TRU, Alm.del - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 145: Spm. om en redegørelse for den aktuelle betalingstid for gælden i Metroselskabet I/S og By & Havn I/S, og hvor følsomme disse er overfor ændringer i forudsætningerne i forhold til rente, passagertal og anlægsudgifter, til transport-, bygnings- og boligministeren, kopi til finansministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
TRU Alm.del
Offentligt

NOTAT

Langtidsbudget pr. marts 2017

Indledning og resumé

Bilag-17-006.1

Dagsordenspunkt 7

23. marts 2017

I forbindelse med fremlæggelsen af Budget 2017 blev et revideret langtidsbudget

fremlagt for bestyrelsen, jf. Bilag-16-058.3. På baggrund af det endelige årsregn-

skab er der udarbejdet en revideret udgave med tilhørende følsomhedsberegnin-

ger.

Nedenfor gennemgås dels korte forudsætninger, dels hovedresultater fra det op-

daterede langtidsbudget.

Ved en vurdering af resultatet er det væsentligt at have for øje, at fremskrivninger

over en periode på 30 år, der vedrører bl.a. renteudviklingen og udviklingen på

ejendomsmarkedet, naturligvis er behæftet med meget stor usikkerhed.

Hovedforudsætninger

Langtidsbudgettet pr. december 2016 tog udgangspunkt i de langsigtede salgs-

forventninger, som indgik i rapporten fra Sadolin & Albæk fra medio 2015. På kort

sigt er Sadolin & Albæks vurderinger dog suppleret med den viden om salgspriser

og -omfang, der kan uddrages af de senest indgåede salgsaftaler og konkrete

salgsdrøftelser, som forventes at ende med endelige salgsaftaler.

Salgsomfanget giver samtidig en indikation af, hvornår investeringer i infrastruktur i

forbindelse med byudviklingen skal afvikles.

I 2015 indbetalte selskabet 1.718 mio. kr. til Metroselskabet i henhold til ændring af

lov om Cityringen mv. Af lovændringen fremgik ligeledes, at By & Havn skulle af-

sætte godt 1.900 mio. kr. i 2014-priser til evt. brug som korrektionsreserve for inve-

steringen i Sydhavnsmetroen. I lighed med tidligere fremlæggelser er langtids-

budgettet præsenteret både med og uden betaling af korrektionsreserven. Korrek-

tionsreserven indregnes ikke i By & Havns regnskaber, før der er sikkerhed for, at

udbetalingen skal gennemføres. Indtil da indgår den alene under eventualforplig-

telser.

I langtidsbudgettet indgår ligeledes, at selskabet bidrager med 2.100 mio. kr. til

etablering af Nordhavnstunnelen inkl. afgreningskammer samt investerer i to

metrostationer i Ydre Nordhavn. Selskabets bidrag hertil skal dækkes gennem den

merværdi, der skabes ved, at der er større sikkerhed

for ”realiseringen” af Ydre

Nordhavn.

En væsentlig parameter for By & Havns langtidsøkonomi er de finansielle udgifter.

Det er i langtidsbudgettet forudsat, at finansieringen af den langfristede gæld kan

ske til en realrente på 1,5 pct. p.a. frem til og med 2019 (svarende til målet i forret-

ningsstrategien), hvorefter den stiger til 3 pct. realt frem til 2024. Herefter anvendes

3 pct. som grundforudsætning. I de seneste år har de reale finansieringsomkostnin-

ger holdt sig under 1,5 pct., og anvendelsen af 3 pct. på langt sigt kan umiddelbart

vurderes som en relativt forsigtig forudsætning.

Det skal endelig bemærkes, at driftsresultatet baserer sig på en fremskrivning af

det nuværende niveau med korrektioner af kendte faktorer som f.eks. ophør af

modtagelse af jord i Nordhavn. Fremskrivningen af driftsresultatet ligger inden for

de i forretningsstrategien opsatte mål.

TRU, Alm.del - 2017-18 - Endeligt svar på spørgsmål 145: Spm. om en redegørelse for den aktuelle betalingstid for gælden i Metroselskabet I/S og By & Havn I/S, og hvor følsomme disse er overfor ændringer i forudsætningerne i forhold til rente, passagertal og anlægsudgifter, til transport-, bygnings- og boligministeren, kopi til finansministeren

Side 2 af 7

Hovedresultat

I langtidsbudgettet fokuseres primært på udviklingen i selskabets egenkapital, i

gældsniveauet og i driftsresultatet før markedsværdiregulering af gæld. Hoved-

tallene for de tre parametre vises henholdsvis med og uden betaling af korrek-

tionsreserven for Sydhavnsmetroen.

3.1

Egenkapital

Den forventede udvikling i egenkapitalen er illustreret i figur 1 nedenfor. Som det

fremgår, er det vurderingen, at egenkapitalen vil være positiv omkring 2023 mod

2024 ved seneste præsentation.

Når der yderligere tages højde for, at der skal indregnes en korrektionsreserve

(forudsat udbetalt i 2020), vil egenkapitalen blive positiv omkring 2033 (tidligere

2038). Fremgangen afspejler det gode resultat i 2016 båret af primært udviklingen

for investeringsejendommene og finansieringsforholdene.

Det er et mål i selskabets forretningsstrategi, at selskabets egenkapital ekskl. mar-

kedsværdiregulering af gæld skal forbedres med mere end 1 mia. kr., hvilket, som

illustreret af figuren, også forventes opnået.

Figur 1. Forventet udvikling i egenkapital fra 2008 med og uden betaling af

korrektionsreserve til Sydhavnsmetroen

Egenkapital

20.000

15.000

10.000

Mio.kr

5.000

-5.000

-10.000

2038

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2040

2042

2044

Basis

Basis, inkl. korrektionsreserve

Det skal bemærkes, at det i lighed med tidligere er forudsat, at markedsværdiregu-

leringerne af gælden føres tilbage til resultatet i løbet af en syv-årig periode, hvilket

er en rimelig forudsætning, når det samtidig er forudsat, at renteniveauet stiger fra

den nuværende situation til en realrente på 3 pct. realt. Foretages fremregning af

egenkapitalen ekskl. markedsværdireguleringer af gæld, vil tidspunkterne for op-

2046

nåelse af positiv egenkapital under de gjorte forudsætninger stort set være de

samme som ovenfor.

3.2

Nominel gæld

Side 3 af 7

Udviklingen i den nominelle nettogæld (dvs. gæld ekskl. markedsværdiregulering)

efter 2012 fremgår af figur 2 nedenfor. Selskabets gæld til Københavns Kommune

vedrørende bidrag til Nordhavnsvejens forlængelse samt overskudslikviditet indgår

i tallet.

Det reviderede langtidsbudget viser de samme hovedresultater, som blev fremlagt

med langtidsbudgettet pr. november 2016. Som det fremgår, har gælden toppet i

starten af 2016. Frem til 2030 vil der ske en langsom gældsnedbringelse, hvorefter

gældsnedbringelsen tager til i tempo.

Hvis der indregnes den ovenfor nævnte korrektionsreserve, ses, at gælden vil blive

forøget en lang årrække frem, og at gælden først vil toppe omkring 2030 med om-

kring godt 17 mia. kr.

Selv om ”toppen” i 2030 er lavere end

tidligere vurderet pga.

resultatudviklingen i 2016, er gældsniveauet stadig højt, og gælden vil også på det

tidspunkt overstige værdien af investeringsejendommene.

I begge scenarier frem til 2030 er der enkelte ”toppe” på gældsniveauet. Korrek-

tionsreserven til metroen til Sydhavnen er indregnet til betaling i 2020, mens der i

2030 og 2044 investeres i yderligere metro i Nordhavn. Nordhavnstunnelen er ind-

regnet til betaling i perioden 2019 til 2029.

Figur 2. Forventet udvikling i nominel gæld fra 2012 med og uden betaling af

korrektionsreserve til Sydhavnsmetroen

Nominel langfristet nettogæld inkl.

vejgæld til Københavns Kommune

18.000

16.000

14.000

12.000

Mio.kr

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

Basis

Basis, inkl. korrektionsreserve

Ved vurdering af gældens udvikling over de kommende år er det vigtigt at bemær-

ke, at der er tale om løbende priser. Målt i faste priser er der derimod tale om en

relativt større gældsnedbringelse, end graferne umiddelbart illustrerer.

Side 4 af 7

3.3

Resultat før værdireguleringer

Selskabet blev stiftet med en relativt stor gæld, hvilket har indebåret, at det årlige

resultat er blevet belastet med en stor rentepost. Renteposten har i udgangs-

situationen ikke kunnet finansieres af det årlige driftsresultat. Konstruktionen

indebærer, at selskabet skal sælge ejendomme blot for at undgå en gælds-

forøgelse. Selskabet kan med andre ord få væsentligt større økonomiske fri-

hedsgrader på det tidspunkt, hvor den løbende driftsindtjening kan dække de

finansielle omkostninger netto. Driftsindtjeningens udvikling i forhold til de finan-

sielle posters udvikling er dermed en vigtig styringsparameter for selskabet.

Som det fremgår af figur 3 nedenfor, opnås den ønskede situation omkring 2038 i

basisscenariet mod 2042 ved seneste vurdering.

Med indregning af bidrag til korrektionsreserve til Sydhavnsmetroen er dette tids-

punkt skubbet til efter 2045 som følge af den øgede rentebelastning.

Det skal bemærkes, at den væsentligste årsag til det store fald i driftsresultatet fra

det nuværende niveau er den forventede udvikling i renteomkostningerne. Som

beskrevet ovenfor, er den langsigtede forudsætning omkring renteniveauet (3 pct.

p.a. realt) noget højere end det aktuelle renteniveau (1-1,5 pct. p.a. realt).

Figur 3. Forventet udvikling i resultat før værdireguleringer fra 2008 med og

uden betaling af korrektionsreserve til Sydhavnsmetroen

Driftsresultat før værdireguleringer

400

300

200

100

Mio. kr.

-100

-200

-300

-400

-500

Basis

Basis, inkl. korrektionsreserve

4.1

Følsomhedsberegninger

Renteforudsætninger

Som følge af selskabets forholdsvis store gæld er forudsætningerne om finan-

sieringsomkostningerne på langt sigt naturligvis af stor betydning for udfaldet af

fremskrivningerne. I de senere år har det været muligt at holde finansierings-

udgifterne under 1,5 pct. realt. I langtidsbudgettet er det forudsat, at renteniveauet

vil være 3 pct. realt. Umiddelbart vurderet er der naturligvis ”up-side”

i modellen på

dette punkt.

Effekten af at finansieringsudgifterne holdes på 1,5 pct. realt i hele fremskrivnings-

perioden er illustreret i figur 4 nedenfor for så vidt angår egenkapitalens udvikling.

Som det fremgår, vil en mere optimistisk forudsætning omkring finansieringsudgif-

ternes udvikling fremrykke tidspunktet for, hvornår selskabet vil opnå en positiv

egenkapital, fra 2033 til 2029. Derudover vil egenkapitalen stige i et højere tempo i

de efterfølgende år, hvilket

afspejler ”rentes-rente”-effekten.

Som det også fremgår, vil den ændrede forudsætning først slå igennem fra 2021,

da der allerede som basis i fremskrivningerne er forudsat et lavt finansierings-

niveau.

Figur 4. Forventet udvikling i egenkapital ved varierende finansierings-

omkostninger

Side 5 af 7

Egenkapital

15.000

10.000

Mio.kr

5.000

-5.000

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5-3%

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5 %

4.2

Salg af investeringsejendomme

En meget stor del af selskabets aktiver er investeringsejendomme, som forudsæt-

tes solgt. Forudsætninger om salgspriser og salgstempo er indlagt i modellen på

basis af Sadolin & Albæks vurderinger, dog korrigeret for de faktiske salg, der er

indgået aftale om til realisering de næstkommende år. I de seneste salg, der er

gennemført, er der opnået priser på eller over niveauet vurderet af Sadolin &

Albæk, hvilket bl.a. er baggrunden for de høje værdireguleringer i 2016. Alt andet

lige kan det også siges at være forventeligt i et ejendomsmarked, der generel set i

København er præget af stigende priser.

En evt. afmatning eller ligefrem tilbagegang for ejendomsmarkedet i København vil

slå igennem på både priser og salgstempo. For at illustrere følsomheden over for

udsving på ejendomsmarkedet er det for enkelhedens skyld forudsat, at priserne

for de kommende ejendomssalg vil blive reduceret med 5 pct., dog ekskl. de

byggeretter, hvor der er indgået betingede salgsaftaler. I disse tilfælde fastholdes

de aftalte priser. Effekten heraf er vist i tilfældet med basisforudsætningerne om

finansieringsudgifter på 1,5 pct.

–

3,0 pct. realt. Det ses af figur 5 nedenfor, at en

forudsætning om blot en 5 procents nedgang i salgsindtægterne (repræsenterende

enten en prisnedgang eller udskudt salgstidspunkt) vil udskyde tidspunktet for en

positiv egenkapital til 2037.

Figur 5. Forventet udvikling i egenkapital ved varierende finansierings-

omkostninger og nedgang i salgspriser

Side 6 af 7

Egenkapital

15.000

10.000

Mio.kr

5.000

-5.000

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5-3%

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5 %

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5-3%, 5 % nedgang i salgspriser

4.3

Udsving i driftsindtjening

Selv om salg af investeringsejendomme er kernen i By & Havns økonomi, er den

løbende indtjening fra de øvrige forretningsområder af stor betydning for selska-

bets økonomi, især i de år, hvor salg af investeringsejendomme svigter, som det

var tilfældet i mange år efter stiftelsen. Udlejning og Parkering er mere eller mindre

knyttet til udviklingen på ejendomsmarkedet. Havnedriften udvikler sig derimod ikke

nødvendigvis i takt med de øvrige forretningsområder.

Havnedriften er i balancen optaget til kostpris, mens indtjeningen optages i resul-

tatopgørelsen enten som omsætning fra CMP’s lejebetaling

eller som overskuds-

andel fra CMP.

I 2016 oppebar By & Havn ca. 55 mio. kr. i leje fra CMP. Lejen ventes at stige til

ca. 145 mio. kr. i 2024. Stigningen kan for ca. halvdelens vedkommende henføres

til finansieringsleje fra gennemførte investeringer, mens den anden halvdel ved-

rører stigende lejebetaling. Den stigende lejebetaling skyldes primært, at en del af

CMP’s lejebetaling fra 2024 skal fordeles mellem indtjening i henholdsvis Køben-

havn og Malmø. I øjeblikket ligger al indtjening i København, og hvis den fordeling

fastholdes frem til 2024, vil der ske en forskydning af lejebetaling i By & Havns

2046

favør. By & Havns andel af CMP’s overskud har i de senere år ligget på 20-25

mio.

kr., dog lidt lavere i 2016 som følge af ændret regnskabsprincip hos CMP.

CMP’s indtjening i København

kan stort set henføres til to forretningsområder:

Krydstogt og bulkaktiviteter på Prøvestenen med sidstnævnte som det bedst ind-

tjenende område. Bulkaktiviteterne har været stigende de seneste år. Der har også

været en stigning i krydstogtaktiviteterne over årene, men dog med faldende

vækstrater som følge af den øgede konkurrence fra andre havne. Det tredje ben i

CMP’s aktiviteter i København er containerterminalen, der i øjeblikket giver et

mindre overskud, men som står over for store investeringer i en flytning fra

Levantkaj.

Risikobilledet for de tre forretningsområder er vidt forskelligt, idet krydstogt er føl-

som over for markedsforhold, mens aktiviteterne på Prøvestenen formentlig er

mere påvirkelige af byudviklingen og de deraf følgende myndighedskrav til aktivi-

teter på Prøvestenen.

For at illustrere værdien af indtjeningen fra CMP

–

og dermed også risikoen, hvis et

vigtigt forretningsområde som bulkaktiviteterne på Prøvestenen falder væk

–

er det

nedenfor forudsat, at basislejen fra CMP reduceres med 33 pct. fra 2024. Effekten

er illustreret i figur 6 nedenfor.

Figur 6. Forventet udvikling i egenkapital ved varierende finansierings-

omkostninger, nedgang i salgspriser samt nedgang i basisleje fra CMP

Side 7 af 7

Egenkapital

15.000

10.000

Mio.kr

5.000

-5.000

2044

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5-3%

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5 %

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5-3%, 5 % nedgang i salgspriser

Inkl. korrektionsreserve, realrente 1,5-3%, 33% nedgang i basisleje fra CMP

Som det ses af figur 6, er udviklingen i By & Havns egenkapital meget påvirkelig

over for negative ”stød” på indtjeningen fra CMP. Det valgte

scenarie med en

nedgang på 33 pct. i basislejen har faktisk større effekt end en generel nedgang i

værdien (priser og salgstempo) af investeringsejendommene på 5 pct.

2046

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042