L 177 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 14: Spm. om kommentar til henvendelsen af 17/5-18 fra Lars Wismann, København V, til erhvervsministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177
Offentligt

ERHVERVSMINISTEREN

Besvarelse af spørgsmål 6 ad L 177 stillet af Erhvervs-, Vækst- og

Eksportudvalget den 27. marts 2018 efter ønske fra Morten Bødskov

(S).

Spørgsmål:

Vil ministeren kommentere henvendelserne af 11/4-18 fra Lars Wismann,

København V, jf. L 177 - bilag 5 og 6?

Svar:

Henvendelserne vedrører den nye, opdaterede norm og vejledning for va-

luarvurderinger. Den nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvur-

deringer opløftes til bekendtgørelsesniveau med det formål at sikre, at re-

gelsættet gælder for samtlige valuarer uanset branchemedlemskab eller ej.

Tiltaget følger af Aftale om mere robuste andelsboligforeninger af 27.

november 2017.

Bilag 6

består af en mail fremsendt til Erhvervs-, Vækst- og Eksportud-

valget indeholdende en række påstande og bemærkninger, som udvalget

bedes bekræfte.

Der er tilknyttet to ”bilag 5”

på henvendelsen. Det ene bilag, der i det

følgende benævnes

bilag 5.1,

består af i alt 34 plancher, der er blevet an-

vendt i forbindelse med borgerens foretræde for udvalget. Plancherne in-

deholder bl.a. oplysninger om det historiske forløb vedrørende udarbej-

delsen af den nye norm og vejledning for valuarvurderinger, konkrete va-

luarvurderinger med tilhørende billeder og diagrammer, domstolsafgørel-

ser og Dansk Ejendomsmæglerforening.

Det andet bilag, der i det følgende benævnes

bilag 5.2

består af en opføl-

gende mail fremsendt til Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget indehol-

dende en gentagelse af nogle pointer fremført i forbindelse med borge-

rens foretræde for udvalget.

Jeg vil gerne starte med at sige, at det er positivt, at der er stor opmærk-

somhed omkring den nye bekendtgørelse og vejledning om vurdering af

ejendomme tilhørende andelsboligforeninger. Det er en forudsætning for,

at der bliver udarbejdet gode og retvisende valuarvurderinger til gavn for

hele landets andelsboligindehavere.

I det følgende vil jeg alene forholde mig til de overordnede temaer, der

ERHVERVSMINISTERIET

Slotsholmsgade 10-12

1216 København K

Tlf.

Fax

CVR-nr

33 92 33 50

33 12 37 78

10 09 24 85

EAN nr. 5798000026001

[email protected]

www.em.dk

L 177 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 14: Spm. om kommentar til henvendelsen af 17/5-18 fra Lars Wismann, København V, til erhvervsministeren

2/4

indgår i

bilag 5.1, 5.2

og desuden kommentere på en række konkre-

te plancher, der fremgår af

bilag 5.1.

Blandt temaerne i bilagene er, hvem der har udarbejdet den nye, opdate-

rede norm og vejledning for valuarvurderinger og hvornår den nye, opda-

terede norm og vejledning for valuarvurderinger skal træde i kraft.

Det er branchen, der forstås som Dansk Ejendomsmæglerforening, An-

delsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Ejendomsforeningen Dan-

mark, FSR

–

danske revisorer og Finans Danmark, der har udarbejdet den

nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvurderinger.

Det er denne nye, opdaterede norm og vejledning, som jeg vil opløfte til

bekendtgørelsesniveau. På den måde skal alle valuarer anvende den

samme norm og vejledning uanset medlem af en brancheforening eller ej,

hvilket alt andet lige, vil bidrage til at skabe mere retvisende valuarvurde-

ringer. Det sker ved udmøntning af den hjemmel, der fremgår af lov-

forslagets § 1, nr. 6, hvor erhvervsministeren får hjemmel til at fastsætte

nærmere regler om, hvilke personer, der kan udarbejde en valuarvurde-

ring, samt nærmere regler om selve udarbejdelsen af vurderingen.

Bekendtgørelse og vejledning forventes sendt i fire ugers offentlig høring

ultimo april 2018 med henblik på ikrafttrædelse på samme tid som lov-

forslaget, nemlig d. 1. juli 2018.

Blandt plancherne i

bilag 5.1

er også nogle konkrete bemærkninger og

opmærksomhedspunkter til branchens nye, opdaterede norm og vejled-

ning for valuarvurderinger

For så vidt angår planche nr. 4, der omhandler valuarværdien, skal jeg

angive, at valuaren - som hidtil - skal ansætte værdien af andelsboligfor-

eningens ejendom som boligudlejningsejendom.

For så vidt angår planche nr. 12, der omhandler, hvem der kan foretage

valuarvurderinger, fremføres det bl.a., at valuarer skal være registreret i

Erhvervsstyrelsens register over ejendomsmæglere.

Til dette kan jeg oplyse, at der i L177 er lagt op til, at det eksisterende

krav om, at valuarer, der ønsker at vurdere andelsboligforeningers ejen-

domme, skal være ejendomsmæglere, fjernes. Kravet erstattes med et

krav om kendskab til prisfastsættelse og markedsudvikling for udlej-

ningsejendomme, hvilket vurderes at sikre, at valuaren har den fornødne

indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for ejendomme, som vur-

deres at være nødvendigt for at kunne vurdere den kontante handelsværdi

for andelsboligforeningens ejendom som udlejningsejendom. Det betyder

således, at valuarer, som efter lovens ikrafttræden ønsker at vurdere an-

L 177 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 14: Spm. om kommentar til henvendelsen af 17/5-18 fra Lars Wismann, København V, til erhvervsministeren

3/4

delsboligforeningers ejendomme, ikke skal være registreret i dette regi-

ster.

For så vidt angår planche nr. 13, der omhandler kravet om markedskend-

skab, fremføres det bl.a., at der er et krav om et tilknytningsforhold til en

større virksomhed, der handler boligejendomme. Det kan hertil oplyses,

at kravet om markedskendskab bl.a. kan opfyldes ved, at valuaren selv

handler med eller rådgiver andre om handel med boligudlejningsejen-

domme.

I planche nr. 14 omtales en certificeringsordning. Hertil skal jeg bemær-

ke, at der i bekendtgørelsen ikke lægges op til en certificeringsordning for

valuarer.

På planche nr. 21 fremføres det, at normen for vurdering af ejendomme

tilhørende andelsboligforeninger ikke nævner nogle krav til reference-

ejendomme. Hertil skal jeg bemærke, at det skyldes, at den nye norm i

højere grad lægger vægt på en ”discounted

cash flow”-beregning

for

ejendomme frem for på kvadratmeterpriser for eventuelle referenceejen-

domme. Begrundelsen for at lægge vægt på en ”discounted

cash flow”-

beregning fremfor referenceejendomme er, at boligudlejningsejendomme

har vidt forskellige forudsætninger, det være sig tekniske forudsætninger,

økonomiske forudsætninger og geografiske forudsætninger. Dette forhold

gør det meget svært at sammenligne ejendommes handelspriser for bolig-

udlejningsejendomme, hvorfor det er nødvendigt at gennemføre en ”dis-

counted cash flow”-beregning

på ejendommen, der vurderes.

I planche nr. 26 til 32 gennemgås

”discounted

cash flow”-metoden

med

forskellige forudsætninger. Jeg mener, at det understreger, at der er tale

om kompliceret stof, og at det derfor er vigtigt, at beregningsmetoden

bliver præciseret i den nye, opdaterede norm og vejledning.

I planche nr. 34 foreslås det, at der nedsættes et responsumudvalg. Jeg vil

ikke afvise at der skal nedsættes et responsumudvalg, og jeg vil tage dette

med i de fremtidige overvejelser.

På baggrund af ovenstående vil jeg nævne, at det er min forventning, at

opløftelse af den nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvurderin-

ger til bekendtgørelsesniveau vil bidrage til at sikre mere retvisende valu-

arvurderinger fremadrettet.

Dertil vil jeg gentage, at den nye, opdaterede bekendtgørelse og vejled-

ning om vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger sendes

i offentlig høring, og at jeg selvfølgelig vil se på de høringssvar, som ud-

kastet til henholdsvis bekendtgørelse og vejledning har givet anledning

til.

L 177 - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 14: Spm. om kommentar til henvendelsen af 17/5-18 fra Lars Wismann, København V, til erhvervsministeren

4/4

Endelig vil jeg fremhæve, at der vil blive foretaget en evaluering af de

nye regler for vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger i

år 2020.

Med venlig hilsen

Brian Mikkelsen