ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Udvalget for Landdistrikter og Øer 2016-17
ULØ Alm.del Bilag 109
Offentligt

Nicolai Krist ensen, Christ ophe Kolodziej czy k og Jesper Wit t r up

N e d r iv n in g e r a f h u se og f r e m t id ig e

n e d r iv n in g sb e h o v i D a n m a r k

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Nedrivninger af huse og frem t idige nedrivningsbehov i Danm ar k

Publikat ionen kan hent es på w w w .kor a.dk

Mindr e uddr ag, her under figur er , t abeller og cit at er , er t illadt

m ed t ydelig kildeangivelse. Skr ift er , der om t aler , anm elder ,

cit er er eller henviser t il nær værende, bedes sendt t il KORA.

Udgiver: KORA

I SBN: 978- 87- 7488- 986-

Pr oj ekt : 11054

KORA

D e t N a t ion a le I n st it u t for

Kom m u n e r s og Re gion e r s An a ly se og For sk n in g

KORA er en uafhængig st at slig inst it ut ion, hvis for m ål er at

fr em m e kvalit et sudvikling sam t bedre r essour ceanvendelse

og st yr ing i den offent lige sekt or .

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

For or d

Denne r apport viser r esult at er ne af et for sk nings- og infor m at ionsproj ekt finansier et af Land-

dist r ikt spulj en under Er hv er vsst y relsen ( j .nr . 1025- 266) . Pr oj ekt idéen er opst ået i k ølv andet

på en ræk ke sam t aler m ed int eressent er inden for boligom r ådet i landdist rik t er ne og en er k en-

delse af, at der , på t r ods af ganske m eget om t ale i m edier m v., m angler en m er e gr undlæg-

gende viden om nedrivninger og nedr ivningsparat e huse i Danm ar k. Det er vor es håb, at denne

r apport i nogen gr ad v il r åde bod på denne m anglende v iden.

Analy sen er for et aget af Nicolai Krist ensen ( pr ofessor MSO og proj ekt leder) , Chr ist ophe Kolod-

ziej czyk ( senior for sker ) og Jesper Wit t r up ( progr am leder ) . En sær lig t ak t il Er ik Nielsen, Dan-

m ar k s St at ist iks boligdat aekspert , for st or hj ælpsom hed og svar på et ut al af henv endelser .

Også t ak t il delt ager ne i et følgegr uppem øde ( Er ik Nielsen, Ej nar Ander sen fr a Tr afik- , Bygge-

og Boligst y relsen, sam t Rasm us Hee Haast r up og Jannik Nagle Mik kelsen begge Er hver vsst y-

r elsen) . Tak t il Mort en Saaby, t idligere KORA, for st or og god indsat s v edrør ende dat abest illing.

Nicolai Kr ist ensen

Apr il 2017

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

I ndhold

Resum é ............................................................................................. 5

Mot ivat ion ................................................................................... 7

Begrebsafklar ing og hypot eser ....................................................... 9

Lidt om dat a og beskr ivende st at ist ik om kr ing nedr evne huse .......... 10

Met odebeskr ivelse ...................................................................... 15

4.1

4.2

Nedrev ne huse og est im at ion af lokal t r end ................................................ 15

Nedrivningspar at e huse – m et ode ............................................................. 19

Kar akt er ist ika ved nedr evne huse ................................................. 21

Akt uelle og fr em t idige nedr ivningsbehov ....................................... 25

6.1

6.2

Sim ulat ioner af nedr ivningsbehov baseret på den est im erede m odel ............... 25

Kom m unal for deling ................................................................................ 26

I m plikat ioner , økonom i og diskussion af r esult at er ne ...................... 28

Lit t er at ur ......................................................................................... 30

Bilag 1

Bilag 2

Beskr ivelse af r egist er dat a og supplerende kom m unelist er ........ 31

Tr ansit ionsm at r icer.............................................................. 36

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Resum é

M ot iv a t ion

Befolk ningsafvandr ingen fr a land t il by har pågået i m ange år , m en de senest e 15- 20 år er

boligm ar k edet på landet og i de m indre by sam fund blev et st adig m ere udfordr et af et st igende

ant al t om m e boliger . I m ange t ilfælde er det de dår ligst e huse, der bliver t om m e, og eft er føl-

gende vedligeholdes de oft e i m indre gr ad end beboede huse. Result at et er , at m ange af disse

huse for falder og bliv er nedr iv ningsklare.

Denne udvikling er m ed t il at fast fr yse boligm ar kedet på landet . Når nogle huse i en landsby

for falder , påvir ker det form ent lig m uligheden for at sælge selv de gode ej endom m e i sam m e

landsby , idet der opst år en usikker hed om , hv or v idt husene i det lok ale om råde k an sælges

igen. Udv iklingen kan således have st ore priv at økonom isk e konsekvenser for den enk elt e hus-

ej er ( både ej er e af nedr ivningspar at e huse og ej er e af gode huse i nær heden) og for hele

lokalsam fund. Nedr ivninger kan hj ælpe t il at få r yddet op og på den m åde for bedr e det lokale

boligm ar k ed. Men hvor st or t er det t e nedriv ningsbehov? Hvor st or t er pr oblem et ? Det er der

over r askende lidt infor m at ion om . I det t e proj ekt søger v i således, m ed udgangspunkt i Dan-

m ar k s St at ist ik s om fat t ende r egist r e, at øge vores viden om , hvilke kar akt er ist ika der kan

for k lare ( eller kor relere m ed) de fakt iske nedriv ninger , der obser veres i dat a.

M e t ode

Spr inget fr a fak t isk e nedriv ninger t il nedr iv ningspar at e huse er pot ent ielt ganske st ort . For -

skellen ligger i, at de nedrev ne huse for m ent lig ( oft e) har nogle uobser vérbare kar akt erist ika,

som gør , at net op disse huse er blevet nedrevet , m ens andr e lige så faldefærdige huse st adig

st år . For ek sem pel k an det sk yldes, at huse, der st år i for r est e ræk ke i en m indre landsby,

skæm m er m ere, end hvis det er gem t væk bag t ræer eller andre huse. Det er således pr .

definit ion vansk eligt og for bundet m ed usik ker hed at fast lægge ant allet af nedr iv ningsk lare

huse. Her anv endes en t ilgang, hvor v i ber egner sandsy nligheden for nedriv ning for de huse,

der fakt isk nedriv es. Denne ber egning bygger på om fat t ende dat a, som kan inddeles i t re t y per :

•

Kar ak t er ist ika ved beboere og/ eller ej er

Kar akt er ist ika ved husene

Kar akt er ist ika ved lokalom r ådet .

Sam m e sandsynlighed beregnes også for huse, der ikke er nedr evet . Nedrivninger er vanske-

lige at ident ificere i regist r ene, og der er særlige vanskeligheder ved huse, der nedr ives, og

hv or der eft er følgende genopby gges et nyt hus. I for hold t il pr oblem st illingen om m ange t om m e

huse i ” Udkant sdanm ar k” er denne t y pe nedriv ninger m indr e relevant e, og derfor ser vi i denne

analy se udelukkende på nedrivninger , hvor der

ikke

genopby gges.

Re su lt a t e r

Der er cir ka 1.500 ” r ene” nedr iv ninger hver t år , det vil sige nedr ivninger , hvor der ikke eft er -

følgende genopbygges et nyt hus på gr unden. De flest e af disse nedr ev ne huse v ar ent en

par celhuse eller st uehuse t il landej endom m e, og hov edpart en lå i landom r åder længere væk

fr a de st ør st e byer . I langt de flest e t ilfælde st od husene t om m e i et år eller m er e, inden de

blev r ev et ned.

Udvik lingen i t om m e huse har vær et ganske dr am at isk i visse dele af Danm ar k. Byom r åder i

eller t æt v ed de st ør st e by er har oplevet et st abilt niv eau m ed et m inim alt om fang af t om m e

huse ov er årene 2000- 2015. Anderledes for holder det sig for sognene i ” landdist r ikt er længere

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

væk fr a de st ør st e by er ” , som har oplevet en st igning i andelen af t om m e huse fr a 6 % i år

2000 t il 9 % i år 2015. I nden for denne sognekat egor i er var iat ionen st or . For de 5 % af sog-

nene m ed st ør st andel af t om m e huse er der sket en for dobling fr a ca. 13 % t om m e huse i år

2000 t il ca. 26 % i år 2015.

Huse, der nedriv es, er k endet egnet ved især t re forhold:

•

Om huset er beboet , og ant al år det evt . har st ået t om t

Om huset er beboet k om biner et m ed sognet ype

Boligens pr is kom bineret m ed sognet y pe.

Ber egninger ne viser , at st at us for beboelse og ant al år et hus event uelt har st ået t om t , sam t

denne v ar iabel k om biner et m ed sognet ypen, har m eget st or bet y dning for sandsynligheden for

nedr iv ning. Sandsynligheden for nedr iv ning er langt st ørr e for t om m e huse og v ok ser m ar k ant

for huse, der har st ået t om m e i m er e end et år . Boligens v ur dering kom bineret m ed sognet y pe

er også en cent r al par am et er . Et hus vur deret t il fx 700.000 kr . kan m eget vel være i elendig

for fat ning, hv is det ligger i et st or by om r åde, m en sam t idig være et fint , beboeligt hus, hvis det

ligger i et landsogn længer e væk fr a de st ør re byer . I ndikat or en for huspris under 500.000 kr .,

kom biner et m ed hver af de fir e sognet yper , er est im er et t il at vær e både r elat ivt st or og yder st

signifik ant . Det gælder for alle fir e sognet y per .

Modelarbej det r esult er er i nye skøn over om fanget af nedr ivningspar at e huse, og hvor dan disse

for deler sig ud på landet s kom m uner . Vi finder , at det for t sat , på t rods af det om fat t ende

r egist er - og m odelarbej de, er et ganske br edt int erval, m an bør angive for ant allet af nedriv-

ningspar at e huse. I fak t isk e t al skønnes ant allet af nedr iv ningspar at e huse i 2015 at ligge i

int er v allet 10.000 t il 21.600. Udvik lingen fr a 2015 t il 2020 er est im er et m ere pr æcist . Under

ant agelse af, at der

ikke

for et ages nogen nedr ivninger m ellem 2015 og 2020, for vent es ant allet

af nedr iv ningspar at e huse at st ige m ed ca. 2.000 huse ( når m an ser bor t fr a huse, hvor der

genopby gges) .

Den k om m unale for deling af nedr ivningsparat e huse v iser ikke over r askende, at andelen af

nedr iv ningspar at e huse er høj est på Lolland- Falst er , øer ne ( bl.a. Bor nholm og Langeland) og i

det nordv est lige Jylland. For vær ringen fr a 2015 t il 2020 sker m eget t ydeligt

ikke

i de st ore

by er , og m indre på Sj ælland og Fy n end i Jylland, hv or st ore dele af Midt j ylland vur der es at

opleve en for v ærr ing fr em t il 2020; Nor d- og Sønderj y lland vur der es også at opleve en for vær -

r ing m en dog fr a et lavere udgangspunkt .

Om k ost ninger ne v ed nedr ivninger ligger i gennem snit på 135.000 kr . pr . enfam iliehus, hv ilk et

sv ar er t il et om k ost ningsint er val for 2015, der ligger m ellem ca. 1,5 m ia. kr . og op t il ca. 3.

m ia. k r . Mer udgift en som følge af st igningen fr a 2015 t il 2020 vur der es at blive på 270. m io. kr .

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Mot iv at ion

Danm ar k har , i lighed m ed m ange andr e lande i den v est lige ver den, oplevet st or afvandr ing

fr a land t il by . Udvik lingen har pågået gennem hele det 20. og nu også det 21. år hundr ede og

sk y ldes i høj gr ad om st illinger ne på ar bej dsm ar kedet i for bindelse m ed over gang fr a agr ar - t il

indust ri- og videre t il ser v ice- og høj t eknologisam fund. Men udvik lingen er m åske gået sær ligt

st ær kt de senest e 20 år , hvor huspr iser ne uden for de st or e byer er st agner et eller faldet ,

m ens de er m er e end fordoblet i Københav n. Der er således opst ået et split t et boligm ar k ed.

Denne udv ik ling k an hav e st ore konsekvenser for de enkelt e fam ilier og har t illige enor m be-

t y dning for de sm å sam fund, hvor fr em t iden er blev et usik k er . I t akt m ed afvandr ingen fr a

landom r åder og øget ur banisering er der flere st eder på landet og i m indr e bysam fund opst ået

et ov er udbud af huse. En del huse st år t om m e gennem længer e t id og for falder på gr und af

m anglende vedligeholdelse. Nogle af disse huse er m ed t iden blevet revet ned, m en der er i

dag et st ort og ( m uligv is) v oksende behov for yder ligere nedr ivning. Der er også beboede huse,

der er for faldne, og bur de r iv es ned.

Nedriv ningsk lar e huse er en v æsent lig bar r ier e for vækst og udvikling i landdist r ikt er ne. Pr o-

blem et m ed nedr iv ningsklar e ej endom m e er fler sidet . Dels skæm m er de lokalm ilj øet , m en der -

udov er bidr ager de for m ent lig også t il at fast fr y se boligm ar k edet på landet .

Når nogle huse i

en landsby for falder , kan det også påv ir k e m uligheden for at sælge de gode ej endom m e i

sam m e landsby. Det skyldes blandt andet , at det bliv er m ere usik ker t , om m an eft er følgende

v il k unne sælge sin bolig igen, hvilket bliv er svært , hvis landsbyen for falder yderligere. Ved at

” r ydde op” i huse, der for falder , r educeres usikker heden, for di der sendes et signal om , at m an

sat ser på det pågældende lok alom r åde, også i årene fr em . Det t e er givet vis væsent ligt for

m uligheden for t ilflyt ning og der m ed også udvik ling af ar bej dspladser m v. i landdist rik t er ne.

Den sam lede bet ydning af nedr ivninger er vanskelig at k vant ificer e, m en m ed de pot ent ielle

v æsent lige afledt e effekt er , både på den r est erende boligm asse i landom r åderne og lokalsam -

fundene generelt , er det et spør gsm ål, der fort j ener m eget høj bevågenhed.

Pr oblem er ne m ed t om m e og nedr iv ningsklare bygninger er udbr edt e også uden for Danm ar k.

Ek sem pelvis har m an i Tyskland oplevet st or e problem er m ed fr afly t t ede t om m e boliger ( og

er hver v slokaler ) i landdist r ik t er og i indust ribyer i det t idligere DDR og i dele af det vest lige

Ty sk land. Det t e har sk abt begrebet ” skr um pende byer ” (

schr um pfende st ädt e)

2, 3

Selv om nedriv ninger i m ange år har v ær et et væsent ligt t em a i debat t en om udkant sdanm ar k ,

så er der over raskende lidt viden om , hvor nedrivninger t il dat o er foregået , og hvor m ange

ej endom m e, der er revet ned, og den fr em t idige t ilvæk st er t il dat o baseret på m eget sim ple

analyser og skøn. Minist er iet for By, Bolig og Landdist r ikt er skønnede i 2014, at det sam lede

nedr iv ningsbehov m inim um var 50.000 ej endom m e, og at t allet vil st ige i de kom m ende år .

En nogenlunde lignende vur dering giv es af Ander sen ( 2010) , som by gger v ur deringen på an-

t allet af huse på landet og i by er m ed under 5.000 indbygger e, der opfylder ét af en r æk ke

k r it er ier , som fx at huset har inst allat ionsm angler , har st ået t om t i m indst et år , eller har v ær et

lej et ud t il beboer e uden for arbej dsm ar kedet ( ført idspensionist er eller kont ant hj ælpsm odt a-

gere) .

Disse og yder liger e problem er er besk revet i Got t schalk m .fl. ( 20 07 : 7 ) .

Se ht t p: / / w w w .bbsr . bund.de/ BBSR/ DE/ Ver oeffent lichungen/ Sonderver oeffent lichun-

gen/ 2014/ DL_Wohnungsleerst aende. pdf?__blob= publicat ionFile&v= 2

Pr oblem et har været så bet ydeligt , at det m edført e det polit iske init iat iv ” St adt um bau Ost ” i 2002 og

” St adt um bau West ” i 2004. Se ht t p: / / w w w . bm ub. bund. de/ t hem en/ st adt - w ohnen/ st aedt ebau- foer -

der ung/ st adt um bau/

Se AKT 45 2570 – Bilag 2 , MBBL 201 4 .

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

For m ålet m ed det t e for skningsproj ekt er at bidr age t il et for bedret vidensgrundlag for , hvor

m ange huse der er nedr ivningsklar e. Det er pr . definit ion en v anskelig øvelse, idet ” nedriv -

ningsk lar ” ik k e let lader sig definere eller m åle. Det er i st at ist isk sam m enhæng en såk aldt

lat ent var iabel,

som ikke obser ver es dir ekt e. Tilgangen her er at t age udgangspunkt i kar akt e-

r ist ik a v ed t idligere nedr evne ej endom m e og br uge infor m at ionen her fr a t il at danne et sk øn

ov er , hv ilk e ej endom m e der i dag er nedr ivningsklare, sam t hv or dan t ilv æk st en i nedr iv nings-

par at e ej endom m e for vent es at v ære i år ene fr em . Ved at opbygge regist erdat a og eft er føl-

gende en st at ist isk / regressionsbaseret m odel, der inkluderer hist or ikken for nedr evne ej en-

dom m e, før de blev nedrevet , kan vi få et bedr e gr undlag for at vur der e, hvilke ej endom m e

der fr em ov er k an for v ent es at blive nedrivningsklar e. Disse skøn vil vær e usik r e, og det er

der for et sær sk ilt form ål at vise denne usikker hed og vur dere, hvor st or den er . Slut t eligt gives

k or t en v ur der ing af om kost ninger ne forbundet m ed en sam let opr y dning.

Analy sen bygger på om fat t ende r egist erdat a fr a Danm ar ks St at ist ik. I int er nat ional sam m en-

ligning er dat a ek st r em t gode, for m ent lig de bedst e i ver den. Navnlig er det unikt , at landom -

r åder er dækket så godt ind, ligesom det er unikt , at m an over m ange år kan følge både

m at rik el ( hus) og beboere og ej er e. Og at kvalit et en er m eget høj . En r ække for behold er

alligev el nødv endige. Net op m ed hensy n t il ophør af boliger og by gninger er dat ak r av ene ek st r a

udfor drende, og som det vil fr em gå, kan vi ikke alt id vide os sikr e på, at dat a er helt korr ekt e.

Men siden 2009 har det ” nye BBR” vær et i dr ift , og da analyser ne i denne r apport prim ær t

by gger på nedriv ninger fr a 2010- 2014, er dat a nok ganske r et visende, t rods st adig usikker hed.

Den problem st illing, vi søger at belyse, er knyt t et t il affolk ningen fr a landet , og vi er således

ik ke int er esser et i alle nedr evne huse i Danm ar k. Der for ser vi i analysen bor t fr a Region Ho-

v edst aden og Aar hus Kom m une, ligesom vi ser bort fr a nedr ev ne huse, hvor der eft er følgende

bliv er by gget et ny t hus. Vi ser t illige bor t fr a et ageej endom m e.

Rappor t en er or ganiseret som følger : I ndledningsvist gives en kor t begr ebsafklar ing og nogle

ov eror dnede hypot eser om , hv ilk e fakt orer der driver ” nedr iv ningspar at hed” . Dat a beskrives i

k apit el 3. Met oden beskriv es i k apit el 4. I kapit el 5 ser vi på de huse, der er blevet nedrevet

siden 2010 og est im erer en m odel, der viser , hvilke kar akt er ist ika der kendet egner dem . Ka-

pit el 6 by gger på m odellen est im er et i kapit el 5, og der by gges bro m ellem den obser ver ede

var iabel

fakt isk nedr evet

t il den uobser ver ede, lat ent e var iabel,

nedriv ningspar at

. Slut t eligt , i

k apit el 7, anvendes vur der ingen af ant allet af nedr iv ningspar at e huse t il at udføre en sim pel

beregning af om kost ninger ne ved at ” r ydde op” .

Denne boligt y pe er vanskelig at følge i dat a, bl. a. for di lej ligheder oft e sam m enlægges, og det derfor bliver

usikkert , om der er t ale om en sam m enlægning, nedrivning eller andet . Derudover er et ageej endom m e ik ke

v æsent lige for landdist rikt spr oblem at ik ken, vi søger at belyse.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Begr ebsafk lar ing og hy pot eser

Nedriv ningspar at hed kan ikk e obser veres dir ekt e. Der for er den t eoret iske – og em pirisk påvi-

selige – k ausalit et m ellem t om m e boliger og nedrevne boliger vigt ig. Nedriv ning er im idler t id

en m eget sj ælden begiv enhed i for hold t il, at en bolig er t om , og det t e vanskeliggør m odelar -

bej det .

” Nedr iv ningsklare” huse er et vanskeligt begreb at definer e. Eksem pelv is kan m an pr incipielt

sondre m ellem ” dår lige boliger ” og ” nedr ivningsklar e” boliger . Man kan således argum ent ere

for , at ” nedriv ningsklar ” er et subj ek t iv t og i nogen gr ad polit isk valg: Hvis valget overlades t il

m ar k edsøkonom ien, så er de nedriv ningsklar e boliger de boliger , der har st ået t om m e længe,

og hvor der sk er en uopret t elig fy sisk nedslidning. Over lades valget t il k om m uner ne, kan der

indgå polit iske m ot iver , fx at undgå ” sociale m igrant er ” . I denne r appor t sondr es der ikke

m ellem disse begreber , m en lokalpolit iske t ilt ag i for hold t il nedr iv ninger er for m ent lig af st or

lok al bet y dning sam t idig m ed, at de er vanskelige at inkludere i en r egist erbaser et landsdæk -

kende analyse.

Begr ebet ” t om m e boliger ” k an i vores m odelarbej de m uligv is i nogle t ilfælde ink luder e boliger

som anv endes t il andet for m ål, fx fr it idsfor m ål i sognet . Det pr im ære for analy sear bej det i

denne r appor t er en for st åelse af, at t om m e boliger for udsæt t es at før e t il en dår liger e v edli-

geholdelse, gradv is nedslidning og øget nedriv ningspar at hed, der siden kan udløse nedriv ning.

Fakt orer ne bag nedr ivning kan gr undlæggende opdeles i t re hovedelem ent er :

1. Lokalom r ådet ( her under også kom m unen)

2. Huset s t ilst and og inst allat ioner

3. Beboer ne/ ej er en

Vi for vent er , at alle t r e elem ent er er m ed t il at forklar e, hvilke huse der bliver r evet ned, og

hv ilk e huse der er nedr ivningsklare.

For ” lok alom r ådet ” for v ent er vi, at i om r åder , hvor m ange andr e huse aller ede st år t om m e, og

hv or der ikk e er øk onom isk væk st , da vil t endensen t il flere t om m e ( og på sigt nedr iv ningspa-

r at e) huse være st ør r e. Det hænger også sam m en m ed idéen om , at ” nedr ivningspar at hed

sm it t er ” , dvs. at der er negat ive afledt e effekt er fr a dår lige huse på andr e huse, der er gode,

m en som ligger v ed siden af dår lige. I lokalom r åder m ed høj e huspriser , nav nlig i de st ørr e

by er , v il vær dien af en grund vær e så st or , at pr oblem st illingen m ed nedriv ningspar at e huse

er m eget lille og prim ært hidrør er huse, hv or der eft er følgende genopbygges et nyt hus fr a

gr unden.

Huset s t ilst and, her under huset s alder , for v ent es nat ur ligvis også at spille en væsent lig r olle.

Vi for v ent er dog ik k e en m eget skarp alder sgrænse; m ange huse er over 50 år gam le, m en

hv is de løbende er blev et vedligeholdt , vil det t e ik ke i sig selv give anledning t il at de bør

nedr ives.

Endelig k an det have bet y dning, hv em der ej er boligen, for di det eksem pelvis hænger sam m en

m ed, hv or godt den bliver v edligeholdt . Ældr e borger e kan fx t ænkes at hav e vanskeligt ved

at opret holde den v edligeholdelsesst andard de havde da de var yngre og udlej ede huse giv er

næppe heller lej er incit am ent t il selv at v edligeholde.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Lidt om dat a og besk r iv ende st at ist ik

om k r ing nedr ev ne huse

Analy sen by gger på om fat t ende regist er dat a. Disse beskrives i det alj er i Bilag 1. Vi fokuserer

her på by gninger t il helår sbeboelse kar akt er iser et ved følgende anvendelse:

•

Par celhus

Rækk e- , k æde- og dobbelt hus

St uehus t il landbr ugsej endom

Anden bygning t il helårsbeboelse

Tilsam m en udgør bygninger m ed disse anvendelser 94 % af alle bygninger t il helår sbeboelse.

De r est er ende by gninger , der alt så ses bort fr a i analysen, er prim ær t et ageboligbebyggelse

( godt 5 % ) og desuden døgninst it ut ioner og kollegier .

I dent ifik at ionen af nedr evne by gninger t ager udgangspunkt i henholdsv is by gningsopgør elsen

( 2010- 2015) sam t r egist er et vedr ør ende t ilskud t il nedr iv ninger ( BOSS- I NF) . Vi har indled-

ningsv ist inddelt ” nedr evne” og udgåede by gninger i fir e gr upper:

1. Rene nedrivninger : Ophørt e bygninger , j f. by gningsopgørelsen, hv or der ik k e eft er følgende

( senest 2015) er en ” levende” bygning på adressen

2. Nedriv ning og ny byg: Ophør t e bygninger , hvor der eft er følgende ( senest 2015) er en anden

” levende” by gning på adressen.

3. Udgåede by gninger : By gninger , der i per ioden 2010- 15 er for sv undet fr a by gningsopgør el-

sen, uden at der dog specifikt er angivet ophør . På baggr und af dr øft elser m ed Danm ar ks

St at ist ik vur der es, at der her kan vær e t ale om nedrivninger . Der kan dog også vær e andr e

m ulige for klaringer på, at en bygning udgår .

4. Nedriv ningst ilskud: Bygninger , hvor der er r egist r eret et nedriv ningst ilsk ud, m en hvor by g-

ningen ik k e er ophør t eller udgået i by gningsopgørelsen.

For delingen på de fir e gr upper af ” nedr evne” bygninger fr em går af Figur 3.1.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

4.1

Met odebesk r iv else

Nedr ev ne huse og est im at ion af lokal t rend

Før st analyseres de fakt isk e nedr ivninger og result at er ne fr a denne analy se anvendes t il at

vur der e om fanget af nedrivningspar at e huse.

Est im a t ion a f n e dr iv n inge r

De fak t iske nedr ivninger indgår som en binær var iabel, der ant ager vær dien 1, hv is en

bolig er nedrev et og 0 eller s. Oft e vil m an anvende en logit eller probit m odel t il denne

t y pe dat a, m en her anvendes i st edet en lineær sandsynlighedsm odel, som est im er es

v ed br ug af OLS. Denne m odelt y pe og est im at ionsfor m er langt hur t igere end de ik k e-

lineære m odeller , og da vi est im er er på ca. 5 m io. obser vat ioner , er hast ighed en fakt or ,

der sk al t ages m ed i valg af m et ode. I for hold t il de endelige r esult at er er det vor es

v ur der ing, at den lineære m odel vil giv e det sam m e som en ikke- lineær , idet vi ik k e

anv ender de huse, der har den lavest e sandsynlighed.

Med hy pot eser ne og den indledende beskr ivelse af boligm ar kedet s udvikling over de senest e

20 år in m ent e er det form ent lig væsent ligt at opfange for skellene i lokale t rends på boligm ar -

k edet . I for hold t il nedr ivninger og nedrivningspar at e huse er om fanget og udviklingen i ant allet

( andelen) af t om m e huse en væsent lig for klarende var iabel. I de eksist erende skøn over an-

t allet af nedr iv ningspar at e huse er ant allet af t om m e huse indgået som den absolut afgør ende

fak t or . Det giv er god m ening, idet t om m e huse i udkant som r åder ne opst år som følge af fr a-

flyt ning og over udbud af huse, hvor de dårligst e huse alt andet lige m å for m odes før st at blive

t om m e, og hv or den ( i m ange t ilfælde) eft er følgende m angelfulde vedligeholdelse hur t igt gør

disse huse t il oplagt e kandidat er for nedriv ning. Udv ik lingen i t om m e huse, opdelt på sogne-

t ype, har v æret dr am at isk ov er de senest e 15 år , j f. Figur 4.1.

Pr oblem et m ed den lineære m odel er , at den kan give sandsy nligheder ud over de reelle grænser i int erv allet

[ 0- 1] . Men her frav ælges de lav est e 25 % sandsynlighed, som vur deres at v ære for usikr e, og der for ligger

ingen under nul i for vent et sandsynlighed. Hv or vidt nogle ligger over 1, vil ik ke påvir ke result at erne ( ingen

gør dog det ) .

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Figu r 4 .1

Andel af t om m e huse 2000- 1015, opdelt på sognet ype

.02

.04

Andel

.06

.08

2000

2005

År

2010

2015

1. Byområder i eller tæt på de største byer

2. Byområder længere væk fra de største byer

3. Landdistrikter tæt på de største byer

4. Landdistrikter længere væk fra de største byer

Not e: Ber egnede gennem snit på t v ær s af sognet y pe. Sognet y pen ” sm åøer ” er udeladt i f igur en, da de falder uden for

sk alaen. De er m edt aget sær sk ilt i Figur 4. 2.

Tilbage i år 2000 var andelen af t om m e huse ( m ed for behold for , at m ålefej l i dat a bliver st ør re

j o længere t ilbage i t id, vi k om m er ) på ca. 2- 3 % for de t re af de fire vist e sognet y per , og ca.

6 % i sognet y pe 4, ” Landdist rikt er længere væk fr a de st ør st e byer ” . Men udvik lingen har v ær et

m eget for skellig, således at andelen af t om m e huse i 2015 i sognet ypen ” Byom r åder i eller t æt

på de st ørst e byer ” ( sognet ype 1) i gennem snit fort sat er i sam m e niveau, om k r ing 2 % , m ens

andelen af t om m e huse i sognet ypen ” Landdist rikt er længer e væk fr a de st ør st e byer ” ( sogne-

t y pe 4) er st eget t il et gennem snit om kr ing ca. 9 % i 2015. Udv iklingen på sm åøer ne er endnu

st ørr e, m en er udeladt , for di skalaen spr inges. I st edet vises denne udvikling i Figur 4.2, som

også illust rer er udv ik lingen inden for hv er sognet ype. Bem ær k at y- aksens skala er for sk ellig

for sognet yper ne 4 og 5 i for hold t il sognet yper ne 1- 3. Figur 4.2 viser , at der inden for sogne-

t y per ne er m eget st or variat ion. I ” Landdist rikt er længer e væk fr a de st ør st e byer ” ( sognet ype

4) er der således ov er 25 % t om m e huse i det sogn, der ligger i t op 95 % inden for denne

sognet y pe, m ens der kun er ca. 3 % for det sogn, der ligger på grænsen t il de lavest e 5 %

inden for denne sognet ype. For sognet yper ne 2, 3 og 4 er var iat ionen vokset ganske m ar kant

ov er de 15 år , m ens var iat ionen er for blevet lav for sognet ype 1 og høj for sognet ype 5 ( sm å-

øer ne) .

Det er nat ur ligt m ed et v ist m inim um sniv eau af t om m e boliger , hvilk et også illust r eres ved, at

der også er ” t om gang” for boliger i vækst om r åder . Man m å således for m ode, at der findes en

v is m inim um ” t om gangsr at e” som følge af frikt ion på ej endom sm ar kedet ved ej erskift er , som

følge af m idlert idig bort rej se, som følge af for kert e eller for sinkede indberet ninger og aj our fø-

r ing af r egist re m v. Det er sandsy nligt , at denne t om gangsr at e er på 1- 3 % i vækst om r åder

som København, Københavns om egn og Aar hus t il t r ods for , at der er årelang kø t il boliger ne,

og at ledige lej ligheder bliver r ev et væk.

Det bet yder , at t om gangsr at en aldr ig kan nå ned på

For klaringen kan fx være m idler t idig t om gang i for bindelse m ed st ore renoveringsproj ekt er.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

nul, og at der også v il eksist er e en v is m inim um t om gang i yderom r åder . I m odeller ne t ages

der høj de for det t e, da der oper er es m ed t om gangsperioder nes længde som for klarende var i-

able. Tr æk k es denne m inim um sr at e fr a de fakt iske t om gangsr at er , øges for skellen m ellem

by er nes og landdist r ikt er nes t om gang.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Figu r 4 .2

Andel af huse, der st år t om m e, opdelt på sognet ype

1. Byområder i eller tæt på de største byer

2. Byområder længere væk fra de største byer

2000

2005

Gns.

2010

95%

2015

3. Landdistrikter tæt på de største byer

.08

.06

.04

.02

2000

2005

Gns.

År

2010

95%

2015

2000

.02

.04

.06

.08

År

2005

Gns.

År

2010

95%

2015

4. Landdistrikter længere væk fra de største byer

.25

5. Småøer

.15

.05

2000

2005

Gns.

År

2010

95%

2015

2005

Gns.

År

2010

95%

2015

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

4.2

Nedriv ningsparat e huse – m et ode

Der er pot ent ielt en væsent lig for sk el på

fakt isk

nedr ev ne huse og huse, der ”

bør ” nedr ives.

For sk ellen opst år , fordi der for vent eligt sker en selekt ion, således at det er de m est nedriv -

ningsk lare ej endom m e, som fak t isk nedrives, eller de ej endom m e, som har den bedst e belig-

genhed, og hv or finansiering af nedriv ningen der for er t ilvej ebr agt . Hvis det t e er t ilfældet ( i

m eget st or gr ad) , v il m odellen vanskeligt k unne fast lægge, hvilk e huse der er nedriv ningsk lar e.

Analy sen v il ikke håndt er e denne for m for selek t ion.

H v or da n f a st læ gge s ”ne dr iv n in gspa r a t h e d” ?

Det er et st ort spring at k om m e fr a obser vér bare fakt iske nedriv ninger t il uobser veret ,

lat ent , ” nedr ivningspar at hed” . Der for vælges her en konser vat iv ( for sigt ig) t ilgang, hvor

der skønnes ov er , hvilk et int er val ant allet af nedr ivningspar at e huse ligger indenfor .

Det t e skøn opnås ved at se på den est im er ede sandsy nlighed for nedriv ning blandt de

huse, der fakt isk nedr ives, og her anv ende de huse m ed den st ør st e sandsy nlighed for

at bliv e nedrev et . I pr aksis viser vi r esult at er ne for de 75 % nedr evne huse m ed den

st ørst e sandsy nlighed for fak t isk at bliv e nedr evet . Blandt de huse, der

ikke

er nedr evet ,

beregnes t illige en ( kont r afak t isk) sandsynlighed for , at de bliver nedr evet , og hvis denne

sandsy nlighed er st or nok t il at overlappe m ed de 75 % af de fakt isk nedr evne, inkluder es

de i vores grafisk e illust r at ion af int er vallet for sandsy nlige nedriv ningsklar e huse. Gr un-

den t il, at vi ekskluder er fakt iske nedrev ne huse m ed lav sandsy nlighed for nedriv ning,

er , at der k an v ære nogle individuelle eller m eget specielle for hold, der gør , at et givent

hus nedr ives, og som vi i m odelsam m enhæng ik k e k an opfange. En pr oblem st illing m ed

så st ort et spring m ellem nedr ev ne og nedr iv ningspar at e huse, t ilsiger denne k onser va-

t iv e, for sigt ige t ilgang.

Som k ort besk r ev et i afsnit 0 har vi indsam let list er fr a en r ække kom m uner m ed deres

sk øn over , hvilke huse der er nedr ivningsklar e, og har vur der et , at vi for ni k om m uner

har fået dat a, der kan anv endes som kom m unens eget sk øn over , hvilke huse de m ener

bør nedr ives. For disse ni kom m uner r e- est im er er vi der for m odellen; sim uler er sand-

sy nligheden for nedrivning blandt de nedr ev ne huse og sam m enligner m ed kom m unens

sk øn over ant allet af nedrivningspar at e huse. Vor es for vent ning er , at list er ne nok pr i-

m ært funger er som en slags ” nedre grænse” for ant allet af nedriv ningspar at e huse, da

de nok i nogen grad afspej ler , hvilk e konk r et e huse den enk elt e kom m une har planer om

at nedriv e.

Figur 4.1 og Figur 4.2 indik er er , at det er r elev ant at m edt age en lokal t r end, hv is m an

v il sige noget om udvik lingen i t om m e huse ( og eft er følgende est im er e der es effekt på

nedr ivningspar at hed) . Vi håndt erer det t e ved at opst ille en såkaldt før st eor dens aut ore-

gr essiv m odel og est im ere den i først e- differ encer . I sådan en m odel bliver t r enden op-

fanget af konst ant leddet , og det kan der m ed est im er es ved hj ælp af fixed effect s for

lok alom r åder ne. Konkret est im er es her en sådan lokal t r end på alle kom binat ioner af

k om m uner og sognet yper . Det r esult er er i 191 for skellige t r ends og der m ed opfanges de

for skellige udv ik linger , vi ser i Figur 4.2.

I fler e t ilfælde ser det ud som om , udviklingen

de senere år er aft aget . I ber egninger ne af t renden t ages udgangspunkt i alle årene

For delingen af sandsy nligheder for nedriv ning blandt de nedrev ne huse har én t op og en eft er følgende lang

hale. Alle sandsynligheder under t oppen er inkluderet i analysen her , m ens den lange hale i nogen grad er

v algt fra.

For hele Danm ar k est im eres 237 t rends, m en i de eft er følgende lineære sandsynlighedsm odeller er Region

Hovedst aden og Aar hus Kom m une ekskluder et , og vi est im erer da på 191 forskellige t rends.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

2000- 2010 og sim ulat ioner af fr em t idsscenarier bliver således under for behold for denne

ant agelse. Af sam m e gr und fr em skr ives de nedrivningspar at e huse ikke længer e frem

end t il 2020. Tr enden est im er es i en hj ælpe- r egr ession, som r esult er er i en ” gener eret

v ar iabel” i for m af den lokale t r end. Da denne var iabel er est im eret , skal der eft er føl-

gende t ages høj de for den øgede usikker hed.

For at udføre sim ulat ioner , der k an opfange dynam ikken over t id, udfører vi t illige en

hj ælperegression, der beregner sandsynligheden for , om hv er t enk elt hus ov er t id ( i

år ene 2015 t il 2020) vil vær e beboet , st å t om t i et år , t o år eller 3+ år . Denne anden

hj ælperegression udføres v ed br ug af en Poisson count dat a m odel, se fx Jones et al.

( 2013) ,

og giver nogle t r ansit ionsm at ricer for den sandsynlige udvik ling for hver t enkelt

hus m ed udgangspunkt i, om huset init ialt er beboet eller har st ået ubeboet ( og i så fald

hv or længe) . Se Bilag 2 for det alj er .

Det t e gøres ved at j ust ere m ed såk aldt Mur phy- Topel variansest im at er, j f. Mur phy & Topel ( 1985) .

I deelt set sk ulle dy nam ik ken opfanges i en st r uk t urel dynam isk m odel, m en det ligger uden for r am m er ne

af, hvad der her k an lade sig gøre.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Kar ak t er ist ik a v ed nedr ev ne huse

Som t idligere næv nt sker der m ed st or sandsynlighed en vis for m for selekt ion, således at de

huse, der nedrives, adskiller sig fr a andr e faldefær dige, nedrivningspar at e huse, der ik k e

( endnu) er nedrevet , på en m åde, som ik k e nødvendigvis opfanges i de eller s om fat t ende dat a.

Her besk rives r esult at er ne af m odelber egninger ne for sandsy nligheden for , at et hus er nedr e-

v et . Som t idliger e nævnt for vent er vi selek t ion i de huse, der nedr ives. Det gør , at vi her

est im er er kor r elat ioner , m en ikke par am et re, der direkt e kan for t olkes som kausale år sags-

sam m enhænge.

Ta be l 5 .1

Est im at ionsresult at er – lineær sandsy nlighed for , at et hus er nedrevet

Pa r a m e t e r

Kar ak t er ist ik a v ed senest e beboer / fam ilie

Kont ant hj ælp

Folk e- / før t idspension

Ant al v ok sne

Ant al bør n

I k k e et nisk dansk

Fam iliem edlem død

Alder på ældst e beboer

Ældst e per son 16- 59- år ige ( r efer ence)

Ældst e per son 60- 69- år ige

Ældst e per son 70- 79- år ige

Ældst e per son 80+ - år ige

Alder uk endt

Log ( husst andsindk om st )

Log ( husst andsindk om st ) ^ 2

Negat iv indk om st

I ndik at or for , om huset er beboet eller st år t om t

Beboet ( r efer ence)

Ubeboet i 1 år

Ubeboet i 2 år

Ubeboet i 3 år eller m er e

I ndik at or for , om huset er beboet eller st år t om t k om biner et m ed sognet y pen

Ubeboet = 1 # 2. By om r åder i eller t æt på de st ør st e by er ( r eference)

Ubeboet = 1 # 2. By om r åder længer e v æk fr a de st ør st e by er

Ubeboet = 1 # 3. Landdist r ik t er t æt på de st ør st e by er

Ubeboet = 1 # 4. Landdist r ik t er længer e v æk fr a de st ør st e by er

Lok al t r end i ant allet af t om m e h use

Log ( Ar eal)

Boligens alder

Udlej et

- 0, 4351

0, 0368

0, 0430

1, 5383

- 0, 0285

0, 0045

- 0, 0426

***

- 4. 80

0. 39

0. 52

1. 25

- 3. 96

9. 29

- 7. 28

0, 6507

2, 6050

2, 6061

***

10. 15

24. 01

28. 87

- 0, 0176

- 0, 0352

- 0, 0799

- 2, 2316

- 0, 0837

0, 0025

- 0, 6898

***

- 4. 23

- 5. 51

- 9. 01

- 5. 74

- 1. 43

1. 11

- 1. 79

0, 0841

0, 0292

0, 0164

0, 0013

- 0, 0090

- 0, 1494

***

6. 66

5. 85

7. 52

0. 81

- 1. 13

- 5. 96

t- værdi

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Pa r a m e t e r

Sognet y per k om biner et m ed v ur der et pr is på boligen

1. By om råder i eller t æt på de st ørst e byer # Boligens pris < 500.000 kr.

1. By om råder i eller t æt på de st ørst e byer # 500.000 < = boligens pris

< 1.000.000 kr.( reference)

1. By om råder i eller t æt på de st ørst e byer # Boligens pris > = 1.000.000 kr.

2. By om råder længere v æk fra de st ørst e byer # Boligens pr is < 500. 000 kr.

2. By om råder længere v æk fra de st ørst e byer # 500.000 < = boligens pr is

< 1.000.000 kr.

2. By om råder længere v æk fra de st ørst e byer # Boligens pr is > = 1. 000.000 kr.

3. Landdist r ikt er t æt på de st ør st e byer # Boligens pr is < 500.000 kr .

3. Landdist r ikt er t æt på de st ør st e byer # 500.000 < = boligens pris < 1.000.000 kr.

3. Landdist r ikt er t æt på de st ør st e byer # Boligens pr is> = 1.000.000

4. Landdist r ikt er længere v æk fra de st ør st e byer # Boligens pr is < 500.000 kr.

4. Landdist r ikt er længere v æk fra de st ør st e byer # 500.000< = boligens pr is

< 1.000.000 kr.

4. Landdist r ikt er længere v æk fra de st ør st e byer # Boligens pr is> = 1.000.000 kr.

Boligt y pe

St uehus t il landbr ugsej endom ( r efer ence)

Fr it liggende énfam iliehus ( par celhus)

Ræk k e, k æde eller dobbelt hus

Anden enhed t il helår sbeboelse

Begr ænsede badefor hold

Var m einst allat ion

Elek t r icit et ( r efer ence)

Olie, pet r oleum , f lask eglas

Nat ur gas

Andet

I k k e oply st

År ( 2010 r efer ence)

Konst ant led

98 Kom m une fix ed effect s

Ant al obser v at ioner

Just er et R2

RMSE

0, 0722

0, 0433

0, 0470

0, 0314

0, 0016

0, 7606

4. 853. 400

0, 0229

2, 8217

***

- 0, 0516

- 0, 1044

- 0, 4590

0, 2476

***

0, 0857

0, 1683

- 0, 0097

***

0, 3252

***

t- værdi

5. 68

9. 12

3. 93

- 1. 69

0, 0860

0, 3874

- 0, 0358

0, 0896

0, 3931

- 0, 0811

***

7. 49

8. 59

- 14. 02

4. 98

17. 60

- 13. 85

0, 1858

***

8. 35

- 5. 57

- 9. 82

- 5. 54

8. 95

11. 23

8. 68

4. 84

6. 22

1. 79

1. 99

Not e:

st at ist ik i par ent es. Sign if ik ans:

< 0. 05,

* *

< 0. 01,

* * *

< 0. 001, dv s. at j o f ler e st j er ner dest o m er e

st at ist isk sign if ik ant er r esult at et . St andar dafv igelse for den gener er ede v ar iabel ” Lok al t r end” er Mur phy- Topel

k or r iger et , j f. m et odeafsnit t et . Afhængige v ar iable er sk aler et m ed 100, således at est im at er ne angiv er en pr o-

cent uel sandsy nlighed. Model uden k om m une f ix ed- effect s er est im er et i separ at følsom hedsanaly se. Det ændr er

ik k e r esult at er ne næv nev ær digt .

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

De fak t or er , som har den st ørst e bet ydning for ( kor relat ion m ed) , om et hus nedriv es ( uden at

et andet hus bygges, dvs. den ” r ene” nedriv ning) er:

•

Om huset er beboet og ant al år det evt . har st ået t om t

Om huset er beboet kom biner et m ed sognet ype

Boligens pr is kom bineret m ed sognet y pe

Est im at er ne v iser , at st at us for beboelse og ant al år et hus event uelt har st ået t om t , sam t

denne v ar iabel kom biner et m ed sognet ypen, har m eget st or bet y dning for sandsy nligheden for

nedr iv ning. For ek sem pel er par am et erest im at et for ” ubeboet i 2 år ” est im er et t il at v ære

2,6050. Det skal for t olkes sådan, at sandsy nligheden for , at et hus nedr ives, er 2.6 % - point

høj ere, hvis det har vær et ubeboet i 2 år , end hvis det er beboet , alt andet lige. Signifikansni-

v eauet er indiker et dels ved st j er ner og dels ved t - værdi. T- vær dier ne for de væsent ligst e

v ar iable er m eget høj e, hv ilket igen indikerer deres m eget fundam ent ale bet ydning for , om et

hus sk al nedr ives. Det fr em går , at sandsynligheden for nedr ivning er langt st ør r e for t om m e

huse og v okser m ar kant for huse, der har st ået t om m e i m ere end et år . Forskellen på ” ubeboet

2 år ” v er sus ” ubeboet 3 år eller m er e” er t il gengæld m eget lille og insignifikant . Et ubeboet

hus i by om r åder er ikke på sam m e m åde en indikat ion af nedriv ning, som det er t ilfældet i

landsogne, m en for skellene er generelt ikke signifikant e. Det skyldes for m ent ligt , at vi her

eksk luderer nedr ivninger , hvor der genopby gges.

Boligens v ur derede v ær di indgår også i m odellen. Det vist e sig her cent r alt at kom binere denne

var iabel m ed sognet ype, idet et hus vur der et t il fx 700.000 kr . m eget v el kan vær e i elendig

for fat ning, hvis det ligger i et st or byom r åde, m en sam t idig være et fint , beboeligt hus, hvis det

ligger i et landsogn længer e væk fr a de st ør re byer . I ndik at or en for huspris under 500.000 k r .,

k om biner et m ed hv er af de fir e sognet yper , er est im er et t il at vær e både r elat ivt st or og yder st

signifik ant . Det gælder for alle fir e sognet y per .

Øver st i Tabel 5.1 ses en r æk k e var iable, der beskriver den fam ilie, der senest boede i huset .

Som vent et er det kendet egnet ved, at fam ilier m ed m indst én per son på kont ant hj ælp eller

folk e- / ført idspension er posit iv t kor reler et m ed, om huset nedr ives året eft er , m ens husst ands-

indk om st en, også som vent et , er negat ivt k or releret m ed nedriv ning.

Alder en på ældst e beboer er t il gengæld ikke posit ivt kor r eler et m ed nedr iv ninger , som m an

eller s m åske v ille for v ent e. Det skyldes for m ent lig, at vi her også kont rollerer for en r ække

andr e fakt or er , såsom indkom st og sognet ype.

Som for vent et øges sandsynligheden for nedr ivning m ed boligens alder , hvorim od en indik a-

t or v ariabel for , om huset er udlej et , ikke som vent et est im er es t il at øge sandsynligheden for ,

at huset eft er følgende nedr iv es. En indikat or for ” begr ænsede badefor hold” ( ingen eller adgang

t il fælles bad) viser den v ent ede høj ere sandsynlighed for nedriv ning, ligesom boligt y pen ” st ue-

hus” alt andet lige er den boligt ype, der øger sandsy nligheden for nedr iv ning m est . Typen af

v ar m einst allat ion har også bet y dning, og for skellene er m eget signifikant e. Fælles for alle disse

øvr ige obser verbar e kar akt erist ika er dog, at de isoler et set har m eget lille bet ydning sam m en-

holdt m ed de prim ære v ariable i m odellen.

Bem ær k i øv rigt , at en bolig godt k an ligge yderligt , have en r inger e st and end gennem snit t et

og der m ed en lav ere v ær di, m en alligevel udfylde en vigt ig del af boligm ar kedet for de svagest e

gr upper , der kun kan bet ale en m eget lav huslej e. Sådanne boliger kan bebos af per soner på

før t idspension, boliger ne kan vær e udlej ede et c., og disse for hold har if. analy ser ne en signifi-

kant indfly delse på nedrivningssandsy nligheden. Det ændr er ikk e v ed, at der k an v ær e ” behov ”

Det er velkendt , at vurderinger ne ik ke er pr æcise. Vi har foret aget forskellige følsom hedsberegninger og

j ust eringer af disse vur deringer. For result at er ne her har de ikk e haft st or bet ydning.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

for et v ist ant al boliger af denne kar akt er for per soner , der eller s i vær st e fald kunne ende som

hj em løse.

Bem ær k , at m odellens evne t il at for klar e udfaldet ” nedr iv ning” er m eget lav. Kun ca. 2.5 %

af var iat ionen i den afhængige v ar iabel for klares. Det er et r esult at af, at udfaldet ” nedr iv ning”

( som andel af sam t lige dat a) er r elat iv t sj ældent , og at m ange huse, der m åske bur de nedr ives,

ik k e bliv er det . Disse for hold gør , at det bliver vanskeligt at pr ædikt ere om fanget , og der for

bliv er m odellens for klaringskr aft lav.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

6.1

Ak t uelle og fr em t idige nedr iv ningsbehov

Sim ulat ioner af nedrivningsbehov baser et på den

est im erede m odel

Vi har ber egnet sandsynligheden for , at huse, der er nedr evet , fakt isk blev r evet ned. Selv for

huse, der er nedrev et , kan m an ber egne en sandsy nlighed for , at de bliver r evet ned, og i

m odellen er denne sandsynlighed ik ke lig m ed 1 ( eller 100 % ) , m en der im od laver e end 1. På

sam m e vis kan m an ud fra par am et er est im at er ne for m odellen for fakt iske nedrivninger be-

r egne sandsy nligheden for nedr ivning for huse, der

ikke

er nedrev et . Jo st ør re denne sandsy n-

lighed er , j o m er e sik re er v i på, at huset er ” nedr iv ningspar at ” . I pr ak sis vælger vi at fokuser e

på de sandsynligheder , der falder inden for sandsy nligheder ne for de 75 % nedrev ne huse,

m ed den st ør st e sandsynlighed for fakt isk at blive nedr evet . Den vandret t e ak se ( x- ak sen)

angiver fordelingen af sandsynligheden for nedr iv ning blandt de huse, der er nedr evet . De m est

sandsy nlige ligger ude t il høj r e i figuren ( st art ende fr a 100 % ) . Ved 50 % angiv es således

m edianen af sandsynligheder for nedriv ninger blandt dem , der er nedrevet . Det vil sige, at j o

længer e v i bev æger os t il høj r e ( m od 100 % ) på x- aksen, dest o m ere sikkert er det , at figur ens

angiv else af nedriv ningspar at e huse fakt isk er opfyldt . Der er ikke et kor r ekt enkelt t al, vi her

k an angiv e, m en v i k an m ed denne t ilgang vise et sandsynligt int er val og også vise udvik lingen

fr a 2015 t il 2020, j f. Figur 6.1.

Figu r 6 .1

Ant allet af nedr ivningsparat e huse opgj ort på for delingen af sandsy nligheden for

nedr ivning

50.000

Antal nedrivningsparat

25.000

Procent

2015

2020

100

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Mest plausibelt finder v i, at behovet ligger over 75 % , og for m ent lig også ov er 50 % , m en

under 25 % - per cent ilen. I absolut t e ( r unde) t al i int er vallet fr a ca. 10,000 op t il 21,600 i 2015.

For 2020 har v i sim uler et udviklingen ved br ug af m odellen. Udviklingen fr a 2015 t il 2020 går

i r et ning af en for vær ring af pr oblem et m ed nedr ivningspar at e huse. Det t e er dog i hvert fald

i nogen gr ad et udt r y k for, at vi ikk e har m odelleret de fakt iske nedrivninger fr a og m ed 2015

og årene fr em . Der for bliver boligm assen ældre og de øvr ige aspekt er i m odellen, der opfanger

dynam ik k en over t id, t ræk ker også alle i negat iv r et ning.

6.2

Kom m unal fordeling

Det er nat urligv is int er essant at se på den kom m unale fordeling af nedr iv ningspar at e huse.

Der for er andelen af nedr ivningspar at e huse ber egnet for udv algt e punk t er på for delingen ( x -

aksen af Figur 6.1) ; her v ælges 25 % - per cent ilen, og på basis her af er der lavet et Danm ar ks-

k or t for 2015 og 2020. I nt er valler ne ( far vekoder ne) st iger m ed et prom illepoint for hver af de

fem far v er ( dog 2 pr om illepoint i øver st e gr uppe) .

I st or e t ræk ser disse landk or t ud, som m an på for hånd k unne for v ent e. Ek sem pelv is er andelen

af nedr iv ningspar at e huse høj est på Lolland- Falst er , Øer ne ( bl.a. Bor nholm og Langeland) og i

det nordv est lige Jylland. For enkelt e kom m uner er andelen m åske um iddelbart over r askende,

fx kan det sy nes over r askende, at Esbj er g Kom m une ligger m ar k ant bedre end nabokom m u-

ner ne Tønder og Var de. Det sky ldes form ent lig, at Esbj er g by har få ” r ene” nedr ivninger , og at

det er en st or by, som der m ed t ræk k er andelen af nedr iv ningspar at e huse i k om m unen ned.

Byer af sam m e st ør r else ligger som bekendt ikke i de t o nabokom m uner . Et nogenlunde t ilsv a-

r ende billede t egner sig i det nor dlige Jylland – ant ageligt på gr und af Aalborg by.

For v ær ringen fr a 2015 t il 2020 sker m eget t ydeligt

ikke

i de st or e by er , og langt m indr e på

Sj ælland og Fyn end i Jylland, hvor st ore dele af Midt j ylland, som vist i Figur 6.2, går fr a grøn

k at egori t il gul, m ens Nor d- og Sønderj y lland også for vær r es, m en t illige fr a et laver e udgangs-

punk t .

Som følsom hedsanaly se ( ik ke v ist ) har vi anv endt de indsam lede kom m unelist er for ni kom -

m uner og foret aget sam m e beregning, som ligger bag Figur 6.1, og bageft er sam m enlignet

m ed, hvor i fordelingen vi finder kom m unens sk øn. Det t e sk øn viser sig at sk ær e om k ring

80 % - per cent ilen, dv s. m eget lav t . Men det v ar i udgangspunk t et også v urderingen, at de ville

v ær e en nedr e grænse for ber egninger ne. Eksem pelvis inkluderede vi ikke de ( ganske m ange)

huse, som kom m uner ne hav de konkr et e planer om at nedr ive, m en som de endnu ikke havde

nedr evet .

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Figu r 6 .2

Andel nedr ivningspar at e huse i k om m unen, 25 % - per cent ilen, 2015

2015

0,000-1,000

1,000-2,000

2,000-3,000

3,000-5,000

5,000-100,000

Figu r 6 .3

Andel nedr ivningspar at e huse i k om m unen, 25 % - per cent ilen, 2020

2020

0,000-1,000

1,000-2,000

2,000-3,000

3,000-5,000

5,000-100,000

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

I m plik at ioner , øk onom i og disk ussion af

r esult at er ne

Den fr em t idige økonom iske udfordring i for hold t il opr ydning er st or . Med udgangspunk t i dat a

fr a det offent lige it - sy st em t il r egist r ering af nedr ivningst ilsk ud, BOSI NF, som v i også har fået

k ny t t et t il v ores regist r e, har v i ber egnet , at den gennem snit lige om kost ning v ed nedr iv ning af

et gennem snit ligt enfam iliehus ligger på 135.000 kr .

Ved at m ult iplicere denne gennem snit -

lige om kost ning ud på skønnet over ant allet af nedr ivningspar at e huse for år ene 2015 og 2020

får v i Figur 7.1.

Figu r 7 .1

Om kost ninger ne forbundet m ed nedriv ningspar at e huse

5.000

Samlede omkostning (mio. kr.)

4.000

3.000

2.000

1.000

Procent

2015

2020

100

Et skøn over de sam lede om kost ninger for bundet m ed nedr iv ning af alle nedriv ningspar at e

huse i 2015 ligger således i int er vallet 1 .5- 3.0 m ia. kr . Mer e præcist kan vi ikke kom m e. Over

et bredt bælt e fr a lige under 50 % - per cent ilen ( x - aksen) og ned t il 25 % - percent ilen er linj en

par allelfor skudt , det v il sige, at afst anden m ellem de t o linj er er nogenlunde konst ant over

det t e int er v al. Det gør , at skøn ov er

st igningen

( = for skellen m ellem de t o linj er ) k an angiv es

m er e præcist t il at ligge i int er v allet 250- 300 m io. kr. Bem ær k , at denne st igning for udsæt t er ,

at ingen huse nedr ives i de fem år fr a 2015 t il 2020.

Det t e inkluderer ” sam lede st øt t eberet t igede udgift er inkl. m om s” fr a BOSI NF- syst em et . Heri er indeholdt

sum m en af håndv ær kerudgift er, udgift er t il adm inist rat ion, m om s, udgift er t il by ggelånsrent er, ik ke- m om s-

pligt ige by gherreudgift er , m en fr at ruk ket sum m en af fr adr ag. Der er ik ke her t aget høj de for, at der ud over

udgift erne t il det fy siske arbej de k an ligge udgift er for det offent lige t il indfrielse af/ eft er givelse af lån m ed

pant i ej endom m e.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Figu r 7 .2

St igningen i om kost ningerne 2015- 2020

300

Stigning i omkostningerne (mio. kr.)

250

200

150

100

Procent

100

Hv ad har vi lært ? Analysen her under st r eger , at dat akr avet er m eget st or t for at for st å nedriv-

ninger , og at der er st or var iat ion i, hvilke huse der nedr ives, at r egist erdat a kun vansk eligt

kan afdæk k e det t e em ne. Result at er ne bliver således ganske usikr e og følsom m e over for , hvor

i sandsynlighedsfordelingen m an vælger at se. Men v i finder også en r æk ke både int eressant e

og over v ej ende for v ent ede r esult at er . Eksem pelvis v iser analysen her , at ubeboede huse er

den alt dom iner ende observer bare var iabel t il at for klar e, om et hus er nedriv ningspar at – nav n-

lig når den k obles m ed sognet y pen. Vi finder også, at udvik lingen i det danske boligm ar k ed

som vent et er m eget skæv, og at der er m assive pr oblem er m ed nedrivningspar at e huse i visse

dele af landet , m ens andre dele ( andr e sognet yper ) er upåvir kede.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Lit t er at ur

Ander sen, H. S. ( 2010) .

I ndikat orer på pot ent ielt dår lige boliger i landom r åder og m indre by er

i de enkelt e kom m uner . SBI not at

( Jour nal nr . 711- 092) . København: St at ens Byggefor sk-

ningsinst it ut , Aalborg Univer sit et .

Got t schalk , G., T. Ær ø & M. Rasm ussen ( 2007) .

Dår lige boliger i landet s y der om r åder – om

om fanget og bet ydningen af boliger i sær lig ringe st and

( SBi 2007: 08) . Københav n: St at ens

By ggeforsk ningsinst it ut , Aalbor g Univ er sit et .

Jones, A. M., N. Rice, T. B. D’Uva & S. Balia ( 2013) .

Applied Healt h Econom ics.

n d

ed. Abingdon

Ox on: Rout ledge.

Lar sen, J. N., H. T. Ander sen, K. Haldr up, A. R. Hansen, M. H. Jacobsen & J. O. Jensen ( 2014) .

Boligm ar k edet udenfor de st ore byer

( SBI 2014: 05) . København: St at ens Byggefor sknings-

inst it ut , Aalbor g Univ er sit et .

MBBL ( 2013) .

Regional- og Landdist r ikt spolit isk Redegørelse 2013.

Minist er iet for By- , Bolig-

og Landdist rik t er .

Mur phy , K. M. & R. H. Topel ( 1985) . Est im at ion and infer ence in t w o- st ep econom et ric m odels.

Jour nal of Business and Econom ic St at ist ics,

3( 4) : 370–379.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Bilag 1

Besk r iv else af r egist er dat a og

suppler ende k om m unelist er

Re gist e r da t a

Analysen anv ender dat a fra følgende regist r e:

•

By gningsopgør elsen 2010- 2015: Dat a for bygningens anvendelse og st at us ( her under ned-

r iv ning)

Boligt ællingen ( BOL) 2000- 2015: Dat a vedr . boligens for hold, her under opfør elsesår .

Salgsoplysninger for ej endom m e ( EJSA)

Ej endom svur deringer ( EJVK) 2000- 2015

Ej endom sm at r ikler ( EJMT) 2000- 2015

Regist er for ej er e af ej endom m e ( EJER) 2000- 2015

I ndiv iddat a t r uk k et fr a en r æk ke r egist re for år ene 1999- 2014: Ar bej dsm ar kedst ilkny t ning,

husholdningen indkom st , alder på beboer e, ej er / lej er st at us, dødsfald, osv .

Kom m u n e list e r

På gr und af nogle iboende m et odem æssige vanskeligheder ved at br uge fakt iske nedrivninger

t il at v ur der e nedr ivningspar at e huse har vi, som supplem ent , indsam let infor m at ion fr a en

lang ræk k e kom m uner over nedr iv ningspar at e huse i den pågældende kom m une. I fler e t il-

fælde har list er ne dog prim ært eller udeluk k ende ink luder et huse, der allerede var planlagt

nedr evet inden for en k ort ere t idshor isont . Disse list er er ik ke inkluder et i den suppler ende

analy se. Alligevel er det klar t , at sådanne list er i sagens nat ur kan bær e pr æg af en vis gr ad

af subj ekt ivit et og k om m unespecifik var iat ion, og at de m åsk e i nogle t ilfælde st adig prim ær t

m åler , hv ilk e huse de pågældende kom m uner ger ne ser nedr evet , uden at list en af den gr und

er udt øm m ende. Det er vor es v ur der ing, at list erne kan t j ene som est im at for en ” nedr e

gr ænse” for ant allet af nedr ivningsklare huse i de ni kom m uner , hv or list en vur der es anv en-

delsesklar . Ant allet af huse, der er nedr ivningsparat e i disse ni kom m uner , er ca. 800 huse.

Via adressekoder er de koblet t il r egist r ene og eft er følgende anvendt i følsom hedsanalyse.

Sa m m e n k oblin g a f da t a

I det følgende sondres m ellem bygninger og boliger . By gningsopgør elsen indeholder oply snin-

ger for by gninger og knyt t er hv er by gning t il en unik ident ifik at or . Boliger findes i boligt ællingen

og k an ident ificeres ved en unik bopælsadr esse. En by gning k an således om fat t e fler e boliger ,

og det for ekom m er ligeledes, at en bolig har flere bygninger .

Analy sen t ager udgangspunk t i By gningsopgørelsen for år ene 2010 t il 2015. Fr a by gningsop-

gørelsen har vi for hvert af disse år m odt aget dat a for alle bygninger , der er r egist rer et t il

helår sbeboelse. Hver bygning i landet er i bygningsopgørelsen ident ificeret ved en unik byg-

ningsnøgle ( 24 cifret ) , og der er oply sning om , hv orv idt en giv en by gning er ophørt . By gnings-

opgørelsen indeholder endvider e en kode for bygningens anv endelse. Analy sen her fok userer

udeluk kende på anv endelsesk oder ne 110 ( st uehus t il landbr ugsej endom ) , 120 ( par celhus) ,

130 ( r æk ke- , kæde- og dobbelt hus) sam t 190 ( anden helår sbeboelse) .

For hv er t af årene 2000 t il 2015 har vi koblet dat a i Bygningsopgør elsen t il en bopælsadr esse-

kode ( BOPI KOM) i Boligt ællingen ( BOL) ved hj ælp af kom m unenum m er og opgangsadr esse

På gr und af brud i dat aindsam lingen har det ik ke v æret m uligt at få k oblet by gningsnøglen på længere

t ilbage end 2010. Men den skulle i princippet eksist ere i nedlagt e regist re og bur de kunne findes t ilbage t il

ca. 2002.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

( OPGI KOM) . For de bygninger , der om fat t er fler e bopælsadresser ( BOPI KOM) , m edt ages en

r ecor d for hver af disse bopælsadr esser . Da analysen ikke om fat t er et ageboliger , er der kun

t ale om et ret begr ænset ant al bygninger m ed m ere end én bolig ( se nedenfor) .

For årene før kom m unalrefor m en er den r elevant e ( ny e) opgangsadr essekode ( OPGI KOM) fun-

det på baggr und af, at v i har haft adgang t il oply sninger om sam m e boligs bopælsadressekode

både før og eft er 2007.

For år ene før 2007 er sam m enkoblingen af dat a dels kom plicer et af, at bopælsadr essekoder ,

opgangsadr essek oder og ej endom snum re i st or t om fang er blevet ændr et i for bindelse m ed

k om m unalrefor m en. Desuden er det en udfor dring, at en st ørr e m ængde bygninger , der indgår

i v ores dat a fra by gningsopgør elsen i perioden 2010 t il 2015 ik k e opt r æder i Boligopgørelsen

for den sam m e periode, og der for har vi ikke um iddelbar t kunnet knyt t e en bopælsadressekode

t il disse by gninger . Der er ligeledes boliger i boligt ællingen, der ik ke opt ræder eft er kom m u-

nalr efor m en, og hvor vi der for ikke um iddelbar t har kunnet ident ificer e den nye opgangsadres-

sek ode ( OPGI KOM) .

Som supplem ent har vi der for beny t t et , at bygninger kan ident ificer es ved sognekode, ej er -

lavskode og m at rikelnum m er / bogst av. Vi har , for de bygninger der eksist er er i Bygningsopgø-

r elsen i 2010, ident ificer et de relev ant e m at rik eldat a ved at koble t il m at r ikeldat a- r egist eret

( EJMT) for 2010 ved hj ælp af kom m unenum m er og ej endom snum m er . By gninger , der har haft

sam m e kom binat ion af sognekode, ej erlavskode og m at rik elnum m er / bogst av, ident ificer es på

baggr und her af m ed opgangsadr essekoden i det senest år ( hvis denne er ændr et ) .

Også sognekoder og ej erlavskoder ( i EJMT) er dog i et vist om fang ændret over t id. De sogne-

koder og ej er lav skoder , der blev anvendt i 2010 og 2015, er br ugt som basis for koblingen af

dat a. Sognekoder og ej erlavsk oder i øvr ige år er ” ov er sat ” t il koder ne i disse år ud fr a det

generelle m ønst er , der k an ident ificer es for ændr inger ne af de pågældende koder .

På baggr und af ovenst ående er bygninger ne i By gningsopgør elsen ( 2010- 15) således for sy net

m ed oplysninger om , hv ilk e kom m unenum r e, bopælsadr essek oder og ej endom snum re, byg-

ninger ne har om fat t et i hele perioden 2000- 2015.

For hvert af årene fr a 2000 t il 2015 har vi koblet t il dat a for beboer e ved hj ælp af kom m une-

num m er og bopælsadressekode. Ligeledes har vi for hver t af år ene fr a 2000 t il 2015 koblet t il

dat a for ej endom svur deringer ( EJVK) , ej endom ssalg ( EJSA) og ej er inform at ion ( EJER) ved

kom m unenum m er og ej endom snum m er .

Bilagsfigur 1.1 nedenfor viser udvik lingen i ant allet af bygninger og boliger , der indgår i ana-

ly sen. Der indgår flere bygninger end boliger , da det ikke har vær et m uligt at koble alle byg-

ninger i boligopgørelsen t il en bolig i boligt ællingen, og da by gninger m ed m er e end én bolig

er udgået af analysen ( se nedenfor) .

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Det fr em går , at problem et m ed m anglende m ulighed for kobling via en af de t r e m et oder pri-

m ært er et pr oblem før 2004. Der næst er der , sær ligt før 2007, en del bygninger , der er koblet

t il m er e end én bolig. Det skyldes for m ent lig, at koblingen via især m et ode 3 ( m at rik elnum r e)

er m ere upr æcis. I analy sen udelades bygninger , der er koblet t il m ere end én bolig.

Tilsv arende er der , også især før 2007, en del boliger , der er knyt t et t il flere bygninger . Det t e

m å også i al v æsent lighed t ilsk r iv es koblingsproblem er ne forbundet m ed m at r ik elnum r e.

Der er således oply sninger om bygninger og boliger , der ikke er kom plet t e som følge af, at

bygninger ik ke har k unnet findes i boligt ællingen; at der , delv ist som følge af udfor dringer ne

m ed dat ak obling, er flere boliger k nyt t et t il sam m e bygning, og at der ligeledes i nogle t ilfælde

er k oblet fler e by gninger t il sam m e bolig.

Est im at ioner ne bygger på dat a fr a 2010 og fr em , og der for er sam m enkoblingspr oblem at ikken

m indre v æsent lig. Dog est im eres også en lokal t r end for boligm ar kedet lokalt over år ene 2000

og fr em ( besk riv es i k apit el 4) .

Pr oblem er m ed dat a

Analysen er baser et på bygninger m ed helår sst at us. Det bet yder , at vi ikke har kunnet afgør e,

om bygninger , der i løbet af år ene for svinder fr a dat aser ien, event uelt er over gået t il fr it ids-

eller er hv er vsst at us. Danm ar ks St at ist ik vur der er dog, at det t e problem er relat ivt beskedent .

En opgør else over , hv orledes bygninger , der i 2011 var r egist rer et som par celhuse eller st ue-

huse var r egist er et i 2016, vist e, at fær r e end 1.400 af bygninger ne r egist reret m ed et andet

for m ål end helår sbeboelse, her under blev lidt under 600 bygninger anvendt t il fr it idsfor m ål.

Analy sen bygger på nedr ivninger uden nyby ggeri, idet det er denne t y pe nedr iv ninger , der er

r elev ant e for vor es for m ål. Det har også den iboende fordel, at vi undgår det problem , der

opst år m ed at følge nyopfør elser på en m at r ikel, hvor et gam m elt hus r ives ned. Loven t ilsiger ,

at sådan en nyopfør sel t inglyses, når det ny e hus og m edfølgende gr und sælges, m en det v il

ikk e opt ræde i regist rene, før der sker et salg.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Bilag 2

Tr ansit ionsm at r icer

En væsent lig del af udviklingen fr a 2015 t il 2020 opfanges ved beregning af såkaldt e t r ansit i-

onsm at r icer . En t r ansit ionsm at rice giver m ulighed for at beskr ive dynam ikken i beboelsesst at us

( beboet , t om 1 år , t om 2 år , t om 3 år eller m ere) . Som ek sem pel v ises i Bilagst abel 2.1,

k olonnen yder st t il venst r e, hvilken beboelsest ilst and huset har i per iode t og i hver af de sidst e

fir e kolonner v ises t ilst anden år et eft er , dv s. i per iode t + 1. For de huse, der init ialt ( i periode t )

er beboet , er sandsy nligheden for , at de er beboet år et eft er , 95,7 % ( bet inget på huset s

init iale v ur der ede værdi er under 500.000 kr .) .

Bila gst a be l 2 .1

Tr ansit ionsm at rice, et år s t r ansit ion for huse m ed vur deret pr is

< 500.000 kr . i periode 1

Pe r iod e t + 1

Be b oe t

U b e b oe t i 1 å r

U b e b oe t i 2 å r

U b e b oe t i m e r e

end 3 år

0, 0

75, 5

92, 4

Beboet

Ubeboet i 1 år

Per iode t

Ubeboet i 2 år

Ubeboet i m er e

end 3 år

95, 7

46, 4

24, 5

7, 6

4, 2

0, 0

53, 6

0, 0

En r æk k e i en t r ansit ionsm at rice giver således sandsynligheder ne for at være i de for skellige

t ilst ande i den næst e periode giv et t ilst anden i den nuv ær ende periode. Sandsy nligheder ne

sum m er er t il 1 på t vær s af r ækker ne. Vi anv ender som næv nt de fire t ilst ande beboet , ubeboet

i et år , ubeboet i t o år og ubeboet i t r e år eller m er e, og ber egner sandsynlighed for at vær e i

en af de fire t ilst ande i per iode t + 1 giv et beboelsesst at us i periode t . Der beregnes for skellige

t r ansit ionsm at ricer afhængig af om boligens værdi er vur der et over eller under 500.000 kr .

Sandsynligheder for en best em t t ilst and fem år fr em givet den nuværende t ilst and ber egnes

v ed at t age den 5. pot ens af m at r icen og t age den r æk ke svar ende t il den nuv ær ende t ilst and.

De øv rige t ransit ionsm at r icer bliver således som angivet nedenfor i Bilagst abel 2.2- Bilagst abel

2.4.

Bila gst a be l 2 .2

Tr ansit ionsm at rice, et år s t r ansit ion for huse m ed vur deret pr is

> 500.000 kr .

Pe r iod e t + 1

Be b oe t

U b e b oe t i e t å r

U b e b oe t i t o å r

U b e b oe t i m e r e

end 3 år

0, 000

57, 5

88, 5

Beboet

Ubeboet i 1 år

Per iode t

Ubeboet i 2 år

Ubeboet i m er e

end 3 år

98, 4

63, 6

42, 5

11, 5

1, 6

0, 000

36, 4

0, 000

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark

Blandt de huse, der før st har vær et ubeboet i t r e år eller m ere, er det en ganske lille andel,

der sidenhen bliv er beboet . For huse vurderet t il under 500.000 kr . er det 92.4 % , m ens det

for de øv r ige huse er 88.5 % . For disse et år s t r ansit ioner er sandsy nligheden nul for en r ækk e

sk ift ( et hus k an ikk e være beboet i et år og året eft er have vær et ubeboet i m er e end et år ,

eksem pelvis) .

Bila gst a be l 2 .3

Tr ansit ionsm at rice, fem års t r ansit ion for huse m ed v ur der et pris

< 500.000 kr . i periode 1

Pe r iod e t + 5

Be b oe t

U b e b oe t i 1 å r

U b e b oe t i 2 å r

U b e b oe t i m e r e

end 3 år

3, 8

18, 5

24, 6

24, 3

Beboet

Ubeboet i 1 år

Per iode t

Ubeboet i 2 år

Ubeboet i m er e

end 3 år

90, 3

76, 9

71, 4

71, 6

3, 8

3, 1

2, 8

2, 1

1, 5

1, 3

Not e: I ngen af sandsy n ligheder ne er lig nul, m en enk elt e er lav er e end 0. 001 , og de er her sat t il 0. 00.

Bila gst a be l 2 .4

Tr ansit ionsm at rice, fem års t r ansit ion for huse m ed vur der et pris

> 500.000 kr .

Pe r iod e t + 5

Be b oe t

U b e b oe t i 1 å r

U b e b oe t i 2 å r

U b e b oe t i m e r e

end 3 år

0, 7

7, 4

13, 7

16, 4

Beboet

Ubeboet i 1 år

Per iode t

Ubeboet i 2 år

Ubeboet i m er e

end 3 år

97, 1

90, 6

84, 5

81, 9

1, 6

1, 4

1, 3

0, 6

0, 5

0, 4

Not e: I ngen af sandsy n ligheder ne er lig nul, m en enk elt e er lav er e end 0. 001 , og de er her sat t il 0. 00.

ULØ, Alm.del - 2016-17 - Bilag 109: KORA: Rapport - Nedrivninger af huse og fremtidige nedrivningsbehov i Danmark