Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 15
Offentligt
1887224_0001.png
Fra:
Lars Erik Sebbelov [mailto:[email protected]]
Sendt:
29. april 2018 10:29
Til:
Brian Mikkelsen <[email protected]>
Emne:
Bilag til - L 177 Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber.
Kære hr. Erhvervsminister Brian Mikkelsen
Kære Folkevalgte og Udvalgsmedlemmer i Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget
Ad. Normer for vurdering af andelsboligforeningers
ejendomme iht. ABL § 5, stk. 2, litra b.
Kap. 1
–
Indledning m.v.
§ 1
Nærværende normer gælder for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening, når de foretager en
vurdering af en andelsboligforenings ejendomme til brug for fastsættelse af en andels værdi af foreningens
formue iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b.
Stk. 2 Normerne er bindende og kan ikke fraviges ved aftale med rekvirenten eller andelsboligforeningen.
Som bekendt har Dansk Ejendomsmæglerforening, herefter benævnt DE, udgivet en ny
norm for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme. Normen er vedhæftet.
Udgivelsen er angiveligt udløst af et udtrykkeligt ønske fra Erhvervsministeriet.
Jeg noterer mig, at normen forventes at træde i kraft pr. 1. januar 2018, 6 måneder
tidligere end L177 tidligst kan træde i kraft. Desuden læser jeg, at normen ene kan
anvendes af DE's medlemmer.
Forstår jeg teksten korrekt, betyder det, at DE har monopol på at udføre valuararbejder
på ejendomme, som enten tilhører eksisterende andelsboligforeninger,
boligudlejningsejendomme, nybyggede ejendomme og kædehuse m.m., som står for at
skulle overgå til en status som andelsboligejendomme.
Udgivelsen af den ny norm rejser en del principielle spørgsmål.
Mine spørgsmål til Ministeren og Udvalget medlemmer er, som følger:
1.
Er det korrekt, at den ny norm på Folketingets ønske, skal iværksættes fra
og med den 1. januar 2018?
2.
Er det korrekt, at DE's medlemmer har monopol på at udføre vurdering af
andelsboligejendomme og boligudlejningsejendomme i øvrigt, som står for
at overgå til andel?
3.
Ifald spørgsmål 2 bekræftes, bedes det oplyst, om det har sin rigtighed, at
en vedtagelse af L177 i sin nuværende form, de facto betyder, at DE's
medlemmer modtager et lovfæstet Monopol?
DE har oplyst offentligheden om, at vurderingsarbejder iflg. normen, DE's valuarer
udfører, i hovedsagen skal være baseret på at anvende - »Discounted
Cash Flow« -
kendt som DCF-metoden i revisor- og virksomhedssælgerkredse.
 L 177 - 2017-18 - Bilag 15: Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov
1887224_0002.png
http://ledelse.borsen.dk/article/view/972/cases/artikel/anvendelse_af_dcf-
modellen_i_praksis.html
DCF metoden skal iflg. DE afløse Afkast- og Kontantprismetoderne, der iflg. DE har vist sig
at være alt for usikre værktøjer i arbejdet med at fastlægge en værdi for en given
ejendom, ligesom den Offentlige Vurdering heller ikke finder anvendelse i DE's norm.
Idet jeg ser bort fra, at DE's medlemmer pt. ikke har taget DCF-metoden i anvendelse af
den simple grund, at metoden ikke er en certificeret del af valuaruddannelsen, så finder
jeg anledning til at spørge Ministeren og Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalgets
medlemmer, om det kan passe
a)
at, DCF-metoden, der er et videnskabeligt opstillet beregningssystem, hvori indgår
adskillige algoritmer, som kræver stor regnekraft og langvarig uddannelse for at
kunne udøves, er godkendt af Ministeren og Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalgets
medlemmer til vurdering og prissætning af andelsboligejendomme?
b)
at metoden, som i ganske stor udstrækning er baseret på algoritmer i kombination
med mavefornemmelser
, forventes at kunne fastlægge værdier for ejendomme
med en afvigelse på mindre end +/- 25 procent?
c)
at metoden kan finde anvendelse, når målgruppen for vurderingerne er almindelige
forbrugere uden særlige forkundskaber for at forstå resultaterne, der opnås ved at
anvende DCF-metoden?
d)
at DE ikke som eksempel har fremlagt beregninger af den samme ejendom (
random
udvalgt
) udført af flere (3) af DE's valuarer til støtte for, at DCF-metoden
overhovedet flytter på akkuratessen og præcisionen i værdsættelse af fast
ejendom?
e)
at retssystemets dommere, der er jurister, som en følge af DCF-metodens mulige
utilstrækkelighed skal kunne afgøre tvistigheder opstået pga. uenighed mellem
køber og sælger?
f)
at DE ikke behøver at svare på spørgsmål til normens anvendelse og forfatternes
kompetencer?
g)
at normen, der er en del af et lovkompleks, indgår i L177 eller bekendtgørelsen til
loven uden kildeoplysninger om forfatterens navn og professionelle baggrund?
Jeg kan stærkt anbefale Ministeren og Udvalgets medlemmer at søge ekspert bistand hos
professor Thomas Plenborg, der underviser i brugen af DCF-metoden på CBS.
https://www.cbs.dk/forskning/institutter-centre/institut-regnskab-
revision/medarbejdere/tpacc
Idet jeg er en stor beundrere af andelstanken og de til grund for bevægelsen liggende
ønsker om, at andelsboliger skal være fri for spekulative elementer; skal være billige;
gode og opnåelige at erhverve for alle jævngode borgere, dermed også de der hører
hjemme i den lavere middelstand, så foreslår jeg Ministeren og Udvalgets medlemmer, at
værdisætningen af andelsboligejendomme og boligudlejningsejendomme, der står foran
overgang til andel baseres på,
i.
ii.
den offentlige vurdering
den til enhver tid eksisterende nettoformue i foreningerne, hvorved nettoformuen
pr. andel kan lægges til grund for prisen, en andel maksimalt kan handles til
 L 177 - 2017-18 - Bilag 15: Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov
Min begrundelse for ovenstående forslag »
i
« er, at selv om den Offentlige Vurdering er
udskældt, så er vurderingen de facto ikke ringere end de vurderinger, valuarerne de
seneste 10 år har præsteret. Dertil kommer, at det ikke er muligt at manipulere med den
Offentlige Vurdering, som det ofte er set med valuarvurderingerne, der skifter som vinden
blæser.
Min begrundelse for ovenstående forslag »
ii
« er, at nettoformuen ikke bygger på
valuarvurderinger, men er en revisionsmæssig opgjort og lovfæstet størrelse, der
lovpligtigt opgøres hvert år sammen med andelskrones fastlæggelse.
For de enkelte andeles værdisætning kan anvendes en simpel og for almindelige
mennesker forståelig regnemetode, hvori
foreningens totale boligareal i m² og
nettoformuen i kr. indgår,
og som ser ud, som følger:
»Nettoformuen i kr. divideres med boligarealet = nettoformue pr. m²,
hvorpå den enkelte andels boligareal ganges med tallet for netto formue pr. m²«
Anvendes ovenstående metode vil risikofyldte andelsboligforeninger typisk have en
lav eller negativ nettoformue pr. m², hvorimod velkonsoliderede andelsboligforeninger
vil have en høj nettoformue pr. m².
Anvendes princippet
i forslag »
ii
«,
som er simpelt, så ved købere af en andel
nøjagtigt, hvad han går ind til, når han køber en andel eller han deltager i stiftelsen af
en andelsboligforening.
Venlig hilsen, Lars Erik Sebbelov
+45 20410211