TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 406: Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om leje af almene boliger (Fremme af digital kommunikation i boliglejeforholdet), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 406
Offentligt

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Telefon 7221 8800

Fax 7262 6790

[email protected]

tbst.dk

Notits

[Sagsnr.]

27-06-2017

Forslag

til

Lov om ændring af lov om leje og lov om leje af almene

boliger

(Fremme af digital kommunikation i boliglejeforhold)

§1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 227 af 9. marts 2016, som ændret ved § 2 i lov nr.

643 af 8. juni 2016, § 11 i lov nr. 550 af 30. maj 2017 og § 11 lov nr. 653 af 8. juni 2017,

foretages følgende ændringer:

§ 4, stk. 2

, ophæves, og i stedet indsættes:

Stk. 2.

Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første hverdag i en må-

ned, der ikke er en helligdag, forlange at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. 1.

pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov eller i lov om mid-

lertidig regulering af boligforholdene kapitel II-V stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i

loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig

gennemføre på andre måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf.

lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de af 1. pkt. omfattede meddelelser dog ikke

afgives som digitale dokumenter.

Stk. 3.

Meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter.«

Stk. 3-8 bliver herefter stk. 4-9.

§ 9, stk. 3

, affattes således:

Stk. 3.

Indflytningsrapporten, jf. stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et

digitalt dokument, jf. dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet eller vil lejeren ikke

kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter

synet.«

§ 98, stk. 4

, affattes således:

Stk. 4.

Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport.

Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et digitalt dokument, jf. dog § 4, stk.

2. Er lejeren ikke til stede ved synet eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten,

skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.«

§ 103, stk. 4

, indsættes efter 1. pkt.:

Side 1 (11)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 406: Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om leje af almene boliger (Fremme af digital kommunikation i boliglejeforholdet), fra transport-, bygnings- og boligministeren

»De i 1. pkt. nævnte oplysninger kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne til-

gængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.«

§2

I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 228 af 9. marts 2016, som ændret

ved § 3 i lov nr. 643 af 8. juni 2016, § 2 i lov nr. 662 af 8. juni 2016, § 4 i lov nr. 665 af 8. juni

2016, § 2 i lov nr. 1559 af 13. december 2016, § 3 i lov nr. 389 af 26. april 2017, § 12 i lov nr.

550 af 30. maj 2017 og § 13 i lov nr. 653 af 8. juni 2017, foretages følgende ændring:

§ 5, stk. 2

, ophæves, og i stedet indsættes:

Stk. 2.

Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første hverdag i en må-

ned, der ikke er en helligdag, forlange at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. 1.

pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov stilles krav om

skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke

hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren

fritaget for Digital Post, jf. lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de af 1. pkt. omfat-

tede meddelelser dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Stk. 3.

Meddelelser efter § 89 og § 90, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter.«

Stk. 3-5 bliver herefter stk. 4-6.

§3

Stk. 1.

Loven træder i kraft den 1. januar 2018, jf. dog stk. 2.

Stk. 2.

§ 1, nr. 1, og § 2, nr. 1, træder i kraft den 1. januar 2019 for lejeaftaler, der er indgået

før den 1. januar 2018. 1. pkt. finder kun anvendelse på meddelelser fra udlejeren, når udleje-

ren meddeler lejeren herom.

§4

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

Lovforslaget omfatter en udmøntning af den politiske aftale af 2. juni 2017 mellem regeringen

(Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti,

Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti om øget digital kommu-

nikation på lejeområdet. Aftalen indeholder forslag om, at ophæve reglerne om digital kom-

munikation i lejeforholdet, så lejeforholdets parter fremover selv vælger kommunikationsform.

Parterne skal dog med et varsel kunne forlange, at meddelelser fremover skal sendes med

almindeligt brev og kravet om skriftlighed pr. brev fastholdes ved opsigelse og betalingspå-

krav. Aftalen indeholder endvidere forslag om bedre muligheder for at gennemføre henholdsvis

ind- og fraflytningssyn og tilbudspligten digitalt.

Parterne noterer sig i aftalen, at der sideløbende arbejdes på, at den almene boligsektor kan

overgå til Digital Post.

2. Baggrund og formål

Side 2 (11)

I 2015 indførtes nye regler i lejeloven om obligatoriske ind- og fraflytningssyn. Reglerne inde-

bærer bl.a., at lejeren skal have udleveret en fysisk kopi af en synsrapport på synet, hvis leje-

ren møder op på synet. Organisationer på både lejer- og udlejersiden ønsker, at disse syn i

større omfang kan gennemføres digitalt.

Samtidig har den teknologiske udvikling sat fokus på at fremme muligheden for digital kom-

munikation i boliglejeforhold generelt med henblik på at opnå administrative lettelser samt

besparelser af såvel økonomiske som naturlige ressourcer.

I forhold til den teknologiske udvikling er det imidlertid vigtigt at være opmærksom på, at ikke

alle dele af befolkningen har de samme forudsætninger for at udnytte fordelene ved udviklin-

gen i informationsteknologien.

Der blev på den baggrund nedsat en ekstern arbejdsgruppe, der afleverede en rapport i febru-

ar 2017 med anbefalinger til lovændringer, der kan fremme mulighederne for digital kommuni-

kation i private lejeforhold.

Lovforslagets formål er derfor i forlængelse af arbejdsgruppens rapport at fremme mulighe-

derne for at benytte digital kommunikation i private og almene boliglejeforhold.

3. Lovforslagets indhold

3.1. Frit valg af kommunikationsform

3.1.1. Gældende ret

I en del af lejelovgivningens regler er der en udtrykkelig pligt for udlejeren til at give lejeren

skriftlig underretning, fx lejelovens § 22, stk. 3 og 4 (underretning om udlejerens anvendelse

af midler på indvendig vedligeholdelseskonto samt årlig underretning om beløb til rådighed på

vedligeholdelseskonto), lejelovens § 48, stk. 2 (varsling af lejeforhøjelse p.g.a. det lejedes

værdi), lejelovens § 62 a, stk. 3 (udlejerens indsigelse mod lejerens anmeldte forbedringsar-

bejder), lejelovens § 87, stk. 1, og almenlejelovens § 89, stk. 1 (udlejerens opsigelse), eller

lejelovens § 93, stk. 2, og almenlejelovens § 90, stk. 2 (udlejerens påkravsskrivelse som følge

af misligholdelse med betalingen).

Lejelovgivningen indeholder tillige bestemmelser, der pålægger lejeren en pligt til at give udle-

jeren en skriftlig underretning, fx lejelovens § 45, og almenlejelovens § 56, stk. 3 (lejerens

indsigelse mod varmeregnskabet), eller § 48, stk. 3 (lejerens indsigelse mod udlejers varsling

af huslejeforhøjelse), eller lejelovens § 87, stk. 2, og almenlejelovens § 89, stk. 2 (lejerens

indsigelse mod udlejerens opsigelse).

Yderligere indeholder lejelovgivningen regler, som pålægger udlejeren at give lejeren oplys-

ninger, der ikke praktisk lader sig hensigtsmæssigt gennemføre på andre måder end ved

skriftlighed, fx lejelovens § 43 (fremsendelse af forbrugsregnskab). Dette omtales i det følgen-

de som et indirekte skriftlighedskrav.

Endelig indeholder lejelovgivningen regler, der udtrykkelig pålægger udlejeren at give beboer-

repræsentationen nærmere bestemte skriftlige oplysninger, fx lejelovens § 65, stk. 2 (oriente-

ring i forbindelse med udlejerens gennemførelse af forbedringer).

Efter de gældende regler i lejelovens § 4, stk. 2, kan udlejeren og lejeren og udlejeren og

beboerrepræsentanterne i private boliglejeforhold alene udveksle digitale dokumenter, som

kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie, når der i loven

er krav om direkte eller indirekte skriftlighed, hvis det er aftalt mellem parterne.

En sådan aftale kan til enhver tid opsiges uden varsel. Parterne kan dog ikke aftale, at hen-

holdsvis udlejerens opsigelse efter lejelovens § 87 og udlejerens påkrav om lejerens manglen-

de betaling efter lejelovens § 93, stk. 3, afgives som digitale dokumenter. Sådanne meddelel-

ser skal altid sendes med almindelig post.

Lejelovens § 4, stk. 2, kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. lovens § 8.

Side 3 (11)

Der findes tilsvarende regler om digital kommunikation i almenlejelovens § 5, stk. 2, for alme-

ne lejeforhold. Bestemmelsen kan ikke fraviges, jf. lovens § 4, stk. 1.

Hvis der efter lejelovgivningen ikke er knyttet formkrav til en meddelelse, er meddelelsen ikke

omfattet af lejelovens § 4, stk. 2, og almenlejelovens § 5, stk. 2, og parterne kan frit vælge

kommunikationsform, herunder om meddelelsen gives mundtligt, ved almindelig post, ved

opslag eller digitalt.

Almene og private udlejere kan i dag

–

med undtagelse af betalingspåkrav og opsigelse - sen-

de meddelelser til lejernes e-Boks via den Digitale Post-løsning. Den fremgangsmåde forud-

sætter en betaling fra udlejeren, og at lejerne tilmelder sig meddelelser fra udlejeren via e-

Boks. Udlejeren har ikke mulighed for selv at tilmelde lejeren og forpligte denne til at benytte

denne ordning.

I henhold til lov om Digital Post fra offentlige afsendere er det lovpligtigt at kunne modtage

digital post fra det offentlige. Meddelelser, der sendes under anvendelse af den Digitale Post-

løsning, anses for at være kommet frem på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for

adressaten i postløsningen.

3.1.2. Arbejdsgruppens overvejelser

Arbejdsgruppens drøftelser har overordnet taget udgangspunkt i, om digital kommunikation

alene skal kunne anvendes, hvis parterne har aftalt det, eller om parterne skal kunne kommu-

nikere digital, medmindre andet er aftalt.

Arbejdsgruppen kunne ikke opnå enighed om en samlet anbefaling af én model til ændring af

den nuværende retstilstand. Der blev derfor opstillet 2 modeller.

Model 1 indebærer, at lejelovens § 4, stk. 2, fastholdes.

Parterne skal således fortsat indgå en særlig aftale for at bruge digital kommunikation, hvor

der er krav om skriftlighed, og det skal fortsat ikke være muligt at aftale digital kommunikation

ved opsigelse af lejeren og ved udlejerens påkrav om manglende lejebetaling. Bestemmelsen

foreslås dog præciseret, så det fremgår mere klart, hvad parterne kan foretage digitalt.

Model 2 indebærer, at lejelovens § 4, stk. 2, ophæves eller væsentligt modificeres.

Det indebærer, at parterne frit kan vælge kommunikationsform, medmindre parterne aftaler

noget andet. Digitale meddelelser kan på den måde blive en ligestillet mulighed for kommuni-

kationen, uden at det kræver særskilt aftale. Modellen indebærer også, at udlejeren i mod-

sætning til i dag skal kunne sende opsigelse og betalingspåkrav til lejeren digitalt.

I modellen foreslås, at der tages hensyn til, at ikke alle har de fornødne ressourcer til at kunne

kommunikere digitalt. Det foreslås på den baggrund, at parterne får mulighed for at aftale, at

der ikke skal kunne anvendes digital kommunikation, at parterne får mulighed for under leje-

forholdet med et passende varsel ensidigt at meddele den anden part, at der ikke fremtidigt

skal kunne kommunikeres digitalt, og at der gives en generel undtagelsesmulighed til borgere

(lejere/udlejere), som er fritaget for offentlig digital post.

Modellen baseres herefter på, at e-mail som kommunikationsform ligestilles med papirpost, og

at der i ejendomme med beboerrepræsentation indføres særlige regler om digital kommunika-

tion med repræsentationen. Af hensyn til praktiske og bevismæssige forhold arbejdes der på,

at lejeforholdets parter får mulighed for at anvende e-Boks-lignende løsninger som kommuni-

kationsforum, herunder på opstilling af særlige tekniske krav til sådan en løsning. Den foreslå-

ede mulighed for udveksling af digital kommunikation uden aftale indføres også for eksisteren-

de lejeaftaler gennem en overgangsordning.

3.1.3. Ministeriets overvejelser og forslag

Med henblik på at fremme muligheden for digital kommunikation i boliglejeforhold foreslås det,

at lejelovens § 4, stk. 2, og almenlejelovens § 5, stk. 2, om aftalt digital kommunikation, op-

hæves.

Side 4 (11)

De gældende regler i lejelovens § 4, stk. 2, og almenlejelovens § 5, stk. 2, om digital kommu-

nikation blev bl.a. indført for at skabe klarhed over, at parterne kunne opfylde skriftlighedskra-

vet i lejelovgivningen ved brug af fx e-mail.

Der er i dag klarhed over, at udveksling af digitale dokumenter (fx via e-mail) opfylder skrift-

lighedskravene i lovgivningen. Der vurderes derfor ikke at være behov for regler herom i lo-

ven.

Lejelovgivningens skriftlighedskrav ved digital kommunikation vil fortsat indebære, at der skal

være tale om udveksling af digitale dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af

skrifttegn og lagres på et varigt medie.

Med forslaget vil det ikke længere kræve en aftale om digital kommunikation, for at parterne

kan sende meddelelser på e-mail, hvor der i lejelovgivningen er krav om skriftlighed.

Parterne kan herefter frit vælge kommunikationsform i lejeforholdet, uanset om der i loven er

krav om skriftlighed.

Har parterne ikke fastlagt kommunikationsformen i lejeaftalen, kan parterne således, hvor der

er krav om skriftlighed, fra meddelelse til meddelelse selv vælge, om de vil sende den digitalt

eller med almindelig post. En part kan dog kun kommunikere på e-mail, hvis modparten har

oplyst en e-mailadresse.

Parterne kan efter forslaget vælge at fastlægge kommunikationsformen ved aftale, idet der er

aftalefrihed herom. Parterne kan fx aftale, at alt kommunikation i lejeforholdet skal ske digitalt

via nærmere angivne e-mailadresser. Efter en sådan aftale vil parterne ikke kunne fremsende

meddelelser i lejeforholdet med almindelig post, jf. dog undtagelsen nedenfor vedr. betalings-

påkrav og opsigelse.

I den situation vil der være tale om misligholdelse, hvis en part ikke opretholder den digitale

kommunikation ved fx at nedlægge sin e-mailadresse. Lejerens misligholdelse af pligten til at

opretholde muligheden for digital kommunikation bør dog kun i særlige tilfælde fx ved genta-

gelse og manglende iagttagelse af udlejeren opfordring til genetablering føre til ophævelse.

Der bør heller ikke ske ophævelse uden udlejerens forudgående påmindelse.

Bliver udlejeren opmærksom på, at lejeren ikke kan modtage digital post som aftalt, må udle-

jeren i første omgang rette henvendelse til lejeren med henblik på at få den digitale kommuni-

kation genoprettet. Udlejeren er i perioden, indtil den digitale kommunikation er genoprettet,

henvist til at fremsende meddelelser med almindelig post.

Digital kommunikation rejser spørgsmål om, hvem der bærer risikoen for, at en meddelelse

ikke kommer frem til modtageren, fx som følge af modtagerens spamfilter, at modtagerens e-

mailadressen ikke er funktionsdygtig el lign. Disse spørgsmål er ikke særlige for lejelovgivnin-

gen og må besvares efter almindelige bevisregler. Den part, der skal bevise, at en meddelelse

er kommet frem, må således som i dag tage risikoen for den anvendte kommunikationsform.

Der findes fortsat lejere og udlejere med begrænsede digitale ressourcer. Det foreslås derfor,

at der indføres regler, der beskytter den gruppe.

Ministeriet har i den forbindelse overvejet, at krav om indgåelse af aftale om kommunikation

med digitale dokumenter i praksis kan bliver udslagsgivende for, hvem af flere potentielle leje-

re der indgås lejeaftale med. Krav om indgåelse af en sådan aftale må i praksis ikke komme til

at fungere som en frasorteringsmekanisme, idet dette efter omstændighederne vil kunne blive

en ulempe for lejere, der ikke er fortrolige med IT-teknologi.

Kommunikerer parterne digitalt i lejeforholdet, skal både udlejeren og lejeren derfor have mu-

lighed for at fravælge digital kommunikation. Modparten skal på den anden side have lejlighed

til at indrette sig på den ændrede kommunikationsform.

Det foreslås på den baggrund, at både lejeren og udlejeren under lejeforholdet med et varsel

på 1 måned til den første hverdag i en måned, der ikke er en helligdag, og uden begrundelse

kan forlange, at kommunikationen fremover skal ske med almindelig post, hvor der i loven er

krav om skriftlighed.

Side 5 (11)

Det foreslås endvidere, at lejeren eller udlejeren uden varsel skal ophøre med digital kommu-

nikation, hvor der er krav om skriftlighed, hvis modparten er fritaget for offentlig Digital Post.

Lejeren risikerer at miste boligen uden reel grund, hvis lejeren ikke reagerer på udlejerens

opsigelse eller afgivelse af påkrav. Det er derfor særligt vigtigt i forhold til disse meddelelser,

at muligheden for fejlkommunikation begrænses mest muligt.

På den anden side er de nuværende krav til disse meddelelser forbundet med store admini-

strative omkostninger for udlejerne. Udlejerne er i dag nødt til at sende meddelelserne anbefa-

let, hvis udlejeren vil sikre beviset for, at de er kommet frem. Der vil således være et vist ef-

fektiviseringspotentiale, hvis disse meddelelser kan sendes digitalt.

Med henblik på at bevare sikkerheden for, at meddelelse af betalingspåkrav og opsigelse er

kommet frem til lejeren foreslås, at disse meddelelser som i dag altid skal sendes med brev.

Udlejeren kan vælge samtidig at sende de pågældende meddelelser pr. e-mail til lejeren.

For at fremme mulighederne for digital kommunikation mest muligt foreslås, at lovændringen

efter en overgangsperiode på et 1 år også finder anvendelse på eksisterende lejeaftaler, jf.

overgangsbestemmelsen i § 3, stk. 2.

3.2. Fremme af mulighederne for digital kommunikation ved gennemførelse af ind- og fraflyt-

ningssyn samt tilbudspligt.

3.2.1. Gældende ret

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal efter lejelovens § 9 og § 98 afholde

syn ved henholdsvis ind- og fraflytning. Udlejeren skal i forbindelse med synene udarbejde

henholdsvis en ind- og fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren på synet eller

sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede ved synet eller lejeren

ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Bestemmelserne kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. henholdsvis lejelovens §

18 og § 99 a.

Der findes tilsvarende regler for almene boliger i bekendtgørelse nr. 640 af 15. juni 2006 om

vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger.

Udlejeren har efter reglerne i lejelovens kapitel XVI (§§ 100-105) pligt til at tilbyde lejerne

ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til andre.

Udlejeren skal senest samtidig med tilbuddet give lejerne sædvanlige oplysninger om ejen-

dommen, jf. lejelovens § 103, stk. 4. Bestemmelsen kan ikke fraviges til skade for lejeren.

3.2.2. Arbejdsgruppens overvejelser

Arbejdsgruppen foreslår, at reglerne i lejelovens § 9 og § 98 præciseres i relation til mulighe-

den for at udlevere ind- eller fraflytningssynsrapporten digitalt til lejeren på synet. Gruppen

henviser til, at retstilstanden ikke er afklaret.

En løsningsmodel ville være at lave en tilføjelse i bestemmelserne, hvorefter udlejeren gives

valgfrihed med hensyn til udleveringsformen, herunder mulighed for at udlevere rapporten

digitalt ved synets afslutning, såfremt lejeren på stedet har mulighed for at modtage rapporten

og kvittere for modtagelsen. Såfremt den digitale udlevering ikke kan finde sted, og dette kan

henføres til lejerens forhold, vil rapporten kunne sendes til lejeren efterfølgende (digitalt eller

ved »almindelig« post).

Arbejdsgruppen foreslår endvidere, at det præciseres, hvordan tilbudspligten kan opfyldes

digitalt, f.eks. ved at der gives hjemmel til, at opfyldelse kan ske ved fremsendelse af oplys-

ningerne pr. e-mail til lejeren eller ved udlevering af oplysningerne på et USB-stik eller på til-

svarende måde via en digital platform, hvor lejerne kan læse dokumenterne.

3.2.3. Ministeriets overvejelser og forslag

Side 6 (11)

De gældende regler om ind- og fraflytningssyn har givet anledning til tvivl om parternes ad-

gang til at gennemføre synene digitalt, når lejeren skal have udleveret synsrapporten på synet,

herunder om reglerne forudsætter, at lejeren i den situation altid skal have udleveret en fysisk

kopi af rapporten på synet, eller det kan aftales, at denne udleveres digitalt.

Syn og synsrapporterne fastlægger lejemålets stand og giver parterne mulighed for at af-

stemme forventningerne til istandsættelsen ved fraflytning. Det er vigtigt, at denne forvent-

ningsafstemning så vidt muligt sker på synet. Der ligger heri, at lejeren skal have mulighed for

at se resultatet af synet (synsrapporten) ved synet. For at skabe klarhed over, at parterne kan

gennemføre synene digitalt, foreslås det, at lejelovens § 9 og § 98 præciseres i relation til

muligheden for at udlevere ind- eller fraflytningssynsrapporten digitalt til lejeren på synet.

Det foreslås, at udlejeren får valgfrihed med hensyn til udleveringsformen, herunder mulighed

for at udlevere rapporten digitalt ved synets afslutning, såfremt lejeren på stedet kan modtage

rapporten og kvittere for modtagelsen.

Udlejeren vil fx kunne udlevere synsrapporten til lejeren på synet ved at fremsende en kopi af

fraflytningsrapporten til lejerens mobiltelefon eller lignende, hvorefter lejeren på synet kvitte-

rer for modtagelsen fx i en svarmail.

Det er hensigten at indføre tilsvarende regler for almene lejeboliger i bekendtgørelse nr. 640 af

15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger.

Det materiale, udlejeren skal udlevere til lejerne for at opfylde tilbudspligten, har ofte et om-

fang, hvor det vil være hensigtsmæssigt af hensyn til udlejerens administration samt til res-

sourceforbruget, hvis udlejeren kunne udlevere materialet i digital form.

For at skabe klarhed over, hvordan udlejeren kan opfylde tilbudspligten digitalt, foreslås det

derfor, at det i lejelovens § 103 præciseres, hvordan tilbudspligten kan opfyldes digitalt, her-

under muligheden for udlevering af oplysningerne på et USB-stik eller på tilsvarende måde via

en digital platform.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Lovforslaget medfører en øget aftalefrihed med hensyn til kommunikationsform mellem udleje-

re (såvel private som almene) og lejere og medvirker herigennem til at understøtte en øget

anvendelse af digital kommunikation mellem parterne.

Den førnævnte arbejdsgruppes undersøgelse af, om de eksisterende muligheder for digital

kommunikation anvendes i praksis i private udlejningsboliger, bekræfter at de nuværende

regler giver problemer for såvel udlejere som lejere, der i øvrigt i vid udstrækning anvender

digital kommunikation.

En øget anvendelse af digital kommunikation mellem udlejeren og lejeren medfører lavere

administrationsomkostninger for udlejerne. Dette gælder også i de kommunalt ejede udlej-

ningsboliger. Afhængigt af lejefastsættelsessystemet kan de lavere omkostninger til admini-

stration medføre lavere husleje (i såvel private som almene boliger), og dermed afledte lavere

offentlige omkostninger til individuel boligstøtte.

Huslejekonsekvenserne vurderes imidlertid at være så små, at der ikke er grundlag for et

egentligt skøn. Lovforslaget skønnes ikke at have økonomiske og administrative konsekvenser

for stat og kommuner.

Eventuelle kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL.

Forslaget har ikke økonomiske eller administrative konsekvenser for regionerne.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Det vurderes, at forslaget vil medvirker til at understøtte en øget anvendelse af digital kom-

munikation mellem udlejere og lejere, og dermed muliggøre lavere administrationsomkostnin-

ger for udlejerne.

Side 7 (11)

6. Administrative konsekvenser for borgerne.

Det vurderes, at forslaget understøtter, at lejere fremover i højere grad kommunikerer digitalt

med udlejeren.

7. Miljømæssige konsekvenser.

Lovforslaget har ikke miljømæssige konsekvenser.

8. Forhold til EU-retten

Forslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

9. Hørte myndigheder, organisationer m.v.

Et udkast til lovforslaget har i perioden fra den X til den XX 2017 været i høring hos følgende

myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL - Danmarks

Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Byggeskadefonden, Bygherreforeningen i Danmark,

Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske Lejere, Danske Udlejere, Den Danske

Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Grundejer-

nes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune,

Landbrug & Fødevarer, Landsbyggefonden, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsiden-

ten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet,

SAPU og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.

10. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/

Mindreudgifter

Ingen

Negative konsekvenser/

Merudgifter

Ingen

Økonomiske konsekvenser for stat,

kommuner og regioner

Administrative konsekvenser for stat, Ingen

kommuner og regioner

Økonomiske og administrative kon-

sekvenser for erhvervslivet

Administrative konsekvenser for

borgerne

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

Overimplementering af EU-retlige

minimumsforpligtelser (sæt X)

Administrativ lettelse

Ingen

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Nej

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

For at fremme digital kommunikation i lejeforhold foreslås det, at de gældende regler i lejelo-

vens § 4, stk. 2, om, at det kræver en aftale, hvis lejeforholdets parter ønsker at udveksle

digitale dokumenter, hvor der i lejelovgivningen er krav om skriftlighed, og at en sådan aftale

kan opsiges uden varsel, ophæves. Den gældende regel i § 4, stk. 2, om, at udlejerens med-

delelser efter § 87 om opsigelse og § 93, stk. 2, om betalingspåkrav ikke kan afgives som digi-

tale dokumenter foreslås dog videreført i et nyt stk. 3.

Side 8 (11)

Forslaget har den virkning, at parterne i lejeforholdet frit kan vælge kommunikationsform (fx

e-mail), uanset om der i lejeloven eller boligreguleringsloven er krav om skriftlighed, jf. dog de

foreslåede bestemmelser i stk. 2 og 3.

I et nyt

stk. 2

foreslås, at udlejeren eller lejeren med et varsel på 1 måned til den første hver-

dag i en måned, der ikke er en helligdag, kan forlange at meddelelser ikke fremover afgives

som digitale dokumenter. Bestemmelsen omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren,

hvor der i lejeloven eller boligreguleringslovens kapitel II-V stilles krav om skriftlighed, eller

hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt

lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digi-

tal Post, jf. lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de omfattede meddelelser dog ikke

afgives som digitale dokumenter.

Formålet med bestemmelsen er at beskytte lejere og udlejere med begrænsede digitale res-

sourcer.

Forslaget har den virkning, at lejeren eller udlejeren uden begrundelsen med et varsel kan

fravælge at modtage meddelelser digitalt.

Udtrykket ”lejeren” omfatter også beboerepræsen-

tanter. Modparten vil efter varslets udløb således skulle fremsende meddelelser med almindelig

post.

Varslet på 1 måned til den første hverdag i en måned, der ikke er en helligdag, beregnes efter

samme principper som lejelovgivningens opsigelsesvarsler, jf. fx lejelovens § 86.

Forslaget omfatter meddelelser efter lejeloven og boligreguleringsloven mellem lejeforholdets

parter, hvor der er en udtrykkelig eller indirekte pligt til at give modparten skriftlig underret-

ning, jf. lovforslagets almindelige bemærkninger under pkt. 3.1.1.

Ved ”digitale dokumenter” forstås

dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af

skrifttegn og lagres på et varigt medie.

Hvis lejeren eller udlejeren er fritaget fra at modtage Digital Post fra offentlige afsendere, kan

modparten efter forslaget ikke afgive meddelelser, hvor der i lejelovgivningen er krav om

skriftlighed, som digitale dokumenter.

Lejeren eller udlejeren har ved lejeaftalens indgåelse eller i lejeperioden som udgangspunkt

ikke mulighed for at kontrollere, om modparten er eller bliver fritaget fra offentlig Digital Post.

Det påhviler derfor den fritagne part at oplyse modparten herom. Lejeren eller udlejeren skal i

den situation uden varsel fremover sende meddelelser, hvor der i lejelovgivningen er krav om

skriftlighed, til den fritagne part med almindelig post.

I et nyt

stk. 3

foreslås, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, ikke kan afgives som digitale

dokumenter.

Formålet med bestemmelsen er at skabe sikkerhed for, at udlejerens meddelelse af henholds-

vis opsigelse efter lejelovens § 87 og betalingspåkrav efter § 93, stk. 2, kommer frem til leje-

ren.

Forslaget indebærer, at udlejeren ikke kan sende en opsigelse eller afgive påkrav til lejeren om

manglende lejebetaling på e-mail. Udlejeren skal sende sådanne meddelelser med almindelig

post til lejeren.

Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. lejelovens § 8.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under pkt. 3.1.

Til nr. 2 og 3

Efter de gældende regler, skal udlejeren, der udlejer mere end én lejlighed, udlevere en syns-

rapport til lejeren ved henholdsvis ind- og fraflytningssynet eller sende rapporten til lejeren

senest 2 uger efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for

Side 9 (11)

modtagelsen af rapporten, jf. lejelovens § 9, stk. 3, om indflytningsrapport og de tilsvarende

regler i § 98, stk. 4, om fraflytningsrapport.

Efter det foreslåede § 9, stk. 3, om indflytningssyn og § 98, stk. 4, om fraflytningssyn skal

synsrapporten udleveres til lejeren. Det må dog ikke komme udlejeren til skade, hvis lejeren

ikke vil tage imod rapporten. Det foreslås derfor, at rapporten skal udleveres til lejeren ved

synet. Rapporten kan afgives i et digitalt dokument. Er lejeren ikke er til stede ved synet eller

vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, kan udlejeren sende rapporten til lejeren

senest 2 uger efter synet.

Forslaget indebærer, at udlejeren fx kan opfylde kravet om at udlevere synsrapporten på synet

ved på synet at sende en kopi af rapporten til lejeren på e-mail. Lejeren skal kvittere for mod-

tagelse af e-mailen på synet. Det kan fx ske ved, at lejeren kvitterer for modtagelsen via mo-

biltelefon el. lign.

Hvis lejeren således ikke er tilstede ved synet eller hvis lejeren ikke vil kvittere for modtagel-

sen, herunder ikke har mulighed for at modtage og kvittere fx fordi lejeren ikke har medbragt

det fornødne udstyr så som mobiltelefon, kan udlejeren sende rapporten til lejeren senest 2

uger efter synet.

Udlejeren kan i indkaldelsen til synet, jf. lejelovens § 9, stk. 2, og § 98, stk. 3, gøre lejeren

opmærksom på, at udlejeren udleverer synsrapporten til lejeren på synet via e-mail, og at

lejeren på synet skal have mulighed for at læse og kvittere for modtagelsen af e-mailen (fx

ved at medbringe mobiltelefon). Undlader lejeren i den situation at medbringe mobiltelefon

eller lignende på synet, har udlejeren efter forslaget mulighed for at sende rapporten til leje-

ren senest 2 uger efter synet. Det kan fx ske på e-mail. Har udlejeren fremsendt rapporten på

synet er dette tilstrækkeligt, og rapporten skal ikke sendes på ny efter synets afholdelse.

Udlejeren har ikke mulighed for at udlevere synsrapporten i et digitalt dokument på synet, hvis

parterne har aftalt en anden kommunikationsform, lejeren har fravalgt digital kommunikation,

eller lejeren er fritaget for offentlig Digital Post, jf. lovforslagets § 1, nr. 1.

De foreslåede bestemmelser kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren, jf. henholdsvis

lejelovens § 18 og § 99 a.

Den foreslåede ændring af lejelovens § 98, stk. 4, om fraflytningssyn har virkning for fraflyt-

ninger, som sker efter lovens ikrafttræden, og gælder således også lejeaftaler indgået før lo-

vens ikrafttræden.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under pkt. 3.2.

Til nr. 4

Udlejeren har efter reglerne i lejelovens kapitel XVI pligt til at tilbyde lejerne at erhverve ejen-

dommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til andre. Efter lejelovens § 103, stk.

4, skal udlejeren senest samtidig med tilbuddet give lejerne sædvanlige oplysninger om ejen-

dommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige vedlige-

holdelseskonti.

For at give bedre muligheder for at gennemføre tilbudspligten digitalt foreslås det præciseret,

at udlejerens pligt til at give lejeren sædvanlige oplysninger om ejendommen kan afgives digi-

talt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren

giver lejeren meddelelse herom.

Med forslaget får udlejeren mulighed for fx at give de omfattede oplysninger til lejeren ved at

udlevere et link til de pågældende oplysninger på udlejerens hjemmeside, hvis udlejeren sam-

tidig giver lejeren meddelelse herom ved fx at sende linket på e-mail til lejeren. Udlejeren kan

endvidere give oplysningerne til lejeren ved at udlevere et USB-stik med oplysningerne.

Digital kommunikation i forbindelse med udlejerens afgivelse af tilbud i henhold til reglerne om

tilbudspligt skal ske indenfor rammerne af det, som er gældende herom i forhold til de enkelte

Side 10 (11)

lejere. For de lejere, som har opsagt denne mulighed jf. den foreslåede § 4, stk. 2, og for leje-

re, der er fritaget for Digital Post, jf. lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan tilbud

dog ikke afgives i digital form. Ligeledes kan tilbud ikke afgives digitalt, hvis det er i strid med

en gældende aftale imellem udlejeren og lejere i ejendommen.

Det påhviler udlejeren at bevise, at lejeren har modtaget de oplysninger, som lejeren har krav

på efter bestemmelsen.

Den foreslåede bestemmelse kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. § 105.

Forslaget har virkning for tilbud til lejeren efter lejelovens § 103, stk. 1, der fremsættes efter

lovens ikrafttræden.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under pkt. 3.2.

Til § 2

Til nr. 1

Forslaget, der svarer til forslaget i § 1, nr. 1, indebærer, at parterne i almene lejeforhold som

udgangspunkt selv kan vælge kommunikationsform, at parterne med et varsel kan fravælge

digital kommunikation, hvor der er krav om skriftlighed, og at udlejerens opsigelse og beta-

lingspåkrav altid skal sendes med almindelig brev.

Reglerne kan ikke fraviges ved aftale, jf. almenlejelovens § 4, stk. 1.

Der henvises til bemærkningerne til § 1, nr. 1.

Til § 3

stk. 1

foreslås, at loven skal træde i kraft den 1. januar 2018. Loven har virkning for aftaler,

der indgås efter lovens ikrafttræden, medmindre andet følger af indholdet af den enkelte be-

stemmelse.

stk. 2

er det dog foreslået, at de foreslåede ændringer i henholdsvis lejelovens § 4 og almen-

lejelovens § 5 om digital kommunikation også skal gælde for eksisterende lejeaftaler, således

at ændringerne træder i kraft den 1. januar 2019 for lejeaftaler, der er indgået før lovens

ikrafttræden den 1. januar 2018.

Det foreslås, at udlejeren kun kan anvende overgangsreglen, når udlejeren har meddelt leje-

ren, at reglen finder anvendelse, herunder at lejeforholdet fremover er omfattet af de foreslå-

ede ændringer i henholdsvis lejelovens § 4 for private udlejere og almenlejelovens § 5 for

almene udlejere.

Det påhviler i givet fald udlejere at bevise, at lejeren har modtaget den omhandlede meddelel-

se.

Lejeren kan efter overgangsperioden udløb frit benytte de nye regler om valg af kommunikati-

onsform og fx vælge at kommunikere med udlejeren på e-mail, selvom der ikke foreligger en

aftale om digital kommunikation, hvis lejeren er besiddelse af udlejerens e-mailadresse. Udle-

jeren har mulighed for at fravælge digital kommunikation med 1 måneds varsel, jf. § 1, nr. 1,

og § 2, nr. 1.

Til § 4

Det foreslås, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.

Side 11 (11)