Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
ERU Alm.del Bilag 42
Offentligt
1814769_0001.png
BOLIGØKONOMISK
VIDENCENTER
Christiansborg
|
8. nov. 2017
•
Andelsboligerne udfylder vigtig rolle på vort boligmarked
•
Langt
de fleste andelsboligforeninger er sunde.
Boligministeriet lagde
i 2014 op til, at 10% af foreningerne var nødlidende, men dette tal over-
vurderer problemerne markant
•
If it
ain’t
broke,
don’t
fix it
•
Der er ikke behov for en gennemgribende reform af andelsboligformen
men for en reparationsindsats overfor en række konkrete svigt
* Forsvarlig drift handler om
forsvarlig stiftelse og finansiering
•
Andelsboligen er typisk et storbyfænomen. Presset på de store byers
boligmarkeder giver udfordringer på andelsområdet. Det skete op til
Finanskrisen og det kan ske igen, også netop nu
•
Ved oprettelse og ved opløsning af en andelsforening opstår der
et i
økonomisk teori velkendt problem, der kaldes ”moral
hazard”
•
Løsningen på dette problem (markedssvigt) er
regulering og information
•
De 13 forslag fra ekspertgruppen er et godt bidrag hertil
1
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 42: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen
1814769_0002.png
Andelsboligen et storbyfænomen
–
boligformen og dens drift udfordres
af det ophedede boligmarked i de større byer i tiden efter 1990
Andelsboligernes andel af boligmarkedet i %
48
2
Andel af boligmassen i %
33
33
23
14
10
8
3
7
1
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 42: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen
1814769_0003.png
I et marked hvor andelsboligen nærmer sig ejerboligens værdi og
prissættes i takt med et marked er der større risiko for et fremtidigt
fald - regelsættes må indrettes ud fra denne potentielle fare
Værdi af boligformue, aktiver vist ved indeks 2004 = 100
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
3
Ejerboliger
Andelsboliger
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 42: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen
1814769_0004.png
Problemerne knyttet til drift af andelsboligen er et klassisk eksempel på
hvad der kendes som ”moral
hazard”
i økonomi
4
-
Og de 13 forslag fra ekspertgruppen adresserer de fleste af disse
problemer, men
ikke
alle
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 42: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen
1814769_0005.png
5
Usikkerheden ligger bl.a. i
afkastkravet i valuarens metode
–
det enkleste er at se på de konkrete
handler/ værdi af udlejningsejendommene i nabolaget. Sammenlign med den offentlige
vurdering af andelsboliger i New York. For hver andelsforening ( cooperative) udpeges de private
udlejningsejendomme, de sammenlignes med, inkl. økonomiske
nøgledata for udlejningsejendommene - tilgængeligt i offentlig portal
 ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 42: Præsentationer fra udvalgets høring Forsvarlig drift af andelsboligforeninger onsdag den 8. november 2017, kl. 13.00-16.00 i Landstingssalen
1814769_0006.png
6
Vil man i det hele taget beholde valuarvurderinger som metode, må
Udfaldsrummet for en vurdering begrænses
Afkastkravet er afgørende
ved værdisætning af privat udlejnings-
ejendom
–
det varierer med beliggenhed, bygningens kvalitet og
husleje-regime. Afkastkravet er ikke ét tal i virkelighedens verden.
EDC offentliggjorde i 2016 afkastkrav for København, der spændte fra
3%
for ældre ejendomme ( ibrugtaget før 1992) med primær beliggenhed
og bygningskvalitet A til
6%
for ældre ejendomme med tertiær beliggen-
hed og bygningskvalitet B. For nye ejendomme er det højere.
Der bør udmeldes vejledende afkastkrav for ejendomstyper.
Der er i valuarvurderinger set afkastprocenter på under 1%.
Dette bør
ikke kunne ske uden særskilt redegørelse i valuarrapporten.
1% giver tre gange så høj vurdering som 3%, alt andet lige.
Der burde strammes op i § 31 i formidlingsbekendtgørelsen. Kritiske
punkter burde fremdrages i en forsimplet form til beskyttelse af køber,
der savner forudsætninger.