Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
L 22 Bilag 7
Offentligt
1685905_0001.png
9. november 2016
Lovforslag L22
- Opsummerende bemærkninger fra ELO
Erhvervslejelovens baggrund og formål
Hovedformålet med den gældende erhvervslejelov var at sikre ”lejeren tryghed med hensyn til
den fremtidige ret til de lejede lokaler”, jf. præamblen i lovens forarbejder.
Loven blev til efter lange forhandlinger med en lang række berørte organisationer og
professionelle aktører og er udtryk for et gennemarbejdet og vægtet kompromis mellem lejer og
udlejer.
Lovforslagets overordnede konsekvenser
Vedtages lovforslaget, vil det reelt betyde, at størsteparten af de eksisterende bestemmelser i
erhvervslejeloven sættes ud af kraft.
Det er ikke korrekt, når det flere steder anføres, at der alene er tale om ’en mindre ændring’.
En lejer på en tidsbegrænset lejekontrakt er i praksis retsløs.
EKSEMPLER:
Gældende ret
Udlejer og lejer kan hvert 4. år, mod behørig
dokumentation, kræve lejen reguleret til
markedslejen, jf. § 13
Lovforslagets konsekvenser
Udlejer kan ved at tidsbegrænse
lejemålet, fx til 4 år, hindre lejeren
i at kræve en sådan lejenedsættelse
og uden dokumentation kræve en
højere leje som betingelse for lejerens
fortsættelse af lejemålet.
1/4
 L 22 - 2016-17 - Bilag 7: Henvendelse af 9/11-16 fra Erhvervslejernes Landsorganisation
Gældende ret
For lejere, hvor det er særligt vigtigt, at
de kan drive deres virksomhed fra netop
denne ejendom/beliggenhed (erhvervsbeskyttede
lejemål), kan det ikke aftales, at lejeren
skal acceptere nye vilkår efter en vis
lejeperiode (8 år) for at kunne fortsætte
lejemålet, § 14, jf. § 62. Denne bestemmelse
er præceptiv for erhvervsbeskyttede lejemål.
Gældende ret
Hvis en lejer dør, har ægtefællen og/eller
lejerens børn ret til at fortsætte leje-
forholdet mhp. at drive virksomheden
videre, § 56. På samme vis har
ægtefællen ret til at fortsætte
lejemålet ved skilsmisse mv., § 57 og 58.
Lovforslagets konsekvenser
Denne bestemmelse ophæves
reelt med lovforslaget, da udlejer
blot kan tidsbegrænse lejemålet (til
8 år) og frit kræve nye vilkår som
betingelse for at lade lejeren fortsætte
sin virksomhed fra ejendommen.
Lovforslagets konsekvenser
Kan i det hele gøre illusorisk ved
løbende tidsbegrænsninger,
således at generationsskifte
af en virksomhed fra lejede
lokaler umuliggøres. I direkte strid med
erhvervslejelovens formål.
Gældende ret
Udlejer kan alene opsige en lejer, hvis denne
enten selv ønsker at benytte det lejede,
ejendommen skal ombygges, eller hvis der
foreligger særlige grunde, 61, stk. 2.
Udlejer skal ved en sådan opsigelse erstatte
lejeren dennes tab, § 66
Lovforslagets konsekvenser
Udlejer kan ved at tidsbegrænse
lejemålet reelt frit opsige/undlade
at forlænge lejemålet og på samme
vis undgå at skulle betale erstatning,
herunder goodwill.
Gældende ret
Udlejer kan ikke opsige en lejer, hvis virksomhed
har særlig tilknytning til ejendommen, med
henblik på at drive forretning i samme branche
som lejeren, § 61, stk. 3
Lovforslagets konsekvenser
Udlejer kan ved at tidsbegrænse
lejemålet omgå bestemmelsen og frit
overtage den af lejeren oparbejdede
goodwill og kunder – evt. sælge
virksomheden til lejerens nærmeste
konkurrent.
2/4
 L 22 - 2016-17 - Bilag 7: Henvendelse af 9/11-16 fra Erhvervslejernes Landsorganisation
Konkurrence
Lovens incitament skulle være at skabe en øget konkurrence, men lovforslaget vil have den
stikmodsatte effekt.
På nuværende tidspunkt styres overdragelsen af lejemål af markedskræfterne. Dette vil ændres
med lovforslaget.
Lejemål handles og overtages af nye fremadstormende virksomheder som aldrig før. Tag et kig
på Strøget eller på Købmagergade og sammenlign med, hvad der lå af butikker for 10 år siden.
Inden for det seneste år har butikker som blandt andet Normal, Hunkemöller, JD Sport, Prada,
Zara Home, SuperDry, Elgiganten, Troldekugler og IRO etableres sig på og omkring Strøget for
ikke at tale om de butikker, der har blot har flyttet location, udvidet eller indskrænket deres
lejemål, og skabt rum for nye virksomheder.
Det er meget vanskeligt at få øje på, at der skulle være nogen konkurrencemæssige
begrænsninger ved den nuværende retstilstand.
Tværtimod vil lovforslaget, ved hver genudlejning efter udløb af en tidsbegrænsning, give
udlejer enerådighed over hvilke virksomheder, der skal ligge hvor, hvilket næppe er udtryk for
fri konkurrence.
Økonomi
En ikke uvæsentlig del af erhvervslejere, særlige nystiftede virksomheder, finansierer deres
virksomhed ved at give deres bank pant i lejemålet med tilhørende goodwill (virksomhedspant).
Det er oftest erhvervslejerens eneste aktiv.
En tidsbegrænset lejekontrakt vil umuliggøre en sådan finansiering. Nye virksomheder får
sværere ved at etablere sig. Igen til skade for konkurrencen.
Den uopmærksomme lejer eller den, der ikke blevet behørigt rådgivet om konsekvenserne af en
tidsbegrænsning, vil vederlagsfrit skulle aflevere hele sin oparbejdede goodwill og investeringer i
lejemålet til udlejer ved tidsbegrænsningens udløb.
Den opmærksomme lejer vil enten undlade at etablere sig eller være tilbageholden med at
foretage større investeringer i virksomheden og lejemålet, igen til skade for konkurrencen og
væksten.
3/4
 L 22 - 2016-17 - Bilag 7: Henvendelse af 9/11-16 fra Erhvervslejernes Landsorganisation
Gældende ret
Efter erhvervslejelovens § 63, stk. 3, kan en udlejer lovligt tidsbegrænse en lejekontrakt, hvis
det findes ”tilstrækkelig begrundet”.
Der er således på nuværende tidspunkt fri adgang til at tidsbegrænse en lejekontrakt, så længe
det populært sagt er ”rimeligt”.
Og sådanne tidsbegrænsninger finder løbende sted uden at blive tilsidesat - se blot de mange
outlet og ’popup’ butikker, der midlertidigt anvender ellers ledige lejemål, typisk frem mod en
planlagt ombygning eller udvikling af ejendommen.
Siden erhvervslejelovens ikrafttræden den 1. januar 2000 ses der kun at være afsagt 1 (én)
dom (dvs. gennem 16 år), hvor en erhvervslejer har påstået en tidsbegrænsning tilsidesat.
Det var Østre Landsrets dom af 18. marts 2005, trykt i TBB 2005.430Ø, hvor tidsbegrænsningen
i øvrigt blev opretholdt.
Førend man overvejer at ændre bestemmelsen - bør det derfor undersøges, om der reelt
foreligger et problem og i givet fald da nærmere præcisere lovgivningen og udstikke nogle
retningslinjer for, hvornår en tidsbegrænsning må anses for rimelig, frem for uden forhandling,
at fjerne erhvervslejernes grundlæggende rettigheder og mulighederne for at etablere samt
videreføre deres virksomheder.
Ønsket om ændring af erhvervslejeloven bestemmelser om tidsbegrænsning synes ikke at være
båret af et reelt hensyn til en øget konkurrence på detailmarkedet. Her er nærmere tale om
ulven i fåreklæder.
Der er store protester mod lovændringen fra såvel aktørerne på markedet og samtlige
brancheorganisationer, der repræsenterer disse. Det er svært at få øje på, at der skulle være
nogle fordele overhovedet for erhvervslejerne, som enkelte synes at give udtryk for.
Jeg vedlægger et udsnit af de henvendelser vi i Erhvervslejernes Landsorganisation har fået de
seneste dage fra nogle vores medlemmer, der udtrykker stor bekymring overfor lovændringen
omkring tidsbegrænsninger,
4/4