Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 349
Offentligt
Den 31.05.2017
Økonomiske incitamenter og kassetænkning forhindrer effektiv drift i
den almene boligsektor.
Som aftalt ved foretræde den 23. maj 2017 for Folketingets Transport,- Bygnings- og
Boligudvalg fremsender jeg et opfølgende notat med forslag, der kan bidrage til at løse
problemer i den almene boligsektor.
Siden arbejdsgruppen under Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter i 2014
lancerede sin omfattende rapport om den almene boligsektors effektivisering, har
regeringen gennem en række ”bløde” lovgivningsinitiativer søgt at udstikke kursen for
en mere effektiv almen boligsektor.
Retningen er fastslået i den nye formålsbestemmelse i almenlovens § 6c:
Boligorganisationen skal i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af almene
boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler.
Der er imidlertid nogle paradokser i den måde, den almene boligsektor fungerer på.
Problemfelter, som tilsyneladende ikke er blevet adresseret af hverken politikere eller
ovennævnte ministerielle arbejdsgruppe, men som det vil være nødvendigt at håndtere
for at opnå en styrkelse af effektivitet og omkostningsbevidsthed i den almene
boligsektor.
Her er nogle konkrete bud på hvad, der kan bidrage til en mere velfungerende almen
boligsektor.
1.
Stop for økonomisk usund kassetænkning.
Forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri blokerer for beslutninger, der
totaløkonomisk vil være mere rentable og hensigtsmæssige.
2.
Vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager i almene boligafdelinger
og bestyrelsesmedlemmers privatøkonomiske interesser.
Medlemmer af bestyrelsen i boligorganisationen, der er ansvarlige for beslutninger
vedrørende vedligeholdelse, og administrationsselskaberne, der forbereder disse
beslutninger, kan med de nugældende honorarregler have en særlig økonomisk
tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i boligafdelingerne.
3.
Indfør direkte valg til organisationsbestyrelsen, som det eksempelvis kendes fra
større medlemsejede pensionskasser.
Nuværende organisationsstruktur og valgregler gør reelt organisationsbestyrelsen
selvsupplerende med vide muligheder for at unddrage sig et politisk ansvar, hvilket er
en hæmsko for ansvarlighed og den største hindring for effektiv drift, velfungerende
boligorganisationer og beboerdemokratiet.
4.
Stop boligorganisationernes såkaldte call-in beføjelse i almenlovens § 37, stk. 4.
Call-in beføjelsen udgør en væsentlig og unødvendig hindring for et velfungerende
beboerdemokrati.
1. Stop for økonomisk usund kassetænkning
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 349: Opfølgende notat fra foretræde 23/5-17 vedrørende forslag til effektivisering af den almene boligsektor, fra John Steen Johansen m.fl.
1765626_0002.png
Der anvendes mange støttemidler til afgrænsede renoveringsprojekter. Renoveringen af
boligafdelingen Søndermarken på Frederiksberg finansieres eksempelvis i stor
udstrækning ved hjælp af støtte fra Landsbyggefonden.
I helhedsplanen for renovering af boligafdelingen Søndermarken med 435 boliger
budgetteres foreløbig med samlede byggeudgifter for 564 mio. kr. svarende til 16.244
kr. pr. m2.
Renoveringen omfatter primært klimaskærm og en del tekniske installationer, mens
køkkener og badeværelser ikke bliver berørt. Bygningerne er fra begyndelsen af
1950'erne. Efter renoveringen til mere end
�½
mia. kr. vil hovedparten af lejlighederne
således fortsat have ældre og utidssvarende køkkener og badeværelser.
De gennemsnitlige byggeomkostninger til nybygget alment etagebyggeri i
Storkøbenhavn (2010-2015) udgør ca. 18.100 kr. pr. m2 (byggeomkostninger for
såkaldte almenbolig+ i etagebyggeri er endnu lavere, ca. 16.900 kr. pr. m2)
1
.
Når de samlede renoveringsomkostninger sammenholdes med de gennemsnitlige
anlægsudgifter til alment nybyggeri er det totaløkonomisk ikke forsvarligt at
gennemføre renoveringsprojekter som i Søndermarken med støtte fra
Landsbyggefonden.
For at komme den form for værdispild og uhensigtsmæssig brug af midlerne i den
almene sektor til livs, kommer man næppe udenom at se nærmere på
finansieringskilderne. Renoveringer som i Søndermarken ville ikke kunne finde sted
uden Landsbyggefondens støtte.
Landsbyggefonden ledes af en bestyrelse, hvor flertallet udpeges af Boligselskabernes
Landsforening. De tætte forbindelser til Boligselskabernes Landsforening illustreres
bl.a. også ved, at den administrerende direktør for Landsbyggefonden og
Boligselskabernes Landsforening for tiden er én og samme person.
Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af opretning,
udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning og sammenlægning af lejligheder og
miljøforbedring i almene boligorganisationers byggeri.
Der ydes i udgangspunktet ikke statslig eller kommunal støtte til renoveringer - i
modsætning til ved nybyggeri, hvor tildeling af offentlige støttemidler ledsages af andre
og skarpere krav bl.a. til maksimale anlægsudgifter og rentabilitet med henblik på at
sikre et rimeligt huslejeniveau.
Opbygning af forskellige støttesystemer og finansieringskilder alt efter om der er tale
om renovering eller nybyggeri er med til at spænde ben for fornuftige løsninger
totaløkonomisk set.
For at undgå usund kassetænkning, som eksemplet med renoveringen af boligafdelingen
Søndermarken vidner om, er det nødvendigt at gå nye veje.
Én løsning kunne være at begrænse Boligselskabernes Landsforenings indflydelse på
sammensætniuingen af Landsbyggefondens bestyrelse, og derigennem sikre fonden en
større uafhængighed og en tydelig adskillelse fra boligorganisationerne og disses
1
Kilde: Statens Byggeforskningsintitut, 2016:07, Evaluering af almenbolig+, side 43.
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 349: Opfølgende notat fra foretræde 23/5-17 vedrørende forslag til effektivisering af den almene boligsektor, fra John Steen Johansen m.fl.
1765626_0003.png
administrationsselskabers egeninteresser ved tildeling af støttemidler.
En alternativ løsning til at sikre større uafhængighed af boligselskaberne og samtidig
styrke demokratisk kontrol med anvendelsen af støttemidlerne kan opnås ved at flytte
opgaven med tildeling af støttemidler til renovering fra Landsbyggefonden til
kommunerne.
Kommunerne har allerede erfaring og ekspertise med opgaver af denne karakter blandt
andet fra tildeling af byfornyelsesmidler til privat udlejningsbyggeri.
2. Vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager i den almene
boligsektor og bestyrelsesmedlemmernes privatøkonomiske interesser.
Et andet problem i forhold til at sikre en effektiv drift er den måde, hvorpå
organisationsbestyrelsen og disses administrationsselskaber honoreres på.
Organisationsbestyrelsen er ansvarlig for beslutninger vedrørende vedligeholdelse af
boligorganisationens afdelinger, mens det typisk er administrationsselskabet, der udfører
det forberedende arbejde og indstiller de arbejder, der skal indgå i
vedligeholdelsesplanen for de enkelte afdelinger.
Det er gennem lovgivningen reguleret, hvordan organisationsbestyrelsens medlemmer
og administrationsselskabet må honoreres. Medlemmerne organisationsbestyrelsen
honoreres som udgangspunkt med et fast beløb, der er maksimeret i forhold til antallet
af lejemål i boligorganisationens afdelinger.
Afdelinger i drift betaler et administrationsbidrag til boligorganisationen for
administrationen. Bidraget skal dække boligorganisationens samlede udgifter til
administration og fastsættes i udgangspunktet på baggrund af bestemmelserne i
driftsbekendtgørelsens kapitel 7 som et fast beløb bl.a. ud fra antallet af
lejemålsenheder.
Det indebærer, at administrationsselskabet i udgangspunktet er afskåret fra at kræve
særskilt betaling for planlægning og tilsyn med arbejder, der udføres som led i
almindelig planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.
Der er dog en væsentlig undtagelse. Udgangspunktet om, at hverken
organisationsbestyrelsesmedlemmer og administrationsselskabet kan kræve særskilt
betaling ved gennemførelse af løbende vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, fraviges
i de tilfælde, hvor arbejderne puljes og gennemføres som led i en fysisk helhedsplan
efter almenlovens § 37.
Baggrunden for at give medlemmer af organisationsbestyrelsen adgang til ekstra
honorering bygger ifølge Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen
2
på en antagelse om, at
gennemførelse af større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder nogle gange medfører
en større arbejdsindsats fra bestyrelsesmedlemmernes side.
Det er ikke en rimelig begrundelse, når det tages i betragtning, at hvervet som
bestyrelsesmedlem er et tillidshverv. Der stilles ingen krav til særlige faglige eller
tekniske kvalifikationer for at bestride hvervet som bestyrelsesmedlem i almene
2
Ministerens svar af 29. maj 2017 til Folketingets Transport,- Bygnings- og Boligudvalg, j.nr. 2017-
3040.
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 349: Opfølgende notat fra foretræde 23/5-17 vedrørende forslag til effektivisering af den almene boligsektor, fra John Steen Johansen m.fl.
boligorganisationer. Bestyrelsen fastlægger ifølge vedtægterne desuden selv sin
forretningsorden og kan dermed planlægge sine opgaver på en måde, der tilgodeser en
afbalanceret arbejdsindsats inden for den samlede valgperiode.
Adgangen til ekstra honorarer i forbindelse med større byggesager er navnlig
problematisk, fordi det giver organisationsbestyrelsen og boligorganisationens
administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til oparbejde et
vedligeholdelsesefterslæb i afdelingerne og i stedet at pulje arbejderne i fysiske
helhedsplaner.
Tilsvarende giver det medlemmerne i organisationsbestyrelsen og boligorganisationens
administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til at overdrive
vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet i forbindelse udarbejdelse af fysiske
helhedsplaner, da den ekstra honorering typisk beregnes som en procentvis andel af
helhedsplanens samlede byggeomkostninger.
En sådan økonomisk incitamentsstruktur appellerer i betydelig grad til usund
forretningsførelse, og uden viljen til at gøre op med dette paradoks i lovgivningen, vil
der være meget lange udsigter til at få mest mulig værdi for de investerede midler i den
almene boligsektor.
Adgangen til bestyrelsesmedlemmers ekstrahonorarer i forbindelse med byggesager kan
afskæres ved at ændre driftsbekendtgørelsens § 13, stk. 3, så vederlaget til bestyrelsen
for en almen administrationsorganisation ikke fastsættes af bestyrelsen selv, men efter et
fast beløb efter antallet og størrelsen af de administrerede boligorganisationers
afdelinger. Herudover vil det tillige være nødvendigt at ændre driftsbekendtgørelsens §
13, stk. 2, og § 31 for at afskære boligorganisationens bestyrelsesmedlemmer fra at
modtage ekstrahonorarer i forbindelse med byggesager.
Reglerne om honorarer bl.a. i forbindelse med byggesager fremgår af
driftsbekendtgørelsens §§ 13 og 29-31 (BEK nr. 1540 af 16.12.2013), der har følgende
ordlyd:
§ 13.
Det samlede årlige vederlag til boligorganisationens bestyrelse i et regnskabsår
må ikke overstige 69,86 kr. pr. lejemålsenhed, jf. § 30, stk. 4, for de første 100
lejemålsenheder i boligorganisationen og 41,91 kr. pr. lejemålsenhed for
boligorganisationens øvrige lejemålsenheder, jf. dog stk. 2. Bestyrelsen kan dog hvert
år træffe beslutning om, at disse beløb reguleres i overensstemmelse med Danmarks
Statistiks sæsonkorrigerede lønindeks for den private sektor med indekset for 2. kvartal
2009 som basis.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan, når ganske særlige grunde taler derfor, godkende
et større bestyrelsesvederlag, der dog ikke må overstige det dobbelte af det vederlag,
der kan udbetales i medfør af stk. 1.
Stk. 3. Vederlag til bestyrelsen for en almen administrationsorganisation skal holdes
på et rimeligt niveau. Vederlaget fastsættes af bestyrelsen. Ved fastsættelsen af
vederlagets størrelse kan lægges vægt på antallet af medlemmer og administrerede
boligorganisationer m.v., antallet og størrelsen af disses afdelinger samt det arbejde,
som er forbundet med bestyrelseshvervet. Endvidere skal det sikres, at det samlede
bestyrelsesvederlag for medlemmer, der er boligorganisationer eller selvejende
institutioner, jf. stk. 1 og 2, ikke overstiger, hvad der kan anses for rimeligt.
---
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 349: Opfølgende notat fra foretræde 23/5-17 vedrørende forslag til effektivisering af den almene boligsektor, fra John Steen Johansen m.fl.
§ 29.
Afdelinger i drift betaler et administrationsbidrag til boligorganisationen for
administrationen. Administrationsbidragets størrelse fastsættes af boligorganisationens
bestyrelse, således at de samlede administrationsbidrag dækker boligorganisationens
udgifter til driftsadministration, bortset fra eventuelle udgifter til byggesager, jf. § 31.
Der kan ikke opkræves administrationsbidrag for administration, der dækkes af
særskilte lovmæssige gebyrer.
Stk. 2. Ved beregningen af boligorganisationens udgifter til administration skal
medtages udgifter til administrationslokaler, herunder et beløb til intern forrentning af
den egenkapital, der er bundet i boligorganisationens administrationslokaler. Den
interne rentesats skal på tidspunktet for budgettering svare til Danmarks Nationalbanks
diskonto.
Stk. 3. Til dækning af den enkelte kommunes eller regions udgifter til administration
af almene ældreboliger, der ikke administreres af en forretningsfører, kan kommunen
eller regionen opkræve et administrationsbidrag, der svarer til de dokumenterede
udgifter til driftsadministrationen.
§ 30.
Administrationsbidraget kan enten fastsættes til et beløb, der er lige stort pr.
lejemålsenhed i drift, eller det kan fastsættes efter reglerne i stk. 2 og 3.
Stk. 2. Administrationsbidraget kan fastsættes delt, således at der fastsættes et
grundbidrag for en grundydelse og et tillægsbidrag for tillægsydelser. Grundydelsen
skal omfatte en grundlæggende, forsvarlig administration. Tillægsydelser kan tilbydes
til og vælges af afdelingerne. Grundbidraget skal fastsættes til et beløb, der er lige stort
pr. lejemålsenhed.
Stk. 3. Grundbidraget kan dog uanset stk. 2 deles op i et fast bidrag, der fastsættes pr.
afdeling, og et bidrag, der fastsættes pr. lejemålsenhed. Det faste bidrag pr. afdeling må
ikke overstige udgifterne til budgettering og regnskabsaflæggelse.
Stk. 4. Ved beregning af administrationsbidrag skal anvendes følgende
fordelingsnorm:
1) Pr. beboelseslejemål, herunder ungdomsboliger, enkeltværelser og bofællesskaber,
beregnes 1 lejemålsenhed.
2) Pr. påbegyndt 60 m2 bruttoetageareal erhvervs- og institutionslejemål samt
serviceareal beregnes 1 lejemålsenhed.
3) Pr. garage- eller carportlejemål beregnes 1/5 lejemålsenhed.
Stk. 5. Fælleslokaler, herunder fællesvaskerier, medregnes ikke ved beregning efter
stk. 4.
§ 31.
Afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter til
boligorganisationen for byggesagsadministrationen.
Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse for afdelinger i drift, hvori
der gennemføres arbejder og aktiviteter efter reglerne i §§ 37 og 37 b i lov om almene
boliger m.v., som medfører en huslejeforhøjelse.
Stk. 3. Der kan ikke opkræves byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter i forbindelse
med gennemførelse af andre arbejder end dem, der er nævnt i stk. 1 og 2. Er der tale om
særligt omfattende og komplicerede vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, kan
boligorganisationen dog med kommunalbestyrelsens godkendelse opkræve
byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter, jf. stk. 1.
3.
Direkte valg til organisationsbestyrelsen, som det kendes fra
medlemsejede pensionskasser.
Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorganisationen og
dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning,
budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 349: Opfølgende notat fra foretræde 23/5-17 vedrørende forslag til effektivisering af den almene boligsektor, fra John Steen Johansen m.fl.
følger gældende regler.
I almenlovens § 6 a-f findes hensigtserklæringer og målsætninger om god ledelsesskik,
effektiv drift mv. Det har bare ingen nævneværdig effekt, for når først en bestyrelse
erfarer, at den ikke vil blive stillet til ansvar politisk, så daler ansvarligheden.
Det er i praksis stort set umuligt at stille organisationsbestyrelsen til ansvar politisk. Det
skyldes bl.a. de mange lag i organisationsstrukturen, hvor beboerne typisk vælger
repræsentanter, der vælger andre repræsentanter, der igen vælger repræsentanterne til at
sidde i organisationsbestyrelsen. I kombination med de ofte beskedne fremmøde på
repræsentantskabsmøderne, og normalvedtægtens valgregler, som favoriserer de
siddende bestyrelsesmedlemmer af organisationsbestyrelsen med ekstra stemmer ved
valg til organisationsbestyrelsen, er organisationsbestyrelsen i større boligorganisationer
reelt selvsupplerende.
Når en given struktur og valgregler reelt gør organisationsbestyrelsen selvsupplerende
med vide muligheder for at unddrage sig et politisk ansvar, så mangler den vigtigste
forudsætning for et velfungerende beboerdemokrati.
Det er formentlig kilden til almene boligsektors største problemer og den væsentligste
hindring for at indfri lovens målsætningerne om effektiv drift, økonomisk og socialt
velfungerende boligafdelinger, god ledelsesskik mv.
En løsning på det beboerdemokratiske underskud, som præger større
boligorganisationer, kan være at indføre direkte valg til organisationsbestyrelsen som
det eksempelvis kendes fra større medlemsejede pensionskasser.
Her afgiver langt størsteparten deres stemme via internettet, som er en smidig, sikker og
og frem for alt billig afstemningsform, men der gives selvfølgelig også mulighed for at
brevstemme for dem, der måtte ønske det.
4. Stop boligorganisationernes såkaldte call-in beføjelse i almenlovens §
37, stk. 4.
Iværksættelse af større arbejder i en boligafdeling skal i udgangspunktet godkendes af
beboerne på et afdelingsmøde. Det har hidtil været en hjørnesten i beboerdemokratiet.
Det er kun et udgangspunkt, for det er selvsagt uacceptabelt, at beboerne i en afdeling
kan bremse nødvendige arbejder. Til at forhindre det findes i almenlovens § 41 hjemmel
for boligorganisationen til at gennemføre arbejder uden samtykke fra afdelingen,
forudsat kommunalbestyrelsen forinden giver grønt lys:
§ 41 har følgende ordlyd:
Hvis kommunalbestyrelsen meddeler pålæg herom, kan boligorganisationens bestyrelse
uden
samtykke
fra
afdelingsbestyrelse
og
afdelingsmøde
iværksætte
vedligeholdelsesarbejder
og
fornyelser,
rimelige
moderniserings-
og
forbedringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder samt
udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v. efter § 91, stk.
1.
I 2010 fik boligorganisationerne imidlertid en vidtgående mulighed for at kortslutte
beboerdemokratiet og gennemtrumfe omfattende renoveringer og forbedringsarbejder
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 349: Opfølgende notat fra foretræde 23/5-17 vedrørende forslag til effektivisering af den almene boligsektor, fra John Steen Johansen m.fl.
1765626_0007.png
(helhedsplaner) i den enkelte boligafdeling mod beboernes ønske og uden pålæg fra
kommunalbestyrelsen.
§ 37, stk. 4, har følgende ordlyd:
Kan afdelingsmødets godkendelse af gennemførelse af arbejder og aktiviteter ikke
opnås, eller forkastes forslag herom ved urafstemning, kan boligorganisationens øverste
myndighed uden afdelingens samtykke træffe beslutning om gennemførelse af
1) større renoveringsarbejder,
2) større energibesparende foranstaltninger,
3) boligsociale helhedsplaner og
4) fremtidssikring af bebyggelsen.
Call-inn beføjelsen i § 37, stk. 4, udgør en væsentlig og unødvendig hindring for et
velfungerende beboerdemokrati og bør sløjfes, da bestemmelsen udelukker en række af
de fordele, der opnås ved at benytte den alternative fremgangsmetode i § 41.
§ 41 er i højere grad med til at sikre, at gennemførelse af arbejder mod et flertal af
beboernes ønske, begrænses til et rimeligt og nødvendigt omfang.
§ 41 giver herudover mulighed for, at kommunen som uvildig myndighed ved uenighed
mellem boligorganisationen og en boligafdeling kan få oplysninger om nødvendigheden
og rimeligheden i de påtænkte arbejder – ikke blot fra boligorganisationen, men også fra
en lokal afdelingsbestyrelse, der eksempelvis kan bidrage med oplysninger om, hvorfor
beboerne har stemt nej til projektet på et afdelingsmøde.
Mægling
mellem
boligorganisationens
repræsentanter
og
de
lokale
beboerrepræsentanter med kommunen som ”dommer” efter § 41 bliver afskåret, når
boligorganisationen i stedet kan benytte sig af call-inn beføjelsen, og § 37, stk. 4, bør
derfor sløjfes.
Med venlig hilsen
John Steen Johansen
Ved Bellahøj Syd 23B, 11.
2700 Brønshøj
31410057