TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 155: Kopi til orientering af henvendelse af 23/1-17 til transport-, bygnings- og boligministeren om finansiering og garantistillelse i forbindelse med opførsel af boliger efter lov om almene boliger, fra Jammerbugt Kommune

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2016-17
TRU Alm.del Bilag 155
Offentligt

Transport-, Bygnings- og Bolig- ministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Att. Minister Ole Birk Olesen

Sekretariat

Toftevej 43, 9440 Aabybro

Tlf.: 7257 7777 Fax: 7257 8888

www.jammerbugt.dk

Find

selvbetjeningsløsninger

kontak-

toplysninger

på vores hjemmeside

Steen Lund Albrechtsen

Direkte 7257 7111

23-01-2017

Sagsnr.: 03.02.10-G01-1-17

Finansiering og garantistillelse i forbindelse med opførsel af boli-

ger efter Lov om almene boliger

På baggrund af nogle konkrete eksempler ved kommunale garantistillelser til alme-

ne boligprojekter ønsker Kommunalbestyrelsen i Jammerbugt Kommune at gøre

opmærksom på nogle uhensigtsmæssigheder i forbindelse med finansieringen og

garantistillelsen ved almene boligprojekter.

Jammerbugt Kommune har gennem de sidste år oplevet at kreditinstitutterne an-

moder om en større og større andel af lånene som kommunale garantier. Som ek-

sempel kan oplyses at ved et projekt til en samlet anskaffelsessum på 18,1 mio. kr.

er der hjemtaget lån på 15,9 mio. kr. Kreditinstituttet har udmålt en garanti på

79,47% af lånets størrelse. Sammenholdes det med at kommunen har ydet en

grundkapitallån på 10% af anskaffelsessummen, (1,8 mio.kr.) har kommunen der-

med økonomiske forpligtigelser i form af lån og garanti på over 14,4 mio.kr., hvilket

svarer til ca. 80% af projektets værdi.

Kommunalbestyrelsen undrer sig over, at kommunen efterhånden skal bære så

stor en risiko ved at give tilsagn til almene boligprojekter. På den baggrund anmo-

der Kommunalbestyrelsen derfor Ministeren om, at revurdere lovgivningen omkring

finansiering og garantistillelse til almene boligprojekter.

Kommuner skal i forbindelse med et tilsagn til en boligorganisation om opførsel af

almene boliger, stille garanti for lån optaget til boligprojektet. Dette er reguleret i

§127 i lovbekendtgørelsen (pt. gældende LBK 1103 af 15. august 2016) der har

følgende ordlyd:

§ 127.

Det er en forudsætning for tilsagn om ydelsesstøtte, at kommunalbestyrelsen eller regionsrå-

det garanterer for lån efter § 118, stk. 1 og 2. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunk-

tet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi. Garantien om-

fatter til enhver tid så stor en del af lånets restgæld og eventuelt forfaldne terminsydelser, som det

oprindelige garantibeløb udgjorde af hovedstolen. Den del af restgælden, der ikke omfattes af ga-

rantien, har panteret forud for den garanterede del af restgælden.

Formuleringen vedr. ejendommens værdi er reelt set nærmest uændret i almenlov-

givningen, men der skete en væsentlig ændring af garantiforpligtigelsen afledt af

vedtagelsen af BEK nr. 687 af 20. juni 2007 om værdifastsættelse af pant og lån i

Adresse ved personlig henvendelse: Toftevej 43, 9440 Aabybro

TRU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 155: Kopi til orientering af henvendelse af 23/1-17 til transport-, bygnings- og boligministeren om finansiering og garantistillelse i forbindelse med opførsel af boliger efter lov om almene boliger, fra Jammerbugt Kommune

fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkredi-

tobligationer og særligt dækkede obligationer.

Her ændres værdiansættelsen til, at der efter §11 skal foretages en rentabilitetsbe-

regning.

Konkret foretages den rentabilitetsberegning enehændigt af det kreditinstitut, som

lånene i det almene boligprojekt er optaget i.

Erfaringerne fra Jammerbugt Kommune viser, at disse rentabilitetsberegninger ef-

terhånden foretages på forudsætninger, der afviger væsentligt fra de faktiske for-

hold. I det anførte eksempel (angivet ovenfor) har kreditinstituttet i deres beregning

vurderet en samlet huslejeindtægt, der er ca. 100.000 kr. mindre årligt (svarende til

12,25%) end den faktiske husleje, som projektet er godkendt med og som boliger-

ne udlejes til uden problemer.

Problemstillingen har dels administrativt fra Jammerbugt Kommune og dels via et

nordjysk tværkommunalt samarbejde indenfor det almene område været rejst over-

for kreditinstitutterne. Disse henviser typisk til deres stigende forpligtigelser om at

konsolidere sig og deres krav om at minimere deres risiko samt at de har bemyndi-

gelsen til at foretage rentabilitetsberegningen ud fra egne præmisser.

Kommunalbestyrelsen er bekendt med deres ret til generelt at afvise almene bolig-

projekter, men det er kommunalbestyrelsens opfattelse, at den almene boligsektor

er et godt supplement til øvrige boligformer. Kommunalbestyrelsen ønsker derfor

fortsat at indgå i almene boligprojekter med boligorganisationerne i de områder,

der vurderes at være behov for det. Dog ønsker Kommunalbestyrelsen, at det kan

gøres på nogle vilkår, hvor kommunen har større indflydelse på de økonomiske

forpligtigelser, som tilsagn til almene boligprojekter medfører.

Venlig hilsen

Mogens Gade

Borgmester

Henrik Hartmann Jensen

Kommunaldirektør

Kopi: Folketingets Transport-, Bygnings- og Boligudvalg

Adresse ved personlig henvendelse: Toftevej 43, 9440 Aabybro