Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 212
Offentligt
Arbejdsgrupperapport
om fremme af muligheden for at anvende digital kommunikation i private lejeforhold
Kommissorium
Baggrund
Lejelovens § 4, stk. 2, regulerer parternes muligheder for udveksling af digitale dokumenter, hvor
lejelovgivningen stiller krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt, der ikke
hensigtsmæssigt lader sig udføre på anden måde end skriftligt. Bestemmelsen blev indsat ved L 399 af 28.
maj 2003 (Brug af digitale dokumenter ved krav om skriftlighed i lejelovgivningen). Ved L 310 af 30. marts
2015 (Forenkling og modernisering af lejelovgivningen) er der indført nye regler i lejeloven om
obligatoriske ind- og fraflytningssyn. Reglerne indebærer bl.a., at lejeren skal have udleveret en fysisk kopi
af en synsrapport på synet, hvis lejeren møder op på synet. Det er et ønske fra både lejer- og udlejersiden, at
processen omkring disse syn i et nærmere defineret omfang kan gennemføres digitalt. Endvidere fordrer en
række andre bestemmelser i lejelovgivningen, at der hurtigt og sikkert kan udveksles dokumenter og/eller
meddelelser. Ændringerne i postaftalen har samtidig sat fokus på at øge mulighederne for at anvende digital
kommunikation i lejelovgivningen.
Formål
I forbindelse med Folketingets behandling af lovforslaget L 97 (Forenkling og modernisering af
lejelovgivningen) oplyste den daværende boligminister, at ministeriet vil se nærmere på lejelovgivningens
forhold til anvendelse af ny teknologi, herunder forbedrede muligheder for at gøre brug af digital
kommunikation i lejeforhold. Formålet er at vurdere, på hvilke områder lejelovgivningen bør tilpasses de
muligheder, som ligger i en øget anvendelse af den digitale teknologi. Arbejdet skal munde ud i opstilling af
en række forslag, som kan indgå i den forestående sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.
Opgaver
Arbejdsgruppen skal:
• Redegøre for de eksisterende regler i lejelovgivningen, der giver mulighed for at anvende digital
kommunikation i den private udlejningssektor.
• Undersøge i hvilket omfang de eksisterende muligheder anvendes i praksis.
• Vurdere, på hvilke områder lejelovgivningen bør tilpasses de muligheder, som ligger i en øget anvendelse
af den digitale teknologi, fx i forhold til gennemførelsen af ind- og fraflytningssyn.
• Opstille forslag, som kan indgå i den forestående sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.
Arbejdsgruppen skal inddrage hensynet til lejerne og udlejernes retssikkerhed i lejeforholdet, herunder:
• Parternes behov for at kunne bevise, at nødvendige processkridt er udført.
1
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
• Hensynet til udlejere og lejere, der ikke har de fornødne digitale ressourcer.
• Hensynet til en betryggende proces, der sikrer, at elektroniske dokumenter ikke kan ændres efterfølgende
m.v.
Arbejdsgruppen har følgende sammensætning:
Jakob Juul-Sandberg, professor MSO, Syddansk Universitet (formand)
Anders Svendsen (LLO)
Lars Brondt (Ejendomsforeningen Danmark)
Henrik Stougaard (Danmarks Lejerforeninger)
Keld Frederiksen (Danske Udlejere)
Stephanie Piontek/Sara Rybøl (Digitaliseringsstyrelsen)
Martin Preisler Knudsen og Lars Gerstrøm fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen deltog som sekretærer for
arbejdsgruppen.
Arbejdsgruppen har afholdt 4 møder (14. juni, 7. september, 7. november 2016 samt 4. januar 2017).
1. En redegørelse for de eksisterende regler i lejelovgivningen, der giver mulighed for at anvende
digital kommunikation i den private udlejningssektor.
1.1 Baggrund
Bestemmelsen i lejelovens (LL) § 4, stk. 2, blev indført ved L 2003 399 med ikrafttræden den 1. januar 2004
(på grundlag af LFF nr. 139 af 29. januar 2003 om brug af digitale dokumenter ved krav om skriftlighed i
lejelovgivningen – Folketingstidende 2002-2003, Tillæg A, s. 3400 ff.). Lovændringen skulle medvirke til at
fremme brugen af digital kommunikation i tilfælde, hvor der ved anvendelse af de bestemmelser i
lejelovgivningen, der foreskrev skriftlighed m.v., kunne opstå fortolkningstvivl om, hvorvidt digitale
kommunikationsformer kunne anvendes med frigørende virkning. Lovændringen var et led i den daværende
regerings moderniseringsarbejde, som omhandlede en lang række love, og som havde det generelle formål at
ændre eller ophæve formkrav m.v. i lovgivningen, som unødigt hindrer hensigtsmæssig brug af digital
kommunikation. Moderniseringerne var baseret på betænkning nr. 1400/2000: »e-signator
og formkrav i
lovgivningen«
(delbetænkning afgivet af Justitsministeriets udvalg om retsvirkningerne af digital signatur
m.v.).
Konsekvensen af indførelsen af LL § 4, stk. 2, blev, at såfremt der ikke er en aftale om udveksling af digitale
dokumenter mellem udlejer og lejer, kan meddelelser, hvor der er et krav om skriftlighed i LL, ikke
udveksles digitalt med bindende virkning. Den meddelelse, der er udvekslet digitalt, kan ikke uden aftale
anses for at være kommet frem og kan ikke tillægges retsvirkninger, selvom det er utvivlsomt, at modtageren
har fået meddelelsen.
2
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
Bestemmelsen har følgende ordlyd:
»Stk.
2. Hvis udlejer og lejer eller udlejer og beboerrepræsentation ønsker at give hinanden mulighed for
udveksling af digitale dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et
varigt medie, i tilfælde, hvor der i denne lov eller i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kapitel
II-V stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der
ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt, skal dette aftales mellem parterne.
Denne aftale kan til enhver tid opsiges uden varsel. Det kan ikke aftales, at meddelelser efter § 87 og § 93,
stk. 2, afgives som digitale dokumenter«.
Bestemmelsen i LL § 4, stk. 2, gælder for alle lejeaftaler indgået efter 1. januar 2004. Meddelelser i henhold
til boligreguleringsloven (BRL) vil, som det fremgår af ordlyden af bestemmelsen, også være omfattet. Der
blev samtidig indføjet en nøjagtig tilsvarende bestemmelse i almenlejelovens § 5, stk. 2.
LL § 4, stk. 2, blev som nævnt indført, fordi der var tvivl om, hvorvidt parterne ved digital kommunikation
kunne opfylde lovens skriftlighedskrav. For lejeaftaler indgået før 1. januar 2004, hvor bestemmelserne
trådte i kraft, er det ikke endeligt afklaret, om der frit kan udveksles digitale dokumenter mellem udlejer og
lejere uden iagttagelse af bestemmelsen. Lejer og udlejer vil dog altid efterfølgende kunne indgå en aftale om
digital kommunikation med den dertil knyttede retsvirkning for fremtiden.
Der findes ikke tilsvarende bestemmelser i svensk eller norsk lejelovgivning.
1.2 Digital kommunikation omfattet af bestemmelsen
Det »digitale dokument«, der omtales i bestemmelsen, er ikke det dokument, der fremsendes digitalt – f.eks.
varslingsskrivelsen, forbrugsregnskabet eller indsigelsen. Det er fremsendelsesformen, som bestemmelsen
regulerer – ikke indholdet af meddelelsen, herunder om teksten fremgår af selve det fremsendte digitale
dokument eller af en vedhæftning. I henhold til forarbejderne anvendes i loven begrebet »digitale
dokumenter« i overensstemmelse med betænkning nr. 1400/2000. Her er begrebet defineret som: »Digitale
meddelelser, som kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn. En digital meddelelse med et andet
indhold end skrifttegn, herunder tal, symboler, tegninger, billeder, film eller lydoptagelser er således ikke et
digitalt dokument i den forstand, hvori ordene anvendes i denne sammenhæng«.
Begrebsanvendelse og afgrænsning skal læses i kontekst af det stadie af den teknologiske udvikling, som
man dengang (2000) var på, og der blev på den baggrund ikke angivet en positiv afgrænsning af, hvad et
digitalt dokument var (eller er), i lovteksten for ikke at foruddiskontere den fremtidige udvikling af
teknologi. Afgørelsen, af om et »medie« er »varigt« i lovens forstand, skal ifølge lovforslagets
bemærkninger træffes på grundlag af en konkret vurdering.
Begrebet »varigt medie« er i forbrugeraftaleloven (L 2013 1457) § 3, nr. 5, defineret som »Ethvert
middel,
som sætter forbrugeren eller den erhvervsdrivende i stand til at lagre oplysninger rettet personligt til
vedkommende med mulighed for fremtidig anvendelse i en periode afpasset efter oplysningernes formål, og
som giver mulighed for uændret gengivelse af de lagrede oplysninger«.
Definitionen bygger ordret på
Europa-Parlamentets og Rådets direktiv af 25. oktober 2010 om forbrugerrettigheder (implementeret ved
forbrugeraftaleloven) artikel 2, nr. 10. Andre digitale dokumenter end e-mails kan derfor være omfattet –
f.eks. SMS-beskeder fra en telefon med en tilstrækkelig lagringskapacitet, hvilket i dag omfatter de fleste
mobiltelefoner i Danmark. Det er i dag tvivlsomt, om oplysninger på en hjemmeside er omfattet af begrebet.
EU-Domstolen har i dom af 2012-07-05, Content Services (sag C-49/11), udtalt sig om den nærmere
3
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
afgrænsning af begrebet varigt medium i forhold til hjemmesider. Sagen, der drejede sig om, hvorvidt en
henvisning til et hyperlink på den erhvervsdrivendes hjemmeside kunne siges at give forbrugeren adgang til
en række prækontraktuelle oplysninger, som forbrugeren i henhold til det generelle fjernsalgsdirektiv havde
ret til at modtage, på et varigt medium. Domstolen fastslog, at en hjemmeside, hvor oplysningerne var
tilgængelige for forbrugeren via et link, der blev vist af sælgeren, ikke kunne anses for et varigt medium i
den forstand, hvori dette udtryk blev anvendt i det generelle fjernsalgsdirektiv. Dette må formentlig også
anses at gælde analogt i forhold til eventuelle meddelelser omfattet af lejelovgivningen.
Et papirdokument fremsendt via telefax eller tilsvarende er ikke et digitalt dokument, men et skriftligt
dokument der kan ligestilles med et brev, jf. T:BB 1999.98 V om påkrav sendt pr. telefax. Det betyder, at
anvendelsen af sådanne dokumenter ikke kræver aftale efter LL § 4, stk. 2.
1.3 Aftalen om udveksling af digital kommunikation
Der stilles ikke i LL § 4, stk. 2, krav til indholdet af aftalen om udveksling af digitale dokumenter, herunder
at aftalen skal være skriftlig, eller at den skal være indgået i forbindelse med stiftelse af lejeaftalen. Af
bevismæssige årsager anbefales, at aftalen indgås skriftligt, og at den angives i lejeaftalen eller opbevares
sammen med denne. Spørgsmålet har så vidt vides ikke givet anledning til tvister i praksis. At der ikke er
formkrav til aftalen kan dog have den konsekvens, at aftalen kan indgås »stiltiende« efter selve lejeaftalen er
indgået, f.eks. derved at parterne løbende har kommunikeret digitalt, uden at den anden part har gjort
indsigelse eller på anden tilsvarende vis, jf. f.eks. T:BB 2015.366 Ø, hvor angivelse af en mailadresse på en
lejerforenings brevpapir statuerede, at der kunne kommunikeres til foreningen pr. mail, hvorfor anden
(udtrykkelig) aftale om anvendelse af LL § 4, stk. 2, ikke var nødvendig.
Aftalen er ifølge bestemmelsens ordlyd og formål rettet mod retsforholdet mellem udlejer og lejer i
lejeperioden – altså efter lejeaftalens indgåelse. Korrespondance angående lejeaftalens indgåelse og selve
indgåelsesproceduren, herunder hvis lejeaftalen indgås med digital signatur, kan ikke anses for at være
omfattet af LL § 4, stk. 2. En lejer kan således acceptere et tilbud om indgåelse af en lejeaftale sendt pr. mail.
Almindelige aftaleretlige regler og bevisregler vil være gældende.
1.3.1 Digital post /e-Boks
1. november 2014 blev det lovpligtigt at kunne modtage digital post fra det offentlige (L 2012 528 om
offentlig digital post). Denne dato skete der derfor en automatisk tilmelding af alle personer over 15 år med
dansk bopæl og CPR-nummer, som ikke inden 1. november 2014 selv havde tilmeldt sig eller var blevet
fritaget fra digital post. Hvis udlejer er en offentlig myndighed, vil meddelelser til lejerne blive sendt via
digital post, medmindre lejeren er fritaget fra ordningen.
Det må betyde, at såfremt en lejer har tilmeldt sig, må det statuere en aftale, der er omfattet af LL § 4, stk. 2.
Dette har alene betydning i relation til lejeforhold, hvor udlejer er en offentlig myndighed, idet andre
(private) udlejere ikke er omfattet af lov om offentlig digital post – og på nuværende tidspunkt ikke kan blive
det. Hvis lejeren er automatisk tilmeldt – og altså ikke positivt har tilmeldt sig – kan det diskuteres, om der
foreligger en gyldig aftale om udveksling af digitale dokumenter. Resultatet må dog være, at også i disse
tilfælde kan udlejer (den offentlige myndighed) sende skriftlige meddelelser til lejeren via digital post, da
pligten til at sende såvel som til at modtage følger af lov, og lejeren har mulighed for at søge sig fritaget for
pligten.
1.3.2 Problemer relateret til aftalens indgåelse og omfang
4
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
Der kan rejses en del spørgsmål relateret til, hvornår en aftale om udveksling af digital kommunikation er
indgået, og hvad aftalen omfatter.
Såfremt digital kommunikation er anvendt af begge parter gennem en længere periode vedrørende
meddelelser, der skal afgives skriftligt, f.eks. i relation til udlejers behandling af lejerens indsigelser mod et
forbrugsregnskab, kan fremgangsmåden indebære, at der foreligger en stiltiende aftale. Dette er formentlig
en ofte forekommende situation. Det er dog ikke endeligt afklaret i retspraksis, om der i alle situationer ikke
skal mere til, for at det kan statueres, at der foreligger en aftale, også f.eks. hvor der er tale om en privat
persons mailadresse, der fremgår af en korrespondance og ikke af et »officielt« brevhoved, eller hvor
aftaleindgåelsen alene baseres på, at parterne tidligere har kommunikeret digitalt. Dette kan bero på en
konkret vurdering af, hvad parterne har kommunikeret om, da aftaler om digital kommunikation kan være
afgrænsede til enkelte typer af meddelelser (men dog formentlig sjældent er det).
Manglende (udtrykkelig) skriftlig aftale kan også medføre, at der opstår spørgsmål om, hvilken mailadresse
der kan anvendes, hvis f.eks. brevpapir alene angiver en officiel mailadresse, og parterne har kommunikeret
via andre adresser, ligesom det kan give anledning til tvist, hvis der er flere lejere i samme retsforhold, der
hver især har kommunikeret med udlejer, der nu modtager en opsigelse eller en indsigelse fra den ene af
lejernes mailadresser angiveligt – men ikke dokumenteret – på vegne dem alle.
Hvis såvel udlejer og administrator har kommunikeret med lejeren, kan der opstå spørgsmål om, hvem
meddelelsen »med frigørende virkning« kan sendes til.
Hvis der opstår tvist mellem lejer og udlejer om, hvorvidt en aftale om anvendelsen af digital
kommunikation er indgået, eller om hvad aftalen omfatter, må det være det underliggende materielle
spørgsmål, der er afgørende for, hvor en given tvist skal indbringes. I det omfang tvisten f.eks. vedrører
fortolkningen af selve aftalen om kommunikation med digitale dokumenter mellem parterne, vil sagen skulle
indbringes for domstolene. I det omfang tvisten derimod vedrører retsvirkningerne knyttet til et fremsendt
digitalt dokument, f.eks. en varsling af lejeforhøjelse, vil det i de fleste tilfælde (undtagen f.eks. ved
ophævelseserklæringer) være huslejenævnet, der er kompetent til at træffe afgørelse.
1.4 Opsigelse af aftalen
Aftalen om kommunikation med digitale dokumenter kan opsiges uden varsel, jf. LL § 4, stk. 2, 2. pkt. Dette
gælder for opsigelse fra begge parter, uanset hvem der var initiativtager til aftalen.
Hvis en part i et lejeforhold er i tvivl om, hvorvidt en aftale foreligger, kan parten således vælge at opsige for
at sikre sig. Opsigelsen må kunne ske digitalt, da aftalen er gældende, indtil den opsiges. Opsigelsen kan
ikke ske med tilbagevirkende kraft, der medfører ugyldighed for allerede fremsendte meddelelser. En
opsigelse af aftalen skal derfor være kommet frem til den anden part, inden en meddelelse (som parten
påberåber ikke længere er omfattet af en aftale om digital kommunikation) er afsendt.
1.5 Hvilke meddelelser kræver forudgående aftale (for at de med bindende virkning kan sendes
digitalt)
Der er ikke skriftlighedskrav i lejelovgivningen, medmindre det fremgår af lovteksten eller af parternes
aftale. LL § 4, stk. 2, omfatter efter sin ordlyd meddelelser, hvorefter der er et skriftlighedskrav i medfør af
loven (LL eller BRL). I alle disse tilfælde kræver det således aftale efter LL § 4, stk. 2, såfremt meddelelse
skal kunne ske digitalt og med bindende virkning. I T:BB 2012.179 Ø er det dog også antaget, at et aftalt
skriftlighedskrav medfører, at der skal foreligge en aftale om udveksling af digitale dokumenter, jf. LL § 4,
5
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
1729088_0006.png
stk. 2, såfremt de aftalte skriftlige meddelelser skal kunne sendes digitalt f.eks. pr. mail. Se dog også T:BB
2016.642 Ø, hvor lejers opsigelse ved e-mail var bindende, selv om der ikke var indgået en forudgående
aftale om digital kommunikation, og lejer kunne udsættes af lejemålet. Der er ikke i denne dom henvist
konkret til LL § 4, stk. 2, og resultatet kan formentlig begrundes i almindelige aftaleretlige grundsætninger,
herunder at en opsigelse er såvel et påbud som et løfte, hvorfor de to nævnte afgørelser ikke er indbyrdes
modstridende og dermed ikke ændrer på, at der skal foreligge en aftale om udveksling af digital
kommunikation, for at en meddelelse, der i henhold til lejeloven skal være skriftlig, kan fremsendes digitalt,
for at den har bindende virkning i forhold til den anden part.
Som bilag er vedlagt en oversigt over bestemmelser i henholdsvis LL og BRL, som indeholder en
meddelelsespligt.
Som det fremgår, er der i en del af lejelovgivningens regler en udtrykkelig pligt for udlejer til at give lejer
skriftlig underretning, f.eks. varslinger af lejeforhøjelser i henhold til LL § 48 eller BRL §§ 12 og 13.
Ligeledes indeholder LL og BRL regler, hvorefter en lejers meddelelse til udlejer skal være skriftlig for at
have retsvirkninger, jf. f.eks. indsigelser mod forbrugsregnskaber (LL § 45) og indsigelser mod
lejeforhøjelser (LL § 48, stk. 3, og BRL § 12, stk. 2). Desuden er der også krav om skriftlighed tilknyttet
meddelelser, som skal afgives af en beboerrepræsentation, f.eks. BRL § 13, stk. 3 og stk. 4.
Desuden indeholder LL og BRL regler, som pålægger udlejer at give lejer oplysninger, der ikke praktisk
lader sig hensigtsmæssigt gennemføre på andre måder end ved skriftlighed. Disse er i henhold til ordlyden
også omfattet af LL § 4, stk. 2, jf. ovenfor og se f.eks. LL § 38 om forbrugsregnskaber. Det kan dog ikke
entydigt fastlægges, hvilke meddelelser der er omfattet af denne formulering.
1.5.1 Særlige problemer i relation til skriftlighedskrav og udveksling af digitale dokumenter
Ifølge LL § 9 skal udlejer sende en indflytningsrapport til lejeren, hvis denne ikke er til stede ved det
obligatoriske indflytningssyn, eller hvis lejeren ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten ved
indflytningssynet. Det kræver en forudgående LL § 4, stk. 2-aftale, for at indflytningsrapporten kan sendes
pr. mail til lejeren i denne situation, idet det må antages, at rapporten skal være skriftlig eller ikke kan
foreligge på anden måde end skriftligt, jf. tillige bemærkningerne ovenfor. Der vil således ikke være
retsvirkning forbundet med fremsendelsen af rapporten pr. mail, hvis ikke der er indgået en LL § 4, stk. 2-
aftale mellem udlejer og lejer forinden. Konsekvensen af, at rapporten ikke er fremsendt behørigt til lejeren,
er, at udlejer ikke kan gøre krav på istandsættelse for manglende vedligeholdelse for lejerens regning ved
fraflytning, jf. LL § 9, stk. 4. Der er ikke i LL § 9 indeholdt et krav til, at indkaldelsen til indflytningssynet
skal være skriftlig, hvorfor indkaldelsen kan sendes til lejeren pr. mail.
Det samme gælder ved fraflytning, hvor der skal sendes en fraflytningsrapport til lejeren, jf. LL § 98, stk. 3-
5. Det må også gælde, selvom rapporten først fremsendes, efter at lejeforholdet er ophørt.
Det følger ligeledes af LL § 9, stk. 3, at rapporten »skal
udleveres til lejeren ved synet…«,
såfremt lejeren er
til stede. Bestemmelsen er beskyttelsespræceptiv. En relevant problemstilling er om »udleveres« også kan
omfatte elektronisk overgivelse. Det er ikke i praksis afklaret, om dette er til skade for lejeren, såfremt
lejeren på forhånd – eller på selve synet – accepterer at modtage rapporten pr. mail (som lejeren
forudsætningsvist har adgang til straks), men fremgangsmåden er beskrevet i vejledningen om ind- og
fraflytningssyn (VEJL 10936 af 21. oktober 2015). Det kan i praksis være problematisk, såfremt lejeren, som
egentlig gerne vil – og eventuelt på forhånd har tilkendegivet at have mulighed for at – modtage rapporten
elektronisk, men hvor den elektroniske udlevering ikke kan finde sted på grund af tekniske problemer.
6
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
1729088_0007.png
Vejledningen anviser her, at »Udlejeren
bør sørge for, at der på synet er mulighed for at udlevere en fysisk
kopi af indflytningsrapporten, hvis lejeren ikke ønsker at kvittere elektronisk, eller der opstår andre
hindringer«,
hvilket medfører, at udlejer under alle omstændigheder skal være i stand til at lave en form for
fysisk kopi af indflytningsrapporten.
I relation til reglerne i LL Kapitel XVI om tilbudspligt er det endvidere ikke endeligt afklaret, i hvilket
omfang kravene til opfyldelse af tilbudspligten i LL § 103, herunder fremsættelse af det konkrete tilbud med
de fornødne bilag, kan gennemføres ved anvendelse af digital kommunikation, idet bestemmelsen dog må
anses som et eksempel på kommunikation, der ikke kan ske på anden måde end skriftligt, selvom der ikke
eksplicit fremgår et skriftlighedskrav af loven (se også det vedlagte bilag).
1.6 Meddelelser der ikke kræver aftale (for at de kan udveksles digitalt)
Hvis ikke det fremgår af LL (eller BRL), at en meddelelse skal være skriftlig (eller at meddelelsespligten
ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt, jf. ovenfor), kan en meddelelse
altid sendes digitalt med bindende virkning, fordi der ingen formkrav er. Se f.eks. T:BB 2012.521 ØLK (FM
2012.276) om en hæveerklæring fra udlejer ved lejers misligholdelse.
Lejelovgivningen indeholder en række andre bestemmelser om meddelelser mellem lejeforholdets parter,
hvortil der heller ikke er knyttet krav om skriftlighed, jf. også bilag til arbejdsgrupperapporten. Eksempelvis
om indkaldelse af lejeren til indflytningssyn (LL § 9, stk. 2, sidste pkt.), om lejerens påberåbelse af mangler
ved lejeforholdets begyndelse (LL § 14), eller lejerens meddelelse til udlejer om udnyttelse af
installationsretten (LL § 29, stk. 1). Der gælder heller ikke et skriftlighedskrav til reklamationer efter den
indtil 1. juli 2015 gældende LL § 98, stk. 2, hvorfor sådanne kan sendes til lejeren pr. mail, uden at der
foreligger nogen aftale om digital kommunikation – lige så vel som der kan reklameres mundtligt, hvis der
kan føres bevis for, at det er sket.
Da der ikke er knyttet formkrav til disse meddelelser, kan der ikke stilles krav til meddelelsespligtens
opfyldelse. Meddelelsen kan derfor gives mundtligt, ved brev eller pr. mail, uden at der behøver at foreligge
nogen aftale om digital kommunikation. Det afgørende er her, om der kan føres bevis for, at meddelelsen er
afgivet (og/eller kommet frem) til udlejer eller lejer. Tvister afgøres efter almindelige aftaleretlige regler,
hvilket ikke i sig selv indebærer særligt lejeretlige problemer, jf. også straks nedenfor.
1.7 Undtagelser til LL § 4, stk. 2
Af LL § 4, stk. 2, sidste pkt. fremgår, at »Det
kan ikke aftales, at meddelelser efter LL § 87 og § 93, stk. 2,
afgives som digitale dokumenter«.
Bestemmelserne sigter primært på, at udlejeren ikke kan fremsætte en
opsigelse eller et påkrav ved betalingsmisligholdelse overfor lejeren via digital kommunikation på grund af
de indgribende konsekvenser, en sådan meddelelse har, jf. forarbejderne til LFF 2003 139 Folketingstidende
2002-2003, Tillæg A, sp. 3400 ff. Dette gælder, selvom udlejer og lejer i øvrigt måtte have aftalt, at
meddelelser imellem dem kan sendes digitalt. Som bestemmelsen er formuleret, omfatter den også lejerens
indsigelse mod udlejers opsigelse, jf. LL § 87, stk. 2.
1.8 Bemærkninger om de generelle juridiske problemer vedrørende anvendelsen af e-mails som
kommunikationsform
Anvendelsen af mails som korrespondanceform letter i nogen omfang de krav til dokumentation og
fremsendelsesmåde, som parterne i et lejeforhold møder, når der i henhold til lovgivningen er en
meddelelsespligt, eller når det i øvrigt er nødvendigt at kommunikere med den anden aftalepart, selvom
7
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
anvendelsen af mailen som korrespondance også kan indeholde nogle fejlkilder, f.eks. hvor mailen
fremsendes på vegne af flere personer f.eks. ved opsigelse af et lejemål med flere lejere (eller en ægtefælle)
eller andre situationer, hvor der kan være tvivl om et fuldmagtsforhold.
Desuden kan der opstå tvister om, hvorvidt et digitalt dokument er fremsendt og/eller kommet frem, f.eks.
hvor en mail er »fanget« af et spam-filter.
Reglerne i LL og BRL løser ikke de generelle spørgsmål, som relaterer sig til anvendelsen af digital
kommunikation. Dokumentation for, at en mail er sendt, vil oftest være uproblematisk, så længe afsenderen
sørger for at gemme mailkorrespondancen og kan dokumentere, at meddelelsen ligger som sendt i
»udbakken«. Dette vil tillige kunne være et tilstrækkeligt bevis for, at meddelelsen er kommet frem til
modtagerens mailadresse, jf. forudsætningsvist U 2013.165 H, og naturligvis at meddelelsen er sendt til den
rigtige (eventuelt mellem parterne aftalte) mailadresse.
I henhold til lov om Digital Post fra offentlige afsendere, jf. lovbekendtgørelse nr. 801 af 13. juni 2016, § 10
vil meddelelser, der sendes under anvendelse af Digital Post, anses for at være kommet frem på det
tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for adressaten i postløsningen.
Dette er også den generelle antagelse i retslitteraturen, jf. f.eks. Mads Bryde Andersen: IT-retten, 2. udg.,
2005, s. 813, hvor det anføres, at en meddelelse sendt pr. mail er kommet frem, »når
den er placeret på et
medium, hvorfra modtageren har teknisk mulighed for at læse den«,
Søren Sandfeld Jakobsen og Ruth
Nielsen: E-handelsret, 2011, s. 209: »..
når den er tilgængelig i modtagerens e-mail-system…«,
samt Henrik
Udsen: IT-ret, 2013, s. 421 f.
Såfremt en privat udlejer anvender e-boks systemet og lejer tilmelder sig e-boksen, vil der være tale om en
aftale om digital kommunikation, der er underlagt de almindelige regler, jf. LL § 4, stk. 2, idet eventuel
tilmelding sker frivilligt.
Det ligger i øvrigt ikke indenfor arbejdsgruppens kommissorium at foretage en generel vurdering af behovet
for regulering af de generelle regler, der finder anvendelse ved afgørelse af tvister om anvendelsen af digital
kommunikation, herunder hvordan de aftaleretlige regler skal anvendes i den sammenhæng.
2. Arbejdsgruppens undersøgelser af, i hvilket omfang de eksisterende muligheder for digital
kommunikation anvendes i praksis
Ejendomsforeningen Danmark har udsendt et spørgeskema til en række af deres medlemmer om anvendelsen
af digital kommunikation. Besvarelserne indikerer generelt, at mange udlejere/administratorer kommunikerer
digitalt med deres lejere; men at de kun har formelle aftaler med en mindre del af lejerne. Mange sørger for,
at alle nye lejekontrakter udarbejdes med aftale om digital kommunikation. Ingen anvender hjemmeside eller
Facebook til digital kommunikation med lejerne.
Generelt udsender de adspurgte ikke meddelelser, der indeholder et skriftlighedskrav (f.eks. varslinger)
digitalt. Enkelte gør det dog, hvor der i lejekontrakterne er skriftlig aftale, jf. LL § 4, stk. 2. Herunder sendes
ingen masseforsendelser elektronisk. Ingen af de adspurgte anvender e-boks. En af de adspurgte med en
større portefølje af lejemål svarede, at e-Boks-løsningen var for dyr driftsmæssigt.
8
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
Besvarelserne indikerede endvidere generelt, at udlejerne/administratorerne var udfordret af de gældende
regler, som medfører store administrative byrder, herunder udgifter til porto.
Et generelt usikkerhedsmoment var endvidere sikring af afsendelser til den korrekte mailadresse (såfremt
lejeren skifter adresse under lejeforholdet).
Danske Udlejere oplyser, at udlejere med en vis portefølje sørger for at indsætte en bestemmelse om digital
kommunikation i lejekontrakterne. En del af disse udlejere er dog i tvivl om, i hvilket omfang den digitale
kommunikation kan anvendes i praksis, hvorfor udnyttelsesgraden ikke er så høj som ønsket. Der efterlyses
en generel lovgivning, hvor digital kommunikation kan anvendes – men også en sikker mail-kommunikation
– enten som e-Boks-systemet eller noget lignende, således at der er sikkerhed for, at en mail ”fremkommer”
og kan blive betragtet som ”fremkommet”.
LLO havde udsendt et spørgeskema pr. mail til en række af sine medlemmer (ca. 4000) og modtaget 494
besvarelser. Spørgeskemaet indeholdt bl.a. spørgsmål om, hvorvidt lejeren kommunikerede elektronisk med
udlejeren – 74 % svarede ja til kommunikation via mail; 23 % ja til kommunikation via SMS. Omkring 20 %
af de adspurgte kommunikerede ikke med deres udlejer via mail. Mere end 2/3 dele af de adspurgte havde
ikke en skriftlig aftale om digital kommunikation med udlejer; men angav at de alligevel kommunikerede
digitalt. Kun omkring 7 % af de adspurgte havde en skriftlig aftale med udlejeren om digital kommunikation.
De områder, som der blev kommunikeret digitalt om, spænder i henhold til de afgivne svar vidt med
vedligeholdelsesarbejder og huslejerelaterede forhold som de hyppigste. Omkring 90 % af besvarelserne
angav, at de ikke havde haft problemer med, at mails ikke er kommet frem.
Arbejdsgruppens undersøgelser af, i hvilket omfang de eksisterende muligheder for digital kommunikation
anvendes i praksis, bekræfter at reglerne i deres nuværende udformning giver anledning til problemer for
såvel udlejere som lejere, der i det daglige ønsker at anvende – og i vid udstrækning (indenfor lovgivningens
rammer) anvender digital kommunikation. For udlejerne er det særligt de økonomiske forhold og
administrative ulemper, der påtales. Ændringerne i servicen fra postvæsenet og udgifterne forbundet med
anvendelse af brevpost samt den forlængede leveringstid er for udlejerne et centralt problem. For lejerne er
det særligt retssikkerheden og samtidig muligheden for en smidig adgang til kommunikation, der er i fokus.
Der er endvidere alene i en mindre del af eksisterende lejeaftaler i dag indgået en skriftlig aftale om
udveksling af digital kommunikation. Dette kan i sig selv føre til tvister og tvivlsspørgsmål.
Arbejdsgruppen kan på den baggrund generelt konkludere, at der set fra såvel udlejer- som lejerperspektivet
er grundlag for at tage stilling til en revision af reglen i lejelovens § 4, stk. 2.
3. Arbejdsgruppens vurderinger af, på hvilke områder lejelovgivningen bør tilpasses de muligheder,
som ligger i en øget anvendelse af den digitale teknologi
Arbejdsgruppen er blevet anmodet om at forholde sig til, hvorledes lejelovgivningen bør tilpasses de
muligheder, som ligger i en øget anvendelse af den digitale teknologi, herunder parternes behov for at kunne
bevise, at nødvendige processkridt er udført, hensynet til udlejere og lejere, der ikke har de fornødne digitale
ressourcer, samt hensynet til en betryggende proces, der sikrer, at elektroniske dokumenter ikke kan ændres
efterfølgende m.v.
Arbejdsgruppen har drøftet disse spørgsmål og bl.a. forespurgt Digitaliseringsstyrelsen til erfaringer i
forbindelse med implementeringen af lov om offentlig digital post.
9
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
Arbejdsgruppen konkluderer, at der kan være væsentlige usikkerhedsmomenter forbundet med at skulle
definere de mulige fejlkilder og udfordringer, som er forbundet med anvendelsen af digitalt kommunikation.
Dette er dog heller ikke spørgsmål, som det falder indenfor arbejdsgruppens kommissorium at tage stilling
til. Forholdene har dog væsentlig betydning for de anbefalinger, som arbejdsgruppen kan give, jf. nærmere
nedenfor. Det er i øvrigt arbejdsgruppens vurdering, at de anbefalinger, som gives, alle skal ses i lyset af, at
området for anvendelse af digital kommunikation er dynamisk, og at der så vidt muligt skal tages hensyn til
såvel retssikkerhed som ressourceknaphed. Dette sikres bedst ved fleksibilitet i regelsættet, en stillingtagen
til indholdet af de tekniske løsninger, som skal kunne finde anvendelse og derved, at parterne i lejeforholdet
gives mulighed for at fravælge dem. Der henvises i øvrigt til arbejdsgruppens anbefalinger nedenfor.
4. Arbejdsgruppens forslag til ændringer, som kan indgå i den forestående sammenskrivning af
lejeloven og boligreguleringsloven.
Arbejdsgruppens drøftelser har overordnet taget udgangspunkt i, om digital kommunikation alene skal kunne
anvendes, hvis parterne har aftalt det, eller om parterne skal kunne kommunikere digital, medmindre andet er
aftalt.
Der kunne i arbejdsgruppen ikke opnås enighed om en samlet anbefaling af én model til ændring af den
nuværende retstilstand. Der er derfor opstillet 2 modeller i afsnit 4.1., og efterfølgende er arbejdsgruppens
medlemmers anbefalinger og særlige bemærkninger angivet i afsnit 4.2.
4.1. Forslag til ændringer – 2 modeller
Arbejdsgruppens forslag baseret på de ovenfor angivne bemærkninger kan således opdeles i to modeller:
1.
Den første model tager udgangs punkt i, at den nuværende bestemmelse i LL § 4, stk. 2, bibeholdes og
fortsat danner udgangspunkt for reguleringen af muligheden for udveksling af digital kommunikation
mellem lejeforholdets parter, men at loven præciseres således, at det klart fremgår, hvilke varslinger og
meddelelser der lovligt kan aftales imellem parterne.
Såfremt man indfører muligheden for, at en part tvinges til at benytte e-mail, på trods af en af parternes
ønske og gældende ret ved lejeaftalens indgåelse, vil det på nuværende tidspunkt medføre, at retssikkerheden
for nogle lejere og udlejere tilsidesættes, såfremt det lægges til grund, at de ikke har en e-mailadresse eller
f.eks. ikke jævnligt tjekker deres e-Boks.
Det er endvidere sjældent, at kommunikation i lejeforhold i dag udelukkende foregår elektronisk, da der i de
fleste lejeforhold er en underskrevet papirkontrakt eller lignende. Der er derfor ikke grundlag for at antage, at
udgangspunktet for al kommunikation i lejeforhold er elektronisk.
Udgangspunktet er herefter, at bestemmelserne om, at der skal foreligge aftale mellem udlejer og lejer, for at
der kan anvendes digital kommunikation, bevares, men præciseres.
LL § 4, stk. 2, justeres dog således, at det fremgår mere klart, hvad der kan foretages elektronisk, fx i forhold
til huslejevarslinger, forbrugsregnskaber etc., såfremt det aftales mellem parterne. Den særlige beskyttelse
ved opsigelse efter LL § 87 og betalingspåkrav, jf. LL § 93, stk. 2, bibeholdes af hensyn til lejere med
begrænsede digitale ressourcer.
En justering/præcisering medfører, at parterne stadigvæk skal overtale hinanden til at benytte elektronisk
post, og at en part ikke tvinges til dette ved ensidig meddelelse. Dette giver et naturligt incitament til at gøre
10
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
denne løsning så attraktiv som muligt til gavn for både lejer og udlejer. Denne løsningsmodel medfører, at
lovgivningen tilpasses således, at der i højere grad fokuseres på frivillighed imellem parterne og ”hensynet til
lejere, der ikke har de fornødne digitale ressourcer”, jf. kommissoriet for arbejdsgruppen.
2.
Den anden model tager udgangspunkt i, at LL § 4, stk. 2, ophæves. Modellen indebærer, at parterne frit
kan vælge kommunikationsform, medmindre parterne aftaler noget andet. Det har den konsekvens, at
digitale meddelelser kan blive en ligestillet mulighed for kommunikationen mellem lejeforholdets parter,
uden at det kræver særskilt aftale.
Grundlaget for denne model er, at der er et interessefællesskab mellem udlejere og lejere om, at
mulighederne for at anvende digital kommunikation mellem lejeforholdets parter fremmes. Denne model
baseres på en række generelle og konkrete forslag:
Problematikkerne relateret til anvendelsen af digital kommunikation i lejeforhold (som ovenfor beskrevet) er
meget ofte konkrete og synlige, og de giver anledning til udfordringer dagligt for så vel lejere som udlejere.
Dette særligt som følge af, at serviceniveauet fra PostNord anses for at være væsentligt forringet, efter den
nye postaftale er trådt i kraft. Endvidere skyldes det, at lovgrundlaget i mange situationer kan give anledning
til fortolkningstvivl. Som konsekvens heraf kan LL § 4, stk. 2, afskaffes eller i det mindste væsentligt
modificeres, da bestemmelsen ikke er tidsvarende.
Der må gives mulighed for, at digital kommunikation ligesom på alle andre retsområder kan være et
ligestillet muligt udgangspunkt for kommunikationen mellem parterne i lejeforholdet, således at det ikke
kræver aftale, for at en udlejer eller en lejer kan fremsende en meddelelse digitalt med retsvirkninger. Dette
medfører specifikt også, at påkrav ved betalingsmisligholdelse kan fremsendes digitalt til lejeren, ligesom
opsigelser, jf. lejelovens § 87, hvilket ikke er tilfældet i dag.
Arbejdsgruppen har drøftet, om der eventuelt skulle opstilles et krav om (supplerende) anvendelse af en
særlig IT-løsning, jf. straks nedenfor (fremfor alene anvendelsen af mail), for at udlejers opsigelser eller et
påkrav om betalingsmisligholdelse, jf. LL § 93, stk. 2, skal kunne fremsendes digitalt med retsvirkning.
Lejeren ville i denne situation nyde en større beskyttelse end boligejeren, der modtager opkrævninger på
pantebreve, ejendomsskatter mv. digitalt.
Modellen er baseret på den forudsætning, at digital kommunikation kan være et ligestillet udgangspunkt for
kommunikation mellem lejeforholdets parter, når der samtidig gives mulighed for, at der tages individuelle
hensyn til den enkelte lejer eller udlejer, der ikke ønsker eller ikke har mulighed for at kommunikere digitalt,
herunder hensynet til udlejere og lejere, der ikke har en mailadresse og/eller ikke er i stand til at
kommunikere digitalt. Modellen skal derfor tage hensyn til, at ikke alle har de fornødne ressourcer til at
kunne kommunikere digitalt.
På den baggrund kan der i en tilpasning af lovgivningen gives lejeforholdets parter mulighed for at aftale, at
der ikke skal kunne anvendes digital kommunikation mellem parterne, f.eks. hvor udlejeren eller lejeren ikke
har en mailadresse, samt at lejeforholdets parter under lejeforholdets bestående med passende (f.eks. 3
måneders) varsel ensidigt skal kunne meddele den anden part, at der ikke fremtidigt skal kunne
kommunikeres digitalt med retsvirkninger. Samtidig kan der gives en generel undtagelseshjemmel til borgere
(lejere/udlejere), der er omfattet af fritagelsesordningen, jf. lov om offentlig digital post § 5, hvilket kan
præciseres i lovteksten, således at lejeren gøres opmærksom på dette.
11
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
Modellen baseres herefter på følgende punkter:
a) E-mail som kommunikationsform er ligestillet med papirpost. Anvendelsen af mail som
kommunikationsform giver ikke umiddelbart anledning til særlige lejeretlige udfordringer, som
adskiller sig væsentligt fra andre retsområder med hensyn til f.eks. vurderingen af, om en mail er
kommet frem, eller hvem der skal bære risikoen for, om modtageren kan åbne eller læse mailen.
Dette kan eventuelt indgå som momenter i en retlig vurdering af, om en misligholdelse er væsentlig
eller hvilken retsvirkning, som et påberåbt (og dokumenteret) IT-mæssigt problem skal føre til; men
dette er et spørgsmål, der hører under domstolenes kompetence.
b) I ejendomme med beboerrepræsentation skal der indføres særlige regler om kommunikationen med
repræsentationen, herunder til hvem og hvordan meddelelser kan fremsendes digitalt med
retsvirkning.
c) Praktiske og bevismæssige forhold kan gøre, at lejeforholdets parter ønsker at anvende en særlig IT-
løsning til digital kommunikation. Dette kunne være e-Boks eller en anden tilsvarende løsning som
kan opfylde en række nærmere definerede krav (og som evt. allerede udbydes på markedet).
Lejeforholdets parter kan gives mulighed for at anvende en sådan løsning som
kommunikationsforum. Dette må dog fordre, at der opstilles særlige tekniske krav (som det ligger
uden for arbejdsgruppens kompetencer nærmere at definere) til den løsning, der anvendes – herunder
til sikkerhed og tilgængelighed, samt at der kan opnås sikkerhed for, at oplysningerne i løsningen
ikke går tabt ved f.eks. udbyderens konkurs eller ved ejerskifte (også i forbindelse med
tvangsauktion eller ejers konkurs). Endvidere kræver en sådan løsning specifik lovhjemmel.
d) I forbindelse med en lovændring må der konkret forholdes til spørgsmålet om lovændringers
ikrafttræden, herunder hvordan en ændring af lejelovens § 4, stk. 2, skal have virkning for allerede
indgåede lejekontrakter. Begrænsningerne i mulighederne for anvendelsen af digital kommunikation
under den eksisterende lejelovgivning – og de konkrete problemer som reglen medfører i dag –
fordrer, at muligheden for »fri« udveksling af digital kommunikation med retsvirkning også
implementeres for eksisterende lejeaftaler. Dette kunne f.eks. ske derved, at reglerne blev udformet
således, at de kom til at gælde for alle kontrakter, som indgås efter ikrafttræden og for eksisterende
kontrakter på dette tidspunkt 1 år efter loven ikrafttræden, således at parterne dog gives mulighed for
at aftale, at reglerne skal finde anvendelse fra et tidligere tidspunkt, og, såfremt dette ikke ønskes
eller er muligt, ved at sætte en frist på 1 år i øvrigt gives mulighed for at indrette sig. Da
ikrafttrædelsesbestemmelser ofte overses, da de ikke fremtræder direkte i lovteksten, anbefales det,
at det i dette tilfælde angives direkte i lovteksten, hvilke aftaler der er omfattet (og fra hvilket
tidspunkt).
En ændring af lovgrundlaget baseret på modellerne medfører endvidere, at lovteksten kan præciseres på en
række konkrete punkter:
a)
Reglerne i lejelovens § 9 og § 98 præciseres i relation til muligheden for at udlevere ind- eller
fraflytningssynsrapporten digitalt til lejeren på synet. Det skyldes, at retstilstanden ikke er afklaret,
bl.a. fordi vejledningen forekommer at være mere vidtgående end lovændringernes forarbejder. En
løsningsmodel ville være at lave en tilføjelse i bestemmelserne, hvorefter udlejeren gives valgfrihed
med hensyn til udleveringsformen, herunder mulighed for at udlevere rapporten digitalt ved synets
12
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
afslutning, såfremt lejeren på stedet har mulighed for at modtage rapporten og kvittere for
modtagelsen. Såfremt den digitale udlevering ikke kan finde sted, og dette kan henføres til lejerens
forhold, vil rapporten kunne sendes til lejeren efterfølgende (digitalt eller ved »almindelig« post).
Såfremt der er indgået aftale om, at der ikke mellem lejeforholdets parter kan kommunikeres digitalt
(eller lejeren er fritaget, jf. ovenfor), skal lejeren have udleveret rapporten fysisk ved synet. Udlejer
har mulighed for at imødekomme dette i de situationer, hvor det er aktuelt, da udlejeren på forhånd
ved, at der ikke er aftale om digital udlevering.
b) I forbindelse med en lovrevision bør det endvidere præciseres, hvordan tilbudspligten kan opfyldes
digitalt, f.eks. derved at der gives hjemmel til, at opfyldelse kan ske ved fremsendelse af
oplysningerne pr. mail til lejeren eller ved udlevering af oplysningerne på et USB-stik eller på
tilsvarende måde via en digital platform.
De eventuelt nødvendige ændringer i lovgrundlag bør efter arbejdsgruppens opfattelse foretages snarest
muligt – og ikke (som anført i arbejdsgruppens kommissorium) først i forbindelse med sammenskrivning af
lejeloven og boligreguleringsloven, såfremt dette ikke er nært forestående.
4.2. Arbejdsgruppens anbefalinger til ændringer
Formand Jakob Juul-Sandbergs anbefaling
Arbejdsgruppens formand finder med udgangspunkt i – og afgrænset af – arbejdsgruppens kommissorium, at
den foreslåede model 2, som beskrevet ovenfor, er bedst egnet til at fremme digital kommunikation i private
lejeforhold. Modellen er forbundet med den fornødne sikkerhed for parterne, da parterne frit kan vælge
kommunikationsform og kan komme ud af en eventuel beslutning om anvendelse af digital kommunikation.
Formanden har ikke forholdt sig til de øvrige medlemmers særskilte bemærkninger til modellerne, som er
anført nedenfor.
Digitaliseringsstyrelsens anbefaling
Digitaliseringsstyrelsen kan, delvist grundet manglende ressortviden om lejeforhold og lejelovgivning, ikke
anbefale, hvilken model der bør vælges. Digitaliseringsstyrelsen kan dog anbefale, at valg af model sker
under hensyntagen til svage borgere, der ikke har mulighed for at kunne kommunikere digitalt. Vælges
model 2, kunne det derfor fremgå, hvorledes digital kommunikation bør opsiges af lejer, hvis dette ikke
længere ønskes.
Karakteren af meddelelsers indhold og distributionsmetode bør også tages i betragtning. E-mail-
kommunikation er fx ikke egnet til personfølsomme oplysninger grundet sikkerhedsårsager, og herudover er
der ikke leveringssikkerhed. I forhold til at kunne bevise om en e-mail er fremkommet, vil en kvittering i
afsenders udbakke kun være bevis på, men ikke modtagelse. En e-mail kan efter afsendelse bounces, uden at
afsender får besked, eller uden at afsender er opmærksom på dette. Fx kan meddelelsen, om at den afsendte
meddelelse er bouncet, ende i afsenders spamfilter.
13
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
1729088_0014.png
Lejernes Landsorganisation og Danmarks Lejerforeningers anbefaling
Arbejdsgruppens repræsentanter fra lejerorganisationerne, Lejernes Landsorganisation og Danmarks
Lejerforeninger, kan i den foreliggende form alene anbefale rapportens beskrevne model 1. Retstilstanden vil
være uændret ved model 1D dog vil den være mere læsevenlig end den nuværende. Det bemærkes i øvrigt, at
LL § 4, stk. 2, er nærmest identisk med almenlejelovens § 5, stk. 2, som der ikke er fremsat ønske om at
ændre.
Vi finder som lejerorganisationerne ikke, at model 2 indeholder tilstrækkelige værnsbestemmelser til lejere
(eller udlejere) uden de fornødne digitale ressourcer og derfor ikke giver den fornødne sikkerhed til parterne.
Vi bemærker i den forbindelse, at vi er de eneste organisationer, som repræsenterer lejere, der kan tænkes at
blive påvirket negativt ved en lovændring.
Vores opbakning til den i rapporten omtalte model 2 ville forudsætte følgende seks ændringer og tilføjelser:
1. Overgangsordning
Af hensyn til parterne i eksisterende kontraktforhold må det klart fremgå, at nye bestemmelser i en
lovændring alene er gældende for:
a) Nye lejeforhold der indgås efter ikrafttræden af de nye lovbestemmelser.
b) Lejeforhold der ved lovens ikrafttræden allerede var omfattet af lovlig aftale om gensidig digital
kommunikation, jf. nugældende LL § 4, stk. 2. Altså, at alt der følger af nugældende LL § 4, stk. 2, fortsat
gælder fuldt ud for alle lejeforhold, hvor der på tidspunktet for ikrafttrædelse af nye lovbestemmelser ikke
var indgået aftale om digital kommunikation. Dette beskytter de lejere, som det må antages, der er mest
sårbare overfor den påtænkte ligestilling af digital kommunikation med papirkommunikation.
2. De to specifikke undtagelser bibeholdes.
Særstatus og skriftlighedskrav i papirformat opretholdes i forbindelse med den særlige beskyttelse i
forbindelse med påkrav ved betalingsmisligholdelse og udlejers opsigelse, jf. LL § 87 og LL § 93, stk. 2.
3. Generelt krav kvitteringssystem, alternativt e-Boks-løsning.
Det skal være en gyldighedsforudsætning, for at en digital meddelelse i et lejeforhold er kommet frem, at der
enten kvitteres for modtagelsen (evt. automatisk via et e-mail-program), eller at der alternativt anvendes e-
Boks (eller evt. fremtidige systemer, der er tilsvarende certificeret). Dette begrundes i, at der tilsyneladende
er omfattende tvivl om, hvornår en e-mail er kommet frem, jf. denne rapports afsnit 1.8.: Det anføres i
rapportens afsnit 1.8, at der kan være tvivl om, hvornår en e-mail er kommet frem, men at »så længe
afsenderen sørger for at gemme mailkorrespondancen og kan dokumentere, at meddelelsen ligger som sendt i
»udbakken«. Dette vil tillige kunne være et tilstrækkeligt bevis for, at meddelelsen er kommet frem til
modtagerens mailadresse […]«.
Den juridiske litteratur lægger op til, at det er en konkret juridisk vurdering, hvem der bærer risikoen for, at
14
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
1729088_0015.png
en mail ikke kan læses af modtageren, eksempelvis hvis meddelelsen bliver fanget i et spam-filter
1
, når det
gælder forholdet imellem retterne og borgerne. Det er nærliggende at antage, at det samme gør sig gældende
imellem parterne, hvilket ED/DU også antager, jf. ED/DU’s bemærkninger nedenfor.
Hvis en lejer bliver opsagt, men han aldrig ser e-mailen, fordi den ryger i hans spam-filter, kan det ikke
udelukkes, at han alligevel kan opsiges.
Det er vores opfattelse, at en sådan retstilling ikke er rimelig, og at netop lejeretten bør give en beskyttelse,
som er bedre, end de generelle regler, der finder anvendelse ved afgørelse af tvister om anvendelsen af
digital kommunikation. Dette særlige beskyttelseshensyn begrundes i, at en manglende beskyttelse potentielt
kan medføre, at en lejer mister sit hjem som følge af en teknisk fejl.
4. Én måneds gensidig opsigelsesmulighed
Den i rapporten ovenfor beskrevne ret for hver part til ensidigt at meddele ophør af digital kommunikation,
bør gælde med én måneds opsigelsesfrist i stedet for tre.
5. Manglende oplysning af mail-adresse er ikke misligholdelse.
Det bør fremgå direkte af en fremtidig lovtekst, at hvis en af parternes mail-adresse ophører med at fungere,
uden at der meddeles modparten en ny mail-adresse som erstatning herfor, så er retsvirkningen heraf alene,
at der er meddelt ophør af digital kommunikation (jf. pkt. 4 ovenfor). Hvis der i sådanne tilfælde uden reelt
fungerende mail-modtageradresse, indenfor aftale-opsigelsesvarslet, er behov for formel kommunikation i
lejeforholdet, må der benyttes papirbaseret post.
6. Skift af mailadresse skal meddeles den anden part
Det bør direkte fremgå af bestemmelserne, at når en af parterne skifter mail-adresse, skal dette meddeles den
anden part, samt at skiftet gælder fra meddelelsestidspunktet.
Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejeres anbefaling
Arbejdsgruppens medlemmer fra Ejendomsforeningen Danmark (ED) og Danske Udlejere (DU)
støtter
model 2,
som efter vores opfattelse vil bidrage til at modernisere lejelovgivningen på et særskilt område – i
forhold til kommunikationen mellem lejeforholdets parter – så lovgivningen på dette punkt harmonerer med,
hvordan samfundet er indrettet, og hvordan almindelige borgere lever deres liv anno 2017.
ED/DU har i øvrigt følgende nedenstående konkrete bemærkninger til den foreslåede model 2:
Fritagelse for digital kommunikation/opsigelse:
I model 2 sidestilles digital kommunikation med konventionel kommunikation med papirpost. Hovedreglen
må derfor være, at både udlejer og lejer frit kan vælge, hvilken kommunikationsform der anvendes i praksis.
Den anden part skal med andre ord ikke kunne afvise en mail, alene fordi det er en mail eller afvise et brev,
1
Jf.
Mads Spanggaard Stokholm og Jesper Løffler Nielsen i
artiklen »Brug af IT i retsplejen« U.2016B.129:
”I
Domstolsstyrelsens retningslinjer for brug af e-mail og anden digital kommunikation er det anført, at »Det er en
judiciel beslutning hvilken – om nogen – retlig konsekvens det skal have, hvis retten modtager en mail, der ikke kan
åbnes, eller hvis indhold ikke kan læses – eller hvis en bruger forsøger at fremsende en e-mail, som retten ikke
modtager, fx fordi e-mailen er for stor eller hvis den sorteres fra i et spamfilter.« Dette udgangspunkt forekommer
rimeligt, idet der herved lægges
op til en konkret vurdering af, hvem der i det konkrete tilfælde er nærmest til at bære
risikoen,
herunder såfremt mailen fanges i et spamfilter
[vores fremhævning].
15
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
1729088_0016.png
alene fordi det er et brev. Uanset hvilken form for kommunikation der vælges i praksis, har denne samme
retsmæssige gyldighed. Begge parter er samtidigt ikke bundet til altid at anvende samme
kommunikationsform, men kan skifte mellem digital kommunikation og konventionel kommunikation med
papirpost efter egen beslutning.
Da det imidlertid er sådan, at ikke alle har adgang til at kunne kommunikere digitalt, er ED/DU enig i, at der
skal være en vis beskyttelse af en lejer eller udlejer, der ikke
kan
håndtere digital kommunikation eller har
store vanskeligheder hermed.
I forhold til det i rapporten anførte om muligheden for, at en af lejeforholdets parter skal kunne fritages fra
digital kommunikation eller ensidigt kan opsige denne, kan det tiltrædes, at en part i situationer, hvor parten
af tekniske eller personlige årsager ikke har eller kan få adgang til en bestemt kommunikationsform f.eks. e-
mail, kan meddele den anden part, at kommunikation ikke kan ske på en bestemt måde (f.eks. digitalt). Det
gælder fx i de tilfælde, hvor der på en bestemt adresse ikke er adgang til internettet eller i de situationer, hvor
en virksomhed eller en person er blevet fritaget for at kommunikere med det offentlige. I praksis vil dette
formentlig som oftest betyde, at den pågældende part meddeler, at man ikke kan kommunikere digitalt – men
kun med konventionel post.
Hvis parten har en e-mailadresse og/eller er tilmeldt e-Boks, må den anden part naturligvis kunne anvende
den med retsvirkning. Hvis parten derimod ikke har en e-mailadresse og/eller er tilmeldt e-Boks, må den
anden part finde en anden kommunikationsform. Så hvis den pågældende part har en mail-adresse og/eller er
tilmeldt e-Boks, må digital kommunikation i alle tilfælde kunne anvendes og være forpligtende for
modtageren på lige linje med konventionel kommunikation med papirpost.
Det er ikke rimeligt, at en part i et kontraktforhold under normale omstændigheder skal kunne stille krav til,
hvorledes den anden part skal kommunikere – altså at medkontrahenten ikke må sende mail til en oprettet
mail-adresse, ikke må ringe til et bestemt telefonnummer eller sende/indlevere alm. post til modtagers
postkasse/brevsprække.
ED/DU er enig i, at en part, der ønsker at nedlægge sin e-mail adresse og/eller får dispensation til ikke at
være tilmeldt e-Boks, kan meddele den anden part med et passende varsel, at der fremover ikke kan ske
kommunikation via disse kanaler. Det kan også være en periode, hvor den ene part er uden konventionel
postadresse i Danmark, at digital kommunikation foretrækkes. Af hensyn til modparten bør der som
udgangspunkt være et opsigelsesvarsel på f.eks. 1 måned, som kan fraviges, hvis den konkrete situation
nødvendiggør det. En forudsætning for opsigelsesadgangen skal dog som anført være, at den part (lejer eller
udlejer), der ønsker at opsige adgangen til digital kommunikation, har nedlagt sin mail-adresse og/eller fået
dispensation fra at være tilmeldt e-Boks.
Digitale meddelelsers fremkomst:
Problemstillingen om bevis for digitale meddelelsers fremkomst har været drøftet i arbejdsgruppen. ED/DU
har den opfattelse, at hvis der opstår tvivl eller uenighed om, hvorvidt en meddelelse er »kommet frem« til
den anden part, må der ske en almindelig bevisførelse herom – helt på samme måde, som der kan opstå
uenighed om, hvorvidt et postbud har afleveret et brev eller ej i en postkasse.
Såfremt en digital meddelelse er »fanget af et spam-filter« må det konkret vurderes, om der er noget at laste
modtageren for i den forbindelse – eller om det er mere rimeligt at lægge risikoen på afsender – altså en
judiciel afgørelse, som også er anført i »Domstolsstyrelsens retningslinjer for brug af e-mail …« Det må
således være op til afsenderen af den digitale post at vurdere, om vedkommende ønsker en positiv accept for
modtagelsen fra modtageren af den digitale post – og dermed reducere risikoen for en efterfølgende konflikt
om, hvorvidt meddelelsen er kommet frem.
16
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
1729088_0017.png
Ovennævnte er ikke anderledes end tilstanden er med hensyn til brug af den konventionelle post – hvor man
i første omgang sender et alm. brev, som så efterfølgende kan »følges op med« et anbefalet brev, hvis
afsenderen er i tvivl om, hvorvidt modtageren vil anerkende modtagelsen, eller afsenderen kommer i tvivl
om, hvorvidt det kan dokumenteres, at meddelelsen er »kommet frem« til modtageren.
Lovregler om de IT-tekniske krav:
I forhold til det under pkt. c) anførte mener ED/DU ikke, at der bør stilles særligt omfattende krav i
lovgivning til de IT-tekniske krav eller til sikkerhed for, at oplysningerne ikke går tabt som anført. Dette
ligger ikke inden for lejelovgivningen – der regulerer et privatretligt forhold - at regulere disse spørgsmål.
Ikrafttrædelse og overgangsregler:
I forhold til det under pkt. d) anførte om ikrafttrædelse mener ED/DU, at de foreslåede nye regler af
praktiske grunde og for at skabe overskuelighed og ensartethed i alle lejeforhold bør omfatte alle parter
uanset tidspunktet for aftalens indgåelse.
Af hensyn til indretningshensyn for lejeforholdets parter er det hensigtsmæssigt, at der indføres
bestemmelser om reglernes anvendelse på »gamle« lejeaftaler (overgangsordning). En sådan kortere frist bør
dog være kortere end de foreslåede 12 måneder. En frist på f.eks. 6 måneder vil være tilstrækkeligt for både
lejere og udlejere til at indrette sig. De senere år har lovgiver givet meget kortere frister til især udlejerne til
at indrette sig på ny lovgivning, der har medført væsentligt ændrede forretningsgange.
Forslag til konkrete ændringer i forbindelse med model 2:
ED/DU kan tilslutte sig de foreslåede konkrete ændringer vedr. lejelovens §§ 9 og 98 samt tilbudspligten.
Bemærkninger til model 1:
ED/DU kan
ikke støtte model 1.
Vedtagelse/gennemførelse af model 1 vil de facto svare til at fastholde
retsstillingen om digital kommunikation i lejelovgivningen, som den er i den gældende lovgivning. Forholdet
og kommunikationen mellem lejer og udlejer vil således være det eneste forhold mellem to personer/parter i
dagens Danmark, hvor det ikke er muligt at skrive til hinanden via mail eller andre digitale medier.
ED/DU mener ikke, at der kan argumenteres for model 1 ud fra et argument om, at »En
overgang til
anvendelse af digital kommunikation vil på nuværende tidspunkt medføre, at retssikkerheden for nogle lejere
og udlejere tilsidesættes, såfremt det lægges til grund, at de ikke har en e-mail adresse eller f.eks. ikke
jævnligt tjekker deres e-boks«,
jf. det anførte under model 1. Denne retssikkerhed for enkelte lejere vil være
tilstrækkeligt beskyttet som følge af de under model 2 nævnte muligheder for, at parterne kan undtages for
digital kommunikation: 1) parterne kan gensidigt aftale, at der ikke skal gælde digital kommunikation, 2)
lejer/udlejer kan individuelt varsle, at han/hun ikke længere ønsker digital kommunikation, 3) der kan gives
en generel undtagelseshjemmel til borgere omfattet af fritagelsesordningen, jf. lov om digital post § 5.
ED/DU mener heller ikke, at der argumenteres for model 1 ud fra et argument om, at »En
justering/præcisering kan gøre, at parterne skal overtale hinanden til at benytte elektronisk post, og at man
ikke tvinges til dette ved ensidig meddelelse. Dette giver et naturligt incitament til at gøre denne løsning så
attraktiv som muligt til gavn for både lejer og udlejer«,
jf. det anførte under model 1. Det samme argument
kunne man så anføre i forhold til hele den offentlige digitale strategi og reglerne om obligatorisk digital
17
 TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 212: Arbejdsgrupperapport om digitalisering i lejeloven
kommunikation med det offentlige – et argument, som lovgiver altså ikke antog for flere år siden, da
lovgiver vedtog denne strategi og disse regler.
ED/DU mener i øvrigt, at den beskrevne model 1 ikke i tilstrækkelig grad beskriver de uheldige juridiske og
samfundsøkonomiske konsekvenser forbundet med at vedtage/gennemføre modellen. Da model 1 som nævnt
de facto fastholder retsstillingen, som den er i dag, henvises der derfor til arbejdsgrupperapportens udførlige
beskrivelser af de juridiske problemstillinger og komplikationer, der er forbundet med de nuværende regler.
Komplikationerne er blot blevet forstærket med de seneste ændringer i postaftalen, der har gjort
postvæsenets service væsentlig ringere. En vedtagelse/gennemførelse af model 1 vil fastholde en
administrativ tung byrde for både udlejere og lejere og vil derfor medføre væsentlige og unødige økonomiske
omkostninger på samfundsniveau og for det erhvervsliv, som udlejerne og ejendomsadministratorerne
repræsenterer.
18