Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
ERU Alm.del Bilag 48
Offentligt
1817216_0001.png
Fra:
Lars Erik Sebbelov [mailto:[email protected]]
Sendt:
9. november 2017 23:17
Emne:
Høring om " Forsvarlig drift af andelsboligforeninger "
Til medlemmerne af panelet med politikere i Erhvervs-, Vækst- og
Eksportudvalget 2017-18 ERU Alm.del Bilag 10
Offentligt
Kære Morten Bødskov og Torsten Schack Pedersen
Tak for en glimrende forberedt og flot afviklet høring i Landstinget i går.
Jeg synes,
det er et super initiativ, at I havde indkaldt til høring om: ”Forsvarlig drift
af andelsboligforeninger”
Det bedste udbytte af høringen for landets borgere og politikerne i Folketinget er, at
det klart fremgik af eksperternes - og særligt direktør Rasmus Juul-Nyholm - samlede
budskab til det politiske panel, at de entydigt ser, at problemerne, der pt. består i
andelsboligsektoren, er knyttet til stiftelsesproblemer, og at bestyrelserne og
administratorerne, der står for den daglige drift er frikendte, hvilket må være
konsekvensen af eksperternes enstemmige pegen på, at de forholdsvis få nødlidende
foreningerne fra dag ét ved stiftelsen var dødsdømte pga. af dårlig finansieringen og
urealistiske budgetter.
Jeg tillægger mig uden reservationer, at jeg er enig i eksperternes pegen på, at midt
00-ernes stiftelsesomkostninger og urealistiske budgetter, som følge af overbelåning,
renteswaps, inkonvertible swaplån, trappelån og lokkelån, har lagt og fortsat vil lægge
en hel del andelsboligforeninger i graven, fordi Debitor og Kreditor ikke har kunnet -
eller fremadrettet kan komme overens om, hvordan problemerne kan og bør tackles,
når udgifter og indtægter ikke kan bringes til at balancere ved helt urealistisk efter
krav fra Kreditor at hæve boligafgiften med 10 - 20 - 30 og op til 50 %, som det er
set i ikke så få tilfælde i de bla. små Oldekolleforeninger i provinsen.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 48: Henvendelse af 9/11-17 fra Lars Erik Sebbelov vedrørende udvalgets høring: Forsvarlig drift af andelsboligforeninger den 8/11-17
I den forbindelse bør det nok fremhæves, at rigtigt mange konkursramte
andelshavere har tabt deres livsopsparing, og at byrderne til afdrag og rentebetaling
på boliglån, som er optaget med sikkerhed i andelsbeviser, reelt stiller fallerede
andelshavere dårligere efter konkursen, fordi lånene konverteres til forbrugslån, end
hvad situationen økonomisk var for andelshaverne, medens foreninger fortsat var i
drift.
Morten Lykke, underdirektør i Kredit, Danske Bank, fortalte om, at han på vegne af
banken har deltaget i en del rekonstruktioner af syge foreninger, hvor banken har
nedskrevet gæld og ændret på gældens sammensætning, fordi det var
betydningsfuldt for parterne i fællesskab at gøre foreningerne levedygtige, og fordi
det var hensigtsmæssigt at sikre store værdier for såvel Debitor som Kreditor mange
år ud i fremtiden.
Det var en solstråle historie Morten Lykke kunne fortælle tilhørerne om, som desværre
ikke genfindes i den førte udlånspolitik og kundeplejen, som de øvrige finansielle
supermarkeder praktiserer, hvilket fru viceadministrerende direktør Ane Arnth Jensen,
Finans Danmark, klart gav udtryk for, ved at oplæse sit manuskript, hvoraf det
fremgik, at skulle der tages særlige hensyn til andelsboligforeninger, hvor
andelshaverne ikke kunne betale, så ville det uvægerligt koste højere udgifter til
samtlige landets øvrige ca. 9000 andelsboligforeninger.
Jeg har svært ved at forlige mig med et sådant budskab, som minder om afpresning,
samtidigt med at jeg ser, at den finansielle sektor tjener så mange penge, som det
ingen sinde er set før. Finanstilsynet har netop udgivet sin �½-års rapport,
som
fortæller at de danske realkreditinstitutter i årets første seks måneder fik en fremgang
på 60 pct. i forhold til 1. halvår 2016
At FinansDanmark er vild med at få Andelsboliglovens § 4 ændret eller helte slettet,
er indlysende.
Derved kan sektorens risiko fra den eksisterende overbelåning af ganske mange
andelsprojekter druknes i "andelshavernes" fortsatte - indirekte betaling af renter og
afdrag på ikke eksisterende lån, fordi de konkursramte ejendomme med lejere, der
som straf betaler boligafgift, kan sælges til priser, som er 100 til 200 % højere, end
det som priser typisk kan indbringe for almindelige gamle nedslidte
boligudlejningsejendomme.
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 48: Henvendelse af 9/11-17 fra Lars Erik Sebbelov vedrørende udvalgets høring: Forsvarlig drift af andelsboligforeninger den 8/11-17
Derved skabes en guldgrube, som risikere at være et incitament for den finansielle
sektors aktører til, at lade syge foreninger gå neden om og hjem, fordi ejendommene
pt. kan sælges til det dobbelte af, hvad en almindelig ældre nedslidt
boligudlejningsejendom vil kunne indtjene til, når det er Boligreguleringsloven med
OMK-leje, der lægges til grund for prisdannelsen.
Politikerne i spørgepanelet bør tænke på, at skatteyderne i 2009 og de følgende år
stillede lån og garantier i størrelsesordenen 650 mia. kr. til rådighed for en finansiel
sektor, der selvforskyldt pga. udlån til en lokal dansk boligboble, var på pumperne i
en sådan grad, at Danske Bank og Nykredit, ud over et utal af små banker som
krakkede, var i overhængende fare for at bryde sammen, have den danske befolkning
ikke lagt ryg og pengepung til, for at redde bankerne igennem krisen med 6
bankpakker, som nu forsøges fulgt op med bankpakke 7 - lex Nykredit pakken, som
Brian Mikkelsens 13 anbefalinger kaldes i folkedybet.
Jeg mener ikke, at fru viceadministrerende direktør Arnt Arnth Jensen kan tillade sig
at true Folketingets politikere med repressalier mod andelsboligforeningerne i tilfælde
af, at den finansielle sektor ikke får alle sine ønske til lex Nykredit opfyldt.
Det er usmageligt, hvis afpresningen lykkes.
Som jeg ser udbyttet af høringen, må en samlet konklusion være, at der ikke er
behov for at lovgive til fordel for at sikre forsvarlig drift af andelsboligforeningerne,
men at der tværtimod må være et behov for at beskytte stiftelsesgrundlagene, dvs.
lånesammensætning og stiftelsesbudgetter for fremtidige andelsboligforeninger, mod
at være syge fra dag ét, hvorfor jeg tillægger mig det gode råd fra Danske
Boligadvokater om, at de 13 anbefalinger bliver skudt til hjørne, og at Folketinget
afæsker erhvervsminister Brian Mikkelsen et svar på, hvornår han kan fremlægge
lovforslag til stramning af regelsættet de finansielle supermarkeder skal følge ved
refinansiering af nuværende lån og lånepakker til brug for stiftelse af fremtidige
andelsboligforeninger.
Et forslag kunne være at præcisere Andelsboliglovens § 4, således at det, som
lovgiver oprindeligt havde tænkt sig, utvetydigt fremgår af lovteksten, at i tilfælde af
en andelsboligforenings konkurs, så vil lejerne på datoen for dekretet overgå til at
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 48: Henvendelse af 9/11-17 fra Lars Erik Sebbelov vedrørende udvalgets høring: Forsvarlig drift af andelsboligforeninger den 8/11-17
være lejer på de vilkår, der er gældende i Lejelovens almindelige vilkår tillagt
regelsættet i Boligreguleringsloven.
Formanden for ankenævnet for Københavns huslejenævn, dommer Jens Stausbøll, vil
uden tvivl kunne forklarer, hvordan reglerne om omkostningsbestemt husleje virker,
og har virket i mange år.
Præciseringen af Andelsboliglovens § 4, som er en beskyttelsesparagraf, vil uden tvivl
virke som en kold dusch på det gloende marked for stiftelse og opløsning af
andelsboligforeninger en række kendte advokater, revisorer og rådgivere giver fuld
gas i disse måneder.
Afslutningsvis kan jeg oplyse det politiske spørgepanel om, at der på det seneste i
Københavnsområdet er stiftet 3 andelsboligforeninger, AB Trekanten, AB
Strandvejskaréen og AB Livjægergade 27-29/Willemoesgade 58-58C, som skiller sig
ud pga. af yderst risikable stiftelsesgrundlag.
AB Livjægergade stiftelsesdokumenterne vedhæftes sammen med en kopi af min
tidligere henvendelse om emnet, jeg har skrevet til erhvervsminister Brian Mikkelsen.
(Note ved udvalgssekretariatet: De nævnte bilag kan rekvireres ved henvendelse til
udvalgssekretariatet)
Jeg håber, at min henvendelse har det politiske panels interesse, idet jeg endnu en
gang siger tak for en glimrende høring.
Venlig hilsen, Lars Erik Sebbelov +45 20410211