L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 1
Offentligt

n nuværende form skævt.

Foreningen nder lovforslaget i

Det rammer andelshavere, der allerede har haft store tab. Omvendt forærer forslaget rn arder

kreditorerne, der har givet de uansvarlige lån og foretaget overbelåning.

Et centralt punkt i forslaget er at lade andelshavere betale en særlig, opskruet husleje i seks år efter en

fallit. Det kan vi kun opfatte som en straf af danskere, der allerede har mistet meget - og den eneste

positive konsekvens er at priserne på ejendomme stiger endnu mere til fordel for panthaverne. Den del af

forslaget skal væk eller i det mindste begrænses mest muligt.

Flere og flere andelshavere vil i forvejen miste meget i de konkurssager, der nu truer som en konsekvens af

dette lovforslag. Den typiske andelshaver, der står overfor at miste sin andelsret, har allerede tabt en

million eller mere: Først sit indskud, dernæst udgifterne til de forbedringer der er foretaget - og endelig har

andelshaveren over de seneste halve snes år typisk betalt næsten dobbelt så meget i boligafgift som han

eller hun v' le have gjort som lejer.

Den gruppe vil I straffe dobbelt ved at forpligte dem til at betale en kunstig høj husleje i op til seks år, hv s

de ikke har råd til at flytte.

Forslaget bliver ekstra bizart, fordi det netop friholder dem, der lokkede str bevis af almindelige lejere til at

skrive under på store og uoverskuelige lån (ofte koblet med swap og rentetrapper, der stiger uanset

hvordan renten ellers udvikler sig).

Samtidig har jeres arbejde med loven allerede skabt en forventning i markedet, hvor priser på ejendomme

stiger markant i forventning om adgang til at opkræve højere huslejer end efter lejelovens almindelige

regler. Forventningerne fører til voldsom stigning i handelspriserne på ejendommene. Der er nu eksempler

på, at kreditgivere, herunder Nykredit med en stor andel af overbelånte andelsboligejendomme, opfordrer

andelsboligforeninger med en anstrengt økonomi til at melde sig konkurs eller indgå en frivillig aftale om

salg af ejendommen.

Det var ikke intentionen med lovarbejdet.

Tværtimod handlede det om at sikre en mere solid og gennemsigtig andelsboligsektor, hvor både låntager

og -giver tager et ansvar. Lovforslaget er langt fra at leve op til dette mål. Lovforslaget rykker énsidigt

långivers risiko over på Iåntager.

Det er en grundlæggende mangel ved forslaget, at det ikke præciserer hvilke rettigheder andelshaverne har

i konkursperioden, bortset fra pligten til at betale boligafgift.

Vi har tre helt konkrete forslag og ønsker tII jeres fortsatte arbejde med lovforslaget:

1. Forslaget skal gælde for alle nyst ftede andelsboligforeninger. Hvis lovforslaget fâr effekt på de

eksisterende andelsbol gforeninger, vil det som sagt koste andelshavere, der allerede har tabt

Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber fra AB-i-krise

mEm u m:

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

meget, dyrt. Samtidi vil en lov med tilbagevirkende kraft være på kant med Grundloven og ganske

udansk.

Overordnet skal forslaget gøres mere afbalanceret, så Iángivere også bærer deres del af ansvaret.

Her er vi nede i detaljerne. Hvorfor skal andelshavere som lejere bindes til en vilkårlig anden

huslejefastsættelse, som ikke har hjemmel i Iejelovgivningen, i seks år?

T lsvarende skal lovteksten gøres mere klar - som den er nu, er den sjusket og skaber mange

spørgsmål. For eksempel er det uklart, hvornår en andelshaver bliver lejer. Sker det fra selve

konkursdatoen eller først nár ejendommen er blevet solgt til en ny ejer. Denne uklarhed skaber

retsmæssig usikkerhed samt uklarhed i forhold til forslagets ide om en særlig opskruet husleje i

seks år. Vi foreslår derfor- hvis et flertal fastholder at der fortsat skal betales en særlig boligafgift i

en periode, at perioden dels bliver kortere end de seks år og dels at det skal gælde fra tidspunktet

for udstedelse af endeligt konkursdekret. Ellers lukkes der op for en ladeport at omgåelser og

udstrækning af konkurseri det uendelige, da kreditorer gives et uhensigtsmæssigt incitament til at

søge perioden udstrakt.

'F l el frisenf l n s iI6 r

ingen kan tilslutte sig denne del af forslaget.

"D".

-1

Du'

Det nuværende forslag er skævt og ubalanceret, som beskrevet i det indledende afsnit. Samtidig løser det

ikke en af de få, men store, problemer der er med §4 dag. Det er nemlig fortsat ikke klart, hvornår en

tidligere andelshaver overgår til at blive lejere. Vi har de første konkurssager set, at der kan gå âr, før end

ejendommen blev solgt. l den periode har de tidligere andelshavere, der ikke længere råder over

ejendommen, betalt bol gafgift.

De nye regler definerer heller ikke klart hvorn r der er tale om et ejerskifte. Det er foreningens opfattelse,

at perioden, hvor de tidligere andelshavere skal betale en leje svarende til gennemsn ttet af fire års

boligafgift skal starte ved konkursdekretets afsi else. Det er reelt den dato, hvor andelshaverne mister

ráderetten over ejendommen.

il de enkelte punkter

else af and l bo orenin er

tom, at stiftelsesbudgettet og den første vedl eholdelsesplan skal dække en

dligeholdelsesplan, der ligeledes skal dække 15 âr. Vi har dog set

kvalitet, deri dag udarbejdes af stiftelsesadvokater og som der ydes lån på

nansielle sektor er v Ilig til at yde lån på så r nge grundlag vil lovændringen

Forslaget om at begrænse afdragsfriheden støtter vi. I den foreslåede form vil det mest af alt have

symbolsk betydning, da forbuddet kun gælder i 3 år.

Ad3. oræd ses t oræ et å

Foren

AB-i-krises kommentarert

Ad 1' Skær ede krav til stift

Foreningen støtter forslage

periode på 15 år samt en ve

stiftelsesbudgetter af ringe

baggrund af. Så længe den fi

næppe have nogen betydnin

mEm N m3

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Ved stiftelsen af andelsboligforeninger kan der for nogle andele forekomme et tillæg til boligafgiften, der

bortfalder efter en kortere årrække. Det bør klart fremgå af Iovteksten, at det alene er den egentlige

boligafgift, der danner basis for beregningen af de første års husleje efter konkursen.

Formålet med, at andelshaverne skal fortsætte med at betale boligafgiften i en periode efter

andelsboligforeningen er opløst, er ifølge bemærkningerne til lovforslaget "atsikre den rigtige balance,

hvor hverken beboer eller udlejer begunstiges ved en andelsboligfarenings opløsning". Som lovgivningen er

dag har vi den balance. Balancen består i, at Iångiver ved belåning af en andelsboligforening skal

værdiansætte ejendommen efter en rentabilitetsberegning, der forudsætter indtægter på lejelovsvilkâr.

Regler som Økonomi- og Erhvervsminister Bendt Bendtsen i 2005 fik indført, ved at foretage en stramning

af 'Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og lâneudmåling'. Reglerne blev indført for at

sikre balance og sammenhæng mellem Iånebekendtgørelsen og AB §4.

Hvis reglerne som de eksisterer bliver overholdt og håndhævet - hvilket ikke har været tilfældet - så lider

kreditor intet tab ved en evt. konkurs. Reglerne sikrer, at kreditorerne ikke har noget incitament til at

erklære en forening konkurs. På den anden side har andelshaverne heller ikke noget incitament til at

erklære foreningen konkurs, da andelshaverne derved mister deres indskud, råderet over ejendommen og

værdien af evt. forbedringer, der er foretaget i de enkelte andele.

Med lovændringen tippes denne balance til kreditorernes fordel. Man kan sige, at risikoen for kreditgivning

nu flyttes fra Iångiver til andelshaverne, da andelshaverne nu står til et langt større tab end tidligere. Man

belønner således de kreditorer, der har taget en stor risiko ijagten på den store gevinst. Også risici der går

ud over hvad lånebekendtgørelsen tillader.

l arbejdsgruppens rapport argumenteres der for, at det især er andelshavere der har betalt meget for deres

andel der ikke ønsker at foreningen bliver opløst. Hvis vi lægger denne udokumenterede påstand til grund,

må vi konstatere, at de personer man ønsker at hjælpe, er de der bliver hårdest ramt af en opløsning ved

de nye regler. Ikke nok med at de som de andre tidligere andelshavere skal fortsætte med at betale en

kunstig høj husleje i seks år, men de skal også til at betale betydeligt mere for deres andelsboliglån der nu

bliver konverteret fra at være et andelsboliglån til et forbrugslån med en stigning i den årlig rente på 840%

point. For et lån på 500.000 kr. betyder det altså en stigning i udgiften til at bo på 40 - 50.000 kr. årligt i

seks år. Perioden hvor der fortsat skal betales boligafgift fremtræder som værende uforholdsmæssigt lang

og vil ramme økonomisk svage beboer urimeligt hård. Vi skal derfor anbefale, at perioden nedsættes til

enten to til ire år eller helt afskaffes.

uarvurderin er

rderinger kan være en del af problemet, da de kan medføre store udsving prisen pâ

liger. Det er et "tag selv bord", hvor en forening kan puste værdien op ved at vælge den rette

t er nok svært at udfærdige regler, der effektivt forhindre det e, og vi vil i stedet anbefale, at

deringer ikke længere kan anvendes til værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom. Når

ige ejendomsvurderinger bliver opdateret sâledes at de afspejler ejendommenes reelle værdi, ser

gere noget behov for at bruge valuarvurdennger.

Ad 6: Driften af andelsboli orenin er

Igen lægger forslaget vægt på problemer, der ikke er relevante. Det er sl et fast både i landsretten og ved

Folketingets egen høring i november 2017, at driften af andelsholigforenin er ikke er et problem. Denne

Ad 5 Val g

Valuarvu

andelsbo

valuar. De

valuarvur

de of entI

vi ikke læn

mim w m« a

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Generelle betra nin er

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår det, at det forventes, at færre andelsboligforeninger vil gå

konkurs, og der derfor ikke forventes øget udgifter til boligstøtte fra det offentlige. Vi er bekendt med, at

flere foreninger i den seneste tid er blevet kontaktet af deres kreditorer med henblik på et fri Illgt salg, da

de i modsat fald kan forvente at blive erklæret konkurs. Det sker naturligvis under en forventning om at

reglerne bliver vedtaget som nævnt i lovforslaget. Lovforslaget vil efter vores opfattelse medføre, at der er

flere foreninger, der bliver omdannet til lejeboliger end under nuværende lovgivning ved foreningerne

enten bliver erklæret konkurs af deres kreditorer eller de bliver tvunget til et frivilligt salg.

Af rapporten "Webfakta" fra daværende Ministerie for By, Bo og Landdistrikter fremgår det, at

andelsboligforeninger ultimo 2013 under ét har en gældsandel på 45% set l forhold til den offentlige

ejendomsvurderi g. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår det, at ”De konkursramte

andelsboligforeninger har medført en øget risiko far en generel forringelse af finansieringsmulighederne l

andelsboligsektaren for såvel etablerede som for nystiftede foreninger, ag det risikerer at gå ud over

veldrevne andelsboligforeninger”. Såfremt dette er korrekt er der nok mere tale om manglende

konkurrence på omrâdet end øget risiko. Med lovforslaget blåstempler man den manglende konkurrence

på omrâdet, i stedet for at igangsætte tiltag, der sikrer øget konkurrence til glæde for forbrugerne og

samfundet generelt.

paragraf vil overvejende blot gøre det til en endnu større udfordring at være bestyrelsesmedlem og det

bliver svært for foreningerne at hverve nye medlemmer til bestyrelserne.

Efter foreningens mening er der intet behov for at indføre re lerne i §6 c. Såfremt reglerne indføres

medfører det en betydelig og uforklarlig stigning i risikoen ved at være bestyrelsesmedlem. Følgende

punkter skal i den forbindelse fremhæves som særlig problematiske:

Pkt. 5: Hvorledes skal man som bestyrelsesmedlem vurdere om andelsboligforeningens faste ejendom

vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med foreningens budgetter og generalforsamlingens

beslutninger? Er det overhovedet muligt at gøre dette, såfremt der ikke er overensstemmelse mellem det

budget, der er besluttet på generalforsamlingen til vedligeholdelse og det beløb, der er nødvendigt i

henhold til ejendommens vedligeholdelsesplan?

Pkt. 6 er vidtrækkende og kan have store konsekvenser for det enkelte bestyrelsesmedlem og kræver

kompetencer som de færreste andelshavere herunder bestyrelsesmedlemmer besidder i dag.

En generalklausul som i selskabsretten, hører slet ikke hjemme i andelsboligloven, der vedrører foreninger,

som er præget af frivilligt arbejde uden gevinst og erhven/smæssig virksomhed for øje.

Ad 7: 0 hævelse af forældelsesfrist å 6 måneder

Foreningen kan tilslutte sig denne del af forslaget.

5. januar 2018.

Niels Bjørnstrup, formand for AB ' krise

wEm A mm å

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Høring - over udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskabet (mere robuste

andelsboligforeninger)

Ved e-mal af 6. december 2017 har Erhvervsstyrelsen anmodet om Advokatrådets

bemærkninger til ovennævnte forslag.

Advokatrådet har følgende bemærkninger:

Generelt

Det er Advokatrådets opf ttelse, at det fremsatte lovforslag overordnet indebærer en

række særregler, der til en hVIS rad er unød e og komplicerende, og

uforholdsmæssigt vanskeliggør stiñelsen af nye andelsboligforeninger.

Ændringsforslagene er i nogen grad baseret på enkelte skræmmeeksempler. Gennem

00'erne så man de første rigtige forekomster af konkurser og tvan sauktioner or

andelsboligforeninger, og det har naturligt medført et ønske om at skærpe reglerne og

på den måde undgå genta elser.

Det er dog Advokatrådets opfattelse, at man ved nærværende forslag opstiller en

række særregler, som overordnet allerede er dækket ind af lov ivnin ens øvrige mere

generelle bestemmelser, hvilket giver en række utilsigtede retssikkerhedsmæssige

konsekvenser.

Ad l. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger

Lovforslagets fonnulering lægger op til, at der ved stiftelse pålægges

andelsboligforeninger at udarbejde vedligeholdelsesplaner på l5 är i stedet for 10 âr,

jf. § 3b, stk. l. Samtidig skal vedligeholdelsesplanen for nystiftede

andelsboligforeninger opdateres hvert 5. år,jf. § 6c, stk. 2, 2. pkt.

Erhvervsstyrelsen

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

boli re ulerin 0 ebndomsmae lin alerst.dk+ '|ulgt(a2ersl.dk+hendav aersLdk

SAMFUNDET

KRONPRINSESSEGADI 28

U06 KØBENHAVN K

TLF. 33 96 97 98

DATO: ljunuur 20I8

SAGSNR.: 20I7 - 'N11

1D NR.: 50056I

[email protected]

w\w\'.ad\'okalsamñmdcndk

kâëowanxmämn

>U<ON

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Advokatradet ADVOKAT

SAMFUNDET

Det er imidlertid uklart, hvor længe forpligtelsen løber. Tages bestemmelsen eñer

ordlyden, er der tale en evighedsforpligtelse, der pälæ ger nystiftede

andelsboligforeninger at anvende omkostninger på en ny vedligeholdelsesplan hvert

5. år.

Ses der bort fra andelsboligforeninger med byfomyelseslån, som er undtaget fra

reglerne, vil der ske en forskelsbehandling mellem eksisterende og nye

andelsboligforeninger. Dette kan få afledte effekter, og der bør med lovforslaget

tages konkret stilling til, hvordan denne potentielle forskelsbehandling håndteres på

sigt.

Ad 2. Finansiering af en andelsboligforening

Hvilke krav, der stilles til typen af belåning i forbindelse med stiftelse af en

andelsboligforening er overordnet en politisk beslutning, som ikke i sig selv giver

anledning til retssikkerhedsmæssige bemærkninger. Det kan dog bemærkes, at

forslaget ikke flugter med de regler, der i øvrigt gælder på boligmarkedet, og de

skærpede krav vil gøre det særdeles vanskeligt fremadrettet at stiñe nye

andelsboligforeninger.

Det er således Advokatrådets opfattelse, at kravene kan gøre ti lbudspligten illusorisk.

Man kunne i stedet stille krav om øget egenkapital finansiering.

Ad 3. F orældelscsfrist ved rådgivning om lån og kreditter

Lovforslaget lægger op til, at forældelsesfristen forlænges fra 3 til 6 år, for så vidt

angår økonomisk rådgivning til andelsboligforeningenjf. § 3 d.

Erfaringsmæssigt er ændring af forældelsesfrister altid retssikkerhedsmæssigt

betænkelige, fordi det kan medføre, at personer eller enheder pludselig rammes af

krav, som de med rette havde indrettet sig på var forældede. l forbindelse med

udarbejdelsen af forældelsesloven i 20ll blev dette håndteret ved en række

komplicerede overgangsregler, der skulle undgå at netop den situation opstod. Der er

ikke taget stilling til dette med det nye lovforslag.

Det er endvidere Advokatrådets erfaring, at problemet i de retssager, som har været

behandlet for domstolene vedrørende rådgivningskrav, ikke har været længden på

forældelsesfristen. Det kan håndteres ved de allerede gældende regler i

forældelsesloven. Problemet har været fortolkningen af, hvornår en

andelsboligforening "burde vide", at der forelå et muligt krav for mangelfuld

rådgivning, og altså hvorfra forældelsesfristen bør regnes.

Efter Advokatrådets opfattelse skal dette dog ikke imødegås ved en ændret

forældelsesfrist. En særregel er traditionelt vanskelig anvendelig, og den skaber en

anden retstilstand, fordi en lånerådgiver tilfældigvis har en andelsboligforening som

kunde.

samñmd@advokatsamfundetdk

www.advokatsamfundeLdk

r.:

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Advokatrådet ADVOKAT

SAMFUNDET

Udvidelsen bør derimod ske ved specilicering af de allerede gældende regler i

forældelsesloven, således at det er mere klart fra hvilket tidspunkt den allerede

gældende forældelsesfrist på 3 år skal regnes. På den vis opnås det samme mål uden

at skabe særtilstande på et givent retsområde.

Samtidig bør der tages endelig stilling til, 0m andelsboligforeningen behandles som

forbrugere i finansielle sammenhænge, og sâledes kun tilbydes de produkter, som

forbrugere traditionelt har adgang til, og den beskyttelse som ydes dem i den

sammenhæng. Havde dette været tilfældet tidligere, havde en lang række af de mere

komplicerede lânetyper og -instrumenter, som blev solgt ind til

andelsboligforeninger i 00'eme, ikke været en mulighed.

Med en præcisering af "burde viden” begrebet I forældelsesloven og af

andelsboligforeningers forbrugerstatus, vil man eñer Advokatrådets opfattelse

komme langt nærmere målet om at holde finansielle rådgivere ansvarlige - uden

utilsigtede retssikkerhedsmæssige konsekvenser.

Ad 4. Andclshavcrs overgang til lejer ved konkurs

Der er med det nye forslag taget endelig stilling til, hvordan lejen for andelshavere,

som overgår til lejere ved tvangssalg eller konkurs, skal fastsættes. Dette er

overordnet positivt og tiltrængt.

Det er dog et problem, at reglerne om lejefastsættelse er meget komplicerede i

forvejen, og indførelse af endnu en ny lejeberegningsform må antages at føre til

problemer og retssager.

Bestemmelsen er endvidere - tilsyneladende - fonnuleret som en

maksimallejebestemmelse, og det er ikke klart, om den gælder ved siden af eller i

stedet for andre lejefastsættelsesbestemmelser. l førstnævnte tilfælde vil

bestemmelsen ikke være procesbesparende, da de verserende sager vedrører

nedsættelse af huslejen til et lavere niveau.

Advokatrådet forstår bestemmelsen i § 4 således, at andelshaveme har en forlejeret

(option) på at leje på de vilkår, som udlejer fastsætter i henhold til gældende

lejelovgivning. Det er i den forbindelse fint at lægge yderligere rammer for

lejevilkårene i fonn af regleme for deposita, maksimal- eller minimalleje i en

periode, men hvis bestemmelsen skal have en procesbesparende effekt, skal

fonnuleringen være klarere.

Det bør også overvejes, om reglerne skal gælde ved et frivilligt salg. Hvis en

andelsboligforening uden at være nødlidende enstemmigt vælger at opløse sig selv,

og frasælge ejendommen, har de nu tidligere andelshavere også krav på at blive

lejere hos den nye ejer af ejendommen, og de kan principielt have samme

beskyttelsesbehov.

[email protected]

mvvs/.advokalsamfundeLdk

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

aä

ADVOKAT

Ad 5. Valuarvurderinger

Fonnålet med de forø de krav til de valuarer, som udf er vurderinger a

andelsboligforen ngers eendomme, er at komme stuationer med alt for højt

vurderede ejendomme til livs.

Det er en politisk og til en vis rad prisværdi intention, 0 den skaber efter

Advokatrådets opfattelse ikke nogen konkrete retssikkerhedsmæssi e spørgsmål.

Ad 6. Driften al' en andelsboligforening

yrelsesop aver i det nye lovforslag er et forsø

ien

Indførelse af en række konkrete best

på at højne forståelsen for og ensretnin en af bestyrelsens opgaver

andelsboligforening.

dets bekymrin , at så konkrete regler

forenin s bestyrelse, som i

Retssikkerhedsmæssi t er det do Advokatr

læ er et forholdsmæssi t stort ansvar over p en fr villi

sin natur netop ikke er eller skal best af pro essionelle.

relse arbejder indenfor, o den indflydelse deres

ør det sandsynligt,

else af sager om

De økonomiske rammer en besty

beslutninger kan have på enkelte andelshaveres pr vatøkonomi,

at indførelse af så konkrete opgaver vil medføre en klar forø

erstatningskrav mod bestyrelsen og/eller enkeltmedlemmer.

Dette har næppe været fonnâlet og henset til, at det erfarin smæssigt allerede nu er

vanskeligt at få frivillige andelshavere til at stille op til bestyrelsen, er det næppe

heller en hensigtsmæssig udvikling.

gets § 7 indsat en generalklausul, som i vidt

(og foreningsretligt anerkendte)

Yderligere har man med lovforsla

omfang svarer til det selskabsretlige

ligebehandlingsprincip.

Der kan dog være et særligt problem ved at kodificere princippet, netop n r det

kommer til andelsboligforeninger.

l mange vedtægter er indskrevet muligheden for, at generalforsamlin en med det

relevante flertal kan ændre på indskudsfordelingen mellem andelshaveren med

henblik på at sikre, at disse afspejler andelenes indbyrdes værdi. Dette er prakt sk

anvendeligt, fordi mange andelsboligforeninger af historiske grunde ikke har en

sammenhæng mellem det oprindeligt indbetalte indskud, boligafgft n o den

"andel” af foreningens fonnue, som en enkelt andelshaver rent faktisk har bru sret

over.

En beslutning vedrørende dette vil dog principielt skaffe visse andelshavere en

fordel, fordi deres andelsværdi forøges på bekostning af de øvrige andelshavere. Der

kan argumenteres for, at en sådan beslutning netop ikke er utilbørlig, men det er i

hvert fald et diskussionspunkt, som må antages at kunne føre til utilsigtedejuridiske

stridigheder.

samfund@advokatsamñmdeLdk

mvw.advokalsatntiIndeLdk

SAMFUNDET

mmçeæaämaâ

(N00

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

ADVOKAT

tssikkerhedsmæssigt er det uhensigtsmæssigt, at en ;Andelsboligforening som har

dtaget et sæt vedtægter med den hensigt om nødvendigt at kunne ændre

skudsfordelingen, pludselig forhindres i dette af ny lovgivning.

fremt lov iver ønsker at fastholde en kodifeering af generalklausulen bør

slutninger, som er hjemlet i vedtægterne og denned accepteret af de enkelte

delshavere ved deres indtræden i foreningen, konkret undtages.

Ad 7. Ophævelse al' forældelsesfrist på 6 måneder

Med lovforslagets pkt. 9 ophæves 6 måneders forældelsesfrst for overprissager ved

handel af andelsboligforeninger.

Dette er overordnet set problematisk, da ophævelsen risikerer at ramme en

målgruppe, som det ikke er mtent onen at belaste.

Sager om overpriser falder overordnet to grupper:

l) Rene "penge under bordet”-sager

2) Sager, som vedrører overpris på grund af forkert bere net andelsværdi eller

forbedringer.

ppe l er 6 måneders fristen uproblematisk, fordi de, som rent faktisk har betalt

e under bordet, har rigelig tid t I at indbrin e dette for domstolene, og dermed

de forældelsen.

dvanligvis er

e har konkret

ættes. Sagerne

t uklar, såsom

trumenter skal

dtages som et

rist, hvilket vil

har disponeret

risten.

SAMFUNDET

l gru

Peng

albry

Gruppe 2 er mere vanskelig, fordi sælgere af en andelsbol' sæ

forbmgere, og (med mindre der er tale om svigagtige forhold) ikk

indflydelse på, hvordan deres andelsværdi eller forbedringer værdians

kan således vedrøre spørgsmål, hvor retspraksis jævnligt har være

hvomår og hvordan værdien af renteswaps og andre finansielle ins

indregnes i andelskronen, hvomår udgiften til en byggesag skal me

passiv, eller hvordan forbedringer skal nedskrives over lid.

Det er sâledes gruppe 2, der bliver ramt af den ændrede forældelsesf

skabe flere retssager og større utryghed hos sælgere, der i od tro

deres salgsprovenu i forbindelse med køb af ny bolig.

Advokatrådet kan derfor ikke anbefale denne udvidelse af forældelsesf

samfund@advokatsam fundeLdk

vwww.advnkalsamfundeLdk

kaftan?

.nm

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Advokatradet ADVOKAT

SAMFUNDET

Konklusion

Det er sammenfattende Advokatrådets holdning, at de mange nye særregler, som

'gforenmgen på nogle områder medføre en mere

mget retssikkerhed for bLa. andelshaveme og

Med venlig hilsen

gø« w

To en ensen

ø5<ø< <0 _ -.

samfund@ad okatsamñmdetdk

.ad ka samfunde dk

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

gru

ABF

der er g

store og hele vil være omfattet af be temmelseme boligreguleringsloven. Vedlig

boligreguleringsloven er alene 10-ânge. Hermed vil der for langt de neste nys fie

krav om en 15-årig vedligeholdelsesplan, men alene en 10- rig vedligeholdelses

at § 3 b stk. 1. 2. punktum udgår.

l bemærkningerne til lovforslaget § 1 nr. 2 er 2. afsnit ang vet, at vedligeholdelsesplanen ifølge de nugæl-

dende regler skal udleveres til en køber af en andelsbolig. Det bemærkes. at det ikke idag er nødvendigt at

udlevere vedligeholdelsesplanen. den skal blol være t lgængel g for købere af en andelsbolig, feks. pá for-

eningens hjemmeside. Delte bør der ikke ændres ved, da vedligeholdelsesplaneme ofte er meget omfat-

lende.

Ad § 3 c og bemærkningerne hertil.

Det bemærkes, at ABF er enig i princippet om, at der kun kan aftales afdragsfnhed for linansienngsaftaler.

der ydes mod sikkerhed ndenfor de første 40% af andelsboligforen ngens realkreditlån med pant i forenin-

gens ejendom. ABF ønsker at præc sere, al det for ABF i arbejdsgruppen har været en forudsætning, at den

del aftinansienngen. der lå ud over de 80%. det vil sige banklån og kassekredit op til 95% af ejendommens

København, den 5. januar 2018

Høringssvar vedrørende hørin

g over udkast til forslag til lov om lov om ændring af

andelsboligforeninger og andr

e boligfællesskaber (mere robuste andelsboligforeninger).

ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, har følgende bemærkninger tIl lovforslaget:

, som medlem af arbejdsgruppen om ansvarl g drift af andelsboligforenin-

er, er enig i hovedprinclpperne bag lovforslaget.

BF har til den endelige udfonnning af lovforslaget, herunder de nye punkt r der er indføjet efter, at arbejds-

ppen har afsluttet sit arbejde, følgende kommentarer:

§ 3 b og bemærkningerne hertil.

mener ikke, at § 3 stk. 1, 2. punktum skal t lføjes. Dette skyldes, at langt de fleste andelsboligforeninger.

tænkt omfattet af disse regler, er foreninger s ftet ved køb af hidtidi e udlejningsejendomme, der: det

eholdelsesplaneme efter

de foreninger ikke være

plan. ABF vil derfor foreslå,

Andelshollgforenlngemes

Fællesreprasentatlun

Vester Farimagsgade 1, 8. sal

_ _ › 1606 København V

ABF er interessen an atnonen for de private andelsbolngforenxn er. ABF vare a er forenmgemes

intere ser over for politikere og mynd heder. ABF ilbvder desuden Jundlsk o økonomisk râdgiv- m' 33 B6 28 3°

ning. kursen am-:n emen er og medlemsblade ABFnvt. ABF har mere end .ooo medlemsforeninger [email protected]

og repnæsenterer over 100.000 andel havem. m”'ab"'°"'°k

Fzllesur an sakionen

Dln andel - vores kompetencer

Erhvervsstvrelsen

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København ø

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

sr:

værdi fortsat blev tilbudt som h' til, dels ved en kassekredit med et maksimum svarende til mellem et halvt

og helt års boligafgift og lejeindtægter og resten med et banklán med afdrag.

ABF er blevet opmærksom på, at nogen pengeinstitutter overvejer at gøre hele bankñnansieringen afdragsfri,

samt at den del af realkreditlánet der afdrages skal ske med rentetilpasning. Såfremt dette sker, får forenin-

gerne ikke den robusthed, som det har været arbejdsgruppens tanke, at foreningerne skulle fá.

ABF finder, at det er meget vig igt, at nye andelsboligforeninger fár en robusthed til at klare rentestigninger

på den del af gælden, der ikke er fastforrentet, og finansiering af større forbedringsarbejder, hvilket vil kunne

ske, hvis der afdrages pâ 40% af et fastforrentet realkreditlån samt på banklánet som hidtil.

Endelig er det efter ABF's opfattelse ikke hensigtsmæssigt, at det i teksten angives, at købesummen ikke må

erlægges kontant, idet købesummer stort set altid er aftalt som kontante købesummer. Den kontante købe-

sum finansieres så af andelsboligforeningen. ABF vil derfor foreslå, at ordene "og erlægges købesummen

ikke kontant" udgår af teksten.

Endvidere skal vi gøre opmærksom på, at karensperioden bør løbe fra lånets udbetaling idet foreningens stif-

telse i visse tilfælde kan ske op til flere år før lånets udbetaling.

Ad § 3 d og bemærkningerne hertil:

§ 3 d om en forældelsesfrist for rådgivere på 6 âr er indføjet efter afslutningen af arbejdsgruppens arbejde.

ABF har for så vidt ingen indvendinger mod, at forældelsesfristen for rådgivere forlænges, men mangler en

redegørelse for, hvorledes dette vil spille sammen med almindelige passivitetsbetragtninger. Derudover er

ABF bekymret for, om en forlængelse af forældelsesfristen for rådgivere vil medføre, at præmierne på rådgi-

veransvarsforsikringeme og omkostninger og bidrag på lån vil stige betragteligt med deraf følgende forøgelse

af andelsboligforeningemes udgifter generelt.

Ad § 4 stk. 3 - 9 og bemærkningerne hertil:

Til § 4 stk. 3 har ABF forslag til et par sproglige rettelser. Ad litra a "overtages" bør ændres til ”er overtaget"

og i litra b foreslås "overdrager" ændret til "har overdraget".

ABF mangler i bemærkningerne en kommentar om hvilken leje, der forventes at være gældende ved fnvr lige

salg af foreningens ejendom. Er det overladt til domstolenes fortolkning? Eller er det lejelovgivningens reg-

ler? Eller kan dette frit aftales? Hvis det sidste antages, gælder dette da også de andelshavere, der har stemt

imod en opløsning af foreningen?

Ad § 4 stk. 5 - Denne bestemmelse bør deles i 2 efter 2. punktum, idet 3. og 4. punktum ikke har nogen

sammenhæng med 1. og 2. punktum.

Ad § 4 stk. 5, 1. og 2. punktum om regulering af nettoprisindeks. ABF mener ikke, at denne bestemmelse

skal medtages. Lejen efter stk. 3 er en leje, der overstiger den leje, der kan fastsættes efter lejelovgivningens

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

med pristallel.

Ad stk. 5, 4. punktum - 4. punktum forekommer lidt uklar i formuleringen, selvom meningen fremgår klart af

bemærkningerne. ABF vil foreslå, al man i stedet skriver: "Når udlejer én gang har fastsat lejen efter reglerne

i lejelovgivningen. kan stk. 3 ikke længere benyttes".

Ad § 4 stk. 6 - ABF vil foreslå, at man for at præcisere meningen, som den fremgår af bemærkningerne, tilfø-

jer: herefter fastsættes lejen efter lejelovgivningen, dog kan boligreguleringslovens § 5 stk. 2 ikke anvendes

overfor den, som på overtagelsestidspunktet var andelshaver'.

vedrørende de forbedringer, der er bekostet af den tidligere andelshaver. ABF vil foreslå, alder som nyt stk.

gens regnskab.

Endvidere må ABF endnu en gang gøre opmærksom på, al langt fra alle andelsboligforeninger beregner de-

res andelspriser efter areal. En oplysning på et løst ark eller forrest i regnskabet med opgørelse af en m'-pns

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Med hensyn til bemærkningerne har ABF udover ovennævnte bemærkninger følgende kommentarer:

Ad bemærkningerne punkt 2.2.1 - 3. afsnit- Her bør efter "der" anføres ordet "generelt".

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

I .så 53.6 3 .mms

gm: Inaam:

052.3...

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

15. januar 2018

edr.: Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om

ndelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (mere robuste

delsboligforeninger)

Ved brev af 6. december 2017 har Erhvervsslyrelsen sendt udkast til forslag til lov om

ændring a lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

("andelsboligloven") i høring med anmodning om bemærkninger.

af andelsboligforeninger. Formålet med arbejdet var 'at skabe et solidt grundlag for

en sund og stabil andelsboligsektor. " Arbejdsgruppen afleverede sine anbefalinger i

maj 2017. Med udgangspunkt i arbejdsgruppens anbefalinger er Regeringen

(Venstre Liberal Alliance og Det konservative Folkeparti), Socialdemokratiet og

Dansk Folkeparti enige om at gennemføre en række tiltag for at fremme en mere

Udkastet har været behandlet i bestyrelserne for Danske BOLIGadvokater, Danske

Ejendomsadvokater og Danske Insolvensadvokater, der fungerer som Danske

Advokaters fagudvalg inden for de nævnte områder.

Indledningsvis bemærkes det, at lovudkastet tager udgangspunkt i nogle

problemstillinger, der kn er sig til stiftelse af andelsboligforeninger i årene op til

den finansielle krise, og at der både i 2013 og 2015 er gennemført ændringer af

andelsboligloven med det formå] at styrke gennemsigtigheden på

andelsboligmarkedet.

Danske Advokater bemærker også, at lovudkastet rejser en række spørgsmål i forhold

til anden lovgivning, taks. lejdavgivningen, og at det ville have været

hensigtsmæssigt med en mere gennemgribende behandling af og overvejelse med

hensyn til andelsboligomrädet.

Nedenfor er der redegjort for Danske Advokaters bemærkninger til lovudkastet syv

dele.

Sendt pr. mail til [email protected] samt

. til [email protected] og [email protected]

Erhvervsstyrelscn

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

vcstcrbmgane 32

1620 Kobenhavn v

Telefon 33 43 'IO DO

ma: @naxuskzradvnkater.dk

wwwuanuskeadvokalenclk

Oak. If. 0-2018-001732

>o<ox>qmz

o>zmxm

§°<

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

næ

AD 1 - SKÆRPEDE KRAV TIL SHFPEISE AF

ANDELSBOLIGFORENINGER

Forslaget går ud på at indføre skærpede krav i forbindelse med stiftelse af private

andelsboligforeninger.

Danske Advokater finder, at forslaget om et stihelsesbudget, der dækker en periode

på mindst 15 år, samtidig med indførelse af et lovkrav om en vedligeholdelsesplan

også på 15 âr, er ganske fornuftigt. Dog skal det bemærkes, at flere posten/il være

behæftet med væsentlig usikkerhed, og at denne usikkerhed blot vil forøges for en 15-

ârig periode. Det kan endvidere bemærkes, at det vil påføre ejer en ekstra

omkostning, idet ejeren løbende kun har haft pligt til at udarbejde 10-årige

budgetter.

Omkring vedligeholdelsesplan skal det tidsmæssige aspekt i forhold til en stiftelse

fremhæves. Såfremt vedligeholdelsesplanen ikke foreligger på tidspunktet for

tilbydelse af ejendommen til lejerne, vil det være vanskeligt at na at få et

gennemarbejdet beslutningsgrundlag, idet der alene er en 1o ugers frist for lejerne til

at stifte en andelsboligforening.

Det bør overvejes, om der med henblik pä, at der fra starten bliver lavet den optimale

budgetlægning og de optimale vedligeholdelsesplaner, bør ske tilpasning af

lejelovens § 103, der bLa. har følgende tekst:

'Acceptfristen skal være mindst ro uger, dog således at der ved beregning af fristen

ses bortfrajuli måned.

Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren giue sædvanlige oplysninger om

ejendommen. herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de

forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lou og lou om midlertidig

regulering af boligforholdenei

Med nye skærpede krav til fremtidige stifielser bør lejernes aeeeptfrist, i lejelovens

kap. XVI om tilbudspligt, i øvrigt forlænges fra 10 uger til 12 uger (juli måned

fraregnet). Den nugældende 10-ugers frist opleves i praksis som en forholdsvis kort

frist, og ambitionen bag de nye low/regler bør derfor støttes op af, at lejerne fär den

fornødne tid til at stifte en god og sund andelsboligforening.

Det vil kunne give den tilbydende :Andelsboligforening tilstrækkelig tid til at få det

bedste stiñelsesgrundlag på plads eller/og säleda, at ejeren med nævnte tilbud skal

sende oplysninger, der umiddelbart svarer til budget- og vedligeholdelseskravene i

§ 3 a og 3 b, og sâledes kan anvendes ved andelsboligforeningen stiftelse. Af

boligreguleringslovens § 18 a fremgår sâledes allerede for ejendomme, der er

omfattede af disse regler, at udlejeren hvert år inden den r. juli skal udarbejde en

plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende w-ârsperiode. Planen skal

omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Vedligeholdelsesplaner udarbejdet i medfør af boligregirleringsloven skal som

minimum dække en 10-årig periode (en længere periode er frivillig), og ikke den 15-

ârige periode, som lovforslagets ændring af § 3 a lægger op til. Det forekommer

derfor ikke hensigtsmæssigt at foretage en henvisning til vedligeholdelsesplaner

udarbejdet i medfør af anden lovgivning, men det er nærliggende at tilpasse, at

eksisterende materiale efter boligreguleringslovens § 18 a er blandt det materiale, der

fra ejer skal gives til en stiftende andelsboligforening i forbindelse med tilbud.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Det hjælper ikke meget, hvis ikke der samtidig indføres krav om, at de strengt

nødvendige vedligeholdelsesarbejder skal udføres, og at der skal hensættes et

tilstrækkeligt beløb i budgettet til gennemførelse heraf.

At stiñelsesbudgettet skal dække en periode på mindst 15 år er også begrundet i, at

det vil synliggøre en højere ydelse på realkreditfinansieringen som følge af udløb af

en eventuel afdragsfri periode på 10 år. Man bør dog overveje at indsætte

bestemmelse om, at der i budgettet eñer det 1o'ende år ikke må budgetteres med en

läneomlægning med en ny 10-årig afdragsfri periode, men at der eñer udløbet af den

afdragsfrie periode skal budgetteres med afvikling af det eksisterende lån, således at

det tydeliggøres over for andelshaverne, hvor meget boligydelsen stiger, når den

afdrsgsfrie periode udløber på det pågældende lån. Ofte refinansierer

andelsboligforeningerne deres afdragsfrie lån med nye afdragsfrie lån, når

afdragsfriheden ophører.

De fleste andelsboligforeninger vil typisk vælge afdragsfrie realkreditlån og afdrage

tilsvarende mere på banldinansieringen, fordi sidstnævnte er højere forrentet. Ved

den afdragsfrie periodes udløb må man derfor også tage højde for, om ydelserne på

banldinansieringen nedsættes, når der skal afdrages på realkreditñnansieringen.

Det skal bemærkes, at optaget banklån i forbindelse med købet og stihelsen af

andelsboligforeningen ofte vil være variabelt forrentet, hvorfor budgetterne ikke kan

tage højde for de faktiske renteomkostninger, idet det fremtidige rentenivesu er

ukendt, ligesom bidragssatseme på kreditforeningslånene kan ændres.

l § 3 a, stk. 1, 2. pkt., ændres »io år« til: »15 år«

Med en 15-årig budgetperiode findes batemmelsens 3. punkttun at blive

unødvendig, idet 3. punktum ellers vil angå forhold, der ligger mere end 15 år ude i

fremtiden. Bestemmelsens 3. punktum lyder: 'Der skal for den del qf

jnansieringspeñoden, der ikke er dækket qfbudgettetJoreIigge en prognose, der

tager højde for væsentlige økonomiske forhold i foreningens økonomi, der er

kendskab til på tidspunktet for stiftelsen. "

AD 2 - FINANSIERING AF EN ANDELSBOLIGFORENING

Forslaget går ud på at indføre bestemmelser, der begrænser en andelsboligforenings

muligheder for at finansiere ejendommen med afdragsiñe lån ved stiftelse af

andelsboligforeningen.

Man skal endvidere være opmærksom på, hvordan tilbudsregleme i praksis vil kunne

blive påvirket, og på risikoen for at udhule lejernes forkøbsret.

§ 3c vil - som den er formuleret- ikke tå nogen nævneværdig betydning i praksis, da

udlejningsejendomme typisk sælges ved kontanthandler, hvor sælgeren modtager

købesummen kontant, og køber selv indhenter eventuel fornøden låne-finansiering.

Bestemmelsen sim] i stedet blot rette sig mod den lånefinansiering, som

andelsboligforeningen indhenter til brug for købet af ejendommen.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

AD 3 - FORÆLDELSESFRISI' TIL RÅDGIVNING 0M LÅN OG

KREDTITER

Forslaget går ud på at indføre en specifik forældelsæfrist i andelsboligloven

vedrørende rådgivning om lån og kreditten'. Forslaget vil indebære, at

forældelsesfristen forlænges fra 3 til 6 år.

Forslaget rejser spørgsmål i forhold til den almindelige forældelsesretlige lovgivning,

som bør være det rette sted at regulere disse forhold, ligesom der efter Danske

Advokaters opfattelse ikke er behov for en sådan forlængelse.

AD 4 - ANDELSHAVERS OVERGANG TIL LEJER VED KONKURS

Forslaget går ud på at indføre en regulering, der gør det klart, på hvilke vilkår en

andelshaver fortsat har brugsret som lejer.

Danske Advokater hilser overordnet ldarere regler om lejefastsættelse mv. for de

andelshavere, der overgår til at være lejere (de "nye lejere"), velkommen. De

foreslåede regler medfører imidlertid efter Danske Advokater: opfattelse ganske

mange nye spørgsmål og problemstillinger, ligesom der er en lang række forhold

relateret til såvel lejeloven som boligreguleringsloven, som ikke synes afklaret. Som

eksempler kan følgende nævnes:

Såfremt den foreslåede bestemmelse udspringer af en præmis om, at der er behov for

et lovmæsalgt værn med, at andelshaverne spekulerer i at lade deres

andelsboligforening gå konkurs, med henblik på at overgå til at blive lejere på

almindelige lejevilkår - herunder omkostningsbestemt leje - hviler den foreslåede

bestemmelse på en præmis, der er utidssvarende. Da andelshaveme i dag typisk

lægger et indskud i størrelsesordenen 10 96 af købesummen, vil andelshaveme typisk

ikke have nogen interesse i at lade andelsboligforeningen gå konkurs, for derved at

miste (størsteparten at) deres indskud - ud over værdien af andelshaverens

eventuelle individuelle forbedringer af boligen. Desuden vil en bestemmelse som den

foreslåede føre til, at der blandt andelshaveme vil kunne opstå en modvilje med

forhøjelse af boligafgifter - til ugunst for andelsboligforeningen. Endeligt sætter den

foreslåede bestemmelse sig "mellem to stole” - lovgivningsmæssigt set - idet der

etableres en lejemæssig hybrid, hvis rækkevidde formentlig vil føre til en række

retssager, og som reelt ikke vil være til gavn for den eksterne køber af en nødlidende

andelsboligforening ejendom. En andelshavere boligafgift er ikke nødvendigvis en

entydig størrelse. I en nystiftet andelsboligforening vil nogle andelshavere

eksempelvis typisk betale et tidsbegrænset tillæg til boligafgiften - et såkaldt

moderniseringstillæg - der modsvarer, at den pågældende andelshavere bolig er

lejelovsmæssigt set forbedret, og at lejen derfor i medfør af boligreguleringslovens

§ 5, stk. 1 eller 2, er højere end en omkostningsbestemt leje. Sådanne variationer i

andelshavemea boliyifgiher vil uundværligt give anledning til tvister.

Lovgiver har lagt op til, at man anvender den forudsætning, at der er tale om

"fortsættelse af hrugsforholdet”. Denne teoretiske tilgang vil medføre en ændring af

retstilstanden, da man ind til nu må konkludere, at retten er nået frem til, at der er

tale om 'nye lejeforhold', jf. GD1989.2oØ og Edlund og Grubbe iT:BB 2013497. De

seneste afgørelser fra Ankenævnet i København går dog i samme retning som

lovforslaget.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

nå \ .f

. . . _.,

; . ._ . n

,. O$<\_\T .. › ..

,. .. . .

Danske Advokater er enig i, at man teoretisk må anse det for at være en fortsættelse

af brugsforholdet, og at man derfor hindrer, at den nye lejer kan blive mødt med

væsentligt forringende vilkår, herunder betaling af depositum og forudbetalt leje.

Når lovgiver har valgt at følge den teoretiske vinkel om, at der er tale om en

fortsættelse af brugsforholdet, er det ldart, at det er nødvendigt at indføre nye

lejefastsættelsesbestemmelser.

Anvendelsen af denne teoretiske tilgang medfører imidlertid nogle praktiske

problemstillinger, som Danske Advokater opfordrer lovgiver til at tage stilling til

forud for den endelige vedtagelse af loven.

Lejen på ouertogelsestidspunktet

Det skal bemærkes, at maksimeringen af lejen til gennemsnittet af boligafgiiten for

de foregående 4 år kan frygtes at fjerne andelshavemes incitament til at forsøge at

redde en andelsboligforening ved fastsættelse af en højere boligafgift i en periode.

Den jremtidige ldefastsærtelse

Som det fremgår af udkastet til lovforslagets § 4 overgår lejefastsættelsen fra reglerne

i andelsboligloven til lejelovgivningens normale regler eñer maksimalt 6 år efter

ejerskittet af ejendommen. Det fremgår imidlertid ikke, hvilke regler der finder

anvendelse. Efter en almindelig sproglig forståelse af udkastet må dette bevirke, at en

udlejer kan anvende de regler som passer på ejendomstypen og

modemiseringsstandarden.

Man kunne med fordel i forarbejderne tage stilling tll de regler. der skal gælde for

fordelingen af vedligeholdelsespligten i G-års-perioden, dvs. om den aftalte

vedllgeholdelsesfordeling i andelsfcreningen fortsætter eller om udlejer skal påtage

sig den indvendige og udvendige vedligeholdelse i medfør af lejelovens regler. Hvis

udlejer skal påtage sig den indvendige vedligeholdelsespligt, kunne det præciseres,

om lejen skal indeholde hensættelseme til indvendig vedligeholdelse etter lejelovens

§ 22.

I § 4 indsættes efter stk. 2 som nye stykker:

"Stlc 3 Lejen for den, som på overtagelsestidspunktet var andelshaver, kan ikke

fastsættes til et beløb, der overstiger et gennemsnit af boligafgiften for den

forudgående 4-årige periode, med mindre den leje, der kan fastsættes efter

lovgivningen, overstiger denne, når

a) Andelsboligforeningen ejendom overtages eñer retrrplqelovens regler om

tvangsauktion over faste ejendom eller

b) En andelsboligforeningens konkursbo ouerdrager andelsboligforeningen;

faste ejendom

Stk. 4 Bestemmelsen i stk. 3 gælder agsdfbr den tidligere andelshaver, de, efter at

ejendommen er erhvervet af en ny ejer, bytter med en lejer af en anden

beboelseslqlighed i ejendommen efter lejelovens regler om bytteret.

Formuleringen "lejen. ..kan ikke fastsættes til et beløb, der overstiger....'gør

bestemmelsen til en maksimeringsregel. Dette harmonerer ikke med den tilhørende

lovkommentar.

Der er som § 4, stk. 4, foreslået en bestemmelse, der skal hindre, at de tidligere

andelshavere omgår lejefastaættelsen ved at bytte lejligheder intemt. Der er andre

5/11

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Iejelovgiuningen. Udlejers brug afa. pkt. er bindende. "

er Danske Advokaters bemærkning, at det hør overvejes, om ikke ny udlejer allerede

fra dagen for overtagelse af ejendommen kan give afkald på leje efter stk. 3, hvis

udlejer ønsker dette, saledes at der ikke skal være en uhensigtsmæssig

mellemperiode på 3 måneder.

Til den foreslåede formulering af:

"Stk 6. Er lejen fastsat efter bestemmelsen i stk. 3, kan lejen opkræves for en

periode på højst 6 dr regnet fra tidspunktet for ejerskiflet. '

på dagen for udløbet af de 6 år, og hvad sker der, hvis en sådan varsling påklages, og

der herefter opstår en mellemperiode fra udløbet af de 6 år, indtil der foreligger

bindende og endelig fastsættelse af leje hereher?

Det er for denne hætemmelse særlig relevant at få afldaret, om de foreslåede regler

finder anvendelse på ejendomme, der forud for lovens ikrañtræden var en

andelsboligforeningsejendom, der blev ejerakiftet efter gældende § 4 eller ej.

De foreslåede ikrahtrædelsesbesternmelser (§§ 3 og 4) forholder sig ikke til dette

spørgsmål.

Individuelle forbedringer

Danske Advokater forudser, at der vi] kunne komme en del konflikter vedrørende de

individuelle forbedringer, og hvordan disse lejeredigt skal vurderes, henmder i

forhold til den omkostningsbestemte leje i holign-.guleringslovens § 5. I

andelsboligretten er de individuelle forbedringer 'ejet' af andelsholighaveæn, jf.

andelsholiglavens § 5, stk. 12. Dette bevirker, at andelshaveren kan medtage den

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Danske Advokater efterlyser i den forbindelse klare regler om, hvordan disse

forbedringer skal håndteres, herunder om andelsbaveren bibeholder ejendomsretten

til forbedringeme eller om disse fortabes ved konkursen.

Det er nødvendigt med klare regler for dette, da dette vil være udslagsgivende for, om

en lejer må tage forbedringer med sig ved fraflytning eller ej, forudsat at de kan

medtages, uden det går ud over ejendommen.

Gennemgribencle renoverede lejemål

Danske Advokater forudser, at en del investorer, der ønsker at købe nødlidende

andelsboligforeninger, vil se på, om man kan anse lejemålene for at være

gennemgribende renoverede i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Sondringen vedrørende de individuelle forbedringer er også i denne henseende

nødvendig, for at man kan finde ud af, om man kan sige, at lejemålet er

gennemgribende renoveret eller ej. Hvis der kan svares bekræftende, kan investor

opkræve en betydelig højere leje end ellers.

I den forbindelse efterspørger Danske Advokater klare regler for, om reglerne i

boligreguleringslovena § 5, stk. 4, finder anvendelse, således at udlejer ikke kan

anvende andelsboligforeningen tidligere modemiseringer på ejendommen og/eller

de enkelte andele l forbindelse med vurdering af, om fremtidig leje kan vurderes eft

boligreguleringslovens § 5, stk. 2, eller ej.

Isamme forbindelse efterspørger Danske Advokater ldare regler for, om

orienteringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 4, finder anvendelse. Såfremt det

finder anvendelse. vil en udlejer ikke kunne anvende reglerne om

boligreguleringslovens § 5. stk. 2 før nyudlejningen af lejemålene.

Ovenstående er eksempler på forhold, som det er særdeles vigtigt at få ldarlagt,

således at såvel fremtidige investorer og fremtidige nye lejere er klar over, hvorledes

lejeniveauet kan beregnes i en ejendom, herunder om de enkelte nye lejemål kan

anses for at være gennemgribende renoverede, og i bekræâende fald, hvornår en leje

efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 kan påføres de nye lejere.

Den manglende beskyttelse i' Boligreguleringslouens § 5, stk. 9

De nye regler vil have indvirkning på den hidtidige opfattelse af, at lejere i

udlejningsejendomme ikke må behandles væsentligt forskelligt. Dette udgangspunkt

er stadfæstet i boligreguleringslovens § 5, stk. g.

De nye regler lægger op til, at der i mange tidligere andelsboligejendomme vil

komme 'to sæt lejere", hvor det første 'sæt' er tidligere andelshavere, og de følger de

nye regler om, at huslejen vil følge reglerne om at lejen ikke må overstige

boligafgiften, og hvor det andet "sæt" er nye lejere, og de følger reglerne i

lejelovgivningen.

Dette faktum vil unægtelig medføre, at der vil være lejevilkår i samme ejendom, der

er vmentlige forskellige og derfori strid med boligreguleringslovens § 5, stk. 9,

hvorfor der må tages højde herfor ved lovforslagets videre behandling.

Danske Advokater har noteret sig, at arbejdsgruppen mener, at den i lovforslaget

fremkomne ordlyd ikke er til hinder for reglen i boligreguleringslovens § 5. stk. 9.

Danske Advokater henstiller dog til, at der indføres en klar regel, der gør op med

problemstillingen i forhold til boligreguleringslovens § 5. stk. 9.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

H uslejenæunet

Endelig bemærkes det, at det er positivt, at man med ændringen af denne

bestemmelse gør huslejenævnet kompetent for så vidt angår fastsættelse af leje samt

betaling af forudbetalt leje og depositum. Dette medfører, at de “nye lejere" bliver

beskyttet på samme måde som var de lejere eñer lejelovens regler.

AD 5 - VALUARVURDERINGER

For at sikre mere retvisende valuarvurderinger går forslaget ud på at bemyndige

erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan

udarbejde en vurdering, samt nærmere regler om udarbejdelsen af

valuarvurderingen.

Danske Advokater er enig i behovet for regler, der kan højne kvaliteten

valuarvurderinger.

Når den omtalte nye vurderingsnorm ikke er fremlagt sammen med lovforslaget, kan

Danske Advokater ikke forholde sig hertil, men i det omfang man kan forbedre

vurderingnormen, således at valuarens skøn indsnævres, vil det klart være en

forbedring for andelsbolig-rektoren.

Danske Advokater foreslår, at man indføjer bestemmelse om, at valuarvurderingen

skal fremlægges som et af de lovpligtige dokumenter ved salg af en andelsbolig,

således at køber modtager kopi heraf sammen med bl.a. årsrapporten og seneste

referat m.v. Derved kan andslsboligkøberen og dennes rådgiver få bedre indblik i,

hvorledes valuarvurderingen kvalitetsmæssigt fremstår. I dag fremlægges

valuarvurderingeme ikke, og det vil typisk kun fremgå af årsrapporten eller seneste

referat eller nøgleoplysningerne, hvad valuaren har vurderet ejendommen t1'l, men

det fremgår ikke, hvad vurderingen baserer sig på.

Danske Advokater finder grundlæggende, at en anskaffelsespris som

værdiansættelsesprincip er relevant i de første år eñer stiftelsen. Men eñer blot nogle

år bliver anskaffelsesprisen historisk og udtrykker i virkeligheden ikke, hvad

ejendommen er værd, hvilket valuarvurderingsprineippet og den offentlige værdi

derimod gør. Danske Advokater finder anledning tr'l at nævne, at man helt generelt

bør overveje, om en andelsboligforening kan vælge værdiansættelsesprincippet

'anskaffelsespriseni jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra a, selv eñer flere

år, hvor anskaffelsesprisen således ikke længere udtrykker ejendommens værdi. Det

vil være en historisk værdi, og det forekommer ulogisk, at man eñer 5, ro eller 20 år

kan værdiansætte en andelsbolig på baggrund af, hvad ejendommen blev købt for.

Særligt med hensyn til ikmñtrædelses- og overgangsbestemmelser fremgår det, at

loven træder i krañ den 1. juli 2018, jf. lovens § 3. Det gælder også de foreslåede nye

bestemmelser i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. og § 5, stk. 15. Det foreslås dog i

lovens § 4, at den, der ved lovens ikrafttræden opfylder uddannelseskravet for at

kunne foretage en vurdering som nævnt i 5 5, stk. 2, litra b, som affattet ved lov nr.

379 af so. maj 1992, bevarer adgangen hertil.

Dette rejser spørgsmål dels i forhold til, hvornår der vil være valuarer, der er

uddannet i overensstemmelse med de foreslåede nye regler, dels iforhold til, at der i

en (ukendt) periode eñer lovens ikrafttræden fortsat vil være valuarer, der ikke

opfylder lovens krav. Det vil betyde, at der vil kunne gå ganske mange år, før

andelsboligsektoren sandet set vil opleve en forbedring af niveauet for

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

valuarvurderinger, uanset at de nye normer, som må antages i sig selv at medføre

mere retvisende vurderinger.

AD 6 - DRIFPEN AF EN ANDELSBOLIGFORENING

Forslaget går ud på at indføre bestemmelser, der præciserer bestyrelsens opgaver og

ansvar.

I forhold til præcisering af bestyrelsens opgaver i forhold til varetagelse af den

daglige ledelse bemærkes det, at ingen andelsboligforeninger er blevet nødlidende

som følge af uansvarlig drift eller ledelse, idet de problemfyldte

andelsboligforeninger alene skyldes stiftelsesvilkårene. Der erindres også om, at

langt størstedelen af andelsboligforeningeme er veldrevne, og mange bestyrelser

fungerer på uformel basis. Medlemmernes bevæggrunde for deltagelse i

bestyrelsesarbejdet er ofte løsning af praktiske problemer i foreningen eller ønsket

om at sætte sit præg på foreningen. I forhold til det i lovudkastet beskrevne vil mange

bestyrelsesmedlemmer kunne føle, at de er nødt til at bestride regnskabsmæssig og

økonomisk forståelse for at kunne bestride hvervet som bestyrelsesmedlem, trods det

forhold, at mange foreninger betaler for professionel assistance til administration af

foreningen. Det kan frygtes, at det vil være vanskeligt at hverve kandidater til

bestyrelsen på den årlige generalforsamling.

En udvidelse af bestyrelsens konkrete opgaver kan også rejse spørgsmål om

muligheden for at afdække et bestyrelsesansvar forsikringsmæssigt.

Det skal præciseres, at bestyrelsen selvsagt er undergivet generalforsamlingens

beslutninger, og ønsker generalforsamlingen ikke at bekoste renovering af

ejendommen i henhold til vedligeholdelsesrapporten, herunder fordi man ikke

AD 7 - GENERALKIAUSIIIÆN

Forslaget går ud på at indføre en ny bestemmelse, som indeholder en generalklausul.

Danske Advokater har ikke bemærkninger t1'l denne del af lovudkastet, der må anses

for en kodificering af gældende ret inden for andelsboligretten.

AD 8 - OPHÆVELSE AF FORÆLDEISESFRIST PÅ 6 MÅNBDER

Forslaget går ud på at ophæve bestemmelsen i andelsboliglovena § 16, stk. 3, 2. og 3.

pkt., så forældelsesfristen er 3 år (mod i dag 6 måneder).

Danske Advokater finder ikke, at der er grundlag for at udvide forældelsesfristen som

foreslået.

Forældelsesfristen på 6 måneder for overpriskrav blev med lov nr. 239 af 8. juni 1979

nedsat fra 1 år til 6 måneder. Begge handlens parter er forbrugere, og den sælgende

forbniger må have krav på inden ret lang tid at kunne disponere i forhold til sit salg,

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

herunder købe ny bolig uden frygt for at blive mødt med overpriskrav.

Indrertelseshensyn taler for, at overpriskravet ikke bør være undergivet almindelige

forældelsesregler.

Overpriskrav er noget helt særegent for andelsboliger, idet ejerboliger ikke er

undergivet samme maksimalprisbestemmelse. Det er altså kun for andelsboliger at

man taler om en eventuel ulovlig overpris, der efter nugældende regler kan kræves

tilbagebetalt på objektivt grundlag, blot overprissagen er anlagt ved boligretten inden

6 måneder eñer aftaleindgäelsen eller fra det tidspunkt, hvor køber tidligst burde

have indset sit overpriskrav, jf. herved den nugældende fortolkning af

andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3. Som regel vil sælgeren ikke kende til

overpriskravet. Det kan være en fejl i årsrapporten begået af revisor eller fejl begået

af valuaren i forbindelse med udarbejdelse af valuarvurderingen. sælgerne vil

umiddelbart efter salg købe ny bolig og anvende overskuddet fra andelsboligsalget til

finansiering af den nye bolig. Det særegne ved overprisbestemmelsen er, at køber kan

fastholde aftalen, men kræve købesummen nedsat, og det rammer en godtroende

sælger, der typisk allerede vil have disponeret i tillid til, at prisen var korrekt. I de

situationer, hvor køberen ikke burde have indset, at der var betalt overpris for

andelsholigen, vil begyndelsestidspunktet for forældelsesfristen på 6 måneder, blive

suspenderet. Det følger af gældende retspraksis, og således sikrer man, at der trods 6

måneders forældelse vil være mulighed for at rette overpriskrav mod sælgere, hvis

køber var i berettiget uvidenhed omkring overpriskravet. Nuværende regler ses at

være dækkende og rimeligt afpassede i forhold til lovens fområl og parternes

interesser.

Hvis en andelshollgkøber konstaterer mangler ved andelsbollgen, kan vedkommende

køber selvsagt efter almindelige regler om mangler ved fast ejendom, som er

identiske for ejerboligerne, gøre sine sædvanlige misligholdelsesbeføjelser gældende

over for sælger inden for den almindelige forældelsesfrist på 3 år. Det vil være

misligholdelsesbeføjelseme om ophævelse, erstatning eller afslag i købesummen.

Eñer disse regler har man allerede identisk behandling af andelsboligeme og

ejerboligerne

Af den ældende bestemmelse i § 6 i andelsboligforeningsloven fremgår bl.a.:

Ten, der averdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er

knyttet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og

nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og andelsbaligen til erhververen.

Overdrageren skal endvidere inden qhalens indgåelse skriftligt gøre erhververen

bekendt med indholdet af § 5, 5 15, stk. r, og 5 16, stk. r og 3.

Stk. 2. Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om,

hvilke dokumenter og nøgleoplysninger averdrageren skal udlevere til erhververen,

formkrav til nøgleoplysningeme, hvilke nøgleoplysninger der skal optages som

noter til årsregnskabet, samt proceduren for udarbejdelse af nøgleoplysningerne. "

Det er Danske Advokaters anbefaling, at der sker en tilpasning af § 6, således at de

oplysninger, der skal udleveres erhververen også omfatter de skærpede oplysninger

om budget og vedligeholdelse eñer bestemmelserne i de foreslåede bestemmelser i §§

3 a, 3 b og 3 c, således at der alt andet lige bør være mindre anledning til sager om

overpris.

Da det følger af gældende § 6 stk. 5 og 6, at erhververen skal godkendes af

bestyrelsen, og at anale om overdragelse skal forelægges for bestyrelsen, der kan

forlange pris nedsat og eventuel overpris tilbagebetalt, er det jf. ovenfor til § 6 c vores

10/11

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

anbefaling, at opregningen af punkter

bestyrelse at have pligt til at sikre kend

sager bliver søgt alklarede på det først

Det sene svar beklages.

Med venlig h

ilsen

a s Adv

e Hübenz Krogsøe

Vicedirektør

i § 6 c stk. 1 suppleres med et punkt til for

skab til sager om overpris, sâledes at disse

e mulige tidspunkt.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Julie R er Jakobsen

Fra: Michael Andersen <[email protected]>

Sendt: 6. januar 2018 00:00

1'i|: boligregulering- og ejendomsmægling; Julie Rytter Jakobsen; Henrik Davidsen

Cc: Barbara Westengaard

Emne: Høringssvar vedr. udkast til forslag til lov om ændring af lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (mere robuste

andelsboligforeninger)

Til Erhvervsstyrelsen

Ta k for fremsendte høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre

boligfaellesskaber (mere robuste andelsboligforeninger).

Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) er generelt posi overfor den politiske vilje til at se på, hvilke tiltag der kan

gøres for at sikre større økonomisk stabilitet i andelsboligsektoren, herunder særligt at sikre, at stiftelse af

andelsboligforeninger sker på et retvisende og Ievedygtigt grundlag. DE hilser derfor flere af Erhvervsministeriets

forslag velkomne.

Vi skal hermed kommenterer forslagets enkelte bestemmelser:

Ad § l:

Nr. 1 - § 3a, stk. 1, 2. pkt. - 15 årigt budget ved en andelsboligfurenings erhvervelse af en ejendom:

DE kan tiltræde forslaget. idet det vil være med til at sikre, at andelsboligforeningeme fremadrettet stiftes på et bedre oplyst

grundlag og er bedre funderet rent økonomisk.

Nr. 2 - § 3b - Krav om vedligeholdelsesplan for en 15 årig periode ved foreningens erhvervelse af ejendommen:

DE kan tiltræde forslageti § 3b, stk. l, l. pkt. om, at der ved stiftelse af en andelsboligforening skal foreligge en 15 årig

vedligeholdelsesplan vedr. ejendommen, idet det vil være med til at sikre, at de nystiftede andelsboligforeninger stiftes på et

bedre oplyst grundlag, ligesom det vil være med til at sikre. at foreningerne fremadrettet kan tilrettelægge deres økonomi på et

bedre oplyst grundlag.

DE kan endvidere tiltræde bestemmelsen i § 3b, stk. l, 2. pkt. om, at kravet om vedligeholdelseplan i henhold til § 3b, stk. l, l.

pkt. ikke finder anvendelse, såfremt andelsboligforeningen allerede har pligt til at få udarbejdet vedligeholdelsesplan, fordi den er

omfattet af et krav efter boligreguleringsloven eller byfomyelseslovgivningen. Det fremgår af bemærkningerne til forslaget, at det

er hensigten, at andelsboligforeningen skal blive omfatte af kraveti § 3b, stk. l, l. pkt., hvis/når et krav om vedligeholdelsesplan

efter boligreguleringsloven eller byfomyelseslovgivningen ophører, hvilket DE kan tiltræde. Forholdet fremgår imidlertid ikke

tydeligt af selve lovteksten, idet denne efter sin ordlyd alene regulerer situationen på stiftelsestidspunklet og ikke på et

efterfølgende tidspunkt. Forholdet bør præciseres i selve lovteksten.

Udover kommentareme til selve lovforslaget bemærker DE, at mange eksisterende foreninger (foreninger stiftet før l. juli 2018)

ejer ejendomme, hvor der potentielt kan være særdeles bekostelige vedligeholdelsesopgaver. Dette vil naturligvis navnligt være

situationen for foreninger, der ejer en ældre ejendom som ikke løbende har været vedligeholdt, men kan også være situationen for

foreninger. der ejer en relativt ny ejendom, som ikke er udført i en ordentlig kvalitet. Der er derfor også et behov for et der laves

vedligeholdelsesplaneri de eksisterende foreninger.

Endvidere bemærkes. at det kan forvirre og komplicere overblikket for andelshaverne/forbrugeme, hvis der for nogen foreninger

er krav om vedligeholdelsesplaner, mens dette ikke er tilfældet for andre foreninger. DE mener generelt, at man så vidt muligt

skal indrette lovgivningen. så der gælder de samme regler for alle foreninger.

Endeligt bemærkes. at vedligeholdelsesplaner som oftest medfører. at der bruges flere penge på vedligeholdelse, hvilket er med til

at sikre en sund boligmasse. Det medfører endvidere, at foreningeme får et incitament til at reservere beløb til vedligeholdelse i

balancen og til at øge boligafgiften med henblik på at spare op til vedligeholdelsesarbejderne. Dermed kan man til dels imødegå

den situation, at nye andelshavere betaler et meget højt andelsindskud og har en lav boligafgift ved indflytningen for så efter

måske kort tid at konstatere. at andelskronen må nedskrives som følge af gennemførelsen af store vedligeholdelsesarbejder

samtidigt med, at deres boligafgift hæves markant for, at foreningen kan finansiere vedligeholdelsesomkostningeme. Udover at

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

dette ikke forekommer rimeligt i forhold til de nye andelshavere, fâr det også den betydning, at de nye andelshavere alt andet lige

er mindre villige til at støtte gennemførelse af nødvendige vedligeholdelsesarbejder og andre udgiftskrævende tiltag i foreningen.

DE mener derfor. at man i ABL burde udvide foipligtelsen til at lave en vedli eholdelsesplan til at gælde for alle

andelsboligforeninger uanset stiftelsestidspunkt.

DE ser frem til at modtage udkast til bekendt ørelse i henhold til § 3b, stk. 2 i høring.

Nr. 3- § 3e - Begrænsning af nystiftede andelsholigforeningemes mulighed for at optage lån med afdragsfrihed:

DE kan tiltiæde, at der indføres en he rænsnin ' nystiftede andelsbol' foren ii ers mulighed for at optage lån med afdragsfnhed,

idet vi er enige i, at dette vil understøtte, at orenin er etableres på et mere sundt økonomisk grundlag, men finder, at den

konkrete bestemmelse er meget uklart formuleret.

For det første bemærkes det. at det af lovteksten fremgår, at der ikke kan opn s afdra sfrihed "indenfor de fønvle 40 pct. af en

andelsbali urenin s lån. '. DE går ud fra, at der menes "40 pct. ufe id nm r v r i". Dette fremgår også af

bemærkningerne til lovforslagets enkeltebestemmelser til nr. 3. Såfremt det e tilfældet, skal formuleringeni lovforslagets

bestemmelse laves om.

For det andet er det uklart, hvordan karensbest mmelsen i . punktum skal forstås Umiddelbart forstår DE den sådan. at de

nystiftede andelsboligforeninger d må have a dra sfn realkredit! n/SDO-l n p op t l 40 % af ejendommens værdi helt fra

tidspunktet for stiftelsen af foreni gen, og eft r 3 r kan ø e andelen af denne type afdragsfri lån til 80 % af ejendomsværdien.

Men ordlyden i bestemmelsen kan ogs orst s s dan, at den nystiftede foren n ørst efter 3 år kan optage afdragsfrie lån af den

nævnte type og kun på op til 40 % af ejendommens værdi. Om det er den e e a le den anden forståelse der er korrekt kan ikke

læses ud af bemærkningerne til bestemmelsen. Bestemmelsen bør omformuleres, så det klan fremgår. hvad der gælder.

grundlag - i teorien kan de stiftes på p bag und a en 100 9' afdragsfri f nansienng. DE mener derfor, at begrænsningen skal

gælde alle former for belåning. såd n at der alene kan ydes a dra sfn l n p 40 pct. af ejendommens værdi, uanset hvilken

lånetype der er tale om.

afdragsfrie lån.

Muligheden for at omlæ ge hele finansieringen til afdragsfri lån efter kun 3 år kan også frygtes at medføre, at der fortsat stiftes

foreninger ud fra, at det kun er i de før te 3 år. at man skal køre med den "høje boligafgift", og at man herefter kan sætte den ned

til den "lave boliga gi t" baseret på fuld/høj andel af afdragsfrihed.

Det fremgår i øvrigt af bemærkningerne afsnit 2.2.11, at bestemmelsen alene regulerer andelsboligforeningeme. og at et

realkreditinstitut, der ikke overholder bestemmelsen ikke handler i stnd med bestemmelsen i ABL, men udelukkende handler i

strid med be temmelsen om redeli forretnin sprakts s og od sk k i lov om finansiel virksomhed. DE mener. at en bestemmelse

af den foresl ede art hører bedre hjemme i den nansielle lov ivnin , s ledes at det slet ikke bliver muligt for

realkreditinstitutteme at yde l n til andelsboli forenin er med afdra s nhed på over 40 % af ejendommens værdi de første l0 år

efter foreningens stiftelse.

Nr. 3 - 6 årig forældelsesfrist vedr. rådgivning om lån og kreditter:

DE kan generelt tiltræde forsla et om, at forældelsesfristen for r d ivn n om lån og kreditter til andelsboligforeninger forlænges,

da tinansieringsprodukter kan v re meget vanskeli e at ennemskue for orbru ere og da konsekvenserne af finansieringens evt.

utilsigtede virknin er ofte først v'ser sig man e år efter opta e sen ellerr d vningen. Hvis

andelsboligforeningeme/andelshaveme skal opn den beskyttelse, som det e hensigten at give dem med denne bestemmelse. bør

forældelsesfristen imidlertid sæt es. så man er sikker p , at andelsboli forenin en/andelshaveme ikke afskæres fra at rejse et krav,

før de har haft mulighed for at se effe ten af den r d ivnin . som forenin en har f et. Der eksisterer ñnansieringsprodukler. hvis

effekter først indtræder efter l0 år, s fristen bør sættes herefter. Herudover bør det overvejes om den absolutte forældelsesfrist på

hav-woo

._.mNu_§ .mm

S...

--au

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

lO i fo ældel esloven også skal sættes op for den finansielle rådgivning. da der også kan tænkes s tuationer hvor foren n en

først p et me et sem tidspunkt får kendskab til (eller burde have fået kendskab til) sit krav.

Herudover bemærkes, at det bør præciseres i bestemmelsen, om det alene omfatter krav rejst af foreningen, eller 0m krav rejst al'

en andelshaver også er omfattet. Dette kunne evt. være relevant i en situation, hvor foreningen er opløst.

DE anser desuden, at en bestemmelse af den foreslåede art hører bedre hjemme i forældelsesloven af hensyn til at samle alle

bestemmelser 0m forældelse i en lovgivning.

Nr. 4 - Andelshavernes overgang til lejere - lejefastsmttelsc samt forudbetalt leje eller depositum

DE kan generelt tiltræde, at lovgivningen skal præciseres, så det fremgår hvilken leje udlejer kan opkræve fra lejeme, 0 om

udlejeren kan kræve depositum og forudbetalt husleje, i en situation, hvor udlejer har overtaget ejendommen ved et tvan ssal fra

en andelsboligforening.

DE kan imidlertid ikke tiltræde den foreslåede bestemmelse, hvorefter lejen for lejemål, der beboes af en tid i ere andelshaver i

de første 6 år efter, at andelsboligforenings ejendom er overtaget på tvangsauktion eller fra konkursbo, kan stsætt stil en leje,

som beregnes ud fra de sidste 4 års gennemsnitlige boligafgift.

Ifølge bemærkningerne skal bestemmelsen bLa. "sikre den rigtige balance, hvor hverken beboer eller ttdlrjer Iøegulisli 'en' ved en

undelrhnIig/breningex npløxitirzg", jf. bemærkningerne afs. 2.4.3.I. Bestemmelsen føreri mange situationer imidle I'd netop til, at

der skabes en begunstigelse af udlejer på bekostning af de lejere, der er tidligere andelshavere, idet boligafg ften indeholde ere

elementer, som ikke indgår i den omkostningsbestemte leje som en udlejer ellers ville kunne opkræve. Det ælder f.eks. a dra p

foreningens gæld. kontingent for medlemskab af ABF, forsikringspræmie på bestyrelsesansvarsforsikring, u “fter t'l

beboerarrangementer. omkostninger til revision af foreningensregnskab og andre driftsudgifter for foreningen som 'kke vedrører

driften af selve foreningens ejendom. Endvidere vil en andelsboligforeningen generelt også have anvende st rre beløb på

vedligeholdelse af ejendommen. end de beløb en udlejer er forpligtet til at anvende og kan opkræve over lejen. Andelsbaveme har

betalt for denne merudgift til vedligeholdelse over boligafgiften, og skal nu som lejere betale beløbet som leje uden, at den a

udlejer anvendes til vedligeholdelse.

En del af den overkompensation en udlejer der overtager en tvangssolgt andelsboligforeningsejendom vil få i forhold til

driftsudgifteme på ejendommen vil blive kapitaliseret til en højere pris for ejendommen når udlejer erhverver denne. Denne

højere værdi understøtter alene panthavemes interesser og det sker på bekostning af de tidligere andelshavere, der komme i en

situation. hvor de som lejere skal betale det samme i leje som de som andelshavere har betalti boligafgift, men uden at f det

samme ud af det. Udover at de mister den opsparing der liggeri betaling til afdrag på foreningens gæld, nu bori en ejendom hvor

der ikke anvendes samme beløb på vedligeholdelse som tidligere osv., mister de også medbestemmelse over driften og chance for

andel i en konjunkturbestemt værdistigning.

Bestemmelsen forekommer ikke at være i tråd med resten af lovforslaget, somi stor udstrækning forsøger at beskytte

andel haverne, o som ane rider, at en andelsboh foren'n s økonomi er kompliceret og overordentligt svært at gennemskue

or andelshaveme, li esom det anerk rides, at andelsboh o enin erne/andelshaveme i stor udstrækning må forlade sig på den

r d vnin , som de h modta eti forb'ndelse med l neoptagelsen. Med denne bestemmelse går man den modsatte vej og

besky ter de professionelle. der har haft en interesse at yde lånene på bekostning af andelshaveme.

Bestemmelsen kan ud fra en umiddelbar betra tnin t nkes at ve incitament til andelshaveme om at undgå en konkurs og vil

orventeli tnoko li ve den ef k nogle foren n e p mnd f den ovennævnte forringelse af andelshavemes vilkår som

lejere, men til s e ud ft som da de var andelshavere. Dets l idlertid påpeges, ati flere af de sager, hvor en

andelsbol orenin er et kon urs, har andelshaveme ønsket af f aflytte foreningen (ejendommen) på grund af den høje

bol af men h ikke unnet dette som andelshavere, o har d or ønsket at foreningen gik konkurs og blev opløst. Forslaget

v l kk ive andelshaveme d sse oreninger et ncitament til at forsøge at redde foreningen. Derimod må det forventes, at

andels averne i højere rad v l være uvillige til f.eks. at ø e boli a iften i et forsøg på at redde foreningens økonomi, når det l

sidste ende vil ramme dem l form a en leje der oversti er det, de vil skulle betale som lejere, hvis redningsforsøget kæntrer.

ndv dere be rkes, at bestemmelsen me et nemt kan øre t'l at flere andelsboli foreninger ender på tvangsauktion eller i en

onku s. Dette be rundes med, at der som nævnt 'k e læn ere er et incitament for andelshaverne til at sætte boligafgiften op for

at redde foren n en. Tv rtimod kan der være et ncita ent til at sætte boliga iften ned, hvis foreningen kommer i en økonomisk

vanskelig ituat on, som det er usikkert om foren n en n redde.

ndeli anser DE helt enerelt, at det er uheldi t at 'ntroducere endnu et nyt lejebe reb i en i forvejen meget kompliceret

lejelov ivn ri .

ndv'dere be rkes at der tilknytnng til be mmelsensi stk. 5, l. pkt., ikke frem år med hvilket varsel en en meddelelse kan

remsendes. D ore l . at der ives et varsel p . m neder - tilsvarende bestemmelsen i stk. S, 3. pkt. om overgang fra

ol af if sleje til leje e ter le elov vn'ngen.

15 å;

i m.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Bestemmelsen giver desuden en alternativ mulighed for. at udlejer kan opkræve leje eft r lejelovens re ler. Som føl e heraf bør

der også også i loven tages stilling til. hvordan man skal forholde sig i forhold til de ind viduelle forbedrin er. som lejerne har

bekostet for egen regning den gang, de var andelshave e. Spørg m et er her 0m disse forbedringer skal være lejebærende. Da

forbedringerne tilhører den enkelte andelshaver også efter et tvan ss l af ejendommen, er det DE's opfattelse, at de ikke kan

være lejebærende.

DE kan tiltræde bestemmelsen i den nye ABL § 4, stk. 7 ang. depositum og forudbetalt husleje.

Såfremt der gennemføres disse ændiingeri ABL vedr. lejefastsættelse. sam opk vnin af forudbetalt leje eller depositum, bør

der samtidig foretages konsekvensændn g ri lejelov 'vnin en, s lede at det tydel' t emgâr i denne lovgivning. at der findes et

særskilt regelsæt lejefastsættelse mv. i ABL i disse ste li e situationer. l.a. bø bol re uleringslovens bestemmelsei § 5, stk. 9

om. at der ikke kan aftales en leje eller l jevil der er mere byrde uld or lejeren de e d de vilkår, der gælder for andre lejere i

ejendommen konsekvensændres, da dett med nærv rende lov orsl netop vil v re tilfældet de første 6 år fsva. oprindelige

andelshavere og nye lejere. Generelt bør hele lejelov vn'ngen gennemlæses rundi to konsekvensrettes, hvor nødvendigt.

Såfremt bestemmelsen fastholdes med si nuv rende ind/mid, skal der øre opmær om på. at bestemmelsens nuværende

formulering er meget tung og svær at forstå ved gennemlæsning. Der henv ses bl.a. flere steder til "lejen efter stk. 3" eLlign.,

hvilket bør omformuleres, eftersom stk. b de indeholder lejefastsættelse e ter bol af iften og efter lejelovgivningens regler.

Bestemmelsen kan med fordel generelt omformuleres.

Nr. 5 og 6 - § 5, stk. 2, b) samt § 5, stk. 14 - valuarvurderinger

DE hilser de nye bestemmelser velkommen og ser frem til det kommende samarbejde vedrørende udarbejdelse af bekendtgørelse

om valuarvurderinger.

Det kunne evt. med fordel præeiseres i § _ , stk. 2, b), at valuarvurde ingen "ikke må være ældre end 18 måneder på iidrpitnktel

far indgåelse af uverdragelserafzalen vet/røre de den enkelte andel". Med nuv rende formulering kan nogle foreninger tro, at

vurderingen kan bruges ved to generalfor aml nger, da de tror, at vurder n en bare kke må være mere end 18 måneder gammel

på generalforsamlingstidspunktet, hvilket ik e er tilfældet.

Nr. 7 - Driften af en andelsboligforcning - bestyrelsens opgaver

DE kan tiltræde bestemmelsen om præcis rin af bestyr lsens op aver, e tersom v anerkender behovet for at få præciseret

bestyrelsernes forpligtelseri forbindelse med driften af foren ngen. da der de v rre er set eksempler på bestyrelser. der ikke har

levet op her til.

Det må dog samtidig konstateres. at man e af best mmelserne er me et bredt fonnuleret fx "tilf edsst Hende", "løbende

orientering", "på behørig m de ' mv. Det bemærkes i denne forbindel e, at det dermed bliver opt I domstolene at præcisere, hvad

der menes, og hvor græ serne skal dra es.

Som det fremgâr af DE's bemærknin erne til nr. 2, mene DE, at de bør være pli t til at udarbejde vedli eholdelsesplan for alle

foreninger og ikke kun for dem, der er stiftet den I.ju i 2018 eller sene e. § 6c, stk. 2 bør om ormulere . s ledes at det pr ciseres,

at bestyrelsen har pligt til at p e at der til enhver tid forefndes en vedli eholdelsesplan for ejendommen henhold til e lerne

heromi enten ABL, boligreguleringsloven eller byfomyelsesloven, at den forelæ es for andelshaverne p eneralforsaml ngen,

og at ejendommen vedligeholdes i overensst mmelse hermed.

Det bør desuden præeiseres. at en del af bestyrelsens op aver o forpli telser er at sør e for, at re lerne om ener imærknin af

foreningens ejendom og reglerne om udarbejdelse o udlevenn af Nø leoplysn ri skemaer overholdes i enhve henseende.

DE's medlemmer oplever fortsat foren n er o administratorer, som ikke respekterer best mmelserne herom i lov om fremme af

energibesparelseri bygninger og be endt ørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboli er mv., hvorfor vi anser at der er et

behov for at nævne dette i denne bestemmelse.

DE ser frem til resultatet af de nye bestemmelser, der kan fastsættes i henhold t I § 6e, stk. 4 vedr. nø leoplysn n er, o anmoder

denne forbindelse om de tagelse i evt. nedsat arbejd ruppe hemm. D .'s medlemmer be inder of en s tu t on, hvor de skal

forklare oplysningemei øgletalsskemaeme lll ent ri købe ellers l r, hvorfor v har store arin med hv lke oply nin er der

er anvendelige, hvilke der mangler, hvord ri de an frem tilles mere forbru erven igt mv. Fx anser D , at der bør st'lles

yderligere krav til nøgleoply n'n erne vedr. a dra sf e l , således at det altid tydeli t frem , hvad bo a ift n or den

enkelte andelsbolig bliver, når fdra s nheden ophører. o l net læ es om. Det bemærkes samtid' at e nd n af

nøgleoplysningsskemaerne o så vil kræve en ændrin af bekendt ørelse om oplysn n spl t ved sal a andelsbol er mv..

Nr. 8 - generalklausul om forbud mod beslutninger, der giver visse andelshavere fordele og ulemper for andre

DE kan tiltræde bestemmelsen men f rider, at der bør formuleres en tilsvarende bestemmelse fsva. beslutn ri er truff t af

bestyrelsen, da DE's medlemmer oplever. at problemstill n en oftest er relevant her.

'å

På

7:- en'

-Nu m

:m æ. m m

i. :æ 1m

så;

âe

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Nr. 9 - Ophævelse af forældelsesfristen for købers tilbagebetalingskrav for overpris

DE kan ikke tiltræde den p ældende bestemmelse.

ABUS nuværende § l6, stk. 3 pålægger overdrageren af en andelsbolig et objektivt ansvar for at bl.a. andelsværdien er beregnet

korrekt. Som det ses i en lang række af domme, skyldes overpnssagerne netop, at andelsværdien er opgjort forkert i foreningens

regnskab.

Se til eksempel:

- U. 1997324 - Overpris skyldte . at værdien af forenin ens ejendom, i re nskabet. var fastsat på en måde. der ikke var i

overensstemmelse med § S. stk. 2. da anskaffelsessummen var estimeret opskrevet til aktuel handelsværdi.

- U.2002.474 - Overpns skyldtes. at foren ngens revisor ved en fejl, havde beregnet andelsværdien ud fra den nominelle

restgæld og ikke ud fra ur værdien heraf.

- TBB 2001480 - Overpr s skyldtes at andelskronen på generalforsamlingen, blev vedtaget. jf. regnskabet, uden

hensyntagen til, at foreningen havde opta et l n efter regnskabs ets afslutning. Beslutningen blev truffet på baggrund af

administrators rede ørelse for opgørelsesmetode.

- U.2013.l093 - Overpris yldtes. at bestyrelsen havde modtaget ny valuarvurdering, der medførte et væsentligt fald i

foreningens formue mellem 2 generalforsamlinger, samt at den negat ve værdi af en renteswapaftale ikke var medtaget i

beregningen af andelsværdien.

Forældelsesreglen på 6 måneder har t l hensi t at beskytte sæl er, hvilket også ses tydeliggjon i TBB l999.269. hvor foreningens

revisor og adminisuator blev erstatnin szinsvarli e for fejl l opgørelsen af andelspnserne i regnskabet, efter at sælgers ansvar var

forældet efter den nuværende § l6, stk. 3.

Sælger er som oftest en forbru er. der i god tro til administrators/revisorens opgørelser har overdraget sin andel til en køber til en

given pris.

Lovforslag har til hensigt at skabe et bedre værn mod at andelsboligforeningen kommer i økonomisk uføre. Vi kan hverken af den

politiske aftale. eller af bemærkningeme til det fremsatte lovforsla se. hvordan det menes, at det kan skabe en mere stabil drift af

andelsforeninger, at en godtroende overdrager a en andel. i lan tid e ter overdra elsen ikke kan indrette sin privatøkonomi i

tillid til at foreningens profess onelle rådgivere har udf rt deres opgaver korrekt. Det skal hertil præciseres. at de professionelles

aktører eventuelle erstatnin sansvar ikke er omfattet af § 16, stk. 3.

Såfremt forældelsesreglen p 6 måneder skal fjernes, bør re len ændres. s en eventuel tilbagebetaling alene kan ske, såfremt

overdrageren har handlet ansvarspådra ende/culpøst. o såfremt erhververen har været i god tro på aftaletidspunktet, eller såfremt

der direkte er tale om bev dst om else af maksimalpnsbestemmelserne ("penge under bordet"). Det objektive ansvar. som

ov rdra eren har. s al med andre ord udta es a bestemmelsen og erstattes af et almindeligt culpaansvar.

Ad §2:

Lej lov ivnin en skal som nævnt gennemlæseso konsekvensrettes.

Ad § 3:

In n bemærknnger.

Ad § 4:

Det bør tilføjes til bestemmelsen. at man ved lovens ikrafttræden ;LQ skal have uddannelsen og den fornødne indsigt i

pn fastsættelsen og markedsudvklin en for udlejn n sejendomme. På nuværende t dspunkt findes der visse valuarer. som har

uddannelsen men som ikke har den fornødne ind t l ma kedset for udlejnin sejendomme. Det er foreningens erfaring. at det ofte

er disse personers vurderinger, der ik e lever op til st ndardeme, og det er derfor v gti t. at de nye regler begrænser disse

personers adgan til ortsat at udarbejde valuarvurderinger.

Yderligere generelle bemærkninger til lovforslaget:

l E hvervsminist 'ets Faktaark 5/1 l frem rdet. at Udval et for levedygtige landsbyer vil belyse. hvilke udfordringer

and Isbol foren erne i landdistrik me står med for fortsat at være økonom sk bæredygtige. DE's medlemmer har stor erfaring

med omsætii n a bol'ger generelt ' landd st k erne. ligesom medlemmerne ofte fornudle salg af andelsboliger i foreninger

bel ende “ landdi tnkier. V1 anser derfor at kunne b'dra e positivt til det nævnte arbejde og stiller gerne ressourcer til rådighed

hertil.

Det rem r desuden af Erhvervsm n'st riets Fakt ark 10/ l l, at der skal nedsættes en arbejdsgruppe. der skal se på hvilke

mul gheder, der er for at nedbringe problemstillingen omkrin "penge under bordet" forbindelse med andelsbolighandler. DE

31s

' N-

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

ønsker at deltage i denne arbejdsgruppe. da vi mener, at vores indsigl i og erfanng med andelsbollgomrâdet kan hldrage posmvt

til dene arbejde.

3g!UüllulalâæwsuropLrafg

i “ xsueo

Michael Andersen

VICEDIREKTØR

Direktion

Islands Bry c 43

2300 øhcnhavn S

Tcl: 3 6445 80

22. <n==m :;3:

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

,;1

lvi gerne have andelsboligformen på det danske boligmarked.

finansielle sektor v l meget gerne finansiere denne boligform. Men hvis

ne også fremtiden skal kunne vælge al bo en andelsbolig og være

mkring dere økonomi. så kræver det, a der er nogle gode og sunde

for foreningerne.

Lovudkaslet udmønter den politiske af ale, der blev indgået som opfølgn ng

på rapporten ra Arbejdsgruppen om ansvarlig drill a andelsbolig oreninger.

Det er Finans Danmarks opfattelse, at arbejdsgruppens anbefalinger medvir

ker til at s kre de nødvendige rammer.

Arbejdsgruppens fokus var at skabe tryghed for både nuværende og kom

mende ande shave e, og l-"inans Danmark har derfor med tlredshed no ere ,

at den politiske aftale og lovforslaget i meget vid udstrækning bakker op

om arbejdsgruppens anbefal nger. l itialive ne v l s kre stabillet og d tl

andelsbollgsy temet frem iden, og de er til glæde or båd andelsbolig

markede , andelshave ne og samfundet.

l-'inan Danmark har konstateret, at der er et politisk ønske om en forlængelse

af forældelsesfristen fra tláar. Viser midle t'd kke noget behov for en

sådan fo længe e da de nuværende regler for forældelse a denne type

krav er fuldt ud lils række! ge set i lyset a . at f sten først begynder at løbe.

når andelsboligforeningen har f et endskab l s t krav.

. 02.985

Uo :r 32mm..:

Ændring of lov om andelsbolig-

foreninger - "mere robuste ondels-

boligforeninger"

Resumé

I Donma k

Og den

dansker

'V996 0

rammer

Erhvervsstyre sen

AH.: June RyHer Jakobsen

Dohlerups Pakhus

Longeñnie Allé 17

2100 København Ø

hendov@ers .dk

Ez>zm

U>Z§>WW

1256 København K www 'nnnsdanmarkdk

:aqiumânq

:anna muzica. ›:.ñ=m nnmu

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

av;

Finans Danmarks bemærkninger lil hø-

ringen

Erhvervsstyrelsen har den 6. december 20] 7 sendt udkast til forslag til lov om

ændring af lov om andelsboliger og andre bofællesskaber (mere robuste

andelsboligforeninger) i høring med anmodning om bemærkninger.

ske aftale. der blev indgået som opfølgning

Lovudkaslet udmønter den p

på rapporten fra Arbejdsgruppen om ansvarlig drifl af andelsboligforeninger,

der blev afleveret til erhvervsministeren i moj 20t 7.

l Danmark vil vi gerne have andelsboligformen på det danske boligmarked.

0g den finansielle sektor vil meget gerne finansiere denne boligform. Men hvis

danskerne også i fremtiden skal kunne vælge at bo i en andelsbolig og væ e

trygge omkring deres økonomi, sa kræver det, at der er nogle gode og sunde

rammer for foreningerne. Det mener Finans Danmark, arbejdsgruppens anbe

falinger medvirker til at sikre.

Arbejdsgruppens fokus var at skabe tryghed for bade nuværende og kom-

mende andelshavere, og l-'rnans Danmark har derfor med tilfredshed noteret,

at den politiske aftale i meget vid udstrækning bakker op om arbejdsgrup-

pens anbefalinger. Aftalen vil sikre stabilitet og d til andelsboligsystemeti

fremtiden, og det er til glæde for både andelsboligmarkedet, andelshaverne

og samfundet.

Finans Danmark har bemærkninger til følgende elementer i lovudkastel:

l. Begrænset afdragstrihed

2. Forlænget forældelsesfrist

3. Ændring af andelsboliglovens § 4

Ad pkt. 1: Begrænset afdrugsfrlhed

Qmfchede lån

Forslaget fil§ 3c, stk. I, I. pkt, i ondelsbolgloven (ABL) har til formål ci sikre. of

andelsboligforeninger stiftes på et økonomisk mere robust og Ievedygiigf

grundlag. Det sker ved of begrænse, hvor stor en andel o Iáneiinunseringen

der må være afdragsfri.

l\_›j Finans Danmark | Amu ude? |256Københcvnl< wwwjnansdnnmarlnd

525035:

5. januar 2055

Doi, nr, 576455411

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Hnans Danmark læser den foreslåede formulering således, at begrænsningen

i relation til afdragsfrihed gælderi forhold til al lånefinansiering inden for 80

pct. af ejendomsværdien. Endvidere forstår vi ordet "første" i udkastet sådan,

at den andel af belåningen, der kan være afdragsfri, prioritetsmæssigt skal

være placeret i intervallet 0-40 pct. af ejendommens værdi.

Den foreslåede formulering af § 3c sikrer, i overensstemmelse med arbejds-

gruppens anbefalinger, at der afdrages på minimum 40 pct. Men det er vore

vurdering. at det mest hensigtsmæssige er at anskue den enkelte andelsbo-

Iigtorenings lånefinansiering under et og sikre, al der afdrages på mindst 40

pct., men det er ikke hensigtsmæssigt, at man ved lov fastlægger, hvori

prioritetsrækkefølgen finansiering meg henholdsvis uden afdrag skal placere .

Dette særligt hensef til, at det typisk vil være mest fornuftigt for andelsbolig-

foreningen at vælge at afdrage på den yderste del af gælden tørst. Det vil

sige. hvis andelsboligforeningen fx ud over et lån inden tor de første 0-80 pct.

af ejendommens værdi også har en efterfinansiering på 15 pct.. kan det

være mest hensigtsmæssigt at afdrage på de yderste l5 pct. efterfinansiering

samt m imum de yderste 25 pct. at belåningen fra 0-80 pct. Dermed sikres

det, at boligforeningen otdrager på mindst 40 pct., og at det kan ske på den

mest hensigtsmæssige måde til gavn for andelsboligforeningens økonomi.

Det afgørende er altså at sikre. at der afdrages på minimum 40 pct.. således

at foreningens økonomi bliver mere robust.

Kargnsgerioge

Det fremgår af forslaget lil§ 3 c. stk. 2, 2. pkt., i ABL, at 3-års fristen beregnes

fra tidspunktet lor andelsbaligforeningens stiftelse frem for tidspunktet for

lånets udbetaling. Finans Danmark skal bemærke, at der isæri forbindelse

med nybyggede ejendomme kan gå op til flere år fra stiftelsen af foreningen

til udbetaling af lånet.

Finans Danmark skal på denne baggrund foreslå, at 23-års fristen beregnes fra

tidspunktet far lånets udbetaling.

Ad pkt. 2: Fcrlænget forældelsesfrlst

Det foreslås i den nye § 3d i ABL, at der for krav om erstatning vedrørende

rådgivning am lån og kreditter til en andelsboligforening skal gælde en

forældelsesfrist på 6 åri stedet for den frist på 3 år, der i dag gælder efter

Q Finans Danmark | Amaliegade7 | l256KøbenhavnK l wwwjinansdanmarlndk

:azsommâ:

m. 32:0« v05

Dow. 37 muoäwi

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

forældelsesloven. Den forlængede frist skal kun gælde. såfremt rådgivningen

er ydet af en virksomhed omfattet af Iov om finansiel virksomhed. advokater.

godkendte revisorer, admi stratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder

sådan rådgivning.

Forældelsesloven fastslår. at et krav baseret på radgivningsansvar forældes

efter 3 år, og at denne frist regnes fra tidspunktet for rådgivningen. Hvis for

dringshaveren var ubekendt med kravet, skal fristen dog først regnes fra den

dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab lil kravet.

Det er Finans Danmarks holdning. at de nuværende regler for forældelse af

denne type krav er fuldt ud tilstrækkelige seti lyset af, at fristen først begynder

at løbe, nar andelsboligforeningen har fået kendskab lil sil krav. At en

andelsboligforening kan være bevidst om sit kravi op til 6 år, før foreningen

reagerer. virker urimeligt for rådgiverparten. Som rådgiver må man have en

rimelig forventning om. at Iåntageren gør opmærksom på forholdet så hurtigt

som muligt. Og her synes de nuværende 3 år at være rimelig tid il at søge

hjælp og reagere.

Finans Danmark har konstateret. at der er et politisk ønske om en forlængelse

af forældelsesfristen fra 3 til 6 år, og at der 2 år etter reglens ikrafttræden skal

gennemføres en evaluering med fokus på "ændiingens mulige prisdrivende

effekt". Vi skal anmode om, al dette krav om evaluering kommer til at fremgå

eksplicit af lovforslaget. ligesom de bør præc eres, at evalueringen også skal

have fokus på øvrige mulige konsekvenser.

Ad pkt. 3: Ændring at andelsbollglovens § 4

Forslaget tit§ 4, stk. 3 i ABL har til formål at s kre den nye eje af ejendommen

en egentlig hjemmel til fastsæt else a lejen l de o t ælde, der er nævnt i

forslaget ti|§ 4, stk. 3, Htra a og b.

Finans Danmark er enig i formålet med bestemmelsen. men vi inder af den

foreslåede formulering desvær ei ke he l opfylder kravet om. at den nye ejer

sikres en eksplicit hjemmel til at fravige Iejelovens regler og fastsæ fe lejen til

et beløb svarende til et gennemsnit af boligafgif en for den forudgående 4

årige periode. I stedet for en h emmelsbes emme se fremstår bestemmelsen

reelt som en maksimallejebestemmeise.

Fik man.: Dania? _ xâäâönnmu

o xsumazos. n 351.230: anziazrnæ

zn=msmmm<oq

m. 53:9 M05

Du. . z... mänmw.:

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Finans Danmark skal på den baggrund foreslå, at 4, stk. 3, l. led. formulere

som følger:

"Uanset lejelovgivningens regler kan lejen for den, der på overdragelsestids

punktet var andelshaver, fastsættes til et beløb svarende til et gennemsnit af

boligafgiften for den forudgående 4-årige periode, når [...]".

Med denne formulering vil der ikke være nogen tvivl om den nye ejers

adgang til af fastsætte lejen ud fra et gennemsnit af boligafgiften for den

forudgående 4-årige periode, og ejeren vil fr't kunne vælge at fastsætte leien

efter lejelovens regler eller ud fra den angivne gennemsnitsberegning. Far at

undgå eventuelle tortolkningstvivl bør denne valgfrihed fremgå eksplic t af

lovbemærkningerne.

Finans Danmark del ager naturligvis gerne i en drøftelse af ovenstående be-

mærkningen såfremt der måtte være behov herfor.

Med venñg hilsen

Peter Jayaswal

Direktør Ejendomsfinansiering

Dielrie: +45 337D |28I

Ma pjmidzmdk

man... onani.: ëaacimonnm u

.u mnurmarnâax 352.. n: naänzrnx

xaazomåoq

5. januar 20H?

Dok. nr. 57645541

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

vil”

Århus, den 21. december 2017

at lejen istedet skal fastsættes l overensstemmelse med lejelovglvningens regler. Det bør præciseres, om

I stedet for et sædvanligt varsel efter reglerne i lejeloven og

boligreguleringsloven, eller om forhøjelse tillige skal varsles i medfør af disse r l r

ma. E mm...

3.5

3m F

:man 12:... nås..

2m.. <

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Erhvervsstyrelsen

Dahlerups Pakhus

Langelinie Alle 17

2100 København Ø

5. januar Z018

Att ' Julie Rytter Jakobsen 5"" f* “mi” “t- “VW”

" M Ha

n 4 20 30

men ejendoms renin en dk

- sendt pr. e-mail til julry @erst.dk;

hendav erst.dk og

boligregulenn ogeiendomsmaegling@e s .dk

Mere robuste andelsboligforeninger

Erhvervsstyrelsen har fremsendt udkast trl forslag til lov om ændring af lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i høring, hvilket lovforslag

Ejendomsforeningen Danmark hilser velkomment.

Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at et bredt flertal i Folketinget ønsker at

fremtidssikre andelsboligsektoren, Ejendomsforeningen Danmark støtter grundlæggende det

fælles ønske om at sikre bedre regler for ansvarlig drift af andelsboligsektoren, men det er

vigtigt, at justeringerne sker rigtigt, og at man er papasselig med, at der ikke gennemføres

nye regler alene for symbolikkens skyld.

Vi har gennemgået lovforslaget og skal i den anledning komme med følgende bemærkninger

til de enkelte bestemmelser:

1. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger

Stiftelsesbud et skal dække en eriode å mindst 15 år

Ejendomsforeningen Danmark er af den opfattelse, at det ikke nødvendigvis er afgørende,

om budgettet dækker en periode pá 10 eller 15 år. vigtigere er det, at der stilles krav til de

rådgivere, der udfærdiger budgettet om, at budgettet viser alle relevante udsving 'l

foreningens indtægter og udgifter.

På udgiftssiden er det fx væsentligt, at budgettet viser de relevante udsving i

finansieringsudgifterne i forhold til rente- og afdragsprofilen pa de lån, som foreningen bliver

stiftet med.

På indtægtssiden er det tilsvarende vigtigt, at en eventuel aftrapningsprofil pa

særmoderniseringstillæg er tydelig i budgettet. Budgettet bør række henover en sådan

Ejendomsforeningen Danmark

Nørre Voldgade 2,1358 København K, 445 33 12 0 30, wwwæjendumsforeningemdk, CVR-nr. 10 39 O2 14

d. m

03m annan..

$58 › mm _

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

aftrapningsperiode uanset, om den konkret er aftalt til 10, 15 eller ZO år, således at der I

budgettet vises minimum ét år med normaliseret drift.

I stedet for blot at ændre budgetperioden i andelsboliglovens 5 3 a fra 10 til 15 år, kan det

med fordel præciseres i lovteksten, at budgetperioden skal dække en længere periode end

10 eller 15 år, hvis stiftelsesgrundlaget opererer med betydelige ændringer i indtægter eller

usikkerhed omkring finansieringsudgifterne.

Vedli eholdelses lan ved stiftelse af en andelsboli forenin

Ejendomsforeningen Danmark er grundlæggende af den holdning, at det er positivt at sikre,

at der bliver taget stilling til vedligeholdelse af andelsboligforeningens ejendom allerede

ved stiftelsen.

De fleste andelsboligforeninger bliver stiftet på baggrund af reglerne om tilbudspligt I

lejeloven. Det vil sige, at der er tale om ejendomme, som både før og efter

andelsboligforeningens stiftelse er omfattet af boligreguleringslovens bestemmelse om

udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Det forekommer hensigtsmæssigt, at man i lovteksten håndterer forholdet til

"konkurrerende regler" om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner, som vi kender bade

byfornyelsesloven og boligreguleringsloven, men der er behov for at få præciseret, hvilke

krav der gælder til vedligeholdelsesplanen som en del af stiftelsesgrundlaget. På den ene

side fremgår det af 5 3 b, stk. 1, at der forud for stiftelsen skal udarbejdes en

vedligeholdelsesplan med et 15-árigt perspektiv, og pá den anden side fremgâr det af samme

bestemmelses 2. pkt., at reglerne i stk. 1 viger for reglerne i henholdsvis

boligreguleringsloven og byfornyelsesloven, i det omfang andelsboligforeningen har pligt til

at udarbejde vedligeholdelsesplaner efter reglerne i disse love.

Som 5 3 b er formuleret vil hovedreglen om vedligeholdelsesplaner med et 15-arigt

perspektiv kun være gældende for andelsboligforeningsstiftelseri nybyggede ejendomme

eller med andre ord, de ejendomme, hvor en vedligeholdelsesplan med et 15-ârigt

perspektiv giver mindst mening og værdi, mens ejendommene i den gamle boligmasse kan

"nøjes" med en vedligeholdelsesplan med et 10-árigt perspektiv, fordi reglerne i

boligreguleringsloven opererer med planer med et 10-årigt perspektiv.

Det vil være hensigtsmæssigt, at man opererer med nogenlunde identiske regler om

vedligeholdelsesplaner for alle andelsboligforeninger. En løsningsmodel kunne være at

fastsætte planlægningshorisonten til 10 år for alle vedligeholdelsesplaner. 10 år er en, i

relation til bygningsvedligeholdelse, anerkendt norm som planlægningshorisont.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

På tilsvarende vis vil det være hensigtsmæssigt, hvis Erhvervsministeriet ved udmøntning af

den påtænkte bemyndigelse til at fastsætte nærmere regler for indholdet af

vedligeholdelsesplaner lader sig inspirere af de krav, der gælder for udarbejdelse af

vedligeholdelsesplaner for ejendomme omfattet af boligreguleringslovens regler.

stiftelsesbud etter o

til de skær ede krav til

Sammenfattende bemærknin er

vedli eholdelses laner

Det er Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at indførelsen af ovennævnte

lovændringer ikke vil medføre ændringeri forhold til den aktuelle situation med stiftelse af

andelsboligforeninger.

De nødlidende andelsboligforeninger, vi kender, har alle det til fælles, at de er blevet

nødlidende allerede efter maksimalt 5-7 års drift. Stiftelsesgrundlaget for disse foreninger

havde sáledes ikke været mere robust, hvis budgetter og vedligeholdelsesplaner havde været

udarbejdet for en længere planlægningshorisont end 10 år.

De andelsboligforeninger, der i øjeblikket stiftes på et tvivlsomt grundlag, er for manges

vedkommende ganske tæt på at opfylde også de påtænkte skærpede krav til henholdsvis

stiftelsesbudget og vedligeholdelsesplaner. Det problematiske i nogle af de stiftelser, som

giver anledning til bekymring for fremtiden, er blandt andet, at man i forbindelse med

stiftelsen kan have svært ved at opfylde kravet i andelsboliglovens § 2, stk. 1 om 60%

tilslutning fra lejerne endsige finansieringsinstitutternes individuelle krav om en endnu

højere tilslutningsprocent.

Ejendomsforeningen Danmark har set eksempler på, at man i sådanne tilfælde stifter

foreninger uden bopælspligt for andelshaverne og åbner for, at 3. parter, herunder juridiske

personer kan indtræde som andelshavere, ligesom nogle foreninger søges stiftet med ret for

andelshaverne til at eje mere end én andel. Disse sindrige konstruktioner toppes med en fn'

ret til fremleje, således at der de facto etableres lejeforhold mellem nye (udefra

kommende) andelshavere og de enkelte lejere. Lejerbeskyttelsen bliver selvsagt ringere,

nár en lejer overgår til at blive fremlejetager hos en enkelt andelshaver i stedet for at

fortsætte i et lejeforhold med ejendommens juridiske ejer. Og med sådanne kreative

stiftelseskonstruktioner kan finansieringsgrundlaget vise sig at være betydeligt mindre

robust, fordi den reelle tilslutning til foreningens stiftelse er mindre, end det umiddelbart

ser ud til.

Reglerne om 60% tilslutning fra ejendommens lejere fremgår af andelsboliglovensä 2, stk.

1. Bestemmelsen kunne med fordel præciseres, sá man kan komme de mange kreative forsøg

pá at omgå reglen til livs. Det bør præciseres, at tilslutningskravet kun kan opfyldes af de

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

på tilbudspligtens indtræden værende lejere i ejendommen, og at det er ulovligt, hvis disse

lejere, kort tid efter at været blevet andelshavere, vender tilbage og bliver lejere i den

samme bolig, som de indtil stiftelsestidspunktet har været lejer i.

De forskellige metoder til at omgå lovens tilslutningskrav har det til fælles, at de kan

medvirke til at skabe et mindre robust stiftelsesgrundlag, ligesom konstruktionerne kan

medvirke til at lægge et utilbørligt pres på de lejere, der på grund af livssituation, økonomi

eller andre forhold ikke ønsker at blive andelshavere.

Ønsker man at komme disse konstruktioner til livs, kan man sammen med en præcisering af

bestemmelsen i andelsboliglovens 5 Z, stk. 1 overveje at indføre straf for overtrædelse af

reglerne. En strafbestemmelse kunne rette sig mod både den rådgiver, der medvirker til

sådanne stiftelser og de lejere, som kun midlertidigt og proforma overgår til at blive

andelshavere på stiftelsestidspunktet, og "minuttet" efter stiftelsen vender tilbage til rollen

som lejer.

2. Finansiering af en andelsboligforening

Overordnet set er det Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at problemerne med

finansieringen i de nødlidende andelsboligforeninger skyldes, at andelsboligforeningerne har

fået tilbudt finansieringsprodukter, der i for høj grad har været spekulative. Der har været

tale om finansielle instrumenter, som måske er velegnede i erhvervsforhold, men hvor det

har vist sig, at andelshaverne ikke altid har kunne gennemskue laneprodukternes risikoprofil

og kompleksitet. Andelshaverne er hver for sig forbrugere, og behovet for at

andelsboligforeningen som sådan også i relation til optagelse af realkredit- og banklån bliver

betragtet som forbruger er udtalt. Det mest værdifulde bidrag til en fremtidig ansvarlig drift

af andelsboligforeninger vil være, at finansieringsinstitutterne og andre rådgivere får pligt

til at behandle andelsboligforeninger som forbrugere, således at man sikrer en mere robust

finansiering gennem på den ene side en udvidet râdgivningsforpligtelse og på den anden side

en begrænsning af de låneprodukter, der kan tilbydes andelsboligforeningerne.

Man kan samtidig overveje at stille krav om lejerne i forbindelse med stiftelse af en

andelsboligforening skal søge uafhængig finansiel rådgivning. Som det fremgik af flere

indlæg på Folketingets Erhvervs- og Vækstudvalgs andelsbolighøring den 8. november 2017,

så kan det i forhold til behovet for fuldstændig uafhængig rådgivning være problematisk, at

rigtig mange advokater og andre stiftelsesrådgivere arbejdere på "no cure no pay" basis.

Ejendomsforeningen Danmark anerkender, at der bør stilles skærpede kapitalkrav til

andelsboligforeninger, så man sikrer, at foreningerne hos medlemmerne har opkrævet eller

løbende opkræver en boligafgift, der modsvarer foreningens økonomiske forpligtelser.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Ejendomsforeningen Danmark anerkender, at en model kan være - som foreslaet l

lovforslagets § 3 c - at andelsboligforeningen skal afdrage pa en del af sin realkreditgæld,

men vi anbefaler, at man også åbner for andre muligheder for at kapitalisere foreningerne

på et robust grundlag.

I stedet for at indføre et bastant krav om afdrag af 40% af gælden, kunne man alternativt

indføre krav til en større egenfinansiering end de foreslåede 5%, fx helt op til 20 - 25%

egenfinansiering. En høj egenfinansiering vil medføre en bedre likviditet for

andelsboligforeningen, og dermed kan man løse nogle af udfordringerne med manglende

likviditet uden at påtvinge andelsboligforeningerne en bestemt afdragsprofil.

3. Forældelsesfrist ved rådgivning om lån og kreditter

Højesteret har slået fast i GD 2017/73H, at bankens rådgivning, for så vidt angik risikoen ved

indgåelse af en renteswapaftale, ikke var mangelfuld, da banken havde gjort opmærksom

på, at der var visse risici ved den valgte finansieringsform. Derfor medførte bankens

rådgivning ikke et erstatningsansvar. Det følger således af retspraksis, at det ikke var

forældelsesreglerne, der blokerede for et erstatningsansvar. Der var slet og ret tale om, at

långiver havde iagttaget sin rádgivningspligt.

På den baggrund er det tvivlsomt, om en udvidelse af forældelsesfristerne vil bidrage til at

sikre mere robuste andelsboligforeninger. Der kan formentlig vindes betydeligt mere, hvis

man bruger energien på at tydeliggøre rådgivernes ansvar, herunder tydeliggøre, at

andelsboligforeninger er forbrugere.

4. Andelshavers overgang til lejer ved konkurs

Ejendomsforeningen Danmark anerkender, at det kan være hensigtsmæssigt at fa

præciseret, på hvilke vilkår andelshaverne - i tilfælde af foreningens sammenbrud kan

fortsætte på som lejere, nár ejendommen overgar til udlejningsejendom, men modellen

med en midlertidig forsættelse med betaling svarende til den tidligere boligafgift i 6 ar,

hvorefter lejer skal overgå til lejefastsættelse efter lejelovgivningens regler, er

uhensigtsmæssig.

Det mest hensigtsmæssige vil være, at man indretter andelsboliglovens 5 4 således, at

andelshavernes fortsatte brugsret bliver konstrueret som en forlejeret, hvorefter

andelshaverne bliver sidestillet med enhver (anden) ny lejer ' ejendommen. På den made

vil man sikre en ensartet behandling af alle lejere i ejendommen, herunder oprindelige

lejere, der aldrig har været medlem af andelsboligforeningen, de tidligere andelshavere o

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

helt nye lejere, der lejer en lejlighed efter, at ejendommen (igen) er blevet en

udlejningsejendom.

Den private lejelovgivning er i forvejen så kompliceret, at der ikke er behov for, at man

introducerer en ny tidsbegrænset lejefastsættelsesnorm gældende alene for tidligere

andelshavere.

I lovforslaget opererer man med, at huslejen for de tidligere andelshavere skal

pristalsreguleres, men man forholder sig herudover ikke til lejelovgivningens øvrige

reguleringsmetoder, herunder reglerne for regulering af lejen ved stigende eller faldende

skatter og afgifter eller reglerne om forbedringsforhøjelser.

Der er således fx ikke taget stilling til, om man ved gennemførelse af kollektive eller

individuelle forbedringsarbejder kan varsle og opkræve forbedringslejeforhøjelser på samme

måde over for de tidligere andelshavere, som udlejer vil kunne det over for de oprindelige

og helt nye lejere.

For en erhverver af en nødlidende andelsboligforeningsejendom vil det på grund af

lejefastsættelsesreglens tidsbegrænsede karakter under alle omstændigheder være

nødvendigt, at man allerede fra overtagelsestidspunktet genberegner lejen efter

lejelovgivningens regler for alle lejligheder (også de tidligere andelsboliger), således at man

kan danne sig et overblik over ejendommens langsigtede lejepotentiale. Man kommer

således som erhverver til at operere sideløbende med to lejeniveauer; nemlig dels den

faktisk opkrævede leje og en "skyggeleje", som man skal nedjustere til efter udløbet af den

6-årige periode. I den praktiske forvaltning kommer man også til at skulle håndtere minimum

to forskellige lejefastsættelsessystemer - ét for de oprindelige lejere og ét for de lejere,

der har haft en fortid som andelshavere.

Ejendomsforeningen Danmark anerkender, at det kan skabe uhensigtsmæssige incitamenter,

hvis andelshaverne ved overgang til status som lejere kommer til at betale meget mindre i

løbende husleje., I den sammenhæn forekommer det uforstaeligt, at man fnholder

andelshaverne fra at betale sædvanligt depositum og forudbetalt leje, nár de efter

foreningens sammenbrud bliver lejere. Denne friholdelse fra at stille sædvanlig

sikkerhedsstillelse gør det kun mere attraktivt for andelshaverne i en presset situation at

slippe taget i de forpligtelser, som foreningen har påtaget sig over for primært lángiverne.

Hvis det er magtpáliggende for forligspartierne, at overgangen fra andelshaver til lejer ikke

må resultere i en lavere manedlig husleje, kan man håndtere det pa den måde, at der i

lovgivningen gives muli hed for, at udlejer i en tidsbegrænset periode pa 6 ar kan opkræve

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

et tillæg til den efter lejelovgivningen korrekt fastsat husleje svarende til differencen

mellem boligafgiften og den korrekt beregnede og fastsatte husleje. På den måde vil

lejefastsættelses- og reguleringsprincipper blive nogenlunde identiske for alle lejere med

den lille forskel, at de tidligere andelshavere betaler et særligt tillæg i en tidsbegrænset

periode. De tidsbegrænsede lejeforhøjelser kender vi i forvejen fra lejelovgivningen fx i

forbindelse med konvertering af varmekilder til centralvarmeanlæg.

En anden og mere sikker løsning kunne være, at man helt frisætter lejefastsættelsen på

samme måde, som vi kender fra de konverterede erhvervslejemål og nybyggede

boligejendomme.

5. Valuarvurderinger

H'emmel til at fastsætte nærmere re ler for valuarvurderin er

Ejendomsforeningen Danmark er enig i, at det er hensigtsmæssigt, at den faglige norm for

udarbejdelse af valuarvurderinger kommer til at gælde for alle på bekendtgørelsesniveau.

Ministerens bemyndigelse bør benyttes til at fastlægge en bindende skabelon for

Valuarvurderinger. Skabelontvang vil medvirke til, at vurderingerne bliver udarbejdet pá et

mere ensartet grundlag, ligesom det blive nemmere for revisorer, advokater og

administratorer at sammenligne vurderinger og dermed kontrollere, om den enkelte

vurdering lever op til de fastsatte normer.

6. Driften af en andelsboligforening

Vedli eholdelses laner

Indførelsen af pligt til udarbejdelse af vedligeholdelsesplan i andelsboliglovens 5 6 c, stk. 2

medfører en unødvendig forskelsbehandling af andelsboligforeninger, der ikke er sagligt

begrundet, men som til gengæld bliver besværlig at administrere.

Hvis vedligeholdelsesplaner og en kontinuerlig justering af disse er en god idé for nye

andelsboligforeninger, så er det sikkert også et godt værktøj for bestående foreninger.

Ejendomsforeningen Danmark opfordrer derfor til, at kravet om vedligeholdelsesplaner

bliver obligatorisk for alle andelsboligforeninger.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Nøgleoplysninger

I S 3 i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 er

der indsat en række nøgleoplysninger, som skal optages som noter til en andelsboligforenings

årsrapport.

Derudover er det efter andelsboliglovens § 6, stk. 8 et krav om, at bestyrelsen som note til

årsregnskabet oplyser andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse med §

5 samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen.

Der er således allerede rigtig mange nøgleoplysninger i andelsboligforeningens årsrapport.

Det forekommer derfor unødvendigt at indføre skemapligt for de samme eller andre

nøgleoplysninger. Hvis der er behov for yderligere nøgleoplysninger, bør disse oplysninger

gives som en del af årsrapporten.

På alle ordinære generalforsamlinger i andelsboligforeninger er det et fast punkt på

dagsordenen, at årsrapporten skal gennemgås, ligesom andelene skal værdifastsættes,

således at årsrapporten er retvisende.

Den foreslåede S 6 c, stk. 3 foreslås derfor ændret til, at bestyrelsen på den årlige

generalforsamling har pligt til at sikre, at de mest centrale nøgleoplysninger fra årsrapporten

bliver gennemgået særskilt.

Da hensigten med bestemmelsen i § 6 c er, at andelshaverne skal have bedre mulighed for

at forstå andelsboligforeningens økonomi, foreslås det, at det bliver obligatorisk for

andelsboligforeninger at gøre brug af Erhvervsstyrelsens udarbejdede vejledning om

årsregnskaber for andelsboligforeninger, idet dette vil medføre gennemsigtighed og sikre

brugervenlighed.

Samtidig med at vejledningen fx i bekendtgørelsesform gøres bindende, bør der af hensyn

til andelshavernes mulighed for at gennemskue foreningens økonomi indføres en skemapli t

for opstilling af årsrapporten (og nøgletalsoplysninger), ligesom der bør foretages justeringer

i forhold til årsregnskabslovens regler, fx således at værdiansættelse af foreningens ejendom

i balancen altid kan ske til værdien jf. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra A-C, og at gælden

ligeledes altid kan opgøres til samme værdi i balancen som den værdi, den indregnes med

ved opgørelse af andelsværdien. Endelig kan man med fordel tillade, at driftsresultatet

præsenteres inklusive alle finansieringsudgifter (inkl. afdrag), saledes at de løbende poster,

der påvirker boligafgiftens størrelse, fremgår direkte af forenin ens resultat.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Tvan ssal af andelsboli er

Ved indførelse af pant i andelsboligforeningsloven i 2004 var hensigten, at tvangsrealisation

af boligandele som udgangspunkt skal ske ved tvangsunderhándssalg gennem

andelsboligforeningen.

I den forbindelse indførte man andelsboliglovens S 6 b, hvoraf bl.a. fremgår:

"Salg af en andel i en andelsboligforening i henhold til fogedrettens beslutning, jf.

retsplejelovens S 559 a, foretages af andelsboligforeningen i overensstemmelse med SS 5

og 6 og foreningens vedtægter."

Samtidig indførte man retsplejelovens S 559a, hvoraf fremgår:

"Er udlæg foretaget i en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet

retten til en bolig, kan denne ikke sælges ved tvangsauktion, før fogedretten efter

anmodning fra udlægshaveren har forsøgt tvangssalg gennem andelsboligforeningeni

overensstemmelse med 5 6 bi lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber."

Det er på baggrund af den indførte lovtekst Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at

det var hensigten, at hvis man kunne sælge andelsboligen til maksimalprisen ved

tvangsunderhåndssalg, så var det at foretrække fremfor at gennemføre en tvangsauktion,

der er uforholdsmæssig dyr at gennemføre, hvis andelsboligen kan sælges ved

tvangsunderhándsalg.

Der blev imidlertid ikke givet hjemmel til at erhververen i forbindelse med

tvangsunderhåndssalg til maksimalprisen kunne kræve udækkede rettigheder slettet.

Eneste mulighed for at tvangsslette udækkede rettigheder fremgår af retsplejelovens S

581, hvoraf fremgår:

"Når auktionskøberen har opfyldt auktionsvilkárene, og appelfristen er udløbet, uden at

underretning om appel er meddelt Tinglysningsretten, kan køberen kræve de rettigheder,

der ikke fik dækning pá auktionen, slettet af tingbogen."

Det medfører at i de tilfælde, hvor en andelsbolig er overbehæftet, hvilket sker relativt tit

nár andelshaver er illikvid, så kan andelsboligen ikke sælges ved tvangsunderhándssalg, idet

de udækkede kreditorer ikke frivilligt vil acceptere at slette deres pant/udlæg, på trods af

at der er tale om en sikkerhed, der ikke kan dækkes i prioritetsrækkefølgen inden for

maksimalprisen.

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Ejendomsforeningen Danmark opfordrer derfor til, at Erhvervsstyrelsen overvejer at

indsætte den manglende hjemmel til tvangssletning af udækkede kreditorer ved

tvangsunderhåndssalg af andelsboligeri henhold til retsplejelovens 5 559 a.

7. Ophævelse af forældelsesfrist på 6 måneder

Ophævelse af forældelsesfristen på 6 månederi andelsboliglovens § 16, stk. 3 vedrører ikke

kun betaling af "penge under bordet", men også overpris, der følger af en forkert beregning

af andelsværdien for den konkrete andelsbolig l henhold til maksimalprisreglen 1

andelsboliglovens 5 5.

Den nuværende forældelsesfrist på 6 måneder balancerer hensynet til både køber og sælger.

Køber har pá den ene side mulighed for at efterprøve, at prisen er opgjort korrekt, og sælger

har mulighed for i løbet af relativ kort tid at indrette sig pa, at han ikke bliver mødt med

reguleringskrav. Balancen i de nuværende forældelsesregler skal ses i lyset af, at både køber

og sælger er forbrugere, og at begge parter - fordi prisen i forvejen er reguleret af et

maksimalprissystem - har begrænset indflydelse på både prisfastsættelse og aftalens

udformning i det hele taget.

Hvis man vælger at ændre denne balance, bør man som minimum sikre nogle mere enkle

regler for opgørelse af andelsværdien i henhold til maksimalprisbestemmelsen i

andelsboliglovens § 5, således at man ved mere enkle og nmelig regler får elimineret de

over- eller underprissager, der har deres primære årsag i en uhensigtsmæssig indretning af

reglerne.

På den måde sikrer man, at den forlængede forældelsesfrist primært kommer til at virke i

forhold til de sager, hvor sælger udenom de formelle handelsdokumenter kræver "penge

under bordet".

Ejendomsforeningen Danmark kan konstatere, at maksimalprisbestemmelsen

andelsboliglovens 5 5 giver anledning til en del tvivl i praksis i forhold til, hvornar en

andelsboligforening er forpligtet til at regulere andelsværdien mellem to (ordinære)

generalforsamlinger.

Det er i TBBZ010.373Ø slået fast, at andelsværdien er bindende mellem to

generalforsamlinger, nár deri vedtægten er optaget følgende bestemmelse:

"generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien er bindende for tiden indtil næste

generalforsamling, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris."

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Højesteret har imidlertid slået fast i GD 2013/14 H og GD 213/13 H, at safremt der mellem

to generalforsamlinger sker et væsentligt fald i foreningens formue, der ikke skyldes den

sædvanlige drift, sá skal andelsværdien reguleres alligevel, sa der ikke handles i strid med

maksimalprisreglen i andelsboliglovens 5 5.

Dette har efterfølgende givet anledning til usikkerhed om, hvornår et fald er så væsentligt,

at det kan medføre en genberegning af andelsværdien mellem to generalforsamlinger.

I GD 2013/14 H og GD 2013/13 H var faldet i formuen på henholdsvis 13% og 18%, hvilket

Højesteret kom frem til var et væsentligt fald med den konsekvens, at den ellers mellem

generalforsamlingerne bindende andelsværdi skulle genberegnes og reguleres.

Efterfølgende har østre Landsret i GD 2016/64 Ø statueret, at en prisjustering på 72.000 kr.

svarende til et fald i formuen på 3,7% var så uvæsentligt, at det var uberettiget, at

andelsboligforeningen havde genberegnet og reguleret andelsværdien.

Det er i bedste fald uklart, hvornår et negativt formueudsving nødvendiggør en regulering af

andelsværdien.

Henset til, at bestyrelsen i henhold til andelsboliglovens § 6, stk. 6 er pålagt at påse, at der

ikke handles til overpris, er det uhensigtsmæssigt, at der skal herske denne usikkerhed om,

hvornår andelsboligforeningen har pligt til at regulere andelsværdien.

Ejendomsforeningen Danmark anbefaler derfor, at man enten gør op med muligheden for

midtvejsreguleringer ved at ændre andelsboliglovens S 5 således, at generalforsamlingens

fastsættelse af andelsværdien er bindende for tiden indtil næste generalforsamling.

Alternativet, som er væsentligt mere kompliceret, er, at man udfærdiger præcise

retningslinjer for både væsentlighedsbegrebet samt for de balanceposter, der skal lægges

til grund ved opgørelse af formueudsvinget. Sidstnævnte er nødvendigt henset til

Højesterets bemærkninger om, at der kun skal lægges vægt pa væsentlige formueudsving,

der ikke har sammenhæng med foreningens sædvanlige drift.

En særlig problemstilling gør sig gældende i forhold til større vedligeholdelsesprojekter, hvor

andelsværdien typisk påvirkes negativt af projektets gennemførelse. Til imødegåelse af et

fald i formuen ved gennemførelse af vedligeholdelsesprojekter kan man samtidig indføre et

krav om, at foreningen er forpligtet til at regulere andelsværdien i overensstemmelse med

vedligeholdelsesprojektet allerede i forbindelse med vedtagelse af projektet, således at

andelsværdien justeres allerede på dette tidspunkt og ikke først, når der er betalt

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

tilstrækkelig meget til entreprenøren, så der er tale om en væsentlig negativ pavirkning af

andelskronen, som det var tilfældet i GD 2015/41Ø.

På samme vis kan man forpligte en andelsboligforening til hurti t mul' t e ter modta else

af en ny vurdering af ejendommen, at indkalde til generalforsamling for at fa fastsat en ny

andelsværdi .

--oo0oo--

Afslutningsvis skal jeg anføre, at Ejendomsforeningen Danmark blandt andet repræsenterer

landets ejendomsadministratorer, som administrerer andelsboligforeninger. Foreningens

medlemmer administrerer på nuværende tidspunkt omkñn 110.000 af de 210.000

andelsboliger, der findes i Danmark. Vi har derfor indsamlet en betydeli viden og erfaring

med driften af andelsboligforeninger, herunder indsigt i de omrader, hvor en rigtig ustenng

af reglerne kan give stor værdi for den fremtidige drift af andelsboligforen n er. Vi deler

gerne denne viden og ønsker derfor kun at bidrage positivt til processen med at fa foretaget

den rigtige regulering i forhold til den politiske prioritering om at sikre en mere robust

andelsboligsektor i fremtiden.

Venlig hilsen

Morte rup ller

Juridisk direktør

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Udkast til lovforslag om mere robuste andelsboligforeninger

Tak for muligheden for at kommentere udkast til forslag til lov om ændr ng af lov

om andelsbol gforeninger og andre bofællesskaber (mere robuste andelsboligfor-

eninger).

FSR - danske revisorer bakker op om lovinitiativet, der vil medvirke til at frem-

me gennems gtigheden og stabiliteten på andelsboligmarkedet. Vi har følgende

bemærkninger til hovedpunkterne i lovforslaget.

Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger

Lovforslaget ndeholder en udvidelse af budgetperioden for stiftelsesbudgetter,

således at perioden mindst skal omfatte en periode på 15 år mod de nuværende

mindst 10 år.

Vi bakker op om en udvidelse af budgetperioden. Der er dog fortsat rsiko for, at

budgetperioden på 15 r ikke er t lstrækkelig til at dække væsentlige fremtidige

ændringer i ñnansieringsforholdene, fx afdragsfrihedsophør, rentetilpasninger,

relinansierlnger, ændr ngeri rentesikrings nstrumenter (fx renteswaps eller ren-

teloft) eller indfrielse af stående lån efter 15 år.

Vi foreslår derfor at præcisere kravet om en "prognose" i den gældende § 3a, så-

ledes at budgetperioden på rn ndst 15 år og den efterfølgende pmgnose beskri-

ver den forventede økonom ske udvikl ng for foreningens økonom i hele priori-

tetsgældens/lånenes løbetid. Herved undg r andelshaverne økonom ske overra-

skelser, når der skal afdrages på finansieringen, eller et st ende lån skal indfries.

Vi foreslår, at kravene tl budget og prognose beskrives nærmere i § 3a, således

at der kræves et dril'ts-, balance- og likviditetsbudget med tilhørende beskrivelse

af den forventede udvikling l andelskronen l budget- og prognoseperioden, såle-

des at andelshaveren f r mulighed for at danne sig det fulde økonomiske over-

bl k, inden st ftelsen besluttes.

Med hensyn til vedligeholdelsesplaner er det vores erfaring, at en periode på 15

r er for kort til at beskrive den p krævede vedligeholdelse af samtlige, væsent-

Erhvervsstyrelsen

Langelinie Alle 17

2100 København Ø

Attzfuldmægtig Julie Rytter Jakobsen og specialkonsulent Hennk Davidsen

Pr.e-mail:blir Irino

cc:'r r.k;hnvr.k

5. januar 2018

FSR - dansk: rovlsorur

Kronprinseuagade 6

DK - |3o6 København K

Tolelon 445 3393 9191

IuQhLUk

wvMJuxdk

CVR, 55 D9 72 1G

Danske Bank

Reg. nr. 4163

Konto nr. ZSOOIDüSS

o>zmxm

:Smownz

70x*

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

z má

lige bygningselementer, da fx bygningens tag ofte har en væsentligt længere Ie-

vetid end 15 år. Vi mener derfor, det bør overvejes at stille krav om, at vedlige-

holdelsesplanen skal dække samtlige bygningselementers forventede levetid, og

at vedligeholdelsesplanen skal gennemgås eller udarbejdes af en byggesagkyn-

dig. Et tilsvarende krav om byggesagkyndig gennemgang er for nylig indført på

almenboligområdet

Finansiering af en andelsboligforening

Vi finder det hensigtsmæssigt, at afdragsfriheden begrænses i forbindelse med

stiftelse af andelsboligforeninger, og at der indføres en karensperiode, før der

kan omlægges eller indgås nye aftaler om lån med afdragsfrihed.

Hvis en egenñnansieringsandel skal sikres, bør det overvejes, om der skal stilles

krav til størrelsen af indskud fra andelshaverne i forbindelse med stiftelse af an-

delsboligforeningen, fx ved krav om andelskapitalens størrelse i forhold til balan-

cesummen/ejendomsværdien.

Forældelsesfrist ved rådgivning om lån og kreditter

Vi har ikke bemærkninger til den foreslåede udvidelse af forældelsesfristen for

rådgivning om lån og kreditter, der foreslås udvidet fra 3 år til 6 år.

Andelshavernes overgang til lejere

I en konkurssituation, hvor andelsboligforeningen opløses, og ejendommen over-

tages på tvangsauktion, foreslås det i lovforslaget, at der indføres et 6-årigt tids-

begrænset lejebegreb, der bygger på gennemsnittet af de seneste 4 års bol gaf-

gift regnet fra overtagelsestidspunktet.

Med denne bestemmelse indføres et nyt lejebegreb, der ikke har udgangspunkt i

- eller sammenhæng med - gældende dansk lejelovgivn ng. Vi synes ikke, det er

hensigtsmæssigt at komplicere Iejelovgivningen yderligere, og v deler den be-

kymring, der blev udtrykt på høringsmødet i Landstingssalen af Danske Boligad

vokater ved advokat Finn Lynge Jepsen:

http:[/www.ft.dkLaktuelt/wgbjçyvidgplgü161[grg[tv.4013ga_sp_x om Q7 11

in v l m l R

Problematikken omtales i Finn Lynge Jepsens indlæg kl. 15.14.20 - 15.19.50.

Vi finder det endvidere uhensigtsmæssigt, at man som udlejer efter overtagelse

af andelsboligforeningens ejendom kan oppebære en lejeindtægt, der - som følge

c>zmxm

wmimowmw

70x*

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

af, at boligafglften i en andelsboligforening også dækker/betaler finansierings-

omkostninger og eventuelle afdrag på lån ' ejendommen - kan indeholde et ind-

tægtselement, der i praksis betaler udlejer for finansieringsomkostninger og af-

drag på gæld, der ikke længere ñndes i ejendommen.

Hvorvidt dette modsvares af, at de tidligere andelshavere i henhold tl lovforsla-

get ikke skal betale depositum og forudbetalt leje til den nye udlejer, må bero på

en konkret beregning i det enkelte tilfælde. Der er med lovforslaget under alle

omstændigheder en risiko for, at potentielt nødlidende foreninger vil forsøge at

minimere boligafgiftens størrelse i den 4-årige periode for dermed at reducere

den forventede fremtidige lejebetaling efter en konkurs. En uheldig følgevirkning

kan også være et yderligere vedligeholdelseseñerslæb på ejendommen.

I lyset af ovenstående anbefaler vi, at forslaget om ændring af andelsboliglovens

§ 4 genovervejes, og at der skabes sammenhæng med Iejelovgivningens be-

stemmelser.

valuarvurderinger

Vi støtter lovforslagets intentioner om mere ensartede retningslinjer for valuar-

vurderinger, herunder uddannelseskrav, indsigtskrav og muligheden for at gøre

Dansk Ejendomsmæglerforenings nye retningslinjer, der for tiden er under udar-

bejdelse, til Iovkraevede retningslinjer for valuarvurdering af en andelsboligfor-

enings ejendom.

Vi håber og forventer, at mere ensartede, skærpede retningslinjer vil medføre et

mindre spænd i de foretagne valuarvurderinger. Det er i den forbindelse vigtigt,

at ikke blot de egentlige retningslinjer ("normen") er offentligt tilgængelige, men

også den tilhørende vejledning, som for tiden er under udarbejdelse i regi af

Dansk Ejendomsmæglerforening. En offentligt tilgængelig vejledning vil medvirke

til at sikre en fælles forståelse og fortolkning af retningslinjerne.

Driften af en andelsboligforening

Vi har ingen bemærkninger til den foreslåede generalklausul, da det er vores ind-

tryk, at langt størstedelen af de danske andelsboligforeningers bestyrelser alle-

rede efterlever denne.

Vi stiller os lidt uforstående over for forslaget om, al: (nye?) centrale, økonom ske

nøgletal skal fremlægges på generalforsamlingen, og at dette vil skabe større

gennemsigtighed for nuværende og kommende andelshavere. Vi har deltaget et

U>zmxm

...mimowmw

70x*

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

› ws

omfattende modelregnskabs- og vejlednlngsarbejde hos Erhvervsstyrelsen i

2010, og siden da er der indført tvungne nøgleoplysninger, der delvist skal nd-

arbejdes i årsregnskabet for andelsboligforeningen og udleveres til potentielle,

nye andelshavere i fuldstændig form ved afståelse af andele.

Årsregnskabet inkl. nøgleoplysninger fremlægges og godkendes allerede i dag på

andelsboligforeningernes generalforsamlinger, ligesom det er tilfældet med

kommende års budget. Med disse allerede gennemførte tiltag er det vores opfat-

telse, at der ikke er behov for yderligere økonomisk information, ud over tiltage-

ne i forbindelse med budget- og prognoseudarbejdelse ved stiftelsen.

Yderligere økonomisk information vil alt andet lige medføre øgede administrati-

onsomkostninger for foreningerne og dermed andelshaverne, såvel i form af

øgede administratorhonorarer og øgede revisorhonorarer.

Vi anbefaler, at man i stedet overvejer, om der er behov for en opdatering og

præcisering af de eksisterende nøgletal, der fremgår af bekendtgørelse nr. 2 af

6. januar 2015. Endvidere bør man efter vores opfattelse opdatere Erhvervssty-

relsens modelregnskab med tilhørende vejledning, som blev udarbejdet i 2010

og senest ajourført i febmar 2015.

Ophævelse af forældelsesfrist på 6 måneder

Vi har ingen bemærkninger til denne del af forslaget, da konsekvenserne heraf

må bero på en konkret, juridisk vurdering.

um: mênmmmua

mmm xozmåman

ø>zmxm

wmimonm:

Zmn <mz=n s in:

70x*

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

LLO's Høringssvar til "Høring over udkast til forslag til 10v 0m ændring af

lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (mere robuste

andelsboligforeninger)"

Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) takker for at have fået ovennævnte lovforslag i høring d. 6.

december 2017.

LLO kan samlet set ikke støtte forslaget, henset til de forringelser og de uklarheder forslaget vil medføre for

lejernes retsst g.

Vi kan ikke støtte forslaget på trods af, vi ñnder det fornuftigt at stille krav til andelsforeningernes

vurdering og finansiering, som lovforslaget gør.

Uklarheden medfører behov for objektive kriterier

Det er vores opfattelse, at Iejelovgivningen bedst laves ud fra objektive kriterier, og dette giver den bedste

klarhed for begge parter. I forslaget gives udlejer muligheden for at vælge imellem to ligestillede

Iejefastsættelsesformer: Leje fastsat efter Iejelovens regler og leje fastsat på baggrund af den tid gere

boligafgift (som et gennemsnit over de sidste 4 år).

Dette gælder alene tidligere andelshavere i foreningen og kun i en periode på seks år.

Da udlejer efter lovgivningen suverænt vælger hvilken Iejefastsættelse, der skal være tale om, har lejeren

ikke klarhed over , hvad han eller hun skal betale.

Udlejers valg afhænger som oftest af hvilken type leje, der vil medføre den højeste husleje, og dette kan

ikke vides på forhånd, da man både kan fores e sig at boligafgiften er højere og lavere end leje fastsat

efter Iejelovgivningen, særligt i nyere ejendomme, eller ejendomme, der har gennemgået større

forbedringsprojekter.

Lovgivningen medfører derfor ikke, at lejer ved, hvad han skal betale i leje, og det giver reelt udlejer to

muligheder, der kan bruges efter forgodtbefindende. Det er ikke klarhed.

Kan udlejer vælge og vrage?

Endvidere er det uklart om udlejers beslutning har virkning for alle boliger i ejendommen for de

konkursramte andelshavere, eller om udlejer har mulighed for frit at vælge lejefastsaettelse i hvert enkelt

lejemål, for på den måde at få huslejen til at blive så høj som muligt. Såfremt dette er tilfældet, bliver det

endnu vanskeligere for lejerne at forudse, hvad deres husleje bliver, og dette medfører selvsagt større

uklarhed.

Problemer med tidligere 5,2 lejemål

Forslaget nævner ikke de lejemål, der allerede var udlejet efter boligregule ingslovens § 5, stk. 2 på

tidspunktet for andelsboligernes stiftelse, og dette efterlader spørgsmålet om disse lejemål kan udlejes

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (på trods af lovforslagets bemærkninger), hvis tidligere andelshavere

rammes af konkurs. Dette spørgsmål giver i praksis anledning til et større antal tvister. Det vil være rart

med en præcisering af dette spørgsmål, særligt med hensyn til aftale imellem forligspartierne "Aftale om

mere robuste andelsforeninger af 27.november 2017" side 4 nr. 7: "Aftaleparterne er enige om, at udlejer

hverken kan opkræve depositum eller forudbetalt leje, eller opkræve en hus/eje i henhold til

boligreguleringslovens § 5, stk. 2."

Da udgangspunktet for betaling af omkostningsbestemt husleje efter boligreguleringslovens § S, stk. 1 sker

på baggrund af objektive kriterier, giver det som udgangspunkt ikke problemer at overgå til denne

lejefastsættelsesform (med undtagelse af omkostningsbestemt leje, der overstiger det lejedes værdi).

Det forholder sig dog anderledes med husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor der ikke er noget

fast startniveau, og udlejeren fastsætter derfor den leje, som lejeren kan få prøvet i huslejenævnet, som

kan sætte huslejen ned. I den mellemliggende periode skal lejeren betale udlejers udgangspunkt til husleje,

hvis han eller hun ikke vil risikere at blive mødt med en ophævelsessag.

Huslejenævnets sagsbehandlingstid afhænger typisk af kommunen, men et rimeligt skøn er et

huslejenævnssager typisk tager 6-9 måneder i gennemsnit. Hvis udlejeren sætter huslejen abnormt højt i

denne periode, kan den øgede huslejebetaling (uanset at den senere vil blive underkendt i huslejenævnet)

reelt medføre at lejeren bliver nødt til at fraflytte. Man kan frygte at udlejeren tømmer ejendommen på

denne måde, og lejerens almindelige opsigelsesbeskyttelse dermed udhules.

Opsamling.

Samlet set er det vores opfattelse, at de nye regler ikke skaber større klarhed for Iejerne, men i stedet

medfører at lejefastsættelsesreglerne bliver endnu mere kompl cerede, til skade for lejer. Dette på trods af

skiftende regeringers ønske om at forenkle Iejeloven.

Den klarhed forslaget medfører, kommer alene en køber af ejendommen til gode, da han eller hun kan

regne ud hvad han som min mum kan få som lejeindtægt i seks år.

Uklarheden iforhold til de lejemål, der tidligere har været lejet ud som efter boligreguleringslovens § 5, stk.

2, er meget uhensigtsmæssig, og er endvidere til skade for lejer.

Det er vores opfattelse, at klarheden lettere vil kunne opnås ved at fremsætte objektive kriterier, som

begge parter var bundet af.

Endeligt, så er det vores politiske opfattelse at konkursramte andelshavere i forvejen er i en økonomisk

s rbar situation, og ikke bør bære yderligere økonomiske byrder.

na v ø n n

LLO mener, at en samlet løsning p spørgsmålet, om hvad der skal ske med de konkursramte andelshavere,

der tilgodeser alle interessenter, lejere, tidligere andelshavere, investorer og kreditorer, er følgende:

Loven ændres, s ledes at der for de tidligere andelshavere gælder en leje efter Brl. § 5 stk.1, dog med den

udtrykkelige begrænsning, at 5.1 lejen er begrænset af det lejedes værd , og at deri beregningen tages

hensyn til afskrivningen af bru sværd en af forbedringerne.

28.. m_mmn

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Mht. depositum forslâr LLO, at andelshaverne genindbetaler det gamle depositum (dette er ofte brugt til at

købe andelen), dog kun såfremt, at andelsboligen kke har været handlet siden andelsboligforeningens

stiftelse.

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Hovedstaden

Helene Toxværd

/Anders Svendsen

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

København, den 2. januar 2018

Høringssvar til Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre

boligfællesskaber [Mere robuste andelsboligforeninger)

Kære Brian Mikkelsen

Som ejer af en andelsbolig tillader jeg mig hermed at kommentere ovennævnte lovforslag.

Det foreslås under nr. 6 i lovforslaget, at ministeren kan fastsætte regler om, hvilke personer

der kan udarbejde en vurdering af en andelsboligforening samt nærmere regler om

udarbejdelsen af vurderingen. Det fremgår tillige af bemærkningerne til loven, at valuarer, der

kan foretage vurderinger af andelsboligforeninger, skal følge de samme strammere

vurderingsprincipper, dvs. Dansk Ejendomsmæglerforenings retningslinjer for vurderinger.

Opstramningen sker efter, at det er kommet frem i pressen, at vurderinger af andelsboliger

kan variere meget fra valuar til valuar.

Opstramningen vil dog medføre, at andelshavere, der i god tro ved at have fulgt eksisterende

lovgivning, har købt til høje vurderinger, må imødese en væsentlig reduktion l prisen for

deres andelsboliger. jeg har selv købt en andelsbolig i 2016, og det viser sig nu, at den

pågældende valuar, der har vurderet vores forening, er blevet kendt for at vurdere

andelsboligforeningerne højt, idet han ikke har fulgt ejendomsmæglerforeningens

retningslinjer for vurderinger. En kendsgerning, der ikke var klar, da jeg købte andelen, og for

daværende ej hellere i uoverensstemmelse med de gældende regler.

En væsentlig lavere vurdering vil medføre, at jeg vil få svært ved at skifte bolig fx i forbindelse

jobskifte, og de nye vurderinger vil formentlig gøre mange andelshavere, der har købt til de

høje vurderinger, insolvente.

jeg har fuld forståelse for, at der ønskes klarere regler for vurdering af andelsboliger'. Men jeg

mener samtidig, at nâr tiltrængte reguleringstiltag på andelsmarkedet skal gennemføres, er det

lavgivers ansvar at anskue hele andelsmarkedet - dermed også de andelshavere, der i gad tro og

i tillid til gældende regler har købt til høje vurderinger.

jeg må sige, at jeg ikke finder det rimeligt, at vi der har købt andelsboliger i tillid til gældende

regler og de derafgennemførte vurderinger, nu skal påføres score tab som følge af den

opstramning, der nu ønskes gennemført Med andre 0rd, vil vi, med det fremsatte forslag, komme

til at betale prisen for, at de hidtil gældende regler ikke har været klare nok.

jeg vil endvidere henvise til, at der i andre tilfælde er lavet særregler for andelshavere, der kunne

risikere tab på deres bolig, m. nedenfor.

Erhvervsminister Brian Mikkelsen

Slotsholmsgade 10-12

1216 København K

L 177 - 2017-18 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren

Jeg er naturligvis klar over, at det ikke er uden risiko at købe fast ejendom, hvor markedet kan

ændre værdien, ligesom man må være forberedt på ændrede skatter og afgifter mv. Dog må

man som borger kunne have tillid til, at lovgivningstiltag sat i verden for at skabe mere

klarhed og tryghed, ikke samtidig medvirker til at holde en stavnsbundet. Det påtænkte

indgreb er netop af en sådan karakter og var ikke noget, jeg forestillede mig, da jeg købte

boligen.

jeg foreslår derfor. at ministerens bemyndigelse udvides til at dispensere fra de almindelige

regler for maksimalpriser for andelshavere. der oplever at værdien af deres andelsbolig falder

væsentligt i værdi som følge af de nye strammere regler, jfr. nærmere nedenfor.

Forslag

"§ 5 stk. 15 affattes som følger:

Stk 15. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan

udarbejde en vurdering som nævnt i § 5, stk. 2., litra b, samt nærmere regler om

udarbejdelsen af vurderingen og regler for dispensation fra reglerne om maksimalpriser for

andelshavere, der vil blive påført væsentlige tab som følge af ny vurdering i henhold til

bekendtgørelse udstedt af erh vervsmin isteren."

Jeg vil bemærke, at der vel nærmest er præcedens for, at der laves særregler, når der er risiko

for at andelshavere påføres tab på værdien af deres bolig ved offentlig regulering.

foreningen jfr. § 5, stk. 8. Ifølge stk. 7. kan andelshavere endvidere ved overdragelse af deres

andel beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som lovligt kunne beregnes

umiddelbart inden gennemførelsen af de i stk 7. beskrevne foranstaltninger.

Såfremt der ikke ønskes administration af en dispensationsordning, kan man alternativt give

tilladelse til at andelsboligforeninger kan anvende den seneste vurdering foretaget før

lovændringen fremover, såfremt en vurdering efter de nye regler er lavere.

jeg håber på ministerens lydhørhed, da lovforslaget vil få stor betydning for mig.

venlighl n [Lng

at n Winth

.A .i m mn