Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 4
Offentligt
1876207_0001.png
.ilr$dfdffi{
n
Aftaner
{SS{AI
IE
sm
rr#j**a:
i*
ffi
F.
z.
Altaner
2.1.
Indledning
ABF Håndbogen 2016
Altanproblematikken giver ude
i
foreningerne store
problemer,
såfremt
man
vedtager
at
gå i gang
med
et
sådant
projekt.
Det
vil
helt
og holdent bero
på
det
konkrete projekts
konstruktion,
med
hvilket flertal
rnan kan
vedtage
dette
på
en generalforsamling,
og
om
der
skal
foretages egentlige vedtægtsændringer
eller
ej.
Der kan
vaere
tale
om
tre
muf
igheder: renovering af
eksisterende altaner,
udvidelse
af
eksisterende altaner
eller oprettelse
af
nye
altaner.
Spørgsmålet er, om
alf
e
kan
få
altaner, eller er
det
kun enkelte
andelshavere,
der
kan
få
det,
og hvordan
skal
finansieringen
da
i
nabohøringf
ør
arbejdets
ivaerksættelse, og
forenin-
gen
bør
derfor
sikre sig,
at
foreningens fagmand
har
kontaktet
kommunen herom,
således
at
man
ikke
på
et
senere
tidspunkt
under
altanprojektet
bliver mødt
med
et evt.
krav
om
nabohøring.
z.z.z.
Værn
eller
rækværk
I
henhold
til
bygningsreglementet
af
zolo
er
det
såle-
des,
at
rækværk eller
værn mindst
skal være
en meter
højt.
Samtidig skal
den indbyrdes
afstand
mellem alle
typer af
balustre, herunder
odrette
og
vandrette,
være
udformet
således,
at
de ikke
giver
anledning
til
personskade.
Der skal i
saerlig
grad
tages
hensyn
til,
at
børn
ikke
kan klatre
på dem
eller
komme ! kfernme
f
givet fald foretages.
rnellem dem.
2.2.
Offentlige
regler
Foreningen skal
vaere
opmærksom
på,
at
opsætning
af altaner
skal
opfylde kravene i bygningsreglementet
af zoro.
For
at
sikre
sig
at
disse krav
opfyldes, er det
vigtigt,
at foreningen
har
tilknyttet
en
projekterende
fagmand
*
det
kan
vaere
en
arkitekt
eller ingeniør
-
så
foreningen har
en
sikkerhed
for, at
bygningsreglemen-
tets
krav
samt
evt.
lokalplans
krav
eller deklarationer
i
forhold
til
gårdlav
overholdes.
Se
bygningsreglementet
z.zJ.
Brandsikkerhed
det
mere
og mere
populaert
at
opsætte altaner
af lette
konstruktioner, hvilket
primaert
betyder,
at
altanen
laves
af
eksempefvis alu-
I
mange
foreninger
bllver
minium.
Her skal
foreningen
vaere
opmærksom
på,
at
altanerne
skal bygges
af
brandsikrede materialer,
således
at
un-
dersiden
laves
i
ikke-braendbart
materiale, der opfylder
af zoro,
kapitlerne
t,
2
og
3.
regler
i
BS
60,
hvilket betyder,
at
materialerne
skal
kunne holde i 6o
minutter
i
hel
stand under
brandpå-
virkning.
Der
kan endvidere
henvises
til
"Eksempelsarnling om
brandsikring
af
byggeri",
afsnit
:.:
og
afsnit
5.4.1.
Overvejer
foreningen
at
opsætte altaner
med
stål-
konstruktion,
skal
fagmanden
være
opmærksom
på
EU-regler
for
stålkonstruktioner,
der
trådte
i
kraft
den
r.
juli
zat4,
der
vil
vaere
gældende i sådanne
tilfaelde"
Derudover vil
flere kommuner
have deres egen
altan-
manual,
der i
mange
tilfætde indeholder
rnere
restrik-
tive regler
for
opsætning
af
altaner, end
bygningsreg-
lementets
regler
foreskriver.
Inden rnan som
forening
påtaenker
at vedtage
et
sådant
projekt,
bør
foreningen
derfor
undersØge, om der
foreligger en
kommunal
af
tanmanual.
z.z.4.Skyggevirkning
Ved
etablering
af
altaner
skal
foreningen
nøje
overve-
je,
hvilke
skyggevirkninger altanerne
får
på de
lejlighe-
der, som
evt.
ikke kan
få
etableret en
altan.
En
rigtig
god
ide vil være
at
montere
en
attrap
som
eksempel,
så kan alle
beboere fornemme altanens
skyggevirk-
ning,
Tag
altid
foreningens fagrnand med
på
råd
om
evt.
skyggevi
rkn
inger.
z.z.S,Helhedsindtryk
Det
er
vigtigt, at
ejendommens
facade
efter
montering
af
altanerne
fremstår
harmonisk,
Ofte
ser man faca-
der,
hvor
der
"mangl€r"
en
til
to
altaner. Det
er synd
og
skam
og besternt ikke i husets arkitektoniske
ånd.
Foreningerne bør
derfor
som minimum
kraeve,
at
alle
beboere i
hver
opgang rnonterer altaner, såfremt
dette
konkret er muligt
ud
fra
den kommunale
godkendelse
af
projektet.
Af
de
vigtigste
krav kan
nævnes:
2.2.2.
Nabohøfing
Når
foreningen
påtaenker
at
opsaette
altaner
på ejen-
dommens
facade, vil
dette
kunne
få
betydnlng
fcr
andre
personers
privatf
iv,
evt.
ved
at altanerne
bliver
opsat
på
en
måde,
der gØr,at
man
fra
aftanerne
kan
se
direkte ind
i
andre
folks
stuer.
Derfor
vil
der
i de
fleste lokalplaner
være
regler
for
2s3
 L 177 - 2017-18 - Bilag 4: Henvendelse af 5/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg
1876207_0002.png
*
hl
.
Altaner
2.3.
Reparation
eller udskiftning
Er
der tale
om
reparation
af
eksisterende altaner,
vil
dette
være
at
anse som værende vedlieeholdelse.
z
3.t.
Forbedi
ngsværdi
på
ejendommen
Er
der tale om,
at
nogle
eksisterende altaner udskiftes
udgiften,
således
at vurderirlgsmyndighederne
kan
tage
hensyn
til
det
ved
vurderingen.
Hvis den
første
vurdering
efter
altanudskiftningen
ikke
tager tilstræk-
kelig højde
for
den
aktiverede
udgift,
er
det
endvi-
dere
vigtigt, at
foreningen
klager over
vurderingen
og
påstår
ejendomsværdien
sat
op.
Når
foreningen beslutter
at
udskifte altanerne,
skaf
man være
opmærksom
på,
at dette
normalt vil medfø-
re
et
vis
fald
i
egenkapitalen
og
andelsboligernes
pris,
og
at
faldets
størrelse beror
på
et
skøn,
indtil
næste
vurdering
foreligger.
Samtidig med
at
man
beslutter altanudskiftningen
,
bØr
man
derfor
hensaette
et
beløb
i
regnskabet
til at
imø-
degå
det
fald,
der kommer i egenkapitalen.
Beløbet
bør
saettes
forholdsvist
højt,
således
at
man undgår
fald
i
egenkapitalen
efter
arbejdets
gennemfØrelse.
med nye, kan man
normalt
ikke
afskrive
hele
udgiften
som en
forbedring.
Hvis
der
i
forbindelse
med
udskift-
ningen sker
forøgelse af altanernes
brugsværdi,
fx
ved
udvidelse
af altanarealet, vil
man kunne
aktivere
den
del
af
udgiften, der
skyldes arealudvidelsen. Man bør
her være
opmærksom
på,
at
bruttoetagearealbekendt-
gørelsen ikke
regner altaner
med,
hvorved
man
via
vedtaegtsændringer kan blive
nødt
til
at
ændre
forde-
lingstallet.
visse
andelsboligforeninger
udvides
altanen
med en
glasoverdækning.
Sker
dette, vil forbedringsværdien,
der
kan
aktiveres i henhold
til
andelsboligforeningslo-
vens
I
5,
stk.
3,
være
ca.
to
tredjedele af
de samlede
omkostninger.
I
z3.z.
Altaner
nedtages
eller
/aves
om til
franske
altaner
Såfremt foreningens generalforsamling
skal
vedtage at
nedlægge
eksisterende altaner eller
at
lave disse
om til
franske altaner, er der
næppe
tvivl
om
foreningsretligt
set,
at dette
kun
kan
vedtages
rned enstemmighed,
idet
der her vil
være
tale
om,
at
andelshaverne
får
frataget
en
velerhvervet
rettighed,
dvs.
det at
have
en
altan.
Ved
enstemmighed
forstås
der,
at
alle
stemmeberet-
tigede
i
andelsboligforeningen
er
til
stede {evt.
via
fuldmagt,
jf.
ABF's
standardvedtægter
9
zz,
stk.
51,
og
at
alle
stemmer
for.
z.3.3.Opførelse
af nye altaner
I
det
tilfælde, hvor der
er
tale
om
helt
nye
altaner,
kan
vaerdien
af udgiften
Hvis
de
nye
altaner
har
samme størrelse og indret-
ning som
de
gamle,
så
der ikke er sket udvidelse
af
brugsværdien, er svaret mere
usikkert.
Det afhæn-
ger nemlig
af,
i hvilket omfang den
offentlige
ejen-
domsvurdering har
taget
højde
for, at
ejendommens
altaner
på
vurderingstidspunktet
var i dårlig stand og
stod
over
for at
skulle
udskiftes. Ofte
har den
offent-
lige
vurdering
slet
ikke
taget
hensyn
til
altanernes
stand. men
blot lagt
til
grund,
at
altanerne
hverken
var
i
særlig
god
eller dårlig vedligeholdelsesmæssig
stand.
I så
fald
kan man
ikke
forvente, at
den
offent-
lige
ejendomsværdi
vil
stige
med
det
samme
beløb,
som
det
har
kostet at udskifte
altanerne.
lmidlertid
vil
en ejendom med
helt
nye
altaner
blive
vurderet
højere end en ejendom
med gamle
altaner.
Man vil
derfor normalt
kunne aktivere en del
af
udgiften
ved
en
altanudskiftning.
Der
er
ikke
noget sikkert almindeligt
gældende svar
på, hvor
stor
en del
af udgiften
der
i de nævnte
situa-
tioner
kan
aktiveres,
men
det
ses
ofte, at
der
aktive-
res
ca.
to
tredjedele
af udgiften,
hvis der
samtidig
sker
en udvidelse
af altanarealet,
og
under
5o %, hvis der
ikke sker nogen
forbedringer overhovedet.
Hvis
foreningen
benytter
den
offentlige
ejendoms-
til
etablering
af
altanerne aktive-
res som
forbedring ved
beregning
af
andelsvaerdien
henhold
til
andelsboligforeningslovens
5 5,
stk.
3.
Bruger
foreningen den
offentlige
ejendomsvurdering
som udgangspunkt
for
udregning
af
andelskronen
i
foreningen,
må
det
dog
anbefales
at
tage
kontakt til
i
SKAI-
og
der forhøre
sig
om, hvorvidt
SKAT
vurderer
forbedringsdelen
til
vaerende
1oo
%
eller en
lavere
procentsats.
2.4, Finansiering
forbindelse
med
et altanprojekt
vil
de
fleste forenin-
ger skulle
foretage
låntagning,
som
vil
være
at
anse
som
en
driftsomkostning,
der
skal
betales
som
en
faellesudgift i henhold
til
boligafgiftsbestemmelsen
i
foreningens
vedtaegter. Som
ovenfor nævnt
bør
man
være opmaerksom på,
at
bruttoetagearealbekendt-
gØrelsen
ikke regner altaner med, hvorved
man
kan
komme ud
fcr, at
fordefingstallet
i
foreningens
ved-
I
vurdering ved
beregning
af andelspriserne,
skal man
imidlertid
være opmærksom på,
at aktiveringen
kun
kan
fastholdes,
indtil
næste årlige
vurdering
foreligger.
Når
foreningen
har
gennemført
en
altanudskiftning,
er det
derfor vigtigt, at
nran giver
oplysning
til
vurde-
ringsmyndighederne
om,
at
arbejdet
er
udført
og om
taegter skal ændres.
zo4
Din
andel
-
vores kompetencer
 L 177 - 2017-18 - Bilag 4: Henvendelse af 5/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg
1876207_0003.png
rilli#dr
.
Altaner
H$W
'XI"-',*
sm
:9
S
2.4.r,
Andelsbaligforeningen
beta/e
r
for
altanerne
Er
det andelsboligforeningen, der finansierer altaner-
af
altanen vil betyde
en
overpris i henhold
til
andels-
boligforeningslovens
$ 16,
stk.
3, og
derved en
ulovlig
overpris.
Eetaler andelshaver selv
for
altanen, har denne
selv
vedligeholdelsen af altanen.
Flere
foreninger
væl-
ger
dog
i sådanne
situationer at
opkraeve
et
tillaeg
til
boligafgiften,
der
laegges
til
side
til
fremtidig
vedlige-
ne,
vil
der
vaere
tale
om
et
forbedringsarbejde, der
kan
tillægges andelsværdien i
foreningen.
Altanerne vil da
blive
finansieret
af
andelshaverne, evt.
via
en boligafgiftsstigning,
eller
finansieringen vil evt.
også kunne
finde sted ved,
at
foreningen foretager
en
låneomlægning i
forbindelse
med
etableringen af
a
lta
nerne.
I
og med
at det
er foreningen, der
har
finansieret
holdelse
af
altanerne,
således
at
der sikres likvider
til
fremtidig
vedligeholdelse.
Sådanne
aftaler
med
andelshaverne laves
skriftligt
som
boligaftaier
med
den enkelte
andelshaver.
2.4.3.
Lån
til
andelshaver
Visse
andelsboligforeninqer vedtager
på
generalfor-
samlingen,
at
de
andelshavere,
der er interesserede
at få
altaner,
kan
få
lov
til
dette.
I
dette tilfælde
kan generalforsarnlingen vedtage,
at
altanerne, vil det
vaere
foreningens ejendom
og derved
være
underlagt vedligeholdelsesbesternmelsen
i
for-
eningens vedtægter.
2.4,2.
Andelshaverne
betaler
for
altanen
i
dette
tilfaelde
vil
der være
tale
om andelshavers
individuefle
forbedring i henhold
til
andelsboligfor-
eningslovens $ 5,
stk. rz.
Afskrivningen
af
altanen
vil
være afhængig
af,
hvad
der
står
i prisbestemmelsen
i
I
foren
i
n
gens vedtaegter.
foreningen aptager lånet,
hvorefter
de invoiverede
an-
delshavere
betaler
et
tif
læg
til
boligafgiften
svarende
til
afbetalingen
på lånet.
Forhøjelsen
kan
betales
ved
siden
af boligafgiften
i et
vist antal
år,
eksempelvis zo eller
3o år, med
et
uaen-
dret fordelingstal.
Dette
betyder,
at
de andelshavere,
der erhverver
sig
altanerne,
ikke
får
en
saerlig
stigning
i
andelsprisen
pga.
altanerne,
men
de respektive
an-
delshavere
har naturligvis også brugen
af
altanen
efter
lånets løbetids
udløb.
Følges
ordlyden
i
ABF's
standardvedtægter
$
rq,
stk.
z,
L.pkt.,
fastsættes
værdiansaettelse og
fradrag af
forbedringer
efter
en konkret vurdering med
udgangs-
punkt
i
det fcrbedringskatalog og
de
værdiforringel-
seskurver,
der
er
fastsat
af
ABF
som vejledende,
Ønskes anden
afskrivning end den,
der
fremgår af
ABF's
forbedringskatalog, vil
dette
skulle vedtages
med
kvalificeret
flertal i
henhold
til
ABF's
standardved-
taegter
I
z:,
stk.
z,
sorn værende en vedtaegtsændring.
Er
der
ikke praksis på
området, og
Ønsker
foreningen
at
træffe dette
valg på
generalforsamlingen, vil
dette
valg kunne
træffes
med
simpelt
flertal
på
generalfar-
samlingen.
det
staerkt
anbefales, at forenin-
gen
opretter
separate
kontrakter
med
de
involverede
I
disse tilfaelde må
andelshavere.
I
en
del foreninger vedtager generalforsamlingen
i
Ceneralforsamlingen
bør
sikre
sig via
vedtagelse, at
andelshaver selv
står
for
indhentelse
af
relevante
offentlige
tilladelser, som
bør
forevises bestyrelsen
inden arbejdets
ivaerksættelse,
såfremt
dette
kan lade
sig
gøre.
Endelig
bør
man som
forening
være
opmærksom
på,
at
bygningsreglementets bestemmelser
overholdes,
og
man bør også være
opmærksom
på
muligheden
for,
at der
skal
foretages nabohøring"
I
visse
foreninger,
hvor andelshaver selv
bekoster etableringen
af
altaner,
udregnes andelsværdien
i henhold
til
andelsboligfor-
eningslovens $ 5,
stk.
z,
litra
b,
Her
er det
vigtigt, at
foreningen trækker
værdien
af
altanen
ud
af valuarvurderingen,
således
at
værdien
af
altanen
ikke både
frerngår
af
andelsværdien og som
individuel forbedring, idet
en sådan
dobbeltaktivering
forbindelse
rned
vedtagelse af
altanprojektet, at det
er
foreningen,
der
forestår
vedligeholdelse og udskiftning
af
altanerne
for
at
opretholde
en
ensartet
standard.
Dette betyder,
at
de andelshavere,
der
får
altaner,
vil
skulle
betale
et
tillæg
til
boligafgiften
svarende
til
de
faktiske udgifter
på
lånet.
Tillaegget
frafalder
dog
ikke
ved lånets
udløb, da
foreningen
har
vedf
igehofdelse og
udskiftning
af
aftanerne,
således
at
andelshavere, der
ikke
får
altaner,
også
efter
lånets løbetid ikke
bliver
økonomisk berørt
af
disse
fremtidige
udgifter.
An-
delshavers ydelse
til
foreningen
efter
lånets
udløb
vil
i
mange
tiffælde
nedsaettes. Hvad andelshaver skaf be-
tale
efter
dette tidspunkt,
bør diskuteres
med
forenin-
gens
fagmand,
således
at
foreningens omkostninger
til
vedligeholdelse og udskiftning
af
altaner
dækkes
f
rernadrettet.
Andre finansieringsmodeller vil
også være mulige, og
det
skal
anbefales,
at
bestyrelsen tager
kontakt til
205
 L 177 - 2017-18 - Bilag 4: Henvendelse af 5/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg
1876207_0004.png
f
..d
oå
'Altaner
foreningens administrator
elfer
advokat
og
finder
den
finansieringsmodel, der
passer
bedst
til
den
enkelte
æ
tale
om, at
andelshaveren selv skal bekoste
etablering af altan, vil
dette
kunne
vedtages
på
gene-
Er
der
forening.
2.5,
ralforsamlingen
med
simpelt flertal.
Såfremt enkelte
andelshavere ikke kan være med
til
altanprojektet,
er
det
vigtigt
at
påpege,
at
disse
andelshavere ikke skal
betale herfor.
Her gælder
der
en
foreningsretlig
grundsaetning
om beskyttelse
af
mindretallet, hvorefter
flertallet
i
foreningen
ikke kan
pålægge
mindretallet
udgifter
i denne
forbindelse,
såfremt mindretallet
ikke
er
med
i projektet.
Ønsker andelshver
derimod
ikke
at
vaere
med
i pro-
tale
om
renovering
af
eksisterende altaner,
som
foreningen
finansierer, vil
dette
kunne
vedtages
med
Er
der
Beslutningen
z5t
Vedtagelse
på
generalforsamling
flertal.
simpelt
Dog kan
projektets omkostninger
gøre,
at
det
vedtages
med
kvalificeret flertal,
jf.
ABF's
standardved-
skal
tægter
5
z:,
stk.
Er
der
z.
tale
om, at der etableres
helt
nye
altaner,
som
foreningen
finansierer, vil
dette
skulle
vedtages
med
kvalificeret
flertal,
såfremt økonomien tilsiger
dette,
jf.
flertalsbestemmelsen
i
foreningens vedtægter,
eller
skeden
størrelse
i
langt
de
fleste
tilfaelde.
der er
krav om
vedtægts:endring
i
forhold til
forde-
lingstallene.
jektet,
vil udgangspunktet
vaere,
at
generalforsamlin-
gen kan
vedtage
dette
og
sætte altan op
hos
denne
andelshaver
og
pålægge andelshaver
at
betale herfor.
Dette
med
udgangspunkt
i,
at
der
i
forhold
til
stigning
i
månedlig
boligafgift
vil
vaere
tale
om
stigning
af
be-
2e,6 Din
andel
-
vores
kompetencer