ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
ERU Alm.del Bilag 136
Offentligt

Civilafdelingen

Dato:

Kontor:

Sagsbeh:

Sagsnr.:

Dok.:

12. marts 2018

Formueretskontoret

Selina Rosenmeier

2017-7005-0003

447644

Evaluering

vedrørende huseftersynsordningen

Slotsholmsgade 10

1216 København K.

T +45 7226 8400

F +45 3393 3510

www.justitsministeriet.dk

[email protected]

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Indholdsfortegnelse

1. Baggrund og afgrænsning ....................................................................4

DEL I: Revisionen af ordningen i 2012 mv. ................................................5

2. Huseftersynsordningen i hovedtræk.....................................................5

2.1. Formålet med ordningen ...............................................................5

Elinstallationsrapport ...........................................................................6

Ejerskifteforsikring ..............................................................................7

2.2. Ændringer af huseftersynsordningen gennemført ved lov nr. 609

af 14. juni 2011 ....................................................................................7

2.3. Formålet med ændringerne ...........................................................8

3. Statistik.................................................................................................9

3.1. Indledning .....................................................................................9

3.2. Huseftersynsordningens udbredelse............................................10

3.3. Erstatningsudbetalinger...............................................................12

3.4. Klager over tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter ..........13

4. Erfaringer med revisionen af huseftersynsordningen ........................15

4.1. Høringssvar .................................................................................17

4.1.1. Generelle bemærkninger ..........................................................17

4.1.2. Ændringer vedrørende tilstandsrapport og indførelse af elinstal-

lationsrapport......................................................................................18

4.1.2.1. Generelle bemærkninger .......................................................18

4.1.2.2. Karakterskala.........................................................................20

4.1.2.3. Oplysning om forventet restlevetid for bygningens tag ........22

5. Andre forhold .....................................................................................27

5.1. Præmiestigning – ejerskifteforsikringer ......................................27

5.2. Sammenligning af ejerskifteforsikringsprodukter.......................28

5.3. Fugtskadeordning ........................................................................29

5.4. Betalingsmodel for ejerskifteforsikring ......................................30

DEL II: Eventuelle interessekonflikter i formidlingen af tilstandsrapporter

....................................................................................................................32

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

6. Retsgrundlag m.v. ..............................................................................32

7. Tidligere undersøgelser af eventuelle interessekonflikter..................33

8. Seneste høring af 15. februar 2017 ....................................................35

8.1. Høringssvarene............................................................................36

8.2. Justitsministeriets bemærkninger ................................................38

8.2.1. Bygningssagkyndiges samarbejde med forsikringsselskaber ..39

8.2.2. Forbehold for forsikringsdækning............................................39

8.2.3. Eventuel skævvridning af markedet.........................................40

8.2.4. Påvirkning af indholdet af tilstandsrapport ..............................41

9. Sammenfatning ..................................................................................44

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

1. Baggrund og afgrænsning

Med ikrafttræden den 1. maj 2012 blev der gennemført en revision af hus-

eftersynsordningen (lovforslag nr. L 89 af 2. december 2012, vedtaget som

lov nr. 609 af 14. juni 2011 om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse

ved erhvervelse af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom

og lov om autorisation af elinstallatører m.v.). Revisionen blev foretaget

på baggrund af anbefalinger fra et sagkyndigt udvalg i betænkning nr.

1520/2010 om huseftersynsordningen. Revisionen omfattede bl.a. ændrin-

ger af ejerskifteforsikringens dækningsomfang, ændringer af tilstandsrap-

portens indhold og indførelse af en elinstallationsrapport.

I forbindelse med behandlingen af lovforslag nr. L 89 om revision af hus-

eftersynsordningen tilkendegav Justitsministeriet, at der ville blive gen-

nemført en evaluering af de gennemførte ændringer 5 år efter lovens

ikrafttræden. Det blev i den forbindelse endvidere tilkendegivet, at evalue-

ringen ville indeholde oplysninger om udviklingen i antallet af udarbej-

dede tilstandsrapporter og tegnede ejerskifteforsikringer, herunder oplys-

ninger om præmieudvikling og erstatningsudbetalinger, samt udviklingen i

klagesager med tilknytning til huseftersynsordningen. Der henvises til ju-

stitsministerens besvarelse af 10. marts 2011 af spørgsmål nr. 20 fra Folke-

tingets Boligudvalg vedrørende lovforslag nr. L 89.

Justitsministeriet har herudover bl.a. i en rapport af 28. september 2015 til

Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg om bygningssagkyndi-

ges uvildighed anført, at evalueringen – ud over de i 2012 gennemførte

ændringer af ordningen – vil omfatte spørgsmålet om bygningssagkyndi-

ges uvildighed, dvs. reglerne om rekvisition af tilstandsrapporter. Dette

spørgsmål hører under Erhvervsministeriets ressort.

Denne evaluering består således af to dele, hvor del I behandler spørgsmå-

let om, hvorvidt revisionen af huseftersynsordningen kan antages at have

haft den ønskede effekt, mens spørgsmålet om bygningssagkyndiges uvil-

dighed behandles i evalueringens del II.

Indledningsvis gennemgås i afsnit 2 huseftersynsordningen i hovedtræk,

herunder de i 2012 gennemførte ændringer samt formålet hermed. Afsnit 3

indeholder statistisk materiale vedrørende huseftersynsordningen, og afsnit

4 vedrører huseftersynsordningens interessenters erfaringer med de gen-

nemførte ændringer. Afsnit 5 vedrører andre forhold af relevans for denne

evaluering.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

For så vidt angår del II gennemgås i afsnit 6 retsgrundlaget, der relaterer

sig til spørgsmålet om eventuelle interessekonflikter i formidlingen af til-

standsrapporter. I afsnit 7 redegøres der for tidligere undersøgelser af disse

mulige interessekonflikter, og i afsnit 8 redegøres der for huseftersynsord-

ningens interessenters eventuelle kendskab hertil. Endelig indeholder af-

snit 9 Justitsministeriets afsluttende bemærkninger.

DEL I: Revisionen af ordningen i 2012 mv.

2. Huseftersynsordningen i hovedtræk

2.1. Formålet med ordningen

Huseftersynsordningen følger af kapitel 1 (§§ 1-5) i lov om forbrugerbe-

skyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., jf. lovbekendtgørelse nr.

1123 af 22. september 2015 (herefter benævnt ”LFFE”).

Huseftersynsordningen angår aftaler om køb af fast ejendom, når ejendom-

men hovedsageligt anvendes til beboelse af sælgeren eller hovedsageligt er

bestemt til beboelse af køberen, jf. LFFE § 1, stk. 1.

Hovedformålet med huseftersynsordningen er gennem en frivillig ordning

at begrænse problemer med mangler ved fast ejendom på en måde, der er

til fordel for både køberen og sælgeren. Sælgeren kan således som ud-

gangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved at sørge for, at køberen

– inden aftalens indgåelse – får et fyldestgørende beslutningsgrundlag i

form af en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og oplysninger om

tegning af en ejerskifteforsikring, når sælgeren samtidig forpligter sig til at

betale et beløb til køberen, som svarer til mindst halvdelen af præmien i

henhold til det fremlagte forsikringstilbud. Som altovervejende hovedregel

sikrer ordningen samtidig køberen mulighed for at tegne den pågældende

forsikring mod skjulte mangler, dvs. mangler, som ikke er omtalt i til-

standsrapporten (en ejerskifteforsikring).

Det følger således af LFFE § 2, stk. 1 og 2, at køberen af en fast ejendom

ikke over for sælgeren kan påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er

mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsin-

stallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentli-

gretlige forskrifter, når køberen inden aftalens indgåelse fra sælger har

modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt oplysning

om ejerskifteforsikring, jf. LFFE § 5.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Efter LFFE § 2, stk. 3, er det endvidere en betingelse for sælgerens frita-

gelse for mangelshæftelsen, at sælgeren inden købsaftalens indgåelse ved

et skriftligt og bindende løfte har forpligtet sig til at indbetale et beløb til

køberen, som svarer til mindst halvdelen af den samlede præmie for den

tilbudte forsikring, hvis køberen tegner denne eller en anden forsikring,

som opfylder de i § 5 nævnte betingelser.

Køberen kan ikke over for sælger påberåbe sig, at en fejl burde have været

nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, jf. LFFE § 2, stk. 1, 2. pkt.

Køberen kan imidlertid over for den person, som har udarbejdet tilstands-

rapporten, eller den autoriserede elinstallatørvirksomhed, der har udarbej-

det elinstallationsrapporten, fremsætte krav om skadeserstatning for fejl,

som burde have været omtalt i den pågældende rapport, jf. LFFE § 3, stk.

1, 1. pkt.

Tilstandsrapport

Det følger af LFFE § 4, at tilstandsrapporten skal være udarbejdet af en

beskikket bygningssagkyndig samt udfærdiget på et skema, der er god-

kendt af erhvervsministeren.

Erhvervsministeren har ved bekendtgørelse nr. 1426 af 30. november 2016

om beskikkelse af bygningssagkyndig og udarbejdelse af tilstandsrapporter

som led i huseftersynsordningen bl.a. fastsat nærmere regler om beskik-

kelse som bygningssagkyndige, bygningssagkyndiges virksomhed samt

byggegennemgang og tilstandsrapport. I tilknytning til bekendtgørelsen

har Sikkerhedsstyrelsen udarbejdet en håndbog for beskikkede bygnings-

sagkyndige. Håndbogen, der løbende opdateres, indeholder nærmere vej-

ledning om bygningsgennemgang og udarbejdelse af tilstandsrapport.

Siden januar 2011 har Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Byg-

ningssagkyndige behandlet forbrugerklager over tilstandsrapporter og di-

sciplinære sager mod de beskikkede bygningssagkyndige.

Elinstallationsrapport

Det følger af LFFE § 4 a, at en elinstallationsrapport skal være udarbejdet

af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, og at rapporten skal være udfær-

diget på et skema, der er godkendt af erhvervsministeren.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Erhvervsministeren har i bekendtgørelse nr. 626 af 2. juni 2017 om elin-

stallationsrapporter som led i huseftersynsordningen bl.a. fastsæt nærmere

regler om betingelser for og fremgangsmåden ved udarbejdelse af elinstal-

lationsrapporter.

Klager over elinstallationsrapporter behandles af Ankenævnet for Tekni-

ske Installationer.

Ejerskifteforsikring

Det følger af LFFE § 5, at sælgerens oplysning om ejerskifteforsikring skal

være skriftlig og indeholde meddelelse fra et forsikringsselskab om, på

hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring, der opfylder lovens krav,

eller hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysiske tilstand,

der medfører, at der (undtagelsesvis) ikke kan tegnes ejerskifteforsikring.

De nærmere krav til ejerskifteforsikringen er fastlagt i bekendtgørelse nr.

13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i

henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom

mv. med senere ændringer.

Klager over ejerskifteforsikring behandles af Ankenævnet for Forsikring.

2.2. Ændringer af huseftersynsordningen gennemført ved lov nr. 609

af 14. juni 2011

Lov nr. 609 af 14. juni 2011 indeholder en række ændringer af de dagæl-

dende regler om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.

(huseftersynsordningen). Det drejer sig om følgende:

For det første blev der som led i revisionen af huseftersynsordningen ind-

ført en elinstallationsrapport, dvs. en rapport om funktionsdygtigheden og

lovligheden af elinstallationerne i ejendommens bygninger. Som nævnt

ovenfor skal sælgeren udlevere denne til køberen, for at sælgeren kan blive

fritaget for at hæfte for mangler ved ejendommen i henhold til ordningen,

jf. LFFE § 2, stk. 1.

For det andet blev sælgerens ansvarsfritagelse i forhold til fejl og mangler

ved ejendommen udvidet, således at køberen – hvis sælgeren fremlægger

tilstandsrapport, elinstallationsrapport samt tilbud på ejerskifteforsikring –

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

ikke over for sælgeren kan påberåbe sig, at en bygnings el- og vvs-installa-

tioner er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter eller ikke er funk-

tionsdygtige (nedsat eller manglende funktion).

Det blev dog samtidig præciseret, at forhold vedrørende stikledninger, her-

under kloakker, som ikke på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbej-

delse har manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygnings-

sagkyndige burde have gjort anmærkning herom, ikke omfattes af sælgers

fritagelse for mangelshæftelse.

For det tredje blev der indført en ændring af ejerskifteforsikringens stan-

darddækning, således at manglende eller nedsat funktion af samt ulovlige

forhold ved el- og vvs-installationer blev omfattet. Endvidere ændredes

ejerskifteforsikringens begyndelsestidspunkt, således at forsikringen fra

tegningstidspunktet dækker tilbage til tidspunktet for henholdsvis til-

standsrapportens og elinstallationsrapportens udarbejdelse.

For det fjerde blev der som led i revisionen indført krav om, at tilstands-

rapporten skal indeholde yderligere oplysninger, herunder oplysning om

restlevetiden for bygningens tag, og at der med tilstandsrapporten skal ud-

leveres en generel hustypebeskrivelse, der er relevant for den bygning,

som tilstandsrapporten vedrører.

Endelig blev det i forbindelse med revisionen besluttet, at dækningsomfan-

get for den nuværende ejerskifteforsikring administrativt skulle udvides

med en særlig fugtskadedækning. Det blev i den forbindelse forudsat, at

der skulle foretages en forudgående teknisk udredning, inden denne del af

ordningen ville kunne sættes i kraft.

2.3. Formålet med ændringerne

Hovedformålet med revisionen af huseftersynsordningen var, at ordningen

også fremover skulle sikre forbrugerne en høj og tidssvarende beskyttelse i

forbindelse med aftaler om køb af bolig.

Formålet med at indføre en elinstallationsrapport og dækning i ejerskifte-

forsikringen af skjulte og ikke konstaterede el-skader var at bidrage til at

skabe en høj grad af tryghed for forbrugerne. Køberen ville opnå et bedre

kendskab til ejendommen, og risikoen for, at køberen efterfølgende må

afholde udgifter til udbedring af ikke-funktionsdygtige eller ulovlige elin-

stallationer, som køberen ikke var bekendt med på købstidspunktet, blev

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

minimeret betydeligt. Samtidig blev sælgeren fritaget for mangelshæftelse

med hensyn til elinstallationernes lovlighed. Det blev antaget, at antallet af

el-brande og el-ulykker på længere sigt ville blive nedbragt.

Formålet med at lade ejerskifteforsikringen dække ved manglende eller

væsentlig nedsat funktion af samt ulovlige forhold ved varme-, ventila-

tions- og sanitetsinstallationer var at sikre en bedre standarddækning for

køberen, mens sælgeren samtidig fik fordel af ikke længere at skulle hæfte

for eventuelle ulovlige forhold ved sådanne installationer. Formålet med at

begrænse sælgerens ansvarsfritagelse i forhold til stikledninger, som ikke

på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har manifesteret sig i

fejl ved bygningen, var at præcisere den retstilstand, som blev antaget at

have været lovgivers intention med huseftersynsordningen, men som der

var opstået usikkerhed om som følge af retspraksis.

Formålet med ændringen af ejerskifteforsikringens begyndelsestidspunkt

var at minimere risikoen for tvister mellem forsikringstageren og ejerskif-

teforsikringsselskabet om, hvornår et anmeldt forhold er opstået.

Formålet med at indføre generelle beskrivelser af forskellige hustyper var

at forbedre grundlaget for køberens forståelse af, at der ved vurderingen af

tilstanden af det pågældende ejendom foretages en relativ beskrivelse af

bygningen, som baseres på en sammenligning med andre tilsvarende in-

takte bygninger af samme alder.

3. Statistik

3.1. Indledning

Dette afsnit indeholder statistiske oplysninger om huseftersynsordningen.

Betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen, som dannede

grundlag for den i 2012 gennemførte revision af huseftersynsordningen,

indeholder en række statistiske oplysninger om huseftersynsordningen for

perioden 1996 – 2008, jf. betænkningens afsnit 3.2. Med henblik på at illu-

strere udviklingen efter revisionen omfatter de følgende afsnit en opdate-

ring af de relevante tabeller. De fremhævede felter i de enkelte tabeller

vedrører tiden efter den i 2012 gennemførte revision af huseftersynsord-

ningen.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

3.2. Huseftersynsordningens udbredelse

Tabel 1 nedenfor har til formål at vise udbredelsen af huseftersynsordnin-

gen. Tabellen omfatter solgte enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommer-

huse. For så vidt angår ejerlejligheder bemærkes det, at huseftersynsord-

ningen kun anvendes i relativt få tilfælde ved salg af almindelige ejerlejlig-

heder. Det skyldes, at sælgers fritagelse for hæftelse for fysiske bygnings-

mangler efter LFFE § 2 forudsætter, at der udarbejdes én tilstandsrapport

for selve ejerlejligheden og én tilstandsrapport for hovedejendommen,

hvilket vil være bekosteligt for sælgeren.

Tabel 1.

Oversigt over udviklingen i antallet af hhv. solgte ejendomme,

tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter samt ejerskifteforsikringer

(2009-2016)

Års-

tal

Antal

solgte

ejen-

domme

Antal ud-

arbejdede

tilstands-

rapporter

Antal ud-

arbejdede

elinstalla-

tionsrap-

porter

Antal ny-

tegnede

ejerskifte-

forsikrin-

ger

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

45.619

60.184

48.820

51.123

52.259

58.553

70.099

71.272

54.127

67.275

66.429

57.279

58.622

62.152

69.747

72.303

39.127

49.944

55.390

63.285

63.932

23.735

25.705

23.847

18.824

25.894

27.141

33.612

22.844

Andel af

solgte ejen-

domme,

hvor ejer-

skiftefor-

sikring

blev tegnet

52 %

43 %

49 %

37 %

50 %

46 %

48 %

32 %

Overordnet set har huseftersynsordningen således stadig en relativt stor

udbredelse.

Det bemærkes i den forbindelse, at antallet at nytegnede ejerskifteforsik-

ringer repræsenterer antallet af ejerskifteforsikringer, der er tegnet i løbet

af et givent år, og som fortsat er gældende ved årets udgang. I forhold til

Kilde: Forsikring & Pension

Kilde: Sikkerhedsstyrelsen

Kilde: Forsikring & Pension

Se forklaring om tallene for 2016 i afsnittet under tabel 1

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

tallene for 2016 bemærkes det, at agenturet Husejernes Forsikring gik kon-

kurs i 2016. Nytegnede ejerskifteforsikringer i 2016 hos Husejernes For-

sikring er – som følge af selskabets konkurs samme år – ikke medtaget i

tabellen. Tallet for 2016 er således ikke fuldt ud retvisende.

Det bemærkes hertil, at det fremgår af Ankenævnet for Forsikrings stati-

stik for antallet af eksisterende ejerskifteforsikringspolicer for de enkelte

selskaber, at Husejernes Forsikring i 2016 havde 18.852 aktive policer.

Selskabet havde til sammenligning 8027 aktive policer i 2015.

Personer, der havde tegnet ejerskifteforsikring hos Husejernes Forsikring,

fik i forbindelse med aftalen af 1. december 2016 mellem regeringen (Ven-

stre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet,

Dansk Folkeparti, Det Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti om

håndtering af danske kunder i Gable Insurance AG mv., mulighed for at

tegne en forsikring hos et andet selskab til og med april 2017.

For at sikre

et retvisende billede af huseftersynsordningens udbredelse vil Justitsmini-

steriet på den baggrund sende de opdaterede oplysninger for 2017 til Fol-

ketinget, når oplysningerne foreligger.

Da huseftersynsordningen kun anvendes i begrænset omfang ved køb og

salg af ejerlejligheder, er huseftersynsordningens kerneområde enfamilie-

huse og sommerhuse. Tabel 2 nedenfor har til formål at vise ordningens

udbredelse inden for dens kerneområde. Således blev der eksempelvis teg-

net ejerskifteforsikring for 44 pct. af de solgte ejendomme i 2016, jf. tabel

Det bemærkes i denne forbindelse, at antallet af solgte ejendomme omfat-

ter ejendomme, som ordningen ikke er tiltænkt at omfatte, herunder ejen-

domme købt med henblik på nedrivning. Det må derfor formodes, at ud-

bredelsen af ordningen reelt er større, end tabel 2 viser.

Kilde: Ankenævnet for Forsikring (tal opdateret pr. 12. marts 2018). Det bemærkes, at

antallet angiver antal aktive policer i alt ved udgangen af det forudgående år (uanset hvor-

når forsikringen er tegnet)

Kilde: Forsikring & Pension

Forsikring & Pension har oplyst, at de opdaterede oplysninger for 2017 forventes at

foreligge i efteråret 2018

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Tabel 2.

Oversigt over udviklingen i antallet af ejerskifteforsikringer

(2009-2016)

Årstal

Antal solgte

Antal nytegnede

Andel af solgte

enfamiliehuse ejerskifteforsik- ejendomme, hvor

og sommer-

ringer

ejerskifteforsik-

huse

ring blev tegnet

2009

35.012

23.735

68 %

2010

45.041

25.705

57 %

2011

36.981

23.847

64 %

2012

38.173

18.824

49 %

2013

38.638

25.894

67 %

2014

42.198

27.141

64 %

2015

50.091

33.612

67 %

2016

51.707

22.844

44 %

På huseftersynsordningens kerneområde er udbredelsen således også over-

ordnet set stadig relativt stor.

3.3. Erstatningsudbetalinger

Tabel 3 nedenfor indeholder en oversigt over forsikringsselskabernes brut-

topræmieindtægter og bruttoerstatningsudgifter samt erstatningsprocenten

vedrørende ejerskifteforsikringsprodukter. Erstatningsprocenten er et ud-

tryk for, hvor stor en andel bruttoerstatningsudgifterne udgør af bruttopræ-

mieindtægterne.

Det fremgår bl.a. af tabellen, at erstatningsprocenten i 2015 udgjorde 88

pct., hvilket vil sige, at forsikringsselskaberne samlet set, for hver gang de

modtog 100 kr. i præmieindtægt, udbetalte 88 kr. i erstatning.

Det bemærkes i denne forbindelse, at forsikringsselskabernes administra-

tionsomkostninger mv. ikke er medregnet i erstatningsprocenten.

Kilde: Forsikring & Pension

Opgørelsen over antallet af nytegnede ejerskifteforsikringer er korrigeret for ejerlejlig-

heder, således at det for perioden 2009-2015 – på samme måde som tabel 2 i betænkning

nr. 1520 om huseftersynsordningen – lægges til grund for korrektionen, at 3 % af de teg-

nede ejerskifteforsikringer vedrører ejerlejligheder. For så vidt angår året 2016 har For-

sikring & Pension oplyst, at 0,7-0,9 pct. af de tegnede ejerskifteforsikringer vedrørte

ejerlejligheder.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Tabel 3.

Oversigt over forsikringsselskabernes bruttopræmieindtægter

og bruttopræmieudgifter på ejerskifteproduktet (2009-2016)

Årstal

Brutto-præmie-

Brutto-erstat-

Erstatnings-

indtægter

nings-udgifter

procent

(mio. kr.)

2009

376

562

149 %

2010

324

373

115 %

2011

331

403

122 %

2012

330

100 %

2013

402

342

85 %

2014

332

337

102 %

2015

415

365

88 %

2016

3.4. Klager over tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter

Elinstallationsrapporten blev som nævnt indført som led i revisionen af

huseftersynsordningen. I perioden 2012 – 2016 er der udarbejdet 271.678

elinstallationsrapporter. I samme periode er der indgivet 898 klager til An-

kenævnet for Tekniske Installationer, hvoraf klager har fået helt eller del-

vist medhold i 29,6 pct. af klagerne, jf. følgende oversigt:

Tabel 4.

Oversigt over klager over elinstallationsrapporter (2012-2016)

Årstal

Antal udarbej-

dede elinstalla-

tions-rapporter

271.678

Antal klager

Andel, hvor klager

helt eller delvist fik

medhold

29,6 %

2012-2016

Som anført ovenfor under pkt. 2.1 har Disciplinær- og Klagenævnet for

Beskikkede Bygningssagkyndige siden 2011 behandlet forbrugerklager

over tilstandsrapporter og disciplinære sager mod de beskikkede bygnings-

sagkyndige.

Antallet af modtagne klager og trufne afgørelser fremgår af følgende over-

sigt:

Kilde: Forsikring & Pension

Forsikring & Pension har oplyst, at data om henholdsvis bruttopræmieindtægter og

bruttoerstatningsudgiver for 2016 endnu ikke foreligger.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Tabel 5.

Oversigt over udviklingen i antallet af klager over

porter (2009-2016)

Årstal Antal udarbejdede

Antal

Antal af-

tilstandsrapporter

modtagne

sluttede

klager

sager (med-

hold, af-

slag, afvis-

ning, forlig)

tilstandsrap-

Andel af

afsluttede

sager,

hvor kla-

ger helt el-

ler delvist

fik med-

hold

42 %

44,5 %

54,2 %

51,6 %

49,7 %

53 %

41,8 %

32 %

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

54.127

67.275

66.429

57.279

58.622

62.152

69.747

72.303

157

151

147

177

160

168

182

200

162

119

157

149

132

153

148

Af de 739 afsluttede klagesager i perioden 2012 - 2016 fik klager helt eller

delvist medhold i ca. 45,6 pct. af sagerne, mens der blev indgået forlig i ca.

1,08 pct. af sagerne. I ca. 31,4 pct. af sagerne fik klager ikke medhold,

mens ca. 25,3 pct. af sagerne blev afvist.

Det fremgår af tabel 4 og 5, at der i perioden 2012 – 2016 blev klaget over

en relativt lille del af de udarbejdede rapporter. Således er der klaget over

ca. 0,28 pct. af de udarbejdede tilstandsrapporter og 0,04 pct. af de udar-

bejdede elinstallationsrapporter.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsen

Kilde: Disciplinær- og Ankenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges årsberetnin-

ger 2009-2016 (før 2011: Ankenævnet for Huseftersyn)

Omfattet er sager, som er afsluttet i kalenderåret. Disse kan være modtaget i det forud-

gående kalenderår. Disciplinær- og Ankenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges

årsberetninger 2009-2016 (før 2011: Ankenævnet for Huseftersyn)

Kilde: Disciplinær- og Ankenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges årsberetnin-

ger 2009-2016 (før 2011: Ankenævnet for Huseftersyn)

Kilde: Disciplinær- og Ankenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges årsberetnin-

ger 2009-2016 (før 2011: Ankenævnet for Huseftersyn)

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

3.5. Klager over ejerskifteforsikringer

Hvis en køber af en fast ejendom har tegnet en ejerskifteforsikring i forbin-

delse med købet, og ejerskifteforsikringsselskabet afslår hel eller delvis

dækning af en anmeldt skade, har vedkommende mulighed for at indgive

en klage til Ankenævnet for Forsikring.

I tabel 6 findes en oversigt vedrørende klager over helt eller delvist afslag

på forsikringsdækning for forsikringsselskaberne samlet set.

Tabel 6.

Oversigt over udviklingen i antallet af klager over ejerskiftefor-

sikringer (2009-2016)

Årstal

Antal ak-

Antal kla-

Klage helt Klager ikke

tive

ger

eller delvist

medhold

policer

medhold

2009

261.974

257

185

2010

279.568

215

162

2011

288.120

195

143

2012

281.203

288

217

2013

264.818

200

143

2014

243.857

202

145

2015

230.148

236

166

2016

223.985

210

142

Som det fremgår af tabellen, indgives der klager i en lille andel af de ak-

tive ejerskifteforsikringspolicer. Ved udgangen af 2011 var der 281.203

aktive policer, mens der ved udgangen af 2015 var 223.985 aktive policer.

Af de indgivne klager i perioden fra 2012, hvor revisionen trådte i kraft, til

2016 blev der samlet indgivet 1.136 klager, hvoraf klager har fået helt eller

delvis medhold i omkring 29 pct. af sagerne.

4. Erfaringer med revisionen af huseftersynsordningen

For nærmere at klarlægge, hvorvidt de gennemførte ændringer kan antages

at have haft den ønskede effekt, iværksatte Justitsministeriet ved brev af

16. december 2016 en høring blandt huseftersynsordningens interessenter

vedrørende de pågældendes erfaringer med den i 2012 gennemførte revi-

sion af huseftersynsordningen. Ved brev af 15. februar 2017 iværksatte

Kilde: Ankenævnet for Forsikring (tal opdateret pr. 12. marts 2018)

Antallet angiver antal aktive policer i alt ved udgangen af det forudgående år (uanset

hvornår forsikringen er tegnet)

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Justitsministeriet en supplerende høring vedrørende erfaringerne med revi-

sionen samt eventuelt kendskab til forsikringsselskabernes praksis med

skyggerapporter eller anden interessekonflikt i formidlingen af tilstands-

rapporter. Sidstnævnte spørgsmål om eventuelle interessekonflikter be-

handles særskilt nedenfor i evalueringens del 2.

Følgende myndigheder og organisationer er blevet hørt:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Ankenævnet for Forsikring Arbejderbe-

vægelsens Erhvervsråd, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og

Energikonsulenter, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening,

Dansk Erhverv, Dansk Industri, Dansk Retspolitisk Forening, Danske Ad-

vokater, Danske Boligadvokater, Danske Bygningskonsulenter, Discipli-

nær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, Ejendomsfore-

ningen Danmark, Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Finansrådet,

Fonden Realdania, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet Tænk, For-

brugerklagenævnet, Foreningen af Rådgivende Ingeniører (F.R.I.), Forsik-

ring & Pension, Håndværksrådet, Landsorganisationen i Danmark, Parcel-

husejernes Landsforening, Realkreditforeningen, Realkreditankenævnet,

Realkreditrådet, Sikkerhedsbranchen, Sikkerhedsstyrelsen og TEKNIQ

Installatørernes Organisation.

Justitsministeriet har modtaget høringssvar fra følgende:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Ankenævnet for Forsikring, Bran-

cheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, Dansk

Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater,

Danske Bygningskonsulenter, FinansDanmark, Fonden Realdania,

Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet Tænk, Forsikring & Pen-

sion, Realkreditankenævnet, Sikkerhedsstyrelsen

TEKNIQ Instal-

latørernes Organisation.

Justitsministeriet har endvidere modtaget høringssvar fra

Bolius, Branche-

foreningen Danske Maskinstationer & Entreprenører, Danske Kloak-

mestre, Heiners Bygningsrådgivning ApS

Total-tjek.

Nedenfor er gengivet de væsentligste punkter i de modtagne høringssvar.

Bemærkninger, der falder uden for rammerne af denne evaluering, indgår

som udgangspunkt ikke i høringsoversigten. Derimod indgår disse i Ju-

stitsministeriets generelle arbejde med huseftersynsordningen. Forslag til

ændringer og andre bemærkninger er – i det omfang forslagene og be-

mærkningerne ikke vedrører regler under Justitsministeriets ressort – vide-

resendt til den relevante myndighed.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Justitsministeriets kommentarer til høringssvarene er anført i

kursiv.

Høringssvarene vedlægges desuden til orientering

4.1. Høringssvar

4.1.1. Generelle bemærkninger

Ankenævnet for Forsikring, Forbrugerombudsmanden

Realkredi-

tankenævnet

har ingen bemærkninger til høringerne.

Advokatrådet

anfører, at huseftersynsordningen kun i et vist omfang har

medvirket til beskyttelse af forbrugeren i forbindelse med hushandler, og

at forbrugerne kun i et vist omfang har tillid til ordningen.

Bolius

anfører, at huseftersynsordningen er tidssvarende og fungerer fint.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

vurderer, at revisionen af huseftersynsordningen har virket efter hensigten,

at ordningen derfor i dag fremstår som en meget velfungerende ordning,

og at tilliden til ordningen er meget høj.

Det er

Danske Boligadvokaters

opfattelse, at huseftersynsordningen giver

boligkøberne en langt bedre beskyttelse, og at der generelt set er tillid til

ordningen.

Danske Bygningskonsulenter

anfører, at huseftersynsordningen sikrer en

vigende, men fortsat høj beskyttelse af forbrugerne.

Det er

Dansk Ejendomsmæglerforenings

opfattelse, at huseftersynsord-

ningen har en høj og tidssvarende beskyttelse af både købere og sælgere,

som generelt har tillid til ordningen.

FinansDanmark

har grundlæggende gode erfaringer med huseftersyns-

ordningen efter de seneste ændringer.

Fonden Realdania

vurderer, at huseftersynsordningen er egnet og rele-

vant i forhold til at sikre beskyttelse af forbrugeren i forbindelse med bo-

lighandel.

Forbrugerrådet Tænk

er overordnet tilfredse med huseftersynsordnin-

gen.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Forsikring & Pension

anfører, at revisionen af huseftersynsordningen

indeholdt en række forbedringer til stor gavn for forbrugerne, og at der i

langt højere grad end tidligere blev skabt en bedre balance mellem hensy-

nene til henholdsvis køber og sælger.

Sikkerhedsstyrelsen

finder, at forbrugerne overordnet får en høj beskyt-

telse ved at benytte huseftersynsordningen, og at tilliden til ordningen er

stor.

TEKNIQ Installatørernes Organisation

anfører, at huseftersynsordnin-

gen sikrer en høj og tidssvarende beskyttelse i forbindelse med aftaler om

køb af fast ejendom, og at parterne i en hushandel generelt har tillid til

ordningen.

Justitsministeriet har noteret sig, at interessenterne generelt udtrykker

tilfredshed med huseftersynsordningen og overordnet set finder, at den

lever op til sit formål.

4.1.2. Ændringer vedrørende tilstandsrapport og indførelse af elinstal-

lationsrapport

4.1.2.1. Generelle bemærkninger

Advokatrådet

vurderer, at elinstallationsrapporten kun delvist formår at

give forståelig information til købere af fast ejendom.

Bolius, Realdania, Danske Boligadvokater, Forbrugerrådet Tænk

Forsikring & Pension

anfører, at indførelsen af elinstallationsrapporten

har givet et bedre grundlag for køber at vurdere ejendommen på.

Forbru-

gerrådet Tænk

bemærker dog, at der er et stort behov for forbedringer af

rapporten. Tilsvarende anfører

Forsikring & Pension,

at kvaliteten af rap-

porterne ikke er tilstrækkelig høj og dermed ikke giver et retvisende bil-

lede af det konkrete hus.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

vurderer, at elinstallationsrapporten virker optimalt, og at køberne forstår

rapporten.

Dansk Ejendomsmæglerforening

Sikkerhedsstyrelsen

oplyser, at

både tilstandsrapport og elinstallationsrapport giver anledning til forståel-

sesvanskeligheder hos forbrugerne.

Sikkerhedsstyrelsen

tilføjer, at styrel-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

sen den 1. januar 2017 overtog ansvaret for bygningseftersynet, og at sty-

relsen dermed er myndighed for både bygnings- og eleftersynet. Sikker-

hedsstyrelsen arbejder på nuværende tidspunkt med at samtænke og for-

bedre både udformningen af tilstands- og elinstallationsrapporter, og arbej-

det forventes at kunne styrke forbrugernes forståelse af rapporterne.

FinansDanmark

bemærker, at elinstallationsrapporten kan være svær at

overskue for en køber.

TEKNIQ Installatørernes Organisation

har anført, at elinstallationsrap-

porten indeholder relevant og forståelig information for køber af en fast

ejendom.

Dansk Ejendomsmæglerforening, Forsikring & Pension

Forbru-

gerrådet Tænk

henviser i øvrigt til anbefalingerne i en arbejdsgrupperap-

port fra september 2016 om øget kvalitet i elinstallationsrapporterne.

Justitsministeriet noterer sig, at høringsparterne overordnet finder, at ind-

førelsen af elinstallationsrapporten har givet et bedre grundlag for køber

at vurdere ejendommen på, men at flere parter samtidig peger på, at til-

stands- og elinstallationsrapporterne kan være vanskelige at forstå for

forbrugerne.

I den forbindelse hæfter Justitsministeriet sig ved Sikkerhedsstyrelsens

høringssvar, hvoraf det fremgår, at styrelsen på nuværende tidspunkt ar-

bejder med at samtænke og forbedre udformningen af både tilstands- og

elinstallationsrapporterne, hvilket forventes at bidrage til at gøre rappor-

terne nemmere at forstå for forbrugerne.

For så vidt angår arbejdsgrupperapporten om øget kvalitet i elinstalla-

tionsrapporter, som flere høringsparter henviser til, har Sikkerhedsstyrel-

sen over for Justitsministeriet oplyst, at denne rapport indeholder anbefa-

linger om tilpasninger af rapportopbygningen og nye muligheder i IT-sy-

stemet for elinstallationsrapporter samt mere målrettet kommunikation til

brugerne. Sikkerhedsstyrelsen har endvidere oplyst, at styrelsen har arbej-

det videre med anbefalingerne, herunder konkret gennemført en række IT-

systemmæssige tilpasninger. De øvrige anbefalinger, herunder evaluering

Arbejdsgruppen vedrørende udarbejdelse af elinstallationsrapporter i huseftersynsord-

ningen blev nedsat af daværende erhvervs- og vækstminister i 2014 efter politisk aftale

om ny autorisationslov. I arbejdsgruppen, som Sikkerhedsstyrelsen var sekretariat for,

deltog 11 brancheforeninger.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

af k-værdierne og opbygning samt formidling af indholdet elinstallations-

rapporterne, indgår i Sikkerhedsstyrelsens igangværende arbejde med at

samtænke og kvalitetsudvikle henholdsvis el- og bygningseftersynet.

Justitsministeriet bemærker i denne forbindelse, at høringsparternes be-

mærkninger og forslag til forbedringer er videresendt til Sikkerhedsstyrel-

sen, således at materialet kan indgå i styrelsens videre arbejde.

4.1.2.2. Karakterskala

Det er

Danske Bygningskonsulenters

opfattelse, at forbrugerne har svært

ved at forstå de forskellige betydninger af de samme karakterer (k-vær-

dier), der anvendes i henholdsvis tilstands- og elinstallationsrapporterne.

Dansk Ejendomsmæglerforening

anfører, at forbrugerne ikke forstår

karaktererne.

Forbrugerrådet Tænk

anfører, at karaktersystemet volder udfordringer

for forbrugeren, og at der er et behov for revision af systemet. Forbrugerrå-

det henviser i denne forbindelse til et alternativt karaktersystem, som er

foreslået i førnævnte arbejdsgrupperapport fra september 2016 om øget

kvalitet i elinstallationsrapporterne.

Forsikring & Pension

anfører, at k-værdierne bør evalueres, idet ulovlig-

hed i forhold til elinstallationer i dag gradbøjes/gradueres, hvilket ifølge

organisationen ikke giver mening.

TEKNIQ Installatørernes Organisation

anfører, at anvendelsen af

samme k-værdiskala har skabt forvirring hos køberne og bemærker herud-

over, at det er uhensigtsmæssigt og vildledende, at ulovligheder gradueres.

Justitsministeriet kan i denne forbindelse oplyse, at tilstandsrapporter og

elinstallationsrapporter – for at have de retsvirkninger, der følger af

LFFE § 2 – skal være udfærdiget på skemaer, som er godkendt af er-

hvervsministeren, jf. LFFE § 4, stk. 1, og § 4 a, stk. 1.

Det følger af begge de godkendte rapportskemaer, at følgende seks karak-

terværdier anvendes: IB, K0, K1, K2, K3 og UN. Disse k-værdier har

imidlertid forskellige betydninger i henholdsvis tilstandsrapport og elin-

stallationsrapport. Eksempelvis betyder karakteren K1”mindre alvorlige

skader” i tilstandsrapporten, mens karakteren K1 i elinstallationsrappor-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

ten betyder ”ulovligt forhold, som ikke umiddelbart er farligt, og som ikke

påvirker funktionsdygtigheden”. Karakterværdierne er nærmere beskrevet

i henholdsvis Sikkerhedsstyrelsens Håndbog for beskikkede bygningssag-

kyndige (der udarbejder tilstandsrapporter) og Sikkerhedsstyrelsens

Håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elin-

stallationsrapporter.

Idet administrationen af henholdsvis tilstands- og elinstallationsrapporter

hører under Erhvervsministeriets ressort, har Justitsministeriet forelagt

Erhvervsministeriet de indkomne høringssvar og bedt ministeriet om en

udtalelse. Erhvervsministeriet har herefter oplyst følgende:

”Det er Sikkerhedsstyrelsen under Erhvervsministeriet, der er

ansvarlig for den daglige administration af tilstandsrapporterne

og elinstallationsrapporterne.

Sikkerhedsstyrelsen er opmærksom på, at forbrugerne kan

have problemer med at forstå nuancerne i de to karaktersyste-

mer og betydningen af karaktererne. Sikkerhedsstyrelsens egne

undersøgelser og erfaringer bekræfter dette.

Sikkerhedsstyrelsen kan i den forbindelse oplyse, at karakter-

systemerne indgår i styrelsens pågående arbejde med at

samtænke og udvikle tilstands- og elinstallationsrapporterne.

Sikkerhedsstyrelsen har blandt andet fokus på, hvordan karak-

tersystemerne tydeligst kan formidle skader på bygningen og

ulovligheder i elinstallationerne, og på at gøre karaktererne i de

to rapporter nemmere at forstå og handle på for forbrugerne.

Sikkerhedsstyrelsen forventer at kunne implementere nye rap-

portløsninger, herunder karakterer, inden udgangen af 2018,

dog med forbehold for resultaterne af en forudgående interes-

sentdialog.”

Justitsministeriet hæfter sig ved, at Sikkerhedsstyrelsen under Erhvervsmi-

nisteriet, der er ansvarlig for administrationen af elinstallationsrapporter

og tilstandsrapporter, på nuværende tidspunkt er i gang med at afdække

mulighederne for en forbedring af karaktersystemerne, som kan imøde-

komme uhensigtsmæssigheder ved det gældende system som påpeget af

flere høringsparter. Det bemærkes i den forbindelse, at de fremsendte hø-

ringssvar vil indgå i Sikkerhedsstyrelsens arbejde.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

4.1.2.3. Oplysning om forventet restlevetid for bygningens tag

Advokatrådet, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energi-

konsulenter, Danske Boligadvokater, Forbrugerrådet Tænk, Sikker-

hedsstyrelsen

Sven Heiner ApS

anfører, at oplysninger om tagets rest-

levetid i tilstandsrapporten giver anledning til forståelsesvanskeligheder,

misforståelser eller forvirring hos forbrugeren. Både

Advokatrådet

Sven Heiner ApS

tilføjer, at tabelopslaget bør erstattes af faktiske oplys-

ninger om det konkrete tag.

Bolius og Realdania

anfører i et fælles høringssvar, at oplysningerne om

restlevetid for bygningens tag ikke altid sikrer et bedre grundlag for huskø-

berens vurdering af en ejendom.

Danske Bygningskonsulenter

vurderer, at oplysningerne om tagets restle-

vetid alt i alt er forståelige for køberen og giver den nødvendige informa-

tion til støtte for købsbeslutningen.

Dansk Ejendomsmæglerforening

oplyser, at oplysningerne om forventet

restlevetid for en bygnings tag er tilstrækkelig og forståelig information for

forbrugeren, idet det i tilstandsrapporten er fremhævet, at oplysningerne

alene beror på tabelopslag.

FinansDanmark

oplever en bedre information om levetiden for ejendom-

mens tag.

Det er

Forsikring & Pensions

opfattelse, at oplysningerne om restlevetid

for en bygnings tag er relevante for køber og bør bevares i huseftersyns-

ordningen, idet køber tidligere meget ofte efterspurgte disse oplysninger

hos den bygningssagkyndige.

Udvidelse af tilstandsrapporten med angivelse af oplysninger om faktisk

forventet restlevetid for bygningens tag, som baserer sig på den bygnings-

sagkyndiges faktiske undersøgelser af det konkrete tag, blev nøje overvejet

af Udvalget om evaluering af huseftersynsordningen, jf. afsnit 4.8.3.3. i

betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen

Det fremgår betænkningen, at udvalget – om baggrunden for overvejel-

serne om udvidelse af tilstandsrapporten med oplysninger om restlevetid

for bygningens tag – bl.a. anførte, at taget er en af de bygningsdele, som

det typisk vil være særdeles bekosteligt at udskifte. Dertil kommer, at kø-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

berne ifølge de bygningssagkyndige medlemmer af udvalget typisk (kun)

spørger til den forventede restlevetid for taget, ligesom sekretariatet for

Ankenævnet for Huseftersyn på udvalgets forespørgsel har oplyst, at over

halvdelen af de sager, som behandles ved nævnet, angår ejendommens

tagkonstruktion, tagbelægning eller skorsten.

Det bemærkes i betænkningen, at en udvidelse af tilstandsrapporten med

angivelse af forventet restlevetid for bygningens tag ville indebære, at rap-

porten ville komme til at indeholde oplysninger om andre forhold end ska-

der og dermed oplysninger om forhold, som – i forhold til det almindelige

mangelsbegreb – ikke kan udgøre en retlig relevant mangel.

Det fremgår af afsnit 4.8.3.3 i betænkningen, at en række problemstillinger

vedrørende køberens eventuelle krav, som måtte følge af den bygningssag-

kyndiges fejlskøn vedrørende restlevetiden, kan formindskes ved at be-

grænse den bygningssagkyndiges opgave med at angive restlevetiden til at

basere sig på et tabelopslag i kombination med klar og tydelig oplysning

herom i tilstandsrapporten.

Udvalget konkluderede, at det vil kunne blive opfattet som urimeligt, hvis

køber – som følge af de almindelige erstatningsretlige betingelser – ikke

(eller kun yderst sjældent) vil kunne rette krav mod den bygningssagkyn-

dige. Omvendt vil en væsentlig udvidelse af den bygningssagkyndiges an-

svar og/eller ejerskifteforsikringens dækningsomfang have den virkning, at

omkostningerne ved at anvende ordningen bliver væsentligt forøget. Desu-

den anføres det, at køber vil have en interesse i at få en forkert angivelse

af restlevetiden.

Justitsministeriet kan henholde sig til udvalgets synspunkter for så vidt

angår forslaget om at indføre oplysninger om faktisk forventet restlevetid

for bygningens tag baseret på bygningsgennemgang og argumenterne for

at anvende et tabelopslag.

Det bemærkes, at huseftersynsordningen ikke er til hinder for, at køber

eller sælger selv iværksætter en undersøgelse af tagets forventede restleve-

tid, ligesom køberen vil kunne indgå en konkret aftale med en bygnings-

sagkyndig om garanti for tagets restlevetid.

Idet administrationen af tilstandsrapporter hører under Erhvervsministeri-

ets ressort, har Justitsministeriet forelagt Erhvervsministeriet de indkomne

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

høringssvar og bedt ministeriet om en udtalelse. Erhvervsministeriet har

herefter oplyst følgende:

”Erhvervsministeriet hæfter sig ved, at høringssvarene overve-

jende gengiver negative erfaringer med forbrugernes forståelse

for tabelopslaget for tagets restlevetid.

Sikkerhedsstyrelsen under Erhvervsministeriet anfører, at det

er styrelsens erfaring med tabelopslaget, at formatet med et sta-

tistisk tabelopslag kan skabe forvirring, og at tabelopslaget

ikke nødvendigvis afspejler de faktiske forhold. Sikkerhedssty-

relsen finder, at tabelopslaget i sin nuværende form ikke skaber

den værdi for forbrugerne, som var tiltænkt med tabelopslaget.

Det er endvidere Sikkerhedsstyrelsens erfaring, at oplysninger

om tagets tilstand har stor betydning for forbrugernes samlede

vurdering af husets tilstand. Det er derfor vigtigt, at disse op-

lysninger er så retvisende som muligt, og at de er nemme at

forstå.

På baggrund af såvel høringssvarene som Sikkerhedsstyrelsens

erfaringer med tabelopslaget, er det Erhvervsministeriets vur-

dering, at der er behov for at udvikle tabelopslaget, herunder

formidlingen af, hvordan tabelopslaget skal forstås. Sikker-

hedsstyrelsen vil således – i forbindelse med det i igangvæ-

rende arbejde med at kvalitetsudvikle tilstandsrapporter og el-

installationsrapporter samt de inddateringssystemer, som de

beskikkede bygningssagkyndige anvender – have fokus på at

udvikle tabeloplysningerne om forventet restlevetid for byg-

ningens tag.

Sikkerhedsstyrelsen forventer at kunne implementere nye rap-

portløsninger, herunder tabelopslag for tagets restlevetid, inden

udgangen af 2018, dog med forbehold for resultaterne af den

forudgående interessentdialog.”

4.1.2.4. Generel hustypebeskrivelse

Advokatrådet

finder, at de generelle hustypebeskrivelser i et vist opfang

opfylder deres berettigelse, idet hustypebeskrivelserne giver køberen et

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

overordnet indblik i, hvilke kvaliteter og ulemper der gør sig gældende ved

den pågældende hustype.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

oplyser, at hustypebeskrivelsen er rimelig og giver køberen en forholdsvis

god beskrivelse, men at der dog er behov for en mere klar og beskrivende

tekst.

Danske Boligadvokater

vurderer, at de generelle hustypebeskrivelser

indeholder relevant og forståelig information til købere af fast ejendom.

Danske Bygningskonsulenter

anfører, at de generelle hustypebeskrivelser

er nogenlunde tilfredsstillende, men at de kan forbedres.

FinansDanmark

oplever at få bedre information om de væsentligste ka-

rakteristika for den relevante hustype som følge af de seneste ændringer.

Forbrugerrådet Tænk

har erfaret, at det er svært for forbrugeren at forstå

formålet med hustypebeskrivelserne, herunder at man i gamle huse må

forvente, at der kan være opstigende grundfugt, og at det ikke nødvendig-

vis er en skade i sig selv.

Forsikring & Pension

oplyser at have erfaring med, at flere huskøbere

fejlagtigt tror, at den bygningssagkyndige har anvendt en forkert hustype-

beskrivelse, idet hustypebeskrivelsen indeholder et billede af et andet hus.

Sikkerhedsstyrelsen

oplever, at hustypebeskrivelserne ofte indeholder

oplysninger, som ikke er relevante for det konkrete hus.

Sven Heiner ApS

oplyser, at både sælger og køber bliver forvirrede af den

generelle hustypebeskrivelse.

Idet administrationen af tilstandsrapporter hører under Erhvervsministeri-

ets ressort, har Justitsministeriet forelagt Erhvervsministeriet de indkomne

høringssvar og bedt ministeriet om en udtalelse. Erhvervsministeriet har

herefter oplyst følgende:

”Erhvervsministeriet hæfter sig ved, at de fleste af høringssva-

rene beretter om uhensigtsmæssigheder ved hustypebeskrivel-

sen. Høringssvarene peger på, at hustypebeskrivelsen kan

skabe forvirring hos forbrugeren og sjældent bidrager med

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

merværdi i forhold til at give forbrugeren et retvisende billede

af tilstanden for det aktuelle hus.

På baggrund af høringssvarene er det Erhvervsministeriets vur-

dering, at den nuværende hustypebeskrivelse bør udvikles og

forbedres såvel indholdsmæssigt som formidlingsmæssigt med

henblik på at skabe den ønskede værdi for forbrugeren.

Sikkerhedsstyrelsen arbejder – i forbindelse med indsatsen for

at kvalitetsudvikle tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter

– på mulige løsninger, hvor typebetegnelserne kan anvendes

mere nuanceret, og hvor det aktuelle hus kan beskrives mere

præcist. Sikkerhedsstyrelsen arbejder i øjeblikket med en mu-

lig løsning i form af en mere fleksibel model, hvor den beskik-

kede bygningssagkyndige sammensætter hustypebeskrivelsen

ud fra delelementer, som beskriver – og viser et billede af – det

faktiske hus og mere præcist udpeger de forhold, som køberen

og sælgeren skal være særligt opmærksomme på.

Sikkerhedsstyrelsen vil i løbet af 2018 drøfte forslag og mulig-

heder for en mere retvisende og forståelig hustypebeskrivelse

med huseftersynsordningens interessenter med henblik på ud-

vikling af en revideret løsning inden for de gældende rammer.”

4.1.2.5. Ejerskifteforsikringens dækningsomfang og begyndelsestids-

punkt

Danske Boligadvokater

vurderer, at dækningsomfanget ofte ikke er klart

for forbrugeren, men at de i 2012 gennemførte ændringer har sikret en

bedre standarddækning og mere klarhed om forsikringens begyndelsestids-

punkt.

Forsikring & Pension

anfører, at de gennemførte ændringer indebærer en

betydeligt bedre standarddækning på ejerskifteforsikringen, og at der er

skabt mere klarhed om ejerskifteforsikringens begyndelsestidspunkt, men

at der fortsat er behov for øget information til forbrugerne om ejerskifte-

forsikringens dækningsomfang. Behovet gælder navnlig i forhold til ”ska-

vanker” på et gammelt hus, der ikke skal anføres som skader i tilstandsrap-

porten, og som ikke er omfattet at ejerskifteforsikringen.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Uden at forholde sig nærmere til de i 2012 gennemførte ændringer anfører

Advokatrådet, Bolius, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og

Energikonsulenter, FinansDanmark

Forbrugerrådet Tænk,

at der

fortsat er tvivl om dækningsomfanget af ejerskifteforsikringer.

Sikkerhedsstyrelsen

oplyser, at det er styrelsens indtryk, at forbrugerne

generelt har kendskab til ejerskifteforsikringens dækningsomfang, jf. dog

pkt. 8.2.2 nedenfor om forbehold.

Justitsministeriets hæfter sig ved, at de parter, der har udtalt sig om de

gennemførte ændringer, anfører, at ændringerne har sikret bedre stan-

darddækning og mere klarhed om forsikringens begyndelsestidspunkt.

For så vidt angår det anførte om forbrugernes forståelighedsvanskelighe-

der, er det Justitsministeriets forventning, at disse kan imødekommes med

den informationsportal, som etableres af Forsikring & Pension, jf. pkt. 5.2.

Det bemærkes, at høringsparternes kommentarer om forbehold for forsik-

ringsdækning behandles særskilt nedenfor under pkt. 8.2.2.

5. Andre forhold

5.1. Præmiestigning – ejerskifteforsikringer

Det fremgår af afsnit 4.6.3 i betænkning nr. 1520/2010 om huseftersyns-

ordningen, at Forsikring & Pension over for udvalget har oplyst, at det er

organisationens vurdering, at det ved en gennemførelse af de ændringer,

der er forslået i betænkningen, vil være muligt at tegne en ejerskifteforsik-

ring (standarddækning) til en præmie, der ligger inden for et interval på 0-

50 pct. i præmiestigning i forhold til det daværende præmieniveau på stan-

darddækningen.

På baggrund af oplysninger fra Forsikring & Pension forudsættes det lige-

ledes i lovforslag nr. L 89 om revision af huseftersynsordningen, at det

efter gennemførelse af revisionen vil være muligt at tegne ejerskifteforsik-

ring (standarddækning) til en præmie, der ligger inden for et interval på 0-

50 pct. i præmiestigning i forhold til det daværende præmieniveau på stan-

darddækningen.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Forsikring & Pension har over for Justitsministeriet oplyst, at organisatio-

nen ikke er i besiddelse af statistisk materiale vedrørende præmieudviklin-

gen for ejerskifteforsikringer.

Til brug for denne evaluering har Forsikring & Pension derfor foretaget en

prissammenligning af en række forsikringspolicer på repræsentative ejen-

domme. Forsikring & Pension har således bedt sine medlemmer om at

vurdere, hvad prisen på en række forsikringspolicer fra før revision ville

blive prisfastsat til i dag. Denne nye pris er blevet sammenholdt med den

oprindelige pris.

På den baggrund har Forsikring & Pension fundet frem til, at den gennem-

snitlige præmiestigning fra 2009 til 2016 udgør 41 pct. blandt de forsik-

ringsselskaber, som er medlem af Forsikring & Pension, og som udbød

ejerskifteforsikringer i henholdsvis 2009 og 2016.

Præmiestigningen holder sig således inden for det forudsatte interval.

5.2. Sammenligning af ejerskifteforsikringsprodukter

Ved besvarelsen af spørgsmål nr. 46 til lovforslag nr. L 89 om revision af

huseftersynsordningen oplyste justitsministeren, at ministeriet forudsatte,

at de enkelte ejerskifteforsikringsprodukter på markedet ville blive indar-

bejdet i ”Forsikringsguiden”, som er en hjemmeside udviklet i samarbejde

mellem Forbrugerrådet og Forsikring & Pension. Hjemmesiden har til for-

mål at give forbrugerne overblik over de forskellige forsikringsselskabers

produkter, herunder vilkår og pris, for derigennem at hjælpe forbrugerne

med at vælge den forsikring, der bedst dækker den pågældendes behov.

Forsikring & Pension oplyste i forbindelse med lovforslagets behandling,

at organisationen var positivt indstillet over for at indarbejde de enkelte

forsikringsselskabers ejerskifteforsikringsprodukt i ”Forsikringsguiden”.

Efter vedtagelsen af lovforslaget (L 89) iværksatte Forsikring & Pension

en undersøgelse af mulighederne for at indarbejde de enkelte ejerskiftefor-

sikringsprodukter på markedet i ”Forsikringsguiden”.

Forsikring & Pension har over for Justitsministeriet efterfølgende oplyst, at

arbejdet med indarbejdelse af ejerskifteforsikringsprodukter i ”Forsikrings-

guiden” blev indstillet, da det er organisationens vurdering, at sammenlig-

ningsportalen ikke vil kunne give forbrugerne et retvisende billede af de

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

forskellige forsikringsselskabers ejerskifteforsikringsprodukters pris og

vilkår. Forsikring & Pension har i den forbindelse henvist til, at standard-

dækningen for ejerskifteforsikringerne er reguleret i lovgivningen og der-

med er ens for alle forsikringer. Kun prisen og eventuelle konkrete forbe-

hold for forsikringsdækning i det enkelte tilfælde varierer. Både eventuelle

konkrete dækningsforbehold og prisen for en ejerskifteforsikring baseres

på indholdet af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten for det på-

gældende hus. Forsikring & Pension har henvist til, at en sammenlignings-

portal ikke kan tage højde for indholdet af konkrete tilstandsrapporter og

elinstallationsrapporter, hvorfor det er Forsikring & Pensions vurdering, at

ejerskifteforsikringsprodukter ikke kan indarbejdes i ”Forsikringsguiden”

på en meningsfuld måde.

For at give forbrugerne et bedre overblik over ejerskifteforsikringsområ-

det, herunder de forskellige udbydere, har Forsikring & Pension i stedet

igangsat et arbejde vedrørende udvikling af en informationsportal om ejer-

skifteforsikringer. Det er hensigten, at portalen skal give forbrugerne et

relevant overblik over, hvad de navnlig bør være opmærksomme på, når de

skal indhente og vurdere et forsikringstilbud. Forsikring & Pension for-

venter, at informationsportalen f.eks. kan sammenligne de enkelte forsik-

ringsselskaber i forhold til klagesager i Ankenævnet for Forsikring samt

derudover beskrive standarddækningen (hvad skal forsikringen som mini-

mum dække i medfør af lovgivningen, og hvad dækker den ikke), give

oplysninger om konkrete dækningsforbehold (hvornår kan der tages forbe-

hold, og hvad betyder det for forsikringsdækningen) samt indeholde Q&A

om ejerskifteforsikringer.

Forsikring & Pension forventer, at informationsportalen vil være etableret

og tilgængelig for forbrugerne inden sommeren 2018.

5.3. Fugtskadeordning

Med vedtagelsen af lovforslag nr. L 89 den 30. maj 2011 om revision af

huseftersynsordningen blev det på baggrund af anbefalingerne i betænk-

ning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen besluttet, at dækningsom-

fanget for ejerskifteforsikring administrativt skulle udvides med en særlig

fugtskadedækning.

Det var med lovforslaget forudsat, at den nye fugtskadedækning skulle

kombineres med, at den bygningssagkyndige i forbindelse med bygnings-

gennemgangen foretog en række konkrete fugtmålinger, hvorefter det kon-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

staterede fugtniveau skulle angives og karaktergives i tilstandsrapporten.

Forudsat at den bygningssagkyndige enten ikke havde beskrevet fugtni-

veauet eller havde beskrevet fugtniveauet klart forkert eller ufyldestgø-

rende i tilstandsrapporten, ville ordningen indebære, at der ville være

fugtskadedækning, hvis der senere måtte vise sig at være fugt over de an-

givne grænseværdier i godkendte beboelsesrum.

Baggrunden for ordningen var et ønske om at give forbrugerne flere oplys-

ninger om husets fugtniveau inden købet, at gøre det mere klart for forbru-

gerne, hvornår fugtskader er dækket af ejerskifteforsikringen, og endelig at

give en bedre fugtdækning i rum, der er godkendt til beboelse.

Ved brev af 9. februar 2015 med bilag til By- og Boligudvalget (BYB,

alm. del – bilag 35) oplyste Justitsministeriet – på baggrund af resultater af

den tekniske udredning og daværende Ministerium for By, Bolig og Land-

distrikters vurdering heraf – at den særlige fugtskadeordning efter Justits-

ministeriets vurdering ikke vil kunne sættes i kraft.

Brevet af 9. februar 2015 er vedlagt som bilag.

5.4. Betalingsmodel for ejerskifteforsikring

Reglerne om betaling for ejerskifteforsikringer i LFFE falder uden for

rammerne af denne evaluering, jf. pkt. 1 ovenfor. Flere af huseftersynsord-

ningens interessenter har imidlertid i forbindelse med deres besvarelser af

Justitsministeriets høring fundet anledning til at anføre, at den nuværende

betalingsmodel for ejerskifteforsikringer er uhensigtsmæssig, fordi sælge-

ren som udgangspunkt vil have incitament til at vælge det forsikringspro-

dukt, der har den laveste pris.

Som nævnt ovenfor under pkt. 2.1 er det efter LFFE § 2, stk. 3, en betin-

gelse for sælgers fritagelse for mangelshæftelse, at sælgeren inden købsaf-

talens indgåelse har fremlagt et tilbud på ejerskifteforsikring og har for-

pligtet sig til at betale et beløb til køberen, som svarer til mindst halvdelen

af den samlede præmie for den tilbudte forsikring, såfremt køberen tegner

denne eller en anden forsikring, som opfylder de i LFFE § 5 nævnte betin-

gelser.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Flere interessenter peger på, at sælgeren alene har en interesse i at frem-

lægge et tilbud på den billigste ejerskifteforsikring, og at kvaliteten af det

valgte forsikringstilbud ikke tillægges vægt hos sælgeren.

Justitsministeriet skal i denne forbindelse bemærke, at køberen er frit stil-

let med hensyn til, om han eller hun ønsker at tegne forsikring i et andet

forsikringsselskab end det, sælgeren har valgt at indhente tilbud fra. Sæl-

geren er dog kun forpligtet til at betale et beløb, som svarer til halvdelen af

præmien for det indhentede tilbud.

Det fremgår af afsnit 4.6.4 i betænkning nr. 1520/2010 om huseftersyns-

ordningen, at baggrunden for udformningen af betalingsordningen er, at

det forekommer bedst stemmende med lovens generelle mål om beskyt-

telse af både køber og sælger, at parterne som hovedregel deles om forsik-

ringsudgiften. Udvalget overvejede imidlertid en ændring af betalingsreg-

len i LFFE § 2, stk. 3. Det blev overvejet, om det ville være mere hensigts-

mæssigt, at sælgeren skal betale hele forsikringspræmien, eller at sælgeren

skal betale halvdelen af forsikringspræmien for den forsikring, køberen

vælger at tegne. Udvalget konkluderede, at den gældende ordning, hvoref-

ter sælger skal tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien på det forsik-

ringstilbud, som den pågældende har indhentet, bør opretholdes, bl.a. for at

sikre, at ordningen ikke bliver så dyr eller skaber en uforudsigelig retstil-

stand for sælgeren, at ordningen ikke anvendes.

Det fremgår af aftalen af 1. december 2016 mellem regeringen (Venstre,

Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet,

Dansk Folkeparti, Det Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti om

håndteringen af danske kunder i Gable Insurance AG mv., at der vil blive

gennemført et serviceeftersyn af de nævnte regler om købers og sælgers

rolle ved tegning af ejerskifteforsikringer.

På den baggrund vil Justitsministeriet i 2018 indkalde til indledende drøf-

telser af reglerne om betaling for ejerskifteforsikring med de relevante

parter med henblik på at afdække, om det er muligt at finde en mere hen-

sigtsmæssig betalingsmodel.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

DEL II: Eventuelle interessekonflikter i formidlingen af

tilstandsrapporter

6. Retsgrundlag mv.

Reglerne om bestilling af henholdsvis tilstandsrapporter og elinstallations-

rapporter (de såkaldte ”bestillerregler”) hører under Erhvervsministeriets

ressort.

Bestillerreglerne indebærer bl.a., at en ejendomsmægler – efter aftale med

sælgeren – kan rekvirere tilstandsrapport og elinstallationsrapport via et

forsikringsselskab.

Det følger af § 43 i lov nr. 526 af 28. maj 2014 om formidling af fast ejen-

dom m.v., at ejendomsmægleren ikke på sælgerens vegne må rekvirere en

tilstandsrapport eller elinstallationsrapport. Forbuddet i loven er suppleret

af et stærkt incitament for ejendomsmægleren til at overholde reglen, idet

en ejendomsmægler, som tilsidesætter forbuddet, ikke har ret til vederlag.

Forbuddet i loven suppleres af regler i bekendtgørelse nr. 1230 af 21.

november 2014 om formidling mv. ved salg af fast ejendom (Formidlings-

bekendtgørelsen). Af bekendtgørelsens § 18 fremgår det bl.a., at ejen-

domsmægleren ikke må bringe konkrete bygningssagkyndige eller elinstal-

latørvirksomheder i forslag til at udarbejde henholdsvis tilstands- eller el-

installationsrapporter. Ejendomsmægleren skal endvidere udlevere en liste

over bygningssagkyndige i lokalområdet eller henvise sælgeren til hjem-

mesiden

www.boligejer.dk

eller til en anden hjemmeside, hvor listen kan

hentes. Formålet er at give forbrugeren valgfrihed med hensyn til valg af

bygningssagkyndig eller elinstallatørvirksomhed.

Det fremgår dog af § 18, stk. 2, i formidlingsbekendtgørelsen, at ejen-

domsmægleren efter aftale med sælger kan rekvirere tilstandsrapport og

elinstallationsrapport gennem et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifte-

forsikringer, så længe ejendomsmægleren ikke har indflydelse på, hvem

forsikringsselskabet vælger til at udføre opgaven. Formålet med denne

regel er bl.a. – ved at skabe en let adgang for sælgeren til at bestille rap-

porter – at sikre, at huseftersynsordningen benyttes.

Erhvervsministeriet har overfor Justitsministeriet oplyst, at lidt over halv-

delen af alle rapporter bestilles via et forsikringsselskab efter henvendelse

fra sælgers ejendomsmægler på vegne af sælger, jf. pkt. 7 nedenfor.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Endelig fremgår det af bekendtgørelse nr. 1426 af 30. november 2016 om

beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter

som led i huseftersynsordningen, at den bygningssagkyndige skal være

uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige skal være

uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig.

Der blev både under udvalgsarbejdet om revision af huseftersynsordnin-

gen, jf. betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen, og under

behandlingen af lovforslag nr. L 89 rejst en række spørgsmål om bestilling

af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed.

Det blev i den forbindelse vurderet, at der ikke var behov for mere grund-

læggende ændringer af de gældende regler på bestillingsområdet. Der blev

dog fundet anledning til at foretage nogle mindre administrative ændringer

i relation til bestilling af tilstandsrapport og bygningssagkyndiges uvildig-

hed.

Der henvises til pkt. 2.5.2 i den kommenterede høringsoversigt til lovfor-

slag nr. L 89 (omdelt som bilag 1 til L 89, BYB, 2010-11) og til besvarel-

sen af spørgsmål nr. 1, 3-5,12-16 og 49-52 vedrørende lovforslaget.

7. Tidligere undersøgelser af eventuelle interessekonflikter

Spørgsmålet om bygningssagkyndiges uvildighed og eventuelle interesse-

konflikter i formidlingen af tilstandsrapporter har tidligere været genstand

for flere grundige behandlinger.

Bl.a. har Justitsministeriet – på baggrund af anmodninger fra Folketingets

daværende By- og Boligudvalg – i november 2013 og juli 2015 foretaget

høringer af huseftersynsordningens interessenter vedrørende deres eventu-

elle kendskab til interessekonflikter i formidlingen af tilstandsrapporter.

Høringerne mundede ud i redegørelser til Folketinget herom (BYB alm.

del (2013-14) bilag 64 og ERU alm. del (2014-15) bilag 37).

Det fremgår af begge redegørelser til Folketinget, at der ikke er grundlag

for at antage, at der foreligger interessekonflikter eller forhold i øvrigt mel-

lem forsikringsselskaberne og de bygningssagkyndige, der indebærer en

risiko for, at tilstandsrapporter generelt er urigtige eller mangelfulde.

Herudover har Erhvervsministeriet til Justitsministeriet oplyst, at ministe-

riet årligt udarbejder et notat med statistik vedrørende rekvisition af til-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

standsrapporter, der oversendes til Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eks-

portudvalg. Afrapporteringen indeholder en statistik for, hvordan tilstands-

rapporter rekvireres med henblik på, at udvalget kan følge udviklingen på

området. Statistikken baserer sig på sælgerens oplysninger om, hvordan

tilstandsrapporten er bestilt. Erhvervsministeriet har oplyst, at der siden

den første opgørelse, som løb fra den 1. oktober 2013, ikke har været væ-

sentlige afvigelser i sælgers måde at bestille tilstandsrapport på. Lidt over

halvdelen af alle rapporter bestilles via et forsikringsselskab efter henven-

delse fra sælgers ejendomsmægler på vegne af sælger. De resterende til-

standsrapporter bestilles på anden vis, herunder især af sælger selv enten

via en liste udleveret hos ejendomsmægler, via netværk, boligejer.dk eller

internettet i øvrigt. Dog ses der en mindre stigning i flere af måderne at

rekvirere tilstandsrapporter på efter digitaliseringen af sælgeroplysnings-

skemaet i oktober 2016. Det medførte, at det for sælger blev obligatorisk at

besvare skemaet, og andelen af uoplyste svar har derfor fordelt sig ud på

de øvrige kategorier, herunder bestilling via forsikringsselskab.

Erhvervsministeriet har endvidere oplyst, at Erhvervsstyrelsen under Er-

hvervsministeriet i 2010, 2012, 2013 og senest i 2015 har foretaget

stikprøvekontroller af tilstandsrapporter med henblik på at undersøge

eventuelle interessekonflikter.

I 2010 udvalgte den daværende Erhvervs- og Byggestyrelse 23 tilfældige

ejendomsmæglerforretninger fordelt på landsplan. Data til brug for

stikprøven blev indhentet via ejendomsmæglernes hjemmesider og var

således baseret på objektive, offentlige oplysninger. For hver enkelt ejen-

dom, som ejendomsmæglerforretningerne havde haft til salg, blev det un-

dersøgt, hvilke bygningssagkyndige der havde udarbejdet tilstandsrappor-

terne. Hvis det viste sig, at en bygningssagkyndig havde udarbejdet en

bemærkelsesværdig stor andel af tilstandsrapporterne hos den pågældende

ejendomsmæglerforretning, og at denne andel ikke var tilsvarende den

bygningssagkyndiges markedsandel i lokalområdet, blev de pågældende

ejendomsmæglere meldt til politiet eller indbragt for det tidligere Discipli-

nærnævn for Ejendomsmæglere. Stikprøvekontrollen resulterede i, at Er-

hvervs- og Byggestyrelsen anmeldte én ejendomsmægler, som accepterede

et bødeforlæg på 7.000 kr. To andre ejendomsmæglervirksomheder blev

indbragt for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, hvor begge blev

frifundet, da nævnet ikke fandt, at virksomhederne kunne pålægges et selv-

stændigt ansvar for at overtræde reglerne.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

I 2012 gennemførte Erhvervsstyrelsen en tilsvarende stikprøveundersø-

gelse af 12 forretninger. Undersøgelsen viste, at én ud af de 12 forretninger

med

overvejende sandsynlighed

selv havde bestilt tilstandsrapporter for

sælger direkte hos den bygningssagkyndige eller bragt en konkret byg-

ningssagkyndig i spil over for sælger.

Erhvervsstyrelsen vurderede på baggrund af stikprøvekontrollerne i 2010

og i 2012, at langt de fleste ejendomsformidlere overholder bestillerreg-

lerne, og at reglerne fungerer efter hensigten.

Efter anmodning fra Folketingets By- og Boligudvalg udførte Erhvervssty-

relsen i 2013 og igen i 2015 udvidede stikprøvekontroller. De udvidede

stikprøvekontroller blev baseret på oplysninger fra sælgeroplysningsske-

maerne samt supplerende kontroller af ejendomsmægleres eventuelle ind-

flydelse på valg af bygningssagkyndige, hvor en række sælgere direkte

blev spurgt til, hvordan deres tilstandsrapporter var blevet rekvireret.

Erhvervsstyrelsen vurderede på baggrund af stikprøvekontrollerne i 2013

og i 2015, at der var afgørende fejlkilder i de gennemførte kontroller, og at

resultaterne derfor var behæftet med for stor usikkerhed. På den baggrund

blev der igangsat en række nye tiltag vedrørende optimering af oplysninger

i indberetningssystemet HEWEB, som skulle minimere de registrerede

fejlkilder. Det omfattede bl.a. indførelsen af hjælpetekster til sælgerne og

en digitalisering af sælgeroplysningsskemaet. Derudover blev det gjort

obligatorisk i alle rapporter (også ved dødsboer og tvangsauktioner) at

besvare spørgsmålet om, hvordan tilstandsrapporten er bestilt, og hvilken

ejendomsmægler der eventuelt har været involveret.

Sikkerhedsstyrelsen, der har pr. 1. januar 2017 overtaget administrationen

af HEWEB, har oplyst, at de omtalte ændringer er gennemført i efteråret

2016. Ændringerne bruges blandt andet til at kvalificere og præcisere de

årlige afrapporteringer til Folketingets Erhvervs-, Vækst og eksportudvalg

vedrørende rekvisition af tilstandsrapporter, jf. ovenfor.

8. Seneste høring af 15. februar 2017

Som det fremgår under pkt. 4 ovenfor omfattede Justitsministeriets høring

af 15. februar 2017 spørgsmålet om interessenternes eventuelle kendskab

til interessekonflikter i formidlingen af tilstandsrapporter.

Nedenfor er de væsentligste punkter i de modtagne høringssvar gengivet.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

8.1. Høringssvarene

Dansk Ejendomsmæglerforening, Realdania og Bolius samt TEKNIQ

anfører, at de ikke har kendskab til interessekonflikter i formidlingen af

tilstandsrapporter.

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter

henviser til Justitsministeriets to tidligere undersøgelser af spørgsmålet om

bygningssagkyndiges uvildighed og anfører, at intet nyt er opstået.

Danske Boligadvokater

oplever, at de fleste bygningssagkyndige i dag er

fast knyttet til et forsikringsselskab. Det anføres, at forsikringsselskaberne

har et incitament til at sikre, at de bygningssagkyndige klædes på til at

friholde selskaberne mest muligt fra skadesudbetalinger. Det bemærkes

endvidere, at nogle forsikringsselskaber afviser at udarbejde et forsikrings-

tilbud på baggrund af tilstandsrapporter fra visse beskikkede bygningssag-

kyndige. Herudover anføres det, at der ses en tendens til, at såvel byg-

ningssagkyndige som forsikringsselskaberne anfører flere og ganske om-

fattende forbehold, som synes at ligge ud over, hvad de konstaterede ska-

der kan berettige. Det foreslås, at der udarbejdes en vejledning om anven-

delsen og omfanget af forbehold. Danske Boligadvokater foreslår, at de

bygningssagkyndige fremover udmeldes automatisk via et dertil indrettet

system. Danske Boligadvokater bemærker hertil, at konkurrencen allerede

med den nugældende ordning er sat ud af spil pga. samarbejdsaftaler med

forsikringsselskaber.

Danske Bygningskonsulenter

anfører, at ejendomsmæglere udøver meget

stor påvirkning af sælgerens valg af bygningssagkyndig. Der henvises i

denne forbindelse til en undersøgelse af 710 tilstandsrapporter fordelt på

landsplan foretaget af Danske Bygningskonsulenter. Danske Bygningskon-

sulenter oplever herudover et pres fra forsikringsselskaberne om at be-

skrive flest mulige forhold, selvom disse ikke udgør skader. Det anføres, at

forsikringsselskaberne har en interesse i, at skadesbeskrivelserne i til-

standsrapporterne er generelle og omfattende. I tilknytning hertil anføres

det, at presset er muligt at udøve pga. samarbejdsrelationer mellem forsik-

ringsselskaber og bygningssagkyndige. Det angives desuden, at forsik-

ringsselskabernes samarbejde med henholdsvis ejendomsmæglere og byg-

ningssagkyndige skaber et lukket marked pga. pris- og leveringsaftaler

mellem få store aktører på markedet. Det anføres, at der er opstået mo-

nopollignende tilstande, som forsikringsselskaberne udnytter til at varetage

egne interesser, herunder ved indhentelse af skyggerapport, som boli-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

gejer betaler for, ved fastsættelse af høje bestillingsgebyrer, og ved at for-

sikringsselskaberne dikterer indholdet af tilstandsrapporterne. Danske

Bygningskonsulenter anbefaler, at der nedsættes en følgegruppe, og at der

gennemføres henholdsvis stikprøvekontrol for at afdække forsikringssel-

skabernes gebyrstørrelse og en telefonanalyse til at afdække omfanget af

de nævnte problematikker. Danske Bygningskonsulenter anfører endelig,

at der er behov for at ændre bestillerreglerne, således at ejendomsmæglere

helt afskæres fra at bestille tilstandsrapporter via et forsikringsselskab.

Forbrugerrådet Tænk

angiver, at forbrugerrådet ikke har kendskab til, i

hvilket omfang der anvendes skyggerapporter i branchen. Forbrugerrådet

er bekymrede for, i hvilket omfang selskaberne har indflydelse på, hvordan

der kommunikeres i tilstandsrapporterne, herunder hvor mange petitesser,

der medtages osv. Forbrugerrådet oplever, at tilstandsrapporterne indehol-

der for meget ukonkret information, som ikke vedrører skader, og at for-

sikringsselskaber bruger informationen til at indskrænke forsikringsdæk-

ningen. Forbrugerrådet anfører, at der ses flere forbehold i forsikringspoli-

cerne jo flere detaljer, der nævnes i rapporterne. Forbrugerrådet anfører, at

der er behov for at finde en alternativ måde at udvælge de bygningssag-

kyndige på. Det bemærkes i den forbindelse, at den frie konkurrence ikke

som konsekvens af sådanne tiltag må blive sat ud af kraft. Endelig foreslås

det, at ejendomsformidleren afskæres fra – efter aftale med sælgeren – at

rekvirere rapporter gennem et forsikringsselskab.

Forsikring & Pension

anfører, at det er vigtigt for kvaliteten af tilstands-

rapporter og elinstallationsrapporter samt for forbrugerbeskyttelsen, at

forsikringsselskaberne kan rekvirere rapporterne, og at de gældende regler

bør opretholdes. Det bemærkes samtidig, at forsikringsselskaberne ser

mange rapporter hvert år og dermed er de aktører, som har størst indsigt i,

hvilke bygningssagkyndige der udarbejder rapporter af høj kvalitet. For-

sikring & Pension oplyser, at organisationen ikke er bekendt med, at for-

sikringsselskaber benytter sig af at få udarbejdet supplerende rapporter til

tilstandsrapporter. Der henvises desuden til organisationens svar på Justits-

ministeriets tidligere høringer.

Heiner Bygningsrådgivning ApS

anfører, at ejendomsmæglere og forsik-

ringsselskaber i for høj grad styrer, hvilken bygningssagkyndig der får

tildelt opgaver. Det anføres, at ejendomsmægleren bestiller tilstandsrap-

porter via sit samarbejdende forsikringsselskab, hvor mægleren samtidig

giver retningslinjer for, hvilke bygningssagkyndige forsikringsselskaberne

skal anvende eller ikke skal anvende. Heiner Bygningsrådgivning ApS op-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

lever herudover, at forsikringsselskaberne misbruger de bygningssagkyn-

diges oplysninger i tilstandsrapporten, som bliver til genstand for uberetti-

gede forbehold for forsikringsdækning. Desuden bemærkes det, at der er

kommet for mange led ind i bestillingsvejen med unødige og fordyrende

henvisningsprovisioner.

Sikkerhedsstyrelsen

oplyser, at styrelsen ikke har kendskab til en generel

praksis med skyggerapporter eller konkrete sager, hvor der er opstået en

interessekonflikt i formidlingen af tilstandsrapporter. Sikkerhedsstyrelsen

har dog kendskab til nogle generelle henvendelser fra beskikkede byg-

ningssagkyndige vedrørende bestillerreglerne. Henvendelserne drejer sig

om skævvridning af markedet for de store virksomheder, at ejendomsmæg-

lerne blander sig i rapportens udarbejdelse ved f.eks. at forlange rapporten

udarbejdet på kort tid, og at de bygningssagkyndige er afhængige af ejen-

domsmæglerne, hvilket skaber incitament til at begrænse de konstaterede

skader med henblik på at lette salget af ejendommen. Sikkerhedsstyrelsen

vurderer, at det vil være relevant med en nærmere undersøgelse af bestil-

lerreglerne.

Total-Tjek

anfører, at bestillerreglerne bør revurderes af hensyn til sælge-

ren og for at forbedre konkurrencevilkårene for de bygningssagkyndige

m.fl. Der henvises i denne forbindelse til henholdsvis en undersøgelse fo-

retaget af YouGov vedrørende processen for indhentelse af tilstandsrap-

porter og en række opgørelser over bestillinger af tilstandsrapporter i visse

ejendomsmæglerbutikker.

8.2. Justitsministeriets bemærkninger

Hovedformålet med huseftersynsordningen er at give både køber og sæl-

ger tryghed i forbindelse med hushandlen. Det er derfor helt afgørende, at

tilstands- og elinstallationsrapporterne indeholder en objektiv og faglig

korrekt beskrivelse af de forhold ved en ejendom, som ellers ville kunne

give anledning til efterfølgende mangelsindsigelser fra køber.

Som nævnt under pkt. 7 har spørgsmålet om eventuelle interessekonflikter

i formidlingen af tilstandsrapporter tidligere været genstand for grundige

behandlinger. Flere høringsparter peger dog på en række forhold, som

kommenteres i det følgende.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

8.2.1. Bygningssagkyndiges samarbejde med forsikringsselskaber

For så vidt angår de bygningssagkyndiges mulighed for at udføre andre

opgaver, f.eks. for et forsikringsselskab, i forbindelse med udarbejdelse af

tilstandsrapporter, kan Justitsministeriet henvise til ministeriets besvarelse

af 15. oktober 2004 af spørgsmål nr. 44 (Alm. del) fra Folketingets Retsud-

valg. Justitsministeriet har ved besvarelsen forholdt sig til, om reglerne om

uvildighed er til hinder for, at en beskikket bygningssagkyndig i forbin-

delse med udarbejdelse af tilstandsrapporter (eventuelt mod ekstrabeta-

ling) påtager sig at udføre visse andre opgaver vedrørende huset – f.eks. at

udarbejde en tillægsrapport med overslag over udbedringsomkostninger

eller at foretage mere omfattende undersøgelser af ejendommen. Justitsmi-

nisteriet har fundet, at dette ikke er tilfældet. Der kan herom tillige henvi-

ses til Justitsministeriets besvarelse af spørgsmål nr. 54 (Alm. del) af 28.

oktober 2004 fra Folketingets Retsudvalg. Justitsministeriet kan herudover

henvise til pkt. 4.10 i betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordnin-

gen, hvor spørgsmålet om brugen af tillæg til tilstandsrapporten nærmere

er behandlet.

Henset til, at flere høringsparter har peget på forholdet omkring bygnings-

sagkyndiges samarbejde med forsikringsselskaber, har Erhvervsministeriet

oplyst, at Sikkerhedsstyrelsen vil foretage en nærmere undersøgelse af

spørgsmålet vedrørende bygningssagkyndiges uvildighed i forbindelse med

udarbejdelse af tillægsrapporter for forsikringsselskaber, jf. pkt. 8.2.4 ne-

denfor.

8.2.2. Forbehold for forsikringsdækning

For så vidt angår det anførte om, at nogle forsikringsselskaber (uberetti-

get) tager forbehold for forsikringsdækning i forbindelse med tegning af

ejerskifteforsikring, bemærkes det, at dækningsbekendtgørelsen (bekendt-

gørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskiftefor-

sikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast

ejendom m.v. med senere ændringer) fastsætter minimumsregler for dæk-

ningsomfanget af ejerskifteforsikringer.

Det følger af dækningsbekendtgørelsens § 1, nr. 1, at det er en betingelse

for ordningens anvendelse, at forsikringstilbuddet indeholder vilkår om

dækningsomfanget, der medfører mindst samme dækning som de vilkår,

der er anført i bilag 1 til bekendtgørelsen. Der kan dog på grundlag af

oplysninger i en foreliggende tilstandsrapport eller elinstallationsrapport

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

tages forbehold for dækning vedrørende bestemte bygningsdele eller be-

stemte installationer.

Som det fremgår ovenfor findes der allerede i dag regler, der regulerer

omfanget af forsiringsselskabernes forbehold for forsikringsdækning. Det

er naturligvis en forudsætning for ordningen, at reglerne overholdes.

Forsikring & Pension har oplyst, at organisationen den 19. juni 2015 ud-

sendte en samlet information vedrørende forbehold på ejerskifteforsikrin-

ger til Forsikring & Pensions medlemmer samt derudover til Frida Forsik-

ring og Husejernes Forsikring. I den pågældende informationsskrivelse

har Forsikring & Pension præciseret reglerne og beskrevet praksis hos

Ankenævnet for Forsikring på området. Det blev således fremhævet, at et

forbehold i forbindelse med en ejerskifteforsikring skal være konkret, ved-

røre bestemte bygningsdele eller bestemte installationer og tage udgangs-

punkt i oplysninger i tilstandsrapporten hhv. elinstallationsrapporten.

Henset til de rejste problemstillinger, har Erhvervsministeriet oplyst, at

Sikkerhedsstyrelsen vil foretage en nærmere undersøgelse af spørgsmålet

om den rejste problemstilling vedrørende uberettigede forbehold for for-

sikringsdækning, jf. pkt. 8.2.4 nedenfor.

8.2.3. Eventuel skævvridning af markedet

For så vidt angår det anførte om, at samarbejdsaftaler mellem forsikrings-

selskaber og henholdsvis ejendomsmægler og bygningssagkyndige skaber

et lukket marked eller skævvrider markedet til fordel for større firmaer,

har Justitsministeriet indhentet en udtalelse fra Erhvervsministeriet, som

har oplyst følgende:

”Erhvervsministeriet fører statistik over udviklingen i mar-

kedsandele baseret på de bygningssagkyndiges virksomhedstil-

knytning. Den seneste opgørelse fra perioden oktober 2015 –

marts 2016 viser, at virksomheder med mere end 10 beskik-

kede bygningssagkyndige tilknyttet udfører 59,2 pct. af alle til-

standsrapporter. Det er en stigning fra 56,8 pct. i perioden april

– september 2015. Virksomheder med 2-9 bygningssagkyndige

tilknyttet udfører 12,6 pct. af rapporterne, mens enkeltmands-

virksomheder har en markedsandel på 28,3 pct. Statistikken vi-

ser, at større virksomheder (virksomheder med flere end 10 be-

skikkede bygningssagkyndige tilknyttet) udfører størstedelen

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

af tilstandsrapporterne. Tendensen synes umiddelbart at være

svagt stigende.

Erhvervsministeriet og Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen,

der håndhæver konkurrencereglerne, har ikke kendskab til kon-

krete samarbejdsaftaler eller lignende mellem ejendomsmæg-

lere, forsikringsselskaber og bygningssagkyndige. Det er Kon-

kurrence- og Forbrugerstyrelsens opfattelse, at forsikringssel-

skaberne kan have en præference for at indgå aftaler med store

landsdækkende virksomheder, der har tilstrækkelig kapacitet

til at dække selskabernes behov over hele landet. Dette kan

have en vis indflydelse på markedsstrukturen og på konkurren-

cen for markedet for udfærdigelse af tilstandsrapporter. Hertil

skal det understreges, at der i dansk ret er aftalefrihed, og at

denne aftalefrihed også gælder større virksomheder, der indgår

aftaler med hinanden. Det er således ikke i sig selv ulovligt, at

et forsikringsselskab vælger at indgå aftale med bestemte virk-

somheder om levering af en given ydelse.

Erhvervsministeriet hæfter sig ved, at sælgeren af et hus frit

kan vælge såvel forsikringsselskab som bygningssagkyndig, og

at Erhvervsstyrelsens webportal boligejer.dk bidrager til at

gøre det lettere for sælgeren at gennemskue rettigheder og mu-

ligheder i forbindelse med bolighandel. På webportalen bolige-

jer.dk kan sælgeren bl.a. søge blandt de beskikkede bygnings-

sagkyndige og derigennem finde frem til den beskikkede byg-

ningssagkyndige, som sælgeren ønsker at indgå aftale med.

Generelt set er flere valgmuligheder til gavn for forbrugerne,

hvilket kan skabe øget konkurrence og effektivitet samt in-

novation på markedet.”

8.2.4. Påvirkning af indholdet af tilstandsrapport

For så vidt angår det anførte om, at forsikringsselskaberne skulle have

interesse i, at tilstandsrapporter er generelle og upræcise, bemærkes det,

at der i bekendtgørelse nr. 1426 af 30. november 2016 (om beskikkelse af

bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter som led i husef-

tersynsordningen) findes regler for, hvordan tilstandsrapporter skal udar-

bejdes. Det følger eksempelvis af § 13 i bekendtgørelsen, at bygningsgen-

nemgangen skal afdække skader eller tegn på skader. Det er derfor ikke i

overensstemmelse med loven, hvis der angives forhold, der ikke har karak-

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

ter af skader eller tegn på skader, særligt hvis disse oplysninger giver an-

ledning til forbehold i forsikringsdækningen, der ellers ikke ville være ble-

vet taget. Herudover kan bygningssagkyndige ifalde erstatningsansvar,

hvis en tilstandsrapport er fejlagtig eller mangelfuld, jf. LFFE § 3.

Navnlig på baggrund af den større andel af huseftersynsordningens inter-

essenter, der påpeger uhensigtsmæssigheder ved bestillerreglerne og byg-

ningssagkyndiges samarbejde med forsikringsselskaber samt indholdet af

disse interessenters høringssvar, finder Justitsministeriet, at det bør under-

søges nærmere, om reglerne er hensigtsmæssige og lever op til deres for-

mål.

Justitsministeriet har på den baggrund forelagt høringssvarene for Er-

hvervsministeriet, som er ressortansvarlig for reglerne om rekvisition af

tilstandsrapporter og for reglerne om de bygningssagkyndiges uvildighed.

Erhvervsministeriet har i den forbindelse oplyst følgende:

”Erhvervsministeriet bemærker, at den oprindelige hensigt

med at give ejendomsmæglere mulighed for – efter aftale med

sælger – at rekvirere en tilstandsrapport igennem et forsik-

ringsselskab, var at give alle forbrugere mulighed for at be-

nytte huseftersynsordningen, herunder også de forbrugere, som

ikke umiddelbart selv har mulighed for at bestille en beskikket

bygningssagkyndig. Udviklingen har vist, at mange flere sæl-

gere end oprindeligt antaget, foretrækker denne løsning.

Det er Erhvervsministeriets opfattelse, at det er afgørende, at

hverken forsikringsselskaber eller ejendomsmæglere har ind-

flydelse på tilstandsrapporternes udformning og indhold. Det

er samtidig Erhvervsministeriets opfattelse, at de beskikkede

bygningssagkyndige skal have mulighed for at agere frit på

markedet, og at de beskikkede bygningssagkyndige skal kunne

konkurrere på pris og kvalitet af rapporterne. Erhvervsministe-

riet skal i den forbindelse henvise til afsnit 4.8.3.8 i betænk-

ning nr. 1520 om huseftersynsordningen, hvor udvalget vurde-

rer, at der ikke bør skabes en ordning, hvor bygningssagkyn-

dige udvælges tilfældigt.

Da formålet med huseftersynsordningen er at give både sælger

og køber en høj grad af beskyttelse og tryghed ved bolighand-

ler, er det afgørende, at forbrugerne kan stole på kvaliteten af

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

tilstandsrapporterne, og at ingen andre end den beskikkede

bygningssagkyndige og dennes objektive og professionelle

gennemgang af ejendommen, har indflydelse på rapportens

indhold.

Selvom der indtil videre ikke har været tilstrækkeligt grundlag

for at konkludere, at reglerne for rekvisition af rapporter påvir-

ker de bygningssagkyndiges uvildighed, er det dog Erhvervs-

ministeriets vurdering som ressortansvarlig for bestillerreg-

lerne, at der er grundlag for at igangsætte en nærmere undersø-

gelse af reglerne med udgangspunkt i de problematikker, som

høringssvarene rejser. I den forbindelse vil det også være rele-

vant at forsøge at afdække den under pkt. 8.2.1 nævnte pro-

blemstilling om betydningen af bygningssagkyndiges samar-

bejde med forsikringsselskaber om udarbejdelse af tillægsrap-

porter, for bygningssagkyndiges uvildighed samt den under

pkt. 8.2.2 nævnte problemstilling om forbehold i forsikringstil-

bud.

Erhvervsministeriet vil gennemføre ovenfornævnte undersø-

gelse i 2018.

Ligeledes vil interessenternes konkrete forslag til ændring af

bestillerreglerne blive inddraget i Erhvervsministeriets arbejde

i relevant omfang. Det bemærkes dog, at Udvalget om husef-

tersynsordningen overvejede, men afviste en ordning, hvorefter

bygningssagkyndige udvælges tilfældigt. Der henvises i denne

forbindelse til afsnit 4.8.3.8. i betænkning nr. 1520 om husef-

tersynsordningen.

Sikkerhedsstyrelsen under Erhvervsministeriet, som varetager

administrationen af store dele af huseftersynsordningen, har

oplyst, at der – som led i en nærmere undersøgelse af bestiller-

reglerne – kan sættes særligt fokus på at afdække brugen af ge-

nerelle bemærkninger og forbehold, som ikke vedrører reelle

skader eller tegn på skader. Dette kan bl.a. ske i forbindelse i

forbindelse med den administrative kontrol af tilstandsrappor-

terne. Som led i en nærmere undersøgelse af bestillerreglerne

kan Sikkerhedsstyrelsen ligeledes tage emnet op til fornyet dia-

log med de beskikkede bygningssagkyndige på de faste infor-

mationsmøder.

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

Erhvervsministeriet kan oplyse, at Sikkerhedsstyrelsen allerede

nu – i forbindelse med det igangværende arbejde og i sin dia-

log med huseftersynsordningens interessenter – har fokus på

problemstillingen vedrørende ”bestillerreglerne”. Ligeledes har

Sikkerhedsstyrelsen i forbindelse med bl.a. kvalitetsudvikling

af kontrolindsatsen for tilstandsrapporter og udviklingen af et

nyt inddateringssystem for ordningens fagfolk fokus på at af-

dække og forebygge eventuelle problemer relateret til de gæl-

dende regler.”

9. Sammenfatning

Efter Justitsministeriets opfattelse kan det udledes af høringssvarene, at

huseftersynsordningens interessenter generelt er tilfredse med ordningen

og overordnet finder, at ordningen lever op til sit formål. Ligeledes har

huseftersynsordningen overordnet set stadig en relativt stort udbredelse.

Flere interessenter peger på uhensigtsmæssigheder ved den konkrete ud-

formning af tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter og fremkommer

med forslag til forbedringer af rapporterne. De gennemførte ændringer, der

knytter sig til tilstandsrapporten og indførelsen af elinstallationsrapporten,

har således ikke fuldt ud haft den ønskede effekt. Der pågår imidlertid alle-

rede et arbejde med at samtænke og forbedre udformningen af både til-

standsrapporter og elinstallationsrapporter i Sikkerhedsstyrelsen (under

Erhvervsministeriet), som er ansvarlig for administrationen af henholdsvis

tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter. Sikkerhedsstyrelsens arbejde

imødekommer i vid udstrækning de rejste problemstillinger vedrørende

tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter. Sikkerhedsstyrelsen forven-

ter at kunne implementere nye rapportløsninger inden udgangen af 2018,

dog med forbehold for resultaterne af en forudgående dialog med relevante

interessenter. Ligeledes drøftede Sikkerhedsstyrelsen i 2017 de generelle

hustypebeskrivelser med huseftersynsordningens interessenter med hen-

blik at udvikle en revideret løsning inden for de gældende rammer. Sikker-

hedsstyrelsen fortsætter i løbet af 2018 disse drøftelser.

For så vidt angår spørgsmålet om eventuelle interessekonflikter i formid-

lingen af tilstandsrapporter (bestillerreglerne) samt spørgsmålet om byg-

ningssagkyndiges uvildighed, herunder i forbindelse med udarbejdelse af

tillægsrapporter for forsikringsselskaber vurderer såvel Justitsministeriet

som Erhvervsministeriet, der er ressortansvarlig for bestillerreglerne, at der

ERU, Alm.del - 2017-18 - Bilag 136: Evaluering vedrørende huseftersynsordningen, fra justitsministeren

på baggrund af de indkomne høringssvar bør iværksættes en nærmere un-

dersøgelse heraf. Erhvervsministeriet vil i 2018 indlede drøftelse med hen-

blik på at fastlægge det nærmere indhold og omfang af en sådan undersø-

gelse af bestillerreglerne og reglerne om bygningssagkyndiges uvildighed.