TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 357: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (anvendelse af Landsbyggefondens midler og Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte) samt lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Nye kriterier for udsatte boligområder og ghettoområder, initiativer til udvikling eller afvikling af ghettoområder, skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler, ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet m.v.), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
TRU Alm.del Bilag 357
Offentligt

29. juni 2018 - boliginitiativer

UDKAST

Fremsat den {FREMSAT} af transport-, bygnings- og boligministeren (Ole Birk Olesen)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af

almene boliger og lov om leje

(Nye kriterier for udsatte boligområder og ghettoområder, initiativer til udvikling eller afvikling

af ghettoområder, skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler, ophævelse af lejekontrakt på

grund af kriminalitet m.v.)

§1

I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1116 af 2. oktober 2017, som ændret

ved § 20 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, § 2 i lov nr. 1544 af 19. december 2017 og § 1 i lov nr.

733 af 8. juni 2018, foretages følgende ændringer:

TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 357: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (anvendelse af Landsbyggefondens midler og Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte) samt lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Nye kriterier for udsatte boligområder og ghettoområder, initiativer til udvikling eller afvikling af ghettoområder, skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler, ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet m.v.), fra transport-, bygnings- og boligministeren

29. juni 2018 - boliginitiativer

Efter

§ 4, stk. 1,

nr. 10 indsættes som nyt nr.:

”11) Almene familieboliger med et bruttoetageareal på mellem 50 og 65 m

i ghettoområ-

der, jf. § 61 a, stk. 2, som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftaler fremover

skal mærkes som almene ungdomsboliger.”

§ 12

indsættes som stk. 5:

”Stk. 5.

Arbejdssproget i de beboerdemokratiske organer er dansk. Beslutninger, der er

truffet i modstrid med denne bestemmelse, er uden gyldighed.”

Stk. 5 bliver herefter stk. 6.

§ 20, stk. 1, nr. 2,

affattes således:

”2) Overskydende nettoprovenu, der opstår ved likvidation af en afdeling eller afståelse af

en del af en afdeling.”

§ 20

indsættes efter stk. 4 som nye stykker:

”Stk.

Indgår et nettoprovenu, som stammer fra afhændelse af almene boliger som led i

gennemførelse af en udviklingsplan, jf. § 168 a, i dispositionsfonden, kan disse midler til-

lige anvendes til grundkøbstilskud, jf. § 119 b.

Stk. 6.

Indgår et nettoprovenu, som stammer fra afhændelse af almene boliger i et ghetto-

område, jf. § 61 a, stk. 2, i dispositionsfonden, kan disse midler tillige anvendes til om-

mærkningsbidrag. Boligorganisationen kan give tilsagn om ommærkningsbidrag efter 1.

pkt. til ungdomsboliger, der er ommærket efter § 4, stk. 1, nr. 9 eller 11, når boligerne lig-

ger i et ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, og når lejen på tilsagnstidspunktet er højere end den

sædvanlige leje for støttede ungdomsboliger. § 101 b, stk. 3 og 5, finder tilsvarende anven-

delse.”

Stk. 5 og 6 bliver herefter stk. 7 og 8.

§ 27, stk. 2,

ophæves, og i stedet indsættes:

”Stk.

Afhændelse af ejendomme, som omfatter almene boliger, skal tillige godkendes af

transport-, bygnings- og boligministeren. Dette gælder dog ikke, når afhændelsen sker med

henblik på fortsat anvendelse som almene boliger eller til en certificeret friplejeboligleveran-

dør.

Stk. 3.

Transport-, bygnings- og boligministeren kan efter ansøgning godkende afhændelse af

almene boliger efter stk. 2, når:

1) der er dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

2) der er dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder,

3) der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, eller

4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en

nært forestående gennemførelse af en lokalplan samt ikke giver tab for boligorganisationen

eller dennes kreditorer.”

Stk. 4.

For boliger beliggende i en boligafdeling, der de seneste fire år har været en del af et

ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, er det en betingelse for ministerens godkendelse af afhændel-

sen, at lejere, der ikke opfylder kriterier fastsat af kommunalbestyrelsen i medfør af 27 c, stk. 1,

opsiges i forbindelse med afhændelsen, jf. § 85, stk. 1, nr. 2, i lov om leje af almene boliger.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Stk. 3-10 bliver herefter stk. 5-12.

§ 27, stk. 3, 2. pkt.,

som bliver stk. 4, 2. pkt., ændres ”stk. 5” til: ”stk. 6”.

§ 27, stk. 5, 3. pkt.,

der bliver stk. 6, 3. pkt., ændres ”stk. 3” til: ”stk. 4”.

§ 27, stk. 5, 5. pkt.,

der bliver stk. 6, 5. pkt., ændres ”stk. 6” til: ”stk. 7”.

§ 27, stk. 7, 1. pkt.,

der bliver stk. 8, 1. pkt., ændres ”stk. 5, 5. pkt.” til: ”stk. 6, 5. pkt.”.

10.

§ 27, stk. 7, 3. pkt.,

der bliver stk. 8, 3. pkt., ændres ”stk. 3” til: ”stk. 4”.

11.

§ 27, stk. 10,

der bliver stk. 11, ændres ”Stk. 1-3 og 8” til: ”Stk. 1-4 og 9”.

12.

Efter

§ 27 a

indsættes:

”27 b.

Kommunalbestyrelsen kan indtil den 1. januar 2025 beslutte at undlade at opkræve en

tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en almen boligafdelings ejendom i et udsat

boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, hvis afhændelsen sker med henblik på opførelse af private boli-

ger eller erhverv.

§ 27 c.

Kommunalbestyrelsen skal fastsætte kriterier for udlejning af ejendomme beliggende i

et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, som afhændes til private købere. Kriterierne efter 1. pkt.

fastsættes senest ved kommunalbestyrelsens godkendelse af afhændelsen og gælder i 10 år fra

overtagelsesdatoen for den enkelte ejendom. Kriterier fastsat efter 1. pkt. finder tillige anven-

delse på nye udlejningsboliger, der opføres på ejendommen.

Stk. 2.

Kriterierne efter stk. 1 skal tinglyses som servitut på ejendommen med kommunalbe-

styrelsen som påtaleberettiget.

Stk. 3.

Udlejes et lejemål i strid med kriterierne efter stk. 1, skal kommunalbestyrelsen på-

lægge udlejer at ophæve lejeaftalen.”

13.

§ 28

indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

”Stk. 3.

Transport-, bygnings- og boligministeren kan godkende nedrivning af almene boliger

efter stk. 2, 2. pkt., når der er:

1) dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

2) dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder, eller

3) væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1.”

Stk. 3-5 bliver herefter stk. 4-6.

14.

§ 28, stk. 5, 1. pkt.,

der bliver stk. 6, 1. pkt., ændres ”Stk. 3 og 4” til: ”Stk. 4 og 5”.

15.

§ 28, stk. 5, 2. og 3. pkt.,

der bliver stk. 6, 2. pkt., affattes således:

”Transport-, bygnings- og boligministeren kan efter ansøgning godkende, at nettoprovenuet

ved afhændelse af ejendomme efter § 27, stk. 1, som er beliggende i udsatte boligområder, jf. §

61 a, stk. 1, ikke skal indbetales som ekstraordinært afdrag efter stk. 5, men overføres til dispo-

sitionsfonden.”

16.

§ 30, stk. 4, 3. pkt.,

ændres ”§ 27, stk. 4” til: ”§ 27, stk. 5”.

29. juni 2018 - boliginitiativer

17.

§ 31, stk. 1,

ændres ”§ 28, stk. 3 og 4” til: ”§ 28, stk. 4 og 5”.

18.

§ 37, stk. 4, nr. 3,

ændres ”helhedsplaner og” til: ”helhedsplaner,”.

19.

§ 37, stk. 4, nr. 4,

ændres ”bebyggelsen.” til: ”bebyggelsen og”.

20.

§ 37, stk. 4,

indsættes som

nr. 5:

”5) indsatser der forebygger dannelse og opretholdelse af udsatte boligområder, jf. § 61 a,

stk. 1.”

21.

§ 37

indsættes som nyt stykke:

”Stk.

Vælger boligorganisationens øverste myndighed at indsætte en realiseringsbesty-

relse, der skal styre gennemførelsen af arbejder besluttet efter stk. 4, skal denne realise-

ringsbestyrelse omfatte mindst en ledelsesrepræsentant fra boligorganisationen og et med-

lem af eller en repræsentant udpeget af kommunalbestyrelsen.”

Stk. 6 bliver herefter stk. 7.

22.

§ 51 b, stk. 1, 2. pkt.,

ændres ”eller sygedagpenge efter lov om sygedagpenge.” til: ”,

sygedagpenge efter lov om sygedagpenge eller ressourceforløbsydelse under jobafklarings-

forløb efter lov om aktiv socialpolitik.”

23.

Efter

§ 51 b

indsættes før overskriften før § 52:

”§

51 c.

I en almen boligafdeling, der de seneste 4 år har været en del af et ghettoområde,

jf. § 61 a, stk. 2, skal boligorganisationen afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke al-

lerede har en bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle

modtager integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp efter lov om aktiv soci-

alpolitik.

Stk. 2.

Med ægtefæller sidestilles andre personer, som i mindst 2 år har været samlevende

med den boligsøgende.

Stk. 3.

Kommunalbestyrelsen påser inden udlejning, at den boligsøgende og dennes even-

tuelle ægtefælle ikke modtager en af de ydelser, der nævnes i stk. 1, og meddeler dette til

boligorganisationen.

Stk. 4.

Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde dispensere fra bestemmelsen i stk. 1.

Kommunalbestyrelsen indberetter hvert år den 1. juli oplysninger om anvendelsen af

denne bestemmelse til transport-, bygnings- og boligministeren.”

24.

§ 52, stk. 5,

ændres ” 7 eller 10” til: ”7, 9, 10 eller 11”.

25.

§ 59, stk. 6,

ændres ”ghettoområde, jf. § 61 a, eller et område, der opfylder betingelserne i

§ 51 b, stk. 3 og 4” til: ”udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1”.

26.

§ 59, stk. 6, nr. 3,

ændres ”orden eller” til: ”orden,”.

27.

§ 59, stk. 6, nr. 4,

ændres ”uddannelsesinstitution.” til: ”uddannelsesinstitution,”

28.

§ 59, stk. 6,

indsættes som nr. 5-7:

29. juni 2018 - boliginitiativer

”5) i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget integrationsydelse, uddannelses-

hjælp eller kontanthjælp efter lov om aktiv socialpolitik,

6) modtager førtidspension efter lov om social pension eller lov om højeste, mellemste, for-

højet almindelig og almindelig førtidspension m.v., eller

7) i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget arbejdsløshedsdagpenge efter lov om ar-

bejdsløshedsforsikring m.v., sygedagpenge efter lov om sygedagpenge eller ressourceforløbsydelse

under jobafklaringsforløb efter lov om aktiv socialpolitik.”

29.

§ 60, stk. 4,

affattes således:

”Stk. 4.

For almene familieboliger, der er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1,

og som hverken er omfattet af § 59, stk. 1 og 2, eller § 63, skal boligorganisationen anvise le-

dige boliger efter særlige beskæftigelses- og uddannelseskriterier. Kommunalbestyrelsen

fastsætter kriterierne med henblik på at styrke beboersammensætningen i boligområdet og of-

fentliggør dem. Kriterierne tages op til revision senest 4 år efter, at de er fastsat. Kriterierne

bortfalder, når et boligområde ikke længere er et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1.”

30.

§ 61 a

affattes således:

”Ved

et udsat boligområde forstås et område, hvor mindst to af følgende kriterier er opfyldt:

1) Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddan-

nelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over der seneste 2 år.

2) Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende

stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.

3) Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, over-

stiger 60 pct.

4) Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området

eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige brutto-

indkomst for samme gruppe i regionen.

Stk. 2.

Ved et ghettoområde forstås et boligområde, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ik-

kevestlige lande overstiger 50 pct., og hvor mindst to af kriterierne i stk. 1, er opfyldt.

Stk. 3.

Ved boligområder nævnt i stk. 1 og 2 forstås fysisk sammenhængende matrikelnumre, som i 2010

var ejet af almene boligafdelinger og havde sammenlagt mindst 1.000 beboere. Transport-, bygnings- og

boligministeren kan godkende, at andre matrikelnumre, som er fysisk sammenhængende med matrikelnum-

rene i 1. pkt., indgår i boligområdet”.

Stk. 4.

Transport-, bygnings- og boligministeren offentliggør hver 1. december, hvilke områ-

der der opfylder betingelserne i stk. 1 og 2.”

31.

§ 63 e, stk. 1, 1. pkt.,

ændres »§ 90, stk. 1, nr. 7-9 eller 12« til: »§ 90, stk. 1, nr. 7-10 eller

13«.

32.

Efter

§ 80 f

indsættes:

”§

80 g.

40 pct. af de midler, der indgår i dispositionsfonden efter § 20, stk. 1, nr. 2, indbe-

tales til Landsbyggefonden, når midlerne er omfattet af en godkendelse efter § 28, stk. 6, 2.

pkt.

Stk. 2.

Der sker ikke indbetaling som nævnt i stk. 1, når det er besluttet at anvende midlerne

til finansiering af aktiviteter omfattet af en helhedsplan, grundkøbstilskud, jf. § 119 b, eller

ommærkningsbidrag, jf. § 20, stk. 6.”

29. juni 2018 - boliginitiativer

Stk. 2.

Der sker ikke indbetaling som nævnt i stk. 1, når det er besluttet at anvende midlerne

til finansiering af aktiviteter omfattet af en helhedsplan, grundkøbstilskud, jf. § 119 b, eller

ommærkningsbidrag, jf. § 20, stk. 6.”

33.

§ 82, stk. 5,

ændres ”80 e” til: ”80 g”

34.

§ 96, stk. 1,

§ 143 n

ændres ”§ 92, stk. 3,” til: ”§ 92, stk. 4,”.

35.

§ 96

indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

”Stk.

Landsbyggefonden skal betinge ydelse af støtte i henhold til §§ 91, 91 a, 92 og 92 b til

boligafdelinger, der de seneste fire år har været en del af et ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, af,

at helhedsplanen for boligområdet indebærer en reduktion af andelen af almene familieboliger,

som er i overensstemmelse med den godkendte udviklingsplan for boligområdet, jf. § 168 a.”

36.

§ 119 a, stk. 5,

ændres ”svarende til lån efter stk. 1.” til: ”svarende til lån efter stk. 1 og

tilskud efter § 119 b.”

37.

Efter

§ 119 a

indsættes:

”§ 119 b.

En almen boligorganisation kan med henblik på at opnå en alsidig boligsammensæt-

ning efter transport-, bygnings- og boligministerens godkendelse yde tilskud ved køb af grunde

til etablering af almene boliger, jf. § 20, stk. 5. Det er en forudsætning, at der er meddelt tilsagn

om ydelsesstøtte efter §§ 115 og 117, at området er omfattet af en eksisterende lokalplan til

boligformål, og at de samlede grundudgifter ikke muliggør byggeri inden for maksimumbelø-

bet, jf. § 115, stk. 10. Betingelserne i § 119 a, stk. 2 og stk. 4-5, finder tilsvarende anvendelse.

38.

Efter

§ 165

indsættes:

”§

165 a.

Kommunalbestyrelsen kan give almene boligorganisationer påbud om at iværksætte

indsatser i udsatte boligområder, jf. § 61 a, stk. 1, herunder indsatser mod dannelse af ghetto-

områder, jf. § 61 a, stk. 2.”

39.

§ 168, 1. pkt.,

ændres ”efter § 165” til: ”efter §§ 165 og 165 a”.

40.

Efter

§ 168

indsættes:

”§ 168 a.

Den almene boligorganisation og kommunalbestyrelsen skal i fællesskab udarbejde

en udviklingsplan for et boligområde, som i de seneste fire år har været et ghettoområde, jf. §

61 a, stk. 2. Udviklingsplanen skal have som sit mål inden 1. januar 2030 at nedbringe andelen

af almene familieboliger til højst 40 pct. af alle boliger i det pågældende ghettoområde, jf. § 61

a, stk. 2. Ved opgørelse af det samlede antal boliger i det pågældende boligområde kan medtæl-

les boliger, som er nedrevet efter 2010, og som ikke er erstattet af andre almene boliger. Er-

hvervsareal indgår i opgørelsen af antal boliger, således at hver 75 m

erhvervsareal opgøres

som en bolig.

Stk. 2.

Transport-, bygnings- og boligministeren skal godkende udviklingsplaner efter stk. 1.

Stk. 3.

Transport-, bygnings- og boligministeren kan i særlige tilfælde efter ansøgning dispen-

sere fra reglen i stk. 1. Det er en betingelse, at ansøgningen om dispensation indeholder en fyl-

destgørende redegørelse for, hvilke skridt, boligorganisationen vil tage for at sikre, at boligom-

29. juni 2018 - boliginitiativer

rådet inden 2030 ikke længere befinder sig på ghettolisten. Derudover skal følgende betingelser

være opfyldt:

1. at andelen af almene familieboliger i områder omfattet af § 61 a, stk. 2, i kommunen

overstiger 12 pct. af de almene familieboliger i kommunen,

2. at nybyggeri ikke i væsentligt omfang kan bidrage til at nedbringe andelen af almene fa-

milieboliger til 40 pct., og

3. at salg efter en statsautoriseret og uafhængig ejendomsmæglers aktuelle markedsvurde-

ring kun kan ske med tab.”

§ 168 b.

Transport-, bygnings- og boligministeren kan meddele almene boligorganisationer

påbud om at afvikle et ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, hvis boligorganisationen og kommunalbe-

styrelsen ikke har udarbejdet en udviklingsplan efter § 168 a, stk. 1, som ministeren kan god-

kende, eller hvis den godkendte udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 2, ikke bliver implementeret i

overensstemmelse med planen.

Stk. 2.

Efter modtagelse af transport-, bygnings- og boligministerens påbud om afvikling, jf.

stk. 1, skal boligorganisationen og kommunalbestyrelsen i fællesskab udarbejde en afviklings-

plan. Planen kan give mulighed for bevarelse eller nybyggeri af almene boliger, dog sådan at

højst 25 pct. af den boligmasse, der er tilladt efter lokalplanen, må være almene boliger.

Stk. 3.

Medfører foranstaltninger til afvikling, der er udført i henhold til påbud efter stk. 1, tab,

yder transport-, bygnings- og boligministeren erstatning herfor. Erstatningen fastsættes af eks-

propriations- og taksationsmyndighederne efter lov om fremgangsmåden ved ekspropriation

vedrørende fast ejendom.

Stk. 4.

Afvikler den almene boligorganisation ikke ghettoområdet efter påbud herom, jf. stk. 1,

iværksætter transport-, bygnings- og boligministeren nødvendige tiltag for statslig overtagelse af

de berørte afdelinger med henblik på afvikling.

Stk. 5.

Transport-, bygnings- og boligministeren kan afholde udgifter, der er forbundet med

overtagelse af et ghettoområde med henblik på afvikling, jf. stk. 3.”

41.

§ 169, stk. 2,

ændres ”§§ 164-166” til: ”§§ 164-166, 168 a og 168 b”.

§2

I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 228 af 9. marts 2016, som ændret se-

nest ved § 2 i lov nr. 1561 af 19. december 2017, foretages følgende ændringer:

§ 80, stk. 1, 1. pkt.,

ændres ”12” til: ”13”.

§ 85, stk. 1,

indsættes efter nr. 1 som nyt nummer:

”2)

Når en ejendom, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om al-

mene boliger m.v., helt eller delvist overdrages.”

Nr. 2-5 bliver herefter nr. 3-6.

29. juni 2018 - boliginitiativer

§ 86, stk. 1, 1. pkt.,

indsættes efter 1. pkt. som nyt pkt.: ”Det samme gælder ved opsigelse

efter § 85, stk. 1, nr. 2. For beboere i sådanne ejendomme, der er en del af et ghettoområde,

hvor overdragelsen sker som et led i en udviklingsplan, jf. § 168 a, i lov om almene boliger

m.v., kan der dog alene tilbydes erstatningsbolig indenfor det pågældende boligområde.”

§ 86, stk. 4, 1. pkt.,

ændres ”eller 5” til: ”, 3 eller 6”.

§ 90, stk. 1,

indsættes efter nr. 9 som nyt nummer:

»10) Når nogen er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af friheds-

berøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180-181, 192 a, 216, 237, 244-246, §

252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i

lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videre-

overdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er

beliggende.«

Nr. 10-12 bliver herefter nr. 11-13.

§3

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 227 af 9. marts 2016, som ændret senest ved § 1 i lov nr.

1561 af 19. december 2017, foretages følgende ændringer:

§ 27, stk. 1, 1. pkt.,

ændres ”og l” til: ”og m”.

§ 93, stk. 1,

indsættes efter litra i som nyt litra:

»j) Når nogen er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af friheds-

berøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180-181, 192 a, 216, 237, 244-246, §

252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i

lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videre-

overdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er

beliggende.«

Litra j-l bliver herefter litra k-m.

§ 100, stk. 4,

indsættes som 2. pkt.:

”Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a,

stk. 1, i lov om almene boliger m.v.”

§4

Stk. 1.

Loven træder i kraft den 1. december 2018, jf. dog stk. 2.

Stk. 2.

§ 51 c som affattet ved denne lovs § 1, nr. 23, træder i kraft den 1. juli 2019.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Stk. 3.

Ved opgørelsen af de fireårige perioder, der fastsættes i § 96, stk. 3, og § 168 a, stk. 1,

i lov om almene boliger m.v., som affattet ved denne lovs § 1, nr. 35 og 41, medregnes den pe-

riode, hvor området har været en del af et ghettoområde efter § 61 a, stk. 1, jf. lovbekendtgø-

relse nr. 1116 af 2. oktober 2017.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indledning............................................................................................................................12

Lovforslagets indhold..........................................................................................................13

2.1.

Ny definition af udsatte boligområder og ghettoområder ............................................13

Gældende ret .........................................................................................................14

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

Gældende ret .........................................................................................................17

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

Gældende ret

.........................................................................................................19

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

Gældende ret

.........................................................................................................22

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

2.1.1.

2.1.2.

ning

2.2.

2.2.1.

2.2.2.

ning

2.3.

2.3.1.

2.3.2.

ning.

2.4.

2.4.1.

2.4.2.

ning

Initiativer til udvikling af ghettoområder .....................................................................17

Afvikling af ghettoområder

...........................................................................................19

Afkald på tillægskøbesum

.............................................................................................22

2.5. Udvidelse af boligorganisationernes mulighed for at gennemføre indsatser mod paral-

lelsamfund uden afdelingens godkendelse ..............................................................................23

2.5.1.

2.5.2.

ning

2.6.

2.6.1.

Gældende ret .........................................................................................................23

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

Gældende ret .........................................................................................................25

Kommunal anvisningsret ...............................................................................25

Skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler ..............................................................25

2.6.1.1.

2.6.1.2 Kombineret udlejning..........................................................................................26

2.6.1.3. Fleksibel udlejning .............................................................................................27

2.6.2.

ning

2.7.

2.7.1.

2.7.2.

ning

2.8.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

Gældende ret .........................................................................................................29

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

Ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet .....................................................29

Videregivelse af oplysninger om kriminalitet

...............................................................32

29. juni 2018 - boliginitiativer

2.8.1.

2.8.2.

2.9.

2.9.1.

Gældende ret

.........................................................................................................32

Ministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

............................................33

Gældende ret .........................................................................................................34

Afhændelse af ejendomme indeholdende almene boliger .............................34

Nedrivning af ejendomme indeholdende almene boliger ..............................35

Afhændelse og nedrivning af ejendomme omfattende almene boliger ........................34

2.9.1.1.

2.9.1.2.

2.9.2.

ning

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

2.10 Anvendelse af nettoprovenu til tilskud til grundkøb........................................................38

2.10.1. Gældende ret

...........................................................................................................38

2.10.2. Transport- Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

2.11. Ommærkning af almene familieboliger til ungdomsboliger.........................................40

2.11.1. Gældende regler

....................................................................................................40

2.11.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

2.12. Fastsættelse af udlejningskriterier i forbindelse med afhændelse af en almen boligor-

ganisations ejendom ................................................................................................................42

2.12.1. Gældende ret .........................................................................................................42

2.12.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

Den Europæiske Menneskerettighedskonvention................................................................43

4.1. Omdannelse af boligområder, der har været på ghettolisten i 4 år, og krav om udvik-

lingsplaner...............................................................................................................................44

4.2.

4.3.

Øvrige forslag...............................................................................................................46

Samlede konsekvenser

..................................................................................................46

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige.............................................44

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v. .....................................47

6. Administrative konsekvenser for borgerne .............................................................................47

7. Miljømæssige konsekvenser ...................................................................................................48

8. Forholdet til EU-retten ............................................................................................................48

9. Hørte myndigheder og organisationer.....................................................................................48

10. Sammenfattende skema.........................................................................................................48

29. juni 2018 - boliginitiativer

Indledning

Regeringen fremlagde den 1. marts 2018 udspillet

Ét Danmark uden parallelsamfund – Ingen

ghettoer i 2030.

På grundlag af regeringens udspil har regeringen (Venstre, Liberal Alliance og

Det Konservative Folkeparti) den 9. maj 2018 indgået en aftale med Socialdemokratiet, Dansk

Folkeparti og Socialistisk Folkeparti om initiativer på boligområdet, der modvirker parallel-

samfund og den 11. maj 2018 aftale med samme partier om forbud mod indflytning i de hårde-

ste ghettoområder for ydelsesmodtagere i kontanthjælpssystemet.

Parterne er enige om, at der skal gennemføres gennemgribende fysiske forandringer af ghetto-

områderne og en forebyggende indsats i de udsatte boligområder, så de ikke udvikler sig til

ghettoområder. De nye muligheder og forpligtigelser bygger ovenpå og udvider de eksisterende

indsatser, der er i gang i ghettoområderne.

Aftalerne indeholder følgende elementer:

Nye ghettokriterier

Fysisk forandrede boligområder

Nye muligheder for fuld afvikling af de mest udsatte ghettoområder

Mere håndfast styring af hvem der kan flytte ind i udsatte boligområder

Øvrige initiativer

Aftalerne skal ses i sammenhæng med øvrige aftaler, som regeringen ligeledes i maj 2018 har

indgået med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti

om finansiering af indsatser for at forebygge og nedbryde parallelsamfund og om Landsbygge-

fondens ramme til fysiske forandringer af de udsatte boligområder mv. i perioden 2019-2026.

For flere af ghettoområderne er der allerede besluttet og iværksat vigtige indsatser, der over tid

kan være med til at skabe en fysisk forandring i de udsatte boligområder. Men hvis målet om,

at der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030, skal realiseres, er der behov for en ekstra og

langt mere kontant indsats.

Derfor skal tilgangen til ghettoområderne ændres, så der fokuseres på gennemgribende fysiske

omdannelser, en nedbringelse af andelen af almene familieboliger og en blanding af forskellige

boligformer med ejerboliger, andelsboliger og private lejeboliger.

Derfor får boligorganisationer og kommuner med lovforslaget en række nye redskaber til at

omdanne udsatte boligområder.

Boligorganisationer og kommuner, som gennem de seneste fire år har haft et boligområde på

ghettolisten, forpligtes til at udarbejde en udviklingsplan, hvor målet er at nedbringe andelen af

almene familieboliger i området til 40 pct. Det er vurderingen, at en grundlæggende omdan-

nelse fra et ghettoområde til en attraktiv bydel forudsætter, at almene familieboliger ikke udgør

den dominerende boligform i området.

Reduktionen af andelen af almene familieboliger kan ske ved at afhænde familieboliger, at

bygge nye boliger eller etablere erhvervsarealer i boligområdet, nedrive familieboliger, om-

danne familieboliger til erhverv eller ommærke familieboliger til almene ungdoms- eller ældre-

boliger.

29. juni 2018 - boliginitiativer

For at gøre boligerne i de udsatte boligområder mere salgbare foreslås det, at boligorganisatio-

nen kan opsige lejerne i forbindelse med afhændelse af boligerne til private. Lejerne genhuses

efter samme regler, som i dag anvendes ved nedrivning, dog med den modifikation at genhus-

ning skal ske i det pågældende boligområde, såfremt det har været på ghettolisten de seneste 4

år. Det forventes, at antallet af genhusninger, i forbindelse med nedbringelsen af almene fami-

lieboliger til 40 pct., vil være begrænset som følge af den almindelige fraflytning.

Endvidere foreslås det at øge boligorganisationernes økonomiske incitament til at afhænde bo-

liger ved at give boligorganisationer i udsatte boligområder forbedret mulighed for at anvende

et nettoprovenu til bredt at styrke sine boligafdelinger og som noget nyt at yde tilskud til mo-

derniserings- og forbedringsarbejder i boligafdelingerne. Der etableres mulighed for at yde et

grundkøbstilskud, finansieret af midler fra afhændelse af almene ejendomme i de boligområder,

der har været på ghettolisten de seneste 4 år, samt mulighed for at yde ommærkningsbidrag til

almene familieboliger, der ommærkes til ungdomsboliger, i ghettoområder, finansieret af mid-

ler fra afhændelse af ejendomme i ghettoområderne.

Det er endvidere aftaleparternes vurdering, at kommuner og boligorganisationer skal anvende

en række eksisterende styringsredskaber mere konsekvent. Det foreslås at gøre det obligatorisk

for boligorganisationer at anvende fleksibel udlejning i udsatte boligområder og at forbyde

kommunerne at anvise boligsøgende, som modtager en række nærmere angivne overførselsind-

komster, til udsatte boligområder.

For at understøtte ambitionen om, at der ikke skal være ghettoer i Danmark i 2030, er det afgø-

rende, at der for alvor tages fat på at omdanne udsatte boligområder til attraktive bydele. Derfor

foreslås det bl.a., at transport-, bygnings- og boligministeren får mulighed for at påbyde en bo-

ligorganisation at afvikle et helt ghettoområde som almene boliger, hvis der er behov for det.

Staten kan i sidste ende overtage de berørte afdelinger med henblik på at afvikle et ghettoom-

råde.

I forbindelse med indsatsen mod parallelsamfund er det aftaleparternes opfattelse, at ghettokri-

terierne bør opdateres og konsolideres. Det skal gøre kriterierne mere robuste og sikre, at ind-

satserne rettes mod de rigtige områder. Derfor indeholder lovforslaget en ændring af definitio-

nen på et ghettoområde og en definition af udsatte boligområder.

Vedrørende finansiering af initiativerne på boligområdet henvises til det samtidig fremsatte

forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (anvendelse af Landsbyggefondens

midler og Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte), og den aftale regeringen (Venstre,

Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti) den 8. maj 2018 har indgået med Socialde-

mokratiet, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti om finansiering af

indsatser for at forebygge og nedbryde parallelsamfund og om Landsbyggefondens ramme til

fysiske forandringer af de udsatte boligområder m.v. i perioden 2019-2026.

2.1.

Lovforslagets indhold

Ny definition af udsatte boligområder og ghettoområder

29. juni 2018 - boliginitiativer

2.1.1.

Gældende ret

Ghettokriterierne blev indført ved lov nr. 1610 af 22. december 2010 om ændring af lov om almene

boliger m.v. (almenboligloven). Loven er en del af finanslovsaftalen for 2011 mellem regeringen og

Dansk Folkeparti samt aftalen om styrket indsats i ghettoområderne og om anvendelsen af den almene

boligsektors midler, indgået mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre. Ghettokriteri-

erne blev senere ændret ved lov nr. 1609 af 26. december 2013.

Ved lov nr. 1610 fra 2010 blev et ghettoområde identificeret med udgangspunkt i tre kriterier i almen-

boliglovens § 61 a, stk. 1: Andel indvandrere og

efterkommere fra ikkevestlige lande, andel uden ar-

bejdsmarkedstilknytning og antal dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om eu-

foriserende

stoffer.

Det følger af lovens forarbejder, jf. lovforslag nr. 60 fra 2010, at et væsentligt indsatsområde er inte-

gration af de mange indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande i de udsatte boligområder, og

derfor anvendes andelen af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande som mål for integratio-

nen. Høj koncentration af indvandrere og efterkommere i mange af de udsatte boligområder vanskelig-

gør integrationen.

En øget beskæftigelse er et andet væsentligt mål for indsatsen i de udsatte boligområder. Arbejdsmar-

kedstilknytningen i landets ghettoområder er lav, og det har store samfundsmæssige konsekvenser. Det

betyder blandt andet, at en stor gruppe børn vokser op uden rollemodeller med uddannelse og arbejde,

hvilket forstærker en kultur, hvor forsørgelse ikke forbindes med lønarbejde og isolationen indebærer

risiko for dannelse af parallelsamfund. Som kriterium indgår derfor andelen af 18-64 årige beboere,

der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse.

Der er en højere andel af dømte i ghettoområder sammenlignet med det nationale gennemsnit. Det

medfører utryghed for beboerne, og gør det vanskeligt at tiltrække ressourcestærke tilflyttere. Som mål

for kriminaliteten anvendes antallet af beboere, der er dømt for overtrædelse af straffeloven, våben-

loven eller lov om euforiserende stoffer, i forhold til antallet af beboere på 18 år og derover.

Ved ændringen af almenboligloven i 2013 blev de tre oprindelige kriterier fastholdt, og med henblik på

at sikre en bredere tilgang til definitionen af særligt udsatte boligområder blev der tilføjet to nye krite-

rier i almenboliglovens § 61 a, stk. 1: Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grund-

skoleuddannelse, overstiger 50 pct., samt indkomstkrav for skattepligtige i alderen 15-64 år i området.

Det følger endvidere af lovens forarbejder, jf. lovforslag nr. 45 fra 2013, at uddannelse er et væsentligt

indsatsområde og er af væsentlig betydning for beboernes muligheder for at få og fastholde et arbejde.

De udsatte boligområder er præget af mange beboere med lav indkomst. Lav indkomst har stor betyd-

ning for livskvaliteten. Den gennemsnitlige indkomst opføres som andel af gennemsnitsindkomsten i

regionen for samme gruppe.

Ved et ghettoområde forstås således efter de gældende regler, jf. almenboliglovens § 61 a, stk. 1, fy-

sisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor mindst tre af følgende

kriterier er opfyldt: 1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande overstiger 50

pct., 2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddan-

nelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år, 3) antallet af dømte for overtræ-

delse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,7 pct. af antallet af

29. juni 2018 - boliginitiativer

beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år, 4) andelen af beboere i alde-

ren 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 50 pct., og 5) den gennemsnitlige brut-

toindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør min-

dre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

2.1.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

I forbindelse med indsatsen mod parallelsamfund er det Transport-, Bygnings- og Boligministeriets

opfattelse, at ghettokriterierne bør opdateres og konsolideres. Det skal gøre kriterierne mere robuste.

Samtidig skal det sikres, at indsatserne rettes mod de rigtige områder, og derfor er der behov for at lave

en afgrænsning af udsatte boligområder og herudfra at definere de mere belastede ghettoområder.

Det foreslås at nyaffatte § 61 a i almenboligloven om områdeafgrænsning. Det foreslås i stk. 1, at der

ved et udsat boligområde forstås fysisk sammenhængende matrikelnumre, som i 2010 var ejet af al-

mene boligafdelinger med sammenlagt mindst 1.000 beboere, og hvor mindst to af følgende 4 kriterier

er opfyldt: 1) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller

uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over der seneste 2 år, 2) andelen af beboere

dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3

gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år, 3) andelen af beboere i alderen

30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 60 pct. og 4) den gennemsnitlige brutto-

indkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre

end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

Med forslaget justeres kriterierne om uddannelse og kriminalitet, mens de to øvrige kriterier om hen-

holdsvis tilknytning til arbejdsmarkedet og bruttoindkomst videreføres uændret.

Den seneste opdatering af oplysningerne om indvandreres medbragte uddannelse, som Danmarks Sta-

tistik og Rockwool Fonden har gennemført, har tydeliggjort en problemstilling med imputerede (det vil

sige, at Danmarks Statistik har beregnet eller skønnet disse) og selvrapporterede data i forhold til krite-

riet om grundskoleuddannelse. Denne uddannelsesopgørelse har langt fra den samme præcisionsgrad

som de danske uddannelsesregistre. Det skyldes en række forhold, herunder at oplysningerne om ind-

vandreres medbragte uddannelse omfatter selvrapporterede data uden dokumentationskrav, og at kun

37 pct. af oplysningerne er reelt indsamlet. Oplysninger for 111.000 indvandrere er imputerede uddan-

nelsesoplysninger. Imputerede data har normalt 2. prioritet og bruges typisk for at få et samlet stati-

stisk billede og kun undtagelsesvis som persondata i sammensatte datasæt som f.eks. ghettolisten. På

den baggrund vil imputerede og selvrapporterede data ikke længere blive anvendt ved beregning af

uddannelseskriteriet. Kriteriet vil kun omfatte uddannelser, som er gennemført eller godkendt i Dan-

mark, og som derfor kan bruges med henblik på at få et arbejde i det danske samfund. Samtidig ændres

kriterieværdien fra 50 pct. til 60 pct., idet uddannelseskriteriet bliver mere snævert med de rensede

data.

Med den foreslåede ændring skal andelen af beboerne i alderen 30-59 år, der alene har en

grundskoleuddannelse, således overstige 60 pct. Efter de gældende regler skal andelen af bebo-

ere, der alene har en grundskoleuddannelse, overstige 50 pct. Derudover gøres kriteriet for an-

delen af dømte dynamisk, så det tager højde for udviklingen i kriminaliteten på landsplan. Med

forslaget ændres kriteriet om kriminalitet, sådan at antallet af dømte nu opgøres i forhold til

antallet af personer over den kriminelle lavalder, jf. straffelovens § 15 om den kriminelle laval-

der, hvorefter handlinger foretaget af børn under 15 år ikke straffes. Hidtil har andelen af dømte

været målt i forhold til beboere på 18 år og derover. Med det foreslåede nye kriterie er der såle-

29. juni 2018 - boliginitiativer

des overensstemmelse mellem alderskriteriet for antal dømte (15 år og derover) og de beboere

andelen måles i forhold til (15 år og derover). Derudover gøres kriteriet for andelen af dømte

dynamisk, så kriteriet afspejler, at kriminaliteten på landsplan generelt er faldet siden indførel-

sen af ghettokriterierne. Kriterieværdien fastsættes derfor til tre gange landsgennemsnittet, hvil-

ket svarer til forholdet mellem kriterieværdi og landsgennemsnit ved ghettokriteriernes indfø-

relse.

Ud fra forslaget om afgrænsning af udsatte boligområder afgrænses de mere belastede ghetto-

områder. Det foreslås i § 61 a, stk. 2, at ved et ghettoområde forstås et boligområde, hvor ande-

len af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande overstiger 50 pct., og hvor mindst to

af de ovennævnte 4 kriterier er opfyldt. Ghettoområder bliver således en delmængde af de ud-

satte boligområder. Med afgrænsningen sættes der fokus på, at den helt centrale udfordring i

ghettoområderne er manglende integration af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige

lande.

Efter de gældende regler afgrænses ghettoområder ud fra kriterier, der beskriver beboerne i almene

boligafdelinger. Målet er at ændre boligsammensætningen i de udsatte boligområder ved at øge antal-

let af ejerboliger, private udlejningsboliger eller andelsboliger. Det kan f.eks. ske ved at afhænde

almene boliger til private, ved nybyggeri og fortætning eller ved at rive almene boliger ned og efter-

følgende at afhænde byggegrundene. Der er behov for, at kriterieværdierne tager højde for, at mange

af boligerne i de udsatte boligområder ikke fremadrettet skal være almene boliger. Derfor foreslås det

at ændre grundlaget for opgørelsen af beboersammensætningen fra almene boligafdelinger til matri-

kelnumre, således at beboersammensætningen opgøres for de fysisk sammenhængende matri-

kelnumre, som i 2010 var ejet af almene boligafdelinger, og som havde over 1.000 beboere i 2010, jf.

den foreslåede § 61 a, stk. 3.

De matrikelnumre, som indgår i opgørelsen af beboersammensætningen, skal være de fysisk sammen-

hængende matrikelnumre, som i 2010 var ejet af almene boligafdelinger, og som i 2010 havde mindst

1.000 beboere. Med denne afgrænsning omfattes de samme boligområder, som efter gældende regler

indgår i opgørelsen af ghettolisten. Ved at tage udgangspunkt i 2010 opnås, at ikke-almene boligformer,

som er etableret i perioden fra 2010 til 2018, medtages i opgørelsen.

Boligområdernes opdeling i matrikelnumre kan være meget forskellig, hvilket skyldes historiske for-

hold og traditioner. Det vil derfor kunne forekomme, at matrikelnumre i et boligområde har været ube-

bygget og dermed ikke indgår i ovennævnte definition, men at området alligevel kommer til at indgå

som led i en plan for området og dermed bliver aktiveret med nye boligformer. Der kan derfor være

behov for at give mulighed for, at matrikelnumre, som er fysisk sammenhængende med boligområdet,

men som ikke indgår i den oprindelige afgrænsning, skal medtælles. Der kan f. eks. være tale om et

erhvervsareal, som oprindeligt har været udlagt til butikker, men som led i planen udbygges med pri-

vate ejerboliger. De nye beboere kan hensigtsmæssigt indgå i opgørelsen af kriterierne for boligområ-

det. Det foreslås derfor, at transport-, bygnings- og boligministeren kan godkende, at matrikelnumre,

som er fysisk sammenhængende med et boligområde, kan indgå i boligområdet. Der skal være tale om

matrikelnumre, som er beliggende i boligområdet. Det er ikke hensigten, at boligområderne skal udvi-

des med tilstødende private boligområder, som ikke oprindeligt har været almene boligafdelinger.

Det foreslås, at transport-, bygnings- og boligministeren hver 1. december offentliggør, hvilke områder

der opfylder betingelserne for henholdsvis udsatte boligområder og ghettoområder. Der er tale om en

videreførelse af gældende bestemmelse.

29. juni 2018 - boliginitiativer

2.2.

Initiativer til udvikling af ghettoområder

2.2.1.

Gældende ret

Det er de almene boligorganisationer, der har ansvaret for at sikre, at almene boligafdelinger er øko-

nomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard, jf. almenbolig-

lovens § 6 b. Hvis boligorganisationen finder, at der er behov for afhændelse eller nedrivning af

boliger med henblik på at sikre, at området er socialt velfungerende, kan beslutningen om dette

træffes af boligorganisationens øverste myndighed, der efter § 6, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 70 af

26. januar 2018 om drift af almene boliger m.v. (driftsbekendtgørelsen) har kompetencen til at

træffe afgørelse om afhændelse af afdelingernes ejendomme, om væsentlig forandring af afdelinger-

nes ejendomme og om nedlæggelse af en afdeling. Disse dispositioner skal dog godkendes af kom-

munalbestyrelsen, jf. almenboliglovens § 27, stk. 1, og § 28, stk. 1. Afhændelse og nedrivning af

almene boliger skal tillige godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, jf. § 27, stk. 2, og

§ 28, stk. 2.

Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med de almene boligorganisationer og de enkelte afdelinger, jf.

almenboliglovens §§ 164-167. Hvis boligorganisationen ikke lever op til sine forpligtelser, herunder

pligten efter § 6 b til at drage omsorg for, at afdelingerne er økonomisk og socialt velfungerende,

kan kommunalbestyrelsen efter almenboliglovens § 165 meddele de almene boligorganisationer de

påbud, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af den almene boligorganisation og

dens afdelinger i overensstemmelse med de regler, der er fastsat herfor. I yderste tilfælde kan kom-

munalbestyrelsen indsætte en midlertidig forretningsfører, jf. almenboliglovens § 165, stk. 2 og 3.

Efter almenboliglovens § 168 har transport-, bygnings- og boligministeren samme tilsynsbeføjelser,

som kommunalbestyrelsen har efter § 165. Transport-, bygnings- og boligministeren vil således

også kunne meddele påbud til boligorganisationen.

2.2.2.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Kommunalbestyrelsens og ministerens beføjelser som tilsynsmyndighed efter de gældende reg-

ler omfatter ikke kompetence til at meddele påbud om, at boligorganisationen iværksætter af-

hændelse eller nedrivning af boliger.

Det vurderes, at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsam-

mensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet. Der er derfor behov

for at nedbringe antallet af almene familieboliger i ghettoområder, hvis der ikke skal være ghet-

toområder i Danmark i 2030.

Det vurderes på den baggrund, at der er behov for at ændre lovgivningen, så muligheden for at

sikre en reduktion i andelen af almene familieboliger i ghettoområder konkretiseres og tydelig-

gøres. Som et element i indsatsen mod ghettoområder foreslås det, at de ghettoområder, hvor

problemerne har en permanent karakter, skal nedbringe andelen af almene familieboliger til 40

pct.

Samtlige boligområder, der har været på ghettolisten, jf. almenboliglovens § 61 a, stk. 2, de

seneste fire år, skal efter den foreslåede § 168 a udarbejde en udviklingsplan, der skal ned-

29. juni 2018 - boliginitiativer

bringe andelen af almene familieboliger til 40 pct. inden 2030. I de fire år indregnes også perio-

den før ikrafttræden af de foreslåede nye ghettokriterier.

Det foreslås, at transport-, bygnings- og boligministeren undtagelsesvis kan godkende en ud-

viklingsplan i boligområder, der har været på ghettolisten de seneste fire år, jf. almenbolig-

lovens § 61 a, stk. 2, hvor nedbringelsen af almene familieboliger i området inden 2030 sker til

en andel, der er højere end 40 pct. I disse tilfælde, hvor en boligorganisation og kommune øn-

sker dispensation fra kravet om at nedbringe andelen af almene familieboliger til 40 pct., er det

en betingelse, at følgende tre forhold som minimum alle er opfyldt:

For det første skal de almene familieboliger i kommunens ghettoområder udgøre en betydelig

andel af det almene byggeri i kommunen. Hermed menes, at andelen af almene familieboliger i

ghettoområder i kommunen samlet set i forhold til antallet af almene familieboliger i kommu-

nen overstiger 12 pct.

For det andet må nybyggeri ikke i væsentligt omfang kunne bidrage til en nedbringelse til 40

pct. Det kan være i tilfælde, hvor der ikke er ledige arealer til nybyggeri, hvor bebyggelsespro-

centen allerede er høj, eller hvor prisen for nybyggeri vil overstige den gennemsnitlige salgspris

for ejerlejligheder i kommunen, hvorfor privat nybyggeri ikke er rentabelt. Det vurderes at

være tilfældet, når bebyggelsesprocenten overstiger 60 pct. Hvis flere boligområder i kommu-

nen er omfattet af kravet om udarbejdelse af udviklingsplan, opgøres bebyggelsesprocenten for

de enkelte områder hver for sig.

For det tredje må afhændelse efter en markedsvurdering kun kunne ske med tab. Der skal fore-

ligge en markedsvurdering udarbejdet af en statsautoriseret og uafhængig ejendomsmægler.

Denne vurdering skal være udarbejdet efter at boligområdet blev omfattet af pligten til at udar-

bejde en udviklingsplan og skal afspejle markedsværdien på dette tidspunkt.

Herudover vil det være en betingelse for at opnå dispensation for nedbringelseskravet til 40

pct., at det i dispensationsansøgningen med tydelige handlepunkter fremgår, hvordan det sikres,

at boligområdet inden 2030 ikke længere befinder sig på ghettolisten. Her vil der være tale om

handlepunkter på det boligsociale område. Her skal kommunalbestyrelsen og boligorganisation

gennem en fokuseret boligsocial indsats klart kunne anvise, hvordan boligområdet kan løftes af

ghettolisten ved indsatser, der øger beskæftigelsen, mindsker kriminaliteten og højner uddan-

nelsesniveauet i boligområdet inden 2030.

Kravet om udarbejdelse af en udviklingsplan rettes til de boligorganisationer og kommuner, der

er ansvarlige for de relevante ghettoområder. Når et boligområde bliver omfattet af kravet om

udarbejdelse af en udviklingsplan, vil kommunalbestyrelsen og boligorganisationen derfor i

fællesskab skulle udarbejde denne plan. I planen skal det med konkrete nedslagspunkter

fremgå, hvordan man vil udvikle boligområdet og sikre blandede boligformer, der bidrager til

nedbringelse af andelen af almene familieboliger frem mod 2030.

Udviklingsplanen skal redegøre for, hvordan andelen af almene familieboliger i området inden

for en årrække og senest i 2030 ved hjælp af afhændelse af boliger eller grunde, fortætning,

erhvervslejemål, nedrivning og ommærkning af familieboliger og lignende vil være nedbragt til

29. juni 2018 - boliginitiativer

40 pct. Desuden skal udviklingsplanen indeholde en finansieringsplan og beskrivelse af organi-

sering og samarbejdsflader mellem boligorganisationen og kommunen.

Hvert år i forbindelse med offentliggørelse af ghettolisten vil det blive opgjort, hvilke nye om-

råder der opfylder det ovennævnte kriterium om at have været på ghettolisten de seneste fire år,

og som derfor skal indsende en udviklingsplan.

Første gang, der stilles krav om udviklingsplan, vil være ved ikrafttrædelse af lovændringen

den 1. december 2018 og samtidig med offentliggørelse af liste over udsatte boligområder og

ghettoområder, jf. lovforslagets § 1, nr. 30.

Set i forhold til en usikkerhed, der er knyttet til provenuet ved afhændelse i de mest udsatte

ghettoområder gennemføres der en analyse af mulighederne for afhændelse af almene familie-

boliger i de 16 mest udsatte ghettoområder, herunder belyses prisniveauet ved afhændelse af

boligerne. Analysen afsluttes, så den kan indgå i vurderingen af de første udviklingsplaner.

På baggrund af en konkret vurdering godkender transport-, bygnings- og boligministeren den

udarbejdede udviklingsplan. Såfremt udviklingsplanen kan godkendes, og boligorganisationen

ansøger Landsbyggefonden om økonomisk støtte, omformes planen til en egentlig helhedsplan,

hvori boligorganisationen sammen med kommunalbestyrelsen opstiller milepæle for helheds-

planens fremdrift. Milepælene fastsættes og afstemmes efter, at det skal være muligt at stoppe

planen og fratage videre finansiering, hvis det vurderes, at planen ikke realiseres tilfredsstil-

lende, eller at den ikke vil føre til det ønskede resultat.

En gennemførelse af den krævede udvikling af området kan medføre behov for et ændret plan-

grundlag. Reglerne herom er beskrevet i afsnit 2.3.2.

2.3. Afvikling af ghettoområder

2.3.1. Gældende ret

Der findes i dag ikke regler om afvikling af ghettoområder.

For så vidt angår boligorganisationens forpligtelser til at sikre, at almene boligafdelinger er

økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard, samt

kommunalbestyrelsens og transport-, bygnings- og boligministerens tilsyn, henvises til afsnit

2.2.1.

2.3.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning.

Som beskrevet i afsnit 2.2.2. skal boligorganisationer med boligområder, der de seneste 4 år har

været på listen over ghettoområder, sammen med kommunalbestyrelsen udarbejde en udvik-

lingsplan for området. Planen skal have som mål, at andelen af almene familieboliger nedbrin-

ges til 40 pct. inden 2030. Udviklingsplanen skal godkendes af transport-, bygnings- og bolig-

ministeren.

Visse ghettoområder har så store problemer, at en egentlig afvikling af området som alment

boligområde kan være nødvendig for at løse problemerne. Der vil være tale om områder med

massive problemer i form af et samspil af udfordringer vedrørende arbejdsløshed, kriminalitet,

sociale problemer og en høj andel af beboere fra ikkevestlige lande. Det vil være områder, der

29. juni 2018 - boliginitiativer

typisk er plaget af hård kriminalitet og massiv utryghed, og hvor det trods en massiv og årelang

indsats ikke er lykkedes boligorganisationen og kommunen at vende den negative udvikling.

Derfor foreslås i § 168 b, at der i almenboligloven indføres en mulighed for, at transport-, byg-

nings- og boligministeren kan beslutte, at særligt belastede ghettoområder skal afvikles, hvis

boligorganisationen og kommunalbestyrelsen ikke har udarbejdet en udviklingsplan efter § 168

a, som ministeren kan godkende, eller hvis en udviklingsplan, der er godkendt af transport-,

bygnings- og boligministeren, ikke bliver implementeret i overensstemmelse med tidsplanen.

Ministerens beslutning om et evt. afviklingspåbud træffes på baggrund af en konkret vurdering

af nødvendigheden af et sådant indgreb. I ministerens vurdering indgår bl.a. længden af det

tidsrum, hvor området har stået på ghettolisten, områdets udvikling i forhold til ghettokriteri-

erne, omfanget og karakteren af kriminalitet i området samt perspektivet i den gældende hel-

hedsplan. Det vil således være af betydning, om den iværksatte helhedsplan inden for en rime-

lig tidshorisont vil kunne omdanne området til en velfungerende bydel.

Ved afvikling forstås, at området afvikles som alment boligområde f.eks. ved afhændelse af

bygninger til private investorer, afhændelse af arealer, ombygning med henblik på afhændelse,

afhændelse med henblik på anvendelse som ejerboliger eller private udlejningsboliger, nedriv-

ning af boliger m.v.

Forslaget indebærer, at der indføres en pligt for boligorganisationen til efter ministerens påbud

at gennemføre en afvikling af særligt belastede ghettoområder. Et afviklingspåbud rettes mod

den eller de relevante boligorganisationer og kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor bolig-

området er beliggende. Det er nødvendigt, at kommunalbestyrelsen indgår i arbejdet med afvik-

ling og efterfølgende udvikling af området, herunder med nyt plangrundlag.

Udstedelse af påbud efter den foreslåede bestemmelse i § 168 b, stk. 1, vil kunne indebære eks-

propriation. Det må bero på en konkret vurdering, om der i det enkelte tilfælde foreligger eks-

propriation. Er indgrebet ekspropriativt, vil den pågældende almene boligorganisation have

krav på erstatning efter grundlovens § 73. Kravet på erstatning må i tilfælde af manglende enig-

hed rejses ved domstolene.

Udvikling og afvikling af et område med almene boliger i henhold til de foreslåede bestemmel-

ser i §§ 168 a og 168 b kan forudsætte ændringer i plangrundlaget efter lov om planlægning, jf.

lovbekendtgørelse nr. 50 af 19. januar 2018 (planloven). Der vil skulle tilvejebringes en ny

lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, her-

under nedrivninger af bygninger, jf. planlovens §§ 13-21 a. Eksempelvis

kan der i en lokalplan

fastsættes bestemmelser om områdets anvendelse, ejendommes størrelse og afgrænsning, vej-

og stiforhold, anvendelse af de enkelte bygninger, udformning, anvendelse og vedligeholdelse

af ubebyggede arealer, friholdelse af bebyggelse og bevaring af bebyggelse. Det er

ikke muligt

at fastsætte lokalplanbestemmelser, der regulerer ejer- og brugerforhold. Dog er der med en

ændring af planloven fra 2014 (lov nr. 89 af 10. december 2014) givet mulighed for i den kom-

munale planlægning at fastsætte, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger. Hvis

ændringer af lokalplanlægningen ikke kan rummes inden for kommuneplanens rammer, vil

kommunalbestyrelsen tillige skulle tilvejebringe et kommuneplantillæg.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Kommunalbestyrelsens planforslag, herunder lokalplaner og kommuneplantillæg, skal efter de

gældende regler, der ikke foreslås ændret, offentliggøres med en frist for indsigelser, jf. plan-

lovens §§ 22 a-33. Kommunalbestyrelsen skal sikre, at fristen for indsigelser mod planforslaget

er passende og tillader rimelig tid til at informere offentligheden, og til at offentligheden kan

forberede sig på og opnå reel deltagelse i processen. Det bemærkes, at vedtagelsen af et ændret

plangrundlag ikke i sig selv medfører en handlepligt for boligorganisationer eller borgere m.v.,

idet det ændrede plangrundlag ikke indskrænker en hidtidig lovlig anvendelse af planområdet.

Det ændrede plangrundlag kan dog som nævnt være en forudsætning for de ændringer, der føl-

ger af beslutninger efter de foreslåede bestemmelser. Spørgsmål om ekspropriative indgreb

behandles i tilknytning til disse beslutninger med eventuel tilhørende lovgivning, jf. nærmere

nedenfor, og ikke på baggrund af det ændrede plangrundlag, der skal muliggøre de besluttede

ændringer.

Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen for at sikre de bedst mulige rammer for en hensigts-

mæssig udvikling af boligområdet vil tilvejebringe det plangrundlag, der er nødvendigt for at

kunne realisere de besluttede ændringer.

Erhvervsministeren har dog en række beføjelser (”landsplanbeføjelser”), der efter omstændig-

hederne vil kunne bringes i anvendelse, jf. planlovens § 3. Hvis en kommune ikke ønsker at

udarbejde den nødvendige planlægning, kan erhvervsministeren, jf. planlovens § 3, i særlige

tilfælde pålægge en kommunalbestyrelse at bringe planlovens bestemmelser i anvendelse, her-

under tilvejebringe en plan med et nærmere bestemt indhold, og i særlige tilfælde beslutte at

overtage kommunalbestyrelsens beføjelser efter loven i sager, der berører andre myndigheders

lovbestemte opgaver eller har større betydning, herunder vedrørende tilvejebringelse af lokal-

plan og kommuneplantillæg. Særlige tilfælde kan f.eks. vedrøre nødvendig udvikling af de en-

kelte lokalsamfund for at varetage overordnede interesser i at modvirke parallelsamfund.

Efter modtagelse af et afviklingspåbud skal boligorganisationen i samarbejde med kommunal-

bestyrelsen udarbejde og indsende en plan for afviklingen med milepæle for gennemførelsen til

ministerens orientering, således at det er muligt at følge, hvordan afviklingen skrider frem. Af-

viklingsplanen kan give mulighed for at bevare eller nybygge almene boliger inden for en

ramme af højst 25 pct. af den boligmasse, der er tilladt efter den lokalplanen, der gælder ved

afslutning af afviklingen.

Desuden foreslås det, at transport-, bygnings- og boligministeren kan iværksætte nødvendige

skridt til en statslig overtagelse af de berørte afdelinger med henblik på afvikling, hvis boligor-

ganisationen ikke afvikler ghettoområdet efter påbud herom. Hermed sikres det, at en afgørelse

om afvikling af et ghettoområde føres ud i livet, uanset om der måtte være lokal modstand mod

afviklingen.

Afvikling af et ghettoområde ved en statslig overtagelse vil medføre visse udgifter for staten.

Udgifternes omfang og art vil afhænge af den konkrete situation. Der kan være tale om udgifter

forbundet med udarbejdelse af en afviklingsplan, afhændelse af bygninger eller grunde, nedriv-

ning, genhusning af beboere m.v.

I forbindelse med beslutning om statens afvikling af områder, der indeholder almene boliger,

vil der blive udarbejdet en ny lov for det konkrete område, som skal afvikles. Loven vil inde-

holde nærmere bestemmelser om fremgangsmåde ved afviklingen, herunder nærmere bestem-

29. juni 2018 - boliginitiativer

melser om forholdet til anden lovgivning og evt. kompensation i forbindelse med afviklingen.

Det er Transport-, Bygnings- og Boligministeriets vurdering, at en sådan afvikling vil kunne in-

debære ekspropriation efter grundlovens § 73. I det omfang afviklingen vurderes at udgøre eks-

propriation, vil der i en sådan afviklingslov blive indsat de fornødne bestemmelser, herunder

om ydelse af fuldstændig erstatning efter grundlovens § 73. Det bemærkes i den forbindelse, at

spørgsmålet om, hvorvidt og i hvilket omfang en sådan afvikling vil indebære ekspropriation,

vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. På den baggrund er det fundet mest hen-

sigtsmæssigt, at de nærmere bestemmelser om afviklingen af en konkret almen boligafdeling

vil blive fastsat i en konkret lov, når beslutningen om afvikling er truffet. Den konkrete lov vil

endvidere indeholde bestemmelser om genhusning af beboere i forbindelse med statslig overta-

gelse. Det er hensigten, at reglerne vil blive fastsat således, at genhusningen for beboerne vil

svare til almenlejelovens § 86.

Det foreslås, at transport-, bygnings- og boligministeren bemyndiges til inden for bevillings-

rammer, der fastsættes på de årlige finanslove, at afholde udgifter, der er forbundet med overta-

gelse af et ghettoområde med henblik på afvikling.

Den foreslåede ministerbemyndigelse er således undergivet lovgivers kontrol gennem den al-

mindelige parlamentariske kontrol og gennem, at udgifterne kun kan afholdes inden for de be-

villinger, som enten afsættes ordinært på finansloven, eller som tillades finansieret gennem et

aktstykke, der er godkendt af Finansudvalget.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til de foreslåede §§ 168 a og 168 b, jf. lovforslagets §

1, nr. 40.

2.4. Afkald på tillægskøbesum

2.4.1. Gældende ret

Når en almen boligorganisation afhænder sin ejendom eller dele heraf, skal afhændelsen ske på

baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestids-

punktet lægges til grund. I øvrigt foretages vurderingen efter reglerne i ejendomsvurderingslo-

ven. Udgangspunktet ved afhændelse er, at prisen skal være et udtryk for markedsprisen.

I forbindelse med afhændelse af grunde til almene boligorganisationer har visse kommuner som

led i afhændelsen tinglyst særlige bestemmelser om tillægskøbesum ved merbebyggelse på

ejendommen i forhold til det i skødet anførte etageareal på ejendommen.

Tillægskøbesum er et beløb, som kommunen opkræver, hvis ejendommen udnyttes mere eller

til et andet formål end forudsat ved den oprindelige afhændelse. Beløbet svarer til markedspri-

sen for den øgede anvendelse.

Når markedsprisen er fastlagt, opkræves tillægskøbesummen for den påtænkte merudnyt-

telse/ændrede anvendelse hos boligorganisationen.

2.4.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

En tillægskøbesum kan have en negativ virkning på boligorganisationens økonomiske incita-

ment til at afhænde f.eks. restarealer eller byggeret til etablering af private boliger. Hermed

modarbejdes det almindeligt anerkendte ønske om blandet boligbyggeri for at opnå en mere

varieret beboersammensætning i et udsat boligområde.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Hvis boligorganisationen ønsker at afhænde en del af ejendommen til en privat investor med

henblik på opførelse af private boliger m.v., vil boligorganisationen i de kommuner, som har

tinglyst en servitut om betaling af tillægskøbesum, skulle betale en tillægskøbesum til kommu-

nen. Der kan være tale om opførelse af private tagboliger ovenpå en eksisterende almen bo-

ligafdeling eller et nyt privat byggeri på et restareal. Opkrævning af tillægskøbesum kan inde-

bære, at mange eksisterende grunde ikke udnyttes fuldt ud.

Det foreslås at indsætte en bestemmelse i almenboligloven, hvorefter kommunalbestyrelsen får

mulighed for at undlade at opkræve tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af ejen-

domme i udsatte boligområder i en nærmere afgrænset periode indtil den 1. januar 2025. Det

vurderes, at der ikke er behov for, at forslaget omfatter hele den almene boligsektor. Forslaget

rettes derfor kun mod de boligområder, hvor der er behov for en styrket indsats for at vende en

negativ udvikling.

Formålet med bestemmelsen er at stimulere privat byggeri i udsatte områder med mange al-

mene boliger og dermed at modvirke dannelse af parallelsamfund og ghettoområder.

Forslaget forventes at øge boligorganisationens økonomiske incitament til at afhænde dele af

ejendommen og tiltrække private bygherrer. Midlerne, herunder den frafaldne tillægskøbesum,

vil kunne bruges i området efter samme regler, som vil gælde for brug af nettoprovenuet i for-

bindelse med afhændelse af arealer i udsatte boligområder, jf. afsnit 2.9. og 2.10. Det indebæ-

rer, at man blandt andet vil kunne bruge midlerne til et løft af det udsatte boligområde, hvor

afhændelsen finder sted.

Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af Kommissionens afgørelse af 20. de-

cember 2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om Den Euro-

pæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation for offentlig tjeneste ydet

til visse virksomheder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig økono-

misk interesse.

Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form for kompensation for en tje-

nesteydelse af almindelig økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldelsespligten

efter traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at være forenelig med traktatens artikel

106, stk. 2. Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse med Kommis-

sionens afgørelse.

2.5.

Udvidelse af boligorganisationernes mulighed for at gennemføre indsatser mod parallel-

samfund uden afdelingens godkendelse

2.5.1.

Gældende ret

Beslutning om gennemførelse af arbejder og aktiviteter i en almen boligafdeling træffes ifølge

almenboliglovens § 37, stk. 1, af afdelingsmødet, der skal godkende de overordnede rammer

for iværksættelsen.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Efter almenboliglovens § 12, stk. 3, udarbejder transport-, bygnings- og boligministeren nor-

malvedtægter for de almene boligorganisationer. Rammerne for afdelingsmødets afvikling er

fastsat i disse normalvedtægter. Der er udarbejdet flere sæt normalvedtægter, idet der findes

flere forskellige organiseringsformer. Fælles for disse normalvedtægter er, at alle afdelingens

lejere og disses myndige husstandsmedlemmer har adgang til og stemmeret på afdelingsmødet.

Hver husstand har to stemmer.

Til brug for afdelingsmødets godkendelse af påtænkte arbejder, herunder arbejder, der sker som

led i gennemførelse af større helhedsplaner, skal boligorganisationens bestyrelse drage omsorg

for, at der foreligger et fyldestgørende beslutningsgrundlag. Dette skal omfatte ikke blot karak-

teren og omfanget af arbejderne, men også oplysninger om et forventet tidsrum for arbejdernes

gennemførelse. Desuden skal beslutningsgrundlaget indeholde oplysning om forventede husle-

jekonsekvenser og evt. behov for midlertidig eller permanent genhusning.

Ved afdelingsmødets godkendelse af, at arbejderne iværksættes, kan det være hensigtsmæssigt,

at afdelingsmødet tillige delegerer kompetencen til at styre den praktiske gennemførelse af ar-

bejderne til en ”realiseringsbestyrelse”. Udtrykket realiseringsbestyrelse dækker over en

gruppe, der vælges til at styre gennemførelse af arbejderne. Dette kan navnlig være relevant

ved gennemførelse af store komplekse planer, som involverer mange interessenter og kræver

godkendelser fra flere myndigheder. Hermed vil gennemførelse af arbejderne kunne lettes bety-

deligt og dermed ske mere effektivt.

Der findes dog undtagelser, hvor arbejder og aktiviteter kan iværksættes uden afdelingsmødets

godkendelse. Således kan organisationsbestyrelsen uden afdelingsmødets godkendelse iværk-

sætte arbejder, der er påbudt af kommunalbestyrelsen, jf. almenboliglovens § 41. Herudover

kan boligorganisationens øverste myndighed i særlige tilfælde iværksætte arbejder uden afde-

lingens godkendelse, jf. almenboliglovens § 37, stk. 4.

Øverste myndighed er enten et repræsentantskab bestående af afdelingsvalgte repræsentanter

og boligorganisationens bestyrelse eller en generalforsamling, hvortil alle boligorganisationens

medlemmer har adgang. Det er dog ifølge normalvedtægterne kun boligorganisationens bolig-

lejere og disses myndige husstandsmedlemmer, der har stemmeret på generalforsamlingen.

Boligorganisationens lejere har i begge tilfælde flertallet af stemmer i øverste myndighed.

Boligorganisationens øverste myndighed kan efter almenboliglovens § 37, stk. 4, træffe beslut-

ning om gennemførelse af større renoveringsarbejder, større energibesparende foranstaltninger,

boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen, selv om afdelingsmødets god-

kendelse ikke kan opnås, eller forslaget forkastes ved urafstemning.

Efter almenboliglovens § 37, stk. 5, er det en betingelse for øverste myndigheds adgang til at

træffe beslutning efter stk. 4, at de pågældende arbejder og aktiviteter er nødvendige for at gøre

boligerne og boligafdelingen tidssvarende og konkurrencedygtige over for en bred kreds af

boligsøgende.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at beslutninger af denne karakter træffes inden for ram-

merne af beboerdemokratiet også i tilfælde, hvor en afdelings nuværende beboere ikke ønsker

arbejder gennemført med deraf følgende gener og lejeforhøjelser.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Det er et krav, at boligorganisationens anvendelse af reglen indberettes til Trafik-, Bygge- og

Boligstyrelsen via kommunalbestyrelsen, jf. almenboliglovens § 37, stk. 6. Siden reglen blev

indført den 1. januar 2010, er den kun anvendt få gange.

2.5.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Boligorganisationens øverste myndigheds mulighed for at iværksætte arbejder og aktiviteter,

der ikke er godkendt af afdelingen, er begrænset til de arbejder, der udtrykkeligt er fastsat i

almenboliglovens § 37, stk. 4. Det vil sige større renoveringsarbejder, større energibesparende

foranstaltninger, boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen.

I visse tilfælde vil de nævnte arbejder eller aktiviteter kunne medvirke til at imødegå dannelsen

af parallelsamfund. Der kan også være tilfælde, hvor bekæmpelse af bestående parallelsamfund

eller forebyggelse af, at der dannes nye, kræver iværksættelse af aktiviteter eller arbejder, der

ikke klart er omfattet af de allerede bestående muligheder for, at øverste myndighed kan iværk-

sætte arbejder eller aktiviteter uden en afdelings godkendelse.

Også beslutning om iværksættelse af sådanne arbejder og aktiviteter bør så vidt muligt træffes

inden for rammerne af beboerdemokratiet frem for efter krav fra den tilsynsførende kommune.

Det bemærkes i den forbindelse, at boligorganisationens beboere altid har flertallet i øverste

myndighed, uanset om der er tale om et repræsentantskab eller en generalforsamling.

Det foreslås derfor, at der indføres en hjemmel for boligorganisationens øverste myndighed til

at iværksætte indsatser, der forebygger dannelse og opretholdelse af udsatte boligområder, selv

om afdelingens godkendelse ikke har kunnet opnås.

Forslaget, der skal ses som led i en samlet indsats mod parallelsamfund, indebærer således en

udvidelse af de arbejder og aktiviteter, som boligorganisationens øverste myndighed kan iværk-

sætte uden afdelingens godkendelse, men ikke en ændring af betingelserne for anvendelse af

reglen.

Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte at delegere kompetencen til at styre den

praktiske gennemførelse af arbejder besluttet uden afdelingens godkendelse, jf. almenbolig-

lovens § 37, stk. 4, til en realiseringsbestyrelse. Denne vil efter det foreslåede nye stk. 6 i al-

menboliglovens § 37 i så fald som minimum skulle bestå af en ledelsesrepræsentant fra boligor-

ganisationen og et medlem af eller en repræsentant udpeget af kommunalbestyrelsen.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 20 og 21.

2.6.

Skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler

2.6.1.

Gældende ret

2.6.1.1.

Kommunal anvisningsret

29. juni 2018 - boliginitiativer

Ledige almene familieboliger skal som hovedregel anvises til boligsøgende, som er optaget på en

venteliste, og som har behov for almene boliger af den pågældende art, jf. almenboliglovens § 51,

stk. 1. Ventelisteprincippet gælder dog ikke for de almene familieboliger, der er omfattet af kom-

munal anvisningsret, jf. almenboliglovens § 59, stk. 1 og 2, og § 1, stk. 4, i bekendtgørelse nr.

1223 af 22. november 2017 om udlejning af almene boliger m.v. (udlejningsbekendtgørelsen). Det

vil sige, at den kommunale anvisningsret til almene boliger går forud for såvel den almindelige

venteliste som oprykningsventelisten i en boligorganisation.

Ved oprykningsventelisten forstås den interne venteliste, som en lejer, der ønsker en anden bolig i

en af boligorganisationens afdelinger, kan optages på. Denne venteliste går forud for den alminde-

lige venteliste og giver således fortrinsret til at overtage en anden bolig i boligorganisationen. Den

boligsøgende afgiver samtidig en bolig i samme organisation.

En almen boligorganisation skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse stille indtil hver fjerde

ledige almene familiebolig til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende bo-

ligsociale opgaver i kommunen, jf. almenboliglovens § 59, stk. 1.

Derudover kan en boligorganisation indgå en aftale med kommunalbestyrelsen om at stille yderli-

gere ledige familieboliger til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver, jf. almen-

boliglovens § 59, stk. 2. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en afdeling, og

kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan i forbindelse hermed aftale kriterier for, hvilke

af boligorganisationens ledige boliger som stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen, f.eks.

boligernes størrelser, beliggenhed og husleje.

Kommunalbestyrelsens anvisning skal i hvert enkelt tilfælde ske på baggrund af en vurdering af

den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, som den boligsøgende anvi-

ses til eller bor i på anvisningstidspunktet. Kommunen skal på baggrund heraf anvise boligen til

den ansøger, som vurderes at have størst behov.

I henhold til almenboliglovens § 59, stk. 6, må ledige boliger, som er stillet til rådighed for kom-

munalbestyrelsen, og som er beliggende i ghettoområder, jf. § 61 a, stk. 1, eller i et område med

en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet, jf. § 51 b, stk. 3 og 4, ikke anvises til boligsø-

gende, hvor et medlem af husstanden enten er dømt for et strafbart forhold, har fået sit lejemål

ophævet eller opsagt som følge af grove overtrædelser af god skik og orden, eller ikke er statsbor-

ger i et land, der er tilsluttet Den Europæiske Union, omfattet af aftalen om Det Europæiske Øko-

nomiske Samarbejdsområde, eller i Schweiz.

2.6.1.2 Kombineret udlejning

Efter almenboliglovens § 51 b, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligorganisationen

ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af per-

soner uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke allerede har en

bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende

kalendermåneder har modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp efter lov

om aktiv socialpolitik (aktivloven). Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at boligorgani-

sationen ud over de boligsøgende, der er nævnt ovenfor, også skal afvise en boligsøgende og den-

nes ægtefælle, som modtager førtidspension efter lov om social pension eller lov om højeste, mel-

lemste, forhøjet almindelig og almindelig førtidspension m.v., eller som i 6 sammenhængende

29. juni 2018 - boliginitiativer

kalendermåneder har modtaget arbejdsløshedsdagpenge efter lov om arbejdsløshedsforsikring

m.v. eller sygedagpenge efter lov om sygedagpenge. Ordningen benævnes kombineret udlejning.

2.6.1.3. Fleksibel udlejning

For almene familieboliger, der ikke er omfattet af reglerne om kommunal anvisningsret, jf. almen-

boliglovens § 59, stk. 1 og 2, og § 63, kan kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation

indgå aftale om, at de ledige boliger i en boligafdeling skal udlejes efter særlige kriterier. Kriteri-

erne fastsættes ved aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen og offentliggøres

af kommunalbestyrelsen, jf. almenboliglovens § 60, stk. 1. Det kan således aftales, at ledige al-

mene boliger anvises til boligsøgende efter særlige kriterier, således at bestemte grupper af bo-

ligsøgende får fortrinsret på ventelisten til de ledige boliger, herunder f. eks. boligsøgende i be-

skæftigelse eller under uddannelse.

Derudover kan kommunalbestyrelsen beslutte, at de ledige boliger, der er beliggende i ghettoom-

råder, jf. almenboliglovens § 61 a, stk. 1, og ikke er omfattet af reglerne om kommunal anvis-

ningsret, jf. almenboliglovens § 59, stk. 1 og 2, og § 63, skal udlejes efter særlige kriterier, som

kommunalbestyrelsen fastsætter med henblik på at styrke beboersammensætningen i området, jf.

almenboliglovens § 60, stk. 4. Kommunalbestyrelsens beslutning skal tages op til revision senest 4

år efter, at den er truffet. Beslutningen kan kun forlænges, hvis området på tidspunktet for forlæn-

gelse stadig har status som ghettoområde.

2.6.2.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Beboerne i den almene boligsektor adskiller sig markant fra beboerne på det øvrige boligmarked

ved, at en mindre andel af beboerne i den erhvervsaktive alder er i beskæftigelse, og at over 20

pct. af beboerne har en ikkevestlig baggrund. Det svarer til, at godt halvdelen af alle indvandrere

og efterkommere fra ikkevestlige lande bor i den almene boligsektor. Beboersammensætningen i

den almene boligsektor afspejler sektorens formål, og sektoren huser således ikke kun socialt og

økonomisk vanskeligt stillede grupper, men også en bredere gruppe af borgere.

Der er behov for at ændre beboersammensætningen i de udsatte boligområder, hvor en høj andel

af beboerne er uden for arbejdsmarkedet, mange er på overførselsindkomster. Det er specielt her,

at mange af beboerne – ofte indvandrere fra ikkevestlige lande og efterkommere af indvandrere –

lever i isolerede enklaver og ikke i tilstrækkeligt omfang tager danske normer og værdier til sig.

En omdannelse af sådanne boligområder kræver en koordineret indsats, hvor kommuner og boli-

gorganisationer påtager sig ansvaret og bruger de tilgængelige redskaber. Udover den fysiske

omformning af områderne er der behov for, at kommunen aktivt søger at ændre beboersammen-

sætningen. Almenboligloven indeholder en række udlejningsregler, der har til formål at skabe en

mere varieret beboersammensætning, men der træffes ikke altid de nødvendige beslutninger,

ligesom redskaberne til tider viser sig utilstrækkelige til at løse problemerne. Derfor foreslås en

skærpelse af anvisningsreglerne, der gør, at lovgivningen i endnu højere grad understøtter kom-

munernes og boligorganisationernes arbejde for at nå målet om en mere varieret beboersammen-

sætning, hvor en større andel af beboerne enten er i beskæftigelse eller under uddannelse.

Det foreslås således at skærpe kravene til den kommunale anvisning af ledige almene boliger i

udsatte boligområder. Ud over de gældende krav, jf. almenboliglovens § 59, stk. 6, foreslås

supplerende anvisningskrav i den foreslåede § 59, stk. 6, nr. 5-7, hvorefter ledige boliger, som

29. juni 2018 - boliginitiativer

er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen og er beliggende i et udsat boligområde, jf. den

foreslåede § 61 a, stk. 1, ikke må anvises til boligsøgende, når et medlem af husstanden i 6

sammenhængende kalendermåneder har modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp eller

kontanthjælp efter aktivloven, modtager førtidspension efter lov om social pension eller lov om

højeste, mellemste, forhøjet almindelig og almindelig førtidspension m.v., eller i 6 sammen-

hængende kalendermåneder har modtaget arbejdsløshedsdagpenge efter lov om arbejdsløsheds-

forsikring m.v., sygedagpenge efter lov om sygedagpenge eller ressourceforløbsydelse under

jobafklaringsforløb efter lov om aktiv socialpolitik. I § 61 a, stk. 1, afgrænses udsatte boligom-

råder ud fra en række sociale og økonomiske kriterier.

Der er tale om de samme typer af overførselsindkomster, som indgår i reglerne om kombineret

udlejning, jf. almenboliglovens § 51 b, stk. 1, bortset fra at ressourceforløbsydelse under jobaf-

klaringsforløb efter aktivloven er tilføjet som en ny kategori af overførselsindkomst. Med lov-

forslaget foreslås desuden at ændre § 51 b, stk. 1, 2. pkt. om kombineret udlejning, jf. lovforsla-

gets § 1, nr. 22, ved at udvide listen over overførselsindkomster med ressourceforløbsydelse.

Det betyder, at efter reglerne om kombineret udlejning kan en kommune beslutte, at en boligor-

ganisation ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj

andel af personer uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke

allerede har en bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle modta-

ger eller har modtaget en af de nævnte overførselsindkomster.

Derudover foreslås det at gøre det obligatorisk for kommunalbestyrelserne og boligorganisatio-

nerne at anvende reglerne om fleksibel udlejning ved anvisning af ledige boliger i boligområ-

der, der opfylder kriterierne for et udsat boligområde, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 1, hvorefter

udsatte boligområder afgrænses ud fra en række sociale og økonomiske kriterier. Det foreslås

således, at boligorganisationen skal udleje ledige almene familieboliger efter særlige beskæfti-

gelses- og uddannelseskriterier, hvis boligerne er beliggende i et udsat boligområde, jf. lovfor-

slagets § 1, nr. 30.

Boligsøgende i beskæftigelse eller under uddannelse vil med forslaget få fortrinsret til de ledige

boliger, og andelen af beboere med tilknytning til arbejdsmarkedet vil dermed over tid øges i

området.

I boligområder, som ikke er omfattet af den foreslåede § 61 a, stk. 1, vil de gældende regler om

fleksibel udlejning, jf. almenboliglovens § 60, stk. 1, uændret finde anvendelse efter aftale mel-

lem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.

Kommunalbestyrelsen skal beslutte den nærmere udformning af de konkrete anvisningskriterier

vedrørende beskæftigelse og uddannelse med henblik på at styrke beboersammensætning i ud-

satte boligområder og bør i den forbindelse inddrage boligorganisationerne i udformningen af

administrerbare kriterier. Der skal således aftales beskæftigelses- og uddannelseskriterier, der

nøje afspejler de lokale forhold og behov, og kriterierne kan variere fra kommune til kommune

og inden for en kommune. Som eksempler på kriterier kan nævnes personer med fast tilknyt-

ning til arbejdsmarkedet, personer under uddannelse, personer i lærlingeforløb eller personer

der har været selvforsørgende (bortset fra SU, folkepension eller lignende) i de seneste 6 sam-

menhængende måneder. Kriterierne offentliggøres af kommunalbestyrelsen og tages op til revi-

sion, senest 4 år, efter de er fastsat. Kriterierne bortfalder, når et boligområde ikke længere op-

fylder kriterierne for at være et udsat boligområde. Beskæftigelses- og uddannelseskriterierne

29. juni 2018 - boliginitiativer

vil efter omstændighederne kunne suppleres af andre kriterier f. eks. modtagere af folkepen-

sion, efterløn eller skilsmisseramte, når disse kriterier ikke er modstridende med beskæftigel-

ses- og uddannelseskriterierne.

De gældende regler om fleksibel udlejning har vist sig at have en positiv effekt på beboersam-

mensætningen i byer, hvor der er et vist pres på boligmarkedet og venteliste til de almene boli-

ger. Effekten af det nye anvisningsinstrument vil være afhængig af, at der er boligsøgende, der

er opskrevet på boligorganisationens venteliste for at komme i betragtning til en bolig i områ-

det, og dernæst at der på ventelisten er boligsøgende, som opfylder de særlige beskæftigelses-

og uddannelseskriterier.

I samspil med de øvrige initiativer rettet mod parallelsamfund vil der ske en generel reduktion i

antallet af almene familieboliger i ghettoområderne, hvilket vil bidrage yderligere til at styrke

effekten af forslagene om ændring af anvisningsreglerne.

Der foreslås desuden indført en pligt for boligorganisationer til at afvise boligsøgende til afde-

linger, der de seneste fire år har været en del af et ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, hvis den bo-

ligsøgende og dennes ægtefælle modtager integrationsydelse, uddannelsesydelse eller kontant-

hjælp. Forslaget forventes at bidrage til at ændre beboersammensætningen i områderne ved at

nedbringe tilgangen af personer på en række offentlige ydelser. Kommunalbestyrelsen vil få

mulighed for at træffe afgørelse om at dispensere fra udlejningsforbuddet i særlige tilfælde,

hvor dette vil ramme uforholdsmæssigt hårdt. Kommunalbestyrelsen vil hvert år skulle sende

transport-, bygnings- og boligministeren en indberetning om sin anvendelse af dispensations-

muligheden.

Endelig vil der ved bekendtgørelse med hjemmel i den gældende § 64 i almenboligloven blive

fastsat nærmere regler, der giver udlejere mulighed for at afvise kriminelle, som ønsker at bo-

sætte sig i udsatte boligområder. Det er hensigten, at de almene boligorganisationer herefter vil

få mulighed for at afvise at udleje en bolig beliggende i et udsat boligområde, hvis den boligsø-

gende eller medlemmer af ansøgerens husstand er straffet for utryghedsskabende kriminalitet

som f.eks. vold, trusler, røveri, indbrudstyveri m.v. Initiativet skal ses i sammenhæng med de

øvrige initiativer rettet mod parallelsamfund for at nå målet om en mere varieret beboersammen-

sætning i visse særligt udsatte boligområder.

2.7. Ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet

2.7.1. Gældende ret

Det følger af § 79 a, stk. 1, i lov om leje (lejeloven) og § 81, stk. 1, i lov om leje af almene boli-

ger (almenlejeloven), at en lejer kan pålægges retsfølger, hvis lejeren i en række nærmere op-

regnede tilfælde tilsidesætter god skik og orden.

Bestemmelserne omfatter bl.a. tilfælde, hvor lejeren udøver vold, trusler om vold eller chikane

mod udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.

Der er efter bestemmelserne ligeledes tale om tilsidesættelse af god skik og orden, når lejerens

adfærd er til fare for ejendommen, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring

af farefremkaldende materiale i det lejede, eller når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til

gene for ejendommen eller de førnævnte personer.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den pågældende adfærd udøves af lejeren selv,

medlemmer af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, jf. leje-

lovens § 79 a, stk. 3, og almenlejelovens § 81, stk. 3.

Når der er tale om et forhold af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, har udlejer i

visse tilfælde mulighed for bl.a. at ophæve lejemålet som følge af lejerens tilsidesættelse af god

skik og orden, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra g, og almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7. En ophæ-

velse efter lejelovens § 93, stk. 1, litra g, og almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, forudsætter, at

lejeren forud for ophævelsen har modtaget en påmindelse fra udlejer.

Udlejer kan desuden ophæve lejeaftalen, når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på

en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra l, og almenleje-

lovens § 90, stk. 1, nr. 12. Der stilles i disse tilfælde ikke krav om, at lejeren forinden skal have

modtaget en påmindelse fra udlejeren. Bestemmelserne er i retspraksis typisk anvendt i tilfælde

af særlig grove overtrædelser af god skik og orden.

Udlejer har endvidere mulighed for at ophæve lejeaftalen i en række øvrige tilfælde.

Det gælder bl.a., når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i be-

stemte lokaler (hashklubloven) for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med

et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om

forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe (rockerborgs-

loven) for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af

loven, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra i, almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 9, og erhvervsleje-

lovens § 69, stk. 1, nr. 8. Det er i disse tilfælde ikke en betingelse, at lejerens flytning er påkræ-

vet.

Som led i vurderingen af, om en ophævelse er berettiget, skal der foretages en proportionalitets-

afvejning, jf. lejelovens § 94, stk. 1, og almenlejelovens § 91, stk. 1, der fastslår, at en ophæ-

velse af lejeaftalen forudsætter, at det forhold, der lægges lejeren til last, ikke er af uvæsentlig

betydning.

Det er dog forudsat i bemærkningerne til ophævelsesbestemmelsen i lejelovens § 93, stk. 1,

litra i, og almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 9, at det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse

af et forbud nedlagt i medfør af enten hashklubloven eller rockerborgsloven, altid skal betragtes

som væsentligt.

Ophæver udlejer lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte lejemålet, jf. lejelovens § 95, stk. 1, og

almenlejelovens § 92, stk. 1.

Efter lejelovens § 107, stk. 1, og almenlejelovens § 107, stk. 1, skal tvister om boligforhold, der

er omfattet af lejelovgivningen, indbringes for boligretten.

Efter reglerne i retsplejelovens kapitel 55 har udlejer dog også mulighed for at få tvangsfuld-

byrdet en ophævelse af en lejeaftale i fogedretten, hvis udlejer kan godtgøre, at der er tale om

en væsentlig misligholdelse af lejeforholdet, og at lejerens fraflytning er påkrævet.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Lejeren kan herefter udsættes af lejemålet ved en umiddelbar fogedforretning, medmindre fo-

gedretten finder det betænkeligt at fremme udsættelsesforretningen, jf. retsplejelovens § 597,

stk. 3.

Adgangen til bevisførelse i fogedretten som led i en umiddelbar fogedforretning er i sager, der

ellers ville høre under boligretten, som udgangspunkt begrænset til dokumentbevis og partsfor-

klaring, og fogedretten er således i de pågældende sager afskåret fra at tillade anden bevisfø-

relse i medfør af retsplejelovens § 597, stk. 2.

Efter lejelovens § 107, stk. 3, og almenlejelovens § 107, stk. 3, er adgangen til bevisførelse dog

udvidet i sager om udsættelse af lejemål, der er ophævet som følge af lejerens tilsidesættelse af

god skik og orden, således at fogedretten i disse sager undtagelsesvist kan tillade, at parterne –

foruden dokumentbevis og partsforklaringer – kan føre enkelte vidner.

I forbindelse med behandlingen af sager om ophævelse og udsættelse af lejemål foretager dom-

stolene en konkret proportionalitetsafvejning i lyset af Den Europæiske Menneskerettigheds-

konventions artikel 8 om ret til respekt for bl.a. hjemmet.

2.7.2.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

En række almene boligorganisationer og private udlejere oplever, at reglerne i lejelovgivningen

ikke giver udlejer tilstrækkelig mulighed for at ophæve et lejemål i de tilfælde, hvor lejer er

dømt for at have begået kriminalitet i det boligområde, hvor vedkommende bor.

I praksis er der set eksempler på, at beboere, der har begået selv alvorlig kriminalitet i det bo-

ligområde, hvor de bor, ikke har kunnet udsættes af lejemålet, fordi kriminaliteten ikke er be-

gået i nær tilknytning til den ejendom, hvor den pågældende bor.

Derudover indebærer reglerne, at sagsbehandlingstiden i sager om udsættelse ofte er lang, fordi

sagen på grund af bevisførelsen ikke kan gennemføres i fogedretten, men må afvente sagens

behandling i boligretten og evt. landsretten. Under sagens behandling i boligretten vil lejeren

og medlemmer af lejers husstand kunne blive boende og fortsætte med at begå kriminalitet i

boligområdet.

Aftaleparterne ønsker at styrke udlejernes mulighed for udsættelse af beboere, der begår krimi-

nalitet i deres boligområder og dermed bidrager til den generelle utryghed i området.

Efter aftaleparternes opfattelse er det således ikke rimeligt, at lejer eller medlemmer af lejers

husstand kan blive boende i det område, hvor den pågældende har begået kriminalitet og skabt

utryghed for områdets øvrige beboere.

Det foreslås på den baggrund at indføre en ny ophævelsesgrund i lejelovgivningen, som inde-

bærer, at et lejeforhold fremover vil kunne ophæves i tilfælde, hvor lejer eller medlemmer af

lejers husstand er straffet med en ubetinget fængselsstraf for bestemte typer af utryghedsska-

bende kriminalitet, som er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor den pågældende bor.

Formålet med ordningen er at fastsætte kriterier for, hvornår udlejer kan ophæve et lejemål på

grund af kriminalitet begået af lejer eller medlemmer af lejers husstand med henblik på at sikre,

at flere sager om ophævelse af lejemål som følge af kriminalitet kan gennemføres i fogedretten.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Med forslaget fastsættes de typer af kriminalitet, der på grund af deres karakter og grovhed

vurderes at være særligt egnet til at skabe utryghed i et boligområde, og som derfor efter aftale-

partnernes opfattelse er så væsentlige, at de i udgangspunktet kan begrunde en ophævelse. Det

drejer sig om groft hærværk, indbrudstyveri, vold, trusler, afpresning, røveri, brandstiftelse,

vold mod myndighedspersoner og hindring af myndighedernes arbejde, ulovlig våbenbesid-

delse under særligt skærpende omstændigheder, salg af euforiserende stoffer, voldtægt og drab.

For at sikre, at forhold, som kan betragtes som uvæsentlige, ikke skal kunne begrunde en ophæ-

velse af lejemålet, fastsættes det dog som betingelse for ophævelsen i medfør af ordningen, at

forholdet skal have medført en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af fri-

hedsberøvende karakter.

Det foreslås endvidere, at det er en yderligere betingelse for ophævelse af lejemålet, at det for-

hold, der ligger til grund for ophævelsen, er begået inden for 1 km fra den ejendom, som leje-

målet er beliggende i.

Den geografiske afgrænsning er fastsat på baggrund af en afvejning af, hvornår kriminaliteten

vurderes at have en sådan tilknytning til bopælen og det boligområde, som bopælen ligger i, at

det skal kunne begrunde en ophævelse.

Der er i den forbindelse lagt vægt på, at kriminalitet, der er begået inden for et boligområde

eller i umiddelbar tilknytning til et boligområde af personer, der har bopæl i området, bidrager

væsentligt til at forringe trygheden for områdets øvrige beboere. Det kan f.eks. være tilfældet i

sager, hvor beboere i et boligområde har truet eller afpresset forretningsdrivende i området. Det

kan også være tilfældet i sager, hvor bandekriminelle beboere i boligområdet kaster sten mod

politiet for at forhindre dem i at komme ind i boligområdet.

Det er aftaleparternes opfattelse, at en ophævelse af lejemål i disse sager altid bør være beretti-

get, uanset at forholdet ikke har direkte tilknytning til den ejendom, hvor den pågældende bor.

Det betyder, at udlejer i medfør af ordningen ikke vil skulle godtgøre, at forholdet er så væsent-

ligt, at lejerens fraflytning er påkrævet.

I forbindelse med sagens behandling ved retten, vil udlejer som udgangspunkt kunne dokumen-

tere, at betingelserne for at ophæve lejemålet er opfyldt, ved at fremlægge en domsudskrift fra

straffesagen mod den pågældende beboer i fogedretten. Udlejeren skal dermed normalt ikke

føre yderligere bevis, og udsættelse vil således kunne ske ved en umiddelbar fogedforretning.

Herved tilsigtes en væsentlig forkortelse af sagsbehandlingstiden af hensyn til boligområdets

øvrige beboere og udlejer.

Den foreslåede ordning svarer dermed til lejelovens § 93, stk. 1, litra i, og almenlejelovens §

90, stk. 1, nr. 9, om ophævelse af lejemål for personer, der er straffet for overtrædelse af et for-

bud nedlagt i medfør af enten hashklubloven eller rockerborgsloven.

Der henvises til lovforslagets § 2, nr. 5, og § 3, nr. 1, samt bemærkningerne hertil.

2.8. Videregivelse af oplysninger om kriminalitet

2.8.1. Gældende ret

29. juni 2018 - boliginitiativer

I medfør af almenboliglovens § 63 e, stk. 1, 1. pkt., kan en boligorganisation til andre boligor-

ganisationer, selvejende institutioner, kommuner og regioner, der udlejer almene boliger i

samme boligområde, videregive oplysning om, at et af boligorganisationens lejemål beliggende

i boligområdet er blevet opsagt eller ophævet efter § 85, stk. 1, nr. 3 eller 4, eller § 90, stk. 1,

nr. 7-9 eller 12, i almenlejeloven , hvis videregivelsen må anses for nødvendig for at styrke den

tryghedsskabende indsats i boligområdet. Der er tale om tilfælde, hvor lejer har tilsidesat god

skik og orden, betingelserne i et betinget lejeforhold, misligholdt sine forpligtelser, og når no-

gen er straffet i medfør af § 4 i hashklubloven.

2.8.2. Ministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

For at styrke forudsætningerne for den tryghedsskabende indsats til gavn for alle beboere i ud-

satte boligområder foreslås det med en ændring af almenboliglovens § 63 e, stk. 1, 1. pkt., at en

boligorganisation vil kunne give andre boligorganisationer, selvejende institutioner, kommuner

og regioner, der udlejer almene boliger i samme boligområde, oplysninger om, at et af boligor-

ganisationens lejemål beliggende i området er blevet ophævet på grund af kriminalitet begået af

lejer eller et medlem af lejers husstand i medfør af den foreslåede ordning, jf. afsnit 2.7.2, hvor-

efter der indføres en ny ophævelsesgrund i lejelovgivningen, som indebærer, at et lejeforhold

fremover vil kunne ophæves i tilfælde, hvor lejer eller medlemmer af lejers husstand er straffet

med en ubetinget fængselsstraf for bestemte typer af utryghedsskabende kriminalitet, som er

begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor den pågældende bor.

Det vil være en betingelse for, at oplysningerne kan videregives, at den pågældende boligorga-

nisation vurderer, at videregivelsen må anses for nødvendig for at styrke den tryghedsskabende

indsats i boligområdet.

Det vil være tilfældet, hvis den pågældende lejers eller medlemmer af lejers husstands adfærd

må forventes fortsat at ville skabe en sådan utryghed i boligområdet, at de øvrige boligorgani-

sationer m.v. i boligområdet vil kunne benytte udlejningsbekendtgørelsens § 28, der i særlige

tilfælde giver mulighed for at afvise en boligsøgende.

Der tilsigtes ikke i øvrigt nogen ændring af proceduren for boligorganisationernes mulighed for

udveksling af oplysninger, herunder databeskyttelsesretlige forpligtelser i den forbindelse.

Boligorganisationerne har således fortsat alene en adgang til at videregive og behandle perso-

noplysninger i det omfang, det er nødvendigt for at udføre den væsentlige samfundsopgave,

som styrkelse af den tryghedsskabende indsats i boligområder udgør. Det tillægges i den for-

bindelse vægt, at boligorganisationernes udveksling af oplysninger om lejere og medlemmer af

lejers husstand er nødvendig for at kunne afvise boligsøgende, der tidligere har fået ophævet

deres lejemål på grund af utryghedsskabende kriminalitet, hvorfor der er tale om et nødvendigt

led i den tryghedsskabende indsats.

Den boligorganisation, der har ophævet lejemålet, må alene videregive oplysninger om navnet

og adressen på den pågældende lejer eller medlem af lejers husstand samt oplysning om, at

ophævelsen er sket efter § 90, stk. 1, i almenlejeloven.

Adgangen til at videregive oplysninger omfatter ikke oplysninger om, hvad der er den nærmere

årsag til ophævelsen, ligesom den ikke omfatter oplysninger om, hvilken nærmere bestemmelse

(§ 90, stk. 1, nr. 7-10 eller 12) ophævelsen er foretaget efter.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Hvis ophævelsen eventuelt måtte blive underkendt ved domstolene, skal den afgivende boligor-

ganisation give besked herom til de modtagende boligorganisationer m.v. Oplysninger om op-

hævelser, der efterfølgende måtte blive underkendt, vil skulle slettes.

Med henblik på at give udlejer mulighed for en effektiv anvendelse af den foreslåede mulighed

for ophævelse, jf. afsnit 2.7.2, vil boligorganisationernes adgang til de straffedomme, som skal

ligge til grund for ophævelsen, i mange tilfælde være af væsentlig betydning. Når der er afsagt

endelig dom i en straffesag omfattet af den foreslåede ordning, vil politiet ligge inde med op-

lysninger herom, der vil kunne udgøre den fornødne dokumentation. Det er derfor vigtigt, at

politiet samarbejder med de almene boligorganisationer og om nødvendigt videregiver oplys-

ninger om domme for strafbare forhold omfattet af den foreslåede ordning til de almene boli-

gorganisationer m.v. i medfør af almenboliglovens § 63 d, stk. 1.

Der eksisterer allerede et samarbejde mellem politiet og andre aktører, herunder kommuner og

boligorganisationer, for at forebygge og bekæmpe kriminalitet og utryghedsskabende adfærd.

Det er dog vigtigt, at forudsætningerne for den tryghedsskabende indsats i de udsatte boligom-

råder, der oplever særlige problemer med kriminalitet og utryghedsskabende adfærd, forbedres.

For at styrke samarbejdet og sikre en ensartet håndtering af videregivelsesmuligheden vil Rigs-

politiet derfor også som led i forslaget udarbejde nationale retningslinjer til politikredsene

herom. Det vil fremgå af retningslinjerne, at politiet i de områder, hvor der er en tryghedsska-

bende indsats – det kan f.eks. være i udsatte boligområder – skal have særlig fokus på at videre-

give oplysninger om straffedomme, som kan danne grundlag for ophævelse af lejemålet efter

den foreslåede ordning, jf. afsnit 2.7.2.

Der vil samtidig med lovens ikrafttræden ske en administrativ ændring af udlejningsbekendtgø-

relsens § 28, således at en boligorganisation med boliger i et boligområde, hvor der også er

boliger tilhørende andre boligorganisationer, efter en konkret vurdering kan afvise en boligsø-

gende, hvis denne eller et medlem af den pågældendes husstand inden for en periode på 2 år har

fået ophævet sit lejemål på grund af kriminalitet begået af lejer eller medlemmer af lejers hus-

stand.

Der henvises til § 1, nr. 31, og bemærkningerne hertil.

2.9.

Afhændelse og nedrivning af ejendomme omfattende almene boliger

2.9.1.

Gældende ret

2.9.1.1.

Afhændelse af ejendomme indeholdende almene boliger

Afhændelse af en almen boligorganisations ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen,

jf. almenboliglovens § 27, stk. 1. Omfatter ejendommen almene boliger, skal afhændelsen til-

lige godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, bortset fra i de tilfælde hvor afhæn-

delsen sker inden for samme boligorganisation til en afdeling i en anden almen boligorganisa-

tion eller til en selvejende almen institution, jf. almenboliglovens § 27, stk. 2.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Almenboligloven indeholder ikke nærmere regler om, i hvilke tilfælde transport-, bygnings- og

boligministeren kan godkende en ansøgning om afhændelse af ejendomme, som indeholder al-

mene boliger.

Ministerens godkendelse af ansøgninger om afhændelse af almene boliger omfatter dels kontrol

af, at alle formelle krav, som stilles i forhold til afhændelsesbeslutningen, er opfyldt, dels vur-

dering af, om afhændelsen er fagligt begrundet.

Ministerens godkendelse af en ansøgning om afhændelse af almene boliger forudsætter, at boli-

gorganisationens øverste myndighed og kommunalbestyrelsen har truffet en beslutning om af-

hændelse af ejendommen, og at Landsbyggefonden har vurderet sagen og udarbejdet en indstil-

ling. Desuden skal afhændelsen godkendes af de involverede realkreditinstitutter og Udbetaling

Danmark. Dette sikrer, at alle relevante lokale aktører og økonomiske interessenter er enige om

afhændelsen.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets praksis i forhold til afhændelse af almene boliger

efter almenboliglovens § 27, stk. 2, er restriktiv. Det skal ses i sammenhæng med, at staten har

givet støtte til opførelse af de almene boliger, og at kommunerne har selvstændig kompetence

til at give tilsagn til nybyggeri, som udløser yderligere statslig støtte.

I henhold til § 28, stk. 5, 2. pkt., i almenboligloven kan transport-, bygnings- og boligministe-

ren efter ansøgning godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af ejendomme efter § 27, som

er beliggende i udsatte almene boligafdelinger, - jf. § 91 a, stk. 1, hvorefter udsatte boligområ-

der afgrænses efter sociale og økonomiske kriterier - og som er omfattet af en godkendt hel-

hedsplan, ikke skal indbetales som ekstraordinært afdrag efter stk. 4, men overføres til disposi-

tionsfonden og anvendes til finansiering af aktiviteter omfattet af helhedsplanen for det område,

hvori afdelingen er beliggende.

2.9.1.2.

Nedrivning af ejendomme indeholdende almene boliger

Det fremgår af almenboliglovens § 28, stk. 2, 2. pkt., at nedrivning af en ejendom, der tilhører

en almen boligorganisation, skal godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, hvis

ejendommen omfatter almene boliger.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets godkendelse af ansøgninger om nedrivning omfat-

ter dels kontrol af, at alle formelle krav, som stilles i forhold til nedrivningsbeslutningen, er

opfyldt, dels vurdering af, om nedrivningen er sagligt begrundet.

Ministerens godkendelse af en ansøgning om nedrivning af almene boliger forudsætter, at der

foreligger dokumentation for, at nedrivningen er godkendt af boligorganisationens øverste

myndighed og kommunalbestyrelsen, at Landsbyggefonden har vurderet, at nedrivning er den

nødvendige løsning på problemerne i afdelingen, som ansøgningen vedrører, og at nedrivnin-

gen er fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får huslejestigninger

som følge af nedrivningen.

Ved ansøgning om nedrivning af almene boliger foretages en samlet vurdering af afdelingens

forhold, hvor der efter praksis bl.a. lægges vægt på, om der er byggetekniske problemer ved

ejendommen, om der er vedvarende og massive udlejningsvanskeligheder, som indebærer store

29. juni 2018 - boliginitiativer

økonomiske vanskeligheder for den almene boligafdeling, og alle andre løsningsmuligheder har

været overvejet og fundet udsigtsløse for den almene boligafdeling, eller om nedrivning i et ud-

sat boligområde kan bidrage til en positiv udvikling af området.

Endelig kan der efter en konkret vurdering i særlige tilfælde lægges vægt på, om omstændighe-

derne i øvrigt taler for en nedrivning, og nedrivningen vurderes at være i samfundets generelle

interesse. Det understreges, at denne type tilladelser kun kan gives undtagelsesvis.

2.9.2.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Transport-, bygnings- og boligministeren godkender afhændelse og nedrivning af almene boli-

ger, jf. ovenfor. Da der er tale om indgreb i bestanden af almene boliger, vil det være mest hen-

sigtsmæssigt, at kriterierne for ministerens godkendelse af afhændelse og nedrivning af almene

boliger lovfæstes. Derfor foreslås det, at den gældende praksis for godkendelse af afhændelse

og nedrivning af almene boliger kodificeres. Dette gælder for kriterierne vedrørende alvorlige

byggetekniske problemer, vedvarende og massive udlejningsvanskeligheder samt løft af et ud-

sat boligområde.

Herudover foreslås det, at det bliver en betingelse for ministerens godkendelse af afhændelse af

boliger i boligafdelinger, der de seneste fire år har været en del af et ghettoområde, at boligor-

ganisationen i forbindelse med afhændelsen opsiger lejere, der ikke opfylder udlejningskrite-

rier, som kommunalbestyrelsen fastsætter i forbindelse med afhændelsen.

Nedrivning af almene boliger er blandt andet et relevant virkemiddel, når man ønsker at bryde

med et områdes isolation fra det øvrige bysamfund og åbne området, så det ikke lukker sig om

sig selv.

Det bliver med de foreslåede bestemmelser i § 27, stk. 2 og 3, og § 28, stk. 3, tydeligt for de

lokale aktører, hvilke kriterier der vil indgå i en vurdering af, om der kan ske afhændelse eller

nedrivning af almene boliger. Der er tale om kriterier vedrørende alvorlige byggetekniske pro-

blemer, vedvarende og massive udlejningsvanskeligheder samt løft af udsatte boligområder.

Forslaget vil give større gennemsigtighed og samtidig styrke den parlamentariske kontrol i for-

hold til ministerens godkendelsesbeføjelse.

Afhændelse af almene ældreboliger og plejeboliger til en kommune, en region eller en certifice-

ret friplejeboligleverandør med henblik på fortsat anvendelse som ældreboliger og plejeboliger

foreslås undtaget fra kravet om, at transport-, bygnings- og boligministeren skal godkende af-

hændelsen. Dette skyldes, at boligerne efter afhændelsen fortsat vil blive anvendt som ældre-

eller plejeboliger.

Endelig foreslås det i § 27, stk. 3, nr. 4, at transport-, bygnings- og boligministeren som noget

nyt får mulighed for at godkende ansøgninger om afhændelse af ejendomme, som omfatter al-

mene boliger, når afhændelse er en forudsætning for, at nye byudviklingsprojekter kan gennem-

føres og er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan.

Der har vist sig at være behov for at afhænde almene ejendomme for at kunne videreudvikle

eller revitalisere bestemte bydele. Flere boligorganisationer og kommuner har været nødt til at

anerkende, at store byudviklingsprojekter indeholdende afhændelse af ejendomme, som omfat-

ter almene boliger, ikke kan gennemføres. Det er sket i både store og mindre byer. Det kan be-

29. juni 2018 - boliginitiativer

tyde, at en mindre ejendom med almene boliger beliggende i en bymidte kan sætte en stopper

for f.eks. et stort byudviklingsprojekt, som ville kunne gøre byen mere attraktiv, sikre bedre tra-

fikforbindelser, styrke erhverv eller skabe nye byrum og boliger.

Udvikling af byområder kan bl.a. ske for at styrke beboersammensætningen, indkomst- og er-

hvervsudviklingen og beskæftigelsen i et område. Forslaget vil således give kommunerne nye

værktøjer til at understøtte omdannelsesprocessen i byerne.

Ved at afhænde almene ejendomme åbnes der for en omdannelse af de udsatte boligområder,

og for at private investorer og boligejere kan bidrage til at ændre beboersammensætningen. Det

kan f.eks. ske ved at afhænde almene boliger til private, ved nybyggeri og fortætning eller ved

at rive almene boliger ned og efterfølgende afhænde byggegrundene.

Desuden kan indtægter fra afhændelse af almene ejendomme styrke en boligorganisations mu-

lighed for at opkøbe eksisterende ejendomme i områder, hvor der er få almene boliger, at gen-

nemføre renoveringer og at fremtidssikre de tilbageværende ejendomme og boliger.

Med henblik på at tilskynde en boligorganisation til at reducere andelen af almene familieboli-

ger i et udsat boligområde foreslås det, at transport-, bygnings- og boligministeren efter § 28,

stk. 5, 2. pkt., der bliver til stk. 6, 2. pkt., kan godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af

ejendomme, som ligger i udsatte boligområder, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 1, overføres til

boligorganisationens dispositionsfond. Det er således efter forslaget ikke længere en betingelse

for ministerens godkendelse, at afhændede ejendomme er beliggende i områder, som er omfat-

tet af en helhedsplan, og at nettoprovenuet anvendes til finansiering af aktiviteter, omfattet af

helhedsplanen. Der skal dog i de samlede overvejelser tages stilling til, om provenu eller dele

heraf hensigtsmæssigt kan anvendes i de berørte afdelinger.

I henhold til driftsbekendtgørelsens § 43 kan boligorganisationen bl.a. anvende midler i dispo-

sitionsfonden til fysisk, økonomisk og social opretning af nødlidende boligafdelinger, til etable-

ring af nye boligafdelinger, og i forsvarligt omfang til udlån til boligorganisationens afdelinger.

Desuden kan dispositionsfondens midler anvendes til at nedsætte huslejen i boligorganisatio-

nens afdelinger for at sikre deres fortsatte beståen, jf. driftsbekendtgørelsens § 43, stk. 3. Det

foreslås, at 40 pct. af nettoprovenuet overføres til Landsbyggefonden med henblik på finansie-

ring af eventuelle tab fra afhændelse af almene ejendomme, når nettoprovenuet er omfattet af

en godkendelse efter den foreslåede § 28, stk. 5, 2. pkt., der bliver til stk. 6, 2. pkt. Kravet om

overførsel af 40 pct. af nettoprovenuet gælder dog ikke, hvis nettoprovenuet anvendes til en

helhedsplan, til grundkøbstilskud eller til ommærkningsbidrag, jf. lovforslagets § 1, nr. 15.

Støtte til etablering af afdelinger skal ske som udlån, der skal afdrages over højst 50 år, og ud-

lån til finansiering af moderniserings- og forbedringsarbejder skal afdrages over højst 30 år.

Det er endvidere hensigten ved en ændring af driftsbekendtgørelsen at give boligorganisationen

mulighed for at yde tilskud til moderniserings- og forbedringsarbejder i organisationens bo-

ligafdelinger.

Med forslaget gives der således mulighed for, at en boligorganisation kan beslutte at anvende et

nettoprovenu til en bred vifte af initiativer og arbejder med henblik på at styrke boligorganisa-

tionens afdelinger. Det vil således ikke længere være et krav, at et nettoprovenu kun anvendes

29. juni 2018 - boliginitiativer

til gennemførelse af en helhedsplan for det boligområde, hvor afdelingen ligger. Der skal dog i

de samlede overvejelser tages stilling til, om provenu eller dele heraf hensigtsmæssigt kan an-

vendes i de berørte afdelinger.

2.10 Anvendelse af nettoprovenu til tilskud til grundkøb

2.10.1. Gældende ret

Bestemmelsen om grundkøbslån, jf. § 119 a, er indsat i almenboligloven ved lov nr. 221 af 3.

marts 2015 med det formål at skabe en mere varieret boligsammensætning i kommuner med

stor befolkningstilvækst og at lette et tilsvarende stort pres på boligmarkedet. Ordningen gælder

i en periode fra 2015-2025 for alle typer almene boliger, det vil sige foruden familieboliger

også for ældre- og ungdomsboliger.

I henhold til § 119 a, stk. 1, i almenboligloven, kan kommunalbestyrelsen i kommuner med stor

befolkningstilvækst, jf. stk. 3, med henblik på at opnå en alsidig boligsammensætning meddele

tilsagn om grundkøbslån til etablering af almene boliger med tilsagn om støtte efter §§ 115 og

117 i områder, som er omfattet af en eksisterende lokalplan til boligformål, og hvor de samlede

grundudgifter ikke muliggør byggeri inden for maksimumsbeløbet, jf. § 115, stk. 10. I kommu-

ner med stor befolkningstilvækst og et stort pres på boligmarkedet er der således mulighed for,

at kommunalbestyrelsen kan yde et særligt grundkøbslån i forbindelse med køb af grund med

henblik på etablering af alment byggeri i lokalplanlagte boligområder, hvor de samlede grun-

dudgifter ikke muliggør byggeri inden for rammerne af maksimumsbeløbet.

Der kan ydes grundkøbslån ved etablering af almene boliger med tilsagn efter almenbolig-

lovens § 115 og § 117 om ydelsesstøtte. Det vil sige støtte til etablering af almene boliger ved

nybyggeri, ved ombygning til andre typer almene boliger og ved erhvervelse med efterfølgende

ombygning af eksisterende ejendomme. Der kan gives tilsagn om støtte til lån til etablering af

almene familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger efter § 115 og selvejende ungdomsbo-

liger efter § 117. Efter almenboliglovens § 115, stk. 10, fastsætter transport-, bygnings- og bo-

ligministeren maksimumsbeløb pr. m

for anskaffelsessummen for alment byggeri. Den ende-

ligt godkendte anskaffelsessum for alment byggeri med tilsagn efter § 115, stk. 1-6, eller § 117,

stk. 1, må ikke overstige det maksimumsbeløb, der gælder på tidspunktet for kommunalbesty-

relsens godkendelse af anskaffelsessummen forud for påbegyndelsen.

Det er op til kommunalbestyrelsen at beslutte, om der skal ydes et sådant grundkøbslån, lige-

som det er kommunalbestyrelsen, som vurderer, i hvilke lokalplanlagte boligområder der er

behov for at skabe en mere varieret boligsammensætning. Det er ligeledes kommunen, som

selv finansierer et grundkøbslån ved et træk på deres kassebeholdning (likvide aktiver), og

kommunen har ikke adgang til at lånefinansiere et grundkøbslån til almene boliger.

Efter almenboliglovens § 119 a, stk. 2, kan kommunalbestyrelsen ikke meddele tilsagn om at

yde grundkøbslån, hvis området er lokalplanlagt til almene boliger efter § 15, stk. 2, nr. 9, i

planloven. Endvidere kan kommunalbestyrelsen ikke meddele tilsagn om at yde grundkøbslån

på et tidspunkt, hvor boligledigheden i kommunen opgjort efter § 115, stk. 7, 2. pkt., overstiger

2 pct. Det er således en betingelse, at området er lokalplanlagt til boligformål. I henhold til §

15, stk. 2, i planloven kan kommunalbestyrelsen i lokalplaner fastsætte krav om, at op til 25

pct. af boligmassen skal være almene boliger. Efter reglerne kan der til en grund, der er udlagt i

henhold til denne bestemmelse, ikke ydes grundkøbslån.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Antallet af ledige boliger opgøres efter bestemmelsen i almenboliglovens § 115, stk. 7, 2. pkt.

Det fremgår heraf, at antallet af ledige boliger udgøres af ledige familie- og ungdomsboliger,

som medfører lejetab, samt at antallet opgøres som det samlede antal ledige almene familie- og

ungdomsboliger og ledige ungdomsboliger tilhørende en selvejende institution, hvortil der er

meddelt tilsagn om offentlig støtte efter almenboligloven eller tidligere love om boligbyggeri.

Ved kommuner med stor befolkningstilvækst forstås efter almenboliglovens § 119 a, stk. 3,

kommuner, der i henhold til Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning for 2014 har en

befolkningstilvækst på mere end 10.000 personer i perioden 2014-2025.

Efter almenboliglovens § 119 a, stk. 4, kan lån efter stk. 1 for alle almene boligtyper højst ud-

gøre forskellen mellem 20 pct. af det maksimumsbeløb eksklusive energitillæg, der er gæl-

dende for familieboliger, jf. § 115, stk. 10, og de samlede grundudgifter ved den pågældende

grund. Kommunalbestyrelsen skal på anmodning fra transport-, bygnings- og boligministeren

kunne dokumentere, at grundudgiften er rimelig set i forhold til markedsprisen i det pågæl-

dende område, og at en alsidig boligsammensætning ikke hensigtsmæssigt kan opnås på andre

arealer i det pågældende område.

Grundkøbslånet kan således højst udgøre forskellen mellem 20 pct. af det maksimumsbeløb

eksklusiv energitillæg, der er gældende for almene familieboliger og den samlede grundudgift i

forbindelse med det pågældende byggeri. Maksimumsbeløbet for familieboliger gælder for alle

almene boligtyper, det vil sige også for ungdoms- og ældreboliger.

Grundkøbslånet kan ikke dække den del af grundudgiften, som normalt kan omfattes af maksi-

mumsbeløbet. Maksimumsbeløbet er differentieret efter geografi og efter boligtype. Det vil

sige, at beløbet er differentieret efter, om der er tale om familieboliger, ældreboliger eller ung-

domsboliger. Beløbet forhøjes med et energitillæg differentieret efter, om der er tale om etage-

byggeri eller lavt byggeri. Det er maksimumsbeløbet på byggeriets påbegyndelsestidspunkt, der

er gældende, og som anskaffelsessummen skal holdes inden for. Der henvises til § 13 samt bi-

lag 4 og 5 i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger, ændret

ved bekendtgørelse nr. 345 af 12. april 2016. De samlede grundudgifter udgøres af grundkøbe-

summen, sædvanlige modningsudgifter, tilslutningsudgifter, andre omkostninger og skatter

m.v.

Kravet om dokumentation for en rimelig samlet grundudgift set i forhold til markedsprisen i det

pågældende område skal medvirke til, at der ikke sker en opadgående prisglidning for de

grunde, hvor der skal opføres alment byggeri med et yderligere lån.

Efter almenboligloven § 119 a stk. 5, skal der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter § 92

a, stk. 2, § 107, § 115, stk. 10 og 11, § 115 a, stk. 2, § 118, stk. 1-3, § 129, stk. 1, § 130, stk. 1,

og § 156 a, stk. 1, ses bort fra et beløb svarende til lån efter stk. 1. Grundkøbslånet holdes såle-

des i en række situationer uden for opgørelsen af anskaffelsessummen. Det gælder for bereg-

ningen af Landsbyggefondens bidrag til nybyggeriet efter § 92 a, stk. 2, for dækning af statens

administrationsudgifter efter § 107, for opgørelse i forbindelse med maksimumsbeløbet efter §

115, stk. 10, for opgørelsen i forbindelse med efterfølgende forbedringsarbejder efter § 115,

stk. 11, for opgørelsen af merinvesteringer efter § 115 a, stk. 2, for opgørelsen i forbindelse

med finansieringsfordelingen efter § 118, stk. 1-3, for beregningen af beboernes betaling på de

29. juni 2018 - boliginitiativer

optagne realkreditlån efter § 129, stk. 1, for beregningen af ydelsesstøtten efter § 130, stk. 1, og

for fastsættelsen af bidraget til Byggeskadefonden efter § 156 a, stk. 1.

Efter almenboliglovens § 119 a, stk. 6, finder §§ 120-126 om kommunal grundkapital anven-

delse for lån efter stk.1.

Efter almenboliglovens § 119 a, stk. 7, kan lån efter stk. 1, ydes inden for en samlet ramme på

500 mio. kr. Rammen fordeles til kommuner som nævnt i stk. 3, efter transport- bygnings- og

boligministerens nærmere bestemmelser. Lån ydes over en 10-årig periode, hvilket vil sige pe-

rioden 2015-2025.

2.10.2.

Transport- Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Som udgangspunkt indgår i finansieringen af alment nybyggeri beboerindskud, kommunal

grundkapital og kreditinstitutlån med statslig ydelsesstøtte. Det er kommunerne, der alene har

kompetence til at meddele tilsagn om støtte til nyt byggeri.

Formålet med forslaget om grundkøbstilskud er at give boligorganisationer med boliger i områ-

der, der de seneste 4 år har været et ghettoområde, et incitament til som led i en udviklingsplan

at afhænde boliger i ghettoområdet. Det foreslås, at en almen boligorganisation med henblik på

at opnå en alsidig boligsammensætning efter transport-, bygnings- og boligministerens godken-

delse kan yde tilskud ved køb af grunde til etablering af almene boliger. Det er en forudsæt-

ning, at der er meddelt tilsagn om ydelsesstøtte efter almenboliglovens §§ 115 og 117, at områ-

det er omfattet af en eksisterende lokalplan til boligformål, og at de samlede grundudgifter ikke

muliggør byggeri inden for maksimumbeløbet, jf. almenboliglovens § 115, stk. 10. Betingel-

serne i § 119 a, stk. 2 og stk. 4-5 om grundkøbslån finder tilsvarende anvendelse.

Det foreslås, at tilskud kan ydes inden for en ramme, der svarer til det nettoprovenu, som boli-

gorganisationen har opnået ved afhændelse af ejendomme i et område, som de seneste 4 år har

været et ghettoområde, som led i gennemførelse af en udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 1, jf. lov-

forslagets § 1, nr. 40.

Forslaget vil give boligorganisationer mulighed for at opføre almene boliger i de områder, hvor

grundpriser på grund af områdets attraktivitet udgør en hindring for opførsel af almene boliger

samtidig med, at det vil blive nemmere at opnå kommunalbestyrelsens tilslutning til projektet.

Med forslaget stilles endnu et redskab til rådighed for kommunerne og boligorganisationerne

for at modvirke dannelse af parallelsamfund. Boligsammensætningen i en kommune kan gøres

mere varieret ved at fremme etableringen af nye almene boliger til erstatning for de almene

boliger, som enten er blevet revet ned eller afhændet, og hvor de samlede grundudgifter ikke

muliggør alment byggeri inden for rammerne af maksimumsbeløbet. Med forslaget vil der end-

videre blive mulighed for at understøtte erstatningsbyggeri i boligområder, hvor der ikke alle-

rede er lokalplanlagt nye almene boliger.

2.11. Ommærkning af almene familieboliger til ungdomsboliger

2.11.1.

Gældende regler

Kommunalbestyrelsen og en almen boligorganisation kan efter gældende regler aftale, at al-

mene familieboliger fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger. Reglen forudsætter, at

boligen, der ommærkes, har et bruttoetageareal, der ikke overstiger 50 m

. Under visse om-

29. juni 2018 - boliginitiativer

stændigheder er det dog muligt tillige at ommærke boliger med et bruttoetageareal på mellem

50 og 55 m

til ungdomsboliger. Boliger, der er ommærket til ungdomsboliger, skal anvises til

unge uddannelsessøgende og andre unge med et særligt behov herfor.

Der ydes til almene ungdomsboliger, der er etableret med støtte efter almenboligloven, et ung-

domsboligbidrag, som skal sikre en leje, der er passende i forhold til målgruppen. Almene ung-

domsboliger modtager derved et særligt løbende bidrag, som andre almene boliger ikke modta-

ger. Boliger, der er opført som almene familieboliger og derefter ommærkes til almene ung-

domsboliger efter ovenstående regler, er ikke berettiget til at modtage ungdomsboligbidrag.

Der var i årene 2014-2017 mulighed for at ommærke familie- og ældreboliger med et bruttoa-

real på 50-65 m

til ungdomsboliger i en op til 10-årig periode, hvorefter de igen mærkes som

familie- eller ældreboliger. Boligerne var ikke omfattet af kommunal anvisningsret og skulle

alene anvises til unge uddannelsessøgende. Boligerne skulle søges udlejet til 2 personer fra den

berettigede personkreds, dog med den ene som kontraktpart.

Der var desuden i årene 2014-17 mulighed for at yde et særligt ommærkningsbidrag i de største

uddannelsesbyer til de ovennævnte boliger i ommærkningsperioden, hvis huslejeniveauet målt i

kroner pr. m

på ansøgningstidspunktet lå inden for et fastsat interval, som var højere end den

normale leje for ungdomsboliger. Intervallet skulle på den ene side sikre, at der kun udbetales

støtte, når det er nødvendigt, og på den anden side, at boligerne efter støtte får en husleje som

er egnet til studerende.

Ommærkningsbidraget udgør 184 kr. pr. m

(2018). Det svarer således til ungdomsboligbidra-

get, der gives til almene ungdomsboliger, som får etableringsstøtte efter almenboligloven. Ung-

domsboligbidraget gives for at sikre en leje, der er passende i forhold til målgruppen.

Staten meddelte tilsagn til ommærkningsbidrag fra en pulje, der udgjorde 30 mio.kr. i årene

2014-17. Ommærkningsbidraget bliver fuldt ud finansieret af staten, hvorimod staten finansie-

rer 80 pct. og kommunerne 20 pct. af ungdomsboligbidraget.

2.11.2.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

For at fremme udbuddet af ungdomsboliger og understøtte nedbringelsen af andelen af almene

familieboliger i ghettoområder, foreslås det, at der etableres en ny ommærkningsordning, som

er målrettet disse områder.

Det foreslås, at en ny ordning udformes således, at det fremover bliver muligt for kommunalbe-

styrelsen og en almen boligorganisation at aftale, at almene familieboliger med et bruttoareal på

mellem 50 og 65 m

, der ligger i et ghettoområde, kan ommærkes til almene ungdomsboliger.

Er der tale om 2-rums-boliger, skal de – som tilfældet er i dag – søges udlejet til to personer.

Når boligerne er ommærket som almene ungdomsboliger, vil den berettigede personkreds til

boligerne være unge under uddannelse samt andre unge med særligt behov for en ungdomsbo-

lig. Der vil desuden være kommunal anvisningsret til boligerne. Som følge af den foreslåede

bestemmelse, jf. lovforslagets §1, nr. 24, om, at visse modtagere af overførselsindkomst ikke

vil kunne anvises en bolig af kommunen i ghettoområder, er det vurderingen, de pågældende

29. juni 2018 - boliginitiativer

ommærkede boliger udelukkende eller altovervejende vil blive anvist til unge under uddan-

nelse.

Det foreslås desuden, at boligorganisationer for et nettoprovenu fra afhændelse af ejendomme i

ghettoområder kan give tilsagn om et ommærkningsbidrag til almene familieboliger, der er

ommærket til ungdomsboliger i et ghettoområde. Det foreslås derved, at ommærkningsbidraget

kan gives til de ommærkede boliger, uanset om de er ommmærket efter de generelle regler om

ommærkning eller de forslåede særlige regler om ommærkning af almene familieboliger i ghet-

toområder med et bruttoetageareal på mellem 50 og 65 m

Det vil være en betingelse for et tilsagn om ommærkningsbidrag, at lejen er højere end den

normale leje for ungdomsboliger.

Efter de foreslåede regler vil transport-, bygnings- og boligministeren efter ansøgning kunne

godkende, at et nettoprovenu ved afhændelse af ejendomme i et udsat boligområde ikke skal

anvendes til ekstraordinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån, men i

stedet fuldt ud overføres til dispositionsfonden. Er der givet en sådan godkendelse, skal 40 pct.

af nettoprovenuet indbetales til Landsbyggefonden, med mindre nettoprovenuet anvendes til

finansiering af aktiviteter omfattet af en helhedsplan, grundkøbstilskud eller ommærkningsbi-

drag, jf. ovenstående beskrivelse.

Det er aftalt mellem parterne bag boligaftalen af 9. maj 2018, at ommærkningsordningen evalu-

eres efter 3 år.

2.12.

Fastsættelse af udlejningskriterier i forbindelse med afhændelse af en almen boligorgani-

sations ejendom

2.12.1.

Gældende ret

En almen boligorganisation kan afhænde sine ejendomme efter reglerne herom i § 27 i almen-

boligloven Afhændelse skal godkendes af kommunalbestyrelsen og, hvis ejendommen omfatter

almene boliger, tillige af transport-, bygnings- og boligministeren. Loven indeholder ikke be-

stemmelser om, hvordan udlejning skal ske, hvis ejendommen efter afhændelsen anvendes som

privat udlejningsejendom.

2.12.2.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

Som det fremgår af afsnit 2.2.2. vil en almen boligorganisation efter den foreslåede § 168 a

skulle udarbejde en udviklingsplan for afdelinger, som i de seneste fire år har været et ghetto-

område, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 2. I særlige tilfælde vil boligorganisationen endvidere

efter den foreslåede § 168 b kunne påbydes at afvikle sine afdelinger beliggende i et ghettoom-

råde. Der henvises til afsnit 2.3.2.

I udsatte boligområder, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 1, vil man ofte arbejde med en plan, hvis

formål er en genopretning af boligområdet.

Som led i udarbejdelse af ovennævnte planer vil en almen boligorganisation bl.a. være nødt til

at overveje initiativer, som omfatter afhændelse af hele afdelingen eller dele heraf eller hel eller

29. juni 2018 - boliginitiativer

delvis nedrivning af afdelingens ejendom med efterfølgende afhændelse af grunden. Desuden

vil boligorganisationen kunne vælge at fortætte afdelingen ved at afhænde dele af grunden med

henblik på opførelse af private boliger.

En køber af ejendommen vil kunne have et ønske om at anvende ejendommen som private ud-

lejningsboliger. Desuden kan der være tale om at opføre nye private udlejningsejendomme på

den frasolgte ejendom eller dele heraf med henblik på privat udlejning.

I ovennævnte situationer vil der foreligge en risiko for, at den gennemførte udviklings- eller

afviklingsplan ikke fører til det ønskede mål om ændring af beboersammensætningen, hvis man

ikke samtidigt sikrer, at en ændret beboersammensætning opretholdes i 10 år.

Derfor foreslås det, at der i almenboligloven indsættes en særlig bestemmelse i § 27 c, hvoref-

ter ejendomme beliggende i et udsat boligområde, som bliver afhændet til private købere, ved

en anvendelse som private lejemål skal udlejes efter kriterier, som fastsættes af kommunalbe-

styrelsen. Der skal være tale om kriterier, der kan bidrage til at styrke beboersammensætningen

i området og fastholde en sådan styrkelse. Det vil sige, at kriterierne typisk vil indebære, at

udlejningen skal ske til boligsøgende med tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse.

Den foreslåede bestemmelse finder også anvendelse på bygninger, der opføres på arealerne

efter afhændelsen til private.

De udlejningskriterier, som kommunalbestyrelsen har fastsat, skal tinglyses på ejendommen,

således at senere ejere og andre rettighedshavere, herunder panthavere, bliver bekendt med kri-

terierne og skal respektere disse.

Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det ved en ændring af almenlejeloven vil blive muligt

for en almen boligorganisation at opsige alle lejere i forbindelse med afhændelse af en afdeling

eller dele heraf i et udsat boligområde. Når køberen overtager ejendommen, eventuelt med

tomme boliger, vil der opstå en mulighed for en fundamental ændring af beboersammensætnin-

gen. En tidsbegrænset beslutning om udlejning efter særlige kriterier fastsat af kommunalbesty-

relsen som omtalt vil kunne fremme områdets forandring.

Med henblik på at stimulere en frivillig fraflytning fra området og dermed reducere genhus-

ningsbehovet vil der ved en ændring af udlejningsbekendtgørelsen blive givet mulighed for, at

boligorganisationen kan opskrive lejere under 65 år på oprykningsventelisten (en intern venteli-

ste med fortrinsret for lejere, der allerede har bolig i boligorganisationen) og betale gebyret

herfor.

Den Europæiske Menneskerettighedskonvention

Artikel 2 i fjerde tillægsprotokol til Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK)

fastslår i stk. 1, at enhver, der lovligt befinder sig på en stats område, inden for dette skal have

ret til at færdes frit og til at vælge sit opholdssted.

Ifølge bestemmelsens stk. 4 kan de i stk. 1 nævnte rettigheder inden for særlige områder under-

kastes restriktioner, som er indført ved lov, og som i et demokratisk samfund tjener almenvel-

29. juni 2018 - boliginitiativer

let. Dette indebærer navnlig, at begrænsningen skal forfølge et anerkendelsesværdigt formål og

udgøre et forholdsmæssigt (proportionalt) middel til at opnå dette formål.

Formålet om en ændret beboersammensætning i ghettoområderne, således at navnlig andelen af

personer på de laveste offentlige forsørgelsesydelser og uden tilknytning til arbejdsmarkedet

nedbringes, må anses for et sagligt formål.

Da der indsættes en individuel dispensationsmulighed for konkrete tilfælde, hvor forbuddet

mod udlejning vil ramme uforholdsmæssigt hårdt, og da forslaget skal ses i sammenhæng med

en række øvrige forslag, der bl.a. indebærer betydelige offentlige investeringer i de omhandlede

boligområder, må indgrebet desuden anses for proportionalt.

Det vurderes på den baggrund, at forslaget vil kunne gennemføres inden for rammerne af arti-

kel 2 i fjerde tillægsprotokol til EMRK.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Lovforslaget omfatter en række elementer, der har økonomiske og administrative konsekven-

ser for staten og kommunerne, og som især vedrører omdannelsen af de 16 områder, der har

været på ghettolisten i 4 år. Med hensyn til finansieringen heraf henvises der til den mellem

regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti) og Socialdemokratiet,

Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti indgåede aftale om finansiering

af indsatser for at forebygge og nedbryde parallelsamfund og om Landsbyggefondens ramme

til fysiske forandringer af de udsatte boligområder mv. i perioden 2019-2026 af den 8. maj

2018.

Opgørelsen af lovforslagets økonomiske konsekvenser er i høj grad baseret på antagelser, idet

der er få erfaringer at basere opgørelserne på. Dette indebærer, at de skønnede udgiftsmæssige

konsekvenser er behæftet med stor usikkerhed.

4.1. Omdannelse af boligområder, der har været på ghettolisten i 4 år, og krav om udviklings-

planer

Forslaget om omdannelse af ghettoområder, der indeholder krav om reduktion til som ud-

gangspunkt 40 pct. almene familieboliger, vurderes at medføre visse merudgifter.

Det er forudsat, at der med den nye ghettodefinition kommer omkring 30 ghettoområder og

halvdelen af disse er hårde ghettoer på baggrund af 2017-data om ghettoområderne. De hårde

ghettoer forpligtes til at udarbejde en helhedsplan/udviklingsplan, hvor målet er at nedbringe

andelen af almene familieboliger i området til 40 pct. Det er i beregningerne forudsat, at dette

mål opfyldes for samtlige områder

Det er i beregningerne endvidere antaget, at beboersammensætningen ændres løbende i takt

med nedlæggelsen eller omdannelsen af almene familieboliger, og at der er nettobalance i den

samlede boligmasse i kommunerne mellem nedrivning/salg og nybyggeri/ fortætning i 2030.

Det forudsættes i udgangspunktet, at omdannelsen af alle 16 områder kan gennemføres, uden

at der er behov for at staten pålægger afvikling eller overtager boligafdelinger med henblik på

selv af afvikle områderne.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Reduktionen af almene familieboliger til 40 pct. vil omhandle ca. 11.000 boliger, såfremt der

nedrives eller afhændes, mens fortætning vil mindske dette tal. Dette medfører, at der i forbin-

delse med omdannelsen skal ske en tilbagebetaling af de statslige og kommunale grundkapi-

tallån, der er ydet til mange af de omfattede boligafdelinger, hvor påbegyndelsen af tilbagebe-

talingen således fremrykkes i forhold til den forudsatte afdragsfri periode på 50 år. Omfanget

af denne førtidige tilbagebetaling er med betydelig usikkerhed opgjort til ca. 90 mio. kr. for

staten og ca. 57 mio. kr. for kommunerne, hvis det antages, at omdannelsen foretages ved

afhændelse alene.

Der forventes kun i yderst begrænset omfang at kunne forekomme statslige mindreudgifter til

ydelsesstøtte m.v., da der kun er to boligafdelinger (opført efter 1982) i de 16 områder, hvor

der fortsat ydes løbende støtte til ydelsesbetalingen på lånet, og hvor der derfor vil være min-

dreudgifter i en periode ved en evt. afvikling af dele af de pågældende afdelinger. For de øv-

rige afdelinger er den offentlige støtte i forbindelse med opførelse af boligerne, ophørt.

I forbindelse med omdannelsen vil der være udgifter til genhusning af beboere, tomgangsleje

ved nedrivning, salg og fraflytning som følge af renoveringer m.v. samt indfrielse af lån i for-

bindelse med nedrivning og salg. Grundlæggende bygger omdannelserne af boligområderne

på en forudsætning om frivillighed. Det skal ses i lyset af, at kravet om reduktion til maksi-

malt 40 pct. almene familieboliger i praksis knyttes til Landsbyggefondens tilskud til støtte til

renovering, nedrivning, infrastrukturændringer m.v. Som følge heraf afholdes udgifterne af

boligorganisationerne efter de gældende regler. Derudover vil der være indtægter fra salg af

boliger og grunde, som vil tilfalde boligorganisationerne.

Samlet set forventes disse økonomiske konsekvenser derfor at kunne håndteres inden for det

eksisterende finansieringskredsløb i sektoren, herunder med støtte fra Landsbyggefonden. Der

forudsættes således ikke at blive tale om kommunale merudgifter til f.eks. dækning af tom-

gangsleje og fraflytningsudgifter.

Der vurderes at være omkostninger i kommuner forbundet med udarbejdelse af nye udvik-

lingsplaner samt genåbning og justering af eksisterende helhedsplaner og sandsynligvis også

lokalplaner. Denne sagsbehandling forudsættes at medføre udgifter på i gennemsnit 1,5 mio.

kr. pr. område, svarende til omkring 24 mio. kr. for alle 16 områder. Udgifterne vil primært

falde i de første år efter forslagets ikrafttræden, dvs. i 2019-2020.

Forslaget om, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende på integrationsydelse, uddan-

nelsesydelse eller kontanthjælp i almene boligafdelinger, der de seneste fire år har været op-

ført på ghettolisten, vil medføre kommunale administrative omkostninger til kontrol af, om de

boligsøgende, der står øverst på boligorganisationens venteliste, er modtagere af integra-

tionsydelse, uddannelsesydelse eller kontanthjælp, og om der i givet fald skal gives dispensa-

tion. Det skønnes, at de årlige kommunale udgifter i forbindelse hermed udgør i størrelsesor-

denen 3 mio. kr. årligt til og med 2029, for 2019 dog med halvårlig virkning.

I forbindelse med salg af grunde til almene boligorganisationer har visse kommuner som led i

salget tinglyst særlige bestemmelser om tillægskøbesum ved merbebyggelse på ejendommen i

forhold til det i skødet anførte etageareal på ejendommen. Det foreslås, at kommunerne indtil

den 1. januar 2025 kan undlade at pålægge den sælgende boligorganisation at betale denne

29. juni 2018 - boliginitiativer

tillægssum ved salg i et udsat boligområde. I kommunernes beslutning om at anvende bestem-

melsen vil indgå en samlet vurdering af salget, herunder de samlede økonomiske konsekven-

ser for kommunen. Isoleret set vil forslaget om ikke at opkræve tillægssum ikke medføre

kommunale merudgifter.

Lovforslaget vurderes i forbindelse med salg og nedrivning af alment byggeri at medføre et

ekstraarbejde i Udbetaling Danmark, der varetager den finansielle administration af støtte til

alment byggeri, bl.a. jf. almenboliglovens § 28. I henhold til lov om Udbetaling Danmark sker

betaling for Udbetaling Danmarks ydelser efter forbrug. Der forventes samlede udgifter hertil

på op til 2 mio. kr. fordelt over perioden 2020-2028.

Lovforslaget indebærer herudover ekstraarbejde i Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Dels i

forbindelse med den generelle monitorering og løbende evaluering af proces og resultater i

forbindelse med omdannelsen af de udsatte boligområder. Dels specifikt i forbindelse med

blandt andet ministergodkendelser af de udviklingsplaner, nedrivninger, m.v., som skal udar-

bejdes og implementeres for de 16 boligområder, samt den specifikke overvågning af disse

planer. Der forventes samlede udgifter på 1,5 mio. kr. årligt hertil i perioden 2019–2026,

hvoraf i alt 2,0 mio. kr. kan afsættes til ekstern bistand i forbindelse med en større evaluering i

2025 og 2026.

4.2.

Øvrige forslag

Forslaget om, at boligorganisationen kan yde ommærkningsbidrag i forbindelse med om-

mærkning af familieboliger til ungdomsboliger i de 27 ghettoområder med henblik på at sikre

en husleje, som kan betales af målgruppen, vil ikke medføre offentlige merudgifter, da det

ligeledes vil skulle finansieres indenfor det eksisterende finansieringskredsløb i sektoren, her-

under i form af reducerede indbetalinger til Landsbyggefonden.

Forslagene om skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler (obligatorisk brug af fleksibel

udlejning, strammere regler for kommunal anvisning og forbud mod tilflytning af kriminelle

til visse boligområder) vurderes ikke at have nævneværdige udgiftskonsekvenser for kommu-

nerne som følge af, at flere boligsøgende end i dag skal anvises til boliger i almene boligom-

råder uden for de udsatte boligområder.

Som led i aftalen om parallelsamfund er der aftalt en fortsættelse af Trafik-, Bygge- og Bo-

ligstyrelsens enhed for effektivisering af den almene boligsektor. Hertil afsættes årligt 3,5

mio. kr. i perioden 2019-2021. Hermed sikres det, at der kan følges op på indsatsen for at ef-

fektivisere driften i den almene boligsektor i forlængelse af aftalen med regeringen, BL - Dan-

marks almene boliger og KL fra juni 2016 om effektivisering af driften med 1,5 mia. kr. frem

mod 2020.

De øvrige elementer i lovforslaget forudsættes ikke at have økonomiske konsekvenser for det

offentlige.

4.3.

Samlede kon-

sekvenser

I tabel 2 er vist de samlede udgifts- og indtægtsmæssige konsekvenser af lovforslaget for stat

og kommuner.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Tabel 2. Økonomiske konsekvenser for stat og kommuner fordelt på udgifts- og indtægtstyper

2018-2022

(2018-pl, mio.

kr.)

Tilbagebetaling

af grundkapital

Administrative

udgifter

Det offentlige

i alt

Stat

Kommune

2019

0,0

18,5

5,0

13,5

2020

0,0

20,2

5,2

15,0

2021

-6,0

8,2

2,2

1,6

0,6

2022

-12,0

4,7

-7,3

-5,5

-1,8

Samlet effekt

2018-2030

-147,0

78,5

-68,5

-67,0

-1,5

Note: Et foranstillet ”-” angiver mindreudgifter eller merindtægter.

Udover hvad der er nævnt ovenfor, kan der være administrative merudgifter i forbindelse

med tilretning af det administrative it-system BOSSINF-Renovering. Sådanne udgifter af-

holdes inden for Transport-, Bygnings- og Boligministeriets eksisterende ramme.

Beskæftigelsesministeriet vurderer, at der ikke vil være nævneværdige udgifter til individuel

boligstøtte i forbindelse med blandt andet genhusning af økonomisk svage lejere.

De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL.

Lovforslaget har ikke økonomiske konsekvenser for regionerne.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Det vurderes, at reduktion af almene familieboliger til 40 pct. i de 16 ghettoområder vil med-

føre dels en vis aktivitetsforøgelse i byggebranchen som følge af nedrivning af almene boliger

og nybyggeri af private boliger, dels en forøget omsætning hos virksomheder indenfor ejen-

domsadministration som følge af omdannelse til private boliger.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget indeholder visse initiativer, som medfører administrative konsekvenser for bor-

gerne. De foreslåede regler om afvikling af almene boligafdelinger med tilbud om genhusning

til beboerne vil medføre visse administrative konsekvenser for borgerne f. eks. i forbindelse

med adresseflytning. Derudover vil de ændrede kriterier for anvisning af almene boliger i ud-

satte områder, hvorefter visse kriminelle borgere og borgere på visse typer af overførselsind-

komster ikke kan anvises til en sådan bolig, betyde, at de pågældende borgere skal sætte sig ind

i ændrede udlejningsregler og overveje alternative muligheder i forhold til at finde en bolig.

29. juni 2018 - boliginitiativer

7. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have miljømæssige konsekvenser.

8. Forholdet til EU-retten

Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af Kommissionens afgørelse af 20. de-

cember 2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om Den Euro-

pæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation for offentlig tjeneste ydet

til visse virksomheder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig økono-

misk interesse.

Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form for kompensation for en tje-

nesteydelse af almindelig økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldelsespligten

efter traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at være forenelig med traktatens artikel

106, stk. 2.

Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse med Kommissionens afgø-

relse.

9. Hørte myndigheder og organisationer

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 29. juni 2018 til den 22. august 2018 været sendt i

høring hos følgende organisationer og myndigheder m.v.:

Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimerforeningen, Andelsboligforenin-

gernes Fællesrepræsentation, Ankestyrelsen, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, ATP-ejen-

domme, BAT-Kartellet, Bedre Psykiatri, BL – Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byforny-

elsesrådet, Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet,

Bygherreforeningen i Danmark, Center for Boligsocial Udvikling, Danmarks Lejerforeninger,

Dansk Byggeri, Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Dansk Socialrådgiverfore-

ning, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Advokater, Danske arkitektvirksomheder, Danske

Handicaporganisationer, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske Studerendes Fællesråd,

Danske Udlejere, Danske Ældreråd, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Det Centrale

Handicapråd, DI, Ejendomsforeningen Danmark, Finans Danmark, Foreningen af Rådgivende

Ingeniører FRI, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, Fore-

ningen til fremskaffelse af boliger for ældre og enlige, Forsikring og Pension, Frivilligrådet,

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Institut For Menneskerettigheder,

KL, Kollegiekontorerne i Danmark, KommuneKredit, Kommunernes Revision – BDO, Landdi-

strikternes Fællesråd, Landsbyggefonden, Lejernes Landsorganisation i Danmark, LOS, OK–

Fonden, Praktiserende Arkitekters Råd, Psykiatrifonden, Rådet for Etniske Minoriteter, Rådet

for Socialt Udsatte, SAND De hjemløses Landsorganisation, SBH, SBi/AAU (Statens Bygge-

forskningsinstitut under Aalborg Universitet), Selveje Danmark, SFI – Det Nationale Forsk-

ningscenter for Velfærd, Sind, Socialchefforeningen, Socialpædagogernes Landsforbund, TEK-

NIQ, Udbetaling Danmark, Ældre Sagen.

10.

Sammenfattende skema

29. juni 2018 - boliginitiativer

Økonomiske konsekvenser

for stat, kommuner og regio-

ner

Positive konsekvenser/

mindreudgifter

(hvis ja, angiv omfang)

Statslige mindreudgifter på

3,6 mio. kr. i 2021 og 7,2

mio. kr. i 2022 som følge af

tilbagebetaling af grundkapi-

tal.

Kommunale mindreudgifter

på 2,4 mio. kr. i 2021 og 4,8

mio. kr. i 2022 som følge af

tilbagebetaling af grundkapi-

tal.

Negative konsekvenser/

merudgifter

(hvis ja, angiv omfang)

Statslige administrative mer-

udgifter på 5,0 mio. kr. i

2019, 5,2 mio. kr. i 2020 og

2021, 1,7 mio. kr. årligt i

perioden 2022-2026 samt 0,2

mio. kr. i 2027-2028, jf. ne-

denfor.

Kommunale administrative

merudgifter på 13,5 mio. kr.

2019, 15,0 mio. kr. i 2020

samt 3,0 mio. kr. i 2021 til

og med 2029.

Administrativ merbelastning

i Udbetaling Danmark som

følge af ekstraarbejde ved

administration af støttet belå-

ning.

Administrativ merbelastning

i staten dels som følge af

ekstraarbejde ved implemen-

tering og overvågning af

udviklingsplaner samt evalu-

ering dels i forbindelse med

videreførelse af Effektivise-

ringsenheden i perioden

2019-2021.

Administrativ merbelastning

i kommunerne som følge af

omdannelse af ghettoområ-

der og krav om udviklings-

planer samt kontrol af, om

boligsøgende er på integra-

tionsydelse, kontanthjælp og

uddannelseshjælp.

Ingen

Administrative konsekvenser

for stat, kommuner og regio-

ner

Ingen

Økonomiske konsekvenser

for erhvervslivet

Isoleret set en vis aktivitets-

forøgelse i byggesektoren og

en forøget omsætning hos

virksomheder inden for ejen-

domsadministration.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Administrative konsekvenser

for erhvervslivet

Administrative konsekvenser

for borgerne

Ingen

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

Afvikling af almene boligaf-

delinger med tilbud om gen-

husning til beboerne vil med-

føre visse administrative

konsekvenser for borgerne.

Derudover vil ændrede krite-

rier for anvisning af almene

boliger i udsatte områder,

hvorefter visse kriminelle

borgere og borgere på visse

typer af overførselsindkom-

ster ikke kan anvises til en

sådan bolig, betyde, at de

pågældende borgere skal

sætte sig ind i ændrede udlej-

ningsregler og overveje alter-

native muligheder i forhold

til at finde en bolig.

Ingen

Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af

Kommissionens afgørelse af 20. december 2011 om anven-

delse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om

Den Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form

af kompensation for offentlig tjeneste ydet til visse virksom-

heder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af

almindelig økonomisk interesse.

Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i

form for kompensation for en tjenesteydelse af almindelig

økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldelses-

pligten efter traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses

for at være forenelig med traktatens artikel 106, stk. 2.

Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overens-

stemmelse med Kommissionens afgørelse.

Nej

Er i strid med de 5 principper

for implementering af er-

hvervsrettet EU-regulering

(sæt X)

29. juni 2018 - boliginitiativer

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Den foreslåede

§ 4, stk. 1, nr. 11,

åbner mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan aftale med

boligorganisationen, at almene familieboliger med et bruttoetageareal mellem 50 og 65 m

, der

ligger i et ghettoområde, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 2, fremover skal mærkes som almene

ungdomsboliger.

De hidtidige muligheder for at ommærke almene familieboliger til almene ungdomsboliger har

kun omfattet boliger med et bruttoetageareal på op til 50 m

, under nærmere angivne betingel-

ser dog op til 55 m

Det må antages, at de omfattede boliger vil være flerrumsboliger, og det skal i forlængelse af

eksisterende retningslinjer for sådanne boliger tilstræbes, at udlejning sker til 2 personer, hvoraf

begge eller den ene tilhører den berettigede personkreds.

Til nr. 2

Der er ikke i gældende ret regler om sproget i de beboerdemokratiske organer. Da der er tale

om deltagelse i beboerdemokratiet, der følger af danske regler, må det imidlertid lægges til

grund, at arbejdssproget er dansk. Med det foreslåede nye stk. 5 i almenboliglovens § 12 præci-

seres det, at arbejdssproget i de beboerdemokratiske organer er dansk.

Dette indebærer, at alle møder i de beboerdemokratiske organer – det vil sige afdelingsmødet

og møder i afdelingsbestyrelsen, organisationsbestyrelsen og øverste myndighed – skal afvikles

på dansk.

Efter de gældende normalvedtægter for almene boligorganisationer med almene boligafdelinger

er det afdelingens lejere og disses myndige husstandsmedlemmer, der har adgang til afdelings-

mødet. Derudover har boligorganisationens ledelse og repræsentanter for denne adgang uden

stemmeret. Såvel afdelingsmødet som organisationens ledelse kan beslutte, at andre kan deltage

i mødet uden stemmeret.

Den foreslåede affattelse af et nyt

§ 12, stk. 5, 1. pkt.

er en præcisering af, at arbejdssproget er

dansk, indebærer ikke et forbud mod, at dansktalende lejere under mødet oversætter for andre

lejere, således at også disse kan få udbytte af at deltage i afdelingsmødet og gøre deres indfly-

delse gældende. Dette må dog ske på en sådan måde, at mødets afvikling ikke forstyrres. Even-

tuelle tvivlsspørgsmål herom afgøres af dirigenten.

Tilsvarende indebærer forslaget ikke, at afdelingsmødet eller organisationens ledelse er afskåret

fra at give tolke adgang til afdelingsmødet, hvor dette skønnes nødvendigt eller hensigtsmæs-

sigt. Dette kan ikke mindst være aktuelt, hvis mødet skal behandle komplicerede sager som

f.eks. gennemførelse af større arbejder i afdelingen.

Boligorganisationens vedtægter kan indeholde bestemmelse om, at andre end organisationsbe-

styrelsens medlemmer kan deltage i bestyrelsesmøderne uden stemmeret. Det vil i vedtægterne

kunne bestemmes nærmere, hvem der skal gives adgang. I organisationer med mange lejere,

29. juni 2018 - boliginitiativer

der ikke forstår dansk, vil det således f.eks. kunne bestemmes, at der gives adgang for tolke,

hvis behovet for oversættelse ikke kan dækkes af andre bestyrelsesmedlemmer.

Derimod er der ikke mulighed for, at et repræsentantskab, der består af afdelingsvalgte repræ-

sentanter og boligorganisationens bestyrelse, kan give andre adgang til at deltage i mødet. Hvis

øverste myndighed er en generalforsamling, består denne af boligorganisationens medlemmer

og disses myndige husstandsmedlemmer. Boligorganisationens bestyrelse har desuden adgang

til generalforsamlingen, uanset om det enkelte medlem tillige er medlem af boligorganisatio-

nen. Andre end de nævnte kan ikke gives adgang til mødet. Uanset om øverste myndighed er et

repræsentantskab eller en generalforsamling vil der således ikke kunne gives adgang for tolke,

der ikke på andet grundlag har adgang til mødet.

Den foreslåede præcisering indebærer ligeledes, at alt skriftligt materiale, som ligger til grund

for beslutninger, der træffes i de beboerdemokratiske organer, herunder indkaldelser til møder,

dagsordener, relevant materiale til de enkelte mødepunkter, skal udarbejdes på dansk. Det in-

debærer endvidere, at mødereferater fra møderne, protokoltilførsler mv. også skal foreligge på

dansk.

Det foreslås i et nyt

§ 12, stk. 5, 2. pkt.,

at beslutninger, der er truffet i modstrid med det fore-

slåede 1. pkt., er uden gyldighed.

Med den foreslåede bestemmelse sikres det, at de beboerdemokratiske organer har et klart inci-

tament til at overholde kravet om, at arbejdssproget er dansk. Det er vurderingen, at en sådan

ugyldighedsbestemmelse vil virke betydeligt bedre i forhold til at sikre efterlevelse af sprogkra-

vet end mere traditionelle sanktionsbestemmelser som f.eks. bødestraf.

Til nr. 3

Ifølge den gældende bestemmelse i almenboliglovens § 20, stk. 1, nr. 2, er overskud på en afde-

lings drift en indtægt i boligorganisationens dispositionsfond. Bestemmelsen er ikke længere

aktuel, idet det med § 77 i bekendtgørelse nr. 70 af 26. januar 2018 om drift af almene boliger

m.v. er blevet fastsat, at overskuddet i alle tilfælde overføres til en resultatkonto i den enkelte

afdeling, med mindre det anvendes til dækning af underfinansiering.

Der er derfor ikke længere behov for en bestemmelse i loven om, at et afdelingsoverskud kan

tilføres til dispositionsfonden.

Ifølge den foreslåede nyaffattelse af almenboliglovens

§ 20, stk. 1, nr. 2,

skal overskydende

nettoprovenu, der opstår ved likvidation af en afdeling, dvs. de midler i afdelingen, der ikke

anvendes til betaling af gæld og dernæst betaling af beboerindskud med eventuelt indekstillæg

og til tilbagebetaling af depositum, tilfalde dispositionsfonden.

Desuden følger det af den foreslåede nyaffattelse, at et overskydende nettoprovenu, der opstår

ved delvis afhændelse af en almen afdeling, dvs. den del af nettoprovenuet, som ikke indbetales

som ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån,

skal tilfalde dispositionsfonden.

Den foreslåede bestemmelses indhold er i overensstemmelse med gældende bestemmelser i

driftsbekendtgørelsen, jf. bekendtgørelsens § 41, stk. 1, nr. 10, § 102, stk. 1 og § 104, stk.1.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Til nr. 4

Efter de gældende bestemmelser om anvendelse af midler i dispositionsfonden, jf. almenbolig-

lovens § 20, stk. 2-6, er der ikke fastsat betingelser om, at der til nogle anvendelsesformål kun

må anvendes midler, som stammer fra bestemte indtægter i dispositionsfonden.

I de foreslåede

§ 20, stk. 5 og 6,

udvides anvendelsesformålene med dispositionsfondens mid-

ler. Det gælder for begge stykkerne, at der kun kan anvendes midler svarende til bestemte ind-

tægter i dispositionsfonden til de nye anvendelsesformål, der er omhandlet i stykkerne, jf. ne-

denstående.

Det foreslås i

§ 20, stk. 5,

at et nettoprovenu, der stammer fra afhændelse af almene boliger

som led i gennemførelse af en udviklingsplan, jf. § 168 a, og derved indgår i dispositionsfon-

den, kan anvendes til grundkøbstilskud, jf. § 119 b. Indtægten stammer således fra afhændelse

af almene boliger i boligområder, der de seneste 4 år har været på ghettolisten.

Det foreslås i

§ 20, stk. 6,

at et nettoprovenu, der stammer fra afhændelse af almene boliger i et

ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, og derved indgår i dispositionsfonden, kan anvendes til om-

mærkningsbidrag i et ghettoområde til almene familieboliger, der er ommærket til ungdomsbo-

liger. Ommærkning forudsætter, at boligernes bruttoetageareal ikke overstiger 65 m

, jf. almen-

boliglovens § 4, stk. 1, nr. 9 og lovforslagets § 1, nr. 1. Et tilsagn kan kun gives, hvis lejen på

tilsagnstidspunktet er højere end den sædvanlige leje for støttede ungdomsboliger.

Ved en sædvanlig leje for støttede ungdomsboliger forstås i denne sammenhæng en leje, der

ikke overstiger det lejeniveau, som efter de tidligere regler om ommærkningsbidrag, jf. almen-

boliglovens § 101 b, gav adgang til at søge om ommærkningsbidrag, dvs. omkring 900 kr. pr.

Bestemmelsen i den foreslåede § 20, stk. 6, vil blive nærmere udmøntet administrativt. Det vil

herunder blive fastsat, at ommærkningsbidraget højst kan udgøre et beløb svarende til ung-

domsboligbidraget, jf. almenboliglovens § 136, stk. 1, 4. pkt. Det vil være en forudsætning for

udbetaling af ommærkningsbidrag, at boligen er udlejet til en person, der tilhører den beretti-

gede personkreds.

Såfremt midlerne, der er nævnt i de foreslåede stykker 5 og 6, er omfattet af transport-, byg-

nings- og boligministerens godkendelse efter den foreslåede § 28, stk. 5, 2. pkt., der bliver stk.

6, 2. pkt., hvorefter der ikke betales ekstraordinære afdrag på statslån m.v. af et nettoprovenu

ved afhændelse, vil boligorganisationen tillige være fritaget fra det heraf følgende sædvanlige

krav om at indbetale 40 pct. af nettoprovenuet til Landsbyggefonden, i det omfang midlerne

anvendes til finansiering af aktiviteter, omfattet af en helhedsplan, til grundkøbstilskud eller til

ommærkningsbidrag, jf. forslagets § 1, nr. 32.

Til nr. 5

Efter almenboliglovens § 27, stk. 1, 1. pkt., skal afhændelse af en almen boligorganisations

ejendom godkendes af kommunalbestyrelsen. Afhændelse af almene boliger skal efter lovens §

27, stk. 2, tillige godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, bortset fra de tilfælde,

hvor afhændelse sker inden for samme boligorganisation, til en afdeling i en anden almen boli-

gorganisation eller til en selvejende almen institution.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Ministeriet meddeler godkendelse til afhændelse af almene ældreboliger, herunder almene ple-

jeboliger, til en kommune eller en region, når boligerne fortsat skal anvendes som almene æl-

dreboliger eller almene plejeboliger. Tilsvarende meddeler ministeriet som udgangspunkt god-

kendelse til afhændelse af almene boliger til en certificeret friplejeboligleverandør, når boli-

gerne skal anvendes som friplejeboliger.

Det foreslås i

§ 27, stk. 2,

at afhændelse af ejendomme, som omfatter almene boliger, skal god-

kendes af transport-, bygnings- og boligministeren. Dette gælder dog ikke, når afhændelse sker

med henblik på fortsat anvendelse som almene boliger eller til en certificeret friplejeboligleve-

randør.

Det betyder, at transport-, bygnings- og boligministeren ikke længere skal godkende afhæn-

delse af almene boliger til en kommune eller en region, når afhændelsen sker med henblik på,

at boligerne skal anvendes som almene ældreboliger, herunder plejeboliger. Den foreslåede

bestemmelse skal ses i sammenhæng med, at boligerne fortsat vil blive anvendt som almene

boliger. Der er således ikke tale om, at boligerne udgår af den almene boligsektor. Ministeren

skal fremadrettet kun godkende afhændelser, når den afhændede boligmasse ikke længere skal

være en del af den almene boligsektor. Afhændelse til friplejeboligleverandører skal fremadret-

tet heller ikke længere godkendes af ministeren, idet boligerne efter afhændelsen anvendes som

plejeboliger. Hermed effektiviseres og forenkles processen vedrørende afhændelse af almene

ældre- og plejeboliger.

Ved ansøgning om afhændelse af en almen boligafdeling foretages en samlet vurdering af afde-

lingens forhold, hvor der bl.a. lægges vægt på, om der er byggetekniske problemer ved ejen-

dommene, og om der er vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder, som indebærer

store økonomiske vanskeligheder for den almene boligafdeling, og alle andre løsningsmulighe-

der har været overvejet og fundet udsigtsløse. Det indgår endvidere i vurderingen, om afhæn-

delsen i et udsat boligområde sker som led i gennemførelse af en helhedsplan, som forventes at

kunne bidrage til en positiv udvikling af området. Endelig indgår det i vurderingen, om der er

tale om særlige tilfælde, hvor omstændighederne i øvrigt taler for en afhændelse, og hvor af-

hændelse vurderes at være i samfundets generelle interesse. Denne type tilladelser til afhæn-

delse gives som udgangspunkt kun i ganske ekstraordinære sager.

Det foreslås i

§ 27, stk. 3,

at transport-, bygnings- og boligministeren efter ansøgning kan god-

kende afhændelse af almene boliger efter § 27, stk. 2, når et af de fire angivne forhold forelig-

ger. Der er således tale om, at de hensyn, som skal tillægges vægt ved vurderingen af, om en

almen boligorganisations ejendom kan afhændes, indføres i almenboligloven.

Det følger af den foreslåede

§ 27, stk. 3, nr. 1,

at transport-, bygnings- og boligministeren efter

ansøgning kan godkende afhændelse af almene boliger, efter det foreslåede stk. 2, når der er

dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved en ejendom. Byggetekniske problemer

ved en ejendom dækker både over egentlige byggetekniske problemer og sundhedsrisiko for

beboerne, hvilket gør den enkelte bolig uegnet til beboelse. De byggetekniske problemer er

alvorlige, når der f. eks. er tale om konstruktionsmæssige problemer eller betydelige forekom-

ster af skimmelsvamp, PBC eller lignende. De byggetekniske problemer kan f. eks. dokumente-

res ved en fagpersons vurdering af, at omkostninger ved at udbedre skaderne er store og ikke

står i et rimeligt forhold til omkostningerne ved nybyggeri.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Det følger endvidere af den foreslåede

§ 27, stk. 3, nr. 2,

at transport-, bygnings- og boligmini-

steren kan godkende afhændelse af almene boliger, efter det foreslåede stk. 2, når der er doku-

menterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder. Med væsentlige udlejningsvan-

skeligheder sigtes til, at der skal være tale om ganske betydelige vanskeligheder med at udleje

boliger i det pågældende område. Afhændelse af almene boliger med udlejningsvanskeligheder

kan betyde økonomisk genopretning af en almen boligafdeling og derved skabe tryghed for

afdelingens beboere. Udlejningsvanskeligheder kan vedrøre hele afdelingen eller dele heraf, og

der skal være tale om langvarige udlejningsproblemer, som ikke kan forventes overvundet in-

den for den nærmeste fremtid. Vedvarende og massive udlejningsvanskeligheder kan lede til

økonomiske vanskeligheder for både boligorganisationen og den enkelte boligafdeling, eventu-

elt med manglende vedligeholdelse af ejendommene og dårligt image for området til følge. Ved

vedvarende og massive udlejningsvanskeligheder forstås udlejningsvanskeligheder af perma-

nent karakter og af et sådan omfang, at det kan bringe hele boligafdelingens økonomi i fare, og

hvor det er vurderingen, at udlejningsvanskelighederne fremadrettet ikke vil aftage. Ved store

økonomiske vanskeligheder forstås, at afdelingen ikke længere er i stand til at vedligeholde og

renovere ejendommene, og de økonomiske vanskeligheder vil påvirke både boligorganisationen

og den enkelte boligafdeling negativt og komme beboerne til skade. Først når alle andre mulig-

heder, som f. eks. øget markedsføring og indsatser for at forbedre boligområdets image, er af-

prøvet og fundet virkningsløse, kan en boligorganisation overveje at afhænde boligerne.

Det følger af den foreslåede

§ 27, stk. 3, nr. 3,

at transport-, bygnings- og boligministeren kan

godkende afhændelse af almene boliger, efter det foreslåede stk. 2, når der er væsentlige bo-

ligsociale udfordringer, herunder omfattende kriminalitet og stor andel af beboere med sociale

og økonomiske problemer, i et udsat boligområde, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 1, hvorefter et

udsat boligområde defineres ud fra en række sociale og økonomiske kriterier. Udsatte boligom-

råder er ofte præget af sociale problemer, som kan skyldes en uheldig sammenhæng mellem

fysiske forhold og beboersammensætning. Afhændelse af almene ejendomme er et af de initia-

tiver, som en boligorganisation kan anvende for at vende en udvikling. Det er en forudsætning

for godkendelse af afhændelse, at afhændelsen indgår i et samspil med andre relevante initiati-

ver og tager hensyn til disse. Med den foreslåede § 85, stk. 1, nr. 2, i almenlejeloven, indføres

mulighed for at opsige lejere ved helt eller delvist salg af ejendommen, samtidig med at kom-

munalbestyrelsen får pligt til senest i forbindelse med godkendelse af afhændelse at fastsætte

kriterier for privat udlejning af boliger beliggende i de afhændede ejendomme i et udsat bolig-

område, jf. det foreslåede § 27 c.

Med

§ 27, stk. 4,

foreslås det som noget nyt, at det skal være en betingelse for ministerens god-

kendelse af afhændelsen af boliger beliggende i områder, der de seneste 4 år har været en del af

et ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, at boligorganisationen bl.a. har besluttet at opsige de lejere,

som ikke opfylder de af kommunalbestyrelsen fastsatte udlejningskriterier efter den foreslåede

nye § 27 c, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 26.

Med lovforslagets § 1, nr. 30, vedrørende § 61 a, stk. 1, er udsatte boligområder afgrænset til

boligområder med mindst 1.000 beboere, som opfylder mindst to ud af de fire kriterier, der er

opregnet i den foreslåede bestemmelse. De fire kriterier vedrører andelen af beboere uden be-

skæftigelse, antallet af beboere dømt for kriminalitet, andelen af beboere uden uddannelse og

andelen af beboere med lav indkomst. Kriterierne afgrænser boligområder, som er i risiko for at

29. juni 2018 - boliginitiativer

kunne udvikle sig til ghettoområder, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 2, med parallelsamfundspro-

blemer til følge. Den foreslåede § 27, stk. 3, nr. 3, kan anvendes i sådanne områder.

§ 27, stk. 3, nr. 4,

foreslås det, at transport-, bygnings- og boligministeren kan godkende an-

søgninger om afhændelse af almene boliger efter stk. 2, når afhændelse er af væsentlig betyd-

ning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en

lokalplan samt ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer. Der kan f. eks.

være tale om afhændelse af almene boliger for at give plads til udvikling af nye erhvervsaktivi-

teter i et byområde.

Afhændelse af byudviklingsmæssige årsager kan ikke finde sted, hvis formålet kan realiseres

på en mindre indgribende måde.

Afhændelse skal ske som led i virkeliggørelse af en detaljeret og konkret planlægning i en lo-

kalplan, og virkeliggørelse af byudviklingsprojektet skal være nært forestående. Kravet betyder

bl.a., at de nødvendige tilladelser efter anden lovgivning skal være meddelt eller kan forventes

at blive meddelt inden for en kortere frist.

Det er ikke en betingelse, at det er kommunen eller en anden offentlig myndighed, der realise-

rer formålet. Der kan foretages afhændelse af en boligafdeling eller dele af en boligafdeling til

tredjemand, hvormed tredjemand kan være en developer, entreprenør m.v.

Udgangspunktet ved afhændelse af en ejendom til byudviklingsformål er, at prisen fastsættes

på baggrund af en vurdering af ejendommen, hvor der tages hensyn til ejendommens tilstand og

prisforholdene på overdragelsestidspunktet, jf. den gældende almenboliglovs § 27, stk. 3. Pri-

sen skal være et udtryk for ejendommens markedsværdi. Salgsprisen skal således mindst svare

til markedsværdien af ejendommen.

Det vil kunne forekomme, at belåningen af en ejendom overstiger markedsværdien. Da der er

tale om afhændelse af boliger i økonomisk bæredygtige almene boligafdelinger, som vil kunne

fortsætte med at fungere som almene boliger, skal prisen mindst kunne dække indfrielse af lån i

ejendommen og alle øvrige omkostninger ved afhændelsen. Det skal således ikke være muligt

at godkende afhændelse til byudviklingsformål, som giver tab for boligorganisationen eller

dennes kreditorer.

§ 27, stk. 4,

foreslås det som noget nyt, at det skal være en betingelse for ministerens godken-

delse af afhændelsen af boliger beliggende i områder, der de seneste 4 år har været en del af et

ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, at boligorganisationen bl.a. har besluttet at opsige de lejere,

som ikke opfylder de af kommunalbestyrelsen fastsatte udlejningskriterier efter den foreslåede

nye § 27 c, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 30.

Til nr. 6-11

Der er tale om konsekvensrettelser som følge af forslaget om at nyaffatte stk. 2, og indsætte et

nyt stk. 3, i almenboliglovens § 27, jf. lovforslagets § 1, nr. 5. Der er ikke med de foreslåede

bestemmelser foretaget materielle ændringer af gældende ret, men alene foretaget lovtekniske

konsekvensændringer.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Til nr. 12

Det foreslås, at der indsættes to nye bestemmelser, §§ 27 b og 27 c, i almenboligloven.

Almenboligloven omfatter ingen bestemmelser om, at kommuner kan undlade at opkræve beta-

ling efter en tillægskøbesumklausul, når en almen ejendom med en tinglyst tillægskøbesum-

klausul afhændes. Det betyder, at en kommune som udgangspunkt er forpligtet til at opkræve

tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en ejendom, hvorpå der er tinglyst en tillægs-

købesumklausul.

Det foreslås i

§ 27 b,

at kommunalbestyrelsen indtil den 1. januar 2025 kan træffe beslutning

om at undlade at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en almen boli-

gorganisations ejendom i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, med henblik på opførelse af

private boliger eller erhverv. Formålet er at fremme en større variation i udbuddet af boligtyper

i udsatte boligområder ved at gøre det mere fordelagtigt for boligorganisationer at sælge ejen-

domme i udsatte boligområder.

Kommunalbestyrelsens beslutning skal træffes i forbindelse med godkendelse af afhændelse af

den ejendom, hvorpå der er tinglyst tillægskøbesumklausul. Kommunalbestyrelsens beslutning

om at undlade at kræve tillægskøbesum ved den almene boligorganisations salg indebærer ikke,

at klausulen ophæves og aflyses fra tingbogen. Den vil således kunne gøres gældende ved se-

nere salg, hvis dette senere salg indebærer yderligere bebyggelse ud over det, der var forudsat

ved boligorganisationens salg.

Det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens beslutning, at der bliver opført private boli-

ger eller erhverv på den frasolgte del af ejendommen.

For så vidt angår afgrænsningen af de ejendomme, der er omfattet af bestemmelsen, er det af-

gørende, at ejendommen, som omfattes af beslutningen, på tidspunktet for indgivelse af ansøg-

ningen optræder på listen over udsatte boligområder, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 1.

Kommunalbestyrelsen skal behandle almene boligorganisationers ansøgninger om at undlade at

gøre en deklaration om tillægskøbesum gældende i henhold til de almindelige forvaltningsret-

lige grundsætninger, herunder ligebehandlingsgrundsætningen.

Det foreslås i

§ 27 c, stk. 1, 1. pkt.,

at kommunalbestyrelsen skal fastsætte kriterier for udlejning

af ejendomme beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, som afhændes til private

købere.

Kommunalbestyrelsens beslutning skal træffes i forbindelse med afhændelse af en almen boli-

gorganisations ejendom beliggende i boligområder, som er på listen over udsatte boligområder

gældende på tidspunktet for beslutningen. Hvis et boligområde efterfølgende ikke længere er på

listen over udsatte boligområder, vil de berørte ejendomme fortsat være omfattet af kommunal-

bestyrelsens beslutning.

Det vil således være obligatorisk for kommunalbestyrelsen at fastsætte udlejningskriterier. I de

fleste kommuner vil kriterierne være af beskæftigelses- og uddannelsesmæssig karakter. Det er

dog kommunalbestyrelsens vurdering af forholdene i det konkrete boligområde, som er afgø-

rende for, hvilke udlejningskriterier kommunalbestyrelsen ønsker at fastsætte.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Kriterierne skal gælde for alle solgte ejendomme i boligområdet. Hvis et boligområde består af

flere afdelinger beliggende på flere matrikelnumre, vil kriterierne skulle omfatte alle disse ma-

trikelnumre. Kriterierne vil ikke blot gælde for de bygninger, der umiddelbart tages i brug til

privat udlejning, men også for bygninger, der nyopføres på grunden med henblik på anvendelse

som private udlejningsboliger, herunder ejerboliger, der benyttes til udlejning. Det bemærkes,

at kriterierne ikke finder anvendelse på bestående lejemål, men alene på fremtidige udlejninger.

stk. 1, 2. pkt.,

foreslås det, at kriterierne efter 1. pkt. fastsættes senest i forbindelse med kom-

munalbestyrelsens godkendelse af afhændelse af ejendommen og gælder i 10 år fra overtagel-

sesdatoen for den enkelte ejendom. Bestemmelsen overlader det i øvrigt til kommunalbestyrel-

sen at beslutte, på hvilket tidspunkt kriterierne skal fastsættes. Derimod vil 10-års perioden

ikke kunne fraviges, og kriterierne vil således ikke kunne fastsættes for en kortere eller længere

gyldighedsperiode.

Den 10-årige periode vurderes at ville være nødvendig for at skabe den fornødne stabilitet ved

boligområdets ændring fra et udsat til et attraktivt boligområde i relation til ændring af beboer-

sammensætningen og boligområdets omdømme. Et udsat boligområdes udvikling til et attrak-

tivt boligområde er en langvarig proces, hvis succes forudsætter, at fremtidige ejere og lejere

får tilstrækkelige garantier for, at boligområdets nye beboersammensætning vil blive fastholdt i

en rimelig periode. Hermed øges boligområdets attraktivitet, samtidig med at risikoen for de

potentielle købere mindskes.

stk. 1, 3. pkt.

foreslås det, at de kriterier, der fastsættes efter stk. 1, tillige finder anvendelse på

nye udlejningsboliger, der opføres på ejendommen. Herved vil alle udlejningsboliger på ejen-

domme omfattet af bestemmelsen være omfattede af de fastsatte kriterier. Dette gælder såvel

nyt byggeri, der opføres som udfyldningsbyggeri på ubebyggede arealer, som nye boliger, der

opføres efter nedrivning af eksisterende boliger eller som f.eks. påbygning af yderligere etager.

Det foreslås i

stk. 2,

at de fastsatte udlejningskriterier efter stk. 1, skal tinglyses på ejendommen

med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. Herved sikres det, at kriterierne kan gøres gæl-

dende over for alle senere ejere af ejendommen. I

stk. 3

foreslås det, at kommunalbestyrelsen

skal pålægge udlejere at ophæve lejeaftalen, hvis et lejemål udlejes i strid med kriterierne fast-

sat af kommunalbestyrelsen. Tilsammen medfører de to bestemmelser, at kommunalbestyrelsen

har ret og pligt til at føre tilsyn med, at udlejning sker efter de fastsatte kriterier, og at der sker

ophævelse af lejemål indgået i strid med kriterierne. Kommunalbestyrelsen vil i forbindelse

med ophævelsen ikke have pligt til at anvise lejeren en anden bolig.

Den foreslåede bestemmelse forventes at sikre, at en ændret beboersammensætning fastholdes i

en nærmere afgrænset periode. Hermed støttes en stabil og varig genopretning af et udsat bolig-

område, som bl.a. skal gennemføres ved brug af helhedsplaner og for ghettoområders vedkom-

mende ved brug af de udviklings- eller afviklingsplaner, der foreslås i de nye §§ 168 a og 168

b, jf. lovforslagets § 1, nr. 40.

Til nr. 13

Det fremgår af almenboliglovens § 28, stk. 2, 2. pkt., at nedrivning af en ejendom, der tilhører

en almen boligorganisation, skal godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, hvis

ejendommen omfatter almene boliger.

29. juni 2018 - boliginitiativer

En ansøgning om nedrivning skal efter ministeriets faste praksis indeholde dokumentation for,

at nedrivningen er godkendt af boligorganisationens øverste myndighed og kommunalbestyrel-

sen, at Landsbyggefonden har vurderet, at en nedrivning er den nødvendige løsning på de pro-

blemer i afdelingen, som ansøgningen vedrører, samt at nedrivningen er fuldt finansieret, såle-

des at afdelingens resterende beboere ikke får huslejestigninger som følge af nedrivningen.

Ved ansøgning om nedrivning af en almen boligafdeling foretages en samlet vurdering af afde-

lingens forhold, hvor der bl.a. lægges vægt på, om der er byggetekniske problemer ved ejen-

dommene, og om der er vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder, som indebærer

store økonomiske vanskeligheder for den almene boligafdeling, og alle andre løsningsmulighe-

der har været overvejet og fundet udsigtsløse. Det indgår endvidere i vurderingen, om nedriv-

ningen i et udsat boligområde sker som led i en helhedsplan, som forventes at kunne bidrage til

en positiv udvikling af området. Endelig indgår det i vurderingen, om der er særlige tilfælde,

hvor omstændighederne taler for en nedrivning, og hvor nedrivning vurderes at være i samfun-

dets generelle interesse. Denne type tilladelser til nedrivning gives som udgangspunkt kun i

ganske ekstraordinære sager.

Det foreslås i

§ 28, stk. 3,

at transport-, bygnings- og boligministeren efter ansøgning kan god-

kende nedrivning af almene ejendomme, når et af de tre angivne forhold foreligger. Der er såle-

des tale om, at de hensyn, som skal tillægges vægt ved vurderingen af, om en almen boligorga-

nisations ejendomme kan nedrives, indføres i almenboligloven.

Det foreslås i

§ 28, stk. 3, nr. 1,

at transport-, bygnings- og boligministeren kan godkende ne-

drivning af almene boliger efter § 28, stk. 2, 2. pkt., når der er dokumenterede alvorlige bygge-

tekniske problemer ved ejendommene. Byggetekniske problemer ved ejendommene dækker

både over egentlige byggetekniske problemer og sundhedsrisiko for beboerne, som gør den

enkelte bolig uegnet til beboelse. Der vil være tale om alvorlige problemer ved f. eks. konstruk-

tionsmæssige problemer eller betydelige forekomster af skimmelsvamp, PBC, radon eller lig-

nende. De byggetekniske problemer kan dokumenteres ved en fagpersons vurdering af, at om-

kostninger ved at udbedre skaderne er store og ikke står i et rimeligt forhold til omkostningerne

ved nybyggeri. Der er tale om en videreførelse af den gældende praksis.

Det foreslås endvidere i

§ 28, stk. 3, nr. 2,

at transport-, bygnings- og boligministeren kan god-

kende nedrivning af almene boliger efter § 28, stk. 2, 2. pkt., når der er dokumenterede vedva-

rende og væsentlige udlejningsvanskeligheder. Ved vedvarende og massive udlejningsvanske-

ligheder forstås udlejningsvanskeligheder af permanent karakter og af et sådan omfang, at det

kan bringe hele boligafdelingens økonomi i fare, og hvor det er vurderingen, at udlejningsvan-

skelighederne fremadrettet ikke vil aftage. Udlejningsvanskeligheder kan således lede til store

økonomiske vanskeligheder for både boligorganisationen og den enkelte boligafdeling, eventu-

elt med manglende vedligeholdelse af ejendommene og dårligt image for området til følge.

Udlejningsvanskeligheder kan vedrøre hele afdelingen eller dele heraf, og der skal være tale om

langvarige udlejningsproblemer, som ikke kan forventes overkommet inden for den nærmeste

fremtid. Først når alle andre muligheder, som f.eks. øget markedsføring eller indsatser for at

forbedre boligområdets image, er afprøvet og fundet virkningsløse, kan en boligorganisation

overveje at nedrive boligerne. Ved store økonomiske vanskeligheder forstås, at afdelingen ikke

længere er i stand til at vedligeholde og renovere ejendommene, og de økonomiske vanskelig-

29. juni 2018 - boliginitiativer

heder vil påvirke både boligorganisationen og den enkelte boligafdeling negativt og vil komme

beboerne til skade. Der er tale om en videreførelse af den gældende praksis.

Endelig foreslås det i

§ 28, stk. 3, nr. 3,

at transport-, bygnings- og boligministeren kan god-

kende nedrivning af almene boliger efter § 28, stk. 2, 2. pkt., når der er tale om væsentlige bo-

ligsociale udfordringer i et udsat boligområde. Udsatte boligområder er ofte præget af sociale

problemer, som kan skyldes en uheldig sammenhæng mellem fysiske forhold og beboersam-

mensætning. Nedrivning af almene ejendomme er et af de initiativer, som en boligorganisation

kan anvende for at vende en udvikling. Der er tale om en videreførelse af den gældende praksis.

Med lovforslagets § 1, nr. 30, er udsatte boligområder afgrænset til boligområder med mindst

1.000 beboere, som opfylder mindst to ud af fire kriterier. De fire kriterier vedrører andelen af

beboere uden beskæftigelse, antallet af beboere dømt for kriminalitet, andel beboere uden ud-

dannelse og andelen af beboere med lav indkomst. Kriterierne afgrænser boligområder, som er

i risiko for at udvikle sig til ghettoområder med parallelsamfundsproblemer.

Til nr. 14

Der er tale om en konsekvensrettelse, som følge af forslaget om at indsætte et nyt stk. 3 i al-

menboliglovens § 28, jf. dette lovforslags § 1, nr. 13. Der er med den foreslåede bestemmelse

ikke foretaget materielle ændringer af gældende ret, men alene foretaget en lovteknisk konse-

kvensændring.

Til nr. 15

I henhold til § 28, stk. 3, i almenboligloven indberetter kommunalbestyrelsen afhændelse og

forandring af ejendomme, herunder nedlæggelse af boliger, hvori indestår statslån eller statsga-

ranterede lån, eller hvortil der ydes statslig driftsstøtte, til Udbetaling Danmark.

Efter § 28, stk. 4, i almenboligloven afgør Udbetaling Danmark, om forudsætningerne for støt-

ten er ændret, således at den helt eller delvis skal bortfalde for fremtiden, hvorvidt belåning kan

forblive indestående samt, hvorvidt og i hvilket omfang et nettoprovenu skal indbetales som

ekstraordinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån.

Det følger af § 104, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 70 af 26. januar 2018 om drift af almene boliger

m.v. (driftsbekendtgørelsen), at nettoprovenuet ved afståelse af en del af en almen afdeling ind-

betales som ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstå-

ende lån, og at overskydende beløb tilfalder dispositionsfonden.

I henhold til § 28, stk. 5, 2. pkt., i almenboligloven kan transport-, bygnings- og boligministe-

ren efter ansøgning godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af ejendomme efter § 27, som

er beliggende i udsatte almene boligafdelinger, jf. § 91 a, stk. 1, og som er omfattet af en god-

kendt helhedsplan, ikke skal anvendes som ekstraordinært afdrag efter stk. 4, men overføres til

dispositionsfonden og anvendes til finansiering af aktiviteter omfattet af helhedsplanen for det

område, hvori afdelingen er beliggende.

Det foreslås i

§ 28, stk. 5, 2. og 3. pkt.,

der bliver til stk. 6, 2. pkt., at transport-, bygnings- og

boligministeren efter ansøgning kan godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af ejen-

domme efter § 27, som er beliggende i udsatte boligområder, jf. § 61 a, stk. 1, ikke skal indbe-

tales som ekstraordinært afdrag efter stk. 4, der bliver til stk. 5, men overføres til boligorganisa-

29. juni 2018 - boliginitiativer

tionens dispositionsfond. Det betyder, at en boligorganisation får mulighed for at anvende et

nettoprovenu til en bred vifte af initiativer og arbejder med henblik på at styrke boligorganisa-

tionens afdelinger.

Boligorganisationen kan efter de gældende regler i driftsbekendtgørelsen bl.a. anvende midler i

dispositionsfonden til fysisk, økonomisk og social opretning af nødlidende boligafdelinger, jf.

driftsbekendtgørelsens § 43, stk. 3, til etablering af nye boligafdelinger, jf. driftsbekendtgørel-

sens § 43, stk. 4, og i forsvarligt omfang til udlån til boligorganisationens afdelinger, jf. drifts-

bekendtgørelsen § 44, stk. 1. Etablering af afdelinger skal ske ved udlån, der skal afdrages over

højst 50 år. Udlån til finansiering af moderniserings- og forbedringsarbejder skal afdrages over

højst 30 år, jf. driftsbekendtgørelsens § 43, stk. 7. Disse bestemmelser vil uændret blive videre-

ført. Med dette lovforslags § 1, nr. 4, åbnes der mulighed for at anvende midler i dispositions-

fonden til tilskud ved køb af grunde til etablering af almene boliger, jf. lovforslagets § 1, nr. 37,

og til ommærkningsbidrag i forbindelse med ommærkning af almene familieboliger til ung-

domsboliger. Det er endvidere hensigten at revidere bekendtgørelsen og give boligorganisatio-

nen mulighed for at yde tilskud til moderniserings- og forbedringsarbejder i organisationens

boligafdelinger.

Det vil således ikke længere være et krav, at et nettoprovenu anvendes til gennemførelse af en

helhedsplan for det boligområde, hvor afdelingen er beliggende. Med forslaget og den deraf

følgende ændring af driftsbekendtgørelsen vil der blive givet mulighed for, at transport-, byg-

nings- og boligministeren kan godkende, at nettoprovenuet fuldt ud overføres til dispositions-

fonden og anvendes bredt til initiativer og arbejder med henblik på at styrke boligorganisatio-

nens afdelinger.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 32.

Til nr. 16

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget om at indsætte et nyt stk. 3, i al-

menboliglovens § 27, jf. lovforslagets § 1, nr. 5. Der er ikke med de foreslåede bestemmelser

foretaget materielle ændringer af gældende ret, men alene foretaget lovtekniske konsekvensæn-

dringer.

Til nr. 17

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget om at indsætte et nyt stykke 3 i §

28, jf. lovforslagets § 1, nr. 13. Der er ikke med de foreslåede bestemmelser foretaget materi-

elle ændringer af gældende ret, men alene foretaget lovtekniske konsekvensændringer.

Til nr. 18 og 19

Den foreslåede ændring i § 37, stk. 4, nr. 3 og 4, er en konsekvens af forslaget i § 1, nr. 20,

hvorved der indsættes et nyt nr. 5 i almenboliglovens § 37, stk. 4.

Til nr. 20

Beslutning om gennemførelse af arbejder og aktiviteter i en almen boligafdeling træffes af af-

delingsmødet, hvortil alle afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer har

adgang og stemmeret. Afdelingsmødet skal godkende de overordnede rammer for iværksættel-

sen, jf. almenboliglovens § 37, stk. 1.

29. juni 2018 - boliginitiativer

I visse tilfælde kan arbejder og aktiviteter dog iværksættes uden afdelingsmødets godkendelse,

jf. almenboliglovens § 37, stk. 4, og § 41.

Således kan organisationsbestyrelsen uden afdelingsmødets godkendelse iværksætte vedlige-

holdelsesarbejder og fornyelser, rimelige moderniserings- og forbedringsarbejder, kollektive

anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder samt udbedring af byggeskader og gennemførelse af

bygningsændringer m.v., når kommunalbestyrelsen har givet boligorganisationen påbud om

gennemførelse af de pågældende arbejder, jf. almenboliglovens § 41.

Der er desuden efter lovens § 37, stk. 4, mulighed for, at boligorganisationens øverste myndig-

hed i særlige tilfælde kan træffe beslutning om gennemførelse af større renoveringsarbejder,

større energibesparende foranstaltninger, boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af be-

byggelsen, selv om afdelingsmødets godkendelse ikke kan opnås, eller forslaget forkastes ved

urafstemning.

Øverste myndighed er enten et repræsentantskab bestående af afdelingsvalgte repræsentanter

og boligorganisationens bestyrelse eller en generalforsamling, hvortil alle boligorganisationens

medlemmer har adgang. Det er dog kun boligorganisationens boliglejere og disses myndige

husstandsmedlemmer, der har stemmeret på generalforsamlingen. Boligorganisationens lejere

har i begge tilfælde flertallet af stemmer i øverste myndighed.

Det er en betingelse for boligorganisationens øverste myndigheds adgang til at gennemføre

arbejder, der ikke er godkendt af afdelingen, at de pågældende arbejder og aktiviteter er nød-

vendige for at gøre boligerne og boligafdelingen tidssvarende og konkurrencedygtige over for

en bred kreds af boligsøgende, jf. almenboliglovens § 37, stk. 5. Det er desuden en forudsæt-

ning, at afdelingens godkendelse forgæves er søgt opnået, evt. til et tilrettet projekt, jf. § 37,

stk. 4.

§ 37, stk. 4, har til formål at sikre, at beslutninger af denne karakter træffes inden for rammerne

af beboerdemokratiet også i tilfælde, hvor en afdelings nuværende beboere ikke ønsker arbejder

gennemført med deraf følgende gener under arbejdernes udførelse og efterfølgende lejeforhø-

jelser.

Med den foreslåede tilføjelse af

§ 37, stk. 4, nr. 5,

udvides boligorganisationens øverste myn-

digheds mulighed for at iværksætte arbejder eller aktiviteter uden afdelingens godkendelse, idet

der vil blive mulighed for at igangsætte indsatser mod dannelse af udsatte boligområder. Såvel

indsatser, der har til formål at forebygge dannelsen af udsatte boligområder, som indsatser, der

har til formål at løse problemer i allerede bestående udsatte boligområder, vil være omfattede af

den nye bestemmelse.

Det vil være en betingelse for øverste myndigheds kompetence til at iværksætte sådanne indsat-

ser, at disse er nødvendige for at gøre boligerne og boligafdelingen tidssvarende og konkurren-

cedygtige over for en bred kreds af boligsøgende, jf. almenboliglovens § 37, stk. 5. Det vil des-

uden, som for de gældende regler i § 37, stk. 4, være en forudsætning, at afdelingens godken-

delse forgæves er søgt opnået, evt. til et tilrettet projekt. Betingelserne for brug af reglen vil

således være de samme, som allerede er gældende for de arbejder, der kan iværksættes efter

den nuværende § 37, stk. 4. Indberetning til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, jf. § 37,

29. juni 2018 - boliginitiativer

stk. 6, vil også skulle ske på samme måde som ved anvendelse af de allerede gældende mulig-

heder for at iværksætte arbejder efter § 37, stk. 4.

Kommunalbestyrelsen er som tilsynsmyndighed forpligtet til at føre tilsyn med, at boligorgani-

sationen tager de skridt, der er nødvendige for at sikre, at boligafdelingerne er økonomisk og

socialt velfungerende, jf. almenboliglovens §§ 164 og 165. Herunder skal kommunalbestyrel-

sen sikre, at reglerne i almenboliglovens § 37, stk. 4, anvendes efter deres hensigt. Sker dette

ikke, kan kommunalbestyrelsen tage de skridt, den anser for nødvendige i henhold til sine til-

synsbeføjelser, jf. § 165. Sådanne skridt kan om nødvendigt bestå i udstedelse af påbud eller

udpegning af en midlertidig forretningsfører, der overtager boligorganisationens administration.

Om nødvendigt kan kommunalbestyrelsen også i særlige tilfælde udpege en midlertidig forret-

ningsfører, der skal varetage funktioner, der ellers varetages af boligorganisationens beboerde-

mokratiske organer.

Til nr. 21

Efter almenboliglovens § 37, stk. 4, har boligorganisationens øverste myndighed i visse situa-

tioner mulighed for at træffe beslutning om gennemførelse af arbejder og aktiviteter, selv om

afdelingens godkendelse ikke har kunnet opnås.

Det er i disse tilfælde op til øverste myndighed at beslutte, hvordan arbejderne og aktiviteterne

bedst gennemføres. Øverste myndighed kan f.eks. vælge at overlade til en realiseringsbesty-

relse (en gruppe, der er valgt/udpeget til at styre gennemførelsen i praksis.

Det foreslås med et nyt

stk. 6

i lovens § 37 at fastsætte visse rammer for sammensætningen af

en sådan realiseringsbestyrelse i de tilfælde, hvor øverste myndighed nedsætter en sådan. Det

foreslås, at realiseringsbestyrelsen som minimum skal have en ledelsesrepræsentant fra boligor-

ganisationen samt et kommunalbestyrelsesmedlem eller en repræsentant udpeget af kommunal-

bestyrelsen, således at den nødvendige beslutningskompetence er til stede.

Bortset fra det nævnte krav til realiseringsbestyrelsen kan boligorganisationens øverste myndig-

hed frit vælge realiseringsbestyrelsens størrelse og sammensætning.

Til nr. 22

Efter § 51 b, stk. 1, 1. pkt., kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligorganisationen ved ud-

lejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af personer

uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke allerede har en bo-

lig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende

kalendermåneder har modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp efter

aktivloven. Efter almenboliglovens § 51 b, stk. 1, 2. pkt., kan kommunalbestyrelsen endvidere

beslutte, at boligorganisationen ud over de boligsøgende, der er nævnt i 1. pkt., også skal afvise

en boligsøgende og dennes ægtefælle, som modtager førtidspension efter lov om social pension

eller lov om højeste, mellemste, forhøjet almindelig og almindelig førtidspension m.v., eller

som i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget arbejdsløshedsdagpenge efter lov om

arbejdsløshedsforsikring m.v. eller sygedagpenge efter lov om sygedagpenge.

Det foreslås at tilføje endnu en overførselsindkomstkategori i

§ 51 b, stk. 1, 2. pkt.,

hvorefter

kommunalbestyrelsen endvidere kan beslutte, at boligorganisationen ud over de boligsøgende,

der er nævnt i 1. pkt., også skal afvise en boligsøgende og dennes ægtefælle, som modtager

29. juni 2018 - boliginitiativer

førtidspension efter lov om social pension eller lov om højeste, mellemste, forhøjet almindelig

og almindelig førtidspension m.v. eller som i 6 sammenhængende kalendermåneder har modta-

get arbejdsløshedsdagpenge efter lov om arbejdsløshedsforsikring m.v., sygedagpenge efter lov

om sygedagpenge eller ressourceforløbsydelse under jobafklaringsforløb efter aktivloven.

Forslaget skal ses i lyset af, at den 1. juli 2014 trådte sygedagpengereformen i kraft. Reformen

betyder, at personer, der har modtaget sygedagpenge i 22 uger inden for 9 måneder, og som

ikke opfylder betingelserne for ret til at få forlænget sygedagpengene, overgår til et jobafkla-

ringsforløb med ressourceforløbsydelse. Disse personer må anses for at være i samme mål-

gruppe som sygedagpengemodtagere.

Formålet er at styrke boligorganisationernes mulighed for at afvise boligsøgende, der står uden

for arbejdsmarkedet med henblik på at give fortrinsret til ressourcestærke boligsøgende. Herved

er der mulighed for at gøre beboersammensætningen i et boligområde med en høj andel af per-

soner uden for arbejdsmarkedet mere varieret.

Til nr. 23

Ledige almene familieboliger skal som hovedregel udlejes til boligsøgende, som er optaget på en

venteliste, og som har behov for almene boliger af den pågældende art, jf. almenboliglovens § 51,

stk. 1. For boligsøgende, der allerede har en bolig i boligorganisationen, men som ønsker en anden

bolig, sker udlejning efter en intern venteliste, den såkaldte oprykningsventeliste.

Ventelisteprincippet gælder dog ikke for almene familieboliger, der er omfattet af kommunal an-

visningsret, jf. almenboliglovens § 59, stk. 1, hvorefter en almen boligorganisation efter kommu-

nalbestyrelsens bestemmelse skal stille indtil hver fjerde ledige almene familiebolig til rådighed

for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. Derudover

kan en boligorganisation indgå en aftale med kommunalbestyrelsen om at stille yderligere ledige

familieboliger til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver, jf. almenboliglovens §

59, stk. 2. Heller ikke boliger, der stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen efter denne bestem-

melse, er omfattet af ventelisteprincippet. Det vil sige, at den kommunale anvisningsret til almene

boliger går forud for såvel den almindelige venteliste som oprykningsventelisten i en boligorgani-

sation.

I henhold til almenboliglovens § 59, stk. 6, må ledige boliger, som er stillet til rådighed for kom-

munalbestyrelsen, og som er beliggende i ghettoområder, jf. § 61 a, stk. 1, eller i et område med

en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet, jf. § 51 b, stk. 3 og 4, ikke anvises til boligsø-

gende, hvor et medlem af husstanden enten er dømt for et strafbart forhold, har fået sit lejemål

ophævet eller opsagt som følge af grove overtrædelser af god skik og orden, eller ikke er statsbor-

ger i et land, der er tilsluttet Den Europæiske Union, omfattet af aftalen om Det Europæiske Øko-

nomiske Samarbejdsområde, eller i Schweiz.

Efter almenboliglovens § 51 b, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligorganisationen

ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af per-

soner uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, som ikke allerede har en

bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende

kalendermåneder har modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp efter ak-

tivloven. Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at boligorganisationen ud over de boligsø-

gende, der er nævnt ovenfor, også skal afvise en boligsøgende og dennes ægtefælle, som modtager

29. juni 2018 - boliginitiativer

førtidspension efter lov om social pension eller lov om højeste, mellemste, forhøjet almindelig og

almindelig førtidspension m.v., eller som i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget ar-

bejdsløshedsdagpenge efter lov om arbejdsløshedsforsikring m.v. eller sygedagpenge efter lov om

sygedagpenge. Ordningen benævnes kombineret udlejning.

Det foreslås, at der indsættes en ny

§ 51

c i almenboligloven om forbud mod udlejning af boli-

ger i boligafdelinger, der de seneste fire år har været en del af et ghettoområde, jf. den foreslå-

ede § 61 a, stk. 2, til personer, der modtager integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontant-

hjælp efter aktivloven. Formålet med bestemmelsen er at nedbringe tilgangen af personer på

offentlig forsørgelse og uden tilknytning til arbejdsmarkedet til disse områder.

stk. 1

foreslås, at en almen boligorganisation skal afvise boligsøgende på ventelisten til en

bolig i en almen boligafdeling, der de seneste fire år har været en del af et ghettoområde, jf. §

61 a, stk. 2, når den pågældende og dennes ægtefælle modtager integrationsydelse, uddannel-

seshjælp eller kontanthjælp efter aktivloven. Med forslaget vil det ikke være afgørende for plig-

ten til at afvise den boligsøgende, hvor længe denne og dennes ægtefælle har modtaget en af de

nævnte ydelser, men om de pågældende aktuelt modtager denne ydelse. Afvisning skal dog

ikke ske, hvis den boligsøgende allerede har en bolig i afdelingen.

Afvisning af en boligsøgende på ventelisten vil medføre, at den boligsøgende, der står som den

næste på ventelisten, får tilbudt boligen, medmindre denne også skal afvises efter den foreslå-

ede bestemmelse. En afvisning vil for den boligsøgende ikke medføre, at den pågældende mi-

ster sin plads på ventelisten. Den pågældende vil derfor kunne få tilbudt bolig i en anden afde-

ling, når der bliver en sådan ledig, og ingen andre interesserede har et lavere opnoteringsnum-

mer. Findes der ingen opnoterede på ventelisten, der ikke modtager integrationsydelse, uddan-

nelsesydelse eller kontanthjælp, vil dette indebære, at den pågældende bolig kommer til at stå

tom, indtil det bliver muligt at udleje den. Dette kan f.eks. ske ved kommunal anvisning eller

ved annoncering.

stk. 2

foreslås det, at personer, som i mindst 2 år har været samlevende med den boligsøgende,

sidestilles med ægtefæller. Dette svarer til afgrænsningen i den gældende § 51 b, stk. 1, 4. pkt.,

vedrørende afvisning efter kommunal beslutning.

stk. 3

foreslås det, at kommunalbestyrelsen inden udlejning til en boligsøgende påser, at denne

ikke modtager integrationsydelse, uddannelsesydelse eller kontanthjælp, og at kommunalbesty-

relsen meddeler dette til boligorganisationen. I praksis vil dette indebære, at boligorganisatio-

nen må underrette kommunen om en påtænkt udlejning, hvorefter kommunen skal kontrollere,

om den boligsøgende modtager en af de nævnte ydelser. Dette vil i sagens natur skulle ske hur-

tigt for at undgå, at lejemål står tomme i længere tid end nødvendigt.

Det foreslås desuden i

stk. 4,

at kommunalbestyrelsen får mulighed for at dispensere fra udlej-

ningsforbuddet i særlige tilfælde, hvor dette vil ramme uforholdsmæssigt hårdt. Rent praktisk

kan processen f.eks. tilrettelægges sådan, at kommunalbestyrelsen i tilfælde, hvor det konstate-

res, at den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle modtager integrationsydelse, uddan-

nelseshjælp eller kontanthjælp, vurderer, om den pågældende har andre muligheder for at opnå

en passende bolig i kommunen eller har umiddelbar udsigt til at komme i beskæftigelse eller

uddannelse, eller om der foreligger andre særlige grunde til at give dispensation.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Det bemærkes i øvrigt, at en plads på venteliste til en almen bolig kun giver en boligsøgende ret

til en bolig efter de til enhver tid gældende udlejningsregler. Dette indebærer, at det forhold, at

der ikke er umiddelbar udsigt til, at en boligsøgende kan opnå en anden passende bolig i kom-

munen, ikke automatisk kan føre til, at der gives dispensation,

Artikel 2 i fjerde tillægsprotokol til Den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK)

fastslår i stk. 1, at enhver, der lovligt befinder sig på en stats område, inden for dette skal have

ret til at færdes frit og til at vælge sit opholdssted.

Ifølge bestemmelsens stk. 4 kan de i stk. 1 nævnte rettigheder inden for særlige områder under-

kastes restriktioner, som er indført ved lov, og som i et demokratisk samfund tjener almenvel-

let. Dette indebærer navnlig, at begrænsningen skal forfølge et anerkendelsesværdigt formål og

udgøre et forholdsmæssigt (proportionalt) middel til at opnå dette formål.

Formålet om en ændret beboersammensætning i ghettoområderne, således at navnlig andelen af

personer på de laveste offentlige forsørgelsesydelser og uden tilknytning til arbejdsmarkedet

nedbringes, må anses for et sagligt formål.

Da der indsættes en individuel dispensationsmulighed for konkrete tilfælde, hvor forbuddet

mod udlejning vil ramme uforholdsmæssigt hårdt, og da forslaget skal ses i sammenhæng med

en række øvrige forslag, der bl.a. indebærer betydelige offentlige investeringer i de omhandlede

boligområder, må indgrebet desuden anses for proportionalt.

Det vurderes på den baggrund, at forslaget vil kunne gennemføres inden for rammerne af arti-

kel 2 i fjerde tillægsprotokol til EMRK.

§ 51 c vil blive omfattet af bemyndigelsen i § 64, stk. 1, der giver ministeren mulighed for at

fastsætte nærmere regler bl.a. om de forhold, der nævnes i §§ 51-54. Bemyndigelsen forventes

anvendt til at fastsætte regler om mulighed for dispensation fra udlejningsforbuddet, jf. den

foreslåede § 51 c, stk. 4.

Til nr. 24

Der var i årene 2014-17 mulighed for, at staten kunne yde et særligt ommærkningsbidrag i de

største uddannelsesbyer til almene ældre- og familieboliger på mellem 50 og 65 m

, der blev

midlertidigt omdannet til ungdomsboliger, jf. almenboliglovens § 101 b. Ommærkningsbidra-

get, som blev givet for en periode op til 10 år, skulle sikre en leje, der var passende i forhold til

målgruppen.

Der er i lovforslagets § 1, nr. 4, åbnet mulighed for, at boligorganisationen, hvis betingelserne

herfor er opfyldt, kan yde et ommærkningsbidrag, Der er ikke foreslået fastsat regler om, hvor-

når et sådant ommærkningsbidrag skal ophøre eller nedtrappes.

Almenboliglovens gældende § 52, stk. 5, indebærer, at en boligorganisation skal oplyse i leje-

kontrakten, hvornår et evt. ommærkningsbidrag, ydet under den tidligere ordning, jf. § 101 b,

ophører.

I den foreslåede nye affattelse af

§ 52, stk. 5,

er oplysningskravet vedrørende lejekontrakten i

den tidligere bestemmelse fastholdt, men bestemmelsen er udvidet således, at den tillige omfat-

29. juni 2018 - boliginitiativer

ter ommærkningsbidrag efter den foreslåede § 20, stk. 6. Eftersom ommærkningsbidrag efter

den foreslåede bestemmelse vil kunne nedtrappes gradvist, foreslås det desuden, at der stilles

krav om, at udlejer skal oplyse i lejekontrakten, hvornår en eventuel nedtrapning sker.

Til nr. 25

I henhold til § 59, stk. 6, i almenboligloven må ledige boliger beliggende i et ghettoområde, jf.

§ 61 a, eller i et område med en høj andel af personer, der står uden for arbejdsmarkedet, jf.

almenboliglovens § 51 b, stk. 3 og 4, som er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen efter

reglerne om kommunal anvisningsret, jf. almenlovens § 59, stk. 1-5, ikke anvises til boligsø-

gende, hvor et medlem af husstanden er dømt for et strafbart forhold, har fået opsagt eller

ophævet sit lejemål på grund af grove overtrædelser af god skik og orden, eller ikke er stats-

borger i et EU-land eller omfattet af aftale om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsom-

råde, eller i Schweiz.

Det foreslås i

§ 59, stk. 6,

at ændre ghettoområde, jf. § 61 a, eller et område, der opfylder be-

tingelserne i § 51 b, stk. 3 og 4, til udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1.

Efter almenboliglovens § 51 b, stk. 3 og 4, er der tale om et område med en høj andel af per-

soner, der står uden for arbejdsmarkedet og efter lovforslagets § 1, nr. 30 defineres et udsat

boligområde ud fra en række sociale og økonomiske kriterier, jf. den foreslåede § 61 a, stk. 1.

Med forslaget erstattes den gældende afgrænsning af boligområder omfattet af reglerne i § 59,

stk. 6, til den foreslåede afgrænsning af udsatte boligområder, jf. forslagets § 1, nr. 30.

Formålet med forslaget er at forenkle afgrænsningen af anvisningsredskabet til boligområder,

som er i farezonen for at udvikle sig til egentlige ghettoområder.

Til nr. 26 og 27

Der er tale om konsekvensrettelser som følge af forslaget om at indsætte tre nye numre i almen-

boliglovens § 59, stk. 6, jf. dette lovforslags § 1, nr. 28. Der er ikke med de foreslåede bestem-

melser foretaget materielle ændringer af gældende ret, men alene foretaget lovtekniske konse-

kvensændringer.

Til nr. 28

I henhold til § 59, stk. 6, i almenboligloven må ledige boliger, som er stillet til rådighed for

kommunalbestyrelsen efter stk. 1-5, og som er beliggende i et ghettoområde, jf. § 61 a, eller i

et område, der opfylder betingelserne i § 51 b, stk. 3 og 4, ikke anvises til boligsøgende, hvor

et medlem af husstanden: 1) er dømt for et strafbart forhold og inden for de seneste 6 måneder

er blevet løsladt fra institutioner under kriminalforsorgen, og for hvem der skal udarbejdes en

handleplan efter § 141 i lov om social service (serviceloven), 2) er under 18 år og dømt for et

strafbart forhold og inden for de seneste 6 måneder er blevet løsladt fra institutioner m.v. uden

for kriminalforsorgen, hvor husstandsmedlemmet har været anbragt i henhold til § 78, stk. 2, i

lov om fuldbyrdelse af straf m.v., og for hvem der skal udarbejdes en handleplan efter § 57 c,

stk. 1, i serviceloven, 3) inden for de seneste 6 måneder har fået sit lejemål ophævet eller er

opsagt som følge af grove overtrædelser af god skik og orden eller 4) ikke er statsborger i et

land, der er tilsluttet Den Europæiske Union eller er omfattet af aftalen om Det Europæiske

Økonomiske Samarbejdsområde, eller i Schweiz, med undtagelse af studerende, som er ind-

skrevet på en offentligt anerkendt uddannelsesinstitution.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Ved et ghettoområde forstås i henhold til almenboliglovens § 61 a, stk. 1, fysisk sammenhæn-

gende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor mindst tre af følgende kriterier

er opfyldt: 1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande overstiger 50

pct., 2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller

uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år, 3) antallet af

dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer oversti-

ger 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste

2 år, 4) andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, oversti-

ger 50 pct., og 5) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i

området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige brut-

toindkomst for samme gruppe i regionen. Transport-, bygnings- og boligministeren offentlig-

gør hver den 1. december, hvilke områder der opfylder betingelserne i stk. 1, jf. almenbolig-

lovens § 61 a, stk. 2.

Efter almenboliglovens § 51 b, stk. 3 og 4, forstås ved områder med en høj andel af personer

uden for arbejdsmarkedet fysisk sammenhængende almene afdelinger, hvor: 1) der bor mindst

1.000 beboere i afdelingerne tilsammen og 2) mindst 40 pct. af beboerne i alderen 18-64 år i

afdelingerne tilsammen er uden for arbejdsmarkedet, eller fysisk sammenhængende almene

afdelinger, hvor 1) der bor mindst 5.000 beboere i afdelingerne tilsammen og 2) mindst 30

pct. af beboerne i alderen 18-64 år i afdelingerne tilsammen er uden for arbejdsmarkedet.

Transport-, bygnings- og boligministeren beregner og offentliggør, hvilke områder der opfyl-

der betingelserne i stk. 3 og 4, jf. almenboliglovens § 51 b, stk. 5.

Det foreslås at skærpe kravene til den kommunale anvisning af ledige almene boliger i udsatte

boligområder. Udover de gældende krav, jf. § 59, stk. 6, foreslås tre supplerende betingelser ved-

rørende modtagere af overførselsindkomst for anvisning af ledige boliger til boligsøgende i visse

boligområder. Det er de samme typer af overførselsindkomster, som indgår i reglerne om kombi-

neret udlejning, bortset fra at ressourceforløbsydelse under jobafklaringsforløb efter aktivloven

er tilføjet som en ny kategori af overførselsindkomst. Formålet med forslaget er at styrke kom-

munernes mulighed for at forhindre, at flere ressourcesvage personer flytter ind i de udsatte bo-

ligområder, og samtidig skal ressourcestærke personer gives fortrinsret til boligerne i disse områ-

der.

Det foreslås med

§ 59, stk. 6, nr. 5,

at ledige familieboliger, som er stillet til rådighed for kom-

munalbestyrelsen efter stk. 1-5, og som er beliggende i et udsat boligområde, jf. lovforslagets §

1, nr. 30, vedrørende § 61 a, stk. 1, ikke må anvises til boligsøgende, hvor et medlem af husstan-

den i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget integrationsydelse, uddannelseshjælp

eller kontanthjælp efter aktivloven.

Det foreslås med

§ 59, stk. 6, nr. 6,

at ledige familieboliger, som er stillet til rådighed for kom-

munalbestyrelsen efter stk. 1-5, og som er beliggende i et udsat boligområde, jf. lovforslagets §

1, nr. 30, vedrørende § 61 a, stk. 1, ikke må anvises til boligsøgende, hvor et medlem af husstan-

den modtager førtidspension efter lov om social pension eller lov om højeste, mellemste, forhøjet

almindelig og almindelig førtidspension m.v. og ressourceforløbsydelse under jobafklaringsfor-

løb efter aktivloven. Samlet set er der tale om boligsøgende, som står uden for arbejdsmarkedet,

idet de har fået tildelt pension, før de har nået den almindelige pensionsalder. Med forslaget for-

hindres boligsøgende, som står uden for arbejdsmarkedet og ikke vil kunne bidrage til en mere

29. juni 2018 - boliginitiativer

varieret beboersammensætning i et udsat boligområde, i at få anvist en ledig bolig i et sådan bo-

ligområde.

Det foreslås med

§ 59, stk. 6, nr. 7,

at ledige familieboliger, som er stillet til rådighed for kom-

munalbestyrelsen efter stk. 1-5, og som er beliggende i et udsat boligområde, jf. lovforslagets §

1, nr. 30, vedrørende § 61 a, stk. 1, ikke må anvises til boligsøgende, hvor et medlem af husstan-

den i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget arbejdsløshedsdagpenge efter lov om

arbejdsløshedsforsikring m.v.,, sygedagpenge efter lov om sygedagpenge eller ressourceforløb-

sydelse under jobafklaringsforløb efter aktivloven.

Der er tale om boligsøgende, som i en sammenhængende periode forud for anvisning af en bolig

har stået uden for arbejdsmarkedet og har fået tildelt arbejdsløshedsdagpenge, sygedagpenge

eller ressourceforløbsydelse. Sådanne boligsøgende vil således ikke kunne bidrage til en mere

varieret beboersammensætning i et udsat boligområde.

Beregningen af 6 måneders perioden sker individuelt for både den boligsøgende og dennes ægte-

fælle eller samlever. Ved en sammenhængende 6-måneders periode forstås en ubrudt periode. En

afbrydelse af perioden vil få den konsekvens, at en boligsøgende begynder forfra på en ny sam-

menhængende 6 måneders periode for at kunne komme i betragtning til en bolig i et udsat bolig-

område. Det betyder f.eks., at selv en ganske kort afbrydelse af en 6 måneders periode vil ud-

skyde tidspunktet for, at en boligsøgende vil kunne anvises en almen bolig i et udsat boligom-

råde. 6 måneders perioden beregnes fra første hele kalendermåned, hvorfra personen er berettiget

til at modtage kontanthjælp m.v. Et skifte fra en type overførselsindkomst til en anden af de

nævnte betragtes ikke som en afbrydelse af perioden.

Efter disse regler kan en kommune be-

slutte, at en boligorganisation ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i

områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ven-

telisten, som ikke allerede har en bolig i afdelingen, når den boligsøgende og dennes eventuelle

ægtefælle i 6 sammenhængende måneder har modtaget en af de nævnte overførselsindkomster.

Tilsammen vil de skærpede anvisningskrav betyde, at der vil blive flere boligsøgende personer,

som kommunen ikke vil kunne anvise en ledig bolig beliggende i et udsat boligområde. Disse

boligsøgende skal i stedet anvises bolig i andre boligområder, som ikke falder ind under afgræns-

ningen af udsatte boligområder.

Formålet med forslagene til § 59, stk. 6, nr. 5-7, er at sikre, at kommunerne anvender de tilgæn-

gelige redskaber for at forhindre en ensidig beboersammensætning i udsatte boligområder, hvor-

for også kommunal anvisning af boliger til særlige persongrupper, såsom bofællesskaber, er om-

fattet af forslaget. Det er typisk tale om boligsøgende med særlige sociale udfordringer, der anvi-

ses en bolig i et bofællesskab, og det er vurderingen, at disse persongrupper typisk ikke vil kunne

understøtte målsætningen om at gøre beboersammensætningen i de udsatte boligområder mere

varieret.

Det er ikke hensigten med forslaget at udelukke folkepensionister og efterlønsmodtagere fra at

flytte ind i en almen bolig i et udsat boligområde.

De skærpede krav til kommunal anvisning af ledige almene boliger foreslås således anvendt, når

kommunen anviser ledige almene boliger i udsatte boligområder, jf. lovforslagets § 1, nr. 30,

vedrørende almenboliglovens § 61 a, stk. 1.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Til nr. 29

Det følger af almenboliglovens § 60, stk. 4, at for almene familieboliger, der er beliggende i et

ghettoområde, jf. § 61 a, og som hverken er omfattet af reglerne om kommunal anvisningsret, jf.

§ 59, stk. 1 og 2, eller § 63 om udslusningsboliger, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at de le-

dige boliger i området skal udlejes efter særlige kriterier, som kommunalbestyrelsen fastsætter

med henblik på at styrke beboersammensætningen (fleksibel udlejning). Kommunalbestyrelsens

beslutning skal tages op til revision senest 4 år efter, at den er truffet. Har området ikke på dette

tidspunkt status som ghettoområde, kan beslutningen ikke forlænges yderligere.

Det foreslås i §

60, stk. 4, 1. pkt.,

at almene familieboliger, der er beliggende i et udsat boligom-

råde, jf. § 61 a, stk. 1, og som hverken er omfattet af § 59, stk. 1 og 2, eller § 63, skal anvises

efter særlige beskæftigelses- og uddannelseskriterier som f. eks. giver fortrinsret til personer med

fast tilknytning til arbejdsmarkedet, personer i lærlingeforløb eller under uddannelse.

Det foreslås således som noget nyt at gøre det obligatorisk for boligorganisationerne at anvende

reglerne om fleksibel udlejning ved anvisning af ledige boliger i udsatte boligområder. I bolig-

områder, der ikke falder ind under definitionen på udsatte boligområder, vil de gældende regler

om fleksibel udlejning, jf. almenboliglovens § 60, stk. 1, uændret finde anvendelse. Det vil sige,

at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale, at der skal ske udlejning efter særlige

kriterier.

I henhold til den foreslåede § 60, stk. 4, skal boligorganisationerne i de udpegede områder anvise

ledige boliger til boligsøgende, der opfylder særlige beskæftigelses- og uddannelseskriterier.

Formålet er at stille flere redskaber til rådighed for kommunerne og boligorganisationerne for at

nå målet om en mere varieret beboersammensætning i udsatte boligområder.

Det foreslås i

§ 60, stk. 4, 2. pkt.,

at kommunalbestyrelsen fastsætter kriterierne med henblik på

at styrke beboersammensætningen i boligområdet og offentliggør dem.

Kommunalbestyrelsen skal beslutte den nærmere udformning af de konkrete anvisningskriterier

vedrørende beskæftigelse eller uddannelse. Der kan således fastsættes beskæftigelses- og uddan-

nelseskriterier, der nøje afspejler de lokale forhold og behov i et område, og kriterierne kan såle-

des variere fra kommune til kommune, ligesom de kan variere inden for en kommune. Det er

ikke hensigten med forslaget at udelukke folkepensionister og efterlønsmodtagere fra at flytte

ind i en almen bolig i et udsat boligområde. Det er således muligt for kommunalbestyrelsen at

fastsætte supplerende kriterier, som tilgodeser sådanne grupper, og som ikke er modstridende

med overnævnte beskæftigelses- og uddannelseskriterier. Kommunalbestyrelsen bør drøfte med

boligorganisationen, om udformningen af kriterierne er administrerbar for boligorganisationen.

Det foreslås i

§ 60, stk. 4, 3. pkt.,

at kriterierne tages op til revision senest 4 år efter, at de er fast-

sat, og efter

§ 60, stk.1, 4. pkt.,

bortfalder kriterierne, når et boligområde ikke længere er et udsat

boligområde, jf. § 61 a stk. 1. Det vil sige, at en obligatorisk anvendelse af reglerne om fleksibel

udlejning af ledige almene boliger alene anvendes i boligområder, der opfylder betingelserne for

et udsat boligområde efter forslaget § 1, nr. 30.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Opfylder ingen personer på ventelisten de aftalte anvisningskriterier, vil der ske udlejning af le-

dige boliger efter den almindelige venteliste, hvor boligsøgende med længst anciennitet får an-

vist den ledige bolig.

Til nr. 30

Efter den gældende § 61 a, stk. 1, i almenboligloven forstås ved et ghettoområde fysisk sammen-

hængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor mindst tre af følgende 5 krite-

rier er opfyldt: 1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande overstiger 50

pct., 2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller

uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år, 3) antallet af dømte

for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,7 pct.

af antallet af beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år, 4) ande-

len af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 50 pct., og

5) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive

uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme

gruppe i regionen.

Visse ghettoområder har gennem flere år oplevet massive parallelsamfundsproblemer, uden at det er

lykkedes afgørende at vende udviklingen. Derfor foreslås særlige initiativer i den politiske aftale om

bekæmpelse af parallelsamfund målrettet boligområder, som i de seneste 4 år har opfyldt betingelserne

for at være et ghettoområde. Der er aktuelt tale om 16 boligområder, og det er vurderingen, at der er

behov for en håndfast og markant indsats for at vende udviklingen her.

Der er således behov for at kunne afgrænse boligområder præget af parallelsamfundsproblemer

for at kunne målrette særlige indsatser mod sådanne boligområder. Det foreslås at definere ghet-

toområderne som en delmængde af de udsatte boligområder.

Det foreslås med en ændring af

§ 61, a, stk. 1,

at der indsættes en definition på udsatte boligom-

råder i loven. Med

stk. 2

defineres ghettoområder som en delmængde at de udsatte boligområder.

Det foreslås i

§ 61 a, stk. 1,

at ved et udsat boligområde forstås et område, hvor mindst to af

følgende 4 kriterier er opfyldt: 1) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning

til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over der sene-

ste 2 år, 2) andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om

euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de

seneste 2 år, 3) andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse,

overstiger 60 pct. og 4) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år

i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige brut-

toindkomst for samme gruppe i regionen.

Den foreslåede

§ 61 a, stk. 1, nr. 1,

er en uændret videreførelse af § 61 a, stk. 1, nr. 2, i almenbo-

ligloven.

Den foreslåede

§ 61 a, stk. 1, nr. 2,

er en videreførelse af § 61 a, stk. 1, nr. 3, i almenboligloven,

men med forslaget tilpasses kriteriet vedrørende kriminalitet, således at andelen af beboere på 15

år og derover dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stof-

fer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort for begge tal som gennemsnit over de sene-

ste 2 år. Efter gældende lov er kriteriet opfyldt, når antallet af dømte overstiger 2,7 pct. af antal-

29. juni 2018 - boliginitiativer

let af beboere på 18 år og derover opgjort over de seneste 2 år. Kriteriet for andelen af dømte fo-

reslås således tilpasset, så det gøres dynamisk og tager højde for udviklingen i kriminaliteten på

landsplan. Samtidig foreslås kriteriet tilpasset, så antallet af dømte opgøres i overensstemmelser

med § 15 i straffeloven om den kriminelle lavalder, hvorefter handlinger foretaget af børn under

15 år ikke straffes. Kriterieværdien foreslås fastsat til tre gange landsgennemsnittet.

Den foreslåede

§ 61 a, stk. 1, nr. 3,

er en videreførelse af § 61 a, stk. 1 nr. 4, men med forslaget

justeres andelen af beboere, der alene har en grundskoleuddannelse. Efter § 61 a, stk. 1, nr. 4, i

almenboligloven skal andelen af beboere, der alene har en grundskoleuddannelse, overstige 50

pct., for at kriteriet anses for opfyldt i forhold til at anse et boligområde som et ghettoområde.

Med forslaget tilpasses uddannelseskriteriet, således at andelen af beboere i alderen 30-59 år,

der alene har en grundskoleuddannelse, skal overstige 60 pct. for at kriteriet anses for opfyldt i

forhold til anse et boligområde som et udsat boligområde.

Ændrede opgørelsesmetoder for data fra Danmarks Statistik er baggrunden for forslaget om

ændring af uddannelseskriteriet. En del data vedrørende uddannelseskriteriet er enten skønnede

eller selvrapporterede oplysninger, hvilket betyder, at de ikke egner sig til persondata i sam-

mensatte datasæt som ghettolisten, der tager udgangspunkt i data om de konkrete beboere i

området. Derfor lægges der op til at rense uddannelsesdata for alle selvrapporterede og impute-

rede (skønnede) data, så kriteriet kun anerkender uddannelser, som er taget eller godkendt i

Danmark, og som derfor kan bruges med henblik på at få et arbejde i det danske samfund.

Samtidig ændres kriterieværdien fra 50 pct. til 60 pct., idet uddannelseskriteriet bliver mere

snævert med de rensede data.

Den foreslåede

§ 61 a, stk. 1, nr. 4,

er en uændret videreførelse af § 61 a, stk. 1, nr. 5.

Det foreslås i

§ 61 a, stk. 2,

at ved et ghettoområde forstås et boligområde, hvor andelen af ind-

vandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande overstiger 50 pct., og hvor mindst to af kriteri-

erne i stk. 1 er opfyldt. Kriteriet vedrørende andelen af indvandrere og efterkommer fra ikkevest-

lige lande indgår i den gældende definition af ghettoområder og vil ikke med forslaget blive æn-

dret, bortset fra at det fremadrettet udgør det supplerende kriterie, der afgrænser ghettoområder i

forhold til udsatte boligområder.

Efter gældende regler beregnes kriterierne efter § 61 a, stk. 1, ud fra beboerne i de almene bo-

ligafdelinger. Beregningsgrundlaget forslås ændret fra beboere i boligafdelinger til beboere på

sammenhængende matrikelnumre, idet der fremadrettet er behov for at kunne afgrænse boligom-

råder efter særlige kendetegn. Det foreslås at indsætte en ny bestemmelse i

§ 61 a, stk. 3,

hvoref-

ter der ved boligområder, nævnt i stk. 1 og 2 forstås fysisk sammenhængende matrikelnumre,

som i 2010 var ejet af almene boligafdelinger, og havde sammenlagt mindst 1.000 beboere.

Transport-, bygnings- og boligministeren kan godkende, at andre matrikelnumre, som er fysisk

sammenhængende med matrikelnumrene i 1. pkt., indgår i boligområdet.

Med denne afgrænsning udtages de samme boligområder, som efter gældende regler indgår i

opgørelsen af ghettolisten. Ved at tage udgangspunkt i 2010 opnås, at ikke-almene boligformer,

som er etableret i perioden 2010 til 2018, medtages i opgørelsen.

Den foreslåede

§ 61 a, stk. 4,

hvorefter transport-, bygnings- og boligministeren offentliggør

hver den 1. december, hvilke områder der opfylder betingelserne i stk. 1 og 2, er en videreførelse

af § 61 a, stk. 2, i almenboligloven.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Til nr. 31

Det følger af almenboliglovens § 63 e, stk. 1, 1. pkt., at en boligorganisation kan videregive

oplysning om, at et af boligorganisationens lejemål beliggende i boligområdet er blevet opsagt

eller ophævet efter § 85, stk. 1, nr. 3 eller 4, eller § 90, stk. 1, nr. 7-9 eller 12, i almenlejeloven

til andre boligorganisationer, selvejende institutioner, kommuner og regioner, der udlejer al-

mene boliger i samme boligområde. Det forudsætter, at videregivelsen må anses for nødvendig

for at styrke den tryghedsskabende indsats i boligområdet.

Med forslagets § 1, nr. 31, ændres henvisningen i almenboliglovens

§ 63 e, stk. 1, 1. pkt.,

fra §

90, stk. 1, nr. 7-9 til § 90, stk. 1, nr. 7-10.

Det medfører, at spørgsmålet om, hvorvidt det er berettiget for en boligorganisation at videre-

give oplysninger om, at boligorganisationen har ophævet et lejemål beliggende i en bestemt

afdeling efter den foreslåede § 90, stk. 1, nr. 10, i almenlejeloven til en anden boligorganisation

m,v. i samme boligområde, skal dermed bedømmes efter § 63 e – og ikke efter de generelle

regler, der følger af bl.a. databeskyttelsesforordningen – når videregivelsen sker, fordi det er

nødvendigt for at styrke den tryghedsskabende indsats i boligområdet.

Boligorganisationerne m.v. får med den foreslåede ændring alene mulighed for at videregive

oplysninger til andre boligorganisationer m.v., der har almene boliger i samme boligområde,

som det i dag er tilfældet i medfør af bestemmelsen.

Det er – i lighed med i dag – en betingelse for at kunne behandle modtagne oplysninger, at den

modtagende boligorganisation m.v. har vurderet, at det af hensyn til den tryghedsskabende ind-

sats i boligområdet er nødvendigt at kende til de disse oplysninger i tilfælde af, at boligorgani-

sationen modtager en ansøgning fra den pågældende eller medlemmer af dennes husstand. De

modtagne oplysninger skal således være relevante for behandlingen af eventuelle fremtidige

ansøgninger fra den pågældende lejer eller medlemmer af lejers husstand.

Det vil ligesom i dag være op til den enkelte boligorganisation m.v. at vurdere, om der på bag-

grund af eventuelle indsamlede oplysninger om en boligsøgende er grundlag for at afvise den

pågældende. Det kan i den forbindelse være nødvendigt, at boligorganisationen m.v. indsamler

yderligere oplysninger om ophævelsen hos den boligsøgende. En sådan indsamling vil skulle

ske under iagttagelse af databeskyttelsesretlige regler og kan således efter omstændighederne

kræve, at den pågældende giver udtrykkeligt samtykke hertil.

Forslaget ændrer i øvrigt ikke på, at det fortsat overlades til boligorganisationerne m.v. selv at

afgøre, hvordan de vil administrere ordningen, og der indføres ikke pligt til at videregive de

omhandlede oplysninger.

Til nr. 32 og 33

Det følger af § 104, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 70 af 26. januar 2018 om drift af almene boliger

m.v. (driftsbekendtgørelsen), at nettoprovenuet ved afståelse af en del af en almen afdeling ind-

betales som ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstå-

ende lån, og at overskydende beløb tilfalder dispositionsfonden.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Efter § 21 i Landsbyggefondens regulativ om indbetaling til landsdispositionsfonden og nybyg-

gerifonden overføres ved hel eller delvis afståelse af en almen ejendom overskydende beløb til

dispositionsfonden, jf. driftsbekendtgørelsens § 104. Efter § 21, stk. 2, i Landsbyggefondens re-

gulativ opgør Landsbyggefonden, hvilken forholdsmæssig andel af det overskydende beløb der

skal indbetales til landsdispositionsfonden og nybyggerifonden.

Efter den foreslåede § 28, stk. 5, 2. pkt., der bliver til stk. 6, 2. pkt., kan transport-, bygnings-

og boligministeren efter ansøgning godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af ejendomme,

som er beliggende i udsatte boligområder, ikke skal indbetales som ekstraordinært afdrag på

statslån m.v., men overføres til boligorganisationens dispositionsfond.

Det foreslås i

§ 80 g, stk. 1,

at boligorganisationen indbetaler 40 pct. af et nettoprovenu, der er

tilgået dispositionsfonden og som stammer fra afhændelse af ejendomme i udsatte boligområ-

der, til Landsbyggefonden, hvis transport-, bygnings- og boligministeren har godkendt, at mid-

lerne ikke skal anvendes som ekstraordinært afdrag på statslån m.v., jf. den foreslåede § 28, stk.

5, 2. pkt., der bliver til stk. 6, 2. pkt. Den foreslåede bestemmelse har ingen betydning for, hvil-

ken andel af et nettoprovenu, der skal indbetales til Landsbyggefonden, hvis der ikke foreligger

en sådan godkendelse.

Det foreslås desuden i

stk. 2,

at der ikke sker indbetaling af 40 pct. af nettoprovenuet til Lands-

byggefonden, som nævnt i stk. 1, når det pågældende nettoprovenu anvendes til finansiering af

aktiviteter omfattet af en helhedsplan, grundkøbstilskud, jf. § 119 b, eller ommærkningsbidrag,

jf. § 20, stk. 6.

Som konsekvens af forslaget ændres § 21 i Landsbyggefondens regulativ om indbetaling til

landsdispositionsfonden og nybyggerifonden, således at overskydende beløb (nettoprovenu)

behandles som beskrevet ovenfor, når transport-, bygnings- og boligministeren har godkendt, at

nettoprovenuet ved afhændelse af ejendomme, som er beliggende i udsatte boligområder, ikke

skal indbetales som ekstraordinært afdrag efter almenboliglovens § 28, stk. 4, der bliver stk. 5,

men overføres til dispositionsfonden til brug i boligorganisationens afdelinger.

Det foreslås desuden i

§ 82, stk. 5,

at Landsbyggefondens bemyndigelse til at fastsætte nærmere

regler med transport-, bygnings- og boligministerens godkendelse udvides til at omfatte en bo-

ligorganisations betaling af nettoprovenu til Landsbyggefonden, jf. almenboliglovens nugæl-

dende § 80 f og den foreslåede § 80 g. Bemyndigelsen omfatter regler om indbetalingsgrundla-

get.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, nr. 15.

Til nr. 34

Der er tale om konsekvensrettelser i § 96, stk. 1, og § 143 n, som konsekvens af, at der efter §

92, stk. 2, er indsat et nyt stykke, hvorefter stk. 3 bliver stk. 4.

Der er med de foreslåede ændringer ikke foretaget materielle ændringer af gældende ret, men

alene foretaget lovtekniske konsekvensændringer.

Til nr. 35

29. juni 2018 - boliginitiativer

Det fremgår af almenboliglovens § 96, at Landsbyggefonden kan betinge ydelse af støtte i hen-

hold til § 92, stk. 1, af, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen, herunder en eventuel

almen administrationsorganisation, medvirker til løsning af den pågældende boligafdelings

økonomiske problemer. Fonden kan herunder stille krav om, at boligorganisationen anvender

midler, der er til dens rådighed i henhold til § 87. Af § 96, stk. 2, fremgår, at Landsbyggefon-

den kan betinge ydelse af støtte efter § 91, stk. 1, § 91 a, stk. 1 og 2, § 92, stk. 1, og § 92 b af, at

der ansøges om transport-, bygnings- og boligministerens godkendelse af salg efter kapitel 5 a i

almenboligloven.

Det foreslås med

§ 96, stk. 3,

at Landsbyggefonden skal betinge ydelse af støtte i henhold til §§

91, 91 a, 92 og 92 b til boligafdelinger, der de seneste fire år har været en del af et ghettoom-

råde, jf. § 61 a, stk. 2, af, at helhedsplanen for boligområdet indebærer en reduktion af andelen

af almene familieboliger, som er i overensstemmelse med den godkendte udviklingsplan for

boligområdet, jf. den foreslåede § 168 a, stk. 2.

Efter den foreslåede § 168 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 40, skal den almene boligorganisation og

kommunalbestyrelsen udarbejde en udviklingsplan for boligområder, som de seneste fire år har

været et ghettoområde. Udviklingsplanen skal som udgangspunkt indebære, at andelen af al-

mene familieboliger reduceres til 40 pct. inden 2030. Transport-, bygnings- og boligministeren

har dog mulighed for at dispensere fra kravet om 40 pct., jf. den foreslåede § 168 a, stk. 3.

Ved opgørelse af det samlede antal boliger i det pågældende boligområde kan medtælles boli-

ger, som er nedrevet efter 2010, og som ikke er erstattet af andre boliger. Erhvervsareal indgår i

opgørelsen af antal boliger, således at 75 m

erhvervsareal opgøres som en bolig.

Til nr. 36

Det foreslås at ændre

§ 119 a, stk. 5,

hvorefter ”svarende til lån efter stk. 1.” ændres til: ”sva-

rende til lån efter stk.1 og tilskud efter stk. 8.”

Der er tale om en konsekvensrettelse, der skal ses i lyset af, at ved opgørelse af anskaffelses-

summen til brug ved fastsættelse af grundkøbstilskud, skal der ses bort fra et beløb, der svarer

til tilsagnet om tilskud efter § 119 b, 1. pkt.

Til nr. 37

Det foreslås i

§ 119 b, stk. 1, 1. pkt.,

at supplere de gældende bestemmelser om, at kommunal-

bestyrelsen kan meddele tilsagn om grundløbslån til etablering af almene boliger med en ny

bestemmelse, hvorefter en almen boligorganisation med henblik på at opnå en alsidig boligs-

ammensætning efter transport-, bygnings- og boligministerens godkendelse kan yde tilskud ved

køb af grunde til etablering af almene boliger.

Formålet med forslaget er at styrke en alsidig boligsammensætning i kommuner, hvor der er et

behov for erstatningsboliger, som følge af at almene boliger beliggende i kommunen er blevet

revet ned eller afhændet. Det kan ske ved at støtte etablering af nye almene boliger i områder,

hvor de samlede grundudgifter ellers ikke ville muliggøre alment byggeri inden for rammerne

af maksimumsbeløbet.

Ordningen begrænses ved at stille et krav om, at kommunalbestyrelsen vurderer og giver til-

sagn til de nye almene boliger, ligesom kommunernes garantier stadig gælder for lånene til de

29. juni 2018 - boliginitiativer

almene boliger. Det sikrer, sammen med grundkapitalindskuddet, at der ikke bygges mere, end

der er behov for i de enkelte kommuner. Der ændres desuden ikke på grundkapitalniveauet og

beboerindskuddet.

Transport-, bygnings- og boligministerens godkendelse af en ansøgning fra en boligorganisa-

tion om at yde et grundkøbstilskud omfatter kontrol af, om alle formelle krav, som stilles i for-

hold til en sådan beslutning, er opfyldt, og vurdering af om ansøgningen er sagligt begrundet.

Som led heri skal der blandt andet foreligge dokumentation for, at provenuet er opnået gennem

afhændelse af almene boliger beliggende i afdelinger, der de seneste 4 år har været en del af et

ghettoområde, at kommunalbestyrelsen har vurderet, at der er et behov for nye almene boliger

og har meddelt tilsagn om støtte efter almenboliglovens §§ 115 eller 117, og at grundudgiften

er rimelig set i forhold til markedsprisen i dette pågældende område.

§ 119 b, stk. 1, 2 pkt.,

foreslås det, at det er en forudsætning, at der er meddelt tilsagn om

ydelsesstøtte efter §§ 115 og 117, at området er omfattet af en eksisterende lokalplan til bolig-

formål, og at de samlede grundudgifter ikke muliggør byggeri inden for maksimumsbeløbet, jf.

§ 115, stk. 10. Betingelserne i § 119 a, stk. 2 og stk. 4-5, finder tilsvarende anvendelse. Det vil

sige, at en boligorganisations tilsagn om at yde tilskud til grundkøb skal ske inden for ram-

merne af almenboliglovens § 119 a stk. 2, og stk. 4-5, om betingelser for at yde tilsagn om

grundkøbslån.

Tilskud efter stk. 1 vil, jf. den foreslåede § 20, stk. 5, kunne ydes inden for en ramme, der sva-

rer til det nettoprovenu, som boligorganisationen har opnået ved afhændelse af ejendomme i et

område, som de seneste 4 år har været et ghettoområde, som led i gennemførelse af en udvik-

lingsplan, jf. § 168 a, stk. 1.

Det er således hensigten, at et nettoprovenuet fra afhændelse af almene boliger i særligt udsatte

boligområder – det vil sige almene boligafdelinger, der de seneste 4 år har været en del af et

ghettoområde – kan indgå i finansiering af erstatningsbyggeri af boligorganisationens boligaf-

delinger i den kommune, hvor antallet af almene boliger er reduceret som led i gennemførelse

af en udviklingsplan.

Til nr. 38

Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med de almene boligorganisationer og deres afdelinger, jf.

almenboliglovens §§ 164 og 165.

Hvis boligorganisationen ikke lever op til sine forpligtelser, kan kommunalbestyrelsen efter de

gældende regler i almenboliglovens § 165 meddele de påbud, der skønnes nødvendige for at

sikre en forsvarlig drift af den almene boligorganisation og dens afdelinger i overensstemmelse

med de regler, der er fastsat herfor.

Om nødvendigt kan kommunalbestyrelsen efter § 165 tillige indsætte en forretningsfører til

midlertidigt at overtage boligorganisationens administration. I særlige tilfælde kan kommunal-

bestyrelsen udpege en forretningsfører, der midlertidigt varetager de funktioner i boligorganisa-

tionen eller i en af boligorganisationens afdelinger, som i henhold til boligorganisationens

vedtægter er tillagt boligorganisationens og afdelingens ledelse.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Kommunalbestyrelsens beføjelser efter § 165 rækker ikke så vidt som til at påbyde salg eller

nedrivning af boliger. Derimod vil kommunalbestyrelsen f.eks. kunne pålægge boligorganisa-

tionen at iværksætte en plan til løsning af boligområdets problemer, at gennemføre nærmere be-

stemte større istandsættelsesarbejder eller at ændre valget af vedligeholdelsesordning, hvis der

er behov for dette for at sikre boligernes vedligeholdelsesstand.

Påbud efter almenboligloven § 165 anvendes efter ministeriets vurdering i praksis typisk kun

vedrørende påtrængende vedligeholdelsesbehov. Det foreslås derfor, at tydeliggøre, at påbuds-

muligheden også kan anvendes til nødvendige større indsatser i udsatte boligområder. Dette

sker ved, at der indsættes en ny

§ 165 a

med en udtrykkelig hjemmel for kommunalbestyrelsen

til at meddele boligorganisationen påbud om at iværksætte indsatser mod dannelse af ghettoom-

råder i udsatte boligområder. Boligorganisationen kan beslutte indsatser som f.eks. renoverin-

ger, infrastrukturændringer, salg eller nedrivning af almene boliger i områder omfattet af den

foreslåede § 61 a, stk. 2, dvs. ghettoområder. Heller ikke den foreslåede nye bestemmelse vil

række til, at kommunalbestyrelsen direkte kan påbyde salg eller nedrivning som del af indsat-

sen mod dannelse af ghettoområder.

Formålet med bestemmelsen er at tydeliggøre kommunalbestyrelsens ansvar for at medvirke til

at udsatte boligområder ikke udvikler sig i til ghettoområder.

Til nr. 39

Kommunalbestyrelsen vil som tilsynsmyndighed, jf. almenboliglovens § 165, om nødvendigt

skulle tage relevante forholdsregler overfor boligorganisationen, hvis den ikke af egen drift

tager de skridt, der er nødvendige for at sikre, at de almene boligafdelinger er økonomisk og

socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard. Der kan f.eks. være

tale om påbud om gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder. I yderste tilfælde kan kommunal-

bestyrelsen indsætte en midlertidig forretningsfører, jf. almenboliglovens § 165, stk. 2 og 3.

Efter almenboliglovens § 168 har transport-, bygnings- og boligministeren samme beføjelser,

som kommunalbestyrelsen har efter § 165, hvorefter boligorganisationerne bl.a. kan meddeles

påbud for at sikre en forsvarlig drift.

Med den foreslåede ændring af

§ 168

udvides transport-, bygnings- og boligministerens befø-

jelser til også at omfatte beføjelser efter den foreslåede § 165 a, jf. forslagets § 1, nr. 38. Efter §

165 a kan kommunalbestyrelsen – og dermed også ministeren – meddele påbud om indsatser i

udsatte boligområder, herunder også indsatser mod dannelse af ghettoområder. Der henvises til

bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 32.

Kommunalbestyrelsens og ministerens beføjelser som tilsynsmyndighed efter de gældende reg-

ler omfatter ikke kompetence til at meddele påbud om, at boligorganisationen iværksætter salg

eller nedrivning af boliger.

Til nr. 40

Det følger af almenboliglovens §§ 6 a-6 f, at boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og

effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. De almene boligafdelinger skal være

økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstå i god og tidssvarende standard. Dette er

en vanskelig opgave at løfte i de mest belastede ghettoområder.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Boligorganisationerne kan selv træffe beslutning om salg eller nedrivning af boliger, hvis de

vurderer, at dette er nødvendigt. Sådanne beslutninger kan træffes af øverste myndighed, der

efter § 6, stk. 4, i driftsbekendtgørelsen har kompetencen til at træffe afgørelse om salg af afde-

lingernes ejendomme, om væsentlig forandring af afdelingernes ejendomme og om nedlæg-

gelse af en afdeling.

I praksis vil boligorganisationerne ofte inddrage afdelingens beboere i sådanne beslutninger,

men de vil kunne gennemføres uden afdelingens godkendelse. Dog skal afdelingens godken-

delse ifølge almenboliglovens § 75 c indhentes forud for salg efter almenboliglovens kap. 5 a,

der vedrører salg af boliger som ejerboliger.

Nedrivning eller salg af boliger vil ofte indgå i en helhedsplan, jf. almenboliglovens § 91 a, stk.

3, hvis øvrige elementer som udgangspunkt skal godkendes af afdelingen. Det vil i disse til-

fælde typisk være nødvendigt, at afdelingen tager stilling til den samlede plan, idet afdelingen

kan have svært ved at forholde sig alene til enkelte dele af planen, ligesom det vil kunne van-

skeliggøre samarbejdet med afdelingen, hvis væsentlige beslutninger, der indgår i den samlede

plan, træffes hen over hovedet på beboerne.

Nedrivning af boliger medfører, at lejerne skal opsiges. Dette kan ske efter almenlejelovens §

85, stk. 1, nr. 1. Derimod er der efter gældende ret ikke mulighed for at opsige lejere med den

begrundelse, at ejendommen skal sælges.

Med den foreslåede

§ 168 a, stk. 1,

skal kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation

i fællesskab udarbejde en udviklingsplan for det pågældende boligområde. Af denne plan skal

det fremgå, hvordan man vil udvikle boligområdet og sikre blandede boligformer, der bidrager

til at nedbringe andelen af almene familieboliger til maksimalt 40 pct. inden 2030.

Det foreslås samtidig med § 96, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 35, at det bliver en betingelse

for støtte fra Landsbyggefonden til boligafdelinger, der de seneste 4 år har været en del af et

ghettoområde, at antallet af almene familieboliger nedbringes til den andel, der er fastsat i den

godkendte udviklingsplan, jf. den foreslåede § 168 a, stk. 2. Der henvises til bemærkningerne

til det nævnte forslag. Der vil ved en ændring af udlejningsbekendtgørelsen blive mulighed for,

at boligorganisationen kan opskrive lejere under 65 år på oprykningsventelisten og betale geby-

ret herfor med henblik på at fremme fraflytningen fra de pågældende områder.

Udviklingsplanen skal på baggrund af en ambitiøs, men realistisk vurdering konkret angive,

hvilke skridt boligorganisationen har tænkt sig at tage, herunder hvilke boliger boligorganisa-

tionen har tænkt sig at nedrive eller sælge. Desuden skal udviklingsplanen indeholde en tids-

plan for omdannelse af boligområdet, således at denne sker inden for en rimelig tidshorisont, en

skitse for finansiering af omdannelsen og milepæle for denne. Der vil i en bekendtgørelse

blandt andet blive fastsat en frist for indsendelse af udviklingsplanen. Denne frist forventes

fastsat til 6 måneder.

Med den foreslåede

§ 168 a, stk. 2,

fastslås det, at udviklingsplaner efter det foreslåede stk. 1

skal godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren.

Inden indsendelse til ministerens godkendelse skal planen være besluttet af boligorganisatio-

nens øverste myndighed og godkendt af kommunalbestyrelsen.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Hvis flere boligorganisationer med afdelinger i ghettoområdet skal udarbejde en udviklings-

plan, vil de enkelte boligorganisationer kunne ”udveksle” krav, således at der ikke nødvendig-

vis sker nedbringelse af andelen af almene familieboliger i samme omfang i alle de implicerede

afdelinger. En sådan planlagt ”udveksling” skal fremgå af udviklingsplanen.

Kravet om, at ministeren skal godkende udviklingsplanen indebærer, at ministeren vurderer,

om planen er realistisk og tilstrækkelig i forhold til at vende boligområdets udvikling, herunder

om omdannelsen planlægges gennemført inden 2030. Det forhold, at planen har som sit mål at

nedbringe andelen af almene familieboliger til 40 pct. af alle boliger i det pågældende boligom-

råde, vil således ikke i sig selv indebære, at betingelserne for ministerens godkendelse er op-

fyldt.

Den godkendte plan skal danne udgangspunkt for en egentlig helhedsplan i overensstemmelse

med tidsplanen. Hvis boligorganisationen har fået ministerens godkendelse af en udviklings-

plan, men denne efterfølgende ikke gennemføres i overensstemmelse med planen, vil kommu-

nalbestyrelsen som følge af de almindelige tilsynsbeføjelser efter almenboliglovens § 165

kunne indsætte en forretningsfører til at sikre den videre udvikling i overensstemmelse med

planen.

Forslaget vil betyde, at der hvert år i forbindelse med offentliggørelse af ghettolisten stilles

krav om udarbejdelse af en udviklingsplan for nye områder, der opfylder kriteriet om at have

været på ghettolisten de seneste fire år. En godkendt plan vil være en forudsætning for at søge

om midler til renovering, boligsocial indsats, infrastrukturændringer og nedrivning fra Lands-

byggefonden, jf. lovforslagets § 1, nr. 35. Kravet rettes til de boligorganisationer og kommuner,

der er ansvarlige for de relevante ghettoområder.

Det foreslås i

§ 168 a, stk. 3,

at transport-, bygnings- og boligministeren undtagelsesvis kan

godkende en udviklingsplan for boligområder, der har været et ghettoområde de seneste fire år,

jf. almenboliglovens § 61 a, stk. 2, hvor nedbringelsen af almene familieboliger i området inden

2030 sker til en andel, der er højere end 40 pct.

Hvis en boligorganisation og kommunalbestyrelsen ønsker dispensation fra kravet om at ned-

bringe andelen af almene familieboliger til 40 pct., vil det efter forslaget være en betingelse, at

tre forhold som minimum er opfyldt: 1) andelen af familieboliger i kommunens ghettoområder

udgør en betydelig del af det almene byggeri i kommunen, 2) nybyggeri kan ikke i væsentligt

omfang bidrage til at nedbringe andelen af almene familieboliger til 40 pct. og 3) salg kan efter

en markedsvurdering kun ske med tab.

Med første betingelse menes, at andelen af almene familieboliger i ghettoområder i kommunen,

samlet set i forhold til det samlede antal af almene familieboliger i kommunen overstiger 12

pct.

Anden betingelse kan være opfyldt i tilfælde, hvor der ikke er ledige arealer eller bebyggelses-

procenten allerede er høj, eller hvor prisen for nybyggeri overstiger den gennemsnitlige salgs-

pris på ejerlejligheder i kommunen, hvorfor privat nybyggeri ikke er rentabelt. Det vurderes at

være tilfældet, når bebyggelsesprocenten overstiger 60 pct. Bebyggelsesprocenten opgøres for

de enkelte områder hver for sig.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Tredje betingelse skal dokumenteres med en markedsvurdering udført af en statsautoriseret og

uafhængig ejendomsmægler. Denne skal være udarbejdet efter det tidspunkt, hvor boligområdet

blev omfattet af pligten til at udarbejde en udviklingsplan, jf. det foreslåede § 168 a, stk. 1, og

afspejle den aktuelle markedsværdi på dette tidspunkt.

Med den foreslåede nye

§ 168 b, stk. 1,

kan transport-, bygnings- og boligministeren meddele

almene boligorganisationer påbud om at afvikle et ghettoområde, jf. § 61 a, stk. 2, hvis boligor-

ganisationen og kommunalbestyrelsen ikke har udarbejdet en udviklingsplan efter § 168 a, som

ministeren kan godkende, eller hvis den godkendte udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 2, ikke bli-

ver implementeret i overensstemmelse med planen.

Forslaget har til formål at sikre afvikling af nogle få ghettoområder, som er så belastede, at en

egentlig afvikling af ghettoen som samlet alment boligområde er den eneste vej frem.

Påbud om afvikling kan være aktuelt i de ghettoområder, som er værst ramt af et samspil af

udfordringer vedr. arbejdsløshed, kriminalitet, sociale problemer og en høj andel af beboere fra

ikkevestlige lande. Det vil være områder, der typisk er plaget af hård kriminalitet og massiv

utryghed, og hvor det trods en massiv og årelang indsats ikke er lykkedes kommunen og boli-

gorganisationen at vende den negative udvikling.

Forslaget vil betyde, at der med et samlet salg eller en total nedrivning kan skabes et grundlag

for udviklingen til et nyt og mere attraktivt boligområde integreret med resten af samfundet.

I ministerens vurdering af, om der skal meddeles påbud, vil indgå en række kriterier, herunder

hvor længe området har været på ghettolisten, områdets udvikling i forhold til ghettokriterierne

og omfanget og karakteren af kriminalitet i området. Herudover vil en gældende helhedsplan og

realismen og ambitionerne heri blive taget med i vurderingen. Der vil således også blive lagt

vægt på, om en planlagt eller iværksat helhedsplan inden for en rimelig tidshorisont vil kunne

omdanne området til en velfungerende bydel. Såfremt der foreligger en udviklingsplan for bo-

ligområdet, vil denne også indgå i vurderingen.

Det skal i sidste ende ud fra en samlet vurdering på baggrund af ovenstående besluttes af trans-

port-, bygnings- og boligministeren, om det vil være rimeligt, at der gennemføres foranstaltnin-

ger, som afvikler ghettoområdet som samlet alment boligområde.

Med forslaget er der tale om en særlig statslig indgriben over for boligorganisationen, som lig-

ger udover de påbud m.v., der kan gives som led i det løbende tilsyn med boligorganisationen.

Vurderer ministeren, at et ghettoområde skal afvikles, vil de implicerede boligorganisationer

modtage et påbud om at afvikle området som alment boligområde. En sådan afvikling vil bl.a.

kunne ske ved salg af bygninger til private investorer, salg af arealer, ombygning med henblik

på salg, salg med henblik på omdannelse til ejerboliger eller udlejningsboliger, nedrivning af

boliger m.v.

Hvis et ghettoområde omfatter afdelinger af flere forskellige boligorganisationer, vil påbud

blive udstedt til den enkelte boligorganisation.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Det bemærkes, at afgørelse om afhændelse, væsentlig forandring eller nedrivning af afdelinger-

nes ejendomme kan træffes af øverste myndighed uden afdelingernes godkendelse, jf. § 6, stk.

4, i driftsbekendtgørelsen. Sådanne beslutninger skal dog godkendes af kommunalbestyrelsen,

og for så vidt angår salg og nedrivning af almene boliger tillige af transport-, bygnings- og bo-

ligministeren, jf. § 27, stk. 2, og § 28, stk. 2.

Det følger af grundlovens § 73, stk. 1, at ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at

afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det, og det kan kun ske ifølge lov og mod

fuldstændig erstatning.

Der foreligger ekspropriation i grundlovens forstand, hvis der gøres indgreb i en rettighed, der

er beskyttet af grundlovens § 73 (et indgreb i ”ejendom”), og indgrebet må karakteriseres som

ekspropriativt (”afståelse”).

Et påbud om afvikling efter den foreslåede § 168 b, stk. 1, må antages at udgøre et indgreb i de

almene boligorganisationers råden over ejendomme i de omfattede boligområder og dermed i

en rettighed, der er beskyttet af grundlovens § 73.

Om der er tale om et ekspropriativt indgreb (”afståelse”) vil herefter bero på et samlet skøn

over indgrebets beskaffenhed. Som momenter, der må tillægges betydning ved udøvelsen af

dette skøn, kan navnlig peges på indgrebets formål og begrundelse, i hvilken grad indgrebet er

generelt eller konkret, herunder om det rammer mange eller få personer, indgrebets intensitet,

om indgrebet angår en fremtidig eller aktuel råden, og om indgrebet går ud på at overføre ret-

tigheden fra den hidtidige ejer til en ny eller på en tilintetgørelse af denne rettighed.

Der kan på den ene side peges på, at den foreslåede ordning indføres som led i en indsats for at

omdanne udsatte boligområder, og at udstedelse af et påbud efter den foreslåede bestemmelse i

§ 168 b, stk. 1, vil ske efter transport-, bygnings- og boligministerens vurdering af, at den udar-

bejdede udviklingsplan ikke kan godkendes eller ikke bliver implementeret i overensstemmelse

med planen, jf. nærmere herom ovenfor. På den anden side vil et påbud efter bestemmelsen

indebære en pligt til at afvikle det pågældende boligområde. Som anført ovenfor vil en sådan

afvikling kunne ske ved hjælp af en række forskellige midler, som i varierende grad vil være

mulige at benytte i det konkrete boligområde. Intensiteten af et påbud vil bl.a. bero på, hvilke

muligheder den pågældende almene boligorganisation har for at afvikle det omhandlede bolig-

område. Der vil imidlertid efter omstændighederne kunne være tale om et forholdsvis intensivt

indgreb.

Det vurderes på den anførte baggrund, at udstedelse af påbud efter den foreslåede bestemmelse

i § 168 b, stk. 1, vil kunne indebære ekspropriation. Det må bero på en konkret vurdering, om

der i det enkelte tilfælde foreligger ekspropriation. Er indgrebet ekspropriativt, vil den pågæl-

dende almene boligorganisation have krav på erstatning efter grundlovens § 73. Kravet på er-

statning må i tilfælde af manglende enighed rejses ved domstolene.

Det foreslås i

§ 168 b, stk. 2,

at boligorganisationen og kommunalbestyrelsen efter modtagelse

af transport-, bygnings- og boligministerens påbud om afvikling, jf. stk. 1, i fællesskab skal

udarbejde en afviklingsplan. Planen kan give mulighed for bevarelse eller nybyggeri af almene

boliger, dog sådan at højst 25 pct. af den boligmasse, der er tilladt efter lokalplanen, må være

29. juni 2018 - boliginitiativer

almene boliger. Afviklingsplanen skal sendes til ministeren til orientering inden for en frist, der

forventes fastsat til 6 måneder med mulighed for en kort forlængelse i særlige tilfælde.

Den udarbejdede plan skal implementeres i overensstemmelse med tidsplanen. Hvis afviklin-

gen ikke efterfølgende gennemføres i overensstemmelse med planen, vil ministeren dog ikke

kunne indsætte en forretningsfører til at sikre den videre afvikling i overensstemmelse med

planen. I stedet vil ministeren kunne benytte sig af de beføjelser, der fremgår af det foreslåede §

168 b, stk. 3, jf. nedenfor.

Et eventuelt overskud ved projektets afslutning tilføres boligorganisationens dispositionsfond.

Landsbyggefonden vil efter den foreslåede bestemmelse i almenboliglovens § 92, stk. 3, i det

samtidig fremsatte forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (anvendelse af

Landsbyggefondens midler og Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte), kunne yde støtte

til planens gennemførelse.

§ 168 b, stk. 3,

foreslås, at hvis foranstaltninger til afvikling, der er udført i henhold til påbud

efter stk. 1, medfører tab, yder transport-, bygnings- og boligministeren erstatning herfor. Er-

statningen fastsættes af ekspropriations- og taksationsmyndighederne efter lov om fremgangs-

måden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

Baggrunden for den foreslåede bestemmelse er, at påbud om afvikling, jf. den foreslåede § 168

b, stk. 1, kan udgøre ekspropriation efter grundlovens § 73. Det vil bero på en konkret vurde-

ring fra sag til sag, om påbuddet vil udgøre et ekspropriativt indgreb. I den forbindelse vil der

bl.a. blive lagt vægt på, om der er tale om tvangsmæssig afståelse af den pågældende ejers ejen-

dom.

De nævnte foranstaltninger vil f.eks. være salg af bygninger til private investorer, salg af area-

ler til privat bebyggelse, ombygning med henblik på salg, salg med henblik på anvendelse til

ejerboliger eller udlejningsboliger, nedrivning af boliger m.v.

Erstatningen for eventuel ekspropriation skal være fuldstændig. Det vil sige, at der skal betales

en erstatning, der økonomisk stiller ejeren, som denne ville være stillet, hvis ekspropriationen

ikke var sket. Erstatningen fastsættes af ekspropriations- og taksationsmyndighederne i lov om

fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

Med forslaget til

§ 168 b, stk. 4,

foreslås det, at transport-, bygnings- og boligministeren iværk-

sætter de nødvendige tiltag for statslig overtagelse af de berørte afdelinger med henblik på af-

vikling, hvis den almene boligorganisation ikke afvikler ghettoområdet efter påbud herom, jf.

stk. 1.

Transport-, bygnings- og boligministeren udarbejder herefter en afviklingsplan, som vil kunne

indeholde samme elementer som boligorganisationens plan efter den foreslåede § 168 b, stk. 2.

På det grundlag vil ministeren tage skridt til at fremsætte et lovforslag om statslig overtagelse

af et konkret ghettoområde med henblik på afvikling.

Med den foreslåede ordning efter § 168 b, stk. 1-4, vil der således blive tale om statslig inter-

vention i to faser. For det første meddeles påbud til boligorganisationen om selv at afvikle et

29. juni 2018 - boliginitiativer

konkret ghettoområde. Og hvis dette ikke har den ønskede effekt, vil transport-, bygnings- og

boligministeren herefter foranledige statslig overtagelse ved lov.

Der vil således – såfremt der er flertal i Folketinget for at gennemføre ny lovgivning om statslig

overtagelse af et ghettoområde – blive udarbejdet en ny lov for det konkrete område, som skal

afvikles. Loven vil indeholde nærmere bestemmelser om fremgangsmåde ved afviklingen, her-

under nærmere bestemmelser om forholdet til anden lovgivning og eventuel kompensation i

forbindelse med afviklingen. Det er Transport-, Bygnings- og Boligministeriets vurdering at en

sådan afvikling vil kunne indebære ekspropriation efter grundlovens § 73. I det omfang afvik-

lingen vurderes at udgøre ekspropriation, vil der i en sådan afviklingslov blive indsat de for-

nødne bestemmelser, herunder om ydelse af fuldstændig erstatning efter grundlovens § 73. Det

bemærkes i den forbindelse, at spørgsmålet om, hvorvidt og i hvilket omfang en sådan afvik-

ling, vil indebære ekspropriation vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. På den

baggrund er det fundet mest hensigtsmæssigt, at de nærmere bestemmelser om afviklingen af

en konkret almen boligafdeling vil blive fastsat i en konkret lov, når beslutningen om afvikling

er truffet. Den konkrete lov vil endvidere indeholde bestemmelser om genhusning af beboere i

forbindelse med statslig overtagelse. Det er hensigten, at reglerne vil blive fastsat således, at

genhusningen for beboerne vil svare til almenlejelovens § 86.

Et eventuelt overskud ved statslig afvikling af et ghettoområde vil skulle indbetales til staten.

Midlerne vil indgå i finansieringen af afviklingsopgaver, der giver underskud.

Det foreslås i

§ 168 b, stk. 5,

at transport-, bygnings- og boligministeren kan afholde udgifter,

der er forbundet med overtagelse af et ghettoområde med henblik på afvikling, jf. stk. 3. Som

eksempler på sådanne udgifter kan nævnes udarbejdelse af en afviklingsplan, udgifter forbun-

det med evt. salg af bygninger eller grunde, udgifter til evt. nedrivning af bygninger eller dele

heraf, udgifter til genhusning af beboere m.v.

Afvikling, der sker ved nedrivning af boliger, medfører, at lejerne skal opsiges. Dette kan ske

efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1.

En afvikling af området som ghettoområde, der sker ved salg af boliger, vil typisk forudsætte,

at boligerne sælges fri for lejere, idet formålet med afviklingen som alment boligområde ikke

vil kunne nås, hvis de hidtidige beboere ikke flytter. Det vil sige, at lejerne må opsiges. Der er

efter gældende regler ikke mulighed for at opsige lejerne med den begrundelse, at ejendommen

skal sælges. Det foreslås derfor, at der i almenlejeloven indsættes en hjemmel til opsigelse i

denne situation. Der henvises til lovforslagets § 2, nr. 2, og de tilhørende bemærkninger.

Med den foreslåede § 27 c, jf. lovforslagets § 1, nr. 12, vil solgte ejendomme, der bliver private

udlejningsejendomme, i en årrække skulle udlejes efter særlige kriterier fastsat af kommunalbe-

styrelsen. Kriterierne, der har til formål at bevare en bedring i beboersammensætningen, vil

skulle tinglyses på de pågældende ejendomme med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget.

I forbindelse med opsigelse skal beboerne have tilbudt en ny bolig i kommunen. Afhængigt af,

hvor hurtigt planerne realiseres, og hvor stor den samlede boligbestand i kommunen er, kan der

opstå behov for nyopførelse af almene familieboliger andetsteds i kommunen, evt. som en del

af nybyggeri med blandede ejerformer.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Det er kommunalbestyrelsen, der giver tilsagn om støtte til nye almene boliger. Det vil sige, at

det er kommunalbestyrelsen, der vurderer behovet for nye almene boliger til erstatning for de

nedrevne eller solgte. Dette gælder, uanset om afviklingen gennemføres af boligorganisationen

eller af staten.

Ved en statslig overtagelse af området skal der desuden tages stilling til rammerne for, hvad der

efterfølgende skal ske med det overtagne boligområde. Staten eller kommunalbestyrelsen vil

kunne igangsætte et byudviklingsprojekt, som skal genoprette og udvikle området til en attrak-

tiv bydel, som er integreret i byen og har en blandet beboersammensætning.

Uanset om afviklingen gennemføres af den almene boligorganisation eller af staten, skal kom-

munalbestyrelsen både bidrage til at gennemføre afviklingen af ghettoområdet og til at udvikle

det nye byområde efterfølgende.

Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen for at sikre de bedst mulige rammer for en hensigts-

mæssig udvikling af boligområdet vil tilvejebringe det plangrundlag, der er nødvendigt for at

kunne realisere de besluttede ændringer. Erhvervsministeren har dog efter de gældende regler,

der ikke foreslås ændret, en række beføjelser (”landsplanbeføjelser”), der efter omstændighe-

derne vil kunne bringes i anvendelse, jf. planlovens § 3. Erhvervsministeren kan herunder i

særlige tilfælde pålægge en kommunalbestyrelse at bringe planlovens bestemmelser i anven-

delse, herunder tilvejebringe en plan med et nærmere bestemt indhold, og i særlige tilfælde

beslutte at overtage kommunalbestyrelsens beføjelser efter loven i sager, der berører andre

myndigheders lovbestemte opgaver eller har større betydning, herunder vedrørende tilvejebrin-

gelse af lokalplan og kommuneplantillæg. Landsplanbeføjelserne anvendes kun i de undtagel-

sestilfælde, hvor overordnede interesser måtte gøre det nødvendigt at fravige lovens alminde-

lige opgavefordeling for den fysiske planlægning.

Til nr. 41

Efter almenboliglovens § 169, stk. 2, kan transport-, bygnings- og boligministeren fastsætte

nærmere regler om de forhold, der er nævnt i §§ 164-166, der omhandler kommunalbestyrel-

sens tilsynsbeføjelser med de almene boligorganisationer.

Med den foreslåede ændring af almenboliglovens

§ 169, stk. 2,

bemyndiges transport-, byg-

nings- og boligministeren til også at fastsætte nærmere regler om de forhold, der er nævnt i de

foreslåede §§ 168 a og 168 b.

Bemyndigelsen forventes anvendt til at fastsætte nærmere regler om udarbejdelse og indhold af

en plan for nedbringelse af antallet af boliger (udviklingsplan). Herunder vil der blive fastsat

regler om frist for udarbejdelsen. Denne vil blive fastsat til 6 måneder. Desuden vil der blive

fastsat regler om udarbejdelse af fælles udviklingsplan, når flere boligorganisationer har afde-

linger i samme ghettoområde, om kriterier for ministerens vurdering af udviklingsplaner, om

frist for revision af planer, der ikke kan godkendes af ministeren og om mulighed for dispensa-

tion fra kravet om nedbringelse af antallet af familieboliger. Ligeledes vil der blive fastsat reg-

ler om planens detaljeringsgrad og fastlæggelse af milepæle og ministeriets opfølgning på gen-

nemførelse af planen. Desuden vil der blive fastsat regler om orientering af afdelingsbestyrel-

sen.

29. juni 2018 - boliginitiativer

For så vidt angår afviklingspåbud, vil der blive fastsat kriterier for ministerens overvejelse af

behovet for og om ministerens påbud til boligorganisationen. Desuden vil der bliver fastsat reg-

ler om samme forhold som nævnt vedrørende udviklingsplanerne, dog således at der i overens-

stemmelse med den foreslåede § 168 b ikke vil blive stillet krav om ministerens godkendelse af

planen, der alene skal sendes til ministeren til orientering.

Derimod vil der ikke blive fastsat regler om ministerens beslutning om afviklingspåbud, idet en

sådan beslutning træffes på grundlag af en konkret samlet vurdering, jf. bemærkningerne til §

1, nr. 41.

Til § 2

Til nr. 1

Ændringen er en konsekvens af, at der i § 2, nr. 6, foreslås en udvidelse af almenlejelovens §

90, stk. 1, idet der indsættes et nyt nummer, hvorved nr. 12 bliver nr. 13.

Til nr. 2

Efter de gældende regler i almenlejelovens § 85 kan udlejeren ikke opsige lejere med den be-

grundelse, at der skal ske hel eller delvis overdragelse af en ejendom, som ejes af en almen

boligorganisation. De lejere, som er i ejendommen på overdragelsestidspunktet, har således i

kraft af lejeaftalen ret til at forblive lejere i ejendommen efter ejerskiftet.

Det følger af § 27 a i almenboligloven, at lejerne med de undtagelser, som følger af § 27 a, stk.

2-11, efter overdragelsen er omfattet af lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligfor-

holdene, når ejendommen overdrages til en erhverver, der ikke er omfattet af almenlejeloven.

Det foreslås, at der i almenlejelovens

§ 85, stk. 1, nr. 2,

indsættes en ny bestemmelse, hvorefter

udlejeren kan opsige lejeaftalen, når en ejendom, som er beliggende i et udsat boligområde, jf.

§ 61 a, stk. 1, i almenboligloven, helt eller delvist overdrages.

Med den foreslåede bestemmelse gives udlejeren ret til at opsige de lejere, som bebor ejendom-

men eller den del af ejendommen, som skal overdrages, når der er tale om en ejendom, som er

beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i almenboligloven. Udlejerens opsigelses-

adgang vil gælde både for lejeforhold, der består ved ændringslovens ikrafttrædelse og for leje-

forhold, der aftales senere.

Det følger af forslaget, at det er op til boligorganisationen at beslutte, om der skal ske opsigelse

som følge af overdragelsen. Formålet med bestemmelsen er at gøre ejendommen eller den del

af ejendommen, som ønskes afhændet, så salgbar som muligt. Normalt vil det øge efterspørgs-

len efter en udlejningsejendom, hvis den indeholder uudlejede boliger. Det er op til boligorga-

nisationen at beslutte, om lejemålene i ejendommen skal opsiges. Dog vil boligorganisationen

efter den foreslåede nye § 27, stk. 4, i almenboligloven, jf. lovforslagets § 1, nr. 5, som en be-

tingelse for godkendelse af salg skulle opsige lejere, der ikke opfylder kriterier fastsat af kom-

munalbestyrelsen i medfør af den foreslåede 27 c, stk. 1, i almenboligloven, jf. lovforslagets §

1, nr. 12.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Bortset fra denne pligt til at opsige visse lejere, vil det kunne indgå i forhandlingerne med er-

hververen, om der skal ske opsigelse af lejemål i ejendommen. Lejere har således ikke noget

krav på at blive boende i ejendommen. Opsigelse kan ske, når der er indgået en bindende aftale

om overdragelse med en erhverver.

Det bemærkes i den forbindelse, at overdragelse af ejendomme, som indeholder almene boli-

ger, kræver, at både kommunalbestyrelsen og transport-, bygnings- og boligministeren har god-

kendt denne, jf. almenboliglovens § 27, stk. 1 og 2.

Til nr. 3

Efter den gældende bestemmelse i almenlejelovens § 86, stk. 1, skal udlejeren tilbyde lejeren

en erstatningsbolig, hvis lejeren kan opsiges som følge af nedrivning eller ombygning.

Det foreslås at udvide den gældende bestemmelse i lovens

§ 86, stk. 1,

om obligatorisk tilbud

om erstatningsbolig til også at omfatte tilfælde af opsigelse efter den foreslåede bestemmelse

om opsigelse som følge af hel eller delvis overdragelse, jf. den foreslåede § 85, stk. 1, nr. 2.

Hvis der er tale om salg af boliger i ejendomme som led i en udviklingsplan, jf. almenbolig-

lovens § 168 a, kan der dog alene tilbydes erstatningsbolig i det boligområde, hvor den ejen-

dom, som overdrages, er beliggende.

Da der ikke er tale om en midlertidig foranstaltning, vil udlejeren skulle tilbyde lejeren en per-

manent erstatningsbolig.

Det følger af de gældende regler i lovens § 86, at boligorganisationen uden unødigt ophold skal

tilbyde lejeren at leje en anden bolig i kommunen. Boligen skal være af passende størrelse, be-

liggenhed og kvalitet og med passende udstyr.

Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstands-

medlemmer eller samme værelsesantal som den tidligere bolig.

En passende beliggenhed betyder, at lejeren som udgangspunkt har ret til at få tilbudt en bolig i

samme kommune. Boligen kan være beliggende uden for kommunen, hvis lejeren er indforstået

hermed. Dette gælder dog ikke ved tilbud om erstatningsbolig som følge af hel eller delvis

overdragelse af ejendomme som led i en udviklingsplan, jf. almenboliglovens § 168 a. I så-

danne ejendomme kan der alene tilbydes erstatningsbolig i det pågældende boligområde.

Boligorganisationen skal tilbyde at dække lejerens rimelige og dokumenterede udgifter i for-

bindelse med flytningen.

Skal genhusningsboligerne være almene familieboliger, er der også mulighed for, at boligorga-

nisationen kan indgå aftale med en anden boligorganisation om, at denne anden boligorganisa-

tion sørger for genhusningen. Ved opsigelse som følge af salg forudsætter dette, at der for be-

boere i ejendomme, der er en del af et ghettoområde, jf. almenboliglovens § 168 a, kan genhu-

ses i boliger i det samme boligområde.

Endelig indebærer pligten til genhusning, at en boligorganisation er berettiget til at indgå aftale

med en anden boligorganisation om at anvende ledige familieboliger til genhusning i stedet for

at udleje ledige boliger efter ventelisten. Her skal der ved opsigelse som følge af overdragelse

29. juni 2018 - boliginitiativer

også ske genhusning i boliger i det samme boligområde, når overdragelsen omfatter ejen-

domme, der er en del af et ghettoområde, jf. almenboliglovens § 168 a.

Afviser lejeren et genhusningstilbud, har boligorganisationen ikke længere pligt til at genhuse

lejeren, og lejeren må selv finde et andet sted at bo.

Til nr. 4

Det foreslås, at den gældende pligt til at tilbyde erstatningsbolig i almenlejelovens

§ 86, stk. 4,

forbindelse med opsigelse af lejere udvides til også at omfatte opsigelse som følge af hel eller

delvis overdragelse af ejendommen. Ændringen indebærer, at de opsagte lejere skal tilbydes en

bolig i den del af ejendommen, der fortsat er almene boliger, hvis en sådan bliver ledig senest 3

måneder efter fraflytningstidspunktet.

Ændringen er endvidere en konsekvens af, at den nuværende § 86, stk. 1, nr. 5, bliver til nr. 6,

jf. dette lovforslags § 2, nr. 2.

Til nr. 5

Det følger af § 90, stk. 1, i lov om leje af almene boliger (almenlejeloven) at udlejer i visse til-

fælde har mulighed for at ophæve lejemålet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og

orden, eller når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens

fjernelse er påkrævet.

Det foreslås med forslagets § 2, nr. 6, at indsætte et nyt nummer 10 i almenlejelovens

§ 90, stk.

som indebærer, at udlejer kan hæve lejeaftalen når nogen er idømt en ubetinget fængsels-

straf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119,

134 a, 180-181, 192 a, 216, 237, 244-246, § 252, stk. 1, 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291,

stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet

euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden

for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

Den foreslåede

§ 90, stk. 1, nr. 10, medfører

en adgang for udlejer til at hæve lejeaftalen, når

lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er straffet for kriminalitet omfattet af bestemmel-

sen, og forholdet er begået inden for 1 km fra den ejendom, som lejemålet er beliggende i.

De kriminalitetstyper, der foreslås omfattet af ordningen, omfatter groft hærværk, indbrudsty-

veri, vold, trusler, afpresning, røveri, brandstiftelse, vold mod myndighedspersoner og hindring

af myndighedernes arbejde, grov forstyrrelse af ro og orden på offentligt sted begået efter aftale

eller med flere i forening ulovlig våbenbesiddelse under særligt skærpende omstændigheder,

videreoverdragelse af euforiserende stoffer, nærliggende fareforvoldelse for nogens liv eller

førlighed, voldtægt og drab.

Det forudsættes, at alle domme om overtrædelse af de pågældende bestemmelser skal kunne

begrunde en ophævelse af lejemålet. Det er imidlertid en betingelse for ophævelsen i medfør af

den foreslåede ordning, at lejer eller et medlem af lejers husstand er idømt en ubetinget

fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for at have begået

den utryghedsskabende kriminalitet.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Med anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter forstås anbringelsesdomme og

behandlingsdomme efter straffelovens §§ 68 og 69, hvor der er sket frihedsberøvelse, forvaring

efter straffelovens § 70 eller ungdomssanktion efter straffelovens § 74 a. En ophævelse forud-

sætter, at der foreligger en endelig dom i straffesagen mod den pågældende.

Derudover skal forholdet efter bestemmelsen være begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor

lejemålet er beliggende. Den geografiske afstand fastsættes fra det tætteste yderste punkt af

matrikelnummeret, hvorpå lejemålet er beliggende, og til det sted, hvor gerningen ifølge dom-

men er begået.

Som anført oven for kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til

last, skønnes at være af uvæsentlig betydning.

Det forhold, at lejeren eller medlemmer af lejerens husstand idømmes en ubetinget fængsels-

straf for kriminalitet omfattet af den foreslåede ordning, vil imidlertid altid skulle betragtes som

væsentligt og dermed kunne danne grundlag for en ophævelse. Udlejer skal dermed ikke godt-

gøre, at lejers flytning er påkrævet.

I forbindelse med sagens behandling ved retten vil udlejer derfor som udgangspunkt kunne

dokumentere, at betingelserne for at ophæve lejemålet er opfyldt ved at fremlægge et domsud-

skrift fra straffesagen mod den pågældende beboer i fogedretten. Udlejeren skal dermed nor-

malt ikke føre yderligere bevis, og udsættelse vil således kunne ske ved en umiddelbar foged-

forretning.

Det forudsættes i den forbindelse, at almenlejelovens § 107, stk. 3, finder anvendelse i sager

omfattet af den foreslåede ordning, således at der i fogedretten er mulighed for – foruden doku-

mentbevis i form af domsudskrift fra straffesagen – at føre enkelte vidner, hvis det måtte skøn-

nes nødvendigt.

Det bemærkes, at fogedretten fortsat vil kunne afvise at fremme forretningen, hvis fogedretten

finder det betænkeligt at fremme forretningen, jf. retsplejelovens § 597, stk. 3.

Der vil i forbindelse med en umiddelbar fogedforretning efter den foreslåede ordning i øvrigt

skulle foretages en konkret proportionalitetsafvejning efter Den Europæiske Menneskerettig-

hedskonventions artikel 8 om retten til respekt for bl.a. privatlivet og familielivet.

Der henvises til afsnit 2.7.2. i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til § 3

Til nr. 1

Ændringen er en konsekvens af, at der i § 3, nr. 2, foreslås en udvidelse af lejelovens § 93, stk.

1, idet der indsættes et nyt litra, hvorved litra l bliver til litra m.

Til nr. 2

29. juni 2018 - boliginitiativer

Det følger af § 93, stk. 1, i lejeloven, at udlejer i visse tilfælde har mulighed for at ophæve leje-

målet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden, eller når lejeren i øvrigt mislig-

holder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Det foreslås med forslagets § 3, nr. 2, at indsætte et nyt litra j i lejelovens

§ 93, stk. 1,

som med-

fører, at udlejer kan hæve lejeaftalen når nogen er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden

strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180-181,

192 a, 216, 237, 244-246, 252, stk. 1, 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven

eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer

med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejen-

dom, hvor lejemålet er beliggende.

Den foreslåede

§ 93, stk. 1, litra j,

medfører en adgang for udlejer til at ophæve lejeaftalen, når

lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er straffet for kriminalitet omfattet af den foreslå-

ede

§ 93, stk. 1, litra j.

De kriminalitetstyper, der foreslås omfattet af ordningen, omfatter groft hærværk, indbrudsty-

veri, vold, trusler, afpresning, røveri, brandstiftelse, vold mod myndighedspersoner og hindring

af myndighedernes arbejde, grov forstyrrelse af ro og orden på offentligt sted begået efter aftale

eller med flere i forening ulovlig, nærliggende fare forvoldelse for nogens liv eller førlighed,

ulovlig våbenbesiddelse under særligt skærpende omstændigheder, salg af euforiserende stof-

fer, voldtægt og drab.

Det er en betingelse for ophævelsen i medfør af den foreslåede ordning, at lejer eller et medlem

af lejers husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af fri-

hedsberøvende karakter for at have begået den utryghedsskabende kriminalitet.

Med anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter forstås anbringelsesdomme og

behandlingsdomme efter straffelovens §§ 68 og 69, hvor der sker frihedsberøvelse, forvaring

efter straffelovens § 70 eller ungdomssanktion efter straffelovens § 74 a.

En ophævelse forudsætter desuden, at der foreligger en endelig dom i straffesagen mod den

pågældende.

Derudover skal forholdet efter bestemmelsen være begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor

lejemålet er beliggende. Den geografiske afstand fastsættes fra det tætteste yderste punkt af

matrikelnummeret, hvorpå lejemålet er beliggende, og til det sted, hvor gerningen ifølge dom-

men er begået.

Ifølge lejelovens § 94, stk. 1, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges

lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning.

Det bemærkes i den forbindelse, at det forhold, at lejeren eller medlemmer af lejerens husstand

idømmes en ubetinget frihedsstraf for kriminalitet omfattet af den foreslåede ordning, altid vil

skulle betragtes som væsentligt og dermed kunne danne grundlag for en ophævelse. Udlejer

skal dermed ikke godtgøre, at lejers flytning er påkrævet.

29. juni 2018 - boliginitiativer

I forbindelse med sagens behandling ved retten vil udlejer derfor som udgangspunkt kunne do-

kumentere, at betingelserne for at ophæve lejemålet er opfyldt, ved at fremlægge et domsud-

skrift fra straffesagen mod den pågældende beboer i fogedretten. Udlejeren skal dermed nor-

malt ikke føre yderligere bevis, og udsættelse vil således kunne ske ved en umiddelbar foged-

forretning.

Det forudsættes i den forbindelse, at lejelovens § 107, stk. 3, finder anvendelse i sager omfattet

af den foreslåede ordning, således at der i fogedretten er mulighed for – foruden dokumentbevis

i form af domsudskrift fra straffesagen – at føre enkelte vidner, hvis det måtte skønnes nødven-

digt.

Fogedretten vil fortsat kunne afvise at fremme forretningen, hvis fogedretten finder det betæn-

keligt at fremme forretningen, jf. retsplejelovens § 597, stk. 3.

Der vil i forbindelse med en umiddelbar fogedforretning efter den foreslåede ordning i øvrigt

skulle foretages en konkret proportionalitetsafvejning efter Den Europæiske Menneskerettig-

hedskonventions artikel 8 om retten til respekt for bl.a. privatlivet og familielivet.

Der henvises i øvrigt til afsnit 2.7.2. i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 3

Efter de gældende regler om tilbudspligt i lejelovens § 100, stk. 4, finder reglerne anvendelse

ved overdragelse af ejendomme omfattet af almenboligloven, hvis ejendommen efter overdra-

gelsen ikke er omfattet af denne lov. Dette indebærer, at tilbudspligten gælder, hvis erhververen

ikke er omfattet af almenboligloven, hvilket typisk vil sige en privat investor, der, hvis ejen-

dommen drives videre som en udlejningsejendom, vil være omfattet af lejeloven.

Det foreslås fastsat i

§ 100, stk. 4, 2. pkt.,

at overdragelse af ejendomme, som er beliggende i et

udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i almenboligloven, undtages fra reglerne om tilbudspligt i

lovens § 100, stk. 4. Sådanne ejendomme vil derfor ikke skulle tilbydes lejerne i forbindelse

med overdragelsen.

Formålet med at øge muligheden for at sælge ejendomme, der er beliggende i et udsat boligom-

råde, jf. § 61 a, stk. 1, i almenboligloven, er bl.a. at understøtte en udvikling herimod en mere

varieret beboersammensætning i boligområdet. Opretholdelse af tilbudspligt i sådanne bolig-

områder må forventes at modvirke disse bestræbelser.

Til § 4

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. december 2018, jf. dog det foreslåede stk. 2.

Det følger af det foreslåede stk. 2, at § 51 c som affattet ved denne lovs § 1, nr. 23, træder i

kraft den 1. juli 2019.

Med

stk. 3,

foreslås det, at den periode, hvor et område har været på ghettolisten efter de hidtil

gældende ghettokriterier, medregnes i opgørelsen af de fireårs perioder, der fastsættes i det nye

29. juni 2018 - boliginitiativer

stk. 3 i § 96, jf. lovforslagets § 1, nr. 35, og den nye § 168 a, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 40.

Et område, der i de seneste fire år har været på ghettolisten efter de hidtil gældende kriterier, vil

således blive omfattet af de nye regler straks ved lovforslagets ikrafttrædelse.

De love, der ændres med dette lovforslag, gælder ikke for Færøerne og Grønland. De foreslå-

ede ændringer vil der for heller ikke finde anvendelse for disse landsdele.

29. juni 2018 - boliginitiativer

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende ret