L 10 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

Udlændinge- og Integrationsudvalget 2016-17
L 10 Bilag 1
Offentligt

Notat

5. oktober 2016

Almene boliger

Slotsholmsgade 10

1216 København K

Tel.

Mail

Web

CVR-nr.

6198 4000

[email protected]

www.uibm.dk

36977191

Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om almene boliger

m.v., lov om leje af almene boliger og lov om friplejeboliger (Effektivisering af

den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v.) (L10)

1. Indledning

Lovforslaget har været sendt i høring i perioden 19. august 2016 til 12. september

2016.

Lovforslaget har været tilgængeligt på høringsportalen og har været udsendt til en

bred kreds af offentlige myndigheder, branche- og interesseorganisationer m.v.

Ministeriet har modtaget 15 høringssvar, hvoraf 6 ikke har bemærkninger til lov-

forslaget.

2. Bemærkninger vedr. effektivisering

Overordnet set er der bred enighed om, at det er ønskeligt at effektivisere driften,

således at der kan skabes mulighed for at reducere lejen.

finder, at lovforslaget giver bedre betingelser for at kunne opnå det aftalte

effektiviseringsmål.

Byggesocietetet

finder, at det er et positivt tiltag for at fremme effektivisering.

Danske Revisorer

finder forslaget fornuftigt og velbegrundet.

BOSAM

er enige i det overordnede formål, men finder ikke, at forslaget reelt kan

medvirke til en mere effektiv drift.

Danmarks Lejerforeninger

kan tilslutte sig sigtet om lavere husleje, men er skepti-

ske overfor om forslaget kan bidrage hertil.

Lejernes LO

kan støtter ønsket om effektivisering, men frygter, at beboerdemo-

kratier undergraves til skade for sektoren.

Sagsbehandler

Per Larsen

Sags nr.

Akt-id

2016 - 4582

126203

Side

1/7

L 10 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

Beboerdemokrati

finder det afgørende, at beboerdemokratiet ikke begrænses af forslaget og

lægger vægt på, at der er tale om præciseringer af de gældende kompetencer.

Det er positivt, at gennemsigtigheden i beslutningsgrundlaget styrkes, men

finder der vigtigt med fleksibilitet, så velfungerende løsninger ikke ændres og så

unødigt bureaukrati undgås.

BOSAM

finder, at vejen til en mere effektiv drift med fordel kan opnås gennem en

styrkelse af de lokale afdelingsbestyrelsers beføjelser samtidig med, at rammerne

for beslutningsgrundlaget forbedres gennem bedre adgang til uvildig teknisk og

juridisk rådgivning for afdelingsbestyrelsen uafhængigt af boligorganisationen.

Endvidere finder

BOSAM,

at organisationsbestyrelserne reelt er selvsupplerede og

foreslår, at det overvejes at indføre regler, så en del af medlemmerne vælges di-

rekte af beboerne.

Endvidere peger

BOSAM

på, at honoreringen af bestyrelsesmedlemmer især i

forbindelse med gennemførelsen af helhedsplaner giver en usund incitaments-

struktur i forhold til at fremme produktivitet, kvalitet og effektivitet.

Kommentar

Afdelingernes behov for teknisk, juridisk og økonomisk rådgivning indgår som en

integreret del af boligorganisationens administrationsydelser overfor afdelinger-

ne. En mulighed for, at afdelingerne selvstændigt kan rekvirere ekstern rådgiv-

ning, vil medføre øgede udgifter og dermed øget husleje.

De gældende regler vedr. valg og honorering af medlemmer til organisationsbe-

styrelsen findes hensigtsmæssige, og der er ikke planer om ændringer.

Lejernes LO

beklager, at den eksisterende bestemmelse i almenboliglovens § 37,

stk. 4, hvorefter øverste myndighed kan gennemføre visse foranstaltninger uden

afdelingens samtykke, ikke foreslås ophævet. Samtidig finder

LLO,

at præciserin-

gen af organisationsbestyrelsen overordnede ansvar samt forslaget om bestyrel-

sens handlepligt har til formål at tilsidesætte afdelingsdemokratiet.

Kommentar

Den gældende mulighed for at gennemføre visse foranstaltninger uden afdelin-

gens samtykke balancerer hensynet til de nuværende beboere med hensynet til at

fremtidssikre afdelingen inden for beboerdemokratiets rammer. Det er øverste

myndighed, hvor beboerne har flertal, som kan træffe beslutning om gennemfø-

relsen. På den baggrund giver LLOs forslag ikke anledning til ændringer.

For så vidt angår udsagnet om at tilsidesætte afdelingsdemokratiet har de nævnte

forslag til hensigt at sikre fokus på effektiv drift med det formål at skabe rum til en

reduktion af lejen.

Effektivitsmål

Side

2/7

L 10 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

DAB, Danmarks Lejerforening og Lejernes LO

finder det problematisk, at konto

120 ”Henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser” ikke

indgår i udgiftsbasen. Hovedanken er, at det således teoretisk set vil være muligt

for nogle boligafdelinger at flytte udgifter fra den almindelige vedligeholdelse

(konto 115) til den planlagte (konto 120), for derved at gøre det lettere at opfylde

måltallet for sektoren som helhed.

Kommentar

Ved udformningen af udgiftsbasen har det været ambitionen at medtage så stor

en del af de samlede udgifter som muligt. I det lys er der foretaget en afvejning

mellem fordele og ulemper ved at tage nogle udgiftskomponenter ud af udgifts-

basen. En ulempe ved at se bort fra konto 120 er, at det teknisk set gør det muligt

for boligafdelingerne at flytte udgifter fra løbende vedligeholdelse (som er med-

taget i måltallet) til planlagt vedligeholdelse (som ikke er medtaget i måltallet).

Fordelen ved at undtage konto 120 fra udgiftsbasen er til gengæld, at boligafde-

lingerne ikke har incitament til at ville vælge at spare på henlæggelserne til den

planlagte vedligeholdelse ud fra et kortsigtet hensyn om at opfylde effektvise-

ringsmåltallet. En sådan adfærd vil på lidt længere sigt føre til, at boligafdelinger-

ne vil mangle midler til fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Dermed vil man i

værste fald som en utilsigtet konsekvens ved indførslen af et effektiviseringsmål-

tal opnå nedslidte almene byggerier, som det på længere sigt vil være så dyrt at

genoprette, at det langt vil overstige de kortsigtede mindreudgifter.

Ministeriet har derfor afvejet de to hensyn mod hinanden og har vurderet, at det

sidstnævnte hensyn vejer tungest. Derfor er konto 120 ”Henlæggelser til planlagt

og periodisk vedligeholdelse og fornyelser” undtaget fra udgiftsbasen.

Styringsdialog

BL og DAB

finder, at revision af de foreslåede effektivitetstal er unødvendig og

fordyrende, ligesom det kan være vanskeligt rent tidmæssigt at nå at indberette

tallene, når revisors godkendelse skal opnås inden. Det anføres videre, at grundla-

get for effektivitetstallene allerede er revideret, idet de baserer sig på boligorga-

nisationernes regnskabsindberetninger, samt at metoden til at beregne tallene

fastlægges af ministeriet og Landsbyggefonden og udføres centralt.

Kommentar

Der er ikke tale om en udvidelse af revisors opgaver, idet grundlaget for effektivi-

tetstallene - som også fremhævet - allerede er omfattet af revisionen. Da effekti-

vitetstallet beregnes centralt og grundlaget herfor er omfattet saf revisionen, vil

der ikke bliev tale om en særskilt indberetning. Lovforslagets bemærkninger vil

blive ændret så dette tydeligere fremgår.

DAB

finder, at der tillige er en tidsmæssig udfordring i forbindelse med de foreslå-

ede udmeldte tilsynstemaer, idet de skal udmeldes så betids, at de hensigtsmæs-

sigt kan indgå i styringsdialogen.

Side

3/7

L 10 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

Kommentar

Hensigten med at udmelde tilsynstemaer er at sætte samlet fokus på væsentlige

forhold, som har betydning for at fremme effektiviteten. For at det kan give me-

ning, skal temaerne naturligvis meldes ud på en sådan måde og med en sådan

tidsramme, at der er den nødvendige tid til forberedelse mv.

Danmarks Lejerforeninger

finder, at styringsdialogen er stærkt opreklameret og

uden det nødvendige kontrolelement. I forlængelse heraf gives et eksempel på

kontrol med afdelingsoverskud, som kan medføre, at reglen om afvikling over 3 år

ikke overholdes.

Kommentar

I styringsrapporten generes automatisk oplysning om underskud og overskud i

afdelingerne. Der bliver tillige spurgt herom i spørgeskemaet, som er en del af

årsregnskabet. Der er således det nødvendige grundlag for tilsynet til at vurdere

disse forhold og til at påse, at evt. overskud tilbageføres til afdelingerne.

Danske Revisorer

opfordrer til at overveje at integrere revisor mere i styringsdia-

logen.

Kommentar

Grundlaget for styringsdialog og styringsrapport er allerede omfattet af revision,

herunder forvaltningsrevision, hvorfor det ikke synes hensigtsmæssigt med en

yderligere udvidelse af revisors rolle.

Administration

Byggesocietetet

finder forslaget om opsigelse af administrationsaftaler med

1 års varsel til førstkommende månedsskifte uhensigtsmæssigt og fordyrende,

idet administratorskift således kan ske midt i et regnskabsår.

Byggesocietetet

fo-

reslår videre, at der etableres en overgangsordning for allerede indgående aftaler.

Kommentar

Det er normal praksis, at en administrationsaftale kan opsiges med et års varsel

med udgangen af et regnskabsår. Der kan således gå op til år, før en boligorgani-

sation kan skifte administrator. Det findes ikke hensigtsmæssigt, da der bør være

mulighed for en hurtigere tilpasning af aftalerne, hvorfor forslaget fastholdes. Den

foreslåede opsigelsesfrist vil gælde fremtidige aftaler, hvorfor der ikke er behov

for en overgangsordning.

BOSAM

finder, at det nære samarbejde mellem bestyrelse og administrationssel-

skab betyder, at der kan være rum for effektivisering og foreslår, at administrati-

onsaftaler skal sendes i udbud med jævne mellemrum – fx mindst hvert 4 år.

Kommentar

I det omfang der ikke er tale om selvadministration, herunder administration som

medlem af en administrationsorganisation, skal aftale om administration ved

tredjemand ske ved udbud. Selvom udbudsloven ikke angiver præcise regler for

Side

4/7

L 10 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

kontrakters varighed, skal ordregivere sørge for at genudbyde opgaverne med

jævne mellemrum. Der er således allerede et krav om udbud med jævne mellem-

rum.

Danske Revisorer

foreslår, at der på en række områder udarbejdes standardskabe-

loner for rapportering mv. Det gælder budgetopfølgning, egenkontrol og vedlige-

holdelsesplan. Hertil kommer forslag om langtidsprognose for egenkapitalen.

Kommentar

Forslagene vil blive nærmere overvejet i det kommende udmøntningsarbejde.

Samdrift og sammenlægning

opfordrer til, at der udarbejdes regler for samdrift med afdelinger for forskelli-

ge boligorganisationer

Kommentar

Ministeriet har igangsat udarbejdelsen af sådanne regler.

LLO

foreslår i forbindelse med forslaget om sammenlægning af små nyetablerede

afdelinger, at ’små afdelinger’ nærmere defineres.

Kommentar

I perioden 2010-2016 har gennemsnitsstørrelsen for nyetablerede almene fami-

lieboligafdelinger været 30 boliger. Det er med udgangspunkt heri hensigten at

fastsætte, at en mindre afdeling indeholder op til 15 boliger.

Dette vil blive præciseret i lovforslaget.

Vedligeholdelse

BL og DAB

finder forslaget om ekstern granskning af vedligeholdelsesplaner unød-

vendig og fordyrende.

foreslår i stedet, at eksterne rådgivere kunne inddrages i

forbindelse med tvister om vedligeholdelsen.

Kommentar

Det er afgørende, at vedligeholdelsesplaner er retvisende og indeholder de nød-

vendige aktiviteter, således at henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse har den

relevante størrelse og således hverken er for store eller utilstrækkelige. Derfor

giver det god mening, at både tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan bliver

gransket af en ekstern byggesagkyndig rådgiver. Det skal ske med jævne mellem-

rum, hvilket eksempelvis kunne være hvert 5 år. På den baggrund fastholdes for-

slaget.

LLO

finder, at forslaget i lovforslagets § 1, nr. 2, om ansvaret for at sikre den nød-

vendige vedligeholdelse har til formål at tilsidesætte afdelingsdemokratiet.

Kommentar

Det er afgørende, at der sker den nødvendige fornyelse og vedligeholdelse af det

almene byggeri. Der skal derfor henlægges midler hertil i afdelingerne og det

Side

5/7

L 10 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

præciseres med forslaget, at det er bestyrelsens ansvar, at dette sker. Herved

tilsidesættes afdelingsdemokratiet ikke. Er der uenighed om henlæggelserne mel-

lem boligorganisationens bestyrelse og afdelingen skal tvisten indbringes for

kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige afgørelse.

Hårde hvidevarer

finder, at forslaget om, at alene komfur, emhætte og køleskab kan indgå i an-

skaffelsessummen for nye almene boliger, er i strid med hensigten om effektivise-

ring, idet boligorganisationerne kan købe med storkunderabat.

LLO

efterlyser en nærmere analyse af forslaget set i forhold til andre boliger.

Kommentar

Baggrunden for forslaget er at reducere anskaffelsessummen og derved alt andet

lige reducere huslejen. Hertil kommer, at de kommende lejere stilles frit både i

forhold til, om de har behov for hvidevarer udover de nævnte og i forhold til hvil-

ket kvalitets- og prisniveau, de ønsker at lægge sig på. Hertil kommer, at nogle

lejere i forvejen har hvidevarer, som de i givet skulle skille sig af med. På den bag-

grund fastholdes forslaget.

2. Bemærkninger vedr. konvertering

Realkreditrådet og Realkreditforeningen

foreslår en ændring af lovforslagets § 1,

nr. 4, hvorefter den kommunale godkendelse af konvertering af ustøttede lån

efterfølgende kan indhentes. Da konvertering af ustøttede lån er omfattet af kon-

verteringsbekendtgørelsen, herunder mulighed for oprunding af lånet til nærme-

ste 1.000 kr. samt afrunding af løbetiden til hele år, er den foreslåede betingelse

’uden provenu og løbetidsforlængelse’ ikke relevant.

Kommentar

Lovforslaget er ændret som foreslået.

3. Bemærkninger vedr. varmemåling

ISTA

bemærker, at de traditionelle varmeenergi- eller varmefordelingsmålere

(radiatormålere) fortsat skal anvendes og aflæses både under og efter forsøgspe-

rioden, jf. målerbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 563 af 2. juni 2014 om indi-

viduel måling af el, gas, vand, varme og køling). ISTA peger endvidere på, at må-

lerbekendtgørelsen stiller krav om målernes type og egenskaber.

Kommentar

Reglerne i målerbekendtgørelsen hører under Trafik- og Byggestyrelsen. Udlæn-

dinge- Integrations- og Boligministeriet har spurgt Trafik- og Byggestyrelsen, der

har oplyst følgende:

Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget er det vigtigt, at de traditio-

nelle varmeenergi- eller varmefordelingsmålere (radiatormålere) bibeholdes og

fortsat aflæses i perioden. Det fremgår endvidere, at der i en bekendtgørelse fast-

Side

6/7

L 10 - 2016-17 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

sættes regler, der sikrer, at eksisterende målere bibeholdes til brug for kontrolmå-

ling. Det vil sikre opfyldelse af målerbekendtgørelsens krav.

Af lovforslaget fremgår endvidere, at målerbekendtgørelsens krav om, at en andel

af varmeudgifterne skal fordeles efter forbruget registreret på fordelingsmålerne i

de enkelte boligenheder, ikke er opfyldt, hvis afregning skal ske efter indeklima-

målere. I et givent forsøgsprojekt skal der således indsendes en ansøgning om

dispensation hos den lokale byggemyndighed. Det falder ikke indenfor undtagel-

sesmulighederne i målerbekendtgørelsens § 11, men i henhold til byggelovens §

22, stk. 1, kan der meddeles dispensation fra bestemmelser i loven og de i medfør

af loven fastsatte bestemmelser, når det skønnes foreneligt med de hensyn, som

ligger til grund for de pågældende bestemmelser.

ISTA

spørger endvidere, hvorledes man i forsøget vil måle forbruget af varmt

vand, der benyttes til opvarmning.

Kommentar

Af lovforslagets almindelige bemærkninger fremgår, at lovforslaget vedrører for-

delingen af udlejerens udgifter til varme og ikke udgifterne til varmt vand. Det

fremgår endvidere, at hvis der gives tilladelse til fordeling efter indeklimamåling,

indebærer det blot, at udlejeren i en periode kan fordele varmeudgiften mellem

lejerne efter en anden målertype end efter de gældende regler, og at udlejeren

stadig vil skulle følge de øvrige regler for afregning af varme i almenlejeloven.

Det indebærer, at udlejeren efter forslaget som hidtil skal fordele ejendommens

samlede varmeudgift efter sædvanlige beregningsregler, herunder foretage en

indledende opdeling af udgifterne til henholdsvis varme og varmt vand. Den del af

udgiften, der afsættes til varmt vand, fordeles derefter efter almenlejelovens al-

mindelige regler.

Endelig peger

ISTA

på, at indeklimamålere kan medføre en overskridelse af per-

sondataloven, da ejeren/varmeleverandøren henover en dag kan følge med i ad-

færd i lejligheden.

Kommentar

Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at ministeren kan fastsætte nærmere

betingelser for tilladelsen, herunder for adgang til data fra målerne. Ved udmønt-

ningen af forslaget sikres det, at der ikke behandles oplysninger i strid med per-

sondataloven.

Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Dansk Byggeri,

Danske Ældreråd, Landsbyggefonden og Landsforeningen Ældre Sagen

har med-

delt, at de ikke har bemærkninger til lovforslaget.

Side

7/7