Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
ERU Alm.del Bilag 74
Offentligt
Fremsat den … […] af erhvervsministeren (Brian Mikkelsen)
Udkast til
Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Mere robuste andelsboligforeninger)
§1
I lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 447 af 21.
marts 2015, foretages følgende ændringer:
1.
I
§ 3 a, stk. 1, 2. pkt.,
ændres »10 år« til: »15 år«
2.
§ 3 b
affattes således:
Ȥ
3 b.
Inden indgåelse af en aftale om en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom
skal der foruden et budget som nævnt i § 3 a foreligge en vedligeholdelsesplan vedrørende
ejendommen for en periode på mindst 15 år regnet fra tidspunktet for erhvervelsen af
ejendommen. Er en andelsboligforening omfattet af krav om udarbejdelse af en
vedligeholdelsesplan i henhold til bestemmelser i boligreguleringsloven og
byfornyelseslovgivningen eller forskrifter udstedt i medfør af disse, er det bestemmelserne heri,
der er gældende.
Stk. 2.
Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om indholdet og procedure for
udarbejdelsen af en vedligeholdelsesplan, jf. stk. 1, samt for efterfølgende opdatering af
denne.«
3.
Efter § 3 b indsættes:
Ȥ
3 c.
Erhverver en andelsboligforening en ejendom, og erlægges købesummen ikke
kontant, kan andelsboligforeningen for finansieringsaftaler, der ydes mod sikkerhed inden for
80 pct. af ejendommens værdi som fastsat efter reglerne i lov om realkreditlån og
realkreditobligationer m.v., kun aftale afdragsfrihed for finansieringsaftaler, der ydes mod
sikkerhed inden for de første 40 pct. af en andelsboligforenings lån med pant i foreningens
faste ejendom. Tidligst med virkning 3 år efter andelsboligforeningens stiftelse kan foreningen
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
for en aftale omfattet af 1. pkt. indgå aftale om afdragsfrihed eller om omlægning til en aftale
med afdragsfrihed.
§ 3 d.
Forældelsesfristen er 6 år for krav om erstatning vedrørende rådgivning om lån og
kreditter til en andelsboligforening, hvor rådgivningen er ydet af en virksomhed omfattet af lov
om finansiel virksomhed, advokater, godkendte revisorer, administratorer eller andre, der
erhvervsmæssigt yder sådan rådgivning. Bestemmelserne i forældelseslovens kapitel 2 og 4-7
finder anvendelse på krav omfattet af 1. pkt.
§ 3 e.
En andelsboligforening skal være registreret i Det Centrale Virksomhedsregister.«
4.
I
§ 4
indsættes efter stk. 2 som nye stykker:
»Stk.
3.
Lejen for den, som på overtagelsestidspunktet var andelshaver, kan ikke fastsættes til
et beløb, der overstiger et gennemsnit af boligafgiften for den forudgående 4-årige periode,
medmindre den leje, der kan fastsættes efter lejelovgivningen, overstiger denne, når
a) andelsboligforeningens ejendom overtages efter retsplejelovens regler om tvangsauktion
over fast ejendom, eller
b) en andelsboligforenings konkursbo overdrager andelsboligforeningens faste ejendom.
Stk. 4.
Bestemmelsen i stk. 3 gælder også for en tidligere andelshaver, der, efter at ejendommen
er erhvervet af en ny ejer, bytter med en lejer af en anden beboelseslejlighed i ejendommen efter
lejelovens regler om bytteret.
Stk. 5.
Lejen for de af stk. 3 omfattede lejemål kan reguleres én gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks. En sådan lejeforhøjelse kan tidligst ske med virkning 1 år
efter, at der er sket fastsættelse af lejen efter stk. 3, og kan alene gennemføres ved udlejerens
skriftlige meddelelse til lejeren. Er lejen fastsat i medfør af stk. 3, kan udlejeren med 3 måneders
varsel ved skriftlig meddelelse til lejer bestemme, at lejen i stedet fastsættes efter reglerne i
lejelovgivningen. Udlejers brug af 3. pkt. er bindende.
Stk. 6.
Er lejen fastsat efter bestemmelsen i stk. 3, kan lejen opkræves for en periode på højst 6
år regnet fra tidspunktet for ejerskiftet.
Stk. 7.
Den der har erhvervet en andelsboligforenings ejendom som anført i stk. 3, litra a og b,
kan ikke kræve betaling af forudbetalt leje eller depositum efter lejelovens regler af den, som på
overtagelsestidspunktet var andelshaver.
Stk. 8.
Uenighed om fastsættelse af leje samt betaling af forudbetalt leje og depositum efter
bestemmelsen afgøres af huslejenævnet.«
5.
§ 5, stk. 2, litra b,
affattes således:
»b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke
må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen
og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.«
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
6.
I
§ 5
indsættes efter stk. 14 som nyt stykke:
»Stk.
15.
Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan
udarbejde en vurdering som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, samt nærmere regler om udarbejdelsen
af vurderingen.«
7.
Efter § 6 b indsættes:
Ȥ
6 c.
Bestyrelsen i en
andelsboligforening varetager den daglige ledelse af foreningen, udfører
generalforsamlingens beslutninger og påser, at:
1) Bogføring og regnskabsforelæggelse foregår på en måde, der efter andelsboligforeningens
forhold er tilfredsstillende.
2) Bestyrelsen løbende fra administrator eller kasserer modtager orientering om
andelsboligforeningens finansielle forhold.
3) Administrator udøver sit hverv over for andelsboligforeningen på behørig måde.
4) Andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov herfor.
5) Andelsboligforeningens faste ejendom vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med
foreningens budgetter og generalforsamlingens beslutninger.
6) Der til enhver tid sker en vurdering af foreningens økonomiske situation, herunder af
foreningens likviditet og af udviklingen i egenkapital og andelspriser med henblik på at
sikre, at foreningen har det nødvendige kapitalgrundlag.
Stk. 2.
For en andelsboligforening stiftet den 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen påse, at
andelsboligforeningens faste ejendom vedligeholdes i overensstemmelse med den på
foreningens generalforsamling senest forelagte vedligeholdelsesplan. Bestyrelsen skal tillige
påse, at vedligeholdelsesplanen dækker en periode på mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5.
år.
Stk. 3.
Bestyrelsen skal på den årlige generalforsamling fremlægge et skema med centrale
nøgleoplysninger om foreningen.
Stk. 4.
Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke dokumenter og centrale
nøgleoplysninger om andelsboligforeningen der efter stk. 3 skal fremlægges på den årlige
generalforsamling.«
8.
Efter § 7 h indsættes:
Ȥ 7 i.
På en andelsboligforenings generalforsamling må der ikke træffes beslutning, som
åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre
andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der
påfører en eller flere andelshavere en utilbørlig ulempe.«
9.
I
§ 16, stk. 3,
ophæves
2. og 3. pkt.
§2
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 227 af 9. marts 2016, som ændret ved § 2 i lov nr. 643 af
8. juni 2016, § 11 i lov nr. 550 af 30. maj 2017 og § 11 i lov nr. 653 af 8. juni 2017, foretages
følgende ændring:
1.
I
§ 106, stk. 1,
indsættes som
nr. 12:
»12) Tvister om fastsættelse af husleje samt betaling af forudbetalt leje og depositum efter § 4 i
lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.«
§3
Loven træder i kraft den 1. juli 2018.
§4
Den, der ved lovens ikrafttræden opfylder uddannelseskravet for at kunne foretage en vurdering
som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, som affattet ved lov nr. 379 af 20. maj 1992, bevarer adgangen
hertil.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
1. Indledning
2. Lovforslagets indhold
2.1. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger
2.1.1. Gældende ret
2.1.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.1.3. Lovforslagets udformning
2.1.3.1. Stiftelsesbudget skal dække en periode på mindst 15 år
2.1.3.2. Vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en andelsboligforening
2.1.3.3. Nærmere regler for indhold og udarbejdelse af vedligeholdelsesplan
2.2. Finansiering af en andelsboligforening
2.2.1. Gældende ret
2.2.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.2.3. Lovforslagets udformning
2.2.3.1. Særregel om finansiering ved stiftelse af en andelsboligforening vedr.
afdrag
2.3. Forældelsesfrist ved rådgivning om lån og kreditter
2.3.1. Gældende ret
2.3.2. Lovforslagets udformning
2.3.2.1. Forældelsesfrist på 6 år ved rådgivning om lån og kreditter
2.4. Andelshavers overgang til lejer
2.4.1. Gældende ret
2.4.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.4.3. Lovforslagets udformning
2.4.3.1. Lejefastsættelse, forudbetalt husleje og depositum
2.5. Valuarvurderinger
2.5.1. Gældende ret
2.5.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.5.3. Lovforslagets udformning
2.5.3.1. Opdatering af uddannelseskrav
2.5.3.2. Hjemmel til fastsættelse af nærmere regler for valuarvurderinger
2.6. Driften af en andelsboligforening
2.6.1. Gældende ret
2.6.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.6.3. Lovforslagets udformning
2.6.3.1. Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar
2.6.3.2. Ny lovbestemmelse om generalklausulen
2.7. Ophævelse af forældelsesfrist på 6 måneder
2.7.1. Gældende ret
2.7.2. Lovforslagets udformning
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
6.
7.
8.
9.
Miljømæssige konsekvenser
Forholdet til EU-retten
Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Sammenfattende skema
1. Indledning
Andelsboliger bidrager som boligform til et varieret udbud af boliger i Danmark. Det er derfor vigtigt at
sikre gode vilkår for en robust andelsboligsektor med ansvarlig drift, således at såvel nuværende som
kommende andelshavere kan være trygge ved at bo i en andelsbolig, og at der alene stiftes levedygtige
andelsboligforeninger fremadrettet. Hovedformålet med lovforslaget er på den baggrund at fremtidssikre
andelsboligsektoren, så nystiftede andelsboligforeninger er robuste og levedygtige. Hvis
andelsboligssektoren skal fremtidssikres, kræver det sunde og stabile rammer, som afhjælper de situationer,
der i dag gør nogle andelsboligforeninger nødlidende. Det er særligt afgørende, at stiftelsen af nye foreninger
sker på et forsvarligt grundlag, som kan sikre foreningernes levedygtighed fremover.
Et mindre antal foreninger er kommet i økonomiske vanskeligheder med konsekvenser til følge for såvel de
involverede parter som andelsboligsektoren generelt.
Konkurserklærede andelsforeninger har oftest det til
fælles, at de er stiftet i årene op til den finansielle krise, hvor foreningernes økonomi i dag bærer præg af, at
der ved stiftelsen blev truffet beslutninger, som har medført et utilstrækkeligt økonomisk fundament for
andelsboligforeningen.
De konkursramte andelsboligforeninger har medført en øget risiko for en generel forringelse af
finansieringsmulighederne i andelsboligsektoren for såvel etablerede som for nystiftede foreninger, og det
risikerer at gå ud over veldrevne andelsboligforeninger.
Erhvervsministeren nedsatte den 20. februar 2017 arbejdsgruppen om ansvarlig drift af
andelsboligforeninger (herefter arbejdsgruppen) efter en række sager om nødlidende andelsboligforeninger.
Arbejdsgruppen bestod af repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation,
FinansDanmark og Erhvervsministeriet, og havde til opgave at komme med anbefalinger til, hvordan der
fremadrettet kan sikres bedre regler for ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Formålet med arbejdet var at
skabe et solidt grundlag for en sund og stabil andelsboligsektor. Arbejdsgruppen afleverede sine anbefalinger
ultimo maj 2017. Det er arbejdsgruppens opfattelse, at en gennemførelse af anbefalingerne i sin helhed vil
bidrage til en mere ansvarlig drift af andelsboligforeninger.
Med udgangspunkt i arbejdsgruppens anbefalinger er Regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det
Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti enige om at gennemføre en række tiltag for
at fremme en mere sund og robust andelsboligsektor. Lovforslaget skal bidrage til, at andelsboligsektoren
drives forsvarligt, så der fastholdes et varieret boligudbud med tryghed, fleksibilitet og valgmuligheder for
borgerne. Andelsboligformen skal fremtidssikres, så både nystiftede og eksisterende andelsboligforeninger er
robuste og levedygtige i fremtiden.
Arbejdsgruppens anbefalinger om egenfinansiering gennemføres i den finansielle lovgivning. Det vedrører
krav om egenfinansiering på 5 pct. fra andelshaverne ved stiftelse og krav om egenfinansiering ved køb af en
eksisterende andelsbolig, som allerede eksisterer ved køb af ejerboliger, jf. vejledning til bekendtgørelse om
god skik for finansielle virksomheder § 20. Krav om egenfinansiering ved stiftelse af en andelsboligforening
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
og ved køb af en andelsbolig skal bidrage til at sikre et godt økonomisk fundament for andelsboligforeningen
og den enkelte køber af en andelsbolig.
Siden den finansielle krise er der blevet indført en række nye regler i den finansielle lovgivning for at øge
beskyttelsen af kunder i finansielle virksomheder. I andelsboligloven blev der i 2013 indført en
karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering for at sikre mod spekulation i
værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening. I
2015 gennemførtes strengere regler i andelsboligloven for stiftelse af private andelsboligforeninger. De
strengere krav bestod bl.a. i krav til stiftelsesbudgetter, at stiftelsesbudgetterne ikke må indeholde indtægter
fra fremtidige salg af ledige lejelejligheder og krav til minimumsdeltagelse, således at minimum 60 pct. af
ejendommens lejere skal være medlemmer af foreningen ved stiftelse. Formålet med tiltagene i
andelsboligloven i årene 2013 og 2015 var at styrke gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet.
2. Lovforslagets indhold
2.1. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger
2.1.1. Gældende ret
En privat andelsboligforening kan stiftes ved overtagelse af en eksisterende ejendom eller ved opførelse af
en nybygget ejendom. Typisk vil stiftelse af en privat andelsboligforening ved overtagelse af en eksisterende
ejendom ske ved, at lejere overtager den ejendom, som de bor til leje i, ved ejerens frivillige salg til lejerne
eller gennem reglerne om tilbudspligt i lejeloven. Tilbudspligten i lejeloven fastsætter, at i ejendomme, der
helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på
andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.
En andelsboligforening kan kun gyldigt erhverve en udlejningsejendom, når mindst 60 pct. af ejendommens
lejere er medlemmer af andelsboligforeningen ved erhvervelsen, jf. andelsboliglovens § 2, stk. 1.
Inden indgåelse af en aftale om en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom, skal flere krav i
andelsboligloven være opfyldt. Der gælder krav om, at den ejer, der overdrager en ejendom til en
andelsboligforening, skal give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder driftsudgifter, lejeforhold
og saldi på forskellige konti. Der skal endvidere foreligge et budget for andelsboligforeningen baseret på
hvert af de finansieringsforslag, der overvejes til finansiering af foreningen, samt et sammenligneligt budget
baseret på finansiering af foreningen med et 30-årigt, konverterbart, fastforrentet realkreditlån med afdrag.
Budgetterne skal dække samtlige poster for foreningens økonomi og dække en periode på mindst 10 år fra
stiftelsen. Budgetterne skal indeholde en post, der omfatter de årlige udgifter til vedligeholdelse af
andelsboligforeningens ejendom, og må ikke indeholde indtægter fra fremtidige salg af ledige lejelejligheder.
Formålet med disse krav er, at potentielle andelshavere træffer en beslutning om stiftelse af en
andelsboligforening på et oplyst beslutningsgrundlag med et solidt økonomisk fundament.
2.1.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler en ændring i andelsboligloven, så stiftelsesbudgetterne i lovens § 3 a dækker en
periode på mindst 15 år, imod de nuværende 10 år.
Arbejdsgruppen anbefaler tillige, at der indføres lovkrav i andelsboligloven om, at en andelsboligforening
ved stiftelse skal udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Vedligeholdelsesplanen skal opdateres
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
løbende, minimum hvert 5. år og ved opdatering række minimum 15 år frem. Det anbefales, at
erhvervsministeren gives hjemmel til at fastsætte nærmere regler om vedligeholdelsesplanen og
retningslinjer for, hvordan en andelsboligforening udarbejder en fyldestgørende vedligeholdelsesplan.
2.1.3. Lovforslagets udformning
Med lovforslaget foreslås der indført skærpede krav i forbindelse med stiftelse af private
andelsboligforeninger. De skærpede krav består dels i, at stiftelsesbudgettet efter lovens § 3 a skal dække
over en længere periode, end den gældende bestemmelse kræver og dels i krav om en vedligeholdelsesplan
for andelsboligforeningens beboelsesejendom. Det er væsentligt, at vedligeholdelsesomkostninger ved drift
af en andelsboligforening er tilstrækkeligt fastlagt, når der bliver stiftet en ny andelsboligforening, således at
andelsboligforeninger ikke bliver tynget økonomisk af et vedligeholdelsesefterslæb. For at understøtte
lovkravet om en vedligeholdelsesplan ved en andelsboligforenings stiftelse, indsættes der i andelsboligloven
en hjemmel til, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om vedligeholdelsesplaner og
retningslinjer herfor, således at der udarbejdes fyldestgørende vedligeholdelsesplaner.
2.1.3.1. Stiftelsesbudget skal dække en periode på mindst 15 år
Med lovforslaget foreslås en lovændring af § 3 a, så stiftelsesbudgettet, som kræves efter denne
bestemmelse, dækker en periode på mindst 15 år, imod de nuværende 10 år. Baggrunden herfor er, at udløb
af eventuel afdragsfrihed på foreningens realkreditlån typisk sker i det 11. år, og at stigningen i ydelsen på
lånet som følge heraf derfor ikke efter de gældende regler fremgår direkte af stiftelsesbudgettet. Formålet
med lovændringen er at sikre, at andelsboligforeninger stiftes på et sundt, fornuftigt og levedygtigt budget.
Denne lovændring er med til at fremtidssikre andelsboligssektoren, da bestemmelsen pålægger stiftere af
andelsboligforeninger at overveje foreningens økonomi i et langsigtet perspektiv, så foreningen ikke blot er
sund og robust ved stiftelsen, men tillige når foreningen har eksisteret i 15 år. Det vil gavne såvel de stiftende
andelshavere som de senere andelshavere, at en andelsboligforenings medlemmer ved stiftelse pålægges at
overveje foreningens økonomi i et langsigtet perspektiv. Lovændringen vil tillige synliggøre en højere ydelse
på realkreditlånet som følge af udløb af en eventuel afdragsfri periode på 10 år.
2.1.3.2. Vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en andelsboligforening
Med lovforslaget foreslås indført lovkrav om, at en andelsboligforening ved stiftelse skal udarbejde en
vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen skal dække en periode på minimum 15 år. Arbejdsgruppens
anbefaling om, at vedligeholdelsesplanen skal opdateres hvert 5. år, gennemføres i en særskilt bestemmelse
om bestyrelsens opgaver og ansvar, jf. afsnit 2.6.3.1. Der er flere eksempler på nødlidende
andelsboligforeninger, som har vedligeholdelsesefterslæb, hvilket tynger foreningerne økonomisk. Formålet
med et lovkrav om en vedligeholdelsesplan er, at det sikres, at andelsboligforeningerne og disses bestyrelser
tager stilling til vedligeholdelse af foreningens ejendom ved stiftelse, og herefter som led i den almindelige
drift.
2.1.3.3. Nærmere regler for indhold og udarbejdelse af vedligeholdelsesplan
Med lovforslaget foreslås, at erhvervsministeren får hjemmel til at fastsætte nærmere regler for
vedligeholdelsesplanen og retningslinjer for, hvordan en andelsboligforening udarbejder en fyldestgørende
vedligeholdelsesplan med det formål at få foreningen til løbende at tage stilling til nødvendig
vedligeholdelse. Formålet hermed er at give andelsboligforeningerne og disses bestyrelser de bedst mulige
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
forudsætninger for at udarbejde en god vedligeholdelsesplan, således at det er tydeligt, hvilke krav der er til
en vedligeholdelsesplan.
2.2. Finansiering af en andelsboligforening
2.2.1. Gældende ret
Bekendtgørelse nr. 332 af 7. april 2016 om god skik for boligkredit forpligter penge- og
realkreditinstitutterne til at yde rådgivning i forbindelse med udstedelse af lån, medmindre
andelsboligforeningen udtrykkeligt frabeder sig dette. Rådgivningen skal tilgodese andelsboligforeningens
interesser og give denne et godt grundlag for at træffe beslutning om finansiering, hvilket indebærer en
orientering om de risici, der er relevante for andelsboligforeningen.
Bekendtgørelsen fastsætter endvidere, at inden en virksomhed indgår en boligkreditaftale med en forbruger
i forbindelse med erhvervelse af en ejer- eller fritidsbolig, skal virksomheden sikre, at kunden som
udgangspunkt erlægger en passende udbetaling af købesummen. Det fremgår af Finanstilsynets vejledning
nr. 9343 af 20. maj 2015, at en udbetaling på 5 pct. af købesummen for den faste ejendom være passende. Et
lignende krav om udbetaling findes ikke på andelsboligområdet.
Den eksisterende lovgivning forbyder ingen specifikke kundegrupper, at købe bestemte former for
finansielle produkter, idet et finansielt produkt, der vil være uhensigtsmæssigt for en kundegruppe, kan
grundet konkrete omstændigheder være velegnet for en anden kunde i samme kundegruppe.
Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit indeholder dog en regel om, at penge- og realkreditinstitutter
som udgangspunkt kun må tilbyde kunder et boliglån med variabel rente og/eller afdragsfrihed, hvis den
pågældende kunde har en økonomi, som efter långiverens kreditvurdering gør, at kunden ville kunne optage
et fastforrentet lån med afdrag. Der er op til det enkelte penge- og realkreditinstitut at fastlægge sine rammer
for sin kreditvurdering og dermed også at vurdere den enkelte kundes kreditværdighed.
2.2.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler, at der i andelsboligloven indføres en særregel om andelsboligforeningens
lånemuligheder i forbindelse med stiftelse, f.eks. hvor afdragsfriheden begrænses til de første 40 pct. af en
forenings lån, således at realkreditbelåningen mellem 40 pct. og 80 pct. skal afdrages. Arbejdsgruppen har
vurderet, at det kan være hensigtsmæssigt, at indføre en karensperiode, så andelsboligforeningerne ikke
omlægger deres lån umiddelbart efter stiftelse.
2.2.3. Lovforslagets udformning
Med lovforslaget foreslås der indført en bestemmelse, der begrænser en andelsboligforenings muligheder
for at finansiere ejendommen med afdragsfrie lån ved stiftelse af andelsboligforeningen. Formålet er at sikre,
at der stiftes sunde og robuste foreninger, at der i en årrække afdrages på andelsboligforeningens gæld, samt
at der tages hensyn til kommende andelshavere, som også vil blive påvirket af den valgte finansiering af
andelsboligejendommen. Lovforslaget foreslår tillige en karensperiode på 3 år, så andelsboligforeningerne
tidligst 3 år efter foreningens stiftelse kan indgå aftale om afdragsfrihed eller omlægning af en aftale med
afdragsfrihed.
2.2.3.1. Særregel om finansiering ved stiftelse af en andelsboligforening vedr. afdrag
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
Med lovforslaget foreslås, at der indføres lovkrav om, at den del af købesummen, der ikke erlægges
kontant, kun kan finansieres med et afdragsfrit lån eller en afdragsfri kredit, der ydes mod sikkerhed inden
for 80 pct. af ejendommens værdi, og som svarer til højst 40 pct. af en andelsboligforenings lån med pant i
foreningens faste ejendom. Bestemmelsen vil alene finde anvendelse for et lån eller en kredit, der ydes mod
sikkerhed inden for 80 pct. af ejendommens værdi som fastsat efter reglerne i lov om realkreditlån og
realkreditobligationer m.v., mens bestemmelsen ikke regulerer finansiering uden for de 80 pct.. Beslutninger
om låneaftaler træffes af en andelsboligforening på vegne af de andelshavere, der indgår låneaftalen med den
finansielle virksomhed samt fremtidige andelshavere. Andelsboligforeninger adskiller sig derfor fra andre
kundesegmenter med samme økonomiske forudsætninger og kreditværdighed, hvilket taler for at
lånegrænsen for afdragsfrihed ved stiftelse af en andelsboligforening reduceres i forhold til de almindeligt
gældende lånegrænser for boliglån. Andelsboligforeningers afdrag på en del af deres gæld mindsker
sandsynligheden for, at foreningen bliver teknisk insolvent, hvis værdien af foreningens faste ejendom
falder.
Med henblik på at imødegå en omgåelse af ovenstående, foreslås det, at der indføres en karensperiode på 3
år, så en andelsboligforening tidligst med virkning 3 år efter foreningens stiftelse kan indgå aftale om lån
med afdragsfrihed eller omlægning af en aftale med begrænset afdragsfrihed. En karensperiode på 3 år vil
sikre, at foreningerne ikke omlægger deres lån umiddelbart efter en stiftelse.
Den foreslåede bestemmelse regulerer andelsboligforeninger.
Et penge- og realkreditinstitut, der trods forbuddet i den foreslåede bestemmelse, yder
andelsboligforeninger lån, der ikke overholder den foreslåede § 3 c, vil handle i strid med redelig
forretningspraksis og god skik, jf. § 43 i lov om finansiel virksomhed.
Finanstilsynet fører tilsyn med, at penge- og realkreditinstitutter overholder god skik. Bliver tilsynet
bekendt med, at et penge- og realkreditinstitut generelt medvirker til, at andelsboligforeninger optager lån
med afdragsfrihed ud over de grænser, der er fastsat i den foreslåede § 3 c, vil Finanstilsynet kunne påbyde
instituttet at ændre praksis og fremadrettet sikre sig, at andelsboligforeninger ikke optager sådanne lån.
2.3 Forældelsesfrist ved rådgivning om lån og kreditter
2.3.1 Gældende ret
Forældelsesloven indeholder en generel forældelsesfrist på 3 år, som regnes fra den dag, hvor den
skadelidte fik eller burde have fået kendskab til sit erstatningskrav. Der kan potentielt gå mere end 3 år fra
det tidspunkt, hvor klageren modtog en fejlagtig rådgivning, til kravet er forældet. Det er dog muligt at
fastsætte specifikke forældelsesfrister i særlovgivningen. Forældelsesfristen ved rådgivning om lån og
kreditter er omfattet af den generelle forældelsesfrist på 3 år.
2.3.2 Lovforslagets udformning
Med lovforslaget foreslås der indført en specifik forældelsesfrist i andelsboligloven vedrørende rådgivning
om lån og kreditter. Andelsboligforeningernes økonomiske dispositioner kan have en potentielt stor
betydning for andelshaverne, hvorfor formålet med at forlænge forældelsesfristen er at styrke andelshavernes
mulighed for at gøre et krav om mangelfuld rådgivning gældende, idet den enkelte andelshaver formentlig
ikke har den samme direkte opmærksomhed rettet mod konsekvenserne af foreningernes økonomiske
dispositioner som fx den enkelte boligejer.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
2.3.2.1 Forældelsesfrist på 6 år ved rådgivning om lån og kreditter
Med lovforslaget foreslås en bestemmelse om, at forældelsesfristen er 6 år for krav om erstatning
vedrørende rådgivning om lån og kreditter til en andelsboligforening, hvor rådgivningen er ydet af en
virksomhed omfattet af lov om finansiel virksomhed, advokater, godkendte revisorer, administratorer eller
andre, der erhvervsmæssigt yder sådan rådgivning. Forældelsesfristen regnes uændret fra det tidspunkt, hvor
andelsboligforeningen fik eller burde have fået kendskab til sit krav.
2.4. Andelshavers overgang til lejer
2.4.1. Gældende ret
Andelsboliglovens § 4, stk. 1, fastsætter, at når en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer, så
har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere. Dette er tilfældet i enhver ophævelsessituation af en
andelsboligforening, dvs. såvel ved frivillig opløsning som ved tvangsauktion. Lovens § 4, stk. 2,
bestemmer, at ved frivilligt salg af en andelsboligforenings ejendom kan stk. 1 kun fraviges, hvis den enkelte
andelshaver i forbindelse med salget samtykker heri. Lovens § 4 tager i øvrigt ikke stilling til, hvilke vilkår
der gælder, når en andelshaver overgår til at blive lejer.
Bestemmelsen blev indsat i andelsboligloven i 1980. Tanken var, at andelshavere i tilfælde af ejerskifte har
ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende
lejelovgivning. Formålet hermed var at fjerne den usikkerhed, der havde været om andelshavernes retsstilling
i tilfælde af ejerskifte af foreningens ejendom.
2.4.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler, at lovens § 4 præciseres, så det fremgår, hvilke vilkår der skal gælde ved en
andelsboligforenings opløsning, herunder at det fastsættes, at huslejeniveauet er et gennemsnit af beløbet for
boligafgiften de seneste 3-5 år, og at udlejer ikke kan stille krav om betaling af forudbetalt leje og depositum
hos en andelshaver, der overgår til at blive lejer efter lovens § 4, stk. 1.
2.4.3. Lovforslagets udformning
Med lovforslaget foreslås der indført en regulering, som gør det klart, på hvilke vilkår en andelshaver
fortsat har brugsret som lejer, da dette spørgsmål i praksis har givet anledning til tvister. Lovforslaget skal
gøre det klart for lejer og udlejer, på hvilke vilkår en andelshaver overgår til som lejer ved en
andelsboligforenings ophør. Det indebærer klarhed omkring lejefastsættelse, forudbetalt leje og depositum.
Lovforslaget forholder sig til de tilfælde, hvor en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer i
medfør af retsplejelovens regler om tvangsauktion, og hvor en andelsboligforenings konkursbo sælger
andelsboligforeningens faste ejendom. Lovforslaget forholder sig ikke til det tilfælde, hvor en
andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer ved et frivilligt salg uden for en konkurssituation.
2.4.3.1. Lejefastsættelse, forudbetalt husleje og depositum
Med lovforslaget foreslås en ændring af lovens § 4, så huslejeniveauet for den tidligere andelshaver kan
fastsættes til et beløb, der ikke overstiger et gennemsnit af boligafgiften for den forudgående 4 årige periode,
ligesom udlejer ikke kan stille krav om betaling af forudbetalt leje og depositum hos en andelshaver, der
overgår til at blive lejer. Med lovforslaget foreslås tillige en tidsbegrænsning af bestemmelsen, således at der
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
kun kan kræves en husleje af boligafgiften svarende til den forudgående 4 årige periode, i en periode på højst
6 år. Herefter gælder lejelovgivningens regler. Formålet med en præcisering af lovens § 4 er at skabe klarhed
for lejer og udlejer om, hvilke vilkår der gælder ved en andelshavers overgang til lejer, og for at sikre den
rigtige balance, hvor hverken beboer eller udlejer begunstiges ved en andelsboligforenings opløsning.
2.5. Valuarvurderinger
2.5.1 Gældende ret
Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, kan værdien af en andelsboligforenings ejendom værdiansættes efter tre
principper
1. Anskaffelsesprisen, jf. § 5, stk. 2, litra a,
2. Valuarvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra b, eller
3. Offentlig ejendomsvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra c.
Lovens § 5, stk. 2, litra b, bestemmer, at ved en valuarvurdering skal andelsboligforeningens ejendom
vurderes, som var den en privat udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en ejendomsmægler, der
er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.
Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet en norm med tilhørende vejledning til brug ved vurdering
af andelsboligforeningers ejendomme i henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b (valuarvurdering).
Vurderingsprincipperne er bindende for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. Det er ikke et
lovkrav, at en ejendomsmægler og valuar er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening.
Valuaruddannelsen blev i 2010 ændret. Der er i dag tale om en toårig diplomuddannelse. Uddannelsen er
såvel en videreuddannelsesmulighed for ejendomsmæglere og en vej ind i erhvervsmæglerbranchen for
andre med en adgangsgivende uddannelse. Ejendomsmæglere, som har gennemført uddannelsen, kan benytte
titlen ”Diplom Valuar” og søge om optagelse i Dansk Ejendomsmæglerforenings register for valuarer.
2.5.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler, at erhvervsministeren gives hjemmel i loven til at fastsætte nærmere regler for
valuarvurderinger. Det anbefales tillige, at loven opdateres, så den er retvisende, i forhold til de
uddannelseskrav, der stilles i forbindelse med valuarvurderinger af andelsboligforeninger i dag.
2.5.3. Lovforslagets udformning
Med lovforslaget foreslås, at kravet om, at en valuarvurdering kan foretages af en ejendomsmægler, der er
valuar, ændres, så det fremadrettet i stedet fremgår, at en valuarvurdering skal foretages af en valuar med
indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme.
For at sikre mere retvisende valuarvurderinger bemyndiges erhvervsministeren til at fastsætte nærmere
regler om, hvilke personer der kan udarbejde en vurdering, samt nærmere regler om udarbejdelsen af
valuarvurderingen.
2.5.3.1. Opdatering af uddannelseskrav
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
Med lovforslaget foreslås en lovændring, så en valuarvurdering skal foretages af en valuar med indsigt i
prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme. Formålet hermed er, at personer, som
foretager en valuarvurdering, faktisk har kendskab til prisfastsættelse og markedsudvikling for
udlejningsejendomme, som en andelsboligforenings ejendom skal vurderes ud fra. Erhvervsministeren får
hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, hvilke personer der kan udarbejde en vurdering, jf. afsnit 2.5.3.2,
hvilket indebærer nærmere regler om uddannelseskrav til en valuar, som må foretage en valuarvurdering.
2.5.3.2. Hjemmel til fastsættelse af nærmere regler for valuarvurderinger
Med lovforslaget foreslås, at erhvervsministeren i loven gives hjemmel til at fastsætte nærmere regler om,
hvilke personer der kan udarbejde en vurdering i § 5, stk. 2, litra b, samt nærmere regler om udarbejdelsen af
vurderingen. Valuarvurderingerne har vist sig at være svært gennemskuelige, idet valuarvurderingerne i
praksis kan variere meget for den samme ejendom, hvilket skaber usikkerhed for aktører på markedet,
ligesom det skaber finansieringsmæssige konsekvenser for andelshaverne, såfremt valuarvurderingen er
fastsat for højt eller lavt. Formålet med at give erhvervsministeren hjemmel til at fastsætte nærmere regler for
udarbejdelsen af en valuarvurdering er, at sikre mere retvisende valuarvurderinger bl.a. ved, at valuarer, der
ifølge bekendtgørelsen kan foretage en valuarvurdering, skal følge de samme strammere
vurderingsprincipper. De nærmere regler skal bidrage til, at der ikke for den samme ejendom kan foreligge
vurderinger, som er markant afvigende fra hinanden.
2.6. Driften af en andelsboligforening
2.6.1. Gældende ret
Det er bestyrelsen i en andelsboligforening, der varetager den daglige ledelse og driften af en
andelsboligforening. Bestyrelsen består af frivillige andelshavere, der vælges på generalforsamlingen.
Enhver andelshaver har gennem sin stemmeret på generalforsamlingen medindflydelse på, hvem der vælges
til bestyrelsen. Bestyrelsens opgaver består i at varetage den daglige ledelse af foreningen, herunder at påse
økonomiske forhold, f.eks. i forbindelse med køb og salg af andele og at udføre beslutninger truffet på
generalforsamlingen. På denne baggrund varetager bestyrelsen en afgørende rolle i forhold til at sikre
ansvarlig drift af andelsboligforeningen.
Andelsboligloven beskriver en række opgaver, som knytter sig til bestyrelsen i en andelsboligforening. En
andelsboligforenings vedtægter indeholder ofte bestemmelser om bestyrelsens opgaver, men der er intet
lovkrav herom.
Andelsboligloven indeholder ingen generalklausul om forbud mod, at en andelsboligforenings
generalforsamling træffer beslutninger, som er åbenbart egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en
utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning.
2.6.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler indførelse af en bestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar, der
eksempelvis indebærer, at bestyrelsen skal påse, at bogføring og regnskabsaflæggelse foregår på en måde,
der efter foreningens forhold er tilfredsstillende. Arbejdsgruppen anbefaler tillige indførelse af en
generalklausul i loven med inspiration fra selskabslovens § 108. Generalklausulen skal sikre, at der på en
generalforsamling ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for
beslutninger, der påfører en eller flere andelshavere en utilbørlig ulempe.
2.6.3. Lovforslagets udformning
For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andelsboligforeningen foreslås der med lovforslaget
indført en bestemmelse, der præciserer bestyrelsens opgaver og ansvar, hvilket skal sikre den almindelige
drift af såvel nystiftede som eksisterende andelsboligforeninger. Det er udtryk for en praksis i branchen, hvor
den veldrevne andelsboligforening allerede i dag opfylder de oplistede krav. Det foreslås tillige, at
bestyrelsen på den årlige generalforsamling skal fremlægge skema med centrale nøgleoplysninger om
andelsboligforeningen.
Med lovforslaget foreslås endvidere indsat en lovbestemmelse om en generalklausul, som anbefalet af
arbejdsgruppen.
2.6.3.1. Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar
Med lovforslaget foreslås en ny lovbestemmelse, som fastsætter, at bestyrelsen i en andelsboligforening
skal varetage den daglige ledelse af foreningen, udføre generalforsamlingens beslutninger, ligesom der
oplistes en række yderligere forhold, som bestyrelsen skal påse. Bestyrelsen skal bl.a. påse, at
andelsboligforeningens ejendom vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med foreningens budgetter og
generalforsamlingens beslutninger. For de andelsboligforeninger, som ved lov skal opfylde krav om en
vedligeholdelsesplan i lovforslagets § 1, nr. 2 (den foreslåede § 3 b), gælder det tillige, at bestyrelsen skal
påse, at andelsboligforeningens ejendom vedligeholdes i overensstemmelse med vedligeholdelsesplanen,
samt at vedligeholdelsesplanen dækker en periode på mindst 15 år og opdateres minimum hvert 5. år.
Med lovforslaget foreslås tillige, at bestyrelsen på den årlige generalforsamling skal fremlægge skema med
centrale nøgleoplysninger om andelsboligforeningen. Det er vigtigt, at andelshavere har god mulighed for at
forstå deres forenings økonomi. Centrale økonomiske nøgletalsoplysninger, herunder som minimum
andelsværdi pr. kvadratmeter og værdiansættelsesprincip, skal fremhæves på forsiden af nøgletalsskemaet.
Centrale økonomiske nøgletalsoplysninger udvælges af Erhvervsstyrelsen i samarbejde med branchen.
Erhvervsstyrelsen sikrer et standardiseret format til præsentationen af oplysningerne.
Erhvervsministeren gives hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, hvilke dokumenter og centrale
nøgleoplysninger om foreningen der skal fremlægges på den årlige generalforsamling. Formålet hermed er,
at skabe gennemsigtighed for eksisterende andelshavere som kommende andelshavere, så de har god
mulighed for at forstå deres forenings økonomi.
2.6.3.2. Ny lovbestemmelse om generalklausul
Med lovforslaget foreslås indført ny lovbestemmelse, som indeholder en generalklausul. Generalklausulen
skal medvirke til at forhindre, at der på en generalforsamling træffes beslutninger, som kan skaffe visse
andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning.
Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller flere andelshavere en utilbørlig ulempe.
Bestemmelsen skal ikke kunne anvendes på beslutninger, der normalt ligger inden for den sædvanlige drift af
en andelsboligforening, såsom beslutninger om altaner, elevator eller lignende.
2.7. Ophævelse af forældelsesfrist på 6 måneder
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
2.7.1 Gældende ret
Andelsboliglovens § 16, stk. 3, bestemmer, at hvis en overdragelse af en andelsbolig er sket i strid med § 5
(maksimalprisbestemmelse for en andel i en andelsboligforening) og § 11 (overdragelse af en aktie i et
boligselskab eller en anpart i et boliganpartsselskab), kan erhververen af andelsboligen kræve prisen nedsat
og en eventuelt betalt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt,
hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav.
Forældelsesfristen på 6 måneder ved
tilbagebetaling af overpris har eksisteret siden vedtagelsen af den oprindelige andelsboliglov i 1979. Den
særlige forældelsesfrist i andelsboliglovens § 16, stk. 3, vedrører tilfælde, hvor en erhverver af en
andelsbolig har betalt for meget i forbindelse med køb af en andelsbolig. Bestemmelsen angår således
forældelse af tilbagebetalingskrav mod overdrageren af en andelsbolig og ikke et eventuelt erstatningskrav
mod f.eks. en bestyrelse, der har godkendt en forkert pris, en medvirkende ejendomsmægler, administrator
eller godkendende advokat. Erstatningskrav mod disse rådgivere er underlagt den generelle forældelsesfrist
på 3 år.
2.7.2. Lovforslagets udformning
Med lovforslaget foreslås en ophævelse af andelsboliglovens § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., således at
forældelsesfristen for krav om tilbagebetaling af overpris er omfattet af den generelle forældelsesfrist i
forældelsesloven på 3 år. Det medfører, at køber kan gøre sit krav gældende op til 3 år efter, at køberen fik
eller burde have fået kendskab til sit krav.
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige
Lovforslaget kan i begrænset omfang medføre visse afledede økonomiske konsekvenser for det offentlige,
hvilket skyldes at den husleje, som en udlejer kan kræve efter lovforslagets § 4, stk. 3, i nogle tilfælde kan
være højere end den husleje, denne ville kunne kræve efter de almindelige lejeretlige regler. En højere
husleje kan potentielt medføre, at der skal udbetales en højere boligstøtte fra det offentlige. Det forventes
derimod, at lovforslaget i sin helhed vil medføre, at færre andelsboligforeninger går konkurs, hvilket vil
mindske benyttelsen af § 4, hvor andelshavere har ret til fortsat brugsret som lejere. Hvis benyttelsen af § 4
mindskes, vil dette medføre, at der vil være færre lejere og dermed færre udbetalinger af boligstøtte for det
offentlige, da andelshavere ikke er berettiget til at modtage boligstøtte.
Lovforslaget indeholder ikke administrative konsekvenser for det offentlige.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Lovforslaget indeholder ikke økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet. Baggrunden
for vurderingen er, at andelsboligforeninger ikke er omfattet af definitionen på en privat virksomhed og
dermed erhvervslivet. Definitionen følger Manual til Aktivitetsbaseret Måling af Virksomhedernes
Administrative Byrder (AMVAB) og er derfor således: Ved private virksomheder forstås enheder (fysiske
personer, selskaber og andre juridiske personer), som producerer og/eller leverer varer og/eller
tjenesteydelser på markedsmæssige vilkår med det formål at generere profit til ejerkredsen.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Stifterne af en andelsboligforening vil blive pålagt en mindre byrde ved at skulle udarbejde en
vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en andelsboligforening.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0016.png
Da der i gældende lovgivning er krav om, at stiftelsesbudgetterne skal indeholde en post, der omfatter de
årlige udgifter til vedligeholdelse af andelsboligforeningens ejendom, vil de fleste nystiftede
andelsboligforeninger allerede i dag udarbejde en vedligeholdelsesplan. Det nye krav forventes derfor blot at
udgøre en mindre byrde.
Andelsboligforeningerne vil opleve en mindre byrde ved at skulle opdatere vedligeholdelsesplanen løbende,
minimum hvert 5. år. Arbejdet med vedligeholdelsesplanen vil være størst første gang planen udarbejdes,
som er ved stiftelsen af andelsboligforeningen. Kravet vurderes ikke at udvide en veldreven forenings byrde
nævneværdigt, da den i forvejen må forventes at udarbejde en vedligeholdelsesplan.
6. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden […
] til […] været sendt i høring hos følgende organisationer og
myndigheder m.v.:
Advokatsamfundet,
Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation,
Arbejderbevægelsens
Erhvervsråd, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Danmarks Lejerforeninger, Danmarks
Nationalbank, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhverv, Dansk Industri,
Dansk Pantebrevsforening, Danske Advokater, Danske Arkitektvirksomheder, Danske
Boligadvokater, Danske Regioner, Danske Selvstændige Ejendomsmæglere, Danske Studerendes
Fællesråd, Danske Udlejere, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Den Danske
Finansanalytikerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen,
Ejendomsforeningen
Danmark,
Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finans og Leasing,
FinansDanmark, Finansforbundet, Finanshuset i Fredensborg A/S, Finansiel Stabilitet A/S,
Finanssektorens Arbejdsgiverforening, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet TÆNK,
Foreningen af andelsboligforeninger i krise, Foreningen af Interne Revisorer, Foreningen af J.A.K.
Pengeinstitutter, FSR
–
danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Kommunekredit,
Kommunernes Landsforening, Landsdækkende Banker, Lejernes Landsorganisation i Danmark,
Lokale Pengeinstitutter.
9. Sammenfattende skema [økonomiske konsekvenser]
Positive
konsekvenser/mindreudgifter
(hvis ja, angiv omfang)
Økonomiske konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Negative
konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang)
Det forventes at lovforslaget i Lovændringerne af § 4 kan i
sin helhed vil medføre at færre begrænset omfang medføre
andelsboligforeninger
går økonomiske konsekvenser for
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0017.png
konkurs, hvilket vil mindske
benyttelsen af lovens § 4. Hvis
benyttelsen af § 4 mindskes, så
vil det medføre at man får færre
lejere
og
dermed
færre
udbetalinger af boligstøtte for
det offentlige, da andelshavere
ikke er berettiget til udbetaling
af boligstøtte.
det offentlige, idet den husleje
en udlejer kan kræve efter
lovforslagets § 4, stk. 3, i nogle
tilfælde kan være højere end den
husleje som udlejer vil kunne
kræve efter de almindelige
lejeretslige regler. En højere
husleje kan potentielt medføre,
at der skal udbetales en højere
boligstøtte fra det offentlige.
Ingen
Administrative konsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Økonomiske konsekvenser for
erhvervslivet
Administrative konsekvenser for
erhvervslivet
Administrative konsekvenser for
borgerne
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
Stifterne af en
andelsboligforening vil blive
pålagt en mindre byrde ved at
skulle udarbejde en
vedligeholdelsesplan ved
stiftelse af en forening. Der er
tale om en mindre byrde, da de
fleste nystiftede foreninger
allerede i dag udarbejder en
vedligeholdelsesplan.
Andelsboligforeningerne vil
opleve en mindre byrde ved at
skulle opdatere
vedligeholdelsesplanen løbende,
minimum hvert 5. år. Kravet
vurderes ikke at udvide en
veldreven forenings byrde
nævneværdigt, da den i forvejen
må forventes at udarbejde en
vedligeholdelsesplan.
Miljømæssige konsekvenser
Regionale konsekvenser
Ingen
Ingen
Ingen
Ingen
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0018.png
Forholdet til EU-retten
Overimplementering af EU-
retlige minimumsforpligtelser
(sæt X)
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
Ja
Nej
X
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Efter den gældende § 3 a, stk. 1, skal der inden indgåelsen af en aftale om en andelsboligforenings
erhvervelse af en ejendom foreligge et budget for andelsboligforeningen, som skal dække samtlige poster for
andelsboligforeningens økonomi for en periode på mindst 10 år fra stiftelsen, herunder indeholde en post, der
omfatter de årlige udgifter til vedligeholdelse af andelsboligforeningens ejendom.
I § 3 a, stk. 2, bestemmes det, at budgetterne skal indeholde en post, der omfatter de årlige udgifter til
vedligeholdelse af andelsboligforeningens ejendom.
Det foreslås, at
§ 3 a
ændres, så perioden angivet i
stk. 1, 2. pkt.,
for hvilken der skal foreligge et budget,
forøges til mindst 15 år. Ved at forøge kravet til 15 år for længden af perioden for det budget, som efter § 3 a
skal foreligge, inden andelsboligforeningen indgår en aftale om erhvervelse af en ejendom, sikres det f.eks.
at udløb af eventuel afdragsfrihed på foreningens realkreditlån, som typisk sker i det 11. år, bliver synligt i
budgettet. Stigningen i ydelsen på lånet som følge af udløb af eventuel afdragsfrihed fremgår ikke direkte af
stiftelsesbudgettet ved de gældende regler som følge af, at stiftelsesbudgettet efter de gældende regler kun
skal dække en periode på mindst 10 år.
Til nr. 2
Efter den gældende § 3 a, stk. 1 og 2, skal der inden indgåelse af en aftale om en andelsboligforenings
erhvervelse af en ejendom foreligge budgetter, der skal indeholde de årlige udgifter til vedligeholdelse af
andelsboligforeningens ejendom.
Det foreslås, at der inden indgåelsen af en aftale om en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom -
foruden de i § 3 a omhandlede budgetter - tillige skal foreligge en egentlig vedligeholdelsesplan vedrørende
ejendommen for en periode på mindst 15 år. Dette vil yderligere understøtte en fremtidssikring af nystiftede
andelsboligforeningers økonomi, hvor foreningens økonomi i et langsigtet perspektiv er i centrum ved
stiftelsen. Forslaget vil medvirke til at sikre, at foreningen ikke blot er sund og robust ved stiftelsen, men
også efter en årrække.
Det foreslås i
stk. 1,
at den vedligeholdelsesplan, der efter bestemmelsen skal foreligge senest samtidig
med en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom, skal dække en periode på mindst 15 år.
Formålet er at sikre, at en andelsboligforening og dens bestyrelse tager stilling til vedligeholdelsen af
andelsboligforeningens ejendom.
Det vil i praksis være de pågældende lejere, der ønsker at stifte andelsboligforeningen eller den allerede
stiftede andelsboligforening og dennes rådgiver, der skal sikre, at vedligeholdelsesplanen udarbejdes og
forelægges alle (potentielle) andelshavere inden erhvervelse af ejendommen. Overholder en rådgiver ikke
kravet om en vedligeholdelsesplan i forbindelse med rådgivning om stiftelse af en andelsboligforening, kan
der statueres et rådgiveransvar.
Vedligeholdelsesplanen, der forudsættes udarbejdet af en hertil fagkyndig, skal dække en periode på mindst
15 år og indeholde en vurdering af, hvilke større renoveringsarbejder, der bør forventes at skulle foretages af
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
ejendommens bestanddele, f.eks. tag, vinduer, vvs-installationer, elinstallationer, fælles vaskeri, eventuelle
altaner og fællesarealer.
Med henblik på at fastsætte nærmere krav til indholdet af en vedligeholdelsesplan foreslås det i
stk. 2
at
bemyndige erhvervsministeren til at kunne fastsætte krav til indholdet af og procedure for udarbejdelsen af
en vedligeholdelsesplan, herunder at vedligeholdelsesplanen skal opdateres løbende minimum hvert 5. år,
således at planen ved hver opdatering rækker minimum 15 år frem, jf. herved bemærkningerne til forslagets
§ 1, nr. 7.
Vedligeholdelsesplanen skal udleveres til en køber af en andelsbolig, forinden der indgås aftale om
overdragelse, jf. § 1, stk. 1, nr. 4, i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 om oplysningspligt ved salg af
andelsboliger m.v.
Det foreslås i
stk. 1, 2 pkt.
at
1. pkt.
ikke gælder, hvis en andelsboligforening er omfattet af krav om
udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan i henhold til bestemmelser i boligreguleringsloven (§ 18 a i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene) og byfornyelseslovgivningen (§ 54, stk. 4 i lov om byfornyelse og
udvikling af byer). Andelsboligforeninger, som udlejer boliger i foreningens ejendom samt
andelsboligforeninger, som modtager byfornyelsesstøtte, kan være omfattet af særlige regler om udarbejdelse
af vedligeholdelsesplaner, som har retsvirkning forud for den foreslåede bestemmelse i § 3 b, stk. 1, 1. pkt.
Andelsboligforeninger beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens kapitel II-IV finder
anvendelse, og som pr. 1. januar 1995 eller på tidspunktet for foreningens stiftelse efter denne dato udlejede
7 eller flere boliger i ejendommen, er omfattet af pligten i boligreguleringslovens § 18 a om udarbejdelse af
rullende vedligeholdelsesplaner for de udlejede boliger. Bestemmelsen er udmøntet i bekendtgørelse om
vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme (bekendtgørelse nr. 28 af 08/01/2016) samt
vejledning om vedligeholdelsesplaner i private udlejningsejendomme (vejledning nr. 9010 af 12/01/2016).
Efter disse bestemmelser er udlejer forpligtet til årligt inden den 1. juli at foretage revision og ajourføring af
vedligeholdelsesplanen. Ajourføringen skal ske i forhold til de arbejder, som falder i den følgende 10-
årsperiode. Vedligeholdelsesplanen skal indeholde en angivelse af de større vedligeholdelsesarbejder, der er
nødvendige for, at ejendommen er i forsvarlig stand, tidspunkter for vedligeholdelsesarbejdernes udførelse
samt et overslag over de udgifter, der er nødvendige for at efterleve planen. Da de nævnte krav til
vedligeholdelsesplanen efter boligreguleringslovens § 18 a vedrører ejendommens grundlæggende
vedligeholdelsesstand vil disse i praksis kun være opfyldt, såfremt vedligeholdelsesplanen omfatter hele
ejendommen. Andelsboligforeningen vil være omfattet af boligreguleringslovens § 18 a indtil den sidste
udlejede bolig er solgt. Først herefter vil den foreslåede bestemmelse § 3 b, stk. 1, 1. pkt., få virkning for hele
ejendommen.
En andelsboligforening som modtager eller har modtaget byfornyelsesstøtte, vil som udgangspunkt være
omfattet af regler i byfornyelseslovgivningen om pligt til at udarbejde drifts- og vedligeholdelsesplaner, som
betingelse for støtten. Bygningsejere, som har modtaget byfornyelsesstøtte siden 1993 efter de dagældende
lov om byfornyelse og boligforbedring og lov om byfornyelse, har pligt til at udarbejde og følge en plan for
drift og vedligeholdelse for hele bygningen og friarealerne samt holde dette forsvarligt vedlige. Ejeren skal
revidere planen hvert 5. år, så længe der ydes offentlig støtte til ejendommen. Drifts- og
vedligeholdelsesplanen herunder de reviderede planer skal indsendes til kommunalbestyrelsen, som påser, at
de overholdes. Når der ikke længere ydes byfornyelsesstøtte til ejendommen bortfalder kravet om
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
indsendelse af en revideret drifts- og vedligeholdelsesplan. Andelsboligforeningens ejendom vil herefter
være omfattet af den foreslåede bestemmelse om vedligeholdelsesplan.
Kravet om indsendelse af drifts- og vedligeholdelsesplaner udarbejdet efter lov om byfornyelse og
udvikling af byer, som trådte i kraft i 2003, kan af kommunalbestyrelsen frafaldes efter den 2. revision af
drifts- og vedligeholdelsesplaner, såfremt kommunalbestyrelsen vurderer, at der sker betryggende løbende
vedligeholdelse af ejendommen, således at der ikke længere er behov for at kontrollere, at planen overholdes.
Herefter vil andelsboligforeningens ejendom være omfattet af den foreslåede bestemmelse i § 3 b, stk. 1, 1.
pkt.
Til nr. 3
Til lovens § 3 c
Der gælder i dag ikke særlige lovkrav om sammensætningen
andelsboligforening kan opnå ved foreningens erhvervelse af
gældende for realkreditinstitutters ydelse af realkreditlån
pengeinstitutters udstedelse af særligt dækkede obligationer, og
indenfor 80 pct. af ejendommens værdi.
af vilkårene for den finansiering, som en
en ejendom, ud over de lovkrav der er
samt pengeinstitutlån finansieret ved
hvorefter sådanne lån skal have sikkerhed
Det foreslås i § 3 c, at fastsætte begrænsninger med hensyn til en andelsboligforenings adgang til at aftale
afdragsfrihed vedrørende finansieringen ved andelsboligforeningens erhvervelse af den pågældende
ejendom.
Det foreslås i
1. pkt.
at fastsætte krav om, at der ved en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom kun
kan aftales afdragsfrihed for 40 pct. af en andelsboligforenings lån med pant i foreningens faste ejendom.
Det vil i praksis betyde, at der for højest halvdelen af en sædvanlig realkreditbelåning (op til 80 pct.), som
optages af andelsboligforeningen ved dens etablering, kan aftales afdragsfrihed. I det tilfælde hvor
andelsboligforeningen realkreditbelåner mindre end 80 pct. af ejendommen værdi, vil det være muligt at
aftale afdragsfrihed for op til 40 pct. af ejendommens værdi.
Bestemmelsen vil ikke gælde for finansiering, der har sikkerhed uden for de 80 pct. af ejendommens
værdi.
Med henblik på at imødegå en omgåelse af bestemmelsen i 1. pkt. foreslås der i
2. pkt.
en karensperiode på
3 år for finansieringsaftaler, der er etableret ved andelsboligforeningens stiftelse. De finansieringsaftaler, der
omfattes af bestemmelsen, er aftaler vedrørende lån og kreditter, der besluttes optaget ved den stiftende
generalforsamling (eller i umiddelbar tilknytning hertil) i forbindelse med stiftelsen af
andelsboligforeningen. Virkningen heraf er, at der tidligst med virkning 3 år efter foreningens stiftelse kan
indgås aftale om afdragsfrihed eller om omlægning af en aftale med begrænset afdragsfrihed
.
. Bestemmelsen
vil ikke være til hinder for at omlægge lån og kreditter, når blot der ikke herved sker en omlægning til vilkår
med afdragsfrihed.
En karensperiode på 3 år vil sikre, at foreningerne ikke omlægger deres lån umiddelbart efter en stiftelse.
Til lovens § 3 d
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
Forældelsesfristen for en andelsboligforenings krav om erstatning vedrørende rådgivning om lån og
kreditter til en andelsboligforening er omfattet af forældelseslovens § 3, jf. lovbekendtgørelse nr. 1238 af 9.
november 2015, hvorefter forældelsesfristen er 3 år. En andelsboligforenings krav om erstatning for sådanne
krav er derfor undergivet den almindelige forældelsesfrist på 3 år.
Med forslagets
1. pkt.
forlænges forældelsesfristen fra 3 til 6 år for krav om erstatning, som en
andelsboligforening gør gældende at have på baggrund af rådgivning om lån og kreditter til
andelsboligforeningen, hvor sådan rådgivning ydes af en virksomhed omfattet af lov om finansiel
virksomhed, advokater, godkendte revisorer, administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder sådan
rådgivning.
Bestemmelsen vil også omfatte den rådgivning, der ydes i forbindelse med finansiering i form af belåning
af en kommende andelsboligforenings erhvervelse af en udlejningsejendom ved stiftelse af en
andelsboligforening, men bestemmelsen er ikke begrænset hertil og omfatter også eksisterende
andelsboligforeningers eventuelle erstatningskrav vedrørende rådgivning om lån og kreditter, hvor
rådgivningen er ydet efter lovens ikrafttræden.
Baggrunden for at forlænge den almindelige forældelsesfrist er, at en forlængelse anses for rimeligt
begrundet under hensyn til, at en andelsboligforenings bestyrelse oftest er sammensat af personer uden
særligt kendskab til finansielle forhold, forældelsesregler m.v., ligesom den enkelte andelshaver formentlig
ikke har den samme direkte opmærksomhed rettet mod konsekvenserne af foreningens økonomiske
dispositioner som fx den enkelte boligejer.
Forslagets
2. pkt.
medfører, at bestemmelserne i forældelseslovens kapitler om forældelsesfristens
begyndelsestidspunkt, særlige forældelsesfrister og tillægsfrister, afbrydelse af forældelse, foreløbig
afbrydelse af forældelse samt virkningerne af forældelse finder anvendelse på en andelsboligforenings krav
om erstatning omfattet af 1.pkt.
Til lovens § 3 e
Bestemmelsens ordlyd er identisk med den gældende § 3 b. Baggrunden for forslaget om en ændring til nu
§ 3 e
er, at bestemmelserne i de foreslåede §§ 3 b, c og d indholdsmæssigt hører sammen med den gældende
§ 3 a og derfor foreslås indsat i loven umiddelbart efter § 3 a.
Med bestemmelsen videreføres kravet i den hidtidige § 3 b, hvorefter en andelsboligforening skal være
registreret i Det Centrale Virksomhedsregister. Hermed sikres grundlaget for en entydig registrering af
andelsboligforeningerne.
Til nr. 4
Den gældende § 4 regulerer en andelshavers ret til fortsat brugsret af pågældendes bolig, når
andelsboligforeningens ejendom erhverves af en ny ejer. Det er som udgangspunkt lejelovens almindelige
bestemmelser, som finder anvendelse i forholdet mellem den nye ejer af ejendommen og den tidligere
andelshaver. Bestemmelsen har imidlertid givet anledning til usikkerhed, med hensyn til hvorvidt
lejeforholdet mellem den nye ejer og en tidligere andelshaver skal anses som et nyt brugsforhold eller et
fortsat brugsforhold, herunder særligt med hensyn til fastsættelse af huslejen og udlejers mulighed for at
kræve forudbetalt leje og depositum af en tidligere andelshaver. Bestemmelsen har for så vidt angår disse
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
spørgsmål særligt givet anledning til tvivl i forhold til f.eks. en andelsboligforenings eventuelle konkursbo
eller en tvangsauktionskøber.
Højesteret har ved dom af 19. september 2017 (sag 270/2016) fastslået, at afsigelsen af et konkursdekret
over en andelsboligforening ikke medførte, at ejendommen blev erhvervet af konkursboet som ny ejer. Ved
konkursdekret var der således ikke sket et ejerskifte, hvorfor to andelshavere fortsat havde status som
andelshavere og ikke lejere, jf. andelsboliglovens § 4.
Det foreslås på denne baggrund i
stk. 3,
at fastsætte nærmere bestemmelser om, hvordan lejen for en
tidligere andelshaver fastsættes, når en ny ejer har erhvervet andelsboligforeningens ejendom på
tvangsauktion eller af en andelsboligforenings konkursbo. Bestemmelsen finder ikke anvendelse for lejere i
den tidligere andelsboligforening, da sådanne lejere fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår.
Bestemmelsen i det foreslåede stk. 3 medfører, at lejen for en tidligere andelshaver i de i litra a og b nævnte
situationer højst kan fastsættes til et beløb, der ikke overstiger et gennemsnit af boligafgiften for den
forudgående 4 årige periode. Har der for en andelsbolig ikke været fastsat en boligafgift for en 4-årig
periode, f.eks. fordi andelsboligen i perioden tillige har været en udlejningsbolig, kan lejen for en tidligere
andelshaver kun fastsættes ud fra et gennemsnit af boligafgiften for den forudgående periode, hvor boligen
har haft status som en andelsbolig. Den forudgående 4-årige periode er de 4 år forud for datoen for endelig
tvangsauktion eller forud for det tidspunkt, hvor en erhverver af andelsboligforeningens konkursbo overtager
andelsboligforeningens ejendom.
For den andelshaver, der har ejet andelen i mindre end 4 år, men hvor der har været fastsat en boligafgift i
alle 4 år, vil huslejen også skulle fastsættes til gennemsnittet af boligafgiften for den forudgående 4-årige
periode. Såfremt en andelsboligforening har eksisteret i mindre end 4 år, skal gennemsnittet beregnes ud fra
et gennemsnit af det antal år, hvor foreningen har eksisteret. Lejen kan dog mindst fastsættes til den leje, der
kan opkræves efter lejelovgivningens regler.
Stk. 3, litra a,
omfatter tilfælde, hvor en andelsboligforenings ejendom er overtaget på tvangsauktion.
Stk. 3,
litra b,
omfatter tilfælde, hvor andelsboligforeningen er erklæret konkurs, og konkursboet overdrager
andelsboligforeningens faste ejendom. Forslaget om at give adgang til at fastsætte lejen efter stk. 3 til også at
gælde, når andelsboligforeningens konkursbo overdrager boets ejendom, har baggrund i, at der bør være
ligestilling mellem retsvirkningen af singulær retsforfølgning (tvangsauktion) og universalforfølgning
(konkurs).
Bestemmelsen i stk. 3 indebærer, at udlejeren i de i stk. 3, litra a og b, nævnte tilfælde kan oppebære en
højere leje i de omhandlede lejemål uden derved at bringe sig i strid med princippet i boligreguleringslovens
§ 5, stk. 9, hvorefter der ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere
byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Ved genudlejning af en bolig, hvor huslejen har været fastsat med udgangspunkt i boligafgiften, jf. det
foreslåede i stk. 3, skal lejen fastsættes efter de almindelige lejefastsættelsesregler i lejelovgivningen.
Bestemmelsen i stk. 3 vedrører alene lejefastsættelsen vedrørende boligen, men ikke andre forhold som
f.eks. regulering af særskilt aftale om leje af garage eller andre vilkår, der ikke direkte vedrører boligen.
Sådanne aftaler vil skulle reguleres eller ændres efter almindelige obligationsretlige regler. Bestemmelsen
finder heller ikke anvendelse i perioden fra, at en andelsboligforening er erklæret konkurs, og indtil
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
konkursboet overdrager boets ejendom. En andelshavers boligafgift i denne periode påvirkes ikke i sig selv
af, at andelsboligforeningen erklæres konkurs.
Med henblik på at modvirke en omgåelse af reglen i. stk. 3 foreslås det i
stk. 4,
at hvor en tidligere
andelshaver benytter sig af lejelovens regler om bytteret og bytter lejlighed (lejemål) med en anden lejer i
ejendommen, gælder bestemmelsen om, at lejen kan fastsættes til et beløb svarende til et gennemsnit af
boligafgiften for den forudgående 4 årige periode, fortsat for den tidligere andelshaver i den bolig, han har
byttet sig til.
I stk.
5
foreslås det i
1. pkt.,
at et lejebeløb fastsat efter stk. 3 kan reguleres én gang årligt, og at regulering
skal ske efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Tilsvarende regulering er et kendt princip i
lejelovgivningen for så vidt angår aftalt markedsleje i ejendomme ibrugtaget efter 31. december 1991, jf.
lejelovens § 53, stk. 6. En sådan lejeforhøjelse, der kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige
meddelelse til lejeren, vil efter det foreslåede
2. pkt.
tidligst kunne ske med virkning et år efter, at en
fastsættelse af lejen efter stk. 3 er trådt i kraft.
I
3. pkt.
foreslås det, at er lejen fastsat på baggrund af den foreslåede bestemmelse i stk. 3, kan udlejeren
med tre måneders varsel bestemme, at lejen i stedet fremover skal fastsættes efter reglerne i
lejelovgivningen. Det foreslåede
4. pkt.
fastsætter, at udlejers beslutning herom vil være bindende for
udlejeren. Dette indebærer, at udlejeren
–
eller en eventuel senere erhverver af ejendommen - ikke kan gå
tilbage til en boligafgiftsbaseret lejefastsættelse.
Længden af den periode, for hvilken en leje fastsat efter den foreslåede bestemmelse i stk. 3 kan opkræves,
foreslås i
stk. 6
begrænset til 6 år. Efter periodens udløb vil lejen skulle fastsættes efter lejelovgivningens
almindelige regler. Lejeforholdet skal dog ikke betragtes som et nyt lejeforhold, hvorfor der ikke kan
opkræves depositum eller forudbetalt leje. De 6 år regnes fra tidspunktet for ejerskiftet, det vil sige fra
ejendommens overtagelse på endelig tvangsauktion eller fra det tidspunkt, hvor en erhverver af
andelsboligforeningens konkursbo overtager andelsboligforeningens ejendom.
Da lejeforholdet ved 6-års periodens udløb ikke betragtes som et nyt lejeforhold, vil lejen ikke kunne
fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, bestemmer at private
udlejningsboliger, som er blevet gennemgribende forbedret, kan udlejes til en husleje, der er fastsat efter det
lejedes værdi. Bestemmelsen kan alene anvendes ved genudlejning.
Spørgsmålet om, hvorvidt den, der har erhvervet en andelsboligforenings ejendom på tvangsauktion eller af
en andelsboligforenings konkursbo, kan kræve betaling af forudbetalt leje eller depositum efter lejeloven af
en tidligere andelshaver, foreslås præciseret i et nyt
stk. 7.
1. pkt.
fastsætter, at en erhverver af ejendommen ikke kan kræve betaling af forudbetalt leje eller depositum
af en tidligere andelshaver, da der i disse tilfælde er tale om en fortsættelse af en brugsret og ikke en ny
brugsret. Bestemmelsen omfatter enhver erhverver og gælder således også for den, der på tvangsauktion eller
af et konkursbo har erhvervet ejendommen.
Personer, der har boet til leje i andelsboligforeningen, er beskyttet af reglerne i lejelovens § 7, stk. 1,
hvorefter en lejers rettigheder vedrørende f.eks. forudbetaling af leje, depositum el. lign. er gyldige mod
enhver uden tinglysning, og kan således gøres gældende over for en senere erhverver af ejendommen.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
I
stk. 8
foreslås, at uenighed om fastsættelse af husleje samt betaling af forudbetalt leje og depositum efter
denne bestemmelse afgøres af huslejenævnet.
Med bestemmelsen fastslås det, at huslejenævnet har kompetence til at afgøre tvister mellem udlejeren og
lejeren om lejefastsættelse og regulering af denne efter de foreslåede regler. Efter gældende regler i
lejelovgivningen har huslejenævnet kompetence til at træffe afgørelse i sager om uenighed mellem udlejeren
og lejeren i en lang række spørgsmål, herunder om lejefastsættelsen.
Til nr. 5
Efter den gældende bestemmelse i § 5, stk. 2, ansættes værdien af andelsboligforeningens ejendom ved
opgørelsen af foreningens formue til anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom
som vurderet af en ejendomsmægler, der er valuar, idet vurderingen ikke må være mere end 18 måneder
gammel, eller den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter lov om vurdering af
landets faste ejendomme. Er en andelsboligforening stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, skal
værdien af ejendommen dog i de første 2 år efter stiftelsen ansættes til anskaffelsesprisen.
Den foreslåede affattelse af
§ 5, stk. 2, litra b,
svarer til indholdet af den hidtidige bestemmelse, men
således at angivelsen af, at vurderingen skal foretages af »en ejendomsmægler, der er valuar«, ændres til, at
vurderingen skal foretages af »en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for
udlejningsejendomme«.
Ved forslagets § 1, nr. 6, foreslås det, at erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om, hvilke
personer der kan udarbejde en vurdering som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, samt nærmere regler om
udarbejdelsen af vurderingen. Erhvervsministeren får hermed bemyndigelse til at fastsætte uddannelseskrav
til en valuar, der efter § 5, stk. 2, litra b, må foretage en vurdering samt - med henblik på at fastsætte rammer
for vurderingen - nærmere regler for principperne for foretagelsen af vurderingen, så der sikres retvisende
vurderinger af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger. Bestemmelser i en sådan bekendtgørelse skal
medvirke til, at der ikke for samme ejendom foreligger vurderinger, der er markant afvigende fra hinanden.
Erhvervsministeren får hermed bemyndigelse til at fastsætte nærmere regler for, hvilke krav til
uddannelsesmæssig baggrund der kan stilles til personer, som kan foretage sådanne vurderinger. Samtidig
kan ministeren i bekendtgørelsen fastsætte nærmere rammer og principper for foretagelsen af en vurdering,
så grundlaget for mere retvisende vurderinger af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger forbedres.
Branchen (ved Dansk Ejendomsmæglerforening, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation,
Ejendomsforeningen Danmark, FSR
–
danske revisorer og Finans Danmark) har udarbejdet en ny og
strammere norm og vejledning for valuarvurderinger, som opløftes til bekendtgørelsesniveau. På den måde
sikres det, at alle valuarer, der ifølge bekendtgørelsen kan foretage en valuarvurdering, følger de samme
vurderingsprincipper uanset medlemskab af bestemt brancheforening eller ej. Bekendtgørelsen skal tillige
medvirke til, at der ikke foreligger vurderinger for samme ejendom, der er markant afvigende fra hinanden.
Bekendtgørelsen vil blive udarbejdet med inddragelse af relevante økonomiske ministerier og blive sendt i
høring blandt relevante interessenter på området.
I forslagets § 4, er indsat en overgangsbestemmelse, hvorefter valuarer, der opfylder hidtidige
uddannelseskrav, fortsat kan afgive de omhandlede vurderinger.
Til nr. 6
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 5.
Til nr. 7
En række bestemmelser i andelsboligloven angiver opgaver, der på en andelsboligforenings vegne
varetages af foreningens bestyrelse, f.eks. i forbindelse med overdragelse af en andel, jf. § 6, stk. 5 og 6, og
ansvaret for noteoplysninger i foreningens årsregnskab, jf. § 6, stk. 8 og 9.
Herudover kan der i foreningens vedtægter være bestemt andre ansvarsområder for bestyrelsen.
For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andelsboligforeningen foreslås det i
§ 6 c
at præcisere
bestyrelsens opgaver og ansvar. De i bestemmelsen nævnte opgaver vurderes i vidt omfang at være en
kodificering af de opgaver, som en andelsboligforenings bestyrelse allerede i dag varetager. Det vurderes at
være nyttigt med en præcisering af opgaverne, ligesom bestemmelsen vil skabe klarhed for medlemmerne af
en andelsboligforenings bestyrelse. Bestemmelsen skal ikke anses for en udtømmende beskrivelse af
bestyrelsens opgaver og ansvarsområder
–
det er på den baggrund en minimumliste af ufravigelige krav.
Stk.
1
fastslår, at andelsboligforeningens bestyrelse varetager den daglige ledelse og udfører de
beslutninger, der er vedtaget af generalforsamlingen. Bestyrelsens opgaver er yderligere specificeret i
nr. 1-
6.
For en andelsboligforening stiftet efter lovens ikrafttræden foreslås det i
stk. 2,
at foreningens bestyrelse
skal påse overholdelsen af den vedligeholdelsesplan, der, jf. forslagets § 1, nr. 2, skal foreligge senest ved
stiftelsen af andelsboligforeningen. Vedligeholdelsesplanen skal forelægges på foreningens
generalforsamling og skal dække en periode på 15 år, ligesom planen skal opdateres hvert 5. år. Egentlige
beslutninger om at gennemføre elementer i en vedligeholdelsesplan vil som udgangspunkt skulle vedtages af
generalforsamlingen.
Andelsboligforeninger, som udlejer boliger i foreningens ejendom, samt andelsboligforeninger, som
modtager byfornyelsesstøtte, kan være omfattet af særlige regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner,
som har retsvirkning forud for den foreslåede bestemmelse i § 6 c, stk. 2, jf. bemærkninger til lovforslagets §
1, nr. 2.
Det foreslås i et nyt
stk. 3,
at andelsboligforeningens bestyrelse på foreningens årlige generalforsamling
skal orientere andelshaverne om centrale nøgleoplysninger for andelsboligforeningen i form af et skema
indeholdende sådanne oplysninger. Ved centrale nøgleoplysninger forstås som minimum andelsværdi pr.
kvadratmeter og værdiansættelsesprincip, som skal være fremhævet på forsiden af nøgletalsskemaet.
Centrale nøgleoplysninger vil i øvrigt blive udvalgt i samarbejde med branchen. Formålet er at skabe mere
gennemsigtighed for såvel eksisterende andelshavere som kommende andelshavere, som på en overskuelig
måde kan føre tilsyn med foreningens økonomi.
Mener en andelshaver, at bestyrelsen ikke har iagttaget en eller flere af bestemmelserne i det foreslåede § 6
c, stk. 1-3, kan andelshaveren i første omgang forsøge at løse spørgsmålet gennem dialog med bestyrelsen.
Lykkes det ikke på denne måde at nå til en løsning, kan andelshaveren tage spørgsmålet op på
andelsboligforeningens generalforsamling. Fører dette heller ikke til en løsning internt i
andelsboligforeningen, har andelshaveren mulighed for at indbringe tvisten for domstolene.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
Det foreslås i
stk. 4,
at erhvervsministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om de oplysninger,
som andelshaverne på denne måde skal orienteres om.
Til nr. 8
Hverken andelsboligloven eller normalvedtægten for private andelsboligforeninger indeholder en
generalklausul vedrørende tilsidesættelse af en generalforsamlingsbeslutning som ugyldig.
Med henblik på en præcisering af adgangen til at tilsidesætte en generalforsamlingsbeslutning i en
andelsboligforening som ugyldig foreslås det, at der i
§ 7 i
indsættes en bestemmelse herom. Bestemmelsen
er udformet med inspiration i selskabslovens § 108, hvorefter der ikke på et selskabs generalforsamling må
træffes beslutninger, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere af selskabet eller andre en utilbørlig fordel
på andre ejeres eller selskabets bekostning.
Efter forslaget til § 7 i kan en beslutning på en andelsboligforenings generalforsamling tilsidesættes som
ugyldig.
1. og 2. pkt.
angiver de nærmere betingelser for at tilsidesætte en beslutning som ugyldig. Der er tale
om situationer, der må karakteriseres som misbrug af stemmeretten. Det vil sige, at den eller de, der har
gennemført beslutningen, har været klar over, at de derved krænkede andre andelshaveres ret (eller
andelsboligforeningens) ret. Ved ikke at anvende ordet »misbrug« i forslaget undgås det at komme ind på de
mange usikre forhold af subjektiv karakter ved beslutningens tilblivelse. Den fornødne begrænsning ligger i
kravet om, at beslutningens egnethed til at skaffe visse andelshavere (eller andre) en fordel skal være
»åbenbar«, og i kravet om, at denne fordel skal kunne karakteriseres som »utilbørlig«.
Ordet »åbenbar« indikerer, at der skal foreligge en klart urimelig udøvelse af indflydelse, og af ordene
»egnet til« følger en objektivering, dvs. der ikke kræves en subjektiv opfattelse af forholdet som utilbørligt. I
ordene »utilbørlig fordel« ligger, at der utvivlsomt skal foreligge urimelighed. Kravet om en »fordel«
medfører også, at der skal foreligge en formueforskydning, der opnås helt eller delvist vederlagsfrit. Det
forhold, at fordelen kan være på »andelsboligforeningens bekostning« medfører, at det ikke kræves, at
beslutningen direkte rammer andre andelshavere, men at fordelen opnås på andelsboligforeningens
bekostning.
I 2. pkt. angives, at der også kan være tale om beslutninger, som påfører en eller flere andelshavere en
utilbørlig ulempe. Bestemmelsen vil ikke kunne anvendes på beslutninger, der normalt ligger inden for de
sædvanlige forhold, om hvilke en andelsboligforening træffer beslutning, f.eks. etablering af altaner, elevator
og lign. Omfattet vil derimod være beslutninger, der eksempelvis har karakter af chikane mod en eller flere
andelshavere, og som ikke er beslutninger, der medfører en formueforskydning mellem andelshaverne.
Hvis det fastslås, at en beslutning er ugyldig, kan det medføre erstatningsansvar for de andelshavere, der har
gennemført beslutningen.
Til nr. 9
Efter bestemmelsen i den gældende § 16, stk. 3, 1. pkt., kan en erhverver, hvor en overdragelse af en
andelsbolig er sket i strid med § 5, eller en overdragelse af en aktie i et boligaktieselskab eller en anpart i et
boliganpartsselskab er sket i strid med § 11, kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt.
Bestemmelsen i § 5 omhandler tilfælde, hvor prisen på en andel overstiger den værdi, som andelen med
rimelighed kan betinge under hensyn til andelsboligforeningens formueforhold, forbedringer af lejligheden
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
og dens tilstand, ligesom det fremgår, at et salg af en andel ikke må betinges af, at køberen indgår anden
aftale, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Indgår parterne andre
aftaler, må det vederlag, som køberen af andelen erlægger, ikke overstige, hvad sælgerens ydelse med
rimelighed kan betinge. Bestemmelsen i § 5 har bl.a. til formål at modvirke ”penge under bordet” tilfælde.
Bestemmelsen i § 11, der er placeret i lovens kapitel tre og angår boligaktieselskaber og lignende, fastsætter,
at for overdragelse af en aktie i et boligaktieselskab eller en anpart i et boliganpartsselskab gælder bl.a.
reglen i § 5 tilsvarende.
De gældende § 16, stk. 2 og 3 medfører, at krav om nedsættelse af prisen på en andelsbolig eller krav om
tilbagebetaling af overpris forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor køberen kendte eller burde have kendt
sit krav, samt at forældelse afbrydes ved sagsanlæg.
Den foreslåede ophævelse af § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., medfører, at forældelsen af tilbagebetalingskrav for
overpris og om nedsættelse af prisen på en andelsbolig, en aktie i et boligaktieselskab eller en anpart i et
boliganpartsselskab ikke længere forældes efter 6 måneder, men at sådanne krav vil være omfattet af
forældelseslovens almindelige regler om forældelse af formueretlige krav, hvorefter et sådan krav forældes
efter 3 år, ligesom forældelseslovens bestemmelser om afbrydelse af forældelse m.v. vil være gældende. Det
bemærkes samtidigt, at et krav kan fortabes, ikke alene som følge af forældelse, men tillige som følge af
udvist passivitet fra den, der gør et krav gældende. Det kan være tilfældet, hvis den, mod hvem et krav rejses,
med føje måtte gå ud fra, at modparten havde opgivet sit krav.
Den foreslåede ophævelse af § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., vil have virkning for aftaler om overdragelser
indgået efter lovens ikrafttrædelsestidspunkt.
Til § 2
Til nr. 1
Det foreslås, at huslejenævnet skal kunne tage stilling til spørgsmål om lejefastsættelse samt betaling af
forudbetalt leje og depositum i forhold til tidligere andelshavere, jf. andelsboliglovens § 4. Det har hidtil ikke
været udtrykkeligt fastsat i loven, at huslejenævnet har kompetence til at afgøre disse spørgsmål i tvister
mellem en ny ejer og de tidligere andelshavere. Det vurderes derfor hensigtsmæssigt at indsætte en
udtrykkelig hjemmel herfor i loven.
Den foreslåede ændring har virkning for sager, der indbringes for huslejenævnet efter lovens ikrafttræden.
Til § 3
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 2018.
Til § 4
Det foreslås, at lovforslagets § 1, nr. 5, ikke skal have virkning for personer, der ved lovens ikrafttræden
opfylder de hidtidige uddannelseskrav for at kunne foretage en vurdering af en andelsboligforenings ejendom
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0030.png
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering
Lovforslaget
§1
I
lov
om
andelsboligforeninger,
jf.
lovbekendtgørelse nr. 447 af 21. marts 2015,
foretages følgende ændringer:
§ 3 a.
--- Budgetterne skal dække samtlige
poster for andelsboligforeningens økonomi og
dække en periode på mindst 10 år fra stiftelsen.
---
Stk. 2-3.
---
§ 3 b.
En andelsboligforening skal være
registreret i Det Centrale Virksomhedsregister.
1.
§ 3 a, stk. 1, 2. pkt.,
ændres »10 år« til: »15 år«
2.
§ 3 b
affattes således:
Ȥ
3 b.
Inden indgåelse af en aftale om en
andelsboligforenings erhvervelse af en
ejendom skal der foruden et budget som nævnt
i § 3 a foreligge en vedligeholdelsesplan
vedrørende ejendommen for en periode på
mindst 15 år regnet fra tidspunktet for
erhvervelsen af ejendommen. Er en
andelsboligforening omfattet af krav om
udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan i
henhold
til
bestemmelser
i
boligreguleringsloven
og
byfornyelseslovgivningen eller forskrifter
udstedt i medfør af disse, er det
bestemmelserne heri, der er gældende.
Stk.2.
Erhvervsministeren kan fastsætte
nærmere regler om indholdet og procedure for
udarbejdelsen af en vedligeholdelsesplan, jf.
stk. 1, samt for efterfølgende opdatering af
denne.«.
.
3.
Efter § 3 b indsættes:
Ȥ
3 c.
Erhverver en andelsboligforening en
ejendom, og erlægges købesummen ikke
kontant, kan andelsboligforeningen for
finansieringsaftaler, der ydes mod sikkerhed
inden for 80 pct. af ejendommens værdi som
fastsat efter reglerne i lov om realkreditlån og
realkreditobligationer
m.v.,
kun
aftale
afdragsfrihed for finansieringsaftaler, der ydes
mod sikkerhed inden for de første 40 pct. af en
andelsboligforenings lån med pant i
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0031.png
foreningens faste ejendom. Tidligst med
virkning 3 år efter andelsboligforeningens
stiftelse kan foreningen for en aftale omfattet af
1. pkt. indgå aftale om afdragsfrihed eller om
omlægning til en aftale med afdragsfrihed.
§ 3 d.
Forældelsesfristen er 6 år for krav om
erstatning vedrørende rådgivning om lån og
kreditter til en andelsboligforening, hvor
rådgivningen er ydet af en virksomhed omfattet
af lov om finansiel virksomhed, advokater,
godkendte revisorer, administratorer eller
andre, der i erhvervsmæssigt yder sådan
rådgivning.
Bestemmelserne
i
forældelseslovens kapitel 2 og 4-7 finder
anvendelse på krav omfattet af 1. pkt.
§ 3 e.
En andelsboligforening skal være
registreret i Det Centrale Virksomhedsregister.«
§ 4. ---
10.
I
§ 4
indsættes efter stk. 2 som nye stykker:
Stk.
3.
Lejen
for
den,
som
på
overtagelsestidspunktet var andelshaver, kan
ikke fastsættes til et beløb, der overstiger et
gennemsnit af boligafgiften for den forudgående
4-årige periode, medmindre den leje, der kan
fastsættes efter lejelovgivningen, overstiger
denne, når:
c) Andelsboligforeningens
ejendom
overtages efter retsplejelovens regler om
tvangsauktion over fast ejendom, eller
d) En andelsboligforenings konkursbo
overdrager andelsboligforeningens faste
ejendom.
Stk. 4.
Bestemmelsen i stk. 3 gælder også for en
tidligere andelshaver, der, efter at ejendommen
er erhvervet af en ny ejer, bytter med en lejer af
en anden beboelseslejlighed i ejendommen efter
lejelovens regler om bytteret
Stk. 5.
Lejen for de af stk. 3 omfattede lejemål
kan reguleres én gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks. En sådan
lejeforhøjelse kan tidligst ske med virkning 1 år
efter, at der er sket fastsættelse af lejen efter stk.
3 og kan alene gennemføres ved udlejerens
skriftlige meddelelse til lejeren. Er lejen fastsat i
medfør af stk. 3, kan udlejeren med 3 måneders
varsel ved skriftlig meddelelse til lejer
bestemme, at lejen i stedet fastsættes efter
reglerne i lejelovgivningen. Udlejers brug af 3.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0032.png
pkt. er bindende.
Stk. 6.
Er lejen fastsat efter bestemmelsen i stk.
3, kan lejen opkræves for en periode på højst 6
år regnet fra
tidspunktet for ejerskiftet
.
Stk. 7.
Den der har erhvervet en
andelsboligforenings ejendom som anført i stk.
3, litra a og b, kan ikke kræve betaling af
forudbetalt leje eller depositum efter lejelovens
regler af den, som på overtagelsestidspunktet
var andelshaver.
Stk. 8.
Uenighed om fastsættelse af husleje
samt betaling af forudbetalt leje og depositum
efter bestemmelsen afgøres af huslejenævnet.«
§ 5. ---
Stk. 2.---
a) ---
b)
Den
kontante
handelsværdi
som
udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages
af en ejendomsmægler, der er valuar.
Vurderingen må ikke være mere end 18
måneder gammel.
11.
§ 5, stk. 2, litra b
affattes således:
»b)
Den
kontante
handelsværdi
som
udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der
ikke må være ældre end 18 måneder, og som er
foretaget af en valuarmed indsigt i prisfastsættelsen
og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.«
12.
§ 5
indsættes efter stk. 14 som nyt stykke:
»Stk.
15.
Erhvervsministeren kan fastsætte
nærmere regler om, hvilke personer der kan
udarbejde en vurdering som nævnt i § 5, stk. 2,
litra b, samt nærmere regler om udarbejdelsen
af vurderingen.«
13.
Efter
§ 6 b
indsættes:
Ȥ
6 c.
Bestyrelsen i en andelsboligforening
varetager den daglige ledelse af foreningen,
udfører generalforsamlingens beslutninger og
påser, at:
7) Bogføring
og
regnskabsforelæggelse
foregår
på
en
måde, der
efter
andelsboligforeningens
forhold
er
tilfredsstillende.
8) Bestyrelsen løbende fra administrator eller
kasserer
modtager
orientering
om
andelsboligforeningens finansielle forhold.
9) Administrator udøver sit hverv over for
andelsboligforeningen på behørig måde.
10) Andelshaverne modtager orientering om
foreningens forhold, når der er behov
herfor.
11) Andelsboligforeningens faste ejendom
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0033.png
vedligeholdes
forsvarligt
i
overensstemmelse
med
foreningens
budgetter
og
generalforsamlingens
beslutninger.
12) Der til enhver tid sker en vurdering af
foreningens økonomiske situation, herunder
af foreningens likviditet og af udviklingen i
egenkapital og andelspriser med henblik på
at sikre, at foreningen har det nødvendige
kapitalgrundlag.
Stk. 2.
For en andelsboligforening stiftet den
1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen påse,
at andelsboligforeningens faste ejendom
vedligeholdes i overensstemmelse med den på
foreningens generalforsamling senest forelagte
vedligeholdelsesplan. Bestyrelsen skal tillige
påse, at vedligeholdelsesplanen dækker en
periode på mindst 15 år og opdateres mindst
hvert 5. år.
Stk. 3.
Bestyrelsen skal på den årlige
generalforsamling fremlægge skema med
centrale nøgleoplysninger om foreningen.
Stk. 4.
Erhvervsministeren kan fastsætte
nærmere regler om, hvilke dokumenter og
centrale
nøgleoplysninger
om
andelsboligforeningen der efter stk. 3 skal
fremlægges på den årlige generalforsamling«
14.
Efter
§ 7 h
indsættes:
Ȥ 7 i.
På en andelsboligforenings
generalforsamling må der ikke træffes
beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe
visse andelshavere eller andre en utilbørlig
fordel
på
andre
andelshaveres
eller
andelsboligforeningens bekostning. Tilsvarende
gælder for beslutninger, der påfører en eller
flere andelshavere en utilbørlig ulempe.«
§ 16.
… Kravet om tilbagebetaling forældes 6
måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen
kendte eller burde have kendt sit krav.
Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.
9. I
§ 16, stk. 3,
ophæves 2. og 3. pkt.
§ 106, stk.1,
§2
I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 227 af 9.
marts 2016, som ændret ved § 2 i lov nr. 643 af 8.
juni 2016, § 11 i lov nr. 550 af 30. maj 2017 og § 11
i lov nr. 653 af 8. juni 2017, foretages følgende
ændring:
2.
I
§ 106, stk. 1,
indsættes som
nr. 12:
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 74: Høring af forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovudkast), fra erhvervsministeren
1829959_0034.png
11) ---
»12) Tvister om fastsættelse af husleje samt betaling
af forudbetalt leje og depositum efter § 4 i lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.«
§3
Loven træder i kraft den 1. juli 2018.
§4
Den, der ved lovens ikrafttræden opfylder
uddannelseskravet for at kunne foretage en
vurdering som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, som
affattet ved lov nr. 379 af 20. maj 1992, bevarer
adgangen hertil.