Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 327
Offentligt
1
FORETRÆDE TIRSDAG D.23. MAJ 2017 KL. 15.45
I foretrædet vi gerne tale om beboerdemokrati, rationel drift, effektivisering og det
manglende vedligehold af de særligt bevaringsværdige huse på Bellahøj og
konsekvenserne af dette.
Erfaringerne fra Bellahøj l og ll, SAB
Mine erfaringer og min viden er baseret på det indblik, jeg har fået gennem de seneste fire
år som formand for afdelingsbestyrelsen i Bellahøj l og ll, SAB.
I vores del af den store bebyggelse, Bellahøj l og ll, SAB, med 487 husstande fordelt på 10
punkthuse (Bellahøj-bebyggelsen har i alt 1300 husstande fordelt på SAB, fsb, AAB og
AKB), er der bekymring for, hvad der kan ske med husene ved en kommende renovering.
Ved renoveringen 1994
–
1996 blev beboerne i Bellahøj l og ll lovet, at der ikke skulle
komme flere renoveringer i de daværende beboeres levetid. Renoveringen varede tre år.
Husene var pakket ind i plast og stilladser.
Det var en dyr renovering, som vi stadigvæk afdrager på. Den påtænkte nye renovering af
Bellahøj l og ll vil koste omkring 1/2 mia. kr. svarende til næsten én million kr. pr. lejemål.
For beboerne var det vanskeligt at forstå behovet for denne renovering, der allerede er
begyndt planlagt omkring ti år efter den sidste store renovering i 90´erne.
Argumenterne for renoveringen er bekymrende. Der tales om klimaskærm og
enegibesparelser, svarende til et gennemsnit på 300 kr. pr. lejlighed, som bruger ca. 900
kr. månedligt til varme.
Husene er ikke blevet ordentligt vedligeholdt siden sidste renovering. Det ser ud til at
boligselskaberne har den holdning, at man renoverer, derefter nedslider man - og så
renoverer man påny, som der nu gøres klar til igen efter mange års dårligt vedligehold.
I Bellahøj l og ll har beboerne måttet kæmpe for at få indsigt i de tekniske undersøgelser
og tilstandsrapporter over husene. Boligselskabet SAB og administrationsselskabet KAB
forsøgte at holde rapporterne tilbage. De blev først gjort tilgængelige for beboerne, da
lokalavisen skrev om det i 2013.
Da vi fik adgang til materialet, viste det sig at være to år gammelt. Vi kunne ikke få
rapporterne udleveret, men måtte læse dem under overvågning af ejendomspersonalet en
halv time om dagen i kontorets åbningstider. Vi måtte ikke fotokopiere eller fotografere
dem, men gerne håndafskrive. Det var besluttet af administrationsselskabet KAB og
boligselskabet SAB.
Københavns kommune oplyste, at beboerne der skal leve under og betale renoveringen
ikke har ret til at få de tilstandsrapporter og andre undersøgelser, som vi har betalt som
beboere, der ligger til grund for en renovering, fordi KAB er et privat selskab.
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 327: Henvendelse af 19/5-17 vedrørende manglende vedligeholdelse af Bellahøjhusene, SAB, fra John Steen Johansen, Brønshøj
2
Det samme har gjort sig gældende i Tingbjerg. Her kunne beboerne heller ikke få de
tekniske rapporter, som er grundlaget for renoveringerne og som måske havde kunnet
advare dem om asbesten.
Ved at læse rapporterne fik beboerne på Bellahøj også et mere nuanceret syn på
husenes tilstand og det man teknisk kalder for restlevetid for vitale ting som facader,
stigstrenge og vandrør og dermed et bedre vurderingsgrundlag for behovet for renovering.
SAB og KAB ville tilsyneladende gerne sælge historien om, at husene var ved at falde
sammen.Vi har i flere år forsøgt, at få KAB til at vedligholde husene. Det har været svært.
KAB har hele tiden talt om behovet for en ny renovering.
Skimmelsvamp og vedligeholdelse
Da den nye bestyrelse blev valgt i 2013, kontaktede vi Kulturstyrelsen. De sagde, at
vinduerne ikke var sat rigtigt i under den sidste renovering. Der skulle lister på indvendig
for at forebygge de kuldebroer, som skabte skimmelsvampen. Vi havde kontakt til en
studieleder på DTU Byg, som sagde det samme.
Jeg har selv boet i en lejlighed, hvor der ikke var skimmelsvamp før renoveringen midt i
90´erne, men det kom efter renoveringen med de nye vinduer. Der voksede brun skimmel
op ad væggene. Det har været forudsagt, at kuldebroerne fra de forkert isatte vinduer ville
medføre skimmelsvamp. Vi vidste det ikke dengang. Det faglige personale fra KAB vidste
det heller ikke. Senere kunne jeg, efter jeg kom i bestyrelse se, at der er lavet for 200.000
kr. i den lejlighed jeg selv havde boet i. Noget som kunne været løst med lister.
Jeg har flere gange anbefalet KAB, at man fulgte Kulturstyrelsens og DTU´s råd om lister
og stop for kuldebroer med enkle midler.
På trods af dette kunne vi ikke få KAB til at følge deres råd. Der er i perioden 2014 til 2015
foretaget skimmelsvampsrenovering i Bellahøj l og ll for for ca. 3 mio.kr. En del af det er
lavet om flere gange fordi, det var for dårligt lavet. Når vi henvendte os til KAB om det, fik
vi at vide, at de havde driften og det skulle vi ikke blande os i.Vi har pga af mange års
misligehold for tiden omkring 40 verserende skimmelsvampsager i afdelingen.
Da vi blev valgt som bestyrelse, var der ikke ansat faglært personale i ejendomskontoret.
Som bestyrelse og beboere har vi måttet kæmpe for at få kvalifcerede medarbejdere
tilknyttet afdelingen.
I vores naboafdeling AKB Bellahøj har de én verserende skimmelsvampsag. De har haft
bedre kontakt med beboerne og husene. De vejleder beboerne grundigt og udfører et
kvalitativt bedre arbejde.
KAB har ikke nogen økonomiske interesser i at vedligeholde de bevaringsværdige huse.
Der kommer jo bare en ny renovering. Desuden er vi tvunget til at have KAB som
adminstrator. Der er ingen kvalitetskontrol med KAB. Det er besynderligt i en tid hvor alt
skal måles og vejes. Skal KAB´s ydelser ikke i udbud og kvalitetsikres?
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 327: Henvendelse af 19/5-17 vedrørende manglende vedligeholdelse af Bellahøjhusene, SAB, fra John Steen Johansen, Brønshøj
3
KAB og SAB´s organisationsbestyrelses økonomiske interesser i renoveringer
KAB vil tjene ca. 33 mio. kr. på en renovering på Bellahøj l og ll til ca �½ mia. kr.
Organisationsbestyrelsen, som kan sammenlignes med en hoved-bestyrelse i en
fagforening, vil indkassere ca. 350.000 kr. i byggesags-honorarer for afsluttet renovering
af Bellahøj l og ll.
De siger, at de har det økonomiske og juridiske ansvar, men de har afvist at beskæftige
sig med vores fejlslagne renovering fra midten af 90´erne. Ligesom de ikke har bevaret
rapporterne og papirerne fra den renovering.
SAB indførte byggesagshonorarer til organisationsbestyrelsen i 1994 og har siden puljet
og fordelt honorarerne ganske diskret. Desuden har de fået udvidet egenkontrol bl.a.ved
de regler, der blev vedtaget i 2010.
Organisationsbestyrelsen kan overtrumfe beboerne, hvis vi siger nej til en renovering,
hvilket de også har truet med at gøre. De kan bestemme, hvem der skal sidde i
følgerupperne til renoveringerne.
For eksempel vil det kommende modelplejehjem Sølund på Nørrebro, der er budgetteret til
1.3. mia. kr. udløse et samlet byggesagshonorar til bestyrelsen på godt én mio.kr. Alt i alt
ligger der ca. 4 mio. kr. til deling imellem den 11 mand store organisationsbestyrelse i de
kommende år.
Vores Bellahøj-afdeling har foreslået at omfordele byggesagshonorarerne, så de kan blive
brugt til boligsociale formål.
Vi ville bruge byggesagshonoraret for Bellahøj l og ll til et socialt projekt på Bellahøj og
stillede et forslag på SAB´s repræsentatskabsmøde om det. Desværre nægtede dirigenten
at lade det komme til afstemning.
Vi har gerne villet kommunikere med de andre i SAB-repræsentantskabet om sagen, men
har ikke kunnet få en mailliste af KAB og SAB. De siger, at det er imod Persondataloven.
Det er således kun KAB og SAB, der sidder på kontakten til repræsentant-skabet, som
består af bestyrelsesmedlemmer fra alle SAB afdelinger og skulle være den øverste
instans.
KAB har bruger desværre Persondataloven i flæng. I en fraflytte-lejlighed på Bellahøj blev
der udført uaftalt arbejde. Beboeren bad om en faktura for arbejdet. Den eksisterede ikke
og det udviklede sig til en større sag. Beboeren, der var ansat i Rigsrevisonen, skrev til
Skat, KAB´s revison og kommunen.
Bestyrelsen ville gerne se på fakturaer for andre fraflytninger. Det modsatte KAB sig på
mange måder med henvisning til Persondataloven. På trods af at det er bestyrelsen, der
godkender regnskabet og har bestyrelsesansvar og ret til at se regnskabets underbilag.
Bestyrelsen har kontaktet Datatilsynet og der forligger ingen henvendelser fra KAB. Vi har
foreslået KAB, at vi kan henvende os sammen til Datatilsynet for at få afklaret reglerne.
Det har KAB ikke været interesseret i.
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 327: Henvendelse af 19/5-17 vedrørende manglende vedligeholdelse af Bellahøjhusene, SAB, fra John Steen Johansen, Brønshøj
1759971_0004.png
4
Desværre blev Bellahøj-bebyggelsen ikke fredet. Noget som mange beboere håbede på
som et værn mod boligorganisationernes dårlige vedligehold af de bevaringsværdige
huse. Det var de samme boligorganisationer, der kæmpede imod fredningen.
Fredningsdiskussionen gjorde, at der kom mere fokus på Bellahøj. Der har været afholdt
en arkitektkonkurrence og vi er heldigvis ikke endt som Søndermarken, som står overfor
en renovering, der kan blive meget problematisk.
Søndermarken
I forbindelse med vores undersøgelser af forholdene omkring renovering i det almennyttige
byggeri blev vi opmærksomme på bebyggelsen Søndermarken på Frederiksberg.
Bebyggelsen ligner på mange måder Bellahøj-bebyggelsen og er også undervejs med en
renovering. Renoveringen finansieres i stor udstrækning ved hjælp af støtte fra
Landsbyggefonden.
I helhedsplanen for renovering af Søndermarken med 435 boliger budgetteres foreløbig
med samlede byggeudgifter for 564 mio. kr. svarende til 16.244 kr. pr. m2.
Der er brugt ca. 45 mio. kr. til forundersøgelser og møder over 10 år.
Renoveringen omfatter primært klimaskærm og en del tekniske installationer, mens
køkkener og badeværelser ikke bliver berørt. Bygningerne er fra begyndelsen af
1950'erne. Efter renoveringen til mere end �½ mia. kr. vil hovedparten af lejlighederne
således fortsat have utidssvarende køkkener og badeværelser.
De gennemsnitlige byggeomkostninger til nybygget alment etagebyggeri i Storkøbenhavn
(2010-2015) udgør ca. 18.100 kr. pr. m2 (byggeomkostninger for såkaldte almenbolig+ i
etagebyggeri er endnu lavere, ca. 16.900 kr. pr. m2)[1].
Når de samlede renoveringsomkostninger sammenholdes med de gennemsnitlige
anlægsudgifter til alment nybyggeri er det totaløkonomisk ikke forsvarligt at gennemføre
renoveringsprojekter som i Søndermarken med støtte fra Landsbyggefonden.
For at komme den form for værdispild og uhensigtsmæssig brug af midlerne i den almene
sektor til livs, kommer man ikke udenom at se nærmere på finansieringskilderne, i dette
tilfælde Landsbyggefonden uden hvis støtte renoveringer som i Søndermarken ikke kunne
finde sted.
Endelig må vi ikke glemme, at de penge der tvangsbetales til Landsbygge-fonden er
beboernes penge og meget af det er finansieret af boligsikring, som mange beboere
modtager og det på den måde indirekte er det offentliges penge.
[1]
side 43.
Kilde: Statens Byggeforskningsintitut, 2016:07, Evaluering af almenbolig+,
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 327: Henvendelse af 19/5-17 vedrørende manglende vedligeholdelse af Bellahøjhusene, SAB, fra John Steen Johansen, Brønshøj
5