L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
L 29 Bilag 1
Offentligt

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Telefon

Fax 7262 6790

[email protected]

www.tbst.dk

Notat

Dato 29. august 2017

Høringsnotat

Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om

leje af almene boliger (Fremme af digital kommuni-

kation i boliglejeforhold)

1. Indledning

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har den 10. juli 2017 sendt udkast til

forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om leje af almene bo-

liger i høring hos de i bilag 1 nævnte høringsparter. Udkastet til lov-

forslag har også været offentliggjort på Høringsportalen.

Høringsfristen udløb den 23. august 2017.

Følgende organisationer har meddelt, at de ikke har bemærkninger:

Dansk Byggeri, Grundejernes Investeringsfond, Præsidenten for Ve-

stre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har herudover modtaget høringssvar

fra BL - Danmarks Almene Boliger, Danske Lejere, Danske Udlejere,

Ejendomsforeningen Danmark og Husleje- og Beboerklagenævnsfor-

eningen.

I det følgende refereres og kommenteres hovedindholdet i de mod-

tagne høringssvar opdelt efter relevante emner. Trafik-, Bygge- og

Boligstyrelsens kommentarer til de enkelte emner følger efter i kursiv.

2. Generelle bemærkninger

Ejendomsforeningen Danmark er positiv overfor forslaget, men be-

mærker dog, at forslaget alene er et lille skridt i den rigtige retning,

og at man efterlader en hel branche tilbage i forhold til det omgivende

samfund på det digitale område.

Side 1 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

Danske Udlejere mener ikke, at der med lovforslaget er taget til-

strækkelige hensyn til anbefalingerne i rapporten, som arbejdsgrup-

pen om fremme af digital kommunikation i private lejeforhold har ud-

arbejdet. Parterne skal frit kunne kommunikere digitalt. Den part, der

skal afgive en meddelelse, har selvfølgelig bevisbyrden for, at medde-

lelsen er kommet frem til modtageren på linje med reglerne i det øv-

rige samfund.

Danske Lejere frygter, at forslaget kan skabe usikkerhed om, hvorvidt

meddelelser er kommet frem til modtageren.

Danske Lejere anfører, at en lovændring bør sikre en velfungerende

ramme for parternes digitale kommunikation. En sikker ramme kunne

være en løsning som e-Boks, der skaber en formalitet, der sikrer be-

vis og dermed afhjælper konflikter.

BL er meget tilfredse med, at loven ændres således, at parterne frit

kan vælge kommunikationsforhold i lejeforholdet.

BL gør dog opmærksom på, at der i lov om leje af almene boliger og i

de tilhørende bekendtgørelser er flere steder, hvor der er pligter for

udlejer, som ikke nødvendigvis er en meddelelsespligt. Som eksempel

nævnes

§ 5, stk. 5, hvor udlejer skal ”udlevere” dokumenter til lejer.

BL er af den opfattelse, at sådanne uklare bestemmelser også bør

indgå i ministeriets overvejelser af, hvorvidt der er tale om en egent-

lig meddelelsespligt eller en handling, som ikke hensigtsmæssigt lader

sig gennemføre på anden måde end skriftligt.

Kommentar:

En ekstern arbejdsgruppe afleverede i februar 2017 en rapport med

anbefalinger til lovændringer, der kan fremme mulighederne for digi-

tal kommunikation i private lejeforhold.

I forlængelse af arbejdsgruppens rapport er der indgået en politisk

aftale af 2. juni 2017 mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance og

Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti,

Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti

om øget digital kommunikation på lejeområdet.

Som det fremgår af lovforslagets bemærkninger, indeholder lovforsla-

get ikke en udmøntning af alle arbejdsgruppens anbefalinger, da ar-

bejdsgruppen ikke kunne opnå enighed om en samlet anbefaling af én

model. Lovforslaget er derimod en udmøntning af den politiske aftale.

Digital kommunikation rejser spørgsmål om, hvem der bærer risikoen

for, at en meddelelse ikke kommer frem til modtageren. Disse

spørgsmål er ikke særlige for lejelovgivningen og må som anført i lov-

forslaget besvares efter almindelige bevisregler.

Side 2 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

Lejere og udlejere kommunikerer allerede i vidt omfang digitalt i leje-

forholdet. Lovforslaget ændrer ikke ved almindelige regler om, at den

part, der skal bevise, at en meddelelse er kommet frem, bærer risiko-

en for den anvendte kommunikationsform, fx e-mail.

Det bemærkes, at almene og private udlejere i dag og efter forslaget

–

med undtagelse af betalingspåkrav og opsigelse

–

kan sende med-

delelser til lejernes e-Boks via den Digitale Post-løsning, hvis lejeren

tilmelder sig ordningen.

Efter styrelsens opfattelse får forslaget ikke indflydelse på fx husleje-

nævnenes kompetence til at tage stilling til tvister i lejeforholdet.

Nævnene behandler således allerede sager, hvor korrespondancen

mellem parterne sker digitalt.

Lovforslagets regler om digital kommunikation i almene og private le-

jeboliger omfatter både meddelelser med direkte og indirekte krav om

skriftlighed, herunder meddelelser, hvor der i loven foreskrives en

meddelelsespligt, der ikke lader sig gennemføre på anden måde end

skriftligt.

Et krav om, at udlejeren skal udlevere materiale til lejeren, jf. fx al-

menlejelovens § 5, stk. 5, om udlevering af vedligeholdelsesregle-

ment, vil ikke kunne ske på anden måde end skriftligt.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer.

3. Parternes mulighed for at forlange, at meddelelser ikke

længere sendes digitalt

Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere er imod forslaget

om, at parterne med 1 måneds varsel kan frabede sig digital kommu-

nikation.

Ejendomsforeningen Danmark henviser til, at forslaget efterlader

branchen tilbage i forhold til den øvrige digitale udvikling. Foreningen

er ikke ubetinget enig i, at den digital kommunikation vil lette den

administrative byrde for udlejerne, når lejeren frit kan frabede sig di-

gital kommunikation.

Ejendomsforeningen Danmark anfører, at det bør fremgå af forslaget,

hvordan parterne kan genoptage digital kommunikation, hvor en af

parterne har frabedt sig digital kommunikation.

Ejendomsforeningen Danmark anfører endvidere, at det bør fremgå af

lovteksten, at en part, der er fritaget for Digital Post fra det offentlige,

har pligt til at meddele modparten dette, hvis vedkommende ikke øn-

sker digital kommunikation.

Ejendomsforeningen Danmark er uforstående overfor den forskelsbe-

handling af lejeren og udlejeren, der lægges op til i de almindelige

bemærkninger pkt. 3.1.3, afsnit 10, hvor det fremgår, at udlejeren

Side 3 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

må søge at genoprette digital kommunikation, når det konstateres, at

lejerens digitale adresse ikke kan benyttes.

Ejendomsforeningen Danmark bemærker, at udlejeren selv bestem-

mer, hvem udlejeren ønsker at leje ud til. Foreningen mener derfor

ikke, det bør fremgå af lovforslagets almindelige bemærkninger pkt.

3.1.3, afsnit 13, at ministeriet i forbindelse med lovforslaget har over-

vejet, at krav om indgåelse af aftale om digital kommunikation kan

betyde, at udlejeren fravælger lejere, der ikke er fortrolige med IT-

teknologi.

Danske Udlejere mener, at udlejeren altid skal have mulighed for at

kommunikere med lejeren digitalt, hvis lejeren kan modtage digital

kommunikation. Det er dog overordnet fortsat afsenderen af en med-

delelse, der skal bevise, at meddelelsen er kommet frem.

Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere frygter, at forslaget

vil skabe unødige konflikter mellem parterne.

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen foreslår, at det kommer til

at fremgår udtrykkeligt, at de nye regler også skal gælde krav om

skriftlighed, der følger af lejeaftalen.

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen forventer, at der vil være

visse praktiske problemer med at sikre, at den part, der er fritaget for

Digital Post fra det offentlige, skal give meddelelse herom til modpar-

ten.

Kommentar:

Det er forventningen, at langt størstedelen af lejerne og udlejerne selv

har et ønske om at anvende digital kommunikation i lejeforhold.

For at beskytte den lille gruppe af lejere og udlejere, der fortsat har

behov for at bruge fysisk post, indføres der dog regler, der giver mu-

lighed for at fravælge digital kommunikation i lejeforhold.

Borgere med begrænsede digitale ressourcer kan fx også blive fritaget

for Digital Post fra det offentlige efter reglerne i lov om Digital Post fra

offentlige afsendere.

Det forventes, at den gruppe af lejere og udlejere, der forlanger, at

kommunikationen fremover skal ske med almindelig post, i det væ-

sentlige vil være sammenfaldende med lejere og udlejere, der kan fri-

tages fra Digital Post fra det offentlige.

Det vurderes, at forslaget vil fjerne nogle eksisterende barrierer for

digital kommunikation, og at forslaget derfor vil medvirke til at under-

støtte en øget anvendelse af digital kommunikation mellem udlejere

og lejere og dermed muliggøre lavere administrationsomkostninger for

udlejerne.

Side 4 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

For så vidt angår de almindelige bemærkninger pkt. 3.1.3, afsnit 10,

skal afsnittet læses i sammenhæng med de foregående afsnit. Afsnit-

tet handler således om den særlige situation, hvor lejeren misligholder

en specifik aftale om digital kommunikation og er ikke udtryk for for-

skelsbehandling af lejeren og udlejeren. Det fremgår af de almindelige

bemærkninger, at den part, der skal bevise, at en meddelelse er

kommet frem, bærer risikoen for den anvendte kommunikationsform.

Med hensyn til de almindelige bemærkninger pkt. 3.1.3, afsnit 13,

bemærkes, at lovforslaget ikke berører den private udlejers ret til selv

at vælge sine lejere. Udlejeren har fortsat mulighed for at lægge vægt

på, om lejeren kan kommunikere digitalt. En lejer med begrænsede

digitale ressourcer har efter forslaget mulighed for at blive fritaget for

digital kommunikation.

Høringssvarene giver anledning til ændringer i lovforslagets § 1, nr. 1,

og § 2, nr. 1.

Efter den gældende ordning i loven kræver det alene en aftale om di-

gital kommunikation, hvis der er krav om skriftlighed i lovgivningen.

Efter retspraksis gælder det imidlertid også, hvis kravet om skriftlig-

hed alene følger af lejeaftalen.

Det angives derfor i lovteksten, at parterne også kan forlange, at

meddelelser, hvor der ikke efter lovgivningen, men alene efter lejeaf-

talen er krav om skriftlighed, ikke afgives digitalt.

Høringssvarene giver anledning til, at det præciseres i lovforslagets

bemærkninger, at parterne senere kan aftale at genoptage den digita-

le kommunikation, hvor en part efter forslaget har krævet, at medde-

lelser i lejeforholdet ikke afgives som digitale dokumenter.

Det fremgår allerede af bemærkningerne, at den part, der uden varsel

kræver, at kommunikationen i lejeforholdet fremover sker med almin-

delig post, fordi parten er fritaget for Digital Post fra det offentlige,

skal meddele modparten om dette. Ønsker fx lejeren at blive fritaget

for digital kommunikation i lejeforholdet uden varsel, kræver det efter

forslaget, at lejeren er fritaget fra Digital Post fra offentlige afsendere.

Udlejeren vil i den situation kunne kræve dokumentation for, at betin-

gelsen er opfyldt. Det præciseres i bemærkningerne.

4. Meddelelser efter lejelovens § 87 og § 93, stk. 2, om hen-

holdsvis opsigelse og betalingspåkrav

Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere mener ikke, at

meddelelse af opsigelse og udlejerens betalingspåkrav skal undtages

fra digital kommunikation som foreslået.

Side 5 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

Ejendomsforeningen Danmark foreslår, at parterne får mulighed for at

afgive de omtalte meddelelser ved anvendelse af e-Boks eller lignende

postløsning. Foreningen bemærker, at der ikke er nogen større rets-

sikkerhed for lejerne i, at opsigelser og påkrav skal sendes med fysisk

post, end der fx er ved at sende til lejerens e-Boks, og at lovforslaget

ikke afspejler et notat til den politiske aftale bag forslaget, hvor det

fremgår, at også påkrav og opsigelser skal kunne sende via e-Boks.

Foreningen påpeger, at lejere, der af undskyldelige årsager ikke får

betalt leje til tiden, inden ophævelse kan sendes frem, i henhold til

gældende retspraksis sikres af lejelovens § 94.

Danske Udlejere henviser til, at SKAT, domstolene m.fl. anvender di-

gital post, når der udsendes afgørelser, der kan have stor betydning

for modtageren.

Danske Udlejere bemærker, at det bør præciseres om lejerens indsi-

gelse mod en opsigelse efter § 87 skal kunne meddeles digitalt.

Kommentar:

Af den endelige politiske aftale af 2. juni 2017, der ligger til grund for

lovforslaget, fremgår det, at parterne er enige om, at kravet om

skriftlighed pr. brev fastholdes ved betalingspåkrav og opsigelse.

Som det fremgår af lovforslagets bemærkninger, vurderes det at be-

grænse fejlkommunikation mest muligt, når disse meddelelser som i

dag skal sendes med brev. Det bemærkes, at hvis lejeren overser op-

sigelsen eller påkravsskrivelsen, kan det få meget vidtgående konse-

kvenser, idet lejeren risikerer at miste sit hjem.

Det præciseres i lovforslagets bemærkninger, at lejerens indsigelse

mod udlejerens opsigelse efter lejelovens § 87 ligesom efter de gæl-

dende regler ikke kan afgives som et digitalt dokument.

4. Digital kommunikation ved gennemførelse af ind- og fraflyt-

ningssyn

Ejendomsforeningen Danmark mener ikke, det er relevant at angive i

bemærkninger, at udlejeren på forhånd skal have oplyst lejerne om,

at synsrapporten vil blive afgivet digitalt.

Danske Lejere mener, at de gældende regler om, at synsrapporterne

udleveres fysisk under synet, skal opretholdes. Der henvises til, at

forslaget indebærer en dårligere beskyttelse af lejeren. Fastholdes

forslaget, bør det efter organisationens opfattelse præciseres i lovtek-

sten, at udlejeren i sin indkaldelse til fraflytningssyn skal gøre lejeren

opmærksom på, at synsrapporten udleveres digitalt, så lejeren har

mulighed for at indrette sig herpå.

Side 6 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen og Danske Udlejere fore-

slår, at det præciseres, at udlejerens udlevering af synsrapporten til

lejeren på synet kan ske både digitalt eller i form af en fysisk kopi.

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen foreslår, at det kommer til

at fremgå af lovforslagets bemærkninger, at parterne som hidtil kan

indgå en konkret aftale om, at synsrapporten udleveres digitalt, selv

om en af parterne har opsagt muligheden for digital kommunikation,

så længe aftalen ikke er til skade for lejeren.

Kommentar:

Det har været et ønske fra både lejer- og udlejerorganisationerne at

skabe bedre mulighed for digital kommunikation ved ind- og fraflyt-

ningssyn.

Både lejerne og udlejerne har en interesse i, at lejemålets faktiske

stand bliver fastlagt på et fælles syn. Det er derfor også i udlejerens

interesse at kunne udlevere synsrapporten til lejeren på synet.

Hvis udlejeren vil udlevere synsrapporten digitalt på synet, er det der-

for hensigtsmæssigt, at udlejeren i indkaldelsen til synet henstiller til

lejeren, at denne har mulighed for at modtage og kvittere for syns-

rapporten elektronisk på synet ved fx at medbringe en mobiltelefon el.

lign.

Lejerne har også interesse i at kunne modtage synsrapporten på sy-

net digitalt og må forventes at have mulighed for at kunne modtage

og kvittere for synsrapporten på synet ved hjælp af en mobiltelefon

el. lign., hvis lejeren ikke har frabedt sig digital kommunikation. Und-

lader lejeren i den situation at medbringe en mobiltelefon, har udleje-

ren efter forslaget mulighed for at sende synsrapporten til lejeren se-

nest 2 uger efter synet.

Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at synsrapporten også

kan udleveres på synet på anden måde end i et digitalt dokument.

Det præciseres i lovforslagets bemærkninger, at udlejeren ikke har

mulighed for at udlevere synsrapporten i et digitalt dokument på sy-

net, hvis parterne har aftalt en anden kommunikationsform, lejeren

har fravalgt digital kommunikation, eller lejeren er fritaget for offentlig

Digital Post, jf. lovforslagets § 1, nr. 1. Det kan dog konkret aftales på

synet, at rapporten kan udleveres digitalt til lejeren, selvom lejeren

ellers har fravalgt digital kommunikation. En sådan frivillig aftale vil

ikke være til skade for lejeren. Det samme gælder i relation til andre

meddelelser, hvor parterne i større eller mindre grad aftaler at genop-

tage den digitale kommunikation.

Side 7 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

5. Digital kommunikation ved gennemførelse af tilbudspligten

Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere er positive overfor

den del af lovforslaget.

6. Ikrafttræden

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen foreslår, at de nye reglers

virkning på eksisterende lejeaftaler gøres mere tydelig, jf. ikrafttræ-

delsesbestemmelsen i § 3, stk. 2, og bemærkningerne hertil.

Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at ændringen får

virkning for allerede indgåede lejeaftaler.

Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere undrer sig over, at

man vælger at udskyde ikrafttrædelsen for eksisterende lejeaftaler.

Begge foreninger er uforstående overfor, at udlejeren i modsætning til

lejeren pålægges en meddelelsespligt i den forbindelse.

Kommentar:

Ændringer af lejelovgivningen har som hovedregel ikke virkning for

eksisterende lejeaftaler. For at fremme mulighederne for digital kom-

munikation er det dog foreslået, at lovændringerne om digital kom-

munikation efter en overgangsperiode på 1 år også finder anvendelse

på eksisterende lejeaftaler, jf. lovforslagets § 3, stk. 2.

Efter forslaget kan udlejeren kun anvende overgangsreglen, når udle-

jeren har meddelt lejeren, at reglen finder anvendelse. Lejeren kan

derimod anvende reglen uden videre.

Overgangsperioden på 1 år er indført for at give parterne i eksisteren-

de lejeforhold mulighed for at indrette sig på de nye regler.

Lejeren anses traditionelt som den svagere part i lejeforholdet. For at

beskytte lejeren er det derfor foreslået, at udlejeren som den profes-

sionelle part i lejeforholdet skal give lejeren meddelelse, såfremt udle-

jeren ønsker at anvende de nye regler på eksisterende lejeforhold.

Det præciseres i bemærkningerne, at ikrafttrædelsesbestemmelsen i §

3, stk. 2, har forskellig virkning for lejeren og udlejeren.

Side 8 (9)

L 29 - 2017-18 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Dato 29. august 2017

Bilag 1

Advokatrådet

Advokatsamfundet

Andelsboligernes Fællesrepræsentation

BL - Danmarks Almene Boliger

BOSAM, Byggesocietetet, Byggeskadefonden

Bygherreforeningen i Danmark

Danmarks Lejerforeninger

Dansk Byggeri

Danske Lejere

Danske Udlejere

Den Danske Dommerforening

Dommerfuldmægtigforeningen

Ejendomsforeningen Danmark

Grundejernes Investeringsfond

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen

Landbrug & Fødevarer

Landsbyggefonden

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Præsidenten for Vestre Landsret

Præsidenten for Østre Landsret

Realkreditforeningen

Realkreditrådet

SAPU

Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.

Side 9 (9)