TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 401: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Fleksibel kommunal anvisningsret, etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger, forenkling af krav til indretning af nybyggeri, afhændelse og nedrivning af almene boliger m.v.), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 401
Offentligt

Fremsat den {FREMSAT} af transport-, bygnings- og boligministeren (Ole Birk Olesen)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.,

(Fleksibel kommunal anvisningsret, etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger, forenk-

ling af krav til indretning af nybyggeri, afhændelse og nedrivning af almene boliger m.v.)

§1

I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1103 af 15. august 2016, som ændret ved §

45 i lov nr. 628 af 8. juni 2016, § 1 i lov nr. 1559 af 13. december 2016, § 1 i lov nr. 389 af 26. april

2017 og § 20 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, foretages følgende ændringer:

§ 27

indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

”

Stk. 3.

Afhændelse af almene boliger, der efter stk. 2 forudsætter godkendelse af transport-, byg-

nings- og boligministeren, kan finde sted:

1) ved økonomiske vanskeligheder, hvor en boligafdeling ikke kan videreføres,

2) ved permanente udlejningsvanskeligheder, når andre løsningsmuligheder har været under-

søgt og fundet uegnede,

3) for at give et socialt udsat boligområde et løft eller

4) af hensyn til udvikling af et byområde.”

Stk. 3-10 bliver herefter stk. 4-11.

§ 28

indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

”Stk. 3.

Nedrivning af almene boliger, efter stk. 2, 2. pkt., kan finde sted:

1) ved byggetekniske problemer,

2) for at give et socialt udsat område et løft eller

3) ved udlejningsvanskeligheder.”

Stk. 3-5 bliver herefter stk. 4-6.

§ 58 c

ændres ”samt

afgørelser om opsigelse efter § 62 a, stk. 4,”

til: ”, afgørelser om opsigelse

efter § 62 a, stk. 4, og afgørelser om kommunens afholdelse af istandsættelsesudgifter efter § 74

a”.

§ 59, stk. 1, 1. pkt.,

ændres ”indtil hver fjerde” til: ”op til en fjerdedel af de”.

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 401: Udkast til lovforslag om ændring af lov om almene boliger m.v. (Fleksibel kommunal anvisningsret, etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger, forenkling af krav til indretning af nybyggeri, afhændelse og nedrivning af almene boliger m.v.), fra transport-, bygnings- og boligministeren

§ 63, stk. 1,

ændres ”jf. stk. 2.” til: ”jf. stk. 3.”

§ 63

indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:

”

Stk. 2.

Den almene boligorganisation kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen om at stille

ledige almene ældreboliger til rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på udlejning som

udslusningsboliger, jf. stk. 3, hvis der ikke generelt er efterspørgsel efter de pågældende boliger

fra den berettigede personkreds. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at de pågældende boliger

på ny skal udlejes som almene ældreboliger.”

Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 3 og 4.

§ 64, stk. 2, 3. pkt.

indsættes efter ”Bestemmelserne i”: ”§ 63, stk. 2–4, ”

Efter

§ 74

indsættes:

”§ 74 a.

Kommunalbestyrelsen kan afholde udgifter til istandsættelsesarbejder i almene plejebo-

liger, når skader er forvoldt af en lejer med en psykisk eller fysisk funktionsnedsættelse eller

særlige sociale problemer, der hindrer den pågældende i at leve op til pligten til at behandle det

lejede forsvarligt, jf. § 78 i lov om leje af almene boliger.”

Efter

§ 80 f

indsættes:

”§

80 g.

Almene boligorganisationer indbetaler nettoprovenu efter ekstraordinære afdrag på in-

destående belåning m.v.

efter § 27, stk. 2 til landsdispositionsfonden.”

10.

§ 89, stk. 3,

erstattes ”og e” med: ”, e og g”.

11.

§ 95, stk. 2,

ændres ”§§ 80 a-e,” til: ”§ 80

a-e

og g,”.

12.

§ 109, stk. 4,

indsættes efter 1. pkt.:

”Hver

ungdomsbolig skal være forsynet med selvstændigt toilet, bad og køkken med indlagt vand

og forsvarligt afløb for spildevand. Kommunalbestyrelsen kan dog tillade, at almene ungdomsboli-

ger indrettes

med adgang til fælles toilet, bad og køkken. ”

13.

§ 110, stk. 1,

indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

”Kommunalbestyrelsen

eller regionsrådet kan dog i særlige tilfælde beslutte, at kravet om ind-

retning for kørestolsbrugere fraviges. ”

§2

Loven træder i kraft den 1. januar 2018.

§3

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

Indledning

Lovforslagets indhold

2.1.

Fleksibel kommunal anvisningsret til almene familieboliger

2.1.1.

2.1.2.

2.2.

2.2.1.

2.2.2.

2.3.

2.3.1.

2.3.2.

2.4.

2.4.1.

2.5.

Gældende regler

Ministeriets overvejelser og forslag

Gældende regler

Ministeriets overvejelser og forslag

Gældende regler

Ministeriets overvejelser og forslag

Gældende regler

Etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger

Forenkling af krav til indretning af alment nybyggeri

Kommunal dækning for skader forvoldt af visse lejere i almene plejeboliger

2.4.2.

Ministeriets overvejelser og forslag

Lovfæstelse og udvidelse af praksis vedrørende afhændelse og nedrivning af ejen-

domme omfattende almene bolig

2.5.1.

Gældende regler

2.5.2.

Ministeriets overvejelser og forslag.

Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Miljømæssige konsekvenser

Administrative konsekvenser for borgerne

Forholdet til EU-retten

Høring

Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser

1. Indledning

Den almene boligsektor skal tilvejebringe billige boliger, så kommunerne kan løse boligsociale

problemer. Den almene boligsektor skal samtidig tiltrække en bred gruppe af befolkningen for at

undgå ghettoisering. Den almene boligsektor bygger på en decentraliseret beslutningsmodel, hvor

kommunerne styrer omfanget af tilsagn til nyt alment byggeri. Hensynet bag strukturen er, at kom-

munerne og boligorganisationerne i kraft af deres lokalkendskab er bedst til at vurdere det lokale

boligbehov.

En række kommuner har efterlyst bedre og mere fleksible muligheder for at skaffe billige boliger til

borgere med lav betalingsevne. Regeringen og KL har derfor i fællesskab gennemført et analysear-

bejde om barrierer for tilvejebringelse af billige almene boliger. Der er i arbejdet identificeret en

række områder, hvor reglerne kan indrettes anderledes, så kommunerne får bedre muligheder for at

billiggøre nybyggeriet og bruge de eksisterende boliger bedre. Det er bl.a. i forhold til anvisnings-

retten, krav til nybyggeriet, mulighed for at etablere udslusningsboliger m.v.

Regeringen og KL er enige om, at kommunerne i de kommende år skal fortsætte med at bidrage til

den omstilling af velfærdssamfundet, som er nødvendig for at sikre stadig bedre offentlig service

inden for stramme økonomiske rammer. Målet er en offentlig sektor, hvor opgaveløsningen i højere

grad tager udgangspunkt i borgernes og virksomhedernes behov frem for i bureaukratiske regler og

myndighedsgrænser.

Formålet med lovforslaget er med afsæt i aftale mellem regeringen og KL om kommunernes øko-

nomi for 2018 at gennemføre en række konkrete tiltag, der vil gøre det muligt for kommuner og

boligorganisationer at opføre og tilvejebringe flere billige almene boliger end i dag

–

til gavn for de

borgere, der har behov for en billig bolig.

Lovforslaget omfatter ændringsforslag inden for følgende områder:



Fleksibel kommunal anvisningsret til almene familieboliger



Etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger



Forenkling af krav til indretning af alment nybyggeri



Kommunal dækning for skader forvoldt af visse lejere i almene plejeboliger



Afhændelse af almene boliger ved bypolitiske hensyn

2. Lovforslagets indhold

2.1.

Fleksibel kommunal anvisningsret til almene familieboliger

2.1.1. Gældende regler

Almene familieboliger udlejes som hovedregel efter ventelister, jf. § 51, stk. 1 i lov om almene bo-

liger m.v. Ventelisteprincippet gælder dog ikke for de almene familieboliger, der er omfattet af den

kommunale anvisningsret. Det vil sige, at den kommunale anvisningsret til almene boliger går forud

for såvel den almindelig venteliste som oprykningsventelisten i en boligorganisation.

En almen boligorganisation skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse stille indtil hver fjerde

ledige almene familiebolig til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende bolig-

sociale opgaver, jf. almenboliglovens § 59, stk. 1. Der skal være tale om et påtrængende behov for

de boligsøgende, som kan begrunde at anvise de pågældende forud for boligsøgende på ventelisten.

Endelig kan en boligorganisation indgå en aftale med kommunalbestyrelsen om at stille ledige fa-

milieboliger til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver, jf. almenboliglovens § 59,

stk. 2. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en afdeling, og kommunalbestyrelsen

og boligorganisationen kan i forbindelse hermed aftale kriterier for, hvilke af boligorganisationens

ledige boliger som stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen, f. eks. boligernes størrelser, belig-

genhed og husleje.

Kommunalbestyrelsens anvisning skal i hvert enkelt tilfælde ske på baggrund af en vurdering af den

boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, den boligsøgende anvises til eller

bor i på anvisningstidspunktet. Kommunen skal på baggrund heraf anvise boligen til den ansøger,

som vurderes at have størst behov.

I henhold til almenboliglovens § 59, stk. 1, betaler kommunalbestyrelsen tomgangslejen fra det

tidspunkt, hvor en ledig bolig stilles til rådighed for en kommune og frem til tidspunktet, hvor boli-

gen udlejes. Kommunen garanterer endvidere for, at boligtageren opfylder de kontraktmæssige for-

pligtelser over for boligorganisationen til at istandsætte boligen i forbindelse med fraflytning. Hvis

en kommune får stillet en bolig til rådighed, som den ikke ønsker at benytte, lader kommunen boli-

gen gå tilbage til boligorganisationen.

Såfremt en kommune ikke ønsker at benytte en bolig, som den tidligere har valgt til kommunal an-

visning, betaler kommunen boligafgiften frem til det tidspunkt, hvor boligen udlejes til anden side,

dog ikke længere end det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning.

Efter almenboliglovens § 59 stk. 3, finder ovenstående regler tilsvarende anvendelse i forhold til

almene ungdomsboliger.

2.1.2. Ministeriets overvejelser og forslag

Det kan konstateres, at kommunerne anvender almenboliglovens anvisningsret meget forskelligt.

Tal fra landsbyggefondens huslejeregister for 2015 viser, at over 20 pct. af ledige almene familiebo-

liger i hovedstadsområdet anvises af kommunen til boligsøgende. I Syddanmark og Nordjylland er

den tilsvarende andel boliger, der anvises af kommunen, henholdsvis 6,0 pct. og 3,4 pct.

Nogle kommuner finder, at den eksisterende anvisningsmodel, hvorefter en kommune har ret til

indtil hver fjerde ledige familiebolig, er for ufleksibel og medfører, at anvisningsretten og bolig-

massen ikke kan udnyttes optimalt.

Kommunerne peger på, at der ofte ikke er overensstemmelse mellem de boliger, som en kommune

får stillet til rådighed og de boligsøgendes behov i forhold til boligstørrelse og husleje. Efter de

gældende regler kan en kommune og en boligorganisation i fællesskab forsøge at håndtere sådanne

ubalancer mellem tilgangen af ledige boliger til kommunal anvisning og boligbehovet ved at indgå

en aftale, der kan supplere reglen om at stille indtil hver fjerde ledige bolig til rådighed for kommu-

nalbestyrelsen.

Det er tilfældet i de store byer. I Aalborg Kommune har kommunalbestyrelsen indgået en aftale

med boligorganisationer om specifikt at få stillet ledige ungdoms- og familieboliger til flygtninge

med en husleje under 3.500 kr. inkl. forbrug til rådighed. I Odense Kommune afholdes månedlige

møder med boligorganisationer, hvor der aftales en fordeling af boligerne med henblik på at sikre

overensstemmelse mellem boligsøgende og de boliger, som kommunen kan anvise til. Københavns

Kommune har en udlejningsaftale med sektoren. Hovedaftalen indgås mellem Københavns Kom-

mune og BL

–

Danmarks Almene Boligers lokale kreds og suppleres med individuelle aftaler med

de enkelte boligorganisationer.

Kommunerne anfører imidlertid, at muligheden for at indgå sådanne aftaler med boligorganisatio-

nerne varierer meget.

Et andet problem, som er rejst af kommunerne, vedrører kommunernes frist for at melde tilbage til

boligorganisationerne i forbindelse med vurdering af en ledig bolig til anvisning. Typisk har en

kommune kort tid (1 eller 2 dage) til at vurdere, om den kan bruge den bolig, som boligorganisatio-

nen stiller til rådighed. Som konsekvens heraf sendes mange boliger tilbage, idet kommunen ikke

vil risikere at skulle betale tomgangsleje for boliger, som den ikke ønsker at anvise en boligsøgende

til. Udgangspunktet for den kommunale anvisning er, at kommunen betaler lejen fra det tidspunkt,

boligen er til rådighed, og indtil den faktiske udlejning finder sted.

Det foreslås at ændre reglerne om den kommunale anvisningsret med det formål at forbedre kom-

munernes mulighed for at løse påtrængende boligsociale problemer i kommunen og samtidig sikre

en bedre udnyttelse af kommunernes anvisningsret og den almene boligmasse. Med forslaget får en

kommune ret at vælge op til en fjerdedel af de ledige boliger til kommunal anvisning, hvilket vil

give en bedre balance mellem kommunernes behov for boliger i forhold til størrelser og husleje, og

de boliger de har anvisningsret til. Herudover får kommunen ret til minimum 5 hverdage til at mel-

de tilbage til boligorganisationen, hvilket ledige boliger kommunen ønsker anvisningsret til.

Den gældende bekendtgørelse nr. 1204 af 10. december 2009 om udlejning af almene boliger m.v.

vil som følge heraf blive ændret, således at en boligorganisation inden en aftalt dato i hver måned

meddeler kommunen, hvilke boliger som er opsagt, og hvornår boligerne kan forventes at stå til

rådighed for kommunalbestyrelsen til anvisning. Kommunen har herefter 5 hverdage til at melde

tilbage til boligorganisationen, hvilke boliger de ønsker at råde over. Kommunen kan dog ikke råde

over mere end en fjerdedel af de ledige boliger.

2.2. Etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger

2.2.1. Gældende regler

Efter § 63 i almenboligloven kan en almen boligorganisation indgå aftale med en kommunalbesty-

relse om at stille ledige almene familieboliger til rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på

udlejning som udslusningsboliger.

En udslusningsbolig er en bolig, som udlejes til personer, der opholder sig i midlertidige botilbud

eller på forsorgshjem efter §§ 107 eller 110 i lov om social service. Det er muligt med kommunal-

bestyrelsens godkendelse at aftale visse afvigelser fra de almindelige lejevilkår i almene boliger i en

periode på højest 2 år, jf. § 4, stk. 3, i lov om leje af almene boliger. Samtidig ydes lejeren en godt-

gørelse, der dækker forskellen mellem den boligleje og andre pligtige pengeydelser, som lejeren

betaler boligorganisationen, fratrukket den beregnede individuelle boligstøtte og den egenbetaling

lejeren tidligere betalte i midlertidige botilbud efter §§ 107 eller 110 i serviceloven, jf. bekendtgø-

relse nr. 718 af 19. juni 2013 om refusionsbeløb til lejer i udslusningsbolig.

2.2.2. Ministeriets overvejelser og forslag

I de senere år har nogle kommuner oplevet udlejningsvanskeligheder med almene ældreboliger,

hvilket har påført kommunerne udgifter til betaling af tomgangsleje.

Kommunalbestyrelsen står for anvisningen af borgere til almene ældreboliger, jf. § 54 i almenbolig-

loven. Som følge heraf dækker kommunen tomgangslejen og de kontraktmæssige forpligtelser ved

lejerens fraflytning fra ældreboligen, jf. almenboliglovens § 54, stk. 4. En kommune betaler boligle-

jen fra det tidspunkt, den pågældende ældrebolig er til rådighed, og indtil udlejning sker. Der er

ikke fastsat regler om, hvor længe en kommune skal dække tomgangslejen i almene ældreboliger.

Kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation kan dog aftale, at anvisningen af boligerne

overgår til den almene boligorganisation, jf. almenboliglovens § 55, stk. 1.

Den kommunale forpligtigelse til at dække udgifter til tomgangsleje i almene ældreboliger skal ses i

sammenhæng med, at kommunalbestyrelsen skal drage omsorg for, at der i nødvendigt omfang til-

vejebringes almene ældreboliger, jf. almenboliglovens § 105, og kommunalbestyrelsens kompeten-

ce til at yde tilsagn om støtte til etablering af almene ældreboliger ved nybyggeri eller ombygning,

jf. almenboliglovens § 115, stk. 1-4. Ved tilsagnet skal kommunalbestyrelsen vurdere behovet for

boligerne for at sikre, at udbuddet af almene ældreboliger er afstemt med lokale behov for sådanne

boliger. Ved tilsagnet træffer kommunen beslutning om antallet af boliger, deres størrelse, indret-

ning, beliggenhed og huslejeniveauet under hensyn til, at ældreboligerne kan påregnes udlejet til

ældre og personer med handicap.

Med henblik på at afhjælpe de udlejningsvanskeligheder, som nogle kommuner oplever med alme-

ne ældreboliger, og samtidig sikre en bedre udnyttelse af boligmassen, forslås det, at almene bolig-

organisationer kan stille ledige almene ældreboliger til rådighed for kommunalbestyrelsen som ud-

slusningsboliger. Det foreslås endvidere, at en kommunalbestyrelse kan beslutte, at almene ældre-

boliger ejet af kommunen ligeledes kan anvendes som udslusningsboliger.

Det er en betingelse, at der ikke er efterspørgsel efter de pågældende boliger fra den berettigede

personkreds, men derimod efterspørgsel efter udslusningsboliger. Det foreslås, at en kommunalbe-

styrelse kan beslutte, at boligerne ved øget efterspørgsel efter ældreboliger på ny kan udlejes som

almene ældreboliger.

I en kommende skrivelse vil kommunalbestyrelser og boligorganisationer endvidere blive vejledt

om forhold, som har betydning for at afhjælpe de udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger,

som visse kommuner oplever, jf. nedenfor.

I tilfælde af midlertidige udlejningsvanskeligheder kan almene ældreboliger lejes ud til en anden

personkreds, indtil det på ny er muligt at leje dem ud til ældre og personer med handicap, jf. almen-

boliglovens § 55, stk. 6.

Endvidere kan en boligorganisation med kommunalbestyrelsens godkendelse udleje ledige almene

ældreboliger som almene familie- eller ungdomsboliger svarende til de regler, der gælder for udlej-

ningen af disse boliger, jf. almenboliglovens § 55, stk. 7. Ved ledighed af boligerne kan kommunal-

bestyrelsen beslutte, at de pågældende boliger på ny skal udlejes som almene ældreboliger.

I tilfælde af permanente udlejningsvanskeligheder kan en kommunalbestyrelse og en almen bolig-

organisation aftale at ommærke ældreboligerne til almene familie- eller ungdomsboliger, jf. almen-

boliglovens § 3, stk. 1 nr. 6 og § 4, stk. 1, nr. 6. Det er en betingelse, at der er efterspørgsel efter de

ommærkede boliger. I henhold til de gældende regler kan ældreboliger ejet af en kommune eller en

selvejende ældreboliginstitution dog ikke ommærkes, da en kommune og en selvejende ældrebolig-

institution ikke kan eje og drive almene familie- og ungdomsboliger.

Hvis ommærkning af de ledige ældreboliger ikke er en løsning på udlejningsvanskelighederne, gi-

ver almenboligloven desuden mulighed for at afhænde boligerne til anden side eller alternativt at

nedrive boligerne. Afhændelse og nedrivning af almene boliger forudsætter imidlertid både kom-

munalbestyrelsens og transport-, bygnings- og boligministerens godkendelse, jf. almenboliglovens

§ 27, stk. 1 og 2, og § 28, stk. 1 og 2. Afhændelse eller nedrivning af almene ældreboliger, som er

ejet af en kommune eller en region, skal dog ikke godkendes af transport-, bygnings- og boligmini-

steren.

Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med de almene boligorganisationer og kan meddele de påbud

m.v., som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af den almene boligorganisation og

dens afdelinger i overensstemmelse med de regler, der fastsat herfor, jf. almenboliglovens § 164 og

165.

Hvis der er vedvarende udlejningsproblemer i en ældreboligafdeling, er boligorganisationen som

led i forsvarlig økonomistyring forpligtet til at håndtere problemet for at undgå unødige økonomisk

tab. Det ligger ligeledes inden for kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse i samarbejde med bo-

ligorganisationen at søge en løsning på ubalancen.

En boligorganisation skal varetage sine interesser og kan ikke påtage sig en uforsvarlig økonomisk

risiko ved f. eks. at aftale en ommærkning af almene ældreboliger til familieboliger, uden at der er

den fornødne efterspørgsel efter de pågældende boliger.

2.3.

Forenkling af krav til indretning af alment nybyggeri

Der er pr. 1. juli 2017 gennemført ændringer af indretningskrav i bygningsreglementet, som kan

medvirke til at billiggøre det almene boligbyggeri (nybyggeri og om- og tilbygninger). Det drejer

sig om afskaffelse af krav om affaldsskakte i etagebyggeri, ændring af krav om opbevaringsplads i

etageboligbyggeri og afskaffelse af krav om elevator ved ombygning i boligbyggeri.

2.3.1. Gældende regler

Ungdomsboliger

Standarden for boliger fastsættes i bygningsreglementet, hvoraf det fremgår, at en bolig udover be-

boelsesrum skal indrettes med køkken, bade- og WC-rum, jf. kapitel 3.3.1, stk. 2 i bygningsregle-

mentet. Seneste ændring af bygningsreglementet præciserer, at funktionskravet er opfyldt, når der er

adgang til fælles køkken, bade- og WC-rum i kollegie- og ungdomsboliger, hvor flere beboere deler

faciliteterne.

For almene familieboliger og ældreboliger gælder, at disse som udgangspunkt skal være indrettet

med selvstændigt toilet, bad og køkken med indlagt vand og forsvarligt afløb til spildevand, jf. al-

menboliglovens § 109, stk. 2, og § 110, stk. 2. For at opnå boligstøtte er det et krav, at sådanne ind-

retningskrav er opfyldt, jf. § 9, stk. 1, i lov om individuel boligstøtte.

Der er ikke i almenboligloven fastsat krav til udformning, indretning m.v. af almene ungdomsboli-

ger, men det fremgår af § 113 i almenboligloven, at transport-, bygnings- og boligministeren fast-

sætter nærmere regler om bl.a. udformning og indretning af ungdomsboliger. Lovens § 113 er ud-

møntet i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger m.v., hvori det

fremgår af § 16, at almene ungdomsboliger, der indrettes som flerrumsboliger, skal have selvstæn-

digt toilet og bad samt køkken eller kogeniche. Det har hidtil været praksis, at almene ungdomsbo-

liger opført som enrumsboliger kan have adgang til fælles toilet, bad og køkken. Efter gældende

regler kan indretningskravene kun fraviges i forbindelse med ombygning af eksisterende bygninger,

men ikke ved nybyggeri af ungdomsboliger indrettet som flerrumsboliger.

Kommunalbestyrelsen kan dog beslutte at fravige disse indretningskrav ved ombygning af eksiste-

rende bygninger, jf. § 16, stk. 2, i bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v., hvori det frem-

går af § 16, forudsat de almene ungdomsboliger indrettes med adgang til fælleskøkken, jf. § 16, stk.

3, i støttebekendtgørelsen. Det betyder, at kravene er identiske med de krav, som i dag gælder ved

ombygning af eksisterende bygninger til ungdomsboliger.

Ældreboliger

Krav til udformning, indretning m.v. af ældreboliger er fastsat i almenboligloven, jf. § 110, stk. 1.

Ifølge almenboligloven skal almene ældre- og plejeboliger have eget toilet og bad, og boligerne skal

have eget køkken. Kommunalbestyrelsen kan dog i visse tilfælde fravige kravet om, at ældreboliger

forsynes med et selvstændigt køkken, jf. almenboliglovens § 110, stk. 2 i almenboligloven.

Det fremgår videre af almenboligloven, at almene ældreboliger med hensyn til udstyr og udform-

ning skal være indrettet til brug for ældre og personer med handicap. Desuden skal boligernes ad-

gangsforhold og indretning være egnede for kørestolsbrugere og andre gangbesværede. Såfremt

byggeriet er med trapper, etableres også elevator.

I ældre- og plejeboliger, der tilvejebringes ved indretning af eksisterende beboelsesejendomme, kan

en kommunalbestyrelse dog i særlige tilfælde, hvor ejendommens indretning gør det nødvendigt,

tillade, at der ikke installeres elevator, jf. § 110, stk. 4 i almenboligloven.

Indretningskrav til ældre- og plejeboliger, herunder adgang for kørestolsbrugere og gangbesværede,

fremgår endvidere af vejledning om indretning af ældreboliger for fysisk plejekrævende m.fl. fra

1997, udarbejdet af den tidligere Bygge- og Boligstyrelsen i et samarbejde mellem Socialministeri-

et, Direktoratet for Arbejdstilsynet, Kommunernes Landsforening, Københavns Kommune og Fre-

deriksberg Kommune. Vejledningen vedrører indretning af nybyggede ældreboliger for fysisk ple-

jekrævende m.v.

2.3.2.

Ministeriets overvejelser og forslag

Kommuner og boligorganisationer har peget på, at der er statslige krav til indretning af og renove-

ring af almene ungdoms- og ældreboliger, som kan virke unødigt fordyrende for nybyggeri. Med

forslagene udmøntes den del af aftalen indgået mellem regeringen og KL for 2018 om kommuner-

nes økonomi for 2018, som vedrører forenkling af indretningskravene i almenboligloven.

Ungdomsboliger

Formålet med ændringsforslaget er at samle reglerne vedrørende indretning af ungdomsboliger i

almenboligloven samt at udvide kommunernes adgang til at etablere ungdomsboliger med flerrum

uden selvstændigt køkken/kogeniche, bad og toilet, såfremt ungdomsboligerne indrettes med ad-

gang til fælles køkken, bad og toilet. Som konsekvens heraf vil kravene i bekendtgørelse om støtte

til almene boliger m.v. vedrørende indretning af flerrums ungdomsboliger med køkken, bad og toi-

let blive ophævet.

Ændringsforslaget vil gøre det muligt at bygge billigere ungdomsboliger, idet udgifter til indretning

af en ungdomsbolig med selvstændigt toilet, bad og køkken udgør en relativ stor del af anskaffel-

sessummen.

Det vil herefter være op til den enkelte kommune at beslutte indretningen af nyopførte ungdomsbo-

liger ud fra lokal efterspørgsel og behov. Forslaget vil således give kommunerne mulighed for at

beslutte, om nyopførte ungdomsboliger skal være forsynet med et selvstændigt køkken/kogeniche,

bad og toilet, eller om der skal være adgang til fællesfaciliteter. Det gælder, uanset om boligerne

opføres som enrums- eller flerrumsboliger. Kravene til indretning af almene ungdomsboliger vil

med forslaget følge de samme krav, som i dag gælder ved ombygning af eksisterende bygninger til

ungdomsboliger. Forslaget vil give øge fleksibilitet for kommunerne og vil bidrage til at fremme

udbuddet af mindre og billigere ungdomsboliger.

De seneste 5 år er der opført 20 almene ungdomsboliger uden selvstændigt køkken og/eller bad og

toilet. Dette svarer til under 1 pct. af nye almene ungdomsboliger. En relativ stor del af anskaffel-

sessummen for ungdomsboliger er forbundet med etableringen af selvstændigt køkken, bad og toi-

let. Den begrænsede anvendelse af muligheden for at opføre ungdomsboliger med adgang til fælles

køkken, bad og toilet vurderes at hænge sammen med, at kommunerne ikke er opmærksomme på, at

efter de gældende regler er der i dag sådanne muligheder ved ombygning.

Ældreboliger

Når en kommune i dag ønsker at opføre ældre- eller plejeboliger til personer med psykisk handicap

er der krav om, at boligerne skal være indrettet til at kunne akkommodere kørestolsbrugere. Bag-

grunden herfor er, at boligerne skal udlejes til fysisk svækkede ældre og personer med fysisk

og/eller psykisk handicap, eksempelvis til yngre personer med handicap. Ved plejeboliger forstås

almene ældreboliger, hvor der hører servicearealer til den samlede bebyggelse, jf. almenboliglovens

§ 5, stk. 2.

Det vurderes, at de særlige indretningskrav for kørestolsbrugere fordyrer etableringen af nye billige

almene ældre- og plejeboliger. Det vurderes, at færre krav til indretning kan bidrage til at billiggøre

opførelsen af ældre- og plejeboliger. Disse boliger vil kunne opføres for borgere, som ikke er bevæ-

gelseshæmmede og derfor ikke er afhængige af, at boligerne er særligt indrettet for bevægelses-

hæmmede.

Formålet med ændringsforslaget er at give kommunerne et større råderum i forhold til indretning af

ældreboliger, herunder plejeboliger, når boligerne opføres for borgere, som ikke er bevægelses-

hæmmede og derfor ikke afhængige af de særlige faciliteter for bevægelseshæmmede.

Forslaget giver kommunerne bedre mulighed for at afstemme boligernes indretning med beboernes

behov, hvilket kan give en mere effektiv ressourceanvendelse samt billigere almene ældre- og ple-

jeboliger.

Almenboligloven giver kommunalbestyrelsen og regionsrådet mulighed for i særlige tilfælde at

beslutte, at almene ældreboliger ikke indrettes med eget køkken, hvis det skønnes, at beboerne ikke

vil kunne gøre brug heraf. Med forslaget udvides kommuners og regioners mulighed for at fravige

indretningskrav til også at omfatte indretning af ældreboliger i de særlige tilfælde, hvor boligerne

opføres for borgere, som ikke er bevægelseshæmmede. Beslutningen skal ske under hensyntagen til

kommunens behov for ældre- og plejeboliger.

Det fremgår af § 25, stk. 1, i lov om friplejeboliger, at friplejeboliger etableret ved ombygning eller

nybyggeri skal opfylde kravene i almenboliglovens § 110 til almene ældreboliger. Med ændrings-

forslaget får leverandører af friplejebolig den samme fleksibilitet i forhold til indretning af boliger-

ne.

Det vurderes endvidere, at forslaget vil give kommunerne bedre mulighed for at ommærke eksiste-

rende familieboliger til ældreboliger, der skal anvendes til borgere, der ikke har behov for, at boli-

gerne er indrettet til brug for kørestolsbrugere.

2.4.

Kommunal dækning for skader forvoldt af visse lejere i almene plejeboliger

2.4.1. Gældende regler

Lejere i almene plejeboliger er omfattet af lov om leje af almene boliger med alle de rettigheder og

pligter, der følger deraf.

Efter almenlejelovens § 78 skal lejeren behandle det lejede forsvarligt. Hvis lejeren forvolder skade

som følge af uforsvarlig adfærd, er lejeren erstatningspligtig. Dette gælder uanset skadens art, og

uanset hvornår denne konstateres og udbedres. Erstatningspligten vedrører således ikke kun fraflyt-

ningsistandsættelse, men også udbedring af skader i løbet af lejeperioden.

Efter almenboliglovens § 54, stk. 1, udøver kommunalbestyrelsen anvisningsretten til almene æl-

dreboliger, herunder plejeboliger.

I forlængelse af kommunens anvisningsret garanterer kommunen efter § 54, stk. 4, for lejerens kon-

traktmæssige forpligtelser over for ejendommens ejer til at istandsætte boligen ved fraflytning. Der-

imod garanterer kommunen ikke for udgifter til skader, der skal udbedres i lejeperioden. Sådanne

udgifter må udlejer søge inddrevet hos lejeren og om nødvendigt skride til ophævelse ved manglen-

de betaling.

Kommunens garantiforpligtelse for udgifter til istandsættelse ved fraflytning har til formål at sikre

den almene boligorganisation eller den selvejende almene ældreboliginstitution mod at lide tab som

følge af fraflytterens manglende betalingsevne. Den indebærer derimod ikke en forpligtelse for

kommunen til endeligt at afholde udgifterne til istandsættelsesarbejderne. Kommunen kan således

efterfølgende gøre kravet gældende over for den fraflyttede lejer eller dennes bo.

Dette skyldes, at beboerne i almene plejeboliger som nævnt er lejere med alle de rettigheder og

pligter, der følger deraf, herunder pligten til at erstatte skader, der skyldes uforsvarlig adfærd fra

lejers side.

I modsætning hertil er beboere i botilbud efter servicelovens § 108 ikke lejere og har derfor ikke

alle de rettigheder og pligter, som lejere har. Herunder har beboere i botilbud efter servicelovens §

108 ikke samme forpligtelser til at dække skader foranlediget af udadreagerende adfærd som beboe-

re i almene boliger.

2.4.2.

Ministeriets overvejelser og forslag

Det følger af aftalen af 1. juni 2017 om kommunernes økonomi for 2018, at regeringen vil søge

Folketingets tilslutning bl.a. til kommunal dækning af skader forvoldt af lejere i almene boliger,

hvor det skønnes, at lejerens adfærd er en hindring for at leve op til de lejemæssige forpligtigelser.

Dette skal sikre større overensstemmelse mellem reglerne for istandsættelsesudgifter i længereva-

rende tilbud og tilsvarende regler efter almenboligloven.

Aftalen udspringer af, at der er sammenfald mellem målgruppen for længerevarende botilbud efter

servicelovens § 108 og målgruppen for almene plejeboliger. Dog kan domfældte med behov for et

længerevarende tilbud kun anvises et botilbud efter servicelovens § 108. Der er imidlertid forskel på

beboernes retsstilling i de to typer af tilbud, idet beboere i almene plejeboliger som nævnt er lejere i

modsætning til beboere i botilbud efter servicelovens § 108.

Bl.a. på baggrund af denne forskel i beboernes retsstilling har Ankestyrelsen truffet afgørelse om, at

en borger ikke kunne tilbydes en almen plejebolig med den deraf følgende risiko for store istand-

sættelseskrav. I en principafgørelse (72-14) har Ankestyrelsen således afgjort, at borgeren i stedet

skulle have et botilbud efter servicelovens § 108, idet borgeren havde en meget lav udviklingsalder,

og idet den nedsatte funktionsevne blandt andet kom til udtryk ved, at borgeren var udadreagerende

og ødelagde køkken og toilet.

Ankestyrelsen har efterfølgende tilkendegivet, at det er en konkret vurdering, om borgeren kan

rummes i et tilbud efter almenboligloven. Selv om en borger er omfattet af personkredsen for ser-

vicelovens § 108, vil behovene hos den pågældende efter omstændighederne godt kunne tilgodeses i

et tilbud efter almenboligloven.

I denne vurdering skal blandt andet indgå tilbuddets indretning og bemanding, ligesom hensynet til

stærkt udadreagerende mennesker med udviklingshæmning eller hjerneskade taler imod, at disse

pålægges pligt til at erstatte skader i boligen.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet bemærker i den forbindelse, at tilbud i almene plejeboli-

ger og botilbud efter servicelovens § 108 kan have ens indretning og bemanding. Også i almene

plejeboliger vil der således kunne tages hånd om lejere med særlige behov, når det pågældende til-

bud har den rette indretning og bemanding.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet foreslår derfor at give kommunerne mulighed for at af-

holde udgifter til istandsættelsesarbejder i almene plejeboliger, når skader er forvoldt af lejere, med

en psykisk eller fysisk funktionsnedsættelse eller særlige sociale problemer, der er en hindring for,

at den pågældende kan leve op til pligten til at behandle det lejede forsvarligt, jf. § 78 i almenlejelo-

ven.

Kommunens betaling af udgifter efter den foreslåede nye bestemmelse udløser i modsætning til en

garantiforpligtelse ikke et krav fra kommunen mod lejeren. Udgiften afholdes således endeligt af

kommunen.

Forslaget begrænses til at gælde for plejeboliger, da målgruppen for forslaget ikke er i målgruppen

for ældreboliger uden servicearealer og tilknyttet personale.

Kommunens betalingsmulighed vil ikke blot gælde for skader på den individuelle bolig, men også

for skader på fælles boligarealer og adgangsarealer. Den vil desuden gælde for skader, uanset hvor-

når disse konstateres og udbedres. Herved ligestilles beboerne i de to typer af tilbud i videst muligt

omfang for så vidt angår erstatningskrav ved skader på boligen.

Da kommunalbestyrelsens afgørelse om at betale for udbedring af skader altid vil bero på en kon-

kret vurdering, foreslås det desuden, at afgørelsen skal kunne indbringes for Ankestyrelsen.

2.5. Lovfæstelse og udvidelse af praksis vedrørende afhændelse og nedrivning af ejendomme omfat-

tende almene boliger

2.5.1. Gældende regler

2.5.1.1. Afhændelse af ejendomme indeholdende almene boliger

Afhændelse af en almen boligorganisations ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen, jf.

almenboliglovens § 27, stk. 1. Omfatter ejendommen almene boliger, skal afhændelsen tillige god-

kendes af transport-, bygnings- og boligministeren, bortset fra i de tilfælde hvor afhændelsen sker

inden for samme boligorganisation, til en afdeling i en anden almen boligorganisation eller til en

selvejende almen institution, jf. almenboliglovens § 27, stk. 2.

Almenboligloven indeholder ikke nærmere regler om, i hvilke tilfælde transport-, bygnings- og bo-

ligministeren kan godkende en ansøgning om afhændelse af ejendomme, som indeholder almene

boliger.

Ministeriets godkendelse forudsætter under alle omstændigheder, at boligorganisations øverste

myndighed og kommunalbestyrelsen har truffet en beslutning om afhændelse af ejendommen, og at

landsbyggefonden har vurderet sagen og udarbejdet en indstilling. Desuden skal afhændelsen god-

kendes af de involverede realkreditinstitutter og Udbetaling Danmark. Det indebærer, at alle rele-

vante lokale aktører og økonomiske interessenter skal blive enige om afhændelsen.

Ministeriets godkendelse af ansøgninger om afhændelse af almene boliger omfatter dels kontrol af,

at alle formelle krav, som stilles i forhold til afhændelsesbeslutningen, er opfyldt, dels vurdering af,

hvorvidt afhændelsen er fagligt begrundet.

Det har igennem årene udviklet sig en fast praksis vedrørende godkendelse af ansøgninger om af-

hændelse af ejendomme, som indeholder almene boliger. Ministeriets praksis er i forhold til afhæn-

delse af almene boliger efter § 27, stk. 2, i almenboligloven restriktiv. Den restriktive praksis skal

ses i sammenhæng med, at staten har givet støtte til opførelse af de almene boliger, og at kommu-

nerne har selvstændig kompetence til at give tilsagn til nybyggeri, som udløser yderligere statslig

støtte.

Efter gældende praksis godkender ministeriet som udgangspunkt kun afhændelse, hvis den almene

boligafdeling er i så store økonomiske vanskeligheder, at det er umuligt at videreføre afdelingen,

hvis der er tale om permanente udlejningsvanskeligheder, og alle andre løsningsmuligheder har

været overvejet og fundet udsigtsløse eller hvis afhændelse i et udsat boligområde kan bidrage til en

positiv udvikling af området. Endvidere kan ministeriet godkende afhændelse i særlige tilfælde,

hvor omstændighederne nødvendiggør en afhændelse, og hvor afhændelse vurderes at være i sam-

fundets generelle interesse. Det understreges, at denne type tilladelser kun kan gives i ganske eks-

traordinære sager.

2.5.1.2. Pris ved afhændelse af en afdelings ejendom

I henhold til § 27, stk. 3, i almenboligloven skal afhændelse af en almen boligafdelings ejendomme

ske på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelses-

tidspunktet lægges til grund.

Sker afhændelse til en kommune eller en region, vurderes ejendommen af vurderingsmyndigheden.

Overdragelsessummen må omregnet til kontantværdi ikke være lavere end den af vurderingsmyn-

digheden ansatte værdi. Vurderingsmyndighedens ansættelse kan af køberen og sælgeren påklages

efter de regler, der er fastsat i skattestyrelsesloven.

3.5.1.3. Nedrivning af ejendomme indeholdende almene boliger

Det fremgår af almenboliglovens § 28, stk. 2, 2. pkt., at nedrivning af en ejendom, der tilhører en

almen boligorganisation, skal godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, hvis ejen-

dommen omfatter almene boliger.

Ministeriets godkendelse af ansøgninger om nedrivning omfatter dels kontrol af, at alle formelle

krav, som stilles i forhold til nedrivningsbeslutningen er opfyldt, dels vurdering af om nedrivningen

er sagligt begrundet.

En godkendelse af en ansøgning om nedrivning af almene boliger forudsætter i alle tilfælde, at der

foreligger dokumentation for, at nedrivningen er godkendt af boligorganisationens øverste myndig-

hed og kommunalbestyrelsen, at landsbyggefonden har vurderet, at en nedrivning er den eneste løs-

ning på de problemer i afdelingen, som er udgangspunktet for ansøgningen, samt at nedrivningen er

fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får huslejestigninger som følge af

nedrivningen.

Ministeriets vurdering af ansøgninger om godkendelse af nedrivning af almene boliger finder sted

efter følgende 3 faglige kriterier:



byggetekniske problemer,



løft af socialt udsatte boligområder eller



udlejningsvanskeligheder og deraf afledte økonomiske problemer.

Ministeriet kan i særlige tilfælde, hvor omstændighederne nødvendiggør en nedrivning, og nedriv-

ningen vurderes at være i samfundets generelle interesse, godkende en nedrivning af almene boli-

ger, selv om ovenstående tre faglige kriterier ikke er opfyldt. Det understreges, at denne type tilla-

delser kun kan gives i ganske ekstraordinære sager.

2.5.2.

Ministeriets overvejelser og forslag

Det foreslås, at der foretages en lovfæstelse af ministeriets praksis om afhændelse og nedrivning af

almene boliger, således at de saglige begrundelser for godkendelse af ansøgninger om afhændelse

og nedrivning af almene boliger klart fremgår af lovens bestemmelser.

Ændringsforslaget vil kodificere den praksis, der gennem en årrække har været anvendt for behand-

ling af ansøgninger om afhændelse og nedrivning af almene boliger. Dog videreføres praksis ikke

for så vidt angår godkendelse i særlige tilfælde, da det ikke vurderes, at der er behov for det ud fra

de hidtidige erfaringer.

Det bliver hermed gjort klart for de lokale aktører, hvilke lovgivningsrammer der gælder, når de

skal overveje projekter, som indeholder afhændelse eller nedrivning af almene boliger. Desuden

styrkes den parlamentariske kontrol i forhold til ministerens godkendelsesbeføjelse.

Herudover foreslås det, at den gældende praksis for godkendelse af afhændelse af ejendomme, som

omfatter almene boliger, udvides, således at transport-, bygnings- og boligministeren kan godkende

ansøgninger om afhændelse af ejendomme, som omfatter almene boliger, når afhændelse er en for-

udsætning for, at nye byudviklingsprojekter kan gennemføres og af væsentlig betydning for virke-

liggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

Gældende praksis har i de seneste år vist sig at være en hindring for at virkeliggøre de lokale aktø-

rers fælles ønske om at videreudvikle eller revitalisere bestemte bydele. Flere boligorganisationer

og kommuner har været nødt til at anerkende, at store byudviklingsprojekter indeholdende afhæn-

delse af ejendomme, som omfatter almene boliger, ikke kan gennemføres. Dette problem har gjort

sig gældende både i hovedstaden samt i provinsbyer. Den gældende praksis kan i virkeligheden

betyde, at en mindre ejendom med almene boliger i en bymidte bliver til en uoverkommelig hin-

dring for et omfattende byudviklingsprojekt, som kan gøre byen mere attraktivt, sikre bedre trafik-

forbindelser, styrke erhverv eller skabe nyt byrum og samtidig indebære, at der bliver opført nye

almene boliger.

Udvikling af byområder kan bl.a. ske for at styrke bosætningen, indkomst- og erhvervsudviklingen

og beskæftigelsen i området. Forslaget giver mulighed for at fjerne barrierer for byudvikling, som

boligorganisationer og kommuner er enige om. Forslaget vil således give kommunerne nye værktø-

jer til at understøtte omdannelsesprocessen i byerne.

For at sikre at en boligorganisation ikke spekulerer i at afhænde en ejendom opført med statsstøtte

med henblik på at anvende nettoprovenuet til andet formål end støtten oprindeligt er givet til, fore-

slås det, at nettoprovenuet efter ekstraordinære afdrag på indestående belåning m.v. ved afhændelse

af almene boliger tilfalder landsbyggefonden, som herefter overfører midlerne til landsdispositions-

fonden. Et eventuelt nettoprovenu efter ekstraordinære afdrag på indestående belåning m.v. ved

afhændelse af almene boliger vil således komme hele den almene boligsektor til gode og ikke den

enkelte boligorganisation.

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Lovforslaget medvirker til, med afsæt i aftalen mellem regeringen og KL om kommunernes øko-

nomi for 2018, at understøtte kommunernes styrings- og prioriteringsmuligheder og en bedre res-

sourceudnyttelse, ikke mindst gennem forslag om regelforenklinger der kan understøtte tilvejebrin-

gelse af billigere almene boliger. Nedenfor belyses de økonomiske konsekvenser for stat og kom-

muner af disse forslag. Først gennemgås forslagene, der retter sig mod anvendelsen af den eksiste-

rende boligmasse, herunder fleksibel kommunal anvisningsret til familieboliger og etablering af

udslusningsboliger i ældreboliger. Dernæst belyses forslagene, der understøtter tilvejebringelse af

billigere almene boliger via forenkling af krav til indretningens af alment nybyggeri. Efterfølgende

sammenfattes lovforslagets samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige.

3.1 Forslag der understøtter styrings- og prioriteringsmuligheder i anvendelsen af den eksisterende

boligmasse

Forslaget om en fleksibel kommunal anvisningsret til almene familieboliger ændrer den gældende

regel om, at hver fjerde ledige almene familiebolig skal stilles til rådighed for kommunalbestyrel-

sen, til at kommunerne får ret til at vælge op til en fjerdedel af de ledige familieboliger til anvisning.

Forslaget medfører, at alle kommuner i højere grad kan få indflydelse på, hvilke boliger de får stillet

til rådighed i en boligafdeling, f. eks. særligt de små boliger, således at kommunerne fremover kan

anvise boliger, der passer bedre til behovet, og at det kan ske hurtigere.

Forslaget om at indføre en tidsbegrænsning på fem hverdage for, hvor lang tid en kommune som

minimum skal have til at vurdere, om de kan anvise boligen til en borger, uden at kommunen skal

betale tomgangsleje, understøtter kommunens muligheder for at sikre bedre overensstemmelse mel-

lem de boliger, den har til rådighed til anvisning og boligbehovet i kommunen.

Samlet set vil de nye anvisningsregler medføre en øget fleksibilitet for kommunerne, som i højere

grad vil have mulighed for bedre og hurtigere at løse påtrængende boligsociale problemer, samtidig

med at boligmassen udnyttes bedre. Det vurderes ikke, at forslagene vil medføre øget tomgangsleje,

idet kommunerne får bedre overblik over boligmassen.

Forslaget om etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger skønnes at medføre, at ældre-

boliger med markante udlejningsvanskeligheder i begrænset omfang vil blive anvendt til udslus-

ningsboliger. Kommunerne vil reducere deres omkostninger til lejetab i forbindelse med almene

ældreboliger, og samtidig frigøres et antal pladser i midlertidige botilbud og på forsorgshjem. For-

slaget vil resultere i en økonomisk besparelse for kommunerne, som slår igennem i kraft af reduce-

rede omkostninger til huslejetab og frigørelse af boliger. Omfanget af besparelsen afhænger af, i

hvor stort omfang kommunerne gør brug af de nye regler.

Forslaget om kommunal dækning for skader forvoldt af visse lejere i almene plejeboliger indebærer,

at kommunerne på baggrund af en konkret vurdering får mulighed for at afholde udgifter til istand-

sættelsesarbejder i almene plejeboliger, når skader er forvoldt af lejere med en psykisk eller fysisk

funktionsnedsættelse eller særlige sociale problemer. Denne mulighed begrænses til at gælde for

plejeboliger. Kommunens betalingsmulighed vil gælde for skader, uanset hvornår disse konstateres

og udbedres.

Forslaget vil formentlig medføre, at almene plejeboliger i øget omfang vil blive anvendt som botil-

bud til den nævnte personkreds i stedet for botilbud efter servicelovens § 108. Denne effekt skønnes

ikke at påvirke de samlede kommunale udgifter til istandsættelsesudgifter. I det omfang almene

plejeboliger hidtil er blevet anvendt til botilbud for personkredsen, vil overgangen til de nye be-

stemmelser kunne betyde en begrænset fremrykning af kommunale istandsættelsesudgifter som

følge af, at de udbedres i boperioden og ikke først udløses ved fraflytning. Med forslaget imøde-

kommes et kommunalt ønske, og der er dermed ikke fra statslig side tilsigtet kommunale merudgif-

ter.

Forslaget om afhændelse af almene boliger ved bypolitiske hensyn indeholder henholdsvis en præ-

cisering af reglerne for afhændelse af almene boliger samt en udvidelse af mulighederne til også at

omfatte afhændelse af almene boligafdelinger, når afhændelse er en forudsætning for at gennemføre

særlige byudviklingsprojekter. Endvidere foreslås, at et eventuelt nettoprovenu ved afhændelse af

almene boliger tilfalder landsbyggefonden i stedet for den lokale dispositionsfond.

Forslaget om præcisering af reglerne er en kodificering af gældende praksis. Ved forslaget om af-

hændelsesmulighed ud fra bypolitiske hensyn vil et eventuelt nettoprovenu ved afhændelse af alme-

ne boliger tilfalde landsbyggefonden, i stedet for den lokale dispositionsfond, hvilket vil sikre, at en

boligorganisation ikke kan have en utilsigtet økonomisk interesse i at afhænde økonomisk bæredyg-

tige almene boliger. Forslaget vurderes samlet ikke at have nævneværdige økonomiske konsekven-

ser for det offentlige, bl.a. som følge af at aktivitetsvirkningerne er modsatrettede.

3.2 Forslag til forenkling af krav til indretning af alment nybyggeri (ungdoms- og ældreboliger).

Kravet om, at ungdomsboliger med flere rum skal være udstyret med køkken, bad og toilet, foreslås

ophævet, og kommunerne vil blive vejledt om muligheder for at etablere ungdomsboliger med fæl-

les køkken, bad og toilet med henblik på billiggørelse af ungdomsboligbyggeriet.

De seneste 5 år er der nyopført 20 almene ungdomsboliger, hvor der ikke har været eget køkken

og/eller bad og toilet. Det svarer til under 1 pct. af almene ungdomsboliger med tilsagn inden for de

sidste 5 år. Omkring 2/3 af almene ungdomsboliger er opført som 1-rums boliger (med tilsagn inden

for de sidste 5 år). Den begrænsede anvendelse af muligheden for at opføre ungdomsboliger med

fælles køkken, bad og toilet vurderes dog at have sammenhæng med, at det ikke i dag er tydelig-

gjort, at man kan etablere almene ungdomsboliger med adgang til fælles køkken, bad og toilet. Det

foreslås derfor, at dette tydeliggøres, ligesom der vejledes herom. Særligt ophævelse af kravet om

eget bad har potentialer for billiggørelse af det almene ungdomsboligbyggeri. Samlet set vil forsla-

get indebære en besparelse. Omfanget af besparelsen afhænger af, i hvor stort omfang kommunerne

gør brug af de nye regler.

Forslaget vedrørende muligheden for at fravige kravet i almenboligloven om, at alle ældre- og ple-

jeboliger skal være indrettet til brug for kørestolsbrugere, kan billiggøre opførelsen af ældre- og

plejeboliger, der primært opføres til målgrupper uden et fysisk handicap eksempelvis personer med

et psykisk handicap. Ønsker en kommune i dag at opføre en bebyggelse til personer med psykiske

handicap (med 100 pct. kommunal anvisning, og/eller tilknytning af et serviceareal), skal boligerne

være indrettet til kørestolsbrugere. Ældreboligbyggeri har, primært på grund af tilgængelighedskra-

vene, et maksimumsbeløb, der er omkring 5.000 kr. pr. m² dyrere end familieboliger. Boligerne er

som følge af tilgængelighedskravene større end ellers. Forslaget vil indebære en besparelse på ny-

byggeri for såvel kommuner som staten. Omfanget af besparelsen afhænger af, i hvor stort omfang

kommunerne gør brug af de nye regler.

Forslaget vurderes endvidere at give kommunerne bedre mulighed for at ommærke eksisterende

familieboliger til ældreboliger, der kan anvendes til borgere, der ikke har behov for, at boligerne er

indrettet til brug for kørestolsbrugere. Forslaget vil herigemmen, lige som forslagene under afsnit

3.1., understøtte kommunernes styrings- og prioriteringsmuligheder i anvendelsen af den eksiste-

rende boligmasse.

3.3 Samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Samlet set vurderes det, at lovforslaget medvirker til at understøtte tilvejebringelse af billigere al-

mene boliger og skaber bedre rammer for kommunernes styrings- og prioriteringsmuligheder i såvel

den eksisterende boligmasse som i nybyggeriet.

Forslagene vil samlet set medføre besparelser for kommunerne, og størrelsen heraf vil bero på, i

hvilket omfang kommunerne gør brug af de nye muligheder i forslaget.

Samlet set skønnes forslagene ikke at have nævneværdige administrative konsekvenser for kommu-

ner og de almene boligorganisationer. Initiativerne vedrørende øget vejledningsindsats vil isoleret

set medføre statslige administrative omkostninger.

Lovforslagets kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL. Lovforslaget har ikke

økonomiske eller administrative konsekvenser for regionerne.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervslivet.

5. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget har ikke miljømæssige konsekvenser.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget har ikke administrative konsekvenser for borgerne.

7. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 4. juli 2017 til den 9. august 2017 været sendt i høring

hos følgende organisationer og myndigheder m.v.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimerforeningen, Andelsbo-

ligforeningernes Fællesrepræsentation, Ankestyrelsen, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, ATP-

ejendomme, BAT-Kartellet, Bedre Psykiatri, BL

–

Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byforny-

elsesrådet, Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet, Byg-

herreforeningen i Danmark, Center for Boligsocial Udvikling, Danmarks Lejerforeninger, Dansk

Byggeri, Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Dansk Socialrådgiverforening, Dansk

Ungdoms Fællesråd, Danske Advokater, DANSKE ARK (Praktiserende Arkitekters Råd), Danske

arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer, Danske Regioner, Danske Studerendes Fæl-

lesråd, Danske Udlejere, Danske Ældreråd, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Det Cen-

trale Handicapråd, DI, Ejendomsforeningen Danmark, Finans Danmark, Foreningen af Rådgivende

Ingeniører FRI, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, Forenin-

gen til boliger for ældre og enlige, Forsikring og Pension, Frivilligrådet, Husleje- og Beboerklage-

nævnsforeningen, Håndværksrådet, KL, Kollegiekontorerne i Danmark, Kommunekredit, Kommu-

nernes Revision

–

BDO, Landdistrikternes Fællesråd, Landsbyggefonden, Landsforeningen Ældre

Sagen, Lejernes Landsorganisation i Danmark, LOS, OK.–Fonden, Psykiatrifonden, Rådet for Etni-

ske Minoriteter, Rådet for Socialt Udsatte, SAND De hjemløses Landsorganisation, SBH, SBi/AAU

(Statens Byggeforskningsinstitut under Aalborg Universitet), Selveje Danmark, SFI

–

Det Nationale

Forskningscenter for Velfærd, Sind, Socialchefforeningen, Socialpædagogernes Landsforbund,

TEKNIQ, Udbetaling Danmark.

9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser

Positive konsekvenser/

Negative konsekvenser/

mindreudgifter

merudgifter

Økonomiske konsekvenser for Omfanget af mindreudgifter Ingen

stat, kommuner og regioner

afhænger af, i hvor høj grad

kommunerne anvender de nye

muligheder, som lovforslaget

medfører

Administrative konsekvenser Ingen

Meget begrænset merbelast-

for stat, kommuner og regioner

ning i staten

Økonomiske konsekvenser for Ingen

Ingen

erhvervslivet

Administrative konsekvenser Ingen

Ingen

for erhvervslivet

Miljømæssige konsekvenser

Ingen

Administrative konsekvenser Ingen

Ingen

for borgerne

Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter

Nej

Overimplementering af EU-

retlige minimumsforpligtelser

(sæt X)

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Med henblik på at tydeliggøre og understrege de tre faglige kriterier for transport-, bygnings- og

boligministerens godkendelse af ansøgninger om afhændelse af almene boliger, foreslås det, at disse

kriterier fastsættes i loven. Afhændelse kan finde sted, når den almene afdeling er i så store økono-

miske vanskeligheder, at det er umuligt at videreføre afdelingen, når der er permanente udlejnings-

vanskeligheder, og alle andre løsningsmuligheder har været overvejet og fundet udsigtsløse eller når

afhændelse af almene boliger i et udsat boligområde kan bidrage til en positiv udvikling af området.

Derudover foreslås, at transport-, bygnings- og boligministeren får mulighed for at godkende an-

søgninger om afhændelse af ejendomme, som omfatter almene boliger, når afhændelse er en forud-

sætning for, at nye byudviklingsprojekter kan gennemføres. Afhændelse skal ske som led i gennem-

førelse af en lokalplan eller byplanvedtægt, hvor udmøntningen er nært forestående.

Efter almenboliglovens § 27, stk. 1, skal afhændelse af en almen boligorganisations ejendom god-

kendes af kommunalbestyrelsen. Afhændelse af almene boliger skal efter lovens § 27, stk. 2 tillige

godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, bortset fra i de tilfælde hvor afhændelse sker

inden for samme boligorganisation, til en afdeling i en anden almen boligorganisation eller til en

selvejende almen institution.

I henhold til § 27, stk. 3, i almenboligloven skal afhændelse af en almen boligafdelings ejendomme

ske på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelses-

tidspunktet lægges til grund. Salgsprisen skal således mindst svare til værdien i ejendommen i han-

del og vandel og skal mindst kunne dække alle omkostninger, herunder indfrielse af lån i ejendom-

men.

Efter gældende praksis godkender transport-, bygnings- og boligministeren en ansøgning om af-

hændelse af almene boliger,



hvis den almene afdeling er i så store økonomiske vanskeligheder, at det er umuligt at

videreføre afdelingen,



hvis der er permanente udlejningsvanskeligheder, og alle andre løsningsmuligheder har

været overvejet og fundet udsigtsløse eller



hvis afhændelse af almene boliger i et udsat boligområde kan bidrage til en positiv ud-

vikling af området.

Desuden kan afhændelse ske i særlige tilfælde, hvor omstændighederne nødvendiggør en afhændel-

se, og hvor afhændelse vurderes at være i samfundets generelle interesse.

Betingelsen for, at en almen boligafdeling eller dele af en almen boligafdeling kan afhændes af by-

udviklingsmæssige hensyn, er, at det kan godtgøres, at afhændelse er af væsentlig betydning for at

sikre den planlagte byudvikling. Kravet indebærer, at afhændelse ikke kan finde sted, hvis formålet

kan realiseres på en mindre indgribende måde.

Afhændelse skal ske som led i virkeliggørelse af en detaljeret og konkret planlægning i en lokalplan

eller byplanvedtægt. Det er desuden en betingelse, at virkeliggørelse af byudviklingsplanerne er

nært forestående. Kravet betyder bl.a., at de nødvendige tilladelser efter anden lovgivning skal være

meddelt eller kan forventes at blive meddelt inden for en kortere frist.

Det er ikke nogen betingelse, at det er kommunen eller en anden offentlig myndighed, der realiserer

formålet. Der kan foretages afhændelse af en boligafdeling eller dele af en boligafdeling til tredje-

mand, hvormed tredjemand kan være en developer, entreprenør m.v.

Udgangspunktet ved afhændelse af en ejendom til byudviklingsformål er, at prisen fastsættes på

baggrund af en vurdering af ejendommen, hvor der tages hensyn til ejendommens tilstand og pris-

forholdene på overdragelsestidspunktet. Prisen skal være et udtryk for ejendommens markedsværdi.

Salgsprisen skal således mindst svare til værdien af ejendommen i handel og vandel.

Det vil kunne forekomme, at belåningen af en ejendom overstiger værdien i handel. Da der er tale

om afhændelse af boliger i økonomisk bæredygtige almene boligafdelinger, som vil kunne fortsætte

med at fungere som almene boliger, skal prisen mindst kunne dække indfrielse af lån i ejendommen

og alle øvrige omkostninger ved afhændelsen. Det skal således ikke være muligt at godkende af-

hændelse til byudviklingsformål, som giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.

Til nr. 2

Forslaget er en kodificering af den gældende praksis, der gennem en årrække har været anvendt for

behandling af ansøgninger om nedrivning af almene boliger, og som fremgår af Transport-, Byg-

nings- og Boligministeries retningslinjer af 20. april 2017 for behandling af godkendelse af sager

om nedrivning af almene boliger.

Det fremgår af almenboliglovens § 28, stk. 2, 2. pkt., at nedrivning af en ejendom, der tilhører en

almen boligorganisation, skal godkendes af transport-, bygnings- og boligministeren, hvis ejen-

dommen omfatter almene boliger.

Efter den faste praksis forudsætter en godkendelse af en ansøgning om nedrivning af almene boliger

i alle tilfælde, at der foreligger dokumentation for, at nedrivningen er godkendt af boligorganisatio-

nens øverste myndighed og kommunalbestyrelsen, at landsbyggefonden har vurderet, at en nedriv-

ning er den eneste løsning på de problemer i afdelingen, som er udgangspunktet for ansøgningen,

samt at nedrivningen er fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får husleje-

stigninger som følge af nedrivningen.

Ministeriets vurdering af ansøgninger om godkendelse af nedrivning af almene boliger finder sted

efter følgende tre faglige kriterier:



Byggetekniske problemer



Løft af socialt udsatte boligområder



Udlejningsvanskeligheder og deraf afledte økonomiske problemer

Til nr. 3

Det foreslås, at en kommune får mulighed for at afholde udgifter til istandsættelsesarbejde for ska-

der, der er forvoldt af en beboer med en psykisk eller fysisk funktionsnedsættelse eller særlige soci-

ale problemer, som hindrer, at lejeren kan leve op til pligten til at behandle det lejede forsvarligt.

Lovforslagets § 1, nr. 3, er ny, og der findes derfor ikke regler om klageadgang.

Da kommunalbestyrelsens afgørelse om, hvorvidt den vil benytte den nye hjemmel eller ikke, må

bero på et konkret skøn over, om den skete skade er omfattet af bestemmelsen, findes det hensigts-

mæssigt at give mulighed for, at kommunalbestyrelsens afgørelse kan indbringes for Ankestyrelsen

på lige fod med en række andre afgørelser, der træffes af kommunalbestyrelsen.

Til nr. 4

Det foreslås at give en kommune anvisningsret til op til en fjerdedel af de ledige almene boliger i

kommunen. Formålet med ændringsforslaget er at opnå en bedre udnyttelse af kommunernes anvis-

ningsret og den almene boligmasse ved at sikre bedre overensstemmelse mellem tilgangen af ledige

boliger til kommunal anvisning og de boligsøgendes behov i forhold til boligstørrelse og husleje.

Efter almenboliglovens § 59, stk. 1, skal en almen boligorganisation efter kommunalbestyrelsens

bestemmelse stille indtil hver fjerde ledige almene familiebolig til rådighed for kommunalbestyrel-

sen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver.

En kommune betaler boliglejen fra det tidspunkt en bolig er stillet til rådighed for kommunen, og

indtil udlejning sker. Frafalder kommunen råderetten over en konkret bolig på et tidspunkt, efter

den er stillet til rådighed eller på et så sent tidspunkt, at boligorganisationen ikke har mulighed for

at udleje den til anden side, betaler kommunen boliglejen. Et mere målrettet anvisningssystem vil

således både lette boligorganisationernes administration og mindske en kommunes risiko for at

skulle betale tomgangsmåneder for boliger, som kommunen ikke ønsker at anvise boligsøgende til.

Samlet set vil ændringsforslaget bidrage til en mere effektiv boligadministration og en bedre res-

sourceanvendelse.

Den gældende bekendtgørelse nr. 1204 af 10. december 2009 om udlejning af almene boliger m.v.

vil som følge af lovforslagets nr. 4 blive ændret, således at alle boligorganisationer beliggende i en

kommune en gang om måneden fremsender en liste over nye ledige boliger. Kommunen har hvoref-

ter fem hverdage til at melde tilbage til boligorganisationerne, hvilke af boligerne på listen de øn-

sker at råde over til at løse påtrængende boligsociale opgaver. En kommunen kan efter forslaget dog

ikke opnå anvisningsret til mere end en fjerdedel af de ledige boliger.

Til nr. 5

Ændringen er redaktionel og følger af lovforslagets § 1, nr. 6.

Til nr. 6

Det foreslås, at almene boligorganisationer på linje med almene familieboliger kan stille ledige al-

mene ældreboliger til rådig for kommunalbestyrelsen som udslusningsboliger. Det er en betingelse,

at der ikke er en generel efterspørgsel efter ældreboliger i det pågældende område fra personkredsen

for almene ældreboliger. Hvis der på ny opstår efterspørgsel efter de pågældende almene ældreboli-

ger fra den berettigede personkreds for almene ældreboliger, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at

boligerne igen skal udlejes som almene ældreboliger, efterhånden som de bliver ledige.

En udslusningsbolig er en bolig, som udlejes til personer, der opholder sig i midlertidige boformer

efter §§ 107 eller 110 i serviceloven, og som udlejes på de vilkår, der fremgår af § 4, stk. 3, i almen-

lejeloven. I medfør heraf kan en udlejer og en lejer med kommunalbestyrelsens godkendelse indgå

en lejeaftale, hvor bestemmelserne i almenlejelovens §§ 39 og 40 om lejerens råderet, kapitel 12 om

brugsrettens overgang til andre, § 79, stk. 2, om udvidelse af husstanden og §§ 85 og 88 om opsi-

gelse fraviges. Det kan herunder aftales, at en udlejer efter anmodning fra kommunalbestyrelsen

kan opsige lejeren med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeren får stillet en boform omfattet af ser-

viceloven til rådighed. Det kan endvidere aftales, at lejemålet ikke kan forbedres efter lejerens øn-

ske, jf. § 37 b i almenboligloven. Fravigelserne kan gælde i en periode af højest 2 år fra lejemålets

indgåelse.

Endvidere gælder, at kommunalbestyrelsens rådighed over en almen familiebolig indebærer en for-

pligtelse til at dække tomgangsleje og garantere for en lejers opfyldelse af de kontraktmæssige for-

pligtelser i forbindelse med fraflytning af boligen, jf. almenboliglovens § 63, stk. 3.

Med henblik på at give en lejer en lempelig indgang til det almindelige boligmarked via udslus-

ningsboligen afholder lejeren ikke selv den fulde boligleje m.v. Lejeren modtager således en godt-

gørelse, der dækker forskellen mellem den boligleje og andre pligtige pengeydelser, som lejeren

betaler boligorganisationen, fratrukket den beregnede individuelle boligstøtte, og den egenbetaling

lejeren tidligere betalte i midlertidige botilbud efter §§ 107 eller 110 i serviceloven. Godtgørelsen

betales af kommunen til lejeren, jf. bekendtgørelse nr. 718 af 19. juni 2013 om refusionsbeløb til

lejer i udslusningsbolig.

De almene ældreboliger, som anvendes som udslusningsboliger, skal følge de samme retningslinjer,

som gælder ved udlejning af almene familieboliger som udslusningsboliger. Det er muligt for en

kommunalbestyrelse at godkende de samme fravigelser fra de almindelige lejerettigheder, som det

fremgår af § 4, stk. 3, i almenlejeloven. Fravigelserne kan højst være gældende i en periode af 2 år.

Herefter har lejeren de samme lejerettigheder, som øvrige almene beboere.

Udgangspunktet i almenlejeloven er, at lejekontrakter er tidsubegrænset. Det betyder, at borgere,

som tilbydes en udslusningsbolig i en almene ældrebolig, har ret til at blive boende i boligen.

Kommunalbestyrelsen bør derfor overveje, om en person, som anvises en udslusningsbolig blandt

andre ældreboliger, også på længere sigt passer ind i bebyggelsen.

Til nr. 7

Det foreslås, at muligheden for at anvende almene ældreboliger som udslusningsboliger, jf. § 1, nr.

6, også skal gælde for almene ældreboliger ejet af en kommune eller en region.

Til nr. 8

Med henblik på at sikre en højere grad af ligestilling mellem beboere i botilbud efter servicelovens

§ 108 og lejere med tilsvarende problemer og behov, der i stedet anvises en almen plejebolig, med

hensyn til betaling for skader, foreslås det med lovforslagets § 1, nr. 8, at kommunen får mulighed

for at afholde istandsættelsesudgifter for skader, der udspringer af, at en psykisk eller fysisk funkti-

onsnedsættelse eller særlige sociale problemer er til hinder for, at lejeren kan leve op til pligten efter

almenlejelovens § 78 til at behandle det lejede forsvarligt.

Efter de gældende regler i almenboliglovens § 54 udøver kommunalbestyrelsen anvisningsretten til

almene ældreboliger, herunder plejeboliger. I forlængelse heraf garanterer kommunen for boligtage-

rens kontraktmæssige forpligtelser over for ejendommens ejer til at istandsætte boligen ved fraflyt-

ning.

Lejere i almene boliger er omfattet af almenlejeloven med alle de rettigheder og pligter, der følger

deraf. Efter lovens § 78 skal lejeren behandle det lejede forsvarligt. Hvis lejeren forvolder skade

som følge af uforsvarlig adfærd, er lejeren erstatningspligtig. Dette gælder uanset skadens art, og

uanset hvornår denne konstateres og udbedres. Erstatningspligten vedrører således ikke kun fraflyt-

ningsistandsættelse, men også udbedring af skader i løbet af lejeperioden. Ligeledes gælder lejers

erstatningspligt både for skader i den individuelle bolig og for skader i fælles boligarealer og fæl-

lesarealer.

Kommunens garantiforpligtelse, der alene vedrører krav rejst i forbindelse med fraflytning, har til

formål at sikre den almene boligorganisation eller den selvejende almene ældreboliginstitution mod

tab som følge af fraflytterens manglende betalingsevne. Den indebærer ikke en forpligtelse for

kommunen til endeligt at afholde udgifter til istandsættelsesarbejderne. Kommunen kan således

efterfølgende gøre kravet gældende over for den tidligere lejer.

I modsætning hertil afkræves beboere i botilbud efter servicelovens § 108 som udgangspunkt ikke

betaling for skader på grund af adfærd, der skyldes en psykisk eller fysisk funktionsnedsættelse

eller særlige sociale problemer. Der kan f.eks. være tale om skader forvoldt af udadreagerende be-

boere med udviklingshæmning eller hjerneskade.

Over en årrække er der opført et stort antal plejeboliger, herunder plejeboliger for personer med

betydelig og varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Det er hensigten, at også personer

med f.eks. udviklingshæmning eller hjerneskader skal kunne tilbydes et specialiseret tilbud i almene

plejeboliger.

Forslaget vil dermed også skabe bedre mulighed for, at målgrupper med betydelige funktionsned-

sættelser og sociale problemer kan rummes i almene plejeboliger.

Det er ikke en betingelse for anvendelse af den foreslåede nye bestemmelse, at lejeren har en be-

stemt funktionsnedsættelse eller særligt socialt problem. Den vil således f.eks. finde anvendelse på

udadreagerende mennesker med udviklingshæmning, hjerneskadede og demens.

Kommunens mulighed for at afholde udgifter til istandsættelse omfatter såvel skader i den individu-

elle bolig som skader på fælles boligarealer og adgangsarealer. Den omfatter desuden såvel skader,

der skal udbedres i løbet af lejeperioden, som skader, der først konstateres eller udbedres ved leje-

rens fraflytning.

Når en kommune udnytter muligheden for at afholde udgifterne til istandsættelse, indebærer dette,

at den ikke kan kræve udgiften refunderet af lejeren efterfølgende.

Forslaget begrænses til at gælde for plejeboliger, da målgruppen for forslaget ikke er i målgruppen

for ældreboliger uden servicearealer og tilknyttet personale.

Personer, der er visiteret til en ”almindelig” ældrebolig må således

forudsættes at være i stand til at

overholde almenlejelovens krav om at behandle det lejede forsvarligt. Der vurderes derfor ikke at

være grundlag for at friholde disse for erstatningskrav ved skadevoldende adfærd.

Der henvises i øvrigt til afsnit 2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 9

Det foreslås, at nettoprovenuet efter ekstraordinære afdrag på indestående belåning m.v. ved afhæn-

delse af almene boliger tilfalder landsbyggefonden, som herefter overfører midlerne til landsdispo-

sitionsfonden. Formålet er at sikre, at en boligorganisation ikke spekulerer i at afhænde en ejendom

opført med statsstøtte med henblik på at anvende nettoprovenuet til andet formål end støtten oprin-

deligt er givet til. Et eventuelt nettoprovenu efter ekstraordinære afdrag på indestående belåning

m.v. ved afhændelse af almene boliger vil således komme hele den almene boligsektor til gode og

ikke den enkelte boligorganisation.

I § 101 i bekendtgørelse nr. 1540 af 16. december 2013 om drift af almene boliger m.v. fastsættes,

hvordan nettoprovenuet ved delvis afhændelse af en almen boligafdeling skal anvendes. Først skal

der ske en forholdsmæssig indfrielse af den frasolgte andel af den indestående lån i afdelingen sva-

rende til den forringelse af boligafdelingens værdi, som frasalget af en del af afdelingen medfører.

Dernæst skal der ske ekstraordinære afdrag på indestående belåning m.v. Det er først, når der ikke

er yderligere belåning i afdelingen, at der opstår et nettoprovenu, som tilfalder den lokale dispositi-

onsfond, og som boligorganisationen dermed kan disponere over, jf. driftsbekendtgørelsens § 101.

Ved afhændelse af en almen boligafdeling (likvidation) anvendes afdelingens midler tilsvarende til

indfrielse af lån og dernæst til tilbagebetaling af beboerindskud med eventuelt indekstillæg og tilba-

gebetaling af depositum. Et nettoprovenu tilfalder den lokale dispositionsfond, jf. § 99 i driftsbe-

kendtgørelsen.

Til nr. 10

Konsekvensrettelse som følge af ændringsforslag nr. 9.

Til nr. 11

Konsekvensrettelse som følge af ændringsforslag nr. 9.

Til nr. 12

Det foreslås at samle reglerne vedrørende indretning af ungdomsboliger i almenboligloven samt at

udvide kommunernes adgang til at etablere ungdomsboliger indrettet som flerrumsboliger uden

adgang til selvstændigt toilet, bad og køkken eller kogeniche, såfremt ungdomsboligerne indrettes

med fælles toilet, bad og køkken eller kogeniche.

Bygningsreglementets almindelige bestemmelser fastsætter standarden i boliger. Det fremgår af

bygningsreglementets almindelige bestemmelser, kapitel 3.3.1, stk. 2, at en bolig udover beboelses-

rum skal indrettes med køkken og bade- og WC-rum. Der er tale om et funktionskrav, og det er

præciseret ved den seneste ændring af bygningsreglementet, at kravet er opfyldt, når der er adgang

til fælles køkken-, bade- og WC-faciliteter i f.eks. kollegie- og ungdomsboliger.

I almenboligloven stilles der krav om, at almene familieboliger og almene ældreboliger som ud-

gangspunkt skal være indrettet med selvstændigt toilet, bad og køkken med indlagt vand og forsvar-

ligt afløb for spildevand, jf. almenboliglovens § 109, stk. 2, og § 110, stk. 2. Kravet skal ses på bag-

grund af, at i lov om individuel boligstøtte stilles det samme krav ved tildeling af individuel bolig-

støtte, jf. § 9, stk. 1.

Der er ikke fastsat de samme krav til udformning, indretning m.v. af almene ungdomsboliger. Det

fremgår af § 113 i almenboligloven, at transport-, bygnings- og boligministeren fastsætter nærmere

regler om bl.a. udformning og indretning af ungdomsboliger. Af § 16 i bekendtgørelse nr. 1226 af

14. december 2011 om støtte til almene boliger m.v. fremgår, at almene ungdomsboliger, der indret-

tes som flerrumsboliger, skal have selvstændigt toilet og bad samt køkken eller kogeniche. Kom-

munalbestyrelsen kan dog godkende, at disse krav fraviges ved ombygning af eksisterende bygnin-

ger, jf. § 16, stk. 2, i støttebekendtgørelsen.

Det er en betingelse, at almene ungdomsboliger, der indrettes uden selvstændigt køkken eller koge-

niche, indrettes med adgang til fælleskøkken, jf. § 16, stk. 3, i støttebekendtgørelsen. Det betyder, at

indretningskravene efter gældende regler kun kan fraviges i forbindelse med ombygning af eksiste-

rende bygninger, men ikke ved nybyggeri af ungdomsboliger indrettet som flerrumsboliger.

Det har hidtil været gældende praksis, at almene ungdomsboliger opført som enrumsboliger kan

have adgang til fælles toilet, bad og køkken.

Som følge af lovforslagets nr. 12 bliver det op til kommunerne at beslutte, om nyopførte ungdoms-

boliger skal være forsynet med selvstændigt toilet, bad og køkken, eller om ungdomsboligerne skal

have adgang til fællesfaciliteter. Dette gælder uanset, om boligerne opføres som enrums- eller fler-

rumsboliger. Kravene til indretning af almene ungdomsboliger gøres hermed mere fleksible ved

etablering af nyopførte ungdomsboliger, og kravene bliver identiske med de krav, som i dag gælder

ved ombygning af eksisterende bygninger til ungdomsboliger.

Til nr. 13

Det foreslås at give en kommune mulighed for at fravige kravet om, at alle nyopførte ældre- og ple-

jeboliger skal indrettes til brug for kørestolsbrugere. Formålet med forslaget er at udvide kommu-

nernes adgang til ved etablering af nye ældreboliger at fravige kravet om, at boligerne skal være

indrettet til brug for kørestolsbrugere og andre gangbesværede.

I almenboligloven stilles der krav til udformning, indretning m.v. af ældreboliger. Det fremgår af

lovens § 110, stk. 1, at almene ældreboliger med hensyn til udstyr og udformning skal være indret-

tet til brug for ældre og personer med handicap, herunder kørestolsbrugere. Boligernes adgangsfor-

hold og indretning skal være egnede for kørestolsbrugere og andre gangbesværede. Såfremt bygge-

riet er med trapper, skal der også etableres elevator. Transport-, bygnings- og boligministeren fast-

sætter nærmere regler om bl.a. udformning og indretning af ældreboliger, jf. § 113 i almenboliglo-

ven.

I ældreboliger, der tilvejebringes ved indretning af eksisterende beboelsesejendomme, kan kommu-

nalbestyrelsen dog i særlige tilfælde, hvor ejendommens indretning gør det nødvendigt, tillade, at

der ikke installeres elevator, jf. § 110, stk. 4, i almenboligloven.

Den øgede fleksibilitet ved indretning af almene ældreboliger vil også omfatte plejeboliger, som er

almene ældreboliger, hvor der til den samlede bebyggelse hører servicearealer, jf. almenboliglovens

§ 5, stk. 2. Det fremgår af § 25, stk. 1, i lov om friplejeboliger, at friplejeboliger etableret ved om-

bygning eller nybyggeri skal opfylde kravene i almenboliglovens § 110 til almene ældreboliger.

Friplejeboligleverandører får således den samme fleksibilitet i forhold til at opfylde kravene til ind-

retning af boliger.

Det vurderes, at forslaget vil billiggøre opførelsen af almene ældreboliger ved at stille færre krav til

indretningen og dermed øge kommunernes fleksibilitet for at udnytte boligmassen optimalt. Endvi-

dere vurderes det, at forslaget vil betyde, at det bliver lettere at ommærke eksisterende familieboli-

ger til ældreboliger, idet der vil være færre forskelle mellem familieboliger og ældreboliger, der

ikke er indrettet til brug for kørestolsbrugere.

Til § 2

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2018.

Til § 3

Den foreslåede bestemmelse vedrører lovens territoriale gyldighed og fastslår, at loven gælder ikke

for Færøerne og Grønland.

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende ret

Gældende formulering

Lovforslaget