TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2018-19 (1. samling)
TRU Alm.del Bilag 140
Offentligt

Den 13. december 2018

UDKAST

til

Forslag

til

Lov om ændring af lov om DSB

(Kommerciel ejendomsudvikling)

§ 1.

I lov om DSB, jf. lovbekendtgørelse nr. 1184 af 12. oktober 2010, som ændret ved lov nr. 1402 af

23. december 2012, lov nr. 686 af 27. maj 2015 og lov nr. 172 af 27. februar 2016, foretages

følgende ændringer:

§ 2

indsættes som

stk. 5

»Stk.

DSB kan forestå udvikling

af DSB’s

ejendomme gennem sit datterselskab DSB

Ejendomsudvikling A/S.

Stk. 6.

DSB Ejendomsudvikling A/S kan i forbindelse med sin aktivitet, jf. stk. 5, erhverve

ejendomme

med tilknytning til DSB’s eller selskabets ejendomme.«

§2

Loven træder i kraft den 1. maj 2019.

§3

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Bemærkninger til ændringslovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

2. Udvidet formålsbestemmelse

–

kommerciel ejendomsudvikling

2.1 Gældende ret

2.2 Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3. Økonomiske konsekvenser og implementerings konsekvenser for det offentlige

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer

9. Sammenfattende skema

1. Indledning

DSB blev ved lov i 1999 omdannet fra en statsvirksomhed til en selvstændig offentlig virksomhed.

Siden da har DSB løbende solgt ejendomme, som ikke længere benyttes til jernbanevirksomhed.

Organisatorisk valgte DSB i 2008 at udskille ejendomme, som ikke længere skulle anvendes til

jernbaneformål, i et helejet datterselskab, DSB Ejendomsudvikling A/S, som herefter står for salget.

I dag deltager DSB Ejendomsudvikling A/S i den helt indledende udvikling af DSB’s ejendomme

og frasælger disse, når der er opnået et plangrundlag/byggeretsgivende lokalplan.

Lovforslaget har til formål at skabe hjemmel til, at DSB kan gå videre end blot at sælge

ejendommene i DSB Ejendomsudvikling A/S.

Lovforslaget giver således DSB mulighed for, at DSB kan forestå udvikling af DSB’s ejendomme

gennem sit datterselskab, DSB Ejendomsudvikling A/S. DSB Ejendomsudvikling A/S får mulighed

for i partnerskaber med en eller flere private investorer at etablere sig i projekter, der har til formål

at opføre byggeri, som efterfølgende enten udlejes eller sælges. Det er DSB’s forventning, at den

samlede avance vedr. ejendomme dermed vil kunne øges.

Endvidere foreslås det, at give DSB Ejendomsudvikling A/S mulighed for i forbindelse med denne

aktivitet, at erhverve ejendomme med tilknytning

til DSB’s

egne ejendomme. Det er ikke

meningen, at DSB Ejendomsudvikling A/S generelt skal erhverve ejendomme. Hensigten er, at give

mulighed for, at DSB Ejendomsudvikling A/S kan erhverve en ejendom, såfremt det vurderes

hensigtsmæssigt for at kunne gennemføre et logistisk sammenhængende projekt.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

DSB Ejendomsudvikling A/S får alene mulighed for at indskyde byggeretter i

ejendomsudviklingsprojekterne og til at afholde eventuelle opstartsomkostninger til projekterne.

Lovforslagets bemærkninger beskriver forhold, som vil skulle iagttages for udnyttelsen af

hjemlen. Ejendomsaktiviteterne og de konkrete udviklingsprojekter skal f.eks. gennemføres uden, at

togdriften forringes. Ligeledes skal der være vandtætte økonomiske skotter mellem moderselskabet,

DSB SOV og datterselskabet, DSB Ejendomsudvikling A/S, således at DSB SOV ikke hæfter for

gæld eller aktiviteter i DSB Ejendomsudvikling A/S.

Lovforslaget er en udmøntning af aftalen indgået den 12. november 2017 af regeringen (Venstre,

Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Dansk Folkeparti og Radikale Venstre om

erhvervs- og iværksætterinitiativer, hvoraf en del af finansieringen kom fra effektiviseringer i DSB

og en deraf nedjusteret kontraktbetaling til DSB (på 207,3 mio. kr. i 2018 stigende til 380,0 mio. kr.

i 2021). Det er følger samtidig af aftalen, at lov om DSB skal

”ændres med henblik på at

give DSB

friere rammer til at generere indtægter fra kommerciel ejendomsudvikling”.

I forlængelse af aftalen af 12. november 2017 indgik Transport-, Bygnings- og Boligministeriet og

DSB den 21. december 2017 en aftale om betingelserne for reduktion af DSB’s

kontraktbetaling.

2. Udvidet formålsbestemmelse

–

kommerciel ejendomsudvikling

2.1. Gældende ret

DSB blev ved lov i 1999 omdannet fra en statsvirksomhed til en selvstændig offentlig

virksomhed.

Hensigten var at fremme en forretningsmæssig og kundeorienteret udvikling af virksomheden,

dens ledelse og dens interne beslutningsprocesser. Ved omdannelsen blev en række aktiver,

herunder ejendomme

–

dvs. arealer og bygninger - indskudt i virksomheden.

I henhold til § 2, stk. 1 i lov om DSB (herefter DSB loven),

er DSB’s formål at drive

jernbanevirksomhed i medfør af lov om jernbane samt anden virksomhed, som ligger i naturlig

forlængelse heraf. Virksomheden drives på forretningsmæssigt grundlag.

Det følger af § 2, stk. 2, at DSB skal sikre, at der drives S-togstrafik i hovedstadsområdet på

grundlag af en kontrakt med transport-, bygnings- og boligministeren om passagertrafik udført som

offentlig service, jf. lov om jernbane.

I § 2, stk. 3, bestemmes, at DSB kan oprette datterselskaber, erhverve ejerandele i andre

virksomheder samt indgå samarbejdsaftaler og lignede i forbindelse med udøvelsen af sin

virksomhed, jf. stk. 1.

Endelig bestemmer § 2, stk. 4, at DSB kan udføre jernbanetrafik i udlandet i forbindelse med

udøvelsen af sin virksomhed, jf. stk. 1

Hertil kommer § 2 a, stk. 1, hvorefter transport-, bygnings- og boligministeren kan beslutte, at

DSB stiller køretøjer til rådighed for trafik udført som offentlig tjeneste, der sendes i udbud.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

I § 2 a, stk. 2, kan ministeren pålægge DSB at udføre trafik som offentlig tjeneste mod betaling.

Ved omdannelsen af DSB fra en statsvirksomhed til en selvstændig offentlig virksomhed i 1999

blev en række aktiver, herunder ejendomme

–

dvs. arealer og bygninger - indskudt i virksomheden

af staten.

Siden da har DSB løbende solgt ejendomme, som ikke længere benyttes til jernbanevirksomhed.

Organisatorisk valgte DSB i 2008 at overdrage ejendomme, som ikke længere skulle anvendes til

jernbaneformål, til et helejet datterselskab, DSB Ejendomsudvikling A/S, som herefter står for

salget.

DSB Ejendomsudvikling A/S er etableret med selvstændig direktion og bestyrelse.

I dag deltager DSB Ejendomsudvikling A/S i den helt indledende udvikling af DSB’s ejendomme

og frasælger disse, når der er opnået et plangrundlag/byggeretsgivende lokalplan.

Ved ejendomme forstås såvel arealer som bygninger.

2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Formålet med lovforslaget er at give DSB hjemmel til, at DSB kan gå videre end blot at sælge de

ejendomme, som er indskudt i DSB Ejendomsudvikling A/S.

Lovforslaget giver således DSB mulighed for at forestå udvikling

af DSB’s ejendomme gennem

datterselskabet DSB Ejendomsudvikling A/S. Det indebærer, at kommercielle projekter

gennemføres i DSB Ejendomsudvikling A/S og at følgende forhold vil skulle iagttages:

DSB Ejendomsudvikling A/S får mulighed for i partnerskaber med en eller flere private investorer

at etablere sig i projekter, der har til formål at opføre byggeri, som efterfølgende enten udlejes eller

sælges. Det er DSB’s forventning, at den samlede avance vedrørende

ejendomme dermed vil kunne

øges.

Den private investor kunne f.eks. være en pensionskasse, et ejendomsselskab, en

ejendomsudvikler eller andre typer developere eller kombinationer heraf. DSB kan således

samarbejde med parter, der har den fornødne kapitalstyrke og kompetence indenfor området

ejendomsudvikling.

Når DSB Ejendomsudvikling A/S deltager i ejendomsudvikling opretter DSB Ejendomsudvikling

A/S og den private investor et selskab med begrænset hæftelse.

DSB Ejendomsudvikling A/S ejer 50 pct., og den private investor ejer 50 pct. af selskabet.

Ejerfordelingen vil senere kunne ændres, dog vil DSB Ejendomsudvikling A/S’s ejerandel ikke

kunne overstige 50 pct.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Selskabet stiftes med indskud af følgende aktiver: DSB Ejendomsudvikling A/S indskyder

byggeretter og kan afholde eventuelle opstartsomkostninger til projektet. Den private investor

indskyder kontanter.

Såfremt egenkapitalbehovet i et projekt måtte være større end to gange værdien af byggeretterne, vil

det være den private investor, som indskyder merkapital. Derved

vil DSB’s ejerandel falde

til under

50 pct.

Et projekt vil typisk bestå af følgende faser: projektbeskrivelse, markedsundersøgelser,

konkurrenceudsættelse af projekt, myndighedskontakt, aftale med en entreprenør, der skal stå for

byggeriet samt styringen af byggeproces mv.

Det sikres

gennem DSB SOV’s vedtægter,

som fastsættes af ministeren, at der fortsat er

”vandtætte økonomiske skotter” mellem moderselskabet DSB SOV og datterselskabet, DSB

Ejendomsudvikling A/S, således at DSB SOV ikke hæfter for gæld eller aktiviteter i DSB

Ejendomsudvikling A/S.

Ovenstående vedr. projektselskabet, ejerforhold, indskud i projektselskabet samt oplysningerne om

de vandtætte økonomiske skotter vil alle blive indarbejdet i vedtægterne for DSB SOV og således at

forholdene gælder for datterselskabet, DSB Ejendomsudvikling A/S.

Det er ikke hensigten, at transport-, bygnings- og boligministeren med henvisning til § 12, stk. 5 i

DSB loven skal kunne stille garanti for kommercielle ejendomsaktiviteter i DSB

Ejendomsudvikling A/S. Det vil derfor tillige blive præciseret

i DSB’s vedtægter, at

lån, der

optages af DSB SOV med statsgaranti, ikke kan benyttes til finansiering af kommercielle

ejendomsaktiviteter.

Ejendomsaktiviteten og de konkrete udviklingsprojekter skal gennemføres uden, at togdriften

forringes. Dette sikres ved, at DSB SOV alene har mulighed for at indskyde ejendomme, som ikke

længere benyttes til jernbaneformål, i DSB Ejendomsudvikling A/S. Der vil ikke herudover kunne

overføres midler fra DSB SOV til finansiering af ejendomsudviklingsaktiviteter i DSB

Ejendomsudvikling A/S.

DSB Ejendomsudvikling A/S’ virksomhed skal

udøves inden for gældende ret, herunder

konkurrencereglerne og statsstøttereglerne og inden for rammerne af planlovgivningen.

I ejendomsprojekter, som indeholder lejemål, kan DSB Ejendomsudvikling A/S forblive i

projektet, så længe den private investor gør. De økonomiske konsekvenser herved er, at hjemtagelse

af gevinsten spredes ud over flere år. Såfremt partneren efter en årrække går ud af projektet, vil

DSB Ejendomsudvikling A/S kunne forblive i projektet med en ny privat investor. Dette vil kræve,

at datterselskabet overfor DSB SOV via en markedstest kan dokumentere, at investeringen fortsat

giver et markedskonformt afkast. Denne markedstest og den bagvedliggende beregning vil blive

verificeret af en revisorerklæring eller en mæglervurdering, der bekræfter beregningen af dette

afkast.

Selskabet afholder som udgangspunkt ikke infrastrukturinvesteringer udover, hvad der er normalt

for en grundejer, der ønsker at maksimere værdien af et areal.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

På den baggrund foreslås der

med lovforslagets § 1, nr. 1, at DSB kan forestå udvikling af DSB’s

ejendomme gennem sit datterselskab, DSB Ejendomsudvikling A/S.

Det foreslås endvidere med lovforslagets § 1, nr. 1, at DSB Ejendomsudvikling A/S i forbindelse

med sin aktivitet, jf. stk. 5, kan erhverve ejendomme

med tilknytning til DSB’s eller selskabets

ejendomme. Dette sker alene med henblik på at sikre en logistisk sammenhængende udvikling af

det pågældende areal og er ikke en hjemmel til generelt at foretage opkøb af ejendomme.

Særskilt opfølgning på de friere rammer

Transport-, bygnings

– og boligministeren afholder kvartalsvise møder med DSB’s

bestyrelsesformand, næstformand og direktionen. På møderne orienterer bestyrelsens formand og

næstformand om aktiviteterne bl.a. i DSB Ejendomsudvikling A/S.

Endvidere vil der, for at sikre transparens om DSB’s aktiviteter for ejendomsudvikling i DSB

SOV’s årsrapport, blive givet oplysninger om aktiviteterne og regnskabstal for DSB

Ejendomsudvikling A/S.

Lov om DSB indeholder en bestemmelse, § 12, stk. 2, hvorefter investeringer, som DSB eller

datterselskaber heraf påtænker at foretage, og som overstiger en beløbsmæssig grænse på 143 mio.

kr., skal forelægges Folketingets Finansudvalg til godkendelse.

Forelæggelseskravet har særligt været begrundet i det forhold, at investeringer i togmateriel og

værksteder har en levetid, som rækker ud over den til enhver tid værende kontrakt mellem staten og

DSB og derfor har som forudsætning, at staten også ønsker at opretholde togdriften i hele aktivets

levetid.

Det er vurderingen, at indskud af grunde med byggeret i et projektselskab ikke skal anses for en

investering, som skal forelægges Folketingets Finansudvalg i henhold til jf. § 12, stk. 2. Dette

blandt andet fordi DSB ville kunne sælge disse aktiver uden krav om forelæggelse. Hvis DSB

derimod investerede likvide midler i projektselskabet, ville dette efter ministeriets vurdering være

omfattet af forelæggelseskravet. Dette vil imidlertid ikke være aktuelt i disse partnerskaber, idet

DSB alene leverer byggeretterne, mens den private partner indskyder den likvide kapital.

Indskuddet af byggeretter i projektselskaber anses derfor ikke som investeringer i henhold til DSB

lovens § 12, stk. 2, og vil derfor ikke være omfattet af forelæggelsesgrænsen.

3. Økonomiske konsekvenser og implementerings konsekvenser for det offentlige

Ud fra en samfundsmæssig betragtning vurderes det at være god og rationel adfærd at sikre, at

værdien af DSB’s aktiver maksimeres til

gavn for den danske stat, som ejer af DSB.

DSB forventer med den foreslåede model, at kunne opnå et højere afkast som følge af, at

datterselskabet, DSB Ejendomsudvikling A/S, vil få mulighed for at indgå i projekter, jf. den

foreslåede § 1, nr. 1. DSB forventer

ud fra en ”best case” –

vurdering samlet set at kunne øge

DSB’s

forventede avance frem mod 2030 fra ca. 2 mia. kr. til i alt 3-4 mia. kr. i alt, hvis ejerandelen

deles fifty/fifty mellem DSB Ejendomsudvikling A/S og en privat investor.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Såfremt DSB Ejendomsudvikling A/S forbliver i et projekt, som indeholder en

udlejningsforretning, vil hjemtagelsen af den økonomiske gevinst for DSB Ejendomsudvikling A/S

strække sig over flere år.

Det øgede afkast vil bidrage til at nedbringe statens kontraktbetaling til DSB, som forudsat i den

politiske aftale af 12. november 2017.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Da der med forslaget gives adgang til, at DSB Ejendomsudvikling A/S kan udvikle ejendomme,

vil det kunne have positive økonomiske konsekvenser for erhvervslivet, idet udviklingsaktiviteterne

forudsættes gennemført i samarbejde med en eller flere private investorer.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget indeholder ingen administrative konsekvenser for borgerne.

6. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget indeholder ingen miljømæssige konsekvenser.

7. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter. DSB Ejendomsudvikling vil fungere på

markedsvilkår, også med hensyn til låne- og finansieringsvilkår. Byggeretter indskydes til

markedsværdi i projektselskaber. Staten stiller ikke garanti for kommerciel ejendomsudvikling. Der

vil fortsat være økonomisk vandtætte skotter mellem DSB SOV og DSB Ejendomsudvikling A/S,

således at DSB SOV ikke hæfter for gæld eller aktiviteter i DSB Ejendomme A/S. Datterselskabet

skal samtidig kunne betale udbytter til moderselskabet.

8. Hørte myndigheder og organisationer

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den […] 2018 til den […] 2018 været sendt i høring hos

følgende organisationer m.v.:

Advokatsamfundet, Ankenævnet for Bus, Tog og Metro, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd,

Arbejdsgiverforeningen for Kollektiv Trafik, Arriva, Banedanmark, BAT, Brancheforeningen

Dansk Kollektiv Trafik, Brancheforeningen Danske Advokater, Bus & Togsamarbejdet, Danmarks

Naturfredningsforening, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Byggeri, Dansk Cyklistforbund,

Dansk Erhverv Dansk Handicap Forbund, Danske handicaporganisationer, Dansk Industri (DI),

Dansk Jernbaneforbund, Dansk Transport og Logistik (DTL), Danske Regioner, Danske Speditører,

Det Centrale Handicapråd, DI Transport, DSB, Erhvervsstyrelsen, Fagligt Fælles Forbund

–

3F,

FOA, HK Trafik og Jernbane, Hovedstadens Letbane I/S, Håndværksrådet, ITD, Jernbanenævnet,

Kommunernes Landsforening (KL), Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, Landsorganisationen i

Danmark (LO) Lokaltog A/S, Midttrafik, Metroselskabet I/S, Movia, NOAH-Trafik, Nordjyllands

Trafikselskab, Offentligt Ansattes Organisationer (OAO), Rådet for Bæredygtig Trafik, Sydtrafik,

Trafikselskaberne i Danmark, Udviklingsselskabet By & Havn I/S og Aarhus Letbane I/S.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Lovforslaget er endvidere sendt til Rigsrevisionen.

9. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/mindre

udgifter (hvis ja, angiv

omfang)

Afkastet på DSB

Ejendomsudvikling A/S’

ejendomme vurderes at kunne

øges betragteligt, hvilket vil

kunne bidrage til at nedbringe

statens kontraktbetaling til

DSB. Såfremt DSB

Ejendomsudvikling A/S

forbliver i et projekt, som

indeholder en

udlejningsforretning, vil

hjemtagelsen af den

økonomiske gevinst for DSB

Ejendomsudvikling A/S

strække sig over flere år.

Ingen

Negative konsekvenser/

merudgifter (hvis ja, angiv

omfang)

Ingen

Økonomiske konsekvenser

for stat, kommuner og

regioner

Administrative konsekvenser

for stat, kommuner og

regioner

Økonomiske konsekvenser

for erhvervslivet

Ingen

Ejendomsudvikling via

etablering af partnerskaber vil

kunne have positive

økonomiske konsekvenser for

erhvervslivet, idet

udviklingsaktiviteterne

forudsættes gennemført i

samarbejde med en eller flere

private investorer.

Ingen

Administrative konsekvenser

for erhvervslivet

Miljømæssige konsekvenser

Administrative konsekvenser

for borgerne

Forholdet til EU-retten

Ingen

Lovforslaget indeholder ingen EU-retslige aspekter.

DSB Ejendomsudvikling vil fungere på markedsvilkår, også med

hensyn til låne- og finansieringsvilkår. Når DSB

Ejendomsudvikling A/S indskyder byggeretter i projektselskaber

sker det til markedsværdi. Staten stiller ikke garanti for

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

kommerciel ejendomsudvikling. Der vil fortsat være økonomisk

vandtætte skotter mellem DSB SOV og DSB Ejendomsudvikling

A/S, således at DSB SOV ikke hæfter for gæld eller aktiviteter i

DSB Ejendomme A/S.

Datterselskabet skal samtidig kunne betale udbytter til

moderselskabet, DSB SOV. Der vil være tale om udbytter, som

hidrører fra datterselskabets aktiviteter, som udøves i konkurrence

med andre ejendomsudviklingsselskaber.

Overimplementering af EU-

retlige

minimumsforpligtelser (sæt

NEJ

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1.

Det følger af DSB lovens § 2, stk. 1, at DSB’s formål er at drive jernbanevirksomhed i medfør af

lov om jernbane samt anden virksomhed, som ligger i naturlig forlængelse heraf. Virksomheden

drives på forretningsmæssigt grundlag.

Det følger af DSB lovens § 2, stk. 2, at DSB skal sikre, at der drives S-togstrafik i

hovedstadsområdet på grundlag af en kontrakt med transport-, bygnings- og boligministeren om

passagertrafik udført som offentlig service, jf. lov om jernbane.

Af DSB lovens § 2, stk. 3, følger det, at DSB kan oprette datterselskaber, erhverve ejerandele i

andre virksomheder samt indgå samarbejdsaftaler og lignede i forbindelse med udøvelsen af sin

virksomhed, jf. stk. 1.

Endelig følger det af DSB lovens § 2, stk. 4, at DSB kan udføre jernbanetrafik i udlandet i

forbindelse med udøvelsen af sin virksomhed, jf. stk. 1

Det følger af § 2 a, stk. 1, at transport-, bygnings- og boligministeren kan beslutte, at DSB stiller

køretøjer til rådighed for trafik udført som offentlig tjeneste, der sendes i udbud.

Det følger endvidere af § 2 a, stk. 2, at ministeren kan pålægge DSB at udføre trafik som offentlig

tjeneste mod betaling.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Ved forslaget til et nyt

§ 2, stk. 5,

gives DSB gives hjemmel til, at DSB kan forestå udvikling af

DSB’s

ejendomme gennem sit datterselskab DSB Ejendomsudvikling A/S.

Det betyder, at kommercielle projekter gennemføres i DSB Ejendomsudvikling A/S, som er et

helejet datterselskab under DSB og at følgende forhold iagttages:

Ejendomsudviklingsaktiviteter omfatter projekter, der har til formål at opføre byggeri (f.eks. et

butikscenter), der efterfølgende enten udlejes eller sælges.

Når DSB Ejendomsudvikling A/S deltager i kommerciel ejendomsudvikling skal det ske i

samarbejde

med en privat investor (en partner).

For at sikre en effektiv afsøgning af feltet for partnere til et projekt skal DSB Ejendomsudvikling

A/S sikre åbenhed om, at selskabet søger ny(e) partner(e) til et projekt. Ved beslutning om, hvem

der skal være den nye partner i et projekt, skal DSB Ejendomsudvikling A/S tillige sikre, at alle

potentielle partnere behandles på en ligeværdig måde. DSB SOV’s bestyrelse påser, at dette sker.

Partneren vil kunne være enhver, der har den fornødne kapitalstyrke og kompetence inden for

området for ejendomsudvikling, f.eks. en pensionskasse, et ejendomsselskab, en ejendomsudvikler

eller andre typer developere eller kombinationer heraf.

Når DSB Ejendomsudvikling A/S deltager i kommerciel ejendomsudvikling opretter DSB

Ejendomsudvikling A/S og den private investor et selskab med begrænset hæftelse, dvs. f.eks. et

anpartsselskab, et aktieselskab, et K/S eller et P/S. Partnerne indgår en ejeraftale, der beskriver

partnernes rettigheder og forpligtelser.

DSB Ejendomsudvikling A/S ejer 50 pct., og den private investor ejer 50 pct. af selskabet.

Ejerfordelingen vil senere kunne ændres, dog vil DSB Ejendomsudvikling A/S’s

ejerandel ikke

kunne overstige 50 pct.

Selskabet stiftes med indskud af følgende aktiver: DSB Ejendomsudvikling A/S indskyder

byggeretter og kan afholde eventuelle opstartsomkostninger til projektet. Partneren indskyder

kontanter.

Byggeretter, der indskydes i projektselskaberne, indskydes til markedsværdi med udgangspunkt i

en markedsvurdering af byggerettens værdi. Markedsværdien udgør den værdi, som en potentiel

investor ville betale for ejendommen på indskudstidspunktet.

Såfremt egenkapitalbehovet i et projekt måtte være større end to gange værdien af byggeretterne,

vil

det være den private investor, som indskyder merkapital. Derved vil DSB’s ejerandel falde til

under 50 pct.

Et projekt vil typisk bestå af følgende: Projektbeskrivelse, markedsundersøgelse,

konkurrenceudsættelse af projekt, myndighedskontakt og aftale med entreprenør, der skal stå for

byggeriet, samt styring af byggeproces m.v.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

DSB Ejendomsudvikling A/S’s

gevinst vil afspejle de konkrete omstændigheder, og hvad der

konkret er aftalt med den private investor. Overskuddet i projektselskaberne vil blive udloddet til

DSB Ejendomsudvikling A/S, der som udgangspunkt vil få en andel svarende til ejerandelen.

De enkelte faser i et projektselskab fremgår af nedenstående eksempel:

I forbindelse med etablering af partnerskabet indskyder DSB Ejendomsudvikling A/S byggeretter,

og partneren indskyder kontanter svarende til værdien af byggeretterne, således at ejerandelen af

partnerskabet er delt med 50 pct. til hhv. DSB Ejendomsudvikling A/S og partneren. Hvis det f.eks.

antages, at de af DSB Ejendomsudvikling A/S indskudte byggeretter har en markedsværdi på 100

mio. kr., vil den eksterne partner skulle indskyde 100 mio. kr. kontant, således at partnerselskabet

har aktiver for i alt 200 mio. kr.

Såfremt det videre antages, at de totale investeringer, inklusive grund samt projekt- og

byggeomkostninger, udgør 300 mio. kr., vil der mod sikkerhed i det planlagte projekt kunne

optages et lån på 100 mio. kr.

Hvis det i det konkrete eksempel tillige antages, at det byggeprojektet efter færdiggørelse har en

markedsværdi på 450 mio. kr., vil der i partnerselskabet blive realiseret en opskrivning/gevinst på

150 mio. kr. (salgspris på 450 mio. kr. fratrukket de totale investeringer på 300 mio. kr.).

Efter salg og indfrielse af lån, vil der være kontanter på 350 mio. kr. i partnerselskabet (salgspris

på 450 mio. kr. med fradrag af indfrielse af lån 100 mio. kr.).

I eksemplet kan der herefter ske udlodning fra projektselskabet på 175 mio. kr. til DSB

Ejendomsudvikling A/S (50 pct. af 350 mio. kr.), som herefter igen kan udlodde 175 mio. kr. i

udbytte til DSB SOV. Da den indskudte byggeret ved indskuddet var værdisat til 100 mio. kr., vil

der være realiseret en gevinst på 75 mio. kr. for DSB Ejendomsudvikling A/S.

Som et datterselskab under DSB SOV indgår årsresultatet for DSB Ejendomsudvikling A/S i DSB

koncernens samlede regnskab. Samtidig forventes den positive udvikling i DSB Ejendomsudvikling

A/S, jf. eksemplet ovenfor, at give mulighed for udlodning af løbende udbytte til DSB SOV.

Udbytterne vil bidrage til at forbedre DSB’s samlede indtægtsgrundlag og derved på sigt mindske

DSB’s behov for kontraktbetaling

fra staten.

Det sikres gennem DSB SOV’s vedtægter, som fastsættes af ministeren, at der fortsat er

”vandtætte økonomiske skotter” mellem moderselskabet DSB SOV og datterselskabet, DSB

Ejendomsudvikling A/S, således at DSB SOV ikke hæfter for gæld eller aktiviteter i DSB

Ejendomsudvikling A/S.

DSB Ejendomsudvikling A/S vil skulle fungere på markedsvilkår– i overensstemmelse med

gældende regler herfor

–

med den dertil hørende risiko,

Det er ikke hensigten, at transport-, bygnings- og boligministeren, med henvisning til § 12, stk. 5 i

DSB loven, skal kunne stille garanti for kommercielle ejendomsaktiviteter i DSB

Det indebærer, at DSB Ejendomsudvikling A/S vil skulle fungere på markedsvilkår, også med

hensyn til låne- og finansieringsvilkår, der vil skulle optages på almindelige kommercielle vilkår.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Gevinsten kan realiseres

enten

ved løbende at generere lejeindtægter fra kommerciel

ejendomsudvikling

eller

ved udtræden fra partnerskabet.

DSB Ejendomsudvikling A/S vil normalt træde ud af sin investering

–

samtidig med, at den

private investor udtræder.

I ejendomsprojekter, som indeholder lejemål, kan DSB Ejendomsudvikling A/S blive i projektet,

så længe partneren gør.

De økonomiske konsekvenser herved er, at hjemtagelsen af gevinsten spredes ud over flere år.

Såfremt partneren efter en årrække går ud af projektet, vil DSB Ejendomsudvikling A/S kunne

blive i projektet sammen med en ny privat investor. Det vil dog kræve, at DSB Ejendomsudvikling

A/S via en markedstest kan dokumentere, at investeringen fortsat giver et markedskonformt afkast.

Markedstesten og den bagvedliggende beregning vil blive verificeret af en revisor eller en

erhvervsmægler.

Beregningen skal afklare, hvorvidt det vil være mest lønsomt for DSB Ejendomsudvikling A/S, at

forblive som ejer sammen med en ny partner og dermed udleje

eller

at sælge ejendommen.

Det foreslås, at der indsættes et nyt

§ 2, stk. 6,

som giver DSB Ejendomsudvikling A/S hjemmel til

i forbindelse med sin aktivitet, jf. stk. 5, at erhverve ejendomme med tilknytning til DSB eller DSB

Ejendomsudvikling A/S’ ejendomme.

DSB Ejendomsudvikling A/S kan erhverve ejendomme, såfremt en projektudvikling vil være

vanskelig uden et opkøb af ejendommen, som er beliggende på eller ved et areal, som skal

gennemgå en udvikling med henblik på byggemodning..

DSB Ejendomsudvikling A/S’s

adgang til erhvervelse af ejendomme hører til undtagelsen, og

erhvervelsen af ejendomme vil kun være muligt for at kunne gennemføre et logistisk

sammenhængende projekt.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger.

Til § 2

Det foreslås i § 2, at loven træder i kraft den 1. maj 2019.

Til § 3

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende ret

Gældende formulering

§ 2.

DSB's formål er at drive

jernbanevirksomhed i medfør af lov om

jernbane samt anden virksomhed, som ligger i

naturlig forlængelse heraf. Virksomheden drives

på forretningsmæssigt grundlag.

Stk. 2.

DSB skal sikre, at der drives S-

togstrafik i hovedstadsområdet på grundlag af

en kontrakt med transport-, bygnings- og

boligministeren om passagertrafik udført som

offentlig service, jf. lov om jernbane.

Stk. 3.

DSB kan oprette datterselskaber,

erhverve ejerandele i andre virksomheder samt

indgå samarbejdsaftaler og lignende i

forbindelse med udøvelsen af sin virksomhed,

jf. stk. 1.

Stk. 4.

DSB kan udføre jernbanetrafik i

udlandet i forbindelse med udøvelsen af sin

virksomhed, jf. stk. 1.

Lovforslaget

§ 1.

I lov om DSB, jf. lovbekendtgørelse nr. 1184 af

12. oktober 2010, som ændret ved lov nr. 1402

af 23. december 2012, lov nr. 686 af 27. maj

2015 og lov nr. 172 af 27. februar 2016,

foretages følgende ændringer:

I § 2 indsættes som stk. 5 og 6:

»Stk. 5. DSB kan forestå udvikling af

DSB’s ejendomme gennem sit

datterselskab DSB Ejendomsudvikling

A/S.

Stk. 6. DSB Ejendomsudvikling A/S kan i

forbindelse med sin aktivitet, jf. stk. 5,

erhverve ejendomme med tilknytning til

DSB’s eller selskabets ejendomme.«

TRU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 140: Udkast til lovforslag om ændring af lov om DSB (kommerciel ejendomsudvikling)

§ 2.

Loven træder i kraft den 1. maj 2019.

§ 3.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.