Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 261
Offentligt
1738607_0001.png
Håndbog til kommunerne om håndte-
ring af sager om skimmelsvamp
En skimmelsvampsag fra start til slut
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0002.png
Håndbog til kommunerne om håndtering af sager om skimmelsvamp
En skimmelsvampsag fra start til slut
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen
Edvard Thomsens Vej 14
2300 København S
Phone +45 7221 8800
Fax +45 7262 6790
[email protected]
tbst.dk
ISBN Nummer: 978-87-90661-62-5
2/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0003.png
1.
Indhold
Skimmelsvampsager - regler og redskaber for kommunernes sagsbehandling ”fra start til
slut” ........................................................................................................................................................... 7
Introduktion til byfornyelsesloven og vejledningen ............................................................................... 7
Håndbogen ............................................................................................................................................... 7
Læsevejledning ........................................................................................................................................................ 8
Håndbogen som inspiration i andre typer sager .................................................................................... 8
”Trin for trin” ............................................................................................................................................ 8
Bilag og paradigmer til håndbogen ......................................................................................................... 9
”Navigation” internt i håndbogen ........................................................................................................... 9
Links til retsregler mv. .............................................................................................................................. 9
Kommunens muligheder for at gribe ind overfor skimmelsvamp ...................................................................... 10
Beboelse
og
ophold i sundhedsfarlige ejendomme ............................................................................................ 10
INDLEDNING ......................................................................................................................................................................... 7
FASER OG SAGSBEHANDLINGSSKRIDT .............................................................................................................................. 12
2.
KOMMUNALBESTYRELSENS TILSYN ...................................................................................................................... 14
Kommunalbestyrelsens tilsyn – kort fortalt ......................................................................................................... 14
Kommunens tilsynsforpligtelse ............................................................................................................................. 14
Kommunen skal føre tilsyn .................................................................................................................... 14
Tilrettelæggelse af tilsynsvirksomheden og kommunens pligt til at gribe ind ................................... 15
Kommunalbestyrelsens mulighed for at delegere sine beføjelser ...................................................... 16
Hvilke ejendomme er omfattet af tilsynsforpligtelsen? ...................................................................... 17
Hvornår skal kommunen rejse en tilsynssag? ...................................................................................... 17
Forholdet til andre regler ...................................................................................................................... 18
3.
GENERELT OM KOMMUNENS UNDERSØGELSER................................................................................................. 20
Officialprincippet ................................................................................................................................................... 20
Hvad skal kommunens undersøgelse omfatte? ................................................................................................... 21
Konkret vurdering .................................................................................................................................. 21
Inspiration til kommunens konkrete vurdering .................................................................................... 21
Notatpligt og journalisering .................................................................................................................................. 22
4.
DET UFORMELLE BESØG ....................................................................................................................................... 23
Uformelle besøg trin for trin ................................................................................................................................. 23
Procesdiagram: Det uformelle besøg ................................................................................................................... 23
Mere om det uformelle besøg .............................................................................................................................. 24
Formål og kendetegn ............................................................................................................................. 24
Uformelle besøg må ikke indebære egentlig sagsoplysning ............................................................... 24
Uformelt besøg eller besigtigelse, der skal varsles? ............................................................................ 24
Kommunen skal udarbejde et notat om det uformelle besøg ............................................................ 25
Hjælpemidler til det uformelle besøg ................................................................................................... 25
Eksempler på skimmelsvampforekomst, der førte til en afgørelse om
kondemnering: .................................................................................................................... 25
3/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0004.png
5.
BESIGTIGELSER....................................................................................................................................................... 28
Besigtigelse trin for trin ......................................................................................................................................... 28
Fremgangsmåden afhænger af om – og hvordan – kommunen skal besigtige ................................................. 28
Proces: Besigtigelse med forudgående skriftligt varsel og uden indvendinger fra parterne. ........................... 29
Procesdiagram: Besigtigelse med forudgående skriftligt varsel og indvendinger fra
parterne. ................................................................................................................................................. 29
Procesdiagram: Besigtigelse med forudgående mundtligt varsel og uden indvendinger fra
parterne. ................................................................................................................................................. 30
Procesdiagram: Besigtigelse uden forudgående varsel ....................................................................................... 30
Om besigtigelsen ................................................................................................................................................... 31
Underretning om besigtigelse (varsel) ................................................................................................................. 32
Parternes adgang til at fremkomme med indsigelser ......................................................................................... 33
Indsigelser generelt................................................................................................................................ 33
Lejeres indsigelser mod udlejeres deltagelse i besigtigelsen .............................................................. 34
Fravigelse af krav om forudgående skriftligt varsel ............................................................................................. 34
Gennemførelse af besigtigelsen ........................................................................................................................... 35
Formålet med besigtigelsen .................................................................................................................. 35
Intern og ekstern sagkyndig bistand med besigtigelsen ...................................................................... 35
Krav til gennemførelse af besigtigelsen ................................................................................................ 36
Refusion af udgifter ved besigtigelsen ................................................................................................................. 37
Besigtigelsesrapporten .......................................................................................................................................... 38
Hvornår skal kommunen udfærdige en besigtigelsesrapport? ........................................................... 38
Hvilke oplysninger skal indgå i kommunens besigtigelsesrapport? .................................................... 38
6.
VURDERING AF SUNDHEDSFAREN ........................................................................................................................ 39
Sådan vurderes sundhedsfaren ............................................................................................................................ 39
Skal kommunen træffe afgørelse – og hvilken?................................................................................................... 40
Forskellige udfald af kommunens undersøgelser ................................................................................ 40
Skal beslutningen om ikke at foretage sig mere i sagen træffes ved afgørelse?................................ 42
Procesdiagram: Kommunens pligt til at træffe beslutningen om ikke at foretage
sig mere i sagen i afgørelsesform, hvor ejer, hhv. lejer eller udlejer,
har henvendt sig til kommunen. ......................................................................................... 43
7.
”§ 80-FORBUD” (MIDLERTIDIGE ÆNDRINGSFORBUD) ........................................................................................ 45
”§ 80-forbud” trin for trin ..................................................................................................................................... 45
Procesdiagram: Kommunen udsteder et ”§ 80-forbud” ..................................................................................... 45
Om ”§ 80-forbud” .................................................................................................................................................. 46
Forudsætninger for at nedlægge et midlertidigt ændringsforbud ..................................................................... 46
Virkning af et midlertidigt ændringsforbud ......................................................................................................... 47
Formkrav i forbindelse med et midlertidigt ændringsforbud ............................................................................. 47
8.
KONDEMNERING ................................................................................................................................................... 48
Kondemnering trin for trin .................................................................................................................................... 48
4/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0005.png
Fremgangsmåden afhænger af, om der skal træffes afgørelse om kondemnering og
påbud eller udelukkende om kondemnering ....................................................................................... 48
Proces: Kommunen træffer afgørelse om kondemnering .................................................................................. 49
Proces: Kommunen træffer afgørelse om kondemnering og påbud .................................................................. 49
Hvornår kan og skal kommunen træffe afgørelse om kondemnering? ............................................................. 50
Partshøring ............................................................................................................................................................. 51
Formkrav til kondemneringsafgørelser ................................................................................................................ 52
Konsekvenser af, at kommunen træffer afgørelse om kondemnering: Underretning af
vurderingsmyndighederne, tinglysning og genhusning ....................................................................... 53
Underretning til vurderingsmyndighederne ......................................................................................... 53
Tinglysning af forbud ............................................................................................................................. 53
Genhusning ............................................................................................................................................ 54
9.
PÅBUD .................................................................................................................................................................... 55
Påbud trin for trin .................................................................................................................................................. 55
Påbud om afhjælpende foranstaltninger ............................................................................................................. 56
Betingelser .............................................................................................................................................. 56
Partshøring ............................................................................................................................................. 57
Frist
.............................................................................................................................................. 57
Formkrav i forbindelse med påbud om afhjælpende foranstaltninger .............................................. 57
Tinglysning .............................................................................................................................................. 57
Kort om nedrivnings- og afspærringspåbud......................................................................................................... 58
Nedrivningspåbud .................................................................................................................................. 58
Afspærringspåbud .................................................................................................................................. 59
10.
FORHOLDSMÆSSIGHED OG DIALOG .................................................................................................................... 61
Forholdsmæssighed .............................................................................................................................................. 61
Dialog
11.
................................................................................................................................................................ 63
OPFØLGNINGSFASEN ............................................................................................................................................ 66
Manglende efterkommelse af kommunens afgørelser ....................................................................................... 66
Fraflytning og rydning ved kondemneringsafgørelser ......................................................................... 66
Påbud om afhjælpning ........................................................................................................................... 67
Påbud om afspærring ............................................................................................................................ 67
Påbud om nedrivning ............................................................................................................................. 67
Skrivelser i anledning af manglende efterkommelse ........................................................................... 67
Efterfølgende påbud.............................................................................................................................................. 68
Gennemførelse af påbud på ejerens regning ...................................................................................................... 68
Ændring af kondemneringsafgørelser .................................................................................................................. 68
Ophævelse af kondemneringsafgørelser i forbindelse med forslag til ombygning ........................................... 69
Indgivelse af forslag til ombygning ........................................................................................................ 69
Kommunalbestyrelsens vurdering af ombygningsforslaget ................................................................ 69
Kommunalbestyrelsens afvisning af forslag til ombygning .................................................................. 70
Skærpelser ............................................................................................................................................................. 71
5/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0006.png
Erstatning og offentlig støtte ................................................................................................................................ 71
Kondemneringsafgørelser er erstatningsfri .......................................................................................... 71
Afhjælpningspåbud udløser kun undtagelsesvist erstatning ............................................................... 71
Nedrivningspåbud udløser krav på erstatning og dækning af rimelige udgifter ................................ 72
Klage
................................................................................................................................................................ 73
BILAG (PARADIGMER) ........................................................................................................................................................ 76
LINKS TIL RETSREGLER MV................................................................................................................................................. 78
Lovgivning .............................................................................................................................................................. 78
Vejledninger ........................................................................................................................................................... 78
Orienteringer og foldere ....................................................................................................................................... 78
BYFORNYELSESLOVENS KAPITEL 9 .................................................................................................................................... 79
NOTER ................................................................................................................................................................................ 86
6/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0007.png
INDLEDNING
Skimmelsvampsager - regler og redskaber for kommunernes
sagsbehandling ”fra start til slut”
Denne håndbog giver en oversigt over kommunens sagsbehandling af en skim-
melsvampsag fra start til slut.
Hér
findes du en læsevejledning til håndbogens beskrivelse af de typiske sagsbe-
handlingsskridt, og
hér
findes der en oversigt over de forskellige sagsbehandlings-
skridt og –faser, som en ”skimmelsvampesag” typisk indebærer.
Introduktion til byfornyelsesloven og vejledningen
Sager om sundhedsfarlig skimmelsvamp kræver en række særlige vurderinger og
viden om, hvilke muligheder der står til rådighed for kommunen.
De vigtigste regler findes i
Byfornyelseslovens kapitel 9.
Derudover er der en ræk-
ke andre regelsæt, der enten også skal overholdes eller er relevante på anden
måde (se en oversigt over dem
hér).
Reglerne er beskrevet indgående fra et juridisk synspunkt i Ministeriet for By, Bo-
lig og
Landdistrikters vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over
for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum.
Håndbogen
På baggrund og i forlængelse heraf blev der i løbet af efteråret 2015 og foråret
2016 udarbejdet denne håndbog, der er ment som et praktisk redskab, der direk-
te kan bruges i kommunernes sagsbehandling.
Kammeradvokaten har udarbejdet håndbogen for Udlændinge-, Integrations- og
Boligministeriet.
Under håndbogens endelige færdiggørelse blev ressortansvaret for sagerne over-
ført til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet.
Arbejdet har taget udgangspunkt i de praktiske erfaringer med skimmelsvampsa-
ger fra kommunerne Fredensborg, Frederiksberg, Guldborgsund og København.
Disse kommuner har ved deres deltagelse i workshops og kommentarer til udkast
til håndbogen bidraget med værdifuld indsigt i det praktiske arbejde med skim-
melsvampsager.
7/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0008.png
Læsevejledning
Håndbogen beskriver en skimmelsvampsag fra start til slut
Håndbogen giver en oversigt over en skimmelsag fra start til slut:
Kapitel
1 angår kommunens tilsyn i almindelighed, hvorved en ”skimmel-
svampsag” typisk vil starte, mens det sidste kapitel,
kapitel 9,
angår ”opfølgnings-
fasen”, der følger efter, at der er truffet en afgørelse, f.eks. om kondemnering.
Håndbogen bruger en systematik, hvor en skimmelsvampsag opdeles i forskellige
faser (se
hér).
Faseopdelingen kan hjælpe med at få et overblik over sagens for-
skellige faser. Det anbefales derfor læseren at gøre sig fortrolig med faseopdelin-
gen.
Ved at læse eller skimme håndbogen igennem, kan læseren altså danne sig et
indtryk af, hvilke sagsbehandlingsskridt en skimmelsvampsag kan byde på.
Men håndbogen kan også bruges af den erfarne sagsbehandler, der er fortrolig
med behandling af skimmelsvampsager og alene ønsker at opfriske sin viden om
et bestemt sagsbehandlingsskridt, eller alene ønsker at ”hente” et
paradigme
til
en skrivelse, der skal sendes som led i sagsbehandlingen.
Håndbogen som inspiration i andre typer sager
Håndbogen kan også være interessant i forbindelse med behandling af sager om
brandfare og andre former for sundhedsfare end skimmelsvamp, herunder sund-
hedsfarlig fugt.
Mange af sagsbehandlingsskridtene i sådanne sager vil være de samme som dem,
der beskrives i denne håndbog.
Da denne håndbog er udviklet til behandling af sager om skimmelsvampfore-
komst, kan den dog ikke være mere end en ”inspiration” i andre typer sager.
”Trin for trin”
Arbejdet med en skimmelsvampsags forskellige faser kan indebære en række for-
skellige sagsbehandlingsskridt. I starten af håndbogens forskellige kapitler gives
der derfor en oversigt over de skridt, der skal foretages som led i f.eks. en formel
besigtigelse af en skimmelramt lokalitet.
De forskellige skridt er illustreret ved proces-tegninger, der er tænkt som en hjælp
til at danne sig et overblik over de forskellige trin, der kan blive nødvendige.
8/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0009.png
Bilag og paradigmer til håndbogen
Der er udarbejdet en række bilag til håndbogen. Blandt bilagene findes paradig-
mer til breve, eksempler på afgørelse ol. Bilagssamlingen kan downloades det
samme sted som håndbogen på ministeriets hjemmeside.
En oversigt over bilagene findes
hér.
Bilagene kan tjene som skabelon til skrivelser eller som en ”huskeliste” over de
vigtigste punkter, som den pågældende type skrivelse skal indeholde.
På denne måde kan bilagene blive til et startpunkt for sagsbehandlerens konkrete
udformning af den pågældende skrivelse baggrund af egne erfaringer, kommu-
nens sprogpolitik mv.
”Navigation” internt i håndbogen
Det er muligt at navigere i håndbogen via hyperlinks, der er fremhævet ved un-
derstregning. Ved at klikke på hyperlinket kommer man direkte til det pågælden-
de sted i håndbogen. Denne hyperlink fører f.eks. til kapitlet om besigtigelsen:
hér.
For at gå direkte til et sted i håndbogen kan man også benytte bogmær-
kefunktionen, hvis man klikker på bogmærkeikonet (se til højre), vil man
få en oversigt over håndbogens kapitler og afsnit. Ved at klikke på det
pågældende punkt kommer direkte til det ønskede sted i håndbogen.
Links til retsregler mv.
Sidst i håndbogen er der medtaget en række
links
til den relevante lovgivning og
andet orienteringsmateriale, så disse let kan tilgås, hvor der er behov for at belyse
bestemte aspekter indgående.
9/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0010.png
Kommunens muligheder for at gribe ind overfor skimmel-
svamp
Nedenfor findes en oversigt over de forskellige afgørelser, som kommunen kan
træffe i anledning af skimmelsvampforekomst:
Boks 1: Oversigt over forskellige afgørelser til indgreb ved skimmelsvampforekomst efter byfornyelsesloven
Kondemnering: Ved en afgørelse om kondemnering forstås i det følgende en afgørelse om
forbud mod at benytte en bygning eller dele af en bygning (lokalitet).
Påbud om afhjælpende foranstaltninger: Herved forstås en afgørelse, der pålægger ejeren at
gennemføre foranstaltninger, der afhjælper sundhedsfaren ved skimmelsvampforekom-
sten. Sådanne afgørelser kan kommunen udstede i tilknytning til en afgørelse om kondem-
nering.
Påbud om afspærring og/eller nedrivning af den kondemnerede lokalitet: Herved forstås en
afgørelse, der pålægger ejeren at nedrive og/eller afspærre den skimmelsvampramte byg-
ning, hhv. lokalitet.
Midlertidigt ændringsforbud: Herved forstås en afgørelse, som kommunen kan træffe, hvor
kommunens undersøgelser har vist, at der udgår sundhedsfare fra skimmelsvampforekom-
sten, men hvor kommunen ikke på det foreliggende grundlag kan træffe afgørelse om,
hvorvidt der skal ske kondemnering. I sådanne situationer kan kommunen træffe afgørelse
om et midlertidigt ændringsforbud. En sådan afgørelse betyder for ejeren, at vedkommen-
de ikke retligt eller faktisk må foretage ændringer på ejendommen, mens kommunen afkla-
rer, om der skal træffes en egentlig kondemneringsafgørelse.
* Påbud kan udstedes
samtidigt
med en afgørelse om kondemnering eller
efterfølgende.
I nogle sager vil skimmelsvampforekomsten kunne kommes til livs ved en kom-
munal indsats efter byggeloven eller f.eks. ved, at et almennyttigt boligselskab
selv får bragt forholdene i orden.
I sådanne tilfælde behøver kommunen ikke at iværksætte en egentlig sag efter
byfornyelsesloven, hvis løsningen er tilfredsstillende.
Og med ”tilfredsstillende” menes her, at den løsning, der er fundet, indebærer, at
der ikke længere er grundlag for at gå i gang med en sag efter byfornyelsesloven.
Beboelse
og
ophold i sundhedsfarlige ejendomme
Reglerne i byfornyelsesloven angår både beboelse
og
ophold i sundhedsfarlige
ejendomme, herunder erhvervsejendomme.
10/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0011.png
I langt de fleste tilfælde vil skimmelsvampsager angå beboelse, men skimmel-
svampforekomst kan være af en sådan beskaffenhed, at også ophold indebærer
sundhedsfare.
Kommunen skal derfor være opmærksom på, at kommunens pligt til at føre tilsyn
og muligheder for at gribe ind efter byfornyelsesloven også gælder i forhold til
ophold i skimmelsvampramte ejendomme.
Byfornyelsesloven indebærer altså, at kommunerne kan og i givet fald skal gribe
ind overfor sundhedsfarlig skimmelsvampforekomst i f.eks. ungdomsklubber, væ-
resteder, biografer mv.
11/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0012.png
FASER OG SAGSBEHANDLINGSSKRIDT
En skimmelsvampsag indebærer, at kommunen skal gennemføre forskellige sags-
behandlingsskridt og foretage en række vurderinger. De fleste skimmelsvampsa-
ger kan opdeles i følgende faser og sagsbehandlingsskridt:
FASE
I. OPSTARTSFASEN
Kommunen bliver bekendt med skim-
melsvampforekomst og skal tage stil-
ling til, om der skal indledes en tilsyns-
sag i den anledning.
Sagsbehandlingsskridt
Kommunalbestyrelsens tilsyn
II. UNDERSØGELSESFASEN
Kommunen foretager de fornødne
undersøgelser for at kunne vurdere, om
der skal træffes en afgørelse om forbud
eller evt. påbud.
Kommunen skal overholde officialprincippet og
notatpligten
Uformelt besøg
Varsel om besigtigelse
Besigtigelse
Besigtigelsesrapport
Vurdering af sundhedsfaren
”§ 80-forbud” (midlertidigt ændringsforbud)
Kondemnering
Påbud om afhjælpende foranstaltninger
Påbud om afspærring eller nedrivning
III. AFGØRELSESFASEN
Kommunen træffer en afgørelse om
forbud eller evt. påbud.
IV. OPFØLGNINGSFASEN
Kommunen følger op på en afgørelse
og håndterer efterfølgende henvendel-
ser angående afgørelsen.
Manglende efterkommelse af kommunes afgø-
relse
Efterfølgende påbud
Ændring af kondemneringsafgørelse
Ophævelse af kondemnering
Erstatning og offentlig støtte
De enkelte faser er beskrevet nedenfor. Det bemærkes dog, at den enkelte skim-
melsvampsag naturligvis kan variere, og i praksis bør der altid foretages en kon-
kret vurdering. Håndbogens tekster og paradigmer kan imidlertid bruges som et
udgangspunkt.
12/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0013.png
OPSTARTSFASEN
OPSTARTSFASEN
13/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0014.png
2. KOMMUNALBESTYRELSENS TILSYN
Kommunalbestyrelsen er forpligtet til at føre tilsyn med, at ejendom-
me, der bruges til beboelse og ophold ikke indebærer sundhedsfare –
f.eks. på grund af skimmelsvampforekomst. Kommunerne udstikker
selv retningslinjerne for deres tilsyn. Hér kan kommunerne med fordel
overveje, om tilsynet skal organiseres i et udvalg eller en boligkommis-
sion. Hvor der er begrundet mistanke om sundhedsfarlig skimmel-
svampforekomst, har kommunen dog pligt til at reagere, uanset hvor-
dan retningslinjerne er udformet.
Kommunalbestyrelsens tilsyn – kort fortalt
1.
Kommunalbestyrelsen har mulighed for at delegere sine beføjelser efter
byfornyelsesloven til et udvalg eller en boligkommission.
2.
Kommunen har pligt til at føre tilsyn med private og almene udlejningsbo-
liger og boliger, der bebos af ejeren selv.
3.
Hvis der er begrundet mistanke om, at der kan være sundhedsfarlig skim-
melsvampforekomst i en bolig, har kommunalbestyrelsen pligt til at reage-
re og undersøge sagen nærmere.
4.
Hvis kommunen som led i sit tilsyn efter byfornyelsesloven støder på for-
hold, som kan være i strid med anden lovgivning, så kan kommunen være
forpligtet til at følge op herpå, selvom det viser sig, at der ikke er hand-
lingsbehov i forhold til byfornyelsesloven. Dette behandles ikke nærmere i
håndbogen.
Kommunens tilsynsforpligtelse
Kommunen skal føre tilsyn
Kommunalbestyrelsen har pligt til at føre tilsyn med, at ejendomme, der bruges til
beboelse eller ophold, ikke indebærer en sundhedsfare.
1
Kommunalbestyrelsen
skal fastsætte retningslinjerne for sit tilsyn.
Boks 2: Byfornyelseslovens § 75
”Kommunalbestyrelsen skal efter retningslinjer, som den selv fastsætter, jf. dog stk. 6, føre
tilsyn med ejendomme, som benyttes til beboelse og ophold, når det vurderes, at disse ejen-
domme ved deres beliggenhed, indretning eller andre forhold er sundhedsfarlige eller brand-
farlige.”
14/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0015.png
Tilsynsforpligtelsen betyder, at kommunen skal reagere, når den får kendskab til,
at en bolig eller lokaler til ophold muligvis er angrebet af skimmelsvamp. I den
forbindelse har kommunen pligt til at få afdækket, om boligen er forbundet med
sundhedsfare for dens beboere.
Tilrettelæggelse af tilsynsvirksomheden og kommunens pligt til at gribe ind
Byfornyelsesloven stiller ikke særlige krav til, hvordan kommunalbestyrelsen skal
tilrettelægge sin tilsynsvirksomhed. Kommunerne er derfor relativt frit stillet, når
den skal udforme retningslinjer for tilsynet.
Der skal dog tages hensyn til, at byfornyelseslovens formål bl.a. er at undgå bebo-
else og ophold i sundhedsfarlige bygninger.
Boks 3: Minimumskrav til kommunens tilrettelæggelse af sit tilsyn
Som minimum skal kommunens tilrettelæggelse af tilsynet og dens retningslinjer indeholde
nærmere beskrivelse af følgende:
Hvordan vil kommunen reagere, når den får kendskab til skimmelsvampforekomst?
Hvordan vil kommunens sagsbehandling af skimmelsvampsager gennemføres i overens-
stemmelse med byfornyelsesloven, herunder hvordan er den interne kompetence i
kommunen?
Overvejelser om, hvilke ejendomme kommunen særligt vil fokusere på samt anvendelse af
de afsatte ressourcer, der er til rådighed for sagsbehandling af skimmelsvampsager.
Tilsynet kan f.eks. føres ved, at der løbende indhentes oplysninger om bygninger-
nes stand fra f.eks. bygnings- og boligregistret, renovationsselskaber og forsy-
ningsvirksomheder. Der kan dog også hentes viden fra andre, der har fast gang i
boligen, f.eks. hjemmepleje mv., sundhedsplejen ol.
Det er generelt set anbefalingen, at der føres periodiske tilsyn med beboelses-
ejendomme i kommunen inden for en årrække, således at tilsynet føres uaf-
hængigt af en konkret mistanke om skimmelsvampforekomst.
Tilsynet kan desuden være risikobaseret, dvs. ved at der foretages besigtigelse af
bygninger, som formodes at være ramt eller er i højere risiko for at være ramt af
et skimmelsvampangreb.
Endelig bør tilsynet reagere på en henvendelse fra en borger. Hvordan der skal
følges op på borgerhenvendelser, er overladt til kommunens vurdering i det kon-
krete tilfælde.
15/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0016.png
Visse kommuner har høstet gode erfaringer med, at sagerne om skimmelsvamp
håndteres i samme enhed i forvaltningen, frem for at være placeret i forskellige
enheder. På denne måde kan sagerne behandles effektivt samme sted uden be-
hov for at inddrage andre enheder i forvaltningen.
Kommunerne skal sikre sig, at sagsgangene i kommunens forvaltning er organise-
ret sådan, at oplysninger om mulig forekomst af skimmelsvamp videregives til den
rette enhed i forvaltningen. For pligten til at undersøge, om en mulig forekomst af
skimmelsvampvækst indebærer sundhedsfare, gælder, uanset hvilken del af for-
valtningen, der bliver opmærksom på problemet.
Hvor kommunens medarbejdere i anden forbindelse kommer på hjemmebesøg
hos en borger og bliver bekendt med skimmelsvampforekomst, kan der med for-
del udpeges en enhed el., hvortil vedkommende kan rette henvendelse.
Viden om sundhedsfarlig skimmelsvampforekomst kan også stamme fra en sag
ved et huslejenævn. Bliver kommunen som led i en sådan sag bekendt med sund-
hedsfarlig skimmelsvamp, har kommunen pligt til at følge op herpå som led i sit
tilsyn efter byfornyelsesloven.
Kommunalbestyrelsens mulighed for at delegere sine beføjelser
Det er i princippet kommunalbestyrelsen, der har tilsynspligten og beføjelserne til
at reagere på skimmelsvampforekomst.
Kommunalbestyrelsen kan delegere sine beføjelser til et stående udvalg i kommu-
nen, der afspejler den politiske sammensætning i kommunalbestyrelsen,
eller
der
kan nedsættes en såkaldt boligkommission til at udøve beføjelserne
2
efter byfor-
nyelsesloven.
Kommunalbestyrelsen kan derimod
ikke
på dette punkt delegere sine beføjelser til
forvaltningen. Om der skal træffes afgørelse om kondemnering / påbud, skal altså
i sidste ende besluttes af kommunalbestyrelsen selv, et stående udvalg eller en
boligkommission.
Forvaltningen i kommunen må dog godt forberede sagerne, og herunder foretage
de konkrete sagsbehandlingsskridt i forbindelse med bl.a. besigtigelsen, udarbejde
udkast mv.
Delegationsforbuddet kan indebære udfordringer med at få reageret rettidigt i
presserende sager, f.eks. hvor det er påtrængende, at få udstedt et ”§ 80-forbud”.
16/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0017.png
Hér har nogle kommuner gode erfaringer med at organisere forelæggelser for
udvalget eller kommissionen digitalt. Dette vil ofte nedbringe sagsbehandlingsti-
den, således at der hurtigst muligt kan gribes ind i presserende tilfælde.
Hvilke ejendomme er omfattet af tilsynsforpligtelsen?
Kommunernes tilsynsforpligtelse gælder efter loven for alle lokaliteter, der faktisk
bliver brugt til beboelse eller ophold. Tilsynsforpligtelsen gælder, uanset hvem der
ejer lokaliteten. Således er også erhvervsejendomme og kommunens egne byg-
ninger, der anvendes til beboelse og ophold, omfattet af tilsynsforpligtelsen.
Boks 4: Steder, der er omfattet af kommunens tilsynspligt
Omfattet af kommunens tilsynsforpligtelse er således bl.a.:
private udlejningsboliger,
boliger i almene boligorganisationers ejendomme og
bygninger, der anvendes eller bebos af ejeren selv, herunder andelsboliger
Lokaliteter, som ikke bruges til beboelse eller ophold, er ikke omfattet af kommu-
nernes tilsynsforpligtelse. Uanset dette kan kommunen udstede afgørelse om
kondemnering
3
, som nedenfor beskrevet, jf. under 8, i forhold til boliger og op-
holdsrum, der ikke pt. bruges til beboelse eller ophold. Denne mulighed har
kommunen, så den kan forhindre udlejning af sundhedsfarlige bygninger; kom-
munalbestyrelsen behøver ikke at vente på, at tomme boliger faktisk bliver bebo-
et, før der kan træffes en afgørelse om kondemnering.
Hvornår skal kommunen rejse en tilsynssag?
Kommunen har
pligt
til at reagere og undersøge sagen nærmere, hvis der er be-
grundet mistanke om, at der er skimmelsvampforekomst i en bygning.
En sådan mistanke kan opstå på forskellig vis. Typisk vil mistanken opstå som følge
af en henvendelse fra en borger, men mistanken kan også opstå i forbindelse med
periodisk tilsyn med bygningerne i kommunen eller i form af en henvendelse fra
en anden del af forvaltningen, f.eks. hjemmeplejen.
Når der er begrundet mistanke om skimmelsvampforekomst, har kommunen pligt
til at rejse en sag efter byfornyelsesloven. Kommunen skal i den forbindelse sørge
for, at der foretages en undersøgelse af, om forekomsten af skimmelsvampvækst
udgør en sundhedsfare for personer, der opholder sig i ejendommen. Først når
dette er afklaret, kan sagen lukkes – enten ved at der ikke er konstateret grundlag
for at gå videre med sagen eller ved en afgørelse om kondemnering, påbud mv.
17/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0018.png
Forholdet til andre regler
Ved siden af reglerne i byfornyelsesloven findes regler i anden lovgivning, som
forpligter kommunalbestyrelsen til at føre tilsyn med boliger, der bruges til bebo-
else eller ophold.
Boks 5: Andre regler end byfornyelsesloven, der kan være aktuelle
Byggeloven :
Ifølge byggeloven har kommunalbestyrelsen pligt til at reagere, hvis den
bliver opmærksom på (eller har en begrundet formodning om) et ulovligt forhold. Be-
stemmelsen kan være relevant i sager om skimmelsvampvækst, idet et sådant forhold,
der skyldes manglende overholdelse af byggelovgivningen eller manglende vedligehol-
delse, kan være et ulovligt forhold efter byggelovens regler, jf. herom i ”2015-
vejledningen”, bl.a. pkt. 1.3, 5.1 og 6.1.
Almenboligloven :
Ifølge almenboligloven skal kommunalbestyrelsen føre tilsyn med de
almene boligorganisationer og selvejende almene ungdoms- og ældreboliger. Kommu-
6
nalbestyrelsen skal også påse, at ejendommes vedligeholdelsesstand er forsvarlig. I
henhold til disse regler kan kommunalbestyrelsen udstede påbud om at udføre nødven-
dige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder.
5
4
Ovenstående er kun eksempler. Visse kommuner har endvidere gode erfaringer
med fra start af at koordinere deres sagsbehandling af en skimmelsvampsag med
indsatser efter andre regler. Det kan f.eks. være andre forvaltningsgrene, såsom
f.eks. sociale indsatser overfor berørte borgere.
Hvor der sker en sådan koordineret indsats, skal kommunen altid sikre sig, at by-
fornyelsesloven overholdes. For hvis forholdene afhjælpes på en måde, så de ikke
længere er betænkelige i forhold til andre regelsæt end byfornyelsesloven, så
fritager dette ikke kommunen for sine forpligtelser efter byfornyelsesloven.
Kommunen skal derfor sikre sig, at forholdene er bragt i orden på en sådan måde,
at der ikke længere er grundlag for at indlede en sag efter byfornyelsesloven.
Boks 6: Mulighed for nedrivning af "herreløse huse" i mindre byer og det åbne land
Hvis kommunen, som led i sit tilsyn, bliver opmærksom på såkaldte ”herreløse” huse kan kom-
munen overveje, om kommunen vil betale nedrivningen. Se herom Udlændinge-, Integrations- og
Boligministeriets til kommunerne af 29. oktober 2015 (bilag 26).
18/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0019.png
UNDERSØGELSESFASEN
19/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0020.png
3. GENERELT OM KOMMUNENS UN-
DERSØGELSER
I undersøgelsesfasen afklares sagen og forberedes til en afgørelse. Un-
der sin sagsbehandling allerede i undersøgelsesfasen skal kommunen
overholde forvaltningsrettens almindelige regler, sådan som disse føl-
ger af lovgivningen ag retspraksis. Bl.a. skal kommunen sikre sig et til-
strækkeligt oplysningsgrundlag for sine afgørelser og overholde den
forvaltningsretlige notatpligt.
Officialprincippet
Der gælder ikke særlige krav til, hvordan kommunens undersøgelse skal gennem-
føres i en skimmelsvampsag. Kommunen må foretage en konkret vurdering af,
hvilke undersøgelser der er nødvendige for at bedømme, om forekomsten af
skimmelsvamp indebærer sundhedsfare eller risiko for sundhedsfare.
Boks 7: Det forvaltningsretlige officialprincip om tilstrækkelig sagsoplysning
Kommunen er underlagt det forvaltningsretlige officialprincip. Officialprincippet indebærer i
korte træk, at kommunen selv har pligten til at undersøge sagen i relevant og tilstrækkeligt om-
fang for at sætte kommunen i stand til at træffe en rigtig og lovlig beslutning om, hvorvidt der er
en sådan sundhedsfare ved en bolig, at der skal træffes afgørelse om kondemnering mv. Det er
en konkret vurdering, hvilke undersøgelser der er nødvendige i den henseende, for at kommu-
nalbestyrelsen har et tilstrækkeligt grundlag for at træffe afgørelse efter byfornyelsesloven.
Som oftest vil der være behov for at foretage en egentlig besigtigelse og efter
omstændighederne tekniske undersøgelser af ejendommen med henblik på at
vurdere, om der er en forekomst af skimmelsvamp, som medfører sundhedsfare.
Visse kommuner har derudover gode erfaringer med uformelafklaring af klagen.
Det kan være et uformelt besøg hos klageren.
Det er væsentligt, at undersøgelsen gennemføres hurtigt efter, at der er opstået
mistanke om skimmelsvampforekomst, og at det overvejes tidligt i forløbet, om
der er behov for at inddrage intern eller ekstern sagkyndig bistand.
Dette skal kommunen tage højde for, når den overvejer, om sagsbehandlingen
skal starte med uformelle undersøgelser.
20/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0021.png
Boks 8: Andre forhold, der kan udløse kondemnering
Kommunen skal under undersøgelsen også være opmærksom på, at også andre forhold end
7
skimmelsvampforekomst kan danne grundlag for en kondemneringsafgørelse. Under en under-
søgelse skal kommunen derfor være opmærksom på, om der kan konstateres andre forhold end
skimmelsvampforekomsten, som indebærer sundheds- eller brandfare, der nødvendiggør, at der
skal træffes afgørelse om kondemnering.
Hvad skal kommunens undersøgelse omfatte?
Konkret vurdering
Byfornyelsesloven fastsætter ikke krav til, hvilke skridt kommunens undersøgelse
skal omfatte.
Det tilkommer derfor kommunen, at foretage en konkret vurdering af, hvilke un-
dersøgelsesskridt der skal foretages i den konkrete sag.
Af ofte anvendte undersøgelsesskridt kan nævnes besigtigelse og tekniske under-
søgelser, herunder med deltagelse af særlig faglig ekspertise.
Kommunen bør fra sagens begyndelse inddrage relevante oplysninger fra ejeren i
undersøgelsen, herunder om ejeren allerede er opmærksom på skimmelsvampfo-
rekomsten, samt om og hvordan ejeren i givet fald agter at afhjælpe problemet.
Inspiration til kommunens konkrete vurdering
Som inspirationskilder til kommunens vurdering af, hvilke undersøgelsesskridt er
hensigtsmæssige og nødvendige, kan der henvises til følgende:
Afsnit 2.2., samt pkt. 7.2 og 7.3 under Yderligere vejledningsmateriale i
vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og
skimmelsvamp i boliger og opholdsrum (link
til retsinformation).
Sundhedsstyrelsens orientering ”Embedslægernes
rådgivning til kommu-
nerne om fugt og skimmelsvampe”.
BYG‐ERFA erfaringsbladet ”Skimmel i bygninger ‐ vækstbetingelser og fo-
rebyggelse”
(kan bestilles via
https://byg-erfa.dk/skimmel-bygninger).
SBi anvisning 204 om undersøgelse og vurdering af fugt og skimmelsvam-
pe
i
bygninger
(kan
bestilles
via
21/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0022.png
http://anvisninger.dk/anvisninger/Pages/204-Undersoegelse-og-
vurdering-af-fugt-og-skimmelsvampe-i-bygninger-1.aspx).
SBi anvisning 205 ” Renovering af bygninger med skimmelsvampevækst”
(kan bestilles via
http://anvisninger.dk/anvisninger/Pages/205-Renovering-
af-bygninger-med-skimmelsvampevaekst-1.aspx
)
Sundhedsstyrelsens pjece ” Helbredsproblemer ved fugt og skimmelsvam-
pe i bygninger - om udredning og diagnostik hos alment praktiserende læ-
ger”
(Kan
tilgås
via
https://sundhedsstyrelsen.dk/da/udgivelser/2005/helbredsproblemer-
ved-fugt-og-skimmelsvampe-i-bygninger-om-udredning-og-diagnostik-hos-
alment-praktiserende-laeger).
Sagsbehandleren, der overordnet vil orientere sig om sundhedsfarlig skimmel-
svamp i boliger, henvises endvidere til hjemmesiden
www.skimmel.dk,
der drives
af Statens Byggeforskningsinstitut i samarbejde med Landsbyggefonden og
Grundejernes Investeringsfond.
Notatpligt og journalisering
Kommunen er bundet af den forvaltningsretlige notatpligt og pligt til journalise-
ring.
8
Det gælder også, hvor kommunen foretager uformelle undersøgelser, og det
er særligt vigtigt i skimmelsvampsager, hvor der efter et længere forløb kan være
behov for at dokumentere, hvad der er passeret.
Kommunen er bl.a. forpligtet til at notere nye oplysninger, som måtte fremkom-
me i forbindelse med telefonsamtalen eller besøget, og som kan få betydning for
enten beslutningen om at gennemføre en egentlig (formel) besigtigelse eller en
senere afgørelse om f.eks. kondemnering af ejendommen. Notatpligten gælder,
uanset hvordan eventuelle oplysninger af betydning for sagen er modtaget.
Kommunen er også forpligtet til at tage notat af væsentlige sagsekspeditions-
skridt. Kommunen skal derfor sørge for, at der tages notat af selve den afholdte
telefonsamtale og det uformelle besøg, medmindre disse sagsskridt allerede
fremgår af sagen.
Der gælder i øvrigt ikke særlige krav til,
hvordan
kommunen praktisk noterer op-
lysningerne. Der kan dog være god mening i at oprette et specialiseret notatark
eller lignende, som er forberedt til at dokumentere skimmelsvampsager.
22/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0023.png
4. DET UFORMELLE BESØG
En række kommuner har gode erfaringer med at starte undersøgelses-
fasen med uformelle undersøgelser. Disse kan bestå i en telefonsamta-
le eller et uformelt besøg af lokaliteten. Kommunen skal være op-
mærksom på, at sådanne uformelle besøg ikke må indebære egentlig
oplysning af sagen, men skal være begrænset til en indledende scree-
ning af, om der er grundlag for at rejse en sag. Indebærer et besøg
mere end en indledende screening, skal det i stedet for gennemføres
som besigtigelse.
Uformelle besøg trin for trin
1.
Kommunen skal overveje, om det uformelle besøg indebærer mere end en
overfladisk indledende screening (i så fald skal det gennemføres som en
egentlig besigtigelse i stedet for).
2. Kommunen skal sikre sig, at beboeren er enig i, at et uformelt besøg skal
finde sted – ellers må undersøgelsen starte med en
egentlig besigtigelse,
hvis kommunen finder, at der er grundlag for det.
3.
Kommunen skal udfærdige et notat om det uformelle besøg.
Procesdiagram: Det uformelle besøg
Kommunen vurderer, at
et uformelt besøg er
hensigtsmæssigt.
Hvis ”Ja”: Kan det uformel-
le besøg gennemføres som
en indledende screening?
Hvis ”Ja”:
Kommen gennemfø-
rer besøget.
Er beboeren enig i, at der skal
være et uformelt besøg?
Hvis ”Nej”:
Besøget skal
gennemføres som
en egentlig besig-
tigelse (hvis der
er grundlag her-
for).
Kommen udarbejder
notat om besøget.
Hvis ”Nej”:
Kommunens undersøgelse
skal foretages som en egent-
lig besigtigelse (hvis der er
grundlag herfor).
Er der grundlag for
at rejse en egentlig
skimmelsvampsag?
Hvis ”Ja”: Der gen-
nemføres en egent-
lig besigtigelse.
Hvis ”Nej”: Sagen
lukkes.
23/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0024.png
Mere om det uformelle besøg
Formål og kendetegn
Flere kommuner afholder efter omstændighederne et uformelt møde med og hos
den pågældende beboer, som bor i boligen, som et indledende undersøgelses-
skridt. Besøget kan være afstedkommet af en telefonisk dialog.
Boks 9: Nærmere om uformelle besøg
Et sådant besøg er kendetegnet ved, at det sker efter aftale med beboeren og på frivilligt grund-
lag. Formålet med et sådant besøg er at få et indblik i og en drøftelse af skimmelsvampforekom-
stens karakter og omfang med den pågældende beboer, som bebor ejendommen, herunder med
henblik på at bedømme, om der er behov for at gennemføre en egentlig besigtigelse, og om der i
den forbindelse bør inddrages ekstern sagkyndig bistand.
Uformelle besøg må ikke indebære egentlig sagsoplysning
Kommunens besøg hos beboerne i en bolig i denne henseende skal leve op til
retssikkerhedslovens krav, når formålet med besøget er at foretage en egentlig
sagsoplysning efter byfornyelsesloven.
Hvis besøget indebærer undersøgelser og dokumentation af skimmelsvamp med
henblik på en afgørelse efter byfornyelsesloven, vil der være tale om en egentlig
besigtigelse – og retssikkerhedslovens regler vil finde anvendelse.
Uformelt besøg eller besigtigelse, der skal varsles?
Det uformelle besøg – dvs. uden overholdelse af retssikkerhedslovens regler – kan
derfor kun gennemføres, hvis formålet alene er at konstatere, om der overhove-
det er grundlag for at gå videre med en egentlig sag.
Det vil være tilfældet, når besøget udgør en form for overfladisk screening af for-
holdene i boligen svarende til dialog med den, der har henvendt sig til kommunen
med billeder eller lignende.
Indebærer et besøg
derimod
mere end en overfladisk indledende screening, kan
det ikke gennemføres som et uformelt besøg, men skal gennemføres som en
egentlig
besigtigelse.
Også hvis beboeren ikke giver samtykke til et uformelt besøg,
skal der i stedet
gennem føres en egentlig besigtigelse
(hvis kommunen finder, at der er grundlag
herfor).
24/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0025.png
Et uformelt besøg er derfor kun egnet som middel, såfremt beboeren er enig i, at
det skal ske, og besøget er begrænset til en overfladisk indledende screening, der
foretages med henblik på at finde ud af, om der er grundlag for at indlede en
”skimmelsag” efter byfornyelsesloven.
Kommunen skal udarbejde et notat om det uformelle besøg
Kommunen skal udarbejde et notat over det uformelle besøg, som bør fokusere
på den umiddelbare vurdering af beboerens henvendelse og forholdene i boligen.
Hjælpemidler til det uformelle besøg
Visse kommuner har gode erfaringer med spørgeskemaer og tjeklister som hjæl-
pemidler til gennemførelsen af et uformelt besøg.
Boks 10: Hjælpemidler til det uformelle besøg
Visse kommuner har gode erfaringer med at anmode beboere, der har ressourcerne hertil, om
at udfylde et spørgeskema om skimmelsvampforekomstens karakter inden det uformelle besøg.
Når beboeren har fremsendt spørgeskemaet i udfyldt stand, vil det forbedre kommunens be-
dømmelsesgrundlag forud for gennemførelsen af besøget, herunder i forhold til overvejelser, om
der vil være behov for en eventuel efterfølgende besigtigelse og tekniske undersøgelser, og om
et uformelt besøg kan begrænses til en indledende screening.
Som bilag 2 er vedlagt et paradigme for et sådant spørgeskema, som kommunen kan tage ud-
gangspunkt i. Bilag 2 kan også anvendes som paradigme for en tjekliste med spørgsmål til ejen-
dommen og den mulige svimmelsvampforekomst, som kan udfyldes i forbindelse med besøget
hos den pågældende beboer. Tjeklisten kan danne grundlag for kommunens overholdelse af
notatpligten.
Eksempler på skimmelsvampforekomst, der førte til en afgørelse om kondemne-
ring:
På de næste sider er der medtaget eksempler på skimmelsvampforekomst, der
som led i en egentlig sag efter byfornyelsesloven ledte til kondemneringsafgørel-
ser.
25/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0026.png
26/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0027.png
Billederne er alene medtaget som eksempler og kan ikke i sig selv være vejleden-
de for kommunens retlige bedømmelse af skimmelsvampforekomst.
27/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0028.png
5. BESIGTIGELSER
Besigtigelsen er det vigtigste oplysningsskridt i en skimmelsvampsag.
Den skal varsles og efterfølgende afrapporteres. Parterne – herunder
udlejer og lejer – kan fremkomme med indsigelser mod besigtigelsen,
og kommunen skal da beslutte, om der alligevel skal gennemføres en
besigtigelse. Under besigtigelsen skal kommunen optræde neutralt,
især hvis sagen bunder i en uenighed mellem to parter.
Besigtigelse trin for trin
1.
Kommunen
skal
give skriftlig underretning til den, som råder over de loka-
liteter, der skal besigtiges (dvs. som oftest beboeren), og
kan
give skriftlig
underretning til andre parter, hvor dette findes hensigtsmæssigt.
2.
I ganske særlige tilfælde kan kravet om skriftlig forudgående varsling fravi-
ges.
3.
De berørte parter kan fremkomme med indsigelser mod, at der skal gen-
nemføres en besigtigelse.
4.
I forbindelse med gennemførelse af besigtigelsen bør kommunen overve-
je, om den kræver ekstern sagkyndig bistand, samt optræde neutralt.
5.
Kommunens udgifter ved besigtigelsen kan refunderes, såfremt visse be-
tingelser er opfyldt.
6.
Kommunen skal som hovedregel udarbejde en besigtigelsesrapport.
Fremgangsmåden afhænger af om – og hvordan – kommu-
nen skal besigtige
De sagsbehandlingsskridt, som kommunen skal foretage i forbindelse med besig-
tigelsen, afhænger af den form for varsel, der skal gives.
På de følgende sider illustrerer en række procesdiagrammer fremgangsmåden i de
forskellige scenarier, der kan forekomme i den henseende.
28/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0029.png
Proces: Besigtigelse med forudgående skriftligt varsel og
uden indvendinger fra parterne.
Kommunen vurderer, at
der skal foretages en
besigtigelse.
Kommunen varsler altid beboeren og
eventuelt andre parter om besigtigelsen.
(paradigme til varsel, bilag 3)
Kommunen gennemfører besigtigelsen.
Kommunen afrapporterer besigtigelsen.
(Paradigme til rapport, bilag 7)
Procesdiagram: Besigtigelse med forudgående skriftligt varsel
og indvendinger fra parterne.
Kommunen vurderer, at
der skal foretages besig-
tigelse.
En eller flere parter
fremkommer med indsi-
gelser mod besigtigel-
sen.
Vil kommunen
fastholde be-
slutningen om
besigtigelsen?
Kommunen varsler altid
beboeren og eventuelt
andre parter om besigtigel-
sen.
(paradigme til varsel, bilag 3)
Hvis ”Ja”:
Kommunen træffer
afgørelse om fasthol-
delse og tilsender den
parterne.
Hvis ”Nej”:
Besigtigelsen
opgives.
Kommunen gennem-
fører besigtigelsen.
Kommunen afrapporte-
rer besigtigelsen.
(Paradigme, bilag 7)
29/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0030.png
Procesdiagram: Besigtigelse med forudgående mundtligt var-
sel og uden indvendinger fra parterne.
Kommunen vurderer, at
der skal foretages besig-
tigelse.
Hvis ”Ja”
Kommunen giver et bagudrettet
skriftligt varsel (Paradigme, bilag 6)
Kommunen varsler altid
beboeren og eventuelt
andre parter mundtligt
om besigtigelsen.
Beder en eller
flere af parterne
indenfor 14
dage om bagud-
rettet skriftligt
varsel?
Kommunen gennem-
fører besigtigelsen.
Kommunen afrapporte-
rer besigtigelsen.
(Paradigme)
Procesdiagram: Besigtigelse uden forudgående varsel
Kommunen vurderer, at
der skal foretages besig-
tigelse.
Kommunen vurderer, at der
ikke skal ske forudgående
varsel af parterne.
Kommunen gennemfører besigti-
gelsen.
Og giver altid beboeren og even-
tuelt andre parter samtidig skriftlig
underretning om besigtigelsen.
(Paradigme, bilag 5)
Kommunen afrapporte-
rer besigtigelsen.
(Paradigme, bilag 7)
30/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0031.png
Om besigtigelsen
Kommunen skal vurdere, om der skal gennemføres en egentlig besigtigelse af den
pågældende ejendom. Forinden vil kommunen som nævnt nogle gange have væ-
ret i kontakt med beboeren eller endda have foretaget et uformelt besøg for at
screene, om der er mistanke.
Kommunen skal navnlig vurdere, om der er behov for nærmere undersøgelser af
ejendommen med henblik på at kunne bedømme, om den pågældende lokalitet
er forbundet med sundhedsfare som følge af en skimmelsvampforekomst.
Kommunen bør på dette tidspunkt overveje, om besigtigelsen kræver sagkyndig
bistand. I den forbindelse skal kommunen være opmærksom på, at ekstern sag-
kyndig bistand forudsætter, at vedkommende må svare på en række specificerede
spørgetemaer og at besvarelsen sætter kommunen i stand til en egentlig vurde-
ring af sagen.
Boks 11: Intern og ekstern sagkyndig bistand med besigtigelsen
Flere kommuner har oplyst, at det oftest er nødvendigt, at repræsentanter for kommunen fore-
tager en egentlig besigtigelse af bygningen
Disse repræsentanter skal have fornøden byggeteknisk- og sundhedsmæssig ekspertise til at
fastslå, om der foreligger en sundhedsfare. Råder kommunens forvaltning ikke over tilstrækkelig
ekspertbistand til at kunne foretage ovennævnte undersøgelser og bedømmelse, kan kommunen
antage ekstern sagkyndig bistand til at udføre undersøgelsen.
Se et eksempel på en god ekstern konsulentrapport i bilag 27.
Kommunen bør nærmere aftale med eksterne sagkyndige, hvordan disses rapporter skal udfor-
mes med henblik på at sætte kommunen i stand til at træffe afgørelse på et tilstrækkeligt oplys-
ningsgrundlag.
Hvis kommunen træffer beslutning om, at der er behov for at gennemføre en
egentlig besigtigelse af en bygning eller lokaler heri, skal kommunen være op-
mærksom på, at reglerne i retssikkerhedsloven finder anvendelse. Det betyder, at
kommunen i forbindelse med besigtigelsen skal overholde de sagsbehandlings-
krav mv., der følger af retssikkerhedsloven.
I det følgende gennemgås de enkelte sagsbehandlingsskridt, som kommunen skal
være opmærksom på.
31/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0032.png
Der er til brug for uformelle besøg udarbejdet en tjekliste, der også kan tjene som
inspiration til, hvad der skal undersøges under en egentlig besigtigelse, se bilag 2.
Underretning om besigtigelse (varsel)
Når kommunen har besluttet, at der skal gennemføres en besigtigelse, skal bebo-
eren underrettes herom.
Det afhænger af kommunens konkrete vurdering, om andre parter end beboeren
skal underrettes om besigtigelsen. Det kan f.eks. være en udlejer, hvor der er tale
om en lejelejlighed.
Retssikkerhedsloven
9
stiller endvidere krav til, hvordan underretningen skal ud-
formes.
Boks 12: Underretning om besigtigelse efter byfornyelses- og retssikkerhedsloven
Hvem skal underrettes om besigtigelsen?
Underretningen skal altid gives til den, som råder over lokaliteten, der skal besigtiges – dvs.
som hovedregel beboeren af den bolig, der skal besigtiges. Er der tale om en lejebolig, så
afhænger det af kommunens konkrete vurdering, om andre end beboeren skal underret-
tes. Således kan kommunen f.eks. overveje, om det er hensigtsmæssigt også at underrette
ejeren om besigtigelsen for på denne måde at sikre, at både lejerens og ejerens synspunk-
ter fra start af kan indgå i kommunens behandling af sagen.
Underretningsskrivelsens form og tidspunkt:
Underretningen skal foretages senest 14 dage, inden besigtigelsen finder sted. Underret-
ningen skal være skriftlig og indeholde en række oplysninger vedrørende indgrebet se ne-
denfor.
Underretningsskrivelsens indhold:
Tid og sted for indgrebet skal angives. Kommunen skal således angive dato og (så vidt mu-
ligt) klokkeslæt for besigtigelsen. Er det ikke muligt at angive et præcist klokkeslæt, er det
efter omstændighederne tilstrækkeligt at angive et tidsrum inden for hvilket, besigtigelsen
finder sted. Adressen for lokaliteten, der skal undersøges, skal også angives.
Der skal oplyses om retten til at lade sig repræsentere eller bistå af andre i forbindelse med
10
besigtigelsen.
Der skal oplyses om hovedformålet med besigtigelsen, herunder f.eks. om besigtigelsen fo-
retages med henblik på at kunne bedømme, om det konstaterede skimmelsvampangreb er
forbundet med sundhedsfare, og om der på den baggrund er grundlag for at træffe en af-
gørelse om kondemnering.
Der skal oplyses om det faktiske og retlige grundlag for besigtigelsen. Dette indebærer, at
der skal angives en henvisning til byfornyelseslovens § 75, stk. 1, og § 105, stk. 2, som ud-
11
32/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0033.png
gør hjemmelsgrundlag for besigtigelsen, ligesom de faktiske oplysninger om grundlaget for
beslutningen om besigtigelse skal angives i fornødent omfang. Det vil i den forbindelse
formentlig ofte være tilstrækkeligt at angive, at besigtigelsen foretages på baggrund af mis-
tanke/oplysninger (eventuel som følge af en telefonsamtale og eller et fysisk besøg hos be-
boeren) om skimmelsvampforekomst og med henblik på nærmere at fastlægge de
sundhedsmæssige konsekvenser forbundet hermed.
Der skal i underretningen oplyses om retten til at fremkomme med indsigelser mod den
12
varslede besigtigelse samt om, at spørgsmålet om, hvorvidt kommunen kan kræve ad-
13
gang til ejendommen, kan indbringes for byfornyelsesnævnet.
Som bilag 3 er der medtaget et paradigme til varsling af besigtigelse.
Parternes adgang til at fremkomme med indsigelser
Indsigelser generelt
I underretningen skal kommunen oplyse om, at de underrettede parter kan frem-
sætte indsigelser mod kommunens beslutning om besigtigelsen inden for en
nærmere angivet frist.
14
Kommunen skal fastsætte fristen under hensyntagen til, at ejeren eller beboeren
får rimelig tid til at overveje sagen. På den baggrund bør fristen som udgangs-
punkt ikke fastsættes til under 7 dage.
Hvis kommunen ikke modtager indsigelse fra parterne, er beslutningen om besig-
tigelse endelig. Modtager kommunen derimod en indsigelse inden for fristen, er
der pligt til at vurdere, om beslutningen om besigtigelsen skal fastholdes.
Vælger kommunen at fastholde beslutningen om at gennemføre besigtigelsen,
skal det begrundes skriftligt over for den pågældende part. Kommunen skal give
den skriftlige meddelelse om, at besigtigelsen vil blive gennemført, inden eller
senest samtidig med gennemførelsen af besigtigelsen.
15
I bilag 4 er udarbejdet et paradigme for en skriftlig meddelelse om fastholdelse af
besigtigelsesforretningen, som kommunen kan tage udgangspunkt i under sags-
behandlingen.
33/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0034.png
Lejeres indsigelser mod udlejeres deltagelse i besigtigelsen
En særlig situation kan opstå, hvor kommunen efter en konkret vurdering vælger
at varsle en udlejer af en lejebolig om, at der skal besigtigelse.
Hvis udlejeren ønsker at deltage i besigtigelsen, mens lejeren protesterer her-
imod, kan udlejeren kun deltage, hvis vedkommende på andet grundlag – f.eks.
aftalen – har adgang til det lejede. Det gælder også selvom, at kommunen finder
dette hensigtsmæssigt at udlejer deltager.
Dette følger af, at det efter byfornyelsesloven
16
er
kommunen,
der har adgang til
lokaliteten, hvilket om nødvendigt kan ske ved anvendelse af tvang. At udlejeren
kan have adgang til lokaliteten efter anden lovgivning, f.eks. lejeloven, er uden
betydning for kommunens tilrettelæggelse af besigtigelsen i henhold til byfornyel-
sesloven og retssikkerhedsloven.
Kommunen kan dog overfor lejeren fremhæve, hvilke fordele der ville være for-
bundet med det, hvis udlejer deltog i besigtigelsen, jf. også om dialog og samar-
bejder
hér.
Kommunen kan med fordel underrette en udlejer om besigtigelsen, men dette er
ikke ensbetydende med, at udlejer har krav på at deltage i besigtigelsen.
Hvis udlejeren ejer lokaliteten, er udlejer dog berettiget til at klage over kommu-
nens beslutning om, at der skal ske besigtigelse, til byfornyelsesnævnet
17
.
Fravigelse af krav om forudgående skriftligt varsel
Kravet om forudgående skriftlig underretning kan fraviges helt eller delvis, hvor
særlige hensyn gør sig gældende.
18
Som et eksempel kan nævnes situationer, hvor hensynet til den, der bebor eller
opholder sig i den pågældende bygning, tilsiger, at der ikke først gives et skriftligt
varsel. Et andet eksempel er situationer, hvor øjeblikkelig gennemførelse af besig-
tigelsen er påkrævet.
Den konkrete vurdering af, om der foreligger særlige hensyn, tilkommer kommu-
nen.
34/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0035.png
Hvor kommunen fraviger kravet om forudgående underretning, skal kommunen
give de parter, der ellers ville have fået underretning, samtidig skriftlig meddelelse
om besigtigelsen, hvori det bl.a. redegøres for de hensyn, som kommunen mener
kan begrunde undladelse af forudgående underretning.
Kravet om forudgående underretning kan fraviges på to måder:
1. Kommunen giver ingen forudgående skriftlig underretning om besigtigelsen,
men giver en samtidig meddelelse, når besigtigelsen gennemføres, hvori kommu-
nen bl.a. begrunder, hvorfor der ikke er sket forudgående skriftlig underretning
19
.
2.
Kommunen giver en forudgående mundtlig underretning om besigtigelsen til de
parter, der ellers ville have fået skriftlig underretning, og giver en bagudrettet
skriftlig underretning, hvis én af parterne kræver det.
Gennemførelse af besigtigelsen
Formålet med besigtigelsen
Byfornyelsesloven indeholder ikke krav til, hvordan kommunen skal gennemføre
besigtigelsen.
Men ved besigtigelsen skal kommunen tilvejebringe det fornødne faktuelle grund-
lag for at vurdere de følgende spørgsmål – og træffe en korrekt afgørelse:
Er skimmelsvampforekomsten forbundet med sundhedsfare?
I givet fald: er en eventuel sundhedsfare nærliggende?
Skal der træffes en kondemneringsafgørelse, dvs. skal der udstedes et
forbud mod at benytte bygningen eller de dele af bygningen, der er for-
bundet med sundhedsfare?
20
I givet fald: skal der sammen med forbuddet udstedes et påbud om af-
hjælpende foranstaltninger og/eller afspærring og /eller nedrivning.
21
Intern og ekstern sagkyndig bistand med besigtigelsen
Byfornyelsesloven stiller ikke krav om, at der medvirker sagkyndig bistand i for-
bindelse med forberedelsen af kommunalbestyrelsens beslutninger.
Men det er hensigtsmæssigt, at kondemneringssager bliver behandlet og besigti-
get af sagkyndige, som har den fornødne viden til at vurdere, om omfanget af
skimmelsvampforekomsten indebærer sundhedsfare.
35/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0036.png
Det er derfor vigtigt, at kommunen så tidligt som muligt overvejer, hvilke under-
søgelser, der er nødvendige for at bedømme skimmelsvampvækstens forekomst
og eventuelle sundhedsmæssige konsekvenser.
Kommunen foretager selv vurderingen, om der er behov for at inddrage eksterne
sagkyndige med henblik på at foretage en tilstrækkelig vurdering. Er kommunen
ikke selv i besiddelse af tilstrækkeligt sagkundskab til at foretage en tilstrækkelig
undersøgelse, kan der antages ekstern sagkyndig bistand til at gennemføre de
fornødne undersøgelser.
Boks 13: Erfaringer med ekstern sagkyndig bistand
Det varierer fra kommune til kommune, i hvilket omfang der i praksis gøres brug af ekstern
sagkyndig bistand i sagerne. Visse kommuner gør generelt brug af eksterne sagkyndige i sager,
hvor der er behov for en egentlig besigtigelse af lokaliteten med henblik på at vurdere omfanget
af skimmelsvampangrebet, og i andre kommuner inddrages sagkyndig bistand i tilfælde, hvor
kommunens interne sagkyndige ikke er i stand til at foretage de fornødne undersøgelser eller
bedømmelse af de sundhedsmæssige konsekvenser af konstateret skimmelsvampforekomst
Se et eksempel på en god ekstern konsulentrapport hér.
Krav til gennemførelse af besigtigelsen
Under selve gennemførelsen af besigtigelsen er kommunen underlagt en række
regler og krav.
Boks 14: De vigtigste regler for kommunens gennemførelse af besigtigelsen
Kommunen skal optræde neutralt og give parterne adgang til at udtale sig:
Såfremt der er flere parter med hveres interesser, er det vigtigt, at kommunen reelt funge-
rer og fremtræder neutralt under besigtigelsen. Det kan f.eks. være situationer, hvor det
har vist sig, at der er forskellige opfattelser hos hhv. udlejer og lejer eller hos hhv. andelsha-
ver og andelsforeningens bestyrelse. Fokus skal således være på en nøgtern vurdering af
bygningens forhold. Parterne skal have lige adgang til at udtale sig. Om en udlejer har ad-
gang til lejemålet under besigtigelsen er imidlertid ikke et anliggende for kommunen.
Kommunens repræsentanter skal forevise legitimation:
Kommunen skal være opmærksom på, at besigtigelsen kun må gennemføres mod forevis-
22
ning af legitimation.
Kommunen skal foretage den nødvendige bevissikring og føre notat
Kommunen skal notere, hvad der sker under besigtigelsen samt med tekst og eventuelt bil-
leder dokumentere det fremkomne. Vær særlig opmærksom på, at billeder skal ledsages af
angivelse af, hvor de er taget, vinkel mv. ligesom størrelsesangivelser på pletter e.l. kan væ-
re nyttige. Kommunen skal sondre klart mellem, om en oplysning er konstateret af kommu-
nen på besigtigelsen eller oplyst af f.eks. en lejer eller ejer.
36/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0037.png
Kommunen skal gennemføre besigtigelsen på skånsom vis:
23
Under besigtigelsen er kommunen underlagt et såkaldt skånsomhedskrav . Besigtigelsen
skal altså foretages så skånsomt, som omstændighederne tillader. Kommunen eller de eks-
terne sagkyndige eksperter skal dermed så vidt muligt undgå at ødelægge eller beskadige
ejendommen i forbindelse med undersøgelsen.
Kommunen kan under besigtigelsen foretage destruktive indgreb – men kun, hvis det er nød-
vendigt for at vurdere skimmelsvampforekomstens sundhedsfare
Uanset skånsomhedskravet har kommunen i forbindelse med undersøgelsen mulighed for
at foretage såkaldte destruktive indgreb i ejendommens konstruktion, hvis det er nødven-
24
digt for at afgøre, om lokaliteten udgør en sundhedsfare. Kommunen har således lov til at
foretage indgreb i bygningen som f.eks. fjernelse af tapet eller åbning af vægge, hvis det er
nødvendigt for at vurdere omfanget af skimmelsvampforekomsten og med henblik på at
kunne bedømme, om skimmelsvampforekomsten udgør en sundhedsfare. Sådanne indgreb
vil navnlig være relevante, hvis der er mistanke om skjult skimmelsvampvækst, f.eks. i loft-
konstruktioner eller bag vægbeklædninger. I sådanne tilfælde vil der kunne ske f.eks. fjer-
nelse af vægbeklædningen, hvis det er nødvendigt for at afdække mistanken om forekomst
af skimmelsvamp. Hvis kommunen foretager indgreb i bygningen, er der pligt til at foretage
såkaldt retablering efter indgrebet, såfremt indgrebet ikke har afsløret sundhedsfarlig
skimmelsvampforekomst. I så fald skal kommunen udbedre den skade eller lignende, som
indgrebet har forårsaget på ejendommen.
Refusion af udgifter ved besigtigelsen
Kommunen afholder udgifter ved besigtigelsen, herunder omkostninger til de-
struktive indgreb og retablering heraf.
Kommunen kan herefter søge om statslig refusion efter de regler, der gælder
herom.
37/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0038.png
Besigtigelsesrapporten
Hvornår skal kommunen udfærdige en besigtigelsesrapport?
Når undersøgelsen/besigtigelsen er gennemført, skal kommunen som hovedregel
udarbejde en rapport om besigtigelsen
25
. Rapporten skal sendes til parterne, her-
under til beboeren over for hvem ”tvangsindgrebet” er foretaget.
Pligten til at udarbejde en besigtigelsesrapport gælder kun, hvis det i forbindelse
med undersøgelsen er vurderet, at der er overtrådt regler i lovgivningen.
Det er tilfældet, hvor kommunen vurderer, at bygningen indebærer sundhedsfare
pga. skimmelsvampforekomsten, og der dermed er grundlag for en afgørelse om
kondemnering, jf. nedenfor under 8.
Vurderer kommunen, at ophold eller beboelse i ejendommen ikke er forbundet
med sundhedsfare, og der dermed ikke er grundlag for at træffe afgørelse om
kondemnering, har kommunen alene pligt til at fremsende en besigtigelsesrap-
port, hvis den ene af parterne beder om det inden 14 dage efter besigtigelsen.
Selvom det vurderes, at der ikke foreligger sundhedsfare,
bør
kommunen efter
god forvaltningsskik under alle omstændigheder give parterne en underretning
om resultatet af undersøgelsen, ligesom kommunen skal udarbejde et notat om
besigtigelsen.
Hvilke oplysninger skal indgå i kommunens besigtigelsesrapport?
I bilag 7 er vedlagt et paradigme for en besigtigelsesrapport, der kan tages ud-
gangspunkt i under sagsbehandlingen. Det er dog altid en konkret vurdering, hvor
meget der skal indgå. Overordnet gælder det, at rapporten skal indeholde en ud-
førlig og dækkende beskrivelse af undersøgelsens forløb. Rapporten skal som mi-
nimum indeholde oplysninger om følgende:
Formålet med besigtigelsen.
Tidspunktet for besigtigelsen.
Hvilke personer der var til stede under besigtigelsen.
Hvorvidt besigtigelsen fandt sted med samtykke fra beboeren.
I rapporten skal også angives de forhold, der vurderes at være forbundet med
sundhedsfare. Rapporten skal i den forbindelse indeholde en beskrivelse af den
konstaterede forekomst af skimmelsvamp og den sundhedsfare, der vurderes at
være forbundet hermed.
38/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0039.png
Der bør også indgå dokumentationsmateriale som f.eks. fotos, fugtmålinger og
lignende. Viser undersøgelsen, at ejendommen er forbundet med sundhedsfare,
og at der på den baggrund skal træffes afgørelse om kondemnering, kan besigti-
gelsesrapporten og kondemneringsafgørelsen med fordel koordineres og frem-
sendes samtidig.
6. VURDERING AF SUNDHEDSFAREN
Når kommunen har afsluttet sine undersøgelser, skal kommunen vur-
dere, om der foreligger sundhedsfare, og om der i givet fald er tilveje-
bragt et tilstrækkeligt grundlag for at træffe afgørelse.
Sådan vurderes sundhedsfaren
Når besigtigelsen er gennemført, skal kommunen på baggrund af de indsamlede
oplysninger i sagen foretage en samlet vurdering af, om benyttelsen af bygnin-
gen/lokaliteten er forbundet med sundhedsfare. Denne vurdering er udgangs-
punktet for kommunens overvejelser om, hvorvidt der skal træffes en afgørelse –
og i givet fald hvorom (kondemnering, ændringsforbud, påbud).
Byfornyelsesloven
26
angiver en række forhold, som kommunen skal lægge vægt på
ved vurderingen af, om benyttelsen af en bolig frembyder sundhedsfare. Kommu-
nen må ud fra disse foretage en konkret vurdering af, om bygningen er forbundet
med sundhedsfare baseret på de gennemførte undersøgelser og foreliggende
oplysninger om skimmelsvampforekomsten i bygningen.
Boks 15: Anvendelse af embedslægernes rådgivning
Vejledning til den konkrete vurdering
Kommunerne kan bl.a. inddrage Sundhedsstyrelsens orientering ”Embedslægernes rådgivning til
kommunerne om fugt og skimmelsvampe ”. I orienteringen gives der en beskrivelse af
sager,
som
ud fra et sundhedsfagligt synspunkt er af bagatelagtig karakter og ikke umiddelbart vurderes at
være forbundet med sundhedsfare, samt af
sager
af ikke-bagatelagtig karakter.
Når den eventuelle sundhedsfare af skimmelsvampforekomsten skal vurderes,
anvendes i praksis tre niveauer for at angive sundhedsfaren.
39/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0040.png
Boks 16: Vejledende inddeling af sundhedsfare fra skimmelsvampforekomst i tre niveauer
Niveau 1 og 2
omhandler sager om skimmelsvampforekomst, som er forbundet med sund-
hedsfare, der enten nærliggende (1) eller ikke-nærliggende (2). I sager, hvor en bygnings be-
nyttelse umiddelbart vurderes at være forbundet med sundhedsfare skal kommunen træffe
afgørelse om eventuel kondemnering og i den forbindelse vurdere, om sundhedsfaren er
nærliggende eller ej (nærmere herom under 8).
Niveau 3
omhandler sager om mindre skimmelsvampeangreb, der alene kan udgøre en
sundhedsrisiko (men ikke en sundhedsfare). I sådanne sager kan der ikke træffes afgørelse
om kondemnering efter byfornyelsesloven. I stedet må kommunalbestyrelsen overveje, om
der kan gribes ind efter anden lovgivning eller om der skal gives vejledning til de berørte.
Nærmere om vurdering af sundhedsfaren fremgår af vejledning kondemnering (
link til retsinformation)
og vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind
over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum (link
til retsinformation).
Skal kommunen træffe afgørelse – og hvilken?
Forskellige udfald af kommunens undersøgelser
Når kommunen har gennemført en indledende screening (f.eks. i form af et ufor-
melt besøg) og i givet fald har foretaget undersøgelser af sundhedsfaren og vur-
deret disses resultater, så kan kommunen komme frem til én af de nedenstående
typer af resultater.
Hvad der er ”det næste skridt” i kommunens sagsbehandling, afhænger af det
resultat, som kommunens undersøgelser har ført til.
Boks 17: Kommunen kan rette opfordringer til ejeren, hvor der ikke kan/skal udstedes afgørelse om kondemne-
ring eller påbud
Hvor kommunens undersøgelser viser, at skimmelsvampforekomst ikke er forbundet med en
sådan sundhedsfare, at der skal træffes afgørelse om kondemnering eller påbud, kan kommunen
rette opfordringer til ejeren om at foretage sanering af lokaliteten.
Sådanne opfordringer kan indgå i en afgørelse, hvori kommunen meddeler, at der ikke vil blive
truffet afgørelse om kondemnering eller anden afgørelse efter byfornyelseslovens kapitel 9.
Det skal klart fremgå, at opfordringerne ikke er forpligtende, samt at der ikke kan klages over
opfordringerne til byfornyelsesnævnet.
40/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0041.png
Boks 18: Kommunens mulighed for at træffe afgørelse
Resultat af kommunens vurdering
#1: Der er ikke en skimmelsvampforekomst.
”Det næste skridt”
Vejledning og vurdering af, om der er hand-
lingsbehov efter anden lovgivning.
Sagen lukkes, men kommunen skal vejlede
parterne og vurdere, om der er grund til at
reagere i henhold til anden lovgivning end
byfornyelsesloven, eller om der foreligger an-
den sundhedsfare, end sundhedsfare hidrø-
rende fra skimmelsvamp.
Skal beslutningen om ikke at foretage sig mere
i sagen træffes ved afgørelse? (se hér)
#2: Der er skimmelsvampforekomst, men den
indebærer ikke nogen sundhedsfare.
Vejledning og vurdering af, om der er hand-
lingsbehov efter anden lovgivning.
Sagen lukkes, men kommunen skal vejlede
parterne og vurdere, om der er grund til at
reagere i henhold til anden lovgivning end
byfornyelsesloven, eller om der foreligger an-
den sundhedsfare, end sundhedsfare hidrø-
rende fra skimmelsvamp.
Skal beslutningen om ikke at foretage sig mere
i sagen træffes ved afgørelse? (se hér)
#3: Der er skimmelsvampforekomst. Den inde-
bærer sundhedsfare og der foreligger et til-
strækkeligt oplysningsgrundlag for at træffe
afgørelse om kondemnering og eventuelle
tilhørende påbud.
Kommunen skal vurdere, om der skal træffes
afgørelse om kondemnering, jf. under 8, og om
der træffes afgørelse om påbud, jf. under 9.
#4: Der er skimmelsvampforekomst. Den inde-
bærer sundhedsfare, men der foreligger ikke
et tilstrækkeligt oplysningsgrundlag for at
træffe afgørelse om kondemnering og eventu-
elle tilhørende påbud.
Kommunen skal vurdere, om der skal træffes
afgørelse om et midlertidigt ændringsforbud,
jf. under 7.
Herefter skal kommunen oplyse sagen tilstræk-
keligt til at vurdere, om der skal træffes afgø-
relse om kondemnering, jf. under 8, og vurde-
re, om der træffes afgørelse om påbud, jf.
under 9.
41/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0042.png
Skal beslutningen om ikke at foretage sig mere i sagen træffes ved afgørelse?
Kommunens pligt til at træffe afgørelse
I ovennævnte situation #1 og situation#2 skal kommunen også vurdere, hvorvidt
beslutningen om ikke at træffe afgørelse om kondemnering, eller anden afgørelse
efter byfornyelseslovens kapitel 9, skal meddeles ejeren, hhv. lejeren og udleje-
ren, i form af en afgørelse.
En sådan beslutning om ikke at træffe afgørelse efter byfornyelsesloven kan
enten
træffes som led i en tilsynsindsats efter byfornyelseslovens kapitel 9
eller
træffes
efter en indledende screening, der har ført til det resultat, at der ikke er grundlag
for at indlede en konkret tilsynsindsats.
Er beslutningen truffet som led i en tilsynsindsats, der har ført kommunen frem til
en vurdering, hvorefter der ikke skal ske kondemnering el., så skal beslutningen
meddeles ejeren, hhv. lejeren og udlejeren, ved en afgørelse.
Er beslutningen derimod udtryk for, at kommunen – f.eks. på baggrund af en ind-
ledende screening – ikke finder grundlag for at iværksætte en egentlig tilsynsind-
sats, har kommunen kun pligt til at træffe beslutningen i afgørelsesform, såfremt
ejeren, hhv. lejeren eller udlejeren, eksplicit fastholder, at der er grundlag for en
tilsynsindsats.
Nærmere om kommunens vurdering om, at der ikke er grundlag for at iværksætte
en tilsynsindsats
Som eksempler på situationer, hvor kommunen ikke er forpligtet til at træffe af-
gørelse, fordi der ikke er grundlag for at iværksætte en egentlig tilsynsindsats, kan
nævnes følgende:
Kommunen har modtaget en henvendelse fra en borger vedrørende
mistanke om sundhedsfarlig skimmelsvampforekomst, der som led i en
indledende screening har vist sig at være åbenlyst ubegrundet.
En henvendelse fra en anden del af forvaltningen har rejst spørgsmålet,
om der er grund til at undersøge en lokalitet nærmere, og en indleden-
de screening har vist, at der ikke er grundlag herfor, fordi der åbenlyst
ikke foreligger sundhedsfarlig skimmelsvampforekomst.
42/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0043.png
Hvis en henvendelse vedrørende mistanke om risiko for sundhedsfarlig skimmel-
svampforekomst er præcis og dokumenteret, taler dette for, at kommunens be-
slutning om ikke at følge op på henvendelsen med en egentlig tilsynsindsats skal
træffes i afgørelsesform.
Hvis kommunen meddeler ejer, hhv. lejer eller udlejer, at kommunen ikke finder
grundlag for at indlede en tilsynsindsats, og vedkommende herefter fastholder, at
der er grundlag herfor, så har vedkommende krav på, at kommunens afvisning
heraf sker i form af en afgørelse.
Krav til afgørelser
En afgørelse om, at der ikke er grundlag for kondemnering eller anden afgørelse
efter byfornyelseslovens kapitel 9, skal bl.a. indeholde en beskrivelse af de retlige
og faktuelle forhold, som kommunen har lagt vægt på, og en vejledning om klage-
adgangen efter byfornyelseslovens § 83.
Procesdiagram: Kommunens pligt til at træffe beslutningen om ikke at foretage sig
mere i sagen i afgørelsesform, hvor ejer, hhv. lejer eller udlejer, har henvendt sig til
kommunen.
Har kommunen i anledning af
henvendelsen indledt en konkret
tilsynsindsats efter byfornyelses-
lovens kapitel 9?
Hvis ”ja”: Beslutter kommunen ikke at træf-
fe afgørelse om kondemnering eller anden
afgørelse efter byfornyelseslovens kapitel 9,
skal beslutningen meddeleles ejer, hhv. lejer
og udlejer, i afgørelsesform.
Hvis ”nej”: Kommunen kan afslutte
sagen, hvis der ikke er grundlag for
at gribe ind efter anden lovgivning.
Hvis ”nej”: Kom-
munen meddeler
ejer, hhv. lejer
eller udlejer, at
kommunen ikke
finder grundlag for
en tilsynsindsats.
Fastholder ejer,
hhv. lejer eller
udlejer, at
kommunen skal
indlede en
konkret tilsyns-
indsats?
Hvis ”ja”: Kommunens beslutning
om ikke at indlede en tilsynsindsats
skal meddeleles ejer, hhv. lejer og
udlejer, i afgørelsesform.
43/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0044.png
Om der skal træffes afgørelse, afhænger således af en konkret vurdering af,
En afgørelse hvorefter
AFGØRELSESFASEN
AFGØRELSESFASEN
44/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0045.png
7. ”§ 80-FORBUD” (MIDLERTIDIGE
ÆNDRINGSFORBUD)
Hvor kommunens undersøgelser ikke har tilvejebragt et tilstrækkeligt
grundlag for at vurdere, om der skal træffes afgørelse om kondemne-
ring, kan kommunen udstede et ”§ 80-forbud”. Et sådant forbud af-
skærer ejeren af lokaliteten fra at foretage retlige eller faktiske æn-
dringer. Det kan f.eks. være særligt relevant, hvis en lejer er fraflyttet
boligen.
”§ 80-forbud” trin for trin
1.
”§ 80-forbud” kan rettes mod ejere og lejere.
2.
Førend kommunen kan nedlægge et ”§ 80-forbud”, skal en række betin-
gelser være opfyldt.
3. Inden der nedlægges et ”§ 80-forbud”, skal kommunen foretage partshø-
ring.
4.
Et ”§ 80-forbud” har virkninger for ejere og lejeres ret til at råde over loka-
liteten.
5.
I forbindelse med nedlæggelsen af et ”§ 80-forbud” skal kommunen opfyl-
de en række formkrav.
Procesdiagram: Kommunen udsteder et ”§ 80-forbud”
Kommunen kan (endnu) ikke træffe afgørelse om, hvor-
vidt der skal ske kondemnering.
Og kommunen vurderer, at der skal nedlægges et ”§ 80-
forbud”.
Kommunen afventer
partshøringssvar vedr.
kondemneringsafgørel-
sen (og evt. påbuddet)
og/eller indhenter yderli-
gere oplysninger for at
tilvejebringe for at skaffe
et tilstrækkeligt oplys-
ningsgrundlag for den
endelige afgørelse.
Kommunen foreta-
ger partshøring ved-
rørende ”§ 80-
forbuddet”.
(Paradigme, bilag 23)
Kommunen træffer afgø-
relse om ”§ 80-forbuddet”.
(Paradigme overfor ejeren,
bilag 24)
(Paradigme overfor lejer,
bilag 25)
45/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0046.png
Om ”§ 80-forbud”
Et midlertidigt ændringsforbud er en afgørelse, hvorved kommunen nedlægger
forbud
27
mod, at der retligt eller faktisk foretages ændringer på ejendommen,
mens det afklares, om der skal træffes en afgørelse om kondemnering.
Boks 19: Byfornyelseslovens § 80
Byfornyelseslovens § 80:
”§ 80. Skønnes en ejendoms benyttelse forbundet med sundheds- eller brandfare, jf. § 75,
kan kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk foretages æn-
dringer på ejendommen. Forbuddet kan nedlægges for et tidsrum af indtil 2 år. Forbuddet
bortfalder, når kommunalbestyrelsen meddeler forbud efter § 76 eller underretter ejeren om,
at den ikke har fundet anledning til at træffe beslutning efter dette kapitel. Kommunalbesty-
relsen lader forbuddet tinglyse på ejendommen.
[…]
Stk. 3. Forbud efter stk. 1 skal meddeles ejeren skriftligt og indeholde oplysning om klagead-
gangen, jf. § 83.”
Formålet med et midlertidigt ændringsforbud er bl.a. at modvirke, at der afholdes
udgifter på bygninger, der kan vise sig at blive overflødige ved en mulig kondem-
neringsafgørelse. Kommunen skal derfor sørge for, at midlertidige ændringsfor-
bud tinglyses på ejendommen.
Midlertidige ændringsforbud er afgørelser. Og der skal derfor ske partshøring,
inden afgørelsen træffes. Et paradigme hertil findes i bilag 23.
Hvis der er en stærk formodning for alvorlig sundhedsfare, og kan et ”§ 80-
forbud” derfor ikke afvente partshøring, kan partshøring undtagelsesvist undla-
des. Om betingelserne for at anvende undtagelsen fra pligten til partshøring er
opfyldt, afhænger bl.a. af, om kommunen har behandlet sagen som en hastesag,
eller om kommunen har kendt til forholdene i længere tid. I sidstnævnte tilfælde
vil betingelserne for at undlade partshøring som regel ikke være opfyldt.
28
Paradigmer til selve afgørelserne om midlertidige ændringsforbud findes i bilag 24
(rettet til ejere) bilag 25 (rettet til lejere).
Forudsætninger for at nedlægge et midlertidigt ændringsfor-
bud
Førend kommunen kan træffe afgørelse om et midlertidigt ændringsforbud, skal
følgende betingelser være opfyldt:
46/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0047.png
Boks 20: Forudsætninger for at nedlægge et midlertidigt ændringsforbud
Kommunen skal finde det godtgjort, at der er skimmelsvampeforekomst.
Der er en stærk formodning for, at den konstaterede skimmelsvampforekomst indebærer
en sundhedsfare, og der vil være grundlag for at træffe afgørelse om kondemnering.
Kommunen har (endnu) ikke et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag til at beslutte endeligt,
om der skal træffes en afgørelse om kondemnering.
Virkning af et midlertidigt ændringsforbud
Ændringsforbuddet indebærer, at der bl.a. ikke kan laves om- eller tilbygninger, og
at bygningen ikke kan benyttes på anden måde end hvad tilfældet er.
Kommunalbestyrelsen skal i perioden, hvor ændringsforbuddet har virkning, und-
lade at give byggetilladelser, indtil det er afklaret, om der skal træffes en kon-
demneringsafgørelse.
Et midlertidigt ændringsforbud kan nedlægges for et tidsrum på op til 2 år. For-
buddet bortfalder, når der træffes afgørelse om kondemnering, eller når ejeren
underrettes om, at der
ikke
er grundlag for en kondemneringsafgørelse.
Formkrav i forbindelse med et midlertidigt ændringsforbud
Et midlertidigt ændringsforbud er en afgørelse og skal derfor overholde visse for-
melle krav.
Boks 21: De vigtigste formelle krav til afgørelser om midlertidige ændringsforbud
Forbuddet meddeles skriftligt til ejeren med oplysning om klageadgang .
Også eventuelle lejere skal have oplysning om klageadgangen.
30
Forbuddet begrundes i afgørelsesbrevet.
Afgørelsesbrevet angiver hjemmelen til kommunens afgørelse.
Afgørelsesbrevet redegør for de hovedhensyn, der har været af betydning for kommunal-
bestyrelsens vurdering.
har tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.
29
Afgørelsesbrevet redegør for de oplysninger om sagens omstændigheder, som kommunen
47/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0048.png
8. KONDEMNERING
Ved en afgørelse om kondemnering nedlægger kommunen forbud mod
beboelse eller ophold i en hel bygning eller en del af en bygning. Kom-
munen skal partshøre de berørte parter om en påtænkt afgørelse om
kondemnering og opfylde en række formkrav. Hvor kommunen træffer
afgørelse om kondemnering, skal vurderingsmyndighederne underret-
tes herom, ligesom der skal ske tinglysning.
Kondemnering trin for trin
1.
Kommunen skal overveje, om den konkrete sag falder indenfor anvendelses-
området for kondemnering, og overveje, om der er så alvorlig en sundhedsfa-
re, at kommunen
skal
træffe afgørelse om kondemnering.
2.
Kommunen skal foretage partshøring.
3.
Kommunens kondemneringsafgørelse skal leve op til en række formkrav.
4.
Træffer kommunen afgørelse om kondemnering, skal kommunen underrette
vurderingsmyndighederne, sørge for tinglysning og overveje genhusning af be-
rørte borgere.
Fremgangsmåden afhænger af, om der skal træffes afgørelse
om kondemnering og påbud eller udelukkende om kondem-
nering
De sagsbehandlingsskridt, som kommunen skal foretage i forbindelse med udste-
delsen af en kondemneringsafgørelse, afhænger af, om der alene skal træffes
afgørelse om kondemnering, eller om der samtidig skal træffes afgørelse om et
påbud, f.eks. om
afhjælpende foranstaltninger.
På de følgende sider illustrerer en række procesdiagrammer fremgangsmåden i de
forskellige scenarier, der kan forekomme i den henseende.
48/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0049.png
Proces: Kommunen træffer afgørelse om kondemnering
Kommuner foretager partshø-
ring angående den påtænkte
kondemneringsafgørelse.
(Paradigme, bilag 11)
Kommunen træffer afgørelse om kon-
demnering og tilsender den.
(Paradigmer overfor hhv. ejer, lejer og
panthaver, bilag 8, bilag 9 og bilag 10)
Kommunen
-underretter ejendomsvurderingsmyn-
dighederne om afgørelsen,
- tinglyser afgørelsen og
- og genhuser beboerne.
Proces: Kommunen træffer afgørelse om kondemnering og
påbud
Kommuner foretager partshøring
- angående den påtænkte kon-
demneringsafgørelse
(Paradigme)
- og angående det påtænkte
påbud (Paradigme, bilag 22)
Kommunen træffer afgørelse om
- kondemnering
(Paradigmer overfor hhv. ejer, lejer og panthaver.)
- og påbud
(Paradigmer til afhjælpningspåbud over for ejer og
lejer, bilag 8, 9 og 10)
Kommunen
-underretter vurderingsmyndighederne
om afgørelsen,
- tinglyser afgørelsen og
- og genhuser beboerne.
49/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0050.png
Hvornår kan og skal kommunen træffe afgørelse om kon-
demnering?
En afgørelse om kondemnering er en afgørelse, hvorved kommunen nedlægger
forbud mod at benytte en bygning eller dele af en bygning, der er forbundet med
sundhedsfare.
31
Det er muligt at fastsætte, at forbuddet gælder både beboelse og
ophold i visse rum, mens forbuddet kun gælder beboelse i andre rum.
Boks 22: Byfornyelseslovens § 76
Byfornyelseslovens § 76:
”Skønnes en bygnings benyttelse forbundet med sundhedsfare eller brandfare, […] kan
kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod, at bygningen eller en del af denne benyttes til
beboelse eller ophold for mennesker (kondemnering). Forbud kan omfatte beboede og ube-
boede bygninger. Kommunalbestyrelsen fastsætter samtidig en frist for fraflytning og ryd-
ning af de pågældende boliger eller opholdsrum. […]”
Kommunen har pligt til at træffe afgørelse om kondemnering, hvis kommunen på
baggrund af de gennemførte undersøgelser og øvrige indsamlede oplysninger
vurderer, at benyttelsen af hele eller dele af bygningen er forbundet med sund-
hedsfare (niveau 1 og 2, se
hér)
på grund af skimmelsvampforekomst.
Det er i den forbindelse uden betydning for kommunens afgørelse om kondemne-
ring, om skimmelsvampforekomsten skyldes beboerens egne forhold, som f.eks.
manglende opvarmning.
Kommunalbestyrelsens mulighed for at træffe afgørelse om kondemnering gæl-
der både beboede og ubeboede bygninger.
Selvom kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse efter byfornyelseslovens kapitel
9 kun omfatter boliger og bygninger, der benyttes til beboelse eller ophold, kan
der altså træffes afgørelse om kondemnering, der forhindrer fremtidig beboelse i
tomme bygninger.
I bilag 8, bilag 9 og bilag 10 er vedlagt paradigmer for kommunalbestyrelsens af-
gørelser om kondemnering til henholdsvis ejere (8), lejere (9) og panthavere (10).
50/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0051.png
Partshøring
Parterne i sagen skal som udgangspunkt have lejlighed til at gøre sig bekendt med
og kommentere på kommunens afgørelsesgrundlag, inden kommunen træffer
afgørelse om kondemnering.
Parter i sagen er både beboeren og – hvis der er tale om en udlejningsejendom –
ejeren af ejendommen.
I forbindelse med partshøringen skal sagens parter gøres bekendt med oplysnin-
gerne i sagen, herunder de faglige vurderinger af bygningens sundhedsfare som
følge af skimmelsvampforekomsten.
Parterne skal også have lejlighed til at fremkomme med en udtalelse herom.
Høringsgrundlaget skal afspejle de forhold, der er relevante i sagen, så parten kan
forholde sig til dem.
Der gælder herudover ikke særlige krav til fremgangsmåden. Der gælder heller
ikke særlige regler om tidspunktet for partshøringen, udover at partshøringen skal
være foretaget, inden myndigheden træffer afgørelse i sagen.
Ofte vil det være mest hensigtsmæssigt, at der foretages en enkelt høring af par-
terne umiddelbart før, sagen er klar til afgørelse. Der kan dog også forekomme
situationer, hvor særlige forhold tilsiger, at partens udtalelse skal indhentes tidli-
gere.
Partshøringen i sager om kondemnering vil oftest kunne ske ved, at kommunen
fremsender den udarbejdede besigtigelsesrapport med besked om, at kommunen
påtænker at træffe afgørelse om kondemnering.
Også øvrige indsamlede oplysninger, som parten ikke må anses for at være be-
kendt med, og som er af væsentlig betydning for sagen, skal fremsendes til parten
med henblik på at få den pågældendes bemærkninger hertil.
Kommunen kan fastsætte en svarfrist, som ikke må være kortere end, at parten
har reel mulighed for at varetage sine interesser.
I bilag 11 er udarbejdet et paradigme for kommunens partshøringsskrivelse.
51/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0052.png
Når kommunen har modtaget et eventuelt høringssvar fra parterne i sagen, skal
det vurderes, hvilken betydning bemærkningerne har for sagens afgørelse.
Formkrav til kondemneringsafgørelser
En afgørelse om kondemnering skal indeholde en frist for fraflytning og rydning af
de lokaliteter, der er omfattet af afgørelsen.
32
Denne frist skal fastsættes i forhold til den sundhedsfare, der er forbundet med
fortsat benyttelse af lokaliteterne.
Boks 23: Fastsættelse af fraflytnings- og rydningsfrister:
Hvis det vurderes, at der er tale om nærliggende sundhedsfare ved fortsat benyttelse (niveau 1),
må fristen for fraflytning mv. ikke overskride 6 måneder. Faren kan være så nærliggende, at der
skal kondemneres straks eller med en kortere frist.
Hvis der er tale om en ikke-nærliggende sundhedsfare, kan der fastsættes en længere frist.
Fristen må under alle omstændigheder ikke overskride 15 år. Det er dog muligt at begrænse
forbuddet sådan, at de nuværende brugere af ejendommen kan fortsætte brugen også udover
de 15 år enten i bestemt åremål eller til deres fraflytning eller død. Det kræver dog, at der fore-
ligger særlige grunde hertil.
Kondemneringsafgørelser skal også opfylde en række andre krav.
Boks 24: Krav til kommunens kondemneringsafgørelser:
1.
Afgørelsesbrevet skal indeholde oplysninger om følgende forhold:
33
Hjemlen for forbuddet
34
De forhold, der begrunder kondemneringsafgørelsen
35
Frist for fraflytning og rydning
36
Orientering om mulighed for erstatningsbolig
37
Orientering om økonomisk støtte til betaling af husleje, boligindskud mv.
38
Oplysning om prioriteringsforbud (se nærmere herom
hér)
Oplysning om særligt tilskud til ejere af ejerboliger, andelshavere og andre boligfælles-
39
skaber
Oplysning om mulighed for og frist for fremsættelse af forslag til ophævelse af kondem-
40
nering
41
Klagevejledning
I afgørelsesbrevet skal det angives klart, hvilke lokaliteter, der er omfattet af kondemne-
ringsafgørelsen.
I afgørelsesbrevet skal det angives klart, om forbuddet gælder både beboelse og ophold
eller kun beboelse.
2.
3.
52/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0053.png
4.
Kommunen skal meddele afgørelser om kondemnering skriftligt til følgende :
Ejeren af bygningen
Lejere i bygningen eller de berørte af bygningen.
Eventuelle panthavere, hvis rettigheder fremgår af tingbogen
Kommunen skal oplyse om muligheden for at fremsætte et forslag om ombygning, der
43
afhjælper skimmelsvampforekomsten, som har begrundet kondemneringsafgørelsen. Der
skal i den forbindelse fastsættes en frist, inden for hvilken ejeren kan ansøge om at afhjæl-
pe det sundhedsfarlige forhold. Fristen må ikke være kortere end 2 måneder og må kun i
44
særlige tilfælde overstige 12 måneder.
42
5.
Konsekvenser af, at kommunen træffer afgørelse om kon-
demnering: Underretning af vurderingsmyndighederne, ting-
lysning og genhusning
Underretning til vurderingsmyndighederne
Når kommunen træffer en kondemneringsafgørelse, skal kommunen samtidig
hermed eller snarest herefter orientere vurderingsmyndighederne herom.
I den forbindelse skal kommunen også oplyse, at der derfor skal foretages en om-
vurdering af ejendommen ved den førstkommende årsvurdering af ejendommen.
Vurderingsmyndighederne skal ved den førstkommende årsvurdering foretage
ansættelse til ejendoms- og grundværdi på baggrund af begrænsningen i udnyt-
telsesmulighederne som følge af kommunens afgørelse om kondemnering.
Tinglysning af forbud
Når der træffes afgørelse om kondemneringen, skal kommunen sørge for, at for-
buddet til ejeren, lejeren og panthavere tinglyses på ejendommen.
45
Tinglysningen skal ske samtidig med meddelelsen herom til de pågældende ejere,
lejere og panthavere. Ejeren skal modtage en kopi af det tinglyste forbud, som
skal indeholde oplysning om begrænsningen af prioriteringsmulighederne i for-
bindelse med forbuddet.
46
Virkningen af tinglysningen er, at ejendommen som udgangspunkt ikke må priori-
teres ud over ejendommens grundværdi.
47
Dette gælder dog bl.a. ikke for lån, der optages for at afhjælpe den sundhedsfarli-
ge skimmelsvampforekomst, som har medført kondemneringsafgørelsen.
53/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0054.png
Genhusning
Når der træffes afgørelse om kondemnering, skal kommunalbestyrelsen anvise
hustanden en anden bolig.
48
Hustande, som kommunalbestyrelsen skal genhuse, har krav på godtgørelse af
flytteudgifter.
Hvis der er tale om såkaldt permanent genhusning, har lejere ret til at modtage
indfasningsstøtte, hvis genhusningen medfører en huslejestigning.
49
Kommunen skal selv afholde disse udgifter, men udgifterne kan refunderes af
staten med 50 pct. over kommunens såkaldte udgiftsramme.
For en nærmere gennemgang af reglerne om genhusning og om muligheden for
at modtage godtgørelse og refusion henvises til Socialministeriets folder ”Infor-
mation om genhusning ved byfornyelse”. Folderen kan tilgås via følgende link:
http://uibm.dk/publikationer/information-om-genhusning-ved-byfornyelse
54/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0055.png
9. PÅBUD
Når kommunalbestyrelsen har truffet en kondemneringsafgørelse, kan
der i forbindelse hermed udstedes et påbud til ejeren om at gennemfø-
re afhjælpende foranstaltninger samt om at afspærre eller nedrive den
kondemnerede lokalitet. Sådanne påbud kan kun gives, hvor der sam-
tidigt er truffet en afgørelse om kondemnering.
Påbud trin for trin
1.
En række betingelser skal være opfyldt, førend kommunen kan træffe afgørel-
se om påbud om afhjælpning.
2.
Kommunen skal foretage partshøring, inden den træffer afgørelse om et af-
hjælpningspåbud.
3.
Påbud om afhjælpning skal udstedes med en frist for, hvornår afhjælpningen
skal være gennemført.
4.
Når kommunalbestyrelsen skal udstede et påbud om afhjælpende foranstalt-
ninger, skal afgørelsen overholde en række formkrav.
5.
Påbud om afhjælpning kan tinglyses.
6.
Der kan i særlige tilfælde også udstedes påbud om afspærring eller nedrivning.
Påbud kan nedlægges i forbindelse med en kondemneringsafgørelse.
Den grafiske fremstilling af de relevante sagsbehandlingsskridt findes derfor i af-
snittet om kondemnering, se
her.
55/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0056.png
Påbud om afhjælpende foranstaltninger
Betingelser
Er der truffet afgørelse om kondemnering, kan kommunalbestyrelsen samtidigt
udstede et påbud til ejeren om, at der skal træffes foranstaltninger, der afhjælper
de forhold, der har begrundet kondemneringsafgørelsen.
Boks 25: Byfornyelseslovens § 75a
Byfornyelseslovens § 75a:
”Skønnes en bygnings benyttelse forbundet med sundhedsfare eller brandfare, jf. § 75, stk. 1-
5, og vil det ud fra en samlet økonomisk og bebyggelses-, brand- og sundhedsmæssig vurde-
ring være rimeligt, at der gennemføres foranstaltninger, som afhjælper faren, kan kommu-
nalbestyrelsen, samtidig med eller efter at der er nedlagt forbud efter § 76, stk. 1 [dvs. afgø-
relse om kondemnering], meddele ejeren påbud herom. Er der tale om bygninger, der ikke
benyttes til beboelse eller ophold for mennesker, kan kommunalbestyrelsen meddele påbud
uden at have nedlagt forbud efter § 76, stk. 1. Kommunalbestyrelsen fastsætter samtidig en
frist for foranstaltningernes gennemførelse.”
Om et påbud om afhjælpende foranstaltninger skal udstedes, afhænger af kom-
munens vurdering af den konkrete sag, og ejere har således ikke krav på, at en
afgørelse om kondemnering skal ledsages af et sådant påbud.
Påbuddet skal være rimeligt set ud fra en samlet økonomisk og bebyggelses-,
brand- og sundhedsmæssig vurdering.
50
Kommunalbestyrelsen skal herved lægge vægt på, hvad det forventes at koste at
afhjælpe forholdet sammenholdt med lokaliteternes standard efter, arbejdet er
gennemført. Her er det bl.a. af betydning, hvor længe bygningen må forventes at
kunne anvendes efter afhjælpningen.
Et afhjælpningspåbud kan typisk kun udstedes, hvis bygningen kan benyttes i læn-
gere tid, efter at påbuddet er gennemført.
Påbuddet skal udstedes samtidig med eller efter, der er truffet en kondemne-
ringsafgørelse.
Er der tale om en bygning, der ikke i øjeblikket bruges til beboelse, kan kommu-
nalbestyrelsen give et påbud om afhjælpende foranstaltninger, selvom der ikke er
truffet en kondemneringsafgørelse.
56/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0057.png
Der kan ikke udstedes påbud om afhjælpende foranstaltninger for almene boliger
og friplejeboliger.
51
Partshøring
Påbud efter byfornyelsesloven er afgørelser. Og der skal derfor ske partshøring,
inden afgørelsen træffes.
Dette gælder både afhjælpnings-, afspærrings- og nedrivningspåbud.
Med bilag 22 foreligger der et paradigme hertil.
Frist
Der skal fastsættes en frist for, hvornår påbuddet skal være gennemført.
Fristlængden skal fastsættes i forhold til omfanget af foranstaltningerne og den
sundhedsmæssige risiko ved fortsat beboelse.
Der kan også fastsættes forskellige frister til påbuddet.
Til afhjælpning af forhold, der medfører nærliggende fare, kan der altså gives en
kort frist, mens andre forhold, der ikke medfører nærliggende sundhedsfare, skal
være foretaget inden for en længere frist.
Formkrav i forbindelse med påbud om afhjælpende foranstaltninger
Når kommunalbestyrelsen skal udstede et påbud om afhjælpende foranstaltnin-
ger, skal afgørelsen overholde en række formkrav.
Boks 26: Krav til afgørelser om påbud om afhjælpende foranstaltninger
1.
2.
3.
4.
Påbuddet skal meddeles skriftligt til parterne.
I afgørelsesbrevet skal det tydeligt fremgå, hvilke foranstaltninger der skal foretages.
Kommunen skal i meddelelsen herudover oplyse om mulighederne for at søge offentlig
støtte efter byfornyelseslovens kapitel 3 og 4 til at gennemføre påbuddet.
Afgørelsesbrevet skal indeholde oplysninger om følgende forhold:
52
Hjemlen for udstedelsen af påbuddet
53
De forhold, der begrunder påbuddet
54
Klagevejledning
Fristen for gennemførelse af påbuddet
Med bilag 19, bilag 20 og bilag 21 er der udarbejdet paradigmer for kommunens påbud om
nedrivning til henholdsvis en ejer og lejer af en kondemneret bygning, samt en meddelelse her-
om til eventuelle panthavere.
Tinglysning
57/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0058.png
Kommunen kan derefter beslutte, om påbuddet skal tinglyses på ejendommen.
Påbuddet bør tinglyses, hvis der er risiko for, at ejendommen vil blive overdraget
uden oplysning til køber om det udstedte påbud.
Kort om nedrivnings- og afspærringspåbud
Nedrivningspåbud
Betingelser
Kommunalbestyrelsen kan udstede et påbud til ejeren om at lade bygningen eller
en del af bygningen nedrive og grunden ryddeliggøre inden for en fastsat frist.
55
Også et sådant nedrivningspåbud kræver, at der tillige er truffet afgørelse om
kondemnering af en bygning som følge af sundhedsfare.
Et nedrivningspåbud kan gives alene af ordensmæssige grunde og kræver ikke, at
der også er givet et afspærringspåbud.
Nedrivningen kan ske på grund af de gener, som bygningen vil give omkringlig-
gende bygninger og naboer.
56
Såfremt kommunalbestyrelsen har udstedt et nedrivningspåbud, må ejeren ikke
foretage ændringer på ejendommen hverken retligt eller faktisk, medmindre
kommunalbestyrelsen har givet tilladelse hertil.
57
Hvis der i en kondemneringsafgørelse alene er givet forbud mod beboelse, men
ikke mod anden benyttelse (f.eks. ophold i forbindelse med erhverv), kan der ty-
pisk ikke gives et nedrivningspåbud.
58
.
Her gælder, at ejeren skal gives en frist for at lade de kondemnerede lokaliteter
overgå til anden lovlig anvendelse. Kun hvis ejeren ikke har ladet lokaliteterne
overgå til anden anvendelse inden for fristen, får nedrivningspåbuddet virkning.
I bilag 19, bilag 20 og bilag 21 er der udarbejdet paradigmer for kommunens på-
bud om nedrivning til henholdsvis en ejer og lejer af en kondemneret bygning
samt en meddelelse herom til eventuelle panthavere.
Frist
Kommunalbestyrelsen skal i påbuddet fastsætte en frist inden for hvilken, nedriv-
ningen skal være gennemført og grunden ryddeliggjort.
58/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0059.png
Ved fastsættelsen af fristen skal kommunalbestyrelsen være opmærksom på, at
denne ligger efter fristen for ejeren til at fremsætte forslag til ombygning, der
fastsættes i forbindelse med kondemneringsafgørelsen.
Formkrav i forbindelse med påbud om nedrivning:
Når kommunen skal udstede et påbud om nedrivning, skal den overholde visse
formelle krav, ligesom der stilles krav til indholdet af påbuddet.
Formkrav i forbindelse med påbud om nedrivning svarer til formkravene til afgø-
relser om påbud om afhjælpende foranstaltninger, herom her.
Tinglysning
Når kommunalbestyrelsen beslutter, at der skal udføres foranstaltninger for eje-
rens regning, skal der tinglyses en meddelelse om, at kommunalbestyrelsen har
udpantningsret
59
Afspærringspåbud
Betingelser
Kommunen kan ved skimmelsvampforekomst udstede et påbud til ejeren om at
foretage forsvarlig afspærring af kondemnerede lokaliteter, der ikke benyttes,
inden en fastsat frist.
60
Også et sådant afspærringspåbud kræver, at der tillige er truffet afgørelse om
kondemnering af en bygning som følge af sundhedsfare.
Et afspærringspåbud kan gives samtidig med eller efter, der er truffet en kon-
demneringsafgørelse.
Der gælder ikke nærmere betingelser for at udstede et afspærringspåbud, og alle
kondemnerede bygninger, der ikke benyttes, kan derfor af ordensmæssige grunde
påbydes afspærret helt eller delvis.
Udgifterne til afspærringen påhviler ejeren.
Kommunen kan ligeledes give ejeren et påbud om at træffe de nødvendige foran-
staltninger til at sikre, at ejendommen ikke tages i besiddelse af uvedkommende,
hvis ejendommen er helt eller delvis rømmet.
Også dette påbud kan gives samtidig med eller efter, at der er truffet en kondem-
neringsafgørelse.
59/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0060.png
Et sådant påbud kan f.eks. bestå i, at det påbydes ejeren at sikre døre og vinduer
eller afbrydelse af ejendommens forsyning med vand og el. Udgifterne påhviler
også i disse tilfælde ejeren.
Formkrav i forbindelse med påbud om afspærring svarer til formkravene til afgø-
relser om påbud om afhjælpende foranstaltninger, se disse
her.
I bilag 17 og bilag 18 er der udarbejdet paradigmer for kommunens påbud om
afspærring til henholdsvis en ejer og en lejer af en kondemneret bygning.
Tinglysning
Når kommunalbestyrelsen beslutter, at der skal udføres foranstaltninger for eje-
rens regning, skal der tinglyses en meddelelse om, at kommunalbestyrelsen har
udpantningsret.
61
60/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0061.png
10. FORHOLDSMÆSSIGHED OG DIA-
LOG
Forholdsmæssighed
Kommunens behandling af sager efter byfornyelsesloven skal leve op til det for-
valtningsretlige princip om forholdsmæssighed.
Princippet gælder både for bebyrdende afgørelser (f.eks. kondemneringsafgørel-
ser) og andre indgribende handlinger, der ikke er afgørelser (f.eks. destruktive
indgreb, der foretages under en besigtigelse).
Princippet om forholdsmæssighed indebærer, at kommunen kun må træffe den
bebyrdende afgørelse eller foretage den indgribende handling, hvis formålet her-
med ikke kan opnås på anden og for borgeren mindre indgribende vis.
62
I sager om håndtering af skimmelsvamp kan princippet få betydning i flere hense-
ender.
Overordnet set forlanger princippet, at kommunen i rimelig omfang giver ejeren
mulighed for at afhjælpe skimmelsvampforekomsten, inden kommunen træffer
en bebyrdende afgørelse.
Også hvor der er et modsætningsforhold mellem en udlejer og en lejer kan det
være nødvendigt, at afprøve, om kritisable forhold kan afhjælpes ud fra dialog og
samarbejde, fremfor ved indgribende afgørelser.
Den konkrete afvejning af hensynet til samarbejde og dialog overfor hensynet til
at gribe ind overfor sundhedsfarlige beboelses- og opholdsrum vil dog altid til-
komme kommunen.
61/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0062.png
Boks 27: Eksempler på forholdsmæssighedsovervejelser:
―
Beskrivelse af, hvorfor mindre indgribende alternativer er fravalgt, i afgørelser:
Har kommunen overvejet mindre indgribende alternativer end den valgte afgørelse om
f.eks. kondemnering, kan dette med fordel oplyses i afgørelsen. Hvis det f.eks. i afgørelsen
beskrives, at kommunen har givet ejeren en chance til at afhjælpe forholdene uden at dette
er sket, kan dette fremgå af afgørelsen. I så fald kan det med fordel også oplyses, hvorfor
kommunen ikke finder, at der skal gøres yderligere forsøg på at få problemet løst, uden at
kommunen træffer en bebyrdende afgørelse, f.eks. fordi der ikke er udsigt til at ejeren fak-
tisk afhjælper forholdene, fordi ejeren allerede har fået en rimelig frist eller fordi forholde-
ne er så alvorlige, at der ikke kan ske en udsættelse.
Ved sådanne bemærkninger i afgørelsen kan kommunen dokumentere, at der har været
overvejelser om forholdsmæssighed, hvilket kan være en stor fordel, hvis afgørelsen senere
anfægtes i byfornyelsesnævnet eller ved domstolene.
I bilagene 8-10, 14-20, 25 og 26 er der indsat tilsvarende tekstfelter.
―
Konkrete kondemneringsafgørelser, påbud og ”§ 80-forbud”:
Forholdsmæssighedsprincippet indebærer, at afgørelser om kondemnering påbud mv. skal
udformes konkret og nuanceret.
Hvis kommunen kan udforme en kondemneringsafgørelse på en sådan måde, at den kun
omfatter dele en af en ejendom, og samtidigt sikrer, at ophold i ejendommen ikke indebæ-
rer sundhedsfare, så skal den udformes på denne måde.
Tilsvarende kan der alene udstedes påbud om afhjælpende foranstaltninger, der direkte er
egnet til at imødegå sundhedsfaren.
I forbindelse med hver indgribende afgørelse skal kommunen således vurdere, om alle byr-
der, som afgørelsen pålægger, er nødvendiggjort af hensyn til sundhedsfaren.
―
Afslag på ejerens ombygningsforslag:
I visse tilfælde vil ejerens forslag til ombygning enten ikke være egnet til at afhjælpe sund-
hedsfaren eller ikke vare detaljeret nok til at kommunen kan vurdere, om det afhjælper
sundhedsfaren.
Forholdsmæssighedsprincippet kan hér sætte grænser for ”blanke afslag”. Kommunen bør
således i relevant omfang beskrive, hvorfor forslaget ikke findes egnet til at afhjælpe sund-
hedsfaren eller hvilke oplysninger kommunen mangler for at kunne vurdere ombygnings-
forslaget.
Samtidigt giver forholdsmæssighedsprincippet ikke ejere krav på, at kommunen udfylder og
supplerer mangelfulde ombygningsforslag.
Det tilkommer kommunen konkret at vurdere, om et ombygningsforslag er så mangelfuldt,
at det skal besvares med et afslag, eller om kommunen i stedet skal påpege, hvordan for-
slaget kan forbedres eller specificeres.
62/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0063.png
―
Overvejelser om alternativer til bebyrdende afgørelser i undersøgelsesfasen:
De netop beskrevne eksempler på forholdsmæssighedsovervejelser stiller krav til kommu-
nens sagsoplysning i undersøgelsesfasen.
Kommunens besigtigelse mv. skal gennemføres med en sådan detaljeringsgrad, at det er
muligt for kommunen at vurdere, hvor omfattende et indgreb hensynet til sundhedsfaren
nødvendiggør.
Eksempelvis skal undersøgelsesfasen tilvejebringe et oplysningsgrundlag, som sætter kom-
munen i stand til at vurdere, om en eventuel kondemnering skal omfatte hele boligen eller
”kun” en del af den.
Det kan også være hensigtsmæssigt, at have en dialogorienteret tilgang til sagen i undersø-
gelsesfasen. Herved kan det f.eks. oplyses, om der er udsigt til, at ejeren afhjælper de sund-
hedsfarlige forhold af egen drift, uden at kommunen skal træffe en afgørelse, der sikrer
dette.
Men også vurderingen af, hvilke mulige alternativer til bebyrdende afgørelser der skal un-
dersøges, tilkommer kommunen.
Hovedhensynet for kommunens administration er hensynet til at gribe ind overfor ophold i
og beboelse af sundhedsfarlige lokaliteter.
Forholdsmæssighedsprincippet stiller altså ikke noget krav om, at kommunen skal have ind-
gået i et forhandlingsforløb om afhjælpning med ejeren, inden kommunen træffer en be-
byrdende afgørelse.
Dialog
En positiv og åben dialog mellem de involverede er afgørende for oplysningen af
sagen og vil ofte også kunne føre til, at kommunen kan undgå, at skulle træffe
indgribende afgørelser for at sikre overholdelse af byfornyelsesloven.
En række kommuner har også gjort sig positive erfaringer med at indtage en mere
faciliterende rolle.
Hér overlades tilrettelæggelsen af afhjælpningen i et vist omfang til ejer, hhv. lejer
og udlejer, i det omfang, dette fører til, at forholdene indenfor rimelig tid bringes i
overensstemmelse med byfornyelsesloven.
Ofte vil der således være forbundet væsentlige fordele med at kommunen ind-
drager parterne i videre omfang, end hvad der følger af ”minimumskravene” om
partshøring og varsel.
63/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0064.png
Hvor dialogorienteret kommunen optræder i behandlingen af skimmelsvampsager
generelt og i den enkelte sag konkret, er dog overladt til kommunen.
For der tilkommer kommunen et væsentligt spillerum i forhold til, hvordan over-
holdelse af byfornyelseslovens krav sikres.
64/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0065.png
OPFØLGNINGSFASEN
65/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0066.png
11. OPFØLGNINGSFASEN
I en række tilfælde er afgørelsen ikke afslutningen på en skimmel-
svampsag: der kan forekomme tilfælde, hvor afgørelser ikke efter-
kommes, ligesom der kan indgives klager og anmodninger om ophæ-
velse af afgørelsen. Efter afgørelsesfasen kan der således komme en
opfølgningsfase, hvor kommunen skal håndtere de nævnte og en ræk-
ke andre forhold.
Efter omstændighederne kan kommunen komme ud for at skulle håndtere føl-
gende under opfølgningsfasen:
1.
Kommunen skal reagere på det, hvis afgørelser efter byfornyelsesloven ikke
efterkommes.
2.
Kommunen har mulighed for at udstede efterfølgende påbud, hvis den
skønner, at der er behov herfor.
3.
Kommunen kan ændre en kondemneringsafgørelse.
4.
Kommunen kan ophæve en kondemneringsafgørelse, hvis ejeren indgiver et
tilfredsstillende forslag til ombygning.
5.
Kommunen skal behandle anmodninger om støtte og krav om erstatning,
hvor sådanne fremsættes.
6.
Kommunens afgørelser efter byfornyelsesloven kan blive påklaget til Byfor-
nyelsesnævnet.
Manglende efterkommelse af kommunens afgørelser
Fraflytning og rydning ved kondemneringsafgørelser
Ejeren, eller ved udlejningsejendomme: lejeren, skal fraflytte og rydde boligen
eller opholdsrummene, som er omfattet af kondemneringsafgørelsen, inden for
den frist, som kommunen har fastsat herfor i afgørelsen.
Hvis ikke rydningen af ejendommen finder sted inden for fristen, kan kommunen
gennemtvinge beslutningen og selv forestå rydningen for ejerens regning.
63
Hvis det viser sig, at kommunen ikke kan inddrive beløbet fra ejeren, kan udgiften
medtages til såkaldt statslig refusion.
64
Udgiften kan først refunderes, når det er
konstateret, at beløbet ikke kan inddrives hos ejeren.
Kommunen har udpantningsret for beløb, som er betalt forskudsvist i forbindelse
med rydningen af en ejendom.
65
66/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0067.png
Påbud om afhjælpning
Hvis kommunen konstaterer, at ejeren ikke efterkommer kommunens påbud om
afhjælpning inden for fristen, kan der reageres på tre måder
66
.
Kommunen kan beslutte at lade foranstaltningerne udføre på ejerens reg-
ning.
Kommunen kan forlange, at ejendommen helt eller delvis skal afstås mod
erstatning med henblik på, at kommunen afhjælper de kondemnable for-
hold.
Kommunen kan ændre påbuddet til et forbud, hvis der er tale om tomme
bygninger, hvor der ikke eller ikke samtidig med påbuddet er nedlagt et
forbud.
Påbud om afspærring
Hvis kommunen konstaterer, at ejeren ikke efterkommer kommunens påbud om
afspærring eller nødvendige foranstaltninger til at sikre, at ejendommen ikke ta-
ges i besiddelse af uvedkommende, inden for fristen, kan kommunalbestyrelsen
lade foranstaltningerne udføre for ejerens regning.
67
Kommunalbestyrelsen har udpantningsret for udgifter, der afholdes for ejerens
regning, som kommunen i første omgang har betalt forskudsvis.
68
Påbud om nedrivning
Hvis kommunen konstaterer, at ejeren ikke efterkommer kommunens påbud om
nedrivning, kan kommunalbestyrelsen lade foranstaltningerne udføre.
69
Nedrivningen udføres for ejerens regning, hvor kommunen har påbudt den, fordi
det kondemnerede efter forbuddets ikrafttræden forvolder ulemper for de om-
kringboende eller andre, der opholder sig i nærheden.
Spørgsmålet om hvorvidt, der er tale om ulempe i nævnte forstand, afgøres af
kommunalbestyrelsen på baggrund af en konkret vurdering.
Kommunalbestyrelsen har udpantningsret for udgifter, der afholdes for ejerens
regning, som kommunen har betalt forskudsvis.
70
Skrivelser i anledning af manglende efterkommelse
Der er ikke udarbejdet egentlige skabeloner til kommunens skrivelser i anledning
af, at det viser sig, at et påbud ikke efterkommes.
67/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0068.png
Også sådanne skrivelser skal leve op til forvaltningsrettens almindelige og byfor-
nyelseslovens specielle krav.
Af sådanne skrivelser skal det således bl.a. fremgå, hvorfor kommunen mener, at
påbuddet ikke er overholdt, dvs. hvilke faktuelle forhold kommunen har lagt vægt
på.
Hvis kommunen beslutter at lade påbuddet gennemføre på ejerens regning, skal
det fremgå i skrivelsen herom, at det i den oprindelige påbudsskrivelse blev op-
lyst, at kommunen har mulighed herfor.
Efterfølgende påbud
Ovenfor beskrives det, hvordan kommunen kan træffe afgørelser om påbud om
afhjælpende foranstaltninger (se
hér),
om afspærring (se
her)
og om nedrivning
(se
her).
Sådanne påbud kan kommunen udstede samtidig med en afgørelse om kondem-
nering eller efterfølgende.
Kommunen kan også udstede sådanne påbud, hvor den – efter at den har truffet
afgørelse om kondemnering – bliver opmærksom på forhold, der nødvendiggør et
påbud. Sådanne ”efterfølgende påbud” udstedes efter de samme regler som ”al-
mindelige påbud”.
Gennemførelse af påbud på ejerens regning
Når et påbud gennemføres på ejerens regning, ligger der heri et tvangsindgreb,
der skal varsles og også i øvrigt skal ske i overensstemmelse med retssikkerheds-
loven og forvaltningslovgivningen i øvrigt.
Ændring af kondemneringsafgørelser
Kommunalbestyrelsen kan efter almindelige forvaltningsretlige regler ændre en
allerede truffet kondemneringsafgørelse, hvis forholdene, som har begrundet
kondemneringsafgørelsen, forværres, eller der i øvrigt fremkommer nye oplysnin-
ger om yderligere sundhedsfare i forbindelse med benyttelsen af bygningen.
Kommunalbestyrelsen vil i den forbindelse f.eks. kunne udvide forbuddet til at
omfatte flere opholdsrum samt forkorte fristen for forbuddets ikrafttræden, hvis
det viser sig, at benyttelsen af bygningen er mere sundhedsfarlig end det var til-
fældet oprindeligt.
68/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0069.png
Ophævelse af kondemneringsafgørelser i forbindelse med
forslag til ombygning
Indgivelse af forslag til ombygning
Ejeren af en ejendom, der er omfattet af en afgørelse om kondemnering, kan an-
søge kommunalbestyrelsen om, at forbuddet mod at benytte eller bebo en byg-
ning eller et opholdsrum ophæves ved at fremsætte et forslag om en ombygning,
der afhjælper den skimmelsvampforekomst, som har begrundet kondemnerings-
afgørelsen.
71
Kommunalbestyrelsen skal i meddelelsen til ejeren om kondemnering oplyse om
denne mulighed for at ansøge om ophævelse af forbuddet (§ 76, stk. 4).
Der skal i den forbindelse fastsættes en frist, inden for hvilken ejeren kan ansøge
om at afhjælpe det sundhedsfarlige forhold. Fristen må ikke være kortere end 2
måneder, og må kun i særlige tilfælde overstige 12 måneder.
Hvis forslaget til afhjælpning modtages efter fristen, har kommunalbestyrelsen
stadig mulighed for at ophæve forbuddet, hvis det vurderes, at ombygningen vil
afhjælpe det forhold, der begrunder kondemneringsafgørelsen, dvs. skimmel-
svampforekomsten.
Kommunalbestyrelsens vurdering af ombygningsforslaget
Når kommunalbestyrelsen modtager en ansøgning om ophævelse af kondemne-
ringsafgørelsen, skal det vurderes, om ombygningsforslaget må forventes at af-
hjælpe samtlige de forhold, der begrunder kondemneringsafgørelsen.
Kommunen skal lægge afgørende vægt på, om de foreslåede afhjælpende foran-
staltninger indebærer en holdbar løsning, der varigt afhjælper det sundhedsfarlige
forhold.
Er der derimod alene tale om en løsning, der blot midlertidigt afhjælper forholdet,
er der ikke grundlag for at imødekomme ansøgningen. Hvis der f.eks. er tale om et
ombygningsforslag, som kun vil udskyde fristen for kondemneringsafgørelsens
ikrafttræden, kan det ikke godkendes.
Hvis kommunalbestyrelsen kan godkende forslaget meddeler den ejeren, at kon-
demneringsafgørelsen vil blive ophævet, når forslaget er gennemført.
72
69/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0070.png
Kommunalbestyrelsens godkendelse af et forbedringsforslag kan gives med eller
uden vilkår. Der kan f.eks. stilles vilkår om gennemførelse af foranstaltninger, der
afhjælper mangler, som ikke medfører sundhedsfare.
Der kan også stilles vilkår om, at der tinglyses en deklaration om, at ændret benyt-
telse af de tidligere kondemnerede lokaliteter kræver kommunalbestyrelsens
samtykke, og at kommunalbestyrelsen er påtaleberettiget.
73
Både ejere og lejere skal modtage meddelelse om kommunalbestyrelsens beslut-
ning om at ophæve forbuddet.
Kommunalbestyrelsens afgørelse om godkendelse af en ansøgning om et forslag
til ombygning – med eller uden vilkår – skal være skriftlig og skal angive fristen for
at gennemføre forslaget. Der skal også oplyses om klageadgangen.
Hvis boligen eller husrummet stadig er beboet, bør meddelelsen også indeholde
oplysning om reglerne om opsigelse, hvis en lejlighed skal rømmes, beboerens ret
til erstatningsbolig og ret til økonomisk støtte til betaling af husleje mv.
Kommunalbestyrelsens afvisning af forslag til ombygning
Som anført skal kommunalbestyrelsen foretage en vurdering af, om den foreslåe-
de ombygningsplan må forventes at indebære en varig og holdbar løsning på de
kondemnable forhold.
Kommunalbestyrelsen kan også nægte at godkende et forslag, hvis ejendommen
må forventes at vedblive med at være væsentligt ringere end ejendomme med
boliger og opholdsrum, som opfylder bestemmelserne i byggelovgivningen. Dette
vil f.eks. være tilfældet, hvis ejendommen er overbebygget.
Kommunalbestyrelsens beslutning er en forvaltningsretlig afgørelse. Dette inde-
bærer, at de almindelige sagsbehandlingskrav efter forvaltningsloven skal over-
holdes.
Afgørelsen om at afslå et forslag til ombygning må således bl.a. ledsages af en
begrundelse for afslaget.
74
Der skal i den forbindelse redegøres for de hovedhensyn, der har været af betyd-
ning for kommunalbestyrelsens vurdering, samt de oplysninger om sagens om-
stændigheder, der er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.
Afgørelsen skal i øvrigt være skriftlig og indeholde oplysning om klageadgangen.
75
70/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0071.png
Afgørelsen skal meddeles ejeren, men der er ikke noget til hinder for, at den tillige
meddeles lejeren.
I bilag 12, bilag 13 og bilag 14 er vedlagt paradigmer for kommunens afgørelser
om henholdsvis godkendelse af ombygningsforslag til ejere og lejere samt afslag
på ansøgninger om ophævelse af en kondemnering.
Skærpelser
Hvis efterfølgende ændringer og udvidelser til afgørelser om f.eks. kondemnering
gør afgørelsen mere bebyrdende end den oprindeligt var, så skal ændringen be-
tragtes som en selvstændig afgørelse.
En sådan ændring skal derfor i det væsentlige leve op til de samme krav, som den
oprindelige afgørelse, herunder kravene angående høring, sagsoplysning mv.
Erstatning og offentlig støtte
Kondemneringsafgørelser er erstatningsfri
En kondemneringsafgørelse udløser
ikke
erstatning.
76
Afhjælpningspåbud udløser kun undtagelsesvist erstatning
Erstatningsberegning
Normalt stiger en ejendoms værdi med et beløb svarende til de udgifter, som
kommunen har godkendt i forhold til afhjælpning ifølge et påbud. Stiger ejen-
dommens værdi undtagelsesvist ikke tilsvarende, men falder, så skal kommunen
erstatte ejerens tab herved.
77
Om der er et sådant tab beregnes på forskellige må-
der, afhængig af om der er tale om en udlejningsejendom eller ej.
Tinglysning og orientering om støttemuligheder
Når kommunen yder erstatning efter byfornyelseslovens § 75 b, skal kommunen
tinglyse en deklaration om hel eller delvis tilbagebetaling af erstatningen på ejen-
dommen.
Deklarationen skal udformes således, at tilbagebetalingspligten indtræder, hvis
ejendommen eller en eller flere boliger afhændes eller skifter status inden et af
kommunalbestyrelsen fastsat åremål på maksimalt 20 år. Kommunalbestyrelsen
kan kun undlade at tinglyse en sådan deklaration ved ombygninger, hvis der ydes
et mindre erstatningsbeløb.
78
71/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0072.png
Når kommunen giver et afhjælpningspåbud, skal kommunen også oplyse adressa-
ten for påbuddet om muligheden for at søge offentlig støtte efter byfornyelseslo-
ven til at gennemføre påbuddet.
79
Nedrivningspåbud udløser krav på erstatning og dækning af rimelige udgifter
Ved nedrivningspåbud har ejere ret til erstatning for tab herved.
80
Boks 288: Ejeres krav på erstatning ved nedrivningspåbud:
Hvis kommunalbestyrelsen påbyder hele eller en del af en kondemneret bygning nedrevet, så
har ejeren ret til erstatning for det tab, han lider herved. Erstatningen udgør det fulde tab, fra-
draget eventuelle økonomiske fordele som følge af nedrivningen. Sidstnævnte opgøres efter
almindelige erstatningsretlige principper.
Om der overhovedet er et tab, afhænger af de konkrete omstændigheder. Der vil typisk være et
tab, hvor en bygning, der skal nedrives, lovligt kunne have været benyttet til andet formål end
beboelse eller ophold, f.eks. som lager.
Derimod vil der ikke nødvendigvis være et tab, hvor en dårlig bygning fjernes fra et areal. For
dette kan muligvis forbedre byggemulighederne og derved reelt give en stigning i ejendommens
værdi.
Ejeren har dog ikke ret til erstatning, hvis nedrivning påbydes, fordi det kondemnerede efter
forbuddets ikrafttræden er til ulempe for de omboende eller andre, der opholder sig eller fær-
81
des i nærheden. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvor ulempen opstår, efter at kondemne-
ringsafgørelsen er trådt i kraft, f.eks. på grund af manglende vedligeholdelse af det kondemne-
rede. Erstatningens størrelse fastsættes af taksationsmyndighederne efter reglerne i lov om
82
offentlige veje.
Ejere har ret til dækning af rimelige udgifter til nedrivning og ryddeliggørelse i
anledning af et nedrivningspåbud.
Hvor et nedrivningspåbud berører naboejere, har disse ret til dækning af rimelige
udgifter til retablering af deres ejendom.
83
Erstatningen fastsættes af taksationsmyndighederne.
84
Boks 29: Ejeres og naboejeres krav på dækning af udgifter
Ejeren kan altid få dækket rimelige udgifter til nedrivning af bygningen og ryddeliggørelse af
grunden, herunder udgifter til retablering af tilgrænsende bygningsdele, hvis nedrivningen har
85
nødvendiggjort retableringen.
Såfremt en påbudt nedrivning medfører behov for retablering på naboejendommene, har ejer-
86
ne af naboejendommene krav på at få dækket rimelige udgifter hertil.
72/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0073.png
Rimelige udgifter til retablering, som naboejeren ikke kan få dækket af ejeren af den nedrevne
ejendom, dækkes af kommunalbestyrelsen.
Såfremt nedrivningen skyldes, at der efter kondemneringsafgørelsens ikrafttræden opstår fare
eller ulempe for omgivelserne, skal naboernes erstatningskrav først rettes mod ejeren af den
nedrevne bygning.
Kommunalbestyrelsen dækker kun udgiften, hvis erstatningskravet ikke kan inddrives.
Kommunen kan søge staten om refusion af disse udgifter efter reglerne, der gælder herfor.
Naboejere har ikke efter byfornyelsesloven ret til at få dækket udgifter for skader, som deres
ejendomme er blevet påført ved den nedrevne ejendom, inden nedrivningen gennemføres.
Sådanne krav skal i stedet afklares efter de almindelige erstatningsregler.
Klage
Der kan klages til Byfornyelsesnævnet over kommunalbestyrelsens afgørelser om
kondemnering, påbud, nedrivning, afspærring, samt kommunalbestyrelsens be-
slutninger om erstatning, støtte mv. i den forbindelse.
87
En sådan klage kan dog kun indgives, hvis en række betingelser er opfyldt.
Boks 30: Betingelser for at klage til Byfornyelsesnævnet
Betingelse 1: Klagefristen er overholdt. Klagen skal indgives inden seks uger efter at kla-
geren har fået meddelelse om den beslutning, der klages over.
Betingelse 2: Klager er klageberettiget. Klageberettiget er:
o
ejere
o
lejere af erhvervslokaler, hvis lejemål omfattes af beslutningen
o
mindst 1/4 af en ejendoms boliglejere, hvis lejemål omfattes af kommunens
beslutning, og
o
panthavere i ejendommen, men kun såfremt klagen angår kondemnering eller
et påbud om nedrivning
Betingelse 3: Klagen angår
enten
forståelse af loven eller bestemmelser fastsat i medfør
af loven
eller
en vurdering, der har almindelig interesse,
eller
en vurdering, der har vi-
deregående betydelige følger for klageren.
En sådan klage har som udgangspunkt ikke opsættende virkning. Men Byfornyel-
sesnævnet kan vælge at tillægge den opsættende virkning, hvis klageren eller
kommunalbestyrelsen begærer det.
73/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0074.png
Byfornyelsesnævnets beslutninger kan indbringes for boligretten.
Alle afgørelser, der kan påklages på denne måde, skal indeholde fyldestgørende
vejledning om muligheden herfor (klagevejledning).
74/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0075.png
BILAG
LINKS
MV.
75/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0076.png
BILAG (PARADIGMER)
Der knytter sig en række bilag til håndbogen. Blandt bilagene findes paradigmer til
breve, eksempler på afgørelse ol.
Bilagssamlingen kan downloades det samme sted som håndbogen på ministeriets
hjemmeside.
Paradigmerne er udarbejdet således, at de kan danne udgangspunktet for kom-
munens sagsbehandling. Kommunen kan dog ikke automatisk antage at have
overholdt byfornyelsesloven og lovgivningen i øvrigt, når kommunen har taget
stilling til de forhold, der er omhandlet i paradigmet. Bilagene skal anvendes til
inspiration i sagsbehandlingen og bygger på gode eksempler fra de medvirkende
kommuner. Paradigmerne afspejler endvidere retstilstanden pr. 7. juni 2016, så-
ledes at kommunen konkret skal sikre sig, at sagsbehandlingen sker i overens-
stemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning.
Bilag
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Emne
Oversigt over bilagssamlingen
Tjekliste til brug under uformelt besøg hos beboeren
Varsling om besigtigelse og undersøgelse for ejer/lejere
Meddelelse om fastholdelse af besigtigelsesforretningen
Samtidig meddelelse om besigtigelse, der gennemføres uden varsel
Efterfølgende meddelelse om besigtigelse, der gennemføres uden var-
sel
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Besigtigelsesrapport til ejere og lejere
Afgørelse om kondemnering til ejer
Afgørelse om kondemnering til lejer
Afgørelse om kondemnering til panthaver
Partshøring før kondemnering til ejere, lejere og panthavere
Afgørelse om godkendelse af ombygningsforslag til ejer
76/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0077.png
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Afgørelse om godkendelse af ombygningsforslag til lejer
Afvisning af forslag til ombygning til ejer og lejer
Afgørelse om påbud om afhjælpning til ejer
Afgørelse om påbud om afhjælpning til lejer
Afgørelse om påbud om afspærring til ejer
Afgørelse om påbud om afspærring til lejer
Afgørelse om påbud om nedrivning til ejer
Afgørelse om påbud om nedrivning til lejer
Underretning om afgørelse om påbud om nedrivning til panthaver
Partshøring forud for afgørelse om påbud
Partshøring forud for afgørelse om midlertidigt ændringsforbud
Afgørelse om midlertidigt ændringsforbud til ejer
Afgørelse om midlertidigt ændringsforbud til lejer
Udlændinge- Integrations- og Boligministeriets vejledning om procedu-
re for nedrivning af ”herreløse” huse.
27.
Eksempel på en god ekstern konsulentrapport fra Københavns Kommu-
ne
77/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0078.png
LINKS TIL RETSREGLER MV.
Lovgivning
Byfornyelseslovgivningen: Bekendtgørelse nr. 1228 af 3. oktober 2016 af lov
om byfornyelse og udvikling af byer (link
til retsinformation)
Forvaltningsloven: Bekendtgørelse nr. 433 af 22. april 2014 af forvaltningslo-
ven (link
til retsinformation)
Retssikkerhedsloven: Lov nr. 442 af 9. juni 2004 om retssikkerhed ved forvalt-
ningens anvendelse af tvangsindgreb og oplysningspligter (link
til retsinforma-
tion)
Refusionsbekendtgørelsen: Bekendtgørelse nr. 277 af 24. marts 2015 om
statsrefusion m.v. af kommunale udgifter efter lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer med senere ændringer (link
til retsinformation)
Bekendtgørelse om almene boliger: Bekendtgørelse nr. 1540 af 16. december
2013 om drift af almene boliger m.v. med senere ændringer (link
til retsinfor-
mation)
Vejledninger
2015-vejledningen: Vejledning nr. 9350 af 18. maj 2015 om kondemnering
(link
til retsinformation)
2008-vejledningen: Vejledning nr. 47 af 27. juni 2008 om kommunernes mu-
lighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum
(link
til retsinformation)
Orienteringer og foldere
Socialministeriets folder ”Information om genhusning ved byfornyelse” (link
til
folderen)
Sundhedsstyrelsens orientering "Embedslægerne rådgivning til kommunerne
om fugt og skimmelsvampe" (link
til orienteringen)
78/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0079.png
BYFORNYELSESLOVENS KAPITEL 9
Kapitel 9 i lovbekendtgørelse nr. 1228 af 3. oktober 2016 om byfornyelse og ud-
vikling af byer:
”Kapitel 9
Kondemnering af sundheds- og brandfarlige boliger eller opholdsrum
Kommunalbestyrelsens tilsyn
§ 75. Kommunalbestyrelsen skal efter retningslinjer, som den selv fastsætter, jf.
dog stk. 6, føre tilsyn med ejendomme, som benyttes til beboelse og ophold, når
det vurderes, at disse ejendomme ved deres beliggenhed, indretning eller andre
forhold er sundhedsfarlige eller brandfarlige.
Stk. 2.
Ved skønnet over, om benyttelsen af boliger og opholdsrum er forbun-
det med sundhedsfare, skal der navnlig tages hensyn til, om de pågældende boli-
ger eller opholdsrum væsentligt afviger fra et eller flere af de mindstekrav, som er
nævnt i stk. 3 og 4.
Stk. 3.
Alle beboelses- og opholdsrum skal
1) yde tilfredsstillende beskyttelse mod fugtighed, kulde, varme og støj,
2) have fyldestgørende adgang for dagslys,
3) have forsvarlig adgang for luftfornyelse i almindelighed gennem et eller flere
oplukkelige vinduer direkte til det fri,
4) have mulighed for tilstrækkelig opvarmning og
5) have et tilfredsstillende indeklima.
Stk. 4.
Enhver lejlighed skal ud over mindstekravene i stk. 3
1) have adgang til godt og tilstrækkeligt drikkevand,
2) have behørigt afløb for spildevand og
3) have tilfredsstillende adgang til wc.
Stk. 5.
Ved skønnet over, om personer, som opholder sig i en bygning, udsættes
for brandfare, skal der især tages hensyn til byggemåden og indretningen af de
enkelte lejligheder og rum samt adgangsforholdene.
Stk. 6.
Udlændinge-, integrations- og boligministeren kan fastsætte regler for
kommunalbestyrelsens tilsyn.
Påbud
§ 75 a. Skønnes en bygnings benyttelse forbundet med sundhedsfare eller
brandfare, jf. § 75, stk. 1-5, og vil det ud fra en samlet økonomisk og bebyggelses-,
brand- og sundhedsmæssig vurdering være rimeligt, at der gennemføres foran-
staltninger, som afhjælper faren, kan kommunalbestyrelsen, samtidig med eller
efter at der er nedlagt forbud efter § 76, stk. 1, meddele ejeren påbud herom. Er
der tale om bygninger, der ikke benyttes til beboelse eller ophold for mennesker,
kan kommunalbestyrelsen meddele påbud uden at have nedlagt forbud efter §
76, stk. 1. Kommunalbestyrelsen fastsætter samtidig en frist for foranstaltninger-
nes gennemførelse.
79/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0080.png
Stk. 2.
Bestemmelsen i stk. 1 gælder ikke for ejendomme, for hvilke kommunal-
bestyrelsen kan meddele påbud efter § 165, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.
og § 89, stk. 2, i lov om friplejeboliger.
Stk. 3.
Påbud efter stk. 1 skal
1) skriftligt meddeles ejeren og de lejere, hvis lejemål omfattes af påbuddet, og
2) indeholde oplysning om mulighederne for at søge offentlig støtte efter kapi-
tel 3 eller 4 til at gennemføre påbuddet.
Stk. 4.
Efterkommes et påbud efter stk. 1 ikke inden for den fastsatte frist, kan
kommunalbestyrelsen
1) lade foranstaltningerne udføre for ejerens regning,
2) forlange, at ejendommen med henblik på afhjælpning af de kondemnable
forhold helt eller delvis skal afstås mod erstatning, jf. § 75 b, stk. 6, eller
3) ændre påbuddet vedrørende en bygning, der ikke benyttes til beboelse eller
ophold for mennesker, til et forbud efter § 76.
Stk. 5.
Kommunalbestyrelsen kan lade påbuddet tinglyse på ejendommen.
§ 75 b. Hvis foranstaltninger, der er udført i henhold til påbud efter § 75 a, stk.
1, undtagelsesvis ikke vil medføre en forøgelse af ejendommens værdi, der svarer
til de godkendte udgifter til foranstaltningerne, yder kommunalbestyrelsen ejeren
erstatning for tabet.
Stk. 2.
Udgifter til gennemførelse af de påbudte foranstaltninger, som er god-
kendt af kommunalbestyrelsen, opdeles i værdiforøgende udgifter og tabsgivende
udgifter.
Stk. 3.
For udlejningsejendomme udgør de værdiforøgende udgifter den del af
de godkendte udgifter til de påbudte foranstaltninger, der kan danne grundlag for
en forbedringsforhøjelse, jf. § 58 i lov om leje. De tabsgivende udgifter udgør de
resterende godkendte udgifter til de påbudte foranstaltninger.
Stk. 4.
For øvrige ejendomme udgør de værdiforøgende udgifter den del af de
godkendte udgifter til de påbudte foranstaltninger, der medfører en forøgelse af
ejendommens handelsværdi. De tabsgivende udgifter udgør de resterende god-
kendte udgifter til de påbudte foranstaltninger.
Stk. 5.
§§ 18 og 29 finder tilsvarende anvendelse på erstatning efter stk. 1-4.
Stk. 6.
Erstatningsfastsættelse efter stk. 1 og § 75 a, stk. 4, nr. 2, kan af ejeren
indbringes for de taksationsmyndigheder, der er nævnt i lov om offentlige veje,
inden 6 uger efter at afgørelsen er meddelt ejeren. Ved sagens behandling for
taksationsmyndighederne finder reglerne i lov om offentlige veje § 103, stk. 2, §§
114-118 og § 122 tilsvarende anvendelse.
Kondemnering
§ 76. Skønnes en bygnings benyttelse forbundet med sundhedsfare eller brand-
fare, jf. § 75, stk. 1-5, kan kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod, at byg-
ningen eller en del af denne benyttes til beboelse eller ophold for mennesker
(kondemnering). Forbud kan omfatte beboede og ubeboede bygninger. Kommu-
nalbestyrelsen fastsætter samtidig en frist for fraflytning og rydning af de pågæl-
dende boliger eller opholdsrum.
Stk. 2.
Fristen må ikke overstige 6 måneder, når fortsat benyttelse skønnes at
være forbundet med nærliggende fare, og må i øvrigt ikke overstige 15 år. Et for-
80/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0081.png
bud kan dog begrænses således, at de nuværende brugere kan fortsætte den hid-
tidige benyttelse enten i et bestemt åremål eller til deres fraflytning eller død,
såfremt der foreligger ganske særlige forhold, navnlig i tilfælde, hvor det, der
kondemneres, udgør en lille del af en bygning eller den enkelte brugsenhed i byg-
ningen.
Stk. 3.
Forbud efter stk. 1, som skal indeholde oplysning om klageadgangen, jf.
§ 83, skal skriftligt meddeles ejeren, lejerne og de panthavere, hvis rettigheder
fremgår af tingbogen. Ejeren og lejerne skal desuden have orientering om regler-
ne for at opnå erstatningsboliger og om økonomisk støtte til betaling af husleje,
boligindskud m.v. Ved kondemnering af boliger, der er omfattet af § 78, skal
kommunalbestyrelsen oplyse om reglerne for at opnå tilskud efter § 78.
Stk. 4.
Meddelelsen til ejeren, jf. stk. 3, skal desuden indeholde en beskrivelse
af de forhold, der begrunder kondemneringen, og oplysning om reglerne i stk. 7-9
og § 79.
Stk. 5.
Kommunalbestyrelsen skal lade forbud efter stk. 1 tinglyse på ejendom-
men samtidig med meddelelsen herom til de i stk. 3 nævnte. Det tinglyste forbud,
som ejeren skal have genpart af, skal indeholde oplysning om, at prioriteringsmu-
ligheden er indskrænket i medfør af stk. 7-9.
Stk. 6.
Forbud i medfør af stk. 1 skal respekteres af ejendommens ejere og in-
dehavere af andre rettigheder over ejendommen uden hensyn til, hvornår retten
er stiftet.
Stk. 7.
En ejendom, på hvilken der er tinglyst forbud efter stk. 1, må ikke priori-
teres eller omprioriteres ud over ejendommens grundværdi, jf. dog stk. 8 og 9.
Stk. 8.
Stk. 7 kan fraviges med kommunalbestyrelsens samtykke,
1) hvis kun en mindre del af ejendommen er kondemneret, eller
2) hvis der foreligger et godkendt forslag til ombygning, jf. § 79.
Stk. 9.
Stk. 7 finder ikke anvendelse på lån, der optages til afhjælpning af for-
hold, der har begrundet kondemneringen, jf. § 76, stk. 4.
Stk. 10.
Har ejeren ikke ryddet de kondemnerede boliger eller opholdsrum in-
den for den fastsatte frist, kan kommunalbestyrelsen lade rydningen udføre for
ejerens regning.
Afspærring og nedrivning
§ 77. Samtidig med eller efter, at der er nedlagt forbud efter § 76, stk. 1, kan
kommunalbestyrelsen give ejeren påbud om inden en fastsat frist at lade foretage
forsvarlig afspærring af kondemnerede lokaliteter, der ikke benyttes, eller at træf-
fe de nødvendige foranstaltninger til at sikre, at ejendommen ikke tages i besid-
delse af uvedkommende, såfremt ejendommen er helt eller delvis rømmet efter §
76.
Stk. 2.
Samtidig med eller efter, at der er nedlagt forbud efter § 76, stk. 1, kan
kommunalbestyrelsen give ejeren påbud om inden en fastsat frist at lade bygnin-
gen eller en del af denne nedrive og grunden ryddeliggøre. Ved forbud alene mod
beboelse, hvor anden benyttelse af det kondemnerede er lovlig eller ikke kan for-
hindres efter anden lovgivning, får nedrivningspåbud først virkning, hvis ejeren
inden udløbet af en af kommunalbestyrelsen fastsat frist efter forbuddets ikraft-
træden ikke har ladet de kondemnerede lokaliteter overgå til anden lovlig anven-
delse.
81/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0082.png
Stk. 3.
Påbud om afspærring, foranstaltninger til sikring mod, at ejendommen
tages i besiddelse af uvedkommende, eller nedrivning skal skriftligt meddeles eje-
ren og de lejere, hvis lejemål er omfattet af påbuddet. Påbud om nedrivning skal
tillige skriftligt meddeles de panthavere, hvis rettigheder fremgår af tingbogen.
Påbuddet skal indeholde oplysning om klageadgangen, jf. § 83.
Stk. 4.
Kondemnering efter § 76 medfører ikke adgang til erstatning.
Stk. 5.
Ved påbud om nedrivning har ejeren ret til fuld erstatning med fradrag
efter almindelige erstatningsretlige principper for eventuelle økonomiske fordele
som følge af nedrivningen samt til at få dækket rimelige udgifter til nedrivning af
bygningen og ryddeliggørelse af grunden. Ejeren har dog ikke ret hertil, når ned-
rivning påbydes, fordi det kondemnerede efter forbuddets ikrafttræden forvolder
ulempe for de omboende eller andre, der opholder sig eller færdes i nærheden.
Stk. 6.
Erstatningen fastsættes af de i lov om offentlige veje nævnte taksati-
onsmyndigheder efter reglerne § 103, stk. 2, § 104, stk. 1, 2 og 5, og §§ 113-120
og 122 i lov om offentlige veje. Spørgsmål, der kan prøves af taksationsmyndighe-
derne, kan ikke indbringes for domstolene, før overtaksationskommissionens af-
gørelse foreligger. Søgsmål skal anlægges inden 6 måneder efter, at overtaksati-
onskommissionens afgørelse er meddelt klageren.
Stk. 7.
Naboejere til kondemnerede lokaliteter har ret til at få dækket rimelige
udgifter til retablering af deres ejendom. Den del af de rimelige retableringsudgif-
ter på naboejendomme, som ejeren af en bygning, der er påbudt nedrevet, ikke
er pligtig at betale, jf. stk. 5, har naboejeren ret til at få dækket af kommunalbe-
styrelsen. Kommunalbestyrelsen kan indtræde som part i en retssag herom.
Stk. 8.
Efterkommes påbud om afspærring, foranstaltninger til sikring mod, at
ejendommen tages i besiddelse af uvedkommende, eller nedrivning efter stk. 1 og
2 ikke inden for den fastsatte frist, kan kommunalbestyrelsen lade foranstaltnin-
gerne udføre. Nedrivninger, der påbydes, fordi det kondemnerede efter forbud-
dets ikrafttræden forvolder ulempe for de omboende eller andre, der opholder sig
eller færdes i nærheden, samt afspærringer og foranstaltninger til sikring mod, at
ejendommen tages i besiddelse af uvedkommende, udføres for ejerens regning.
Støtte
§ 78. Ejere af ejerboliger samt andelsboligforeninger, boligaktieselskaber, bolig-
anpartsselskaber og anpartshavere, som er omhandlet i kapitel II-IV i lov om an-
delsboligforeninger og andre boligfællesskaber, har efter ansøgning ret til et sær-
ligt tilskud, hvis deres bolig omfattes af et forbud mod beboelse eller ophold efter
§ 76, stk. 1.
Stk. 2.
Tilskud efter stk. 1 kan ikke ydes, såfremt misligholdelse af bygningen el-
ler det kondemnerede har været af væsentlig betydning for kondemneringen.
Stk. 3.
Tilskud efter stk. 1 kan kun ydes til de ejerlejligheder, som bebos af eje-
ren, som er overdraget enkeltvis og er udlejet tidsbegrænset, eller som er over-
draget enkeltvis og er omfattet af opsigelsesbestemmelsen i § 83, litra a, i lov om
leje, jf. samme lovs § 84. Tilskud kan endvidere kun ydes til ejere af en- og tofami-
lieshuse, der er udlejet, på betingelse af, at lejligheden eller for tofamilieshuse
mindst den ene af lejlighederne er udlejet tidsbegrænset.
82/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0083.png
Stk. 4.
For ejere af ejerboliger og anpartshavere opgøres tilskud efter stk. 1 som
forskellen mellem værdien i handel og vandel af de kondemnerede boliger efter
forbuddet og værdien før forbuddet.
Stk. 5.
Tilhører den kondemnerede bolig en andelsboligforening, som er omfat-
tet af kapitel II i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, opgøres
tilskuddet for de andelshavere, hvor den til andelen knyttede bolig kondemneres,
som forskellen mellem handelsværdien før og efter kondemneringen, dog maksi-
malt andelens pris fastsat efter § 5 i lov om andelsboligforeninger og andre bolig-
fællesskaber samt beregningsreglerne i andelsboligforeningens vedtægter. For de
andelshavere, hvor den til andelen knyttede bolig ikke kondemneres, opgøres
tilskuddet som forskellen mellem andelens handelsværdi før og efter kondemne-
ringen, dog maksimalt værdien fastsat efter beregningsreglerne i § 5 i lov om an-
delsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt i andelsboligforeningens ved-
tægter. Vedrører kondemneringen udlejede boliger, har andelsboligforeningen
ikke ret til et tilskud, medmindre boligen er udlejet tidsbegrænset. Tilskuddet ud-
betales til foreningen. Andelshavere, der er omfattet af 1. pkt., har dog ret til at få
deres andel af tilskuddet udbetalt af andelsboligforeningen.
Stk. 6.
Hvis andelsboligforeningen ved indfrielse af gæld i forbindelse med kon-
demneringen realiserer en kursgevinst, skal kursgevinsten med fradrag af eventu-
elt kurstab og omkostninger ved indfrielsen fradrages i tilskuddet efter stk. 1.
Stk. 7.
Stk. 5 og 6 finder tilsvarende anvendelse på ejendomme, der ejes af et
boligaktie- eller boliganpartsselskab, som er omfattet af kapitel III i lov om andels-
boligforeninger og andre boligfællesskaber.
Stk. 8.
Tilskud efter stk. 1 forrentes fra datoen for kommunalbestyrelsens mod-
tagelse af ansøgning om tilskud med en årlig rente, der udgør Nationalbankens
diskonto på tidspunktet for beslutningen. Ansøgning om tilskud skal være indgivet
inden 6 måneder efter modtagelse af forbud efter denne lovs § 76. Såfremt for-
buddet er søgt ophævet ved et forslag til ombygning, jf. § 79, eller er indbragt for
byfornyelsesnævnet eller domstolene, regnes 6-måneders-fristen dog først fra
tidspunktet for meddelelsen af kommunalbestyrelsens eller byfornyelsesnævnets
afgørelse eller domsafsigelsen.
Stk. 9.
Tilskud efter stk. 1 fastsættes i mangel af enighed af de i lov om offentli-
ge veje nævnte taksationsmyndigheder.
Stk. 10.
Det er en betingelse for at få udbetalt tilskud efter stk. 1, at den beret-
tigede for sig selv og senere ejere erklærer at ville frafalde retten til efter denne
lovs § 79 at fremsætte et forslag til ombygning, eller at fristen herfor er udløbet.
Erklæringen tinglyses på ejendommen. Hvis et forslag til ombygning er fremsat,
kan tilskud ikke udbetales, før kommunalbestyrelsen har afgjort, om forslaget kan
godkendes.
Stk. 11.
Det er ligeledes en betingelse for at få udbetalt tilskud efter stk. 1, at
den berettigede for sig selv og senere ejere erklærer at ville frafalde retten til at
indbringe forbuddet for byfornyelsesnævnet eller domstolene, eller at fristen her-
for er udløbet. Erklæringen tinglyses på ejendommen. Hvis forbuddet er indbragt
for byfornyelsesnævnet eller domstolene, kan tilskud ikke udbetales, før byforny-
elsesnævnets afgørelse eller domsafsigelsen foreligger.
Stk. 12.
For så vidt angår sagens behandling ved taksationsmyndighederne og
tilskuddets fastsættelse, finder reglerne i § 103, stk. 2, og §§ 114-118 og 122 i lov
83/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0084.png
om offentlige veje tilsvarende anvendelse. Spørgsmål, der kan prøves af taksati-
onsmyndighederne, kan ikke indbringes for domstolene, før overtaksationskom-
missionens afgørelse foreligger. Søgsmål skal anlægges inden 6 måneder efter, at
overtaksationskommissionens afgørelse er meddelt den pågældende.
Stk. 13.
Udlændinge-, integrations- og boligministeren fastsætter nærmere reg-
ler om opgørelse af værdien af ejer- og andelsboliger før forbuddet, jf. stk. 3.
Ophævelse af kondemnering
§ 79. Ejeren af en ejendom, der kondemneres helt eller delvis, kan søge kon-
demneringen ophævet ved at fremsætte et forslag til ombygning over for kom-
munalbestyrelsen, som afhjælper forhold, der har begrundet kondemneringen, jf.
§ 76, stk. 4. Der skal i forbudsskrivelsen til ejeren være fastsat en frist herfor. Fri-
sten kan ikke være kortere end 2 måneder og kun i særlige tilfælde overstige 12
måneder.
Stk. 2.
Kommunalbestyrelsen kan nægte at godkende et forslag til ombygning,
hvis ejendommen eller en del af denne også efter gennemførelse af forslaget ville
vedblive at være væsentlig ringere end ejendomme med boliger og opholdsrum,
som opfylder bestemmelserne i byggelovgivningen.
Stk. 3.
Hvis kommunalbestyrelsen kan godkende forslaget, meddeler den eje-
ren, at den vil ophæve kondemneringen, når forslaget er gennemført. Kommunal-
bestyrelsen fastsætter samtidig en rimelig frist, der ikke må være kortere end 2
måneder, inden for hvilken forslaget skal være gennemført.
Stk. 4.
Kommunalbestyrelsen kan som vilkår for at ophæve kondemneringen ef-
ter stk. 3 kræve, at der på ejendommen tinglyses en deklaration om, at ændret
benyttelse af de tidligere kondemnerede lokaliteter kræver kommunalbestyrel-
sens samtykke efter denne lov, og at kommunalbestyrelsen er påtaleberettiget.
Deklarationen skal respekteres af ejendommens ejere og indehavere af andre
rettigheder over ejendommen uden hensyn til, hvornår retten er stiftet.
Stk. 5.
Kommunalbestyrelsens beslutninger efter stk. 1-4 skal meddeles ejeren
skriftligt og indeholde oplysning om klageadgangen, jf. § 83. Beslutning efter stk. 3
skal tillige meddeles lejerne.
Stk. 6.
Kommunalbestyrelsen kan i øvrigt ophæve forbud, jf. § 76, stk. 1, hvis
den finder, at ejendommens forhold er i overensstemmelse med byggelovgivnin-
gen.
Stk. 7.
Stk. 1-6 finder tillige anvendelse på ophævelse af forbud, der er nedlagt i
medfør af den tidligere gældende lov nr. 185 af 5. juni 1959 om boligtilsyn med
senere ændringer.
Retlig og faktisk råden
§ 80. Skønnes en ejendoms benyttelse forbundet med sundheds- eller brandfa-
re, jf. § 75, kan kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod, at der retligt eller
faktisk foretages ændringer på ejendommen. Forbuddet kan nedlægges for et
tidsrum af indtil 2 år. Forbuddet bortfalder, når kommunalbestyrelsen meddeler
forbud efter § 76 eller underretter ejeren om, at den ikke har fundet anledning til
at træffe beslutning efter dette kapitel. Kommunalbestyrelsen lader forbuddet
tinglyse på ejendommen.
84/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0085.png
Stk. 2.
Når der er meddelt påbud om nedrivning efter § 77, stk. 2, må der ikke
inden nedrivningen retligt eller faktisk foretages ændringer på ejendommen,
medmindre kommunalbestyrelsen meddeler tilladelse hertil eller der foreligger et
godkendt forslag til ombygning efter § 79.
Stk. 3.
Forbud efter stk. 1 skal meddeles ejeren skriftligt og indeholde oplysning
om klageadgangen, jf. § 83.
Boligkommission
§ 81. Kommunalbestyrelsen kan nedsætte en boligkommission til helt eller del-
vis at udøve kommunalbestyrelsens virksomhed efter dette kapitel.
Stk. 2.
En boligkommission, der nedsættes efter stk. 1, vælges af kommunalbe-
styrelsen for dennes funktionsperiode og skal bestå af 9 medlemmer:
1) 1 formand samt 2 medlemmer, der alle skal være medlemmer af kommu-
nalbestyrelsen.
2) 1 medlem, der er læge.
3) 1 medlem, der har brandmæssig sagkundskab.
4) 1 medlem, der er bygningssagkyndig.
5) 1 medlem, der er jurist.
6) 1 medlem efter indstilling af de større grundejerforeninger i kommunen, jf.
dog stk. 3.
7) 1 medlem efter indstilling af de større lejerforeninger i kommunen, jf. dog
stk. 3.
Stk. 3.
Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejerforeninger i kom-
munen eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist ind-
stilling om valg af medlemmer til kommissionen, vælger kommunalbestyrelsen
selv en lejer og en ejer, der tillige er udlejer.
Stk. 4.
De i stk. 2, nr. 2-7, nævnte medlemmer må ikke tillige være medlem af
kommunalbestyrelsen.
Stk. 5.
Ved behandlingen af sager om ejendomme, der tilhører almene boligor-
ganisationer, jf. lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.,
erstattes det efter indstilling af grundejerforeninger valgte medlem af boligkom-
missionen dog af et medlem, der vælges efter indstilling af de pågældende bolig-
organisationer i kommunen, og det efter indstilling af lejerforeninger valgte med-
lem af et medlem, der vælges efter indstilling fra afdelingsbestyrelserne i de al-
mene boligorganisationer i kommunen.
Stk. 6.
Samtidig med valget af medlemmer vælges en suppleant for formanden
samt en eller flere suppleanter for hvert medlem.
Stk. 7.
Boligkommissionens beslutninger træffes med almindelig stemmefler-
hed, og i tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende.
Stk. 8.
Kommunalbestyrelsen fastsætter retningslinjer for boligkommissionens
virksomhed.
Stk. 9.
Kommunalbestyrelsen stiller sekretariatsbistand til rådighed for bolig-
kommissionen og afholder udgifterne ved dennes virksomhed, herunder eventu-
elle vederlag til formand og medlemmer efter kommunalbestyrelsens nærmere
bestemmelse.
Udbetaling og refusion
85/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0086.png
§ 82. Kommunalbestyrelsens udgifter til tilskud, erstatning, indgreb i bygnings-
konstruktioner og dækning af retableringsudgifter på naboejendomme efter dette
kapitel afholdes af kommunalbestyrelsen.
Stk. 2.
Staten refunderer 50 pct. af kommunalbestyrelsens udgifter efter stk. 1,
såfremt betingelsen i § 94, stk. 1, er opfyldt. Dog refunderes 60 pct. af kommu-
nalbestyrelsens udgifter efter stk. 1, såfremt udgifterne vedrører arbejder, der
udføres på bygninger eller ejendomme, der er beliggende i byer med færre end
5.000 indbyggere eller i det åbne land.
Stk. 3.
Uanset stk. 2 refunderer staten i perioden fra den 1. juli 2016 og indtil
den 1. marts 2019 70 pct. af kommunalbestyrelsens udgifter efter stk. 1, såfremt
tilskud vedrører arbejde, der udføres på bygninger eller ejendomme, der er belig-
gende i byer med færre end 5.000 indbyggere eller i det åbne land.
Klage
§ 83. Kommunalbestyrelsens eller boligkommissionens beslutninger efter dette
kapitel kan af ejere, lejere af erhvervslokaler, hvis lejemål omfattes af beslutnin-
gen, eller mindst 1/4 af ejendommens boliglejere, hvis lejemål omfattes af beslut-
ningen, indbringes for byfornyelsesnævnet, jf. dog stk. 3.
Stk. 2.
Kondemneringer og påbud om nedrivning kan tillige indbringes for næv-
net af panthavere i ejendommen, jf. dog stk. 3.
Stk. 3.
Indbringelse af kommunalbestyrelsens eller boligkommissionens beslut-
ninger efter stk. 1 og 2 for byfornyelsesnævnet kan kun ske, hvis beslutningen
omfatter spørgsmål om forståelse af loven eller af en i medfør af denne fastsat
bestemmelse. Indbringelse kan endvidere tillades, hvis beslutningen efter byfor-
nyelsesnævnets vurdering har almindelig interesse eller videregående betydelige
følger for klageren.”
NOTER
1
Byfornyelseslovens § 75, stk. 1.
Byfornyelseslovens § 81. I 2015-vejledningen, pkt. 1.4 og 2, gives en nærmere beskrivelse af muligheden for
delegation af beføjelser efter byfornyelseslovens kapitel 9 til bl.a. boligkommissionen, herunder de overvejel-
ser kommunen bør foretage sig i forbindelse med en beslutning herom.
3
Byfornyelseslovens § 76, stk. 1, 2. pkt.
4
Lovbekendtgørelse nr. 1185 af 14. oktober 2010 med senere ændringer, § 16 c
5
Lovbekendtgørelse nr. 2015 af 18. november 1278 med senere ændringer, §§ 164 og 169.
6
Bekendtgørelse om almene boliger.
7
Byfornyelseslovens § 75, stk. 3. Denne håndbog behandler ikke forbud efter § 75 på grund af andre forhold end
skimmelsvamp.
8
Offentlighedslovens § 13 og retssikkerhedslovens § 4.
9
Retssikkerhedslovens § 5.
10
Forvaltningslovens § 8 og retssikkerhedslovens § 5
11
Forvaltningslovens § 24 og retssikkerhedslovens § 5
12
Retssikkerhedslovens § 5, stk. 3
13
Byfornyelseslovens § 105, stk. 5, jf. § 105, stk. 2
14
Retssikkerhedslovens § 5, stk. 3, og byfornyelseslovens § 83.
15
I 2015-vejledningen pkt. 4.5 kan der læses nærmere om kravene til begrundelsen.
16
Byfornyelseslovens § 105, stk. 2
17
Byfornyelseslovens § 83.
18
Retssikkerhedslovens § 5, stk. 4. I 2015-vejledningens pkt. 4.6 er redegjort nærmere for undtagelsesmuligheder-
ne.
22
86/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0087.png
19
20
Retssikkerhedslovens § 5, stk. 6.
Byfornyelseslovens § 75
21
Byfornyelseslovens § 75 a
22
Retssikkerhedslovens § 6
23
Retssikkerhedslovens § 7
24
Byfornyelseslovens § 105, stk. 3
25
Retssikkerhedslovens § 8
26
Byfornyelseslovens § 75, stk. 3 og 4
27
Midlertidige ændringsforbud udstedes med hjemmel i byfornyelseslovens § 80, stk. 1
28
Forvaltningslovens § 19, stk. 2, nr. 3, jf. Niels Fenger, Forvaltningsloven med kommentarer, 2013, s. 575ff.
29
Byfornyelseslovens §§ 83 og 80, stk. 3
30
Forvaltningslovens § 24
31
Byfornyelseslovens § 76).
32
Byfornyelseslovens § 76, stk. 1.
33
Byfornyelseslovens § 76, stk. 1
34
Byfornyelseslovens § 76, stk. 4
35
Byfornyelseslovens § 76, stk. 2
36
Byfornyelseslovens § 76, stk. 3
37
Byfornyelseslovens § 76, stk. 3, jf. lov om individuel støtte
38
Byfornyelseslovens § 76, stk. 7-9
39
Byfornyelseslovens § 78
40
Byfornyelseslovens § 79, stk. 1
41
Byfornyelseslovens § 83
42
Byfornyelseslovens § 76, stk. 3
43
Byfornyelseslovens § 76, stk. 4
44
Byfornyelseslovens § 76, stk. 4
45
Byfornyelseslovens § 76, stk. 5
46
Byfornyelseslovens § 76, stk. 7-9
47
Byfornyelseslovens § 76, stk. 7
48
Byfornyelseslovens § 61, stk. 1
49
Byfornyelseslovens § 61, stk. 1
50
Byfornyelseslovens § 75 a
51
Byfornyelsesloven § 75 a, stk. 2
52
Byfornyelseslovens § 76, stk. 1
53
Byfornyelseslovens § 76, stk. 4
54
Byfornyelseslovens § 83
55
Byfornyelseslovens § 77, stk. 2
56
I 2015-vejledningen, pkt. 7.2, kan der læses nærmere om valget mellem afspærringspåbud og nedrivningspåbud.
57
Byfornyelseslovens § 80, stk. 2
58
Byfornyelseslovens § 77, stk. 2
59
Byfornyelseslovens § 99, stk. 2
60
Byfornyelseslovens § 77, stk. 1
61
Byfornyelseslovens § 99, stk. 2
62
Jf. om princippet om forholdsmæssighed i forvaltningsretten Karsten Revsbech m.fl., Forvaltningsret – Almindeli-
ge emner, 2016, s. 267ff.
63
Byfornyelseslovens § 76, stk. 10
64
Refusionsbekendtgørelsen, bilag 1, nr. 53
65
Mere om udpantningsret fremgår af 2015-vejledningen, pkt. 5.8.
66
I 2015-vejledningen pkt. 6.3 er angivet retningslinjer for, hvornår de forskellige muligheder er tiltænkt at skulle
anvendes.
67
byfornyelseslovens § 77, stk. 8 og § 99, stk. 1.
68
Byfornyelseslovens § 99, stk. 1
69
Byfornyelseslovens § 77, stk. 8 og § 99, stk. 1
70
Byfornyelseslovens § 99, stk. 1
71
Byfornyelseslovens § 79, stk. 1
72
Byfornyelseslovens § 79, stk. 3
73
Byfornyelseslovens § 79, stk. 4
74
Forvaltningslovens § 24
75
Byfornyelseslovens §§ 83 og 79, stk. 5
76
At kondemneringsafgørelser på grund af skimmelsvamp ikke udløser erstatning, fremgår af § 77, stk. 4. At kon-
demneringsafgørelser på grund af skimmelsvamp som udgangspunkt ikke udløser særligt tilskud, fremgår af §
78, stk. 2, og 2015-vejledningen, pkt. 9.5.1. Jf. også 2015-vejledningen, pkt. 9.5. om de undtagelsesvise situati-
oner, hvor der kan udbetales støtte i anledning af en kondemneringsafgørelse.
77
Byfornyelseslovens § 75 b, stk. 1
78
Dette følger af §§ 75 b, stk. 5, samt 18 og 28.
87/77
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 261: Orientering om Håndbog til kommunerne om skimmelsvamp, fra transport-, bygnings- og boligministeren
1738607_0088.png
79
80
Byfornyelseslovens § 75 a, stk. 3, nr. 2
Byfornyelseslovens § 77, stk. 5
81
Byfornyelseslovens § 77, stk. 8, 2. pkt.
82
Byfornyelseslovens § 77, sk. 6
83
Byfornyelseslovens § 77, stk. 5 og 7, samt 2015-vejledningen, pkt. 9.4.
84
Byfornyelseslovens § 77, stk. 6
85
Byfornyelseslovens § 77, stk. 5
86
Byfornyelseslovens § 77, stk. 7
87
Byfornyelseslovens § 83
88/77