L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
L 22 Bilag 1
Offentligt

Peter Møller

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

“Eng §›

... ,

Venl g hilsen

Britt Rasmussen

Sekretær

Tlf. direkte' 72 16 02 34

danskbvqgen

VI samler byggeri anlæg og industri

Nørre Voldgade 0B - 1358 København K

Fr .Ju Anna Berger Fjeldlng m ll o: ulAnn

Sendt: 5. jull 2016 10:20

Til: '[email protected]'; '[email protected]'; [email protected]'; '[email protected]'; '[email protected]';

'[email protected]'; '[email protected]'; 'dI@dk|f.dk' infoDB; '[email protected]'; '[email protected]';

'dI@dLdk'; 'mai|@danskeadvokatendkb 'regioner@reg oner.dk'; '[email protected]'; '[email protected]';

'[email protected]'; '[email protected]'; '[email protected]'; 'pm@adv-

martinelli.dk'; '[email protected]'; '[email protected]'; '[email protected]'; '[email protected]'; '[email protected]';

'[email protected]'; '[email protected]'; 'Info@|f.dk'; '|Iodk@l|odk.dk'; 'mail@rea|kreditforenIngen.dk'; '[email protected]';

'post@vestre|andsret.dk'; '[email protected]'

Cc: Peter Møller; FP Erhvervsreguler ng

FP Erhvervsregule ing

7.juli 2016 12:58

Peter Møller; Julia Anna Berger Fjeld ng

FP Erhvervsregulering

VS. Høring vedr. lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

(tidbegraensning af erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen)

Kære begge

Denne er kun sendt fællespostkassen, derfor lige videresendt t ljere Information. Som aftalt liggerjeg alt vedr.

denne høring i sin egen mappe, hvis i kulle få brug for et overblik.

BH Jeanette

Fra: Britt Rasmussen m il ozbr

Sendt: 7. jull 2016 10:59

Til: FP Erhvervsregulering

Emne: VS: Høring vedr. lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (tidbegraensnlng af erhvervslejealtaler

og vurdering af markedslejen)

Hør ng vedr. lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (tidbegrænsning af erhvervslejeaftaler og

vurdering af markedslejen)

Dansk Byggeri takker for høringsmuligheden, men har ingen komm n arer til denne høring.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Emne: Høring vedr. lov 0m ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (tidbegrænsning af erhvervslejeaftaler og

vurdering af markedslejen)

Se venligst vedhæftede høringsmateriale.

Med venlig hilsen

Julia Anna Berger Fielding

ERHVEHVSSTYRELSEN

Team Bollgragulering

Dahlerups Pakhus

Langeiinie Allé 17

2100 København Ø

Teleion: +45 35291000

www v I r i n d

ERHVERVS- OG VÆKsTMlNlSTERlET

âPas på miljnel - udskriv kun denne e-mall hvis del er nødvendigt.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Peter Møller

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Jens Birkeholm <[email protected]>

20. juli 2016 09:52

Julia Anna Berger Fjelding

FP Erhvervsreguler ng; Peter Møller

Forslag til lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.m.

Kære Julia Anna Berger Fjelding,

Vi har gennemg et materialet og har følgende kommentarer til dette:

Tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler

Dansk Detail er af den opfattelse og har den erfaring, at der allerede i dag er mulighed for at indgå tidsbegrænsede

erhvervslejeaftaler, og at det også sker i vidt omfang, bl.a. når der etableres såkaldte pop-up-shops, hvor typisk

mindre butikker i en kortere periode afprøver et butikskoncept. Desuden indgås der også tidsbegrænsede

erhvervslejeaftaler I f.eks. butikscentre, hvor butikker og nternational brands ønsker at afprøve en bestemt

belig enhed for derefter at tage stilling, om man ønsker netop denne eller en anden beliggenhed i det p gældende

butikscenter. Desuden benyttes muligheden for tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler på trafikknudepunkter, f.eks.

butikscentret I Københavns Lufthavn af de samme årsager.

Så muligheden findes allerede og benyttes. Derfor er der efter Dansk Details vurdering ikke behov for den

pågældende lovændring, der samtidig svækker særligt mindre but kker position i forhold til udlejer, der typisk er i en

langt stærkere forhandlingsposition, desuagtet at den mindre butik søger rådgivning.

Endvidere er det Dansk Details vurdering, at en styrkelse af udlejers mulighed for at opsige butikslejere ikke vil øge

investeringslysten fra detailhandlens side, men snarere svække den. investeringerne i etablering af en butik på

fornuftige placeringer er i da så store, at man ikke vil kunnet le at løbe risikoen for en opsigelse eller et

tidsbegrænset erhvervslejemål.

Så set fra Dansk Details position i deta lhandlen svækker denne del af forslaget investeringslysten samtidig med, at

særligt mindre butikkers position i forhold til udlejer også svækker. Dansk Detail kan derfor ikke støtte den del af

lovforslaget.

Vurdering af markedsle en

Dansk Detail mener, at en præcisering af hvilke delelementer, der skal indgå i vurderingen af markedslejen, vil skabe

et mere gennemsigtigt marked til glæde for både erhvervsiejere og -udlejere. Dansk Detail kan derfor støtte denne

del af lovforslaget.

Eventuelle spørgsmål kan rettes ti' underte nede.

Med venlig hilsen

.lens Birkeholm

Direktør

[+45 26 20 42 66!

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

n'5 Fashion World |Langebrogade 5, 1411 København K. |

| Dansk Detail | Danmarks Skohandlerforening l Me

| wwwskohandlerforenin .dk l

l +45 33 12 17 08 | www.dansk-detai|.dk | +45 33 91 46 07

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

u>2mx

“HWNJJ nunx.xs.1.:.!

Ivlxzm n .'lI!.I.›||]'_-\'_)_|_\HJ, l” )

ikk

T. 445 3374110110

INFD DÅNSKERHVI FW DK

NG /\ JAN XSNVO AMM

M NAVHNJHUX L ld l-Mll

N ISHØH

ArrI/mn! XSNVII

mzz<mz<

B DA

[email protected]

Side 1/1

Deres re Sag 2016-3497

Vores re .. SAG-2014-o14o4

592M:

Erhven sqtyrclsen

Langelinie Alle 17

2100 København Ø

julannocrçtdk

v på üssc omrâder ikke sikrer

er ellem lejere og udlejere.

å ler med både lejcr- og

s amme hnlancerede til-

z g i g:

rze gaf ks: r g i gi gørende oplysnin er ved

'ng f g l ri g ilm I ' e ans rvikke nogle problemer

sa 'g ærk a ri i n ateriel ændring af loven

' ' gaf e ll æ gæl nderet,samt at dei-kan være

f ' f kt: ma g n 'r se f glerne.

i ig æn ri g ilf elf ' if r 1d il gl mtidsbegrænsede lejemål. En

g g g ' i gå f ti g æ å ' lige skadevirlaunger for de-

' l , 'il :

E s1 esæ l i g g dermed beskyttelsen af de

rs s e ' re,

Tg risi , i g å 1 gået på ikke-markedskon-

f kå g

E ' ig ' l f i 1 ' niudlejers favør.

1 ig ' s 'i gs ' etableringen af lejem lene

g g ' g å i i rerstore tab, hvis de e

l i f a ' å l g å ækk

På gg a Eih i e f å æn ing erhvervslejelovens§63.

10. ziugust 2016

Høring vedrørende ændring af lov om leje af erhvervslokaler mv

Dansk Erlnen har Inodta et o\ ennævntc lovforsla ihørint ogx skal hermed komme med vores be-

mærkn'n ertillovforsla et.

Generelle bemærkninger

Dan k Erhverv har flere gan e pe et p , at den nuværende erhvervslejelo

den fornødne ennemsi ti hed, hv lket kan xæ e medv rkende til konflikt m

Den nuværende erhvervslejelov var resultatet af et kompromis opnået p mør

udlejerrepræsentanter. Det fremsatte for lag er derimod ikke udtryk for den s

ang. Lovforsla et indeholder reelt kun tot n

1. En p cisexin den allerede e 'ste ende pli tt [at ve fyldest

varsh a re u e n t arkeds eje. Denned lharD kErhve

med, men det skal mtidi bem es, tde kke er ta e om e m

men alene en præciserm , hvad d ra erede burde v re de

behov or atmd øre san 'oner for n le de ove holdel a re

2. En ens d d n t ord or udlejeme o ho t re emeo

ø et ad an t1l nd elsea dsbe r nsedelejem iVIi have betyde

tailhand en da det blandt anden medføre

a. n til 'd tte se af lovens alm ndelige opsi elsesre ler og

erhven be kytt de leje

b. Betyder ko for att dsbe rænsedelejem lvil bl've ind

orme vil r,o

c. n unmel skævwndnng a parternes forhandl ngsposho

Butikkerne] ar ofte betydel e mve tern omkostningerl forbindelse med

og en øget ad an til tidsbe rænsede lejem lvil betyde, at but kkerne ris ke

Iars lckerhed or tkunne bhveilejeln letien æn ere rr e.

den ba rundk n Dansk ' verv kkestøtt de oresl ede dr ertil

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

min m?

Nedenfor følger mere udførlige bemærkninger til de foreslåede ændringer samt punkter, som Dansk

irhverv gerne så indgik som en del af lovforslaget.

Under ltensyntugeit til, at dette lovforslag har vaeret sendt i høring henover sommerferieperiodet], for-

beholder vi os i øvrigt retten til at konnne med yderligere bemærkninger til forslaget.

Specifikke bemærkninger

§ 5 - lejeañalen

Fællesanxkostninger, uar'›nere_qnskal› me.

Udlejer skal i henhold til § 5, stk. 2 komme med et skøn over de omkostninger, som lejer skal betale ud

over lejen. Vores medlemmer oplever desværre jævnligt, at disse fællesomkostniitger er skønnet meget

for lavt, og at der derfor meget hurtigt varsles stigninger i fzellesudgilterne.

Dansk Erhverv har forståelse for, at der kan ske ændringer i fællesudgifterne, men der skal være et loft

over, hvor meget eller hvor lnntigt fællesudgitterne kan sættes op som følge af et fejlskøn fra udlejers

side. Det skal i den forbindelse bemærkes, at butikkerne lægger budgetter efter de oplysninger, som de

modtager fra udlejer, og at det derfor kan have store økonomiske konsekvenser, lnis de præsenteres

for store pludselige stigninger i fællesomknstningerne som følge af et fejlskøn fra udlejers side.

Endvidere vil det være hensigtsmæssigt, hvis det i loven præeiseres, at der skal være tale om omkost-

ninger, der kan henføres til det lejede. Vi ser eksempler på markedsføringsomkostninger - herunder

bustransport af potentielle kunder fra et område til et andet - hvor omkostningeme betragtes som fæl-

lesomkostninger. Dette er især problematisk for kæder, der måtte have butikker i både det område,

som kunderne kommer fra og det de køres til, da der reelt bliver tale om, at de pågældende butikker

betaler for at flytte kunder fra en af deres butikker til en anden.

Derudover er der behov for en øget gennemsigtighed i opkrævningexi og opgørelsen af fællesomkost-

ninger, varmeregningen' og andre øvrige omkostninger. Flere af vores medlemmer oplever i dag, at de

blot modtager opkrævninger, hvor kravene ikke er dokumenterede, og hvor det for eksempel ikke er

muligt for lejer at gennemskue, om opkrævningen baserer sig på de oprindeligt aftalte fordelingstal for

ejendommen. Da manglende betaling af leje har meget store konsekvenser, føler lejer sig ofte presset

til at betale selvom de ikke er sikre på, at opkræwxningen er korrekt.

§ 9 - fastsættelsen af lejen

De fremgår af bestemmelsen, at lejen fastsættes i parternes aftale. Der er fortsat en del lejemål, hvor

lejen fastsættes på baggrund af lejers omsætning, og her ser vi, at udlejerne otte kræver, at lejer orn-

sætning på en eventuel e-handelspoital ligeledes indgår i fastsættelsen af den omsætningsbestentte

leje.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

ma« å

Det sker for eksempel via bestemmelser som denne:

Der betales omsælningsbestemt leje svarende til 8 96 af den samlede bruttoomsætning ekskl. Inoms

beregnet af al! salg fra lokaliteterne, herunder den totale omsætning vedrorende salg og leasing af

varer vg/eller tjenesteydelser foretaget i eller fra lokaliteter-ne inkl. telefon-, internet- og postordre-

salg og omfatter såvel kontnnl- som kreditsalg.

Det bliver mere og mere almindeligt, at de danske virksomheder afsætter deres produkter gennem for-

skellige kanaler, men i forhold til et t'ysisk lejemål, er det ikke i alle tilfælde rimeligt, at den omsæt-

ningsbestemte leje også ska] omfatte lejers eventuelle netbutik især ikke, hvis netbutikken ikke drives

fra det pågældende lejemål.

§ 13 - regulering til markedslejc

Dansk Erhverv har ingen bemærkninger til ordlyden af lmforslaget vedrørende vurdering af markeds-

lejen, idet dette blot er en præcisering afden allerede gældende bestemmelse vedrørende markedsleje-

regulering, men som det fremgår længere nede mener vi, at der kan være behov for, at det af bemærk-

ningerne tydeligere fremgâr, hvilke oplysninger, der skal gives.

Stk. 1 - reguleringsmulighed for begge parter

Udgangspunktet i lovens § 13, stk. 1 er, at adgangen til at varsle en regulering til markedslejen tilkom-

mer såvel lejer som udlejer. Vi ser dog ofte, at udlejer i sin kontrakt ensidigt fravigerbestemmelsen for

så vidt angâr lejers mulighed for at få reguleret lejen ned, hvis markedet ændrer sig i nedadgående ret-

ning. Det kan blandt andet ske med formuleringer som nedenstående:

Lejer kan ikke med henvisning til erhvervslejelovens § 13, kræve minimumslejen nedsat til et beløb

lavere end den aftalte minimumsleje pr. [dato], eller

Regulering af nzininzumslejen efter lovgivning og ændring af lejevilkår

11.1 Uanset uopsigelighed, nettoprisindeksering eller anden særlig ajtalt regulering og eventuelle an-

dre ajtaltefarlzøjelser er udlejer berettiget til at foretage fornøjelser af årslejen i henhold til den til

enhver tid gældende lejelovgivning, herunder

- Som følge af ændringer iskatter og afgifter, såvel udgifts- som forbrugsændringer, jfr. er-

hvervslejeloven §§ 10-12, medmindre skatter 0g afgifter rejiinderes efter regning,

o Til markedsleje, erhvervslejeloven § 13 eller

o Som følge af forbedringer, jfr. erhvervslejeloven §§ 31-32

o Forhojelser af udlejers udgifter til det egentlige

Lejer er derimod ikke berettiget lil at kræve nedsættelse af lejen efter de nævnte bestemmelser.

Formålet med bestemmelsen er at sikre en lige adgang for begge parter til at få reguleret lejen, hvis

markedet udvikler sig i tiden efter aftaleindgåelsen. Det forekommer ikke hensigtsmæssigt, at en be-

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

mai:

nu.

nm _

stemmelse, der skal beskytte begge parter, kan fraviges alene for den enes vedkommende og bestem-

melsen skal derfor :undres således, at bestemmelsen fortsat kan fraviges, men kim liv fravigelsen gæl-

der for begge parter.

Stk. 1 - fastsættelsen af niarketlsltjcn

Det fremgår allerede at' den eksisterende lov, at det er den part, der ønsker lejen re nleret, der har he-

iisbyrden thi', hvad markedslejen er. Vi har på det seneste set eksempler på sager, hvor udlejer i for-

bindelse med varsling af stigninger til markedsleje har Lintlladt at oplyse lejer 0m, at der er givet be-

tragtelige rabatter til lejerne/ nogle af lejerne i de lejemål, der ellers angives som sammenlignelige og

derfor lægges til grund for varslingeii af lejestigniiigen. Det er naturligvis uholdbart, at det ikke er det

fulde sammenligningsgrnndlag, der blivet' præsenteret for modtageren af varslin en, da det kan have

stor betydning for fastsættelsen af niarkedslejen.

Det skal bemærkes, at rabatteriie også kan gives ved, at udlejer helt eller delvist betaler for omfattende

renoveringer af lejemålet forud for lejers indflytning. Mange af disse rabatter og t lskud aftales i s de

letters til selve lejekontrakten, og det er derfor vigtigt, at også disse sideletters indgår som en del af

iurdeiingen af markedslejen.

Det skal i øvrigt bemærkes at nye regnskabsregler, jfr. Il-'RS 16, medfører, at raba te og/eller t'lsl<ud af

enhver art i thi-bindelse med indgåelse af en lejekontrakt (at betragte som en leasin kontrakt, jfr. IFRS

16), skal periodiseres over den aftalte uopsigelighedspeiiode således, at det regnskabsinæssigt kommer

til at fremstå som en rabat på den añalte leje. Dette er med til at understrege vi ti heden af, at så-

danne rabatter og tilskud oplyses i forbindelse med en varsling af regulering til l iarkedslejeii.

Endvidere skal lukkede lejem l ikke kunne 'nd i forbindelse med regulering til markedsleje, hvilket

vi desværre har set eksempler på i forhold til nogen a vores medlemmer. Baggrunden for, at lejemå-

lene er opsagt kan netop være, at lejen har været for høj, og s sk l lejem let ikke kunne bruges som

argumentation for at hæve lejen på andre lejem l.

Dansk Erhverv er derfor tilfredse med, a den foresl ede ændring iiy \ 'l gøre det tydeligere, at alle rele-

vante aftaler og a aler \ 'lkâr skal nd vurderingen af, hvad markedslejen kan siges at være. Dog

mener vi, at bestemmelsen fortsat er for uklar, og at det af bemærkningerne til bestemmelsen tydeli-

gere bør fremgå, hvad det er for oplysninger, der skal fremlæ es for modparten i forbindelse med

varslinger af regulerin til markeds eje.

Det er vores håb, at det samlet se vil kunne medvirke til at reducere antallet af retssager vedrørende

regulering til mar edslejen. Saint d vil \ understre e, at der kan være behov for at indføre sanktio-

ner for manglende over oldelse af o 'pl' e serne til a oply se om 'aba te ' med videre 'i forbindelse

med reguleringen til markedsleje for at sikre, at 'e lerne overholde .

Stk. 4 - reguleringer: sker over 4 år

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

mania

Eñer bestemmelsens stk. 4 skal reguleringen nf lejen fordeles over fire r sâledes, at reguleringen pr. år

udgør' V4 af den samlede regulering. Det er imidlenitl meget almindeligt, at bestemmelsen om at en

regulering til markedsleje s al ske over ñre r fran es s ledes, at itguleringen træder i kraft umiddel-

bart efter det 3 m. neders \ irsel, (ler skal gives. Det kan for eksempel ske. med en bestemmelse som

denne:

Udlejer kan forhøje Inininzuizislejen til markedslejerz i overensstemmelse med § 13 i Erhueruslejelo-

uen. Lejcforliojelsen fordeles ikke over 4 år, men er gældende straks ved udløbet af varslet på 3 :nä-

Itetler.

Dansk Erhx en' foresl r, at denne bestemmelse øres cleln' t pr eccptiv således, at bestemmelsen ikke

kan fraviges, mc 1 at re uler'n en alti(l skal ske over en per ode på i re r. Det vil sikre, at parterne tår

mulighed forat t lpasse sig det re ulerede lejeniveau 0 den deraf nye økonomiske situation, som par-

terne brin es hvad ente 1 lejen stiger eller falder. Det ør si især g ldende i situationer, hvor lejer

har foretaget større investerm eri forbindel e med indretningen af leie nålet, og h\'or le_ier derfor vil

være særli s. rbar over or markante st gninger i lejeniveauet.

Stk. 9 og 10 - processen i forbindelse med varsling

Bestemmelsens stk. 9 og 10 vedrører processen ved en urslin om ændring af lejen. Udgangspunktet

er, at den der modta er varsli n har se (s u er a modta elsen af vars ingen til at gøre indsigelse

(stk. 9), hvorefter den anden part senest seks uger fra udløbet af fri ten i stk. 9 skal anlægge en sag ved

boligretten, hvis kr vet om lejeregulerm ø skes fastholdt (stk. 10).

Efter almindelige principper må det betyde, at der IKKE skal betales den varslede lejestigning, hvis der

gøres indsigelse, men vi ser flere eksempler på udlejere, der kræver, at der under behandlingen af

spørgsmålet om regulering til markedsleje, skal betales den forhøjede leie: Det sker for eksempel med

en bestemmelse som denne:

Hvis lejer gør indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse, er udlejer berettiget til at opkræueforliøjelseiz

som en foreløbig lejeforlmjelse, indtil der er trufet endelig afgørelse eller aftale om lejeforhøjelsens

størrelse.

Denne bestemmelse vil, især i kombination med en fravigelse af § 13, stk. 4 om fravigelse af den nor-

male 4-årige indfasning af stigningen og den meget lange sagsbehandlingstid i sager om regulering til

markedslejen, være særligt bebyrdende for lejer.

Dansk Erhverv foreslår, at det i forbindelse med stk. 9 og 10 præciseres, at den regulerede leje ikke kan

opkræves, hvis der er gjort indsigelse mod reguleringen.

Vi er derudover blevet oplyst om, at der er udarbejdet lejekontrakter, hvor pligten til at anlægge en sag

ved boligretten væltes over på modtageren af varslingen (typisk lejeren). Da værdien af sagen sættes til

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

maa S...

fem gange den varslede lejeforhejelse kan det medføre ganske store omkostninger til lejeren til beta-

ling af henholdsvis rets- og be 'iIIIIIIIClSlSEIl-glft.

Dansk Erhvervs foreslår, at det at' stk. 10 skal fremgå, at det altid er den part, der \ arsler reguleiin en,

der har pligten til at anlægge sag, hvis der gøres indsigelse mod r«, ulerin en, og at de te ikke ltanf a-

viges.

§ 63 - indgåelse qftidsbeyrzensede lejemål

Dansk Erhverv er bekymret for det fremsatte lovforslag, der giver fri adgang til indgåelse af tidsbe-

grænsede lejemål.

Adgangen til frit at kunne indgå tidsbegrænsede lejemål vil efter Dansk Erhvervs vurdering ikke op-

fylde det angivne hovedformål med lovforslaget, idet de nuværende regler i erhvervslejeloven ikke ses

at udgøre barrierer for hverken konkurrence eller vækst på detailhandelsmarkedet. Muligheden for

frit at indgå tidsbegrænsede lejeaftaler vil alene være til gavn for udlejere, men derimod ikke for detail-

handelsmarkedet (lejerne), som regeringen med lo 'ændringen ønsker at tilgodese.

Ifølge vores nirdering vil gennemførelsen af lovforslaget frem for de ønskede virkninger få følgende

uhensigtsmæssige konsekvenser:

i) tilsidesættelse af erhveivslejelovens opsigelsesreglei' og dermed beskyttelsen af de er-

hvervsbeskyttede lejere,

ii) betydelig risiko for, at tidsbegrænsede lejeforhold (i hvert fald på attraktive beliggenheder)

vil blive indgået på ikke-markedskonforme vilkår,

iii) urimelig ulighed i parternes forhandlingsposition i udlejers favør.

Ad i) tilsidesættelse af opsigelsesvilkårene

Mange lejere på detailhandelsmarkedet er erhvewsbeskyttede og nyder som følge heraf særlig beskyt-

telse mod opsigelse fra udlejers side, og såfremt en erhvervsbeskyttet lejer opsiges vil denne modtage

erstatning og goodwill kompensation, således at lejer kompenseres for det tab af kundekredsen, som

flytning af lejers butik til en anden beliggenhed medfører. En opsigelse af en erhvervsbeskyttet lejer

medfører, at lejer skal starte forfra med opbygning af kundekreds på en ny placering, hvilket kan tage

adskillige år og i værste tilfælde kan betyde, at lejeren må lukke butikken, idet opbygning af ny kunde-

kreds kan tage så lang tid, at tabene for lejer i den mellemliggende periode, kan blive så store, at det

ikke vil være rentabelt for lejer at opretholde sin forretning.

Den erhvervsbeskyttede lejer, der har oparbejdet en stor kundekreds vil endvidere \ed et tidsbegræn-

set lejeforholds ophør, hvor udlejer måtte vælge at indgå ny lejekontrakt med en anden (konkurre-

rende) lejer, "gratis" komme til at afgive sin kundekreds og værdien af den kundekreds som lejren har

opbygget til den nye lejer. Endvidere vil en udlejer selv ltunne overtage den tidligere lejers kundelcred

ved ophøret af en tidsbegrænset lejeaftale ved selv at starte forretning op fra lejemålet. Konsekvensen

af ophævelsen af erhvervslejelovens § 63, stk. 3 xil dermed kunne blive, at en udlejer "gratis" kan over-

tage en af hans lejer oparbejdet kundekreds og den goodwill der er knyttet hertil.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

ma« i«

Dansk Erhverv ser helst, at opsigelsesreglerne og reglerne om erhvensbeskyttelse ikke udvandes ved

vedtagelse af reglerne om mulighed for frit at aftale tidsbegrænsede lejemål, nien s frenit reglerne

desuagtet ønskes gennemført bør reglerne som minimum suppleres med en bestemmelse om, at en

udlejer ved udløbet af en titlsbegrzenset lejeperiode, skal være forpligtet til at yde den fraflytteiide er-

hvcrvsbeskyttede lejei' erstatning og kompensation for tabet af ltuntleltredseu (goodwill kompensa-

tion).

Videre vil indgåelse af tidsbegrænsede lejeaftaler kunne få den konsekvens, at de blker udlejerne, der

kommer til at bestemme udviklingen at' et detailhandelsområde frem for den elterspøi' sel som forbru-

gerne mâ have, idet en udlejer ved ophøret af en tidsbegrænset lejeaftale st r fr t forhold t l at væl e

en :inden lejer. Udlejer kan så at sige vælge at indgå lejeaftale med hØjStl)) dende frem for at det er ef-

terspørgslen på markedet, der er afgørende for, hvorvidt en detailhandlende m tte ønske at fort ætte

sin forretning fra de lejede lokaler.

Ad ii) vilkår i tidsbegrænsede lejeforhold

Dansk Erhverv er bekymret for den manglende mulighed for at kræve lejen markedslejere uleiet i den

tidsbegræiisede lejeperiode, idet dette medfører, at der er væsentlig risiko for a lejen s ve ved ind -

else at' lejekontrakten som løbende i den tidsbegrænsede peiiode vil ligge væsen l t højere end mar-

kedslejen. Særligt for brancher, som eksempeliis dagligvarer, hvor de planretlige re ler sætter betyde-

lige begrænsninger for både beliggenheden, størrelsen og antallet af lejemål, der m anvendes t l da -

ligvareliandel, vil der være stor iisilco for, at en udlejer vil kunne kommei ennem med en leje der li -

ger væsentligt højere end markedsleien, alene fordi de forskellige dagligvareoperatører kan v re nød-

tvunget til at acceptere dette, idet det i modsat fald slet ikke vil være muligt at bev re/få en da li vare-

butik i omr det.

Ad iii) forhandlingspos tionen

Det e Dansk rhvens oplevelse ved forhandl n er af leje ontrakter, om særligt de attraktivt belig-

ende leje l, at der allerede i da er betydelig on urrenee med de nu ældende regler i erhvewsleie-

loven det \ ores medlemmer otte oplever, at udlejere sidder i en overordentlig gunstig forhandlings-

pos't on og stort set kan d'ktere de vilkår, udlejer m tte øn ke \ edrørende lejemålet, som lejer må ac-

ceptere, h\ s ejer ønsl er lejem let. Muli heden or frit at md tidsbegrænsede lejeaftaler vil yderli-

gere forbe re udlejers orhandlin spos ion, idet udlejer hened o s vil blive begunstiget med vilkå-

rene oni, at lejem let ikke skal ops es i henhold til erhvervslejeloven opsgelsesregler, herunder udle-

jeis overta e se af lejers kundekreds (goodwill) " ratis og i øvri t ikke kan blive mødt med et krav om

markedslejeneds tt lse fra lejeri perioden.

kæwrid 'n en af for iandl'i s o ifoneiniedfø 'er derimod n ei ndr' geriforhold til detailhan-

es rkede (le erne) oiikii 'e eee neo v tbe n eser, det det 'l andelsmarkedet ikke skal

konkurrerep hu lejen s ørrelseo lejevilk r, men de modp de ra leje iâlet solgte varer. En for-

bedrii a udle'e 's fo ha id in pos t'on kan tv rt 'mod medføre, at ko kurrenceeviien vil blive for-

vær et, idet e lejei i l de 'samlet set er dyrere or den enkelte det: lhai d ende alt andet lige vil med-

øre sti ende priser p de so te varer. Det erf l el' Dansk Erl ve 's bekymring, at lovændringen vil

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

man 3m

33 <m==w :man:

u.. Uurmnmu-á

0530352,

medføre knnlcurrenee på lejevilkårene alene til gavn for udlejer frem for konklmence så at sige på då-

setomater. Derfor vil vedtagelsen af lovforslaget efter vores vurdering tvzertimotl hindre konkurrence

og vækstbetingelserne på detailhandelsmarkedet i modstrid med lovgivers hensigt og formål med l0\ -

forslaget.

For szerligt pladskrævende butikker gælder det, at de meget ofte har store og ofte også irrever ible in-

vesteringsomkostninger i for eksempel l) 'andsikring ellt. andre former for sikring. Det vil blive meget

svært for denne typer af butikker at finde et lejemål, hvis de ikke kan være sikre på at have lejemålet i

en længere årrække.

På den baggrund kan Dansk Erhverv ikke bakke op om de foreslåede ændringer' i § 63, da de efter vo-

res opfattelse alene er til fordel for udlejerne, og dermed ikke skaber den fornødne balance mellem le-

jere og udlejere, som bør være målet med erhvervslejeloven.

Forhold ved siden at' erhvervslcjeloven

Dansk Erhverv er bevidste om, at processen i forbindelse med retssager vedrørende uenighed om re u-

lering til markedslejen ikke er behandlet i erhveivslejeloven, men ikke desto mindre er den meget

lange sagsbehandlingstid på netop markedslejesager særlig kritisk. Det gælder isæri de sager, hvor de

almindelige reguleringsmekanismer er sat ud af spil og hvor det måske ovenikøbet er aftalt, at den re-

guleredc leje også skal betales under en eventuel klagesag.

Den lange sagsbehandlingstid ved Boligretten er med til at skabe økonomisk usikkerhed for både lejere

og udlejere, og Dansk Erhverv opfordrer derfor til, at det undersøges, hvad der kan gøres for at sikre

en hurtigere behandling af sagerne til gavn for be e parter.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

å. asmaa. »E0

o>zmxm

>u<ox>4mz \

vcslcrbrugarlu 32

IGZO Kobenhavn V

Telvfon 3] 43 70 UD

maxlqmlauxskæeaxlvckamndk

\vww.41arvakcazxvukalenxlk

Dnknr. D-PDH: 028504

Med venli hilse

elle Hübertz Krogsøe

cedirektør

k@danskeadvoka endk

Erhvervsstyrelsen

Dahlerups Pakhus

Iangelinie Allé 17

2100 København Ø.

(Sendt pr. mail til erhvervsreguleñ[email protected], [email protected] og [email protected])

Høring vedrørende lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler mv.

(tidsbegrænsning af erhvervslejcañaler og vurdering afmarkedslejen)

Sag 2016-3497

Danske Advokater har ved mail af den 20. juni 2016 modtaget høring vedrørende lov

om ændring af 10v om leje aferhvervslokaler mv. (tidsbegrænsning af

erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen) med frist for høringssvar onsdag

den 10. august 2016 kl. 12.00.

Danske Advokater ñnder alene anledning til at bemærke, at ændringen af § 13

udelukkende synes at være en præcisering af gældende ret, idet alle relevante forhold

vedrørende sammenli nings lejemål, herunder side letters, nøglepenge,

huslejerabatter mv., allerede i dag indgår i markedslejevurderingen.

Det sene svar beklager..

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

_ .m3, .Am

cnzâmam

Erhvcrvsslyrclscn

Dahlcrups Pakhus

Langelinie Allé I7

2100 København Ø

erhvervsre ulerin @erst.dk

iulann ersLdk

geterm ersLdk

9. august 2016

Vedr. sag 2016 - 3497 - høring vedrørende lov 0m ændring af lov om leje ai' erhvervslokaler

m.v. (tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering al' markedslejen).

Der henvises til Erhvervsstyrelsens skrivelse af den 20.6.20l6. hvormed ovennævnte fremsendtes 1

høring.

Vedr. tidsbegrænsede aftaler

Danske Udlejere går fortsat ind for, at vilkårene i et erhvervslejemål ikke skal være bundet al utra-

vigelige regler i Erhvervslejeloven. Derfor kan det fremsatte forslag om, at det ikke skal være

muligt at få tilsidesat en tidsbegrænset lejeaftale tiltrædes.

Det bør præciseres - evt. kun i bemærkningerne - at ELL § 7 ikke kan anvendes af lejer for at få en

tidsbestemt lejeaftale ændret eller tilsidesat.

Vedr. markedsleje

Det kan tiltrædes at det i loven præciseres, at "samtlige relevante aftaler og aftalev'lk ' skal 'nd 1

vurderingen af, hvilken leje der svarer til "markedslejem" I de situationer, hvor en lejer anvender et

sammenligningslejemål, til støtte for en nedsættelse af lejen, men undlader a oplyse, at lejen er re-

duceret på grund af, at lejer selv har bekostet indretningen eller har betalt et væsentlgt beløb ' nø -

lepenge, forekommer ikke at være i overensstemmelse med god advokatskik. Men - det kan ikke

undgås, at deri retssager kan indgå sammenligningslejemål, hvor der ikke bliver oplyst om andre

aftaler, enten af førnævnte karakter eller kombineret med forkøbsrettigheder m.v.

Det forekommer ikke som et generelt forhold ved Boligretternes vurdern af markedslejen, at der

ikke bliver taget hensyn til "samtlige relevante aftaler og aftalevilkår." Men - det kan tiltrædes, at

det præciseres i ELL § 13, at "samtlige relevante aftaler og aftalevilkår" skal ind ved vurdering af

markedslejen.

Det må dog være lejers og udlejers opgave at søge retssagen oplyst så godt som muli t, og dermed

ikke "nøjes" med at se på lejens størrelse i det konkrete lejemål og de sammenli nin slejem l, der

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157

E-mail: [email protected] - www.danskeudlejere.dk

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

U33 '

40M

Interesse0rgan'sati0n for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157

E-mail: kontakt danskeudlejeredk - www.danskeudlejere.dk

fremskaffes. Det vil dog ofte være vanskeligt/ umuligt at fa andre udlejere/ lejere. der ikke direkte

er involveret i retssagen til - udover at fremlægge selve lejekontrakten - også at oplyse om andre

aftaler mellem parterne, såvel skrevne soln uskrevne.

Til lider kan det være således, at lejer og udlejeri den konkrete lejesag ved Boligretten kun er

bekendt med selve lejekontrakten l lejens størrelse i sammenligningslejemålene og dermed ikke

med evt. andre tiltaler mellem parterne l disse sammenligningsl -jemaL Hvis ingen af retssagens

parter er bekendt med, at der derved undertryg es beviser i retssagen, er der intet at bebrejde

parterne. Men i det omfang, at én af parterne bevidst kun fremlæg er dele af det samlede aftale-

grundlag, kan det overvejes, hvilke sanktioner. der derved skal kunne bringes i anvendelse.

Fastsættelse af husleje i erhvervslejemJ er i ' en eksakt videnskab, hvilket ovennævnte forhold

og det fremsatte lovforslag, dog kunne ive indtryk af er opfattelsen i Ministeriet. Der er derfor

behov for. at der skal være plads til større forskelle i de enkelte lejemål, end der hidtil har været

accepteret. Der erjo ikke regler for, hvorledes et beløb, som lejeren evt. har betalt i nøglepenge - til

enten udlejer eller til den tidligere lejer - skal omregnes til husleje.

De af Ministeriet (understøttet af konklusionen i den nævnte analyse) fremsatte begrundelser for, at

det skal være muligt at indgå tidsbe rænsede lejeaftaler - uden n iko for efterfølgende tilsidesæt-

telse af den indgåede aftale om tidsbegrænsning - kan med tilsvarende vægt anføres for at begrænse

lejernes mulighed for, at kræve lejen nedsat. Hvis huslejen i et omr de - efter lejers opfattelse er for

høj - må denne lejer søge lokaler i andre områder, som passer til butikkens sortiment og placering -

og således at nye lejere "kan komme til." Derved skabes større mobilitet og fleksibilitet. Den fore-

slåede ændring af ELL § 13 skal således have som formål., at begrænse en lejers mulighed for. at få

en aftalt husleje nedsat, hvilket bør understreges i bemærkningerne.

Overgangsregler

l det omfang, at Ministeriet er af den opfattelse, at ændringen af ELL § 13 giver anledning til, at der

nu kan I skal inddrages flere forhold ved vurderingen af markedslejen, bør det præeiseres om den

nye 2. pkt. i § 13 kan påberåbes i såvel igangværende som nye varslingssager.

Danske Udlejere supplerer i øvrigt gerne ovennævnte.

Med venlig hilsen

DANSKE UDLEJERE

Keld Frederiksen

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Peter Møller

Fra: John Wagner <[email protected]>

Sendt: 10. august 2016 13:02

Til: FP Erhvervsregulering;[email protected]: Peter Møller

Emne: Erhvervslejeloven

H rin vedr. Forsla til Lov om ændrin af lov om le'e af erhvervslokaler m.v. Tidsbe raensnin af

erhvervsleeaftalero vurderin af markedsle'en

De Samvirkende Købmænd (DSK) har pr. mail den 5. juli modtaget ovennævnte lovforslag til høring, hvad vi takker

for, og har følgende bemærkninger til forslaget:

Med ændringsforslagene håber regeringen at styrke konkurrencen i Danmark, men vi frygter faktisk, at det

modsatte kan blive resultatet; at der både pâ udlejer-side og i f.eks. detailhandelen kan ske en øget koncentration

som følge af de påtænkte ændringer.

En videre adgang til at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler svækker beskyttelsen af lejere, der som oftest er "den svage

part" - derfor vil på længere sigt kun de stærkeste koncepter, ofte udenlandske, overleve i vore største byers

bymidter på bekostning af et mere differentieret detailhandelsudbud og selvstændighedskulturen.

Til gengæld hilser vi alle forslag om øget transparens i forbindelse med fastlæggelse af markedslejen velkommen.

Af bemærkningerne til forslaget (2.1.2. Erhvervs- og Vækstmlnisteriets overvejelser) fremgâr, at det (aIeneP) er

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens analyse af fremtidens detailhandel, som ligger til grund for forslaget. Det

bekymrer os, jf. tidligere fremført stærk kritik af denne undersøgelse for på flere områder at give et yderst

diskutabelt billede af konkurrencen i dansk detailhandel.

Her i bemærkningerne tales der om det udtrykte ønske om "et stigende konkurrencetryk", men eksisterende

erhvervslejelov harjo på ingen måde forhindret et sådant stigende tryk i f.eks. dagligvarehandlen ved etableringen

af hundredvis af nye discountbutikker, først Netto, siden Fakta, i de seneste år også Rema 1000 og Lidl og nu tillige

Kiwi, ligesom f.eks. butikker som Normal, Tiger, Søstrene Grene, Hunkemöller og Humac uproblematisk spredes over

hele landet, incl. bymidter og storcentre.

Lovforslaget synes bemærkelsesværdigt ensidigt at foretage ændringer til fordel for udlejerne af lejemål f.eks. i

butikscentre på bekostning af "den tryghed, som lejerne i dag har", som det udtrykkes i bemærkningerne. DSK

advarer mod en sådan svækkelse af lejernes tryghed, som vil gøre det endnu mere vanskeligt at være selvstændigt

forretningsdrivende.

I øvrigt henvises til høringssvar fra Dansk Erhverv og Håndværksrâdet, hvis advarsler vi også 100 procent kan tilslutte

os.

De bedste hilsner

John Wagner

Adm. direktør

DSK

De Samvirkende Købmænd

Islands Brygge 26, 2300 København S

D+45 2023 25 16 | T+453962 16 16

[email protected] l www.dsk.dk

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Se vores nye profilmagasln med

sandheden om e-hand|en med

dagligvarer

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

m m".

m1._<m_.<mmn<_.m_mm:

oaæâ. nm: No. _.:_ N05.

m5..:Bmlcruämmmzmmonmismm:

Vedr. Høring vedrørende lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler mv. (tidsbegrænsning af

erhvervsleleaftaier og vurdering af markedslejen), Deres sagsnr. 2016-3497e

Styrelsen har ved e-mail af 20. juni 2016 anmodet om Dommerfuldmaegtigforeningens

eventuelle bemærkninger til forslaget.

Foreningen skal i den anledning meddele, at der ikke er bemærkninger til udkastet.

Dette hørin svar sendes alene elektronisk til: erhvervsre ulerin

m r dk.

Pâ foreningens vegne,

Teresa Lund Tøgern

Høringsansvarlig

Dommerfuldmægtigforeningen

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

:iv x

10. august 2016

Rai* LAB

Dlraklør

Lars Brondl

Telefon *45 33 12 03 30

[email protected]

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

21V 'J HT: K " AO

Erhvervsstyrelsen

erhvervsre ulerin

[email protected]

getemmazerstdk

Høring vedrørende lov om ændring af lov om leje af

erhvervslokaler m.v. (tidsbegrænsning af erhvervsleje-

aftaler og vurdering af markedslejen)

Erhvervs- og vækstministeriet sendte den 5. juli 2016 lovforslag til ændring af erhvervslejelo-

ven i høring. Ejendomsforeningen Danmark takker for muligheden for at afgive høringssvar.

Ejendomsforeningen Danmark skal indledningsvist bemærke, at erhvervslejeloven tager ud-

gangspunkt i, at en erhvervslejekontrakt indgås mellem to kyndige og professionelle parter.

Det vil sige, at parterne enten har eller kan skaffe sig kendskab til lejeniveauer og sædvanlige

aftalevilkår i øvrigt, ligesom de pågældende parter forudsættes at kunne gennemskue konse-

kvenserne af añalevillcár, eller at parterne ved, hvor de kan finde sagkyndig bistand til kon-

traktforhandl nger. Eñ r endomsforenin en Danmarks opfattelse, er det både hensigtsmæs-

s gt 0 meget væsentligt, at dette udgan punkt fastholdes.

Ejendomsforeningen Danmark mener o så, at erhvervs ejelovens regler overordnet er et ud-

tryk or et balanceret resultat af forhandlin er mellem lejer- og udlejerside. Lovens rammer

fungerer sáledes det s ore hele an ke udmærket i markedet for både lejere og udlejere.

Siden lovens ikrafttræden den l. januar 2000 har det o s v'st s g, at loven har fungeret for

b de lejere og udlejere - b de n de ø onomiske konjunkturer ' Danmark har været gode og

luder med ø ononusk krise. Erhvervslejere o -udlejere har i de odt 16 år loven har eksi-

steret, fundet løsn'n er på prakt ske og økonomiske udfordringer i det erhvervslejeretlige for-

hold, fordi loven er enkel at anvende, og o i den overordnet rummer den fornødne fleksibi-

litet som øl e af den høje rad af aft le ihed som loven t llader. Det er eñer Ejendomsfor-

en'ngen Danmarks opfattelse a af ørende betydnm at lovens ñmdament på den måde fast-

holdes.

jendomsforenn en Danmark har øl ende bemærknin er til lovforslaget.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Vedrørende forslaget om ændringer al' reglerne om tidsbegrænsede lejeaftaler

Der er dog enkelte elementer i erhvervslejeloven, hvor attalefriheden cr indskrænket, og hvor

denne indskrænkning er uhensigtsmæssig såvel i det indbyrdes forhold mellem lejer og udle-

jer som ud fra et samfundsmæssigt perspektiv. Det vil således være hensigtsmæssigt at ændre

på sådanne elementer.

Et af disse elementer er den indskrænkning loven i dag lægger på muligheden for frit at aftale

tidsbegrænsede lejekontrakter. Ejendomsforeningen Danmark ser det derfor som et positivt

skridt, at lovforslaget indfører en mulighed for, at der kan aftales tidsbegrænsede erhvervsle-

jeañaler, uden at de skal begrundes i udlejers særligt saglige forhold. Dette var også en anbe-

faling, som Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen i 2014 korn med i sin rapport om fremtidens

detailhandelsmarked.

For det første vil det skabe mulighed for mere konkurrence og mobilitet i detailhandlen o

hos erhvervslejere generelt, hvilket i sig selv kan bidrage til mere fleksibilitet i både udlejeres

og lejeres forretninger, og dermed bidrage til vækst. For det andet vil det sikre en (rets)sik-

kerhed for udlejer for, at sådanne aftaler består, når de er indgået imellem lejer og udlejer,

som begge er kyndige parter i lejeforholdet.

Ændringen vil derfor have de positive virkninger, at erhvervsudlejeme vil udvise større lyst

og incitament til løbende at investere i lejemålene, så de er tilpasset de behov, som udlejemes

kunder (lej erne) har og de forretningskoncepter, som lejeme ønsker at bringe på markedet

fordi de efterspørges af forbrugerne. Omvendt er der intet i praksis, der understøtter, at lov-

ændringen skulle give lejeme mindre incitament til at foretage investeringer i lejemålene,

som bemærket i lovforslaget. Lej erne investerer primært i udvikling af deres forretningskon-

cepter og dermed i lejemålene ud fra en analyse af, om dette forretningsmæssig giver mening

og forventeligt vil øge indtjeningen.

Ejendomsforeningen Damnark kan derfor støtte dette forslag.

Vi er opmærksomme på, at forslaget isoleret set ændrer i erhvervslejelovens nuværende ba-

lance i lejer- og udlejerforholdet - dog alene i begrænset omfang. Lovforslaget indfører der-

for også en ny bestemmelse om, at der ikke kan aftales regulering af markedslejen i en tidsbe-

grænset erhvervslejeaftale. Det fremgår af forslaget, at man kun kan regulere lejen i den tids-

begrænsede periode efter en klausul i lejeaftalen om fast regulering af lejen.

Ejendomsforeningen Danmark er af den opfattelse, at muligheden for at varsle markedslej e-

nedsættelser eller -forhøjelser er et grundlæggende element i erhvervslejelovens bestemmel-

ser om lejens regulering. I dag kan en markedslejenedsættelse eller -forhøjelse efter lovens

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

bestemmelser varsles 4 år eñer ikrafttræden af lejeaftalen og herefter hvert 4. år. Dette gælder

efter lovens udgangspunkt så længe en lejeaftale løber, således også i en eventuel uopsigelig-

hedsperiode, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 5

Dette legale udgangspunkt fastholdes i praksis i de fleste erhvervslejeañaler, der indgås, fordi

både lejere og udlejere typisk er af den opfattelse, at det skaber den nødvendige fleksibilitet i

det lejeretlige forhold, såvel juridisk som økonomisk. I praksis har det siden erhvervslejelo-

vens ikrafttræden desuden vist sig, at både lejere og udlejere har benyttet sig af muligheden

for at varsle henholdsvis nedsættelse eller forhøjelse af markedslejen, når der har været

grundlag herfor.

Ejendomsforeningen Danmark mener derfor ikke, at man bør ændre i lovens udgangspunkt,

hvoreñer der kan varsles markedslejereguleringer, så længe en lejeaftale løber. For det første

er markedslejereguleringsbestemmelsen et af kemeprincippeme i erhvervslejeloven. For det

andet er der, som bemærket ovenfor vedrørende praksis omkring añaleindgåelsen og anven-

delse af markedslejereguleringsregleme, ikke grundlag for en sådan begrænsning - både le-

jere og udlejere anvender i langt overvejende grad markedslejemekanismeme. For det tredje

vil lejer og udlejer frit individuelt kunne aftale en sådan begrænsning i erhvervslejeañalen -

parterne vil således også på dette punkt selv individuelt kurme tage stilling til, hvordan deres

indbyrdes forhold skal reguleres.

En begrænsning af retten til at aftale adgang til markedslejeregulezing i tidsbegrænsede leje-

aftaler vil desuden kunne medføre specifikke udfordringer for begge parter. Udfordringen

kan særligt opstå i de tilfælde, hvor parterne ønsker at indgå tidsbegrænsede lejeaftaler, der

løber over en længerevarende periode, fx 10 eller 20 år. Det kan - alt efter markedslejens ud-

vikling - være til ugunst for både lejer og udlejer, hvis der i en sådan periode ildce kan varsles

en regulering af markedslejen. Det er således ikke utænkeligt, at en klausul om fast regule-

ring af lejen i sådanne tilfælde ikke vil kunne tage højde for eller følge med markedslejens

udvikling. Hvis man fx kigger tilbage til forholdene lige før og eñer finanskrisen i 2007 -

2008, faldt markedslejen drastisk, hvilket mange lejere benyttede til at varsle markedsleje-

nedsættelsen

Samlet set finder Ejendomsforeningen Danmark det altså ikke hensigtsmæssigt, at man med

lovforslaget vil fjerne den legale ret til markedslejeregulering og ret til at aftale dette i tidsbe-

grænsede aftaler.

Det bør under alle omstændigheder anføres i forarbejdeme til lovforslaget, at det ikke med

lovforslaget er hensigten at ændre erhvervslejelovens udgangspunkt, som også er sædvanlig

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

praksis i erhvervslejeañaler, nemlig at lejen kan reguleres for udviklingen af skatter og afgif-

ter, jf. erhvervslejelovens §§l0-12.

Man kan i stedet overveje en anden løsning for at imødegå, at forslaget om en ubetinget ret til

at añale tidsbegrænsede lejeaftaler ændrer i erhvervslejelovens nuværende balance i lejer- og

udlejerforholdet. Det følger af den nuværende § 63, stk. l, at "Den tidsbestemle lejeaftale

kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre delle er aftalt eller den

anden part i lejeforholdet mislighalder aftalen " Hvis man ændrede denne bestemmelse, sále-

des at parterne som udgangspunkt har mulighed for at opsige den tidsbegrænsede lejeaftale

medmindre andet er añalt, vil man opnå beskyttelse af lejer imod eventuel varsling af mar-

kedslejeforhøjelse fra udlejers side i den tidsbegrænsede periode. Lejer vil i dette tilfælde

kunne opsige lejeaftalen, hvis lejer ikke finder, at lejer kan bære den højere markedsleje. En

sådan ændring vil kunne løse problemstillingen omkring Iejer- og udlejerbalancen.

Vedrørende forslaget om vurderingen af markedslcjen ved anvendelsen af sammenlig-

ningslejemål

Ejendomsforeningen Danmark formoder, at baggrunden for denne del af lovforslaget er en

artikelhistorie, som især ét dagblad tidligere på året kørte. Det fremgik af artiklen, at der blev

indgået "skjulte" añaler om lejerabatter til lejer, som ikke blev skrevet ind i lejeaftalen. Det

anførtes i den forbindelse, at sådanne aftaler om lejerabatter efterfølgende ikke kom frem i

retssager om markedslejens størrelse,lnår de pågældende lejemål indgik i retstvisten som

sammenligningslejemål, og dermed ville man ikke få det rette billede af markedslejens stør-

relse i det givne marked.

Ejendomsforeningen Danmark har den klare holdning, at både lejere og udlejere skal frem-

lægge alle relevante oplysninger under en retstvist om markedslejens størrelse. Det gælder

naturligvis også oplysninger om eventuelle lejerabatter i sammenligningslejemál, som fore-

lægges retten som bevismidler. Det er vigtigt at holde fast i, at det er retten, der ud fra rettens

frie bevishedømmelse, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. l og retsplejelovens § 344, vurderer

markedslejens størrelse i en retstvist herom. Den opgave har retten alene mulighed for at op-

fylde, hvis lejer og udlejer fremlægger alle relevante oplysninger om påberåbte sammenlig-

ningslejemål, i det omfang parterne har adgang til oplysningerne.

Ejendomsforeningen Danmark har derfor intet principielt at indvende mod en præcisering

som foreslået.

I praksis er det dog sådan, at parterne - oftest repræsenteret ved advokater - langtfra altid kan

sikre sig fuldstændigt, at alle oplysninger om de påberåbte sammenligningslejemål lægges

frem for retten til bedømmelse - det gælder både for lejere og udlejere.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Når en tvist om markedslejens størrelse skal for retten er sammenligningslejemål et af de vig-

tigste bevismidler for både lejer og udlejer. Begge parter vil derfor forsøge at indhente sam-

menligningslejemål fra andre lejere eller udlejere, for herved at kunne fare bevis for den ned-

lagte påstand under retssagen om markedslejens størrelse. Det er ikke usædvanligt, at indhen-

telse af oplysninger om sammenligningslejemål i nogle tilfælde sker ved at anvende spørge-

skemaer. Herved anmodes andre lejere eller udlejere om enten at fremsende det ñildstændige

aftalegrundlag for sammenligningslejemålene eller i det mindste de relevante kemeoplysnin-

ger 0m aftalevilkårene.

Disse andre lejere og udlejere er tredjemænd i forhold til retssagen og har i øvrigt ingen inte-

resse i sagen. Den involverede lejer og udlejer i markedslejetvisten har derfor typisk ikke mu-

lighed for at garantere, at tredjemand fremlægger samtlige oplysninger om de indhentede

sanunenligningslejemål.

Det er derfor eñer Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse vigtigt, at den foreslåede æn-

dring i loven ikke åbner op for en fortolkning, som gør, at den kan blive en formel hindring

for parternes brug af ellers relevante sammenligningslejemål som bevismiddel under retssa-

gen.

Det er ikke usædvanligt, at en part under en retssag har indhentet relevante oplysninger for et

godt og relevant sammenligningslejemål fra tredjemand, men tredjemand har ikke villet udle-

vere hele lejekontrakten eller har "alene" givet oplysningerne i et spørgeskema. Det er vig-

tigt, at parten i retssa en (lejer eller udlejer) ikke kommeri den situation, at retten med hen-

visning til den foreslåede nye bestemmelse kan n frem til at sammenligningslejemålet ikke

kan bruges, fordi alle relevante oplysmn r ikke er fremla .

Ejendomsforeningen Danmark skal derfo opfordre til, at det præci eres i forarbejderne til

forslaget, at det ikke er hensigten med bestemmelsen at afskære retssagens parter fra at an-

vende de sammenfgnin lejem l o andre oplysninger som parterne finder relevante og vil

påberåbe sig, idet det herefter er retten, der bedømmer vægten af de beviser, som parterne på-

beråber sig under retssagen.

Venli hil en

g /Sr

,_ (ag

Lars Brandt

Direktør, advokat

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Ho. mcucmn NSm

NOLLVSINVDHOSGNVT

SSNHSTTISAHSAHHE

Erhvervslejemes hndsorgannsation, Landssekrelnrialel.

Alhnmbmvej 7, 1926 Frederiksberg C, Ilt' 47 77 79 13, fax 33 47 79 12

Nykredit regm S471 kanlonr. 8078863

Pr. e›mail

ERHVERVSSTYRELSEN

Dahlerups Pakhus

Langellnie Allé 17

2100 København Ø

Att.: Fuldmægtig Julia Anna Berger Fjelding og

chefkonsulent Peter Møller

Ad høring vedrørende lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

(tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen)

På vegne af Erhvervsiejernes Landsorganisation (ELO) skal jeg hermed fremkomme med vores

bemærkninger ad ovennævnte lovforslag.

ELO er landets største repræsentant for erhvervsiejere. Vores medlemmer er involveret i hvis

ikke hovedparten så en ikke uvæsentlig del af alle retssager vedrørende særligt detaillejemål.

Udpegningen af boilgdommerne på erhvervsiejersiden i Boligretterne sker efter Indstilling fra

ELO.

Den nuværende erhvervslejeiov blev til efter lange forhandlinger med en lang række berørte

organisationer, herunder ELO, og er udtryk for et gennemarbejde og vægtet kompromis og

mellem lejer og udlejer.

De samme organisationer bør efter vores opfattelse medvirke ved eventuelle ændringer af

erhvervslejeioven, herunder således at der ikke ved in iativ fra tredjemand med særinteresser

indføres væsentlige ændringer eller nye enkeltbestemmelser uden stillingtagen I

konsekvenserne for den samlede iejeiovgivning.

Ad forslaget omkring tidsbegrænsning af erhvervslejekontrakter

Såfremt der gives udlejer adgang til generelt at tidsbegrænse erhvervslejemål, vil det reelt

medføre en ophævelse af størsteparten af de præceptive bestemmelser i erhvervslejeioven.

Bestemmelser, der efter nøje overvejelser og lange afvejninger er gjort beskytteisespræceptive

for iejerne.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

:h: m å: man:

n a EG .m

n: a w. .m q

Erhvervslejeme d a n an, Laudssekretmialet,

Alhambmv '7_ 1926 F e e be C. ll 47 77 79 13, fnx 33 47 79 12

Nykre t e ur 4 I konluur. 8078868

En ucensureret adgang for udlejer til at tidsbegrænse lejemål og adgang til at nægte

fortsættelse af et lejemål efter tidsbegrænsningens ophør vii de facto betyde, at en

erhvervslejer, der ønsker at forblive i sit lejemål, er retsløs og kan blive presset til at acceptere

et ikke markedskonformt lejeniveau og/eller umiddelbart urimelige lejevilkår samt frafald af

ellers præceptive rettigheder som betingelse for at kunne forblive i lejemålet (og fortsætte sin

virksomhed).

Et lejeniveau eller v kår erhvervsiejeren måske er vidende om, at denne ikke på sigt kan

honorere med heraf følgende risiko for økonomiske kollaps.

Eller et lejeniveau og vilkår, som ikke blot afspejler lejemålets værdi, men reelt også udgør

tillægsbetaling af konkurrencemæssige 'beskyttelsespenge' ti udlejer for at hindre, at udlejer

ikke blot sælger den af lejeren oparbejdede goodwill til deres værste konkurrent.

I sin yderste konsekvens vil lovforslaget medføre en ophævelse af erhvervslejelovens § 13. I

stedet vii det blive udlejer, der ensidigt fastsætter le eniveauet ved hver iejeperiodes udløb.

Lovforslaget vil medføre en umiddelbar ophævelse af den præceptive bestemmelse

erhvervslejelovens § 14 for så vidt angår erhvervsbeskyttede ie em I. Jeg henviser her til de

særlige hensyn, der ligger bag netop denne bestemmelse.

størsteparten af bestemmelserne i erhvervslejelovens kapitel 10 og 1 vil med en tidsbegrænset

lejekontrakt blive sat ud af kraft, herunder den præcep ive bestemmelse om i § 61, stk. 3 om, at

en udlejer ikke må opsige en lejer med henblik på at drive erhverv i samme branche som

lejeren.

Baggrunden for sidstnævnte er, at det sædvanligvis er erhvervsiejeren, der indretter lokalerne

og skaber den virksomhed, der gør lokalerne attraktve. Udlejeren stiller (blot) en ejendom til

rådighed. Merværdien og goodwill oparbejdes af erhvervsiejeren.

Det anførte om, at virksomheder i udvikling skulle have problemer med at komme ind på

detailmarkedet, er ikke et scenario, Vl kan genkende l ELO. Der handles detailbutlkker og

erhvervslejemål som aldrig før. Butikker med god be ggenhed, men med et forældet koncept,

sælger deres lejemål til succesfulde konkurrente .

Lovforslaget vil derfor kort fortalt blot medføre, at udlejer fremover vederlagsfrit overtager den

merværdi og goodwill, erhvervsiejeren har oparbejdet.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Erhvervslejemes Landsorganisanon, undssekretariulet,

Alhambrnvej 7, 1926 Frederiksberg C, llf 47 77 79 13, fax 33 47 79 12

Nykredit regm. $471 konmur. 8078868

Der er ingen fordele for en lejer ved et tidsbegrænset erhvervslejemål. Det anførte i Erhvervs-

og Vækstmlnisteriets overvejelser om muligheden for at afprøve koncepter mv. gælder i

forvejen. En af erhvervslejeren fordret tidsbegrænsning er os bekendt aldrig blevet tilsidesat, og

lejer har l forvejen mulighed for at opsige sit lejemål med 3 måneders varsel, jf.

erhvervslejelovens § 60 og § 64.

På EL05 vegne skal vi således udtale os på det kraftigste mod pågældende lovforslag og

opfordre Erhvervs- og Vækstministeriet til at være meget påpasselige med at ændre en 5

grundlæggende bestemmelse I iejelovgivningen. Det har og vil få vidtrækkende konsekvenser for

hele retsområdet, som på ingen måde er berørt i de fremsendte bemærkninger.

Formålet med den gældende erhvervslejelov var at sikre "Iejeren tryghed med hensyn til den

fremtidige ret til de lejede lokaler" samt at ”give mulighed for generationsskifte af virksomheder,

der drives fra lejede lokaler", jf. præamblen I lovens forarbejder. Det er denne grundlæggende

præmis, der nu søges ændret.

Den foreslåede lovændring vil desuden netop ramme de svage erhvervslejere, som

erhvervslejeioven er ment at skulle beskytte.

Ad forslaget om, at al relevant materiale skal fremlægges i markedslejesager

Lovforslaget ses udarbejdet på baggrund af den massive og berettigede presseomtale, der har

været ad en række markedslejesager, hvor det siden har vist sig, at der var tilbageholdt en

række "sideletters".

VI er enige med Erhvervs- og Vækstminlsteriet i, at noget sådant er ganske uacceptabelt, men

den foreslåede bestemmelse, der reelt blot er en kodlñkation af gældende ret, er efter vores

opfattelse på ingen måde tilstrækkelig.

Det gælder i forvejen, at der ved brug af sammenligningslejem I i markedslejesager skal

fremlægges alle relevante forhold, herunder eventuelle rabataftaler, fredningsperloder, aftaler

om indretningstllskud eller andre betingede aftaler (sldeletters) vedrørende

sammenllgningsiejemålene.

En part, der glver urigtige oplysninger eller tilbageholder relevante oplysninger for at opnå et

bedre resultat i retten, gør sig i yderste konsekvens skyldig i overtrædelse af straffeloven

u vlvlsomt overtræde de

(procesbedrageri), og en advokat, der medvirker hertil, v

advokatetiske regler.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Advokat Patrizia Mart neII

Landssekretær

Erhvervslejemes Landsorganisation, undssekreturintet.

Allmmbmvej 7, 1926 Frederiksberg C. tlf. 47 77 79 I , fax 33 47 79 12

Nykredit reg.nr. S471 kunlonr. 8078868

Problemet er i praksis, at disse oplysninger bevidst tilbageholdes og kun tilfældigt eller af

omveje kommer frem i lyset. Ikke sjældent først elter sagernes afgørelse.

Det erindres, at flere markedslejesager potentielt vedrører flere hundrede millioner kroner, og at

der derfor er et markant økonomisk incitament til at tilbageholde oplysn nger.

En bestemmelse som foreslået bør derfor, hvis den skal have virkn ng, først og fremmest være

bedre speciñceret (eventuelt i bemærkningerne), så det utvetydigt fremgår, hvad der skal

fremlægges, jf. ovenfor.

Dernæst bør bestemmelsen være sanktioneret over for alle medvirkende. 0g ved alle

medvirkende forstås her ikke kun sagens parter og deres advokater, men også ejerne af

sammenligningsejendommene, som ofte i egen interesse kommer med (tilbageholder) de

pågældende oplysninger, samt deres administratorer mv.

Endeligt bør der være væsentligt bedre mulighed for at få genoptaget en markedslejesag, hvis

det senere konstateres, at retten har truffet afgørelse på el: objektivt ukorrekt

sammenllgningsgrundlag.

Det var vores umiddelbare bemærkninger. Vi deltager mege gerne i det videre lovforberedende

arbejde.

Med venlig hilsen

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

E min uw 51.2.: E... s. 2:: in?

S. mcmcmn N03

m_.__<m_.<mm.<«m_mm=

slands Eryggl' '15

Puslhnx 195D

13ml Knbnnhavn b

(If. 33 53 20 00

la« 33 32 0174

hwënvr uk

hv! dll

.ázaåzxmzæuwa

Høringssvar vedr. lovforslag om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Hermed fremsendes Hândværksrâdets bemærkninger til udkast til lovforslag vedr. er-

hvervslejeloven, opdelt i forhold til forslagets to dele, tidsbegrænsede lejeaftaler og op-

Iysningskrav ved sammenligningslejemál.

Tidsbegrænsning af lejeaftaler

Hándværksrådet er helt afvisende overfor dette forslag, som fuldstænd g underminerer

Iejerbeskyttelsen i den gældende erhvervslejelov. Når det i årtier har været en betin-

gelse for at indgå en tidsbegrænset lejeaftale, at udlejer har en særlig saglig grund, sá

er det netop fordi væsentlige dele af lejerbeskyttelsen i loven forsvinder, hvis udlejer al-

tid kan betinge sig tidsbegrænsede lejeaftaler. En sådan Iejerbeskyttelse er der fortsat

meget behov for, særligt i forhold til de mange små og mellemstore erhvervsdrivende.

som Håndværksrådet repræsenterer. Fori praksis er det udlejeme der dikterer Iejevil-

kárene, ikke Iejerne, og slet ikke hvor lejeren er en mindre virksomhed, uden særlig

indsigt i Iejelovgivning.

Forslaget vil med meget stor sandsynlighed medføre, at udlejere s oit set altid vil gøre

erhvervslejeaftaler tidsbegrænsede. for derved opnår udlejere en langt bedre retsstilling

uden begrænsende lejerbeskyttelsesregler. Konsekvensen for Iejerne vil bI.a. være føl-

gende ved indførelse af en fri adgang til tidsbegrænsede lejeaftaler:

- Ved gentagne tidsbegrænsede lejeaftaler pá 4 år, vil lejeren pá intet tidspunkt

kunne kræve selv den mest urimelige leje nedsat til markedslejeniveau, fordi en

reduktion tidligst kan ske 4 år efter den enkelte lejeaftales indgåelse, jfr. EL § 13

stk. 2.

o Udlejer vil ved den tidsbegrænsede lejeaftales udløb kunne s e sig af med en

erhvervsbeskyttet lejer, jfr. EL § 62, uden at skulle betale erstatning.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

o Lejer eri den tidsbegrænsede lejeperiode efter EL afskåret fra at opsige lejemålet

før tid, medmindre det udtrykkeligt er aftalt.

o Ved en lejeperiodes udløb vil udlejer kunne stille et hvilken som helst krav som

betingelse for indgåelse af en ny tidsbegrænset Iejeperiode. Det vil føre til højere

huslejer.

o Hvis et tidsbegrænset lejemål imod lejerens forventning ikke forlænges, vil mange

lejere miste penge, hvis lejeren har betalt for særlig indretning af lokalerne. ln-

vesteringen er tabt, og lejeren kan forpligtes til at retablere lokalerne til oprindelig

stand, hvilket påfører lejeren yderligere et tab.

- Lejernes afståelsesret forsvinder eller udhules, hvis en ny lejer kun kan indtræde i

en tidsbegrænset lejeaftale. Derved forringes lejernes lânemulighederi pengein-

stitutter markant.

Forslaget gennemføres på et usædvan 'gt spinkelt grundlag, som begrænser sig til et

embedsmandsudvalgs oplæg med afsæt i en rapport fra Konkurrence- og Forbrugersty-

relsen, hvori 7 udlejere er spurgt og 2 har nævnt den reducerede mulighed for at indgå

tidsbegrænsede lejeaftaler som et problem. l relation til muligheden for at skifte lejere

angiver 6 udlejere, at det er et problem ibutikscentre, at udlejer kke frit kan skifte lejere

ud, hvis man hellere vil have andre ind.

Til trods for dette helt utilstrækkelige grundlag, så foreslås det nu generelt, at alle er-

hvervslejeaftaler frit kan gøres tidsbegrænsede, også selvom udlejer ikke har en særlig

saglig grund.

De væsentligste regler i erhvervslejeloven, som sikrer og beskytter erhvervslejere, gæl-

der ikke ved tidsbegrænsede lejemål. 0g det er netop derfor, at adgangen til lovligt at

indgå tidsbegrænsede lejemål er begrænset 'I særlige tilfælde, hvor udlejer har en saglig

grund, hvilket der ikke er tale om, hvis udlejers formål med tidsbegrænsningen alene er

at opnå en bedre retsst g overfor lejeren.

Lovforslaget vil efter Håndværksrádets opfattelse helt åbenbart føre til højere huslejer,

hvis en udlejer frit kan vælge at indgå tidsbegrænsede lejemål. For et nej fra en lejers

side, i et eksisterende lejemål, til nye Iejevilkår eller en højere husleje, 'I føre til at le e-

rens tidsbegrænsede lejeaftale ikke forlænges. Og kun de lejere, der eri stand til at be-

tale de højeste huslejer, får de lejemål de ønsker, mens mindre pengestærke lejere,

enten må flytte eller opgive at etablere sig i de lejemål, hvor man bedst kan konkurrere

om kunderne.

Så ud over, at lovforslagets vidtgående forslag tager afsæt i et utilstrækkeligt grundlag,

så er Hândværksrådet uenig i såvel forslaget, som den virkning af forslaget, som ang -

ves i de skriftlige bemærkninger: "Erhvervslejeloven gør det svært for udlejere dels a

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

skifte mindre produktive lejere ud med mere produktive lejere og dels at skifte lejere,

således at vareudvalget stemmer overens med de varer, som forbmgeme efterspørger.

En mindre restriktiv erhvervsIeje/ov forventes at kunne øge konkurrencen og produktivi-

teten i detailhandlen. "

Efter Håndværksrådets opfattelse, vil de foreslåede ændringer af erhvervslejeloven

ikke hverken styrke konkurrencen e er føre til et varieret butiksudbud for forbrugerne

eller sikre at produktive virksomheder får lejemål i stedet for uproduktive, som det næv-

nes. Konsekvensen bliver alene, at det i endnu højere grad bliver de lejere, der kan be-

tale mest, der fâr Iejemålene. 0g det giver ikke nødvendigvis det bedste og mest varie-

rede udvalg for forbrugerne. Tværtimod må det formodes, at butikssammensætninger i

alle byers centre og bymidter bliver endnu mere ens, end de allerede er, domineret af

kapitalstærke multinationale kædebutikker.

0g det vil heller ikke styrke konkurrencen, at kun pengestærke virksomheder kan drive

forretning, hvor de ønsker, mens mindre pengestærke konkurrenter, herunder nye virk-

somheder, bliver henvist til lejemål med den dårligste beliggenhed og dermed ringere

konkurrenceevne.

Rapportens forslag vil endvidere give pengestærke virksomheder mulighed for målret-

tet at købe konkurrenter ud af deres eksisterende lejemål, ved at tilbyde udlejere en

højere leje m.m., hvis udlejer undlader at forlænge en tidsbegrænset lejeaftale.

Det er nærmest absurd, når det i lovbemærkninger angives, at forslaget også v' være

fordel for lejere. Det er ikke en fordel for lejere, at miste deres lejemål og mulighed

for langsigtet planlægning, hvis udlejer får ret til frit at udleje tidsbegrænset. 0g det kan

aldrig blive gere for Iejerne, som det er anført, at indføre tidsbegrænsning, når netop

tidsbegrænsningen sikrer udlejer retten til ikke at forlænge aftalen, hvis lejer siger nej t l

udlejers krav, herunder en forhøjet husleje.

Særlig problematisk bliver det for de såkaldte erhvervsbeskyttede lejemål, "hvis sted-

lige forbliven i ejendommen er af væsen betydning og værdi for virksomheden" 'fr.

EL § 62. For de vi i særlig grad være pressede til at acceptere en udlejers krav ny

højere husleje og nye skærpede kontraktvilkår, idet de ellers risikerer ikke at få forlæn-

get en tidsbegrænset lejeaftale. Opnår de ikke en forlængelse, må de fraflytte uden er-

statning eller anden økonomisk kompensation, som det v' le være tilfældet, hvis de

som erhvervsbeskyttet lejer fik opsagt en tidsubegrænsel lejeaftale.

Det er også helt misforstået når det i bemærkningerne anføres, at lejeren ved en tids-

begrænset Iejeaftale, får øget fleksib itet til i en kortere periode at afprøve et koncept.

For ifølge den gældende lovgivning kan lejeren jo opsige et tidsubegrænset lejemål

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

med 3 måneders varsel, hvorved lejeren selv kan bestemme lejeaftalens længde. Bli-

ver aftalen derimod tidsbegrænset, kan lejeren ikke opsige lejeaftalen før ophør, med-

mindre det særskilt er aftalt, jfr. EL § 63 stk.1.

Til gengæld er det korrekt, som angivet i bemærkningerne til lovforslaget, at en yderl-

gere negativ konsekvens af lovforslaget vil være, at "lejerens øgede usikkerhed med

hensyn til sin forbliven i lejemålet vil medføre et mindre incitament til at investere i bu-

tikkens indretning og øvrige driftsforhold .

Hándværksrádet skal på dette grundlag kraftigt anbefale, at denne del af lovforslaget

ikke fremsættes eller vedtages.

Oplysningskrav vedr. sammenligningslejemål

Hândværksrådet kan støtte dette forslag, men der mangler angivelse af konsekvenser,

hvis en part bevidst tilbageholder oplysninger.

Med venlig hilsen

Peter Andersen

Chefjurist

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Adresse

Fleventlowsgade 14 4

1651 København V

Telefon Bank Telefax Email

33 B6 O9 10 5301 0381423 33 86 09 20 [email protected]

www.Iejernes|o.dk

E0385

Lejernes Landsorganisation

Sekretariatet Dcre ref. Vor ref. Dato

Sagsnummer 2016-3497 18/8 2016

Erhvervsstyrelsen

Dahlerups Pakhus

Langelinie Alle 17

2100 København Ø

Tlf. 35 29 10 00

Fax. 35 29 10 01

CVR-nr.: 10150817

Mail: erhvervsre ulerin @erst.dk,[email protected] og [email protected].

Vedrørende høring om forslag til lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler

m.v. (tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen)

Sagsnummer 2016-3497.

Erhvervsstyrelsen har udarbejdet et forslag ti lov om ændring af erhvervslejeloven.

Lovforslaget forventes fremsat i Folketinget i oktober 2016. Formålet med lovforslaget er

at styrke konkurrencen i Danmark ved bl.a. at skabe mere gennemsigtighed i reglerne på

området.

Lovforslaget indeholder to hovedelementer. For det første et forslag om at indføre en

videre mulighed for at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler. Forslaget følger af Konkurrence-

og Forbrugerstyrelsens analyse om fremtidens detailhandel fra foråret 2014. Der blev

som opfølgning på analysen nedsat en arbejdsgruppe. På baggrund af arbejdsgruppens

anbefalinger foreslâs loven ændret, så der fremadrettet kan indgås tidsbegrænsede

Iejeaftaleri et videre omfang, end tilfældet eri dag.

For det andet indeholder lovforslaget en præcisering af kravet til de oplysninger, der skal

fremgå i forbindelse med vurdering af markedslejen i erhven/slejemål, nár der anvendes

sammenlignelige lejemål.

Lejernes LO skal takke for at have fået ovennævnte udkast til lovforslag i høring. På

grund af ferie og sygdom kan vi først fremsende høringssvar nu.

Forslagets indhold lsva. angâr fratagelse af lejerens ret til at få tilsidesat

tidsbegrænsningen (med den begrundelse at begrænsningen ikke er tilstrækkelig

begrundet i udlejers forhold jf. forlagets § 1 nr. 4) er for LLO at se stærkt problematisk

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Såfremt udlejer ikke længere skal have en god grund til at tidsbegrænse lejen, medfører

det reelt set en stærk begrænsning af lejers rettigheder, da lejer ved enhver henvendelse

om lejenedslag, vedligeholdelse eller andet skal vurdere om dette vil få betydning for

muligheden for at kontrakten bliver forlænget. Desuden bliver opsigelsesbestemmelsen

og - beskyttelsen overflødig såfremt lejemålet tidsbegrænset.

Med andre 0rd bliver enhver af lejers rettigheder uden relevans, hvis lejer a gevel er på

en kort tidsbegrænset lejeaftale, som udlejer ikke har pligt til at forlænge.

Det gør kun forholdet værre, at lejer fratages muligheden for at få prøvet lejens størrelse i

perioden. På denne måde erstattes markedslejen (jf. ELL kap. 3), med fri leje som vi

kender det fra Lejelovens § 53, stk. 3-6.

Det må særligt antages at være lejere uden adgang eller ressourcer til advokater, deri

første omgang vi lide under de nye reguleringer. På længere sigt má det forventes, at der

i langt mindre grad benyttes tidsubegrænsede aftaler. Dette er typisk mindre

virksomheder der vil blive berørt.

Den kundekreds og good - will lejer opbygger i den tidsbegrænsede Iejeperiode, vil som

oftest tortabes, hvis kontrakten ikke bliver forlænget, og lejers torhandlingsposition vil

derfor blive væsentligt svagere.

Da tidsbegrænsninger ikke uden videre vil kunne aftales med tilbagevirkende kraft, må

det antages, at disse regler alene har betydning for kontrakter, der er indgået efter lovens

ikrafttræden. Dette vil skabe en skæwridning i omkostninger imellem de virksomheder,

der har oprindelige kontrakter (som har en leje fastsat efter markedslejen) og de

virksomheder, der er underlagt de foreslåede regler (der ikke er begrænset til

markedslejen, hvorfor lejen formentligt kan fastsættes højere).

Samlet set er dette forsalg (med undtagelse af forslagets § 1, nr. 3, som er en fornuftig

ændring), en urimelig foræring til udlejerne, som vil medføre, at særligt små

erhvervslejere vil få større usikkerhed og højere huslejer (da lejen ikke længere kan

reguleres efter markedsleje jf. ELL § 13). Det må antages, at disse højere huslejere

medfører højere priser for forbrugerne.

Lejernes LO ser gerne, at Erhvervslejeloven bliver forbedret med henblik pá at øge

gennemsigtigheden og trygheden for erhvervslejerne. Der er behov for at revidere loven,

således at de mindre erhvervslejeres rettigheder sikres bedre. Erhvervslejeloven skal

ændres, således at parterne i et erhvervslejeforhold får mulighed for hurtigt, trygt og billigt

at få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene.

l 2000 gennemførte SR regeringen efter anbefaling fra udlejer - og lejerorganisationerne

en revidering af erhvervslejelovgivningen, sâledes at der indførtes markedsleje for

erhvervslejemål og således at aftalemuligheder mellem parterne vedrørende Iejevilkår og

lejeændringer blev væsentligt udvidet.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Formand for Lejernes LO

Pdv

Jesper Larsen, cheføkonom

Anders Svendsen, juridisk konsulent

Erhvervslejemålene fik deres helt egen lovgivningen, og den hidtidige sammenskrivning

med Iejelovgivningen for beboelseslejemál blev ophævet.

Erfaringerne med loven viser, at især de mindre erhvervsdrivende har vanskeligt ved at

forstå og bruge bestemmelserne i erhvervslejeloven.

Da huslejenævnene ikke som tidligere har kompetence på erhven/slejeområdet er den

mindre erhvervsdrivende lejer ved en tvist med udlejer henvist til at føre sin sag i

boligretten. Det betyder store udgifter til advokat, samt en lang sagsbehandling. Ofte en

periode på et halvt år til et år.

Sagen belaster dermed den erhvervsdrivende unødigt meget. Det er samfundsøkonomisk

problem, at mindre danske erhvervsdrivende skal bruge uforholdsmæssige mange

kræfter på at få sin ret i selv meget "små" sager om vedligeholdelsesmangler eller tvister

om forbrugsregnskaber.

Lejernes LO forstår derfor, at huslejenævnet i sager, der vedrører mangler i lejemålet og

tvister om forbrugsregnskaber, kan træffe afgørelser i tvister mellem mindre

erhvervslejere og udlejer.

Formålet er at give parterne i et erhvervstejeforhold mulighed tor hurtigt, trygt og

få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene.

Sagsbehandlingstiden ved huslejenævnene er kort, nævnene er underlagt pligt til

vejledning af parterne og officialmaksimen, og sagsomkostninger er lave. Udover den

forenkling af konfliktbehandlingen, der følger af forslaget, forventes forslaget at lette

presset på boligretterne.

Mindre erhvervslejere kunne for eksempel afgrænses til erhvervslejere, med en

omsætning på mindre end 5 mill. kr. om året, hvor det lejede er mindre end 500 m2 og

hvor der er mindre end 5 ansatte i virksomheden.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

»zsl

'z'.

u..

._c:.,:=_:... .r i.:

Car :numámæ ._

mommzå mZ

mm EAWmUZ.

*ip aVugunJlgnpannlznJ \\.\\.\\

n. HHIJIIUJ pa,1›"|:1 u lll

HU 9 h." *WJ-VI

_\; uluzq nqnx' gg-l

L np 1l|LI1I\

l uaumgv. |uu_

')ll)Z15"77n|5 Ul

...._

wjw

.;wc.

m. nu

.%..K

min...

m _.

P ._.

;námz u

-vuuq 13ml mp çd :mp1

-Jms svun; anpunfa] wo paqrnpps 31; puJB anms m [;19 u1p_q syxägpuan

-pøu mp1; :np np 'Hpm/x ;suø 9911312 do SOJOA 17131 :»[ g op m uxopuafn

un çdl uxofnppasu. vqspu #11010 man: [TMU pu :Slush: u; 'Lnuuuop

-uab .d .m Iupugn _p_ una ap [u plolpl) gpnq rp gqpnxn n. ptuägcaq

un .m .np w ' uxupámq 1015 np JUL] .nl gmb] mp0 put vp t: pumâänq çd

nwuxopunvlos uxu_h1pn nu suugpzam pu.: (oq ç nu aunupsupgp-»nnuax E(1

'Agnpzxqav n. A nmA .m pcimncl 3:11p

g um u uw 0 'a v13 og -› ,sdon w .m3 'aumq upq noxounq nuumi

umqhI m0 anpmA ;sun s' u. gpsqns Jopop mq 0 J )[[_IA nâgppugtupá çd

Jägp _sd0n :mgq nuum] ang/x mçunhl m m; vpgoq 7 21 :sump: 1m] numga]

-pn mp1 'Julegunhlsuun/upln apssu J vqepu çäpu n; [u pnq gpgøqp sawaç

nlpn Jadump 'gpumum .nzq mlännpuçvgol näyppwn 3 np um uapwtpamgsn

'pâvlpn wq 5mm) vhlsmn upn psu; alu!! çd

nägpä3dt›n :n 'A ;m [u [zmnulspp 1:) 103 mçäput :nam JB z: snxpu ' muum]

.nzq olugenb] aposuanânqwpp mp m; nm: )mA ;z pm Jmppsn uop 'uvwuxop

usb nxagsueug n; .ng pm] gnu nump .ng Hu ;nhlpn m3 .muIumJ ;sq

'uñugusuwxñaqspp

ägs aâuunq ;z p; punJH pwp npAzq sspgäpux sun! 132171103 mnlundspp

çd mp1; Jagnlpn u'. 'nx < mus' xunq pnw msnpslp ru "pm ugusumänqspp

ç; w m0 apnq um; usual w plnqoqng mp paul 113111 “I um vlsmrmqm 3

afa; um alu v npnsuvxånqspg: çiilwug w Lu um pe mAy .ml a: apuwplmâf oç

'Jnn1unu<»[n[n[:›pns1m1 nqspga n IS vuÅunq um” Ipnnu

pum] Jnçnlpn .In 3110M] 'Jnñulsng/uq .m3 1mm 3M) sod ;m ulwqu :w pl; .m [A

'Jalngeag

-alsuanqm asuæxâaqspp m m] paqäglnm aJapgA ua p: uaspJøJpug pv

:ru ulsugAul n; Joäugtnpnzunnq vpun [og 1m' un uguatnjxgpnqlunu

'JDJS )[')l1A()| JJTJHJUBUIUHD] ñllfliSlllölj J!! 103 llDpDll [nlll JO) JIDPIB.)

HU KJSY.)"H1\()[ DPUDJ(H"!J ILUES HIH! 'OZJH AILKISA llpüll .msgAunq

-opfapzuazxqæ 312 âuppuæ [p 31mm; - .nzAssâupøH

pu 'mx

›|p gs' 9 ø 4 upwlm n vmnmpn

ZHHllI-O

ç.) lh\l1l|ll7([()\] Om;

1 1m: nguxpñturl

.smppzd sdnmgtlurg]

1105131455 unm l'

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

r: r.

z. .

_:=_.: ._.=.. i _>:

C: z... ...m ...x . _

\'i er bevidste om, :it lovforslaget fjerner muligheden for :it tilsidesætte vil

karet om tidsbegrieiisniii _ livoned det gi›res mere iittraiktivt for udlejere :it

indg denne type aftaler. Dette betyder selvsagt ogs" it udlejer hzir mulig

hed for :it imodegâ situationer med tomgiingslejemál, idet udlejer- uden :it

dette skiil være begrundet i udlejers forhold - kiin indgå et tidsbegrænset

lejeiiiiil. . 'Llstnzevnte bet) der o s . :it udlejer ffir en oget :idgiiiig til nt di-

sponere fit over sin ejendom med henblik på iit tilrette . gge en lieiisigts-

iii essig udvikling iif ejendommen. Denne fleksibilitet kiin derfori enkelt

st; ende situationer være pos tiv.

\ i finder do r, :it lovforslaget med forer en oget risiko for, :it udlejer spekii

lerer i 21t tilsidesætte de pmce vtive regleri lirlivervslejelovens 61, i folge

hvilke iidlejei' lim' en be rzenset .idg ing til iit opsge lejer. Udlejer' linr med

l()\ torslii ret mulighed for :it ind A fdsbegriitnseile lejekontrzikter med

si mme lejer om det samme lejemål ning på gang. \' i vurderer, 21t dette

formentlig heller ikke p den Lin e lmne vil være til gavn for vierdiiuisiettel

s 'll zifejendommeii, idet lejen m. formodes at være mere svingende i en

situation, hvor lejemålet 'nd s tor en tidsbegrænset periode. Dertil kom

me ', :it der k (e er muli lied for :it regule efter re rleriie om mnrlceilsleje i

den tidsbegrzeiisede lejepei ode, som tilfældet er det for lejemål indgiiet pii

C1'l1\C1'VSl(.']Ll()\'CnS iilmindel e re ler.

\ foreslår derfor, at det ()\ ervejes :it indsætte en begrmiisiiing i udlejers

:id r i til gentagne gange nt udleje det samme lejemål på tidsbegrænsede

vil r til samme lejer.

Ad præcisering af kravet til de oplysninger, der skal fremgå i forbin-

delse med vurdering af markedslejen

Vi er enige i sigtet med, og behovet for præciseringen af kravene til doku-

mentation mr markedslejenivenuet.

=t<>l<***

V i r således positivt på initiativet, og uddybet naturligvis gerne vore be

mærkninger, hvis der er behov lierfnr.

Med venlig hilsen

Tiineke Borch jacobsen

Direkte +45 'S370 lll5

tbj@renlkrediifnreniiigeirdk

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Smmzmäeênez

manga 05.. m. annum. M03

Æmmz e.. maze:

En 2:5.. ..S=S=u__u1.._==

Erhvervsstyrelsen

Team Boligregulering

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

Alt.: Julia Fjeldlng

STEEN Bi STRØM DANMARK AIS - HØRINGSSVAR - VEDR. LOV 0M ÆNDRING AF

LOV OM LEJE AF ERHVERVSLOKALER M.V. (TIDSBEGRÆNSNING AF

ERHVERVSLEJELOKALER OG VURDERING AF MARKEDSLEJEN)

Erhvervsslyreisen har den 5. juli 2016 udsendt hørlngsmaterlaie vedrørende ændring af

erhvervsiejeloven.

Steen 8. Strøm har modtaget styrelsens materiale fra vores interesseorganlsatlon og ønsker

at fremkomme med vores selvstændige bemærkninger i den forbindelse.

Nár vi har en interesse på omrâdet skyldes det, at Steen 8. Strøm er Skandinaviens største

operatør inden for udvikling og management af shopplngcentre. Steen & Strøm har ansvaret

for 23 shoppingcentre i Norge, Sverige og Danmark med 2.000 butikker og en samlet

detaiiomsætning på omkring 23 mia. regneti danske kroner. Vores forretningsgrundlag er at

tlbyde lejemål til detailhandiende på de mest attraktive markedspladser I Skandinavien og

samt dig at berige forbrugerne med moderne shopping oplevelser.

Derudover er Steen 8. Strøm ejet af Europas førende shopp ngcenter selskab, franske

Kláplerre, der driver 178 shoppingcentre i 16 lande.

Med ovenst ende baggrund har vi et indgående kendskab til hvorledes rammebetingelserne

er - og fungerer - såvel i Skandinavien som Europa for retailejendomme og fysiske lejemål I

detai handlen.

Lovforslaget i høring indeholder to hovedeiementei".

1. Forslag om at indføre en videre mulighed for at tidsbegrænse erhvervsiejeaftaler.

2. Pr ci ering af kravet til de oplysninger, der skal fremgå i forbindelse med vurdering

af markedsiejen l erhvervslejemål, når der anvendes sammenlignelige lejemål.

Adi Mui he forat tidsbe ræ s erhv rvsie' taler

Det element er - som også omtalt- konklusionerne fra det tvaermlnist ri lle arbejde, der fulgte

op på resultat l af Forbruger- og Erhvervsstyrelsens analyse af Fremtidens Detailhandel i

2014.

Rammevllk rene for butlksiejemál har stor betydning for detallhandelsmarkedet, og det bør

sikres at d se bdrager til vækst og konkurrence på detaiihande smarkedet ved at give

STE NESTRØMDANMARKAIS ÅRNEJÅCOBSENSÅLLéIL,?.IV.,ØRESTÅDCITY DIRECT 44 ' i 5 CVR-NR l 9 l] il

[JK-HDD KØBENHAVN SJJENMARK FAX '05 Oil) 6D PUSTIBSTEQV R M150

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

udiejerne og iejerne den bedste mulighed for at tilpasse de enkelte butikslejemål til de

aktuelle forretningsmæssige forhold.

Der er et udtalt behov i shoppingcentre for kunne indgå tidsbegrænsede iejekontrakter

såfremt man vil styrke væksten, konkurrencen og produktiviteten indenfor deta Imarkedei.

En fri mulighed for at indgå tidsbegrænsede erhvervsiejeaftaier vi være et stærkt bidrag til

dette, og det 'I have positiv betydning for udiejningen af butikslokaler, da det vil indebære

større fleksibilitet for udlejer og lejer til at tilpasse aitaleforhoidet til den konkrete

forretningsmæssige situation.

incitament til lnvesterin i le emål

Tidsbestemte erhvervslejealtaier er en bredt anerkendt aftalemodel i mange andre lande

Europa, som lejere og udlejere er fuldt fortrolige med, ligesom lejere og udlejere har

attalemodeiier tor investering og opdatering af iejemåiene.

Arbejdsgruppens bemærkning om at lejere med lovforslagets gennemførelse vil have mindre

incitament til at investere i butikkens indretning, er der efter vores erfaringer i realiteten ikke

empirisk belæg for.

Tværtimod er det erfaringen I flere at de ældre shoppingcentre i Danmark, at det er tydeligt

hvilke butikker, der hviler på et ældre aftalegrundlag, sáledes at butiksmlljøet ikke fremst r

løbende opdateret. i mange tilfælde hviler Iejeres investeringsvilje oftest på om forretningen

er i fremdrift eller tilbagegang, og lejers evne og vilje til at opdatere forretningen.

l de aftaiemodelier, som Steen 81 Strøm kender fra mange andre lande i Europa, som

Danmark normalt sammenligner sig med, er det vores erfaring, at der opnås gensidige aftaler

omkring butiksopdateringer ved aftalens udløb og frekvensen for opdateringer er væsentligt

mere konsekvent og struktureret. der samtidig skaber en mere tidssvarende udvikling med

løbende investeringsvilje fra begge parter i iejemålene, der også vii bidrage til øget vækst

indenfor hándværksfagene.

Mange af de detailhandelsiejere, der driver forretninger i butikscentre i Danmark opererer

også i andre europæiske lande, hvor ophørende aftaler er normen I shoppingcentre.

Mere risikovilii hed hos udie ere

Fjernelse af den skønsmæssige vurdering af rimeligheden af tidsbegrænsningen, som følger

af § 63, stk. 3, i den nuværende erhvervsiejeiov, er den væsentlige barriere for at indgå

tidsbegrænsede lejeforhold. Med den nuværende bestemmelser kan udlejer ikke være sikker

på, at en aftale om tidsbegrænsning af lejeforholdet holder ved en efterfølgende

domstolsprøve. Dette selvom der er tale om en aftale mellem to professionelle parter.

Gennemføres forslaget ved en fjernelse af den skønsmæssige vurdering af rimeligheden, vil

det være en langt mere smidig og fleksibel model til at afprøve iværksættere og idémagere

med nye eller anderledes forretningskonoepter. hvor der kan være usikkerhed om konceptets

mulighed for at oppebære den omsætning, der er en forudsætning for en bærende

forretningsmodei.

Et forbud mod at aftale en adgang til at markedsiejereguiere en tidsbestemi aftale vil have

den risiko at nogle aftaler vil få en unødig kompleks aftaiestruktur.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

Såfremt parterne i dag afholder større investeringer l lejemålet vil parterne slkre en fornuftig

rlsikoafdækning af investeringen, typisk ved at indarbejde en uopslgellghed svarende til

Investeringens afskrlvntngsperiode og samtidig aftale at parterne i samme periode er afsk ret

fra at markedslejeregulere førend efter periodens udløb.

Med en friere ret til at indgå en tidsbegrænset aftale. kan der fortsat være et behov for at

indgå en længere aftale pga. meget store Investeringer, men med mulighed for den

fleksibilitet en adgang tii at markedslejeregulere giver.

I en konkret aftaiesituation kan parterne - også i dag f.eks. gensidigt b nde sig for 20 r eller

der kan være forskel ge bindingsperioder for parterne, således at udlejer binder sig ti f.eks.

20 års uopslgelighed, hvor lejer tilsvarende binder sig for 5 år ad gangen, f.ek . 5 + 5 + 5 år,

hvor lejer inden femårs periodens udløb frit kan opsige lejemålet.

20 år er lang tid at skulle forudse, hvorfor det i disse situationer, hvor v taler om td bestemte

aftaler. kan være svært at forstå, hvorfor parterne ikke kan aftale den fleksibilitet, som

reguieringsmekanismen tii markedsiejen l erhvervsiejeiovens § 13 giver.

Der er netop taget hånd om dette i den eksisterende ordlyd i erhvervsie elovens § 13, hvor

aftalens vilkår, og altså også et vilkår om tidsbegrænsning, er et af de elementer, der kan

påvirke vurderingen af markedslejen i opadgående eller nedadgående retning.

Det vil give anledning til uhensigtsmæssige situationer for såvel lejer som udlejer, som vil

opstå på et senere tidspunkt under aftalens løbetid, hvor det kunne være hensigt mæssigt, at

parterne kunne anvende markedslejereguieringen til at afbøde delt . Det er derfor vores

opfattelse at parterne seiv kan finde de rette vilkår og reguieringsmekan smer for en aftale.

Ønsker parterne ikke at en tidsbestemt aftale skal kunne markedslejeregule es, bør det st

det parterne frit for at aftale detta - og det modsatte.

Med ovenstående bemærkninger støtter Steen 8. Strøm | øvrigt lovforslaget elementer

omkring tidsbestemte aftaler.

Ad Z-Præciserin af krav tii o l snln imarkedsie esa er

Steen 8. Strøm støtter Erhvervs- og Vækstministeriets overvejelser og forslag til præcisering

af krav til o i snln i markedslee a er. Såfremt der anvendes sammenligningslejemåi i en

markedsiejesag. skal alle aftaleforhoid tilvejebringes.

Sager, hvor der bevidst undiades oplysninger eller økonomiske aftaler skjules for at skabe en

mere gunstig situation på et ukorrekt grundlag, kan ligne svigagtige handlinger, som

myndighedsmæssigt bør reageres på. intentionen omkring lovforslaget kan vi således kun

tilslutte os.

Normalt ved sammeniigningsiejemåi vil en lejer eller udlejer for at dokumentere sin påstand

omkring Iejeniveau være nødsaget til at rette henvendelse til lejere i naboejendomme eller

udlejere I naboejendomme for at spørge til iejeniveauer der. På den måde tilvejebringes et

grundlag normalt, medminder udlejer eller lejer ligger inde med dokumentationen selv, fordi

man er lejer flere steder eller som udlejer ejer adskillige naboejendomme.

i situationen hvor lejer eller udlejer skal tilvejebringe dokumentationen hos tredjemand vil man

i mange tilfælde være nødsaget til at anvende sammeniignlngslejemål baseret på udfyldning

af et spørgeskema. Det er langt fra givet at andre lejere eller udlejere ønsker at udlevere

selve kontraktsgrundiaget.

Det er vigtigt for sammeniigningsgrundiaget at dette kan medtages l vurderingen, således at

det er op til retten at vurdere om dokumentationen har en tilstrækkelig lødighed eller

bevisvægt. Steen 8. Strøm anbefaler. at dette bliver præciseret i det endelige forslag, og

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

samtidlg opfordres tl at der udarbejdes standardspørgeskemaer, der kan danne grundlag for

udfyldnlng af semmenllgnlngslelemål.

Med ovenstående bemærkninger støtter Steen 8. Strøm i øvrlgt lovforslagets tydeliggørelse af

dokumentatxon ved fremlæggelse af sammenligningslelemâl.

Nærværende brev er fremsendt pr. e-mail til til erhvervsre ut rin

og peterm@er Ldk.

erstdk, 1u|[email protected]

Med venlig hllsen

Steen 8. Strøm Danmark NS

Bjør Ilentoft I

Leg lrector i

E-mall: [email protected]

Direkte telefonnummer 41 90 01 30

-i

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

._..:.. .s>.<_...:-5

va: oââpc _ a

<mmqm rmzamä.

.uqæædmamz

Asmildkiostervej 21, 8600 Viborg Tlf. 99 68 80 00

l'rhvclvstyrclscl1

Dahlcrups Pakhus

Langlinic Allé |7

2I00 København Ø

Scndl pr. mail lil cr wcrvrc LIC 'n v mcrsLdk, 'UIannWç-rsLdk, L cm c' Ldk

Erhvcwsstyrclscn har ved brev ni' 5. Juli 20I6 (sngsnr. 2016-3497) anmodet om eventuelle

bemærkninger til høring over udkast til forslag til lov om ændring ai lov 0m lqie af

erhvervslokaicl' m.v. (lidsbe rænsning aferhvervslejeañaler og vurdering af Inarkedslqien).

l dcn anledning skal jeg IIICddLIO al landsretten ikke ønsker at udtale sig 0m udkastet.

Med venli hilsen

Helle Berlung

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren

JD ngu]

91-:Hø-vov 'm1

mot-Lama uva

Qmqa Habana.

wâaanaâ

Bwindi: 59, (260 Kabmhnvn K 111' 99 6! 62 0D Hjemmeside www culmlunduculk

Erhvervsstyrelsen

Sendt pr. mail til [email protected],

[email protected] og [email protected]

Erhvervsstyrelsen har ved brev af 20. juni 2016 (Sagsnr. 2016-3497) anmodet om eventuelle

bemærkninger til høring vedrørende lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (tids-

begrænsning af erhvervslejenñaler og vurdering nfmnrkedslejen).

l den nnledn ng skal jeg meddele, at landsretten ikke ønsker at udtale sig om lovforslaget.

L 22 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervs- og vækstministeren