Kommune, der har benyttet kondemneringer og genhusning meget ak-

tivt til at skaffe beboere i nedslidte og utidssvarende boliger bedre boligfor-

hold. De kondemnerede boliger indgår ikke direkte i den kvantitative analyse

af effekterne i denne undersøgelse, men er taget med som illustration af en

indsats, der for mange kommuner benyttes i forbindelse med nedrivningerne

af de dårligste boliger. Man skal samtidig være opmærksom på, at der kan

være foretaget kondemneringer i de områder, hvor der også er foretaget

nedrivninger med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, hvilket muligvis også

vil påvirke nabobygninger og lokalsamfund.

Selvom problematikken med tomme og nedslidte boliger i høj grad er et

strukturelt og regionalt problem, som er fælles for mange kommuner, er der

således store forskelle på, i hvor høj grad kondemneringer benyttes til at

udelukke de dårligste boliger fra at blive benyttet.

Kortlægningen viser, at der kan være et uudnyttet og overset potentiale i

kondemneringsredskabet som middel til at komme de dårligste boliger til

livs, da mange kommuner der er udfordret med disse problemer, kun gør

brug af kondemneringer i begrænset omfang.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Erfaringer med brug af pulje til

landsbyfornyelse i tre kommuner

I undersøgelsen er Morsø, Faaborg-Midtfyn og Lolland Kommuner brugt

som eksempler på, hvordan pulje til landsbyfornyelse benyttes i praksis, og

hvilke effekter man oplever af indsatsen. De tre kommuner er udvalgt, fordi

de igennem nogen tid har arbejdet med pulje til landsbyfornyelse, og derfor

har erfaringer med brug af puljen samt kendskab til muligheder og udfordrin-

ger. Samtidig har de tomme boliger udgjort et stort problem for de tre kom-

muner, og indsatsen har haft stor politisk bevågenhed. Endelig har de tre

kommuner en væsentlig forskellig geografisk beliggenhed, og forskellige for-

udsætninger for problemer og mulige løsninger.

I det følgende beskrives erfaringer fra tre kommuner, Morsø, Lolland og Faa-

borg-Midtfyn, der har gennemført nedrivninger af tomme boliger med støtte

fra både indsatspuljen og pulje til landsbyfornyelse.

Herunder er gengivet nøgletal for kommunerne og deres indsats.

Tabel 5. Nøgletal for de tre kommuner, Morsø, Faaborg-Midtfyn og Lolland

Morsø

Indbyggere (2018)

Antal enfamilieboliger (DK Stat 2018)

Antal tomme enfamiliehuse (DK Stat 2018)

Antal ubenyttede enfamiliehuse (BVC, 2017)

Andel ubenyttede enfamiliehuse (BVC, 2017)

Ramme fra indsatspulje 2010-2011, mio. kr.

Ramme 2018 og restbevilling 2014-2015, mio. kr.

Nedrivninger af enfamiliehuse i alt 2009-2018 (BBR)

Nedrivninger af enfamiliehuse med støtte (BOSSINF)

20.503

7.659

738

0,9%

6,3

176

Faaborg-Midtfyn

51.698

17.455

822

112

0,6%

12,1

9,7

1,27

123

Lolland

41.860

15.930

1.919

357

2,2%

27,5

17,3

3,6

414

251

Ramme fra pulje til landsbyfornyelse, 2014-15, mio. kr. 5,6

Der er et stort antal boliger uden tilknyttet CPR-nummer i de tre kommuner,

men da en del af disse bl.a. benyttes til ferieboliger er det reelle antal ube-

nyttede og nedrivningsklare enfamiliehuse mindre. En undersøgelse fra Bo-

ligøkonomisk Videnscenter (2017) har estimeret det reelle antal ubenyttede

boliger, hvilket er gengivet i tabellen, og som det fremgår, er dette tal mar-

kant lavere end antallet af boliger uden tilknyttet CPR-nummer.

Det skal bemærkes, at det antal enfamiliehuse, der er revet ned i perioden

2009-2018 (hvoraf omkring halvdelen er støttet af pulje til landsbyfornyelse

eller indsatspuljen) er af nogenlunde samme størrelsesorden som det nuvæ-

rende antal ubenyttede enfamilieboliger. Det viser, at det er en langsomme-

lig proces at rive ubenyttede boliger ned – og imens nedrivningerne står på

kommer der typisk flere tomme boliger til.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Morsø Kommune

Figur 22. Hidtidig nedrivningsindsats i Morsø Kommune. De blå prikker angiver nedrivninger under pulje

til landsbyfornyelse (registreret i BOSSINF), mens de grønne prikker angiver øvrige nedrivninger (regi-

streret i BBR). Byområderne er vist med en tekstboks, hvor det første tal er antal antallet af nedrivninger

under pulje til landsbyfornyelse, det næste er alle nedrivninger ifølge BBR. I parentes er angivet befolk-

ningstallet pr. 1.1.2018.

I Morsø Kommune er der under pulje til landsbyfornyelse foretaget 29 ned-

rivninger i byområder med mellem 25 og 3.000 indbyggere, og 53 nedrivnin-

ger udenfor, i alt 82. 35% er altså foretaget i byerne. I perioden 2009-2018

er der i alt nedrevet 176 boliger (ifølge BBR), heraf 72 i byområder og 104

uden for.

I Morsø Kommune startede man nedrivningsindsatsen, før der kom statslig

støtte via indsatspuljen i 2010; dels via en kommunal boligkommission, der

kondemnerede ejendomme, og dels gennem en privat forening, ”Bedre Boli-

ger”. Et særligt problem har været ”sociale nomader”, dvs. udsatte familier

der har bosat sig i private udlejningsboliger af dårlig kvalitet. Midlerne fra

indsatspuljen gjorde, at man kunne gennemføre en mere offensiv indsats, og

opkøbe ejendomme før spekulanterne. De fleste rev man ned – i enkelte til-

fælde har man sat dem i stand. Denne indsats er man fortsat med under

pulje til landsbyfornyelse. Indsatserne har fokuseret på at fjerne de dårligste

ejendomme, dem der ikke er et reelt marked for, og som ikke fornyes af sig

selv. Det er bl.a. dårligt vedligeholdte landarbejderhuse, der har været billige

at opføre. Når ejeren dør eller flytter, har det sjældent været muligt at sælge

ejendommen, og der har derfor været et marked, hvor spekulations-udlejere

kunne opkøbe boligen meget billigt, og leje den ud til en høj leje, til typisk so-

ciale klienter, der flyttede fra kommune til kommune.

Sideløbende med nedrivningsindsatsen begyndte man at arbejde med områ-

defornyelse i landsbyerne, og er oppe på at gennemføre områdefornyelse i

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

9-10 landsbyer. Her benytter man en kombination af midler fra indsatspuljen,

kondemnering, byggeloven, miljøbeskyttelsesloven og planloven.

Man har siden nedsat en arbejdsgruppe, som består af både politikere og

embedsfolk, fra teknik og miljø, fra børn og kulturområdet og socialområdet.

Her diskuterer man indsatsen løbende og udveksler erfaringer og diskuterer,

hvad behovet for indsats er rundt omkring, og hvilke sager man skal have

løst.

De nedrivningsegnede boliger identificeres efter forskellige principper:

– Udbudte boliger på tvangsauktioner

– En kommunal boliggruppe med medarbejdere, der kommer rundt på

hele øen

– Foreningen ”Bedre Boliger”, som folk henvender sig til, hvis man har et

hus der ikke er et marked for

– Områdefornyelsesprojekter i landsbyerne, hvor man mere systematisk

gennemgår byerne og ser hvad der ikke kan omsættes på markedet.

Man arbejder typisk med to landsbyer ad gangen

Man tager generelt de tomme boliger fra den dårligste ende, og har som så-

dan ikke haft nogen geografisk prioritering, udover de ejendomme der identi-

ficeres gennem områdefornyelserne. Nedrivning af de tomme og nedslidte

ejendomme betyder, at man bryder en ond spiral, og undgår at negative for-

hold spreder sig:

”Rod har det jo med at smitte. Og er der først rod med dårlige forhold

omkring en ejendom, så bliver det jo sådan at det smitter nemt til nabo-

ejendommen. Når først det er begyndt, så når de skal handles næste

gang, så er det ikke alle der gider købe naboejendommen. Den spiral

får vi jo brudt”

(medarbejder, Morsø Kommune)

Nedrivninger og kondemneringer med støtte fra puljerne har med været med

til at stoppe markedet for opkøb og udlejning af dårlige boliger.

”Vi var jo efter dem, så snart de købte dem op, så var vi på tilsyn og

kondemnerede dem”

(medarbejder, Morsø Kommune).

Kondemnering med genhusning har en stor effekt for beboerne:

”Går vi ind og køber en bolig, hvor der er nogle lejere der bor i, så har

du en genhusningspligt i forhold til byfornyelsesloven. Så lige pludselig

har de måske råd til indskuddet, som måske ikke har været betalt. Det

at kunne betale et indskud højner måske standarden i den bolig de bor

i og forbereder tilværelsen”

(medarbejder, Morsø Kommune).

Medarbejderen nævner et eksempel fra en kondemnering af en bolig, som

blev udlejet af en spekulant til en familie med 3 små børn under 6 år. Alle

havde astma og led af sygdomme. Kondemneringen indebar at man genhu-

sede dem til en almen bolig, hvilket medførte at de alle blev raske efter et

halvt år.

Der kan også være eksempler på boliger, man køber op, der får andre an-

vendelser (fx forsamlingshus). Man har dog ingen tal på, hvor mange af den

slags husstande man havde tidligere.

Man kan ifølge kommunen se et mere positivt flyttemønster de senere år, og

vurderer, at det delvist kan hænge sammen med boligindsatsen, herunder

nedrivningerne af de dårlige boliger. I mange år har der været en nettofraflyt-

ning på omkring 100 hvert år (8-900 fraflytninger og 7-800 tilflytninger). De

sidste 6-7 år har man imidlertid kunnet spore en mere positiv udvikling, og

flere tilflyttere. Man får også mange ansøgere til stillinger indenfor kommu-

nen, og en hel del flytter til Mors, både fra København og Aarhus.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

”Der er langt større optimisme i Morsø kommune end der var for 10-15

år siden. Der bliver talt på en anden måde om Mors og det at bo på

Mors”

(medarbejder, Morsø Kommune).

Adspurgt om den væsentligste effekt af nedrivningsindsatsen de seneste 10

år er svaret, at stemningen i landsbyerne er vendt. Det samme er holdnin-

gen om, at det ikke kun er elendighed at bo der.

”… man kan tydeligt mærke ude i landsbyerne, de har fået et andet

syn på kommunen og det at bo derude”

(medarbejder, Morsø Kom-

mune).

En lokal ejendomsmægler siger, at man lægger mærke til indsatsen overfor

de tomme boliger, og mener det gør en stor forskel; det medfører færre dår-

lige boliger. Han møder også mange positive tilkendegivelser fra lokale be-

boere. Det har en stor effekt, at man har begrænset de sociale nomader,

som fyldte meget tidligere. Han mener dog ikke, at det er noget man kan

måle kvantitativt, eller registrere på boligpriserne; der er relativt få salg, så

den gennemsnitlige pris på solgte boliger i kommunen kan svinge meget.

Boligmarkedet har ifølge mægleren ligger stabilt de seneste 3-5 år, der er

ikke den store forskel, udover at der er flere, som flytter ud i det åbne land.

Lolland Kommune

Figur 23. Hidtidig nedrivningsindsats i Lolland Kommune. De blå prikker angiver nedrivninger under

pulje til landsbyfornyelse (registreret i BOSSINF), mens de grønne prikker angiver øvrige nedrivninger

(registreret i BBR). Byområderne er vist med en tekstboks, hvor det første tal er antal antallet af nedriv-

ninger under pulje til landsbyfornyelse, det næste er alle nedrivninger ifølge BBR. I parentes er angivet

befolkningstallet pr. 1.1.2018.

I Lolland Kommune er der under pulje til landsbyfornyelse foretaget 81 ned-

rivninger i byer med mellem 25 og 3.000 indbyggere, og 169 nedrivninger

udenfor, i alt 250. 32% er altså foretaget i byerne. I perioden 2009-2018 er

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

der i alt nedrevet 414 boliger (ifølge BBR), heraf 122 i byområder og 292

uden for.

Lolland Kommune arbejder med tre typer indsatser:

– Opkøb og nedrivning af boliger via pulje til landsbyfornyelse og indsats-

puljen: Kommunen har siden 2010 nedrevet 788 ejendomme, hvoraf 459

ejendomme er opkøbt til nedrivning

. Resten er der indgået frivillige

nedrivningsaftaler på.

– Kondemnering af sundhedsfarlige ejendomme efter lov om byfornyelse

og udvikling af byer. Det er ikke opgjort, hvor mange ejendomme man

årligt arbejder med iht. til denne indsats, men gennemsnitligt ender det

ud om omkring 15 ejendomme, som årligt kondemneres iht. til reglerne i

byfornyelsesloven.

– Boligsocial indsats (med start 1.1.2018)

Herudover arbejdes der med nedrivning af almene boliger for at tilpasse ud-

buddet til efterspørgslen. Der er fjernet ca. 300 almene etageboliger de sid-

ste 10 år.

Lolland Kommune har en særlig udfordring med det store antal tomme boli-

ger i og med, at de trækker priserne nedad for andre boliger, og dermed

skaber en ubalance på hele boligmarkedet. Det medfører ifølge kommunen,

at priserne på boligmarkedet falder så meget, at renoveringer og nybyggeri

ikke kan finansieres, og at man derfor ikke får opgraderet den eksisterende

boligmasse. Udover at det er vanskeligt at finansiere renovering, bliver det

også vanskeligt at finansiere nybyggeri. Det betyder, at det bliver vanskeligt

at tilpasse det eksisterende boligmarked til de fremtidige behov, eksempelvis

at opføre ældre-venlige boliger i byer med gode servicefaciliteter.

”Det var ikke sådan, at boligerne faldt ud af det almindelige marked,

det var sådan at hele det almindelige marked blev trykket ned”

(medar-

bejder, Lolland Kommune).

Det er kommunens erfaring, at det er vanskeligere at sælge naboejen-

domme til tomme og forfaldne boliger, og det skaber gener for beboerne i lo-

kalsamfundet. Udover at det gør naboejendommene vanskeligere at sælge,

kan det medføre gener for lokalsamfundet, fx med meget støj, rod, dårlig op-

førsel overfor andre m.m. Udlejere af denne type boliger er ifølge kommunen

sjældent interesserede i at sikre en rimelig boligstandard, hvilket også ska-

ber forargelse i lokalsamfundet. En lokal borgerforeningsformand betegner

det således som udnyttelse af udsatte beboere, når der udlejes billige boli-

ger af ringe kvalitet. En bolig kan ifølge kommunen fx købes for 50-75.000

kr. og udlejes for omkring 2.000 kr. pr måned, så i det perspektiv kan det

blive en lukrativ forretning, i og med at der ikke ofres det store på drift og

vedligeholdelse af boligerne.

”Boligmarkedet bliver så lavt at man ikke kan finansiere en almindelig

renovering… ”Det var dyrere at vedligeholde en bolig, end det var at

købe en”

(medarbejder, Lolland Kommune).

Kommunen oplever, at den billige private udlejning tiltrækker lejere fra al-

mene boligafdelinger, hvor der til gengæld opstår tomgangsleje og risiko for

konkurs af de pågældende afdelinger. Tidligere opgørelser viser, at der har

været store bevægelser på det lollandske boligmarked fra ejerboliger til pri-

vat udlejning (SBi og Kuben, 2017), formentlig fordi mange har svært ved at

sælge deres bolig, og i stedet lejer den ud. Man oplever, at der om efteråret

er mange beboere fra de billige private udlejningsboliger, som vender tilbage

til de almene boliger, typisk fordi indeklimaet i de dårlige udlejningsboliger er

Dette er dog noget højere end de 414 enfamiliehuse der ifølge BBR og BOSSINF er nedrevet i perio-

den.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

for ringe. Boliger af ringe kvalitet giver typisk beboerne en dårlig boligkvalitet

og et dårligt indeklima, som kan få konsekvenser for beboerne - både ejere,

der bebor egen bolig, og lejere der tiltrækkes af den lave husleje.

”På nogen stræk så er jeg i virkeligheden mere bekymret for dem, hvor

der bor mennesker i, hvor der ikke burde bo mennesker i”

(medarbej-

der, Lolland Kommune).

Der er også eksempler på, at tomme boliger i perioder benyttes illegalt og

bl.a. tiltrækker kriminalitet, hvilket kan skabe utryghed i lokalsamfundet.

Formålet med nedrivningerne er at skabe en bedre balance på boligmarke-

det, at forbedre det fysiske miljø og at have et boligsocialt sigte med indsat-

sen, som er af præventiv karakter. Det er væsentligt at undgå, at ejendom-

mene udvikler sig til at blive kondemnable, og skabe dårlige livsvilkår for de

familier, der flytter ind. På grund af indvirkningen på markedet generelt, væl-

ger man bevidst at reducere i antallet af tomme og dårlige boliger, og ikke

bare at tage i de ejendomme, som mange klager over.

De tomme boliger ligger jævnt fordelt over hele kommunen. Man prioriterer

derfor ikke geografisk, men tager bygningerne ”fra en ende af”. Man ser dog

på, hvor meget gæld der er i ejendommen; i ejendomme med stor gæld,

med mange kreditorer eller med pantebrevselskaber kan det være svært at

få kreditorerne til at give slip på ejendommen, og indgå en frivillig aftale om

nedrivning. Der er kun i begrænset omfang brugt områdefornyelse i sam-

menhæng med nedrivningsindsatsen, bl.a. fordi nedrivningerne ikke må

finde sted i byer over 3.000 indbyggere, mens det ofte er her, der er brug for

områdeindsatser. Der er dog eksempler på, at anvendelsen af tomter efter

en nedrivning er støttet af en områdefornyelsesindsats.

Ifølge kommunen er det vigtigt at fokusere på, hvad der var sket hvis man

ikke havde haft en nedrivningsindsats: En opgørelse fra kommunen viser, at

man i 2011 havde knap 3.500 tomme boliger i kommunen, og at man i dag

har nogenlunde samme niveau

. Hvis ikke man havde foretaget en aktiv

nedrivningsindsats anslår kommunen, at der ville have været 1.000 flere

tomme boliger, eller i alt 4.500, svarende til 20% af den samlede bolig-

masse. En væsentlig effekt af indsatsen er derfor, at forholdene på boligmar-

kedet ikke er blevet værre, og at man har undgået en række negative effek-

ter, der ville være fulgt af endnu flere tomme og kondemnable boliger.

Selvom man med nedrivningsindsatsen har fokuseret på det samlede bolig-

marked i kommunen, er man dog også klar over, at der er mange lokale ef-

fekter af de tomme boliger, hvilket har betydning for naboejendommene:

”Og det er bare sådan, at skidt avler skidt. Hvis du bor ved siden af en

ejendom, som ser frygtelig ud, hvor der bor nogen, så er du mere tilbø-

jelig til også selv at lade det se lidt grimt ud. Så hvis der bliver ryddet

op, så har det også en positiv effekt på dem der bor omkring fordi så

rydder de også lidt op. Så kan det betale sig at gøre noget”

(medarbej-

der, Lolland Kommune).

”Man kan tydeligt se, der sker en forskel, hvis der bliver revet et grimt

hus ned hvor der bor nogen i forvejen”

(medarbejder, Lolland Kom-

mune).

Den nuværende indsats, efter reduktioner i pulje til landsbyfornyelsen fra

2016 og frem, er noget mindre end hidtil, og ligger på nedrivning af omkring

75 ejendomme årligt. Kommunen forventer, at tallet kan komme ned på om-

kring 60 ejendomme årligt. Da der er en netto-fraflytning på omkring 300

Dette er et noget højere tal end det der fremgår af Danmarks Statistik for boliger uden tilknyttet CPR-

nummer (984 enfamiliehuse)

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

personer fra kommunen hvert år giver det tilvækst af tomme boliger på om-

kring 70-80 årligt. Det har den hidtidige nedrivningsindsats akkurat kunnet

holde trit med, og dermed holde antallet af tomme boliger på et stabilt ni-

veau. Med reduktionerne i midler til pulje for landsbyfornyelse vil antallet af

tomme boliger ifølge kommunen stige igen, hvis ikke der findes midler til ind-

satsen ad anden vej, hvilket er svært at forestille sig.

Faaborg-Midtfyn Kommune

Figur 24. Hidtidig nedrivningsindsats i Faaborg-Midtfyn Kommune. De blå prikker angiver nedrivninger

under pulje til landsbyfornyelse (registreret i BOSSINF), mens de grønne prikker angiver øvrige nedriv-

ninger (registreret i BBR). Byområderne er vist med en tekstboks, hvor det første tal er antal antallet af

nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse, det næste er alle nedrivninger ifølge BBR. I parentes er

angivet befolkningstallet pr. 1.1.2018.

I Faaborg-Midtfyn Kommune er der under pulje til landsbyfornyelse foretaget

44 nedrivninger i byområder med mellem 25 og 3.000 indbyggere, og 33

nedrivninger udenfor, i alt 77. 57% er altså foretaget i byerne. I perioden

2009-2018 er der i alt nedrevet 123 boliger (ifølge BBR), heraf 47 i byområ-

der og 76 uden for.

Faaborg-Midtfyn Kommune har siden indsatspuljen blev etableret primært

benyttet puljen til at gennemføre nedrivninger, men også i et vist omfang til

at støtte renovering af ældre bevaringsværdige huse i landsbyerne. Nedriv-

ninger af tomme boliger sker primært for at forebygge, at de udvikler sig til

udlejningsboliger til udsatte familier, eller overtages af ejere, der ikke interes-

serer sig for vedligeholdelsen.

Man identificerer de nedrivningsegnede ejendomme på forskellig vis:

– Gennem kontakt med de øvrige forvaltninger, der melder tilbage om evt.

dårlige boliger for udsatte familier. Det kan også være i forbindelse med

områdefornyelse, hvor man alligevel har samlet lokalsamfundet

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

–

Annoncering på kommunens hjemmeside. Man annoncerer ikke i lokal-

bladene, for ordningen har været der nogle år, og folk kender den godt.

Henvendelser fra lokalråd, borgerforeninger m.m. om bygninger man øn-

sker revet ned

Det anslås at fordelingen i grove træk er 25% fra lokalrådene, 25% fra kom-

munens egne afdelinger og 50% fra folk der selv henvender sig.

Man har ikke nogen direkte geografiske prioriteringer, man tager nedriv-

ningerne lidt ”som de kommer”. Tidligere brugte man også puljen til at reno-

vere, og har i en lang årrække prioriteret pengene, så det var muligt at gen-

nemføre renoveringer i landsbyer med ældre bevaringsværdige huse, som

det er svært at vedligeholde, men som har en stor betydning for byrummet i

byen. Man er kede af at rive sådanne bygninger ned, fordi ejeren ikke har

råd til fx nyt stråtag. Da pulje til landsbyfornyelse og den ordinære byfornyel-

sesramme blev reduceret valgte man imidlertid, at pengene kun skulle gå til

nedrivninger – på trods af, at der er et stort behov for renoveringer.

På samme måde som i Lolland Kommune har nedrivningsindsatsen en

præventiv karakter, dvs. at forhindre at de tomme boliger opkøbes af bolig-

udlejere og udlejes til udsatte familier. Det har man erfaringer med en række

steder i kommunen. Man har også set, hvordan andre kommuner har kæm-

pet med problemet i årevis, hvordan det har belastet det kommunale budget

og givet kommunerne et uheldigt omdømme. Man er således meget op-

mærksom på de negative effekter af tomme bygninger, både på kort og på

lang sigt:

”… der skal bare være én tom bolig, der ligger ud til en hovedvej, så

har det en afsmittende effekt på de nærmeste 10 huse eller sådan no-

get, det kan være hele byen hvis den ikke er særlig stor. Så skal der

ikke være mange af de her ejendomme, at så får den et ry som et sted,

hvor man er stavnsbundet og hvor man ikke kan komme af med sin

ejendom”

(medarbejder, Faaborg-Midtfyn Kommune).

Det beskrives, hvordan en bolig, der har stået tom i lang tid, kan have nega-

tiv indflydelse på udviklingen af de andre ejendomme – at når der først er en

udsat familie, der flytter ind i en lejebolig, så medfører det, at velfungerende

familier holder sig væk. Det giver plads til flere udsatte familier, hvilket igen

kan være med til at sætte spor på den lokale skole, og opfattelsen af lejebo-

ligerne i et område. Det gælder også tomme bygninger udenfor byerne, da

man er meget bevidst om naturværdierne i kommunen:

”… vi er lige så sårbare for at have dårlige boliger liggende i det åbne

land, som vi er i vores landsbyer”

(medarbejder, Faaborg-Midtfyn Kom-

mune).

Derfor er man meget bevidst om at bruge nedrivninger i områder, hvor det

har en betydning for andre, eller for lokalområdet.

”Vi har prioriteret de ejendomme som påvirker nogen eller noget”

(medarbejder, Faaborg-Midtfyn Kommune).

Samtidig bruger man nedrivninger som middel til at hjælpe landsbyer, hvor

man har lukket en skole eller anden service, så man ikke signalerer, at man

lader landsbyen i stikken. Kommunen har 70 landsbyer, og man er meget

bevidst om at bevare deres kvaliteter og attraktivitet.

Faaborg-Midtfyn Kommune er således et eksempel på en kommune, der har

brugt midlerne fra pulje til landsbyfornyelse til istandsættelse af bygninger,

hvilket man har gode erfaringer med. Et eksempel er en tidligere våbenfabrik

i Sdr. Broby, som var planlagt til nedrivning på grund af ringe vedligehol-

delse, men med kommunal støtte blev renoveret. Den ligger i et bevarings-

værdigt miljø ned til Odense å. Det opleves som en stor kvalitet at bygnin-

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

gen er bevaret, da den bidrager til en sammenhængende bebyggelsesstruk-

tur i et historisk miljø. Andre steder i kommunen har man på samme måde

valgt at støtte renovering af bevaringsværdige bygninger, hvor nedrivning el-

lers var på tale. Tilsvarende har man flere steder kombineret indsatsen med

istandsættelse af bevaringsværdige bygninger med områdefornyelse, for på

den måde at give et mere helhedsorienteret løft.

Lokale synspunkter på nedrivninger og tomme boliger

Der er i hver kommune gennemført besøgsrunder til udvalgte landsbyer og

interviews med lokale aktører for at høre, hvordan man ser på tomme boliger

og nedrivninger af dem. De lokale aktører omfatter beboere, erhvervsdri-

vende, formænd for borgerforeninger, og ejendomsmæglere. De væsentlig-

ste synspunkter og erfaringer er sammenfattet herunder.

Tomme og nedslidte boliger samt tomme grunde fylder meget i landsbyerne.

Der er eksempler på landsbyer, hvor der er nedrevet omkring 10% af boli-

gerne, men hvor beboerne selv påpeger, at der er behov for nedrivning af

yderligere 10% eller mere. Landsbyerne er ikke entydigt nedslidte, men der-

imod blandede med både ringe og nedslidte boliger samt nye boliger med en

attraktiv beliggenhed (fx udsigt, adgang til natur eller andet). Tilflytningen kan

udgøres både af veluddannede børnefamilier, pensionister og personer på

overførselsindkomst. I sådanne omgivelser kan der forventes en vis effekt af

nedrivningerne, da der er stor opmærksomhed på det fra beboernes side.

”Spekulationsudlejning” er et problem for naboer og beboere

Ejere der opkøber nedslidte ejendomme af ringe værdi og udlejer boligen til

udsatte familier for et relativt lille beløb kan indebære en række negative

konsekvenser for både naboer og lokalsamfund. Når et hus og dets udeare-

aler ikke holdes ved lige, kan det i sig selv være utilfredsstillende at se på

dagligt for naboerne (fx ukrudt der vokser og ikke holdes nede). Når nabo-

erne samtidig antager, at udlejningen foregår på nogle betingelser der er uri-

melige, herunder at der ikke sørges for ordentlige boligforhold for lejerne, at

dele af forsyningen er afbrudt m.m., kan det føles stødende.

Beboerne kan være delte i synet på nedrivningerne

I alle tre kommuner er der mødt meget blandede syn på nedrivningerne

blandt naboer og lokalbefolkning. Flere steder har beboere, som har oplevet

en bygnings historie og dets tidligere beboere, et vist forbehold mod nedriv-

ning, mens de nyere beboere i de pågældende landsbyer i højere grad ser

på de fordele, der kunne være ved at fjerne huset. Tilsvarende er der bebo-

ere, der giver udtryk for, at det bedste alternativ ville være, at de tomme

huse var beboede. Man refererer bl.a. til tidligere tider, hvor der var liv i

landsbyen, mange børn, lokale arbejdspladser, flere købmandsbutikker m.m.

Nogle beboere ønsker, at kommunen havde forsøgt at tiltrække beboere til

de tomme boliger, fx ved at sælge dem billigt til folk ”med hænderne skruet

rigtigt på”. Der er ligeledes synspunkter fremme om, at kommunen har gået

for hårdt til værks, og at de nedrevne boliger ikke var dårligere end så

mange andre.

Når der foretages mange nedrivninger i en mindre by, kan det give et ret

fragmenteret bybillede; husrækkerne kan være hullede, strukturen tvivlsom,

og byen kan virke som om, der mangler noget. Nedrivninger gør derfor ikke i

sig selv en landsby eller bebyggelse attraktiv. Man får fjernet de dårlige byg-

ninger, men der vil ofte være behov for yderligere omdannelse og udvikling

for at få landsbyen til at fremstå ligeså attraktiv, som landsbyer med mere

sammenhængende bebyggelse.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Anvendelse af grundene efter nedrivning skaber lokalt engagement

Mens de tomme og ubenyttede boliger typisk gør lokalområdet mere trist, så

er der flere eksempler på, at nedrivningen af bygningerne kan skabe nye

muligheder for anvendelse af en grund. Der er eksempler på, at de ryddede

grunde muliggør bedre udsigt, bedre adgang til naturen, kan anvendes til

mødesteder, rekreative formål, faciliteter for besøgende m.m. Der er flere

eksempler på, at en sådan omdannelse sker via frivillige indsatser fra lokal-

samfundet. Et eksempel er ”Mejeriet” i Stokkemarke på Lolland. Her blev

grunden efter nedrivning af et tidligere mejeri i Stokkemarke overdraget til

den lokale borgerforening. Med frivillig arbejdskraft har foreningen indrettet

den med grillpladser, borde, bænke, urtehaver, frugttræer og –buske, petan-

que-bane, motionsredskaber samt et shelter. Sidstnævnte er en del af pro-

jekt ”Munkevejen” og er støttet af områdefornyelsen i Stokkemarke.

På samme måde er der eksempler på, at tomme grunde efter nedrivning

af et hus på en villavej passes i et samarbejde mellem naboerne. De bliver

gradvist også omdannet til mødesteder, rekreative formål eller andet, via be-

boernes egne indsatser. Omdannelse og forvaltning af de tomme grunde

kan således være med til at skabe ejerskab og generere en lokal indsats.

Nedrivninger skaber et bedre boligmarked

De interviewede lokale ejendomsmæglere er overvejende positive i deres

vurdering af indsatsen med nedrivning. Flere mæglere giver udtryk for, at

man i den grad er glade for ordningen, da det fremmer omsætteligheden af

ejendomme, og har fjernet spekulations-ejendommene, hvilket er meget po-

sitivt. Man har ingen statistik eller tal, der kan vise, at priserne er højere,

men fornemmelsen siger, at det går meget lettere at få solgt ejendommene,

når der ikke er faldefærdige boliger lige ved siden af. Ejendomsmæglerne

har erfaringer med, at tomme og nedslidte huse vanskeliggør salg af de

nærmeste naboejendomme. Man vurderer derfor, at nedrivningerne af de

mest udtjente boliger har en positiv effekt på lokalområdet, da det er med til

at holde de øvrige huse i lokalområdet på markedet, dvs. gøre det muligt at

sælge dem. Direkte adspurgt siger en ejendomsmægler, at en nedrivnings-

egnet ejendom har indvirkning på boliger indenfor en afstand på omkring 30

meter, hvor man kan se den pågældende ejendom fra matriklen. Når den

nedrivningsegnede ejendom ligger længere væk, og er ude af syne, påvirker

den ikke salget af andre boliger. En anden ejendomsmægler vurderer, at

den nedrivningsegnede ejendom skal ligge mere end 100 meter væk for ikke

at påvirke andre ejendomme. Der gives dog udtryk for, at der fortsat er brug

for en indsats; bl.a. efterspørges på Lolland nedrivninger blandt de lidt dy-

rere ejendomme, da kommunen indtil videre kun har taget de huse, de kan

få for mindre end 50.000 kr., men at der er mange huse på op til 200.000 kr.,

der kunne trænge til at blive fjernet.

Det overskyggende problem for handel med ejendomme i udkantsområ-

derne er ifølge en ejendomsmægler et andet, nemlig adgang til lånemulighe-

der; man har mange kunder, som gerne vil købe, men de kan ikke få et real-

kreditlån. Derfor skal man ud på pantebrevsmarkedet, hvor der kan lånes til

ca. 8%, og det bliver dyrt. Effekten er, at i stedet for at købe eget hus, som

man er motiveret til at holde ved lige, så flytter man over i en lejebolig med

en ejer, der ikke er så optaget af ejendommens vedligeholdelse. Man ville

ifølge ejendomsmæglerne kunne sælge langt flere boliger, hvis lånemulighe-

derne var bedre.

Opsamling

På baggrund af interviews med kommuner, ejendomsmæglere og lokale ak-

tører om de negative konsekvenser af tomme boliger, og de eksempler der

er besigtiget under besøg i kommunerne, er der her sammenfattet både de

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

negative konsekvenser ved de tomme boliger og de positive effekter, der

kommer ud af at fjerne dem.

Negative konsekvenser af tomme boliger

Konsekvenserne har forskellig geografisk relevans; nogle udfordringer gæl-

der hele kommunen og det samlede boligmarked, mens andre udfordringer

er mere lokalt eller individuelt afgrænset.

Effekter på lokalt niveau:

Effekterne af de tomme boliger på det lokale niveau er især:

– Gør naboejendomme sværere at sælge

– Tiltrækker kriminalitet og skaber utryghed for eksisterende beboere

– Giver udtryk af lav attraktivitet for lokalområdet

Det er forskelligt, hvordan de lokale effekter vurderes; to ejendomsmæglere i

Lolland Kommune er spurgt til, hvor langt effekterne af en tom bolig rækker,

og her vurderes synlighed som det afgørende; en ejendomsmægler vurderer

30 meter (2-3 huse) som afgørende, en anden 100 meter. Det man ikke kan

se, vurderes ikke at have betydning i en salgssituation, mens det, der er syn-

ligt fra ens egen matrikel, er afgørende. I interviewene med planlæggerne i

de tre kommuner lægges der derimod ofte vægt på, at det er hele landsbyen

eller byen, der risikerer at få et dårligt image, hvis der er for mange tomme

boliger.

Effekter på boligmarkedet som helhed:

De tomme boliger har ifølge kommunerne en række negative effekter på bo-

ligmarkedet som helhed:

– Sænker priserne på markedet generelt

– Forringer lånemuligheder til renovering og nybyggeri

– Medfører at boligstandarden ikke opgraderes til nutidige og fremtidige

behov

– Tiltrækker boligspekulanter der opkøber tomme dårlige boliger og udle-

jer dem til udsatte personer

Giver dårlig boligstandard og indeklima for den enkelte husstand

Gør naboejendomme mindre tiltrækkende og sværere at sælge

Medfører tomgang i almene boliger

Øger kommunens udgifter på en række områder, herunder ar-

bejdsmarkedsområdet, det sociale område, børn og skole-områ-

det og teknik- og miljøområdet

Det er vanskeligt at vurdere omfanget og konsekvenserne af ovennævnte

forhold. I Lolland Kommune har man for nogle parametre forsøgt at sætte tal

på. Kommunen har selv løst vurderet, at op imod halvdelen af de tomme

ejendomme i kommunen kunne nedrives, fordi de enten allerede er sund-

hedsfarlige og/eller skæmmende, eller fordi de har stået tomme så længe, at

det har haft en negativ indflydelse på deres vedligeholdelsesstand. Antals-

mæssigt betyder det mellem 1.000 og 1.350 ejendomme. Blandt de beboede

ejendomme (29.000 boligenheder i kommunen) vurderes det meget løseligt,

at man ved en eventuel gennemgang ville finde sundhedsfarlige forhold i

mindst 1% af boligerne (290 boliger), og formentlig også flere – men også at

der er brug for en større undersøgelse for at kunne fastslå det faktiske om-

fang. Kommunen har ikke noget eksakt tal for omfanget af ”spekulationsboli-

ger”, da det ville kræve et repræsentativt antal tilsyn, som kunne skaleres op

på kommuneniveau. Der er i 2017 undersøgt sammenhængen mellem ringe

boligkvalitet, ejerforhold og sociale problemer blandt beboere i Lolland kom-

mune, baseret på registerdata (Oxford Research og Naboskaber.dk, 2017).

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Den viser, at der er et sammenfald mellem dårlige boliger

og social sårbar-

hed

. Antallet der opfylder begge kriterier, og bor til leje i parcelhuse udgør

1.061 husstande. Heraf ligger 494 i byerne, og 567 uden for byerne. Boliger

hvor der er et sammenfald af dårlig kvalitet og sårbare husstande er oftere

(relativt målt) lokaliseret i sogne uden for byerne, og de socialt udsatte hus-

stande er ofte bosat i isoleret beliggende boliger.

Ifølge kommunen varierer omkostningerne til udsatte familier meget, alt efter

hvilke foranstaltninger de har behov for. Generelt er det meget vanskeligt at

isolere alle omkostninger relateret til en enkelt familie, herunder de følgeom-

kostninger der ofte følger med, fordi familierne ofte har komplekse proble-

mer. I 2017 udarbejdede kommunen et skøn på udvalgsniveau over hvilke

dele af kommunens udgiftspres, der kan henføres til tilflytning. Når det hand-

ler om forsørgelsesudgiften (Arbejdsmarkedsudvalget) er vurderingen ifølge

Lolland Kommune præcis, da den handler om overførselsindkomster. På de

andre områder er der tale om et skøn. Lolland Kommune har skønnet de

samlede udgifter som følge af tilflytning i 2017 til:

– Arbejdsmarked: 26. mio. kr.

– Social og Psykiatri: 10-60 mio. kr. (handicap, distriktspsykiatri, misbrugs-

indsats mv.)

– Teknik og Miljø: 0,5 mio. kr. (til yderligere sagsbehandling omkring kon-

demnering mv). På sidste budgetforlig blev der afsat yderligere 1,5 mio.

kr. på budgettet til at styrke den boligsociale indsats, så der bruges ifølge

kommunen reelt betydeligt mere end skønnet tilsagde

– Børn og Skole: 7,3 mio. kr. (idet op mod 1/3 af de tilflyttende børn og

unge har børnesager med)

I alt vurderes de ekstra udgifter relateret til tilflytning i 2017 at være på

mindst 44 mio. kr., men ifølge kommunen er de sandsynligvis endnu større.

Dette gælder dog kun i første år – dernæst træder forskellige udligningsme-

kanismer i kraft, hvilket medfører et mere komplekst billede af den kommu-

nale økonomi (korrespondance med Lolland Kommune).

Det er meget vanskeligt at vurdere om disse udgifter er dækkende, og i hvor

høj grad det også gælder for andre kommuner. Der er dog ingen tvivl om, at

risikoen for tilflytning af uforholdsmæssig mange ressourcekrævende bebo-

ere til de dårligste boliger, herunder tomme boliger der senere kan omdan-

nes til private udlejningsboliger, er en meget væsentlig drivkraft i de tre kom-

muners indsats med ”præventive” nedrivninger.

En undersøgelse af Mariagerfjords kondemneringsindsats i to landsbyer,

hvor der blev gennemført kondemnering af 32 boligejendomme (heraf 25

nedrevet) og genhusning af 9 husstande, viste at indsatsen kostede 2,66

mio. kr., hvoraf kommunen betalte de 733.000 kr. Samtidig kunne der sand-

synliggøres (men ikke dokumenteres) besparelser på de sociale udbetalin-

ger på 866.000 kr. i 2014 (Andersen, 2015). Det indikerer, at en sådan ind-

sats kan være gavnlig for den kommunale økonomi. Samtidig er der jfr. inter-

viewet med Morsø Kommune konkrete oplevede effekter med forbedrede

sundhedstilstande blandt beboerne. Endelig kan der, jfr. besigtigelsesture i

de tre udvalgte kommuner, være gener for naboer og lokalsamfundet, hvis

der foregår boligudlejning i boliger af ringe kvalitet til udsatte husstande.

I tabellen herunder er opsummeret de væsentlige negative effekter af tomme

boliger, for hhv. beboere, nabobygninger og kommunen som helhed.

Bedømt på installationsmangler, kondemnering, købesum, gennemstrømning og tvangsauktioner

Beboere på overførselsindkomst, LAB-ydelser, §81 enkeltydelser, servicelovens §85 og anbragte

børn

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Tabel 6. Erfarede og potentielle negative effekter for beboer, lokalområde og kommune ved tomme og

forfaldne boliger.

Beboere (kun i beboede

ejendomme)

Tomme for-

faldne boliger

Risiko for at den tomme

bolig opkøbes til spekula-

tionsudlejning

Nabobygninger og lokal-

område

Risiko for at den tomme

bolig opkøbes til spekulati-

onsudlejning

Tiltrækker kriminalitet og

skaber utryghed for na-

boer

Mindske attraktivitet af na-

boejendomme og lokalom-

råde

Priser på naboejendomme

falder

Naboejendomme falder ud

af markedet som følge af

prisfald

Kommune

Risiko for at den tomme

bolig opkøbes til speku-

lations-udlejning, og til-

trækker udsatte familier

fra det øvrige land. I så

fald udgifter til socialt

udsatte beboere

Trækker priserne på re-

sten af boligmarkedet

ned, og skaber yderli-

gere forfald da det for-

ringer lånemuligheder til

renovering og nybyg-

geri

Medfører en manglende

opdatering af den eksi-

sterende boligmasse til

det fremtidige behov

Store udgifter til socialt

udsatte beboere

Skaber et skævt bolig-

marked

Beboede for-

faldne boliger

Risiko for:

–

Dårligt indeklima

–

Dårligere sundhed

–

Flere sygedage

–

Ringere hygiejne

–

Mindre sikkerhed

Billige udlejningsboliger

skaber konkurrence med

almene boliger

Gener i form af dårligt

vedligeholdte ejendomme,

rod, støj, utryghed m.m.

Moralsk stødende at boli-

ger der ikke er egnet til

beboelse udlejes åbenlyst

Mindsker attraktivitet af

naboejendomme og lokal-

område

Skaber utryghed og lokale

gener, fx rod, støj, mang-

lende vedligeholdelse

Priser på naboejendomme

falder

Tomme vel-

holdte boliger

(ingen negative effekter)

Kan signalere svag efter-

spørgsel og trække mar-

kedet ned

Kan forfalde yderligere

hvis ikke nye ejere kom-

mer til

(ingen direkte negative

effekter)

Positive effekter ved nedrivning

De positive effekter ved nedrivning af tomme boliger svarer i princippet til, at

man fjerner de negative effekter af de tomme boliger:

Effekter af nedrivning af tomme boliger på lokalt niveau:

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

–

Gør naboejendomme lettere at sælge

Reducerer kriminalitet og utryghed for eksisterende beboere

Højner attraktiviteten af lokalområdet

Effekter af nedrivning af tomme boliger på boligmarkedet som helhed:

– Skaber balance mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet, og

bremser fald i priser pga. boligoverskud

– Forbedrer lånemuligheder til renovering og nybyggeri

– Muliggør at boligstandarden opgraderes til nutidige og fremtidige behov

– Modvirker at boligspekulanter opkøber tomme dårlige boliger og udlejer

dem til udsatte personer

Forbedrer boligstandard og indeklima for den enkelte husstand

Gør naboejendomme mere tiltrækkende og lettere at sælge

Medfører mindre tomgang i almene boliger

Reducerer kommunens udgifter til socialt udsatte grupper, der

måtte flytte til nedslidte boliger der opkøbes og udlejes

I dette studie fokuseres der på at vurdere de lokale effekter af nedrivnin-

gerne, dvs. de effekter der måtte være på naboejendommene i form af hø-

jere salgspriser, kortere liggetider m.m.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Analyse af lokale og kommunale effekter

På baggrund af litteraturstudier og interviews med tre udvalgte kommuner er

effekterne af nedrivningsindsatserne opdelt i tre typer:

– Individuelle effekter (beboere)

– Lokale effekter (naboer og lokalsamfund)

– Kommunale effekter (boligmarked og kommunaløkonomi)

I denne undersøgelse er der fokuseret på dels de lokale effekter (naboejen-

domme m.m.) og dels effekterne på kommunalt niveau. Disse to delanalyser

præsenteres i det følgende.

Lokale effekter

I det følgende foretages en analyse af mulige lokale effekter som følge af

nedrivningerne. Det omfatter:

– Omfang af nybyggeri

– Salgsfrekvenser for ejendomssalg

– Ejendomsvurdering

– Handelspriser ved ejendomssalg

Der er i analyserne anvendt data fra samtlige nedrivninger udført i perioden

2009-2018. Heraf udgør nedrivninger udført med støtte fra pulje til landsby-

fornyelse i perioden 2013-2017 35%, eller 53% hvis der udelukkende ses på

de nedrivninger der er foretaget i de før omtalte kommuner, sogne og byer.

Det er jfr. den metodiske gennemgang ikke muligt at skelne om mulige effek-

ter stammer fra den ene eller den anden nedrivning, og typisk foretages ned-

rivninger fra pulje til landsbyfornyelse i de samme områder som øvrige ned-

rivninger. Derfor er der i analyserne medtaget alle nedrivninger.

Ved måling af effekter, ses der i denne undersøgelse udelukkende på fritlig-

gende parcelhuse samt stuehuse til landbrugsejendomme. Efter bl.a. samta-

ler med ejendomsmæglere om indvirkningen af tomme nabohuse ved salg af

ejendomme, blev der givet udtryk for, at det er når den tomme bolig er synlig

fra nabobygningen, at den har en effekt på evt. salg. Derfor blev der valgt

analyseafstande (buffer) på 100, 250 og 500 meter fra de nedrevne ejen-

domme:

– Zonen på 0 – 100 meter vurderes som den zone, hvori nedrivningerne

har den største direkte effekt,

– Zonen på 100 – 250 meter er der, hvor nedrivningerne

kan

have en di-

rekte effekt

– Zonen på 250 – 500 meter fra nedrivningen er det område, der primært

får mere indirekte effekter.

Det der befinder sig udenfor zonerne (dvs. mere end 500 meter væk fra ned-

rivningerne), vil i denne sammenhæng blive vurderet som ’alt andet lige’ –

altså det der måles op imod. Herunder er vist et eksempel på, hvordan zone-

opdelingen ser ud i praksis i et område.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 25. Øster Assels, Morsø kommune. Cirklerne angiver afstande til nedrivninger (gennemført i perio-

den 2013-2017) på hhv. 100 meter (grøn farve), 100-250 meter (gul farve) og 250-500 meter (rød

farve).

Ovenstående visualiserer den anvendte metode, der kan beskrives således:

–

De enkelte zoner samles, forstået på den måde, at alle boliger der

ligger inden for en afstand af eks. 100 meter fra en nedrivning, be-

handles ens, selvom der kan være adskillige nedrivninger indenfor

100 meter. Om der ligger 5 eller 1 nedrivning inden for 100 meter

gør altså ingen forskel analytisk.

Zonerne fra nedrivninger uden for bebyggelserne medtages, der må-

les dog som nævnt kun på boligerne i de udvalgte byer.

–

Som sammenligningsgrundlag, eller base-line, er der valgt områder, hvor

der

ikke

har været nedrivninger, men som samtidig ligner de områder, hvor

der er gennemført nedrivninger. Derfor vælges som sammenligningsgrund-

lag boliger, der ligger i sognekategori 4, ’landdistrikter længere væk fra de

største byer’, og samtidig i en kommune der

har

haft nedrivninger under

pulje til landsbyfornyelse.

I tabel 7 er vist antal boliger for sognekategorierne i de berørte kommuner

fordelt på afstande til nedrivninger.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Tabel 7. Stuehuse og parcelhuse fordelt på sognekategorier indenfor kommuner med nedrivninger un-

der pulje til landsbyfornyelse i perioden 2013-2017.

Sognekategorier

Antal boliger beliggende i afstand fra nedrivning

Radius 0-100

meter

1. Byområder i eller

tæt på de største byer

2. Byområder længere

væk fra de største byer

3. Landdistrikter tæt på

de største byer

4. Landdistrikter læn-

gere væk fra de største

byer

5. Småøer

Samlet

789

528

7.762

16.261

Radius 100-

250 meter

1.826

1.276

21.489

38.499

Radius 250-500

meter

5.046

3.270

34.462

54.218

I alt indenfor

500 meter ra-

dius

7.661

5.074

63.713

108.978

25.406

160

63.250

300

97.296

526

185.952

Der er således 25.406 boliger der ligger i en afstand på under 100 meter fra

en bygning, der er nedrevet. Blandt disse er størsteparten beliggende i sog-

nekategori 4, ”Landdistrikter længere væk fra de største byer”. Det med gråt

markerede i ovenstående tabel, er de boliger, stuehuse og parcelhuse, der

indgår i analyserne for effekter. Disse skal holdes op imod de boliger, der lig-

ger længere væk end 500 meter, som derfor også inddrages i det følgende.

Omfang af nybyggeri

Et udtryk for økonomisk aktivitet er opførelsen af nye boliger, herunder væ-

sentlige om/tilbygninger af samme

. Ganske vist har de tre kommuner

(Morsø, Lolland og Faaborg-Midtfyn) givet udtryk for, at de bygninger de

støtter vha. nedrivning så godt som aldrig genopføres, men der kan tænkes

opført bygninger i umiddelbar nærhed heraf. Der inkluderes også bygninger

hvor der har været foretaget en ’væsentlig om/tilbygning’ idet dette også vur-

deres som en mulig effekt. I tabellen herunder er vist alle boliger i sogneka-

tegori 4, herunder boliger i det åbne land, fordelt med afstand til nærmeste

nedrivning, og med angivelse af nybyggeri efter 2014 og 2017.

Tabel 8. Alle boliger i 'landsogne' (kategori 4) fordelt på afstand til nærmeste nedrivning (i perioden,

samt andel opført eller væsentligt ombygget efter 2014 og 2017. I parentes er angivet stuehuse til land-

brugsejendomme.

Buffer afstand

(uden for)

0 – 100

100 - 250

250 - 500

Sum

Antal boliger

197.450

16.056

38.378

54.070

305.594

Opført efter

2014

2.566 (513)

755 (203)

461 (59)

659 (60)

4.441

% opført ef-

ter 2014

1,3

4,7

1,2

1,5

opført efter

2017

614 (89)

232 (50)

118 (21)

172 (12)

1.136

% opført ef-

ter 2017

0,3

1,4

0,3

0,4

Ved væsentlige om-og/tilbygninger forstås sådanne, hvor værdien af forbedringerne udgør mindst 15

pct. af bygningsværdien inden forbedringernes gennemførelse.

2014 inklusiv.

Tallet i parentes er antallet af stuehuse til landbrugsejendomme.

Tallet 16.056 er ikke hel identisk med de 16.261 fra tabellen før, hvilket skyldes udtræk fra BBR på

forskellige dage.

Tallet 305.594 fratrukket 197.450 (udenfor zonerne) giver 108.504 hvilket ikke er hel identisk med

tallet 108.978 i den forrige tabel. Dette skyldes den måde bufferanalyserne indfanger boliger på i græn-

setilfælde.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figuren viser et udsnit af ovenstående tabel, fra området mellem Faaborg og

Svendborg, med blå signatur. Byerne med mellem 25 og 3.000 indbyggere

er ligeledes optegnet.

Figur 26. Nyopførte bygninger (blå prikker) på Sydfyn efter 2014. Med optrukket markering er vist byom-

råder (25-3.000 indbyggere)

Som tallene i tabellen viser, er der opført markant flere boliger indenfor 100

meter zonen fra den nedrevne bygning. Der ses dog ingen variation i forhold

til zonerne, der er længere væk end 100 meter i relation til dem, der ligger

hel udenfor. Der er altså en del der tyder på, at der er tale om nyopførelser

til erstatning for det nedrevne. Man kan også have en formodning om, at det

primært er i landzonen hvor disse erstatningsboliger opføres. Derfor er stue-

husene til landbrugsejendomme også medtaget i parentes i ovenstående ta-

bel.

Af denne årsag analyseres videre på disse nyopførelser ved udelukkende at

måle på de boliger, der befinder sig i landsogn

samt

i en by med mere end

25 og mindre end 3.000 indbyggere

samt

i en kommune, hvor der har været

foretaget nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse. Altså det undersøgel-

sesobjekt der i det foregående afsnit er argumenteret for i forbindelse med

metodebeskrivelsen.

Ud af de 305.954 boliger beliggende i kategori 4-sogne befinder de 201.255

(jfr. tabel 8) sig i et byområde med mellem 25 og 3.000 indbyggere. Opdelt i

forhold til nyere opførte boliger samt deres afstand til nedrivninger, fordeler

tallene sig som vist i tabel 9.

Tabel 9. Alle boliger i 'landsogne' (kategori 4) og byområder med 25-3.000 indbyggere fordelt på afstand

til nærmeste nedrivning.

Afstand til

nærmeste

nedrivning

(uden for)

0 - 100

100 – 250

250 – 500

Sum

Antal

boliger I

alt

107.673

14.095

34.648

44.839

201.255

Opført

i 2014

371

101

134

668

2014

0,34

0,44

0,29

0,30

0,33

2015

0,31

0,81

0,29

0,34

2016

0,28

0,57

0,20

0,25

0,28

2017

0,24

0,65

0,20

0,25

0,26

331

114

102

134

681

297

114

560

256

111

528

105 er kategorien væsentlig om/tilbygning, mens 265 er nyopførelser.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Som i den forrige analyse er der intet der tyder på nogen direkte målbar ef-

fekt i andre zoner end i 0-100 meter. Vi kan umiddelbar ikke skelne mellem,

om den nyopførte bygning er til erstatning for det nedrevne, eller det er op-

ført i nærhed af den nedrevne. Med andre ord er der direkte og indirekte ef-

fekter, der ikke kan adskilles.

Til illustration viser nedenstående figur et eksempel fra Agger, med 363 ind-

byggere, hvor to (mørk-blå) nedrivninger har dannet udgangspunkt for af-

standsanalyserne, og to (lys-blå) boliger der er væsentlig om/tilbygget i 2015

og 2017.

Figur 27. Illustration af om/tilbygninger ved Agger (lyseblå) i forhold til nedrivninger (mørkeblå).

Endnu et eksempel, fra byen Frederiks sydvest for Viborg, med 1.856 ind-

byggere, hvor der har været 4 nedrivninger (røde), og nyopført 4 boliger

(grønne), hvor 2 med overvejende sandsynlighed ikke er genopførelser; pga.

deres afstand til de nedrevne bygninger.

Figur 28. Byområdet ”Frederiks” ved Viborg. Med rødt nedrivninger under pulje til landsbyfornyelse og

med grønt nybyggeri.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Salgsfrekvens

Salget af fast ejendom er på mange måder en indikator for aktivitet og udvik-

ling. I de områder af Danmark undersøgelsen dækker, er fraværet af salg en

næsten direkte indikator for manglende omsættelighed og deraf følgende

negative effekter. Derfor undersøges det nu, om nedrivninger ’sætter gang i

ejendomsmarkedet’. Det blev besluttet at se på alle salg efter 2010 under et

for at få en fornemmelse af eventuelle sammenhænge.

I perioden efter 2010 er der handlet faste ejendomme 872.797 gange i Dan-

mark, fordelt på 693.650 ejendomme. 80.772 af de 305.594 boliger i kategori

4 landsognene har været handlet i perioden efter 2010 (inkl.), i alt 99.775

gange, idet en ejendom kan være solgt flere gange.

Tabel 10. Salg af boliger 2010 – 2018 i landsogne (kategori 4).

Buffer afstand

(uden for)

0 – 100

100 – 250

250 – 500

Sum

Antal boliger

197.450

16.056

38.378

54.070

305.594

Antal salg af

ejendomme

64.968

5.674

12.105

17.028

99.775

Antal boliger

solgt

52.098

4.527

10.085

14.062

80.772

Salgsfrekvens

ejendomme

32,9

35,3

31,5

32,6

Bolig salgs-

frekvens

26,4

28,2

26,3

26,0

26,4

Der ses en salgsfrekvens, der er større i 100 meter cirklen (8-11%) sammen-

lignet med større afstande fra nedrivningen, men ingen forskelle på salgsfre-

kvenser i buffere med afstanden 100-250 eller 250 -500 meter. Tendensen

er ganske lig analysen af nyopførelser, dog er den øgede slagsfrekvens in-

den for 100 meter bufferen væsentlig mindre.

Det virker sandsynligt at den øgede salgsfrekvens i 100-meter zonen skyl-

des de tilfælde, hvor kommunen har opkøbt/videresolgt ejendommene i for-

bindelse med nedrivningerne.

Som før, fokuseres på de salg der er foretaget i byerne (25-3.000 indbyg-

gere) indenfor sognekategori 4. Derved fremkommer disse resultater:

Tabel 11. Salg af boliger i landsogne (kategori 4) og i byområder med 25-3.000 indbyggere.

Buffer afstand

(Uden for)

0 – 100

100 – 250

250 – 500

Sum

Antal boliger

107.673

14.095

34.648

44.839

201.255

Antal salg

34.477

4.786

10.913

13.937

64.113

Antal boliger

solgt

28.285

3.864

9.133

11.591

52.873

Salgsfrekvens

32,0

34,0

31,5

31,1

31,9

Bolig fre-

kvens

26,3

27,4

26,4

25,9

26,3

Her er billedet det samme, dog en lidt mindre relativ salgsfrekvens i 100-me-

ter zonen (5-8%) sammenholdt med de områder der ligger i større afstand

fra nedrivningen. Dette kunne tale for, at nedrivningerne som ligger udenfor

byerne på 25-3.000 indbyggere oftere medfører salg. Dette må formodes at

hænge sammen med, at der oftere opføres nybyggeri i 100-meter zonerne

på grund af reglerne for byggeri i landzonen.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 29. Ejendomssalg efter 2010 i et område mellem Faaborg og Svendborg. Med optrukket marke-

ring er vist byområder på 25-3.000 indbyggere. Det er kun ejendomssalg beliggende i byområderne,

som indgår i de kvantitative analyser.

Ovenstående illustrationen af ejendomssalgene er fra samme område mel-

lem Faaborg og Svendborg, som tidligere er anvendt. Der er som antydet

ikke noget, der tyder på en direkte målbar effekt af nedrivninger i relation til

øgede salgsfrekvenser.

Ejendomsvurderinger

Der er valgt at gøre brug af ejendomsvurderinger fra 2011 i analysen af mu-

lige effekter. På trods af megen diskussion af ejendomsvurderingerne er der

ikke tvivl om, at denne som indikator samler en hel række af faktorer; belig-

genhed, tilgængelighed, status osv. i et enkelt tal, der givet et troværdigt bud

på den markedsmæssige attraktivitet. Den metode, der anvendes her, gør at

eventuelle enkelte vurderingsfejl og unøjagtigheder ikke får nogen væsentlig

betydning. I og med ejendomsvurderingerne har været suspenderet siden

2013, og det er 2011-vurderingen, der er den gældende, giver det ikke så

meget mening at udføre analysen på samme vis som med opførsel og salg.

Derimod giver det mening at se på de strukturelle forskelle, der uden tvivl

ikke er ændret væsentlig. På den måde skal analysen være med til at foku-

sere på en strukturel forståelse af byer og byområder.

I byområderne med 25-3.000 indbyggere, der samtidig er beliggende i et ka-

tegori-4 sogn, er der i alt 201.255 boliger (primo 2018). Af disse har de

201.073 fastsat en (positiv

) ejendomsvurdering, og heraf er de 188.848

vurderet som beboelsesejendom

. Det er udelukkende de 188.848, der er

vurderet som rene beboelsesejendomme, der anvendes i den videre ana-

lyse. Deres ejendomsvurdering og afstand til de gennemførte nedrivninger

er følgende:

Ganske få ejendomme kan være vurderet med en negativ værdi eller være undtaget fra vurdering.

Der kan være særlige ejendomstyper som moderejendomme til ejerlejligheder, landbrugsejendomme

mm. hvor beboelsesbygningen befinder sig i en bebyggelse. Ejendomsvurderingens objekt er vurde-

ringsejendommen der ikke entydigt bygger på BBR men indeholder en vurdering også, derfor er der

ikke fuldstændig overensstemmelse.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Tabel 12. Beboelsesejendommes vurdering ift afstand fra nedrivninger

Zone

Mere end 500 meter væk fra

nedrivning

0 – 100

100 – 250

250 – 500

I alt

Antal

100.272

13.215

32.751

42.610

188.848

Gns. værdi i kr.

1.149.567

835.519

891.417

1.008.956

1.051.095

Der kan konstateres en ret betydelig forskel i den gennemsnitlige vurdering

af fritliggende parcelhuse vurderet som beboelsesejendomme, når der ana-

lyseres på deres afstand til nedrivninger. Hvis en beboelsesejendom ligger

indenfor 100 meter fra en nedrivning, er den kun 82,8%

værd i forhold til

den der ligger mellem 250 og 500 meter væk. Men om værdiforskellen

havde været større eller mindre uden nedrivningen, står naturligvis åben for

diskussion.

Der findes 1.696 byområder med mellem 25 og 3.000 indbyggere i kommu-

ner med nedrivninger, der er gennemført under pulje til landsbyfornyelse og

samtidig ligger i kategori-4 sogne. Heraf rummer de 703 nedrivninger af boli-

ger med støtte fra pulje til landsbyfornyelse. I figur 30 ses disse byer plottet

ind i forhold til både beboelsesejendommens ejendomsvurdering og byens

indbyggertal.

3500000

3000000

Ejendomsvurdering

2500000

2000000

1500000

1000000

500000

500

1000

1500

2000

2500

3000

Antal indbyggere i bebyggelser

Figur 30. Median for ejendomsvurderinger af alle enfamiliehuse beliggende i 1.696 byområder (25 – 3.000 indbyggere og kategori

4 sogn), vist i forhold til indbyggertal.

Med rød/orange ses den lineære tendenslinje, der viser en svag stigende

tendens. Det viser, at størsteparten af byerne er relativt små (<1.000 indbyg-

gere), at ejendomsvurderingerne i disse byer generelt er lavere end i de

større bebyggelser, men også at der er en stor spredning i ejendomsvurde-

ringerne. Ejendomsvurderingerne i disse byer ligger typisk i intervallet

750.000 kr. (små byer) til 1.000.000 kr. (større byer) pr. beboelsesejendom.

I den næste figur er det udelukkende byområder, hvori der er foretaget ned-

rivninger, der medtages. For byer hvor der er foretaget nedrivninger ser da-

taforløbet ud som i næste figur. Den viser samme svagt stigende tendens i

forhold til indbyggertal, blot med lavere værdier – omkring 600.000 kr. for de

mindste bebyggelser til omkring 900.000 kr. for de største bebyggelser. Det

835519/1008956*100

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

bekræfter, at nedrivningerne finder sted i områder med lave ejendomsvær-

dier, og at det er her de tomme boliger befinder sig.

2000000

1800000

1600000

1400000

1200000

1000000

800000

600000

400000

200000

500

1000

1500

2000

2500

3000

Ejendomsvurdering

Antal indbyggere i bebyggelser

Figur 31. Median for ejendomsvurdering (2011) af alle enfamiliehuse beliggende i de 703 byområder (25 – 3.000 indbyggere og

kategori 4 sogn), hvor der er foretaget nedrivninger med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, vist i forhold til indbyggertal.

De 1.696 byområder med mellem 25 og 3.000 indbyggere i kommuner med

nedrivninger der er gennemført under pulje til landsbyfornyelse, og samtidig

ligger i kategori-4 sogne ses på kortet herunder. Farveskalaen på punkterne

er valgt efter, at der skal være (tilnærmelsesvis) lige mange i hver farve-

klasse.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 32. Vurderet median ejendomsværdi (2011) pr. byområde i kr. for byområder (25-3.000 indbyg-

gere) beliggende i sogne i kategori 4. Med farver er angivet intervaller for tre grupper af ejendomsvær-

dier (rød, gul og grøn)

Kortet viser, at i disse bebyggelser er den gennemsnitlige vurdering af par-

celhusene nærmest udelukkende bestemt af deres geografiske placering.

De relativt dyre bebyggelser befinder sig ved kyster, ved større byer samt på

hele Sjælland – når der ses bort fra Lolland. Den strukturelt bestemte bolig-

prisudvikling gælder altså tilsyneladende også for de mindre bebyggelser i

kategori 4–sognene.

Af ovenstående byområder er de 480 med nedrivninger med støtte fra pulje

til landsbyfornyelse. Disse er vist på næste kort herunder.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 33. Vurderet median ejendomsværdi i kr. (2011) for de 480 byområder i sognekategori 4, hvor der

er foretaget nedrivninger via pulje til landsbyfornyelse. Med farver er angivet intervaller for tre grupper af

ejendomsværdier (rød, gul og grøn)

Der er her anvendt samme inddeling af farve-klasserne

, så hvis fordelin-

gen vurderingsmæssig var tilsvarende de 1.696 byområder, havde der også

her været en tredjedel byer i hver klasse. Men det giver en noget anderledes

fordeling, hvor der ikke er en tredjedel i hver farve, men 45% i den røde (214

af 480), 32% i den gule (149 af 480) og 23% i den grønne (109 af 480), med

en klar overvægt i byer med de laveste ejendomsvurderinger. Byområder

hvor der er foretaget nedrivninger, har altså en noget lavere vurdering end

byområder, der ikke har foretaget nedrivninger.

Handelspriser ved ejendomssalg

Der er set på, hvordan salgspriserne har udviklet sig blandt de ejendomme

som ligger i forskellige afstande af de nedrevne bygninger. Umiddelbart kan

der være en forventning om, at de største positive effekter ved nedrivningen

rammer de ejendomme som ligger tættest på nedrivningen. Der er udvalgt

handlede boliger for perioderne 2010-2012 og 2015-2017. I denne periode

har både indsatspuljen og pulje til landsbyfornyelse medført en vis mængde

nedrivninger, som må forventes at have medført en mulig effekt. De hand-

lede enfamiliehuse

er opdelt i følgende afstande fra den nedrevne ejen-

dom:

Værdierne er ens i signaturforklaringerne bortset fra den allerhøjeste værdi.

Ejendomme der inkluderer enten et stuehus eller et fritliggende parcelhus der er vurderet af SKAT til

at være anvendt til beboelse.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Ejendomme beliggende 0-100 meter fra en nedrivning

Ejendomme beliggende 100-250 meter fra en nedrivning

Ejendomme beliggende 250-500 meter fra en nedrivning

Ejendomme beliggende over 500 meter væk fra en nedrivning (sva-

rende til byområdet

generelt, der ikke er en del af ovenstående

bufferzoner)

5. Udviklingen i salgspriser for enfamilieboliger i kommunen som hel-

hed.

Udviklingen i byområder generelt (ad 4) kan ses som en ”baseline” for udvik-

lingen i bufferzonerne (ad 1-3), når udviklingen i salgspriser for naboejen-

dommene til nedrivninger skal vurderes. Denne udvikling er i princippet ud-

tryk for, hvad der var sket, hvis ikke der var gennemført nedrivninger.

I tabellen herunder fremgår det hvordan udviklingen i salgspriser i kr./m

har

været i gennemsnit for perioden 2010-2012 til 2015-2017 for de forskellige

afstandskategorier. Set som gennemsnit for alle kommuner har der været en

nedgang i salgspriser pr. m

på 15,8% for naboejendomme til

nedrivningerne, siden 2010-2012, hvor man igangsatte pulje for

landsbyfornyelse. Til sammenligning har der for boligsalg mere end 500

meter væk fra en nedrivning (men i sognkategori 4) været en stigning på

2,8%. Generelt er der mindre tilbagegang i boligsalgspriserne, desto

længere væk man kommer fra de zoner, hvor der er revet ejendomme ned.

Det indikerer, at det netop er i de områder, hvor priserne er lavest, at man

vælger at rive boliger ned, og at økonomiske og antageligt demografiske

udviklingen i disse områder, der har ført til tomme boliger, generelt er fortsat

– også på trods af nedrivningerne af de tomme boliger.

Tabel 13. Udviklingen i handlede boligpriser (kr./m

) i forskellige afstandskategorier fra nedrivninger under pulje til Landsbyfornyelse, for

perioden 2010-12 til 2015-17.

0-100

2010/2012

Gns. Salgspriser

for boliger, kr/m

Antal salg

Udvikling i kr/m

6.296

1.603

-15,8%

2015/2017

5.300

1.723

100-250

2010/2012

6.613

3.454

-7,7%

2015/2017

6.105

3.686

250-500

2010/2012

6.773

4.431

-4,1%

2015/2017

6.498

4.677

>500

2010/2012

7.371

10.657

2,8%

Samlet, alle kategori 4

sogne

2015/2017 2010/2012 2015/2017

7.577

11.307

7.024

20.145

-1,7

6.904

21.393

Der er foretaget en opdeling på kommuneniveau (se bilag 2) for at se, hvor

generel den ovennævnte tendens er for de enkelte kommuner. I figur 2 her-

under er der for de enkelte kommuner vist sammenhængen mellem prisud-

viklingen i de to kategorier: Naboejendomme til nedrevne bygninger og enfa-

miliehuse beliggende mere end 500 meter fra nedrivningerne (men i byom-

råder med 25-3.000 indbyggere i kategori 4-sogn). Som det ses, er der kun i

meget ringe grad en sammenhæng i udviklingen mellem de to grupper af

ejendomme. Det fremgår af den store spredning, der er omkring den fuldt

optrukne tendenslinje. Der er samtidig angivet en 1:1 rød stiplet linje, som

bruges til at vise, hvor mange kommuner der har en anderledes udvikling i

priser for naboejendomme til nedrivninger, i forhold til udviklingen i ejen-

domme i lignende områder. Ud fra disse opdelinger er der foretaget en op-

deling af kommunerne i fire grupper:

A. Kommuner med en positiv prisudvikling for naboejendomme til ned-

rivning på trods af en negativ udvikling i ejendomme mere end 500

meter væk. Omfatter to kommuner (Vordingborg og Hjørring)

Byer med mellem 25 og 3.000 indbyggere beliggende i et kategori 4 sogn.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

B. Kommuner med en positiv prisudvikling for naboejendomme til ned-

rivning og blandt ejendomme mere end 500 meter væk. Omfatter

fem kommuner (Bornholm, Svendborg, Haderslev, Sønderborg, Ma-

riagerfjord). Blandt disse har udviklingen i tre kommuner (Svend-

borg, Haderslev og Sønderborg, beliggende over den røde linje) væ-

ret mere positiv blandt ejendomme tæt på nedrivninger, end blandt

ejendomme mere end 500 meter væk.

C. En negativ prisudvikling for naboejendomme til nedrivning på trods

af en positiv udvikling blandt ejendomme mere end 500 meter væk.

Omfatter 15 kommuner (Odsherred, Holbæk, Faxe, Kalundborg, Sla-

gelse, Billund, Lemvig, Syddjurs, Silkeborg, Ringkøbing-Skjern,

Morsø, Thisted, Viborg, Frederikshavn, Jammerbugt)

D. En negativ prisudvikling for naboejendomme til nedrivning og blandt

ejendomme mere end 500 meter væk. Omfatter 13 kommuner (Lol-

land, Guldborgsund, Assens, Faaborg-Midtfyn, Langeland, Ærø,

Tønder, Aabenraa, Holstebro, Struer, Norddjurs, Skive, Vesthimmer-

land). Kun i én af disse kommuner (Struer) har der været en mindre

negativ udvikling blandt ejendommene tæt på nedrivninger, end for

ejendomme længere end 500 meter væk fra en nedrivning, og

denne forskel er marginal. Det overordnede billede er, at for kommu-

nerne i kategori D har udviklingen blandt ejendomme tæt på nedriv-

ningerne været markant dårligere end for de ejendomme som ligger

mere end 500 meter væk fra nedrivningerne.

Figur 34. Sammenhængen mellem prisudviklingen (kr./m

) for boliger mere end 500 meter væk fra ned-

rivning og boliger, der ligger tættest på en nedrivning (< 100 meter), for perioden 2010-12 til 2015-17,

fordelt på 35 kommuner. Tendenslinjen (grå) som er angivet viser en svag sammenhæng mellem pris-

udvikling blandt naboejendomme til nedrivninger og ejendomme mere 500 meter væk fra nedrivningen.

De fire kategorier af kommuner (A, B, C og D) er beskrevet ovenfor. Den røde stiplede linje angiver 1:1,

dvs. hvilken sammenhæng der ville være, hvis de to grupper af ejendomme fulgtes ad.

I de fleste kommuner, der har benyttet pulje til landsbyfornyelse, har der væ-

ret en negativ prisudvikling i handler af boliger, der ligger tættest på en ned-

rivning (< 100 meter). I 28 kommuner har der været negativ prisudvikling (i

nogle med op til 30-40%), mens der i syv kommuner ud af de 35 har været

en positiv udvikling. I to kommuner ud af de 35 kan der ses en sammen-

hæng mellem nedrivninger og en positiv prisudvikling blandt naboejen-

domme, selvom priserne på ejendomme i lignende områder (mere end 500

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

meter væk fra en nedrivning) har været negativ. I tre kommuner har prisud-

viklingen blandt naboejendomme til nedrivninger været højere end for sam-

menlignelige ejendomme, dvs. ejendomme mere end 500 meter væk fra

nedrivningerne.

Det kan være interessant at se nærmere på udviklingen i den del af bolig-

markedet, hvor nedrivningerne finder sted (mindre byer i kategori 4-sogne),

sammenholdt med udviklingen i kommunernes boligmarked som helhed. Et

kort over disse forskelle er vist på figuren herunder. Som det ses, er der re-

gionale forskelle; i det nordlige Jylland halter de mindre byer prismæssigt lidt

efter den generelle kommunale udvikling (typisk 5-10%), mens det i flere

kommuner i Vest- og Midtjylland er mere udtalt (15-30%) – dog er der ”afvi-

gere” som Skive og Herning kommune (hhv. +15% og +23%). I de sydfynske

kommuner, og det sydlige Sjælland og Lolland og Falster har der generelt

har været en bedre udvikling i de mindre byer, end i kommunen som helhed.

Dette kan muligvis være påvirket af den omfattende indsats med at fjerne de

dårligste boliger i kategori 4-sognene i disse kommuner.

Figur 35. Den relative udvikling i m

-priser for salg i byer med mellem 25 og 3.000 indbyggere i kategori-4 sogne

sammenholdt med kommunens generelle prisudvikling for alle beboelsesejendomme. Den relative udvikling er ud-

regnet som forskellen mellem den procentuelle udvikling for hele kommunen og den procentuelle udvikling i kate-

gori 4-sognene. Positive tal betyder således, at udviklingen i de mindre byer (byområder med 25-3.000 indbyggere

i kategori 4-sogn) er højere end i kommunen som helhed.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Metodiske overvejelser

Rent metodisk er der en række usikkerheder i materialet, der betyder, at

man skal være varsom med at overtolke resultaterne af undersøgelsen. Det

kan blandt andet diskuteres, om ejendomme længere end 500 meter væk fra

nedrivningerne er den ”rigtige” baseline. Antagelsen om, at områder længere

væk end 500 meter fungerer som en baseline, fungerer kun hvis der i disse

områder er det samme behov for nedrivninger, som der var i zonen 0-100 in-

den nedrivning. Dette kunne været testet yderligere, og andre baselines

kunne være udviklet, men det har ikke været muligt indenfor rammerne af

dette projekt. En nærliggende antagelse kunne være, at zonerne tæt ved

nedrivningerne havde haft en mere negativ prisudvikling uden nedrivnin-

gerne, fordi det kun var der behovet var. En sådan analyse ville imidlertid

kræve, at man kunne identificere og stedsangive de bygninger, som har be-

hov for nedrivning, men en sådan landsdækkende oversigt findes ikke.

Hvorom alting er, det er tilsyneladende både lokale og regionale forhold, der

har indflydelse på udviklingen, udover de specifikke nedrivninger. Andre

usikkerheder kan være omfanget af tvangsauktioner og kommunale opkøb,

som kan have ændret sig over de to perioder. Hvis der er flere billige opkøb i

første periode end i anden periode vil det alt andet lige også skabe stigende

priser. Det kan også være, at der i anden periode har været solgt flere boli-

ger med en attraktiv beliggenhed end i første periode, som medfører højere

salgspriser, men ikke nødvendigvis kan ses som udtryk for at områderne er

blevet mere attraktive. Det kan også være at salg af enkelte meget dyre

ejendomme kan rykke på salgspriserne (som interviews med ejendoms-

mæglere i de tre kommuner giver udtryk for).

Kommunale effekter

De kvalitative interviews med kommunerne har vist, at det især er effekter på

kommunalt niveau, herunder boligmarkeds-effekter og eksterne flytninger til

kommunen, der er baggrund for nedrivningsindsatsen. Derfor er der set på

forskellige indikatorer på en mulig udvikling i de tre kommuner:

– Udvikling i antallet af tomme boliger

– Udvikling i salgspriser

– Udvikling i liggetider

– Flytninger til og fra kommunen

Udvikling i antallet af tomme boliger

Det er interessant at se på, om nedrivningsindsatsen har afhjulpet omfanget

af tomme boliger i de kommuner, som har gjort brug af pulje til landsbyforny-

else. Som bekendt er der i mange kommuner en fortsat tilvækst af tomme

boliger, så selvom der fjernes tomme boliger, kan der være kommet flere til

undervejs. Som indikator for de tomme boliger er anvendt antallet af boliger

uden tilknyttet CPR-nummer. Som tidligere nævnt rummer dette også tomme

boliger, der benyttes ferie- og fritidsboliger, og derfor ikke er nedrivningseg-

nede. Det kan dog antages, at antallet er en indikator for omfanget af ned-

slidte og nedrivningsegnede boliger. En opgørelse over antallet af boliger

uden tilknyttet CPR-nummer for 2013 og 2018 i de 54 kommuner, der har

gjort brug af pulje til landbyfornyelse i 2014 og 2015, viser, at der er revet ca.

6.000 boliger ned, heraf ca. 2.000 med støtte fra pulje til landsbyfornyelse.

Det samlede antal tomme boliger (dvs. uden tilknyttet CPR-nummer) er imid-

lertid kun faldet med 11 i de berørte kommuner. Som sagt kan der lægge

mange ferieboliger skjult i disse tal, men det kan også indikerer, der indsat-

sen med at fjerne tomme boliger kun lige har kunnet følge med tilvæksten.

For de tre kommuner der fokuseres særligt på i undersøgelsen, Morsø, Faa-

borg-Midtfyn og Lolland kommuner, har man alle oplevet et fald i antallet af

tomme boliger. Når der alligevel er revet langt flere boliger ned, er det fordi

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

der undervejs har været en tilvækst i antallet af tomme en-familieboliger – i

Morsø Kommune 120 boliger, i Faaborg-Midtfyn Kommune 80 boliger og i

Lolland Kommune 315 boliger (her er der set bort fra eventuelle sammen-

lægninger og opdelinger af boliger).

Tabel 14. Udvikling i antallet af nedrivninger og antallet af tomme boliger (uden tilknyttet CPR-nummer) i de 54 kommuner med adgang til

pulje til landsbyfornyelse 2014-2015.

Kommune

Boliger nedrevnet un-

der pulje til landsbyfor-

nyelse 2013-2017

(BOSSINF)

2.154

251

Samlet antal

nedrivninger

(BBR)

2013-2017

6.129

176

123

414

Boliger uden tilknyt-

tet CPR-nummer

2013

44.833

748

865

2.018

Boliger uden tilknyt-

tet CPR-nummer

2018

44.844

738

822

1.919

Reduktion i antal bo-

liger uden tilknyttet

CPR-nummer

-11

54 kommuner

Morsø

Faaborg-Midtfyn

Lolland

Herunder er det vist, hvordan udviklingen har fordelt sig på de enkelte kom-

muner i perioden. Som de ses, er det flertallet af kommuner, som har opnået

en reduktion i antallet af tomme boliger i takt med nedrivningsindsatsen -

men også flere kommuner, hvor der tilsyneladende er kommet endnu flere

tomme boliger på trods af nedrivningerne. Det gælder særligt flere øer, men

også i de nogle af de nordjyske kommuner.

Figur 36. Ændring i antal af tomme boliger (boliger uden tilknyttet CPR-nummer) i perioden 2013-2018

og antal nedrivninger (alle nedrivninger jfr. BBR) gennemført i samme periode, fordelt på kommuner.

Som det fremgår af figuren herunder er der overordnet set en positiv sam-

menhæng mellem antal af nedrivninger og reduktionen af antal tomme boli-

ger i de kommuner, som har benyttet pulje til landsbyfornyelse.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 37. Ændring i antal af tomme boliger (boliger uden tilknyttet CPR-nummer) i perioden 2013-2018

(y-akse) og antal nedrivninger (alle nedrivninger jfr. BBR) gennemført i samme periode, fordelt på kom-

muner (x-akse), med indtegnet tendenslinje. Reduktion i antal tomme boliger regnes som et positivt tal,

dvs. negative reduktioner svarer til en tilvækst af tomme boliger.

Udvikling på boligmarkedet

For at vurdere udviklingen i det samlede boligmarked i de tre kommuner, er

der set på boligpriser for realiserede bolighandler af enfamiliehuse (kr. pr.

) i perioden 2010-2018 (1. kvartal) for de tre kommuner, og for landet som

helhed. I tabel 15 vises de faktiske boligpriser (kr. pr. m

), og figur 39 en in-

dekseret kurve af de samme tal. De realiserede boligpriser for Morsø og Lol-

land kommuner lå i 2010 på lidt over 5.000 kr./m

, svarende til omkring 45%

af landsgennemsnittet, mens de i 2018 lå på lidt over 4.000 kr./m

, svarende

til 35% af landsgennemsnittet. Boligpriserne i Faaborg-Midtfyn har i samme

periode ligget noget højere, på omkring 8.000 kr./m

, svarende til hhv. 67%

og 57% af landsgennemsnittet.

Tabel 15. Udvikling i realiserede handelspriser for boliger (kr./m

) i de tre kommuner og landet som hel-

hed, 2010-2018. Kilde: Salgsstatistik, Realkreditrådet.

2010K1

Hele landet

Lolland

Faaborg-Midtfyn

Morsø

11824

5337

7940

5323

2011K1

11824

4706

7865

5480

2012K1

10972

3239

7141

4612

2013K1

11041

4591

7042

4792

2014K1

11100

3357

6292

5547

2015K1

11764

3312

7389

6123

2016K1

12166

3215

6649

4505

2017K1

12647

4061

6511

6157

2018K1

13428

4406

7662

4727

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 38. Udviklingen i realiserede bolighandler for enfamiliehuse i perioden 2010-2018, index 1 = 2010.

Kilde: Finansrådets udbudsstatistik.

Relativt set har udviklingen i salgspriserne (løbende priser) i de tre kommu-

ner været faldende siden 2010, således at man i Morsø ligger ca. 10% under

niveauet for 2010, i Lolland næsten 20% under niveauet for 2010, og i Faa-

borg-Midtfyn ca. 5% under. På landsplan ligger de realiserede bolighandler

for enfamiliehuse 15% over niveauet for 2010. Man kan dog ikke fra dette

sige, i hvor høj grad nedrivningsindsatsen har været med til at rette op på

boligmarkedet, men man kan se, at for alle tre kommuner har boligmarkedet

været for opadgående de seneste par år efter en nedgang fra 2010.

Det skal desuden siges, at antallet af salg de enkelte år kan være relativt få,

og derfor kan enkelte salg få stor betydning for de gennemsnitlige salgspri-

ser, og som kan være årsag til de store udsving.

Liggetider

Nøgletal fra Realkreditrådets boligudbudsstatistik viser liggetider, som er det

gennemsnitlige antal dage de boliger, der er afgået i løbet af måneden, har

været udbudt på internettet. Nedrivningsindsatsen kan i princippet være med

til at skabe et mere attraktivt boligmarked i kommunen, der afspejler sig i

kortere liggetider.

Kortet herunder viser liggetider for parcel- og rækkehuse i de enkelte kom-

muner pr. 2018

. For landet som helhed er den gennemsnitlige liggetid for

salg af enfamiliehuse i 2018 på 231 dage. I Morsø kommune er den 357

dage, i Lolland kommune 431 dage og i Faaborg-Midtfyn kommune 248

dage.

Det er nogle nordsjællandske kommuner der ikke er helt synlige i kortet, men for det første er de ikke

en del af empirien og for det andet er der tale om korte liggetider for dem alle.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 39. Liggetider for parcel- og rækkehuse 2018. Kilde: Finansrådets udbudsstatistik.

Figuren herunder viser den indekserede udvikling fra 2010 til 2018 for de tre

kommuner og for landet som helhed. Som det ses har Faaborg-Midtfyn kom-

mune det største fald i liggetider med 14% i forhold til 2010, mens der for

landet som helhed har været et fald på 7%. I Lolland og Morsø kommuner er

liggetiderne derimod vokset siden 2010, med hhv. 22% (Lolland) og 35%

(Morsø) i forhold til 2010. Dette indikerer således ikke, at der har været en

positiv udvikling på boligmarkedet som helhed.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 40. Indekserede liggetider (2010 = 1) for parcel- og rækkehuse i de tre kommuner og for landet

som helhed. Kilde: Finansrådets udbudsstatistik.

Befolkningsudvikling

Udvikling i indbyggertal er som ejendomsværdi og nybyggeri en af de væ-

sentlige indikatorer for ’tingenes tilstand’. Der er forskellige måder at anskue

udviklingen på, men en ofte anvendt er netto-tilflytningen, der her vises på

sogneniveau for de tre kommuner der er særlig behandlet i undersøgelsen.

For alle tre kort gælder, at grøn er positiv og rød negativ, set over 2015-

2018. Det er nettotilflytningen, der er angivet efter hvert årstal på de tre kort.

Der er samtidig angiver de røde prikker på kortet, hvor der er gennemført

nedrivninger.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 41. Nettotilflytning på sogneniveau Morsø kommune i perioden 2015-2018. Rød farve: Netto fra-

flytning. Grøn farve: Netto tilflytning

Samlet set har der for Morsø Kommune været en faldende fraflytning de se-

nere år, sammenlignet med niveauet for 2010. Niveauet for 2016 og 2017

har ligget på i gennemsnit 80 fraflytninger årligt, mens det i 2010 var omkring

200 årligt.

Figur 42. Nettotilflytning på kommuneniveau for Morsø Kommune i perioden 2010-2017. Kilde: Statistik-

banken.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 43. Nettotilflytning på sogneniveau i Lolland Kommune i perioden 2015-2018. Rød farve: Netto

fraflytning. Grøn farve: Netto tilflytning

Samlet set har der for Lolland Kommune været en markant faldende fraflyt-

ning de senere år, sammenlignet med niveauet for 2010. Niveauet for 2016

og 2017 har ligget på i gennemsnit 100 fraflytninger årligt, mens det i 2010

var omkring 550 årligt.

Figur 44. Nettotilflytning på kommuneniveau for Lolland kommune i perioden 2010-2017. Kilde: Statistik-

banken.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Figur 45. Nettotilflytning på sogneniveau i Faaborg-Midtfyn Kommune i perioden 2015-2018. Rød farve:

Netto fraflytning. Grøn farve: Netto tilflytning

Samlet set er der i perioden for Faaborg-Midtfyn Kommune sket et skift i ret-

ning af en nettotilflytning i kommunen, som i de senere år har været 50-160

årligt, mens der i 2010-2013 var en nettofraflytning på 250-300 personer år-

ligt.

Figur 46. Nettotilflytning på kommuneniveau for Faaborg-Midtfyn kommune i perioden 2010-2017. Kilde:

Statistikbanken.

Set på tværs af de tre kommuner har der været en positiv udvikling i nettotil-

flytningen; i Faaborg-Midtfyn er der i dag som den eneste en nettotilflytning,

mens der i 2010 var en nettofraflytning på et par hundrede. I Lolland og

Morsø kommuner er der fortsat en netto fraflytning, men den er reduceret

væsentligt i forhold til 2010; I Lolland kommune fra 550 til omkring 100, og i

Morsø kommune i runde tal fra 200 til omkring 80 årligt.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Opsamling på de kvantitative analyser

De kvantitative analyser af effekter af nedrivningerne har i korte træk vist føl-

gende:

Lokale effekter:

– Omfang af nybyggeri: Når der sammenlignes afstandszoner fra nedrivnin-

gerne viser det sig at der gennemføres 3-4 gange så meget nybyggeri og

væsentlige om/tilbygninger i zonen tættest på nedrivningerne, sammen-

holdt med zoner længere væk. Det er dog ikke muligt at vurdere, hvor

meget dette skyldes en direkte effekt i form af nybyggeri til erstatning for

de nedrevne bygninger, og hvor meget der skyldes en afsmittende effekt

på området og naboejendommene, genereret af nedrivningerne

– Salgsfrekvenser for ejendomssalg: Der ses en salgsfrekvens, der er

større i 100 meter cirklen (8-11%) sammenlignet med større afstande fra

nedrivningen. Tendensen er ganske lig analysen af nyopførelser, dog er

den øgede slagsfrekvens inden for 100 meter bufferen væsentlig mindre.

Det virker sandsynligt at den øgede salgsfrekvens i 100-meter zonen

skyldes de tilfælde, hvor kommunen har opkøbt/videresolgt ejendommene

i forbindelse med nedrivningerne.

– Ejendomsvurdering: Der er stor forskel i den gennemsnitlige vurdering af

parcelhuse, når der ses på deres afstand til nedrivninger. Hvis en beboel-

sesejendom ligger indenfor 100 meter fra en nedrivning, er den kun

82,8% værd i forhold til den ejendom, der ligger mellem 250 og 500 meter

væk fra nedrivningen. Det understreger, at de nedrevne bygninger typisk

har lavere ejendomsvurderinger.

– Salgspriser ved ejendomssalg: For naboejendomme beliggende under

100 meter fra de nedrevne bygninger har der i gennemsnit været et fald i

salgspriser pr. m

på 15,8% i perioden 2010-2012 til 2015-2017. Til

sammenligning har der for boligsalg mere end 500 meter væk fra en

nedrivning (men i sognekategori 4) været en stigning på 2,8%. I fem ud af

35 analyserede kommuner har naboboliger til nedrivningerne dog klaret

sig bedre end sammenlignelige ejendomme som er beliggende i

tilsvarende områder, hvor der ikke er revet ned eller med over 500 meter

til nærmeste nedrivning.

Kommunale effekter:

– Udvikling i antallet af tomme boliger: Det samlede antal tomme boliger

(inkl. boliger der benyttes til bl.a. ferieboliger) har været stort set uændret

på landsplan i 2013 til 2017 (ca. 45.000 tomme boliger). Det dækker dog

over, at der er enkelte kommuner som har haft en meget stor tilvækst i

antal tomme boliger i perioden, mens andre kommuner, særligt dem der

har revet meget ned, omvendt har reduceret antallet af tomme boliger

markant. Det understreger, at der hele tiden pågår en tilvækst af tomme

boliger, samtidig med at der rives tomme boliger ned.

– Udvikling i salgspriser: Udviklingen i salgspriserne på enfamilieboliger i de

tre kommuner har været faldende siden 2010 (hhv. 5%, 10% og 20%),

mens der på landsplan har været en stigning på 15% i samme periode

– Udvikling i liggetider: For de tre kommuner har der for to kommuner (Lol-

land og Morsø kommuner) været tale om stigende liggetider i perioden

2010-2018, mens der for Faaborg-Midtfyn Kommunes vedkommende har

været et fald i liggetiderne

– Flytninger til og fra kommunen: For de tre kommuner har der været en po-

sitiv udvikling i nettotilflytningen. For Lolland og Morsø kommuner er net-

tofraflytningen mindsket betydeligt siden 2010, mens den for Faaborg-

Midtfyn er vendt til en netto-tilflytning.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Det konstateres desuden, at kommunal-økonomiske overvejelser relateret til

nedrivninger, som forebyggelse af tilflytning af udsatte husstande til kommu-

nen er helt central for de kommunale indsatser. Det har imidlertid ikke været

muligt indenfor rammerne af denne undersøgelse, at vurdere i hvor høj grad

nedrivningsindsatserne har medvirket til en sådan forebyggelse, og hvilken

effekt det i givet fald har haft på kommunernes økonomi.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Referencer

Litteratur

Andersen, L.R. (2015)

Boligsaneringer, boligforbedringer og effekten på de

sociale udgifter - Områdestudier i Skelund og Veddum.

Mariagerfjord Kom-

mune

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2018)

Offentligt forsørgede fraflytter de

store byer.

15. august 2018.

Boligøkonomisk Videncenter (2017)

Boliger som ikke bliver brugt. Parcel- og

stuehuse.

Working paper. August 2017.

Jensen, J.O & Blach, V.E.M (2016)

Midtvejsevaluering af Pulje til Landsby-

fornyelse.

SBi, nr. 2016:05, 1 udg, SBI forlag, København.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (2013)

Regional- og Landdistrikts-

politiske Redegørelse 2013.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Oxford research og Naboskaber.dk (2018)

Social sårbarhed i privatejede bo-

liger Lolland Kommune – Delrapport 1: Indikatorer og analyse.

Januar 2018.

SBi og Kuben (2017)

Almene boliger i Lolland Kommune: Analyse og stra-

tegi for udvikling og tilpasning af den almene sektor i Lolland Kommune.

SBi,

2017.

Interviews

Arne Kirk og Jimmi Nielsen, Morsø Kommune d. 24.5.2018

Ejendomsmægler Ole Laustsen, Nybolig i Morsø d. 24.5.2018

Henrik Madsen og Rie Christensen, Lolland Kommune d. 29.5.2018

Per Møller, Borgerforeningsformand i Utterslev d. 29.5.2018

Ejendomsmægler Rene Hansen, Nybolig Maribo d. 14.6.2018

Ejendomsmægler Ole K Jørgensen, Estate Nakskov d. 14.6.2018

Trine Hedegaard Jensen, Faaborg-Midtfyn Kommune, d. 7.6.2018

Bjarne Brøndgaard, borgerforeningsformand i Ny Stenderup, d. 7.6.2018

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Bilag 1. Antal nedrivninger pr. kommune

Antal nedrivninger under pulje for landsbyfornyelse 2013-2017, fordelt på 54

kommuner og områdetype.

Kommune

Det åbne

land

Byer < 25

indbyggere.

Byer > 3000

indbyggere

Nedrivnin-

ger i byer

med mellem

25 og 3.000

indb.

% nedriv-

ninger be-

liggende i

byområ-

der med

25 -3.000

indbyg-

gere

Nedriv-

ninger i

alt

Lolland

Guldborgsund

Thisted

Tønder

Morsø

Faaborg-Midtfyn

Vesthimmer-

lands

Aabenraa

Vordingborg

Mariagerfjord

Frederikshavn

Viborg

Lemvig

Hjørring

Faxe

Langeland

Jammerbugt

Rebild

Assens

Skive

Randers

Kalundborg

Vejen

Aalborg

Nordfyns

Holstebro

Struer

Norddjurs

Varde

Ikast-brande

Odsherred

Ringkøbing-

Skjern

Bornholm

Haderslev

Billund

Herning

Favrskov

Kerteminde

141

251

176

102

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Ærø

Syddjurs

Silkeborg

Svendborg

Brønderslev

Holbæk

Middelfart

Hedensted

Sønderborg

Slagelse

Esbjerg

Nyborg

Odder

Skanderborg

Læsø

Lejre

I alt

859

130

1138

100

2154

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Bilag 2. Udvikling i gennemsnitlige salgspriser

Tabellen herunder viser udviklingen i gennemsnitlige salgspriser (kr./m

) for

enfamiliehuse (inkl. stuehuse til beboelse) i perioden fra 2010-2012 til 2015-

2017 for naboejendomme til de nedrevne boliger i de 54 kommuner der har

gjort brug af pulje til landsbyfornyelse. Det er opdelt i naboejendomme belig-

gende 0-100 meter fra nedrivningen, naboejendomme beliggende 100-250

meter fra nedrivningen), for lokalområdet (ejendomme beliggende 250-500

meter fra nedrivningen), for boliger udenfor bufferzonerne (> 500 meter) men

indenfor byområdet, og for kommunen som helhed.

Kommune

Gennem-

snitlig værdi

af alle bolig-

handler

2015-2017

1.009.569

1.624.643

1.222.550

1.064.724

1.447.367

437.904

833.772

1.091.042

827.540

958.715

1.037.730

1.497.939

630.928

650.164

1.409.551

1.245.752

1.146.628

682.162

1.129.774

1.313.393

789.445

975.890

1.475.727

1.021.316

1.920.909

942.315

729.544

858.483

909.891

1.348.163

1.244.902

894.225

1.126.793

1.056.945

1.064.964

Udvikling fra

2010-12 til

2015-17 i

%, alle bo-

lighandler

-29

-26

-3

-9

-47

-16

-13

-6

-1

-2

-27

-4

0-100

m. pris-

udv. i

-31

-4

-10

-1

-39

-49

-35

-18

-37

-36

-22

-40

-24

-21

-31

-1

-3

-28

-20

-35

-7

-45

-14

-6

-25

-13

-2

100-250

m. pris-

udv. i %

250-500

m. pris-

udv. i %

Mere

end 500

m. pris-

udv. i %

-31

-15

-6

-20

-11

-7

-8

-7

-2

-3

-9

-7

-1

M2 pris

2015-

2017

Udvikling fra

2010-12 til

2015-17 i % ,

kategori 4

sogn

-3

-34

-16

-3

-10

-25

-16

-4

-14

-8

-10

-6

-8

-11

-17

-13

-12

-3

-7

-11

Relativ

udvikling i

kategori

4-sogn

-5

-15

-9

-1

-5

-13

-1

-12

-3

-1

-13

-16

-9

-5

-14

-15

-16

-11

-7

-12

-7

-8

-11

-6

Odsherred

Holbæk

Faxe

Kalundborg

Slagelse

Lolland

Guldborgsund

Vordingborg

Bornholm

Assens

Faaborg-Midtfyn

Svendborg

Langeland

Ærø

Haderslev

Billund

Sønderborg

Tønder

Aabenraa

Holstebro

Lemvig

Struer

Syddjurs

Norddjurs

Silkeborg

Ringkøbing-Skjern

Morsø

Skive

Thisted

Viborg

Frederikshavn

Vesthimmerlands

Mariagerfjord

Jammerbugt

Hjørring

-14

-2

-11

-9

-34

-7

-24

-32

-35

-11

-14

-19

-23

-17

-14

-37

-30

-5

-7

-19

-16

-7

-13

-17

-28

-16

-2

-3

-7

-20

-34

-14

-2

-8

-21

-10

-2

-17

-1

-25

-22

-8

-9

-5

-7

-8

-7

8.051

9.040

9.818

7.192

8.508

2.729

5.771

6.680

7.769

8.020

7.087

10.854

4.170

6.039

5.372

6.167

6.956

3.925

5.965

6.047

4.511

6.193

8.734

5.904

8.454

4.376

4.103

4.692

6.302

7.374

6.017

4.921

6.340

7.078

7.038

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 193: SBi’s rapport Vurdering af effekter af nedrivningsindsats med støtte fra pulje til landsbyfornyelse, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Staten har via pulje til landsbyfornyelse afsat midler til

nedrivning og istandsættelse af tomme ejendomme i

landdistrikter og mindre byer, som udvalgte kommuner

kan gøre brug af. Denne rapport undersøger effekten af

nedrivningerne kvantitativt ud fra registerbaserede data

og gennem kvalitative interview med kommunale plan-

læggere, ejendomsmæglere og beboere i tre kommuner.

Undersøgelsen har ikke kunnet vise kvantitativt målbare

effekter af nedrivningsindsatsen, fx i form af højere

salgspriser og kortere liggetider på naboejendommene.

Selvom der er svage tegn på en mulig øget byggeakti-

vitet i lokalområderne omkring nedrivningerne, er det

meget usikkert, hvorvidt det er en effekt af nedrivnings-

indsatsen.

Mens det er vanskeligt at måle effekter af nedrivninger-

ne kvantitativt, så viser den kvalitative del af undersøgel-

sen, at de lokale aktører oplever store forbedringer med

indsatsen. Det er med til at øge optimismen hos naboer,

lokale ejendomsmæglere mv. Kommunerne ser bl.a.

værdi i, at nedrivningerne mindsker risikoen for spekula-

tiv udlejning.

Undersøgelsen er finansieret af Trafik-, Bygge- og Bolig-

styrelsen.

1. udgave, 2019

ISBN 978-87-93585-15-7