TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 49: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
TRU Alm.del Bilag 49
Offentligt

Forsvarlig drift af andelsboligforeninger

Høring i Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg

8. november 2017

Oplæg v. Søren Brynningsen, underdirektør Nykredit

TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 49: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen

Langt hovedparten af vores kunder er

velfungerende andelsboligforeninger

■

Nykredit har ca. 3.300 andelsboligforeninger som kunder med en samlet

realkreditbelåning på ca. 39 mia. kr.

■

Det svarer til 35 % af markedet og 3,5 % af vores samlede udlån.

■

En væsentlig andel af vores kunder har en swapaftale.

■

Meget få kunder har en restance på deres lån eller andre økonomiske

udfordringer.

Et af mine vigtigste budskaber er i dag: Vi vil rigtig gerne også låne

ud til andelsboligsforeninger fremover.

TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 49: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen

To typer af foreninger med udfordringer

Den lille forening i landdistrikterne

Den store forening i København

Typisk karakteret ved:



Relativt nyopførte ejendomme uden for de store byer,

Udfordret af generel manglende efterspørgsel i

landdistrikterne (svært omsættelige boliger),

Stiftet/opført umiddelbart før krisen til en høj pris

Typisk karakteret ved:



Udlejningsejendomme stiftet til en høj pris gennem

tilbudspligt i årene 2005-2008,

Typisk karakteriseret ved lille vedligeholdelsesbudget, lille

egenkapital og lille kapitalindskud fra andelshaverne ved

stiftelsen,

Finansiering med høj risiko.

09.11.2017

TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 49: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen

Nykredits tilgang

Har foreninger udfordringer, er vores 1., 2. og 3. prioritet

at finde fælles løsninger med foreningen.

Vi benytter en tretrinsraket:

Vi lytter til foreningens bekymringer,

Vi analyserer årsagen til udfordringerne,

Vi vurderer forudsætningerne i det oprindelige

finansieringsgrundlag.

På den baggrund søger vi at skabe løsninger, der er tilpasset den

enkelte forening og tager hånd om evt. vedligeholdelsesudfordringer.

Nykredit har de seneste år lavet ca. 30 løsninger for forskelige

andelsboligforeninger.

09.11.2017

TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 49: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen

Eksempler på løsninger

Eksempel 1:

Understøttelse af vedligehold

Eksempel 2:

Fuld afdragsfrihed eller nedsættelse af

bidrag i en periode

Eksempel 3:

Kombinationer af værktøjer

I en mindre forening i provinsen var en

lejlighed så vandaliseret, at den var

ubeboelig. Foreningen havde ikke midler til

at få den istandsat og dermed solgt på ny.

Løsning

Nykredit betalte for istandsættelsen af

lejligheden, så den igen kunne sælges. En

ny andelshaver overtog efterfølgende med

det resultat, at foreningen igen kunne

fortsætte. Nykredit medvirkede desuden til

at betale for advokatbistand til at inddrive

restancen fra den ”flygtede andelshaver”.

Generelt

Vi har i en række tilfælde tilbudt afdrags- og

rentefrie lån til renoveringer til foreninger,

som på grund af vanskelighederne har høj

belåning, hvorfor optagelsen af nye lån kan

være vanskelig.

I en ny opført forening blev der konstateret

byggefejl, og bygherren var gået konkurs.

Andelene kunne derfor ikke sælges.

Samtidig kom et par andelshavere i

restance.

Løsning

Nykredit tilbød foreningen fuld

afdragsfrihed, indtil den økonomiske

situation blev genetableret i foreningen.

Generelt

Har en forening midlertidige problemer

–

med enkelte andelshavere, der er i restance

–

har vi i en række tilfælde valgt at tilbyde

fuld afdragsfrihed på lånene eller nedsat

bidragene, så driften af en forening kunne

genetableres.

En forening var kommet ind i en negativ

spiral med flere tomme lejligheder.

Foreningen havde desuden store restancer

fra tidligere andelshavere.

Løsning

Nykredit medvirkede til at omlægge

foreningens lån og etablerede en

kassekredit, der kunne dække restancerne.

Herudover afholdte Nykredit udgifterne til

ekstraordinær vedligeholdelse, så de

tomme lejligheder blev omsættelige.

Ligeledes afholdte Nykredit udgifter til

foreningens rådgiver. Herefter kunne driften

fortsætte uændret.

Generelt

Vi har bistået med alt fra at omdanne

foreninger til almene boliger, inddrive gæld

fra 3. part til udarbejdelse af

vedtægtsændringer mv.

09.11.2017

TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 49: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen

Konkurser

Vi har desværre oplevet, at det ikke har været muligt at finde

fælles løsninger med nogle enkelte foreninger.

■

Vælger en forening

bevidst

at træffe beslutninger, der gør, at de

kommer i problemer og dermed misligholder de forpligtigelser, de

har aftalt med os, kan vi blive tvunget til i yderste konsekvens at

indgive konkursbegæring.

■

Det gør vi også, hvis private boligejere, erhvervsdrivende mv.

bevidst misligholder deres lån.

■

Alle konkurser på andelsboligområdet har været forbundet med

meget

betydelige tab

for Nykredit. Vi har altså ingen interesse i

ikke at finde løsninger med foreningerne, hvis det på nogen måder

er muligt.

■

Konkurserne har skabt

usikkerhed

for os som långivere til skade

for alle andelsboligforeninger. Vi kræver nu som udgangspunkt

personlig hæftelse, hvilket er ufleksibelt og bureaukratisk tungt for

både andelshaverne og for os.

■

Den samlede pakke af initiativer, der er lagt frem, vurderer vi, vil

genetablere

sikkerheden for andelshavere,

foreninger og os

som långivere.

TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 49: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen

Kontakt:

Søren Brynningsen

[email protected]