Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 5
Offentligt
Ny A/B valuarvurderingsnorm
• EVM minister Brian Mikkelsen
tophistorie i TV2 News d. 04-02-2017
• Jeg Brian M. vil ikke længere se A/B
vurderinger, der varierer med op til
100%
• Der skal gøres noget omgåede
• Et bredt Folketing stod bag ministeren
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Historisk forløb om ny A/B norm
• 2017/02 Brian M. nedsatte en arbejdsgruppe
om bæredygtige A/B foreninger
• 2017/05 Arbejdsgruppen afgav betænkning
• 2017/06 Brian M. nedsatte ny arbejdsgruppe om
A/B vurderingsnorm
• 2017/09 Brian M. modtog ny A/B norm fra Dansk
Ejendomsmæglerforening DE
• 2017/11 Høring i Landstingssalen
• 2018/01 DE’s nye norm skulle gælde for alle DE
valuarer, og ikke kun for DE valuarer
• 2018/03 Intet er sket – WPC fik aktindsigt
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Hvem vedrører A/B normen
• Ca. 210.000 andelshavere
• Alle revisorer
• Alle ejendomsadministratorer
• Alle valuarer
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
ABL § 5 stk. 2 litra b
• Kun en valuar (150 ETS points
tillægsuddannelse) må valuarvurdere
•
Hvervet er personligt
• Valuarværdien skal afspejle den kontante
handelsværdi.
• Den pris der handles til, er den kontante
handelsværdi
• Kun fire ejendomme er først blevet A/B
valuarvurderet og siden handlet
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0005.png
5 MDE valuarer med markedskendskab
Duegården,
2000 Frederiksberg
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0006.png
Valuarvurderet MDE fra
kr. 235 mio.
til
kr. 499 mio.
Duegården, 2000 Frb.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
A/B Duegården opvurderet ved handel
• DE det må anses for dybt useriøst
• Østre Landsret ved dom 16-01-2018
stadfæstede at 39% opvurdering
umiddelbart efter køb var korrekt
• DE var glade for dommen -DE valuar atter
frikendt
• DE dækker over slet vurderingsarbejde
Lars Wismann
Projektchef & direktør
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0008.png
2Q 2017, Frederiksberg C.,
kr. 26.500/m
2
Valuarvurderet Home Erhverv
kr. 11.500/m
2
Hostrups Have
– handlet
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0009.png
Hostrups Have
værdier
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Dansk Ejendomsmægler Forening
DE - er problemet
• Norm og vejledning holdes hemmelige
• DE besvarer ingen spørgsmål til A/B norm,
vejledning eller konkrete vurderinger
• DE accepterer,
at yngste elev besigtiger og
underskriver sig som vurderingsmand
• DE accepterer 100% afvigelser på samme
ejendom, udtalt til JP d. 25-08-2009
• DE
straffet i feb-2016 af SØIK
for omfattende
kartelvirksomhed – bøder på ca. kr. 25 mio.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
siden 01-01-2018 - alene DCF metoden
• DE’s vurderingsnorm gælder fra 01-01-2018
• DE’s norm gælder kun for MDE
• DE’s vejledning 28 sider er lutter ”fake news”
• DE har ikke inddraget valuarerne eller retser-
faring i den nye A/B norm, der er fuld af copy
paste.
• Åbenlyst skrevet af anonyme ikke fagfolk.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
Hvem kan valuarvurdere?
• Alene en valuar med markedskendskab
•
Hvervet er personligt
• Skal være registreret i Erhvervsstyrelsens
ejendomsmæglerregister
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
ABL § 5 stk. 2 litra b
DE’s
definition af markedskendskab
• DE hævder,
at lovens krav ikke sikrer
markedskendskab
• DE hævder, at kun personlig kontakt til købere
ved salg giver markedskendskab
• DE kræver et tilknytningsforhold til en større
virksomhed,
der handler boligejendomme
• DE overser at
hvervet er personligt
• DE ønsker i virkeligheden et monopol
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
DE ønsker en certificering
• Hvem skal certificere markedskendskab
markedskendskab
• Certificeringen er personlig som valuar
• DE stiller ingen retningslinjer for hvormange,
hvornår, hvilke ejendomme, der giver
certificering til markedskendskab
• I hvilke (postnumre) har valuaren så
markedskendskab og hvor længe
• Hvornår og hvordan mistes certificeringen
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
DE kører Folketinget rundt I managen!
• EVM minister Brian Mikkelsen kender ikke
navnene på forfatterne til DE normen
• Sandsynligvis er forfatteren Michael
Andersen DE – han er ikke valuar
• Michael Andersen DE har ikke
markedskendskab
• DE’s vejledning
28 sider
er giftig ”fake news”
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0016.png
Klostergården, 2100 Ø
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0017.png
Klostergården, 2100 Ø
DE valuarvurderings skulle hæves 58%
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0018.png
scor kassen
pralede valuaren MDE
Turesensgade 6
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
scor kassen pralede valuaren
Valuaren scorede kassen
Nybolig Erhverv 1Q 2017
Valuarværdi kr. 17.000/m
2
Nybolig erhverv handlet 1Q 2017
Solgt til kr. 24.281/m
2
Turesensgade 6
Valuarsalær kr. 15.000 + moms.
Mæglersalær kr. 700.000 + moms.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0020.png
Referencehandler – 18 mdr.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
A/B
normens krav til
Referenceejendomme
• DE-normen nævner ingen krav
• DE’s vejledning giver ingen
retningslinjer
• Retspraksis har afvist to genboejen-
domme som sammenlignelige alene
grundet farven af murstene
• Dommerne godkender ukritisk alt
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0022.png
DE valuar ref.ejd.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0023.png
DE
ØLD 16-02-2018 kr.
2
12.000/m
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0024.png
DE’s
ØLD 26-06-2014 referencer
2
23.400/m
2400 NV kr.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0025.png
valuar Helle H. Kramer
DCF
–
som skønsmand i sag
reference-
ejendomme
anført uden adresse
handelstidspunkt eller DCF beregning!
DE´s ny norm hermed fulgt!
DE
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Algoritme med 6 variable
• DE hævder, at den typiske ejendom udvikles
fra OMK-leje til markedsleje på 5-10 år
• Antallet af DCF år kan ifølge DE være kortere
1-4 år eller længere
• OMK- leje beregnes efter Boliglejelovens
regler kr. 150-350/m
2
• Markedslejen fastsættes frit 1.300-2.200/m
2
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Algoritme med 6 variable
• Diskonteringsfaktoren i ombygningsperioden
sættes frit af valuaren eks. 2%-6%
• Afkastprocenten på den fuldt udviklede
ejendom sættes lavere end disk. faktoren
• Inflationen sættes frit 0,7%-2%
•
2
Ombygningsprisen/m
DCF metoden
sættes frit kr. 2.800-
5.000/m
2
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
Algoritme med 6 variable
• Kortere DCF perioder giver højere værdi
DCF metoden
• Lavere kalkulationsrente giver højere værdi
• Højere markedsleje giver højere værdi
• OMK leje/nettolejen til tiden 0 er stort set uden
betydning for valuarværdien
• Lavere inflationsfaktor giver højere værdi
• Lavere ombygningsomkostning -> højere værdi
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0029.png
Helt uigennemskuelig for lægmand
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
Typiske DCF tider jf. DE 5-10 år A/B norm gældende pr. 01-01-2018 kr./m2 bolig
Valuarværdien DCF-10
DCF-10 år faktor
A/B Horsensgade 3-5
DE-vejl. Høj værdi DCF-5 år
år
+1,00%
Antal DCF år
5
10
10
OMK leje boliger/m2, t-0
kr.
735
kr.
735
kr.
735
Markedsleje boliger/m2, t-0
kr.
1.700
kr.
1.700
kr.
1.700
Ervervsleje/m2, t-0
kr.
-49
kr.
-49
kr.
-49
Driftsudgifter/m2, t-0
kr.
422
kr.
422
kr.
422
Ombygnings. Omk./m2, t-0
kr.
4.000
kr.
4.000
kr.
4.000
Inflation
0,70%
0,70%
0,70%
Kalkulations faktor i DCF periode
3,70%
3,70%
4,70%
Afkastprocent på fuldt udviklet ejendom
2,70%
2,70%
3,70%
Summen DCF værdien af drift til t-0
kr.
1.553.737
kr.
3.380.828
kr.
4.130.118
DCF værdien af exit value ejd. til t-0
kr.
60.786.897
kr.
42.369.964
kr.
28.110.131
Kontant handelsværdi
kr.
62.340.634
kr.
45.750.792
kr.
32.240.249
Værdi af én ledig bolig
kr.
229.411
kr.
950.708
kr.
1.401.750
Valuarværdien
kr.
62.570.045
kr.
46.701.501
kr.
33.641.999
Kontant handelsværdi pr. m2 erhverv
kr.
-5.476
kr.
-5.476
kr.
-5.476
Kontant handelsværdi pr. m2. bolig
kr.
49.036
kr.
36.600 kr.
26.365
Vurderingskvartil
134%
100%
72%
1) Resumé med nøgletal jf. DE valuarvurderingsnorm der skal anvendes at alle DE valuarer efter d. 01-01-2018
2) Vurderingnormen forventes vedtaget af Folketinget senest d. 01-07-2018
Nøgletalsskema med følsomhedsanalyse
Algoritme med 6 variable
DCF metoden
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0030.png
93% af værdien er slutværdien
DCF metoden
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0031.png
Følsomheden er ekstrem
DCF metoden
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
1878286_0032.png
Følsomheden er ekstrem
DCF metoden
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
En løsning til retvisende A/B
valuarvurderinger
• Forlang, at DE fremlægger 3 model A/B
valuarvurderinger på konkrete ejendommen
handlet i 2017
• Forlang, at DE fremlægger min. 5 referenceejen-
domme alle med hver deres DCF beregninger,
der underbygger de tre vurderinger
• Indkald 5 valuarer (mindst én udenfor DE) til en
blindtest af DCF modellen
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
 L 177 - 2017-18 - Bilag 5: Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
En løsning til retvisende A/B
valuarvurderinger
• Forlang, at der nedsættes
et responsumudvalg
bestående af valuarer både fra DE og udenfor DE.
• Medlemspladserne besættes efter ansøgning og
kvalifikationer.
• Forlang, at responsumudvalget
offentliggør
alle
spørgsmål og svar til A/B vurderingsnormen, vejledningen
og konkrete vurderinger
• Forlang at A/B normen, vejledning og de tre
modelbesvarelser
gøres offentlig
af normgiver
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar