Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
TRU Alm.del Bilag 150
Offentligt
UDKAST
til
Forslag
til
Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.
(Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer)
§1
I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1116 af 2. oktober 2017, som ændret ved § 20
i lov nr. 688 af 8. juni 2017 og § 2 i lov nr. 1544 af 19. december 2017 foretages følgende ændringer:
1.
I
§ 91
indsættes efter
stk. 5
som nye stykker:
”Stk.
6.
Staten kan garantere for lån som nævnt i stk. 1.
Garantien omfatter hele lånet og gælder i
lånets løbetid.
Betingelser og vilkår nævnt i § 126 a, stk. 2-5 skal være opfyldt.
Stk. 7.
Lån nævnt i stk. 1 må ikke være behæftet med bindingsklausuler.”
Stk. 6-9 bliver herefter stk. 8-11.
2.
I
§ 91, stk. 6,
der bliver stk. 8, indsættes som 3. pkt.:
”Garantien stilles som regaranti overfor staten, når staten garanterer for lånet efter stk. 6.”
3.
I
§ 92 a, stk. 2,
indsættes efter 3. pkt. som nyt punktum:
”Dog anvendes renteforudsætninger for tilsvarende lån uden statsgaranti på 100 pct., når
Landsbyggefondens refusion af udgifter til ydelsesstøtte til lån med statsgaranti efter § 126 a, stk. 1,
fastsættes.”
4. pkt. bliver herefter 5. pkt.
4.
Efter
§ 94
indsættes:
Ӥ
94 a.
Staten opkræver en differensrente hos Landsbyggefonden af lån med statsgaranti efter § 91,
stk. 6, § 98 a, stk. 5, og § 179, stk. 7, og med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden. Differensrenten
udgør forskellen mellem renten på lån med og uden statsgaranti på 100 pct.”
5.
I
§ 98 a, stk. 5,
indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:
”Staten
kan garantere for det i stk. 4 nævnte lån efter § 126 a, og kommunale garantier efter stk. 4
stilles i den situation som regaranti overfor staten.”
2.-5. pkt. bliver herefter 3.-6. pkt.
6.
I
§ 102
indsættes efter ”92 a,”: ”beregning og opkrævning af differensrente efter § 94 a,”.
7.
I
§ 118
indsættes efter stk. 4 indsættes som nyt stykke:
”Stk.
5.
Lån nævnt i stk. 4 må ikke være behæftet med bindingsklausuler.”
8.
Overskriften før § 127 affattes således: ”Statslige, kommunale og regionale garantier”.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
9.
Efter
§ 126
og efter overskriften, som er ændret til ”Statslige, kommunale og regionale garantier”
indsættes:
Ӥ
126 a.
Staten kan garantere for lån efter § 118, stk. 1-3. Garantien omfatter hele lånet og gælder i
lånets løbetid.
Stk. 2.
Det er en betingelse for garantien efter stk. 1, at lån er
baseret på realkreditobligationer, særligt
dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, som udstedes fra en serie med
seriereservefond (kapitalcenter), jf. kapitel 4 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.,
hvorfra der udelukkende ydes lån til almene boliger.
Stk. 3.
Det er en betingelse for garantien efter stk. 1, at lån
anvendes til finansiering af:
1)
2)
3)
4)
Nybyggeri m.v. af almene boliger med tilsagn om støtte efter § 115, stk. 1-6.
Renovering af almene boliger med tilsagn om støtte efter § 91.
Frikøb af tilbagekøbsklausuler for kommunen med tilsagn om støtte efter § 98 a.
Konvertering efter § 179 af lån, som tidligere er optaget til finansiering af almene boliger
med tilsagn efter § 115, stk. 1-6, almene boliger med tilsagn efter § 43 i lov om boligbyggeri,
jf. lovbekendtgørelse nr. 354 af 30. juli 1980 af lov om boligbyggeri, almene boliger med lån
omprioriteret efter § 96 b, almene boliger med lån ydet efter § 2, stk. 1, i lov om visse
almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v., almene boliger med tilsagn om støtte efter
§§ 91og 98 a.
5) Ved refinansiering af rentetilpasningslån, som tidligere er ydet til almene boliger til
finansiering af aktiviteter nævnt i nr. 1-4.
Stk. 4.
Kreditinstitutter betaler garantiprovision for lån med statsgaranti efter stk. 1 og § 127 b til
staten.
Stk. 5.
Kreditinstitutter betaler aflønningsprovision for lån med statsgaranti efter stk. 1 og § 127 b til
staten med henblik på at sikre kreditkvaliteten. Staten kan anvende den aflønningsprovision, der i et
finansår er opkrævet hos det enkelte kreditinstitut, til dækning af eventuelle tab opstået i samme år
på garantier efter stk. 1, § 91, stk. 6, § 98 a, stk. 5, § 127 b og § 179, stk. 7, som vedrører det
pågældende kreditinstitut. Den del af aflønningsprovisionen, der i et finansår ikke er anvendt til
dækning af tab, tilbagebetales til kreditinstituttet.”
10.
I
§ 127
indsættes efter 4. pkt. som nyt punktum:
”Garantien stilles som regaranti overfor staten, når staten garanterer for lånet efter § 126 a, stk. 1.”
11.
Efter
§ 127 a
indsættes:
Ӥ
127 b.
Et kreditinstitut kan anmode staten om at garantere for en låneportefølje af støttede
indekslån, som er omfattet af tilsagn om offentlig støtte efter denne lov eller den tidligere lov om
boligbyggeri. Det er en betingelse, at der ikke udstedes nye lån fra det kapitalcenter, hvor
indekslånene er placeret. Derudover er det en betingelse, at indekslånene udgør langt hovedparten af
de udstedte lån i det pågældende kapitalcenter. Transport, bygnings- og boligministeren beslutter, om
betingelserne for at opnå garantien er opfyldt
. Kreditinstitutterne kan hvert 5. år med et varsel på 6
måneder opsige de stillede garantier for en låneportefølje af støttede indekslån. Så længe
statsgarantien, jf. 1. pkt., er gældende, anses tidligere meddelte offentlige garantier som regarantier
stillet over for staten.”
12.
I
§ 143, stk. 1,
ændres ”§§ 127-134” til: ”§§ 126 a – 134”.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
13.
I
§ 143, stk. 2, 1. pkt.,
ændres ”§§ 127-130” til: ”§§ 126 a – 130”.
14.
I
§ 143, stk. 3,
indsættes efter ”117,”: ”126 a,”.
15.
I
§ 173, stk. 2,
udgår 1. pkt. og i stedet indsættes: ”Når offentlig støtte er bevilget og endeligt
berigtiget, udfører Udbetaling Danmark den efterfølgende administration af lån, tilskud,
differensrente og statslige garantier, herunder garanti- og aflønningsprovision”.
16.
I
§ 179
indsættes som nyt stykke:
”Stk. 7. Staten kan garantere for lån efter stk. 1. Garantien omfatter hele lånet og løber i lånets løbetid.
Betingelser og vilkår nævnt i § 126 a, stk. 2-5 skal være opfyldt.”
Stk. 7-12 bliver herefter stk. 8-13.
17.
I
§ 179, stk. 7,
der bliver til stk. 8, indsættes som 5. pkt.:
”De kommunale og regionale garantier stilles som regaranti overfor staten, når staten garanterer for
lånet efter stk. 7.”
18.
I
§ 179, stk. 12,
der bliver til stk. 13, ændres ” stk. 1-10” til: ”stk. 1-11”.
§2
Loven træder i kraft den 1. juli 2018.
§3
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Bemærkninger til ændringslovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets enkelte hovedpunkter
2.1. Statsgaranti på lån
til finansiering af byggeri og renovering af almene boliger
2.1.1. Gældende ret
2.1.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
2.1.3. Lovforslagets indhold
2.2. Sikring af kreditkvaliteten ved hjælp af aflønningsprovisionen og
femtedelsordningen
2.2.1. Gældende ret
2.2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
2.2.3. Lovforslagets indhold
2.3. Forbud mod bindingsklausuler ved optagelse af lån med offentlig støtte til
finansiering af almene boliger
2.3.1. Gældende ret
2.3.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
2.3.3. Lovforslagets indhold
2.4. Opgørelse af Landsbyggefondens bidrag til statens udgifter til ydelsesstøtte og
differensrente vedrørende renoveringslån støttet af Landsbyggefonden med 100 pct.
statsgaranti
2.4.1. Gældende ret
2.4.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
2.4.3. Lovforslagets indhold
2.5. Udbetaling Danmark
2.5.1. Gældende ret
2.5.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
2.5.3. Lovforslagets indhold
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige
4. Administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Miljømæssige konsekvenser
7. Forholdet til EU-retten
8. Hørte myndigheder og organisationer
9. Sammenfattende skema
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
1. Indledning
Lovforslaget implementerer en ny model for finansiering af almene boliger, der gælder for såvel
offentligt støttet nybyggeri som renoveringer med støtte fra Landsbyggefonden.
Regeringen vil med forslaget kombinere fordelene ved privat långivning til almene boliger baseret på
det danske realkreditsystem med fordelene ved lave statslige finansieringsomkostninger. Det sker
ved, at kreditinstitutterne får mulighed for at udbyde lån, hvor staten garanterer 100 pct. for såvel de
enkelte lån som for obligationerne, som lånene er baserede på.
Formålet er at udnytte mulighederne for opnå lavere finansieringsomkostninger og samtidig skabe en
mere gennemsigtig finansieringsmodel, der på sigt kan øge konkurrencen om långivningen
yderligere. Det er således muligt at opnå store statslige besparelser, uden at ændre beboernes husleje.
Almene boliger har gennem mange år været finansieret med realkreditlån, hvortil staten yder støtte.
Renten og øvrige låneomkostninger på realkreditlån er relativt lave sammenlignet med anden privat
finansiering. Det har således været forholdsvist billigt at finansiere almene boliger med almindelige
realkreditlån.
Renten på statslig låntagning er imidlertid endnu lavere end renten på realkreditlån. Det forventes, at
renten på statsgaranterede obligationer vil nærme sig renten på statsobligationer. Da der er tale om
særlige obligationsserier, vil staten målrettet kunne opkøbe obligationerne og dermed sikre en
rentebesparelse.
Erfaringen viser endvidere, at lån til almene boliger er relativt sikre lån sammenlignet med andre
realkreditlån, ikke mindst på baggrund af den kommunale garanti på lånene. Med fuld statsgaranti på
lån og obligationer vil låneomkostningerne kunne reduceres yderligere, idet kreditinstitutterne ikke
skal afsætte kapital til at afdække risikoen ved lånene.
Samtidig er det en styrke ved det nuværende system, at lån til almene boliger sker på markedsvilkår,
hvor kreditinstitutterne konkurrerer om at yde lån til almene boliger og i den forbindelse har
tilskyndelse til at sikre kreditkvaliteten. Der er tale om et smidigt system, hvor markedet sikrer lån til
finansiering af almene boliger på bedst mulige vilkår.
For at sikre dette i en model med fuld statsgaranti omfatter den nye model et særligt incitament hertil
i form af en såkaldt aflønningsprovision, som er et beløb, der løbende opkræves hos
kreditinstitutterne, men tilbagebetales årligt med fradrag af eventuelle statslige tab på garantierne til
lånene.
Lån med 100 pct. statsgaranti foreslås også anvendt til finansiering af renovering af almene boliger
og til lån til frikøb af ejendom, hvorpå der er tinglyst en tilbagekøbsklausul for kommunen, og hvortil
Landsbyggefonden yder ydelsesstøtte.
Staten opnår således betydelige budgetforbedringer ved at anvende lån baseret på obligationer med
100 pct. statsgaranti i stedet for sædvanlige realkreditobligationer. Budgetforbedringerne
fremkommer ved at den lavere rente indebærer lavere ydelser på lånene og derved lavere udgifter til
ydelsesstøtte. Som hidtil bærer staten renterisikoen, og effekten af lavere rente påvirker derfor ikke
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
huslejen. Endvidere vil provenuet, som opstår ved, at Landsbyggefonden tillige skal anvende disse
lån, blive overført til staten. Endelig vil staten få en indtægt ved at opkræve en garantiprovision hos
kreditinstitutterne.
Det bemærkes, at KommuneKredit fortsat kan yde lån til etablering af kommunalt og regionalt ejede
ældreboliger på de eksisterende vilkår, hvor låneomkostningerne er begrænsede. Også her kan staten
opkøbe de bagvedliggende obligationer for at sikre en rentebesparelse.
Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede realkreditobligationer er
indført ved tekstanmærkning 136, 137 og 138 vedrørende § 28 på finansloven for 2018. Med hjemmel
i tekstanmærkninger er udstedt bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om statsgaranti, garantiprovision og
aflønningsprovision i forbindelse med finansiering af almene boliger og bekendtgørelse nr. xx af yy
2018 om betaling af differensrente vedrørende renoveringslån støttet af Landsbyggefonden med 100
pct. statsgaranti, som udmønter ordningen.
Med lovforslaget erstattes ovennævnte tekstanmærkninger på finansloven, som vedrører lov om
almene boliger m.v., med materielle bestemmelser i lov om almene boliger m.v.
2. Lovforslagets enkelte hovedpunkter
2.1. Statsgaranti på lån til finansiering af byggeri og renovering af almene boliger
Den grundlæggende finansieringsmodel for almene boliger med kommunal grundkapital, lån med
ydelsesstøtte og beboerbetaling, herunder løbende bidrag på lån, offentlige garantier m.v. fastholdes.
Ligeledes videreføres den grundlæggende finansiering af renoveringsarbejder og frikøb af
tilbagekøbsklausuler med støtte fra Landsbyggefonden. Med lovforslaget skabes der mulighed for, at
støttede lån til finansiering af byggeri og renovering af almene boliger fremover kan ydes af
kreditinstitutter som lån med statsgaranti på 100 pct.
Det foreslås, at staten garanterer 100 pct. for lånene. De kommunale og regionale garantier fortsætter
uændret på den del af lånet, der overstiger 60 pct. af ejendomsværdien, men de stilles fremover som
regaranti over for staten. Den kommunale garanti dækker i gennemsnit omkring 60 pct. af lånet.
Det foreslås endvidere, at et kreditinstitut på visse betingelser kan anmode om udstedelse af 100 pct.
statsgaranti til en låneportefølje af støttede indekslån, der er anvendt til finansiering af alment
nybyggeri m.v. og finansiering af renoveringsarbejder med støtte fra Landsbyggefonden.
Transport-, bygnings- og boligministeren bemyndiges til at opkræve garantiprovision af
kreditinstitutterne som modydelse for de stillede statslige garantier til obligationer, lån og støttede
indekslån.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
2.1.1. Gældende ret
Nybyggeri m.v. af almene boliger
Det fremgår af almenboliglovens § 118, stk. 1, at almene boliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 1-
3 og 5, finansieres ved et beboerindskud på 2 pct. af anskaffelsessummen, en kommunal grundkapital
på 14 pct. af anskaffelsessummen og et lån med statslig ydelsesstøtte på 84 pct. af
anskaffelsessummen.
For almene ældreboliger, som ejes af en region, jf. almenboliglovens § 115, stk. 4, sker finansiering
af den samlede endelige anskaffelsessum ved optagelse af lån på 84 pct., regional grundkapital på 14
pct. og beboerindskud på 2 pct., jf. almenboliglovens § 118, stk. 2.
Frem til den 31. december 2018 udgør den kommunale eller regionale grundkapital til almene boliger
dog kun 10 pct. og lånene 88 pct., jf. almenboliglovens § 118 a.
Universitetsnære almene ungdomsboliger, som ejes af en selvejende institution, jf. almenboliglovens
§ 115, stk. 6, finansieres med 78 pct. lån, 20 pct. grundkapital, som betales af den særlige fond, som
skal oprettes i forbindelse med opførelse af universitetsnære almene ungdomsboliger, og
beboerindskud på 2 pct.
Alle merinvesteringer efter almenboliglovens § 115 a uanset ejer af boligerne finansieres ved
optagelse af 98 pct. lån og 2 pct. beboerindskud.
De lån, som er nævnt ovenfor, kan maksimalt have en løbetid på 40 år og skal være baseret på
realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, jf.
almenboliglovens § 118, stk. 4.
De gældende garantibestemmelser vedrørende byggeri af almene boliger findes i § 127 i
almenboligloven. Bestemmelsen har været gældende siden 2008, hvor der åbnedes for at anvende
særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO) ved finansiering af byggeri af almene boliger, jf.
lovforslag L 62 (2007/08, 2. samling).
Garantibestemmelserne betyder, at der ydes garanti for den del af lånet, som på tidspunktet for lånets
optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi. Videre udgør garantien
til enhver tid samme procentandel af restgælden som den oprindelige garanti udgør af hovedstolen.
For almene boliger med tilsagn efter almenboliglovens § 115, stk. 1-3 og 5, stiller kommunen
garantien for lånet. For så vidt angår almene ældreboliger med tilsagn efter almenboliglovens § 115,
stk. 4, stiller regionen garantien med regaranti fra de involverede kommuner. For universitetsnære
almene ungdomsboliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 6, stiller staten garanti, jf. almenboliglovens
§ 143, stk. 2.
Den nuværende garantigrænse på 60 pct. afspejler, at den ugaranterede restgæld ikke på noget
tidspunkt i låneforløbet skal overstige 80 pct. af ejendomsværdien. I modsat fald skal kreditinstituttet
stille supplerende sikkerhed. Garantigrænsen på 60 pct. sikrer således, at der er plads til et fald i
ejendomsværdien, f.eks. som følge af en rentestigning, uden at der udløses krav om supplerende
sikkerhedsstillelse og heraf følgende omkostninger for kreditinstituttet.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Almene ældreboliger, jf. almenboliglovens §115, stk. 2-4, som opføres og drives af en kommune eller
en region, kan dog finansieres ved lån fra KommuneKredit, jf. almenboliglovens § 119.
Transport-, bygnings- og boligministeren fastsætter regler om hvilken låntype, der skal anvendes ved
finansieringen af ovennævnte byggerier, jf. almenboliglovens § 118, stk. 4.
Renoveringsarbejder i almene boligafdelinger samt frikøb af tilbagekøbsklausuler med støtte fra
Landsbyggefonden
Boligorganisationer har mulighed for at ansøge Landsbyggefonden om ydelsesstøtte til lån til
finansiering af opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning og sammenlægning af
lejligheder og miljøforbedringer (renoveringsarbejder), jf. almenboliglovens § 91.
Renoveringsarbejderne finansieres ved lånoptagelse. Transport-, bygnings- og boligministeren
fastsætter efter forhandling med Landsbyggefonden regler for hvilken låntype, som skal anvendes.
Lånene kan maksimalt have en løbetid på 40 år og skal være baseret på realkreditobligationer, særligt
dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, jf. almenboliglovens § 91, stk. 5,
1. og 2. pkt.
Kommunalbestyrelsen garanterer for lån til renovering, som udføres med renoveringsstøtte fra
Landsbyggefonden, jf. almenboliglovens § 91, stk. 6, 1. pkt. Garantien udgør den del af lånet, som
på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi,
jf. almenboliglovens § 91, stk. 6, 2. pkt. Landsbyggefonden stiller regaranti på halvdelen, dog
begrænset af indestående i Landsbyggefonden, jf. almenboliglovens § 91, stk. 7.
Boligorganisationens øverste myndighed kan træffe beslutning for en afdeling i boligorganisationen
om frikøb af tilbagekøbsklausul for en kommune. Da den fulde udgift til frikøb oftest ikke kan
finansieres af boligorganisationens egenkapital, er det muligt for boligorganisationen at ansøge
Landsbyggefonden om, at afdelingen kan optage et lån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden til
finansieringen af en del af frikøbssummen, jf. almenboliglovens § 98 a, stk. 5. Lånet finansieres med
samme type obligationer, som anvendes ved finansiering af renoveringsarbejderne.
Landsbyggefondens ydelsesstøtte udgør differencen mellem de faktiske udgifter på lånet og en af
Landsbyggefonden fastsat beboerbetaling.
Kommunalbestyrelsen garanterer for lån ydet til frikøb af tilbagekøbsklausuler, jf. almenboliglovens
§ 98 a, stk. 4, og garantien stilles på samme måde som garantierne for lån til renovering.
Konvertering og refinansiering af eksisterende lån med offentlig støtte
Transport, bygnings- og boligministeren kan påbyde, at ejere af almene boliger indenfor en nærmere
fastsat frist foretager konvertering af nominallån, hvortil der ydes støtte i form af rentesikring,
ydelsessikring eller ydelsesstøtte efter lov om almene boliger m.v., tidligere boligbyggerilove, lov
om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v., jf. almenboliglovens § 179, stk. 1., 1.
pkt. Lånene er baseret på samme type obligationer, som anvendes ved lån med ydelsesstøtte fra
Landsbyggefonden til finansieringen af en del af frikøbssummen. Transport-, bygnings- og
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
boligministeren bestemmer hvilken låntype, der skal anvendes ved konverteringen, jf.
almenboliglovens § 179, stk. 1, 2. pkt.
Ligeledes kan transport-, bygnings- og boligministeren efter forhandling med Landsbyggefonden
påbyde ejere af almene boliger at konvertere nominallån med støtte efter almenboliglovens § 91, stk.
1, og § 98 a, stk. 5, jf. almenboliglovens § 91, stk. 2.
Ved konvertering af lån efter almenboliglovens § 179 overføres statsgaranti, kommunale og regionale
garantier samt alle regarantier til det nye lån, som optages, jf. almenboliglovens § 179, stk. 7.
Staten yder en supplerende garanti på lån med offentlig støtte og garanti, som er optaget til
finansiering af almene boliger med tilsagn meddelt før den 7. april 2008, og som overgår til eller
optages som lån baseret på særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer,
jf. almenboliglovens § 127 a, stk. 1, 1. pkt. Den supplerende garanti omfatter den del af restgælden,
som har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommes værdi på tidspunktet for lånets overgang eller
optagelse, og som ikke dækkes af anden offentlig garanti, jf. almenboliglovens § 127 a, stk. 1, 2. pkt.
Finansiering af almene boliger med indekslån i perioden 1. april 1982 til 31. december 1998
I perioden fra 1. april 1982 til 31. december 1998 blev almene boliger finansieret med indekslån med
stats- og kommunegarantier for den yderste del af lånet. Indekslån er inkonverterbare kontantlån, der
afdrages efter et tilnærmet serielånsprincip, dvs. med lige store afdrag hver termin.
I perioden fra 1. april 1982 til 31. december 1989 anvendtes såkaldte IS20-lån, karakteriseret ved en
afdragsperiode på 20 år uden pris- og lønstigninger. Afhængigt af den faktiske inflation forlænges
afdragsperioden.
Med virkning fra 1. januar 1990 indførtes, fortsat med hjemmel i boligbyggeriloven, anvendelse af
IS35-lån med en løbetid på mindst 35 år. Anvendelsen af denne låntype blev fastholdt, da den nye
lov om almene boliger m.v. trådte i kraft den 1. januar 1997, indeholdende bestemmelserne til det
støttede byggeri, og boligbyggeriloven blev samtidig ophævet.
Med finansieringsreformen i 1999 blev det besluttet at afskaffe brugen af indekslån, og i stedet åbne
for en mere fleksibel finansieringsform. Der har således fra 1. januar 1999 ikke været anvendt
indekslån i forbindelse med tilsagn efter almenboligloven.
Ved tekstanmærkning nr. 137 vedrørende § 28 på finanslovens for 2018 har transport, bygnings- og
boligministeren hjemmel til at udstede statsgaranti på 100 pct. til lån, der udstedes til finansiering af
nybyggeri m.v. af almene boliger med statslig støtte og renovering af almene boliger med støtte fra
Landsbyggefonden. Finansministeren har ved samme tekstanmærkning hjemmel til at udstede
statsgaranti på 100 pct. til obligationer, der udstedes til finansiering af nybyggeri m.v. af almene
boliger med statslig støtte og til finansiering af renoveringer af almene boliger med støtte fra
Landsbyggefonden.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
2.1.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
Regeringen vil med forslaget finansiere almene boliger med lån, som er billigere end de eksisterende
lån, som anvendes til finansiering af almene boliger, og som fortsat kan ydes af private
kreditinstitutter på markedsvilkår.
Lånet udstedes mod pant i ejendommen og fundes ved, at kreditinstitutterne udsteder obligationer.
Lånene skal fortsat være baserede på realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer eller særligt
dækkede realkreditobligationer, jf. almenboliglovens § 118, stk. 4. Staten garanterer 100 pct. for
obligationerne. Ligeledes garanterer staten 100 pct. for de enkelte lån, som ydes med baggrund i de
garanterede obligationer. Det er en betingelse, at kreditinstitutterne udsteder obligationerne og yder
lånene fra særlige kapitalcentre, som udelukkende yder lån til almene boliger med statsgaranti på lån
og obligationer. Et kapitalcenter er en eller flere obligationsserie med seriereservefond, jf. kap. 4 i
lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv.
Obligationsejerne opnår en meget høj grad af sikkerhed med de nye lån. Det er Transport-, Bygnings-
og Boligministeriets forventning, at renten på de statsgaranterede obligationer vil nærme sig renten
på statsobligationer. Ligeledes er det Transport-, Bygnings- og Boligministeriets vurdering, at
statsgarantien på selve lånene vil reducere låneomkostningerne, idet kreditinstitutterne ikke skal
afsætte kapital til at afdække risikoen ved lånene. Staten vil opkræve en garantiprovision af
kreditinstitutterne, som afspejler kapitallempelsen som følge af statsgarantien på 100 pct.
I forlængelse heraf ændres almenboligloven, således at staten får hjemmel til at stille garanti på 100
pct. på lån til finansiering af almene boliger. Garantien omfatter kun almene boliger. Det betyder, at
andre offentligt støttede boliger, som f.eks. friplejeboliger og ungdomsboliger efter lov om
boligbyggeri ikke bliver omfattet af modellen.
Det skal fortsat være muligt at finansiere almene ældreboliger, som opføres og drives af en
kommunen eller en region, ved lån fra KommuneKredit. Når KommuneKredit yder lån til almene
ældreboliger, skal der ikke stilles statsgaranti for lånene eller obligationerne.
Regeringen har indgået en forståelse om den nye model for finansiering af almene boliger med
realkreditsektoren.
Kreditinstitutterne overfører efter konkret aftale eksisterende støttede realkreditlån til de nye
kapitalcentre. Rentetilpasningslån overføres til det nye kapitalcenter i forbindelse med lånets
refinansiering. De fastforrentede lån overføres efter påbud fra transport,- bygnings- og
boligministeren om konvertering af disse lån. Låntypen for de lån, der udstedes fra kapitalcentrene
fastsættes på samme måde som hidtil.
Kommunal regaranti
Kommunalbestyrelsens forpligtigelse efter gældende regler til at stille garanti for lån til almene
boliger skal ses i sammenhæng med, at det er kommunalbestyrelsen, som har kompetence til at give
tilsagn om støtte til byggeri af almene boliger. Dermed er det også hensigtsmæssigt, at det er
kommunalbestyrelsen, som bærer hovedparten af risikoen for, at en boligafdeling bliver økonomisk
bæredygtig. Garantierne udgør i gennemsnit ca. 60 pct. af restgælden.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Kommunalbestyrelsen forpligtigelse til at stille garanti for lån til renovering af almene boliger skal
ses i sammenhæng med kommunalbestyrelsen ansvar for, at udbuddet af billige boliger i kommunen
er afstemt med behovet og for den tilhørende godkendelsesbeføjelse for huslejestigninger som følge
af iværksatte renoveringsarbejder, jf. § 76, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 1540 af 16. december 2013 om
drift af almene boliger m.v. (driftsbekendtgørelsen).
Den gældende garantibestemmelse er udformet med henblik på at sikre, at kreditinstitutterne ved lån
baseret på særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer ikke risikerer at
skulle stille supplerende sikkerhed, hvis der skulle ske et fald i ejendomsværdierne.
Fremadrettet skal der ydes lån til almene boliger, hvor staten garanterer 100 pct. for udlånene.
Transport, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, at de kommunale
og regionale garantier fortsætter på det samme niveau som i dag bl.a. for fortsat at tilskynde til, at
kommunerne foretager en vurdering af behovet for boligerne set over en længere tidshorisont. De
kommunale og regionale garantier skal fremover stilles som regarantier over for staten. Staten
overtager således kreditinstitutternes risiko, således at kreditinstitutterne ikke vil have en kreditrisiko
på selve lånene.
Statsgaranti for indekslån
Det skal endvidere være muligt at lade eksisterende indekslån opnå en statsgaranti på 100 pct., uanset
at lånene ikke omlægges. Der foreslås derfor, at der kan opnås statsgaranti på indekslån som en
frivillig ordning, hvor realkreditinstitutterne kan tilkøbe sig garantien mod betaling af
garantiprovisionen under følgende to betingelser:
1. Der udstedes ikke nye lån fra de kapitalcentre, hvor indekslånene er placeret.
2. Indekslånene udgør langt hovedparten af de udstedte lån i det pågældende kapitalcenter.
Garantien vil alene gives til udlån til almene boliger og ikke det øvrige udlån i de kapitalcentre, hvor
indekslånene er placeret. Der vil ikke blive givet garanti til indeksobligationerne, men udelukkende
til udlånet til de almene boliger som indekslånene finansierer.
Såfremt instituttet har tilkøbt garantien på indekslån stiller staten således 100 pct. garanti for
eksisterende indekslån til almene boliger og garantierne løber indtil lånenes udløb. Ud over betaling
af garantiprovision vil reglerne om aflønningsprovision også gælde for lån omfattet af statsgaranti.
Realkreditinstituttet kan med 5 års mellemrum meddele staten, at de stillede garantier ikke længere
ønskes med den virkning, at garantierne og betaling af provision herefter bortfalder.
Det vil være transport-, bygnings- og boligministeren der beslutter, om de to ovenstående betingelser
er opfyldt og dermed tillader, at et realkreditinstitut kan benytte ordningen. Der vil blive fastsat
nærmere retningslinjer for, hvilke oplysninger realkreditinstituttet skal tilvejebringe til brug for
Transport-, Bygnings- og Boligministeriets vurdering af, hvorvidt betingelserne er opfyldt.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Garantiprovision
Fremadrettet opkræver staten en garantiprovision fra kreditinstituttet, som fastsættes til 0,12 pct. af
bidragshovedstolen på lån, hvor der meddeles statsgaranti på 100 pct. Garantiprovisionen afspejler
den lettelse i kapitalomkostninger, som kreditinstitutterne opnår ved statsgarantien på obligationer og
lån, som ydes til almene boliger.
Bidragshovedstolen er den hovedstol, som kreditinstitutterne beregner administrationsbidrag af for
lån, som konverteres fra og med den 1. januar 2017. Bidragshovedstolen nedskrives ikke og svarer
til det konverterede låns hovedstol før den første konvertering efter den 1. januar 2017. Ved senere
konverteringer beregnes administrationsbidraget af det nye lån fortsat af bidragshovedstolen. For
indekslån beregnes og opkræves garantiprovisionen dog af den tinglyste hovedstol i stedet for
bidragshovedstolen.
Administrationen af garantiprovisionen er fastlagt i bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om statsgaranti,
garantiprovision og aflønningsprovision i forbindelse med finansiering af almene boliger.
Den nye finansiering af almene boliger blev hjemlet i tekstanmærkninger til finansloven for 2018.
Uændret husleje
Den nye finansieringsmodel ændrer ikke ved beboernes husleje. Beboerbetalingen fastsættes ligesom
i dag som en andel af byggeriets anskaffelsessum (2,8 pct. for nybyggeri), der reguleres årligt med
pris- eller lønudvikling som i dag. Ligeledes forventes de nye lån ikke at ændre på låntagers
omkostninger ved lånoptagelsen, herunder den løbende bidragsbetaling på lånene, idet
kreditinstitutterne skal betale garantiprovision til staten.
Det er Transport-, Bygnings- og Boligministeriets vurdering, at beboerbetalingen (inklusiv bidrag)
bliver den samme som i dag, og lejernes nettokapitaludgifter fastholdes på det nuværende niveau.
Besparelserne ved den nye finansieringsmodel vil tilfalde staten, idet staten stadig bærer renterisikoen
for lånene og for at sikre, at den almene boligsektor fortsat er stillet ens for så vidt angår låntagning
og ikke påvirkes af den nye model for finansiering af almene boliger.
2.1.3. Lovforslagets indhold
Det foreslås, at staten kan stille garanti for lån til finansiering af almene boliger. Det er en betingelse,
at udstedelse af lån til almene boligorganisationer samt udstedelse af obligationer til funding af lånene
skal ske via selvstændige serier med seriereservefond (kapitalcenter), jf. kapitel 4 i lov om
realkreditlån og realkreditobligationer m.v. i de pågældende kreditinstitutter, og at der alene ydes lån
med offentlig støtte til finansiering af almene boliger fra det pågældende kapitalcenter.
Lån med offentlig støtte til finansiering af almene boliger er lån til finansiering af:
1) Nybyggeri m.v. af almene boliger med tilsagn om støtte efter § 115, stk. 1-6 i lov om almene
boliger m.v.
2) Renovering af almene boliger med tilsagn om støtte efter § 91 i lov om almene boliger m.v.
3) Frikøb af tilbagekøbsklausuler for kommunen med tilsagn om støtte efter § 98 a i lov om
almene boliger m.v.
4) Ved konvertering efter § 179 i lov om almene boliger m.v. af lån, som tidligere er optaget til
finansiering af almene boliger med tilsagn efter § 115, stk. 1-6 i lov om almene boliger m.v.,
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
lån som er optaget til finansiering af almene boliger efter § 43 i lov om boligbyggeri, jf.
lovbekendtgørelse nr. 354 af 30. juli 1980 af lov om boligbyggeri, lån som er omprioriteret
efter § 96 b i lov om almene boliger m.v., lån som er ydet efter § 2, stk. 1, i lov om visse
almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v., lån til finansiering af renovering af
almene boliger med tilsagn om støtte efter § 91 i lov om almene boliger m.v. samt lån ydet
som støtte til frikøb af tilbagekøbsklausuler for kommunen med tilsagn om støtte efter § 98
a i lov om almene boliger m.v.
5) Ved refinansiering af rentetilpasningslån, som tidligere er ydet til almene boliger til
finansiering af aktiviteter nævnt i nr. 1-4.
Endvidere foreslås, at statsgarantien dækker hele lånet og gælder i lånets løbetid. Garantien meddeles
som en selvskyldnerkaution på vegne af staten.
Det foreslås desuden, at et kreditinstitut på visse betingelser kan anmode om udstedelse af 100 pct.
statsgaranti til en låneportefølje af støttede indekslån, der er anvendt til finansiering af alment
nybyggeri m.v. og finansiering af renoveringsarbejder med støtte fra Landsbyggefonden. Det er en
betingelse, at der ikke udstedes nye lån fra det kapitalcenter, hvor indekslånet er placeret. Derudover
er det en betingelse, at indekslånene udgør langt hovedparten af de udstedte lån i det pågældende
kapitalcenter. Transport-, bygnings- og boligministeren træffer afgørelse, om hvorvidt betingelserne
er opfyldt.
Det foreslås, at kreditinstitutter betaler garantiprovision for lån med statsgaranti til staten.
Garantiprovisionen afspejler værdien af den kapitallempelse, som institutterne opnår som følge af
den statslige garanti på 100 pct. på lån til almene boliger med statslig støtte samt renoveringslån med
støtte fra Landsbyggefonden.
Det foreslås endeligt, at de kommunale og regionale garantier videreføres, svarende til det nuværende
niveau. De garantier, som kommuner og regioner stiller i medfør af almenboligloven § 127, § 91, stk.
6 og § 98 a, stk. 4, stilles fremover som regaranti over for staten, når lånene er baserede på
realkreditobligationer med 100 pct. statsgaranti. Ligeledes ændres de kommunale og regionale
garantier, som overføres til nye lån i forbindelse med konvertering efter almenboliglovens § 179, stk.
7, til regarantier overfor staten, når de nye lån er baserede på realkreditobligationer med 100 pct.
statsgaranti.
2.2. Sikring af kreditkvaliteten ved hjælp af aflønningsprovision og femtedelsordningen
Det skal sikres, at der fortsat er en høj kreditkvalitet på lån til almene boliger, når staten garanterer
100 pct. for lånene. For at sikre kreditinstitutterne et incitament til en fortsat kvalificeret kreditgivning
og en velfungerende femtedelsordning, selvom om der er 100 pct. statsgaranti på lånene til den
almene boligafdeling, skal kreditinstitutterne betale en såkaldt aflønningsprovision til staten og
forpligtige sig til at deltage i femtedelsordningen.
2.2.1. Gældende ret
Sikkerheden for tilbagebetaling af lånene skal ses i sammenhæng med de sikkerhedsmekanismer,
som er opstillet for at sikre økonomisk bæredygtige almene boligafdelinger. Dels beslutter
kommunalbestyrelsen etablering af nye almene boliger og godkender renoveringsarbejder med
offentlig støtte, dels fører kommunerne løbende tilsyn med boligafdelingerne. Endelig har almene
boligafdelinger med økonomiske problemer mulighed for at opnå støtte fra Landsbyggefonden.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Efter almenboliglovens § 115, stk. 1-3 og 5, giver kommunalbestyrelsen tilsagn om ydelsesstøtte til
etablering af almene boliger ved nybyggeri m.v. Kommunalbestyrelsens tilsagn skal ske på baggrund
af en samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri
i kommunen, jf. almenboliglovens § 104, stk. 1. Kommunalbestyrelsen er økonomisk forpligtiget ved,
at den stiller grundkapital, jf. almenboliglovens § 118, stk. 1, og stiller garanti for den del af lånet,
som overstiger 60 pct. af ejendomsværdien, jf. almenboliglovens § 127.
Efter almenboliglovens § 115, stk. 4, giver kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor et regionsråd
på grundlag af den årlige rammeaftale med regionens kommuner skal etablere almene ældreboliger,
tilsagn om støtte. Behovet for boligerne er vurderet i den årlige rammeaftale. De kommuner, der har
anmodet om boliger i det kommende tilbud, betaler en forholdsmæssig andel af den regionale
grundkapital, jf. almenboliglovens § 118, stk. 2. Det er endvidere en forudsætning, at regionsrådet
stiller garanti med regaranti fra de involverede kommuner, for den del af lånet, som overstiger 60 pct.
af ejendomsværdien, jf. almenboliglovens § 127.
Efter almenboliglovens § 115, stk. 6, giver kommunalbestyrelsen tilsagn om støtte til etablering af
universitetsnære almene ungdomsboliger, som støttes af en fond, jf. § 10, stk. 2, i lov om offentlige
forskningsinstitutioners kommercielle aktiviteter og samarbejde med fonde. Tilsagnet gives på
baggrund af en anmodning fra en fond, og kommunens opgave er at vurdere, om der er behov for de
nye ungdomsboliger og sikre, at de nye ungdomsboliger ikke underminerer efterspørgslen efter
eksisterende ungdomsboliger i kommunen. Fonden vurderer, om der er efterspørgsel efter de
universitetsnære almene ungdomsboligerne og indbetaler grundkapital på 20 pct. af
anskaffelsessummen. Staten garanterer for den del af lånet, som overstiger 60 pct. af
ejendomsværdien, jf. almenboliglovens § 143, stk. 2.
Efter almenboliglovens § 91, stk. 1, kan Landsbyggefonden give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til
finansiering af renoveringsarbejder. Efter driftsbekendtgørelsens § 76, stk. 4, skal
kommunalbestyrelsen godkende moderniseringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære
renoveringsarbejder, udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer, medmindre
arbejderne resulterer i en lejeforhøjelse på mindre end 5 pct. inden for et regnskabsår. Det er en
forudsætning for støtten, at kommunalbestyrelsen garanterer for den del af lånet, som overstiger 60
pct. af ejendomsværdien, jf. almenboliglovens § 91, stk. 6.
Efter almenboliglovens § 98 a, stk. 5, kan Landsbyggefonden give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til
frikøb af tilbagekøbsklausul for kommunen. Det er en forudsætning for støtten, at
kommunalbestyrelsen garanterer for den del af lånet, som overstiger 60 pct. af ejendomsværdien, jf.
almenboliglovens § 98 a, stk. 4. Kommunalbestyrelsen må i den forbindelse vurdere, om
huslejestigningen, som følge af frikøbet, er økonomisk bæredygtig.
Der er således en række mekanismer efter de gældende regler, som skal sikre, at lån til etablering og
renovering af almene boliger har en høj sikkerhed. Dertil kommer, at kommunalbestyrelsen løbende
fører tilsyn med boligafdelingernes drift.
Boligafdelinger som, uanset ovennævnte mekanismer, kommer i økonomiske vanskeligheder, der
vanskeliggøre afdelingens videreførelse, har mulighed for søge støtte i Landsbyggefonden.
Landsbyggefonden yder støtte i form af lån og tilskud til nødlidende boligafdelinger med henblik på
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
at sikre deres videreførelse, jf. almenboliglovens § 92. I den forbindelse skal særligt
femtedelsordningen, jf. regulativ om driftsstøtte m.v. fra Landsbyggefonden, fremhæves.
Efter femtedelsordningen afhjælpes nødlidende boligafdelingers problemer ved en samlet plan, som
er forhandlet med boligorganisationen, kommunen og de kreditinstitutter, der har ydet lån til
afdelingen. Planen finansieres ved en kapitaltilførsel, som består af lån og tilskud.
Boligorganisationen bidrager med 1/5 i form af tilskud, kommunen med 1/5 i form af lån,
realkreditinstituttet med 1/5 i form af lån og Landsbyggefonden med 2/5 i form af lån og tilskud.
Kommunalbestyrelsen har hjemmel til at yde lån til nødlidende boligafdelinger efter
almenboliglovens § 97.
Ved tekstanmærkning nr. 138 vedrørende § 28 på finansloven for 2018 bemyndiges transport-,
bygnings- og boligministeren
til at opkræve en aflønningsprovision på 0,03 pct. p.a. af
bidragshovedstolen, som defineret i afsnit 2.1.2, på lån med statsgaranti på 100 pct., som finansierer
alment byggeri med statslig støtte, renoveringer med støtte fra Landsbyggefonden.
Aflønningsprovision skal medvirke til at sikre kreditkvaliteten. Transport, bygnings- og
boligministeren bemyndiges til at anvende den aflønningsprovision, der i et finansår er opkrævet hos
det enkelte kreditinstitut, til dækning af eventuelle tab vedrørende lån fra det pågældende
kreditinstitut opstået i samme år på de udstedte garantier, og som ikke er dækket af tidligere stillede
statslige, kommunale eller regionale garantier, og til at tilbagebetale overskydende beløb til det
pågældende kreditinstitut.
Administrationen af aflønningsprovisionen er udmøntet i bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om
statsgaranti, garantiprovision og aflønningsprovision i forbindelse med finansiering af almene
boliger.
2.2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
Der opstår sjældent tab på lån til almene boliger og i praksis har det vist sig, at garantierne kun
sjældent kommer til udløsning.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at dette i første omgang må tilskrives de
mekanismer, som er iværksat for at sikre, at der kun gives tilsagn til etablering af nye almene boliger,
når der er et behov herfor. I den forbindelse er det afgørende, at beslutningskompetencen til at yde
støtte og det økonomiske ansvar er tæt forbundene. Således må kommunalbestyrelsen stille med
grundkapital ved etablering af nye boliger, og stille garanti for den yderste del af belåningen. Det er
også en betingelse for lån til renovering af almene boliger med støtte fra Landsbyggefonden, at
kommunalbestyrelsen garanterer for lånene. Det er således i høj grad kommunalbestyrelsen, som
bærer den økonomiske risiko ved etablering og renovering af almene boliger. Denne mekanisme vil
blive videreført ved introduktion af den nye finansieringsmodel.
I det lange løb kan forudsætningerne for en almen boligafdeling ændre sig, således at der opstår risiko
for, at boligafdelingen ikke kan videreføres. Det kan føre til tab for långiverne og garantistillerne for
lån til afdelingen, men det er yderst sjældent, at det sker.
Transport, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at det i høj grad hænger sammen med den støtte,
som nødlidende boligafdelinger kan få fra Landsbyggefonden. Særligt femtedelsordningen vurderes
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
at være af afgørende betydning, fordi den indebærer, at alle interessenter bliver enige om en langsigtet
løsning på problemerne, og fordi der blandt interessenterne er de fornødne ressourcer til at
gennemføre planen. Denne mekanisme vil blive videreført ved introduktion af den nye
finansieringsmodel.
Kreditinstitutterne, som yder lån med offentlig støtte til almene boliger, bærer således en begrænset
risiko ved lån til almene boliger, men idet hele lånet ikke er sikret ved offentlige garantier, er der en
risiko. Den risiko kan i dag føre til, at åbenlyst risikable projekter afvises. Ved introduktion af 100
pct. statsgaranti på lånene har kreditinstituttet ikke længere et økonomisk incitament til at afvise
belåning.
Med henblik på at fastholde et økonomisk incitament for kreditinstitutterne til afstå fra at yde åbenlyst
risikable lån og incitament til at deltage i femtedelsordningen, foreslås at indføre en
aflønningsprovision. Aflønningsprovision er et beløb, som betales fra kreditinstituttet til staten, og
som kreditinstituttet får tilbage, hvis staten ikke får tab på garantier på lån til almene boliger i løbet
af året, og som ikke er dækket af tidligere stillede statslige, kommunale eller regionale garantier, og
som vedrører det pågældende kreditinstituts lån. Hvis staten får tab på garantierne i løbet af året, vil
staten dække sit tab af de kommunale regarantier og tidligere udstedte garantier, og derefter ved at
modregne tabet i tilbagebetalingen af aflønningsprovisionen til det pågældende kreditinstituttet.
Staten kan ikke få dækket et større beløb af kreditinstituttet end aflønningsprovisionen, og tab fra
tidligere år kan ikke modregnes i aflønningsprovisionen.
2.2.3. Lovforslagets indhold
Der foreslås, at kreditinstitutter betaler aflønningsprovision for lån med statsgaranti til staten for at
sikre, at det enkelte kreditinstitut har incitament til at foretage en grundig kreditvurdering ved
udstedelse af almen realkreditlån.
Desuden foreslås, at den aflønningsprovision, der i et finansår er opkrævet hos det enkelte
kreditinstitut, anvendes til dækning af eventuelle tab opstået i samme år på de udstedte statsgarantier,
og som ikke er dækket af tidligere stillede statslige, kommunale eller regionale garantier vedrørende
det pågældende kreditinstituts lån.
Endvidere foreslås, at den del af aflønningsprovisionen, der ikke er anvendt i et finansår til dækning
af tab, tilbagebetales til kreditinstitutterne.
2.3. Forbud mod bindingsklausuler ved optagelse af lån med offentlig støtte til finansiering af almene
boliger
Den nuværende finansieringsmodel for optagelse af lån med ydelsesstøtte tillader, at
kreditinstitutterne kan indsætte bindingsklausuler i låneaftalerne. Bindingsklausulen betyder, at lånet
ikke kan indfries (fuldt ud eller væsentlige dele af restgælden) uden samtykke fra kreditinstituttet.
Med lovforslaget foreslås det, at optagelse af lån til finansiering af almene boliger med offentlig støtte
og støtte fra Landsbyggefonden fremover skal være uden bindingsklausuler.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
2.3.1. Gældende ret
Efter almenboliglovens § 118, stk. 4, finansieres almene boliger med realkreditobligationer, særligt
dækkede realkreditobligationer eller særligt dækkede obligationer, og ministeren fastsætter, hvilke
lån der skal anvendes til finansieringen af almene boliger. Bestemmelsen i § 118, stk. 4, nævner
lånenes løbetid og obligationstypen, men ikke andre særlige forhold.
Loven forholder sig således ikke til vilkårene for lånene som for eksempel bindingsklausuler.
§ 345 a i lov om finansiel virksomhed indeholder krav om, at erhvervsministeren godkender satser
for gebyrer, indskud og løbende bidrag til administration og reservefondsopbygning m.v. for lån, der
finansieres med realkreditobligationer, særligt dækkede realkreditobligationer eller særligt dækkede
obligationer, og hvortil der ydes statsstøtte, bortset fra lån inden for jordbrugsområdet. Men denne
godkendelsesbeføjelse omfatter ikke anvendelse af bindingsklausuler.
2.3.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
Der har over en årrække udviklet sig en praksis, hvor kreditinstitutter i mange tilfælde indsætter
bindingsklausuler i låneaftalerne med almene boligorganisationer. Bindingsklausuler er begrundet
med, at kreditinstituttet sammen med det pengeinstitut, der yder byggelånet, har tilbudt byggelån på
fordelagtige vilkår, og bindingsklausulen afdækker prisen for de fordelagtige byggelån.
Bindingsklausulen betyder, at lånet ikke kan indfries (fuldt ud eller væsentlige dele af restgælden)
uden samtykke fra kreditinstituttet, idet kreditinstituttet ellers vil miste bidragsindtægten i
restløbetiden. Kompensationen for indfrielse af eksisterende lån med bindingsklausuler udgør
normalt et beløb, der svarer til bidraget på lånet i perioden fra indfrielsen af lånet og frem til
bindingsperiodens udløb. Kompensationen vil skulle betales af boligorganisationen, som har indgået
låneaftalen.
Lovforslaget indebærer, at de eksisterende støttede lån omlægges til lån med 100 pct. statsgaranti. Da
lånene forbliver i samme institut aktiveres bindingsklausulerne ikke.
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at det er uhensigtsmæssigt at tillade optagelse af
offentligt støttede lån med bindingsklausuler, som hindrer indfrielse af lånene før tid. Klausulerne
hindrer gennemsigtigheden i konkurrencen mellem kreditinstitutterne om at tilbyde lån til
finansiering af almene boliger. Transport-, Bygnings- og Boligministeriet vurderer, at et forbud mod
bindingsklausuler vil kunne fremme konkurrencen mellem kreditinstitutterne om de lavest mulige
løbende bidrag på lånene.
2.3.3. Lovforslagets indhold
Der foreslås, at der indføres bestemmelser i almenboligloven, som sikrer at optagelse af lån til
finansiering af almene boliger med offentlig støtte og støtte fra Landsbyggefonden fremover kun kan
ydes uden bindingsklausuler. Bestemmelsen vil omfatte nye lån, som optages fremadrettet. Ifølge den
forståelse, som er indgået mellem staten og kreditinstitutterne, kan eksisterende lån med
bindingsklausuler omlægges til lån med 100 pct. statsgaranti uden at eventuelle bindingsklausuler
aktiveres.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
2.4. Opgørelse af Landsbyggefondens bidrag til statens udgifter til ydelsesstøtte og differensrente
vedrørende renoveringslån støttet af Landsbyggefonden med 100 pct. statsgaranti
Finansieringen af alment byggeri med statslig støtte og renovering med støtte fra Landsbyggefonden
vil fremover blive foretaget med lån med 100 pct. statsgaranti, jf. afsnit 2.1. Disse lån indebærer
lavere udgifter til ydelsesstøtte for staten og som udgangspunkt derfor også lavere udgifter til
ydelsesstøtte for Landsbyggefonden.
Det er hensigten med den nye finansieringsmodel, at den samlede besparelse skal tilfalde staten, idet
staten stadig bærer renterisikoen for lånene og for at stille den almene boligsektor uændret i relation
til låntagning i forhold til det øvrige marked. Landsbyggefonden og dennes betalinger påvirkes derfor
ikke af den nye model for finansiering af almene boliger. Dette sikres ved en ændring af
opgørelsesmetoden for Landsbyggefondens refusion af statens udgifter til ydelsesstøtte samt ved, at
Landsbyggefonden pålægges at betale en differensrentebetaling til staten vedrørende lån, der støttes
af Landsbyggefonden efter §§ 91 og 98 a i lov om almene boliger m.v.
2.4.1. Gældende ret
Efter almenboliglovens § 92 a, stk. 1, bidrager Landsbyggefonden i perioden 2015-2018 med et beløb
til staten, som svarer til 25 pct. af ydelsesstøtten til boliger med tilsagn efter §§ 115 og 117 samt
tilsagn til friplejeboliger. Landsbyggefonden betaler dog ikke bidrag for universitetsnære almene
ungdomsboliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 6. Opgørelsesmetoden for Landsbyggefondens
bidrag blev fastlagt ved lovforslag L 193 (2006/2007).
Landsbyggefondens medfinansiering af ydelsesstøtten til nybyggeriet opgøres 1. oktober i det andet
år efter tilsagnsåret. De rente- og inflationsforudsætninger, der anvendes ved beregningen af
ydelsesstøtten for det enkelte tilsagnsår, er de samme forudsætninger, som anvendes i forbindelse
med den vedtagne finanslov for det andet år efter tilsagnsåret. Opgørelsen er endelig, og der sker ikke
efterfølgende regulering som følge af ændringer i beregningsforudsætninger, faktiske
anskaffelsessummer eller senere bortfaldne tilsagn. Landsbyggefonden påbegynder betalingen af
bidraget på det tidspunkt, hvor den tilbageværende beregnede ydelsesstøtte på lånet svarer til fondens
bidrag. Opgørelse af Landsbyggefondens bidrag er nærmere reguleret i bekendtgørelse nr. 1063 af 7.
september 2017 om Landsbyggefondens bidrag til ydelsesstøtte 2015 til 2018.
Landsbyggefonden kan efter almenboliglovens § 91 give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til
finansiering af opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af
lejligheder, tilgængelighedsforanstaltninger for mennesker med handicap og miljøforbedringer
(renoveringsarbejder). Støtte kan ydes til almene boligafdelinger ejet af en almen boligorganisation,
en selvejende almen ungdomsbolig- eller ældreboliginstitution, en kommune eller en region og
friplejeboliger etableret efter § 10, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 897 af 17. august 2011, § 11, stk.
2, nr. 3, eller § 11 a, stk. 1, i lov om friplejeboliger.
Landsbyggefondens støtte ydes som ydelsesstøtte til den del af låneudgifterne, der overstiger den
fastsatte beboerbetaling på mindst 3,4 pct. p.a., jf. § 91, stk. 3.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Lånet, der kan optages, svarer i almindelighed til de lån, som kan optages i forbindelse med
nybyggeri. Lånene kan maksimalt have en løbetid på 40 år og skal være baseret på
realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, jf.
almenboliglovens § 91, stk. 5.
Efter almenboliglovens § 98 a, stk. 5, kan Landsbyggefonden give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til
frikøb af tilbagekøbsklausul for kommunen. Støtte kan ydes til almene boligafdelinger ejet af en
almen boligorganisation. Landsbyggefonden fastsætter beboerbetalingen i den konkrete sag. Lånene
kan maksimalt have en løbetid på 40 år og skal være baseret på realkreditobligationer, særligt
dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, jf. almenboliglovens § 98 a, stk.
4.
Ved tekstanmærkning nr. 136 til § 28 på finansloven for 2018 har transport- bygnings- og
boligministeren hjemmel til at opkræve en differensrente hos Landsbyggefonden på renoveringslån
med støtte fra Landsbyggefonden. Tekstanmærkningen giver tillige hjemmel til, at der kan udstedes
nærmere regler for beregningen af differensrenten og dennes opkrævning.
Reglerne er udmøntet i bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om betaling af differensrente vedrørende
renoveringslån støttet af Landsbyggefonden med 100 pct. statsgaranti. Differensrenten defineres som
forskellen mellem den effektive rente på en statsgaranteret obligation og den effektive rente på en
obligation uden statsgaranti med samme varighed, der svarer til gennemsnittet for den omfattede
låneportefølje. I beregningen af differensrentebetalingen anvendes den samlede kontantrestgæld for
den omfattede låneportefølje.
2.4.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
I forbindelse med forslag om at anvende lån med 100 pct. statsgaranti til finansiering af almene
boliger opnås besparelser på udgifter til ydelsesstøtte. En andel af denne besparelse ville tilfalde
Landsbyggefonden, idet fonden yder bidrag på 25 pct. af de statslige udgifter til ydelsesstøtte.
Landsbyggefondens besparelse opstår alene, fordi den lavere rente på de nye lån medfører en lavere
samlet ydelsesstøtte. Det er hensigten, at besparelser, der kan tilskrives den statslige garanti på 100
pct., skal komme staten til gode, idet staten stadig bærer renterisikoen for lånene og for at sikre, at
den almene boligsektor fortsat er stillet ens for så vidt angår låntagning og ikke påvirkes af den nye
model for finansiering af almene boliger.
Med henblik på at sikre dette, forslås opgørelsen af Landsbyggefondens bidrag til den statslige
ydelsesstøtte ændret således, at Landsbyggefonden skal betale 25 pct. af den ydelsesstøtte, som staten
ville have ydet, hvis der fortsat blev anvendt lån baseret på obligationer uden statsgaranti. Det vil
sige, at Landsbyggefonden ikke påvirkes af den nye model for finansiering af almene boliger, men
fortsat betaler samme ydelsesstøtte som i dag. Det betyder, at ved opgørelse af Landsbyggefondens
bidrag til de statslige udgifter til ydelsesstøtte skal fondens bidrag beregnes som 25 pct. af den
ydelsesstøtte, der følger af anvendelse af rente- og inflationsforudsætninger til beregning af
ydelsesstøtte for lån uden statsgaranti.
Forslaget om at anvende lån med 100 pct. statsgaranti til at finansiere renoveringsarbejder og frikøb
af tilbagekøbsklausuler vil som udgangspunkt indebære besparelser for Landsbyggefonden på
udgifter til ydelsesstøtte. De lavere udgifter til ydelsesstøtte for Landbyggefonden opstår, fordi der
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
anvendes lån, hvor der stilles en statsgaranti på 100 pct. Det foreslås at denne besparelse skal tilfalde
staten som en differensrentebetaling.
Opkrævningen af besparelsen for så vidt angår de fondsstøttede lån til renoveringsarbejder
(differensrentebetalingen) vil ikke kræve ændringer i forhold til nuværende regler og procedurer, men
grundlaget for differensrentebetalingen forslås udvidet til også at omfatte støttede lån til frikøb af
tilbagekøbsklausuler.
2.4.3. Lovforslagets indhold
Der foreslås, at opgørelsen af Landsbyggefondens bidrag til statens udgifter til ydelsesstøtte efter
almenboliglovens § 92 a ændres, så beregningen bygger på renteforudsætninger, som svarer til et lån
uden statsgaranti i stedet for de renteforudsætninger, som ligger til grund for
finanslovsbudgetteringen, som vedrører realkreditlån med 100 pct. statsgaranti.
Desuden foreslås, at transport-, bygnings- og boligministeren bemyndiges til at kunne opkræve en
differensrentebetaling hos Landsbyggefonden, som svarer til det beløb Landsbyggefonden sparer i
ydelsesstøtte ved at kunne anvende lån med 100 pct. statsgaranti til støttede renoveringsarbejder efter
almenboliglovens § 91 og lån til frikøb af tilbagekøbsklausuler efter almenboliglovens § 98 a.
2.5. Udbetaling Danmark
Den kasse- og regnskabsmæssige forvaltning af offentlig støtte og statslige garantier efter
almenboligloven udføres af Udbetaling Danmark. Udbetaling Danmark skal også varetage
administrationen af lån med statsgaranti på 100 pct., garantiprovision, aflønningsprovision,
differensrentebetaling fra Landsbyggefonden.
2.5.1. Gældende ret
Det administrative arbejde forbundet med håndtering af den offentlige støtte til almene
boligorganisationer m.v. omfattende bl.a. ydelsesstøtte, tilskud og statslige garantier er ved lov nr.
628 af den 8. juni 2016 overført til Udbetaling Danmark.
Udbetaling Danmark er en selvejende institution. Udbetaling Danmarks opgaver varetages med
administrativ og teknisk bistand fra Arbejdsmarkedets Tillægspension. Udgangspunktet for
Udbetaling Danmarks sagsbehandling er at varetage de samlede offentlige interesser i støtteperioden
i forbindelse med udbetaling af tilskud, tilbagesøgning af lån, afvikling af garantier samt ved
forhandlinger i nødlidende sagsforhold. Udbetaling Danmarks dispositionsrammer m.v. for denne
administration er fastlagt i tekstanmærkning 102 på § 7 Finansministeriet på finansloven.
Den offentlige støtte omfatter rentesikring, rentebidrag, rente- og afdragsbidrag, samt ydelsesstøtte,
herunder kommunale andele af renter på indekslån eller dele af ydelsesstøtten.
2.5.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
Tekstanmærkninger til § 28 på finansloven for 2018 giver hjemmel til, at der udstedes nærmere regler
om, at Udbetaling Danmark varetager administrationen af statsgaranti, garantiprovision,
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
aflønningsprovision, differensrentebetaling fra Landsbyggefonden
Landsbyggefondens bidrag til de statslige udgifter til ydelsesstøtte.
samt
opkrævning
af
Reglerne er desuden udmøntet i bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om statsgaranti, garantiprovision
og aflønningsprovision i forbindelse med finansiering af almene boliger og bekendtgørelse nr. xx af
yy 2018 om betaling af differensrente vedrørende renoveringslån støttet af Landsbyggefonden med
100 pct. statsgaranti.
2.5.3. Lovforslagets indhold
Der foreslås, at Udbetaling Danmark fremadrettet varetager administrationen af statsgaranti,
garantiprovision, aflønningsprovision, differensrentebetaling fra Landsbyggefonden.
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige
Med lovforslaget indarbejdes tekstanmærkningernes bestemmelser på finansloven for 2018 i
almenboligloven. De økonomiske og administrative effekter beskrevet nedenfor svarer til
konsekvenserne medtaget på finansloven.
Forslaget om finansiering af almene boliger og Landsbyggefondsstøttede renoveringslån med fuldt
statsgaranterede realkreditlån, hvor obligationerne samtidigt udstedes fra en særligt kapitalcenter, har
økonomiske og administrative konsekvenser for staten. De økonomiske konsekvenser skyldes dels at
forslaget medfører lavere finansieringsrenter, dels en kompensation for den statslige garantistillelse.
Den administrative effekt er blandt andet knyttet til administrationen af de statslige garantier.
Lån til finansiering af kommunalt ejede ældreboliger, og som optages i KommuneKredit, er ikke
omfattet af statsgarantien. Medmindre andet er nævnt gælder ovenstående effekter derfor ikke disse
lån.
De beregnede effekter omfatter såvel nye som eksisterende lån med støtte fra staten eller
Landsbyggefonden, og som fundes med obligationer med 100 pct. statsgaranti.
Renteeffekt
Den samlede renteeffekt opnås igennem to kanaler. For det første sparer staten udgifter til
ydelsesstøtte til statsstøttede realkreditlån, idet renten på de statsgaranterede lån vil være lavere end
renten på de nuværende ikke-statsgaranterede lån.
For det andet medfører forslaget, at staten fremover opkræver en differensrente hos
Landsbyggefonden, idet Landsbyggefondens ydelsesstøtteudgifter reduceres som følge af
overgangen til statsgaranterede lån med lavere rente. Fondens betaling af differensrenten sikrer
således, at det som forudsat bliver staten, der opnår besparelsen som følge af den lavere rente på de
nye lån.
Det er indtil videre forventningen, at staten (via Nationalbanken) i 2018 vil opkøbe alle
statsgaranterede realkreditobligationer og herudover alle KommuneKredit-obligationer, som
finansierer kommunalt ejede ældreboliger. Opkøbet vil blive finansieret ved udstedelse af
statsobligationer. I beregningerne af de økonomiske konsekvenser er der forudsat et tilsvarende opkøb
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
i årene 2019-2021. Staten forventes i alt at opkøbe statsgaranterede obligationer og obligationer
udstedt af KommuneKredit for op til 42,5 mia. kr. i 2018.
Den samlede rentebesparelse antages at svare til i størrelsesordenen 0,75 pct. af restgælden for de
statsgaranterede lån og 0,4 pct. af restgælden for KommuneKredit-lån. Rentebesparelsen indhøstes i
takt med, at nye stats- og fondsstøttede lån optages som statsgaranterede lån, og at eksisterende stats-
og fondsstøttede lån omlægges til statsgaranterede lån.
De skønnede mindreudgifter til ydelsesstøtte er i overensstemmelse med budgetteringspraksis
beregnet i forhold til nutidsværdien af de forventede fremtidige udbetalinger af ydelsesstøtte med
tilsagn i 2018-2021. Det forventede tilsagnsomfang er baseret på finanslovsforslaget for 2018.
Udbetalingerne af ydelsesstøtte vedrørende tilsagn afgivet i tidligere år reduceres allerede i 2018,
efterhånden som nye lån optages, og eksisterende lån omlægges til statsgaranterede lån.
Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte påvirkes ikke af den ændrede finansieringsmodel, da
refusionen fremover beregnes, så den (uændret) svarer til finansiering med ikke-statsgaranterede
realkreditlån.
Skønnet for mindreudgifter til ydelsesstøtte og merindtægter fra differensrente fremgår af tabel 1.
Besparelser vedr. statslige garantier
Staten opkræver garantiprovision hos realkreditinstitutterne som betaling for den fulde statslige
garanti på de statsstøttede og fondsstøttede lån. Garantiprovisionen er fastsat til 0,12 pct. af de
statsgaranterede låns bidragshovedstol, jf. pkt. 2.1.2. De skønnede merindtægter til garantiprovision
er baseret på, at der optages og omlægges stats- og fondsstøttede lån for ca. 42,5 mia. kr. i 2018, jf.
ovenfor, og at der ydes statsgaranti til eksisterende indekslån efter den særlige ordning med en
hovedstol på ca. 15 mia. kr. i 2018.
Derudover indføres en aflønningsprovision, som er fastsat til 0,03 pct. af de statsgaranterede låns
bidragshovedstol, og som kreditinstitutterne betaler til staten. Provisionen dækker statens eventuelle
tab på de stillede garantier. I det omfang at provisionen for det enkelte kreditinstitut i et givet finansår
ikke anvendes til tabsdækning i samme finansår, betales aflønningsprovisionen tilbage til
kreditinstituttet. Historisk har der stort set ikke været nogle eksempler på tab på statsstøttede
realkreditlån til almene boliger, blandt andet på grund af en velfungerende femtedelsordning. Det er
derfor forudsat, at hele aflønningsprovisionen tilbagebetales til kreditinstitutterne.
Administrativ effekt
Den nye finansiering med statsgaranti medfører en administrativ merbelastning i Udbetaling
Danmark og i Trafik- Bygge- og Boligstyrelsen. Udbetaling Danmark vil varetage den administrative
og finansielle behandling af statsgarantierne, og Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen vil varetage øvrig
låneadministration og låneovervågning. Der er afsættes 3,5 mio. kr. årligt til dækning af de
administrative merudgifter, herunder til dækning af den finansielle administration i Udbetaling
Danmark.
Der vil skulle ske mindre tilretninger af det administrative it-system for almene boliger, BOSSINF.
Dette vil medføre begrænsede statslige merudgifter, der vil blive afholdt inden for eksisterende
rammer.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
1851486_0023.png
Samlede konsekvenser
I tabel 1 er vist de samlede udgifts- og indtægtsmæssige konsekvenser af lovforslaget.
Tabel 1.
(2018-pl, mio. kr.)
Rente
Ydelsesstøtte
Differensrente
Garantiprovision
Aflønningsprovision
(netto)
Indbetaling
Tilbagebetaling
Administration
Det offentlige i alt
Stat
Kommune
2018
-532,0
-43,0
-44,0
0,0
-11,0
11,0
3,5
-615,5
-615,5
0,0
2019
-296,0
-157,0
-131,2
0,0
-32,8
32,8
3,5
-580,7
-580,7
0,0
2020
-377,9
-218,0
-188,8
0,0
-47,2
47,2
3,5
-781,2
-781,2
0,0
2021
-377,9
-266,0
-244,4
0,0
-61,1
61,1
3,5
-884,8
-884,8
0,0
Note: Beløbene i tabellen fremgår af de politiske ændringsforslag til forslag til finanslov for 2018. Mindreudgifter til
ydelsesstøtte er derfor beregnet som nutidsværdien af de fremtidige færre, forventede udbetalinger af ydelsesstøtte for
boliger med tilsagn i 2018-2021. Garantiprovisionen for 2019-2021 er teknisk beregnet ud fra aflønningsprovisionen i de
tilsvarende år.
Der skønnes ikke at være nogen nævneværdige administrative konsekvenser for kommunerne.
De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL.
4. Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Der er fastsat en garantiprovision på 0,12 pct. af bidragshovedstolen for statsgaranterede lån og en
aflønningsprovision på 0,03 pct. af bidragshovedstolen.
Niveauet for garantiprovisionen er fastsat, så den vurderes at svare til den kapitallempelse, som den
100 pct. statslige garanti medfører for kreditinstituttet. Det vil sige, at kreditinstitutternes forøgede
omkostninger til garantiprovision modsvares af færre omkostninger til kapitalbinding.
Niveauet for aflønningsprovisionen er fastsat, så den vurderes at give kreditinstitutterne et passende
incitament til bidrage aktivt til, at aktivering af statsgarantien undgås med evt. tab for staten til følge.
Generelt vurderes den nye finansieringsmodel at bidrage til større gennemsigtighed omkring
finansieringen af almene boliger og dermed omkring de risici, der er forbundet hermed. Den øgede
gennemsigtighed forventes at bidrage til en skærpet konkurrence.
Der vil være begrænsede administrative engangsomkostninger for kreditinstitutterne, især i forhold
til tilretning af institutternes it-systemer.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.
6. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget vurderes ikke at have miljømæssige konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Forslaget om at stille 100 pct. statsgaranti for lån udstedt til nybyggeri m.v. af almene boliger,
renovering af almene boliger og frikøb af tilbagekøbsklausuler samt nye lån ved konvertering og
refinansiering af eksisterende lån, jf. lovforslagets § 1, indeholder bestemmelser om overdragelse af
udførelsen af tjenesteydelser af almindelig økonomisk interesse til virksomheder, jf. Kommissionens
afgørelse af 20. december 2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om
den Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation for offentlig tjeneste
ydet til visse virksomheder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig økonomisk
interesse 2012/21/EU (EUT L 7 af 11.1.2012, s. 3).
Det er vurderet, at nævnte bestemmelser i lovforslaget er i overensstemmelse med Kommissionens
afgørelse, herunder med art. 2, stk. 1, litra c i Kommissionens afgørelse, som tillader støtte til socialt
boligbyggeri.
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter herudover.
8. Hørte myndigheder og organisationer
Lovforslaget har været i høring fra den [dd-mm-åå] til den [dd-mm-åå].
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
1851486_0025.png
9. Sammenfattende skema
Samlet vurdering af konsekvenser af lovforslaget
Økonomiske konsekvenser
for stat, kommuner og
regioner
Positive konsekvenser/mindre
udgifter (hvis ja, angiv
omfang)
Statslige mindreudgifter på i
alt 616 mio. kr. i 2018, 581
mio. kr. i 2019, 781 mio. kr. i
2020 og 885 mio. kr. i 2021.
Ingen for kommuner og
regioner
Negative
konsekvenser/merudgifter (hvis ja,
angiv omfang)
Statslige merudgifter til
administration på isoleret set 3,5
mio. kr. om året i 2018-2021.
Ingen for kommuner og regioner
Administrative konsekvenser
for stat, kommuner og
regioner
Ingen
Merbelastning i Udbetaling
Danmark og Trafik-, Bygge- og
Boligstyrelsen til den
administrative og finansielle
behandling af statsgarantierne
samt øvrig låneadministration og
låneovervågning.
Ingen for kommuner og regioner
Økonomiske konsekvenser
for erhvervslivet
Øget gennemsigtighed
omkring finansieringen af
almene boliger forventes at
bidrage til at skærpe
konkurrencen
Ingen
Ingen
Administrative konsekvenser
for erhvervslivet
Miljømæssige konsekvenser
Administrative konsekvenser
for borgerne
Forholdet til EU-retten
Begrænsede
engangsomkostninger for
kreditinstitutterne
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Forslaget om at stille 100 pct. statsgaranti for lån udstedt til
nybyggeri m.v. af almene boliger, renovering af almene boliger og
frikøb af tilbagekøbsklausuler samt nye lån ved konvertering og
refinansiering af eksisterende lån,, jf. lovforslagets § 1, indeholder
bestemmelser om overdragelse af udførelsen af tjenesteydelser af
almindelig økonomisk interesse til virksomheder, jf.
Kommissionens afgørelse af 20. december 2011 om anvendelse af
bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om den Europæiske
Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation for
offentlig tjeneste ydet til visse virksomheder, der har fået
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
1851486_0026.png
overdraget at udføre tjenesteydelser af almindelig økonomisk
interesse 2012/21/EU (EUT L 7 af 11.1.2012, s. 3).
Det er vurderet, at nævnte bestemmelser i lovforslaget er i
overensstemmelse med Kommissionens afgørelse, herunder med
art. 2, stk. 1, litra c i Kommissionens afgørelse, som tillader støtte
til socialt boligbyggeri.
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter herudover.
JA
NEJ
X
Overimplementering af EU-
retlige
minimumsforpligtelser (sæt
X)
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Efter gældende regler er det en betingelse for støtte til renoveringsarbejder efter almenboliglovens §
91, at kommunalbestyrelsen garanterer for lån til finansiering af disse arbejder. Staten stiller ikke
garanti for lån til renovering af almene boliger.
Det forslås i
§ 91
indsættes efter
stk. 5
et nyt stykke, således at staten kan garantere for lån til
renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens § 91, stk. 1. Garantien omfatter hele lånet og gælder i lånets
løbetid. Betingelser og vilkår nævnt i den forslåede bestemmelse i § 126 a, stk. 2-5 skal være opfyldt.
Forslaget sikrer, at lån med 100 pct. statsgaranti kan anvendes til finansiering af renovering af almene
boliger.
Garantien omfatter hele lånet og gælder i hele lånets løbetid. Garantien er en selvskyldnergaranti. Om
betingelser og vilkår for garantien henvises til bemærkninger til forslaget § 1, nr. 9.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.
Desuden forslås i
§ 91,
at der indsættes efter
stk. 5
et nyt stykke, hvor der statueres, at lån nævnt i §
91, stk. 1 ikke kan være behæftet med bindingsklausuler.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.3 og bemærkninger til
forslagets § 1, nr. 7.
Til nr. 2
Det er et krav efter gældende regler, at kommunalbestyrelsen stiller garanti for lån til
renoveringsarbejder efter almenboliglovens § 91. Kommunen skal stille garanti for den del af lånet,
som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi.
Garantien omfatter til enhver tid så stor en del af lånets restgæld og eventuelle forfaldne
terminsydelser, som det oprindelige garantibeløb udgjorte af hovedstolen. Den del af lånet, som ikke
har garanti har panteret forud for den garanterede del af restgælden.
Det foreslås at i
§ 91, stk. 6,
der bliver stk. 8, indsættes 3. pkt., således at garantien stilles som regaranti
over for staten, når staten garanterer for lånet efter den foreslåede stk. 6.
Lovændringen vil få den virkning, at staten overtager kreditinstitutternes risiko, fordi fremadrettet
ydes lån til almene boliger, hvor staten garanterer 100 pct. for udlånene, således at kreditinstitutterne
ikke vil have nogen kreditrisiko på selve lånene.
Lovændringen vil yderligere få den virkning, at kommunerne og regionerne re-garanterer en del af
udlånet til de almene boliger over for staten, fordi staten påtager sig kreditinstitutternes risiko.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Når lånet ikke ydes som lån med 100 pct. statsgaranti, stiller kommuner og regioner garantierne
direkte overfor kreditinstituttet.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.
Til nr. 3
Efter gældende regler opgøres Landsbyggefondens refusion af statens udgifter til ydelsesstøtte
endeligt for en tilsagnsårgang den 1. oktober i det andet år efter tilsagnsåret. Det betyder fx, at
refusionen for tilsagnsåret 2017 opgøres den 1. oktober 2019. Ved beregning af refusionen anvendes
de rente- og inflationsforudsætninger, som har været anvendt ved budgetteringen af udgifterne til
ydelsesstøtte i forbindelse med den vedtagne finanslov i opgørelsesåret, i eksemplet på FL 2019.
Det foreslås, at i
§ 92 a, stk. 2,
indsættes et nyt punktum efter 3. pkt., således at renteforudsætninger
for tilsvarende lån uden statsgaranti på 100 pct. skal anvendes, når Landsbyggefondens refusion af
udgifter til ydelsesstøtte til lån med statsgaranti efter § 126 a, stk.1, fastsættes.
Forslaget har den virkning, at Landsbyggefondens refusion af statens udgifter til ydelsesstøtte til lån
med 100 pct. statsgaranti baseret på obligationer med 100 pct. statsgaranti ikke vil blive beregnet ved
den lavere rente, som forventes på denne type lån, men ved renteforudsætninger som almindelige lån
uden statsgaranti. Herved sikres, at hele besparelsen ved at anvende lån med 100 pct. statsgaranti
opsamles i staten og ikke delvist hos Landsbyggefonden.
Ved tilsvarende lån uden statsgaranti på 100 pct. skal forstås, at fx lån med statsgaranti ydet som 5
årige rentetilpasningslån, skal sammenlignes med realkreditlån med 5 årige rentetilpasning baseret
på særlige dækkede realkreditobligationer uden statsgaranti, som alternativt ville have været anvendt.
Reelt vil sammenligningen være en opgørelse af forskellen i udgifter til ydelsesstøtte på en
låneportefølje med samme varighed med henholdsvis uden statslige garanti.
For lån, som ikke er lån med statsgaranti, anvendes fortsat de samme renteforudsætninger ved
opgørelsen af Landsbyggefondens refusion, som er anvendt ved budgetteringen af finansloven i
opgørelsesåret.
Lovændringen vil blive udmøntet ved en ændring af bekendtgørelse nr. 1063 af 7. september 2017
om Landsbyggefondens bidrag til ydelsesstøtte 2015 til 2018.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.4.
Til nr. 4
Ved tekstanmærkning nr. 136 til § 28 på finansloven for 2018 har transport- bygnings- og
boligministeren hjemmel til at opkræve en differensrente hos Landsbyggefonden på renoveringslån
med støtte fra Landsbyggefonden. Tekstanmærkningen giver tillige hjemmel til, at der kan udstedes
nærmere regler for beregningen af differensrenten og dennes opkrævning.
Reglerne er udmøntet i bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om betaling af differensrente vedrørende
renoveringslån støttet af Landsbyggefonden med 100 pct. statsgaranti.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Det foreslås i
§ 94 a,
at staten opkræver en differensrente hos Landsbyggefonden af lån med
statsgaranti efter § 91, stk. 6, § 98 a, stk. 5, og § 179, stk. 7, og med ydelsesstøtte fra
Landsbyggefonden. Differensrenten udgør forskellen mellem renten på lån med og uden statsgaranti
på 100 pct.
Forslaget har den virkning, at den mindreudgift til ydelsesstøtte, som forventes at opstå i
Landsbyggefonden, når den får mulighed for at anvende lån med statsgaranti på 100 pct. til at støtte
renoveringslån og lån til frikøb af tilbagekøbsklausuler for kommunen, kan overføres til staten.
Differensrenten defineres som forskellen mellem den effektive rente på en statsgaranteret obligation
og den effektive rente på en obligation (realkreditobligation, særligt dækket obligation eller særligt
dækkede realkreditobligationer) uden statsgaranti med samme varighed, der svarer til gennemsnittet
for den omfattede låneportefølje. I beregningen af differensrentebetalingen anvendes den samlede
kontantrestgæld for den omfattede låneportefølje.
I forhold til tekstanmærkning 136 er hjemlen udvidet til også at omfatte lån med ydelsesstøtte fra
Landsbyggefonden til frikøb af tilbagekøbsklausuler, jf. almenboliglovens § 98 a.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.4.
Til nr. 5
Efter gældende regler skal kommunalbestyrelsen garantere for lån til frikøb af tilbagekøbsklausuler
efter almenboliglovens § 98 a, stk. 4. Staten stiller ikke garanti for lån til frikøb af
tilbagekøbsklausuler.
Det foreslås i
§ 98 a, stk. 5,
indsættes efter 1. pkt. et nyt punktum, således at staten
garanterer for lån
efter § 126 a, stk. 1, og kommunale garantier efter stk. 4
stilles som regaranti overfor staten.
Forslaget sikrer, at den lån med 100 pct. statsgaranti og med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden kan
anvendes til finansiering af frikøb af tilbagekøbsklausuler på ejendomme tilhørende almene
boligorganisationer.
Lovændringen vil få den virkning, at staten overtager kreditinstitutternes risiko, fordi fremadrettet
ydes lån til almene boliger, hvor staten garanterer 100 pct. for udlånene, således at kreditinstitutterne
ikke vil have en kreditrisiko på selve lånene.
Lovændringen vil yderligere få den virkning, at kommunerne og regionerne regaranterer en del af
udlånet til de almene boliger over for staten, fordi staten påtager sig kreditinstitutternes risiko.
Når staten ikke stille garanti for lånet skal kommuner og regioner stille garantierne direkte overfor
kreditinstituttet.
Garantien efter § 126 a omfatter hele lånet og gælder i hele lånets løbetid. Garantien, jf. forslagets §
1, nr. 9, er en selvskyldnergaranti.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Til nr. 6
Med hjemmel i tekstanmærkning nr. 136 til § 28 på finansloven for 2018 har transport- bygnings- og
boligministeren udstedt bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om betaling af differensrente vedrørende
renoveringslån støttet af Landsbyggefonden med 100 pct. statsgaranti.
Bekendtgørelse beskriver, hvordan differensrenten opgøres. Det er fastsat, at betalingen beregnes
årligt pr. 1. oktober og forfalder den 15. december i beregningsåret. Beregningsgrundlaget er den
samlede kontantrestgæld pr. 1. oktober af lån med 100 pct. statsgaranti til renoveringsarbejder, den
gennemsnitlige varighed på låneporteføljen, og en af Danmarks Nationalbank opgjort differensrente
opgjort ved samme varighed.
Det foreslås i
§ 102
indsættes, at transport-, bygnings- og boligministeren kan fastsætte nærmere
regler om beregning og opkrævning af differensrente efter § 94 a.
Bemyndigelsen vil blive anvendt til at udstede en ny bekendtgørelse med hjemmel i almenboligloven,
det vil få samme indhold som ovennævnte bekendtgørelse, men udvidet til også at omfatte lån med
ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden til frikøb af hjemfaldsklausuler.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.4.
Til nr. 7
Efter gældende regler tillades der at indgå låneaftaler med bindende klausuler i forbindelse med
optagelse af
realkreditlån med offentlig støtte,
som har den konsekvens, at der udløses kompensation
fra låntager til kreditinstituttet, hvis en sådan låneaftale skal indfries.
På grund af bindende klausuler kan lånene ikke indfries uden samtykke fra kreditinstitutterne.
Når der beregnes kompensation for indfrielse af eksisterende lån med bindende klausuler svarer
beløbet til bidraget på lånet i perioden fra indfrielsen af lånet og frem til bindingsperiodens udløb.
Bindingsperiodens længde er fastsat individuelt, men er typisk 20 år eller lånets løbetid.
Det foreslås at i
§ 118
indsættes efter stk. 4 et nyt stykke, således at lån
nævnt i stk. 4, ikke må være
behæftet med bindingsklausuler.
Det foreslås at
lån, som fremadrettede optages til finansiering af almene boliger med offentlig støtte,
skal ydes uden bindingsklausuler.
Forbuddet mod at anvende bindingsklausuler får virkning for lån optaget til finansiering af boliger
med offentlig støtte efter lov om almene boliger, herunder nybyggeri m.v. af almene boliger, jf.
almenboliglovens § 115, stk. 1-6. Forbuddet vil også omfatte lån som optages til finansiering af frikøb
af tilbagekøbsklausuler, jf. almenboliglovens § 98 a, stk. 5.
Lovændringen vil få den virkning, at låntager ikke skal betale kompensation for at omlægge lån i
løbet af lånets løbetid, hvis der efterfølgende vil være ønske om at anvende en anden model for
finansiering af almene boliger med offentlig støtte.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Bindingsklausuler, som indgår i eksisterende låneaftaler, vil fortsat være gældende.
Der henvises til afsnit 2.3.2. i de almindelige bemærkninger.
Til nr. 8
Det foreslås at ændre overskriften
Kommunale og regionale garantier
til Statslige, kommunale og
regionale garantier.
Herved vil overskriften bedre afspejle de garantier, som er hjemlet i afsnittet, herunder statslig garanti
til
finansiering af byggeri af almene boliger, jf. forslagets § 1, nr. 9
.
Til nr. 9
I henhold til almenboliglovens § 127 skal kommunalbestyrelsen eller regionsrådet stille garanti for
den del af det samlede støttede lån, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud
over 60 pct. af ejendommens værdi. Hermed er der rimelig sikkerhed for, at lånegrænsen på 80 pct.
løbende kan overholdes, således at det ikke vil være nødvendigt at stille supplerende sikkerhed.
Bestemmelsen i den nuværende udformning er indsat i loven ved lov nr. 2019 af den 5. april 2008,
ved indførelsen af muligheden for at finansiere almene boliger med SDO-lån (særligt dækkede
obligationer).
Det foreslås i
§ 126 a, stk. 1,
at staten garanterer for lån efter § 118, stk. 1-3 og at garantien omfatter
hele lånet og gælder i lånets løbetid.
Baggrunden for forslaget er, at ved optagelse af lån i et kreditinstitut skal tilknyttes 100 pct.
statsgaranti for at sikre den lavest mulige rente på lånet. Kreditinstituttet vil ikke have risiko for tab,
hvorfor der ikke skal bindes kapital til selve lånet.
Garantien dækker hele lånet og gælder i hele lånet løbetid. Når staten stiller garanti, ændres de
kommunale og regionale garantier, jf. almenboliglovens § 127, til regarantier over for staten, jf. § 1,
nr. 10.
Lovændringen vil desuden få den virkning, at staten vil have risikoen på den inderste del af udlånet
til støttede almene boliger, idet den yderste del fortsat er garanteret af kommunen eller regionen.
Statens garanti er en selvskyldnerkaution. Det forventes, at udstede en kautionserklæring til
kreditinstitutterne, hvoraf det fremgår, at staten indestår for betalingen af restgælden på lån med
statsgaranti. I restgælden indregnes forfaldne, ikke betalte terminsydelser inklusive morarenter og
omkostninger.
Såfremt kautionen alene gøres gældende for en eller flere terminsydelser, udgør statens forpligtelser
de forfaldne terminsydelser, inklusive morarenter og omkostninger.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Pantekreditor skal forpligtige sig til at underrette staten, når en forfalden terminsydelse trods påkrav
ikke betales, samt til ikke uden særlig aftale med staten at meddele henstand med betaling af
terminsydelser, hvis der er gået ud over 6 måneder fra forfaldsdagen.
Såfremt staten senest en måned efter at have modtaget oplysning om udebleven betaling af forfaldne
ydelser, der er omfattet af garantien, berigtiger den fulde restance med påløbne morarenter m.v., skal
kreditor ikke kunne gøre misligholdelsesvirkningen gældende.
Kautionsforpligtelsen berøres ikke af et debitorskifte på lånet, hvis den pantsatte ejendom overgår til
ny ejer.
I bekendtgørelse om statsgaranti, garantiprovision og aflønningsprovision i forbindelse med
finansiering af almene boliger er det desuden fastsat nogle forpligtigelser for kreditinstitutter, som får
stillet statsgaranti på 100 pct. Et kreditinstitut skal senest den 10. januar i året sende en oversigt over
de kommunale og statslige garantiforpligtigelser på lånene pr. 31. december året før til staten.
Kreditinstituttet skal tillige sende en oversigt over kommunens regarantiforpligtigelser til den enkelte
kommune. Hvert år inden den 1. marts skal kreditinstituttet indsende revisorerklæring fra en godkendt
revisor efter gældende revisionsstandarder, hvor revisor erklærer sig om de indberettede oplysninger.
Disse forpligtigelser forventes fastsat i en kommende bekendtgørelse med hjemmel i
almenboliglovens § 143, stk. 3.
Det er en forudsætning for statsgarantien, at ovennævnte forpligtigelser overholdes.
Det foreslås i
§ 126 a, stk. 2,
at det skal være en betingelse for garantien efter stk. 1, at lån er baseret
på realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer,
som udstedes fra en serie med seriereservefond (kapitalcenter), jf. kapitel 4 i lov om realkreditlån og
realkreditobligationer m.v., hvorfra der udelukkende ydes lån til almene boliger.
Det foreslås i
§ 126 a, stk. 3,
at det endvidere er en betingelse for garantien efter stk. 1, at lån
anvendes
til finansiering af:
Nybyggeri m.v. af almene boliger med tilsagn om støtte efter § 115, stk. 1-6.
Renovering af almene boliger med tilsagn om støtte efter § 91.
Frikøb af tilbagekøbsklausuler for kommunen med tilsagn om støtte efter § 98 a.
Konvertering efter § 179 af lån, som tidligere er optaget til finansiering af almene boliger
med tilsagn efter § 115, stk. 1-6, almene boliger med tilsagn efter § 43 i lov om boligbyggeri,
jf. lovbekendtgørelse nr. 354 af 30. juli 1980 af lov om boligbyggeri, almene boliger med lån
omprioriteret efter § 96 b, almene boliger med lån ydet efter § 2, stk. 1, i lov om visse
almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v., almene boliger med tilsagn om støtte efter
§§ 91og 98 a.
5) Ved refinansiering af rentetilpasningslån, som tidligere er ydet til almene boliger til almene
til finansiering af aktiviteter nævnt i nr. 1-4.
Forslagets § 126 a, stk. 2-3, begrænser de lån som staten kan garantere efter § 126, a, stk. 1.
Bestemmelserne begrænser endvidere de lån, som staten kan garantere efter § 91, stk. 6, jf. forslaget
§ 1, nr. 1.
1)
2)
3)
4)
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Forslaget har den virkning, at der udtømmende opremses de situationer, hvor staten kan stille 100
pct. garanti.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.2.
Det foreslås i § 126 a,
stk. 4,
at kreditinstitutter betaler garantiprovision for lån med statsgarantien
efter stk. 1 og § 127 b til staten.
Det foreslås endvidere i
stk. 5,
at kreditinstitutter betaler aflønningsprovision for lån med statsgaranti
efter stk. 1 og § 127 b til staten med henblik på at sikre kreditkvaliteten. Staten kan anvende den
aflønningsprovision, der i et finansår er opkrævet hos det enkelte kreditinstitut, til dækning af
eventuelle tab opstået i samme år på garantier efter stk. 1 og § 127 b, som vedrører det pågældende
kreditinstitut. Den del af aflønningsprovisionen, der i et finansår ikke er anvendt til dækning af tab,
tilbagebetales til kreditinstituttet.
Baggrunden for forslaget er, at for at sikre en velfungerende femtedelsordning samt for at sikre
kvaliteten i kreditvurderingen introduceres et økonomisk incitament for kreditinstitutterne. Staten
skal modtage en aflønningsprovision fra kreditinstitutterne, som kreditinstitutterne kan få tilbage,
hvis staten ikke oplever tab på garantien efter stk. 1.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1 og 2.2.
Til nr. 10
I henhold til § 127 i lov om almene boliger m.v. skal kommunalbestyrelsen eller regionsrådet yde
garanti for den del af det samlede støttede lån, som på tidspunktet for lånets optagelse har
pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi. Hermed er der rimelig sikkerhed for, at
lånegrænsen på 80 pct. løbende kan overholdes, således at det ikke vil være nødvendigt at stille
supplerende sikkerhed.
Det foreslås, at i
§ 127
indsættes efter 4. pkt. et nyt punktum, således at garantien stilles som regaranti
overfor staten, når staten garanterer for lånet efter § 126 a, stk. 1.
Lovændringen vil få den virkning, at når almene boliger finansieres med lån, som staten garanterer
100 pct. for, skal kommunalbestyrelsen eller regionsrådet stille deres garanti som regaranti overfor
staten.
Når staten ikke stiller 100 pct. garanti for lånet, stiller kommuner og regioner garantierne direkte
overfor kreditinstituttet.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Til nr. 11
Efter gældende regler er indekslån til finansiering af almene boliger garanteret med stats- og
kommunegarantier.
Det foreslås i
§ 127 b,
at et kreditinstitut kan anmode staten om at garantere for en låneportefølje af
støttede indekslån, som er omfattet af tilsagn om offentlig støtte efter denne lov eller den tidligere lov
om boligbyggeri. Det er en betingelse, at der ikke udstedes nye lån fra det kapitalcenter, hvor
indekslånene er placeret. Derudover er det en betingelse, at indekslånene udgør langt hovedparten af
de udstedte lån i det pågældende kapitalcenter. Transport, bygnings- og boligministeren beslutter, om
betingelserne for at opnå garantien er opfyldt
. Kreditinstitutterne kan hvert 5. år med et varsel på 6
måneder opsige de stillede garantier for en låneportefølje af støttede indekslån. Så længe
statsgarantien, jf. 1. pkt., er gældende, anses tidligere meddelte offentlige garantier som regarantier
stillet over for staten.
Forslaget indebærer, at der kan opnås statsgaranti på 100 pct. på eksisterende indekslån som en
frivillig ordning, hvor realkreditinstitutterne kan opnå garantien mod betaling af garantiprovision
under følgende to betingelser:
1. Der udstedes ikke nye lån fra de kapitalcentre, hvor indekslånene er placeret.
2. Indekslånene udgør langt hovedparten af de udstedte lån i det pågældende kapitalcenter.
Det er transport-, bygnings- og boligministeren, der vurderer, om disse betingelser er opfyldt og
dermed tillader, at et realkreditinstitut kan benytte ordningen.
Garantierne løber indtil lånenes udløb.
Realkreditinstituttet kan dog efter 5 år med 6 måneders skriftlig varsel meddele staten, at de stillede
garantier ikke længere ønskes med den virkning, at garantierne og betaling af provision herefter
bortfalder. Eventuelle krav på betaling i henhold til garantien, som realkreditinstituttet forinden måtte
have fremsat, bortfalder ikke, men honoreres, ligesom sådanne betalinger fra statens side fortsat
indgår i beregningen af aflønningsprovision.
Hvis realkreditinstituttets option ikke anvendes efter 5 år, kan realkreditinstituttet efter 10 år, efter 15
år osv. fortsat gøre optionen gældende.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.2
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Til nr. 12
Efter § 143 stk. 1 er det fastsat, at en række bestemmelser vedr. finansiering af nybyggeri m.v. af
almene boliger tilhørende en almen boligorganisation også skal gælde for almene ældreboliger ejet
af en selvejende almen ældreboliginstitution.
Det foreslås i
§ 143, stk. 1,
at § 126 a, også skal gælde for almene ældreboliger tilhørende en
selvejende almen ældreboliginstitution.
Til nr. 13
Efter § 143 stk. 2 er det fastsat, at en række bestemmelser vedr. finansiering af nybyggeri m.v. af
almene boliger tilhørende en almen boligorganisation også skal gælde for almene ungdomsboliger
ejet af en selvejende almen ungdomsboliginstitution.
Det foreslås i
§ 143, stk. 2,
at § 126 a, også skal gælde for almene ældreboliger tilhørende en
selvejende almen ældreboliginstitution.
Til nr. 14
Med hjemmel i tekstanmærkning nr. 136, 137 og 138 til § 28 på finansloven for 2018 har transport-
bygnings- og boligministeren udstedt bekendtgørelse nr. xx af yy 2018 om statsgaranti,
garantiprovision og aflønningsprovision i forbindelse med finansiering af almene boliger.
Bekendtgørelse fastsætter regler for administrationen af statsgaranti, garantiprovision og
aflønningsprovision. Det er fastsat til hvilke lån der kan stilles 100 pct. garanti, beregningsgrundlag
for garanti- og aflønningsprovision, hvilke oplysninger Udbetaling Danmark kan kræve af
kreditinstitutterne, tidsfrister samt regler for tilbagebetaling af aflønningsprovision.
Udbetaling Danmark meddeler konkret garantierne til de enkelte kreditinstitutter ved at afgive en
generel garantierklæring. Kreditinstitutterne beregner selv garanti- og aflønningsprovisionen og
indbetaler provisionerne til Udbetaling Danmark. En gang årligt udarbejdes revisorerklæring om, at
provisionerne er opgjort overensstemmelse med bekendtgørelsen. Revisorerklæringen sendes til
Udbetaling Danmark. Det er endvidere fastsat, at kreditinstitutter, som yder lån med 100 pct.
statsgaranti og betaler garanti- og aflønningsprovision, er forpligtigede til at deltage i
femtedelsordningen.
Det foreslås i
§ 143, stk. 3,
at transport-, bygnings- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler
om statsgaranti, garantiprovision og aflønningsprovision efter § 126 a.
Bemyndigelsen vil blive anvendt til at udstede en ny bekendtgørelse med hjemmel i almenboligloven,
der vil få samme indhold som ovennævnte bekendtgørelse.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1 og 2.2.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Til nr. 15
I henhold til en række bestemmelser i lov om almene boliger m.v. varetager Udbetaling Danmark en
række forskelligartede opgaver i tilknytning til den generelle kasse- og regnskabsmæssige
forvaltning. Efter lovens § 173, stk. 2, udfører Udbetaling Danmark – når støtten er bevilget og
berigtiget – den efterfølgende administration af lån, tilskud og garantier.
Det foreslås at i
§ 173, stk.
2, udgår 1. pkt. og i stedet indsættes, at når offentlig støtte er bevilget og
endeligt berigtiget, udfører Udbetaling Danmark den efterfølgende administration af lån, tilskud,
differensrente og statslige garantier, herunder garanti- og aflønningsprovision.
Udbetaling Danmark varetager allerede efter gældende regler administrationen udbetalinger og
indbetalinger til staten samt statslige garantier efter almenboligloven. Udbetaling Danmark skal
således også varetage administration af differensrenten, jf. forslagets § 1, nr. 4, den nye
garantibestemmelse § 126 a, jf. § 1, nr. 9.
Til nr. 16
Efter gældende regler, jf. almenboliglovens § 179, stk. 7, overføres tidligere afgivne statsgarantier,
kommunale og regionale garantier samt alle regarantier til det nye lån, som optages i forbindelse med
konvertering af lån efter § 179. For det lån, der optages, ydes samme procentvise garanti som for det
indfriede lån. Den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien har panteret forud for den
garanterede del af restgælden. Optages lån med en højere restgæld, yder staten samme procentvise
garanti for denne del af lånet.
Det forslås i
§ 179, stk. 7,
at staten garanterer for lån efter stk. 1. Garantien omfatter hele lånet og
gælder i lånets løbetid. Betingelser og vilkår nævnt i § 126 a, stk. 2-5 skal være opfyldt.
Forslaget sikrer, at lån med 100 pct. statsgaranti kan anvendes ved konvertering af lån til almene
boliger med offentlig støtte og støtte fra Landsbyggefonden.
Garantien omfatter hele lånet og gælder i hele lånets løbetid. Garantien er en selvskyldnergaranti. Om
betingelser og vilkår for garantien henvises til bemærkninger til forslaget § 1, nr. 9.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.
Til nr. 17
Efter gældende regler, jf. almenboliglovens § 179, stk. 7, overføres tidligere afgivne statsgarantier,
kommunale og regionale garantier samt alle regarantier til det nye lån, som optages i forbindelse med
konvertering af lån efter § 179. For det lån, der optages, ydes samme procentvise garanti som for det
indfriede lån. Den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien har panteret forud for den
garanterede del af restgælden. Optages lån med en højere restgæld, yder staten samme procentvise
garanti for denne del af lånet.
 TRU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 150: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af statsgaranterede obligationer), fra transport-, bygnings- og boligministeren
Det foreslås at i
§ 179, stk. 7
som bliver til stk. 8, indsættes 5. pkt., således at de kommunale og
regionale garantier stilles som regaranti over for staten, når staten garanterer for lånet efter den
foreslåede stk. 7, jf. forslaget § 1, nr. 16.
Lovændringen vil få den virkning, at staten overtager kreditinstitutternes risiko, fordi staten fremover
garanterer 100 pct. for udlånene, når der konverteres til realkreditlån med 100 pct. statsgaranti.
Kreditinstitutterne vil ikke have en kreditrisiko på selve lånene.
Lovændringen vil yderligere få den virkning, at kommunerne og regionerne regaranterer en del af
udlånet til de almene boliger over for staten, fordi staten påtager sig kreditinstitutternes risiko.
Når lånet ikke ydes som realkreditlån med 100 pct. statsgaranti stiller kommuner og regioner
garantierne direkte overfor kreditinstituttet.
Der henvises i øvrigt til lovforslagets almindelige bemærkninger afsnit 2.1.
Til nr. 18
Ændringen er redaktionel.
Til § 2
Loven træder i kraft den 1. juli 2018.
Til § 3
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.