Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 424
Offentligt
1781401_0001.png
Lars Erik Sebbelov
Til:
Cc:
[email protected]; [email protected]
[email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected]; lennart.damsbo-
[email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected];
[email protected]; [email protected]; [email protected]; Kasper
Westberg - Elmann Advokatpartnerselskab ([email protected])
Arbejdsgruppe om ansvarlig drift af andelsboligforeninger - afrapportering maj 2017 -
dokumenterne inklusive denne mail er tilgængelige i de respektive udvalgssekretariater :-
)
06 10 Arbejdsgruppens afrapportering andelsboliger.pdf; Brev fra Lars Erik Sebbelov
til erhvervsminister Brian Mikkelsen - med emnet Arbejdsgruppe om ansvarlig drift af
andelsboligforeninger (002)....pdf; Arbejdsgruppe om ansvarlig drift af
andelsboligforeninger - afrapportering maj 2017 - LES brev til EHV minisrer Brian
Mikkelsen.pdf
Emne:
Vedhæftede filer:
Kære hr. erhvervsm inist er Brian Mikkelsen
Ærede folket ingsm edlem m er m ed sæde i udvalg, hvor problem at ikken m ed de nødlidende og
konkursram t e andelsboligforeninger, som har rådet en del år, indgår i udvalgenes løbende
arbej de.
Mit navn er Lars Erik Sebbelov
Min kone, Jet t e Sebbelov, og j eg, som bor i ej endom m en Klost ergaarden på Øst erbro, har været
akt ive, for så vidt angår, at vi ved afgørelser i ret ssyst em et har søgt at skabe fornøden klarhed
vedrørende de fallerede andelshavers ret t igheder, hvor der, selvom loven er klar, angiveligt
blandt de lærde eft er skift eret t ens enest e dom m ers afvisning af, at andelsboligforeninger har en
ret lig int eresse i at gå konkurs, er opst ået en vis usikkerhed om , hvornår en andelshaver bliver
lej er, og på hvilke vilkår en t idligere andelshaver kan fort sæt t e som lej er i boligen, fam ilien bor i,
når andelsboligforeningen går - eller allerede for længst er gået konkurs.
Em net »
at blive lej er
«, er en del af Arbej dsgruppens kom m issorium at kom m e m ed oplæg t il
at skabe klarhed om , hvilket kan undre, når nu Høj est eret t il sept em ber skal t age st illing t il
net op det t e spørgsm ål.
Eft er 7 års uafbrudt kam p i ret ssyst em et er vi nået t il Høj est eret , hvor vi forvent er en
st adfæst else af gældende lov, hvorm ed skal forst ås, at m in kone og j eg blev lej ere fra og m ed
konkursdekret et over AB Klost ergaarden, som blev offent liggj ort den 31. m aj 2011, og at vi fra
den dat o og på lige fod m ed de gam le lej ere i Klost ergaard- ej endom m en, derfor skal bet ale
om kost ningsbest em t lej e - nærm ere best em t fra og m ed 1. j uni 2011, hvilket fra dag ét blev os
nægt et under påskud af, at kurat or m ed brug af nogle prokurat orfif ville levere foreningen t ilbage
t il andelshaverne, desuagt et kredit or ikke havde gj ort indsigelse m od konkursen.
Deraf årsagen t il et langt og byrdefuldt slagsm ål i ret ssyst em et .
- - - - ooo0ooo- - - -
Kære Brian Mikkelsen
Deres init iat iv m ed at nedsæt t e en arbej dsgruppe t il fast læggelse af, hvilke regler
der frem adret t et skal gælde for ansvarlig drift af andelsboligforeninger, er kom m et m eget på
t værs af de principielle sager, m in kone og j eg fører i henholdsvis Høj est eret og i Københavns
Kom m unes Huslej enævn, hvor vi af Huslej enævnet , som gældende lov t ilsiger, er
t ilkendt at bo t il om kost ningsbest em t lej e i vores t idligere andelslej lighed, en afgørelse Udlej er
har anket .
1
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 424: Henvendelse af 15/6-17 fra Lars Erik Sebbelov, vedrørende AB Klostergaarden i konkurs
Vi har boet i ej endom m en siden 1974. Min kone er barnefødt i ej endom m en. Vi elsker ej endom m en
og føler os ikke som spekulant er, fordi vi gerne ville indgå i et kollekt iv m ed m ange af de andre
beboere, vi har kendt i en m enneskealder.
4 generat ioner boede i ej endom m en indt il fam iliens grand old lady m åt t e flyt t e på plej ehj em pga.
Alzheim ers sygdom .
- - - - ooo0ooo- - - -
Jeg har skrevet t il Dem den 24. april 2017, angående kom m issoriet De har givet t il arbej dsgruppen
best ående af kont orchef Line Nørbæk, Erhvervsm inist eriet ( form and) , underdirekt ør Lot t e Pia
Mollerup, FinansDanm ark; Vicedirekt ør, advokat Kennet h Hedegaard, Nykredit , direkt ør Jan
Hansen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsent at ion, advokat Birgit t e Grubbe,
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsent at ion og chef for Offent lig Digit alisering og Bolig,
Cat hrine Munch Pedersen, Erhvervsst yrelsen, som følger i et kort
uddrag
:
Der nedsættes en arbejdsgruppe, som skal komme med anbefalinger til, hvordan der fremadrettet kan
sikres bedre regler for ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Formålet med arbejdet er at skabe et
solidt grundlag for en sund og stabil andelsboligsektor.
Arbejdsgruppen skal på den baggrund komme med konkrete anbefalinger til, hvilke regler der bør
gælde for:
Andelsboligforeningers bestyrelser vedrørende ansvarlig drift af andelsboligforeningen
Ekstern rådgivning i andelsboligforeningen, herunder krav til rådgiverne
Stiftelse af en andelsboligforening
Andelshavernes vilkår ved overgangen fra andelshaver til lejer (andelsboliglovens § 4)
Arbej dsgruppen skal t age st illing t il, hvorvidt anbefalingerne skal være af vej ledende karakt er eller
lovfæst es, sam t hvorvidt anbefalingerne event uelt kun skal gælde for andelsboligforeninger af en
vis st ørrelse.
Uddrag slut
.
Arbej dsgruppens m edlem m er har ingen som helst ekspert viden om , hvordan opt akt en t il en
st ift else af en andelsboligforening foregår, hvilket de vage form uleringer af anbefalinger i rapport en
bærer præg af. Arbej dsgrupper har af bem eldt e årsag ikke beskæft iget sig m ed årsagen t il, at så
m ange andelsboligforeninger st ift et i t iden 2005 t il og m ed 2008 er endt i økonom iske
vanskeligheder. Derm ed er årsagerne t il de m ange andelsboligforeningers økonom iske problem er
ikke afdækket , hvilket j eg synes er en svaghed i kom m issoriet .
Det kom m er j eg t ilbage t il.
- - - - ooo0ooo- - - -
Det er evident at arbej dsgruppens indst illinger t il m inist eren vil have indflydelse på henholdsvis
Høj est eret s 7 dom m ere, som er udset t il at afgøre vores sag. Københavns Kom m unes Ankenævns
m edlem m er vil også skele t il arbej dsgruppens rapport , og Ankenævnet vil helt nat urligt lade sig
farve af, hvad flert allet i arbej dsgruppen, best ående af
FinansDanm ark
, underdirekt ør Lot t e Pia
Mollerup, de finansielle superm arkeder repræsent eret af Kennet h Hedegaard, Nykredit , og af ABF,
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsent at ion,
ved Jan Hansen og advokat Birgit t e Grubbe,
der for de 4 ud af 6 personers vedkom m ende kender hinandens arbej dsm et oder og baggrund
endog rigt ig godt , hvorfor der kan være t vivl om delt agernes uvildighed og habilit et , fordi
de
i vid
udst rækning udfører bet alt e opgaver for de finansielle superm arkeder.
De, der læser rapport en, kan m ellem linj erne læse, at andelshaverne er udpeget t il at være
skurken i m isæren m ed de m ange nødlidende andelsboligforeninger, og at kredit or - m ed ham de
øvrige ekst erne rådgivere - er frikendt for at have lod og del i kat ast roferne, som har ram t 1000vis
af andelshavere i de st ore byer og i Udkant s Danm ark.
- - - - ooo0ooo- - - -
2
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 424: Henvendelse af 15/6-17 fra Lars Erik Sebbelov, vedrørende AB Klostergaarden i konkurs
Dert il er det klart , at ingen af de involverede ekspert er har den m indst e int eresse i at pege på
sig selv, som hoved- eller delårsag t il balladen m ed konkursram t e andelsboligforeninger.
Tvært im od.
- - - ooo0ooo- - -
At der m ed m eget kort respit varsles lovgivningsinit iat iver om et em ne, som pt . behandles
i Høj est eret og i Københavns Kom m unes Huslej enævn er i m in opt ik ikke fair play.
Om det er OK i forhold t il Grundlovens rollefordeling af lovgivers og den døm m ende m agt s
arbej dsfordeling, ved at lovgiver bryder ind i en ret slig t vist via offent liggørelse af forarbej de
t il frem adret t et lovgivning, ved j eg ikke.
Særligt , synes j eg, er init iat ivet uheldigt t aget i bet ragt ning, at der ikke i offent ligheden er
viden t ilgængelig om , hvem det bagvedliggende er, der i 12. t im e har presset på for at
overhale ret ssyst em et s afgørelser indenom ?
Hvad er begrundelsen for, at det m ed ult ra kort varsel er nødvendigt at opfordre m inist eren t il, på
baggrund af en m åske præfabrikeret rapport , som ensidigt er skrevet af et flert al af
part sorient erede arbej dsgruppem edlem m er, som form ulerer ønsker t il folket inget om at
gennem føre lovændringer, der ændrer på væsent ligt punkt er i gældende lov, uden at det på
nogen som helst m åde kan indfri alm envældet s forvent ninger om , at sam m enbrud i
andelsboligforeninger ikke vil gent age sig.
Jeg kan kun gisne om , at
FinansDanm ark
har været bekym ret over, at m in kone og j eg skulle
få ret i Høj est eret .
- - - ooo0ooo- - -
Den st ørst e t russel m od andelsboligm arkedet kom m er fra syst em at isk overbelåning,
som rapport en elegant undviger at gå i det alj e m ed.
Overbelåning dannede og danner fort sat grobund for st ift else af m ange foreninger, som skulle
have været st oppet pga. m angel på finansiering.
Nat ionalbanken har i 2010 skrevet om problem et , og den daværende erhvervsm inist er, Du kender
: - ) , var, så vidt det er m ig bekendt , den gang enig i Nat ionalbankens konklusioner.
Overbelåning og brug af derivat er er generelt noget skidt at anvende over for m enigm and,
og inkonvert ible t rappelån egner sig overhovedet ikke t il at finansiere andelsboligforeninger.
Siden 2010 er int et hændt . Finanst ilsynet har været t avst som graven.
Ulrik Nødgaard,
nuværende direkt ør i FinansDanm ark, som havde vagt en i Finanst ilsynet i 2010, skal nok vare sin
m und, og kredit orerne, som st od for overbelåningen, har som sådan kunnet fort sæt t e helt uden
risiko for afklapsning, hvilket ses af de senest e st ift elser af Andelsboligforeninger. Det vender j eg
t ilbage t il.
- - - ooo0ooo- - -
Overbelåning vil fort sæt t e i al frem t id, når konst at erbar overbelåning ingen konsekvenser har
for inst it ut t erne, der m ed Nykredit i spidsen, prakt iserer disciplinen t il det perfekt e, når lej lighed
sig byder.
- - - ooo0ooo- - -
I ndst illingerne fra arbej dsgruppen ændrer ikke ved, at ulykkerne i Oldekoldeforeningerne og de
st ore foreninger i byerne, som før andelsboligforeningerne bliver st ift et , vil gent age sig, så
længe der er sm art e advokat er og kyniske pengeinst it ut t er, der er villige t il at t est e om
gældende lov håndhæves.
3
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 424: Henvendelse af 15/6-17 fra Lars Erik Sebbelov, vedrørende AB Klostergaarden i konkurs
1781401_0004.png
Når det er gået galt i en del st ore nyst ift ede andelsboligforeninger, er der - foruden st ore gevinst er
t il de st ift ende rådgivere - m indst 6 ingredienser, som skal være opfyldt :
1. En Udlej er der m ed m indst m uligt varsel give t ilbud t il lej erne om overt agelse af
ej endom m en de bor i t il en urim elig høj pris - såkaldt m at ch af allerede aft alt pris ved
salg t il anden side.
2. En init iat ivgruppe der ikke har den m indst e erfaring skabt om , hvordan m an st ift er og
drive en andelsboligforening m ed overskud fra dag ét som m ålsæt ning.
3. En sm art advokat m ed sam t advokat ens håndgangne revisor og bygget eknisk
rådgiver, som alle har flair for at forføre en flok Lej ere, der m ed j ulelys i øj nene ser
frem t il at bo billigt under eget t ag.
4. At Lej erne, af advokat en som klarer alle problem er, bliver st illet i udsigt , at advokat en
og hans håndgange folk vil arbej de på »no cure no pay basis«.
5. Et finansielt superm arked der m ed ekst rem t lavt sat bidragssat s t ilbyder at ville belåne
fast ej endom på basis af en underliggende valuarvurdering; der vil st ille billig drift skredit
t il rådighed; og som t il den del af Lej erne, der ikke har kont ant e m idler, vil yde billige
andelsboliglån m ed sikkerhed i andelsbeviset . Alt sam m en er for nem heds skyld sam let i
én pakke, som er uden konkurrence.
6. At der på st ift elsesm øderne delt ager en kreat iv valuar, der, for at skabe Bonanza eufori
blandt Lej erne, er villig t il at spå om ej endom m ens værdi og belåningspot ent iale 5 t il 10
år frem .
En del af de ovenst ående ulykkesskabende ingredienser er t il st ede i opt akt en t il den nyst ift ede
A/ B STRANDVEJSKARRÉEN, St randvej en 16 B- C, Øst erled 1 - 3 og Solvænget 2 t il 4 på Øst erbro,
som m eget nem t kan udvikle sig t il et økonom isk m areridt for de nybagt e andelshavere, hvilket
en uvildig kender af st ift elsesoplæg vil kunne bekræft e. Jeg er i besiddelse af
st ift elsesdokum ent et , j eg i påkom m ende t ilfælde vil st ille t il rådighed.
Advokat erne Qwist & Bræm er kan fort ælle alt om denne forenings st ift else, der følger opskrift en
for st ift else af andelsboligforeninger, som kan ses på advokat ernes hj em m eside.
Henrik Bræm er st ift ede blandt andet AB Host rups Have.
ht t p: / / www.qbadv.dk/
- - - ooo0ooo- - -
En af de m edst ift ende andelshavere i A/ B STRANDVEJSKARRÉEN er advokat og m / f Met t e
Reissm ann, kendt fra Luksusfælden, som i 2012 m ed st ærke ord har klandret de økonom isk
t rængt e andelshavere for at være nogle ynkelige spekulant er, der ligger, som de har redt . Fru
Reissm ann er nu røget i den sam m e fælde, som så m ange andre naive andelshavere før hende
er fanget i. Jeg håber, fru Reissm ann bj erger sig.
- - - ooo0ooo- - -
Hvis der virkelig er vilj e i læserkredsen t il at gennem føre lovgivning eller skrive indhold af
cirkulærer, som kan dæm m e op for t ilsvarende kat ast rofer, der har ram t andelsboligm arkedet ,
så er der nogle sim ple værkt øj er, der kan t ages i brug, som følger.
a) En andelsboligforening skal ved st ift elsen st ille m ed en egenfinansiering på 15% af
brut t okøbesum m en, ligesom 75% af lej eboliglej erne i ej endom m en skal overgå t il at
være andelshavere.
b) Finansieringen af rest købesum m en skal ud over drift skredit t er ske ved udst edelse
af alm indelige konvert ible obligat ionslån m ed afdrag over m inim um 30 år.
c) Realkredit selskabet , som st iller obligat ionslånet t il rådighed, m å ikke være en del af
det finansielle superm arked, der st iller drift skredit t il rådighed for den nyst ift ede
andelsboligforening.
d) Banken eller et lignende inst it ut , som st iller drift skredit t il rådighed for
andelsboligforeningens løbende drift , m å ikke udlåne penge t il andelshaverne
m ed andelsbeviset som sikkerhed/ pant .
e) Der m å ikke på noget t idspunkt i foreningens liv opt ages swaplån eller lignende.
f) Der m å ikke på noget t idspunkt i foreningens liv indgås rent et rappeaft aler som en del
af foreningens finansiering.
g) Bidragssat sen skal være fast de først e 5 år. Dereft er kan bidragssat sen reguleres op og
ned hvert 3. år.
4
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 424: Henvendelse af 15/6-17 fra Lars Erik Sebbelov, vedrørende AB Klostergaarden i konkurs
1781401_0005.png
h) De ekst erne rådgivere skal hæft e for st ift elsesrådgivningen korrekt hed i m inim um 10 år.
i)
Andelsboligforeninger m ed m ere end 25 andele skal føre dagligt regnskab - event uelt kan
revisoren, som opst iller årsregnskabet , st å for den daglige bogføring og opfølgning af
budget t er.
j) Andelsboligforeninger m ed m ere end 25 andele skal indgå en adm inist rat ions- og
revisionsaft ale m ed et velrenom m eret selskab, som m eget vel kan være en regist reret
revisor.
k) I ngen andelsboligforening skal kunne st ift es på basis af budget t er, der viser de fact o
underskud eller overvældende risiko for underskud inden for de først e 5 år at regne fra
st ift elsesdat oen.
l) Andelskronen m å ikke være baseret på en valuarvurdering, m en andelskronen skal være
udledt af de sædvanlige nøglet al, som frem går af den reviderede årsrapport , revisor har
opst illet eft er kost prisprincippet .
- - - - ooo0ooo- - - -
Jeg m ener ikke, at den nuværende Lej elovs §7 skal ændres, som det ellers for den j uridiske
parallelit et s skyld vil være nødvendigt at overvej e i t ilfælde af at Andelsboliglovens §4 bliver
ændret .
Realkredit loven og Andelsboligloven kan m ed enkelt e præciseringer fort sæt t e i den eksist erende
udform ning.
En præcisering af § 4 i Andelsboligloven, vedrørende andelshavernes overgang t il at være lej ere,
som event uelt bet aler om kost ningsbest em t lej e på lige fod m ed rest lej erene i ej endom m en, når
ej endom m en er om fat t et af reglerne herom
* *
, bør nok have en høj priorit et .
Præciseres reglerne for de fallerede andelshaveres overgang t il at blive lej ere på vilkår svarende t il
rest lej erne ikke som nugældende lov t ilsiger, vil konkursram t e ej endom m e, der bliver sendt ud på
boligm arkedet , blive udsat for en voldsom spekulat ion t il ugunst for hele boligm arkedet . Ref.:
Thylander gruppens overt agelse af Klost ergaarden.
*
Vikt oria Propert ies.
Under alle om st ændigheder bør der være parallelit et m ellem Lej elovens §7 og Andelsboliglovens
§4.
For de 3 loves vedkom m ende kunne det være fornuft igt at st ram m e og indskærpe de respekt ive
m yndigheders pligt er t il at føre t ilsyn m ed at lovene overholdelse.
Særligt Finanst ilsynet lader m eget eft er, for så vidt angår den finansielles sekt ors um ådeholdende
udlånspolit ik, som alt for oft e er i st rid m ed god praksis.
Sidst den var gal, m åt t e skat t eyderne lægge ryg t il at garant ere bankerne lån og anden kredit i
st ørrelsesordenen 400 m ia. kr., som j eg husker t allet .
I den forbindelse bør det polit iske st yringselem ent nok se på fænom enet »
Parkeringsordning
«,
som t ages i brug, når de finansielle superm arkeder skal undgå hensæt t elser på engagem ent er i
ej endom sm arkedet , der er nødlidende.
Ad ej endom m en Klost ergaarden, som blev solgt uden forudgående frit og åbent udbud, der i Sø-
og Handelsret t en var afsagt dom om skulle finde st ed inden for en nærm ere best em t t idsram m e.
Ej endom m en blev under hånden solgt på vilkår, som blandt andet indikerer overbelåning,
rent efrihed, bidragsfrihed og en eksorbit ant drift skredit , forhold som Finanst ilsynet norm alt ville
skulle skride ind over for.
Blandt de professionelle i ej endom sm arkedet bet ragt es salget af Klost ergaarden som en
»
Parkeringsordning
«.
Går det godt t j ener den m oderne ej endom sspekulant uden den m indst e risiko en m indre form ue.
Går det skidt flyver brevduen t ilbage t il kredit or, som har sparet ganske m ange penge i t iden, hvor
det t vivlsom m e pant var parkeret uden for bøgerne.
Ke in e H ex e r e i nu r Be h ä n digk e it
5
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 424: Henvendelse af 15/6-17 fra Lars Erik Sebbelov, vedrørende AB Klostergaarden i konkurs
Tak for opm ærksom heden.
Venlig hilsen, Lars Erik Sebbelov + 45 20410211
2 bilag.
*
Thylander gik ned med Viktoria Properties, men han har med sit vindende væsen overlevet som kreativ og mestbegunstiget
*
ejendomsspekulant.
*
Boligreguleringsloven og reglerne for omkostningsbestemt leje.
Mail og dokumenter indl
æ
ses p
å
de respektive udvalgs hjemmeside.
6