TRU, Alm.del - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 247: Spm. om udenlandske virksomheder i EU- eller EØS-lande kan oprette selskaber i Danmark, der erhverver danske sommerhuse til udlejning, til erhvervsministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
TRU Alm.del
Offentligt

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17

TRU Alm.del supplerende svar på spørgsmål 513

Offentligt

14. AUGUST 2017

7519039

RHO/DER/MOHA/LIMN

Notat om den danske regulering af

udlændinges erhvervelse af udlej-

ningsejendomme i Danmark og

mulighederne for stramninger

INDLEDNING

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget har den 17. maj 2017 udbedt sig Transport-, byg-

nings- og boligministerens besvarelse af udvalgsspørgsmål 513, der lyder som følger:

”Ministeren

bedes oplyse, hvilke regler der regulerer udlændinges erhvervelse af udlej-

ningsejendomme i Danmark og hvordan disse potentielt kan strammes. Ministeren bedes

samtidig oplyse, hvor mange danske udlejningsejendomme, der idag er ejet af udlændinge,

samt disse investorers hjemlande.”

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet har til brug for ministerens besvarelse af første

del af udvalgsspørgsmålet bedt mig om kort at redegøre for

1) gældende danske regler, der regulerer udlændinges erhvervelse af udlejningsejen-

domme i Danmark, og

2) de relevante EU-retlige regler om fri bevægelighed, og de begrænsninger som følger

heraf.

Efter aftale med ministeriet omfatter redegørelsen vedrørende punkt 1) alene de danske

regler om udlændinges erhvervelse af udlejningsejendomme, der indeholder boliger, der

anvendes til helårsbeboelse, ligesom notatet alene behandler regler om erhvervelse ved

køb.

Ved erhvervelse ved arv, overtagelse til hensidden i uskiftet bo eller ved deling af fællesbo, eller ved gave fra slægtning i

ret op- og nedstigende linje, finder erhvervelseslovens § 2 anvendelse.

København

Vester Farimagsgade 23

DK-1606 København V

Aarhus

Åboulevarden 49, 1.

DK-8000 Aarhus

Telefon +45 33 15 20 10

Fax +45 33 15 61 15

www.kammeradvokaten.dk

12746504_1

TRU, Alm.del - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 247: Spm. om udenlandske virksomheder i EU- eller EØS-lande kan oprette selskaber i Danmark, der erhverver danske sommerhuse til udlejning, til erhvervsministeren

14. AUGUST 2017

2.1

GÆLDENDE DANSKE REGLER OM UDLÆNDINGES ERHVERVELSE AF

UDLEJNINGSEJENDOMME TIL HELÅRSBEBOELSE I DANMARK

Erhvervelsesloven

Erhvervelse af fast ejendom i Danmark er reguleret i bekendtgørelse nr. 265 af 21. marts

2014 af lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven).

Ifølge erhvervelseslovens § 1, stk. 1 og 2, kan personer, der ikke har fast bopæl i Danmark,

og som ej heller tidligere har haft fast bopæl her i landet i et tidsrum af i alt 5 år, samt sel-

skaber, foreninger m.v., der ikke har hjemsted i Danmark, kun erhverve fast ejendom i

Danmark med justitsministerens tilladelse.

Justitsministeren kan i henhold til erhvervelseslovens § 1, stk. 3, fastsætte undtagelser fra

tilladelseskravet, jf. stk. 1 og 2, i tilfælde hvor den faste ejendom skal tjene som fornøden

helårsbolig for erhververen, eller erhvervelsen er en forudsætning for at udøve selvstændig

virksomhed eller levere tjenesteydelser.

2.2

Erhvervelsesbekendtgørelsen

I bekendtgørelse nr. 764 af 18. september 1995 om erhvervelse af fast ejendom for så vidt

angår visse EF-statsborgere og EF-selskaber samt visse personer og selskaber fra lande, der

har tiltrådt aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (erhvervelsesbe-

kendtgørelsen) er der i medfør af § 1, stk. 3, i erhvervelsesloven fastsat undtagelser fra tilla-

delseskravet for statsborgere i EU- eller EØS-lande samt selskaber fra disse lande.

Af bekendtgørelsens § 1, stk. 1, nr. 1-5, fremgår følgende:

”Stk. 1. Nedennævnte personer og selskaber mv. kan erhverve adkomst på fast ejendom her

i landet uden Justitsministeriets tilladelse i medfør af § 1 i lov om erhvervelse af fast ejen-

dom, jf. lovbekendtgørelse nr. 566 af 28. august 1986 som ændret ved lov nr. 1102 af 21.

december 1994, selv om de ikke har bopæl eller hjemsted her i landet eller ikke tidligere

har haft bopæl her i et tidsrum af i alt fem år:

1) Arbejdstagere, der er statsborgere i en medlemsstat i Den Europæiske Union (EF-

statsborgere), og som er beskæftigede som lønmodtagere her i landet, eller har EF-

opholdsbevis.

2) Arbejdstagere, der er statsborgere i en stat, der har tiltrådt aftalen om Det Europæ-

iske Økonomiske Samarbejdsområde, og som er beskæftigede som lønmodtagere

her i landet, eller har EØS-opholdsbevis.

3) EF-statsborgere eller statsborgere i en stat, der har tiltrådt aftalen om Det Europæ-

iske Økonomiske Samarbejdsområde, som har etableret eller vil etablere sig her i

landet for at udøve selvstændig virksomhed.

Side 2/7

14. AUGUST 2017

4) EF-statsborgere eller statsborgere i en stat, der har tiltrådt aftalen om Det Europæ-

iske Økonomiske Samarbejdsområde, og som har oprettet eller vil oprette agenturer

eller filialer her i landet, eller som vil levere eller modtage tjenesteydelser her.

5) Selskaber mv., der er stiftet i overensstemmelse med lovgivningen i en medlemsstat

eller en stat, der har tiltrådt aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejds-

område, og som har oprettet eller vil oprette filialer eller agenturer eller vil levere

tjenesteydelser her i landet.”

For så vidt angår selskaber mv., jf. § 1, stk. 1, nr. 5, følger det af bekendtgørelsens § 1, stk.

2, at sådanne selskaber for at være undtaget fra tilladelseskravet enten skal have hovedkon-

tor eller hovedvirksomhed inden for EU eller EØS eller have vedtægtsmæssigt hjemsted

der. I sidstnævnte tilfælde skal selskabets virksomhed have faktisk og vedvarende tilknyt-

ning til erhvervslivet i en medlemsstat eller en stat, der har tiltrådt EØS.

Udenlandske statsborgere og selskaber, herunder fra tredjelande, kan stifte selskaber i

Danmark i henhold til dansk ret. Sådanne selskaber, der direkte eller indirekte er kontrolle-

ret af udenlandske personer eller selskaber, men som er stiftet i henhold til dansk lovgivning

og har hjemsted i Danmark, vil kunne erhverve fast ejendom i Danmark uden indhentelse af

tilladelse, jf. erhvervelseslovens § 1, stk. 2 modsætningsvis. Udenlandske personer og sel-

skaber har således også ved en sædvanlig og lovlig anvendelse af danske selskaber mulig-

hed for – uden tilladelse – at erhverve udlejningsejendomme, der indeholder ejendomme,

der anvendes til helårsbeboelse.

2.3

Sommerhusloven

Ud over betingelserne i erhvervelseslovens § 1, indeholder kapitel 3 i lovbekendtgørelse nr.

949 af 3. juli 2013 om sommerhuse og campering m.v. med senere ændringer (sommerhus-

loven) tillige bestemmelser om selskabers, foreningers og andre sammenslutningers erhver-

velse af fast ejendom i Danmark. Reglerne i sommerhuslovens kapitel 3 gælder både for

danske og udenlandske selskaber.

Ifølge sommerhuslovens § 8, stk. 1, må selskaber, foreninger, andre sammenslutninger mv.

ikke erhverve fast ejendom uden miljøministerens tilladelse, medmindre den pågældende

ejendom skal anvendes til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed. Selskaber mv. som nævnt

i stk. 1 skal ved anmeldelse til tinglysning ledsage anmeldelsen af en tilladelse efter stk. 1

eller af en erklæring om, at betingelserne for at erhverve ejendommen uden sådan tilladelse

er opfyldt, jf. stk. 2.

Side 3/7

14. AUGUST 2017

DE EU-RETLIGE REGLER OM FRI BEVÆGELIGHED

EUF-traktatens bestemmelser om fri bevægelighed sætter grænser for, hvilke lovgivnings-

mæssige tiltag (stramninger) der kan foretages med henblik på at regulere udlændinges er-

hvervelse af fast ejendom i Danmark.

Afhængigt af det nærmere indhold af og formål med en regulering af udenlandske erhverve-

res adgang til at erhverve danske udlejningsejendomme vil både EUF-traktatens bestem-

melser om den frie etableringsret, jf. artikel 49, tjenesteydelsernes fri bevægelighed, jf. arti-

kel 56, og kapitalens frie bevægelighed, jf. artikel 63, kunne sætte begrænsninger for mu-

ligheden for at indføre sådanne nye tiltag.

3.1

Etableringsretten

Den frie etableringsret skal sikre både unionsborgere og EØS-borgere samt selskaber fra

disse lande mulighed for at udøve virksomhed i andre medlemsstater. TEUF artikel 49 ly-

der:

”Inden for rammerne af nedennævnte bestemmelser er der forbud mod restriktioner, som

hindrer statsborgere i en medlemsstat i frit at etablere sig på en anden medlemsstats områ-

de. Dette forbud omfatter også hindringer for, at statsborgere i en medlemsstat, bosat på en

medlemsstats

område,

opretter

agenturer,

filialer

eller

datterselskaber.

Med forbehold af bestemmelserne i kapitlet vedrørende kapitalen indebærer etableringsfri-

heden adgang til at optage og udøve selvstændig erhvervsvirksomhed samt til at oprette og

lede virksomheder, herunder navnlig selskaber i den i artikel 54 anførte betydning, på de

vilkår, som i etableringslandets lovgivning er fastsat for landets egne statsborgere.”

Retten til at erhverve, udnytte og afhænde fast ejendom på en anden medlemsstats område

som led i udøvelsen af etableringsfriheden anses ifølge EU-Domstolens praksis for et nød-

vendigt supplement til etableringsfriheden.

3.2

Retten til fri udveksling af tjenesteydelser

Retten til fri udveksling af tjenesteydelser skal sikre både unionsborgere og EØS-borgere

muligheden for at levere tjenesteydelser til personer, der er bosat i andre medlemsstater.

TEUF artikel 56 lyder:

”Inden

for rammerne af nedennævnte bestemmelser er der forbud mod restriktioner, der

hindrer fri udveksling af tjenesteydelser inden for Unionen, for så vidt angår statsborgere i

For så vidt angår borgere fra Norge, Island og Lichtenstein følger denne ret af artikel 31 i EØS-aftalen.

Jf. C-305/87, Kommissionen mod Grækenland, EU:C:2000:205, præmis 22.

Side 4/7

14. AUGUST 2017

medlemsstaterne, der er bosat i en anden medlemsstat end modtageren af den pågældende

ydelse.

Europa-Parlamentet og Rådet kan efter den almindelige lovgivningsprocedure udstrække

anvendelsen af bestemmelserne i dette kapitel til tjenesteydere, der er statsborgere i et tred-

jeland og bosat inden for Unionen.”

Ifølge EU-Domstolens praksis er retten til at erhverve fast ejendom også beskyttet af TEUF

artikel 56 om tjenesteydelsernes fri bevægelighed, for så vidt som denne erhvervelse tjener

til at muliggøre den faktiske udøvelse af denne frihed.

3.3

Kapitalens frie bevægelighed

Også EUF-traktatens bestemmelser om kapitalens frie bevægelighed kan sætte begrænsnin-

ger for mulige stramninger i den danske erhvervelseslovgivning. De centrale traktatbe-

stemmelser vedrørende kapitalens frie bevægelighed er EUF-traktatens artikel 63-66.

Af disse er den grundlæggende bestemmelse EUF-traktatens artikel 63, som lyder:

”1.

Inden for rammerne af bestemmelserne i dette kapitel er alle restriktioner for kapitalbe-

vægelser mellem medlemsstaterne indbyrdes og mellem medlemsstaterne og tredjelande

forbudt.

2. Inden for rammerne af bestemmelserne i dette kapitel er alle restriktioner for betalinger

mellem medlemsstaterne indbyrdes og mellem medlemsstaterne og tredjelande forbudt.”

Artikel 63, stk. 1, indeholder et forbud mod alle restriktioner af ”kapitalbevægelser”. Dette

restriktionsforbud omfatter også foranstaltninger, som kan afholde personer og selskaber fra

at foretage investeringer i fast ejendom i andre medlemsstater.

EU-Domstolen har fastslået,

at såvel ejerskabet til en udlejningsejendom som udnyttelsen heraf, herunder til erhvervs-

mæssig udlejning, er omfattet af de frie kapitalbevægelser.

Til forskel fra de andre grundrettigheder gælder restriktionsforbuddet i relation til kapital-

bevægelser ikke kun mellem medlemsstaterne indbyrdes, men også mellem medlemsstater-

ne og tredjelande.

For så vidt angår borgere fra Norge, Island og Lichtenstein følger denne ret af artikel 36 i EØS-aftalen.

Jf. bl.a. C-305/87, Kommissionen mod Grækenland, EU:C:2000:205, præmis 24 og 26.

Jf. i denne retning C-370/05, Festersen, EU:C:2007:59, præmis 24.

Jf. C-386/04, Centro di Musicologia Walter Stauffer mod Finanzamt München für Körperschaften, ECLI:EU:C:2006:568,

præmis 23 og 24.

Side 5/7

14. AUGUST 2017

3.4

Betydningen af diskriminations- og restriktionsforbuddene i TEUF artikel 49,

56 og 63

I det omfang der er tale om unionsborgere, EØS-borgere eller selskaber stiftet inden for

disse områder, vil en eller flere af bestemmelserne i TEUF artikel 49, 56 og 63 som ud-

gangspunkt være til hinder for, at der fastsættes regler (restriktioner), der

direkte

forskels-

behandler (diskriminerer) sådanne erhververe på grundlag af deres nationalitet eller ved-

tægtsmæssige hjemsted. Sådanne direkte diskriminerende foranstaltninger vil efter vores

vurdering ikke kunne retfærdiggøres.

Enhver regel, der, selvom den

ikke direkte

forskelsbehandler danske og udenlandske er-

hververe, stadig hæmmer EU/EØS-borgeres og/eller -virksomheders mulighed for at opkø-

be og udleje ejendomme indeholdende boliger til helårsbeboelse i Danmark, vil som ud-

gangspunkt udgøre en restriktion omfattet af reglerne om den frie etableringsret, jf. artikel

49, tjenesteydelsernes fri bevægelighed, jf. artikel 56 og/eller kapitalens frie bevægelighed,

jf. artikel 63.

For så vidt angår tredjelandsstatsborgere og selskaber med hjemsted uden for EU/EØS, vil

sådanne foranstaltninger også kunne rejse spørgsmål i forhold til kapitalens frie bevægelig-

hed, jf. artikel 63.

Det er imidlertid principielt muligt at indføre sådanne restriktioner, der ikke diskriminerer

direkte på grundlag af nationalitet, hvis de er begrundet i EUF-traktatfæstede hensyn eller i

et af de af EU-Domstolen anerkendte tvingende almene hensyn, og hvis restriktionerne er

proportionale, dvs. at de er egnede til at varetage de omhandlede hensyn og ikke går videre

end nødvendigt.

Efter EU-Domstolens praksis omfatter de anerkendte tvingende almene hensyn bl.a. plan-

lægningsmæssige

og sociale hensyn, herunder hensynet til medlemslandets almene bolig-

politik.

En ny regulering, der ikke direkte nationalitetsdiskriminerer, og som f.eks. har sigte på at

sikre et tilstrækkeligt antal boliger til personer med lav indkomst, vil således formentlig

principielt kunne indføres med henblik på at varetage et tvingende alment hensyn, såsom

hensynet til den danske almene boligpolitik.

Jf. i denne retning sag C-423/98, Albore, EU:C:2000:401.

Se eksempelvis i forhold til EUF-

traktatens artikel 63, EU-Domstolens dom af 22. oktober 2013 i de forenede sager C-105/12 – C-107/12, Essent,

EU:C:2013:677, præmis 50 og 67. Se dom af 4. juni 2004 i

Se eksempelvis i forhold til EUF-traktatens artikel 63, EU-Domstolens dom af 22. oktober 2013 i de forenede sager C-

105/12 – C-107/12, Essent, EU:C:2013:677, præmis 50 og 67. Se dom af 4. juni 2004 i

sag C-503/99, EU:C:2002:328, Kommissionen mod Belgien, præmis 45 og 59, hvor både EUF-traktatens artikel 49 og 63

fandt anvendelse.

C-370/05, Festersen, EU:C:2007:59, præmis 27-28 (hensynet til fysisk planlægning i landdistrikter)

C-567/07, Woningstichtung Sint Servatius, EU:C:2009:593,præmis 30 (hensynet til almen boligpolitik)

Side 6/7

14. AUGUST 2017

En sådan regulering vil skulle udformes på en måde, der er proportional, dvs., at regulerin-

gen skal være egnet til at varetage det omhandlede hensyn, og at den ikke må gå videre end

nødvendigt for at opfylde formålet.

3.5

Særligt om servicedirektivet

For så vidt angår tjenesteydere, som er etableret inden for EU eller EØS

, vil servicedirek-

tivet (direktiv 2006/123/EF), der fastsætter nærmere regler for tjenesteydelsernes frie bevæ-

gelighed og tjenesteyderes fri etableringsret, kunne medføre yderligere begrænsninger i

muligheden for at indføre stramninger i udlændinges adgang til at erhverve udlejningsejen-

domme i Danmark.

Servicedirektivet oplister bl.a. i artikel 14 en række forbudte krav, som kan hindre adgangen

til at optage eller udøve servicevirksomhed, og som ikke kan begrundes. Direktivet pålæg-

ger endvidere i artikel 15 medlemsstaterne at foretage en evaluering af, om deres retssystem

omfatter krav som nævnt i artikel 15, stk. 2, og i givet fald at påse, at disse krav er foreneli-

ge med betingelserne i stk. 3 om forbud mod forskelsbehandling, nødvendighed og propor-

tionalitet.

Om en konkret foranstaltning er omfattet af servicedirektivets bestemmelser beror på, hvor-

ledes foranstaltningen udmøntes.

København, den 14. august 2017

Kammeradvokaten

v/Rass Holdgaard

– Partner, Advokat (H)

Norge, Island og Lichtenstein deltager gennem EØS i samarbejdet om det indre marked. Bilag X til EØS-aftalen indehol-

der særlige bestemmelser vedrørende anvendelsen af servicedirektivet inden for EØS.

Side 7/7