L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
L 165 Bilag 1
Offentligt

NOTAT

20. marts 2017

Høringsnotat vedrørende udkast til lovforslag om ændring af lov om

realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og lov om finansiel virk-

somhed (Ændring af lånegrænse for fritidshuse) (Marts II)

1. Indledning

Lovforslaget har til formål at udvide lånegrænsen for realkreditbelåning

af fritidshuse fra 60 pct. til 75 pct.

Det følger af regeringsgrundlaget, at regeringen ønsker at udvide låne-

grænsen for realkreditbelåning af fritidshuse. Lånegrænsen for realkredit-

belåning af fritidshuse er i dag 60 pct., hvilket også er lånegrænsen for

erhvervsejendomme, mens lånegrænsen for ejerboliger er 80 pct.

Lovforslaget vil medføre, at låneomkostningerne for fritidshuse falder.

Ændringen vil således gøre det billigere at finansiere køb af sommerhuse

til gavn for sommerhusmarkedet og turismen. Initiativet vil også gøre det

billigere at finansiere opførsel af nye sommerhuse, og skal derfor ses i

sammenhæng med regeringens initiativ om at udlægge flere områder til

sommerhusområder.

Lovforslaget har været i høring i perioden 9. februar – 28. februar 2017.

Der er modtaget 22 høringssvar, heraf 4, der indeholdt bemærkninger til

forslaget.

De væsentligste bemærkninger fra høringssvarene gennemgås og kom-

menteres nedenfor. Der er modtaget en række forslag til mindre ændrin-

ger og præciseringer af mere teknisk karakter, der ikke ændrer det ind-

holdsmæssige i lovforslaget, hvorfor disse ikke omtales nærmere i nær-

værende notat.

2. Generelle bemærkninger

Høringen tegner overordnet et billede af, at de hørte parter generelt er

positive over for lovforslaget.

FinansDanmark, Dansk Industri og Dansk Ejendomsmæglerforening er

positive over for forslaget. Dansk Industri og Dansk Ejendomsmægler-

forening er enige i, at forslaget vil gavne turismen og væksten i Danmark.

Dansk Ejendomsmæglerforening peger også på, at forslaget vil give lejere

og andelshavere uden mulighed for at belåne en eventuel friværdi i egen

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

2/9

bolig en bedre mulighed for at erhverve fritidshuse. Herved stilles lejere

og andelshavere mere lige med ejere.

Danmarks Nationalbank peger på, at den gode konjunktursituation med

fremgang på boligmarkedet ikke giver grundlag for at lempe lovgivnin-

gen. Nationalbanken anbefaler derfor at fastholde den nuværende real-

kreditlånegrænse for fritidshuse.

3. Bemærkninger til konkrete emner

Kommenteringen af høringssvarene vil ske med udgangspunkt i opdelin-

gen anført nedenfor:

3.1.

3.2.

3.3.

3.4.

3.5.

3.6.

Fastsættelse af lånegrænsen

Supplerende sikkerhed

Erhvervsmæssig udlejning

Ændring i anvendelsen af ejendommen og værdiansættelse

Afdragsfrihed

Økonomiske og administrative konsekvenser

3.1. Fastsættelse af lånegrænsen

Dansk Ejendomsmæglerforening udtrykker ønske om, at lånegrænsen for

realkreditfinansiering af fritidshuse fastsættes til 80 pct. i stedet for de

foreslåede 75 pct. Hermed vil der gælde de samme regler for realkredit-

belåning af fritidshuse som for ejerboliger til helårsbrug.

Danmarks Nationalbank peger på, at markedet for fritidshuse er mere

volatilt end markedet for enfamiliehuse, og at udlån til fritidshuse derfor

er mere risikabelt for kreditinstitutterne. Nationalbanken anbefaler derfor,

at den gældende realkreditlånegrænse for fritidshuse på 60 pct. fasthol-

des. Nationalbanken bemærker ligeledes, at den aktuelle fremgang på

boligmarkedet ikke giver grundlag for at lempe lovgivningen.

Kommentar

Lovforslaget skal give flere adgang til at købe et fritidshus og gøre det

billigere at låne til opførsel af nye sommerhuse. Det skal ses i sammen-

hæng med regeringens initiativ om flere byggegrunde til netop fritidshu-

se. Herudover vil billigere lånemuligheder medvirke til at eksisterende

sommerhuse kan moderniseres og renoveres i større omfang.

Forslaget vil skabe et mere aktivt sommerhusmarked og være med til at

understøtte sommerhusmarkeder i områder med svagere efterspørgsel.

Forslaget kan også øge mængde af fritidshuse, således at flere ejere af

fritidshuse vil udleje deres fritidshuse til turister. Det kan øge overnat-

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

3/9

ningskapaciteten, til gavn for turismen, beskæftigelsen og væksten i

Danmark.

Det er korrekt, at lånegrænsen for realkreditfinansiering af fritidshuse,

inden for rammerne af EU-reguleringen, kan øges til 80 pct. Risikoen

forbundet med belåning af fritidshuse vurderes dog ud fra en generel

betragtning at være lidt højere end ved belåning af ejerboliger om end

billedet ikke er entydigt. På den baggrund vurderes det derfor hensigts-

mæssigt med en lavere lånegrænse for fritidshuse end for ejerboliger. Det

skal imidlertid bemærkes, at bidragssatserne kompenserer for en mulig

højere risiko via en større kapitalisering, og dermed er udlån til fritidsbo-

liger ikke en større risiko for realkreditsystemets robusthed end udlån til

f.eks. ejerboliger. Realkreditinstitutterne skal endvidere fortsat kreditvur-

dere hver enkelt kunde i forhold til den faktiske belåningsgrænse. Real-

kreditudlån til fritidshuse udgør endvidere i alt 2,8 pct. af det samlede

realkreditudlån, hvilket peger på, at udlånet til fritidshuse ikke i sig selv

kan påvirke realkreditsystemets robusthed

På den baggrund foreslås det i lovforslaget, at lånegrænsen for realkre-

ditfinansiering af fritidshuse, der ikke udlejes erhvervsmæssigt, fastsættes

til 75 pct. Det er vurderingen, at denne lånegrænse afspejler risikoen på

fritidshuse.

Indstilling

Det indstilles, at lovforslaget opretholdes i dets nuværende form.

3.2. Supplerende sikkerhed

Finans Danmark påpeger, at det fremgår af lovudkastet, at der skal stilles

supplerende sikkerhed for lån til fritidshuse ydet efter 1. maj 2017, som

ikke anvendes erhvervsmæssigt, når lånet ligger ud over lånegrænsen på

75 pct.

Finans Danmark anfører, at ifølge kapitalkravsforordningen (CRR) skal

der stilles supplerende sikkerhed til lån til beboelsesejendomme, som ved

ejendomsprisfald ligger over en lånegrænse på 80 pct. Da fritidshuse,

som ikke udlejes erhvervsmæssigt, er omfattet af ”beboelsesejendomme”

i CRR, må der på tilsvarende vis først skulle stilles supplerende sikker-

hed, når lånet ligger over 80 pct. af husets værdi.

For lån til fritidshuse ydet før 1. maj 2017, der ikke udlejes erhvervsmæs-

sigt, er der lagt op til, at der skal stilles supplerende sikkerhed ved en

grænse på 60 pct. Finans Danmark finder, at for disse lån bør der ligele-

des først stilles supplerende sikkerhed, når lånet ligger ud over 80 pct. af

fritidshusets værdi.

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

4/9

Et krav om supplerende sikkerhed ved en lavere lånegrænse vil for lån

ydet både før og efter 1. maj 2017 efter Finans Danmark’s opfattelse være

en overimplementering af EU-reglerne.

Kommentar

Det er korrekt, at lovændringen medfører, at der fremadrettet skal stilles

supplerende sikkerhed for lån til fritidshuse, der ikke udlejes erhvervs-

mæssigt, finansieret ved udstedelse af særligt dækkede realkreditobligati-

oner og særligt dækkede obligationer, når lånegrænsen på 75 pct. er

overskredet. For lån optaget før lovens ikrafttræden, vil der fortsat skulle

stilles supplerende sikkerhed, når lånegrænsen på 60 pct. er overskredet.

For lån optaget før lovens ikrafttræden, er det dog hensigten, at det en-

kelte institut vil skulle beregne kravet til supplerende sikkerhed efter den

nye lånegrænse næste gang instituttet efter sin egne forretningsgange

skal genberegne kravet til supplerende sikkerhed for det enkelte fritids-

hus. Det vil sige, at instituttet også for de lån, der er optaget før lovens

ikrafttræden efter en genberegning kun skal stille supplerende sikkerhed,

hvis lånet overskrider grænsen på 75 pct.

Som følge af opdelingen i to ejendomskategorier, henholdsvis fritidshuse

og fritidshuse, der udlejes erhvervsmæssigt, vil instituttet også skulle vur-

dere, hvilken kategori, de enkelte lån tilhører.

Det vurderes, at lovbemærkningerne med fordel kan præciseres, således

at denne hensigt tydeliggøres, hvorfor lovbemærkningerne vil blive til-

passet.

Kravet om supplerende sikkerhed følger den fastsatte lånegrænse. Låne-

grænsen for fritidshuse, der ikke udlejes erhvervsmæssigt, er fastsat til 75

pct. ud fra en risikobetragtning, jf. ovenfor under pkt. 3.1. Reglerne om

supplerende sikkerhed har til formål at sikre, at kravet i EU-

lovgivningen, om at lånegrænsen skal være overholdt igennem hele lånets

løbetid, overholdes. Reglerne om supplerende sikkerhed er nødvendige,

da den danske realkreditmodel ikke giver mulighed for, at lån, der over-

skrider lånegrænsen, kan fjernes fra kapitalcenteret, men i stedet skal

tilføres supplerende sikkerhed. Reglerne om supplerende sikkerhed følger

derfor de nationalt fastsatte lånegrænser, uanset om disse fraviger låne-

grænserne i CRR.

Indstilling

Det indstilles, at bemærkningerne til lovforslaget præciseres, så det tyde-

ligt fremgår, hvornår der skal stilles supplerende sikkerhed efter gennem-

førsel af lovændringen.

3.3. Erhvervsmæssig udlejning

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

5/9

Dansk Industri peger på, at det med lovforslaget fremadrettet bliver nød-

vendigt at skelne mellem fritidshuse, og fritidshuse der lejes ud er-

hvervsmæssigt. For den først gruppe gælder en lånegrænse på 75 pct., og

for den anden gruppe gælder en lånegrænse på 60 pct. Dansk Industri

foreslår, at det præciseres i lovbemærkningerne, hvornår der er tale om

erhvervsmæssig udlejning og kommer med konkrete forslag til præcise-

ringer.

Finans Danmark bemærker, at penge- og realkreditinstitutter ikke tidlige-

re har anvendt en opdeling af fritidshuse i de to kategorier, og der er ikke

tale om en entydig afgrænsning. Som udgangspunkt vil institutterne, hvis

ejer/husstanden maksimalt har ét fritidshus, gå ud fra, at fritidshuset an-

vendes privat. Hvis ejer/hustanden ejer to fritidshuse kan det være en

forhold der taler for, at fritidsboligerne ikke begge anvendes privat. Der

kan også være andre tvivlstilfælde.

Finans Danmark peger endvidere på, at det fremgår af bemærkningerne

til lovforslaget, at det betragtes som en erhvervsmæssig udlejning, bl.a.

når udlejningen sker for at opnå en vedvarende indtægt. I praksis ser in-

stitutterne ifølge Finans Danmark jævnligt køb af fritidshuse, hvor lånsø-

gers økonomi kun kan hænge sammen, hvis der opnås en given årlig leje-

indtægt. Finans Danmark går ud fra, at der i en sådan situation ikke er

tale om erhvervsmæssig udlejning. Et andet spørgsmål er, hvor stor den

private anvendelse skal være for, at fritidshuset kan belånes med 75 pct.

Kommentar

Fritidshuse, der kun bruges til udlejning og ikke bruges af ejeren selv, vil

blive anset som erhvervsmæssig og vil være omfattet af en lånegrænse på

60 pct. på lige fod med andre erhvervsejendomme, hvilket fremgår af

lovbemærkninger.

I lovbemærkningerne angives også andre pejlemærker for det skøn, det

långivende institut skal foretage, herunder eksempelvis om der er tale om

erhvervsmæssig udlejning, der kræver tilladelse efter anden lovgivning,

herunder efter sommerhusloven.

Det er dog ikke til hensigt i lovbemærkningerne at opstille en udtømmen-

de liste over, hvad der forstås, henholdsvis ikke forstås ved erhvervsmæs-

sig udlejning. Som på en række andre områder, hvor institutterne i dag

skal udøve et skøn, må den nærmere afklaring således afvente, hvordan

praksis udvikler sig.

Opdelingen i fritidshuse og fritidshuse, der udlejes erhvervsmæssigt, vur-

deres at være nødvendigt henset til EBA’s Q&A 2016-2641, der i deres

vurdering skelner mellem fritidshuse og fritidshuse, der udlejes er-

hvervsmæssigt.

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

6/9

Indstilling

Det indstilles, at lovforslaget ikke ændres som følge af bemærkninger om

erhvervsmæssig udlejning.

3.4. Ændring i anvendelsen af ejendommen og værdiansættelse

Ifølge Finans Danmark kan anvendelsen af ejendommen ændre sig til

erhvervsmæssig udlejning uden instituttets vidende, f.eks. ved at en lån-

tager efterfølgende erhverver flere fritidshuse eller ophører med selv at

anvende huset.

Med baggrund heri bør det efter Finans Danmark’s opfattelse klart frem-

gå af lovudkastet, at institutterne alene på tidspunktet for lånets ydelse

kan vurdere, om ejerens oplyste hensigt i forhold til brugen af fritidsboli-

gen må anses for at være erhvervsmæssig. Institutterne vil ikke løbende

overvåge, om de belånte fritidshuse anvendes erhvervsmæssigt, men hvis

de bliver bekendt med, at et fritidshus ændrer anvendelse fra ikke-

erhvervsmæssig udlejning til erhvervsmæssig udlejning, vil de nedbringe

lånet efter reglen om overgang til anden ejendomskategori inden for to år

efter lånets udbetaling.

Endvidere går Finans Danmark ud fra, at opdelingen i erhvervsmæssig og

ikke-erhvervsmæssig udlejning ikke har nogen betydning for værdiansæt-

telsen af fritidshuse, der vil ske som i dag.

Kommentar

For så vidt angår situationen, hvor låntager efterfølgende ændrer sin

anvendelse af ejendommen til erhvervsmæssig udlejning, er Finanstilsy-

net enig i, at det långivende institut kun kan forholde sig hertil, hvis det

er bekendt med de ændrede forhold.

Det fremgår af ejendomskategoribekendtgørelsens § 17, stk. 1, at det af

instituttets pantebreve skal fremgå, at låntager skal underrette instituttet

om en ændret anvendelse, der sker inden 2 år efter lånets udbetaling.

Herudover har det långivende institut ikke nogen pligt til løbende at

overvåge anvendelsens karakter. Det långivende institut skal lægge for-

holdene ved långivningen til grund for deres vurdering. Hvis forholdene

ændrer sig uden instituttets vidende, er det ikke instituttets ansvar. Der er

således i de gældende regler taget højde for forholdet.

For så vidt angår Finans Danmarks bemærkninger om værdiansættelse,

er det korrekt, at værdiansættelsen skal ske på samme måde som i dag,

hvilket fremgår af lovbemærkningerne, hvori det angives, at værdiansæt-

telsen skal ske til markedsværdi.

Indstilling

Det indstilles, at lovforslaget opretholdes i dets nuværende form.

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

7/9

3.5. Afdragsfrihed

Finans Danmark konstaterer, at det med lovudkastet fortsat ikke vil være

muligt at tilbyde afdragsfrihed i mere end 10 år til fritidshuse, som ikke

udlejes erhvervsmæssigt. Finans Danmark peger på, at dette er muligt ved

belåning af helårshuse, når belåningsgrænsen er maksimalt 75 pct., og

lånet er finansieret med særligt dækkede obligationer eller særligt dække-

de realkreditobligationer.

Kommentar

Det er hensigten med lovforslaget at forhøje lånegrænsen for realkredit-

belåning af fritidshuse. Det er ikke hensigten med lovforslaget at øge

muligheden for at tilbyde afdragsfrihed ved realkreditbelåning af fritids-

huse.

Ud fra en risikobetragtning vurderes det hensigtsmæssigt at fastholde de

gældende regler om afdragsfrihed, der mindsker risikoen for tab på lånet.

Indstilling

Det indstilles, at lovforslaget opretholdes i dets nuværende form.

3.6. Økonomiske og administrative konsekvenser

Finans Danmark bemærker, at for institutterne indebærer opdelingen af

fritidshuse i to ejendomskategorier en administrativ byrde både i forbin-

delse med opstarten, hvor det vil kræve systemrettelser, men også i den

løbende lånesagsbehandling, hvor institutterne skal vurdere, hvilken ka-

tegori det skal placeres i og kræve lånet nedbragt ved skift i ejendomska-

tegori.

Kommentar

Opdelingen af fritidshuse og fritidshuse, der udlejes erhvervsmæssigt,

indebærer administrative konsekvenser for realkreditinstitutterne. Det

fremgår også af bemærkningerne til lovforslaget, hvor det lægges til

grund, at der er tale om en løbende administrativ byrde, der dog alene

indebærer en mindre tilpasning i forhold til allerede eksisterende indbe-

retningskrav. Der er således tale om en mindre administrativ byrde.

Indstilling

Det indstilles, at lovforslaget opretholdes i dets nuværende form.

4. Oversigt over hørte organisationer, myndigheder m.v.

Følgende organisationer, myndigheder m.v. har haft bemærkninger

til lovforslaget:



Danmarks Nationalbank

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

8/9



Dansk Industri

Dansk Ejendomsmæglerforening

Finans Danmark

Lovforslag har været i høring i perioden 9. februar – 28. februar 2017.

Følgende myndigheder og organisationer m.v. har modtaget lovforslaget:

Advokatrådet, Andelskassen, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Ar-

bejdsmarkedets Erhvervssygdomssikring (AES), Arbejdsmarkedets Til-

lægspension (ATP), Arbejdsskadestyrelsen, Børsmæglerforeningen, In-

tertrust (Denmark), Danish Venture Capital and Private Equity Associati-

on, Danmarks Grundforskningsfond, Danmarks Nationalbank, Danmarks

Rederiforening, Danmarks Skibskredit A/S, Dansk Aktionærforening,

Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmægler-

forening, Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Forening for International

Motorkøretøjsforsikring (DFIM), Dansk Industri, Dansk Investor Relati-

ons Forening – DIRF, Dansk Kredit Råd, Dansk Metal, Dansk Pante-

brevsforening, Danske Advokater, Danske Forsikringsfunktionærers

Landsforening, Danske Maritime, Danske Regioner, Den Danske Aktuar-

forening, Den Danske Dommerforening, Den Danske Finansanalytiker-

forening, Den danske Fondsmæglerforening, Ejendomsforeningen, Ener-

gi og Olieforum, FDFA – Foreningen af Danske Forsikringsmæglere og

ForsikringsAgenturer, FDIH – Foreningen for Distance- og Internethan-

del, Finans Danmark, Finans og Leasing, Finansforbundet, Finanshuset i

Fredensborg A/S, Finansiel Stabilitet, Finanssektorens Arbejdsgiverfor-

ening, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet, Foreningen af Forret-

ningsførere for Udenlandske Forsikringsselskaber, Foreningen af Interne

Revisorer, Foreningen Danske Revisorer FOREX, Forsikring & Pension,

Forsikringsmæglerforeningen, Frivilligrådet, FSR – danske revisorer,

Funktionærernes og Tjenestemændenes Fællesråd (FTF), Garantiformu-

en, Garban-Intercapital Scandinavia, Horesta, Håndværksrådet, Indsam-

lingsorganisationernes Brancheorganisation (ISOBRO), Investerings-

fondsbranchen, ISACA Denmark Chapter, IT-branchen, KommuneKre-

dit, Kommunernes Landsforening, Kuratorforeningen, Købmand Stan-

dens Oplysnings Bureau, Landbrug & Fødevarer, Landsforeningen af

forsvarsadvokater, Landsforeningen for Bæredygtigt Landbrug, Landsor-

ganisationen i Danmark (LO), Lokale Pengeinstitutter, Lønmodtagernes

Dyrtidsfond (LD), Mybanker, NASDAQ Copenhagen A/S, Nets, Parcel-

husejernes Landsforening, PostDanmark, Regionale Bankers Forening,

Revisornævnet, Rigsrevisionen, Skibs- og Bådebyggeriets Arbejdsgiver-

forening, Statsadvokaten for Særlig Økonomisk og International Krimi-

nalitet, Telekommunikationsindustrien i Danmark, Udbetaling Danmark,

VP Securities A/S, Western Union, Thomson Reuters Nordic, Transpa-

rency International Danmark, Færøernes Hjemmestyre via Rigsombuds-

manden på Færøerne, Grønlands Selvstyre via Rigsombudsmanden i

Grønland, Beskæftigelsesministeriet, Børne- og Socialministeriet, Energi-

, Forsynings- og Klimaministeriet, Erhvervsministeriet, Finansministeriet,

L 165 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

9/9

Forsvarsministeriet, Justitsministeriet , Kirkeministeriet, Kulturministeri-

et, Miljø- og Fødevareministeriet, Skatteministeriet, Statsministeriet,

Sundheds- og Ældreministeriet, Transport-, Bygnings- og Boligministeri-

et, Uddannelses- og Forskningsministeriet, Udenrigsministeriet, Udlæn-

dinge- og Integrationsministeriet, Undervisningsministeriet, Økonomi- og

Indenrigsministeriet, Styrelser, tilsyn m.v., Erhvervsstyrelsen, Konkur-

rence- og Forbrugerstyrelsen, Moderniseringsstyrelsen, Patent- og Vare-

mærkestyrelsen, Sikkerhedsstyrelsen, Søfartsstyrelsen, Datatilsynet.