L 177 - 2017-18 - Bilag 17: Betænkning afgivet 3/5-18

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 17
Offentligt

Til lovforslag nr.

L 177

Folketinget 2017-18

Betænkning afgivet af Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget den 3. maj 2018

Betænkning

over

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre

boligfællesskaber

(Mere robuste andelsboligforeninger)

[af erhvervsministeren (Brian Mikkelsen)]

1. Ændringsforslag

Der er stillet 7 ændringsforslag til lovforslaget. Erhvervs-

ministeren har stillet ændringforslag nr. 1, 2 og 4-7. Enheds-

listens medlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag nr.

2. Udvalgsarbejdet

Lovforslaget blev fremsat den 28. februar 2018 og var til

1. behandling den 15. marts 2018. Lovforslaget blev efter 1.

behandling henvist til behandling i Erhvervs-, Vækst- og

Eksportudvalget.

Møder

Udvalget har behandlet lovforslaget i 3 møder.

Høring

Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været

sendt i høring, og erhvervsministeren sendte den 6. decem-

ber 2017 dette udkast til udvalget, jf. ERU alm. del – bilag

74. Den 28. februar 2018 sendte erhvervsministeren de ind-

komne høringssvar og et notat herom til udvalget.

Skriftlige henvendelser

Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget

skriftlige henvendelser fra:

Advokat Kristian Strandberg Dreyer, København K,

Henning Nielsen, Frederiksberg,

Lund Poulsen, Skødstrup,

Lars Erik Sebbelov, København Ø og

Lars Wismann, København V.

Erhvervsministeren har over for udvalget kommenteret

de skriftlige henvendelser til udvalget.

Deputationer

Endvidere har Lars Wismann, København V, mundtligt

over for udvalget redegjort for sin holdning til lovforslaget.

Spørgsmål

Udvalget har stillet 12 spørgsmål til erhvervsministeren

til skriftlig besvarelse, som denne har besvaret.

3. Indstillinger og politiske bemærkninger

flertal

i udvalget (S, DF, V, LA, RV og KF) indstiller

lovforslaget til

vedtagelse

med de af erhvervsministeren

under nr. 1, 2 og 4-7 stillede ændringsforslag. Flertallet vil

stemme imod det af Enhedslisten under nr. 3 stillede æn-

dringsforslag.

mindretal

i udvalget (SF og ALT) indstiller lovforsla-

get til

forkastelse

ved 3. behandling. Mindretallet vil stem-

me for de stillede ændringsforslag.

andet mindretal

i udvalget (EL) vil stemme hverken

for eller imod lovforslaget ved 3. behandling. Mindretallet

vil stemme for de stillede ændringsforslag.

Enhedslistens medlemmer af udvalget mener, at der er

mange gode tiltag i lovforslaget men også nogle ting, som

ikke er hensigtsmæssige. Bl.a. andet finder Enhedslisten det

problematisk, at lejefastsættelse for tidligere andelshavere i

ejendomme, der er solgt på tvangsauktion eller i forbindelse

med en forenings konkurs, ikke skal følge boligregulerings-

lovens bestemmelser om omkostningsbestemt leje eller som

minimum de nuværende regler. Lejefastsættelse er allerede

nu kompliceret, og en indførelse af en ny lejeberegnings-

form gør det kun værre. Enhedslisten foreslår derfor, at dette

element tages ud af lovforslaget, og at de nuværende regler

for lejefastsættelse følges.

Inuit Ataqatigiit, Nunatta Qitornai, Tjóðveldi og

Javnaðarflokkurin var på tidspunktet for betænkningens af-

AX021485

L 177 - 2017-18 - Bilag 17: Betænkning afgivet 3/5-18

givelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og

havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger

eller politiske udtalelser i betænkningen.

En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt

i betænkningen.

4. Ændringsforslag med bemærkninger

Ændringsforslag

erhvervsministeren,

tiltrådt af

udvalget:

Til titlen

Titlen affattes således:

»Forslag

til

Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og

andre boligfællesskaber, lov om leje, lov om byfornyelse

og udvikling af byer og lov om midlertidig regulering af

boligforholdene

(Mere robuste andelsboligforeninger)«.

[Præcisering af lovforslagets titel]

Til § 1

I den under

nr. 3

foreslåede

§ 3 c

udgår i

stk. 1

ordet

»fast«.

[Sproglig tilpasning]

Af et

mindretal,

(EL), tiltrådt af et

mindretal

(SF og ALT):

Nr. 4

affattes således:

»4.

§ 4

indsættes som

stk. 3-6:

»Stk. 3.

Den, der erhverver en andelsboligforenings faste

ejendom på tvangsauktion eller fra en andelsboligforenings

konkursbo, kan alene fastsætte lejen for den, som på overta-

gelsestidspunktet var andelshaver, efter bestemmelserne i

stk. 4.

Stk. 4.

Lejen for en tidligere andelshaver i en ejendom

omfattet af stk. 3 kan fastsættes efter lejelovgivningens reg-

ler.

Stk. 5.

Den, der erhverver en andelsboligforenings ejen-

dom efter stk. 3, kan ikke kræve betaling af forudbetalt leje

eller depositum af den, som på erhvervelsestidspunktet var

andelshaver.

Stk. 6.

Uenighed om fastsættelse af leje og om betaling af

forudbetalt leje og depositum afgøres af huslejenævnet, jf.

reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholde-

ne.««

[Lejen for tidligere andelshavere i ejendomme, der er solgt

på tvangsauktion eller i forbindelse med en andelsboligfor-

enings konkurs, kan alene fastsættes efter lejelovgivningens

regler]

erhvervsministeren,

tiltrådt af

udvalget:

I det under

nr. 4

foreslåede

§ 4, stk. 3,

udgår ordet »fas-

te«.

[Sproglig tilpasning]

Det under

nr. 4

foreslåede

§ 4, stk. 9,

affattes således:

»Stk. 9.

Uenighed om fastsættelse af leje og om betaling

af forudbetalt leje og depositum afgøres af huslejenævnet i

kommuner omfattet af lov om midlertidig regulering af bo-

ligforholdene.«

[Præcisering af bestemmelsens anvendelsesområde]

I den under

nr. 7

foreslåede

§ 6 c

udgår i

stk. 1, nr. 5,

stk. 2

ordet »faste«.

[Sproglig tilpasning]

Efter nr. 9 indsættes som nyt nummer:

»01.

§ 16, stk. 4, 2. pkt.,

ophæves.«

[Konsekvensændring som følge af lovforslagets § 1, nr. 9]

Bemærkninger

Til nr. 1

Med ændringsforslaget foretages en præcisering, så det

kommer til at fremgå af lovforslagets titel, at der med lov-

forslagets §§ 2-4 også foretages en ændring af lejeloven, by-

fornyelsesloven og boligreguleringsloven.

Til nr. 3

Den gældende § 4 regulerer en andelshavers ret til fortsat

brugsret af den pågældendes bolig, når andelsboligforenin-

gens ejendom erhverves af en ny ejer. Det er som udgangs-

punkt lejelovgivningens almindelige bestemmelser, som fin-

der anvendelse i forholdet mellem den nye ejer af ejendom-

men og den tidligere andelshaver. Herved bemærkes, at det

af forarbejderne til den nuværende affattelse af § 4 (FT

1980-81, tillæg A, lovforslag L 8, sp. 211) fremgår, at de

foreslåede regler i § 4 går ud på, at »andelshavere i tilfælde

af, at en ny ejer overtager ejendommen, har ret til at blive

boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til

enhver tid gældende lejelovgivning«.

Bestemmelsen har imidlertid givet anledning til en vis

usikkerhed om, hvorvidt lejeforholdet mellem den nye ejer

og en tidligere andelshaver skal anses som et nyt brugsfor-

hold eller et fortsat brugsforhold, herunder særlig med hen-

syn til fastsættelse af huslejen og udlejers mulighed for at

kræve forudbetalt leje og depositum af en tidligere andelsha-

ver. Bestemmelsen har, for så vidt angår disse spørgsmål,

særlig givet anledning til tvivl i forhold til f.eks. en andels-

boligforenings eventuelle konkursbo eller en tvangsaukti-

onskøber.

Det foreslås på denne baggrund i

stk. 3

at præcisere,

at lejen for en tidligere andelshaver, hvor andelsboligfor-

eningens faste ejendom enten er solgt på tvangsauktion eller

solgt af foreningens konkursbo, fastsættes efter lejelovgiv-

ningens regler, hvilket medfører, at det er lejelovens og – i

regulerede kommuner – boligreguleringslovens regler, der

finder anvendelse ved fastsættelse af lejen. I nævnte tilfæl-

de, hvor der er tale om et ejerskifte, skifter en tidligere an-

L 177 - 2017-18 - Bilag 17: Betænkning afgivet 3/5-18

delshaver status fra andelshaver og fortsætter brugsforholdet

til sin lejlighed som lejer. Herved bemærkes, at Højesteret

ved dom af 19. september 2017 (sag 270/2016) har fastslået,

at afsigelsen af et konkursdekret over en andelsboligfor-

ening ikke medførte, at ejendommen blev erhvervet af kon-

kursboet som ny ejer. Ved konkursdekretet var der således

ikke sket et ejerskifte, hvorfor to andelshavere fortsat havde

status som andelshavere og ikke lejere.

Bestemmelsen i det foreslåede

stk. 3

fastslår, at den, der

erhverver en andelsboligforenings faste ejendom på tvangs-

auktion eller fra en andelsboligforenings konkursbo, alene

kan fastsætte lejen for en tidligere andelshaver efter bestem-

melserne i stk. 4. Med forslaget til stk. 3 ligestilles retsvirk-

ningen af singulær retsforfølgning (tvangsauktion) med uni-

versalforfølgning (konkurs) i de tilfælde, hvor en andelsbo-

ligforenings ejendom overtages af en ny ejer.

Efter bestemmelsen i det foreslåede

stk. 4

kan lejen fast-

sætte efter lejelovgivningens regler, dvs. lejelovens og – i

regulerede kommuner – boligreguleringslovens regler. Ved

fastsættelsen af lejen efter lejelovgivningens regler kan ud-

lejeren ikke beregne sig en lejeforhøjelse for forbedringer,

som den enkelte andelsbolighaver har foretaget, mens den

pågældende var andelshaver.

Bestemmelsen i stk. 4 vedrører alene lejefastsættelsen

vedrørende boligen, men ikke andre forhold som f.eks. regu-

lering af særskilt aftale om leje af garage eller andre vilkår,

der ikke direkte vedrører boligen. Sådanne aftaler vil skulle

reguleres eller ændres efter almindelige formueretlige reg-

ler. Bestemmelsen finder heller ikke anvendelse i perioden

fra en andelsboligforening er erklæret konkurs, og indtil

konkursboet overdrager boets ejendom. En andelshavers bo-

ligafgift i denne periode påvirkes ikke i sig selv af, at an-

delsboligforeningen erklæres konkurs.

Bestemmelserne i stk. 3-6 har virkning, hvor erhvervel-

sen af andelsboligforeningens faste ejendom på tvangsauk-

tion eller fra en andelsboligforenings konkursbo sker efter

lovens foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt. Det er uden be-

tydning, hvornår begæring om tvangsauktion eller konkurs-

begæring mod andelsboligforeningen er indgivet, set i for-

hold til lovens foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt.

Da lejeforholdet ved den nye ejers erhvervelse af ejen-

dommen efter stk. 3 ikke kan betragtes som et nyt lejefor-

hold, vil lejen for de tidligere andelshavere ikke kunne fast-

sættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Boligregule-

ringslovens § 5, stk. 2, bestemmer, at private udlejningsboli-

ger, som er blevet gennemgribende forbedret, kan udlejes til

en husleje, der er fastsat efter det lejedes værdi. Bestemmel-

sen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan alene anvendes

ved genudlejning af den tidligere andelsbolig.

stk. 5

foreslås, at en erhverver af ejendommen, jf. stk. 3,

ikke kan kræve betaling af forudbetalt leje eller depositum

af en tidligere andelshaver, da der i disse tilfælde er tale om

en fortsættelse af en brugsret og ikke en aftale om en ny

brugsret.

Det følger af den foreslåede bestemmelse, at den, der har

erhvervet ejendommen efter stk. 3, ikke kan opkræve forud-

betalt leje og depositum hos de tidligere andelshavere, med-

mindre der indgås aftale herom med den enkelte lejer.

stk. 6

foreslås, at uenighed om fastsættelse af husleje og

om betaling af forudbetalt leje og depositum efter denne be-

stemmelse afgøres af huslejenævnet.

Med bestemmelsen fastslås det, at huslejenævnet har

kompetence til at afgøre tvister mellem udlejeren og lejeren

om bl.a. lejefastsættelse og regulering af denne efter de fore-

slåede regler. Efter gældende regler i lejelovgivningen har

huslejenævnet kompetence til at træffe afgørelse i sager om

uenighed mellem udlejeren og lejeren i en lang række

spørgsmål, herunder om lejefastsættelsen.

Til nr. 2, 4 og 6

Der er tale om en sproglig tilpasning. Ved ændringsfor-

slagene bringes der overensstemmelse med den terminologi,

der i øvrigt i den gældende lov anvendes ved benævnelsen

af en andelsboligforenings ejendom.

Til nr. 5

Med ændringsforslaget foretages en præcisering, hvoref-

ter det tydeliggøres, at uenighed om fastsættelse af leje og

om betaling af forudbetalt leje og depositum afgøres af hus-

lejenævnet, dog alene i kommuner, hvor lov om midlertidig

regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) er

gældende, jf. herved denne lovs kapitel 1.

Til nr. 7

Ændringsforslaget er en konsekvens af lovforslagets § 1,

nr. 9, hvorefter § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., i lov om andelsbo-

ligforeninger og andre boligfællesskaber ophæves. Ved æn-

dringsforslaget ophæves henvisningen i § 16, stk. 4, 2. pkt.,

til § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., hvilket indebærer, at det er for-

ældelseslovens bestemmelse om forældelsesfristens længde

og om afbrydelse af forældelse, der finder anvendelse.

Hans Kristian Skibby (DF) Mette Hjermind Dencker (DF) Jan Rytkjær Callesen (DF) Per Nørhave (DF) Tilde Bork (DF)

Dorthe Ullemose (DF) Torsten Schack Pedersen (V) Preben Bang Henriksen (V) Eva Kjer Hansen (V)

Hans Christian Schmidt (V) Erling Bonnesen (V) Jane Heitmann (V) Villum Christensen (LA) Joachim B. Olsen (LA)

nfmd.

Anders Johansson (KF) Erik Christensen (S) Karin Gaardsted (S) Peter Hummelgaard Thomsen (S) Kaare Dybvad (S)

Morten Bødskov (S)

fmd.

Kasper Roug (S) Thomas Jensen (S) Henrik Sass Larsen (S) Pelle Dragsted (EL)

Henning Hyllested (EL) René Gade (ALT) Ida Auken (RV) Lisbeth Bech Poulsen (SF) Karsten Hønge (SF)

L 177 - 2017-18 - Bilag 17: Betænkning afgivet 3/5-18

Inuit Ataqatigiit, Nunatta Qitornai, Tjóðveldi og Javnaðarflokkurin havde ikke medlemmer i udvalget.

Socialdemokratiet (S)

Dansk Folkeparti (DF)

Venstre, Danmarks Liberale Parti (V)

Enhedslisten (EL)

Liberal Alliance (LA)

Alternativet (ALT)

Radikale Venstre (RV)

Socialistisk Folkeparti (SF)

Det Konservative Folkeparti (KF)

Inuit Ataqatigiit (IA)

Nunatta Qitornai (NQ)

Tjóðveldi (T)

Javnaðarflokkurin (JF)

L 177 - 2017-18 - Bilag 17: Betænkning afgivet 3/5-18

Bilag 1

Oversigt over bilag vedrørende L 177

Bilagsnr. Titel

Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Henvendelse af 9/3-18 fra advokat Kristian Strandberg Dreyer, Kø-

benhavn K

Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget

Henvendelse af 5/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg

Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V

Henvendelse af 8/4-18 fra Lars Erik Sebbelov, København Ø

Henvendelse af 17/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg

Ændringsforslag, fra erhvervsministeren

Udkast til betænkning

Ændringsforslag, fra erhvervsministeren

2. udkast til betænkning

Henvendelse af 23/4-18 fra Lund Poulsen, Skødstrup

3. udkast til betænkning

Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov, København Ø

Henvendelse af 1/5-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg

Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 177

Spm.nr.

Titel

Spm. om kommentar til henvendelsen af 9/3-18 fra advokat Kristian

Strandberg Dreyer, København K, til erhvervsministeren, og ministe-

rens svar herpå

Spm. om, hvilke konsekvenser ministeren vurderer, at den foreslåede

begrænsning i muligheden for finansiering med afdragsfrie lån og den

foreslåede karensperiode på 3 år får for stiftelsen af nye andelsbolig-

foreninger, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om, hvor mange nystiftede boligforeninger der inden for de sids-

te par år ikke ville have kunnet leve op til den foreslåede begrænsning

i muligheden for finansiering med afdragsfrie lån og/eller den foreslå-

ede karensperiode på 3 år, til erhvervsministeren, og ministerens svar

herpå

Spm. om hjemmel til at fastsætte nærmere regler om valuarvurderin-

ger, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelsen af 5/4-18 fra Henning Nielsen,

Frederiksberg, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelserne af 11/4-18 fra Lars Wismann,

København V, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelsen af 8/4-18 fra Lars Erik Sebbe-

lov, København Ø, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelsen af 17/4-18 fra Henning Nielsen,

Frederiksberg, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

L 177 - 2017-18 - Bilag 17: Betænkning afgivet 3/5-18

Spm., om ministeren vil yde teknisk bistand til udarbejdelse af æn-

dringsforslag, der sikrer, at fremtidig lejefastsættelse følger de nuvæ-

rende regler, når andelshavere bliver lejere, til erhvervsministeren, og

ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelsen af 23/4-18 fra Lund Poulsen,

Skødstrup, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbe-

lov, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelsen af 1/5-18 fra Henning Nielsen,

Frederiksberg, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå