Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2018-19 (1. samling)
ERU Alm.del Bilag 21
Offentligt
Kære Morten
Tak for din interesse for min henvendelse.
Jeg vil her forsøge at uddybe min kritik yderligere.
Det kan godt være, at noget af det jeg skriver måske kommer til at lyde banalt, det er dog for at få det hele
ind i en sammenhæng og det må du i givet fald se bort fra.
I Danmark har vi en unikt måde at finansiere fast ejendom på.
Det har betydet, at vi har fået mulighed for at bygge og vedligeholde vores boligmasse og
erhvervsejendomme, så de i dag fremstår som noget af det fineste på denne klode.
Det vil sige, at også helt almindelige mennesker har mulighed for at bo rigtig godt.
Grundlaget er som sagt den særlige måde vi finansiere på, hvor den største del af finansieringen udgøres af
realkreditlån, hvilket betyder, at den største del af finansieringen
stilles til rådighed via et normalt transparent marked for kapitalformidling.
Tidligere var udbyderne af realkreditlån foreninger som ikke havde anden kommerciel interesse end at
udbyde realkreditlån på de bedst mulige vilkår, hvilket også betød,
at lånerne i forbindelse med deres lån indskød et reservefondsbidrag som sikkerhed således, at realkredit
institutionerne altid var velpolstrede til krisetider.
Det der altså var unikt var, at realkreditinstitutionerne dannede nogle obligationer, som låneren så kunne
sælge i et transparent marked (på børsen), og derved få likvid kapital
til finansiering af deres faste ejendom.
I dag er de fleste foreninger opløst og i stedet står bankerne nu for realkredit formidlingen, hvilket betyder
at fokus er flyttet fra, at gøre det bedst muligt for lånerne til at gøre
det bedst muligt for aktionærerne.
Det er selvfølgelig helt legitimt i et markedsøkonomisk samfund, at bankerne har som deres fornemmeste
opgave, at sørge for så stort et afkast som muligt til deres ejere.
På den anden side er det så også vigtigt, at formidlingen af kapital, som er så vital for at vores samfund kan
fungere, reguleres så det samfundsmæssige perspektiv ikke tilsidesættes i jagten på afkast.
Årsagen til, at jeg overhoved er dykket ned i denne problemstilling er, at jeg i forbindelse med en lille
låneomlægning i en af mine boligafdelinger, kom til at undre mig over de omkostninger en
sådan omlægning genererede. Det er jo en simpel transaktion.
Jeg satte mig for at analysere hvordan jeg måske kunne gøre det billigere, så mine lejere på den måde
kunne slippe billigere.
En af mulighederne, var at kontakte banken og bede dem kigge på deres omkostninger en gang til. Det gav
lidt, men jeg synes stadig at omkostningerne var voldsomme.
Derefter overvejede jeg selve transaktionen. Ved at lade banken stå for salget af mine obligationer kunne
jeg konstatere at jeg både ville blive ramt af en kursskæring som var ca. tre gange så høj,
som når jeg ellers laver transaktioner i mine investeringsdepoter, samt ville skulle betale en kurtage.
Jeg besluttede derfor, at jeg ville bede banken overfører obligationerne til mit investeringsdepot i stedet.
Herved kunne jeg undgå kurtage og skæring både ved køb og salg og derved spare afdelingen og selskabet
for omkostninger.
Dette opfattede jeg som, simpelt, ligetil og efter bogen, indtil jeg fik et afslag fra Realkredit Danmark på at
få udleveret/overført mine obligationer.
Jf. ovenstående er hele grundlaget for realkreditlån, at der dannes nogle obligationer som så sælges på et
transparent markedet til højst bydende, for derved at få det mest optimale lån for låntager.
Denne mulighed for at have hånd i hanke med mit lån, nægtede Realkredit Danmark mig altså.
Efter flere forsøg på at få en begrundelse for afslaget endte jeg med at få et begrundet svar fra RD´s
chefjurist, som i korte træk beskriver årsagen til afslaget, at behovet ved kunderne ikke er der,
 ERU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 21: Henvendelse af 18/10-18 fra Søren Christiansen, Boligselskabet Baldersbo, Ballerup, vedrørende finansiering af fast ejendom
samt at det vil være alt for omkostningsfuldt, at skulle overholde MIFID ll reglerne, som jo bl.a.. skal sikre
at der er fuld transparens ved værdipapirhandler.
Med finanstilsynets godkendelse har man således fået godkendt ,
” at lå eside
ed al i delig i dfrielse,
optagelse og refinansiering af realkreditlån, hvor obligationerne ikke bliver udleveret eller
tilhører kunden, er transaktioner med værdipapirer. Derfor mener realkreditinstitutterne ikke, at de skal
indberette oplysninger om almindelig indfrielse, optagelse og refinansiering af realkreditlån,
hvor obligatio er e ikke bliver udleveret, til Fi a stilsy et so tra saktio er.”
Dette betyder i praksis at handel med obligationer i realkreditten ikke er transparent og ikke bliver
indberettet efter MIFID forskrifter, hvilket kan gøre det nemmere for RD at skrue kursskæringen op.
Man nægter altså at udlevere de obligationer som rettelig er mine med begrundelsen i MIFID ll og
begrundelsen om, at det ikke har nogen interesse for lånerne. Dvs. at realkreditten nu er gået fra at
være formidlere af obligationslån til at være almindelige formidlere af kapital, dog fondet ved
obligationsudstedelse.
For udenforstående kan dette jo virke meget tilforladeligt, for i sidste ende drejer det sig jo om, at man skal
skaffe kapital til finansiering af sin faste ejendom og hvorledes denne kapital fremskaffes er
for de fleste ligegyldigt, når bare man har indtryk af, at man behandles ordentligt og reelt.
Her er så problemstillingen ved den praksis man har besluttet sig for at anvende.
Jeg kan konstatere at realkredittens monopol på handel med mine obligationer medfører;
- at realkreditten skærer i kursen 0,25%, hvor jeg ved en almindelig fondshandler skal give 0,05%.
-at realkreditten tager 0,15% i kurtage, det er ikke tilfældet hvis jeg bruger en almindelig fondshandler.
-at realkreditten giver udtryk for, at omkostninger udenfor RD ikke er med, dvs. at der er mulighed for også
at lave skæring ved marked making i Danske Bank, her taler vi om 0,125%
-at realkreditten ikke har pligt til indberetning ved salg af obligationerne, hvilket gør markedet
ugennemsigtigt, med risiko for at obligationerne ikke handles til de for låntager optimale kurser.
Det vil sige, at med den praktiserede ordning, hvor realkreditten sælger obligationerne lider jeg et tab på
0,52%, samt har en risiko for at prisdannelsen på de købte obligationer oven i købet ikke er markedsægte.
Min påstand er derfor, at med tilladelsen til at realkreditten kan nægte at udlevere obligationerne til
lånerne er der skabt en mulighed for, at pengeinstitutterne kan optimere deres indtjening og derved give et
bedre afkast til deres ejere ikke ved godt og dygtigt arbejde, men fordi der er skabt ugennemsigtige
monopollignende tilstande.
I den almene branche er det ikke unormalt at optage lån i størrelsesordenen 50-100 mil. kr. i den optik taler
vi jo om øgede låneomkostninger på 260- 520.000kr. selvfølgelig lånets størrelse taget i betragtning.
For almindelige familier taler vi om over 5.000 kr. pr. lånt million i skjulte omkostninger.
Det er for øvrigt tankevækkende at man altid kan indfri/nedbringe sit obligationslån ved at opkøbe og
indleverer obligationerne til realkreditinstituttet. Det giver jo ingen mening, at ting kan lade sig gøre den
ene vej, men ikke den anden.
Som tidligere omtalt, mener jeg at beslutningstagerne i samfundet, bør regulere dem som står for
kapitalformidlingen, da de jo har en legitim interesse i at skabe udbytte til deres ejere.
Derfor synes jeg også det er betimeligt, at i genskaber konkurrence situationen på realkreditområdet, så
låntagerne ikke kommer til at betale mere end godt er.
 ERU, Alm.del - 2018-19 (1. samling) - Bilag 21: Henvendelse af 18/10-18 fra Søren Christiansen, Boligselskabet Baldersbo, Ballerup, vedrørende finansiering af fast ejendom
Dette kan gøres ved at man pålægger realkreditformidlerne at tilbyde obligationerne udleveret. Denne
anbefaling har jeg også fundet ud af, at konkurrence rådet kom med, i deres anbefaling vedr. realkredit.
Jeg håber at dette var en brugbar uddybning af min tidligere henvendelse.
Du er altid velkommen til at vende tilbage eller rette henvendelse på telefon, hvis du ønsker noget
uddybet.
God kamp.
Med venlig hilsen
Søren B. Christiansen
Boligselskabet Baldersbo
Præstevænget 46
2750 Ballerup
Telefon 4460 0470 mobil 2291 7411