L 206 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
L 206
Offentligt

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Telefon +45 4171 7809

Fax 7262 6790

[email protected]

www.trafikstyrelsen.dk

Notat

Journal BO0401-00143

Dato 14. maj 2018

Svar på spørgsmål 1-10 i bilag til L 206, spørgsmål 6

Indledning

Nærværende notat besvarer en række spørgsmål i forbindelse med

Folketingets behandling af L 206 – Forslag til lov om ændring af lov

om almene boliger m.v. (finansiering af almene boliger med lån ydet

på grundlag af statsgaranterede obligationer). Spørgsmålene er stillet

i et bilag, som er vedlagt L 206, spørgsmål 6.

Lovforslaget L 206 viderefører den grundlæggende finansieringsmodel

for almene boliger. Modellen inkluderer således fortsat: kommunal

grundkapital, realkreditlån med ydelsesstøtte, en fast beboerbetaling,

maksimalsats for det løbende bidrag på lån, kommunale garantier

osv.

Lovforslaget muliggør, at støttede lån til nybyggeri (staten) og reno-

veringer (Landsbyggefonden) fremover kan ydes med 100 pct. stats-

garanti. Finansieringen af almene boliger bliver dermed billigere, hvil-

ket gør det muligt at reducere de offentlige udgifter, uden at de alme-

ne beboeres økonomiske vilkår forringes. Lovforslaget vil således

ikke

– som det ellers fremføres i bilaget – forringe de almene boligers kon-

kurrenceevne. Statsgaranterede lån vil eksempelvis kunne medvirke

forbedrede finansieringsvilkår via den forøgede lånesikkerhed, som

følger af 100 pct. garanti på lån og obligationer.

De stillede 10 spørgsmål favner meget bredt, og flere af spørgsmålene

vedrører egentligt ikke lovforslaget, da den grundlæggende finansie-

ringsmodel – som nævnt – bevares. Besvarelsen prioriterer derfor de

spørgsmål (eller dele af spørgsmål), hvor L 206 implicerer ændringer,

og som derfor har en direkte relevans ift. behandlingen af lovforsla-

get. Dette vil fremgå af svarene på de enkelte spørgsmål nedenfor.

Side 1 (7)

L 206 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Journal BO0401-00143

Dato 14. maj 2018

Spørgsmål 1

De skønnede besparelser på ydelsesstøtte og de skønnede indtægter

fra differensrente forbundet med lovforslaget fremgår af tabel 1. Be-

regningerne hviler på forudsætninger fra finanslov 2018, og tabellen

er således konsistent med tabel 1 i besvarelsen af L 206, spørgsmål 3.

Der henvises i øvrigt til besvarelsen af dette spørgsmål for uddybning

af beregningsforudsætningerne.

Tab el 1. Fremskrivning af b esparelser på ydelsesstøtte og indtægter fra differensrente

som følge af lovforslaget

(2018-pl, mio. kr.)

Ydelsesstøtte

- nybyggeri

- eksisterende lån

Differensrente

Anm.:

2018

138

2019

311

157

2020

448

218

2021

493

471

266

2022

544

500

355

2023

548

483

392

2024

537

451

402

2025

526

106

421

399

Finansieringen kny ttet til by ggerier med tilsagn f ra 2018 er kategoriseret som ny by ggeri, mens f inansie-

ringen kny ttet til by ggerier med tilsagn f ør 2018 er kategoriseret som eksisterende lån.

Tabel 1 viser, at besparelsen på ydelsesstøtten (summen af besparel-

sen på finansiering af nybyggeri og på omlægning af eksisterende lån)

i 2018 vil udgøre 138 mio. kr. stigende til 526 mio. kr. i 2025. Det er

forudsat, at Landsbyggefondens refusion af den statslige ydelsesstøtte

fastholdes uændret i forhold til den eksisterende finansieringsmodel,

og derfor beregnes på baggrund af renten på et tilsvarende lån

uden

statsgaranti.

Differensrenten vil i 2018 udgøre 43 mio. kr. stigende til knap 400

mio. kr. i 2025. Opkrævning af differensrente fra Landsbyggefonden

sikrer, at det som forudsat bliver staten, der opnår besparelsen som

følge af den lavere rente på de nye statsgaranterede lån. Det vil sige,

at i forhold til Landsbyggefondens ydelsesstøtteudgifter, vil fonden

ikke blive påvirket af lovforslaget.

Differensrentebetalingen vil blive beregnet én gang årligt for hele den

fondsstøttede portefølje af statsgaranterede lån – og ikke for det en-

kelte lån. I det følgende gennemgås et eksempel på beregning af dif-

ferensrentebetalingen.

Porteføljen af de fondsstøttede statsgaranterede lån antages at udgø-

re 10 mia. kr., og den gennemsnitlige (vægtede) varighed (et udtryk

for den gennemsnitlige renterisiko) beregnes fx til 9 år.

Danmarks Nationalbank beregner differensrenten. Det vil sige forskel-

len mellem den effektive rente på henholdsvis en statsgaranteret obli-

gation og en almindelig realkreditobligation (uden statsgaranti) –

begge obligationer med varigheden 9 år. Differensrenten vil fx kunne

beregnes til 0,75 pct.

Side 2 (7)

L 206 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Journal BO0401-00143

Dato 14. maj 2018

Dermed kan differensrentebetalingen beregnes til 75 mio. kr. (0,75 /

100 × 10 mia. kr.).

Differensrenten modsvarer værdien af den statslige garanti.

Spørgsmål 2 og 4

I den nuværende finansierings- og støttemodel for alment nybyggeri

er det en helt central egenskab, at der er fastsat en fast beboerbeta-

ling (andel af anskaffelsessummen), som er uafhængig af finansierin-

gen (typen af lån), og hvor staten bærer renterisikoen. Den statslige

ydelsesstøtte dækker således forskellen mellem på den ene side yde l-

sen på realkreditlånet, som afhænger af renten, og på den anden side

beboerbetalingen. Da beboerbetalingen inflationsreguleres, mens

ydelsen er fastsat nominelt, vil ydelsesstøtten som udgangspunkt v æ-

re størst i starten af låneforløbet. Hvis staten har besluttet, at der skal

anvendes rentetilpasningslån, vil ydelsen i sagens natur både kunne

stige og falde efter en refinansiering. Disse ydelsesændringer ”opfa n-

ges” af samtidige ændringer i ydelsesstøtten.

Alt andet lige vil det være mest sandsynligt, at negativ y delsesstøtte

forekommer sidst i lånets løbetid, men det kan også forekomme un-

dervejs som følge af et markant rentefald eller evt. også ved en læn-

gerevarende stigning i inflationen. Forekomst af negativ ydelsesstøtte

på et givet tidspunkt er således ikke kun bestemt af den mere lang-

sigtede realrente, men også af renten og inflationens nominelle højde

samt af større og pludselige, ensidige ændringer i rente eller inflation.

For den enkelte tilsagnsårgang betyder dette, at det ”endelige resul-

tat” først kan gøres op, når realkreditlånene efter 30 år er tilbagebe-

talt, dvs. omkring 2030 for tilsagn i 1999. Evt. negativ ydelsesstøtte i

lånets løbetid indbetales til Landsbyggefonden. Dette gælder for til-

sagn givet frem til 30. juni 2009. For tilsagn givet efter 30. juni 2009

tilfalder den negative ydelsesstøtte i lånets løbetid og 10 år herefter

staten, og først efter 40 år indbetales til Landsbyggefonden.

I figur 1 og 2 er finansierings- og støttemodellen for tilsagn til nye al-

mene boliger finansieret med nominallån før og efter 1. juli 2009 illu-

streret.

Side 3 (7)

L 206 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Journal BO0401-00143

Dato 14. maj 2018

Figur 1. Beboerbetaling, ydelsesstøtte og fondsindbetalinger ved var i-

erende rente (tilsagn i perioden fra 1999 til 30.6.2009)

1.000

900

800

700

600

Støtte

Dispositionsfond

Kr.

500

400

300

200

100

År

Landsbyggefond

Beboerbetaling på lån

Nybyggerifond

Beboerbetaling

Låneydelse

Figur 2. Beboerbetaling, ydelsesstøtte og fondsindbetalinger ved var i-

erende rente (tilsagn fra 1.7.2009)

En nutidsværdiberegning af samtlige løbende udbetalinger af ydelse s-

støtte (og indbetalinger af negativ ydelsesstøtte) for hver enkelt til-

sagnsårgang er en meget informativ måde at belyse den offentlige

Side 4 (7)

L 206 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Journal BO0401-00143

Dato 14. maj 2018

støtte på. Her kan forskellige udbetalings- (og indbetalings-) forløb

sammenfattes i et enkelt sammenligneligt beløb.

I tabel 2 er dog vist udbetalinger af ydelsesstøtte og indbetalinger af

negativ ydelsesstøtte i de seneste 5 år (2013-2017) for samtlige no-

minallånsfinansierede tilsagnsårgange siden 1999, hvor der anvendes

enten rentetilpasningslån eller fastforrentede lån. Der er ikke registre-

ret indbetalinger af beboerbetaling til staten, jf. figur 2 (dvs. for til-

sagn efter 1. juli 2009).

Det skal bemærkes, at L 206 ikke påvirker regelsættet omkring og

forekomsten af negativ ydelsesstøtte.

Tab el 2. Statslige udb etalinger af ydelsesstøtte for tilsagn fra og med 1999 samt indb eta-

linger af ydelsesstøtte til Nyb yggerifonden under Landsbyggefonden for tilsagn i

perioden 1999-30. juni 2009 (mio. kr.)

Betalingsår

2013

2014

2015

2016

2017

Anm.:

Udbetalinger

818,9

938,6

734,0

682,3

634,2

Indbetalinger

(negativ ydelsesstøtte)

26,9

31,5

62,7

91,2

113,8

Kilde: Regnskabsdata f ra Udbetaling Danmark og Landsby ggef ondens årsregnskaber.

Spørgsmål 3 og 7

De omlægninger, der følger af L206, tilsigtes ikke at føre til et ændret

niveau af refusion fra LBF til staten. Derfor skal Landsbyggefondens

refusion beregnes med udgangspunkt i realkreditlån

uden

statsgaran-

ti.

Endvidere tilsigtes Landsbyggefondens udbetalinger af ydelsesstøtte

vedrørende realkreditlån til renoveringer fastholdt på samme niveau

som i dag, hvilket indebærer, at fondens støtte skal beregnes med

udgangspunkt i et realkreditlån

uden

statsgaranti. Dette sikres gen-

nem indførelse af betaling af differensrente til staten.

Betalingen af Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte (pt. 25

pct.) sker sidst i det 30-årige låneforløb. Princippet er, at staten bet a-

ler hele ydelsesstøtten de første år (svarende til de 75 pct.), og at

Landsbyggefonden refunderer hele ydelsesstøtten i de sidste år af lå-

neforløbet. Dette ændrer L 206 ikke ved.

L 206 ændrer ikke Landsbyggefondens lånebehov.

Spørgsmål 5

Side 5 (7)

L 206 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Journal BO0401-00143

Dato 14. maj 2018

Fastsættelse og beregning af ungdomsboligbidrag til almene ung-

domsboliger ændres ikke som følge af L 206. Ungdomsboligbidraget

er et støtteelement, som har til formål at sikre en lavere beboerbet a-

ling til målgruppen for støttede ungdomsboliger.

Spørgsmål 6

En andel af det almene byggeris anskaffelsessum finansieres med så-

kaldt kommunal grundkapital (10 pct. af anskaffelsessummen i 2018

og fra og med 2019 14 pct.). Grundkapitalen er et kommunalt rente-

og afdragsfrit lån, som løber i 50 år. Landsbyggefonden står alene for

”viderestillingen” af det kommunale lån til de enkelte byggeprojekter,

og fonden påføres dermed

ikke

udgifter, men alene en helt kortvarig

likviditetspåvirkning vedrørende den kommunale grundkapital.

Spørgsmål 8

Der henvises til besvarelsen af spørgsmål 2 på L 206. Det fremgår af

bilag 5 i Aftale på forsvarsområdet 2018-2023 (28. januar 2018), at

forsvarsforligspartierne er enige om, at de vil stemme for lovforslag

om ændring af almenboligloven, der udmønter aftalen med realkredit-

sektoren om en ny lånemodel for finansiering af den almene boligse k-

tor. Provenuet for den nye finansieringsmodel tilfalder det finanspolit i-

ske råderum. Vedr. besparelsen frem til 2050 henvises til svar på

spørgsmål 3 på L 206.

Spørgsmål 9

Udbetaling af ydelsesstøtte til lange indekslån (IS35) påvirkes ikke af

L 206, da disse lån ikke forudsættes omlagt til lån med statsgaranti.

Der er derfor ikke indregnet sparet ydelsesstøtte som følge af rentee f-

fekten. Der er alene tale om, at der åbnes for, at realkreditinstitutte r-

ne kan ”tilkøbe” statsgaranti til de eksisterende indekslån.

Spørgsmål 10

Lovforslaget åbner op for, at det enkelte realkreditinstitut – på visse

betingelser – kan anmode om udstedelse af 100 pct. statsgaranti til

deres portefølje af støttede indekslån, der er anvendt til finansiering

af almene boliger. Det betyder, at der ikke vil være tale om en egent-

lig låneomlægning.

Det er transport-, bygnings- og boligministeren som vurderer, om be-

tingelserne for at opnå garantien er opfyldt.

Side 6 (7)

L 206 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 6: Spm. om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, til transport-, bygnings- og boligministeren

Notat

Journal BO0401-00143

Dato 14. maj 2018

Eksisterende garantier overføres som regarantier overfor staten.

I perioden 1990-1998 blev det støttede byggeri finansieret med lange

indekslån af typen IS35. Datagrundlaget til at opgøre indekslånenes

restgæld er kurslisterne, som offentliggøres på

www.nasdaqomxnordic.com.

Den samlede

uindekserede

obligationsrestgæld (det vil sige den cirku-

lerende mængde af obligationer) udgør medio 2018 ca. 18,9 mia. kr.

For at få et mere retvisende billede af restgælden benyttes den

indek-

serede

obligationsrestgæld, som medio 2018 udgør ca. 52,1 mia. kr.

Det

kontante indfrielsesbeløb

er et udtryk for, hvad det vil koste at

indfri lånene. Til formålet skal der bruges en realistisk indfrielseskurs

for de bagvedliggende indeksobligationer. Kursen kan variere betyde-

ligt over tid. Desuden er obligationerne forholdsvis illikvide, idet de

kun sjældent handles. Det bidrager til en betydelig usikkerhed om

prissætningen af indeksobligationerne.

Som indfrielseskurs benyttes i det følgende det vægtede gennemsnit

af den seneste handelskurs for de enkelt e obligationsserier. Det giver

kontantindfrielsesbeløb

på ca. 67,2 mia. kr. (52,1 mia. kr. × 129 /

100).

Garantien vil alene vedrøre de indekslån, som finansierer almene boli-

ger. Det vurderes, at godt 60 pct. af restgælden i IS35-lån vedrører

almene boliger. Hvor stor en andel heraf, der bliver omfattet, afhæn-

ger af, hvilke institutter som tilmelder sig ordningen, og om betingel-

serne er opfyldt

Ovenstående beregninger er foretaget på obligationssiden. Det er der-

for ikke muligt at fordele beløbene efter lånenes udbetalingsår.

Side 7 (7)