SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

Skatteudvalget 2016-17
SAU Alm.del Bilag 171
Offentligt

29. marts 2017

5. 1/5

Adresse

Folketinget, Christiansborg

Social-, Indenrigs- og Børneudvalget

1240 København K

Grundskatteloft

basisår

Efter aftale med min klient Karen-Margrethe Pedersen retter jeg henvendelse vedrørende

en teknisk bestemmelse i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme.

Den tekniske bestemmelse, som ikke har haft nogen opmærksomhed fra ovgiver, betyder

i visse tilfælde, at der sker en ganske urimelig forskelsbehandling af grundejere i Danmark

i forbindelse med nyudstykninger, hvor der samtidigt sker ændret anvendelse af grunde.

Det er meget tvivlsomt, om lovgiver har ønsket denne forskelsbehandling, men problem

stillingen er relativ teknisk og opstår heldigvis kun i få tilfælde, hvorfor der ikke har været

fokus på problemstillingen.

DEN TEKNISKE BESTEMMELSE

Ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 indførte lovgiver regler om loft over grundlaget for

beregning af kommunal grundskyld, det såkaldte “gru ndskyldsskatteloft”.

Reglerne medførte ændringer i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme

(herefter “ejendomsbeskatningsloven”) samt vurderingsloven.

Det er lovgivers vedtagelse af et “basisår”, der giver anledning til den urimelige forskels

behandling i visse tilfælde.

Ifølge forarbejderne (FT, tillæg A, 2002-2003, side 806, højre spalte, 1. afsnit) er begrun

delsen for at indføre basisår “tekniske grunde”.

Det betyder, at basisår ikke har været vigtigt for lovgiver, men blot en teknikalitet, der nu

viser sig at medføre urimelig forskelsbehandling.

Jeg kan ikke se, at lovgiver nogensinde har fået en teknisk gennemgang af begrebet ba

sisår.

Jeg vil derfor redegøre for anvendelsen af basisår.

VSTISEN

SKAUEADVOKATER

FREDERIKSGADE 21

DK-1265 KØBENHAVN K

+45 4226 4284

vISTISENLAw.cOM

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

S.2/5

De to årlige værdier

Hovedprincippet bag grundskyldsskatteloftet er en fastlæggelse af to årlige grundværdier,

jf. ejendomsbeskatningslovens

1, stk. 2:

Den aktuelle grundværdi

Det foregående skatteårs afgiftspligtige værdi reguleret med en procentsats (her

efter ‘loftsværdien’)

Grundejere i Danmark betaler skat af den laveste af disse to værdier.

Dette er hele essensen af grundskyldsskatteloftet.

Den laveste af de to værdier benævnes skatteårets “afgiftsptigtige gru ndværdi”.

Loftsværdien

Loftsværdien fungerer som loft over alt for voldsomme stigninger i aktuelle grundværdier

og er maksimeret af den årlig fastlagte procentsats, der gennemsnitligt har været 5, 1%

årligt for ejerboliger for vurderingsårene 2001-2015. Procentsatsen kaldes regulerings

procenten” og beregnes som nævnt hvert år.

Grundskatteloftet er derfor ikke er ‘fladt’ loft, men et svagt stigende loft maksimeret af

reguleringsprocenten.

Stigningsbegrænsningen

Det svagt stigende loft kaldes også “stigningsbegrænsningen”.

Hvordan finder man loftsværdien?

Der skal beregnes en ny loftsværdi ved hver årlig grundværdiansættelse.

Loftsværdien tager udgangspunkt i”foregående skatteårs afgiftspligtige værdi” i

2, nr. 2.

Denne afgiftspligtige værdi kan enten være

a) den forudgående ‘aktuelle’ grundværdi eller

b) den forudgående loftsværdi.

Ad a) Når grundværdien ved den forudgående ejendomsvurdering (fx 2013) er lavere end

den forudgående loftsværdi, tager den efterfølgende loftsværdi (2014) udgangspunkt i den

forudgående grundværdi (der fremskrives med reguleringsprocenten), jf. bilag 1.

Ad b) Når loftsværdien ved den forudgående ejendomsvurdering (fx 2013) derimod er la

vere end grundværdien, tager den efterfølgende loftsværdi (2014) udgangspunkt i den

forudgående loftsværdi, jf. bilag 2.

1, stk.

VISTI SEN

SKAUEADVOKATER

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

S.3/5

Tilfælde a) er definitionen på et basisår.

Nærmere om reguleringsprocenten

Reguleringsprocenten er maksimeret til 7%, dvs. stigningsbegrænsningen er maksimeret

til 7% årligt.

Den gennem snitslige reguleringsprocent for ejerboliger er som nævnt 5,1%.

Det betyder, at hvis grundværdierne stiger mindre end gennemsnitligt 5,1% årligt, vil

grundværdierne generelt være lavere end loftsværdierne, hvorfor hvert år lidt forsimplet vil

være basisår. Dette er illustreret i bilag 3, hvor grundværdierne årligt stiger 4%.

Omvendt, hvis grundværdierne stiger mere end gennemsnitligt 5,1% årligt, vil grundværdi

erne være højere end loftsværdierne, hvorfor der lidt forsimplet ikke vil opstå efterfølgende

basisår. Dette er illustreret i bilag 4, hvor grundværdierne årligt stiger 8%.

Nye grunde eller grunde med ændret anvendelse

Når en grund ændres eller en ny grund opstår, skal der findes en helt ny loftsværdi, da

den tidligere loftsværdi for grunden enten er baseret på den oprindelige grund eller for

nye grunde slet ikke eksisterer.

—

Lad os tage et eksempel med en helt ny grund opstået i 2017 ved udstykning fra en “mo

derejendom”.

Den aktueHe grundværdi er let at finde, men hvad med loftsværdien?

Den nye grund har jo ingen loftsværdi, da loftsværdien tager udgangspunkt i den afgifts

pligtige grundværdi fra året før, dvs, i 2016— men grunden eksisterede jo slet i 2016.

Loftsværdien for en sådan grund skal derfor findes ved at opskrive en fiktiv ældre grund-

værdi i overensstemmelse med de årlige reguleringsprocenter. I princippet helt tilbage fra

2001, hvor grundskatteloftet blev indført, så man kan finde den korrekte stigningsbe

grænsning og dermed den korrekte loftsværdi at sammenligne med.

Hvis vi tager ovenstående eksempel med den nyudstykkede grund i 2017, så skal der

findes en ‘fiktiv’ grundværdi for 2001 for den nyudstykkede ejendom, der så årligt opskri

ves med en reguleringsprocent (der gennemsnitligt er 5,1% årligt) indtil 2017, hvorefter

man har en loftsværdi, der kan sammenlignes med den aktuelle grundværdi.

Brugen af bas/sår

Ved en ny grund i 2017 går man imidlertid ikke altid tilbage til 2001.

Man går kun tilbage til moderejendommens sidste basisår, og opskriver herfra.

En nyudstykket grund ‘arver’ således moderejendommens basisår.

VISTISEN

SKAU EA OVO KATER

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

S.415

Ideen er, at hvis en grund ved udstykning i 2017 er udstykket fra en moderejendom, hvor

fx den aktuelle grundværdi senest var lavere end loftsværdien i 2016, så beregnes op

skrivningen fra moderejendommens basisår, dvs. 2016, med reguleringsprocenten (der

gennemsnitligt er 5,1% årligt) fra 2016.

I princippet “springer man over hvor gærdet er lavest”, da man ikke opskriver fra 2001,

men fra det seneste år, hvor grundværdien var lavere end loftsværdien.

Det vil være det år, hvor grundværdierne senest gennemsnitligt er steget mindre end

5,1%.

Det giver normalt god mening at opskrive fra og med basisåret, da dette resultat burde

give det samme resultat som en opskrivning fra 2001.

Det gør det imidlertid ikke altid.

Dette er udgør den urimelige forskelsbehandling.

Forskeisbe handlingen

Hvis vi igen tager fat i eksemplet med udstykningen i 2017, så skal loftsværdien for denne

nye grund beregnes i henhold til en opskrivning, der tager udgangspunkt i moderejen

dommens basisår.

Problemet opstår, hvis moderejendommen ikke er sammenlignelig med den nyudstykkede

ejendom, dvs, typisk ikke anvendes til det samme formål.

Der klan være tale om en udstykning af en landejendom, hvor den nyudstykkede gund

skal benyttes til boliger.

Eller udstykning af en erhvervsejendom til boliger.

I sådanne tilfælde har moderejendommen (landejendommen eller erhvervsejendommen)

ikke nødvendigvis det samme basisår som grunde, der kan sammenlignes med den nyud

stykkede boligejendom, fx fordi prisudviklingen for boligeejendomme er steget meget mere

(fx 8%) end landbrugsejendomme (fx 4%) i området.

Hvis man anvender moderejendommen basisår og dette fremgår klart af Folketingets

vedtagne lov så kan det føre til urimelig forskelsbehandling af den nye boligejendom i

forhold til sammenlignelige boligejendomme i samme område.

—

Dette kan illustreres med følgende eksempel i

bilag 5.

I eksemplet arver den nyudstykke

de ejendom (blå farve) i udstykningsåretet basisår fra moderejendommen, som kun har

haft en årlig stigning på 4%, mens den nyudstykkede ejendom kan sammenlignes med

ejendomme, der har haft en årlig stigning på 8%.

Jeg vedhæfter endvidere to avisartikler, der beskriver problemstillingen, jf. bilag 6.

Avisartiklerne kan rekvireres i

udva lgssekreta riatet.

AEADVO KATE R

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

S.5/5

KONKLUSION

Vi opfordrer derfor Social-, Indenrigs- og Børneudvalget til at se på reglerne om basisår i

vurderingslovens

33, stk. 16-18, da brugen af basisår fører til en urimelig forskelsbe

handling i tilfælde, hvor grunde frastykkes til andre anvendelses- og planforhold end mc

derejendommen eller anvendelsen ændres.

Folketinget har allerede vedtaget en bestemmelse, der kunne udvides til ovenstående

tilfælde, nemlig vurderingslovens

33, stk. 18, 3. pkt., hvor basisåret for omliggende

sammenlignelige ejendomme anvendes.

Vi stiller gerne op til et møde i udvalget for at uddybe ovenstående, såfremt udvalget måt

te ønske dette.

Med venlig hilsen

Eduardo Vistisen

VISTISEN

SKAH EA OVO KATER

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

BILAG 1

VISTISEN

SKAHEADVOKATER

ad a) definition

på

basisår

Grundværdi

Ioftsværdi

115

110

cl)

‘I—

Loftsværdi

JO5

100

(afgiftspligtig

grundværdi

Loftsværdi

Reguleringspct:

5°h

basïsår)

2013

Vurderingsår

2014

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

BILAG 2

VISTI SEN

SKAHEADVOKATER

adb)

Loftsværdi

grundværdi

:JJ5

110

II-

Grundværdi

Loftsværdi

Reguleringspct: 5%

J00

-95

Loftsværdi

(afgiftspligtig

grundværdi)

2013

Vurderingsår

2014

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

BILAG

VIST IS EN

SKAHEADVOKATER

Prisstigning

120

gfl

---

reguleringsprocent

Grundværdi 4% stigning p.a.

Reguleret grundværdi 5% stigning p.a.

° 110

1100

Basisår

....E

Nyt basisår

2001

2002

Vurderïngsår

2003

2002 & 2003:

•

Faktisk grundværdi er lavere end reguleret grundværdi

Faktisk grundværdi

afgiftspligtig grundværdi

Grunden ir nyt basisr

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

BILAG 4

VIST ISEN

SKAHEADVOKATER

Prisstïgning> regulerïngsprocent

120

Grundværdi 8% stigning p.a.

Reguleret grundværdi 5% stigning p.a.

1 l0

‘I

100

I-

Basisår

2001

2002

Vurderingsår

2003

2002 & 2003:

•

Reguleret grundværdi er lavere end faktisk grundværdi

Reguleret grundværdi

afgiftspligtig grundværdi

2001 forbliver basisr

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 171: Henvendelse af 29/3-17 fra Vistisen Skatteadvokater vedrørende grundskyld

Sammenlignelig ejendom: 8% stigning p.a.

vs. moderejendom: 4% stigning p.a.

(Reguleringsprocent: 5% p.a.)

500-

Moderejendom gmndværdi

--e--

Moderejendom loftsværdi

Sammenlignelig ejendom gmndværdi

Sammenlignelig ejendom loftsværdi

400-

300

200-

100

—.—

Sammenhignelige ejendomme for den

nyudstykkede ejendom har

prisudvikhing højere end

reguleringsprocenten

loftsværdi « grundværdi

og 2001 forbliver basisk

‘

--9--

Opskrivning

---

Moderejendommens prisudvikhing er

lavere end reguleringsprocent

grundværdi

loftsværdi

og dermed nyt basisk hvert r

I..

Nyt basisår hvert år

11)

CD I—CD

) 0

C%1

I-CD

0000000000

- -

0000000000000000000

(%4 C4

C’4 C4

(‘1 C’I

C’4

C1 (‘3 (‘1

(‘3

(‘3 (‘3

(‘3

Vurderingsår