SAU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 285: Vurderingsstyrelsens redegørelse for ændringerne af grund- og ejendomsværdierne for ti sommerhuse i Silkeborg, der blev omvurderet i 2016

Skatteudvalget 2017-18
SAU Alm.del Bilag 285
Offentligt

Redegørelse

10. september 2018

J.nr. 18-1409147

Ledelsessekretariatet

Redegørelse: Fejl i konkret sag i Silkeborg

Baggrund

Dagbladet Politiken skrev søndag d. 26. august 2018 om ændringer af grund- og ejen-

domsværdierne for ti sommerhuse i Silkeborg i forbindelse med vedtagelse af en ny lokal-

plan i kommunen i 2016. Skatteministeren har på baggrund af artiklen bedt Vurderings-

styrelsen om en redegørelse om sagen, herunder hvordan Vurderingsstyrelsen vil undgå,

at lignende sager i videst mulige omfang kan ske i fremtiden.

Indledningsvist kan det bemærkes, at det er Vurderingsstyrelsens væsentligste opgave un-

der den nuværende lovgivning at udarbejde omvurderinger af alle landets ca. 1,7 millioner

ejerboliger og ca. en halv million andre ejendomme, herunder ca. 400.000 erhvervsejen-

domme og ca. 100.000 landbrugs- og skovejendomme, når betingelserne er opfyldt. End-

videre skal Vurderingsstyrelsen udarbejde nye vurderinger af alle landets ejendomme, når

det nye ejendomsvurderingssystem tages i brug.

Der er mange forhold, der kan udløse en ændret ejendoms- eller grundvurdering ved en

omvurdering. SKAT modtog således i 2016 og 2017 henholdsvis ca. 400.000 og ca.

550.000 varslinger om ændringer af ejendomme og grunde rundt omkring i landet, herun-

der i forbindelse med vedtagelsen af nye lokalplaner, ved ny- og tilbygning mv.

Mange varslinger fører ikke til en omvurdering, ligesom ejendomme kan have flere for-

skellige varslinger samtidig. SKAT foretog eksempelvis i 2017 på baggrund af de nævnte

ca. 550.000 varslinger ca. 100.000 omvurderinger. Fristen for at klage over disse omvur-

deringer for 2017 udløb pr. 1. juli 2018, og kun ca. 650 ejendomsejere har inden for klage-

fristen indsendt en klage. Andelen af påklagede omvurderinger er dermed faldet, da antal-

let af klager over omvurderinger i en årrække har ligget på ca. 1.000. Generelt set er der

dermed tale om et meget lavt antal af klager svarende til ca. 1 pct. af omvurderingerne.

Sagen i Silkeborg

Sagen vedrører ti sommerhuse i Silkeborg, der indtil vedtagelsen af en ny lokalplan den

13. juni 2016 var beliggende i landzone, men som mindst

siden 1980’erne

har været vur-

deret som sommerhuse

–

både af Silkeborg Kommune og af SKAT.

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget i Silkeborg Kommune vedtog d. 13. juni 2016 lokalplan

nr. 36-009, der overførte et afgrænset område ud til Silkeborgsøerne, i hvilket de ti som-

merhuse er beliggende, fra landzone til sommerhuszone.

SAU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 285: Vurderingsstyrelsens redegørelse for ændringerne af grund- og ejendomsværdierne for ti sommerhuse i Silkeborg, der blev omvurderet i 2016

Efter vurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 6, skulle SKAT i 2016 og Vurderingsstyrelsen i dag

omvurdere ejendomme, hvor ejendomsværdien eller grundværdien vurderes at være faldet

eller steget som følge af ændrede planforhold.

SKAT vurderede i den konkrete sag, at ændringen af området fra landzone til sommer-

husområde medførte en ændring af grund- og ejendomsværdierne. SKAT foretog derfor

en omvurdering af de pågældende ejendomme pr. 1. oktober 2016, som ejerne har fået

tilsendt i foråret 2017 med klagefrist frem til den 1. juli 2017. Omvurderingen medførte

blandt andet væsentlige stigninger i grundværdierne, de tilhørende grundskattelofter og

som følge heraf i den afledte grundskyld til kommunen.

Ingen af de berørte ejere af de ti sommerhuse valgte at klage over omvurderingen inden

for fristen. Enkelte ejere valgte efterfølgende i foråret 2018 at anmode om en genopta-

gelse af vurderingen med henblik på, at grundvurderingerne skulle sættes ned til niveauet

før omvurderingen pr. 1. oktober 2016.

En vurdering kan efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33 kun genoptages, hvis den

er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af

ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstater-

bare faktiske forhold, fx hvor det faktiske bygningsareal har været forkert registreret, en

lokalplan fejlagtigt har været anset som vedtaget mv.

Ejendomsejerne fik afslag på deres genoptagelsesanmodninger i foråret 2018, da der ikke

var fejl i de objektivt konstaterbare forhold, der var lagt til grund for vurderingerne. Der

var derimod tale om, at der var fejl i skønnet over betydningen af vedtagelsen af lokalpla-

nen, og SKAT kunne derfor ikke rette sagerne ved genoptagelse, jf. skatteforvaltningslo-

vens § 33.

Borgerne indgik herefter i perioden fra foråret til sommeren 2018 i dialog med SKAT og

senere Vurderingsstyrelsen om sagerne, hvor ejendomsejerne blandt andet påpegede det

synspunkt, at der var begået skønsmæssige fejl i de konkrete sager. I den forbindelse

gjorde ejendomsejerne opmærksom på, at området allerede havde været anvendt til som-

merhuse i en længere årrække. I forbindelse med vejledningen af de berørte ejendoms-

ejere er sagsforløbet blevet beskrevet og grundlaget for afslagene på genoptagelse er ble-

vet fastholdt, ligesom borgerne er blevet vejledt i adgangen til at klage over afslaget på

genoptagelse.

Dialogen med de berørte borgere og de fremførte argumenter i sagen førte til, at Vurde-

ringsstyrelsen i starten af august 2018 gennemgik de konkrete sager i form af et supple-

rende kvalitetstjek. Ved denne gennemgang blev det klart, at der var begået en fejl i skøn-

net over betydningen af vedtagelsen af lokalplanen i forbindelse med omvurderingen i ok-

tober 2016. På denne baggrund blev det besluttet at anvende den særlige bestemmelse om

revision i skatteforvaltningslovens § 33a, der giver Vurderingsstyrelsens mulighed for ef-

ter en konkret vurdering at rette fejl i vurderinger, uanset om den beror på fejl i det udø-

vede skøn. Vurderingsstyrelsen gav umiddelbart herefter de berørte ejendomsejere besked

om, at Vurderingsstyrelsen vil rette fejlen.

Side 2 af 4

SAU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 285: Vurderingsstyrelsens redegørelse for ændringerne af grund- og ejendomsværdierne for ti sommerhuse i Silkeborg, der blev omvurderet i 2016

Fejlen i sagen skyldes, at de ti ejendomme allerede i en længere årrække før vedtagelsen af

lokalplanen var blevet vurderet som sommerhuse ud fra det såkaldte byggeretsværdiprin-

cip, der tilsiger, at grunde vurderes ud fra, hvad der må bygges på dem. Vurderingsstyrel-

sen har ved den fornyede gennemgang af den konkrete sag vurderet, at vedtagelsen af den

nye lokalplan, der formelt overfører området fra landzone til sommerhusområde, kun i

begrænset omfang ændrer byggeretten og derfor ikke i større omfang vil medføre ændrin-

ger i ejendoms- eller grundværdierne i området. Effekten af den nye lokalplan for områ-

det er derfor skønnet at være afspejlet i de tidligere salgspriser og ejendomsvurderinger i

området.

Vedtagelsen af den konkrete lokalplan burde på denne baggrund ikke have udløst en om-

vurdering i 2016. Der har været tale om en konkret skønsmæssig fejlfortolkning af en en-

kelt lokalplan og dermed ikke en generel fejl i administrationen af reglerne om omvurde-

ring og fortolkning af lokalplaner.

Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med artiklerne om sagen afgivet faktuelle svar på

spørgsmål og tilbudt citater til Politiken. Politiken har ikke i videre omfang ønsket at vide-

rebringe disse oplysninger og citater. Politiken har derudover ved flere lejligheder givet

udtryk for et ønske om, at Vurderingsstyrelsen på baggrund af de konkrete sager stillede

op til interview i sagen. Dette er ikke imødekommet på grund af sagernes karakter og sty-

relsens forpligtelse til ikke at kommentere på konkrete sager.

Tiltag

Den konkrete sag, som blev omtalt i Politikken, er blevet gennemgået i alle enheder i drif-

ten med henblik på, at alle sagsbehandlere forstår karakteren af fejlen i sagen og lærer af

den.

Vurderingsstyrelsen har desuden i foråret 2018 påbegyndt implementeringen af et nyt

kvalitetssikringsregime, der blandt andet sætter fokus på, at væsentlige ændringer af vur-

deringerne af enkeltejendomme og områder drøftes på tværs af styrelsens driftscentre og

konsolideres efter behov. Processerne vil, frem til det nye ejendomsvurderingssystem træ-

der i kraft, være baseret på manuelle udsøgninger og sagsgange.

For de omvurderinger, der skal foretages frem mod etablering af det nye ejendomsvurde-

ringssystem, vil der derudover fremover blive gennemført partshøring i forbindelse med

vedtagelsen af nye lokalplaner. Dette vil give ejendomsejerne yderligere en mulighed for

at rejse indsigelser over for Vurderingsstyrelsen imod, at vedtagelsen af en ny lokalplan

skal medføre en omvurdering.

Som en afledt konsekvens af den konkrete fejl, har Vurderingsstyrelsen drøftet erfarin-

gerne fra sagerne og besluttet, at der fremadrettet skal implementeres en række funktioner

til kvalitetssikring i sager, hvor borgerne henvender sig og anmoder om en genoptagelse

af eksempelvis en omvurdering, blandt andet med nye oplysninger i sagen. Denne kvali-

tetssikring skal også sikre, at overvejelse af en mulig revision af vurderingen sker på et

ensartet og kvalitetssikret grundlag.

Side 3 af 4

SAU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 285: Vurderingsstyrelsens redegørelse for ændringerne af grund- og ejendomsværdierne for ti sommerhuse i Silkeborg, der blev omvurderet i 2016

Tilsvarende implementeres kontroller i forhold til omvurderinger, der er gennemført på

baggrund af nye lokalplaner. Begge tiltag vil være med til at sikre, at der på tværs af styrel-

sen og driftscentrene tages løbende stilling til de konkrete sager, og at de underliggende

oplysninger og skøn kontrolleres. Endelig styrkes arbejdet med slutkontroller i Vurde-

ringsstyrelsen med henblik på at sikre, at afgørelser i eksempelvis genoptagelsessager, der

afsendes til borgerne, overholder krav og formalia, og at grundlaget for afgørelserne

fremstår klart og forståeligt.

Vurderingsstyrelsen har således implementeret en række tiltag til at sikre, at de sager, der

gennemføres frem mod implementeringen af det nye ejendomsvurderingssystem, vil gen-

nemgå en væsentlig forbedret kvalitetssikring i forhold til den, der blev gennemført i for-

bindelse med omvurderingen i 2016, hvilket på bedst mulig vis sikrer mod, at lignende

skønsmæssige fejlvurderinger gentages. Samtidig har Vurderingsstyrelsen fokus på, at sty-

relsens mange nye medarbejdere løbende kompetenceudvikles.

Mere retvisende og gennemskuelige ejendomsvurderinger

I medfør af den politiske aftale om

Forlig om et nyt ejendomsvurderingssystem

er Vurderingssty-

relsen sammen med den øvrige Skatteforvaltning ved at opbygge og implementere det nye

ejendomsvurderingssystem, som skal sikre en bedre understøttelse af vurderingerne som et

kompliceret og skønsmæssigt masseforvaltningsområde.

Vurderingsstyrelsen har derfor også selv en stor opgave med at udvikle, opstille og imple-

mentere en intern kvalitetskontrol, der skal sikre, at så mange fejl, fx i underliggende data

(fx uforholdsmæssigt store boligarealer), beregningsmodeller (fx systematiske afvigelser i

områder), sagsbehandling (fx fejlskøn) mv., som muligt rettes, herunder i dialog med bor-

gerne, før de kommer til udtryk i vurderingerne

–

samtidig med, at styrelsen skal sikre en

så høj effektivitet i sagsbehandlingen som muligt for at kunne nå at udsende nye vurde-

ringer af ca. 2,2 mio. ejendomme inden for de lovfastsatte rammer for vurderingerne.

Dette arbejde vil blive understøttet i det nye digitale ejendomsvurderingssystem, så afvi-

gelser og fejl mere systematisk, end det er muligt i det nuværende manuelle system, kan

undergives kontrol og drøftes på tværs af Vurderingsstyrelsen, og så dialogen med bor-

gerne understøttes bedre

–

både ved kvalificering af borgernes egne data og muligheden

for at kommunikere på en digitalt understøttet vurderingsportal.

Samlet set er det Vurderingsstyrelsens vurdering, at den væsentligste forbedring af kvali-

tetssikring og kontrol af ejendomsvurderingerne vil ske i forbindelse med idriftsættelsen

af det nye ejendomsvurderingssystem. De nye ejendomsvurderinger vil derfor have un-

dergået en mere systematisk kvalitetssikring og kontrol end den nuværende. Som nævnt

ovenfor har Vurderingsstyrelsen implementeret en række tiltag til at sikre, at de vurderin-

ger, der foretages frem mod implementeringen af det nye ejendomsvurderingssystem, vil

gennemgå en væsentlig forbedret kvalitetssikring i forhold til den, der blev gennemført i

forbindelse med omvurderingen i 2016.

Side 4 af 4