TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 376
Offentligt

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Telefon 7221 8800

Fax 7262 6790

[email protected]

tbst.dk

Notat

BO0102-00006

24-05-2017

Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje

(Friplejeboliger i lejede lokaler)

§1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 227 af 9. marts 2016, som

ændret ved § 2 i lov nr. 643 af 8. juni 2016, § 11 i lov nr. 550 af 30.

maj 2017 og § 11 i lov nr. 663 af 8. juni 2017, foretages følgende

ændringer:

§ 2

indsættes efter stk. 3 som nyt stykke:

”Stk.

Loven gælder ikke for lejeforhold vedrørende lokaler, der ud-

lejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friple-

jeboliger.”

Stk. 4 bliver herefter stk. 5.

§2

Loven træder i kraft den 1. januar 2018.

§3

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

Indledning

Lovforslagets baggrund og formål

Lovforslagets indhold

Side 1 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

3.1. Ændring af lovgrundlaget for udlejning af lokaler til brug for friplejeboliger

3.1.1. Gældende ret

3.1.2. Ministeriets overvejelser

3.1.3. Den foreslåede ordning

Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet

Administrative konsekvenser for borgerne

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

Høring

10. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser

1. Indledning

Friplejeboliger er et privat alternativ til den kommunale plejeboligfor-

syning. Friplejeboliger skal drives af friplejeboligleverandører, der er

certificeret af Sundhedsstyrelsen. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

skal godkende de konkrete lokaler, der skal tages i brug som fripleje-

boliger.

Ved vedtagelsen af lov om friplejeboliger (lov nr. 90 af 31. januar

2007) var det et krav, at friplejeboligleverandøren både ejede boliger

og serviceareal og leverede de ydelser efter serviceloven, den pågæl-

dende var certificeret til, og som beboerne var visiteret til at modtage.

Ved lov nr. 527 af 29. april 2015 blev der vedtaget en række ændrin-

ger af friplejeboligloven. Blandt andet blev der som noget nyt givet

mulighed for at drive friplejeboliger i lejede lokaler. Dette skete på

baggrund af ønsker fra erhvervet, der begrundede dette dels med et

ønske om at kunne begrænse investeringerne ved virksomhedens

etablering, dels et ønske om at kunne koncentrere sig om virksomhe-

dernes kernekompetence, der er at levere de ydelser efter servicelo-

ven, som beboerne er visiteret til at modtage.

Indholdet af lejekontrakten mellem ejendommens ejer og friplejebo-

ligleverandøren blev ved lovændringen kun reguleret på den måde, at

lejekontrakten skal omfatte såvel boligerne som servicearealerne og

ikke må være tidsbegrænset. Det følger endvidere af § 1, stk. 1, i lov

om leje, at lejekontrakten fuldt ud er omfattet af boliglejelovgivnin-

gen.

2. Lovforslagets baggrund og formål

Side 2 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Når muligheden for at drive friplejeboliger i lejede lokaler udnyttes,

opstår der to kontraktforhold:

1. Hovedlejekontrakten, som er kontraktforholdet mellem ejen-

dommens ejer og friplejeboligleverandøren. Denne kontrakt

skal omfatte samtlige friplejeboliger og servicearealerne.

2. Fremlejekontrakten, som er kontraktforholdet mellem fripleje-

boligleverandøren og den enkelte beboer. Denne kontrakt ved-

rører den enkelte bolig.

Hovedlejekontrakten er omfattet af lov om leje og lov om midlertidig

regulering af boligforholdene, der regulerer leje af lokaler til boligfor-

mål. Uanset at friplejeboligleverandøren skal benytte boligerne til er-

hvervsmæssig fremleje, er forholdet således ikke omfattet af lov om

leje af erhvervslokaler m.v.

Dette indebærer en vidtgående begrænsning i den aftalefrihed, der

ville gælde mellem parterne, hvis lejeforholdet var omfattet af er-

hvervslejeloven.

Formålet med lovforslaget er at øge aftalefriheden mellem ejendom-

mens ejer og friplejeboligleverandøren, således at parterne kan aftale

de vilkår, de måtte anse for hensigtsmæssige i det konkrete lejefor-

hold. Hermed lettes den adgang til at etablere friplejeboliger i lejede

lokaler, der ved lovændringen i 2015 blev mulig.

Lejekontrakten mellem friplejeboligleverandøren og beboerne er en

fremlejeaftale. Denne er omfattet af lejeloven med de ændringer, der

følger af friplejeboligloven. Ved lovændringen i 2015 blev der opstillet

en række garantier for beboernes (fremlejetagernes) væsentligste

rettigheder, herunder især muligheden for at blive boende på uæn-

drede vilkår ved hovedlejekontraktens ophør.

Den foreslåede lovændring berører ikke beboernes vilkår i fremleje-

forholdet.

3. Lovforslagets indhold

3.1. Ændring af lovgrundlaget for udlejning af lokaler til brug for fri-

plejeboliger

3.1.1. Gældende ret

Efter de gældende regler er udleje af boliger med henblik på fremleje

omfattet af lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforhol-

dene. Dette gælder, uanset om der er tale om erhvervsmæssig frem-

leje eller om fremleje af enkelte boliger.

Også når et lejemål skal anvendes til både bolig og erhverv, er kon-

trakten omfattet af lovgivningen om boliglejemål.

Side 3 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Hvis boligerne og erhvervet (her servicearealerne) er beliggende i

hver sin fysiske enhed, gælder dog erhvervslejelovens regler om leje-

fastsættelse for erhvervsdelen af lejemålet, mens lejemålet for så vidt

angår al anden regulering i sin helhed er omfattet af lejeloven. I prak-

sis vil friplejeboliger og de tilhørende servicearealer aldrig være belig-

gende i hver sin fysiske enhed. Lejen vil derfor for hele lejemålet skul-

le fastsættes efter lejeloven og boligreguleringsloven.

Dette indebærer, at lejen i hovedkontraktforholdet for nyopførte ejen-

domme og for andre ejendomme, der er taget i brug efter den 31. de-

cember 1991, kan aftales frit, idet den kun kan nedsættes, hvis det er

urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den aftalte leje

gældende, jf. aftalelovens § 36. Der kan aftales en løbende regulering

af lejen efter nettoprisindekset.

For ældre ejendomme skal lejen som udgangspunkt fastsættes og re-

guleres efter reglerne i boligreguleringsloven om omkostningsbestemt

leje.

Den leje, der aftales efter lejeloven og boligreguleringsloven i hoved-

lejeforholdet, kan ikke nødvendigvis fuldt ud overvæltes på beboerne,

idet disses husleje skal fastsættes til det lejedes værdi efter lejelovens

§ 47 a.

Det forhold, at lejeaftalen mellem ejendommens ejer og friplejebolig-

leverandøren er omfattet af lejeloven, indebærer en række begræns-

ninger i parternes aftalefrihed, der ikke findes tilsvarende i erhvervs-

lejemål.

Som eksempler på vilkår, der ikke kan aftales, kan nævnes:



Det kan ikke aftales, at lejeren overtager den fulde vedligehol-

delsespligt

Der kan ikke aftales betaling af depositum svarende til mere

end tre måneders leje

Det kan ikke aftales, at lejer betaler udgifter ud over lejen,

bortset fra forbrugsudgifter, der særligt er reguleret i lejeloven

Udlejers frist for fremsættelse af istandsættelseskrav ved fra-

flytning kan ikke forlænges

Lejemålet kan ikke momsregistreres, hvilket medfører fordy-

relse af arbejder på ejendommen

Der kan ikke aftales voldgift



Der er tale om vilkår, der er sædvanlige i erhvervslejeforhold, ikke

mindst når der er tale om de såkaldte enkeltbrugerejendomme.

3.1.2. Ministeriets overvejelser

Indtil en ændring pr. 13. juni 2010 i lejelovens § 1 antoges, at udlej-

ning af boliglejemål med henblik på lejerens videreudlejning af boli-

Side 4 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

gen/boligerne (leje til fremleje) var omfattet af erhvervslejeloven.

Fremlejeforholdet var derimod omfattet af boliglejelovgivningen.

Ved lovændringen blev dette ændret, således at leje til fremleje nu

omfattes af lejeloven og boligreguleringsloven (den såkaldte strå-

mandsregel). Ændringen blev foretaget som følge af, at nogle udlejere

havde udviklet en praksis, hvorefter de krævede, at den kommende

beboer indskød et selskab som lejer, hvorved beboeren blev fremleje-

tager hos selskabet.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet har modtaget henvendelser

om, at det forhold, at hovedlejekontrakten omfattes af boliglejelov-

givningen, kan bremse udviklingen af friplejeboliger i lejede lokaler,

idet ejendommens ejer ikke kan få den samme sikkerhed for de aftal-

te vilkår som for lejemål omfattet af erhvervslejeloven, hvortil kom-

mer, at en række hensigtsmæssige vilkår ikke kan aftales, når leje-

målet anses for et boliglejemål.

Med ændringen af friplejeboligloven i 2015 blev det tilladt at drive fri-

plejeboliger i lejede lokaler. Muligheden er tænkt som reel og bør der-

for ikke begrænses af en uhensigtsmæssig regulering af hovedlejefor-

holdet.

Særligt vedrørende vedligeholdelsesforpligtelsen bemærkes, at friple-

jeboligleverandøren såvel over for beboerne som over for det offentli-

ge har pligt til at holde ejendommen og de enkelte lejemål forsvarligt

ved lige, uanset hvilken vedligeholdelsesfordeling der er aftalt med

ejendommens ejer.

Det vurderes i lyset heraf ikke at være hensigtsmæssigt, at parterne i

hovedlejeforholdet ikke frit kan aftale vedligeholdelsesfordelingen,

idet dette kan medføre, at friplejeboligleverandøren efter friplejebolig-

lovens regler har et ansvar for ejendommens og boligernes vedlige-

holdelsesstand, som leverandøren kun kan løfte gennem ejerens ved-

ligeholdelsesforpligtelser.

Det bemærkes videre, at det ikke er usædvanligt, at lejere af enkelt-

brugerejendomme påtager sig den fulde vedligeholdelsespligt.

Tilsvarende er det ikke usædvanligt i erhvervslejeforhold, at det afta-

les, at lejer skal betale driftsudgifter ud over lejen. I mange tilfælde

betales samtlige driftsudgifter ud over lejen, således at den rene hus-

leje alene skal dække ejerens afkast.

Uanset om hovedlejeforholdet omfattes af boliglejelovgivningen eller

af erhvervslejeloven, vil lejen i hovedlejeforholdet kunne være højere

end den lovlige leje i forhold til beboerne. En sådan ”overleje” må

fri-

plejeboligleverandøren finansiere enten ved løbende tilskud til driften

eller ved overskud på de ydelser, der leveres efter serviceloven, eller

Side 5 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

ved at sælge ydelser ud over det, som beboerne er visiteret til. Et så-

dant salg vil kunne ske såvel til beboerne som til andre.

Et muligt overskud på levering af ydelser efter serviceloven vil ikke

kunne opnås gennem øget betaling fra kommunen men alene ved at

plejen m.v. drives billigere end den betaling, der er aftalt med eller

fastsat af kommunen. Huslejens størrelse i hovedlejeforholdet er såle-

des uden betydning for kommunernes udgifter.

Friplejeboliger kan kun udlejes til personer, der af kommunen er visi-

teret til plejebolig, og lejeforholdet kan kun gøres betinget af, at leje-

ren modtager de ydelser efter serviceloven, som denne er visiteret til,

og som friplejeboligleverandøren er certificeret til at levere. Beboerne

er således ikke økonomisk afhængige af friplejeboligleverandøren.

Samlet ses vurderes der ikke at være nogen risiko for omgåelse af

boliglejelovgivningens ufravigelige regler som følge af, at hovedleje-

forholdet omfattes af erhvervslejeloven.

3.1.3. Den foreslåede ordning

Lovforslaget vedrører alene friplejeboliger, der drives i lejede lokaler.

Den foreslåede ændring af lejeloven medfører, at hovedlejekontrakten

vil blive omfattet af erhvervslejeloven. Dette medfører en øget aftale-

frihed for forholdet mellem ejendommens ejer og friplejeboligleveran-

døren.

Den øgede aftalefrihed medfører ingen ændring i beboernes (fremleje-

tagernes) retsstilling, der er fuldt ud reguleret i lejeloven med de fra-

vigelser, der følger af friplejeboligloven.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Forslaget medfører, at friplejeboliger i lejede bygninger fremover vil

være omfattet af erhvervslejeloven. Forslaget vil øge aftalefriheden

mellem ejendommens ejer og friplejeleverandøren og herigennem

smidiggøre etableringen af friplejeboliger. Det skønnes dog ikke, at

der dermed etableres flere friplejeboliger, og forslaget forventes at

være uden direkte økonomiske konsekvenser for det offentlige.

Forslaget har ikke konsekvenser for huslejeniveauet i de omfattede

friplejeboliger, og har dermed ingen afledte konsekvenser for offentli-

ge udgifter til individuel boligstøtte.

Forslaget vil ikke give anledning til ændret belastning i huslejenævne-

ne.

Lovforslagets kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles

med KL.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet

Side 6 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Lovforslaget vil smidiggøre etableringen af friplejeboliger i lejede byg-

ninger og dermed medføre en meget begrænset administrativ lettelse

for erhvervslivet.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget har ikke administrative konsekvenser for borgerne.

7. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget har ikke miljømæssige konsekvenser.

8. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

9. Høring

Et udkast til lovforslaget har i perioden fra den xx til den xx været

sendt i høring hos følgende organisationer og myndigheder m.v.:

Advokatrådet, BOSAM, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Le-

jerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Erhverv, Dansk Industri, Dansk

Iværksætterforening (Børsen), Danske Advokater, Danske Boligadvo-

kater, Danske Seniorer, Danske Udlejere, Danske Ældreråd, Den Dan-

ske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolsstyrel-

sen, Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening,

Erhvervslejernes Landsorganisation, Forbrugerrådet, Foreningen Dan-

ske Revisorer, Forsikring og Pension, FSR - Danske Revisorer, Husle-

je- og Beboerklagenævnsforeningen, KL (Kommunernes Landsfor-

ening), Københavns kommune - plan og arkitektur (Teknik- og Miljø-

forvaltningen), Landsforeningen ÆldreSagen, Lejernes Landsorganisa-

tion i Danmark, Finans Danmark, Selveje Danmark, SFI-Det Nationale

Forskningscenter for Velfærd, Skatterevisorforeningen.

10. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser

Positive konsekvenser/

Mindreudgifter

Ingen

Negative konsekvenser/

Merudgifter

Ingen

Økonomiske konsekvenser for

stat, kommuner og regioner

Administrative konsekvenser for

stat, kommuner og regioner

Økonomiske og administrative

konsekvenser for erhvervslivet

Administrative konsekvenser for

borgerne

Miljømæssige konsekvenser

Forholdet til EU-retten

Begrænset administrativ lettelse Ingen

Ingen

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Side 7 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Overimplementering af EU-retlige

minimumsforpligtelser (sæt X)

Nej

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Efter de gældende regler i lejelovens § 1, stk. 1, er lejekontrakten

mellem ejendommens ejer og en friplejeboligleverandør, der skal dri-

ve friplejeboliger i lejemålet (hovedlejeforholdet), omfattet af lejelo-

ven, der i regulerede kommuner suppleres af lov om midlertidig regu-

lering af boligforholdene (boligreguleringsloven), uanset at friplejebo-

ligleverandørens virksomhed må anses for erhvervsvirksomhed.

Dette forhold medfører en række begrænsninger i parternes aftalefri-

hed, der ikke gælder tilsvarende for lejeforhold omfattet af erhvervs-

lejeloven. Disse begrænsninger vurderes ikke hensigtsmæssige eller

nødvendige.

Det foreslås derfor, at lejekontrakten mellem ejendommens ejer og

friplejeboligleverandøren fremover skal undtages fra lejeloven med

den virkning, at den i stedet omfattes af erhvervslejeloven.

Lovændringen får ikke virkning på lejekontrakter indgået før lovens

ikrafttræden. Der vil imidlertid ikke være noget til hinder for, at ejen-

dommens ejer og friplejeboligleverandøren efter lovens ikrafttræden

aftaler, at det fremover skal være erhvervslejeloven, der finder an-

vendelse på retsforholdet. I den forbindelse vil også kunne aftales in-

dividuelle vilkår inden for rammerne af erhvervslejelovens aftalefri-

hed.

Den øgede aftalefrihed, der derved opnås, er uden betydning for be-

boernes retsstilling, idet disse fortsat vil være beskyttede af lejeloven

og friplejeboligloven. Eventuelle mere byrdefulde vilkår, der aftales i

hovedlejeforholdet vil således ikke kunne overvæltes på beboerne.

Til § 2

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2018.

Til § 3

Bestemmelsen angår lovens territoriale gyldighed og fastslår, at loven

ikke gælder for Færøerne og Grønland.

Side 8 (9)

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 376: Udkast til lovforslag om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), fra transport-, bygnings- og boligministeren

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørel-

se nr. 227 af 9. marts 2016, som

ændret ved § 2 i lov nr. 643 af 8.

juni 2016, § 11 i lov nr. 550 af

30. maj 2017 og § 11 i lov nr.

663 af 8. juni 2017, foretages

følgende ændringer:

§ 2.

Loven gælder ikke i det om-

fang, lejeforholdet er omfattet af

særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2.

Loven gælder ikke i det

omfang, lejeforholdet er et led i

et ansættelsesforhold under sta-

ten eller under en institution,

hvortil staten yder tilskud, når

løn- og andre ansættelsesvilkår

er godkendt af staten. Loven

gælder heller ikke lejeforhold, der

er et led i et ansættelsesforhold

under en region, en kommune

eller under en selvejende institu-

tion, hvormed en region eller en

kommune har indgået overens-

komst om institutionens drift, når

løn og andre ansættelsesvilkår er

godkendt af Kommunernes Løn-

ningsnævn eller er aftalt med el-

ler fastsat af Regionernes Løn-

nings- og Takstnævn.

Stk. 3.

Med undtagelse af § 100,

stk. 4, gælder loven ikke for leje

af boliger, der er omfattet af § 1 i

lov om almene boliger m.v.

Stk. 4.

Loven gælder ikke for le-

jeforhold, som er omfattet af lov

om leje af erhvervslokaler m.v.

§ 2

indsættes efter stk. 3

som nyt stykke:

”Stk.

Loven gælder ikke for

lejeforhold vedrørende lokaler,

der udlejes til brug for drift af

friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i

lov om friplejeboliger.”

Stk. 4 bliver herefter stk. 5.

Side 9 (9)