Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 15
Offentligt
Normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme
iht. ABL § 5, stk. 2, litra b.
Kap. 1 – Indledning m.v.
§ 1
Nærværende normer gælder for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening, når de foretager en
vurdering af en andelsboligforenings ejendomme til brug for fastsættelse af en andels værdi af foreningens
formue iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b.
Stk. 2 Normerne er bindende og kan ikke fraviges ved aftale med rekvirenten eller andelsboligforeningen.
Definitioner og forkortelser
§ 2
Følgende definitioner og forkortelser anvendes i regelsættet:
ABL:
Andelsboligforeningsloven
LL:
Lejeloven
BRL:
Boligreguleringsloven
BBR:
Bygnings- og boligregistret
GI:
Grundejernes Investeringsfond
Valuar:
En person, der er berettiget til at foretage en vurdering iht. ABL § 5, stk. 2, litra b
i
.
Kontant markedsværdi:
Anvendes som synonym for ABLs begreb
kontant handelsværdi
og er det
kontantbeløb, som et objekt skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en villig
sælger i en armslængde-transaktion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har handlet kyndigt,
fornuftigt og uden tvang.
Investor:
Fysisk person eller juridisk enhed, som erhverver et objekt med det primære formål at opnå et
økonomisk afkast gennem objektets drift.
Udlejningsejendom:
En ejendom, hvis lokaler primært udlejes.
Boligudlejningsejendom:
en udlejningsejendom som primært indeholder boliglejemål.
Kap 2 – Vurderingen
Kravene til vurderingspersonen
§ 3
Vurderingen skal foretages af en person, der opfylder de til enhver tid gældende lovkrav, og som har en
indgående og aktuel viden om markedet for boligudlejningsejendomme.
1
 L 177 - 2017-18 - Bilag 15: Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov
1887225_0002.png
Stk. 2 Kun personer der opfylder kravene i stk. 1 kan påtage sig vurderingshvervet og afgive vurderingen.
Stk. 3 Delopgaverne i forbindelse med en vurdering kan helt eller delvist udføres af personer, der ikke
opfylder kravene i stk. 1.
Udførsel af opdraget
§ 4
Vurderingen skal planlægges og gennemføres i overensstemmelse med god skik for vurderinger af
boligudlejningsejendomme og under iagttagelse af de følgende bestemmelser.
Vurderingstemaet
§ 5
Vurderingen skal fastsætte ejendommens skønnede kontante
markedsværdi som udlejningsejendom ved
en overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor.
Stk. 2 Vurderingen skal baseres på den
juridiske, økonomiske og faktiske situation, der er gældende eller
skønnes at være gældende på vurderingstidspunktet, jf. dog stk. 3 og 4.
Stk. 3 Følgende almindelige forudsætninger kan lægges til grund for vurderingen i det omfang andet ikke er
oplyst eller fremgår af de indhentede dokumenter:
A) Ejendommen er ikke forurenet eller på anden måde miljømæssigt belastet udover, hvad der eventuelt
fremgår af offentlig registrering
B) Ejendommen er ikke behæftet med skjulte fejl eller mangler
C) Bygningernes og grundens arealer og deres fordeling er som anført i BBR
D) Bygningerne er lovligt opført, indrettet og benyttet
E) Ejendommens tekniske installationer og indretninger er lovlige og funktionsdygtige
F) Der påhviler ikke ejendommen utinglyste rettigheder, herunder utinglyst gæld til det offentlige eller
andre
G) Der er ikke afsagt kendelser, eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende anlægs- og/eller
vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter.
Stk. 4 Følgende særlige forudsætninger skal lægges til grund ved vurderingen:
1)
Alle andelshavere med brugsret til en boligenhed i ejendommen fortsætter som lejere på sædvanlige
lejevilkår, jf. dog nr. 2
2)
Ejendommen indeholder ét
gennemsnitslejemål til beboelse
som er til fri disposition for investor
3) Investor kan opkræve leje for en forbedring
som andelsboligforeningen eller en tidligere ejer har
udført på ejendommen, hvis forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen
4)
Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har udført
eller overtaget fra en tidligere andelshaver, uanset om forbedringen efter sin art er lejebærende iht.
lejelovgivningen
Vurderingsprincip
§ 6
Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast.
Stk. 2 Værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning. Skønnes ejendommens aktuelle drift at være
stabil, kan værdiansættelsen dog baseres på den afkastbaserede model. Det anvendte forrentningskrav skal
underbygges af referencer.
2
 L 177 - 2017-18 - Bilag 15: Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov
Stk. 3 De anbefalinger og definitioner der fremgår af de i Bilag A anførte publikationer og artikler skal
følges.
Driftsbudget
§ 7
Der skal udarbejdes et driftsbudget for ejendommen.
Stk. 2 Driftsbudgettet skal indeholde en specifikation af de enkelte driftsudgifter og driftsindtægter.
Driftsindtægter
§ 8
Driftsbudgettet skal indeholde alle de indtægter, der skønnes at kunne opkræves ved en investors drift af
ejendommen.
Stk. 2 Lejen skal ansættes til den maksimale lovlige leje, der skønnes at kunne opkræves, dog maksimalt
markedslejen.
Stk. 3 Leje og eventuelt lejepotentiale skal anføres for sig og særskilt for hver lejekategori.
Stk. 4 Såfremt ejendommen er beliggende i et reguleret område, jf. BRL § 1, skal lejen ansættes på baggrund
af et omkostningsbestemt lejebudget. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen (også) efter en overdragelse
til en investor vil være undtaget for reglerne om omkostningsbestemt leje.
Stk. 5 Foreligger der ikke et professionelt udarbejdet omkostningsbestemt lejebudget for ejendommen, skal
valuaren udarbejde et omkostningsbestemt lejebudget.
Stk. 6 En eventuel forbedringsforhøjelse skal ansættes på baggrund af en beregning. Forbedringsforhøjelser
for forbedringsarbejder, der er udført på forskellige tidspunkter skal beregnes for sig. Forbedringsforhøjelser
for altaner skal altid beregnes for sig, uanset om de er udført samtidigt med andre forbedringsarbejder.
Stk. 7 Såfremt lejen ansættes til det lejedes værdi eller markedslejen, skal ansættelsen underbygges af
referencer.
Driftsudgifter
§ 9
Driftsbudgettet skal indeholde alle de ejendomsrelaterede udgiftsarter, der afholdes af foreningen. En
udgiftsart der skønnes ikke at blive medtaget ved en investors drift af ejendommen kan dog udelades efter
aftale med foreningen eller administrator.
Stk. 2 En driftsudgift skal som udgangspunkt ansættes til andelsboligforeningens udgift jf. dog § 10 og § 11.
§ 10
Udgifter til administration og vicevært/renholdelse skal ansættes efter de normtal, der er gældende i den
kommune, hvor ejendommen er beliggende. Fastsætter kommunen ikke normtal, skal udgifterne ansættes
efter normtal fra en sammenlignelig kommune.
Stk. 2 Hvis normtallene afviger væsentligt fra de udgifter, der afholdes for sammenlignelige ejendomme, kan
udgifter til administration og vicevært/renholdelse ansættes til de dokumenterbare udgifter for
sammenlignelige ejendomme.
§ 11
For ejendomme, der er omfattet af bindingspligt i GI efter overdragelse til en investor, skal
vedligeholdelsesudgiften ansættes til det beløb, der skal afsættes/indbetales iht. BRL § 18 og 18 b.
3
 L 177 - 2017-18 - Bilag 15: Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov
Stk. 2 For ejendomme, der ikke er omfattet af bindingspligt i GI efter overdragelse til en investor, skal
vedligeholdelsesudgiften ansættes til det beløb, der skal afsættes iht. BRL § 18. For ejendommen der ikke
fører en § 18-konto, skal vedligeholdelsesudgiften ansættes til den udgift, der skal afsættes for en
sammenlignelig ejendom med § 18-konto.
Stk. 3 Skønnes det, at ejendommen har et så væsentligt vedligeholdelsesefterslæb, at det må antages, at en
investor vil afsætte beløb til vedligeholdelse udover beløb ansat efter bestemmelsen i stk. 1 hhv. stk. 2, skal
vedligeholdelsesudgiften forhøjes, så den modsvarer den forventede udgift til vedligeholdelse.
Stk. 4 Skønnes det, at ejendommen er i ekstraordinær god vedligeholdelsesstand, og kan det ud fra dette
antages, at en investor vil indregne sparet vedligeholdelse, kan der medtages et beløb for sparet
vedligeholdelse.
Undersøgelser
§ 12
Vurderingen skal baseres på en undersøgelse af ejendommens juridiske, økonomiske og tekniske
forhold, herunder driftsforhold.
Stk. 2 Der skal indhentes de sædvanlige dokumenter og informationer om ejendommen som ved en
vurdering af en boligudlejningsejendom.
Herudover skal der indhentes følgende:
-
-
-
-
Referat af de seneste to års ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger i foreningen
Seneste årsregnskab og budget for foreningen
Eventuelt vedtagne vedligeholdelsesplaner for ejendommen
Oplysninger om de fælles forbedringer på ejendommen som foreningen eller en tidligere ejer har
udført, indeholdende oplysninger om hvilke forbedringer der er lavet, hvornår de enkelte
forbedringer er lavet og udgifterne til de enkelte forbedringer
Stk. 3. Såfremt de konkrete omstændigheder tilsiger det, skal der indhentes yderligere informationer, hvis det
skønnes at have betydning for værdiansættelsen.
Besigtigelse
§ 13
Ejendommen skal besigtiges som led i vurderingen, jf. dog stk. 3-5.
Stk. 2 Besigtigelsen skal forberedes og gennemføres i overensstemmelse med god skik og sædvanlig praksis
for besigtigelse i forbindelse med vurdering af en boligudlejningsejendom og skal omfatte grunden, den
udvendige og indvendige del af bygningerne, fællesarealer, kælder og loft, tekniske rum samt et
repræsentativt udsnit af andelsboliger, boliglejemål og erhvervslejemål.
Stk. 3 Har ejendommen tidligere været besigtiget i forbindelse med en vurdering af samme valuar, kan en
genbesigtigelse begrænses eller eventuelt. helt undlades, jf. nærmere stk. 4 og stk. 5
Stk.4. En genbesigtigelse af ejendommen kan begrænses til alene at omfatte de forhold, som efter
oplysninger fra foreningen eller administrator har ændret sig siden seneste besigtigelse, jf. dog stk.6.
Stk.5 En genbesigtigelse af ejendommen kan helt undlades, hvis foreningen eller administrator afgiver en
erklæring om, at der ikke er sket væsentlige ændringer i ejendommens fysiske forhold – hverken angående
forbedringer eller vedligeholdelsesstand - siden seneste besigtigelse, jf. dog stk.6.
4
 L 177 - 2017-18 - Bilag 15: Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov
Stk. 6 Uanset bestemmelserne i stk. 3-5 skal hele ejendommen genbesigtiges, jf. stk. 2, hvis seneste
besigtigelse blev foretaget tre år eller mere tilbage.
Kap. 3 Vurderingsrapporten
§ 14
Vurderingen skal præsenteres i en vurderingsrapport. Vurderingsrapporten skal indeholde alle relevante
oplysninger, overvejelser og beregninger som er foretaget, herunder men ikke begrænset til følgende:
a) En sammenfatning/et resumé med nøgletallene
b) Hvem der har medvirket ved udførslen af vurderingen, herunder en angivelse af den ansvarlige
valuar
c) Hvem der er rekvirent, og hvem der er adkomsthaver
d) Ejendommens adresse, matrikulære betegnelse og offentlige ejendomsnummer
e) Ejendommens kategori og aktuelle anvendelse
f) En beskrivelse af ejendommen, herunder en gengivelse af besigtigelsen og dens
resultater/konklusioner
g) Formålet med vurderingen
h) Vurderingstemaet
i) En angivelse af de almindelige og de særlige forudsætninger for vurderingen
j) En angivelse af vurderingsdagen
k) En angivelse af vurderingsprincippet
l) En angivelse af de informationer, der er indhentet og oplysninger om eventuel verifikation
m) En redegørelse for fastsættelsen af forrentningskravet samt oplysninger om de referencer, der er
anvendt til at underbygge forrentningskravet
n) En beregning af ejendommens værdi og argumentation for værdiberegningen, herunder hvilken
betydning det er tillagt, at ejendommen er vurderet med én ledig lejlighed
o) En angivelse af værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet og
lejeniveauerne
p) En angivelse af de aktuelle ejendomsrelaterede driftsudgifter, som ikke er medtaget i driftsbudgettet
og begrundelsen for dette
q) En specificeret redegørelse for eventuelle forhøjelser af vedligeholdelsesudgifterne
r) En specificeret redegørelse for eventuelle beløb for sparet vedligeholdelse.
s) En angivelse af hvilken leje, der er ansat for de enkelte lejekategorier, hvilke forudsætninger der er
lagt til grund for beregningen af lejepotentialer samt oplysninger om de referencer der er anvendt
ved lejefastsættelsen
t) En angivelse af eventuelt øvrige relevante overvejelser
u) En bilagsoversigt
v) Valuarens navn og underskrift
Stk. 2 Som bilag til rapporten skal vedlægges følgende i det omfang det ikke er indarbejdet i selve rapporten:
-
-
-
-
Cash-flow analysen (DCF-beregningen) eller afkastberegningen inkl. specificeret driftsbudget
Et omkostningsbestemt lejebudget, hvis ejendommen indeholder lejemål omfattet af
omkostningsbestemt leje
Et skyggebudget, hvis et sådant er udarbejdet
En specificeret oversigt over de fælles forbedringer der er medtaget i vurderingen, som angiver
udgifterne ved de enkelte forbedringer, året for forbedringernes udførsel og beregningen af
forhøjelsesbeløbet for de enkelte forbedringer
Fotodokumentation
-
5
 L 177 - 2017-18 - Bilag 15: Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov
1887225_0006.png
Kap. 4 Ikrafttrædelse
§ 15
Nærværende regelsæt finder anvendelse for vurderingsopdrag, der indgås fra og med 1. januar 2018.
i
Efter loven er kravet, at man er ejendomsmægler og valuar, men i overensstemmelse med daglig sprogbrug og for
nemheds skyld anvendes betegnelsen valuar for de personer der opfylder lovkravet.
6