SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 161: Lovudkast: Forslag til ejendomsvurderingsloven og forslag til lov om ændring af skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsværdiskatteloven og forskellige andre love (Ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klagesagsbehandling for vurderingssager og ændringer som følge af ny ejendomsvurderingslov m.v.)

Skatteudvalget 2016-17
SAU Alm.del Bilag 161
Offentligt

Skatteministeriet

Udkast

J. nr. 2017-1440

Forslag

til

Ejendomsvurderingsloven

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1.

Fast ejendom beliggende i Danmark vurderes efter bestemmelserne i denne lov. Loven admini-

streres af told- og skatteforvaltningen, der træffer afgørelser efter loven.

§ 2.

Ved fast ejendom forstås i denne lov:

1) Samlede faste ejendomme, jf. § 2 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen, med

tilhørende bygninger.

2) Ejerlejligheder.

3) Bygninger på fremmed grund, medmindre grunden er umatrikuleret.

Stk. 2.

Er en bygning eller sammenhørende bygninger beliggende på fremmed grund, anses bygningen

eller bygningerne for en selvstændig ejendom og grunden for en selvstændig ejendom.

Stk. 3.

Told- og skatteforvaltningen kan som led i vurderingen bestemme, at flere ejendomme, der

udgør en samlet enhed, skal samvurderes under ét, når ejendommene har samme ejer eller ejere. Er

der flere ejere, skal ejerforholdet være det samme for hver af de samvurderede ejendomme.

§ 3.

Told- og skatteforvaltningen træffer som led i vurderingen afgørelse om, hvilken af følgende

kategorier en ejendom skal henføres til:

Ejerbolig, jf. § 4.

Landbrugsejendom.

Skovejendom.

Erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.

Stk. 2.

Afgørelse efter stk. 1 træffes ud fra ejendommens samlede karakter. Ved afgørelsen indgår

oplysninger om bygningers registrerede anvendelse i Bygnings- og Boligregistret samt oplysninger

fra offentlige registre i øvrigt.

§ 4.

Ved ejerboliger forstås i denne lov følgende ejendomme, når de for bebyggede ejendommes

vedkommende højst indeholder to boligenheder:

1) Ejendomme til helårsbeboelse.

SAU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 161: Lovudkast: Forslag til ejendomsvurderingsloven og forslag til lov om ændring af skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsværdiskatteloven og forskellige andre love (Ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klagesagsbehandling for vurderingssager og ændringer som følge af ny ejendomsvurderingslov m.v.)

Ejerlejligheder til helårsbeboelse.

Sommerhuse og andre fritidshuse.

Sommerhusejerlejligheder.

Ejendomme som nævnt under nr. 1-4 på fremmed grund.

Grunde hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt under nr. 5.

Ubebyggede grunde, som i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden of-

fentlig regulering er udlagt til opførelse af ejendomme som nævnt under nr. 1 og 3.

Kapitel 2

Almindelige vurderinger og omvurderinger

§ 5.

Der foretages almindelig vurdering af fast ejendom, jf. dog § 9, hvert andet år. Ejerboliger vur-

deres i lige år, når ejendommens grundareal ikke udgør to hektar eller mere, eller der på ejendommen

er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse. Andre ejerboliger og ejendomme, som

ikke er ejerboliger, vurderes i ulige år.

Stk. 2.

Vurderingerne foretages pr. 1. september i vurderingsåret. Ejendommene vurderes på grundlag

af ejendommenes størrelse og øvrige fremtræden på vurderingstidspunktet og efter prisforholdene på

dette tidspunkt.

§ 6.

Der foretages i følgende tilfælde omvurdering pr. 1. september af ejendomme, som er etableret

eller ændret efter seneste almindelige vurdering, jf. dog stk. 2:

Nye ejendomme, jf. § 2.

Ejendomme, hvis tinglyste grundareal er ændret, jf. dog § 7, stk. 2, 2. pkt.

Ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.

Ejendomme, hvorpå nybyggeri er opført.

Ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, eller

hvor der er foretaget nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse.

6) Ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen.

7) Ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendel-

ses- eller udnyttelsesmuligheder.

8) Ejendomme, på hvilke væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvor af-

hjælpning af væsentlig forurening konstateres.

9) Ejendomme, som har lidt væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller an-

den pludseligt opstået hændelse.

10) Ejendomme, hvor samvurdering med andre ejendomme er ophørt, jf. § 2, stk. 3.

11) Ejendomme, hvor fordeling efter § 35 skal foretages eller ændres.

12) Ejendomme, hvor byggemodningsarbejder er færdiggjort.

Stk. 2.

Stk. 1, nr. 4 og nr. 5, finder ikke anvendelse for ejendomme, hvor der ikke skal ansættes en

ejendomsværdi, jf. §§ 10 og 11. På ejendomme som nævnt i 1. pkt. finder stk. 1, nr. 9, alene anven-

delse i det omfang, den opståede begivenhed vedrører grundarealet eller en eksisterende bolig beboet

af ejendommens ejer. Stk. 1, nr. 8 og 9, finder ikke anvendelse for produktionsjord, jf. § 28, stk. 2.

§ 7.

Ændringer som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 1 og 3, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor den

pågældende ændring er registreret som gældende i matriklen, eller ændringen er noteret i Bygnings-

og Boligregistret eller i tingbogen.

Stk. 2.

Ændringer som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 2, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor den pågæl-

dende ændring er registreret som gældende i matriklen. Ved ændring af grundareal ved ekspropriation

eller jordfordeling anses ændringen dog for indtrådt, når foreløbig registrering i matriklen er foreta-

get. Ændringer som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 4-7, anses for indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket den

pågældende ændring registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. dog § 52.

Stk. 3.

Ændringer som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 8, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågæl-

dende forhold dokumenteres henholdsvis konstateres. Ændringer som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 9, anses

for indtruffet på det tidspunkt, hvor told- og skatteforvaltningen bliver bekendt med skaden på den

pågældende ejendom. Ændringer som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 10, anses for indtruffet på det tidspunkt,

hvor betingelserne for samvurdering ikke længere er opfyldt, mens ændringer som nævnt i § 6, stk.

1, nr. 11, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor behovet for ny eller ændret fordeling er opstået.

Ændringer som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 12, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor byggemodnings-

arbejdet konstateres afsluttet.

§ 8.

Omvurdering efter § 6 foretages på grundlag af ejendommens størrelse og øvrige fremtræden pr.

1. september i omvurderingsåret og efter prisforholdene pr. seneste almindelige vurdering.

Stk. 2.

De oplysninger, der er registreret som gældende pr. 1. september i omvurderingsåret, jf. § 7,

lægges til grund for omvurderingen.

Kapitel 3

Ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering

§ 9.

Følgende ejendomme vurderes ikke:

1) Offentligt ejede gader, veje, pladser og parkanlæg m.v., bortset fra arealer, der udnyttes er-

hvervsmæssigt.

2) Ejendomme omfattet af reglerne om beskyttelse af informationer mod videregivelse til tred-

jepart.

3) Trafikanlæg til brug for den kollektive trafik.

4) Kirker m.v. tilhørende anerkendte eller godkendte trossamfund samt kirkegårde og godkendte

begravelsespladser.

5) Fyranlæg.

6) Kolonihavehuse på fremmed grund.

7) Andre bygninger på fremmed grund, når bygningernes værdi udgør et beløb på under 100.000

kr. (2010-niveau), hvilket reguleres efter personskattelovens § 20.

Stk. 2.

Er kun en del af en ejendom omfattet af forhold som nævnt i stk. 1, er kun denne del omfattet

af undtagelsen.

§ 10.

For følgende ejendomme ansættes ikke en ejendomsværdi, jf. § 16:

1) Landbrugsejendomme, jf. dog § 30.

2) Skovejendomme, jf. dog § 30.

3) Erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1, nr. 4, hvor der på vurderingstidspunktet ikke skal

svares dækningsafgift efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, og hvor der ikke skal

foretages fordeling efter § 35, stk. 1, bortset fra ejendomme ejet af andelsboligforeninger, jf.

dog stk. 2.

4) Ubebyggede grunde samt grunde, hvorpå der udelukkende er opført bygninger ejet af andre

end grundens ejer, jf. § 2, stk. 1, nr. 3.

5) Ejerboliger som ikke anses for færdigbyggede og beboelige, jf. § 52.

Stk. 2.

Der ansættes ejendomsværdier for ejendomme som nævnt i stk. 1, nr. 3, når betingelserne for

fordeling efter § 35, stk. 1, har været opfyldt inden for det kalenderår, hvor vurderingen foretages.

Stk. 3.

Er en ejendom på vurderingstidspunktet helt eller delvis fritaget for grundskyld efter §§ 7 eller

8 i lov om kommunal ejendomsskat, kan told- og skatteforvaltningen som led i vurderingen undlade

at ansætte en grundværdi for den del af grunden, der er fritaget, jf. dog § 84. Vurderingen af den

øvrige del af grunden foretages, som om der havde været tale om en selvstændig ejendom. Afgørelser

efter 1. pkt. kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

§ 11.

Ejendomme, som ejes af staten, regionerne eller kommunerne, og som ikke er omfattet af §§ 9

eller 10 eller er erhvervsmæssigt udlejet, vurderes som følger:

1) Der ansættes en grundværdi, når der skal betales grundskyld eller dækningsafgift af grund-

værdien til den kommune, hvori ejendommen er beliggende, bortset fra kommunens egne

ejendomme, jf. § 23 i lov om kommunal ejendomsskat.

2) Der ansættes en grundværdi og en ejendomsværdi, når der skal betales dækningsafgift af for-

skelsværdien til den kommune, hvori ejendommen er beliggende, bortset fra kommunens egne

ejendomme, jf. § 23 i lov om kommunal ejendomsskat.

Stk. 2.

For ejendomme, som ejes af staten, regionerne eller kommunerne, og som er erhvervsmæssigt

udlejet, ansættes en grundværdi. Skal der på vurderingstidspunktet svares dækningsafgift efter § 23

A i lov om kommunal ejendomsskat, ansættes tillige en ejendomsværdi.

§ 12.

Opfylder en ejendom som nævnt i §§ 9 og 11 ikke længere betingelserne for helt eller delvist at

være undtaget fra vurdering, foretages de manglende ansættelser. Tilsvarende gælder ejendomme, for

hvilke told- og skatteforvaltningen efter § 14 undlader at foretage ansættelser. Ansættelserne foreta-

ges på grundlag af ejendommens størrelse og øvrige fremtræden på vurderingstidspunktet og efter

prisforholdene pr. den senest forudgående almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende

kategori.

Stk. 2.

Manglende ansættelser kan i en salgssituation endvidere foretages på ejers foranledning forud

for indgåelse af købsaftale. Ansættelserne foretages som nævnt i stk. 1, 3. pkt.

Stk. 3.

For vurderinger efter stk. 2 betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-

niveau). Beløbet reguleres efter personskattelovens § 20.

§ 13.

For ejendomme som nævnt i § 10, stk. 1, nr. 1-3, kan der på foranledning af ejer eller anden

part med interesse i den pågældende ejendom ansættes en ejendomsværdi, når dette har betydning for

ansættelsen af boafgift. Ansættelsen af ejendomsværdi foretages efter prisforholdene pr. den senest

forudgående almindelige vurdering.

Stk. 2.

For vurderinger efter stk. 1 betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-

niveau). Beløbet reguleres efter personskattelovens § 20.

§ 14.

Told- og skatteforvaltningen kan undlade at foretage ansættelser efter denne lov, hvis sådanne

ansættelser er uden betydning for beskatningsmæssige formål eller for andre formål, der følger af

offentlig regulering.

Kapitel 4

Generel vurderingsnorm, ejendomsværdi og grundværdi

§ 15.

Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejen-

dom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika,

jf. dog §§ 28-33. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende

ejendom.

Stk. 2.

Ved vurderingen ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, jf.

dog § 10 og § 11. For bygninger beliggende på fremmed grund, jf. § 2, stk. 1, nr. 3, ansættes alene en

ejendomsværdi. I vurderingen indgår endvidere fordelinger som nævnt i §§ 35-37 og ansættelser m.v.

som nævnt i § 50, stk. 1, 1. pkt.

Stk. 3.

Der tages ved vurderingen alene hensyn til tinglyste servitutter af privatretlig karakter i det

omfang, at en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, og disse ikke har samme

ejer. Der tages ikke hensyn til private foreningsvedtægter m.v.

§ 16.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dennes helhed, således som ejen-

dommens grundareal og bygninger fremtræder på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar

medtages ikke.

Stk. 2.

For ejendomme i form af bygninger på fremmed grund, jf. § 2, stk. 1, nr. 3, tages der ved

ansættelsen af ejendomsværdien for bygningerne hensyn til kontraktforholdet mellem parterne. Til-

svarende gælder ved ansættelsen af ejendomsværdien for grunden i tilfælde, der ikke er omfattet af §

10, stk. 1, nr. 4.

§ 17.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at

grunden vil blive anvendt til det bedste formål i økonomiske henseende, jf. dog §§ 28-33. Grundvær-

dien ansættes inkl. værdien af eventuelle byggemodningsarbejder udført uden for grunden.

Stk. 2.

Ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden

offentlig regulering, jf. § 18 og § 19.

§ 18.

Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter

forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. dog § 20.

Stk. 2.

Er det efter forskrifter som nævnt i stk. 1 muligt at anvende og udnytte grunden til flere for-

skellige formål, anses det bedste formål i økonomisk henseende for at være den af de foreliggende

muligheder, der giver den højeste grundværdi.

§ 19.

Er forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering med gyldig-

hed for et nærmere afgrænset område udformet sådan, at den højst tilladte udnyttelse for den enkelte

grund ikke entydigt er fastsat, foretages ansættelsen af grundværdi på grundlag af den udnyttelse, der

som et gennemsnit er mulig for den enkelte grund, jf. dog stk. 2.

Stk. 2.

Er en eller flere grunde inden for et område som nævnt i stk. 1 udnyttet i større omfang end

det, der som et gennemsnit er muligt efter stk. 1, foretages ansættelsen af grundværdien på grundlag

af den faktiske udnyttelse for disse grunde. For de øvrige grunde i området foretages ansættelsen på

grundlag af den udnyttelsesmulighed, der på vurderingstidspunktet gennemsnitligt vil være den højst

mulige for disse, dog mindst den faktiske udnyttelse.

§ 20.

Anvendes en grund lovligt til andre formål end dem, der er fastsat i forskrifter udstedt i medfør

af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, eller udnyttes grunden lovligt i videre omfang

end fastsat i sådanne forskrifter, ansættes grundværdien ud fra en anvendelses- og udnyttelsesmulig-

hed i overensstemmelse med grundens faktiske anvendelse og udnyttelse, hvis dette giver en højere

grundværdi.

§ 21.

For ejerlejligheder ansættes en grundværdi for moderejendommens grundareal. Ved moderejen-

dommen forstås den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder. Moderejendommens grundværdi forde-

les på de enkelte lejligheder efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen.

Stk. 2.

Er der ikke tinglyst et fordelingstal, eller er ikke hele ejendommen ved de tinglyste fordelings-

tal fordelt, anvendes samme fordelingstal, som blev anvendt ved den sidst foretagne vurdering eller

omvurdering forud for den første vurdering, der foretages efter denne lov, forudsat at der ikke efter-

følgende er tinglyst andet.

Stk. 3.

Er der på tidspunktet for første vurdering efter denne lov af ejerlejligheder ikke fastsat forde-

lingstal som nævnt i stk. 1 og stk. 2, fastsættes fordelingstal af told- og skatteforvaltningen. Tilsva-

rende gælder, hvis tinglyste fordelingstal ikke svarer til de faktiske forhold. Fordelingstal fastsættes

på grundlag af de enkelte lejligheders areal.

Stk. 4.

I mangel af fordelingstal efter stk. 1-3 fordeles grundværdien ligeligt mellem lejlighederne.

Grundforbedringsfradrag

§ 22.

Fradrag i grundværdien for grundforbedringer, som er givet i medfør af afsnit D i lov om vur-

dering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, jf. § 3, stk. 2-

10, i lov nr. 925 af 18. september 2012, gives fortsat, så længe betingelserne i nævnte lovgivning

herfor er opfyldt.

Stk. 2.

Fradraget gives i den til enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme forholdsmæssige

del af grundværdien, som fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller på ansættelsestidspunktet, hvis dette

ligger senere. Fradraget kan ikke overstige størrelsen pr. 1. januar 2013 eller et senere ansættelses-

tidspunkt. Har en ejendom flere forskellige grundforbedringsfradrag, beregnes fradraget for hver del

for sig.

§ 23.

Udstykkes en ejendom omfattet af § 22 i flere ejendomme, fordeles fradraget forholdsmæssigt

mellem disse efter grundareal. Sammenlægges en ejendom som nævnt i 1. pkt. helt eller delvist med

en anden ejendom, overføres fradraget forholdsmæssigt til den nye sammenlagte ejendom.

Stk. 2.

Ansættelsen af fradrag som nævnt i § 22 samt i stk. 1 kan ikke genoptages.

Kapitel 5

Vurdering af ejerboliger

§ 24.

Vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstids-

punktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. dog

§ 26, stk. 1, 2. pkt., samt på grundlag af øvrige markedsindikatorer.

Stk. 2.

En handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument for den pågæl-

dende handel er tinglyst.

§ 25.

Vurderingen foretages endvidere på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offent-

lige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende

grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet.

§ 26.

Endelig tages der ved vurderingen hensyn til øvrige forhold, som på vurderingstidspunktet er

af væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejerbolig, der skal vur-

deres. Der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den pågældende ejendom, selv om en-

deligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderin-

gen træffes.

Stk. 2.

Der tages ved vurderingen af ejerboliger ikke hensyn til udlejningsforhold, jf. dog § 16, stk. 2.

§ 27.

For lejligheder som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8, ansættes en ejendomsværdi,

når betingelserne herfor er opfyldt. Ansættelsen foretages, som om den pågældende lejlighed var en

selvstændig ejerlejlighed. For ansættelsen betales et gebyr på 2.750 kr. (2010-niveau) første gang, en

lejlighed vurderes efter 1. pkt. Beløbet reguleres efter personskattelovens § 20.

Kapitel 6

Vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme

§ 28.

Grundværdien for produktionsjord ansættes som den senest ansatte gennemsnitlige værdi pr.

hektar for det pågældende areal fremskrevet til vurderingstidspunktet efter bestemmelserne i §§ 44-

48. Ved fremskrivningen anvendes det prisindeks for landbrugsejendomme, der udarbejdes efter de

bestemmelser, der er nævnt i 1. pkt.

Stk. 2.

Ved produktionsjord forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejen-

domme, når sådanne arealer anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovpligt

og ikke efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan

anvendes til andre formål. Naturarealer i landzone tilhørende ejendomme som nævnt i 1. pkt. betrag-

tes på samme betingelser som produktionsjord. Tilsvarende gælder fredskovpligtige arealer tilhø-

rende skovejendomme uden for landzone.

§ 29.

Grundarealer på landbrugs- eller skovejendomme tilhørende driftsbygninger, som anvendes til

landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, anses for produktionsjord, når betingelserne i §

28, stk. 2, er opfyldt. Tilsvarende gælder for grundarealer tilhørende boliger beboet af ejere på land-

brugsejendomme.

Stk. 2.

Findes der på en landbrugsejendom eller en skovejendom arealer, der anvendes til andre formål

end som produktionsjord, ansættes grundværdien for sådanne arealer efter §§ 17-20. De pågældende

arealer vurderes, som om der havde været tale om selvstændige ejendomme.

Stk. 3.

Er et grundareal som nævnt i stk. 2 ikke afgrænset, anses grundarealet for at udgøre et areal

svarende til en bebyggelsesprocent på 45 for den bygning eller de bygninger, der anvendes til andre

formål, jf. dog § 31. § 2, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse, når flere bygninger eller arealer udgør

en samlet enhed. Findes der ikke bygninger på arealet, ansættes arealets størrelse skønsmæssigt.

§ 30.

Samtidig med vurderingen af landbrugsejendomme og skovejendomme ansættes en særskilt

ejendomsværdi og en særskilt grundværdi for boliger beboet af ejere på sådanne ejendomme. Tilsva-

rende gælder for boliger omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5. For andre boliger

på landbrugsejendomme eller skovejendomme ansættes alene en særskilt grundværdi.

Stk. 2.

Ejendomsværdier som nævnt i stk. 1 ansættes, som om de pågældende boliger havde været

selvstændige ejerboliger.

Stk. 3.

Grundværdier for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme, jf. § 29, stk. 1, ansættes til

samme beløb pr. arealenhed som den gennemsnitlige værdi pr. hektar for den matrikel, som grund-

arealet tilhører, når grundarealet betragtes som produktionsjord, jf. § 28, stk. 2, og § 29, stk. 1. For

andre boliger som nævnt i stk. 1 ansættes grundværdien efter §§ 17-20, jf. § 29, stk. 2.

§ 31.

For boliger beboet af ejere, og som er beliggende på landbrugsejendomme eller skovejen-

domme, anses grundarealet for at udgøre 2.000 m

, medmindre et større areal blev lagt til grund ved

den sidste ansættelse foretaget efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgø-

relse nr. 1067 af 30. august 2013. Tilsvarende gælder for boliger omfattet af ligningslovens § 16, stk.

9, eller § 16 A, stk. 5.

Stk. 2.

For andre boliger beliggende på landbrugsejendomme eller skovejendomme anses grundarea-

let for at udgøre 1.000 m

, medmindre et større areal blev lagt til grund ved den sidste ansættelse

foretaget efter den lovgivning, der er nævnt i stk. 1, 1. pkt.

Stk. 3.

Told- og skatteforvaltningen kan bestemme, at større grundarealer end dem, der er nævnt i stk.

1 og stk. 2, lægges til grund for ansættelsen af grundværdi.

§ 32.

Produktionsjord, som overdrages fra en ejendom til en anden, og som såvel før som efter over-

dragelsen udgør en selvstændig matrikel, bibeholder den gennemsnitlige hektarpris, der er fastsat for

den pågældende matrikel umiddelbart forud for overdragelsen. Sammenlægges matrikler med for-

skellige gennemsnitlige hektarpriser, beregnes en ny gennemsnitlig hektarpris for den sammenlagte

matrikel.

Stk. 2.

Overdrages produktionsjord fra en ejendom til en anden, således at det overdragne areal til-

lægges en eksisterende matrikel på den ejendom, hvortil arealet overdrages, beregnes en ny gennem-

snitlig hektarpris for den matrikel, som det overdragne areal tillægges.

Stk. 3.

Beregninger efter stk. 1 og stk. 2 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

§ 33.

Etableres der en ny landbrugsejendom eller skovejendom, ansættes den gennemsnitlige hektar-

pris for ejendommens produktionsjord som den gennemsnitlige hektarpris for landbrugsjord hen-

holdsvis skovbrugsjord for omkringliggende landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Stk. 2.

Overgår arealer, der hidtil har været anvendt til andre formål, til anvendelse som produktions-

jord for en eksisterende ejendom, ansættes den gennemsnitlige hektarpris for sådanne arealer som

den gennemsnitlige hektarpris for landbrugsjord henholdsvis skovbrugsjord for den matrikel, det på-

gældende areal tillægges eller tilhører. Udgør det pågældende areal en selvstændig matrikel, ansættes

den gennemsnitlige hektarpris til samme beløb, som gælder for ejendommen som helhed.

Kapitel 7

Vurdering af erhvervsejendomme m.v.

§ 34.

Vurderingen af erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1, nr. 4, sker på grundlag af oplysninger

fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og

øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på

vurderingstidspunktet.

Stk. 2.

Der tages ved vurderingen endvidere hensyn til oplysninger om lejeniveauer, driftsomkostnin-

ger, forrentningskrav, opførelsesomkostninger og andre forhold af væsentlig betydning for vurderin-

gen. Vurderingen af udlejningsejendomme foretages ud fra en forudsætning om sædvanlige udlej-

ningsforhold.

Kapitel 8

Fordelinger

§ 35.

Anvendes en ejendom, bortset fra en landbrugsejendom eller en skovejendom, til såvel bolig-

formål som til erhvervsmæssige formål, og ejendommen bebos af ejeren eller ejerne, fordeles ejen-

domsværdien på henholdsvis boligdelen og den del, der anvendes erhvervsmæssigt. Fordelingen fo-

retages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen.

Stk. 2.

For ejerboliger, som indeholder to selvstændige boligenheder, hvoraf ejeren eller ejerne har

rådighed over en eller begge, fordeles ejendomsværdien på de to selvstændige enheder.

Stk. 3.

Stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse for ejendomme, som er omfattet af ligningslovens §

16, stk. 9, eller ligningslovens § 16 A, stk. 5.

§ 36.

For ejerboliger, som har et grundareal på mere end 5.000 m

, og som helt eller delvis er belig-

gende i landzone, foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til boligdelen,

henholdsvis den øvrige del af ejendommen.

Stk. 2.

Ved fordelingen anses 5.000 m

for at tilhøre boligdelen. Er det grundareal, der ligger i umid-

delbar forbindelse med boligen, mindre end 5.000 m

, anses kun dette grundareal for at høre til bo-

ligdelen.

§ 37.

For ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, foretages en fordeling

af ejendomsværdien på henholdsvis boligdelen og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen.

Stk. 2.

Har en ejendom jord beliggende i flere kommuner, foretages en fordeling af grundværdien på

de enkelte kommuner. Er en ejendom delvist jordrentepligtig, foretages en fordeling af grundværdien

på den jordrentepligtige del og den øvrige del.

Kapitel 9

Fremskrivning og tilbageregning af vurderinger

§ 38.

Bliver en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, foretages ved den først-

kommende almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6 en tilbageregning af ejendomsværdien

til 2001-niveau og 2002-niveau. Tilsvarende gælder, hvis en ejendom omfattet af ejendomsværdi-

skattelovens § 4, nr. 1-10, ændres på en sådan måde, at betingelserne for omvurdering efter § 6 er

opfyldt, eller hvis en fordeling af ejendomsværdien efter §§ 35 eller 36 ændres.

Stk. 2.

Tilbageregning efter stk. 1 foretages efter de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48.

§ 39.

Er der i forbindelse med den vurdering, der skal tilbageregnes efter § 38, foretaget en fordeling

af ejendomsværdien efter §§ 35 eller 36, foretages tilbageregningen alene for den del eller de dele af

ejendomsværdien, der kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til boligformål.

§ 40.

Der foretages ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter § 6 i føl-

gende tilfælde en tilbageregning af grundværdien til basisåret, jf. § 42, efter de indeks, der fastsættes

efter §§ 44-48, jf. dog stk. 2:

1) Når en ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld efter lov om kommunal

ejendomsskat, herunder hvis samvurdering etableres eller ophører, jf. § 2, stk. 3.

2) Når der på en ejendom, som er omfattet af pligten som nævnt i nr. 1, sker ændring af ejen-

dommens grundareal.

3) Når produktionsjord, jf. § 28, stk. 2, overgår til anden anvendelse, eller når jord overgår fra

anden anvendelse til produktionsjord.

4) Når ejendommens grundværdi er ændret som følge af ændrede planforhold.

5) Når der sker ændring i ejerlejligheders fordelingstal.

6) Når væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres.

7) Når afhjælpning af væsentlig forurening konstateres, forudsat at hidtidig afgiftspligtig grund-

værdi, jf. § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat, er ansat på grundlag af grundens værdi

i forurenet stand.

8) Når der sker ændring af fritagelser for grundskyld efter §§ 7 eller 8 i lov om kommunal ejen-

domsskat.

9) Når byggemodningsarbejder er færdiggjort.

Stk. 2.

Stk. 1, nr. 6, 7 og 9, finder ikke anvendelse på produktionsjord.

§ 41.

Er der på tidspunktet for tilbageregning efter § 40 givet et grundforbedringsfradrag, jf. §§ 22 og

23, foretages endvidere en tilbageregning af grundforbedringsfradraget til basisåret, forudsat at et

sådant fradrag var givet i basisåret.

Stk. 2.

§ 7 finder tilsvarende anvendelse på ændringer som nævnt i § 40, stk. 1, nr. 1-7. Ændringer

som nævnt i § 40, stk. 1, nr. 8, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor kommunen foretager de

pågældende ændringer. Ændringer som nævnt i § 40, stk. 1, nr. 9, anses for indtruffet på tidspunktet

for førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering af den pågældende ejendom efter arbej-

dets færdiggørelse.

§ 42.

Ved basisåret forstås det seneste år, hvor grundværdien efter eventuelle fradrag for grundfor-

bedringer og fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi efter § 1, stk. 2, i lov

om kommunal ejendomsskat. Der ansættes et basisår for den samlede ejendom, uanset om forskellige

dele af ejendommen anvendes til forskellige formål.

Stk. 2.

Er en ny ejendom udstykket fra en ejendom, som allerede er omfattet af pligten til at betale

grundskyld, anvendes denne ejendoms retmæssige basisår på den nye ejendom. Hvis den nye ejen-

dom ikke hidtil har været vurderet, anvendes det basisår, som er gældende for omkringliggende sam-

menlignelige ejendomme.

Stk. 3.

Kommunen oplyser told- og skatteforvaltningen om basisåret. Basisår som nævnt i stk. 2, 2.

pkt., fastsættes dog af told- og skatteforvaltningen.

§ 43.

§§ 38-42 finder tilsvarende anvendelse ved senere berigtigelse eller ændring af de oplysninger,

der hidtil er lagt til grund for beregningen af ejendomsværdiskat eller kommunal grundskyld.

Stk. 2.

Det er uden betydning for anvendelsen af stk. 1, om berigtigelsen eller ændringen sker i for-

bindelse med afgørelse af en klagesag, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, i forbindelse med genop-

tagelse af en vurdering, jf. skatteforvaltningslovens § 33, i forbindelse med told- og skatteforvaltnin-

gens anvendelse af revisionsbestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 33 a, eller om det sker i for-

bindelse med en almindelig vurdering eller omvurdering efter denne lov.

§ 44.

Tilbageregningen af vurderinger efter §§ 38-43 foretages efter et prisindeks for ejendomssalg.

Prisindeks udarbejdes af Danmarks Statistik, jf. §§ 45-47.

Stk. 2.

Prisindeks udarbejdes for hvert år fra og med 2001. Indeks udarbejdes efter prisforholdene pr.

1. september i det pågældende år, idet indeks for årene 2001 og 2002 dog udarbejdes efter prisforhol-

dene pr. 1. januar. Skatteministeren bekendtgør årligt de beregnede indeks.

§ 45.

Der udarbejdes prisindeks for hver af følgende kategorier af ejendomme:

Boligejendomme med en eller to boligenheder.

Ejerlejligheder til beboelse.

Sommerhuse.

Landbrugsejendomme.

Erhvervsejendomme.

Stk. 2.

For hver ejendomskategori som nævnt i stk. 1 udarbejdes indeks for hver kommune, hver

landsdel, jf. § 47, hver region samt for landet som helhed, jf. dog § 46. Indeks udarbejdes inden for

den kommunale og regionale inddeling, der er gældende pr. 1. september 2017, idet Ertholmene be-

tragtes som en del af Bornholms kommune.

§ 46.

Er der i et år i en kommune ikke sket salg i et sådant omfang, at det er muligt for Danmarks

Statistik at udarbejde et prisindeks for en eller flere kategorier af ejendomme, jf. § 45, stk. 1, udar-

bejdes indeks for disse ejendomstyper på grundlag af de salg, der har fundet sted i den landsdel, hvor

den pågældende kommune er beliggende, jf. § 47.

Stk. 2.

Er det fortsat ikke muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks, udarbejdes indeks

for disse ejendomstyper på grundlag af de salg, der har fundet sted i den region, hvor pågældende

kommune er beliggende. Er udarbejdelse af indeks for regionen ikke muligt, udarbejdes indeks for

landet som helhed.

Stk. 3.

Princip for udarbejdelse af prisindeks efter stk. 1-2 vælges af Danmarks Statistik. Valg af

princip kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

§ 47.

Der beregnes indeks for hver af følgende landsdele:

Byen København

bestående af følgende kommuner: København, Frederiksberg, Dragør og

Tårnby.

Københavns omegn

bestående af følgende kommuner: Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gen-

tofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rød-

ovre og Vallensbæk.

Nordsjælland

bestående af følgende kommuner: Allerød, Egedal, Fredensborg, Frederiks-

sund, Furesø, Gribskov, Halsnæs, Helsingør, Hillerød, Hørsholm og Rudersdal.

Bornholm

bestående af Bornholms Kommune og Ertholmene.

Østsjælland

bestående af følgende kommuner: Greve, Køge, Lejre, Roskilde og Solrød.

Vest- og Sydsjælland

bestående af følgende kommuner: Faxe, Guldborgsund, Holbæk, Ka-

lundborg, Lolland, Næstved, Odsherred, Ringsted, Slagelse, Sorø, Stevns og Vordingborg.

Fyn

bestående af følgende kommuner: Assens, Faaborg-Midtfyn, Kerteminde, Langeland,

Middelfart, Nordfyn, Nyborg, Odense, Svendborg og Ærø.

Sydjylland

bestående af følgende kommuner: Billund, Esbjerg, Fanø, Fredericia, Haderslev,

Kolding, Sønderborg, Tønder, Varde, Vejen, Vejle og Aabenraa.

Østjylland

bestående af følgende kommuner: Favrskov, Hedensted, Horsens, Norddjurs, Od-

der, Randers, Samsø, Silkeborg, Skanderborg, Syddjurs og Aarhus.

10)

Vestjylland

bestående af følgende kommuner: Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Lemvig,

Ringkøbing-Skjern, Skive, Struer og Viborg.

11)

Nordjylland

bestående af følgende kommuner: Brønderslev, Frederikshavn, Hjørring, Jam-

merbugt, Læsø, Mariagerfjord, Morsø, Rebild, Thisted, Vesthimmerland og Aalborg.

§ 48.

Beregninger af indeks efter §§ 44-47 og fremskrivninger eller tilbageregninger efter denne lov

på grundlag heraf kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Kapitel 10

Administrative bestemmelser m.v.

§ 49.

Ved told- og skatteforvaltningen forstås i denne lov de myndigheder under Skatteministeriets

ressort, der varetager vurderingsarbejdet, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller

for ejendomsvurdering.

§ 50.

Told- og skatteforvaltningen foretager de ansættelser og fordelinger m.v., som er foreskrevet i

anden lovgivning. Told- og skatteforvaltningen afgiver erklæringer til andre offentlige myndigheder

om vurderingsspørgsmål, når dette tilsvarende er foreskrevet.

Stk. 2.

Alle ansættelser efter denne lov afrundes til nærmeste 1.000 kr.

§ 51.

Ved anvendelsen af anden lovgivning forstås ved betegnelsen ”forskelsværdien” forskellen mel-

lem ejendomsværdien og grundværdien. Er en bygning beliggende på fremmed grund, udgøres for-

skelsværdien af bygningens ejendomsværdi.

§ 52.

Er der meddelt byggetilladelse til opførelse af en ejerbolig, anses ejendommen for færdigbygget

og beboelig senest ved den første almindelige vurdering eller omvurdering, der foretages efter udløbet

af en periode på et år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumen-

teres.

Stk. 2.

Er der meddelt byggetilladelse til om- eller tilbygning, anses arbejdet for afsluttet senest ved

den første almindelige vurdering eller omvurdering, der foretages efter udløbet af en periode på et år

efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres.

§ 53.

Ejere af ejendomme skal efter anmodning fra told- og skatteforvaltningen meddele oplysninger

om den pågældendes egen ejendom, som efter told- og skatteforvaltningens skøn er af betydning for

vurderingen af denne ejendom eller af andre ejendomme, og som ikke allerede er registreret hos told-

og skatteforvaltningen. Tilsvarende gælder tidligere ejere. Oplysningerne skal gives inden for de fri-

ster og i den form, der bestemmes af told- og skatteforvaltningen.

§ 54.

Senest på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning af et dokument om overdragelse af fast

ejendom skal erhververen digitalt indberette oplysninger om overdragelsen og vilkårene herfor. Ved

anmeldelse af servitutter til tinglysning skal anmelderen senest på anmeldelsestidspunktet digitalt

indberette oplysninger om servituttens indhold, som kan have betydning for ejendomsvurderingen.

Stk. 2.

Skatteministeren fastsætter efter forhandling med justitsministeren regler om, hvilke oplysnin-

ger indberetningerne efter stk. 1 skal indeholde, og til hvilke myndigheder oplysningerne skal vide-

regives. Skatteministeren kan desuden fastsætte nærmere regler om meddelelse af oplysninger, her-

under regler om tidsfrister og form for meddelelse af oplysningerne.

Kapitel 11

Data og registre m.v.

§ 55.

Told- og skatteforvaltningen kan indhente data og føre registre over oplysninger om ejen-

domme, handelspriser, ejerforhold, udlejningsforhold, jordbundsforhold, stand og forhold i øvrigt,

når sådanne oplysninger er nødvendige for vurderingsarbejdet.

Stk. 2.

Told- og skatteforvaltningen kan samkøre egne registeroplysninger med oplysninger i andre

offentlige registre eller samkøre oplysninger fra andre offentlige registre, når dette er nødvendigt for

vurderingsarbejdet.

Stk. 3.

Skatteministeren fastsætter nærmere regler om oprettelsen og driften af registre som nævnt i

stk. 1.

§ 56.

Offentlige myndigheder og andre offentlige institutioner m.v. skal meddele told- og skattefor-

valtningen oplysninger, der er nødvendige for vurderingsarbejdet.

Stk. 2.

Skatteministeren kan fastsætte regler om, hvilke oplysninger der skal meddeles, og hvilke

myndigheder og offentlige institutioner m.v., der skal meddele oplysningerne. Skatteministeren kan

desuden fastsætte nærmere regler om meddelelse af oplysninger, herunder regler om tidsfrister og

form for meddelelse af oplysningerne.

§ 57.

De registre, der er nævnt i § 55, skal føres inden for EU eller EØS. For de registre, som er af

særlig interesse for fremmede magter, træffer told- og skatteforvaltningen foranstaltninger, der mu-

liggør bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold.

§ 58.

Told- og skatteforvaltningen kan i vurderingsarbejdet efter eget skøn anvende oplysninger, som

er registreret i forbindelse med vurderinger foretaget efter tidligere lovgivning, herunder i forbindelse

med klagesagsbehandling.

Stk. 2.

Told- og skatteforvaltningen er afskåret fra at lægge data på individniveau fra Danmarks Sta-

tistiks databaser til grund for vurderingen af enkeltejendomme, når sådanne data er indhentet af Dan-

marks Statistik til brug for statistiske formål.

Kapitel 12

Dataindsamling og besigtigelse

§ 59.

Told- og skatteforvaltningen kan uden forudgående underretning af ejerne foretage udvendige

besigtigelser fra offentligt tilgængelige positioner af ejendomme, som er omfattet af denne lov, med

henblik på indsamling af data, når dette efter told- og skatteforvaltningens skøn er nødvendigt for

udvikling eller forbedring af modeller for ejendomsvurdering.

Stk. 2.

Ved dataindsamlinger som nævnt i stk. 1 er told- og skatteforvaltningen afskåret fra at lægge

de indsamlede data til grund for vurderingen af de ejendomme, som er omfattet af dataindsamlingen.

Stk. 3.

Told- og skatteforvaltningen kan bemyndige ejendomsmæglere, landinspektører eller andre

med den fornødne faglige baggrund til at foretage dataindsamling som nævnt i stk. 1.

§ 60.

Told- og skatteforvaltningen kan uden forudgående underretning indsamle billedmateriale af

ejendomme optaget fra luften eller fra offentligt tilgængelige steder på jorden. Told- og skattefor-

valtningen kan bemyndige eksterne leverandører til at foretage indsamling af billedmateriale.

Stk. 2.

Told- og skatteforvaltningen kan efter eget skøn anvende billedmateriale som nævnt i stk. 1 i

vurderingsarbejdet. Tilsvarende kan told- og skatteforvaltningen efter eget skøn anvende oplysninger,

som er tilgængelige i offentlige registre om geografiske forhold.

§ 61.

Told- og skatteforvaltningen kan uden forudgående underretning af ejeren foretage udvendige

besigtigelser af ejendomme, som er omfattet af denne lov, fra offentligt tilgængelige positioner uden

for den pågældende ejendom, når dette efter told- og skatteforvaltningens skøn er nødvendigt for

vurderingen af den pågældende ejendom eller af andre ejendomme.

Stk. 2.

Told- og skatteforvaltningen kan bemyndige ejendomsmæglere, landinspektører eller andre

med den fornødne faglige baggrund til at foretage besigtigelser som nævnt i stk. 1.

§ 62.

Told- og skatteforvaltningen kan efter forudgående underretning af ejeren, uden retskendelse

og mod forevisning af behørig legitimation foretage udvendige besigtigelser af ejendomme, som er

omfattet af denne lov, fra positioner på den pågældende ejendoms grund, når dette efter told- og

skatteforvaltningens skøn er nødvendigt for vurderingen af den pågældende ejendom.

Stk. 2.

Indvendig besigtigelse kan efter forudgående underretning af ejeren foretages i tilfælde, hvor

dette efter told- og skatteforvaltningens skøn er nødvendigt for vurderingen af den pågældende ejen-

dom. Indvendig besigtigelse mod ejers ønske kan kun ske med retskendelse.

§ 63.

Ved besigtigelse efter §§ 61 og 62 kan told- og skatteforvaltningen foretage nødvendige opmå-

linger, undersøgelser og øvrige registreringer, herunder tilvejebringe fotografisk dokumentation.

Kapitel 13

Tilbagebetalingsordningen

§ 64.

Der etableres en tilbagebetalingsordning som et tilbud til ejendomsejere, der kan have betalt

ejendomsværdiskat eller kommunal grundskyld på grundlag af vurderinger, der kan have været for

høje, jf. §§ 65-78. Tilbagebetalingsordningen administreres af told- og skatteforvaltningen.

Stk. 2.

Told- og skatteforvaltningen træffer afgørelse om, hvorvidt tilbagebetalingsordningen kan an-

vendes. Ved anvendelse af tilbagebetalingsordningen gælder reglerne i §§ 65-78.

Stk. 3.

Afgørelser efter stk. 2, 1. pkt., kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Afgørelser

efter stk. 2, 1. pkt., er uden betydning for adgangen til at påklage de vurderinger, der kan lægges til

grund for afgørelser efter tilbagebetalingsordningen.

Sammenligning af vurderinger

§ 65.

Resultatet af den almindelige vurdering pr. 1. september 2018 og pr. 1. september 2019 sam-

menlignes for hver ejendom med de vurderinger og omvurderinger, der er foretaget af den pågæl-

dende ejendom pr. 1. oktober 2011 og senere, således som disse vurderinger blev ansat i medfør af

lov om vurdering af landets faste ejendomme eller efter §§ 87 og 88, og således som de har dannet

grundlag for beskatning, jf. dog stk. 3.

Stk. 2.

Alle vurderinger og omvurderinger ansat i medfør af lov om vurdering af landets faste ejen-

domme eller efter §§ 87 og 88 anses ved sammenligning efter stk. 1 for at være foretaget efter pris-

forholdene i vurderingsåret.

Stk. 3.

Stk. 1 finder ikke anvendelse på landbrugsejendomme, skovejendomme, ejendomme ejet af

staten, kommunerne eller regionerne, og på ejerboliger, som efter hidtidig lovgivning var vurderet

som landbrugsejendomme eller skovejendomme. Stk. 1 finder endvidere ikke anvendelse på omvur-

deringer foretaget pr. 1. oktober 2011 af erhvervsejendomme m.v.

§ 66.

Sammenligning efter § 65 foretages for ejerboligers vedkommende for såvel ejendomsværdi

som for grundværdi for hver enkelt vurdering, hvor sammenligning skal foretages. For andre ejen-

domme foretages sammenligningen alene for grundværdien.

Stk. 2.

For grundværdier foretages sammenligningen før eventuelle fradrag for grundforbedringer og

før eventuelle fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat.

§ 67.

Ved sammenligningen tilbageregnes 2018-vurderingen henholdsvis 2019-vurderingen til de ak-

tuelle år efter reglerne i §§ 44-47. Før tilbageregningen nedsættes såvel ejendomsværdi som grund-

værdi med 20 pct. Tilbageregnede beløb afrundes efter § 50, stk. 2.

Stk. 2.

Resultatet af sammenligningen og af en eventuel genberegning, jf. § 73, meddeles ejeren sam-

tidig med resultatet af 2018-vurderingen henholdsvis 2019-vurderingen eller snarest derefter. Samti-

dig gives meddelelse til tidligere ejere, jf. § 74, stk. 2.

Stk. 3.

Medfører oplysninger, som modtages efter afgørelsesperiodens indtræden vedrørende vurde-

ringen pr. 1. september 2018 eller pr. 1. september 2019, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, at en

vurdering kan genoptages, meddeles resultatet ikke, før en eventuel genoptagelsessag er afsluttet.

§ 68.

Er ejendomsværdi eller grundværdi for en ejerbolig ændret ved omvurdering i medfør af § 3 i

den lovgivning, der er nævnt i § 65, herunder hvis ejerlejligheder har ændret fordelingstal, reguleres

til brug for sammenligningen med årene før omvurderingen den ejendomsværdi henholdsvis grund-

værdi, der er ansat ved 2018-vurderingen eller 2019-vurderingen, med forholdet mellem disse værdier

før og efter omvurderingen. De regulerede 2018-ejendomsværdier eller 2019-ejendomsværdier hen-

holdsvis grundværdier tilbageregnes efter §§ 44-47.

Stk. 2.

Er grundværdien for en ejendom, som ikke er en ejerbolig, ændret som nævnt i stk. 1, reguleres

til brug for sammenligningen med årene før omvurderingen den grundværdi, der er ansat ved 2019-

vurderingen, med forholdet mellem værdien før og efter omvurderingen. De regulerede 2019- grund-

værdier tilbageregnes efter §§ 44-47.

§ 69.

Er der ved første vurdering af en ejendom efter denne lov sket ændringer i forhold til sidste

vurdering eller omvurdering foretaget efter den lovgivning, der er nævnt i § 65, således at betingel-

serne i § 3, stk. 1, nr. 1-9 og 11, i den nævnte lovgivning ville være til stede, ses der ved sammenlig-

ningen med tidligere vurderinger bort fra sådanne ændringer.

Samvurderede ejendomme

§ 70.

Har ejendomme, som er omfattet af tilbagebetalingsordningen, uafbrudt været samvurderet i

den periode, der er nævnt i § 65, og er disse ejendomme uændret samvurderet ved første vurdering

foretaget efter denne lov, betragtes disse ejendomme ved beregninger efter tilbagebetalingsordningen

som én samlet ejendom.

§ 71.

Etableres der ved første vurdering foretaget efter denne lov samvurdering af ejendomme, der

hidtil ikke har været samvurderede, fordeles til brug for sammenligningen efter § 65 den ejendoms-

værdi henholdsvis grundværdi, der ved første vurdering efter denne lov er ansat for de samvurderede

ejendomme, forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme efter den vurdering, der sidst er

foretaget efter den lovgivning, der er nævnt i § 65.

Stk. 2.

Ophører samvurdering af hidtil samvurderede ejendomme ved første vurdering foretaget efter

denne lov, betragtes de pågældende ejendomme ved sammenligningen efter § 65 fortsat som samvur-

derede. Den ejendomsværdi og grundværdi, der lægges til grund for sammenligningen, udgøres af

summen af de ejendomsværdier henholdsvis grundværdier, der ved første vurdering efter denne lov

er ansat for de hidtil samvurderede ejendomme.

Stk. 3.

§ 69 finder tilsvarende anvendelse for hver af de berørte ejendomme.

§ 72.

Er samvurdering af ejendomme etableret eller ophørt i løbet af den periode, der er nævnt i § 65,

således at samvurdering kun har fundet sted i en del af perioden, anses de pågældende ejendomme

ved sammenligningen efter § 65 for ikke at have været samvurderede.

Stk. 2.

Er samvurdering etableret i den periode, der er nævnt i § 65, fordeles ejendomsværdi hen-

holdsvis grundværdi for de pågældende ejendomme i den periode, hvor samvurdering har fundet sted,

forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme efter den vurdering, der senest var foretaget

forud for etableringen af samvurdering.

Stk. 3.

Er samvurdering ophørt i den periode, der er nævnt i § 65, fordeles ejendomsværdi henholdsvis

grundværdi for de pågældende ejendomme i den periode, hvor samvurdering har fundet sted, for-

holdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme efter den vurdering, der første gang er foretaget

efter ophør af samvurdering.

Genberegning af skatter

§ 73.

Viser sammenligningen efter §§ 65-72, at ejendomsværdi eller grundværdi ansat pr. 1. septem-

ber 2018 eller pr. 1. september 2019 efter reduktion og tilbageregning er lavere end de tilsvarende

værdier ansat ved en eller flere af de forudgående vurderinger, der har dannet grundlag for beskatning,

foretages en genberegning af de skatter, der er beregnet efter en vurdering, der er højere end den

ejendomsværdi eller grundværdi, der er ansat pr. 1. september 2018 eller pr. 1. september 2019 tilba-

geregnet til det aktuelle år.

Stk. 2.

Ved genberegningen indgår ejendomsværdi og grundværdi ansat pr. 1. september 2018 eller

pr. 1. september 2019 efter tilbageregning til det aktuelle år. For grundværdien foretages genbereg-

ningen efter eventuelle fradrag for grundforbedringer og eventuelle fritagelser efter lov om kommunal

ejendomsskat. Fradrag og fritagelser som nævnt i 2. pkt. beregnes på grundlag af den tilbageregnede

grundværdi.

Stk. 3.

Er der i medfør af den lovgivning, der er nævnt i § 65, eller i medfør af lov om kommunal

ejendomsskat foretaget en fordeling af ejendomsværdi eller grundværdi i de aktuelle vurderingsår,

anvendes samme forholdsmæssige fordeling ved genberegningen.

Tilbagebetaling

§ 74.

Resulterer genberegningen efter § 73 i et beløb, der for et eller flere år er lavere end de oprin-

deligt beregnede skatter, udbetales forskellen som en kompensation. Kompensationen er skattefri,

medmindre de betalte ejendomsskatter var fradragsberettigede efter ligningslovens § 14. Tilbagebe-

taling foretages af told- og skatteforvaltningen.

Stk. 2.

Tilbagebetaling sker til ejendommens ejer eller ejere og andre, der i forhold til stat eller kom-

mune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den ejendomsvurdering, tilbagebetalingen ved-

rører. Ingen andre end de i 1. pkt. nævnte kan opnå partsstatus i relation til tilbagebetalingsordningen.

§ 75.

Tilbagebetaling sker efter det tidspunkt, hvor fristen for klage over vurderingen pr. 1. september

2018 henholdsvis pr. 1. september 2019 udløber, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, medmin-

dre denne vurdering er påklaget. Er vurderingen pr. 1. september 2018 eller pr. 1. september 2019

påklaget, foretages tilbagebetalingen efter det tidspunkt, hvor klagesagen er endeligt afsluttet, jf. dog

§ 77.

Stk. 2.

Der foretages ikke tilbagebetalinger til dødsboer eller konkursboer, når disse er afsluttet. Der

foretages endvidere ikke tilbagebetaling i tilfælde, hvor en ejendom har været ejet af en juridisk per-

son, som på tilbagebetalingstidspunktet ikke længere eksisterer.

Stk. 3.

Der foretages ikke tilbagebetaling i tilfælde, hvor tilbagebetaling via NemKontoordningen ikke

er mulig.

Stk. 4.

Tilbagebetalinger efter stk. 1 behandles civilretligt i enhver henseende som de oprindeligt

beregnede skatter, som kompensationen er beregnet på grundlag af.

§ 76.

Ved tilbagebetaling ydes samme procenttillæg som ved tilbagebetaling af overskydende skat,

jf. kildeskattelovens § 62, stk. 2. Tillægget gives efter den sats, der var gældende i det indkomstår,

hvor den relevante vurdering blev foretaget. Der sker ingen forrentning.

Stk. 2.

Beløb under 200 kr. pr. ejendom tilbagebetales ikke. Hvis en ejendom er ejet af flere personer

i sameje, gælder beløbsgrænsen efter 1. pkt. for den samlede tilbagebetaling til samtlige ejere.

Stk. 3.

Tilbagebetalinger sker til fuld og endelig afregning af krav, der er opstået eller måtte opstå

vedrørende de vurderinger, som tilbagebetalingerne vedrører. Medfører oplysninger, som modtages

efter afgørelsesperiodens indtræden vedrørende vurderingen pr. 1. september 2018 eller pr. 1. sep-

tember 2019, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, og som ikke indgår i afgørelsen, at en vurdering

genoptages, og ny afgørelse træffes, sker tilbagebetaling på grundlag heraf til fuld og endelig afreg-

ning som nævnt i 1. pkt.

§ 77.

Der foretages ikke tilbagebetalinger på grundlag af almindelige vurderinger foretaget pr. 1.

oktober 2013 eller senere i medfør af den lovgivning, der er nævnt i § 65, hvis en sådan vurdering

påklages.

Stk. 2.

Er andre vurderinger eller omvurderinger, som i medfør af den lovgivning, der er nævnt i §

65, er foretaget pr. 1. oktober 2011 eller senere, påklaget, og klagesagen ikke er endeligt afsluttet på

tidspunktet for udløbet af fristen for klage over vurderingen pr. 1. september 2018 henholdsvis vur-

deringen pr. 1. september 2019, foretages tilbagebetaling på det tidspunkt, hvor klagesagen eller kla-

gesagerne samt eventuelle klagesager som nævnt i § 75, stk. 1, er endeligt afsluttet. Tilsvarende gæl-

der vurderinger, som på tilbagebetalingstidspunktet, jf. 1. pkt., er under genoptagelse, eller hvor gen-

optagelsessag er påklaget.

§ 78.

Afgørelser efter §§ 65-77 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Kapitel 14

Øvrige bestemmelser

§ 79.

Den, der med forsæt til at unddrage det offentlige skat afgiver urigtige eller vildledende eller

ufuldstændige oplysninger til told- og skatteforvaltningens brug for vurdering af en ejendom, straffes

med bøde eller fængsel indtil 1 år og 6 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter straffelo-

vens § 289.

Stk. 2.

Begås overtrædelsen af stk. 1 groft uagtsomt, er straffen bøde.

Stk. 3.

Der kan pålægges juridiske personer strafansvar efter straffelovens 5. kapitel.

§ 80.

I sager om overtrædelser af § 79, der ikke skønnes at ville medføre højere straf end bøde, kan

told- og skatteforvaltningen i et bødeforelæg tilkendegive den sigtede, at sagen kan afgøres uden

retssag, hvis sigtede erklærer sig skyldig i overtrædelsen og erklærer sig rede til inden en nærmere

angiven frist, der efter begæring kan forlænges, at betale den i bødeforelægget angivne bøde.

Stk. 2.

Retsplejelovens § 834 om indholdet af et anklageskrift finder anvendelse på tilkendegivelser

efter stk. 1.

Stk. 3.

Vedtager sigtede bøden, bortfalder videre strafferetlig forfølgning. Vedtagelsen har samme

gentagelsesvirkning som en dom.

Stk. 4.

Bøder i sager, der afgøres administrativt, opkræves af told- og skatteforvaltningen.

§ 81.

For landbrugsejendomme og skovejendomme beregnes ved vurderingen pr. 1. september 2019

en gennemsnitlig hektarpris for den produktionsjord, jf. § 28, stk. 2, som tilhører den enkelte ejendom.

Der beregnes separate hektarpriser for landbrugsarealer, herunder naturarealer, og for fredskovplig-

tige arealer.

Stk. 2.

Den gennemsnitlige hektarpris beregnes på grundlag af arealets størrelse og den ansættelse af

grundværdi, der efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af

30. august 2013, senest er foretaget for de pågældende arealer.

Stk. 3.

Vurderingen pr. 1. september 2019 af produktionsjord udgøres af de beløb, der er beregnet

efter stk. 1 og 2.

§ 82.

Alle ejendomme, som på tidspunktet for ikrafttrædelsen af denne lov er vurderet som landbrug,

gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, vurderes første gang efter denne lov pr. 1. septem-

ber 2019, jf. § 5.

Stk. 2.

Skal en ejendom, som efter hidtidig lovgivning har været vurderet som en landbrugsejendom

eller en skovejendom, vurderes som en ejerbolig efter denne lov, kan ejendommens ejer eller ejere i

enighed vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som landbrugsejendom eller skovejendom.

Stk. 3.

Skal en ejendom, som efter hidtidig lovgivning har været vurderet som ejerbolig, vurderes som

en landbrugsejendom eller en skovejendom efter denne lov, kan ejendommens ejer eller ejere i enig-

hed vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som ejerbolig.

§ 83.

Valg efter § 82, stk. 2 og 3, skal træffes senest ved udløbet af den frist, inden for hvilken den

første vurdering af ejendommen foretaget efter denne lov kan påklages, jf. skatteforvaltningslovens

§ 35 a, stk. 3. Valget kan ikke omgøres og er gældende indtil ejerskifte. Det er en betingelse, at

ejendommen ikke ændres på en sådan måde, at betingelserne for omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 2-

7, er opfyldt.

Stk. 2.

Ejendomme som nævnt i § 82, stk. 2, kan i en salgssituation på foranledning af ejer eller ejere

i enighed vurderes som en ejerbolig forud for indgåelse af købsaftale. Tilsvarende kan ejendomme

som nævnt i § 82, stk. 2, vurderes som en landbrugsejendom eller skovejendom. Vurderingerne fore-

tages på grundlag af ejendommens størrelse og øvrige fremtræden på vurderingstidspunktet og efter

prisforholdene pr. den senest forudgående almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende

kategori. Vurderinger efter 1.-3. pkt. er gyldige efter ejerskifte.

Stk. 3.

For vurderinger efter stk. 2 betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. Beløbet

reguleres efter personskattelovens § 20.

§ 84.

§ 10, stk. 3, finder ikke anvendelse ved de almindelige vurderinger, der foretages pr. 1. septem-

ber 2018 og 1. september 2019.

§ 85.

Bestemmelserne i § 12 A og § 13 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbe-

kendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret bl.a. ved § 2 i lov nr. 1887 af 29. december

2015, og senest ved § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, gælder fortsat for ejendomme, som på tids-

punktet for ikrafttrædelsen af denne lov er omfattet af disse.

Kapitel 15

Ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser

§ 86.

Loven træder i kraft den 1. januar 2018. Samtidig ophæves lov om vurdering af landets faste

ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Vurderinger foretaget i medfør af

hidtidig lovgivning og efter §§ 87 og 88 er gældende, indtil vurderinger efter § 5 er foretaget.

§ 87.

Der foretages almindelig vurdering og omvurdering pr. 1. oktober 2018 efter de regler, som den

31. december 2017 er gældende efter § 43 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbe-

kendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Stk. 2.

Vurderinger og omvurderinger efter stk. 1 kan påklages inden for det tidsrum, hvor de vurde-

ringer, der foretages pr. 1. september 2019 efter § 5 i denne lov, kan påklages, jf. skatteforvaltnings-

lovens § 35 a, stk. 3. Behandling af klager over vurderinger og omvurderinger som nævnt i 1. pkt.

skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret.

§ 88.

For ejendomme, som umiddelbart forud for den almindelige vurdering pr. 1. september 2018 er

vurderet som ejerboliger efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr.

1067 af 30. august 2013 med senere ændringer, og som ikke skal vurderes pr. 1. september 2018 efter

§ 5 i denne lov, foretages almindelig vurdering pr. 1. oktober 2018. Vurderingen foretages i form af

en videreførelse af de vurderinger og andre ansættelser, der efter § 42 i lov om vurdering af landets

faste ejendomme, herunder generelle reduktioner efter § 42, stk. 4, senest er foretaget for den pågæl-

dende ejendom.

Stk. 2.

Der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2018 opfylder

de betingelser, der den 31. december 2017 er gældende for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering

af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Omvurdering foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Stk. 3.

Vurderinger efter stk. 1 og omvurderinger efter stk. 2 kan påklages inden for det tidsrum, hvor

de vurderinger, der foretages pr. 1. september 2019 efter § 5 i denne lov, kan påklages, jf. skattefor-

valtningslovens § 35 a, stk. 3. Behandling af klager over vurderinger og omvurderinger som nævnt i

1. pkt. skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret.

§ 89.

Vurderinger som nævnt i § 44, stk. 1, i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbe-

kendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer, kan påklages inden for det tidsrum,

hvor de vurderinger, der foretages pr. 1. september 2018 efter § 5 i denne lov, kan påklages, jf. skat-

teforvaltningslovens § 35 a, stk. 3.

Stk. 2.

Vurderinger som nævnt i § 44, stk. 3, i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lov-

bekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer, kan påklages inden for det tidsrum,

hvor de vurderinger, der foretages pr. 1. september 2019 efter § 5 i denne lov, kan påklages, jf. skat-

teforvaltningslovens § 35 a, stk. 3.

Stk. 3.

Behandling af klager over vurderinger som nævnt i stk. 1 og 2 foretages på baggrund af pris-

forholdene i vurderingsåret.

§ 90.

Data indhentet af skatteministeren til brug for udvikling og forbedring af metoder og modeller

for ejendomsvurdering efter § 48 D i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgø-

relse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret bl.a. ved lov nr. 60 af 16. januar 2017, kan videregives

til told- og skatteforvaltningen i det omfang, der er fastsat i den nævnte bestemmelse.

Stk. 2.

Data modtaget af Skatteministeriet efter § 354, stk. 6, nr. 17, i lov om finansiel virksomhed

kan ikke videregives til andre myndigheder og institutioner.

§ 91.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

1.1 Lovforslagets formål og baggrund

2. Lovforslagets indhold

2.1. Lovens anvendelsesområde

2.1.1. Gældende ret

2.1.2. Lovforslaget

2.2. Vurderingsnormen

2.2.1. Gældende ret

2.2.2. Lovforslaget

2.2.3. Konsekvenser af usikkerhedsmargin

2.3. Ejendomsværdi

2.3.1. Gældende ret

2.3.2. Lovforslaget

2.4. Grundværdi

2.4.1. Gældende ret

2.4.2. Hidtidige principper for ansættelse af grundværdier

2.4.2.1. Byggeretsværdiprincippet (parcelhuse mv.)

2.4.2.2. Etageprincippet (beboelsesejendomme og erhverv)

2.4.2.3. Kvadratmeterprincip (diverse)

2.4.2.4. Hektarprincippet (landbrug)

2.4.3. Lovforslaget

2.4.3.1. Anvendelse og udnyttelse af grundarealer

2.4.3.2. Udfordringer i plangrundlaget ved ansættelsen af grundværdier

2.4.3.3. Planlagt anvendelse og udnyttelse

2.4.3.4. ”Flydende” offentlig planlægning

2.4.3.5. Andre former for upræcis offentlig planlægning

2.4.3.6. Anvendelse og udnyttelse ud over det planlagte

2.4.3.7. Stadig behov for at vurderingsmyndigheden tager stilling

2.4.4. Eksempler på anvendelse af reglerne

2.4.4.1. Parcelhus beliggende i erhvervsområde

2.4.4.2. Forskellig udnyttelsesgrad af ens parcelhusgrunde

2.4.4.3. Udnyttelsesgrader af ens ejerlejlighedsgrunde i forhold til planlagt udnyttelse

2.5. Vurdering af ejerboliger

2.5.1. Gældende ret

2.5.2. Lovforslaget

2.5.2.1. Metoden for vurdering af ejerboliger

2.5.2.2. Modelberegning – ejendomsværdi

2.5.2.3. Modelberegning – grundværdi

2.5.2.4. Modelberegning – ejerlejligheder

2.5.2.5. Efterprøvelse af modelberegningens resultat

2.5.2.6. Særlige forhold

2.5.2.7. Håndtering af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom

2.5.2.8. Manglende registrering af et salg som nedrivningssalg, familiesalg el. lign.

2.5.2.9. Atypiske ejendomme

2.6. Vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme

2.6.1. Gældende ret – landbrugsejendomme

2.6.2. Gældende ret – skovejendomme

2.6.3. Lovforslaget

2.6.3.1. Statistisk baseret fremskrivningsordning

2.6.3.2. Grundlaget for de statistisk baserede fremskrivninger

2.6.3.3. Fremskrivning af hektarpriser

2.6.3.4. Hektarpriser for ”nye” ejendomme og arealer

2.6.3.5. Hektarpriser ved erhvervelse af arealer

2.6.3.6. Boliger beliggende på landbrugsejendomme og skovejendomme

2.6.3.6.1. Grundværdier – boliger beboet af ejer (stuehuse)

2.6.3.6.2. Grundværdier – andre boliger på landbrugsejendomme og skovejen-

domme

2.6.3.6.3. Ejendomsværdier – boliger beboet af ejere (stuehuse)

2.6.3.7. Arealer, som anvendes til andre erhvervsmæssige formål end landbrug eller

skovbrug

2.6.3.8. Samlet ejendomsværdi af landbrugsejendomme og skovejendomme

2.7. Vurdering af erhvervsejendomme

2.7.1. Gældende ret

2.7.2. Lovforslaget

2.7.2.1. Metoder for vurdering af erhvervsejendomme

2.7.2.2. Normtal

2.7.2.3. Ansættelse af ejendomsværdier

2.7.2.3.1. Den afkastbaserede metode

2.7.2.3.2. Omkostningsmetoden

2.7.2.4. Ansættelse af grundværdier

2.7.2.4.1. Etageprincippet, grundværdiresidualmetoden

2.7.2.4.2. Kvadratmeterprincippet

2.7.2.5. Efterprøvelse af modelberegningens resultat

2.7.2.6. Danmarks Statistiks markedsdatabase

2.8. ”Skattestopberegninger”

2.8.1. Gældende ret

2.8.1.1. Til brug for beregning af ejendomsværdiskat

2.8.1.2. Til brug for beregning af kommunale ejendomsskatter

2.8.2. Lovforslaget

2.9. Fordelinger

2.9.1. Gældende ret

2.9.2. Lovforslaget

2.10. Ejendomme helt eller delvis undtaget fra vurdering

2.10.1. Gældende ret

2.10.2. Lovforslaget

2.10.2.1. Ejendomme, som helt undtages fra vurdering

2.10.2.2. Offentligt ejede ejendomme

2.10.2.3. Ejendomme, hvor der fremover ikke skal ansættes en ejendomsværdi

2.10.2.3.1. Landbrugsejendomme og skovejendomme

2.10.2.3.2. Erhvervsejendomme, hvoraf der ikke skal svares dækningsafgift

2.10.2.3.3. Kolonihaver/kolonihavehuse

2.10.2.3.4. Ejerboliger, som ikke anses for færdigbyggede

2.10.2.4. Yderligere forenklinger

2.10.2.5. Ophør af hel eller delvis undtagelse fra vurdering

2.11. Grundforbedringsfradrag

2.11.1. Gældende ret

2.11.2. Lovforslaget

2.12. Samspillet mellem vurderingsmyndigheden og borgerne

2.12.1. Partshøring, deklaration af oplysninger

2.12.2. Vurderingsmyndighedens egne undersøgelser (ex officio-prøvelse)

2.13. Register- og dataforhold

2.13.1. Gældende ret

2.13.2. Lovforslaget

2.13.2.1. Anvendelse af offentlige registre

2.13.2.2. Vurderingsmyndighedens mulighed for selv at oprette registre

2.13.2.3. Samkøring af registre

2.13.2.4. Persondatalovens § 39, stk. 1 (afgørelser, der alene træffes på grundlag af

elektronisk databehandling)

2.13.2.5. Persondatalovens § 41, stk. 4 (oplysninger af særlig interesse for fremmede

magter)

2.13.2.6. Oplysninger registreret i det hidtidige vurderingssystem

2.14. Tilbagebetalingsordningen

2.14.1. Gældende ret

2.14.2. Lovforslaget

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

3.1. Økonomiske konsekvenser for det offentlige

3.1.1. Ændringer i vurderingerne

3.1.2. Ændringer i vurderingerne i de enkelte kommuner

3.1.3. Økonomiske konsekvenser som følge af ændringer i vurderingerne

3.1.4. Økonomiske konsekvenser for kommuner og regioner som følge af ændringer i vurde-

ringerne

3.1.5. Tinglysningsafgiften af ejerskifte af erhvervsejendomme m.v.

3.1.6. Tilbagebetalingsordninger for ejerboliger og erhvervsejendomme

3.1.7. Fritagelse af ejendomsejere for de skattemæssige konsekvenser af ændrede planfor-

hold

3.1.8. Ophævelse af adgang til opkrævning af dækningsafgift for offentligt ejede skov- og

landbrugsejendomme

3.2 Administrative konsekvenser ved et nyt ejendomsvurderingssystem

3.2.1. Etablering af et nyt ejendomsvurderingssystem

3.2.2. Klagestruktur, klagebehandling og processuelle regler for vurderingsmyndigheden

3.2.3. Tinglysningsafgiften af ejerskifte af erhvervsejendomme m.v.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

4.1 Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet m.v.

4.1.1. Økonomiske konsekvenser som følge af ændringer i vurderingerne

4.1.2. Tinglysningsafgiften af ejerskifte af erhvervsejendomme

4.2 Administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

4.2.1. Klagestruktur, klagebehandling og processuelle regler for vurderingsmyndigheden

5. Administrative konsekvenser for borgerne

5.1 Klagestruktur, klagebehandling og processuelle regler for vurderingsmyndigheden

6. Miljømæssige konsekvenser

7. Forholdet til EU-retten

8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

9. Sammenfattende skema

1. Indledning

Tilliden til de offentlige ejendomsvurderinger skal genoprettes. Vurderingerne har været for upræ-

cise, uensartede og uigennemskuelige. Ejendomsejere og boligejere skal have bedre og mere retvi-

sende vurderinger.

Regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk

Folkeparti og Det Radikale Venstre har den 18. november 2016 indgået et forlig om, at der skal

udvikles et moderne ejendomsvurderingssystem, og at hele området skal have et betydeligt kvalitets-

løft både i forhold til drift og klagesagsbehandling. Regeringen har ligeledes tilkendegivet, at der vil

blive oprettet en ny og specialiseret styrelse med flere medarbejdere, et stærkt fagligt miljø og et

selvstændigt ledelsesmæssigt fokus på vurderingsopgaven, mens nye vurderingsankenævn skal vare-

tage klagesagsbehandlingen.

En forudsætning for tilliden til ejendomsvurderingerne er, at træfsikkerheden i vurderingssystemet

bliver tilstrækkeligt høj, at vurderingerne kommer så tæt som muligt på en forventelig handelsværdi.

Det er derfor et centralt element i det nye vurderingssystem, at træfsikkerheden forbedres væsentligt.

Der har været eksempler på, at det hidtidige ejendomsvurderingssystem resulterer i vurderinger, der

fremstod som uensartede. Der er bl.a. eksempler på, at to stort set identiske ejendomme i det samme

område er blevet vurderet mærkbart forskelligt. Det nye vurderingssystem skal sikre større ensartet-

hed i vurderingerne.

Det skal også kunne begrundes og forklares, hvordan vurderingsmyndigheden har vurderet en ejen-

dom. Derudover er det afgørende, at grundlaget for den enkelte vurdering dokumenteres, registreres

og lægges åbent frem for ejendomsejerne. Det vil give den enkelte ejendomsejer et bedre indblik i,

hvorfor dennes ejendom er vurderet, som den er.

Regeringen fremlægger her et forslag til en ny ejendomsvurderingslov, som skal danne den lovgiv-

ningsmæssige ramme om en ny vurderingsordning. I tilknytning hertil foreslås etableret en tilbage-

betalingsordning, som skal sikre, at nuværende og tidligere ejendomsejere, der har betalt ejendoms-

skatter af et for højt beskatningsgrundlag, automatisk får differencen tilbage med procenttillæg.

Samtidig fremsættes et forslag til ændring af skatteforvaltningsloven med forslag om nye regler for

klagesagsbehandlingen. Dette lovforslag vil endvidere indeholde forslag til de ændringer i anden lov-

givning, som den nye ejendomsvurderingslov giver anledning til.

Det nye ejendomsvurderingssystem skal første gang anvendes ved vurdering af ejerboliger i 2018 og

ved vurdering af øvrige ejendomme, herunder erhvervsejendomme, almennyttige boligejendomme,

andelsboliger og ejerboliger med bygningsarealer til erhverv m.v., i 2019.

1.1. Lovforslagets formål og baggrund

Formålet med lovforslaget er at tilvejebringe et nyt og forbedret system for vurdering af fast ejendom

i Danmark.

Rigsrevisionens kritiserede det nuværende ejendomsvurderingssystem i en beretning fra august 2013.

I umiddelbar forlængelse af Rigsrevisionens kritik nedsatte den daværende regering det såkaldte Ek-

spertudvalg om ejendomsvurdering (Engbergudvalget), som fik til opgave at udvikle et nyt ejendoms-

vurderingssystem.

Den daværende regering foreslog samtidig, at 2013-vurderingen af ejerboliger og 2014-vurderingen

af andre ejendomme skulle foretages på den måde, at 2011-vurderingen af ejerboliger og 2012-vur-

deringen af andre ejendomme blev videreført, jf. lov nr. 1635 af 26. december 2013. Efter denne lov

skulle alle ejendomme vurderes i 2015. Dette skulle ske med anvendelse af et nyt vurderingssystem

etableret med udgangspunkt i Engbergudvalgets anbefalinger.

Engbergudvalget afleverede sin rapport den 11. september 2014, og det stod herefter klart, at planer

om nye ejendomsvurderinger allerede i 2015 ikke kunne føres ud i livet.

Engbergudvalgets arbejde viste dog, at det er muligt at etablere et vurderingssystem, som er baseret

på bedre data, som er mere gennemsigtigt, og som giver en større træfsikkerhed. Således opnåede den

prototype på en model for vurdering af ejerboliger, som Engbergudvalget udviklede, en større træf-

sikkerhed end den model, som blev anvendt af SKAT.

Udvalgets arbejde viste også, hvor kompleks vurderingsopgaven er, ligesom udvalget påpegede en

lang række udfordringer, der skulle løses.

Eksempelvis fokuserede udvalget i sit arbejde primært på vurderingen af ejerboliger og kom med

forslag til en række principper for det fremtidige ejendomsvurderingssystem for vurdering af f.eks.

erhvervsejendomme. Herved udestod der ved arbejdets afslutning et stort arbejde i forhold til vurde-

ringen af øvrige ejendomme. Samtidig måtte det konstateres, at Engbergudvalgets prototype endnu

ikke var tilstrækkeligt udviklet, selv om den som ovenfor nævnt havde en større træfsikkerhed end

den hidtil anvendte.

Den daværende regering foreslog herefter, at 2011-vurderingerne af ejerboliger og 2012-vurderin-

gerne af andre ejendomme blev videreført i endnu en periode. De eksisterende vurderinger af ejerbo-

liger skulle nu være gældende frem til en ny vurdering i 2017, mens de eksisterende vurdereringer af

andre ejendomme tilsvarende skulle være gældende frem til en ny vurdering i 2018, jf. lov nr. 1535

af 27. december 2014.

I forlængelse af Engbergudvalgets arbejde blev der sat et nyt arbejde i gang med henblik på at fær-

digudvikle et konkret forslag til, hvordan et nyt og bedre ejendomsvurderingssystem kan indrettes.

Dette arbejde foregik – og foregår fortsat – i Implementeringscenter for Ejendomsvurdering (ICE),

som er en del af Skatteministeriet.

Arbejdet går ud på at udvikle de nødvendige metoder og modeller for udarbejdelsen af ejendomsvur-

deringer, sikre etableringen af det nødvendige datagrundlag, udvikle et nyt it-system og forberede ny

lovgivning på området. Desuden skal der udarbejdes forslag til, hvordan en ny ejendomsvurderings-

organisation skal tilrettelægges, herunder tilvejebringelsen af de nødvendige kompetencer og ressour-

cer.

Det er nødvendigt at sikre sammenhængen mellem ejendomsvurderingerne og beskatningen af fast

ejendom. Det indgår derfor i det politiske forlig, som den 18. november 2016 blev indgået mellem

den daværende regering (Venstre), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Det Radi-

kale Venstre og Det Konservative Folkeparti, at de eksisterende ejendomsvurderinger videreføres i

yderligere ét år, hvilket er udmøntet ved lov nr. 60 af 16. januar 2017 og lov nr. 61 af 16. januar 2017.

Det lovforslag, der her foreligger, er sammen med de samtidig fremsatte lovforslag om ændring af

skatteforvaltningsloven og om ændringer i anden lovgivning resultatet af det lovforberedende arbejde

i ICE. Arbejdet i ICE er dog ikke slut hermed. Der udestår fortsat et fremadrettet arbejde med den

tekniske systemudvikling og med den fortsatte udvikling af metoder, data, vurderingstilgange og

driftsorganisation, således at de fremtidige ejendomsvurderinger vil kunne få den fornødne træfsik-

kerhed og gennemskuelighed, og borgernes tillid til ejendomsvurderingerne vil kunne genoprettes.

Det vil således være en helt ny vurderingsorganisation, der vil blive taget i anvendelse fra og med

vurderingerne i 2018. Ikke alene vil vurderingsmyndigheden skulle agere på et nyt lovgrundlag. Vur-

deringsmyndigheden vil også skulle agere inden for nye organisatoriske rammer og med en helt ny

system- og metodemæssig understøttelse.

De fremsatte lovforslag fastsætter de lovgivningsmæssige rammer og krav til det videre udviklings-

arbejde.

2. Lovforslagets indhold

Lovforslaget indeholder en ny og moderniseret ejendomsvurderingslov til afløsning af den hidtidige

lov om vurdering af landets faste ejendomme, som i sin oprindelige form er fra 1956, og som nu

foreslås ophævet. Den hidtidige lov er senest bekendtgjort ved lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30.

august 2013 og er efterfølgende ændret ved § 13 i lov nr. 649 af 12. juni 2013, § 1 i lov nr. 1635 af

26. december 2013, § 1 i lov nr. 1535 af 27. december 2014, § 7 i lov nr. 1883 af 29. december 2015,

§ 2 i lov nr. 1887 af 29. december 2015, § 1 i lov nr. 60 af 16. januar 2017 og § 1 i lov nr. 61 af 16.

januar 2017.

Ud over selve den nye vurderingslov indeholder lovforslaget forskellige overgangsbestemmelser,

herunder bestemmelser om en tilbagebetalingsordning.

Af hensyn til behovet for at kunne skelne mellem gammel og ny lovgivning foreslås det, at den nye

lov benævnes ejendomsvurderingsloven.

Samtidig med dette lovforslag er der fremsat et lovforslag om ændring af skatteforvaltningsloven og

af anden lovgivning såvel på Skatteministeriets område som på andre ministeriers områder som følge

af den nye ejendomsvurderingslov. På Skatteministeriets område drejer det sig bl.a. om ejendoms-

værdiskatteloven og lov om kommunal ejendomsskat. Der henvises til dette lovforslag og bemærk-

ningerne hertil.

2.1. Lovens anvendelsesområde

2.1.1. Gældende ret

Det centrale i vurderingsordningen er, at det påhviler vurderingsmyndigheden periodisk at foretage

såkaldt almindelige vurderinger af landets ejendomme, jf. vurderingslovens § 1. Alle ejendomme

vurderes hvert andet år. Ejerboliger vurderes i ulige år, mens andre ejendomme vurderes i lige år.

Enkelte særlige kategorier af ejendomme er undtaget fra vurdering, jf. lovens § 7.

Det er i en bekendtgørelse fastsat, hvad der forstås ved en ejerbolig. Det drejer sig i hovedsagen om

parcelhuse med indtil tre lejligheder, rækkehuse, sommerhuse og ejerlejligheder. Reglerne findes i

bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007 om, hvilke af landets faste ejendomme der vurderes i lige år,

og hvilke der vurderes i ulige år.

Vurderingsmyndigheden træffer efter vurderingslovens § 33, stk. 1, afgørelse om, hvilken benyttelse

den konkrete ejendom skal henføres til. Der kan f.eks. være tale om afgørelse af, hvorvidt en given

ejendom er en beboelsesejendom (parcelhus) eller et landbrug, eller om en ejendom er anvendt til

blandet bolig og erhverv.

Vurderingerne foretages som såkaldt almindelige vurderinger pr. en bestemt vurderingstermin, som

i lovens § 2 er fastsat som den 1. oktober i vurderingsåret. Vurderingen skal foretages på grundlag af

de prisforhold, der var gældende pr. vurderingsterminen, og på grundlag af ejendommenes tilstand

på dette tidspunkt.

Hvis en ejendom opføres i det første år mellem to vurderingsterminer, eller hvis en ejendom ændres,

for så vidt angår grundareal eller bygningsareal, eller der f.eks. ændres planforhold i området, bliver

de pågældende ejendomme omvurderet, jf. § 3. Det sker pr. 1. oktober i de ”mellemliggende” år.

Omvurderingerne foregår på grundlag af ejendommenes tilstand på omvurderingstidspunktet, men

efter prisforholdene ved den senest foretagne almindelige vurdering. Herved sikres det, at alle ejen-

domme er vurderet i aktuel tilstand og i samme prisniveau.

Der eksisterer en yderligere mulighed for at få foretaget vurderinger uden for terminerne for de al-

mindelige vurderinger, idet det mod betaling af et gebyr i størrelsesordenen 500 kr. har været muligt

at få en ejendom vurderet på et hvilket som helst tidspunkt, jf. lovens § 4. Denne mulighed blev dog

suspenderet med virkning fra 1. januar 2014, men bestemmelsen blev ikke ophævet.

2.1.2. Lovforslaget

Det centrale i den nye vurderingsordning vil som i den hidtidige være, at vurderingsmyndigheden

periodisk vil skulle vurdere landets ejendomme. I den nye ordning vil enkelte kategorier af ejen-

domme ligesom i dag være undtaget fra vurdering.

Den hidtidige vurderingslov indeholder ikke en definition af, hvad der forstås ved fast ejendom. Ejen-

domsbegrebet fortolkes i hidtidig lovgivning i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition,

hvilket betyder, at der sædvanligvis er knyttet en forudsætning om ejendomsret til begrebet. Ved

afgørelsen af, om der er tale om en selvstændig ejendom, vil vurderingsmyndigheden som udgangs-

punkt se på ejendommens registrering i matriklen.

I den kommende vurderingsordning vil vurderingsprocessen i højere grad være automatiseret end i

den hidtidige. Det skønnes derfor nødvendigt at opstille en egentlig definition af, hvad der i vurde-

ringsmæssig henseende skal anses for at være en fast ejendom, og hermed hvad det er for enheder,

der skal vurderes.

En ejendom vil i den nye lov være defineret som det, der i lov om udstykning og anden registrering i

matriklen (udstykningsloven) betegnes som en samlet fast ejendom, med de bygninger, der er opført

på ejendommen. Udstykningsloven definerer en samlet fast ejendom som ét matrikelnummer eller

flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet. Videre vil ejerlejligheder

være ejendomme i ejendomsvurderingslovens forstand, og det samme vil gælde bygninger på frem-

med grund. Umatrikulerede arealer vil ikke være ejendomme i denne lovs forstand og vil således ikke

skulle vurderes.

Ejerboliger skal som hovedregel fremover vurderes i lige år, mens andre ejendomme skal vurderes i

ulige år. Ved ejerboliger skal i det væsentlige forstås parcelhuse, rækkehuse ejet af beboeren, ejerlej-

ligheder til beboelse og sommerhuse. Der vil i den nye vurderingsordning med enkelte undtagelser

skulle gælde samme generelle vurderingsnorm for alle kategorier af ejendomme, jf. afsnit 2.2., men

der vil ikke skulle anvendes samme vurderingsmodeller og vurderingsmetoder ved vurderingen af de

enkelte kategorier.

Det anses ikke tilstrækkeligt at lade definitionen af begrebet ejerbolig hvile på en bemyndigelse til

skatteministeren. I stedet foreslås det, at definitionen af, hvad der skal forstås ved en ejerbolig, ind-

sættes i loven.

Vurderingsmyndigheden vil fortsat skulle foretage en kategorisering af ejendommene. Ud over som

ejerbolig vil en ejendom kunne kategoriseres som landbrugsejendom, som skovejendom eller som

erhvervsejendom eller anden ejendom, der ikke er omfattet af de før nævnte kategorier. Udgangs-

punktet ved kategoriseringen af ejendomme vil være, at ensartede ejendomme skal vurderes i samme

år, og at opdelingen i videst muligt omfang er markeds- og databaseret med henblik på at sikre, at

ensartede/sammenlignelige ejendomme kategoriseres og vurderes sammen.

Hvis en ejendom opføres eller på forskellige punkter ændres i løbet af det første år mellem to vurde-

ringsterminer, skal der på samme måde som i den hidtidige vurderingsordning foretages en omvur-

dering af den pågældende ejendom pr. vurderingsterminen i det ”mellemliggende” år. Omvurderin-

gerne skal foregå på grundlag af ejendommenes tilstand på omvurderingstidspunktet, men efter pris-

forholdene ved den senest foretagne almindelige vurdering. Herved sikres det, at alle ejendomme er

vurderet i aktuel tilstand og i samme prisniveau.

De regler, der foreslås fastsat bl.a. om definition af ejerboliger, kategorisering af ejendomme og om-

vurdering, afviger på visse punkter fra dem, der findes i den hidtidige vurderingsordning. Der er

nærmere redegjort for det foreslåede regelsæt og afvigelserne i forhold til det tidligere i bemærknin-

gerne til lovforslagets enkelte bestemmelser.

2.2. Vurderingsnormen

2.2.1. Gældende ret

Ved ”vurderingsnormen” skal forstås den værdi eller det resultat, som vurderingsmyndigheden skal

komme frem til ved vurderingen. Vurderingsnormen er i den hidtidige lovgivning udtrykt på den

måde, at vurderingen ”…foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen

skulle erlægges kontant (…). For ejerboliger (…) fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den

gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sam-

menligneligt område.” (Vurderingslovens § 6.) For udlejningsejendomme fastsættes ejendomsvær-

dien ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold (vurderingslovens § 10, stk. 3).

Den hidtidige vurderingsnorm er således ”værdien i handel og vandel”, men med den tilføjelse, at

vurderingen af ejerboliger skal ske ud fra en gennemsnitsbetragtning, og at udlejningsejendomme

skal vurderes ud fra sædvanlige udlejningsforhold. Heri ligger en antagelse om, at vurderingsmyn-

digheden ikke nødvendigvis skal ramme eksakt ved vurderingerne i den forstand, at vurderingen altid

skal ramme det beløb, en ejendom måtte være handlet til eller måtte blive handlet til. Der ligger med

andre ord en erkendelse af, at der kan være en usikkerhed om, hvad den ”rigtige” pris for en ejendom

er, og at vurderingen kan ligge inden for et vist spænd i forhold til en konstateret handelspris for den

enkelte ejendom.

2.2.2. Lovforslaget

Det vil være hensigtsmæssigt at formulere en vurderingsnorm, som er tydelig, som er klart beskrevet

i såvel selve lovbestemmelsen som i lovens forarbejder, og som ikke mindst tilgodeser de ønskede

hensyn – herunder i forhold til betydningen af en faktisk handelspris.

Engbergudvalget konstaterede i sin rapport, at det er en grundlæggende forudsætning for enhver vur-

deringsmetode – dvs. den måde, som ejendommene vurderes på – at der altid vil være en usikkerhed

forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom. Udvalget har på møder med interessenter – bran-

cheorganisationer og private aktører på ejendomsmarkedet – fået bekræftet, at denne usikkerhed om

værdiansættelsen er et grundvilkår, som er alment anerkendt blandt aktørerne på ejendomsmarkedet.

Dette skyldes blandt andet, at det for den enkelte ejendom kun med store mellemrum er muligt at

observere handelspriser, som er resultatet af en fri handel mellem uafhængige og fornuftige parter,

da den enkelte ejendom kun sjældent handles. Desuden vil enten køber eller sælger ofte have specielle

interesser, som kan have betydning for prisen. Det kan f.eks. være, at køber har en særlig interesse i

netop den pågældende ejendom – liebhaveri – eller sælger kan have en interesse i et hurtigt salg og

derfor vil være villig til at acceptere en lavere pris. Eller den ene parts evne til at forhandle kan være

bedre end den andens, hvorved den pågældende kan sikre sig en god handel.

På samme måde vil der ved værdiansættelse af en ejendom ved fysisk besigtigelse være tale om en

skønsmæssig ansættelse, hvor der kan indgå flere subjektive hensyn og betragtninger. Dette under-

streges ifølge Engbergudvalget af, at to vurderingsfaglige eksperter meget sjældent vil nå frem til den

samme vurdering, når en konkret ejendom skal værdiansættes ved fysisk besigtigelse.

Det er med andre ord ikke praktisk muligt at konstatere, hvad landets ejendomme på et givet tidspunkt

ville være værd i ”handel og vandel”, hvis der i dette begreb skal lægges, at vurderingsmyndigheden

skal kunne værdiansætte samtlige ejendomme i princippet ned til sidste krone. Det er heller ikke

muligt at praktisere en vurderingsnorm baseret på en værdi i ”handel og vandel”, hvis der heri skal

lægges, at en vurdering pr. definition er ”forkert”, hvis ejendommen viser sig at blive solgt til et beløb,

der inden for en acceptabel usikkerhedsmargin ligger over eller under vurderingen.

Det er kort sagt ikke muligt at foretage en eksakt vurdering, hvis der herved skal forstås, at vurde-

ringsmyndigheden skal ramme den pris, en given ejendom viser sig at blive handlet til. Med de usik-

kerhedsfaktorer, som Engbergudvalget har påpeget, og som er alment anerkendt blandt aktører på

ejendomsmarkedet, er en vurdering ikke nødvendigvis ”forkert”, blot fordi den ligger over eller under

en faktisk konstateret salgspris.

Det må således konstateres, at der med de påpegede usikkerhedsfaktorer altid må være et spænd,

inden for hvilket en værdiansættelse kan bevæge sig uden at være ”forkert”. Derfor bør den fremtidige

vurderingsnorm ikke baseres på en forudsætning om, at vurderingsmyndigheden skal kunne ramme

en værdi i ”handel og vandel” med de sproglige associationer om præcision, som dette udtryk kan

bibringe.

I stedet for den hidtidige udformning foreslås vurderingsnormen udformet sådan, at vurderingerne

skal være udtryk for den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende

type under hensyntagen til alder, størrelse, beliggenhed og øvrigt karakteristika. Denne norm ligger

tæt op ad den hidtidige, men den bibringer ikke samme sproglige associationer om præcision.

I udgangspunktet om en ”forventelig kontantværdi i fri handel” ligger, at der altid vil være et spænd,

inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget

højde for individuelle præferencer og behov m.v. Endvidere ligger der en antagelse om, at der fore-

tages et salg på armslængdevilkår mellem en villig køber og en villig sælger efter passende markeds-

føring, hvor begge parter har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

En sådan vurderingsnorm indebærer, at en vurdering inden for en given usikkerhedsmargin vil kunne

afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom, hvilket foreslås præciseret

i loven. Afvigelsen vil kunne være i såvel opadgående som nedadgående retning.

Denne vurderingsnorm vil – på samme måde som den hidtidige – være en skønsmæssig norm, som

er relateret til den konkrete ejendom. Der vil ikke være tale om en objektiv gennemsnitsnorm. En

vurderingsnorm, der kommer så tæt på en forventelig handelspris som muligt, anses for at være en

forudsætning for, at borgerne vil have tillid til et nyt ejendomsvurderingssystem.

Den nye vurderingsnorm er udformet på en sådan måde, at en afvigelse inden for et givet spænd

mellem en konstateret handelspris og den vurderede forventelige handelsværdi ikke i sig selv inde-

bærer, at vurderingen er ”forkert”.

De modeller, der er udviklet – og som fortsat vil blive udviklet – til brug for vurderingsarbejdet for

ejerboliger, er statistisk forankrede. Modellernes nøjagtighed og præcision kan bedømmes ud fra de-

res beregnede træfsikkerhed. Træfsikkerheden kan måles ved at holde de estimerede værdier (dvs.

det modelberegnede bud på ejendomsvurderingen) op mod realiserede handelspriser. Denne metode

kan anvendes til vurdering af træfsikkerhed, selv om den estimerede værdi ikke er et udtryk for den

eksakte handelspris for ejendommen.

Træfsikkerheden kan opgøres og angives på flere forskellige måder. En af disse benævnes Pm20

(plus/minus 20 pct.).

Pm20 viser, hvor stor en andel af handlerne, der er estimeret tilstrækkeligt præcist (defineret ved 20

pct. grænsen), men udtrykker ikke, hvor upræcis vurderingen er for de ejendomme, hvis vurdering

falder uden for dette interval. Pm20-målet er desuden også et relativt mål, der måler afvigelser i for-

hold til den konstaterede handelspris. Dette har den fordel, at ejendomme over en større prisskala kan

sammenlignes, men også den egenskab, at billige ejendomme kan falde uden for tolerancebåndet ved

afvigelser på forholdsvis mindre beløb.

Pm20 angiver heller ikke, om der er en udpræget skævhed i vurderingerne (f.eks. at billige ejen-

domme overvurderes markant). Pm20 er hermed ikke et udtryk for, at samtlige ejendomme skal eller

vil ligge inden for dette spænd.

Det er hensigten at administrere den foreslåede vurderingsnorm sådan, at et spænd på plus/minus 20

pct. kan anvendes i det nye ejendomsvurderingssystem. Der henvises til afsnit 2.2.3. om konsekven-

serne af en sådan usikkerhedsmargin.

Der vil kunne forekomme tilfælde, hvor en ejendom omkring vurderingstidspunktet handles til en

pris, der ligger uden for den her angivne usikkerhedsmargin. Der henvises til afsnit 2.5.2.7. om hånd-

teringen af faktiske handelspriser.

Det vil i praksis være sådan, at vurderingsmyndigheden ikke i alle tilfælde vil være i besiddelse af

alle oplysninger om en ejendom. Vurderingsmyndigheden vil heller ikke i alle tilfælde selv kunne

fremskaffe sådanne oplysninger, enten fordi data ikke er registreret, eller fordi data ikke er registreret

i en sådan form, at de vil kunne trækkes ind i de kommende vurderingssystemer.

Der lægges derfor op til, at såvel ejere af ejerboliger som ejere af andre kategorier af ejendomme får

mulighed for at supplere de oplysninger, som vurderingsmyndigheden er i besiddelse af, således at

vurderingen kan foretages på det bedst mulige grundlag. Der henvises herom til afsnit 2.12. om sam-

spillet mellem vurderingsmyndigheden og ejendomsejerne i forbindelse med vurderingen.

2.2.3. Konsekvenser af usikkerhedsmargin

Med det spænd eller den usikkerhedsmargin, der er redegjort for i det foregående, fastsættes en mar-

gin for vurderingsmyndighedens skønsmæssige vurdering, jf. § 35 h, stk. 2, § 38, stk. 3 og § 45 stk.

2, i skatteforvaltningsloven, således som denne er foreslået ændret i det følgelovforslag, der er fremsat

samtidig med dette lovforslag. Efter dette lovforslag kan klagemyndigheden kun ændre en vurdering,

hvis ændringen er på mindst 20 pct. Dette vil gælde for såvel ejendomsværdi som for grundværdi.

Denne margin vil også gælde, selv om ejendomsejeren begrunder en klage med forhold, der ikke

umiddelbart er indgået i vurderingen. Klageinstansen skal også i sådanne situationer forholde sig til

rigtigheden af det samlede skøn og respektere dette, hvis skønnet ligger inden for den fastsatte margin.

Reglen udspringer af den naturlige usikkerhed, der altid vil være forbundet med vurderingerne, og

samtidig vil bestemmelsen i højere grad gøre det muligt, at klagemyndigheden effektivt kan under-

støtte behandlingen og afslutningen af sager, der ikke vil føre til væsentlige ændringer. Herved sikres

samlet set en hurtigere klagesagsbehandling.

Vurderingsmyndighedens mulighed for at genoptage egne vurderinger inden for fristen for ordinær

genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 skal ikke begrænses af den objektivt fastsatte skøns-

margin, der i fremtiden skal respekteres af klagemyndigheden. Vurderingsmyndigheden skal således

også i fremtiden have adgang til at genoptage egne vurderinger med henblik på ændringer, der ligger

inden for denne margin.

Dette vil også være tilfældet, når genoptagelse sker i forbindelse med, at der er indgivet en klage over

vurderingen, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5. Genoptagelse i forbindelse med klagesagsbe-

handling omfatter i modsætning til den ordinære og ekstraordinære adgang til genoptagelse, jf. skat-

teforvaltningslovens § 33, også rene beløbsmæssige værdiskøn.

Vurderingsmyndighedens mulighed for ekstraordinært at genoptage egne vurderinger vil derimod

efter skatteforvaltningslovens § 33 være begrænset til situationer, hvor genoptagelsen vil resultere i

en ændring på mindst 20 pct. i forhold til den ansættelse, der genoptages.

Hvis ejendommens ejer er enig i, at en (klage)sag i første omgang kan håndteres ved genoptagelse

ved vurderingsmyndigheden, kan vurderingsmyndigheden i forbindelse med behandlingen genoptage

og ændre en vurdering, uanset om ændringen i forhold til den oprindelige vurdering er inden for den

fastsatte margin. Efter en sådan genoptagelse har ejendomsejeren mulighed for at påklage den nye

ændrede vurdering.

Hvis ejendomsejeren ikke er enig i, at sagen i første omgang kan håndteres ved genoptagelse ved

vurderingsmyndigheden, vil sagen derimod blive afgjort af klageinstansen, der som nævnt ikke vil

kunne ændre vurderingen, hvis denne er inden for den fastsatte skønsmargin.

Skattemyndighedernes afgørelser kan efter skatteforvaltningslovens § 48 først indbringes for dom-

stolene, når afgørelsen er blevet prøvet eller afvist af klagemyndigheden på området, medmindre

andet er bestemt ved anden lovgivning. Vurderingsmyndighedens vurdering skal således i første

(klage)instans prøves af klagemyndigheden.

Overspringelse af klageinstansens prøvelse forudsætter, at der er forløbet mere end 6 måneder efter

den påklagede afgørelses indbringelse for klagemyndigheden, jf. skatteforvaltningslovens § 48, stk.

2. Den afgørelse, der skal efterprøves af domstolene, er dermed som altovervejende udgangspunkt

klagemyndighedens afgørelse.

Domstolene vil efterprøve, om den indbragte afgørelse er i overensstemmelse med gældende ret – i

dette tilfælde den oven for beskrevne vurderingsnorm med det spænd, der anvendes i det nye vurde-

ringssystem.

Det må således formodes, at den foreslåede bestemmelse, der begrænser klagemyndighedens adgang

til at tilsidesætte vurderingsmyndighedens skøn inden for en beskrevet ramme, vil have en afsmit-

tende effekt på domstolenes tilbøjelighed til at tilsidesætte skønnet i vurderingssager, således at dom-

stolene vil være utilbøjelige til at ændre vurderingsmæssige skøn, der ligger inden for den anvendte

skønsmargin, der her indarbejdes i ejendomsvurderingslovens forarbejder, og at denne utilbøjelighed

vil forstærkes af, at klagemyndighederne ikke vil have kompetence til at tilsidesætte vurderingsmyn-

dighedens skøn, medmindre ændringen er på mindst 20 pct.

Der henvises i øvrigt til det forslag om ændring af skatteforvaltningsloven, der indgår i det følgelov-

forslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag.

Videre bemærkes, at partierne bag forliget om et nyt ejendomsvurderingssystem er enige om, at den

usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme ejendomsejerne til gode i form af, at

beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen. Dette forsigtighedsprincip skal efter

den politiske aftale af 18. november 2016 komme til udtryk ved udformningen af reglerne for beskat-

ning af fast ejendom.

2.3. Ejendomsværdi

2.3.1. Gældende ret

Ved vurderingerne skal der ansættes en ejendomsværdi og en grundværdi, jf. vurderingslovens § 5.

Disse ansættelser foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag. Det er således ikke

alle forhold, der er af relevans for en ejendomsværdiansættelse, der har relevans for en grundværdi-

ansættelse. Der er modsat forhold, der har betydning for begge ansættelser, dog eventuelt ikke med

samme vægt.

Vurderingerne indeholder herudover i visse tilfælde andre elementer eller dele, f.eks. skal der i visse

tilfælde foretages fordeling af de ansatte værdier på erhvervsmæssigt og ikke erhvervsmæssigt an-

vendte arealer, jf. vurderingslovens § 33. Disse øvrige dele af en vurdering er tillige påvirket af de

forhold, der har betydning for ansættelserne. F.eks. vil forhold, der har betydning for ejendoms- eller

grundværdiansættelsen eller begge de nævnte ansættelser, i vid udstrækning have betydning for for-

delingen af disse ansættelser.

Ejendoms- og grundværdiansættelserne og de øvrige dele af en ejendomsvurdering er således separate

ansættelser og dele af vurderingen, der imidlertid i et vist omfang er påvirket af de samme forhold.

For ejerboligers vedkommende skal vurderingerne som tidligere nævnt fastlægges med udgangspunkt

i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et

sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6. En tilsvarende regel findes ikke for andre ejen-

domme.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, dvs. grundarealet med tilhørende

bygninger og beplantninger m.v., jf. vurderingslovens § 9. Inventar, maskiner og andet driftsmateriel

medtages ikke. Der skal efter den hidtidige vurderingslov tages hensyn til ejendommens rettigheder

og pligter af offentligretlig karakter. Der skal efter vurderingslovens § 10 også tages hensyn til pri-

vatretlige servitutter til fordel for en anden ejendom. Dette gælder såvel for den ejendom, der har

fordelen, som for den, der bærer byrden. Derudover skal der ikke tages hensyn til rettigheder og

forpligtelser af privatretlig karakter.

Hvis ejeren af en ejendom godtgør, at kommunen senest den 31. december 2015 har tinglyst en hjem-

faldspligt, hvor der på vurderingstidspunktet er 10 år eller mindre til det tidspunkt, hvor kommunen

tidligst kan udnytte hjemfaldspligten, skal der ved ansættelsen af ejendomsværdi ikke tages hensyn

til ændrede planforhold, jf. vurderingslovens § 12 A.

Der gælder særlige regler for ansættelsen af ejendomsværdier for landbrugsejendomme m.v. og for

skovejendomme, jf. afsnit 2.6.1. og 2.6.2.

Den hidtidige vurderingslov indeholder kun ganske få bestemmelser om, hvordan vurderingsmyndig-

heden skal nå frem til sine vurderinger. For så vidt angår ejendomsværdien, findes der for ejerboliger

den førnævnte bestemmelse om, at vurderingen skal fastlægges med udgangspunkt i den gennemsnit-

lige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt

område, og det er det hele. Vurderingsmyndigheden kan hermed vælge de vurderingsmetoder og vur-

deringstilgange, der bedst sikrer et resultat, som falder inden for den gældende vurderingsnorm.

Vurderingsmyndighedens forberedelser af vurderingerne strækker sig over et år forud for vurderings-

terminen og er inddelt i en række indbyrdes afhængige faser med en række frister, som er nødvendige,

for bl.a. at systemunderstøttelsen kan fungere.

Dette indebærer, at de statistisk beregnede vurderingsforslagsberegninger ikke kan baseres på samt-

lige salg indtil vurderingsterminen den 1. oktober i vurderingsåret, men kun på salgsmateriale frem

til og med andet kvartal. Skatterådet godkender herefter en fremskrivning af prisniveauet fra andet

kvartal til vurderingsterminen.

2.3.2. Lovforslaget

Der vil også i den fremtidige vurderingsordning skulle foretages separate ansættelser af en ejendoms-

værdi og en grundværdi, der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag. Der vil

herudover også i den fremtidige vurderingsordning være flere elementer i en ejendomsvurdering,

f.eks. fordelinger af ansatte værdier.

De forskellige ansættelser og dele af de nye ejendomsvurderinger vil imidlertid, som det også er

tilfældet i den hidtidige ordning, i et vist omfang være påvirket af samme forhold. Det vil heller ikke

fremadrettet være alle forhold, der er af relevans for alle ansættelser og øvrige elementer i en vurde-

ring, men visse forhold kan påvirke såvel de separate ansættelser og øvrige dele af vurderingerne, om

end muligvis med forskellig vægt.

F.eks. vil det forhold, at der er væsentlige brister ved et tag på en bygning på en ejendom, kunne have

betydning for ejendomsværdiansættelsen af denne, og fordelingen af den ansatte ejendomsværdi mel-

lem den erhvervsmæssigt anvendte del af bygningerne på ejendommen og den del af bygningerne,

der anvendes som ejerbolig, uden at forholdet vil have betydning for grundværdiansættelsen. En for-

urening, der er jævnt fordelt på hele den grund, som bygningerne er beliggende på, vil derimod have

betydning for både grundværdiansættelsen og ejendomsværdiansættelsen, men den vil ikke nødven-

digvis have betydning for fordelingen af ejendomsværdien mellem de erhvervsmæssigt anvendte byg-

ninger og ejerboligdelen. Endvidere vil de nævnte forhold ikke nødvendigvis have samme betydning

for de forskellige ansættelser og øvrige dele af vurderingen.

Der vil således som i den hidtidige vurderingsordning være tale om selvstændige ansættelser og dele

af en vurdering, der er separate, men i et vist omfang er påvirket af de samme forhold.

Ved ejendomsværdien skal som i den hidtidige vurderingsordning forstås værdien af ejendommen –

inden for vurderingsnormens spænd – i dennes helhed, dvs. den samlede værdi af grundarealet og de

bygninger, der er opført på grundarealet. Ejendomsværdien ansættes på grundlag af ejendommens

størrelse og øvrige fremtræden på vurderingstidspunktet og efter prisforholdene på dette tidspunkt.

Bygninger indgår i vurderingen, sådan som de fremtræder, og med almindeligt bygningsmæssigt til-

behør. Derimod medregnes værdien af maskiner og andet driftsmateriel ikke. Det samme gælder

f.eks. butiks- og kontorinventar, som ikke udgør en del af bygningen.

Som der er redegjort for i forrige afsnit, indeholder den hidtidige vurderingslov stort set ingen anvis-

ninger om, hvordan ejendomsværdier skal ansættes. Vurderingsmyndigheden har hermed en udstrakt

grad af metodefrihed og kan vælge de metoder og tilgange, der bedst sikrer et resultat, der falder

inden for vurderingsnormen.

Dette princip vil blive opretholdt inden for de rammer, der for de enkelte kategorier af ejendomme er

redegjort for i de følgende afsnit.

Den primære opgave vil således også i den fremtidige vurderingsordning være, at vurderingsmyndig-

heden skal ansætte ejendomsværdier sådan, at de falder inden for den opstillede vurderingsnorm. Det

afgørende er, at vurderingsmyndigheden inden for en acceptabel usikkerhedsmargin når frem til den

forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder,

størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Det afgørende er ikke, om vurderingsmyndigheden

når frem til denne værdi på den ene eller den anden måde.

Vurderingsmyndigheden skal selvsagt vælge de arbejdsmetoder, der fører frem til retvisende vurde-

ringer, ligesom vurderingsmyndigheden løbende skal optimere og videreudvikle sådanne metoder.

Der er tale om en dynamisk proces, hvor værktøjer og metoder udvikles over tid. Det vil hermed ikke

være hensigtsmæssigt detaljeret at lovfæste, hvordan vurderingerne i praksis vil skulle foretages, idet

sådanne lovbestemmelser ville kunne hindre yderligere udvikling og forbedring af de metoder, der i

den nye vurderingsordning tages i anvendelse.

Disse betragtninger gør sig tilsvarende gældende for ansættelse af grundværdier, jf. de følgende af-

snit.

2.4. Grundværdi

2.4.1. Gældende ret

Ved grundværdien forstås efter vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget stand – men

byggemoden, hvis byggemodningsarbejder er udført – og med lovens ord under en forudsætning om

”…en i økonomisk henseende god anvendelse”. Heri ligger, at grunden skal vurderes ud fra en for-

udsætning om, at den vil blive anvendt til det formål, der i økonomisk henseende er det bedste. Det

forhold, at en ”god” grund anvendes til et ”ringe” formål – eksempelvis ved at grunden bebygges

mindre end tilladt – har således ikke betydning for grundværdien.

For ejerlejligheders vedkommende ansættes grundværdien for de enkelte lejligheder ved en forholds-

mæssig fordeling af den grundværdi, der er ansat for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder –

den såkaldte ”moderejendom”.

Indtil 2013 skulle der endvidere efter vurderingslovens dagældende §§ 17, 18, 21 og 21 A ansættes

et grundforbedringsfradrag, hvor dette var aktuelt. Der er redegjort for reglerne om grundforbedrings-

fradrag i afsnit 2.11.

Grundforbedringsfradraget blev afskaffet med virkning fra og med 2013, jf. lov nr. 925 af 18. sep-

tember 2012. Eksisterende fradrag fortsætter til udløb, men fradraget beregnes i den resterende peri-

ode som en fast andel af grundværdien, dog højst det beløb, som fradraget udgjorde pr. 1. januar

2013. Der blev samtidig indsat visse overgangsregler, jf. afsnit 2.11.1.

Hvis ejeren af en ejendom godtgør, at kommunen senest den 31. december 2015 har tinglyst en hjem-

faldspligt, hvor der på vurderingstidspunktet er 10 år eller mindre til det tidspunkt, hvor kommunen

tidligst kan udnytte hjemfaldspligten, skal der ved ansættelsen af grundværdi ikke tages hensyn til

ændrede planforhold, jf. vurderingslovens § 13 A.

Der gælder særlige regler for ansættelsen af grundværdier for landbrugsejendomme m.v. og for skov-

ejendomme, jf. afsnit 2.6.1. og 2.6.2.

Som for ejendomsværdien indeholder den hidtidige vurderingslov kun ganske få bestemmelser om,

hvordan grundværdien skal ansættes. Der gælder den nævnte generelle regel om, at grunden skal

ansættes til værdien i ubebygget stand og til ”god” økonomiske anvendelse, men loven siger intet om,

hvordan vurderingsmyndigheden finder frem til denne værdi. Den førnævnte bestemmelse i vurde-

ringslovens § 6 om, at ejerboliger skal vurderes ud fra en gennemsnitsbetragtning, er generel og om-

fatter således også grundværdien.

For landbruget findes den såkaldte bondegårdsregel (vurderingslovens § 14), men heller ikke denne

er en egentlig anvisning på, hvordan vurderingen skal foretages. Kun ved ansættelsen af grundvær-

dien af en skov giver loven en klar anvisning på, hvordan værdien skal ansættes, jf. vurderingslovens

§ 15.

I andre tilfælde gælder, at vurderingsmyndigheden kan vælge de vurderingsmetoder og vurderings-

tilgange, der bedst sikrer et resultat, som falder inden for den gældende vurderingsnorm.

2.4.2. Hidtidige principper for ansættelse af grundværdier

Som nævnt skal der ved grundværdien forstås grundens værdi i ubebygget stand under en forudsæt-

ning om, at grunden vil blive anvendt til det formål, der i økonomisk henseende er det bedste. Til

brug for ansættelserne af grundværdier indhentes derfor oplysninger om salg af ubebyggede grunde,

men da der i fuldt udbyggede områder kun i helt særlige tilfælde sælges ubebyggede grunde, kan salg

af ubebyggede grunde ikke stå alene som vurderingsmetode, når grundværdierne skal ansættes. Vur-

deringsmyndigheden anvender derfor forskellige supplerende redskaber.

Grunde med ensartede forhold med hensyn til beliggenhed, planforhold etc. skal have samme grund-

værdi. Et vigtigt redskab for at sikre ensartede ansættelser er opdelingen af landet i grundværdiområ-

der. Opdelingen sker for hver ejendomstype. Der er i alt godt 65.000 grundværdiområder i Danmark.

Et grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med samme type planlagt anvendelse og må kun

omfatte ejendomme i samme kommune. Et grundværdiområde skal være geografisk sammenhæn-

gende og skal omfatte ejendomme med ensartede prisforhold. Det praktiske arbejde med opdeling i

grundværdiområder baserer sig på manuelle processer og vurderingsfaglig viden og erfaring.

Da salget af ubebyggede grunde som nævnt er begrænset og tillige ujævnt geografisk fordelt, er det

nødvendigt i prisanalyserne også at inddrage salg af bebyggede ejendomme. Opgaven bliver hermed

at ”udsondre” grundværdien fra den samlede ejendomsværdi.

Grunde vurderes efter fire forskellige principper, som alle er vurderingstekniske redskaber, som vur-

deringsmyndigheden anvender for at nå frem til grundens værdi i ubebygget stand.

2.4.2.1. Byggeretsværdiprincippet (parcelhuse m.v.)

Parcel- og rækkehuse i områder udlagt til åben/tæt-lav bebyggelse samt sommerhusbebyggelser vur-

deres efter byggeretsværdiprincippet. Tankegangen er, at en væsentlig del af værdien af f.eks. en

ubebygget parcelhusgrund består i retten til at opføre et hus. Denne værdi er den samme, hvad enten

grunden er større eller mindre.

Grundværdien består derfor af værdien af en byggeret, som er uafhængig af grundens størrelse, tillagt

en værdi beregnet som X kr. pr. m

. En lille grund vil derfor pr. arealenhed have en højere værdi end

en stor, da værdien af byggeretten er den samme for de to grunde.

Ved statistiske analyser og ud fra markedserfaringer kan der for parcelhuse m.v. etableres en sam-

menhæng mellem (standard)ejendomsværdier og (standard)grundværdier og estimeres en såkaldt

grundværdikurve. På grundværdikurven kan det forenklet udtrykt aflæses, hvad grundværdien vil

være ved en given ejendomsværdi. Det skal dog understreges, at ejendomsværdier og grundværdier

er to selvstændige ansættelser, hvilket er bekræftet af Højesteret ved en dom afsagt i den 22. septem-

ber 2015 (sag nr. 81/2014).

Der dannes kun systemmæssigt forslag til grundværdier for parcelhuse og sommerhuse beliggende i

områder, hvor byggeretsværdiprincippet anvendes ved vurderingerne.

2.4.2.2. Etagearealprincippet (beboelsesejendomme og erhverv)

Etagearealprincippet anvendes i bycenterområder og områder udlagt til etagebebyggelse. Etageareal-

princippet anvendes både for beboelsesejendomme – herunder ejerlejligheder – og for erhvervsejen-

domme.

Den bagvedliggende tanke er, at det for sådanne grundes vedkommende først og fremmest er den

maksimale udnyttelsesgrad, der kan tillægges værdi. Udnyttelsesgraden fremgår af kommune- og lo-

kalplaner i form af en højst tilladt bebyggelsesprocent eller på anden vis, og på dette grundlag kan

det beregnes, hvor stort et etageareal, der kan opføres på grunden.

Grundværdien ansættes herefter som det maksimale etageareal ganget med en pris pr. m

. Beregnin-

gen er uafhængig af den faktiske udnyttelse af grunden, da grundværdien skal ansættes under en

forudsætning om, at grunden vil blive anvendt til det bedste formål i økonomisk forstand.

2.4.2.3. Kvadratmeterprincippet (diverse)

Kvadratmeterprincippet anvendes i grundværdiområder, hvor de øvrige principper ikke kan anven-

des. Kvadratmeterprincippet kan anvendes for alle grunde uanset plantype. Det drejer sig bl.a. om

forskellige former for arealer udlagt til erhvervsformål, offentlige formål m.v.

Prisdannelsen for sådanne ejendomme sker primært ud fra grundens størrelse. For store grunde vil

der ofte være flere prisniveauer for grundens arealer ud fra en betragtning om aftagende merudbytte

og dermed lavere pris på den sidste m

end på den første.

2.4.2.4. Hektarprincippet (landbrug)

Hektarprincippet anvendes for landbrugsejendomme. Vurderingsmyndigheden fastsætter de hektar-

priser for jord af middelgod bonitet, som de landbrugsmæssige grundværdier ansættes efter. Ved an-

sættelsen af grundværdien efter den såkaldte bondegårdsregel, jf. afsnit 2.6.1., for den enkelte land-

brugsejendom justeres hektarpriserne for jord med en bonitet, der afviger fra den middelgode. Som

omtalt i det nævnte afsnit er vurderinger efter bondegårdsreglen siden 1992 dog i praksis foretaget

ved forsigtige fremskrivninger af hektarpriserne.

Stuehusets grundværdi ansættes ved en fordeling af den samlede grundværdi. Stuehusets grundværdi

ansættes således efter bondegårdsreglen på samme måde som landbrugsjorden.

For alle ejendomme gælder det, at de her skitserede vurderingsprincipper ikke anvendes i ”rå” ske-

matisk form. For alle ejendomme kan det være nødvendigt at tage hensyn til individuelle forhold ved

ansættelsen. Dette gøres ved at give individuelle tillæg eller nedslag i forhold til den generelle prin-

cipberegning efter vurderingsfaglige skøn.

2.4.3. Lovforslaget

Ud over en sproglig modernisering er det ikke hensigten at ændre definitionen af, hvad der skal forstås

ved grundværdi, i forhold til det hidtil gældende. Ved grundværdien skal således fortsat forstås vær-

dien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt til det

bedste formål i økonomisk henseende. At grunden henligger ubebygget, betyder i almindelig forstå-

else, at der ikke er opført bygninger eller andre anlæg på grunden.

Udtrykket ”ubebygget” indebærer imidlertid ikke, at grunden skal vurderes, som om der havde været

tale om ”rå” jord, dvs. en bar mark. Hvis der er foretaget byggemodningsarbejder uden for grunden,

skal værdien af sådanne arbejder indgå i vurderingen. Der skal ved vurderingen af grunden således

medtages den værdi, som tilstedeværelsen af adgangsveje, vandledninger, gasledninger, varmeled-

ninger, elforsyning, kloakanlæg og lign. tilfører grunden. Værdien af byggemodningsarbejder udført

inde på grunden skal som hidtil ikke medtages, da sådanne arbejder anses for at være en del af byg-

geomkostningen.

For ejerlejligheder vil det som i den hidtidige vurderingsordning gælde, at der ansættes en grundværdi

for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, den såkaldte ”moderejendom”. Moderejendommens

grundværdi fordeles derefter som hovedregel på de enkelte lejligheder efter det fordelingstal, der er

tinglyst for ejendommen.

Er der ikke tinglyst et fordelingstal, eller er hele ejendommen ved de tinglyste fordelingstal ikke

fordelt, må vurderingsmyndigheden se på, om der fandtes fordelingstal ved den sidst foretagne vur-

dering eller omvurdering efter hidtidig lovgivning forud for den første vurdering efter denne lov. Hvis

dette er tilfældet, kan disse fordelingstal fortsat anvendes, forudsat at der ikke efterfølgende er tinglyst

andet.

Hvis der heller ikke eksisterer sådanne fordelingstal, fordeles grundværdien som hovedregel ligeligt

mellem lejlighederne, dvs. at lejlighederne får tillagt lige meget grundværdi uanset lejlighedernes

størrelse. Vurderingsmyndigheden skal ikke tage stilling til, om fordelingen er rimelig.

Der foreslås dog en overgangsordning til anvendelse i visse særlige tilfælde, jf. bemærkningerne til

lovforslagets § 21.

2.4.3.1. Anvendelse og udnyttelse af grundarealer

Som nævnt er det ikke hensigten at ændre det hidtil anvendte grundlæggende princip for, hvad der

skal forstås ved grundværdien. Ved grundværdien skal således fortsat forstås værdien af grunden i

ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt til det bedste formål i øko-

nomisk henseende.

Dette er det overordnede princip, og det er ved anvendelsen heraf nødvendigt at tage hensyn til de

muligheder, der er for at anvende og udnytte grunden, dvs. til de foreliggende planforhold. Herved

skal forstås lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter eller andre forskrifter udstedt i med-

før af planlovgivningen eller offentlig regulering i øvrigt, når dette er relevant. Lokalplaner og lig-

nende forskrifter fastlægger regler og begrænsninger for, hvordan en grund kan anvendes, og hvor

meget den kan udnyttes. Planforholdene har derfor generelt stor betydning for, hvad der kan ses som

bedste økonomiske anvendelse af en grund.

Udtrykket ”forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering” skal

forstås bredt. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplaner, byplanvedtægter, landzone-

tilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige

forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald

kan opføres.

Et grundareal kan i medfør af planlovgivningen være udlagt til forskellige former for anvendelse.

Den generelle anvendelse kan f.eks. være boligområde, erhvervsområde, blandet bolig og erhverv,

centerområde eller sommerhusområde. Disse generelle anvendelser kan være underopdelt i en række

specifikke og konkrete anvendelser.

Der kan endvidere være fastsat begrænsninger på grundens udnyttelse, dvs. det højst tilladte omfang

af det byggeri, der kan opføres på grunden. Denne højst tilladte udnyttelsesmulighed for en grund vil

i mange tilfælde komme til udtryk i form af en højst tilladt bebyggelsesprocent. Bebyggelsesprocen-

ten er udtryk for, hvor stort et etageareal, der vil kunne opføres i forhold til grundens størrelse. Be-

byggelsesprocenten er således et mål for grundens mulige udnyttelse og hermed også for grundens

værdi.

Den højst tilladte udnyttelse af et grundareal kan også komme til udtryk på andre måder, f.eks. ved

angivelse af et bestemt maksimalt etageareal. Der kan f.eks. også være tale om angivelse af en mak-

simalt tilladt højde for byggeriet eller om byggeriets placering inden for bestemte byggefelter, lige-

som der kan være tale om kombinationer af forskellige faktorer.

2.4.3.2. Udfordringer i plangrundlaget ved ansættelsen af grundværdier

Der eksisterer ikke altid et klart plangrundlag for den enkelte grunds anvendelses- og udnyttelsesmu-

ligheder, som kan anvendes ved ansættelsen af grundværdier. Dette skyldes bl.a., at kommunerne i

mange tilfælde fastlægger anvendelses- og udnyttelsesmulighederne i lokalplaner og kommuneplaner

meget bredt, idet kommunerne ofte har et ønske om at opretholde en høj grad af fleksibilitet i plan-

lægningen.

En anden udfordring ved ansættelsen af grundværdier er, at der ikke altid eksisterer et plangrundlag

i form af lokalplaner og lign. for ejendommene. Således vedtages der normalt ikke lokalplaner i om-

råder i landzone, bortset fra bevarende lokalplaner gældende for landsbyer og lignende. I stedet er

bygninger som oftest opført på baggrund af konkrete landzonetilladelser og dispensationer, som i

sådanne tilfælde udgør plangrundlaget. I ubebygget stand uden hensyn til den faktiske bebyggelse vil

grunden under et parcelhus i landzone derfor i princippet skulle vurderes som landbrugsjord.

Derudover kan en grund være underlagt andre bebyggelsesregulerende bestemmelser end lokalplaner

m.v. Som et eksempel kan nævnes et sommerhus beliggende ud til stranden uden for sommerhusom-

råder og lokalplaner, hvor huset er lovligt opført før indførelsen af de nuværende strandbeskyttelses-

linjer. Grunden er værdifuld som bebygget sommerhusgrund, men betragtes grunden som ubebygget

uden hensyntagen til det eksisterende sommerhus, vil værdien være meget begrænset, nemlig værdien

af grunden som naturareal. Dette skyldes, at der på grund af strandbeskyttelseslinjen ikke vil kunne

opføres bygninger på grunden.

Det eksisterende plangrundlag kræver meget ofte fortolkning, men der skal imidlertid i videst muligt

omfang sikres en ensartet praksis for ansættelse af grundværdier i den nye vurderingsordning. Rets-

stillingen for borgerne og for vurderingsmyndigheden skal være så entydig som muligt, og der er et

behov for mere klare regler på området. Dette vil bidrage til gennemsigtigheden og til at øge tilliden

til ejendomsvurderingerne.

Der arbejdes derfor på løsninger, der kan sikre en bedre systematisering af plangrundlaget, end der

hidtil har været tale om. De nærmere overvejelser herom er på tidspunktet for fremsættelsen af dette

lovforslag ikke tilendebragt, men der arbejdes aktuelt med en systematisering af anvendelsesmulig-

hederne inden for et begrænset antal anvendelseskategorier. Der arbejdes endvidere på, at der på lidt

længere sigt kan etableres et egentligt planregister, hvor vurderingsmyndigheden får mulighed for at

hente plandata.

2.4.3.3. Planlagt anvendelse og udnyttelse

Udgangspunktet for den løsning, der foreslås, er, at grundværdien fortsat ansættes med udgangspunkt

i grundarealets planlagte anvendelse og udnyttelse. Heri ligger en implicit antagelse om, at planfor-

holdene i udgangspunktet er udtryk for den bedste økonomiske anvendelse af en grund. Hvis ejeren

efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering vil kunne opføre

et byggeri af en bestemt karakter og et bestemt omfang på en grund, lægges den planlagte anvendelse

og udnyttelse af grundarealet herefter som udgangspunkt til grund for vurderingen.

Hvis det eksempelvis i en lokalplan er fastsat, at der på en grund vil kunne opføres indtil 3.500 m

kontorareal, vil dette blive lagt til grund ved vurderingen. Vælger ejeren i stedet kun at opføre 2.500

, vil dette ikke have betydning for grundværdiansættelsen. Ejeren har mulighed for at opføre 3.500

, og det forhold, at ejeren vælger at udnytte sin grund mindre, end det er muligt, fører ikke i sig

selv til en lavere grundværdi. Ejeren har mulighed for at opføre de resterende 1.000 m

, hvis ejeren

ønsker at gøre det.

Imidlertid skal grundværdien ansættes som værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsæt-

ning om, at grunden vil blive anvendt til det bedste formål i økonomisk henseende. Selv om det i

eksemplet ovenfor er muligt at opføre 3.500 m

, kunne det tænkes, at markedsforholdene er sådan, at

det økonomisk optimale ikke er at opføre 3.500 m

, men kun de 2.500 m

, der faktisk er opført. I et

sådant tilfælde er et byggeri på 2.500 m

den bedste økonomiske anvendelse, og dette vil skulle læg-

ges til grund ved grundværdiansættelsen.

Hvis en ubebygget grund er omfattet af en lokalplan eller anden offentlig forskrift, anses grunden for

at kunne anvendes til det formål, som grunden er udlagt til i den pågældende forskrift. Hvis det efter

plangrundlaget er muligt at anvende en grund til flere formål, vil den bedste økonomiske anvendelse

være det formål, der giver den højeste grundværdi.

Der er i afsnit 2.4.4. nedenfor og i bemærkningerne til lovforslagets §§ 17-20 nærmere redegjort for

planforholdenes betydning, ligesom der er vist eksempler på overvejelser om bedste økonomiske an-

vendelse under forskellige planforhold.

2.4.3.4. ”Flydende” offentlig planlægning

Offentlig planlægning har i nogle tilfælde en form, hvor den højst tilladte udnyttelse i form af en

bebyggelsesprocent eller på anden vis for den enkelte grund inden for planområdet ikke entydigt er

angivet. Det kan således i en lokalplan være angivet, at der inden for det samlede planområde højst

må opføres X tusinde m

byggeri, og/eller at bebyggelsesprocenten for området som helhed højst må

være Y pct. Dette indebærer, at en grund godt kan bebygges med mere end Y pct., når andre grunde

bebygges med mindre, således at bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke overstiger Y.

Denne form for ”flydende” offentlig planlægning rejser spørgsmålet om, hvordan den mulige udnyt-

telse skal håndteres i forhold til ansættelsen af grundværdier.

Det må lægges til grund, at en grundejer under sådan ”flydende” planlægning ikke på forhånd er sikret

en bestemt mulighed for at kunne opføre et bestemt byggeri på grunden, da den højst tilladte udnyt-

telse af den enkelte grund ikke entydigt er fastsat. Den faktiske udnyttelsesmulighed for den enkelte

grund afhænger af, hvad der er opført på andre grunde inden for planområdet.

Det foreslås, at der ved ansættelsen af grundværdi for hver enkelt grund inden for det pågældende

planområde tages udgangspunkt i den udnyttelse, der som et gennemsnit er mulig for den enkelte

grund. Er den faktiske udnyttelse for en grund større end den, der kan fastsættes ud fra en sådan

gennemsnitsbetragtning, tages udgangspunkt i den faktiske udnyttelse. En sådan faktisk udnyttelse

får konsekvenser for den mulige udnyttelse af de øvrige grunde inden for det pågældende planområde

og dermed også for vurderingen.

I bemærkningerne til lovforslagets § 19 er der vist nogle eksempler til illustration af anvendelsen af

de foreslåede regler.

Når der er tale om ”flydende” planlægning, vil det ikke i alle tilfælde være muligt for vurderingsmyn-

digheden umiddelbart at konstatere, hvad den ud fra ovenstående gennemsnitsbetragtninger er mulig.

Hvis et område er under udbygning, eller hvis der inden for et allerede udbygget område er sket

ændringer, vil den mulige udnyttelse, som er konstateret ved tidligere vurderinger, ikke nødvendigvis

kunne ”genbruges”.

Det er derfor nødvendigt, at vurderingsmyndigheden gøres bekendt med ændringer i den højst mulige

udnyttelse for de enkelte grunde, da grundlaget for en retvisende vurdering i modsat fald ikke vil være

til stede. Det er her som på andre områder i vurderingsarbejdet forholdene pr. vurderingsterminen,

dvs. pr. 1. september, der er afgørende. Dette gælder, hvad enten der er tale om almindelige vurde-

ringer, eller der er tale om omvurderinger, jf. § 6. Som det fremgår af bemærkningerne til den nævnte

bestemmelse, ændringer i en grunds anvendelses- og udnyttelsesmulighed være omvurderingsgrund.

Efter lovforslagets § 56 skal offentlige myndigheder og institutioner meddele vurderingsmyndighe-

den de oplysninger, som er nødvendige for vurderingen. Der er tale om en generel bestemmelse, der

har til formål at sikre, at vurderingerne kan foretages på et tilstrækkeligt grundlag.

Ved offentlige myndigheder og institutioner forstås ikke alene statslige myndigheder og institutioner,

men også kommuner og regioner. Det vil således kunne pålægges de kommunale myndigheder at

tilvejebringe de oplysninger om bebyggelsesprocenter m.v., som vurderingsmyndigheden har behov

for ved vurderingen, og som vurderingsmyndigheden ikke allerede er i besiddelse af.

2.4.3.5. Andre former for upræcis offentlig planlægning

Selv om der ikke er tale om ”flydende” planlægning som i ovenstående afsnit, er lokalplaner og andre

planforskrifter i mange tilfælde udformet på en sådan måde, at det ikke klart og entydigt er fastlagt,

hvad den enkelte grund kan anvendes til, og hvordan den kan udnyttes. En lokalplan kan f.eks. være

udformet på en sådan måde, at der inden for et planområde kan opføres en bred vifte af ejendomsty-

per, f.eks. butik, kontor, restaurant, offentlige institutioner og serviceerhverv. Der kan f.eks. også

være tale om, at der ikke i planen er angivet en maksimal udnyttelse for den enkelte grund i form af

en maksimal bebyggelsesprocent eller et højst tilladt etageareal.

I sådanne tilfælde eksisterer der ganske vist en lokalplan eller anden planforskrift, men ejeren af en

given grund har ikke en på forhånd defineret mulighed for at kunne opføre et bestemt byggeri på

grunden. Kommunen vil uanset tilstedeværelsen af en lokalplan i et sådant tilfælde kunne nægte at

give en byggetilladelse.

Som nævnt i afsnit 2.4.3.1., skal udtrykket ”forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller

anden offentlig regulering” forstås bredt. Udtrykket omfatter lokalplaner, kommuneplaner, byplan-

vedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden

form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og

hvad der i givet fald kan opføres.

Hvis der i medfør af en sådan forskrift gives en byggetilladelse, eller er et byggeri allerede opført,

kan vurderingsmyndigheden ved bedømmelsen af udnyttelsesmulighederne tage udgangspunkt i de

minimumsbestemmelser, der findes i det såkaldte bygningsreglement, medmindre andet er fastsat i

forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Bygningsreglementet er udstedt i medfør af byggeloven. Reglementet indeholder en lang række be-

byggelsesregulerende bestemmelser og derudover regler om bl.a. bygningers indretning og konstruk-

tion, brandforhold, indeklima, installationer m.v. Blandt de bebyggelsesregulerende bestemmelser

findes de før nævnte minimumsbestemmelser. Det fremgår heraf, at kommunerne ikke kan nægte at

godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger:

1) 60 for etageboligbebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil,

2) 40 for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse,

kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse,

3) 30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et

parcelhusområde,

4) 15 for sommerhuse i sommerhusområder og

5) 45 for anden bebyggelse.

Der gælder dog den undtagelse, at hvis en lokalplan indeholder bebyggelsesregulerende bestemmel-

ser eller bestemmelser, der på anden måde afviger fra bygningsreglementet, er det lokalplanens be-

stemmelser, der gælder.

I et område, hvor der ikke findes lokalplaner eller andet, vil ejendomsejeren således ved meddelelse

af byggetilladelser have krav på at kunne opføre byggeri inden for de rammer, der følger af bygnings-

reglementet. I disse tilfælde vil udnyttelsesmulighederne efter bygningsreglementets minimumsbe-

stemmelser blive lagt til grund for vurderingen, medmindre den faktiske udnyttelse overstiger denne

bebyggelsesmulighed.

Ønsker kommunen således at fastsætte andre bebyggelsesprocenter end dem, der er fastsat i byg-

ningsreglementet, må kommunen udarbejde et plangrundlag for området.

2.4.3.6. Anvendelse og udnyttelse ud over det planlagte

Som tidligere nævnt kan der være fastsat begrænsninger på grundens udnyttelse, dvs. det højst tilladte

omfang af det byggeri, der kan opføres på grunden. Denne højst tilladte udnyttelsesmulighed for en

grund vil i mange tilfælde komme til udtryk i form af en højst tilladt bebyggelsesprocent. Bebyggel-

sesprocenten er udtryk for, hvor stort et etageareal der efter planen vil kunne opføres i forhold til

grundens størrelse.

Der findes områder, hvor den faktiske bebyggelsesprocent/udnyttelse lovligt overstiger den, der efter

de gældende forskrifter er den højst tilladte. Et eksempel på noget sådant er visse boligkvarterer i

København. Disse kvarterer er bebygget med etagebyggeri til boligformål og er opført inden indfø-

relsen af planloven, hvorfor der for de pågældende områder ofte ikke findes en egentlig lokalplan,

men alene en kommuneplanramme, som opererer med en generel bebyggelsesprocent på 150.

Imidlertid ligger den faktiske bebyggelsesprocent/udnyttelse i de pågældende områder langt over 150.

Ansættelse af grundværdier med udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 150 medfører alt andet

lige, at grundværdien ansættes for lavt, hvis den reelle bebyggelsesprocent måske er det dobbelte eller

mere. Dette kommer ikke mindst til udtryk, hvis et område bliver omfattet af en lokalplan med en

realistisk bebyggelsesprocent, mens et i øvrigt sammenligneligt naboområde fortsat er omfattet af

kommuneplanrammenen med en bebyggelsesprocent på 150.

Som et eksempel af lignende karakter kan nævnes det tidligere eksempel med et sommerhus belig-

gende ud til stranden uden for sommerhusområder og lokalplaner, jf. afsnit 2.4.3.2. Huset er lovligt

opført før indførelsen af de nuværende strandbeskyttelseslinjer, men det ville ikke kunne opføres i

dag. Grunden er hermed udnyttet i videre omfang end det, der efter de gældende forskrifter er det

højst tilladte.

Det foreslås derfor, at den faktiske anvendelse og bebyggelsesprocent/udnyttelse skal lægges til grund

for vurderingen, hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse er en anden end den, der efter planlov-

givningen eller anden offentlig regulering er tilladt, hvis dette giver den højeste grundværdi.

Det vil være en underliggende forudsætning, at byggeriet er lovligt opført, og at en offentlig myndig-

hed ikke vil kunne forlange byggeriet nedrevet eller ændret med henblik på at overholde en bestemt

bebyggelsesprocent eller anden udnyttelsesgrad.

2.4.3.7. Stadig behov for at vurderingsmyndigheden tager stilling

De regler vedr. plangrundlag m.v., der er redegjort for i det foregående, er baseret på, at vurderings-

myndigheden som udgangspunkt skal kunne fortolke sig til betydningen af eksisterende lokalplaner

og andre forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen. Det vil dog ikke være op til vurderings-

myndigheden alene at tage stilling til, om en given lokalplan skal forstås på den ene eller den anden

måde. Det vil være op til de rette myndigheder at stille disse oplysninger til rådighed for vurderings-

myndigheden.

Der vil dog alligevel være en række situationer, hvor vurderingsmyndigheden vil skulle tage stilling

til, hvad den optimale anvendelses- og udnyttelsesmuligheder er for en grund. Det overordnede prin-

cip for ansættelsen af grundværdier er, at værdien skal ansættes som den forventelige kontantværdi i

fri handel, jf. vurderingsnormen, og det skal ske under en forudsætning om, at grunden vil blive an-

vendt til det bedste formål i økonomisk henseende.

Den bedste økonomiske anvendelse kan ikke læses ud af plangrundlaget. Plangrundlaget siger kun,

at grunden kan anvendes til nærmere angivne formål og udnyttes i et nærmere angivet omfang.

Hvis en grund – ikke at forveksle med et samlet planområde – entydigt er udlagt til blandede er-

hvervsmæssige formål, f.eks. butik, kontor eller let industri, vil der være tale om planlagt anvendelse

og udnyttelse, som giver ejeren forskellige muligheder. Ejeren vil kunne opføre enten en butiksejen-

dom eller en kontorejendom eller en ejendom til let industri på sin grund.

Imidlertid skal grundværdien som nævnt ansættes under en forudsætning om, at grunden vil blive

anvendt til det bedste formål i økonomisk henseende. Plangrundlaget siger kun, at ejeren vil kunne

opføre en ejendom af en af de tre nævnte typer, og så er det op til ejeren selv at træffe sine dispositi-

oner.

I sådanne tilfælde må vurderingsmyndigheden foretage et skøn over, hvad den bedste økonomiske

anvendelse af grunden må antages at være, og det er ikke nødvendigvis den samme som den bygning,

der faktisk er opført på grunden. Hvis det ud fra en økonomisk betragtning ville være mere fordelag-

tigt at opføre en kontorejendom end en ejendom til let industri, er det anvendelsen som kontorejen-

dom, der skal lægges til grund for værdiansættelsen.

Et andet eksempel kunne være det tilfælde, at det efter en lokalplan er muligt at påføre en bygning på

2.000 m

, mens en fornuftig investor ud fra en markedsbetragtning kun ville opføre det halve. I et

sådant tilfælde må vurderingsmyndigheden på samme måde foretage et skøn over den bedste økono-

miske anvendelse og værdiansætte grunden derefter, uanset at det efter lokalplanen er tilladt at opføre

byggeri i et langt større omfang.

2.4.4. Eksempler på anvendelse af reglerne

2.4.4.1. Parcelhus beliggende i erhvervsområde

Det forhold, at et område i en lokalplan eksempelvis er udlagt som erhvervsområde, udelukker ikke,

at der inden for området kan befinde sig ejendomme, som anvendes til andre formål end erhvervsfor-

mål. Et eksempel kunne være parcelhuse opført i områder, der senere er blevet udlagt til erhvervsfor-

mål.

Hvis det i plangrundlaget entydigt er fastsat, hvordan de enkelte grunde kan anvendes og udnyttes,

vil dette også gælde for den grund, hvor der er opført et parcelhus. Grunden skal hermed vurderes

som erhvervsgrund med den udnyttelsesgrad, som er fastsat.

Imidlertid skal grundværdien ansættes ud fra den bedste økonomiske anvendelse, og bedste økono-

miske anvendelse af en grund på f.eks. 800 m

i et erhvervsområde er ikke nødvendigvis at opføre et

erhvervsbyggeri. Det vil afhænge af områdets karakter i øvrigt, men en grund af denne størrelse vil

formentlig i mange tilfælde være for lille, hvis formålet er at opføre et erhvervsbyggeri. Derfor kan

bedste økonomiske anvendelse i et sådant tilfælde godt være det, som grunden faktisk anvendes til,

nemlig som parcelhusgrund.

Det forhold, at en stor erhvervsgrund vil blive vurderet til X kr. pr. m

i ubebygget stand, betyder ikke

nødvendigvis i sig selv, at en lille tilgrænsende parcelhusgrund vil have samme værdi pr. m

2.4.4.2. Forskellige udnyttelsesgrader af ens parcelhusgrunde

Som nævnt i afsnit 2.4.3.5. vil en grund blive anset for mindst at kunne udnyttes i det omfang, der

svarer til det nuværende bygningsreglements minimumsbestemmelser, medmindre en lavere bebyg-

gelsesprocent er fastsat i en lokalplan eller anden forskrift. Dette skyldes, at kommunerne ved med-

delelse af byggetilladelse ikke kan fastsætte en lavere bebyggelsesprocent, hvis der ikke foreligger

en lokalplan. Samtidig kan den faktiske udnyttelse lægges til grund for vurderingen, hvis den faktiske

udnyttelse overstiger den, der er fastsat i plangrundlaget, jf. afsnit 2.4.3.6.

Dette kan illustreres med følgende eksempel:

Der er i et parcelhusområde opført tre huse af forskellig størrelse på grunde, som alle er på 500 m

De tre huse er henholdsvis 125 m

, 150 m

og 200 m

. Det giver en udnyttelsesgrad på henholdsvis

25 pct., 30 pct. og 40 pct.

De to førstnævnte grunde vil skulle vurderes ud fra en udnyttelsesgrad på 30 pct., jf. bygningsregle-

mentets minimumsbestemmelser. Den sidste grund vil skulle vurderes ud fra den faktiske udnyttel-

sesgrad på 40 pct., idet det forudsættes, at offentlig myndighed ikke vil kunne forlange byggeriet

ændret med henblik på at opnå en lavere udnyttelsesgrad.

Grunde, som i øvrigt er ens, vil herved få forskellig grundværdi, idet der for grunden med en udnyt-

telsesgrad på 40 pct. tages hensyn til, at grunden – lovligt – er ”overudnyttet”.

2.4.4.3. Udnyttelsesgrader af ens ejerlejlighedsgrunde i forhold til planlagt udnyttelse

Som nævnt i afsnit 2.4.3. ansættes grundværdien for en ejerlejlighed ved en fordeling af den grund-

værdi, der er ansat for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder (moderejendommen). Den grund-

værdi, som henføres til den enkelte ejerlejlighed, er ikke alene afhængig af grundstørrelsen, men også

af bebyggelsesprocenten.

Som et eksempel til illustration kan nævnes to identiske grunde, hvorpå der er opført moderejen-

domme. I begge tilfælde er det entydigt angivet i plangrundlaget, at grundene kan bebygges med 200

pct.

Den ene ejendom er bebygget med 150 pct., mens den anden er bebygget med 200 pct. I begge tilfælde

skal grundværdien ansættes ud fra en bebyggelsesprocent på 200, idet dette entydigt er fastsat i plan-

grundlaget for begge ejendomme. Grundværdien for de to moderejendomme vil hermed være den

samme.

Dette indebærer, at grundværdien pr. boligkvadratmeter efter fordeling vil være højere for den ejen-

dom, der bebygget med 150 pct., end for den ejendom, hvor bebyggelsesmulighederne er udnyttet

fuldt ud.

Er der på en tredje identisk grund – lovligt – opført en moderejendom med en bebyggelsesprocent på

300, vil denne bebyggelsesprocent blive lagt til grund ved vurderingen. Grundværdien for denne

ejendom vil hermed blive højere, men grundværdien pr. boligkvadratmeter vil alt andet lige være den

samme som for den ejendom, der er bebygget med det maksimum på 200 pct., der er fastsat i plan-

grundlaget.

2.5. Vurdering af ejerboliger

2.5.1. Gældende ret

I det praktiske arbejde med vurderingen af ejerboliger anvender vurderingsmyndigheden en række

forskellige redskaber for at finde frem til et niveau for såvel grundværdien som for den samlede ejen-

domsværdi. Arbejdet baserer sig hovedsageligt på oplysninger om konkrete frie salg og på oplysnin-

ger registreret om de enkelte ejendomme i Bygnings- og Boligregistret (BBR) og i Det Fælleskom-

munale Ejendomsstamregister (ESR).

Herved opnås der en viden om, hvilke typer af ejendomme der er solgt, og hvilke ikke-handlede

ejendomme de realiserede handelspriser vil kunne anvendes på. Jo flere handler, der kan indgå i ana-

lyserne og beregningerne, jo bedre er grundlaget for at kunne fastlægge vurderingsniveauet i det, der

benævnes forslagsmodellen.

Arbejdet er systemunderstøttet, og der foretages herigennem en række gennemsnitsberegninger, som

giver forslag til henholdsvis det nye grundværdiniveau og de bygningsværdier, som indgår i den sam-

lede ejendomsvurdering. Forslagene efterprøves af SKATs medarbejdere ved en sammenligning med

faktiske salg og ved en vurderingsfaglig viden om prisudvikling for ejerboliger. Analyser og bereg-

ninger foretages for hver af de forskellige typer af ejerboliger, dvs. parcelhuse, rækkehuse, sommer-

huse og ejerlejligheder.

Det vurderingssystem, som understøtter arbejdet med forslagsmodellen, er løbende tilpasset de lov-

ændringer, der er foretaget gennem årene. Grundlæggende har systemet dog de samme relativt be-

grænsede funktionaliteter, som de tidligere vurderingsråd og kommunale sekretariater havde til at

understøtte deres arbejde, før vurderingsopgaven i 2003 overgik til staten. Der er således ikke tale om

en fuldautomatiseret proces, idet der løbende i vurderingsprocessen sker manuelle korrektioner base-

ret på subjektive og vurderingsfaglige skøn og beslutninger med støtte i de hjælpeværktøjer i form af

data, analyser og beregninger, der er til rådighed.

Ud over oplysninger om frie salg og registreringer af enkeltejendomme benytter vurderingsmyndig-

heden også viden om aktuelle udbudspriser og liggetider samt tilgængelige beregninger af gennem-

snitlige kvadratmeterpriser i de enkelte områder (postnumre) i Danmark. Herigennem får vurderings-

myndigheden oplysninger om ejendomsmarkedets generelle tilstand og forskellene mellem landsdele,

kommuner og lokalt ned på de enkelte postnumre. Beregningerne af gennemsnitlige kvadratmeter-

priser foretages kvartalsvis og bidrager til billedet med en indikation af prisudviklingen.

Endeligt gør medarbejderne i det daglige arbejde brug af forskellige kortværktøjer og offentligt til-

gængelige luft- og gadefotos af områder og enkeltejendomme.

2.5.2. Lovforslaget

2.5.2.1. Metoden for vurdering af ejerboliger

I det følgende skitseres principperne for de vurderingsmetoder, der vil blive anvendt ved vurderingen

af ejerboliger i 2018. Værktøjer og metoder vil blive udviklet over tid, og det må således forudses, at

der fremover vil kunne inddrages andre elementer i modelberegningerne end dem, der vil blive an-

vendt ved vurderingen i 2018. Det må ligeledes forventes, at de metoder, der beskrives her, kan blive

videreudviklet frem mod vurderingen i 2018.

Udgangspunktet for vurderingen af ejerboliger vil være modelberegninger. Dette skyldes, at der skal

foretages en vurdering af alle landets ca. 1,7 mio. ejerboliger, hvilket kræver redskaberne til at gen-

nemføre denne masseadministration, Samtidig er der den sammenhæng, at modelberegninger for

langt hovedparten af ejerboligerne vurderes at være den mest effektive metode, der samtidig giver

den højeste træfsikkerhed.

Modelberegningerne vil være forskellige efter typen af ejerbolig, men de overordnede principper vil

være de samme for alle ejerboliger. Der vil være modeller for parcel- og rækkehuse, for sommerhuse

og for ejerlejligheder. Der beregnes en ejendomsværdi og en grundværdi for alle ejendomme.

Vurderingsmetoden for ejerboliger i form af modelberegninger er statistisk og teoretisk forankret og

bygger på faktiske historiske handelsværdier (frie salg) for sammenlignelige ejendomme med en kor-

rektion for den vurderedes ejendoms karakteristika. Metoden skal løbende forbedres, hvilket indebæ-

rer, at den på sigt kan afvige fra nedenstående, hvis dette kan resultere i vurderinger, der ligger tættere

på handelspriserne.

For en række ejendommes vedkommende vil der mangle data, eller data vil være utilstrækkelige.

Sådanne ejendomme vil blive frasorteret i beregningsmodellen og vil skulle undergives en manuel

vurderingsprocedure. Den manuelle vurdering kan f.eks. være et tillæg eller nedslag i forhold til den

modelberegnede vurdering. Det samme gælder for ejendomme, som er meget atypiske eller som af

andre årsager ikke kan modelberegnes. I det hele taget vil modelberegningerne i en række tilfælde

skulle efterprøves, jf. afsnit 2.5.2.5. og følgende afsnit.

2.5.2.2. Modelberegning – ejendomsværdi

Vurderingsmetoden for ejerboliger tager udgangspunkt i kvadratmeterpriserne for frie salg af sam-

menlignelige ejendomme, som er handlet inden for en tidsmæssig afgrænset periode på seks år op til

vurderingsterminen.

Først fremskrives alle handelspriser til vurderingstidspunktet. Fremskrivningsfaktoren varierer geo-

grafisk, så der bedst muligt kan tages højde for den lokale prisudvikling. Dermed indgår handelspri-

serne i vurderingen med afsæt i det prisniveau, der er gældende på vurderingstidspunktet.

Dernæst fokuseres der på den enkelte ejendom, der skal vurderes. Der tages udgangspunkt i handels-

priserne for andre sammenlignelige ejendomme i nærområdet. Handelspriserne for de nærmeste

solgte ejendomme afspejler en lang række centrale faktorer i prissætningen af boliger, såsom efter-

spørgslen på boliger i området og afstand til arbejdspladser, skole og indkøbsmuligheder m.v. Disse

faktorer indgår dermed til en vis grad indirekte i ejendomsvurderingen via handelspriserne.

Konkret beregnes der et første bud på den vurderede ejendoms værdi pr. m

som et vægtet gennemsnit

af kvadratmeterpriserne for de nærmeste handlede ejendomme. Kvadratmeterpriserne beregnes i for-

hold til et samvejet boligareal, hvor det registrerede boligareal tillægges vægtede bidrag fra eventuelle

andre arealer, såsom en kælder, en indbygget garage eller et udhus. Det samvejede boligareal er så-

ledes typisk større end det registrerede boligareal.

Aktuelt indgår 10-15 handelspriser i beregningen af den gennemsnitlige kvadratmeterpris. Et even-

tuelt tidligere salg af ejendommen selv indgår med en betydelig i vægt i beregningen. Har ejendom-

men selv eller andre ejendomme i nærområdet været handlet flere gange inden for de seneste seks år,

indgår kun det seneste salg af hver ejendom i beregningen.

Endeligt tager beregningen højde for forskelle i karakteristika mellem vurderingsejendommen og de

nærmeste handlede ejendomme. Vurderingen pr. m

justeres for forskelle i det omfang, de skønnes

værdipåvirkende. Hvis eksempelvis den vurderede ejendom er næsten nyopført, og én af de handlede

ejendomme i nærområdet er fra 1960, vil der blive givet et tillæg til vurderingen. Tillægget vægtes

på samme måde som den handlede ejendoms kvadratmeterpris. Denne justeringsproces gennemgås

for alle 10-15 handelspriser.

Der anvendes en statistisk model til at vurdere hvilke karakteristika, der kan give anledning til en

justering, og hvor stor den pågældende justering skal være. Karakteristika kan både være for bygnin-

gen, f.eks. materialetyper og opførelsesår og beliggenhedsoplysninger, f.eks. afstand til kyst. Denne

model konstrueres også ud fra de seneste seks års frie salg. Det vil sige, at justeringernes størrelse er

fastsat af efterspørgslen efter særlige karakteristika i markedet.

2.5.2.3. Modelberegning - grundværdi

Det er ikke muligt at anvende samme tilgang ved beregningen af grundværdier som ved beregning af

ejendomsværdier, hvor handelspriser for nærtliggende ejendomme er en afgørende parameter i be-

regningen. Dette skyldes, at der kun omsættes et begrænset antal ubebyggede grunde hvert år.

Grundværdien for et parcel- eller rækkehus bestemmes derfor ved hjælp af en såkaldt grundværdi-

kurve. Grundværdikurven konstrueres med udgangspunkt i handelspriser for ubebyggede grunde og

salg af ejendomme med henblik på nedrivning.

Grundværdikurven er en statistisk model, der fastlægger værdien af grunden ud fra det lokale prisni-

veau for ejendomme. Det lokale ejendomsprisniveau findes ved at omregne de lokale handelspriser,

så de er ensartede, ved hjælp af vurderingsmodellen for ejendomsværdier. Dette gøres ved at beregne

ejendomsværdien af en tænkt ejendom med referencekarakteristika for bygningen og grundstørrelsen

og eventuelt andre relevante grundkarakteristika, men på grundens faktiske beliggenhed.

Når det lokale ejendomsprisniveau er fastlagt, fastlægger grundværdikurven en grundværdi, som der-

efter justeres for grundens egentlige størrelse og andre eventuelle grundkarakteristika. Beregningen

tager udgangspunkt i en tænkt ejendom med referencekarakteristika, og den kan derfor også anvendes

på ubebyggede grunde. Konstruktionen af grundværdikurven sikrer, at beliggenhedsmæssige karak-

teristika behandles på en sammenhængende måde i vurderingen af både ejendomsværdien og grund-

værdien.

2.5.2.4. Modelberegning – ejerlejligheder

Ejendomsværdien for en ejerlejlighed bestemmes efter samme overordnede principper som for par-

cel- og rækkehuse. Det vil sige først fremskrives alle handelspriser til vurderingstidspunktet. Dernæst

beregnes et første bud på den vurderede ejendoms værdi pr. m

som et vægtet gennemsnit af kvadrat-

meterpriserne for de nærmeste handlede sammenlignelige ejendomme.

Endelig tager beregningen højde for forskelle i karakteristika mellem vurderingsejendommen og de

nærmeste handlede ejendomme. De variable, der indgår i justeringsprocessen for ejerlejligheder, er

ikke nødvendigvis de samme som dem der indgår i justeringsprocessen for parcel- og rækkehuse.

Ejerlejligheder adskiller sig fra andre typer af ejerboliger på den måde, at en ejerlejlighed ikke har sit

eget selvstændige grundstykke. Grundværdien for en ejerlejlighed ansættes i stedet ved en fordeling

af den samlede grundværdi for den ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, den såkaldte moderejen-

dom.

Grundarealet under en ejendom opdelt i ejerlejligheder vil i teknisk forstand i langt de fleste tilfælde

være en ”erhvervsgrund”, som i den nye vurderingsordning vurderes i ulige år. Imidlertid skal ejer-

lejligheder vurderes i lige år på samme måde som andre ejerboliger. Derfor er det nødvendigt også at

vurdere grunde under ejendomme opdelt i ejerlejligheder i lige år, således at der kan ansættes såvel

en grundværdi som en ejendomsværdi for de enkelte ejerlejligheder pr. 1. september i vurderingsåret.

Beregningen af grundværdier under ejerlejligheder foregår i overensstemmelse med en investortan-

kegang. Det vil sige, at modellen tager udgangspunkt i at opføre den i økonomisk henseende bedste

ejendom, med andre ord den beregnede ejendom, som maksimerer grundværdien. Modellen foregår

i en proces af to trin, som gentages et antal gange således, at det sikres, at den i økonomisk henseende

bedste ejendom bestemmes.

I første trin beregnes værdien af en nyopført ejendom på grunden under ejerlejlighederne med basis

i modellen for ejendomsværdier. I trin to fratrækkes omkostningerne til opførelse af den beregnede

nyopførte ejendom. Grunden vurderes således uafhængigt af den faktiske bygning. Til forskel for

parcel- og rækkehuse er den beregnede ejendom forskellig fra ejendom til ejendom. Den i økonomisk

henseende bedste ejendom skal holde sig inden for rammerne af plangrundlaget, og vurderingsmyn-

digheden kan fastlægge forretningsmæssige restriktioner, der sikrer, at den beregnede ejendom giver

praktisk mening.

Eksempel:

Grund med plangrundlag etagebeboelse, maksimal mulighed for at bygge 2.000 m

. Der skal først

vælges en mulig anvendelse og en mulig bygningsstørrelse, her i eksemplet vælges etageejerlejlighe-

der og en bygningsstørrelse på 2.000 m

Trin et er at der beregnes en forventet gennemsnitlig salgspris til bygherren på 25.000 kr. pr. m

Dette sker med udgangspunkt i ejerboligmodellen for etageejerlejligheder.

Trin to er at beregne byggeomkostningerne. Disse beregnes til at være 20.000 kr. ved brug af bygge-

omkostninger fra Danmarks statistik samt særlige ekstra omkostninger, der er forbundet med at ud-

stykke og sælge ejerlejlighederne.

Grundværdien bliver således 10 millioner kr. i dette tilfælde, da der kan bygges 2.000 m

, der hver

har en værdi på 5.000 kr.

Denne beskrevne proces skal så gentages med forskellige størrelser af mulige bygninger og med alle

øvrige mulige anvendelser, der her i eksemplet vil være boligudlejning. Den endelige grundværdi er

den højeste af disse beregnede grundværdier, da denne udnyttelse er den økonomiske bedste.

Der henvises til afsnit 2.7.2.4. for en yderligere gennemgang af fastsættelsen af grundværdier for

erhvervsgrunde.

2.5.2.5. Efterprøvelse af modelberegningens resultat

Der vil i praksis opstå en lang række tilfælde, hvor der vil være behov for at efterprøve en vurdering

foretaget i form af en modelberegning som beskrevet i de foregående afsnit. For det første kan særlige

forhold vedrørende en ejendom i sig selv bevirke, at en efterprøvelse af resultatet af en modelbereg-

ning er nødvendig. Dernæst kan der være tale om ejendomme, som på grund af deres karakter og

fremtræden afviger fra de omkringliggende ejendomme i en sådan grad, at en sammenligning ikke

giver mening eller slet ikke er mulig. Et eksempel kunne være beboelse indrettet i en gammel mølle.

2.5.2.6. Særlige forhold

Det lader sig næppe gøre udtømmende at opregne samtlige tilfælde, hvor resultatet af en modelbe-

regning vil skulle efterprøves. Som i alle andre tilfælde i vurderingsarbejdet er opgaven for vurde-

ringsmyndigheden at finde frem til en vurdering, der ligger inden for den vurderingsnorm, der er

opstillet. Efterprøvelse af resultatet af en modelberegning er et redskab, som vurderingsmyndigheden

i fornødent omfang vil kunne tage i anvendelse i denne forbindelse.

Selv om der er tale om ejendomme, som efter deres karakter m.v. godt kan modelberegnes, kan der

alligevel være behov for en efterprøvelse af resultatet. Eksempler på sådanne tilfælde kunne være:

1) Resultatet af modelberegningen afviger væsentligt fra den seneste vurdering forud.

2) Der foreligger nye oplysninger om ejendommen, f.eks. på baggrund af en henvendelse fra

ejeren.

3) Seneste vurdering blev ændret på baggrund af en efterprøvelse af modelberegningens resultat.

4) Der er afgjort en klagesag vedr. ejendommen siden seneste vurdering.

5) Andre ejendomme med identiske forhold er udtaget til efterprøvelse.

6) Der er konstateret en handelspris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat, jf.

afsnit 2.5.2.7.

For at de ovennævnte forhold – eller andre relevante forhold – kan føre til en ændring af resultatet af

modelberegningen og dermed af vurderingen, må der være tale om forhold, som ikke er anset for

signifikante i modelberegningen, eller som på grund af manglende data slet ikke indgår i beregningen,

men som alligevel må anses for at være af betydning ved værdiansættelsen. Hvis et bestemt forhold

allerede er medtaget i modelberegningen, skal dette forhold ikke give anledning til korrektioner –

medmindre modellens vægtning af forholdet i den helt konkrete situation ikke er retvisende, og det

påvirker modellens samlede resultat sammenholdt med den forventelige handelsværdi for ejendom-

men.

Efterprøvelse af modelberegningen i særlige situationer har til formål at sikre, at vurderingen ligger

inden for den opstillede vurderingsnorm. Efterprøvelse af resultatet af en modelberegning er ikke i

sig selv en indikation af – endsige et bevis på – at modelberegningen er ”forkert”. Efterprøvelsen er

en sikkerhedsforanstaltning, og resultatet kan udmærket være, at der ikke er grundlag for at ændre

resultatet af modelberegningen.

Det må afhænge af de konstaterede/påberåbte faktiske forhold, om der er grundlag for at ændre re-

sultatet af modelberegningen for en given ejendom og i givet fald med hvor meget. Det er ikke muligt

og heller ikke hensigtsmæssigt på forhånd at opstille en liste over tillæg eller nedslag i faste størrelser

eller andre former for korrektioner, som dette eller hint forhold måtte give anledning til.

Faste tillæg eller nedslag for forhold, der ikke er taget hensyn til i beregningsmodellen, ville ikke

have den fornødne sammenhæng med den statistisk baserede model og ville ikke forbedre modellens

generelle træfsikkerhed, måske snarere tværtimod.

Afvigelser fra beregningsmodellens resultat skal altid være konkret begrundet. Når et tillæg eller et

nedslag er givet, vil dette kunne ”bæres med” i de følgende vurderinger af den pågældende ejendom.

Fremtidige vurderinger vil hermed som udgangspunkt kunne foretages som (korrigerede) modelbe-

regninger alene.

Hvis en efterprøvelse har givet anledning til ændring af modelberegningens resultat for en ejendom,

må det undersøges, om tilsvarende forhold gør sig gældende for omkringliggende ejendomme. Der

vil være tale om et konkret skøn over, hvorvidt de konstaterede forhold gør sig gældende for andre

ejendomme, eller om de ikke gør.

I så fald må modelberegningen tilsvarende efterprøves for disse ejendomme. Som før nævnt er efter-

prøvelse af en modelberegning ikke i sig selv en indikation af eller et bevis på, at modelberegningen

er ”forkert”. Det forhold, at modelberegningen for ejendom A ændres på grundlag af en efterprøvelse,

indebærer således ikke i sig selv, at modelberegningen for ejendom B også skal ændres, selv om det

samme forhold gør sig gældende for begge ejendomme. Det pågældende forhold kan allerede indgå

i modelberegningen for ejendom B, ligesom andre faktorer kan gøre sig gældende.

Det bemærkes i øvrigt, at værdiansættelser, som måtte være foretaget af en anden offentlig myndig-

hed, ikke er bindende for vurderingsmyndigheden ved vurderinger efter denne lov.

Har en offentlig myndighed som et eksempel truffet afgørelse om tildeling af kompensation til ejeren

af en ejendom for gener i forbindelse med etablering af en vindmøllepark eller et trafikanlæg, vil

ejeren ikke have krav på et nedslag af tilsvarende størrelse i forbindelse med vurderingen. Den på-

virkning, som vindmøllestøj og trafikstøj kan give anledning til for værdien af en ejendom, kan alle-

rede være indeholdt i de salgsdata, der ligger til grund for modelberegningen.

2.5.2.7. Håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom

Som nævnt i det foregående kan der være grundlag for efterprøvelse af en modelberegning, hvis det

konstateres, at ejendommen handles til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat.

Ved en væsentlig afvigelse skal forstås en afvigelse, som ligger ud over den usikkerhedsmargin, som

må anses for acceptabel, dvs. et spænd på plus/minus 20 pct., jf. afsnit 2.2.2.

Også her gælder det, at formålet med efterprøvelsen er at sikre, at vurderingen ligger inden for den

opstillede vurderingsnorm. Det forhold, at en ejendom sælges til en pris, der ligger uden for den

accepterede usikkerhedsmargin, er ikke i sig selv et bevis på, at modelberegningen er ”forkert”. Det

er alene en indikation af, at der er behov for at efterprøve resultatet af modelberegningen.

Vurderingerne vil blive foretaget pr. 1. september og vil skulle afspejle ejendommenes forventelige

handelsværdi inden for et givet spænd på dette tidspunkt. Grundlaget for modelberegningerne vil

være salg af (nabo)ejendomme tinglyst frem til vurderingsterminen, men ikke salg tinglyst efter dette

tidspunkt. Et salg tinglyst umiddelbart efter vurderingsterminen – allerede fra den 2. september – vil

således ikke indgå i grundlaget for vurderingerne, men vil blive medtaget i modelberegningerne ved

den følgende vurdering.

Er den vurderede ejendom siden sidste vurdering blevet handlet til en pris, der afviger væsentligt fra

den modelberegning, der foretages i forbindelse med den aktuelle vurdering, kan der være grundlag

for at tage modelberegningen op til efterprøvelse. I praksis vil vurderingsmyndigheden foretage fo-

reløbige modelberegninger forud for den egentlige vurdering, og konstateres det i denne forbindelse,

at en ejendom er handlet til en pris, der afviger væsentligt fra de foreløbige beregningsresultater, vil

beregningen for den pågældende ejendom kunne udtages til efterprøvelse.

Det samme vil gælde for ejendomme, der handles efter vurderingsterminen, hvis handelen tinglyses

på et sådant tidspunkt, at det fortsat er muligt at tage vurderingen op til efterprøvelse. Det er vigtigt

at bemærke, at vurderingsmyndigheden kun har mulighed for af egen drift at foretage disse efterprø-

velser i det omfang, at der tale om tinglyste handler. Hvis en handel ikke er tinglyst, har vurderings-

myndigheden ikke de fornødne data.

Hvis en efterprøvelse af en modelberegning på grundlag af en konstateret handelspris efter en konkret

bedømmelse bevirker, at værdiansættelsen ændres, vil det som udgangspunkt kun få betydning for

den pågældende ejendom selv. Det vil være den faktisk konstaterede handelspris, som er tinglyst på

vurderingstidspunktet (den 1. september), og ikke den efterfølgende konstaterede handelspris og der-

med justerede modelberegning for den handlede ejendom, der vil indgå som et element – blandt

mange andre – i grundlaget for vurderingen af omkringliggende ejendomme.

Kun i det omfang, at en konstateret handelspris kan begrundes med forhold, der gør sig gældende for

flere ejendomme, kan ændringen føre til en ændring af vurderingen af andre ejendomme. Er der f.eks.

tale om en nyligt konstateret jordforurening, som ikke indgår i modelberegningen, og som der ikke

er taget hensyn til ved vurderingen, kan der være grundlag for at give et nedslag for andre ejendomme

end den, der er blevet handlet.

Det forhold, at en ejendom er solgt til en bestemt pris, kan ikke i sig selv begrunde en ændret værdi-

ansættelse.

2.5.2.8. Manglende registrering af et salg som nedrivningssalg, familiehandel el. lign.

Der vil kunne forekomme tilfælde, hvor vurderingsmyndigheden efterfølgende konstaterer, at et ned-

rivningssalg eller en familiehandel el. lign. er blevet tinglyst som et almindeligt frit salg og derfor

indgår i modelberegningen for såvel et antal naboer som for ejendommen selv. Spørgsmålet er, om

og i givet fald hvordan der skal tages hensyn til dette ved modelberegningen for de relevante nabo-

ejendomme.

Denne situation er til dels en parallel til de situationer, der er beskrevet i afsnit 2.5.2.7., men med den

forskel, at den pågældende handel ikke burde have indgået i modelberegningen for naboejendom-

mene.

Vælger man at lade det pågældende salg udgå af modelberegningerne, vil dette indebære, at de ejen-

domme, for hvilke den pågældende ejendom er medtaget som nabo, vil skulle have nye naboer. Dette

ville igen bevirke, at disse nye naboer selv ville skulle have nye naboer osv. Ændringerne vil kunne

brede sig som ringe i vandet, hvilket kunne være ganske uoverskueligt, ikke mindst hvis forholdet

konstateres på et sent tidspunkt i processen og måske endda først efter afgørelsestidspunktet.

Vurderingsmyndigheden vil derfor i sådanne tilfælde fastholde den pågældende ejendom i modelbe-

regningerne. Der foreligger en faktisk konstateret handelspris, der på samme måde som beskrevet i

afsnit 2.5.2.7. som et element blandt mange vil indgå i vurderingen af naboejendommene. Fasthol-

delse af den pågældende ejendom i modelberegningerne vil alt andet lige kunne betyde, at naboejen-

dommene vil få en lidt lavere vurdering, end de ellers ville have fået, da nedrivningssalg og familie-

handler m.v. må antages at foregå til priser under et almindeligt markedsniveau for ejerboliger.

Ved næstfølgende vurdering vil forholdet kunne rettes på den måde, at det pågældende salg udgår

som frit salg af modelberegningerne. Den mulige fordel, som naboerne måtte opnå i form af en lidt

lavere vurdering, vil således kun gøre sig gældende i én vurderingsperiode.

2.5.2.9. Atypiske ejendomme

Er der tale om helt atypiske ejendomme som eksempelvis beboelse indrettet i en gammel mølle, kan

en vurdering ikke baseres på en modelberegning (med eller uden efterfølgende justeringer), da der

ikke findes et tilstrækkeligt datagrundlag at basere en modelberegning på. I stedet må vurderingen

ansættes individuelt efter et friere vurderingsfagligt skøn.

Et sådant friere skøn må udøves på grundlag af de oplysninger, der foreligger om den pågældende

ejendom og omkringliggende ejendomme. Heri kan eksempelvis indgå vurderinger og salgspriser for

andre ejendomme i området, vurderings- og salgshistorik for den pågældende ejendom selv og udfal-

det af eventuelle tidligere klagesager. Endvidere vil geodata m.v. indgå i vurderingen.

De oplysninger, der kan lægges til grund for vurderingen af en atypisk ejendom, er således i vid

udstrækning de samme, som kan lægges til grund for vurderingen af andre ejendomme. Forskellen

er, at den atypiske ejendom afviger så meget fra omkringliggende ejendomme inden for en rimelig

radius, at vurderingen ikke kan baseres på en modelberegning.

2.6. Vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme

2.6.1. Gældende ret – landbrugsejendomme

Der gælder særlige regler for vurderingen af ejendomme, der anvendes til landbrug, gartneri, plante-

skole eller frugtplantage. Grundværdien ansættes efter den såkaldte ”bondegårdsregel”, jf. vurde-

ringslovens § 14, mens værdien af stuehuset med tilhørende grundareal ansættes ved en fordeling af

landbrugsejendommens samlede ejendomsværdi, jf. lovens § 33, stk. 4.

Bondegårdsreglen går ud på, at jord – når forholdene er ensartede – skal ansættes til samme beløb pr.

arealenhed, uanset om jorden tilhører en større eller en mindre ejendom. Jorden skal pr. arealenhed

med lovens ord ansættes efter, ”…hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende

jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes

at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur”.

Strukturelle ændringer i landbruget har medført, at den middelstore bondegård på 30 ha med planteavl

og blandet husdyrhold, der ligger til grund for bondegårdsreglen, ikke længere er repræsentativ for

landbrugsejendomme, der drives kommercielt. Ejendomme af denne størrelse har i dag snarere ka-

rakter af hobbylandbrug. Samtidig spiller andre faktorer end ”beskaffenhed og beliggenhed” en meget

betydelig rolle for prisdannelsen på landbrugsjord.

Bondegårdsreglen medfører i praksis, at landbrugsjord vurderes til et langt lavere beløb end jordens

faktiske handelsværdi. Dette skyldes ikke primært bondegårdsreglen i sig selv, idet denne – bortset

fra ordlyden om den middelstore bondegård – grundlæggende er baseret på at skulle ramme de aktu-

elle handelspriser.

De lave vurderinger skyldes derimod, at ansættelser efter bondegårdsreglen siden 1992 er blevet fo-

retaget i form af fremskrivninger af hektarpriser. Disse fremskrivninger har været meget forsigtige.

Resultatet er, at vurderinger efter bondegårdsreglen kun udgør omkring 1/3 af den pris, der kan kon-

stateres, når landbrugsjord handles i fri handel.

For at kunne ansætte en ejendomsværdi – ejendommens samlede værdi i handel og vandel – er det

derfor nødvendigt også at operere med en såkaldt tillægsparcelværdi. Tillægsparcelværdien udgør

forskellen mellem jordens faktiske handelspris ved salg som tillægsjord til en anden landmand og

jordens (grund)værdi ansat efter bondegårdsreglen.

Vurderingen af en landbrugsejendom består herefter af følgende elementer:

1) Landbrugsjorden vurderes efter bondegårdsreglen.

2) Eventuelle arealer anvendt til andre formål end landbrug – f.eks. som golfbane – vurderes efter en

markedsnorm på samme måde som andre tilsvarende arealer, dvs. ikke efter bondegårdsreglen.

Det samme gælder grunde tilhørende eventuelle udlejede boliger på landbrugsejendommen, men

ikke medarbejderboliger og aftægtsboliger.

3) Der beregnes et tillæg til ejendomsværdien (en tillægsparcelværdi), som udgøres af forskellen

mellem landbrugsjordens handelsværdi og jordens værdi ansat efter bondegårdsreglen.

4) Der ansættes en ejendomsværdi, som består af summen af disse værdier samt værdien af bygnin-

gerne.

5) Grundværdien (ansat efter bondegårdsreglen) fordeles på landbrugsjorden og stuehusgrunden efter

areal.

6) Ejendomsværdien fordeles på stuehus og resten af ejendommen – værdimæssig fordeling.

Disse ansættelser danner grundlag for følgende beskatning:

1) Der betales grundskyld af grundværdien af landbrugsjorden (vurderet efter bondegårdsreglen).

Grundskylden betales efter de særlige satser, der gælder for beskatning af landbrugsjord m.v.,

dvs. med højst 7,2 promille, jf. § 2 i lov om kommunal ejendomsskat. Det samme gælder eventu-

elle arealer anvendt til andre formål end landbrug, herunder grunde tilhørende udlejede boliger

eller medarbejderboliger og aftægtsboliger.

2) Der betales grundskyld af stuehusgrunden (vurderet efter bondegårdsreglen). Grundskylden be-

tales efter de almindelige grundskyldssatser, dvs. med op til 34 promille, jf. § 2 i lov om kommu-

nal ejendomsskat.

3) Der betales ejendomsværdiskat af den del af landbrugsejendommens ejendomsværdi, der kan

henføres til stuehuset, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 3.

Den samlede ejendomsværdi for landbrugsejendommen danner ikke grundlag for beskatning.

2.6.2. Gældende ret – skovejendomme

Der gælder ligeledes særlige regler for vurderingen af skovejendomme, jf. vurderingslovens § 15.

Grundværdien for skovarealer ansættes som en procentdel af en normalskovværdi. Udgangspunktet

for ansættelserne er oplysninger om træartsfordeling, aldersklassefordeling og jordens bonitet. Disse

oplysninger indberettes af skovejerne til vurderingsmyndigheden på særlige skovskemaer.

Selve værdierne ansættes på grundlag af Skovøkonomisk Tabelværk, som er udarbejdet af Dansk

Skovforening med inddragelse af andre interessenter, herunder vurderingsmyndigheden. I tabellerne

er angivet den såkaldte venteværdi af en række forskellige træarter fordelt efter aldersklasse og jor-

dens bonitet.

Ved venteværdien forstås en statistisk tilbagediskontering af indtægter og udgifter ved traditionel

skovdrift, herunder værdi af jagt og pyntegrønt. Normalværdien til brug for ansættelsen af grundværdi

beregnes på baggrund af en gennemsnitlig venteværdi, når skoven antages at have en regelmæssig

aldersklassefordeling – en såkaldt normalfordelt skov. Til brug for beregningen af normalværdier til

grundværdiansættelsen opereres med omdriftsår. Herved forstås det antal år, der går fra frø til fæld-

ning.

Til brug for grundværdiansættelsen beregnes normalværdien af den enkelte skov på grundlag af den

faktiske fordeling af træarter, idet det samtidig forudsættes, at træernes aldersfordeling er regelmæs-

sig. Endvidere forudsættes det, at skoven er i almindelig god stand. Herved sikres det, at den variation

i skovens (ejendoms)værdi, som er betinget af træmassens aktuelle aldersfordeling, ikke slår igennem

på grundværdien.

Grundværdien af skoven ansættes herefter til en vis procent af normalværdien. Denne procentsats

fastsættes af Skatterådet, og den har gennem en årrække ligget på 25. Det er herved tilstræbt, at

grundværdien af en hektar skov ansættes på nogenlunde samme niveau som en hektar landbrugsjord

af ringe bonitet ansat efter bondegårdsreglen.

Ansættelsen af ejendomsværdien af en skovejendom sker ikke med udgangspunkt i en normalskov-

værdi, men derimod på grundlag af den træarts- og aldersklassefordeling, der forefindes. Til ejen-

domsværdien medregnes endvidere værdien af ubevoksede arealer og værdien af bygninger belig-

gende på ejendommen.

Hvis der på en skovejendom findes en bolig, som bebos af ejeren – svarende til landbrugets stuehuse

– foretages der en værdimæssig fordeling af skovens samlede ejendomsværdi på boligen og den re-

sterende del af ejendommen. Der foretages derimod ikke en fordeling af grundværdien. Grundvær-

dien ansættes efter en markedsnorm og som udgangspunkt med en grundstørrelse på op til 1.400 m

Disse ansættelser danner grundlag for følgende beskatning:

1) Der betales grundskyld af grundværdien af skovbrugsjorden (ansat efter ovennævnte metode).

Grundskylden betales efter de særlige satser, der gælder for beskatning af landbrugsjord m.v.,

dvs. med højst 7,2 promille, jf. § 2 i lov om kommunal ejendomsskat. Det samme gælder grund-

værdien af eventuelle udlejede boliger på ejendommen.

2) Der betales grundskyld af boliggrunden (vurderet efter en markedsnorm). Grundskylden betales

ligeledes efter de særlige satser, der gælder for beskatning af landbrugsjord m.v., dvs. med højst

7,2 promille.

3) Der betales ejendomsværdiskat af den del af skovejendommens ejendomsværdi, der kan henføres

til stuehuset, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 4.

Den samlede ejendomsværdi for skovejendommen danner ikke grundlag for beskatning.

2.6.3. Lovforslaget

2.6.3.1. Statistisk baseret fremskrivningsordning

Formålet med den nye vurderingsordning for landbrugsejendomme og skovejendomme er, at land-

brugsjord og skovbrugsjord fremadrettet skal vurderes i samme niveau, som det hidtil er sket.

Det er for landbrugsjordens vedkommende imidlertid ikke muligt at videreføre den hidtil eksisterende

bondegårdsregel ved blot at overføre bestemmelserne til den nye ejendomsvurderingslov. Dette skyl-

des, at vurderinger efter bondegårdsreglen i praksis er løsrevet fra en faktisk handelsværdi, jf. oven-

stående gennemgang af gældende ret. Ganske vist er den hidtidige bondegårdsregel efter sin ordlyd i

vid udstrækning markedskonform, men praksis har gennem de seneste 25 år som nævnt udviklet sig

sådan, at vurderinger efter bondegårdsreglen kun udgør omkring 1/3 af landbrugsjordens faktiske

handelsværdi.

Tilsvarende er den sats, der for skove anvendes ved beregningen af grundværdien som en del af sko-

vens normalværdi, fastsat sådan, at der tilstræbes en vurdering af skovbrugsjord svarende til vurde-

ringen af landbrugsjord af ringe bonitet. Her er der således heller ikke her nogen kobling til en faktisk

handelsværdi.

Der foreslås derfor indført en ordning, hvorefter vurdering af landbrugsjord og skovbrugsjord sker

ved statistisk baserede fremskrivninger af de vurderinger, der er foretaget efter bondegårdsreglen og

de særlige regler, der gælder for vurdering af skove. Herved opnås en fastholdelse af det vurderings-

niveau, der eksisterer på det tidspunkt, hvor den nye vurderingsordning sættes i kraft, samtidig med

at der sker en løbende regulering i takt med prisudviklingen.

De ejendomme, der vil blive omfattet af fremskrivningsordningen, er de ejendomme, som på tids-

punktet for vurderingen er kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme. Der er i

bemærkningerne til lovforslagets § 3 redegjort for de kriterier, der vil blive lagt til grund for katego-

riseringen af de pågældende ejendomme. Det forhold, at en ejendom under den hidtidige vurderings-

ordning var kategoriseret som landbrugsejendom eller en skovejendom, er ikke i sig selv begrundelse

for, at ejendommen også skal kategoriseres som sådan i den nye ordning.

I lovforslagets § 82 foreslås der en overgangsordning, hvorefter ejendomme, der hidtil har været ka-

tegoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som fremover vil blive kategoriseret

som beboelsesejendomme, på visse betingelser fortsat kan vurderes som landbrugs- eller skovejen-

domme. Tilsvarende gælder beboelsesejendomme, der fremover kategoriseres som landbrugsejen-

domme eller skovejendomme. Der henvises til bemærkningerne til den nævnte bestemmelse.

2.6.3.2. Grundlaget for de statistisk baserede fremskrivninger

Fremskrivningerne skal efter lovforslaget foretages på grundlag af et indeks for landbrugsejen-

domme/skovejendomme. Indeks vil blive udarbejdet af Danmarks Statistik på så lavt et geografisk

niveau som muligt.

Fremskrivningsordningen vil omfatte arealer, som efter de hidtidige regler vil skulle vurderes efter

bondegårdsreglen eller efter de tilsvarende regler for skovejendomme. Dertil kommer naturarealer,

som også i den hidtidige ordning er vurderet efter bondegårdsreglen, om end til lavere hektarpriser

end den egentlige landbrugsjord.

Arealer med fredskovpligt foreslås omfattet, når ejendommen er kategoriseret som landbrugsejendom

eller skovejendom. Endvidere foreslås fredskovpligtige arealer uden for landzone omfattet, når de

tilhører skovejendomme.

Det vil i alle tilfælde være en betingelse for, at et areal kan omfattes af fremskrivningsordningen, at

arealet ikke efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan

anvendes til andre formål end landbrug eller skovbrug. Det vil ikke være nogen betingelse, at arealet

i den hidtidige vurderingsordning faktisk var vurderet efter de førnævnte regler. Kommer der nye

arealer til, vil de også være omfattet, når betingelserne herfor er opfyldt.

Sammenfattende vil fremskrivningsordningen omfatte følgende arealer:

1) Landbrugsmæssigt udnyttede arealer og fredskovpligtige arealer tilhørende landbrugsejendomme

eller skovejendomme (landzone).

2) Naturarealer tilhørende ejendomme, som er kategoriseret som landbrugsejendomme eller skov-

ejendomme (landzone).

3) Fredskovpligtige arealer tilhørende skovejendomme uden for landzone.

Til landbrugsmæssigt udnyttede arealer og fredskovpligtige arealer medregnes grundarealet tilhø-

rende driftsbygninger til anvendelse i landbrugs- eller skovproduktionen. Det samme gælder som

hovedregel grundarealer tilhørende boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme. Sådanne grund-

arealer er hermed omfattet af fremskrivningsordningen. Andre arealer medregnes ikke.

2.6.3.3. Fremskrivning af hektarpriser

Når der i 2019 første gang skal foretages en vurdering af landbrugs- og skovejendomme efter den nye

vurderingsordning, vil der for alle berørte ejendomme være et areal af en bestemt størrelse, der vil

være omfattet af fremskrivningsordningen. Ligeledes findes der i langt de fleste tilfælde en vurdering

af disse arealer foretaget efter bondegårdsreglen eller de tilsvarende regler for vurdering af skovejen-

domme.

Der kan på dette grundlag beregnes en gennemsnitlig hektarpris for den pågældende ejendom som

helhed, og denne gennemsnitlige hektarpris kan fremskrives efter det indeks, som tidligere er nævnt.

Der er som sagt tale om en gennemsnitlig hektarpris for den enkelte ejendom. Det er ikke muligt at

tage hensyn til det forhold, at dele af en ejendoms jordtilliggende kan være af bedre bonitet og dermed

af højere (handels)værdi end andre dele, da der ikke i det hidtidige vurderingssystem findes tilstræk-

kelige oplysninger om sådanne forhold. Består en ejendom af flere matrikler, vil alle matrikler ved

vurderingen i 2019 få samme gennemsnitlige hektarpris.

Hvis der på en landbrugsejendom tillige findes fredskovpligtige arealer – eller der på en skovejendom

findes landbrugsarealer, som hidtil er blevet vurderet efter bondegårdsreglen – vil der dog kunne

beregnes separate gennemsnitlige hektarpriser for landbrugsarealet henholdsvis det fredskovpligtige

areal.

Det vil ikke være muligt at tage højde for de individuelle tillæg eller nedslag, der måtte være givet i

grundværdien for arealer omfattet af fremskrivningen, eksempelvis nedslag for vandlidende arealer.

Et sådant nedslag vil blive indregnet i ejendommens gennemsnitlige hektarpris, og denne vil ikke

blive ændret, selv om det pågældende areal senere måtte blive afvandet.

Det samme gælder med modsat fortegn. Det vil således ikke være muligt at give tillæg eller nedslag

for fremtidige begivenheder som f.eks. nyopstået forurening eller oversvømmelser på arealer, som er

omfattet af fremskrivningerne, eller ved fremtidige rådighedsindskrænkninger eller ændringer i den

landbrugsmæssige anvendelse i medfør af anden lovgivning. Dette skyldes, at der ikke i fremskriv-

ningsordningen findes en (markeds)pris og dermed en værdiansættelse, som eksempelvis et nedslag

for forurening kan relateres til.

Det vil dog være muligt at tage forhold i betragtning, som ikke vedrører arealer omfattet af fremskriv-

ningsordningen. Hvis der på landbrugsejendom eller skovejendom findes arealer, der anvendes til

andre erhvervsmæssige formål end landbrug eller skovbrug, skal sådanne arealer fortsat ansættes efter

en markedsnorm. Der vil på sådanne arealer kunne gives samme tillæg eller nedslag, som gives til

andre arealer under tilsvarende omstændigheder.

Det vil også være muligt at tage højde for grundforbedringsfradrag, der udløber. Grundforbedrings-

fradraget er nu afskaffet, jf. lov nr. 925 af 18. september 2012, men eksisterende fradrag fortsætter til

udløb. (Grundforbedringsfradrag blev givet for 30 år, dog 60 år for skove, hvorefter de udløber.)

Grundforbedringsfradraget er knyttet til en bestemt ejendom, og frasælges en del af ejendommen,

følger en del af grundforbedringsfradraget med. Når grundforbedringsfradrag udløber, kan beskat-

ningsgrundlaget forhøjes med den del, fradraget udgør.

2.6.3.4. Hektarpriser for ”nye” ejendomme og arealer

Hvis en ejendom ikke hidtil har været kategoriseret som landbrugsejendom eller skovejendom, eller

bliver nye arealer inddraget som landbrugsareal eller skovareal, findes der i sagens natur ikke en

bondegårdsregelvurdering eller skovvurdering, der kan videreføres.

Opstår der en ny ejendom – f.eks. fordi en beboelsesejendom ændrer anvendelse og fremadrettet ka-

tegoriseres som landbrug – skal den gennemsnitlige hektarpris for de omfattede arealer efter lov-

forslaget ansættes på samme niveau som de gennemsnitlige hektarpriser, der gælder for omkringlig-

gende landbrugsejendomme og skovejendomme på det tidspunkt, hvor ændringen indtræffer. Hvis

nye arealer inddrages som produktionsjord for en allerede eksisterende landbrugsejendom eller skov-

ejendom, skal dette areal efter forslaget have samme gennemsnitlige hektarpris som resten af ejen-

dommen, jf. nedenfor.

Det er efter lovforslaget hensigten at praktisere disse regler på følgende måde:

Hvis arealer tilhørende en nyopstået ejendom grænser op til et eller flere arealer, der allerede er om-

fattet af fremskrivningsordningen, ansættes den gennemsnitlige hektarpris for den nye ejendom som

et gennemsnit af hektarpriserne for de ejendomme, som ejendommen grænser op til. Grænser den nye

ejendom kun op til en enkelt anden ejendom under fremskrivningsordningen, får de to ejendomme

samme gennemsnitlige hektarpris.

Hvis den nye ejendom ikke grænser op til arealer, der allerede er omfattet af fremskrivningsordnin-

gen, vil den gennemsnitlige hektarpris som udgangspunkt blive ansat som et gennemsnit af de tre

ejendomme, der ligger nærmest.

Der skal i begge de ovennævnte tilfælde tages hensyn til ejendommenes kategori. Forestiller man sig,

at en ny landbrugsejendom grænser op til en skovejendom, men ikke til andre landbrugsejendomme,

vil det ikke være skovejendommens hektarpris, men hektarpriserne for de nærmest beliggende land-

brugsejendomme, der skal lægges til grund ved beregningen af den gennemsnitlige hektarpris for den

nye ejendom.

Der kan også være tale om, at nye arealer inddrages som produktionsjord for en allerede eksisterende

landbrugsejendom eller skovejendom. Det er i denne forbindelse uden betydning, om der er tale om

nyerhvervede arealer, eller om der er tale om arealer, som allerede tilhører den pågældende ejendom,

og som hidtil har været anvendt til andre formål, f.eks. som golfbane.

Hvis et sådant areal tillægges en eksisterende matrikel, skal det pågældende areal efter forslaget have

samme gennemsnitlige hektarpris som den matrikel, arealet tillægges. Er der derimod tale om en

selvstændig matrikel, skal denne efter forslaget have samme gennemsnitlige hektarpris som den re-

sterende del af ejendommen. Består en ejendom allerede af flere matrikler med hver sin hektarpris,

vil den nye matrikel få en hektarpris svarende til gennemsnittet af de allerede eksisterende.

2.6.3.5. Hektarpriser ved erhvervelse af arealer

Der kan opstå tilfælde, hvor en landbrugsejendom/skovejendom erhverver arealer fra en anden til-

svarende ejendom, og de to ejendomme ikke har samme gennemsnitlige hektarpris.

Det er administrativt muligt at håndtere gennemsnitlige hektarpriser på matrikelniveau, men ikke på

et niveau derunder, da de nødvendige oplysninger ikke findes i det hidtidige vurderingssystem. Derfor

må der opstilles regler for ansættelsen af gennemsnitlige hektarpriser i tilfælde, hvor et areal overgår

fra en landbrugsejendom eller skovejendom til en anden, og hvor arealet enten udgør en selvstændig

matrikel eller tillægges en eksisterende matrikel.

Det foreslås, at hvis ejendom X erhverver en hel matrikel fra ejendom Y, som har en anden gennem-

snitlig hektarpris, vil denne matrikel beholde den gennemsnitlige hektarpris, der allerede er fastsat.

Den grundværdi, der skal fremskrives for ejendom X, vil herefter udgøre summen af grundværdien

for ejendommens oprindelige areal og grundværdien for den nyerhvervede matrikel, hver beregnet

med sin egen gennemsnitlige hektarpris.

Erhverves der derimod et areal, som sammenlægges med en allerede eksisterende matrikel, vil det

være nødvendigt at nyberegne den gennemsnitlige hektarpris for den matrikel, som det nyerhvervede

areal bliver en del af.

Den grundværdi, der skal fremskrives for ejendom X, vil her være summen af grundværdien for den

nu udvidede matrikel med egen nyberegnet gennemsnitlig hektarpris og grundværdien for den reste-

rende ejendom med den hidtil gældende hektarpris.

Der vil være tale om rent tekniske beregninger af gennemsnitspriser foretaget på et objektivt grund-

lag. Sådanne beregninger er rent tekniske beregninger foretaget på et helt konkret grundlag. Sådanne

beregninger vil derfor ikke kunne påklages til anden administrativ myndighed.

2.6.3.6. Boliger beliggende på landbrugsejendomme og skovejendomme

Det er af hensyn til ejendomsværdibeskatningen og betaling af kommunal grundskyld nødvendigt

fortsat at kunne foretage vurdering af boliger beboet af ejere af landbrugsejendomme og skovejen-

domme. Der vil til brug for beskatningen være behov for såvel en ejendomsværdi som en grundværdi.

2.6.3.6.1. Grundværdier – boliger beboet af ejere (stuehuse)

Efter de hidtil gældende regler ansættes grundværdien af en bolig beboet af ejer på en landbrugsejen-

dom (stuehuset) ved en fordeling af den grundværdi, der er ansat efter bondegårdsreglen. Det betyder

i praksis, at disse grunde vurderes meget lavt i forhold til fritliggende huse i landdistrikter. Grund-

værdien beskattes med den almindelige grundskyldspromille på op til 34 promille (og ikke den særligt

lave sats, der gælder generelt for landbrugsjord og skovbrugsjord), jf. afsnit 2.6.1.

For skovejendommes vedkommende gælder det modsatte. Her ansættes grundværdien efter en mar-

kedsnorm, dvs. i et niveau svarende til niveauet for huse i landdistrikter. Skovejendommenes grund-

værdier beskattes til gengæld efter den særligt lave sats, der gælder for landbrug og skovbrug på højst

7,2 promille (og således ikke efter den almindelige grundskyldspromille), jf. afsnit 2.6.2.

Det foreslås, at disse vurderingsregler videreføres, således at grundværdien for et stuehus på en land-

brugsejendom fortsat ansættes på samme niveau som efter den hidtidige bondegårdsregel – dvs. ved

fremskrivning som produktionsjord – mens grundværdien for en tilsvarende beboelse på en skovejen-

dom fortsat ansættes efter en markedsnorm. Er et stuehus tilhørende en landbrugsejendom beliggende

i byzone, eller er det omfattet af en lokalplan eller anden offentlig forskrift, således at grundarealet

ikke anses for produktionsjord, skal grundværdien efter forslaget dog ansættes efter en markedsnorm.

Da de pågældende boliggrunde ikke er selvstændigt matrikuleret, skal der fastsættes regler om grund-

størrelser. Efter hidtidig praksis ansættes grundarealet for boliger beboet af ejere af landbrugsejen-

domme til et areal på 2.000 m

, medmindre særlige forhold gør sig gældende. Dette kan f.eks. være

tilfældet ved landbrugsejendomme med store hovedbygninger med tilhørende park.

Det foreslås, at grundarealet for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme

ved ansættelse af ejendomsværdi fremover ansættes til 2.000 m

. I de tilfælde, hvor der efter hidtidig

praksis er ansat et større grundareal, anvendes dette større areal fortsat.

2.6.3.6.2. Grundværdier – andre boliger på landbrugsejendomme og skovejendomme

På mange landbrugsejendomme og skovejendomme findes der huse, som bebos af andre end ejen-

dommens ejer. Der vil være tale om medarbejderboliger, aftægtsboliger og lign. eller om boliger, der

lejes ud til andre.

Medarbejderboliger og aftægtsboliger m.v. på landbrugsejendomme er efter praksis blevet anset som

nødvendige for ejendommens landbrugsmæssige drift. Dette indebærer, at grundværdien for sådanne

boliger beliggende på landbrugsejendomme hidtil er blevet ansat efter bondegårdsreglen. Er boligen

derimod udlejet, ansættes en grundværdi efter en markedsnorm. På skovejendomme ansættes grund-

værdien for samtlige sådanne boliger efter en markedsnorm.

I alle tilfælde beskattes grundene efter den lave grundskyldspromille, som gælder for landbrugsjord

og skovbrugsjord, dvs. med højst 7,2 promille.

Det er ikke muligt i en automatiseret vurderingsordning at administrere et regelsæt, hvorefter vurde-

ringen af en bolig afhænger af, om boligen er lejet ud. Udlejningsforhold er ikke registreret, og det

vil kræve et stort manuelt arbejde at videreføre de hidtidige regler.

Der findes ingen opgørelse over, hvor mange af disse boliger, der hidtil er blevet vurderet efter bon-

degårdsreglen, og hvor mange der hidtil er blevet vurderet efter en markedsnorm, da udlejningsfor-

hold som nævnt ikke er registeret.

Det foreslås, at reglerne gøres ensartede, således at grundværdien for alle sådanne boliger – hvad

enten de er udlejede eller ej – ansættes efter en markedsnorm, således som det efter de hidtidige regler

gælder for udlejede boliger på landbrugsejendomme og alle boliger på skovejendomme.

Også her gælder, at grundene ikke er selvstændigt matrikuleret, og at der derfor skal fastsættes regler

om grundstørrelser. Det foreslås, at grundarealet ansættes til 1.000 m

. Dette areal svarer til det, der

under de hidtidige regler i de fleste tilfælde har været anvendt.

2.6.3.6.3. Ejendomsværdier – boliger beboet af ejere (stuehuse)

På samme måde, som der skal betales ejendomsværdiskat af (andre) ejerboliger, der er beboet af

ejeren, skal der betales ejendomsværdiskat af boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og

skovejendomme, jf. gennemgangen af gældende ret i afsnit 2.6.1. og afsnit 2.6.2. Der er derfor fortsat

behov for at ansætte en ejendomsværdi af sådanne boliger.

Den ejendomsværdi, der skal danne grundlag for ejendomsværdibeskatningen af boliger beboet af

ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme, ansættes efter de hidtidige regler ved en fordeling

af den samlede ejendomsværdi for landbrugsejendommen henholdsvis skovejendommen.

Fordelingen foretages på en sådan måde, at boligerne vurderes i samme niveau som (andre) ejerboli-

ger på landet. Der tages hensyn til det forhold, at de pågældende boliger ikke kan omsættes som

fritliggende ejerboliger, hvis dette er værdipåvirkende. I praksis tages der udgangspunkt i den for-

slagsmodel, der anvendes ved vurdering af ejerboliger. Der gives herefter et nedslag for manglende

fri omsættelighed, hvis dette forhold anses for værdipåvirkende.

For boliger på landbrugsejendomme udlignes forskellen mellem vurderingen af stuehusgrunden efter

bondegårdsreglen og en markedsbaseret værdi af grunden på den måde, at der indregnes et særligt

boligmoment.

Realiteten er hermed, at boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme efter de

hidtidige regler ansættes til en ejendomsværdi tilnærmelsesvis svarende til værdien af et tilsvarende

fritliggende hus på landet. Det foreslås, at sådanne boliger beboet af ejeren fremover vurderes, som

om der havde været tale om selvstændige ejerboliger med den grundstørrelse, der er fastlagt for oven-

for. Der vil som hidtil blive taget hensyn til den manglende frie omsættelighed, hvis dette er værdi-

påvirkende.

Efter ejendomsværdiskattelovens § 11 betales der kun ejendomsværdiskat af den bolig, som bebos af

ejeren. Derfor er ikke behov for ansættelse af en selvstændig ejendomsværdi for andre boliger på

landbrugsejendomme eller skovejendomme, dvs. medarbejderboliger, aftægtsboliger m.v. Sådanne

selvstændige ejendomsværdier ansættes heller ikke efter de hidtidige regler. Har ejendommen flere

ejere, som bebor hver sin beboelse, ansættes der det antal ejendomsværdier, som er nødvendige til

brug for ejendomsværdibeskatning.

2.6.3.7. Arealer, som anvendes til andre erhvervsmæssige formål end landbrug eller skovbrug

Som nævnt i afsnit 2.6.3.2. skal arealer anvendt til andre erhvervsmæssige formål end landbrug eller

skovbrug ikke indgå i fremskrivningsordningen. Eksempler kunne være arealer anvendt til camping-

pladser, golfbaner, hotel/restaurant, handel/produktion/service eller til råstofudvinding.

Grundværdien af sådanne arealer ansættes efter de hidtidige regler efter en markedsnorm, hvilket

foreslås videreført. Det samme vil være tilfældet for arealer beliggende i byzone eller sommerhus-

område, bortset fra fredskovpligtige arealer, medmindre arealerne og/eller ejendommen anvendes til

andre formål.

Der er behov for at objektivere reglerne for fastsættelse af grundstørrelser. Er der tale om f.eks. en

campingplads, en golfbane eller landbrugsjord i byzone, vil arealet i praksis være afgrænset og vil

kunne identificeres via en landzonetilladelse, lokalplan eller på anden måde. Der kan også være tale

om andre identificerbare arealer. Er der derimod tale eksempelvis en bygning med et maskinværksted

eller et hotel, er det ikke nødvendigvis klart, hvor stort et grundareal der skal anses for at være anvendt

til andre formål end landbrug eller skovbrug.

I sådanne tilfælde vil principperne i bygningsreglementets bestemmelser kunne anvendes som måle-

stok for grundstørrelsen – uanset det forhold, at bygningsreglementet i den givne situation ikke ville

finde anvendelse. Dette vil blive gjort på den måde, at bebyggelsesprocenten på en grund under en

sådan bygning altid skal anses for at være 45, hvilket svarer til bygningsreglementets minimumsbe-

stemmelser. Ud fra bygningens etageareal som registreret i BBR kan der herefter automatisk beregnes

en grundstørrelse.

2.6.3.8. Samlet ejendomsværdi af landbrugsejendomme og skovejendomme

Som tidligere nævnt er fordelingen af ejendomsværdi og efterfølgende indregning af boligmoment

en unødig omvej, når der skal ansættes en ejendomsværdi af et stuehus eller en tilsvarende bolig på

en skovejendom til brug for ejendomsværdibeskatningen. De pågældende værdier lader sig langt let-

tere ansætte direkte.

I det hele taget tjener en samlet markedsværdibaseret ejendomsværdi af landbrugsejendomme og

skovejendomme ikke noget formål i relation til beskatning af fast ejendom. Grundværdierne af land-

brugsjord og skovbrugsjord ansættes ved fremskrivning og andre grundarealer efter en markedsnorm,

og de nødvendige værdier af boliger og andre bygninger kan lettere ansættes direkte.

En samlet ejendomsværdi kan dog alligevel i visse tilfælde have betydning, nemlig ved generations-

skifte, skifte af dødsboer og lign., idet ejendomsværdien i sådanne tilfælde kan have betydning for

beregningen af boafgift.

Det foreslås derfor, at der ikke længere systematisk ansættes ejendomsværdier af landbrugsejen-

domme og skovejendomme, og at det samtidig gøres muligt at få foretaget en sådan vurdering, når

dette er af betydning for beregningen af boafgift. En sådan vurdering vil kunne foretages mod betaling

af et gebyr, der udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau), hvilket svarer til 3.000 kr. i 2017-

niveau. Beløbet foreslås reguleret efter personskattelovens § 20.

2.7. Vurdering af erhvervsejendomme

2.7.1. Gældende ret

Erhvervsejendomme omfatter i vurderingsmæssig forstand alle andre ejendomme end ejerboliger,

landbrugsejendomme og skovejendomme. Der er således tale om en bred vifte af meget forskelligar-

tede ejendomme fra små beboelsesejendomme med fire lejligheder over butikscentre til store produk-

tionsanlæg.

I modsætning til ejerboliger foretages vurderingen af erhvervsejendomme ikke ud fra en gennem-

snitsbetragtning, men individuelt. For udlejningsejendomme fastsættes ejendomsværdien dog ud fra

en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold (vurderingslovens § 10, stk. 3).Vurderingen af er-

hvervsejendomme er ikke understøttet af statistiske modeller, men er udelukkende baseret på lokale

prisanalyser og anden vurderingsfaglig viden. Endvidere anvendes BBR-data om ejendommenes stør-

relse og benyttelse.

Værdien af en erhvervsejendom vil være bestemt af forventningerne til det afkast, ejeren vil kunne

opnå. Dette gælder såvel for rene investeringsejendomme som for brugerejendomme, dvs. ejen-

domme, som ejeren selv anvender i sit erhverv.

Vurderingsmyndigheden kender ikke den konkrete ejendoms leje- og udgiftsforhold og dermed afka-

stet. Vurderingsmyndigheden vurderer derfor ejendommen på baggrund af en skønnet bruttoleje. Op-

lysninger om bruttolejer er tilgængelige i udbudsmaterialer, eller de kan søges indhentet ved fore-

spørgsel til udlejere, og en bruttolejefaktor kan findes ved at anvende kendte bruttolejeniveauer på

solgte ejendomme.

Vurderingen sker som hovedregel efter en lejefaktormodel, hvor én samlet skønnet bruttoleje (lejen

før fradrag af udgifter til skatter, vedligeholdelse m.v.) for ejendommen kapitaliseres med en brutto-

lejefaktor for at opnå en handelsværdi. Lejefaktoren varierer i praksis fra 5 for ældre og vanskeligt

tilgængelige ejendomme til 20 eller mere for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmulighe-

der. Beregningen efter lejefaktormodellen kan suppleres med individuelle tillæg eller nedslag efter

en konkret vurderingsfaglig bedømmelse.

Endvidere kan der optræde andre værdibærende elementer, som ikke umiddelbart er omfattet af selve

lejeværdiberegningen. Et eksempel kunne være særligt gunstige infrastrukturforhold.

2.7.2. Lovforslaget

Erhvervsejendomme vil også i den nye vurderingsordning omfatte alle andre ejendomme end ejerbo-

liger, landbrugsejendomme og skovejendomme. Der er således fortsat tale om en bred vifte af meget

forskelligartede ejendomme. I forhold til den hidtidige afgrænsning foreslås den ændring, at beboel-

sesejendomme med tre lejligheder fremover vil blive betragtet som en erhvervsejendom. Under den

hidtidige ordning var grænsen fire lejligheder. Der henvises herom til bemærkningerne til lovforsla-

gets § 4.

2.7.2.1. Metoder for vurdering af erhvervsejendomme

I det følgende skitseres principperne for de vurderingsmetoder, der vil blive anvendt ved vurderingen

af erhvervsejendomme i 2019. Værktøjer og metoder vil blive udviklet over tid, og det må således

forudses, at der fremover vil kunne inddrages andre elementer i vurderingsmetoderne end dem, der

vil blive anvendt ved vurderingen i 2019. Det må ligeledes forventes, at de metoder, der beskrives

her, kan blive videreudviklet frem mod vurderingen i 2019.

Det bemærkes, at den overordnede vurderingsnorm om en forventelig handelspris også er gældende

for vurdering af erhvervsejendomme. Det fremgår dog af paragraf § 34, stk. 2, at vurderingen af

udlejningsejendomme foretages ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold. Herved

forstås, at vilkårene er indgået i en armslængdetransaktion på markedskonforme aftalevilkår efter

passende markedsføring, hvori parterne begge har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Der

tages derfor ikke hensyn til særlige aftaler om eksempelvis rabatter, trappelejer, forbrugsbegrænsnin-

ger, udlejning af skilte og parkeringspladser.

Udgangspunktet for vurderingen af erhvervsejendomme vil på samme måde som for ejerboliger være

modelberegninger af hensyn til den store mænge erhvervsejendomme, der skal vurderes og håndteres

administrativt i vurderingsåret, hvilket kræver et effektivt vurderingsværktøj. I modsætning til ejer-

boliger vil det ved vurderingen af erhvervsejendomme dog ikke være muligt generelt at tage udgangs-

punkt i statistiske modeller, der bygger på faktiske historiske handelsværdier (frie salg) for sammen-

lignelige ejendomme.

Dette skyldes flere forskellige forhold. For det første er antallet af konstaterede handelspriser for

erhvervsejendomme begrænset. Dernæst vil et ejendomssalg på erhvervsområdet ofte omfatte flere

forskellige ejendomme, der sælges samlet. Disse ejendomme og bygninger kan endvidere have for-

skellig anvendelse, f.eks. anvendelse som kontorbygning, lagerbygning og garager. Slutteligt vil en

konstateret handelspris for en erhvervsejendom i flere tilfælde kunne omfatte inventar og/eller instal-

lationer indlagt til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen (tjener erhvervet), hvil-

ket ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, og

derfor ikke skal medtages ved vurderingen.

Det er derfor ikke muligt på samme måde som på ejerboligområdet at udvikle en beregningsmodel,

der er baseret på konstaterede priser i fri handel. Dette betyder samtidig, at vurderingsmyndigheden

ikke automatisk vil lægge en handelspris til grund for en vurdering, ligesom ejendomsejere ikke i alle

tilfælde vil kunne påberåbe sig en konstateret handelspris. Dette vil i givet fald kræve, at det kan

sandsynliggøres, hvad den konstaterede handelspris nærmere omfatter af bygninger, jordstykker og

installationer, og at den konstaterede handelspris afvigelse fra vurderingen ligger ud over usikker-

hedsmarginen, jf. afsnit 2.2.3.

Den metodiske tilgang til vurderingen af erhvervsejendomme baseres i stedet på en markedskonform

tilgang. Værdiansættelse af erhvervsejendomme er blandt de professionelle markedsaktører traditio-

nelt sket med udgangspunkt i den afkastbaserede metode, jf. afsnit 2.7.2.3.1. Vurderingsmyndigheden

vil forventeligt oftest fremadrettet anvende den afkastbaserede metode til vurderingen af erhvervs-

ejendomme. Anvendelsen af den afkastbaserede metode forventes at gøre vurderingerne mere gen-

nemsigtige for ejendomsejerne. Det vil forventeligt også gøre afviklingen af klageprocessen mere

gennemskuelig og effektiv end i dag.

Anvendelse af den afkastbaserede metode giver dog ikke i alle tilfælde et retvisende resultat, ligesom

der heller ikke i alle tilfælde foreligger normtal for alle typer af anvendelser eller for alle geografiske

områder. Dette medfører, at vurderingsmyndigheden i nogle tilfælde vil anvende omkostningsmeto-

den, jf. afsnit 2.7.2.3.2.

Anvendelsen af begge metoder vil overvejende basere sig på normtal, jf. afsnit 2.7.2.2. Der er dog

mange oplysninger, som vurderingsmyndigheden ikke kender til, hvorfor der i forbindelse med de-

klarationen er mulighed for at oplyse vurderingsmyndigheden om yderligere oplysninger. Herefter

kan vurderingsmyndigheden tage højde for disse oplysninger i forbindelse med vurderingen.

Det må dog forventes, at de fleste værdipåvirkende forhold vedrørende en erhvervsejendom vil være

indeholdt i den skønnede markedsleje, i de skønnede driftsomkostninger eller i opførelsesomkostnin-

gerne, der udgør hovedelementerne i henholdsvis den afkastbaserede metode og omkostningsmeto-

den, jf. afsnit 2.7.2.3.

Ligesom for ejerboliger vil det således typisk kun være helt særlige forhold for den enkelte ejendom

i forhold til andre ejendomme i området, der vil skulle tages højde for i form af justering af normtal-

lene, der ligger til grund for vurderingen, eller et tillæg eller nedslag for den enkelte ejendom. Hvis

et bestemt forhold allerede er medtaget i det skønnede normtal, skal dette forhold som udgangspunkt

ikke give anledning til korrektioner. Eksempelvis vil planlagte vedligeholdelsesarbejder typisk være

indeholdt i de skønnede driftsomkostninger og ikke give anledning til et nedslag. Det samme forhold

vil gøre sig gældende for udformning og indretning af ejendomme medmindre, at helt særlige forhold

gør sig gældende.

Dette betyder samtidig, at oplysninger, som tilgår vurderingsmyndigheden fx i forbindelse med de-

klarationen, derfor ikke automatisk vil give anledning til en justering af normtallene eller udløser et

tillæg eller et nedslag. Det skal således vurderes, om de konstaterede/påberåbte faktiske forhold afvi-

ger så meget fra almindelige forhold, at der er grundlag for at justere normtal eller for at give et tillæg

eller et nedslag for en given ejendom. Det er ikke muligt og heller ikke hensigtsmæssigt på forhånd

at opstille en liste over tillæg eller nedslag i faste størrelser.

Ovenstående skal også ses i sammenhæng med udgangspunktet i vurderingsnormen om, at der ved

en ”forventelig kontantværdi i fri handel” ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i

øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle

præferencer og behov m.v. Det er hensigten at administrere den foreslåede vurderingsnorm sådan, at

et spænd på plus/minus 20 pct. kan anvendes i det nye ejendomsvurderingssystem. Der henvises til

afsnit 2.2.3. om konsekvenserne af en sådan usikkerhedsmargin.

På samme måde som for ejerboliger kan det være nødvendigt, at modelberegningerne efter de nævnte

metoder efterprøves, og der må i fornødent omfang gives tillæg eller nedslag, således at vurderings-

myndigheden når frem til en vurdering, som afspejler den forventelige kontantværdi i fri handel for

en sådan ejendom, jf. afsnit 2.7.2.6. Ejendomsejeren bliver forud for den endelige vurdering gjort

bekendt med grundlaget herfor, bl.a. ved den deklarationsproces, der er redegjort for i afsnit 2.12.1.

Som nævnt i afsnit 2.3.2. vil vurderingsmyndigheden også i den kommende vurderingsordning have

en udstrakt grad af metodefrihed i vurderingsarbejdet. Det afgørende er, at vurderingsmyndigheden

når frem til vurdering inden for vurderingsnormen. Det afgørende er ikke, om vurderingsmyndighe-

den er nået frem til resultatet på den ene eller den anden måde.

De metoder, der gennemgås i det følgende, er således ikke nogen begrænsning for vurderingsmyn-

digheden sådan at forstå, at det på forhånd vil være fastsat, hvilken metode der skal anvendes. Vur-

deringsmetoderne er de redskaber, som vurderingsmyndigheden forventes at tage i anvendelse for at

nå frem til en vurdering inden for vurderingsnormen, men ejeren af en ejendom kan ikke i en klagesag

påberåbe sig, at vurderingen af ejendommen skal foretages efter den ene eller den anden metode.

Ejeren eller en anden klageberettiget kan klage over vurderingens resultat – det beløbsmæssige vur-

deringsskøn. Ejeren eller en anden klageberettiget kan ikke klage over den måde, som vurderings-

myndigheden er nået frem til resultatet på.

2.7.2.2. Normtal

Udgangspunktet for vurdering af erhvervsejendomme er såkaldte normtal, som kan beregnes for for-

skellige dele af modellerne. Til brug for vurderingen af erhvervsejendomme efter afkastmetoden be-

regnes der normtal for lejeindtægter, driftsomkostninger og afkastkrav. Ved et normtal for lejeind-

tægter forstås den forventelige lejeindtægt pr. arealenhed for en gængs ejendom af den pågældende

type beliggende det pågældende sted. Beregningen vil blive foretaget ud fra en forudsætning om, at

der er tale om markedskonforme eller sædvanlige udlejningsforhold. Herved forstås, at der ikke tages

hensyn til særlige aftaler om eksempelvis rabatter, trappelejer, forbrugsbegrænsninger, udlejning af

skilte og parkeringspladser.

Tilsvarende refererer normtallene for driftsomkostninger og afkastkrav til de forventelige omkostnin-

ger henholdsvis det forventelige afkastkrav for en sådan ejendom. Normtallene anvendes såvel ved

ansættelse af ejendomsværdier som ved ansættelsen af grundværdier.

Normtal relaterer sig til bestemte typer af bygningsarealer. Der kan således gælde et sæt normtal for

kontorarealer, et andet sæt normtal for butiksarealer og et tredje sæt normtal for beboelsesarealer,

selv om de tre arealer er dele af den samme ejendom.

For mange ejendomme vil erhvervsarealet være fordelt på forskellige funktioner. Ved publikumsori-

enterede erhvervsområder, som f.eks. butik eller restaurant, stilles der større krav til ejendommens

stand og indretning. Har arealet derimod en lagerfunktion, vil vedligeholdelsesbehovet være mini-

malt. Ofte er det muligt at opdele arealet efter behov, idet skillevæggene kan flyttes. Ved vurderingen

af arealerne vil værdiansættelsen blive foretaget med udgangspunkt i arealanvendelsen registreret i

Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Der er behov for en række data ved beregningen af normtal og hermed også ved anvendelsen af de

vurderingsmetoder, der bygger på anvendelsen af normtal. For det første er der behov for oplysninger

om selve de fysiske ejendomme. Her er ikke mindst BBR-data af stor betydning, og der er således et

stort behov for, at ejendomsejeren til stadighed holder BBR opdateret.

For det andet er der behov for oplysninger om de såkaldte områdevariable, dvs. oplysninger om det

område, hvor ejendommen er beliggende. For detailhandel skaber det værdi, at ejendommen er pla-

ceret i et område, hvor der er en stor gennemstrømning af potentielle kunder, f.eks. i bycentre, mens

det for en lagerbygning er af betydning for værdien, at der er nem adgang til omkringliggende infra-

struktur, f.eks. motorveje.

Endelig er der behov for oplysninger om markedsdata, dvs. data om markedslejeniveauer, driftsom-

kostninger og forrentningskrav for ejendomme. For ejendomme og arealer, som skal vurderes efter

omkostningsmetoden, jf. afsnit 2.7.2.4., er der endvidere behov for markedsdata vedrørende opførel-

sesomkostninger.

2.7.2.3. Ansættelse af ejendomsværdier

2.7.2.3.1. Den afkastbaserede metode

Den metode, der oftest kan anvendes ved ansættelse af ejendomsværdier af erhvervsejendomme, er

den afkastbaserede metode. Denne metode tager udgangspunkt i en antagelse om, at den forventelige

handelsværdi af en ejendom lader sig beregne med udgangspunkt i normtal for ejendommens indtæg-

ter, udgifter og forrentningskrav, idet der dog yderligere skal tages hensyn til ejendomsspecifikke

forhold i form af tillæg eller nedslag.

En vurdering efter den afkastbaserede metode foregår i tre trin:

Trin 1 – Beregning af ejendommens driftsresultat

Ejendommens driftsresultat opgøres som ejendommens skønnede markedsleje fratrukket ejendom-

mens skønnede driftsomkostninger. Den skønnede markedsleje er den lejeindtægt, som en ejendom

vil kunne udlejes til på vurderingstidspunktet mellem uafhængige parter på markedskonforme vilkår.

Ejendommens driftsomkostninger omfatter de omkostninger, som en udlejer normalt afholder, og

som ikke kan opkræves hos lejeren. Disse driftsomkostninger omfatter bl.a. omkostninger til ejen-

domsadministration, ejendomsskatter, forsikring og udvendig vedligeholdelse.

Trin 2 – Kapitalisering af ejendommens driftsresultat

Det fastlagte driftsresultat kapitaliseres ved anvendelse af et markedsbaseret forrentningskrav. For-

rentningskravet er det afkast, som en køber forventer af sin investerede kapital og kompenserer købers

risici. En stigende risiko vil således afspejles i et højere forrentningskrav og dermed en lavere værdi

af ejendommen. Forrentningskravet består af en risikofri rente, markedsrisici og ejendomsspecifikke

risici. Den kapitaliserede værdi af driftsresultatet svarer til ejendommens markedsværdi før til-

læg/nedslag.

Trin 3 – Tillæg/nedslag

Det kan være nødvendigt via tillæg/nedslag at korrigere den beregnede værdi som følge af ejendoms-

specifikke forhold, således at en retvisende vurdering opnås. (Denne type tillæg/nedslag kaldes ofte

fase 3-reguleringer.)

Metoden kan vises ved følgende formel:

��æ�� =

�� − ��

+/−�� 3 ��

��

Eksempel på anvendelse af den afkastbaserede metode:

En butik på gågaden i en større dansk by er fordelt med ca. 400 m

til butik, mens 130 m

oven

på butikken anvendes til udlejning som beboelse. Normtallet for markedslejen udgør henholds-

vis 2.000 kr. og 600 kr. pr. m

pr. år for henholdsvis butiksarealerne og boliglejemålet. Det

giver samlet set 878.000 kr. i samlet årlig markedsleje.

Dette beløb fratrækkes de estimerede løbende driftsomkostninger, som i eksemplet skønnes til

78.000 kr.

Markedslejen udgør dermed 878.000 kr. – 78.000 kr. = 800.000 kr.

Med et forrentningskrav for denne type ejendom på ca. 5,5 pct. årligt vil den samlede værdi af

ejendommen – både butik og udlejningsejendom – udgøre ca. 800.000 / 5,5 pct. = 14,5 mio. kr.

Dernæst vil der i ejendomsværdien gives tillæg for særlige værdier knyttet til ejendommen eller

gives nedslag for åbenlyse uhensigtsmæssigheder for den konkrete ejendom.

2.7.2.3.2. Omkostningsmetoden

Anvendelse af den afkastbaserede metode giver ikke i alle tilfælde et retvisende resultat, ligesom der

heller ikke i alle tilfælde foreligger normtal for alle typer af anvendelser eller for alle geografiske

områder. Vurderingsmyndigheden vil som tidligere omtalt fortsat have en udstrakt grad af metode-

frihed i vurderingsarbejdet. Det vil være op til vurderingsmyndigheden ud fra en faglig vurdering selv

at afgøre, hvornår den afkastbaserede metode må anses for utilstrækkelig, og hvornår den alternative

metode – omkostningsmetoden – således vil give et mere retvisende resultat.

Dette vil være tilfældet, hvis der ikke findes et effektivt marked for en ejendom lig den, der skal

vurderes. Årsagen kunne være en meget speciel indretning af ejendommen, eller at ejendommen har

en begrænset funktionalitet.

Ved omkostningsmetoden ansættes en forventelig handelsværdi som summen af grundværdien og

værdien af bygningen, estimeret på baggrund af bygningens genopførelsesomkostninger samt byg-

ningens stand og alder.

En vurdering efter omkostningsmetoden foregår i følgende trin:

Trin 1 – Fastsættelse af bygningsværdien

Bygningsværdien fastsættes efter de forventede opførelsesomkostninger på vurderingstidspunktet.

Trin 2 – Fastsættelse af nedskrivningsfaktoren

Anvendelsen af trin 2 er en del af den støtteberegning, der foretages, for at nå frem til den værdi, der

skal indgå i ejendomsværdiberegningen. Ved fastsættelse af faktoren skal der også tages hensyn til

ejendommens beliggenhed og anvendelighed for at justere opførelsesomkostningerne.

Der anvendes en nedskrivningsfunktion, hvor bygningens alder og anvendelse afgør størrelsen af

nedskrivningen. Denne nedskrivningsfunktion kan f.eks. baseres på en forventet effektiv levetid for

bygninger, en minimumsværdi af bygningerne, når den effektive levealder nås eller overskrides, og

en nedskrivningsprofil. Nedskrivningsprofilen beskriver, hvilken procent der kan nedskrives ud fra

bygningens alder.

Eksempel på en nedskrivningsfunktion:

��ø��−��æ��

��

× bygningens alder.

Trin 3 – Fastsættelse af grundværdien

Der ansættes en grundværdi, jf. afsnit 2.7.2.4.

Trin 4 – Samlet ejendomsværdi

Den nedskrevne bygningsværdi og grundværdien lægges sammen, hvorved den samlede ejendoms-

værdi fremkommer.

Trin 5 – Tillæg/nedslag

Det kan på samme måde som ved anvendelsen af den afkastbaserede metode være nødvendigt at

korrigere den beregnede ejendomsværdi som følge af ejendomsspecifikke forhold eksempelvis lang-

sigtet ”tomgangsrisiko” – dvs. risiko for at ejendommen ikke udlejes – således at en retvisende vur-

dering opnås.

Eksempel på anvendelse af omkostningsmetoden:

Nedenfor beskrives brugen af omkostningsmetoden for en højspecialiseret fabrik, hvor produktions-

apparatet er integreret i bygningen. Ejendommen kan derfor ikke umiddelbart omdannes til andre

formål, uden at det vil være nødvendigt at rive hele eller dele af bygningen ned.

Ejendommen blev opført i 1990. Omkostningerne til at opføre ejendommen, vil i dagens prisniveau

udgøre 120 mio. kr. Udgifterne består dels af opførelsesomkostninger til bygningen på 60 mio. kr.

dels udgifter til produktionsapparatet på 60 mio. kr. Produktionsapparatet er en del af den erhvervs-

mæssige produktion og ikke en del af den faste ejendom i vurderingsmæssig forstand.

Sondringen, mellem hvad der medtages ved vurderingen går på, hvad der er indlagt til brug for byg-

ningens anvendelse til erhverv i almindelighed (tjener bygningen) som medtages ved vurderingen,

hvorimod installationer indlagt til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen (tjener

erhvervet) ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør til den faste ejen-

dom, og derfor ikke skal medtages ved vurderingen. De omkostninger der er til at opføre ejendommen

i vurderingsmæssig forstand er derfor alene de 60 mio. kr. vedrørende bygningen.

Produktionen sætter dog sine spor på fabrikken, og den daglige drift gør, at fabrikken 26 år efter

opførelsen nu kun er et par år fra slutningen af sin forventede levetid. Nedrivningsfaktoren fastsættes

derfor til 50 pct. og det er således kun 50 pct. af opførelsesværdien tilbage.

Den samlede værdi af fabrikken udgør derfor 60 mio. kr. × 50 pct. nedskrivning = 30 mio. kr. Hertil

lægges grundværdien, der i dette eksempel sættes til 2,5 mio. kr. Den samlede ejendomsværdi bliver

herefter 32,5 mio. kr.

2.7.2.4. Ansættelse af grundværdier

Det bemærkes indledningsvist, at den overordnede vurderingsnorm om en forventelig handelspris

også er gældende for vurdering af grunde. Som der er redegjort for i afsnit 2.4.3., skal der ved grund-

værdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive

anvendt til det bedste formål i økonomisk henseende, forstået som hvad en fornuftig investor vil

anvende og udnyttet en grund til. Dette gælder, hvad enten der er tale om ejerboliggrunde eller er-

hvervsgrunde (bortset fra landbrug og skovbrug, hvor der fastlægges særlige regler).

Den bedste økonomiske anvendelse af en erhvervsgrund er ikke nødvendigvis lig med grundens fak-

tiske anvendelse, selv om det formentlig ofte vil være tilfældet. Den bedste økonomiske anvendelse

er heller ikke nødvendigvis lig med den, der er mulig efter en lokalplan. Hvis en lokalplan gør det

muligt at opføre 10.000 m

erhvervsareal på en grund, mens markedsforholdene er sådan, at en for-

nuftig investor forventeligt kun vil opføre det halve, er det disse 5.000 m

, der er den bedste økono-

miske anvendelse af grunden.

Dette betyder, at det vil være op til vurderingsmyndighedens vurderingsfaglige skøn at fastsætte, hvad

der anses for at være det bedste formål i økonomiske henseende. Udgangspunktet for bedømmelsen

af dette beror på, at almindelige markedsmekanismer vil sikre, at anvendelsen af grunde i et område

over tid går i retning af anvendelse til det bedste formål i økonomisk henseende.

Vurderingsmyndigheden vil derfor som udgangspunkt ved bedømmelsen af det bedste formål i øko-

nomisk henseende iagttage den faktiske anvendelse og udnyttelse af andre grunde i området samt

prisniveauer indenfor normområdet.

Ved bedømmelsen af det bedste formål i økonomisk henseende kan der principielt forekomme et

meget betydeligt antal forskellige mulige kombinationer af anvendelse og udnyttelse i forhold til den

bedste økonomiske anvendelse. I en fire etagers bygning kunne dette eksempelvis være lager i kæl-

deren, butik i stueetagen, kontor på første og anden etage og beboelse på tredje og fjerde etage, eller

butik i kælder, restaurant i stueetage og første etage og kontor på anden, tredje og fjerde etage. I

teorien skal alle kombinationsmuligheder tages i betragtning, men i praksis må vurderingsmyndighe-

den ud fra en proportionalitetsbetragtning begrænse antallet.

Endvidere vil det forventeligt ikke i alle tilfælde være tydeligt om en fornuftig investor vil opføre en

bygning med det ene eller andet formål. I praksis må der ofte fastsættes en anvendelse, der må for-

ventes at give et godt og stabilt afkast ud fra de kendte normtal for området. Det kan fx være at udnytte

den mulige bebyggelsesprocent til at opføre f.eks. en kontorejendom, hvis der er flere udnyttelses-

muligheder, og hvis normtallet for udlejning til kontor indikerer, at anvendelse til kontor er en god

anvendelse i området.

Ved bedømmelsen af det bedste formål i økonomisk henseende er det nødvendigt at inddrage forven-

tede leje- og driftsomkostningsniveauer samt forrentningskrav. Vurderingsmyndigheden vil som ud-

gangspunkt iagttage de fastlagte normtal for området. Dette betyder, at vurderingsmyndigheden vil

iagttage eksempelvis normtallet for markedsleje for kontorejendomme i området, hvis vurderings-

myndigheden har skønnet, at kontorejendomme er den bedste anvendelse.

Som nævnt i afsnit 2.4.2. anvendes der under den hidtidige vurderingsordning to principper for vur-

deringen af grunde tilhørende erhvervsejendomme, nemlig etagearealprincippet og kvadratmeterprin-

cippet. Disse principper foreslås videreført i den fremtidige vurderingsordning. Dog vil metoden for

anvendelsen af etagearealprincippet være et andet end hidtil, idet etagearealprincippet fremover som

udgangspunkt vil bygge på den såkaldte grundresidualmetode. Som tidligere nævnt kan metoderne

over tid ændre sig, således også anvendelsen af etagearealprincippet og støtteberegningerne i form af

grundresidualberegninger.

Vurderingsmyndigheden vil også kunne anvende andre metoder af mere skønsmæssig karakter som

f.eks. at vurdere en grund ud fra en foreliggende salgs- og udbudsmateriale for sammenlignelige ube-

byggede grunde.

2.7.2.4.1. Etagearealprincippet, grundresidualmetoden

Etagearealprincippet skal fortsat anvendes som hovedregel i bycenterområder og i områder, som er

udlagt til etagebebyggelse. Dette princip anvendes på grunde, hvor det værdidrivende element pri-

mært er, hvor mange etagemeter der må opføres på den pågældende grund. I disse tilfælde vil den

bedste anvendelse i økonomisk henseende som udgangspunkt være med en udnyttelsesgrad svarende

til den maksimalt tilladte.

Grundværdien fremkommer ved at gange den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent med grundens

areal i kvadratmeter, hvorefter der ganges med prisen pr. etagekvadratmeter, jf. nedenfor.

Etagearealprisen fremkommer på baggrund af en beregning efter grundresidualmetoden, jf. nedenfor,

der estimerer grundens værdi før tillæg/nedslag. Det skal nævnes, at grundresidualmetoden ikke er

den eneste metode, der kan anvendes til at fastsætte en etagearealpris ved ansættelse af grundværdier

efter etagearealprincippet. Andre metoder vil være af mere skønsmæssig karakter, hvor etageareal-

prisen skønnes f.eks. ud fra foreliggende salgs- og udbudsmateriale for sammenlignelige ubebyggede

grunde. Disse metoder vil typisk blive anvendt i områder, hvor grundresidualmetoden ikke giver an-

vendelige beregningsresultater.

Grundresidualmetoden er en markedskonform metode, der som de øvrige metoder, der her er beskre-

vet, anvendes af aktører på ejendomsmarkedet. Metoden fungerer på den måde, at der beregnes en

markedspris/salgspris for ejendommen, som om den havde været bebygget til den bedste økonomiske

anvendelse. Denne bebyggelse er ikke nødvendigvis identisk med den faktiske ejendom eller det

maksimalt tilladte.

Når det bedste formål i økonomisk henseende for bebyggelsen skal bestemmes, identificeres først de

byggemuligheder, der eksisterer på den pågældende grund inden for de rammer, som planforholdene

mv. fastsætter. Derefter bedømmes den bedste anvendelse i økonomisk henseende, jf. afsnit 2.7.2.4.

Når det bedste formål i økonomiske henseende for bebyggelsen er bestemt, beregnes der en markeds-

værdi for denne ejendom i nyopført stand efter den afkastbaserede metode. Denne værdi er alene en

størrelse, som er et led i den kæde af beregninger, der skal foretages for at ansætte grundværdien.

Som det næste trin beregnes opførelsesomkostningen for ejendommen, jf. trin 1 i afsnit 2.7.2.3.2.

Opførelsesomkostningen forstås som den pris en grundejer skal betale en totalentreprenør for at få

opført en nøglefærdig ejendom på sin grund. Denne omkostning udgøres af bl.a. udgifter til materia-

ler, arbejdsløn, udstyr, transport, arkitekter, etablering af byggeplads og bygherreprofit. Moms indgår

i beregningerne svarende til den markedskonforme tilgang til værdiberegningerne for ejendommens

opførelses- og handelsvilkår.

Den beregnede grundværdi før tillæg/nedslag udgøres herefter af forskellen mellem ejendommen

med det bedste økonomiske formål og den beregnede opførelsesomkostning for ejendommen.

Herudfra beregnes en etagearealpris, som udtrykker grundværdien divideret med det maksimale til-

ladte bygningsareal. Grundværdien vises som etagearealprisen ganget med det maksimale tilladte

bygningsareal.

Det kan være nødvendigt at korrigere den beregnede værdi som følge af ejendomsspecifikke forhold

som eksempelvis forurening.

Eksempel på anvendelse af etagearealprincippet

Etagearealprincippet bruges til at beregne/specificere grundværdien for erhvervsejendomme. Dette

sker ved at gange den i økonomisk forstand bedste udnyttelsesgrad i form af en bebyggelsesprocent

(inden for det tilladte) med grundens areal i kvadratmeter og derefter gange med prisen pr. etagekva-

dratmeter, som beregnet ved hjælp af grundresidualmetoden.

På en erhvervsgrund på 2.500 m

, må der opføres butik med en maksimal bebyggelsesprocent på 180

pct.

I eksempelberegningen er der for overskuelighedens skyld løbende foretaget afrundinger i mellem-

regningerne.

Først beregnes grundværdien efter grundresidualmetoden:

Ejendommens størrelse (etageareal) kan beregnes til 180 pct. x 2.500 m

= 4.500 m

Markedsprisen for en nyopført ejendom kan beregnes som:

�� − ��

= ��æ��

��

1.000 ��. ��. �� − 200 �� . ��

�� 4.500 �� = 65.500.000 ��.

5,5 ��.

Opførelsesomkostningerne kan beregnes til 4.500 m

x 13.000 kr. pr. etagemeter = 58.500.000 kr.

Beregnet grundværdi = 65.500.000 kr.–58.500.000 kr. = 7.000.000 kr.

Dernæst beregnes etagearealprisen:

Den beregnede etagearealpris er den beregnede grundværdi divideret med madet maksimale antal

tilladte kvadratmeter. I eksemplet her:

Beregnet etagearealpris = 7.000.000 kr. /4.500 m

= 1.555 kr./ m

Ejendommens grundværdi kan nu præsenteres som etagearealprisen gange antallet af maksimalt til-

ladte kvadratmeter 1.555 kr./m² x 4.500 m² = 7.000.000 kr.

2.7.2.4.2. Kvadratmeterprincippet

Kvadratmeterprincippet anvendes i tilfælde, hvor etagearealprincippet ikke giver en markedskonform

eller retvisende vurdering. Det drejer sig primært om områder, hvor anvendelses- og udnyttelsesmu-

lighederne er fastsat til andet erhverv end etagebyggeri. Eksempler kunne være pladskrævende virk-

somhed som golfbane eller campingplads.

Ved anvendelse af kvadratmeterprincippet ganges grundens areal med en kvadratmeterpris.

Det kan være nødvendigt at korrigere den beregnede værdi som følge af ejendomsspecifikke forhold

som eksempelvis forurening.

Eksempel på anvendelse af kvadratmeterprincippet

Kvadratmeterprincippet bruges til at beregne grundværdien for erhvervsejendomme, hvor grunden

kan udnyttes til andre ting end etagebyggeri.

En golfbane beliggende i Vestjylland på 650.000 m

(svarende til 65 hektar). Kvadratmeterprisen

skønnes at udgøre ca. 10 kr. pr. m

På basis af kvadratmeterprincippet beregnes grundværdien til 650.000 m

× 10 kr. = 6.500.000 kr.

2.7.2.6. Efterprøvelse af modelberegningens resultat

Det er flere gange i de foregående afsnit påpeget, at der kan være behov for at give tillæg/nedslag i

forhold til de resultater, som modelberegningerne viser. Der kan være mange årsager til, at dette er

nødvendigt. Særlige forhold vedrørende en ejendom kan i sig selv bevirke, at en efterprøvelse af

resultatet af en modelberegning er nødvendig. Der kan også være tale om ejendomme, som på grund

af deres karakter og fremtræden afviger fra de omkringliggende ejendomme i en sådan grad, at de

normtal, der er fremkommet gennem modelberegningerne, ikke er anvendelige.

Det lader sig næppe gøre udtømmende at opregne samtlige tilfælde, hvor resultatet af en modelbe-

regning vil skulle efterprøves. Som i alle andre tilfælde i vurderingsarbejdet er opgaven for vurde-

ringsmyndigheden at finde frem til en vurdering, der ligger inden for den vurderingsnorm, der er

opstillet. Efterprøvelse af resultatet af en modelberegning er et redskab, som vurderingsmyndigheden

i fornødent omfang vil kunne tage i anvendelse i denne forbindelse.

Der er afsnit 2.5.2.5. ff. redegjort for de forhold, der på dette område gør sig gældende ved vurderin-

gen af ejerboliger. De overvejelser, der er gjort i denne forbindelse, gør sig tilsvarende gældende ved

vurderingen af erhvervsejendomme. Der henvises derfor til de pågældende afsnit.

2.7.2.6. Danmarks Statistiks markedsdatabase

Der vil til brug for vurderingsarbejdet blive etableret en markedsdatabase i Danmarks Statistiks regi.

Markedsdatabasen skal indeholde erhvervsejendomsdata til brug for udvikling og forbedring af me-

toder og modeller for vurdering af erhvervsejendomme, ligesom den vil indeholde data til brug for

beregningen af normtal for leje, forrentningskrav og driftsomkostninger m.v. til brug for vurderingen

af erhvervsejendomme. Andre ejendomstyper kan også blive inkluderet i markedsdatabasen.

Danmarks Statistik bliver registerejer og får ansvar for indhentning og samkøring af markedsdata på

ejendoms- og individniveau fra relevante dataleverandører med eksisterende registre, herunder

Bygge- og Boligregisteret (BBR) og adresseregisteret, vurderingsmyndighedens registre m.v., samt

udstilling af beregnede data til vurderingsmyndigheden. Data i markedsdatabasen vil være på mikro-

dataniveau, og det vil dermed være muligt at identificere enkeltejendomme i databasen.

Vurderingsmyndigheden skal alene anvende data fra markedsdatabasen til modeludvikling, kvalitets-

sikring og etablering af normtal for forretningskrav, leje og driftsomkostninger m.v. til brug for vur-

deringen af erhvervsejendomme. Data for enkeltejendomme skal således ikke anvendes direkte til

vurdering af selvsamme ejendomme, hvilket heller ikke vil være foreneligt med formålet, hvormed

data er indhentet. Det vurderes samtidig, at data i markedsdatabasen i mange tilfælde ikke vil være

anvendeligt til at indgå direkte i vurderingsarbejdet, men alene være anvendeligt efter en betydelig

databearbejdning.

Selv om vurderingsmyndigheden principielt vil kunne tilgå data om enkeltejendomme i markedsda-

tabasen, vil sagsbehandlingen efter lovforslaget være afskåret herfra, og data fra markedsdatabasen

vil ikke kunne indgå direkte ved vurderingen af de pågældende ejendomme, men alene indgå indirekte

i forbindelse med beregning af normtal. Adgang til data for enkeltejendomme vil være forbeholdt

medarbejdere, der står for udførelse af beregning af normtal. Således sikres det, at sagsbehandlere,

der udfører de konkrete vurderinger ikke har adgang til data på enkeltejendomsniveau.

2.8. ”Skattestopberegninger”

2.8.1. Gældende ret

2.8.1.1. Til brug for beregningen af ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskatten opkræves på grundlag af de offentlige ejendomsvurderinger og opkræves i det

væsentlige af ejerboliger, der bebos af ejeren, jf. ejendomsværdiskattelovens § 2. Ejendomsværdis-

katten udgør 1 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 3 pct. af

resten, jf. lovens § 5.

Ejendomsværdiskatten beregnes på grundlag af den laveste af følgende værdier, jf. ejendomsværdi-

skattelovens § 4 a:

1) Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. oktober i indkomståret.

2) Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2001 med et tillæg af 5 pct.

3) Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2002.

Den aktuelle ejendomsvurdering har således kun betydning for betalingen af ejendomsværdiskat i de

tilfælde, hvor ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret er lavere, end den var pr. 1. januar 2001

(med et tillæg af 5 pct.) og 1. januar 2002.

Hvis en ejendom eksisterede i 2001 og 2002 og ikke er blevet ændret siden, kender vurderingsmyn-

digheden ejendomsværdien på dette niveau, og ejendomsværdiskatten lader sig umiddelbart beregne.

Er der derimod tale om en ny ejendom eller en ejendom, som er blevet ændret, således at der skal

foretages en omvurdering, er dette ikke længere tilfældet.

For at undgå skattemæssig forskelsbehandling mellem nye eller ændrede ejendomme og eksisterende

uændrede ejendomme, er der i vurderingslovens § 33, stk. 12-15, fastsat regler om, at vurderings-

myndigheden tillige skal foretage en vurdering på 2001/2002-niveau – ofte kaldet en ”skattestopbe-

regning”.

Ved sådanne beregninger anvendes en historisk vurderingsnorm. Hvis man i dag eksempelvis bygger

25 m

til et eksisterende hus på hidtil 100 m

, vil man til brug for beregningen af ejendomsværdiskat-

ten skulle vurdere huset på nu i alt 125 m

til det beløb, som et tilsvarende hus på 125 m

må formodes

at ville være blevet vurderet til i 2001 og 2002. På samme måde vil man ved et nyopført hus skulle

vurdere, hvad et tilsvarende hus ville have været vurderet til i 2001/2002.

Der er således ikke tale om, at man ved skattestopberegninger tager udgangspunkt i en konstateret

byggeomkostning eller en vurdering i aktuelle priser og fører denne byggeomkostning eller vurde-

ringspris tilbage til 2001/2002-niveau.

Som tiden går, bliver det stedse vanskeligere for vurderingsmyndigheden at anvende og vedligeholde

dette historiske normsæt. Der sker løbende en byggeteknisk udvikling, ligesom det typiske valg af

materialer, indretning osv. ligeledes udvikler sig over tid. Kort sagt eksisterede det hus, der i dag skal

vurderes efter forholdene i 2001 og 2002, ikke nødvendigvis dengang, hvilket selvsagt gør opgaven

vanskelig.

Denne vanskelighed gør sig ikke mindst gældende, når der er tale om atypiske ejendomme. Et ek-

sempel kan være de mange tidligere havneområder, der nu er blevet omdannet til boligområder. Så-

danne byggerier havde tidligere kun en beskeden udbredelse, og der er således kun et ringe grundlag

for et skøn over, hvad et sådant byggeri ville have været vurderet til i 2001 eller 2002, hvis denne

type byggeri dengang havde eksisteret. Især er det vanskeligt i sådanne tilfælde at ansætte en grund-

værdi i 2001/2002-niveau, da der ikke eksisterer et egentligt sammenligningsgrundlag.

Ansættelser af såvel ejendomsværdier som grundværdier i et niveau, der ligger mange år tilbage i

tiden, er i sagens natur forbundet med meget stor usikkerhed. Denne usikkerhed bliver større og

større, som tiden går.

2.8.1.2. Til brug for beregningen af kommunale ejendomsskatter

Den kommunale grundskyld opkræves med en promille på mindst 16 og højst 34 af grundlaget, jf.

nedenfor, jf. § 2 i lov om kommunal ejendomsskat. For landbrugsjord og skovbrug er grundskylds-

promillen 9,7 promillepoint lavere end den grundskyldspromille, som kommunen har fastsat for andre

ejendomme. Grundskyldspromillen kan dog højst være 7,2.

Der eksisterer et loft over grundlaget for beregningen af grundskylden, jf. lovens § 1. Efter dette

grundskatteloft beregnes den kommunale grundskyld med den fastsatte grundskyldspromille af den

laveste af følgende værdier:

1) Ejendommens grundværdi efter fradrag af grundforbedringer, således som disse beløb er fast-

sat af vurderingsmyndigheden ved seneste vurdering. Der tages endvidere hensyn til de frita-

gelser og reduktioner, der er mulige efter lov om kommunal ejendomsskat.

2) Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af

grundskyld det foregående år. Dette beløb forhøjes med en reguleringsprocent, som udgør den

skønnede stigning i det samlede kommunale udskrivningsgrundlag tillagt 3 pct. Regulerings-

procenten kan dog ikke overstige 7 pct.

Det er således ikke den kommunale grundskyld målt i kroner, der er omfattet af grundskatteloftet.

Det er grundlaget for beregningen af grundskylden, der begrænses. Grundskyldspromillen skal som

nævnt udgøre mindst 16 og højst 34, og det forhold, at en kommune med en lav grundskyldspromille

måtte vælge at sætte grundskyldspromillen op, har intet med grundskatteloftet at gøre.

Hvis der opstår nye ejendomme, eller eksisterende ejendomme ændres for så vidt angår grundens

størrelse eller benyttelse, herunder ændrede planforhold, skal der ved vurdering eller omvurdering

ikke alene ansættes en grundværdi efter de almindelige vurderingsregler, men tillige en grundværdi

på ”grundskatteloftsniveau”, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

Baggrunden herfor er det samme hensyn, som gør sig gældende for skattestopberegningerne til brug

for opkrævning af ejendomsværdiskat, jf. afsnit 2.8.1.1., nemlig at undgå skattemæssig forskelsbe-

handling mellem nye eller ændrede ejendomme og eksisterende uændrede ejendomme.

I modsætning til ejendomsværdiskatten er der for ikke grundskatteloftets vedkommende et bestemt

år (2001 eller 2002), der danner udgangspunkt. Dette skyldes, at grundskatteloftet i modsætning til

ejendomsværdiskatten som nævnt tillader en løbende justering af grundlaget for beskatningen.

Når vurderingsmyndigheden skal fastsætte en grundværdi på ”grundskatteloftsniveau”, skal der der-

for først findes det såkaldte basisår. Basisåret er det seneste år, hvor den afgiftspligtige grundværdi

efter lov om kommunal ejendomsskat falder sammen med den grundværdi, som vurderingsmyndig-

heden har ansat enten ved en almindelig vurdering eller ved en omvurdering, jf. vurderingslovens §

33, stk. 16-18. (Det bemærkes, at udtrykket ”basisår” ikke findes i selve loven. Udtrykket er dog

almindeligt anvendt og anvendes derfor også her.)

Det er i næsten alle tilfælde den pågældende kommune, der fastsætter basisåret. Kun hvis en ejendom

ikke tidligere har været vurderet, ansættes basisåret af vurderingsmyndigheden. Det ansættes så som

det basisår, der kan findes for omkringliggende ejendomme af den pågældende art.

Grundværdien på ”grundskatteloftsniveau” ansættes herefter til det, som den pågældende grund må

formodes at ville have været vurderet til i basisåret. Denne grundværdi anvendes ved fremtidige re-

guleringer af grundskatteloftet.

Som ved skattestopberegningerne for ejendomsværdiskatten er ansættelser af grundværdier i et ni-

veau, der ligger mange år tilbage i tiden, forbundet med meget stor usikkerhed. Denne usikkerhed

bliver større og større, som tiden går.

2.8.2. Lovforslaget

Ansættelser af ejendomsværdier og grundværdier i niveauer, der ligger langt tilbage i tiden, er som

nævnt forbundet med stor usikkerhed. Det foreslås på denne baggrund at ændre den måde, som skat-

testopberegninger skal foretages på. I stedet for at foretage skattestopberegninger i historiske niveauer

foreslås skattestopberegninger fremover foretaget på den måde, at den pågældende ejendom vurderes

i aktuelt niveau – og kun i aktuelt niveau – og at denne vurdering derefter regnes tilbage til 2001 og

2002, henholdsvis tilbage til basisåret, ved hjælp af et ejendomsprisindeks.

Der vil blive udarbejdet ejendomsprisindeks for forskellige kategorier af ejendomme. Indeks vil blive

udarbejdet af Danmarks Statistik for hvert år fra og med 2001 på forskellige geografiske niveauer.

Indeks vil således blive udarbejdet på kommuneniveau, på landsdelsniveau, på regionsniveau og en-

delig på landsplan. Opdelingen er nærmere beskrevet i bemærkningerne til lovforslagets §§ 44-47.

Hvis der i en kommune ikke er konstateret salg af ejendomme i en bestemt kategori i et sådant om-

fang, at der efter Danmarks Statistiks opfattelse kan udarbejdes indekstal, anvendes i stedet indekstal

beregnet for den landsdel, hvor den pågældende ejendom er beliggende. Kan der heller ikke udarbej-

des indeks for den pågældende landsdel, anvendes i stedet indeks for den pågældende region. Kan

dette heller ikke lade sig gøre, anvendes et landsdækkende indeks.

Skattestopberegninger i form af tilbageregning af aktuelle vurderinger vil ikke være afgørelser, som

vurderingsmyndigheden træffer, idet der ikke vil ligge noget skønsmæssigt element i ansættelsen.

Der vil alene være tale om tekniske beregninger foretaget på et objektivt grundlag efter en lovfæstet

beregningsmetode. Resultatet af en sådan skattestopberegning vil efter lovforslaget derfor ikke kunne

påklages.

2.9. Fordelinger

2.9.1. Gældende ret

Der er i visse tilfælde behov for, at en vurdering fordeles på forskellige elementer ud fra det beskat-

ningsmæssige formål, som vurderingen skal tjene. Et eksempel er det tilfælde, hvor en ejendom be-

nyttes til såvel boligformål som erhvervsformål. I sådanne tilfælde er der behov for at fordele ejen-

domsværdien på boligdelen og erhvervsdelen, således at ejeren kan ejendomsværdibeskattes af den

del af den samlede ejendomsværdi, der falder på boligdelen.

Reglerne om fordeling findes i vurderingslovens § 33, stk. 2-11. Der findes endvidere forskellige

fordelingsbestemmelser i lov om kommunal ejendomsskat, men samtidig indeholder vurderingslo-

vens § 33, stk. 2, en generel bestemmelse om, at vurderingsmyndigheden skal foretage de fordelinger,

der er fornødne for gennemførelsen af kommunal ejendomsskat, lov om lån til betaling af ejendoms-

skatter og boafgiftsloven.

Som et eksempel findes der i § 23 A, stk. 5, i lov om kommunal ejendomsskat en bestemmelse om,

at vurderingsmyndigheden skal foretage de ansættelser og fordelinger, der er nødvendige for bereg-

ningen af dækningsafgift. Dette vil bl.a. være af betydning for opkrævningen af dækningsafgift af en

ejendom, som kun delvis anvendes til dækningsafgiftspligtige formål. Her skal der ske en fordeling

af forskelsværdien (forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien) mellem den dækningsaf-

giftspligtige og den ikke dækningsafgiftspligtige del af ejendommen. Der er således både i vurde-

ringsloven og i lov om kommunal ejendomsskat hjemmel til, at vurderingsmyndigheden foretager

sådanne fordelinger.

Andre eksempler på fordelinger er stuehusfordelingen for landbrugsejendomme, jf. afsnit 2.6.1., og

den tilsvarende fordeling for skovejendomme, jf. afsnit 2.6.2.. For tofamilieshuses vedkommende

fordeles ejendomsværdien på de to lejligheder, ligesom der i forskellige tilfælde foretages fordelinger

af grundværdier. Dette er eksempelvis tilfældet, hvis en ejendom har jord beliggende i to kommuner.

I så fald fordeles grundværdien mellem de to kommuner, således at hver kommune kan opkræve

grundskyld af den del, der er beliggende i den pågældende kommune.

Er en del af en ejendom jordrentepligtig, foretages der en fordeling af grundværdien mellem de to

dele af ejendommen, mens der foretages en fordeling af ejendomsværdien, hvis grundarealet af en

(beboelses)ejendom er på mere end 5.000 m

. I sådanne tilfælde medregnes kun de 5.000 m

til bo-

ligdelen.

Der er i alle tilfælde tale om en værdimæssig fordeling og ikke om en forholdsmæssig fordeling efter

arealets størrelse eller andet.

2.9.2. Lovforslaget

Der er fortsat behov for at fordele ejendomsværdien i tilfælde, hvor en ejendom både anvendes til

boligformål og til erhvervsformål, således at ejeren af en sådan ejendom kan ejendomsværdibeskattes

af den del af ejendomsværdien, som kan henføres til den del af ejendommen, som anvendes til bolig-

formål. Der svares ikke ejendomsværdiskat af den del af en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt.

Det foreslås derfor, at det hidtidige princip om fordeling af ejendomsværdien af sådanne ”blandede”

ejendomme videreføres i den nye vurderingsordning. Dette vil dog ikke skulle gælde for landbrugs-

ejendomme og skovejendomme, da der efter lovforslaget ikke længere vil skulle ansættes en samlet

ejendomsværdi for sådanne ejendomme, og boliger beboet af ejere (stuehuse) på sådanne ejendomme

efter lovforslaget fremover skal vurderes, som om der havde været tale om selvstændige ejerboliger,

jf. afsnit 2.6.3.6.3.

Som der nærmere er redegjort for i bemærkningerne til lovforslagets § 35, skelnes der i den hidtidige

vurderingsordning efter praksis mellem ”rene” ejerboliger, ”rene” erhvervsejendomme og ejen-

domme anvendt til blandet bolig- og erhvervsformål. Efter hidtidig praksis anses en ejendom for at

være en ”ren” ejerbolig, hvis mindre end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til den del af

ejendommen, der anvendes til erhvervsformål. Der bliver efter den hidtidige vurderingsordning såle-

des kun tale om fordeling, hvis ejendomsværdien af den erhvervsmæssigt anvendte del af en ejendom

udgør 25 pct. eller mere af ejendommens samlede ejendomsværdi.

I den vurderingsordning, der her foreslås, vil en ejendom ikke længere kunne kategoriseres som blan-

det bolig og erhverv. En ejendom vil fremover kun kunne kategoriseres som en ejerbolig, en erhvervs-

ejendom, en landbrugsejendom eller en skovejendom. En ”blandet” ejendom vil herefter enten skulle

kategoriseres som en ejerbolig eller som en erhvervsejendom, hvilket vil ske ud fra ejendommens

samlede karakter. Der vil ikke være en 25 pct. grænse som under hidtidig praksis.

Det vil således efter lovforslaget fremover være muligt, at den værdimæssige fordeling mellem bolig

og erhverv ved en vurdering f.eks. er i forholdet 80/20. Det er ligeledes muligt, at forholdet kan

variere fra vurdering til vurdering, hvis markedsforholdene tilsiger noget sådant, jf. bemærkningerne

til lovforslagets § 35.

I eksemplet med fordeling mellem bolig og erhverv i forholdet 80/20 ville hele ejendommen under

den hidtidige vurderingsordning blive betragtet som ejerbolig, og ejeren ville skulle betale ejendoms-

værdiskat af hele ejendomsværdien (der ses her bort fra skattestopreglerne). I den fremtidige ordning

vil der blive foretaget en fordeling, således at ejeren kun vil blive ejendomsværdiskattet af den del af

ejendomsværdien, der kan henføres til boligdelen.

For ejerboliger med to selvstændige boligenheder (tofamiliehuse), hvor ejeren eller ejerne har rådig-

hed over den ene eller dem begge, foreslås det, at ejendomsværdien i sådanne tilfælde skal fordeles

på de to boligenheder. Det er ikke nogen betingelse, at ejeren eller ejerne anvender ejendommen som

(helårs)bolig. Der skal således også foretages fordeling, hvis der er tale om et sommerhus eller et

helårshus, der anvendes som sommerbolig.

Efter den hidtidige lov skal fordelingen foretages, når ejendommen ”tjener til bolig” for ejeren, jf.

vurderingslovens § 33, stk. 6. Denne formulering gør det imidlertid ikke muligt at foretage fordeling

af sommerhuse m.v., da sådanne ejendomme almindeligvis ikke kan tjene til (helårs)bolig for ejeren.

Det er i kun ejendomsværdien, der skal fordeles. Grundværdien fordeles ikke, da ejeren/ejerne skal

betale grundskyld af ejendommens samlede grundværdi.

De samme fordelingsregler skal efter lovforslaget gælde, når sådanne ejendomme er omfattet af lig-

ningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5. Ligningslovens § 16, stk. 9, fastsætter regler om beskat-

ning af værdien af bolig, som stilles til rådighed som led i ansættelsesforhold, hvor den ansatte er

direktør eller anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Ligningslovens

§ 16 A, stk. 5, omhandler udbytteudlodning til en hovedaktionær i form af bl.a. sommerbolig eller

helårsbolig til rådighed.

Det foreslås at videreføre de hidtidige regler om, at der for ejerboliger, som helt eller delvis er belig-

gende i landzone, og som har et grundareal, der overstiger 5.000 m

, foretages en fordeling af ejen-

domsværdien på den del, der knytter sig til boligdelen, og det resterende. Dette sker af hensyn til

ejendomsværdibeskatningen. 5.000 m

anses for at tilhøre boligdelen. Hvis det grundareal, der ligger

i umiddelbar forbindelse med boligen, er mindre end 5.000 m

, anses kun dette mindre areal for at

høre til boligdelen. Disse regler findes i vurderingslovens § 33, stk. 8.

Samtidig foreslås det at videreføre de hidtidige regler i vurderingslovens § 33, stk. 9, om, at der for

ejendomme, der i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, skal foretages en fordeling af

ejendomsværdien på boligdelen og på den del, der knytter sig til vindmølleparcellen. Formålet med

dette er, at ejeren skal ejendomsværdibeskattes af boligdelen af ejendommen og ikke af den del, der

knytter sig til vindmøllen.

Videre foreslås det at videreføre de hidtidige regler om, at grundværdien skal fordeles i de tilfælde,

hvor en ejendom har jord beliggende i flere kommuner. Formålet er, at hver kommune skal kunne

opkræve grundskyld af den del, der er beliggende i den pågældende kommune. Endelig foreslås det

at videreføres de hidtidige regler om, at der foretages en fordeling af grundværdien, hvis en del af en

ejendom er jordrentepligtig. Der er kun et meget begrænset antal jordrentebrug tilbage i Danmark.

Disse regler findes i § 22 i lov om kommunal ejendomsskat og i vurderingslovens § 33, stk. 3.

2.10. Ejendomme helt eller delvis undtaget fra vurdering

2.10.1. Gældende ret

Efter den hidtidige vurderingsordning skal visse ejendomme ikke vurderes, jf. vurderingslovens § 7.

Når en ejendom ikke vurderes, er der ikke et grundlag for opkrævning af ejendomsværdiskat, grund-

skyld og eventuel dækningsafgift af den pågældende ejendom.

De ejendomme, der ikke vurderes, er følgende:

1) Kirker og kirkegårde.

2) Offentligt ejede gader, veje, torve og parkanlæg m.v. bortset fra arealer, der udnyttes erhvervs-

mæssigt. Er f. eks. en del af et offentligt torv udlejet til erhvervsformål, skal denne del af

torvet således vurderes.

3) Befæstningsanlæg, hvorved forstås anlæg, hvorfra der vil kunne udføres krigshandlinger. Be-

grebet fortolkes hermed snævert. Således anses en militær flyvestation ikke i sin helhed for at

være et befæstningsanlæg. Selv om en bygning eller et anlæg er udpeget til at blive brugt i

tilfælde af krig, tillægges dette ikke betydning, da det er forholdene på vurderingstidspunktet

– i fredstid – der er afgørende. Anvendes arealer eller bygninger på et befæstningsanlæg er-

hvervsmæssigt, skal sådanne arealer eller bygninger vurderes.

4) Fyranlæg.

5) Jernbaneanlæg, havneanlæg, kanalanlæg og lufthavnsanlæg, når de med lovens ord ”…i hen-

hold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse for almenheden”. Undtagelsen gælder

også for rutebilstationer. Endvidere skal stations-, administrations- og værkstedsbygninger

med tilhørende grund ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til

andre formål. Selv om en jernbanestation indeholder restaurant eller andre forretninger til

betjening af de rejsende – og hermed anvendes erhvervsmæssigt – er det således hele statio-

nen, der er undtaget fra vurdering. Samtidig vurderes bl.a. tjenesteboliger, udlejede bygninger,

lagerbygninger, pakhuse, dokker og ophalingsbeddinger. Bygninger med omklædningsrum,

bad og kantiner for havnearbejdere skal dog ikke vurderes.

6) De grunde, bygninger og anlæg på Københavns frihavns område, som er omfattet af § 7, stk.

1, i lov nr. 141 af 31. marts 1960 om Københavns Frihavn.

Samtidig kan vurderingsmyndigheden undlade at ansætte ejendomsværdi eller grundværdi for andre

ejendomme end de her nævnte, når en sådan ansættelse er uden betydning for påligningen af ejen-

domsværdiskat eller grundskyld. Denne mulighed er dog i praksis ikke blevet anvendt.

2.10.2. Lovforslaget

2.10.2.1. Ejendomme, som helt undtages fra vurdering

Det foreslås, at de ovenstående undtagelser videreføres, idet der dog foreslås visse justeringer og

opdateringer. Om offentligt ejede ejendomme henvises endvidere til afsnit 2.10.2.2.

De ejendomme, der foreslås undtaget fra vurdering, er følgende:

Offentligt ejede gader, veje, pladser og parkanlæg m.v. Arealer, som anvendes erhvervsmæssigt, skal

dog vurderes

Offentligt ejede gader, veje, pladser og parkanlæg foreslås som hidtil undtaget fra vurdering. Dog

skal arealer, der anvendes erhvervsmæssigt, vurderes. Der kan f.eks. være tale om, at en del af en

offentlig park udlejes til en privatperson, der opfører en restaurant på stedet. Der vil i så fald være om

en bygning opført på lejet (offentlig) grund.

Uden vurdering af den udlejede del af den offentlige park ville det ikke være muligt for kommunen

at opkræve grundskyld og evt. dækningsafgift af den virksomhed, der foregår på stedet. Herved ville

der opstå konkurrenceforvridning i forhold til andre tilsvarende virksomheder.

Ejendomme omfattet af reglerne om beskyttelse af informationer mod videregivelse til tredjepart

Efter hidtidige regler er befæstningsanlæg undtaget fra vurdering. Ved ”befæstningsanlæg” forstås et

militært anlæg, hvorfra der i tilfælde af krig skal kunne foregå egentlige krigshandlinger.

Data om ejendomme, der anvendes af Forsvaret eller Justitsministeriet er i visse tilfælde beskyttet

mod videregivelse til tredjepart. Beskyttelsen skal sikre, at detaljerede oplysninger om eksempelvis

kaserner, depoter, fængsler eller politistationer ikke offentliggøres eller kommer til uvedkommendes

kendskab. Dette stiller en række krav til det informationssystem og de personer m.v., der vil skulle

behandle data vedr. Forsvarets og Justitsministeriets ejendomme.

Bl.a. vil data skulle opbevares på en særligt sikret server og må kun kunne tilgås af sikkerhedsgod-

kendte medarbejdere. Der vil være krav om godkendelse af kryptografiske metoder, og der vil være

andre begrænsninger på, hvordan it-løsninger vil kunne designes. Disse udfordringer bliver endnu

større, hvis data skal behandles af en udenlandsk databehandler.

Det foreslås på denne baggrund, at alle ejendomme, som er omfattet af reglerne om beskyttelse af

informationer mod videregivelse til tredjepart, undtages fra vurdering. Der findes efter det oplyste ca.

1.000 ejendomme, der er omfattet af reglerne for sikkerhedsbeskyttelse af informationer. Heraf er

omkring de 700 ejet af staten, mens resten er privatejede.

Trafikanlæg til brug for den kollektive trafik

Jernbaneanlæg, havneanlæg, kanalanlæg og lufthavnsanlæg er efter hidtidige regler undtaget fra vur-

dering. Undtagelsen gælder som nævnt også for rutebilstationer.

Der skelnes ikke mellem offentligt og privat ejede trafikanlæg. Oprindeligt har de fleste af disse anlæg

formentligt været offentligt ejet. Dette er ikke altid tilfældet i dag, hvor f.eks. Københavns Lufthavn

er privatejet. Det er kollektive trafikanlæg som sådan, der er undtaget – uanset ejerforhold.

Det er ikke hensigten at ændre det grundlæggende anvendelsesområde for disse undtagelser. Som det

fremgår af gennemgangen af gældende ret i afsnit 2.10.1., er det ikke altid umiddelbart klart, hvilke

dele af et offentligt trafikanlæg, der skal vurderes. Der er derfor i bemærkningerne til lovforslagets §

9 nærmere redegjort for den fremtidige praksis, således at det gøres klart, hvad undtagelserne dækker.

Kirker m.v. tilhørende anerkendte eller godkendte trossamfund samt kirkegårde og godkendte begra-

velsespladser

Der er alene tale om en sproglig opdatering af hidtidige bestemmelser. Undtagelsen omfatter ikke

alene kirker, men også moskeer, templer og andre ejendomme, som er indrettet til religionsudøvelse.

Fyranlæg

Fyranlæg foreslås som hidtil undtaget fra vurdering.

Kolonihavehuse på fremmed grund

Kolonihavehuse har karakter af bygninger på fremmed grund og udgør dermed selvstændige faste

ejendomme. Dette gælder under såvel den hidtidige som under den fremtidige vurderingsordning.

Efter hidtidig praksis vurderes bygninger på fremmed grund ikke, når bygningernes værdi skønnes at

udgøre et beløb på under 100.000 kr. Denne praksis foreslås nu lovfæstet, jf. nedenfor.

De enkelte kolonihaver er ikke selvstændigt matrikuleret. Kolonihaveejeren ejer sit kolonihavehus og

har derudover brugsretten til en have beliggende inden for et område, som typisk ejes af en koloniha-

veforening. Der ansættes en grundværdi for dette område, og kolonihaveforeningen svarer grund-

skyld herefter.

Der findes ikke data, der kan understøtte vurdering af kolonihavehuse med karakter af bygning på

fremmed grund. Der findes således ikke en tilstrækkelig registrering af ejerforhold for kolonihave-

huse, ligesom der heller ikke findes tilstrækkelige oplysninger i BBR om sådanne ejendomme.

På baggrund af den eksisterende datamæssige usikkerhed og på baggrund af de udfordringer, der vil

være forbundet med at fremskaffe et tilstrækkeligt grundlag for at foretage vurderinger, foreslås det,

at der ikke ansættes ejendomsværdier for kolonihavehuse på fremmed grund. Der henvises i øvrigt til

bemærkningerne til lovforslagets § 9.

Andre bygninger på fremmed grund, når bygningernes værdi udgør et beløb under 100.000 kr. i 2010-

niveau.

Efter hidtidig praksis er bygninger på fremmed grund blevet forbigået ved vurderingen, når sådanne

bygninger skønnes at være af ubetydelig værdi. Efter praksis har dette været et beløb på 100.000 kr.

Det vil typisk være små havehuse og lign. Det foreslås, at denne praksis lovfæstes, således at grænsen

på de 100.000 kr. anses for et grundbeløb i 2010-niveau. Det foreslås samtidig, at beløbsgrænsen

fremover reguleres efter personskattelovens § 20. Grænsen svarer i 2017-niveau til 107.000 kr.

Umatrikulerede arealer

Det bemærkes, at umatrikulerede arealer ikke vil blive omfattet af definitionen af fast ejendom i den

kommende vurderingslov, og at sådanne arealer derfor heller ikke vil blive vurderet. Det skyldes, at

sådanne arealer netop ikke er registreret, og derfor er meget vanskelige at vurdere i en automatiseret

vurderingsordning, da der ikke findes autoritative opmålinger m.v.

De fleste sådanne arealer vil være offentligt ejede. Det skal dog bemærkes, at der også findes et for-

mentlig beskedent antal private arealer, der ikke er matrikuleret. Sådanne arealer vurderes i dag ma-

nuelt, men vil i den nye vurderingsordning ikke blive vurderet.

Det foreslås samtidig at videreføre den hidtidige bestemmelse om, at vurderingsmyndigheden kan

undlade at ansætte ejendomsværdi eller grundværdi for andre ejendomme end de her nævnte, når en

sådan ansættelse er uden betydning for påligningen af ejendomsværdiskat eller grundskyld.

Som nævnt ovenfor under gennemgangen af gældende ret er de grunde, bygninger og anlæg på Kø-

benhavns frihavns område, som er omfattet af § 7, stk. 1, i lov nr. 141 af 31. marts 1960 om Køben-

havns frihavn efter den hidtidige vurderingsordning undtaget fra vurdering. Efter denne bestemmelse

er de grunde og bygninger på frihavnens område, der tilhører By og Havn, fritaget for skatter. Derfor

har disse områder hidtil været undtaget fra vurdering.

Der er således tale om en skattefritagelse, der er hjemlet i lov om Københavns frihavn. Samtidig

foreslås det i lovforslagets § 14, at vurderingsmyndigheden kan undlade at foretage ansættelser, som

er uden betydning for beskatningsmæssige formål. Det er således muligt for vurderingsmyndigheden

at undlade at vurdere de grunde og bygninger, der i medfør af lov om Københavns frihavn er fritaget

for beskatning. Der er derfor ikke behov for en eksplicit undtagelsesbestemmelse for Københavns

Frihavn i denne lov.

Et andet eksempel på anvendelsen af de foreslåede regler fremover er fremmede staters diplomatiske

og konsulære repræsentationer og ejendomme tilhørende internationale organisationer, når sådanne

ejendomme m.v. er fritaget for grundskyld efter § 7, stk. 1, litra c, i lov om kommunal ejendomsskat.

Udenlandske diplomater m.v. er undtaget fra ejendomsværdibeskatning, jf. ejendomsværdiskattelo-

vens § 2, jf. endvidere kildeskattelovens § 3, stk. 2 og 3, samtidig med at de pågældende ejendomme

som nævnt er fritaget for grundskyld.

Dermed tjener vurderingen ikke et beskatningsmæssigt formål, og vurderingsmyndigheden vil frem-

over undlade at vurdere sådanne ejendomme, så længe betingelserne for skattefritagelse er opfyldt.

2.10.2.2. Offentligt ejede ejendomme

Efter de hidtidige regler skal alle offentlige ejendomme med få undtagelser vurderes – rådhuse, sko-

ler, daginstitutioner, biblioteker, plejehjem, boldbaner, teatre, hospitaler, skove, badestrande, fængs-

ler etc. Der er i et mange tilfælde tale om ejendomme, som kan være vanskelige at vurdere, da der

ofte ikke er et marked for handel med sådanne ejendomme.

Formålet med de offentlige ejendomsvurderinger er grundlæggende at tilvejebringe et retvisende

grundlag for beskatning af fast ejendom. For privatejede ejendomme foreslås det, at der kun skal

foretages de vurderinger, der er nødvendige for opkrævningen af ejendomsskatter, jf. afsnit 2.10.2.3.

Det foreslås, at der indføres et tilsvarende princip for offentligt ejede ejendomme.

Når staten eller en region ejer en ejendom, kan den kommune, hvor ejendommen er beliggende, op-

kræve en ejendomsskat hos ejeren, dvs. hos staten/regionen. Tilsvarende gælder ejendomme ejet af

andre kommuner. Det kan efter ejendommens karakter enten være en almindelig grundskyld, eller

det kan være en såkaldt dækningsafgift, som findes i to varianter, jf. nedenfor.

Dette indebærer, at en kommune vil have indtægter fra ejendomsbeskatningen, hvad enten en grund

sælges til en (anden) offentlig myndighed, eller den sælges til en privat virksomhed. Videre sikres

det, at en offentlig myndighed og en privat operatør – eksempelvis i sygehussektoren – i videst om-

fang stilles lige, hvad beskatning af fast ejendom angår.

Det bemærkes i denne forbindelse, at reglerne for beskatning af offentlige og private ejendomme ikke

er ens. For private ejendomme betales en grundskyld, som skal udgøre mellem 16 og 34 promille af

grundværdien (grundskatteloftet lades her ude af betragtning). Anvendes den private ejendom til kon-

tor, forretning, hotel, fabrik, værksted el. lign. kan – men ikke skal – kommunen opkræve en dæk-

ningsafgift på indtil 10 promille af forskelsværdien (forskellen mellem ejendomsværdi og grund-

værdi).

Offentligt ejede ejendomme er med få undtagelser fritaget for grundskyld. En af undtagelserne er

offentligt ejede ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt. I stedet for grundskyld kan – men ikke skal

– kommunen for andre offentligt ejede ejendomme opkræve en dækningsafgift af grundværdien på

halvdelen af kommunens grundskyldspromille, dog højst 15 promille. Samtidig kan der opkræves en

dækningsafgift på højst 8,75 promille af forskelsværdien.

Er der derimod tale om kommunens egne ejendomme, danner vurderingerne i udgangspunktet ikke

grundlag for beskatning i den forstand, at kommunen påføres en udgift. Kommunal ejendomsbeskat-

ning af kommunens egne ejendomme vil være udgiftsneutralt for kommunen. Kun i tilfælde, hvor

kommunens ejendomme er udlejet til erhvervsmæssige formål eller til boligformål, vil der være be-

hov for at foretage vurderinger.

Det foreslås på denne baggrund, at offentligt ejede ejendomme kun vurderes i det omfang, at vurde-

ringen danner grundlag for beskatning, eller hvor en vurdering i en udlejningssituation er nødvendig.

Ejendomme ejet af staten og regionerne vil herefter skulle vurderes, hvis der skal betales grundskyld,

eller hvis den kommune, hvori ejendommene er beliggende, opkræver dækningsafgift. Opkræves der

kun dækningsafgift af grundværdien, ansættes der alene en grundværdi. Opkræver kommunen også

dækningsafgift af forskelsværdien, ansættes tillige en ejendomsværdi.

Hvis der ikke skal betales grundskyld, og kommunen ikke opkræver dækningsafgift – og ejendom-

mene således ikke skal beskattes – skal de heller ikke vurderes.

Hvad kommunens egne ejendomme angår, vil der kun være behov for at foretage vurderinger, når

ejendommen er udlejet. Ved udlejning erhvervsformål skal der ansættes en grundværdi. Hvis kom-

munen opkræver dækningsafgift af erhvervsejendomme, og der udøves dækningsafgiftspligtig virk-

somhed på ejendommen, skal der også ansættes en ejendomsværdi. Dette svarer som nævnt til de

regler, der foreslås fastsat for private erhvervsejendomme.

Også for boliglejemål vil ansættelse af grundværdi fremover være nødvendig.

Det bemærkes, at der ved udlejede ejendomme ikke alene forstås en bygning. Et stykke af en offentlig

park kan også være udlejet, jf. eksemplet i afsnit 2.10.2.1.

Hvis en kommunalt ejet ejendom, som hidtil har været undtaget fra vurdering, sælges til en privat, er

der behov for en vurdering. Den private køber skal betale grundskyld og eventuel dækningsafgift fra

overtagelsestidspunktet, og dertil kræves en ejendomsvurdering. Der henvises herom til afsnit

2.10.2.5. om ophør af hel eller delvis undtagelse fra vurdering.

Sammenfattende foreslås det, at der foretages vurdering af offentlige ejendomme som følger:

Ejendomme tilhørende staten, regionerne eller andre kommuner end den, hvor ejendommen er belig-

gende:

1) Der ansættes grundværdi til brug for opkrævning af kommunal grundskyld eller kommu-

nal dækningsafgift af grundværdien.

2) Der ansættes ejendomsværdi, hvis kommunen opkræver dækningsafgift af forskelsvær-

dien.

3) Skal der ikke betales grundskyld, og opkræver kommunen ikke dækningsafgift af grund-

værdi/forskelsværdi, vurderes ejendommen ikke.

Ejendomme tilhørende den kommune, hvor ejendommen er beliggende:

1) Der ansættes grundværdi for alle udlejede ejendomme (herunder dele af offentligt ejede

parker, pladser m.v.).

2) Der ansættes ejendomsværdi for udlejede ejendomme til erhvervsformål, hvis kommunen

opkræver dækningsafgift af erhvervsejendomme, og hvis der på ejendommen udøves dæk-

ningsafgiftspligt virksomhed. (Samme regler som for private ejendomme, jf. afsnit

2.10.2.3.)

3) Øvrige ejendomme vurderes ikke.

2.10.2.3. Ejendomme, hvor der fremover ikke skal ansættes en ejendomsværdi

2.10.2.3.1. Landbrugsejendomme og skovejendomme

Som nærmere omtalt i afsnit 2.6.3.7. foreslås det, at der ikke længere skal ansættes samlede ejen-

domsværdier for landbrugsejendomme og skovejendomme, da ansættelsen af samlede ejendomsvær-

dier for disse kategorier af ejendomme ikke tjener et beskatningsmæssigt formål.

Det er uden betydning, om ejendommen ejes af en offentlig myndighed, f.eks. statsligt ejede skove,

eller af private ejere.

2.10.2.3.2. Erhvervsejendomme, hvoraf der ikke skal svares dækningsafgift

Kommunerne kan – men skal ikke – vælge at opkræve en dækningsafgift af ejendomme, der anvendes

til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lign., jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat.

Afgiften opkræves af den såkaldte forskelsværdi (forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi)

og kan højst udgøre 10 promille.

Anvendes kun en del af en ejendom til dækningsafgiftspligtige formål, betales der kun afgift af den

del, der vedrører denne del. Der betales kun dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsvær-

dien vedrører dækningsafgiftspligtig virksomhed.

Efter de hidtidige regler ansættes der ejendomsværdier for alle erhvervsejendomme, uanset om der

skal svares dækningsafgift eller ej. Hvis der ikke skal svares dækningsafgift, tjener ansættelsen af

ejendomsværdi af erhvervsejendomme som hovedregel ikke noget beskatningsmæssigt formål.

Kun i de tilfælde, hvor ejeren bebor en del af en erhvervsejendom, har ejendomsværdien betydning.

Dette skyldes, at ejeren skal ejendomsværdibeskattes af den del af ejendommen, der anvendes som

bolig. I sådanne tilfælde ansættes der en samlet ejendomsværdi for hele ejendommen. Denne ejen-

domsværdi fordeles derefter på boligdelen og erhvervsdelen.

Kun omkring halvdelen af landets kommuner opkræver dækningsafgift. Ansættelse af ejendomsvær-

dier og dermed forskelsværdier for erhvervsejendomme beliggende i kommuner uden dækningsafgift

har hermed ingen beskatningsmæssig funktion. Det samme gælder for erhvervsejendomme, som lig-

ger i kommuner med dækningsafgift, og som efter deres anvendelse ikke er dækningsafgiftspligtige.

I det fremtidige vurderingssystem vil vurderingsmyndigheden modtage oplysninger fra Bygnings- og

Boligregistret (BBR) om erhvervsejendommes anvendelse. Dette gælder, uanset om en ejendom kun

anvendes til et enkelt formål – f.eks. en kontorejendom – eller der er tale om ejendomme, der anven-

des til flere forskellige formål, herunder dækningsafgiftspligtige såvel som ikke-dækningsafgiftsplig-

tige formål.

Vurderingsmyndigheden vil hermed på vurderingstidspunktet kunne hente fyldestgørende oplysnin-

ger om den enkelte ejendoms sammensætning og fordelingen efter dækningsafgiftspligtige og ikke

dækningsafgiftspligtige formål. Vurderingsmyndigheden vil dermed have mulighed for at frasortere

de ejendomme, hvor betaling af dækningsafgift ikke vil være aktuelt.

Frasorteringen kan skyldes, at der ikke udøves dækningsafgiftspligtig virksomhed på ejendommen,

eller at den dækningsafgiftspligtige del er af så beskedent et omfang, at det på forhånd må stå klart,

at betaling af dækningsafgift ikke kan komme på tale, jf. den førnævnte regel om, at der kun betales

dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien vedrører dækningsafgiftspligtig virksom-

hed.

Det foreslås på denne baggrund, at der kun ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme i det

omfang, at dette er nødvendigt for opkrævningen af dækningsafgift, eller hvor der skal foretages en

fordeling af hensyn til opkrævning af ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der er beboet af

ejeren.

En boligejendom med mere end tre lejligheder vil i teknisk forstand være en erhvervsejendom. Da

der ikke svares dækningsafgift af beboelse, vil en beboelsesejendom på forhånd blive frasorteret, jf.

ovenfor. Beboelsesejendomme vil hermed ikke længere få ansat en samlet ejendomsværdi. Dette vil

gælde, uanset om der er tale om boligejendomme i den almennyttige sektor, eller om der er tale om

boligejendomme i den private sektor.

Det foreslås dog, at ejendomme ejet af andelsboligforeninger fortsat får ansat en ejendomsværdi, selv

om der ikke betales dækningsafgift af sådanne ejendomme. Dette skyldes hensynet til, at andelenes

værdi – andelskronen – bl.a. skal kunne ansættes på grundlag af en offentlig ejendomsværdi.

Der kan som for landbrugsejendomme og skovejendomme være behov for ansættelser af ejendoms-

værdier i tilfælde, hvor der skal beregnes en boafgift i forbindelse med generationsskifte m.v. Det

foreslås derfor, at der i sådanne tilfælde kan foretages en sådan ansættelse mod et gebyr, der udgør et

grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau), hvilket svarer til 3.000 kr. i 2017-niveau. Beløbet foreslås

reguleret efter personskattelovens § 20.

2.10.2.3.3. Ubebyggede grunde og grunde, hvorpå der udelukkende er opført bygninger ejet af andre

end grundens ejer

Hvis en grund er ubebygget, eller hvis der på en grund alene er opført bygninger ejet af andre end

grundens ejer – bygninger på fremmed grund – er der i beskatningsmæssig henseende ikke behov for

at ansætte en ejendomsværdi, da der alene vil skulle svares grundskyld. Der vil hverken skulle svares

ejendomsværdiskat eller dækningsafgift af sådanne grunde. Det foreslås derfor, at der ikke ansættes

ejendomsværdier af de her nævnte grunde.

2.10.2.3.4. Ejerboliger, som ikke anses for færdigbyggede og beboelige

Efter de hidtidige regler skal vurderingsmyndigheden ved vurderingen af visse ejerboliger tillige

træffe afgørelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdig-

bygget, når den kan anvendes som bolig, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1.

Samtidig følger det af ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2, at hvis en ejendom ikke er vurderet

som færdigbygget pr. 1. oktober i året før indkomståret, skal der ikke betales ejendomsværdiskat i

indkomståret. Forholdet er hermed det, at vurderingsmyndigheden efter vurderingsloven skal vurdere

en halvfærdig bygning, samtidig med at der efter ejendomsværdiskatteloven ikke skal betales ejen-

domsskat.

Det foreslås på denne baggrund, at der ikke ansættes ejendomsværdi af ejerboliger, som ikke er fær-

digbyggede og beboelige. Der ansættes således alene grundværdi.

2.10.2.4. Yderligere forenklinger

Efter § 7, stk. 1, litra d og e, i lov om kommunal ejendomsskat er fredede ejendomme samt visse

forsamlingshuse fritaget for grundskyld. Fritagelsen gælder med lovens ord dog kun den bebyggede

grund, gårdsplads og have. Resten af grunden er ikke fritaget. Derudover har kommunerne efter lo-

vens § 8 mulighed for helt eller delvis at fritage forskellige ejendomme for grundskyld.

Vurderingen foretages efter de hidtidige regler på den måde, at hele grunden vurderes. Derefter for-

deles grundværdien på den fritagne del af grunden og den del, der ikke er fritaget. Er hele grunden

fritaget for grundskyld, vurderes den alligevel.

Det foreslås, at vurderingsmyndigheden i sådanne tilfælde som et led i vurderingen kan undlade at

ansætte en grundværdi for den del af en grund, der er fritaget for grundskyld. Er hele grunden fritaget,

kan vurderingsmyndigheden helt undlade at ansætte en grundværdi.

Det vil være op til vurderingsmyndigheden selv at afgøre, om den fritagne del af en grund skal vur-

deres eller ej. Hvis administrative hensyn eller andre hensyn tilsiger, at hele grunden vurderes, bør

det stå vurderingsmyndigheden frit for at foretage en sådan vurdering.

I forlængelse heraf foreslås det at videreføre den hidtil gældende bestemmelse om, at vurderingsmyn-

digheden kan undlade at foretage ansættelser af ejendomsværdi eller grundværdi, når en sådan ansæt-

telse er uden betydning for påligningen af ejendomsværdiskat eller grundskyld. Det vil være op til

vurderingsmyndigheden selv at afgøre, om vurdering i det konkrete tilfælde skal undlades.

2.10.2.5. Ophør af hel eller delvis undtagelse fra vurdering

Hvis grundlaget for en hel eller delvis undtagelse fra vurdering ikke længere er til stede, f.eks. fordi

en ejendom er overgået til anden anvendelse, skal der ske en vurdering af den pågældende ejendom,

således at der kan svares ejendomsskatter på et korrekt grundlag. Dog skal kun de manglende ansæt-

telser foretages. Er der f.eks. allerede ansat en grundværdi, men ikke en ejendomsværdi, er det kun

den manglende ejendomsværdi, der i et sådant tilfælde skal ansættes.

Sådanne ændringer vil kunne ske på et vilkårligt tidspunkt af året, og vurderinger kan derfor være

nødvendige uden for de almindelige vurderingsterminer. Det skal sikres, at vurderingsmyndigheden

fra relevante myndigheder som vidt muligt bliver bekendt med ændringerne, således at vurdering kan

foretages.

De manglende vurderinger eller andre ansættelser vil skulle foretages pr. det tidspunkt, hvor grund-

laget for hel eller delvis fritagelse fra vurdering ikke længere er til stede. Vurderingen skal foretages

i prisforholdene pr. nærmest forudgående almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende

kategori, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 12.

Der vil også kunne forekomme tilfælde, hvor f.eks. en potentiel køber af hidtil undtaget ejendom

ønsker klarhed over skatteforholdene, inden købsbeslutning træffes, og derfor ønsker en vurdering

foretaget. Det bør være muligt at få en sådan vurdering foretaget. Gebyret herfor foreslås fastsat til et

grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau), hvilket svarer til 3.000 kr. i 2017-niveau. Beløbet foreslås

reguleret efter personskattelovens § 20.

2.11. Grundforbedringsfradrag

2.11.1. Gældende ret

Indtil 2013 skulle der efter vurderingslovens dagældende §§ 17, 18, 21 og 21 A ansættes et grundfor-

bedringsfradrag, hvor dette var aktuelt.

Grundforbedringsfradraget blev givet i 30 år (60 år for skove). Fradraget var en selvstændig ansæt-

telse, som blev foretaget ved hver vurdering. Der blev således ansat såvel en grundværdi som et

grundforbedringsfradrag. Fradraget reducerede ikke i sig selv grundværdien, men indgik som et ele-

ment i beregningen af grundskylden.

Grundforbedringsfradraget udgjorde det beløb, som forbedringsarbejdet forøgede grundens værdi

med, dog højst den faktiske udgift. Fradraget kunne hermed være af forskellig størrelse fra vurdering

til vurdering.

Grundforbedringsfradraget blev afskaffet med virkning fra og med 2013, jf. lov nr. 925 af 18. sep-

tember 2012. Eksisterende fradrag fortsætter til udløb, men fradraget beregnes i den resterende peri-

ode som en fast andel af grundværdien, dog højst det beløb, som fradraget udgjorde pr. 1. januar

2013. En overgangsregel sikrede, at der kunne gives grundforbedringsfradrag for arbejde, der var

påbegyndt pr. 1. januar 2013, men som ikke var afsluttet. I sådanne tilfælde kan fradraget ikke over-

stige det beløb, der blev fastsat på det tidspunkt, hvor fradraget blev givet.

Overgangsordningen for igangværende grundforbedringsarbejder udløb pr. 1. juli 2016. Der vil såle-

des ikke blive givet nye grundforbedringsfradrag i den nye vurderingsordning, men de eksisterende

fradrag vil fortsætte til udløb.

2.11.2. Lovforslaget

Det foreslås, at de fradrag, som efter den hidtidige vurderingsordning fortsat eksisterer, fortsætter til

udløb i den nye vurderingsordning. Det foreslås videre, at fradragene ansættes skematisk efter samme

regler, som siden 2013 har været gældende.

Efter disse regler gives fradraget i den til enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme for-

holdsmæssige del af grundværdien, som fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller pr. en senere ansæt-

telsesdato, hvis fradrag er ansat senere end 1. januar 2013 i medfør af den førnævnte overgangsord-

ning. Fradraget kan ikke overstige størrelsen pr. 1. januar 2013 henholdsvis en senere ansættelsesdato.

Hvis en ejendom har flere forskellige grundforbedringsfradrag, beregnes fradraget for hver del for

sig. Hvis en ejendom med grundforbedringsfradrag udstykkes i flere ejendomme, fordeles fradraget

forholdsmæssigt mellem disse efter grundarealets størrelse. Hvis en ejendom med grundforbedrings-

fradrag helt eller delvis sammenlægges med en anden ejendom, overføres fradraget forholdsmæssigt

til den nye samlede ejendom.

Endelig foreslås det at videreføre den hidtidige regel om, at ansættelse af grundforbedringsfradrag

ikke kan genoptages. Fradragene er således endeligt fastlagt og beregnes skematisk frem til udløb.

2.12. Samspillet mellem vurderingsmyndigheden og borgerne

Vurderingen af en ejendom skal for ejerboligers vedkommende i den nye vurderingsordning foretages

med udgangspunkt i konstaterede priser i fri handel for sammenlignelige ejendomme og for den på-

gældende ejendom selv. Samtidig indgår de oplysninger, der er registreret om grundareal og byg-

ningsareal samt de oplysninger, der er registreret i offentlige registre og hos offentlige myndigheder

om ejendommens karakteristika, når de er af væsentlig betydning på vurderingstidspunktet.

Vurderingen af erhvervsejendomme skal ligeledes foretages med udgangspunkt i forskellige registre-

rede oplysninger, samtidig med at der skal tages hensyn til andre faktorer.

Registrerede og umiddelbart konstatérbare forhold udgør dog ikke i alle tilfælde et fuldt grundlag for

en vurdering, idet der ved vurderingen mere generelt skal tages hensyn til forhold, som må antages at

være af væsentlig betydning for den forventelige handelsværdi af en ejendom.

Det vil imidlertid i praksis være sådan, at vurderingsmyndigheden ikke i alle tilfælde vil være i be-

siddelse af alle oplysninger, som har en sådan væsentlig betydning. Vurderingsmyndigheden vil dog

ikke i alle tilfælde selv kunne fremskaffe yderligere oplysninger – enten fordi data ikke er registeret,

eller fordi data ikke er registreret i en sådan form, at de vil kunne anvendes i de kommende vurde-

ringssystemer.

Der lægges derfor op til, at ejere af ejendomme supplerer de oplysninger, som vurderingsmyndighe-

den er i besiddelse af, således at vurderingen kan foretages på bedst mulige grundlag.

2.12.1. Partshøring, deklaration af oplysninger

Det er et grundlæggende forvaltningsretligt princip, at borgerne skal være bekendt med grundlaget

for de afgørelser, som myndighederne træffer. Det er endvidere et grundlæggende princip, at borgerne

skal have mulighed for at korrigere dette grundlag, hvis det ikke er retvisende. Sådanne principper

ligger til grund for de regler om partshøring, der findes i forvaltningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr.

433 af 22. april 2014.

Partshøring skal efter forvaltningsloven alene ske for så vidt angår oplysninger, der er til ugunst for

borgeren, og når det ikke kan lægges til grund, at borgeren er bekendt med, at myndigheden er be-

kendt med oplysningen. Etableringen af et nyt ejendomsvurderingssystem har aktualiseret overvejel-

ser om, i hvilket omfang og hvorledes det vil være nødvendigt og muligt at gennemføre partshøring

i et fremtidigt vurderingssystem, hvor der skal træffe sen stor mængde afgørelser.

Det foreslås derfor, at de hensyn, der ligger til grund for forvaltningslovens regler, tilgodeses på den

måde, at vurderingsmyndigheden ved en deklarationsprocedure kan gøre borgeren bekendt med de

oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen af den pågældende ejendom, som er registreret,

uanset om borgeren måtte vide, at vurderingsmyndigheden ligger inde med oplysningen, og uanset

om oplysningen konkret er til ugunst for borgeren.

Efter denne deklarationsprocedure underretter vurderingsmyndigheden forud for vurderingen ejen-

domsejeren om de faktiske oplysninger af væsentlig betydning for den kommende vurdering af ved-

kommendes ejendom, der forventes at blive lagt til grund for vurderingen. Ejeren får herefter mulig-

hed for at rette eventuelle fejl i vurderingsgrundlaget og for at gøre opmærksom på andre forhold, der

efter ejendomsejers vurdering har væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen.

De oplysninger, som vurderingsmyndigheden deklarerer over for borgeren, vil bl.a. være oplysninger

om areal m.v. fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), oplysninger om grundareal, oplysninger om

ejendommens geografiske beliggenhed og andre relevante oplysninger af generelt væsentlig betyd-

ning for ejendomsvurderingen. Borgeren vil herefter have mulighed for at supplere de oplysninger,

som vurderingsmyndigheden ligger inde med.

Den foreslåede deklarationsproces vil således – ud over at sikre, at høring af ejendomsejer gennem-

føres i de sager, hvor partshøring måtte være påkrævet – medvirke til at understøtte den øgede grad

af gennemsigtighed og dialog med ejendomsejerne, der ønskes opnået i det nye ejendomsvurderings-

system. Processen vil endvidere forbedre mulighederne for, at de nye ejendomsvurderinger foretages

på et mere korrekt og fyldestgørende grundlag og med bedre og mere fyldestgørende begrundelser,

idet processen vil forbedre mulighederne for, at vurderingsmyndigheden ved vurderingen kan tage

stilling til betydningen af oplysninger, der i modsat fald ikke ville være kendt af vurderingsmyndig-

heden.

Det store antal ejendomsvurderinger, der – stort set samtidigt og inden for en meget kort periode –

hvert år skal foretages, har endvidere aktualiseret overvejelser om, hvordan det sikres, at vurderings-

myndigheden har mulighed for at tage stilling til alle de relevante oplysninger, som vurderingsmyn-

digheden er bekendt med, når afgørelsen om ejendomsvurdering træffes, i overensstemmelse med det

alment gældende forvaltningsretlige officialprincip. Det foreslås på denne baggrund endvidere, at der

indføres regler, der kan sikre vurderingsmyndigheden en reel mulighed for at behandle de nye oplys-

ninger, der indgår, før der træffes afgørelse.

Den beskrevne deklarationsproces og processen omkring berigtigelse af oplysninger i det hele taget

er ikke en del af det lovforslag, som her er fremsat, da dette spørgsmål er af skatteforvaltningsretlig

karakter snarere end af vurderingsmæssig karakter. De pågældende bestemmelser er derfor som

nævnt medtaget i det forslag til ændring af det følgelovforslag, som er fremsat samtidig med dette

lovforslag, og som bl.a. indeholder forslag om ændring af skatteforvaltningsloven. Der henvises til

det nævnte lovforslag for en nærmere beskrivelse af deklarationsprocessen.

For at deklarationen kan gennemføres på et tilstrækkeligt oplyst grundlag, og for at give ejendoms-

ejerne en passende periode til at forholde sig til og supplere de deklarerede oplysninger, før afgørel-

sesperioden starter, foreslås det dog, at vurderingsterminen fremrykkes fra den 1. oktober til den 1.

september i vurderingsåret, jf. lovforslagets § 5, stk. 2.

2.12.2. Vurderingsmyndighedens egne undersøgelser (ex officio-prøvelse)

Det følger af det forvaltningsretlige officialprincip, at en myndighed har en pligt til at træffe sine

afgørelser på et tilstrækkeligt oplyst grundlag. Udgangspunktet ved vurderingsarbejdet vil således

være, at vurderingsmyndigheden af egen drift skal gøre sig bekendt med de oplysninger, der er nød-

vendige for at kunne foretage en retvisende vurdering.

Vurderingsmyndigheden skal træffe materielt rigtige afgørelser, dvs. foretage vurderinger, der ligger

inden for den vurderingsnorm, der fastsættes i loven. Men vurderingsmyndigheden skal samtidig

træffe sine afgørelser uden unødig forsinkelse. En vurderingsopgave, hvorefter der inden for meget

begrænset tidsrum skal vurderes ca. 1,7 mio. ejerboliger eller ca. 0,5 mio. andre ejendomme, har

karakter af såkaldt masseforvaltning, og en minutiøs gennemgang af samtlige forhold vedr. hver en-

kelt ejendom er ikke en praktisk mulighed.

Dette er dog heller ikke påkrævet. Det forvaltningsretlige officialprincip indebærer som nævnt, at en

myndighed – her vurderingsmyndigheden – skal gøre sig bekendt med de oplysninger, der er nød-

vendige. Heri ligger ikke et krav om, at myndigheden skal gøre sig bekendt med enhver detalje, inden

en afgørelse træffes. Det generelle forvaltningsretlige krav er alene, at myndigheden er bekendt med

de nødvendige oplysninger.

Vurderingsmyndigheden har således ikke pligt til af egen drift at indhente enhver tænkelig oplysning

om den enkelte ejendom.

Loven, som den her er foreslået udformet, opstiller nogle regler for, hvad vurderingsmyndigheden

skal tage udgangspunkt i ved vurderingen. Disse regler skal vurderingsmyndigheden efterleve ved af

egen drift at undersøge de forhold, som loven gør det nødvendigt at undersøge.

Vurderingerne skal for ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderings-

tidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme, og for den pågældende ejendom selv, når

dette er aktuelt. Vurderingsmyndigheden har hermed en pligt til af egen drift at undersøge, hvad der

er solgt af sammenlignelige ejendomme og til hvilke priser.

Dernæst skal der ved vurderingen indgå de oplysninger om grundreal og bygningsareal samt øvrige

oplysninger om ejendommens karakteristika og beliggenhed m.v., som findes i offentlige registre

eller hos offentlige myndigheder. Dette betyder også her, at vurderingsmyndigheden af egen drift må

undersøge disse forhold.

Endelig skal der tages hensyn til øvrige forhold, som må antages at være af væsentlig betydning for

den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejerbolig. Der er ikke som for de øvrige nævnte

forhold tale om oplysninger, som nødvendigvis vil kunne hentes fra offentlige registre, eller som

nødvendigvis har en form, hvor det er muligt for vurderingsmyndigheden at anvende oplysningerne.

Et eksempel på noget sådant er tinglyste servitutter. Efter hidtidig lovgivning skal der ved ansættelsen

af ejendomsværdien tages hensyn til rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Der skal endvi-

dere tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for en anden, således

at den ”tjenende” ejendom får et nedslag, og den ”herskende” ejendom får et tillæg. Lignende regler

foreslås indsat i den kommende vurderingslov.

Den eneste måde, som vurderingsmyndigheden i øjeblikket af egen drift kan gøre sig bekendt med

en servitut på, er ved manuelt opslag i tingbogen. Det ville være uhyre ressourcekrævende og næppe

heller praktisk muligt, hvis vurderingsmyndigheden manuelt skulle gennemgå tingbogen for samtlige

landets ca. 2,2 mio. ejendomme for at klarlægge indholdet af samtlige servitutter og deres eventuelle

betydning for vurderingen. Almindelige standardservitutter om f.eks. byggelinjer og pligt til at være

tilsluttet offentlige forsyningsvirksomheder vil i mange tilfælde være uden betydning for vurderingen,

men ville skulle gennemgås alligevel.

Vurderingsarbejdet vil derfor i første omgang blive tilrettelagt sådan, at ejeren selv kan påberåbe sig

værdipåvirkende servitutter i det omfang, at vurderingsmyndigheden ikke allerede har kendskab til

dem. Dette skal ske så tidligt som muligt forud for vurderingen og senest i forbindelse med partshø-

ringen, der som nævnt i afsnit 2.12.1. vil skulle gennemføres som en deklarationsprocedure.

Dette vil indgå i vejledningen af borgerne forud for vurderingen. Der vil herunder blive vejledt om,

hvilke servitutter og byrder, der kan være relevante for ejendomsvurderingen, og hvordan borgerne

vil kunne finde oplysninger om sådanne servitutter.

Det bemærkes i denne forbindelse, at vurderingsmyndigheden ikke kan nøjes med kun at inddrage

servitutter i sagsbehandlingen i det omfang, at værdipåvirkning er dokumenteret. Hvis en borger på-

står, at en bestemt servitut har betydning for vurderingen, vil vurderingsmyndigheden være forpligtet

til at foretage en konkret bedømmelse og træffe en afgørelse om, hvorvidt servitutten er værdipåvir-

kende eller ej.

Når vurderingsmyndigheden har fået kendskab til en værdipåvirkende servitut, og har accepteret den

som værdipåvirkende, vil servitutten kunne indgå i efterfølgende vurderinger. I så fald vil den være

en del af de oplysninger, som bliver deklareret over for ejeren i forbindelse med vurderingen. Det

samme vil gælde for andre værdipåvirkende faktorer, som vurderingsmyndigheden får kendskab til,

hvad enten dette sker som et led i deklarationsprocessen eller på anden vis.

På samme måde vil ejendomsejerne ved den foreslåede deklarationsproces, jf. afsnit 2.12.1, blive

vejledt om muligheden for at forbedre grundlaget for vurderingsmyndighedens afgørelse.

2.13. Register- og dataforhold

2.13.1. Gældende ret

Den hidtidige vurderingslov indeholder ikke ret mange bestemmelser om register- og dataforhold.

Faktisk siger loven kun, at skatteministeren kan pålægge kommunalbestyrelserne at ”…opretholde

og ajourføre et register indeholdende de for vurderingen nødvendige oplysninger, herunder oplysnin-

ger om matriklen, de vurderede ejendomme og ejerforholdene.” (Vurderingslovens § 39 stk. 2.)

Denne bestemmelse ligger til grund for det såkaldte Ejendomsstamregister (ESR), som føres af kom-

munerne. ESR udfases og bliver fremover en del af de kommende grunddataregistre.

Lovens § 39, stk. 1, siger, at vurderingerne foretages på grundlag af oplysninger fra det nævnte regi-

ster, fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), fra andre registre med oplysninger om fast ejendom og

fra indkomne udfyldte skemaer vedr. ejendommene. Dette sidste refererer til en bestemmelse i lovens

§ 38 om, at vurderingsmyndigheden kan forlange skemaer udfyldt i forbindelse med besigtigelse.

I forbindelse med arbejdet med at etablere et nyt vurderingssystem blev disse regler udvidet, således

at skatteministeren – i praksis Implementeringscenter for Ejendomsvurdering (ICE) under Skattemi-

nisteriets departement – fik mulighed for at føre registre og indhente data af betydning for arbejdet

med at udvikle eller forbedre metoder og modeller for ejendomsvurdering samt at videregive data til

vurderingsmyndigheden, som på sin side kan modtage de pågældende data og anvende dem i arbejdet

med ar vurdere ejendomme, jf. § 1 lov nr. 60 af 16. januar 2017.

Baggrunden for denne lovændring var den fortsat eksisterende lovbestemte ”arbejdsdeling” mellem

skatteministeren/Skatteministeriets departement på den ene side og vurderingsmyndigheden på den

anden. Således foretages ejendomsvurderingerne af vurderingsmyndigheden, jf. skatteforvaltnings-

lovens § 1, mens skatteministeren/Skatteministeriets departement efter skatteforvaltningslovens § 14

ikke kan træffe afgørelse om vurdering af fast ejendom. Skatteministeriets departement og hermed

ICE er således ikke involveret i det konkrete vurderingsarbejde og kan ikke træffe afgørelser i vurde-

ringssager.

Den forpligtelse til at foretage vurderinger og de beføjelser, som vurderingsloven indeholder i for-

bindelse hermed, retter sig således mod vurderingsmyndigheden og mod den forvaltning, som vurde-

ringsmyndigheden udøver. Dette gælder også den ovennævnte bestemmelse i vurderingslovens § 39.

Lovgivningen tog således ikke i tilstrækkeligt omfang højde for, at andre end vurderingsmyndighe-

den, nemlig ICE, nu havde behov for at indsamle og registrere data med henblik på at udvikle et nyt

ejendomsvurderingssystem.

2.13.2. Lovforslaget

Det anføres i bemærkningerne til den ovennævnte lovændring, at bestemmelser af samme karakter

vil indgå i det kommende lovforslag om en nu vurderingsordning. Det anføres samtidig, at bestem-

melserne i den nye lov vil være rettet mod vurderingsmyndigheden, idet ICE ikke vil være involveret

i det konkrete vurderingsarbejde i den kommende vurderingsordning.

På tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag arbejdes der med en omlægning af den admini-

strative struktur på Skatteministeriets område. Det skal derfor pointeres, at der i lovforslaget ved det

almindeligt anvendte udtryk ”told- og skatteforvaltningen” skal forstås de styrelser eller andre myn-

digheder under Skatteministeriets ressort, der fremover skal varetage vurderingsarbejdet i bred for-

stand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller for blandt andet ejendomsvurde-

ring. Udtrykket omfatter også Implementeringscenter for Ejendomsvurdering, som på tidspunktet for

fremsættelsen af dette lovforslag er en del af Skatteministeriets departement.

Dette foreslås præciseret i loven, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 49, således at mulig tvivl kan

undgås.

I nedenstående gennemgang anvendes alene udtrykket ”vurderingsmyndigheden” som betegnelse for

den eller de myndigheder, der i den fremtidige administrative struktur vil skulle varetage vurderings-

arbejdet, herunder det nævnte udviklingsarbejde.

2.13.2.1. Anvendelse af offentlige registre

Vurderingsmyndigheden vil i vurderingsarbejdet i vid udstrækning basere sig på oplysninger indhen-

tet fra offentlige registre og fra offentlige myndigheder, dvs. Bygnings- og Boligregistret (BBR),

matriklen, plansystem.dk, Geodatastyrelsen, Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering, Det Cen-

trale Personregister (CPR), Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), Tinglysningsregistret, Dan-

marks Adresse Register (DAR), Ejendomsstamregistret (ESR) m.v. En række af de nævnte registre

vil fremadrettet blive erstattet af de kommende grunddataregistre.

Ved vurderingsarbejdet forstås som ovenfor nævnt arbejde med vurderinger i bred forstand. Udtryk-

ket omfatter således ikke alene arbejdet med at vurdere de enkelte ejendomme. Vurderingsarbejdet

omfatter også den løbende udvikling og forbedring af de metoder og modeller, som anvendes i for-

bindelse med vurderingerne, ligesom det omfatter andre opgaver, som er nødvendig for, at vurde-

ringsmyndigheden skal kunne foretage retvisende vurderinger.

Det foreslås på denne baggrund, at offentlige myndigheder og institutioner m.v. skal meddele oplys-

ninger, som er af betydning for vurderingsarbejdet. Skatteministeren kan efter lovforslaget fastsætte

regler om, hvilke oplysninger der skal meddeles, hvem der skal meddele oplysningerne samt tidsfri-

sterne herfor.

Skatteministeren kan efter forslaget herunder fastsætte nærmere regler om den form, som oplysnin-

gerne skal meddeles i, f.eks. at oplysningerne vil skulle meddeles i en form, der sikrer entydig iden-

tifikation af ejere og ejendomme, dvs. ved CPR-numre, CVR-numre, ejendomsnumre, matrikelnumre

eller på anden entydig vis.

De oplysninger, som vurderingsmyndigheden indhenter i offentlige registre, og som bliver lagt til

grund for vurderingsarbejdet, vil som udgangspunkt blive anset for at være korrekte og ajourførte og

i det hele taget pålidelige. At en oplysning er registreret i et offentligt register, indebærer imidlertid

ikke i sig selv, at oplysningen er korrekt. Viser en efterprøvelse, at en registreret oplysning ikke er

korrekt, kan oplysningen ikke lægges til grund ved vurderingen.

Hvis det konstateres, at en oplysning – f.eks. en arealoplysning i BBR – ikke er korrekt angivet, må

vurderingsmyndigheden tage stilling til dette forhold. Er der f.eks. i BBR registreret et bebygget areal

på 1.000 m

for et parcelhus, mens de tilsvarende huse på vejen er registreret med 100 m

, er det

åbenbart, at BBR-oplysningen ikke er korrekt. Vurderingsmyndigheden kan ikke lægge åbenbart

urigtige oplysninger til grund for vurderingerne, og den korrigerede oplysning må derfor som ud-

gangspunkt lægges til grund.

Er der derimod i BBR registreret 110 m

, mens ejeren mener, at huset kun er på 100 m

, er det mindre

klart hvilken oplysning, der er den korrekte. Vurderingsmyndigheden må under alle omstændigheder

tage stilling til borgerens henvendelse og må tage stilling på det foreliggende grundlag. Derfor kan

svaret i et sådant tvivlstilfælde ofte tænkes at være, at borgeren må afklare spørgsmålet om arealets

korrekte størrelse med BBR. Indtil dette er sket, lægges oplysningen om et areal på 110 m

til grund,

da denne oplysning ikke er åbenbart urigtig. Svaret til borgeren vil dog altid bero på vurderingsmyn-

dighedens bedømmelse i det konkrete tilfælde.

Viser det sig i eksemplet ovenfor efterfølgende, at BBR ændrer arealet til 100 m

, vil der være grund-

lag for at genoptage vurderingen.

2.13.2.2. Vurderingsmyndighedens mulighed for selv at oprette registre

Det vil imidlertid ikke være tilstrækkeligt for vurderingsmyndigheden alene at basere sig på allerede

eksisterende offentlige registre i vurderingsarbejdet. De forskellige offentlige registre – BBR, ma-

triklen etc. – er hver især etableret og indrettet i forhold til den definerede kerneopgave, nemlig at

registrere forskellige typer af oplysninger ud fra de behov, der følger deraf. De pågældende registre

100

understøtter således ikke i sig selv ejendomsvurderingen.

Det er afgørende for ensartede og præcise ejendomsvurderinger, at det fornødne datagrundlag er til

stede. Derfor vil der være behov for, at vurderingsmyndigheden opretter sine egne registre til brug

for vurderingsarbejdet.

Vurderingsmyndigheden vil ved oprettelsen og den efterfølgende brug af registrene til brug for ejen-

domsvurderingerne behandle almindelige personoplysninger. Behandlingen vil ske inden for ram-

merne af persondatalovens § 6 og vil ikke omfatte følsomme oplysninger.

Selv om der således må antages at være hjemmel i persondataloven til oprettelse af registrene, vil det

dog på grund af registrenes størrelse og omfang samt ud fra hensynet til at sikre klarhed være mest

hensigtsmæssigt, at der tilvejebringes en særskilt lovhjemmel for registrenes oprettelse og førelse.

Dette gælder som sagt særligt i betragtning af de kommende registres størrelse (potentielt oplysninger

om mange personer), og den anvendelse, der sker af oplysningerne (anvendes til skatteansættelse).

Da vurderingsmetoder og vurderingsmodeller vil blive videreudviklet – både frem mod vurderingen

af ejerboliger i 2018 og af erhvervsejendomme m.v. i 2019 og mod vurderingerne derefter – vil det

ikke være muligt på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag nøjagtigt at angive, hvilke regi-

stre der vil blive behov for at oprette.

Det foreslås derfor, at vurderingsmyndigheden får en generel hjemmel til at føre registre med oplys-

ninger, som er nødvendige for vurderingen. De oplysninger, som de påtænkte registre vil indeholde,

er først og fremmest oplysninger om de ejendomme, som skal vurderes. Forestiller man sig som et

eksempel, at der ved vurderingen af en ejendom er givet et nedslag på grund af et særligt forhold –

det kunne være en alvorlig sætningsskade på bygningen eller en konstateret jordforurening – skal

dette kunne registreres, således at der i fornødent omfang kan tages hensyn til oplysningen ved kom-

mende vurderinger. I et lidt længere tidsperspektiv kunne man forestille sig et egentligt standsregister,

hvoraf det kunne fremgå, om en given ejendom er i god stand, middel stand eller ringe stand.

En anden og meget væsentlig faktor i vurderingen er konstaterede handelspriser. For at foretage vur-

deringer med de modeller, der vil blive anvendt på ejerboligområdet, er det nødvendigt ikke alene at

kende aktuelle handelspriser for ejendommene, men også historiske handelspriser. Handelspriser må

derfor registreres på en sådan måde, at de vil kunne anvendes såvel ved den aktuelle vurdering som

ved fremtidige vurderinger. Registret vil hermed også skulle indeholde historiske salgspriser. Tilsva-

rende kunne gælde for oplysninger om lejeniveauer, driftsomkostninger, forrentningskrav, opførel-

sesomkostninger eller andre forhold af betydning for vurderingen af erhvervsejendomme.

Et tredje eksempel på et væsentligt element er ejerforhold. Grundlaget for vurdering af ejerboliger

efter den ordning, der her foreslås, er konstaterede handelspriser i fri handel. Det er derfor nødvendigt

for vurderingsmyndigheden at kunne bedømme, om en handel er en fri handel mellem en uafhængig

køber og en uafhængig sælger, eller om der er tale om en handel mellem interesseforbundne parter.

Persondataloven sætter visse grænser for hvilke oplysninger, der kan registreres, og hvor længe dette

kan ske. Således fremgår det af persondatalovens § 5, stk. 2, at indsamling af oplysninger skal ske til

udtrykkeligt angivne og saglige formål, og at senere behandling ikke må være uforenelig med disse

101

formål. Det fremgår desuden af § 5, stk. 3, at de oplysninger, som behandles, skal være relevante og

tilstrækkelige, og at de ikke må omfatte mere end det, der er påkrævet til opfyldelsen af det formål,

som oplysningerne er indsamlet til, og til de formål, oplysningerne behandles til.

Det fremgår herudover af § 5, stk. 5, at indsamlede oplysninger ikke må opbevares på en måde, der

giver mulighed for identificere den registrerede i et længere tidsrum end det, der er nødvendigt af

hensyn til de formål, oplysningerne behandles til.

Der gælder med andre ord saglighedskrav og et proportionalitetsprincip. Vurderingsmyndigheden

kan på denne baggrund kun indhente og behandle de oplysninger, der er nødvendige og tilstrækkelige

for, at vurderingsarbejdet kan gennemføres. Vurderingsmyndigheden kan således ikke indsamle op-

lysninger, som er uden betydning for dette arbejde.

De indsamlede oplysninger kan desuden kun opbevares så længe, som det er nødvendigt for vurde-

ringsarbejdet. Hvis oplysninger ikke længere er relevante, skal de slettes, således at der ikke sker

dataophobning.

Oplysninger vil være af betydning for vurderingsarbejdet over en længere årrække og vil derfor skulle

bevares. Som et eksempel kan nævnes, at udgangspunktet for vurderingen af ejerboliger vil være

modelberegninger, som bl.a. vil blive foretaget på grundlag af fremskrivninger til vurderingstids-

punktet af historiske salgspriser for ejendomme. Det er derfor nødvendigt til stadighed at bevare op-

lysninger om salgspriser tilbage i tid, da sådanne historiske oplysninger er nødvendige for, at aktuelle

vurderinger kan foretages.

Et andet eksempel er de ovenfor nævnte ejeroplysninger. Grundlaget for vurdering af ejerboliger vil

være konstaterede handelspriser i fri handel, og oplysninger om parterne i en ejendomshandel er nød-

vendige for afgørelsen af, om der er tale om en fri handel, eller om køber og sælger er interessefor-

bundne.

For at kunne fastslå, om parterne i en ejendomshandel er interesseforbundne, er det nødvendigt til

stadighed at bevare oplysninger om befolkningen, herunder udvalgte oplysninger fra CPR-registeret

og udvalgte oplysninger fra skattemyndighedernes register over renter og kontroloplysninger (RKO)

m.v.

Det er ikke muligt at angive et bestemt åremål for, hvornår registrerede oplysninger ikke længere er

relevante og derfor skal slettes. Vurderingsmyndigheden vil derimod løbende skulle foretage en kon-

kret vurdering af, om der opbevares oplysninger, som ikke længere er nødvendige for vurderingsar-

bejdet, og som derfor skal slettes.

Skatteministeren kan efter lovforslaget fastsætte nærmere regler om oprettelsen og driften af de regi-

stre, som det vil være nødvendigt at oprette. Disse regler vil blive fastsat inden for persondatalovens

rammer.

2.13.2.3. Samkøring af registre

Som omtalt i afsnit 2.13.2.1. vil vurderingsmyndigheden i vurderingsarbejdet i vid udstrækning ba-

sere sig på oplysninger indhentet fra offentlige registre. Disse registeroplysninger kan hver især ikke

102

i sig selv danne grundlag for vurderingsarbejdet. Det er som oftest kun i kombination med andre

oplysninger, at en given registeroplysning er anvendelig ved vurderingerne.

Det foreslås derfor, at vurderingsmyndigheden får mulighed for at foretage registersamkøring, når

dette er nødvendigt for vurderingsarbejdet. Samkøringer af registre – uanset om vurderingsmyndig-

hedens egne registre indgår – kan resultere i fremkomsten af nye registre.

Samkøring af oplysninger kan efter omstændighederne ske med hjemmel i persondataloven. Hvis

samkøringen sker i kontroløjemed, følger det af forarbejderne til den tidligere gældende lov om pri-

vate registre m.v. (registerloven), som stadig udtrykker den gældende ret på området, at der kræves

særskilt lovhjemmel, jf. Folketingstidende 1977-78, tillæg A, spalte 601 ff. Samkøring af oplysninger

til brug for vurderingsarbejdet finder ikke sted i kontroløjemed, og den kræver således ikke udtryk-

kelig lovhjemmel.

Selv om der ikke er krav om særskilt lovhjemmel til samkøring, der ikke finder sted i kontroløjemed,

foreslås det dog på baggrund af samkøringernes mulige omfang og for nærmere at beskrive rammerne

for samkøringen, at samkøringen reguleres ved lov.

2.13.2.4. Persondatalovens § 39, stk. 1 (afgørelser, der alene træffes på grundlag af elektronisk da-

tabehandling)

Ejendomsvurderinger foretaget med de modeller og efter de metoder, der her tages i anvendelse, vil

i meget vid udstrækning være ”maskinvurderinger” sådan at forstå, at den vurdering, som borgeren

præsenteres for, i de fleste tilfælde alene vil være en automatisk modelberegning. Dette rejser spørgs-

målet om, hvorvidt en borger med henvisning til persondatalovens § 39, stk. 1, kan gøre indsigelse

mod en sådan vurdering.

Efter persondatalovens § 39, stk. 1, kan en borger modsætte sig, at den dataansvarlige – i dette tilfælde

vurderingsmyndigheden – undergiver den registrerede (dvs. borgeren) afgørelser, der har retsvirknin-

ger for eller i øvrigt berører den pågældende i væsentlig grad, hvis afgørelsen alene er truffet på

grundlag af elektronisk databehandling af oplysninger, der er bestemt til at vurdere bestemte person-

lige forhold.

I de tilfælde, hvor modelberegningens ”filtre” sorterer en ejendom fra – f.eks. fordi den er solgt til en

pris, der afviger væsentligt fra vurderingen – vil der blive foretaget en manuel vurdering, og problem-

stillingen omkring persondatalovens § 39, stk. 1, er ikke længere aktuel.

Efter persondatalovens § 39, stk. 1, skal der være tale om oplysninger, der er bestemt til at vurdere

personlige forhold. I ejendomsvurderingssituationen er det ikke personen, der skal vurderes. Det er

personens ejendom.

Det er på denne baggrund opfattelsen, at ejendomsvurderinger foretaget udelukkende i form af mo-

delberegninger ikke udgør vurderinger af personlige forhold i den pågældende bestemmelses for-

stand, og at borgeren således ikke kan modsætte sig, at hans ejendom alene vurderes på dette grund-

lag.

Endelig bemærkes, at enhver ejendomsvurdering vil kunne påklages, og at klagebehandlingen vil

103

skulle foregå på fuldt ud samme grundlag og indebære fuldt ud samme prøvelse, uanset om den på-

klagede vurdering er foretaget som en modelberegning eller ved en (helt eller delvis) manuel proces.

2.13.2.5. Persondatalovens § 41, stk. 4 (oplysninger af særlig interesse for fremmede magter)

Det følger af persondatalovens § 41, stk. 4, at der med hensyn til oplysninger, som behandles for den

offentlige forvaltning, og som er af særlig interesse for fremmede magter, skal træffes foranstaltnin-

ger, der muliggør bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold.

Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen – den såkaldte ”krigsregel” – at navnlig de større

landsdækkende administrative systemer, som f.eks. Det Centrale Personregister (CPR) og centrale

skattesystemer vil være omfattet af bestemmelsen, jf. Folketingstidende 1999-2000, side 4094.

I forbindelse med driften af ejendomsvurderingssystemet og den løbende udvikling af metoder og

modeller for ejendomsvurdering behandles omfattende oplysninger om personer og virksomheder,

herunder oplysninger fra Det Centrale Personregister, samt detaljerede oplysninger om ejerforhold,

ejendomsdata og geografiske oplysninger vedrørende faste ejendomme i Danmark. De nævnte oplys-

ninger vil omfatte størstedelen af landets befolkning.

I betragtning heraf og i betragtning af, at ejendomsvurderingssystemet bliver et centralt skattesystem,

vurderer Skatteministeriet, at nogle af de registre, der vil indgå i ejendomsvurderingssystemet og

driften heraf, sammen og/eller hver for sig kan have en sådan karakter og et sådant omfang, at de er

omfattet af den førnævnte ”krigsregel” i persondatalovens § 41, stk. 4.

Ved Folketingets behandling af forslag til persondataloven var det forudsat, at de registre, der er

omhandlet i ”krigsreglen” i persondatalovens § 41, stk. 4, ikke kunne føres uden for Danmarks græn-

ser, jf. besvarelsen af spørgsmål 25, 27, 64 og 69 vedr. lovforslag L 44 (1998-99).

For at understøtte øget omkostningseffektivitet og driftsstabilitet i forhold til opbevaringen af data i

det nye system er det nødvendigt at anvende nyere teknologiske løsninger, herunder ”cloud compu-

ting”, hvilket vil kunne indebære, at data helt eller delvis opbevares i udlandet.

Det foreslås derfor, at bestemmelsen i persondatalovens § 41, stk. 4, fraviges, således at registrene

kan føres i andre lande end Danmark.

Det forudsættes i denne forbindelse, at registrene alene vil blive ført inden for EU eller EØS. Det

eneste, der fraviges, er forudsætningen i persondatalovens § 41, stk. 4, om, at visse registre ikke vil

kunne føres uden for Danmark. Der vil således stadig skulle træffes foranstaltninger, der muliggør

bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold i forhold til de registre, der

er omfattet af persondatalovens § 41, stk. 4.

Der er således sket en betydelig teknologisk udvikling siden vedtagelsen af persondataloven i 2000,

hvorefter den fysiske driftsafvikling af et system inden for Danmarks grænser ikke længere er en

forudsætning for at sikre bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold.

Vurderingsmyndigheden kan sikre bortskaffelse eller tilintetgørelse af de oplysninger, der er inde-

104

holdt i registrene, ved at anvende en sikkerhedsmodel, der eksempelvis er baseret på kryptering. Vur-

deringsmyndigheden kan således kryptere data, der behandles uden for Danmark, og opbevare de-

krypteringsnøglen under strenge kontrolforanstaltninger i Danmark. Når nøglen slettes, vil data være

utilgængeliggjort. Bortskaffelsen eller tilintetgørelsen af oplysningerne vil hermed de facto være gen-

nemført.

Føres registrene i Danmark, vil vurderingsmyndigheden – ligesom det er tilfældet i dag – træffe for-

anstaltninger, der muliggør bortskaffelse eller tilintetgørelse, herunder ved kryptering som angivet

ovenfor, hvis dette måtte vise sig mest hensigtsmæssigt.

2.13.2.6. Oplysninger registreret i det hidtidige vurderingssystem

Der er i det hidtil anvendte vurderingssystem registreret oplysninger af forskellig karakter om de

ejendomme, der skal vurderes. Disse oplysninger er ikke i alle tilfælde registreret systematisk og i en

sådan form, at de uden et uforholdsmæssigt stort ressourceforbrug i form af manuel sagsbehandling

vil kunne gøres anvendelige i den vurderingsordning, der nu etableres. Dette vil i vid udstrækning

være tilfældet, hvis oplysninger kun foreligger i form af manuelle noteringer.

Omvendt findes der selvsagt også oplysninger, som er nødvendige for vurderingen, og som uden

videre vil kunne indgå som elementer i vurderinger foretaget med det nye system. Det foreslås derfor,

at vurderingsmyndigheden efter eget skøn vil kunne anvende oplysninger, som er registreret i det

hidtil anvendte vurderingssystem.

Det skal understreges, at dette ikke har betydning for vurderingsmyndighedens anvendelse af offici-

alprincippet, jf. afsnit 2.12.2. Vurderingsmyndigheden skal foretage de fornødne undersøgelser, in-

den en afgørelse træffes. Dertil kan vurderingsmyndigheden efter eget skøn anvende de oplysninger,

der er registreret i det hidtil anvendte vurderingssystem, hvis dette er hensigtsmæssigt, eller vurde-

ringsmyndigheden kan indhente de fornødne oplysninger fra andre kilder.

2.14. Tilbagebetalingsordningen

2.14.1. Gældende ret

Tilbagebetalingsordningen foreslås indført som en overgangordning ved indførelse af den nye vurde-

ringsordning med henblik på at tage højde for, at de vurderinger, der blev foretaget med det hidtidige

vurderingssystem, kan have været upræcise. Der findes således ingen gældende ret på området.

2.14.2. Lovforslaget

Regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk

Folkeparti og Det Radikale Venstre er enige om, at der i forbindelse med indførelsen af et moderne

ejendomsvurderingssystem skal etableres en tilbagebetalingsordning, som skal tage højde for det for-

hold, at vurderinger foretaget med det gamle vurderingssystem kan have været upræcise og dermed

også for høje. Tilbagebetalingsordningen er et tilbud til sådanne ejendomsejere om en kompensation,

som de pågældende vil modtage uden at skulle klage over de hidtidige vurderinger.

Ejerboliger blev senest vurderet i 2011 og andre ejendomme i 2012. Siden da er disse vurderinger

blevet videreført med forskellige rabatordninger, mens nye og ændrede ejendomme er blevet vurderet

105

undervejs. Disse vurderinger er alle foretaget med det hidtidige vurderingssystem, som er blevet kri-

tiseret for ikke at have en tilstrækkeligt god træfsikkerhed. Der består som sagt hermed den mulighed,

at disse vurderinger kan have været for høje, og at ejendomsejerne hermed har betalt for høje ejen-

domsskatter. Vurderingerne fra 2011 og 2012 kan ikke længere påklages.

Samtidig med at 2011/2012-vurderingerne blev videreført, blev adgangen til at klage over de videre-

førte vurderinger tilsvarende udskudt. Klagefristen for 2011/2012-vurderingerne er udløbet, men de

efterfølgende almindelige vurderinger, som er foretaget i form af en videreførelse af 2011/2012-vur-

deringerne eller senere omvurderinger, vil kunne påklages.

Muligheden for at klage over disse vurderinger er således alene udskudt. Det vil således være muligt

at klage over de videreførte vurderinger inden for de tidsfrister, der vil gælde for klage over de første

vurderinger, der foretages efter den lov, der her er fremsat forslag til. Det er foreslået, at der skal

gælde en frist på tre måneder fra det tidspunkt, hvor ejeren modtager den nye vurdering, jf. det forslag

til ændring af skatteforvaltningsloven, der er indeholdt i det følgelovforslag, der er fremsat samtidig

med dette lovforslag.

Da de videreførte vurderinger kan have været upræcise og dermed for høje, kan det forventes, at et

ikke ubetydeligt antal ejendomsejere vil benytte sig af denne klagemulighed. Det kan også forventes,

at en del af disse ejendomsejere vil få medhold. Det foreslås derfor, at ejendomsejerne uden at skulle

klage automatisk får tilbudt en kompensation, hvis de første vurderinger foretaget med det nye vur-

deringssystem viser sig at være lavere end de vurderinger, der har været gældende siden 2011/2012,

og hvis anvendelse af de nye vurderinger ved skatteberegningen samtidig giver en lavere beskatning.

Tilbagebetalingsordningen skal efter lovforslaget gælde for ejerboliger (ejendomsværdiskat og

grundskyld) og for erhvervsejendomme (grundskyld). Tilbagebetalingsordningen skal dog ikke gælde

for landbrugsejendomme og skovejendomme, da der foreslås indført en særlig fremskrivningsordning

for produktionsjord tilhørende sådanne ejendomme. Ordningen skal efter lovforslaget heller ikke om-

fatte offentligt ejede ejendomme og ejendomme, som under den hidtidige ordning er blevet vurderet

som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som fremover skal vurderes som ejerboliger.

Tilbagebetalingsordningen skal efter lovforslaget fungere på den måde, at den første vurdering fore-

taget med det nye vurderingssystem sammenlignes med hver af de vurderinger og omvurderinger,

der har været gældende siden 2011/2012, og som har dannet grundlag for beskatning.

Det vil være uden betydning, om ejendommen er kategoriseret på samme måde ved den nye vurde-

ring, som den var i 2011/2012 og de følgende år. Hvis eksempelvis en ejendom hidtil har været kate-

goriseret som en erhvervsejendom, og den under den fremtidige vurderingsordning vil være katego-

riseret som en ejerbolig, vil det være den nye vurdering som ejerbolig, der skal sammenlignes med

de tidligere vurderinger som erhvervsejendom. Det samme gør sig gældende med modsat fortegn.

Der vil som anført i afsnit 2.2.2. altid være en usikkerhedsmargin, som en vurdering kan ligge inden-

for uden af den grund at være ”forkert”. Som det videre anføres, er det hensigten at administrere den

foreslåede vurderingsnorm sådan, at et spænd på plus/minus 20 pct. vil blive anvendt.

106

Det foreslås derfor, at de nye vurderinger til brug for sammenligningen med de tidligere af forsigtig-

hedshensyn reduceres med 20 pct. Der er ikke tale om, at de nye vurderinger ændres. Der er alene

tale om teknisk reduktion til brug for sammenligningerne.

For at gøre vurderingerne sammenlignelige, vil det være nødvendigt at tage hensyn til den prisudvik-

ling, der har været på ejendomsmarkedet siden 2011/2012. De nye vurderinger (reduceret med 20

pct.) skal derfor efter lovforslaget tilbageregnes til hvert år siden 2011/2012. Denne tilbageregning

skal efter forslaget ske med det ejendomsprisindeks, der skal anvendes til ”skattestopberegninger”,

jf. afsnit 2.8.

Det er yderligere nødvendigt at tage hensyn til det forhold, at ejendomme kan være ændret undervejs.

Hvis eksempelvis en ejendom har fået ændret grundstørrelse, eller der er foretaget en tilbygning, vil

dette have givet sig udslag i en omvurdering. Herved vil den nye vurdering, der er foretaget ud fra

ejendommens aktuelle størrelse og fremtræden, ikke længere være sammenlignelig med de vurderin-

ger, der er foretaget før ændringen af ejendommen. Der vil efter lovforslaget blive taget højde for

dette på den måde, at den nye vurdering ved tilbageregningen justeres med forholdet mellem de gamle

vurderinger før og efter omvurderingen.

Sammenligningerne skal for ejerboligers vedkommende foretages for såvel ejendomsværdi som for

grundværdi, mens de for erhvervsejendommes vedkommende alene skal foretages for grundværdien.

Hvis en ændring som ovenfor nævnt alene vedrører bygningen – tilbygning eller nedrivning – er det

alene ejendomsværdien, der skal reguleres med forholdet mellem vurderingen før og efter ændringen.

Hvis grunden og dermed grundværdien ikke er ændret i forbindelse med omvurderingen, er der i

sagens natur ikke behov for en justering af de nye vurderinger.

Videre er der spørgsmålet om håndteringen af eventuelle grundforbedringsfradrag, jf. afsnit 2.11., og

også om håndtering af eventuelle fritagelser for grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat.

Grundforbedringsfradraget var i sin oprindelige form selvstændige ansættelser, der blev foretaget, når

grundlaget herfor var til stede. Fradraget reducerede ikke grundværdien, men indgik som elementer i

beregningen af grundskylden. Ligeledes har fritagelser for grundskyld efter lov om kommunal ejen-

domsskat ingen betydning for ansættelsen af grundværdier.

Dertil kommer, at såvel grundforbedringsfradrag som fritagelser for grundskyld kan ændre sig over

tid, hvilket ville gøre det yderligere kompliceret at indregne disse forhold ved selve sammenlignin-

gen. Derfor foreslås det, at sammenligningen for grundværdiernes vedkommende kommer til at ske

for den ”fulde” grundværdi. Ved genberegningerne af skatterne, jf. nedenfor, skal der til gengæld

tages hensyn til såvel grundforbedringsfradrag som til fritagelser for grundskyld, da det er den fakti-

ske skattebetaling, der skal beregnes.

Endelig er der spørgsmålet om håndteringen af samvurderede ejendomme. Som omtalt i bemærknin-

gerne til lovforslagets § 2, stk. 3, var det under den hidtidige vurderingsordning på forskellige betin-

gelser muligt at samvurdere ejendomme, som udgør en enhed. Det foreslås i den nævnte bestemmelse,

at denne mulighed videreføres i den nye vurderingsordning. Samvurdering er i praksis kun af betyd-

ning ved vurdering af erhvervsejendomme.

Som nærmere beskrevet i bemærkningerne til lovforslagets §§ 70-72 foreslås det, at ejendomme, som

107

har været samvurderet siden 2011/2012, og som stadig er det, i relation til tilbagebetalingsordningen

vil blive betragtet som én samlet ejendom.

Hvis der ved den første vurdering efter denne lov etableres samvurdering af ejendomme, som hidtil

ikke har været samvurderede, skal den nye vurdering efter lovforslaget til brug for tilbagebetalings-

ordningen fordeles forholdsmæssigt på de enkelte ejendomme efter den vurdering, der sidst er fore-

taget efter den hidtidige vurderingsordning. Er der derimod tale om ejendomme, der hidtil har været

samvurderede, og som fremover ikke længere skal være det, skal sådanne ejendomme efter lovforsla-

get fortsat betragtes som samvurderede ved anvendelsen af tilbagebetalingsordningen.

Er samvurdering etableret eller ophørt i løbet af perioden efter 2011/2012, anses ejendommene ved

anvendelsen af tilbagebetalingsordningen for ikke at være samvurderede. Er samvurderingen etable-

ret i løbet af perioden, skal ejendomsværdien og grundværdien efter forslaget fordeles forholdsmæs-

sigt mellem ejendommene efter den vurdering, der senest var foretaget forud for samvurderingen. Er

samvurdering i løbet af perioden ophørt, skal ejendomsværdien og grundværdien fordeles forholds-

mæssigt mellem ejendommene efter den vurdering, der første gang er foretaget efter ophør af sam-

vurdering.

Hvis de vurderinger, der første gang er foretaget efter den nye vurderingsordning – reduceret med 20

pct. og derefter tilbageregnet – er lavere end en eller flere af de almindelige vurderinger eller omvur-

deringer, der har været gældende for den pågældende ejendom i perioden efter 2011/2012, skal der

efter lovforslaget ske en genberegning af de ejendomsrelaterede skatter, hvor de højere ”gamle” vur-

deringer er blevet lagt til grund. Ved beregningen erstattes de højere ”gamle” vurderinger med de

lavere nye. Giver denne beregning en saldo i borgerens favør, tilbagebetales beløbet automatisk.

Tilbagebetalingsordningen skal ses som et alternativ til en egentlig klagesagsbehandling af vurderin-

gerne fra 2011/2012 og fremad. Ejendommenes ejere skal stilles på samme måde, som det ville have

været tilfældet, hvis der var sket en tilbagebetaling af ejendomsværdiskat eller grundskyld efter afgø-

relsen af en klagesag.

Tilbagebetalingen skal derfor ske til den ejer eller de ejere, der hæfter for skattebetalingen. Der er i

bemærkningerne til lovforslagets § 74 redegjort nærmere for, hvem der skal have ejendomsværdiskat

henholdsvis grundskyld tilbagebetalt. Der skal efter lovforslaget ydes samme procenttillæg som ved

tilbagebetaling af overskydende skat. Beløb på under 200 kr. pr. ejendom tilbagebetales ikke. Tilba-

gebetalinger er endelige.

Tilbagebetalingen skal efter lovforslaget ske efter det tidspunkt, hvor fristen for at klage over den

første nye vurdering efter denne lov udløber. Det vil være tre måneder efter, at borgeren har modtaget

den pågældende vurdering, jf. det forslag til ændring af skatteforvaltningsloven, som er en del af det

forslag til følgelov, som er fremsat samtidig med dette lovforslag. Hvis den nye vurdering påklages,

udsættes tilbagebetalingstidspunktet til det tidspunkt, hvor klagesagen er afgjort, da der ikke før dette

tidspunkt vil være et endeligt grundlag for sammenligning af vurderinger og eventuel tilbagebetaling

af skatter.

Som tidligere nævnt vil de vurderinger, der i perioden efter 2011/2012 blev foretaget i form af vide-

reførelse af tidligere vurderinger, kunne påklages inden for den tidsfrist, der vil komme til at gælde

108

for klager over de første vurderinger foretaget efter den nye lov. Hvis ejendommens ejer eller en

anden klageberettiget, f.eks. en tidligere ejer, klager over en eller flere af de videreførte vurderinger,

vil denne vurdering ikke længere være omfattet af tilbagebetalingsordningen.

Dette skyldes, at ejeren (og evt. andre klageberettigede) ved klagesagsbehandlingen får en tilbunds-

gående realitetsprøvelse af de hidtidige vurderinger. Der er herefter intet grundlag for at antage, at de

pågældende vurderinger ikke skulle være retvisende. Der er således heller ikke noget grundlag for, at

disse vurderinger fortsat skulle være omfattet af tilbagebetalingsordningen.

Afgørelser om tilbagebetalinger skal efter lovforslaget ikke kunne påklages til anden administrativ

myndighed. Der er tale om rent tekniske beregninger foretaget efter en lovbestemt fremgangsmåde

og på et grundlag, som på forhånd er givet. Beregningernes resultat lader sig dermed ikke ændre af

en klagemyndighed.

Tilbagebetaling sker til fuld og endelig afregning af krav, der er opstået eller måtte opstå vedrørende

de vurderinger, som tilbagebetalingerne vedrører, hvilket medfører, at en eventuel senere ændring af

en vurdering, for hvilken der er modtaget kompensation efter tilbagebetalingsordningen, ikke vil føre

til yderligere afregning af de deraf opgjorte ejendomsskatter.

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Dette forslag til en ny ejendomsvurderingslov skal danne den lovgivningsmæssige ramme om en ny

vurderingsordning. Samtidig fremsættes et følgelovforslag med bl.a. forslag om nye regler for klage-

sagsbehandlingen. Lovforslagene fremsættes parallelt og i det følgende behandles de økonomiske og

administrative konsekvenser for det offentlige, for erhvervslivet og for borgerne under ét for de to

lovforslag. I følgelovforslaget behandles de økonomiske og administrative konsekvenser overordnet

under henvisning til dette lovforslag.

3.1. Økonomiske konsekvenser for det offentlige

3.1.1. Ændringer i vurderingerne

De nye vurderinger ventes som helhed at være højere end de aktuelt gældende 2015-vurderinger (vi-

dereførte 2011-vurdeinger). Det afspejler primært, at priserne på boligmarkedet er steget de seneste

år. Prisstigningerne har dog ikke være lige fordelt på tværs af landet, idet boligpriserne er steget

hurtigere i fx Hovedstadsområdet end i landet som helhed, mens der har været boligprisfald i visse

områder uden for de større byer.

De hidtidige vurderinger har for hovedparten af ejendommene været undervurderede, og grundene

systematisk undervurderede, om end et betydeligt antal ejendomme især i landdistrikterne har været

overvurderede.

Baseret på de nye, foreløbige og modelbaserede 2015-vurderinger ventes ejendomsvurderingerne for

enfamiliehuse således i gennemsnit at stige med 26 pct., mens grundvurderingerne ventes at stige

med 47 pct.,

jf. tabel 1.

For ejerlejligheder er den forventede gennemsnitlige stigning i ejendomsvurderingerne på 46 pct.,

mens den forventede gennemsnitlige stigning i grundvurderingerne er på 330 pct. Ejerlejligheds-

grunde har i det hidtidige system været systematisk og markant undervurderede. Dårlige markedsdata

109

og vanskeligheder med fortolkning af byggemulighederne på grundene kombineret med en konser-

vativ praksis udgør hovedforklaringen på denne undervurdering. I det nye ejendomsvurderingssystem

styrkes vurderingsmodellerne bl.a. på disse punkter, hvilket medfører markante stigninger på ejerlej-

lighedsgrunde.

En mindre del af stigningerne i vurderingerne skyldes, at de hidtidige vurderinger har været omfattet

af en række nedslag.

De kommende 2018-vurderinger vil blive genstand for en omfattende manuel kontrol, hvorfor disse

vurderinger vil kunne afvige fra de modelbaserede 2015-vurderinger – ud hvad markedsprisudviklin-

gen i 2015-2018 vil tilsige.

Tabel 1. Sammenligning af nye, foreløbige 2015-vurderinger med de hidtidige 2015-vurderinger (gennemsnit pr. ejendom)

Ejendomsværdi

SKAT

1.000 kr.

Enfamiliehuse

Ejerlejligheder

Sommerhuse

Ejerboliger under ét

1.568

1.389

1.102

1.490

ICE

1.000 kr.

1.979

2.031

1.219

1.896

Stigning

Pct.

SKAT

1.000 kr.

520

191

397

463

Grundværdi

ICE

1.000 kr.

766

822

511

743

Stigning

Pct.

330

Anm.: Beregningerne indeholder en sammenligning af de foreløbige, modelbaserede vurderinger fra Skatteministeriets Im-

plementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE) med de hidtidige vurderinger for ejerboliger (2015-vurderinger), der

udgøres af videreførte 2011-vurderinger. En mindre del af forskellen skyldes, at de aktuelle 2015-vurderinger er omfattet af

en rabat på 2�½-5 pct., samt at SKAT af forsigtighedshensyn nedkorrigerede 2011-vurderingerne med 5 pct., ligesom afrun-

dinger systematisk blev gennemført i nedadgående retning.

På baggrund af de nye, foreløbige og modelbaserede 2015-vurderinger skønnes ejendomsvurderingen

for omkring ¼ af ejerboligerne umiddelbart at blive sat ned. Tilsvarende skønnes grundvurderingen

at blive nedsat for ca. 30 pct. af ejerboligerne. Der må forventes at være et betydeligt sammenfald

mellem de to grupper. Det betyder, at et relativt stort antal boligejere må forventes at have betalt

ejendomsskat af for høje vurderinger. Når der tillige anlægges et forsigtighedsprincip (de nye vurde-

ringer fratrækkes 20 pct.) ventes det, at godt 730.000 ejerboliger vil blive omfattet af den foreslåede

tilbagebetalingsordning.

Der kan ikke på nuværende tidspunkt skønnes præcist over, hvilke konsekvenser de nye metoder til

vurdering af erhvervsejendomme vil have. Det skyldes, at der endnu ikke er tilvejebragt de nødven-

dige markedsdata til vurderingsmodellerne, ligesom korrekte BBR-data i form af nyregistrering af

erhvervsbygninger m.v. er en nødvendighed for at kunne lave retvisende vurderinger.

Det er dog umiddelbart forventningen, at det generelle billede for erhvervsejendomme vil ligne situ-

ationen for ejerboliger, hvorefter erhvervsejendomme beliggende tæt på de større byer vil opleve

stigninger, mens erhvervsejendomme placeret længere væk fra de større byer vil opleve mindre stig-

ninger eller fald i vurderingerne.

3.1.2. Ændringer i vurderingerne i de enkelte kommuner

Der er stor variation i stigningerne i ejendomsvurderingerne på tværs af landet,

jf. figur 1.

I Hoved-

110

stadsområdet ventes der noget større stigninger end på landsplan, mens stigningen i ejendomsvurde-

ringerne i Nordsjælland, Østjylland, Fyn, Syd- og Nordjylland ventes at svare nogenlunde til den

gennemsnitlige stigning på 27 pct. Derimod er der tale om relativt små skønnede stigninger i Vest-

og Sydsjælland samt Bornholm og Vestjylland.

Figur 1

Ændringer i ejendomsvurderinger for ejerboliger fordelt på kommuner, sammenligning af nye,

foreløbige 2015-vurderinger og gældende 2015-vurderinger

For grundene er der også betydelig variation på tværs af landsdelene og variationen er større end for

ejendomsvurderingerne,

jf. figur 2.

I Hovedstadsområdet, Østsjælland, Østjylland og Nordjylland

ventes stigningerne i grundvurderingerne at være størst. Omvendt ventes der fald i grundvurderin-

gerne for enfamiliehuse på Bornholm og i Vest- og Sydsjælland, mens Vestjylland ligger tæt på den

hidtidige vurdering. Stigningerne i grundvurderingerne i de større byer er drevet af højere grundvur-

deringer for ejerlejligheder.

111

Figur 2

Ændringer i grundvurderinger for ejerboliger fordelt på kommuner, sammenligning af nye,

foreløbige 2015-vurderinger og gældende 2015-vurderinger

3.1.3. Økonomiske konsekvenser som følge af ændringer i vurderingerne

På kort sigt ventes de nye vurderinger at medføre et mindreprovenu. Med usikkerhed skønnes forsla-

get at indebære et umiddelbart mindreprovenu i 2019 på ca. 400 mio. kr. stigende til ca. 725 mio. kr.

i 2021. Opgjort efter tilbageløb skønnes et mindreprovenu på ca. 300 mio. kr. i 2019 stigende til ca.

475 mio. kr. i 2021,

jf. tabel 2.

Mindreprovenuet fremkommer ved, at nogle ejendomme vil få nedsat deres vurdering, hvilket slår

igennem på skattebetalingen med det samme, mens skattestigningen for de ejendomme, som får en

højere vurdering, begrænses af ejendomsværdisskattestoppet og stigningsbegrænsningsreglen for

grundskyld. Når det initiale mindreprovenu ikke er større, skyldes det, at en række af de ejendomme,

der oplever at få lavere vurderinger, i forvejen har et endnu lavere beskatningsgrundlag som følge af

ejendomsværdiskattestoppet og stigningsbegrænsningen for grundskyld. Ved en videreførelse af gæl-

dende regler ventes de nye vurderinger på længere sigt medføre en væsentlig stigning i provenuet fra

grundskylden.

Det bemærkes, at det følger af forliget om et nyt vurderingssystem, at aftalepartierne i forlængelse

heraf vil arbejde for at indgå en aftale om et nyt ejendomsbeskatningssystem inden 3. behandlingen

112

af nærværende lovforslag (dvs. i løbet af foråret 2017), samt at et nyt ejendomsbeskatningssystem

skal sikre, at de samlede ejendomsskatter ikke stiger ved overgangen til og på grund af det nye ejen-

domsvurderingssystem. Som følge af forhandlingerne om en ny model for ejendomsbeskatning for-

ventes lovforslagets provenumæssige konsekvenser fra 2018 ikke at blive realiseret.

Tabel 2. Isolerede provenumæssige konsekvenser af ny vurderingslov og ændringer i tinglysningsafgiftsloven

Mio. kr. (2017-niveau)

Før tilbageløb

Ejendomsværdiskat*

Grundskyld for ejerboliger

Grundskyld for ikke-ejerboliger

Erhvervsdækningsafgifter (øvrige dækningsafgifter er samlet set provenuneutrale)

Tinglysningsafgift vedr. erhvervsejendomme

I alt

Efter tilbageløb

Ejendomsværdiskat*

Grundskyld for ejerboliger

Grundskyld for ikke-ejerboliger

Erhvervsdækningsafgifter (øvrige dækningsafgifter er samlet set provenuneutrale)

Tinglysningsafgift vedr. erhvervsejendomme

-300

-100

-50

-325

-125

-25

-475

-400

-425

-175

-75

-675

-425

-225

-75

-725

2018

2019

2020

2021

I alt

-300

-450

Anm: Provenuvirkningerne er beregnet under forudsætning af en videreførelse af gældende regler, herunder ejendoms-

værdiskattestoppet. Virkningen af de nye vurderinger er målt i forhold til de hidtidige vurderinger (videreførte 2011-vurde-

ringer) fremskrevet med prisudviklingen siden 2011. De provenumæssige konsekvenser fra 2018 forventes kun delvist

realiseret, da der i foråret 2017 forventes indgået en politisk aftale om et kommende ejendomsbeskatningssystem. Tallene

er afrundet til nærmeste 25 mio. kr. 1) Der skønnes et begrænset merprovenu fra ejendomsværdiskatten vedr. ændrede

vurderinger samt et isoleret mindreprovenu vedr. kolonihavehuse, der samlet afrunder til 0. 2) Der skønnes et begrænset

mindreprovenu fra tinglysningsafgiften, der ligeledes afrunder til 0.

Skatteudgifter på vurderingsområdet, dvs. hvor vurderingerne fastsættes lavere end en markedsnorm,

vedrører primært vurderingen af landbrug og skovbrug. Endvidere udvides kredsen af ejendomme,

der undtages fra vurdering, idet der lægges op til, at der ikke længere skal ansættes ejendomsværdier

for kolonihaver på fremmed grund. De isolerede provenumæssige konsekvenser heraf skønnes med

stor usikkerhed at kunne udgøre op til 10 mio. kr., hvilket er indarbejdet i den samlede reformøko-

nomi.

3.1.4. Økonomiske konsekvenser for kommuner og regioner som følge af ændringer i vurderingerne

Lovforslaget vil påvirke kommunernes indtægter fra grundskylden. Som følge af, at det samlede

bloktilskud til kommunerne fastsættes, så der under ét sikres balance mellem de kommunale indtægter

og udgifter, vil ændrede indtægter fra grundskylden isoleret set ikke påvirke kommunernes økonomi

under ét. Ændringer i indtægterne fra grundskylden mellem kommunerne vil dog isoleret set have

betydning for den kommunale udligning, hvor lavere grundvurderinger som udgangspunkt (efter al-

mindelige regler) vil udløse større udligningstilskud til kommunen, og omvendt. Hvis kommunerne

ejer bygninger i andre kommuner, vil det kunne påvirke den enkelte kommunes nettoindtægter fra de

kommunale ejendomsskatter. For kommunerne under ét neutraliseres virkninger fra ændring i pro-

venu fra dækningsafgiften ved modgående ændringer i bloktilskuddet.

113

Lovforslaget vil ikke umiddelbart have betydning for regionerne, da de ikke har ejendomsskatteind-

tægter. Lovforslaget vil dog kunne påvirke regionernes udgifter til kommunale ejendomsskatter fra

2020 og frem. Skatteministeriet vil afdække de nærmere konsekvenser, og de regionaløkonomiske

konsekvenser forhandles med Danske Regioner.

3.1.5. Tinglysningsafgiften af ejerskifter af erhvervsejendomme m.v.

Forslaget om at lade erhvervsejendomme m.v., herunder landbrugsejendomme, som hovedregel be-

regne tinglysningsafgift ved ejerskifter på baggrund af handelsprisen – i stedet for af det højeste af

enten handelsprisen eller den offentlige vurdering – reducerer afgiftsgrundlaget for de ejerskifter af

erhvervsejendomme m.v., hvor ejerskiftesummen er lavere end ejendomsværdien.

Med afsæt i oplysninger om handelsprisen og ejendomsværdien for solgte erhvervsejendomme samt

antallet af tinglyste salg skønnes forslaget at medføre et umiddelbart mindreprovenu på ca. 10 mio.

kr. i 2020 og ca. 5 mio. kr. fra 2021. Efter tilbageløb og adfærd skønnes mindreprovenuet til ca. 5

mio. kr. årligt i 2020 og ca. 2,5 mio. kr. fra 2021.

Da der vil foreligge nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme m.v. i marts 2020, vurderes de

provenumæssige konsekvenser af forslaget herefter at være begrænsede, da de nye ejendomsvurde-

ringer forudsættes at medføre, at forskellen mellem handelsprisen og ejendomsvurderingen, uanset

regelændringen, mindskes.

I de tilfælde, hvor ejendomsvurderingen er højere end handelsprisen, vil det igen fra foråret 2020

være muligt at klage over ejendomsvurderingen, hvilket må forventes at reducere forskellen mellem

handelspris og ejendomsvurdering yderligere.

Da det foreslås, at loven træder i kraft pr. 1. januar 2020, mens de nye ejendomsvurderinger for er-

hvervsejendomme først kan forventes udsendt omkring 1. marts 2020, forventes et lidt større mindre-

provenu i 2020, da der i perioden januar og februar 2020 forventes at være større forskel på handels-

pris og ejendomsvurdering. Mindreprovenuet fra 2021 vedrører kun handler, der ikke sker i alminde-

lig fri handel, f.eks. familieoverdragelse, hvor det forventes, at salgsprisen ikke vil svare til en mar-

kedspris, og derfor vil være lavere end den offentlige vurdering.

Det bemærkes i den forbindelse, at forslaget om at ændre grænsen fra 85 pct. til 80 pct. i værnsreglen

for hvor meget ejerskiftesummen mindst skal udgøre af den offentlige ejendomsvurdering ved handel

mellem interesseforbundne parter, ikke skønnes at medføre nævneværdige provenumæssige konse-

kvenser. Det skyldes, at der foretages relativt få ejendomshandler mellem interesseforbundne parter,

og at der er tale om en begrænset reduktion af grænsen i værnsreglen.

3.1.6. Tilbagebetalingsordninger for ejerboliger og erhvervsejendomme

Der etableres en automatisk tilbagebetalingsordning for ejerboliger, så boligejere, der har betalt ejen-

domsskatter af en for høj vurdering i perioden 2011-2018, kan få pengene tilbage på smidig vis.

Dermed vil boligejerne ikke behøver at skulle klage for at få pengene tilbage. Der skønnes, på det

foreliggende grundlag og med usikkerhed, tilbagebetalt ca. 9 mia. kr. (umiddelbar virkning) svarende

til ca. 6,5 mia. kr. efter tilbageløb (2017-niveau). Denne engangsudgift påvirker ikke den strukturelle

saldo. Samlet skønnes, ligeledes på det foreliggende grundlag og med usikkerhed, at ca. 730.000

ejerboliger bliver omfattet af ordningen.

114

Der etableres også en tilbagebetalingsordning for erhvervsejendomme. Ordningen skønnes på det

foreliggende grundlag og med væsentlig usikkerhed at medføre tilbagebetaling af godt 4 mia. kr.

(umiddelbar virkning) svarende til ca. 2,5 mia. kr. efter tilbageløb (2017-niveau). Denne engangsud-

gift påvirker ligeledes ikke den strukturelle saldo.

Staten afholder udgifterne forbundet med tilbagebetalingsordningerne.

Tabel 3. Tilbagebetalingsordninger til ejerboliger og erhvervsejendomme

Mia. kr. (2017-niveau)

Før tilbageløb

Ejerboliger

Ikke-ejerboliger

I alt

Efter tilbageløb

Ejerboliger

Ikke-ejerboliger

6,4

2,3

6,9

2,4

8,4

3,9

12,4

9,1

4,2

13,3

Mia. kr. (2019-niveau)

I alt

8,6

9,3

Anm: De tilbagebetalte beløb for ejerboliger er beregnet på baggrund af de skønnede boligskatter for hver enkelt ejendom givet de gældende

vurderinger sammenholdt med de boligskatter, der ville skulle have været betalt, såfremt de nye modelbaserede vurderinger fra ICE have

været gældende i perioden 2011-2018. De nye vurderinger, som er dannet i 2015-priser er i den forbindelse tilbageskrevet på baggrund af et

prisindeks for ejerboligers salg og fremskrevet på baggrund af den skønnede udvikling i boligpriserne frem til 2019. Da der ikke er foretaget

nye modelbaserede vurderinger af erhvervsejendomme, er den forventede tilbagebetaling til erhvervsejendomme skønnet med afsæt i om-

fanget af tilbagebetaling til ejerboliger.

3.1.7. Fritagelse af ejendomsejere for de skattemæssige konsekvenser af ændrede planforhold

Der foreligger ikke data over omfanget af lokalplaner m.v., der påvirker grundlaget for ejendomsbe-

skatningen. Det er således ikke muligt at foretage et præcist skøn over de budgetmæssige konsekven-

ser for kommunerne.

Den foreslåede fritagelsesordning vil medføre, at indtægterne for de kommuner, der gør brug af ord-

ningen, i en tidsbegrænset periode vil være mindre, end de ville have været, hvis disse kommuner

ikke havde gjort brug af adgangen til at fritage ejendomme for grundskyldsstigninger. Dette skal dog

ses i lyset af, at kommunerne afstår fra merindtægter, men ikke får mindre indtægter eller større ud-

gifter. I forhold til et neutralt forløb er der således ikke økonomiske konsekvenser for kommunen.

Den foreslåede fritagelsesordning har som udgangspunkt ikke økonomiske eller administrative kon-

sekvenser for staten.

3.1.8. Ophævelse af adgang til opkrævning af dækningsafgift for offentligt ejede skov- og land-

brugsejendomme

Ifølge forslaget vil kommunerne fremadrettet alene kunne opkræve grundskyld af ejendomme, som

anvendes til landbrug, havebrug eller skovdrift, men ikke dækningsafgift.

Forslaget vil alt andet lige indebære mindre fordelingsmæssige konsekvenser mellem kommunerne

set i forhold til kommunernes ændrede praksis for opkrævning af ejendomsskatter, idet den ændrede

praksis fremover ville have medført et lidt lavere bloktilskud for alle kommuner, mens den højere

115

indtægt fra dækningsafgift kun ville tilfalde et mindre antal kommuner.

Forslaget er således udgiftsneutralt for kommunerne under ét, idet der alene er tale om omfordeling

af finansiering mellem kommunerne. Det er vurderingen, at der ikke ændres i fordelingen mellem

kommuner og stat.

3.2. Administrative konsekvenser ved et nyt ejendomsvurderingssystem

Etablering af et nyt ejendomsvurderingssystem med højere træfsikkerhed og en effektiv klagesags-

behandling kræver indsatser på en lang række områder, hvis kvaliteten i det samlede ejendomsvur-

deringssystem skal hæves og borgernes tillid til ejendomsvurderingerne skal genoprettes. En række

udviklingsaktiviteter har været igangsat siden etableringen af Ekspertudvalget om ejendomsvurdering

i oktober 2013 og efterfølgende i Implementeringscenter for ejendomsvurderinger (ICE). Fremadret-

tet vil der fortsat være en række administrative konsekvenser i relation til udvikling og implemente-

ring af det nye ejendomsvurderingssystem, tilvejebringelse af det nødvendige datagrundlag samt al-

mindelig drift af det nye ejendomsvurderings- og klagesystem.

Med forliget om et nyt ejendomsvurderingssystem af 18. november 2016 mellem regeringen (Ven-

stre), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Det Radikale Venstre og Det Konserva-

tive Folkeparti udgør den samlede ramme til udvikling, implementering og drift mv. af et nyt ejen-

domsvurderingssystem 436 mio. kr. i 2017, 764 mio. kr. i 2018, 950 mio. kr. i 2019 og 800 mio. kr.

i 2020. Det skønnes, at de administrative konsekvenser som følge af lovforslagene ligger inden for

denne ramme. Det bemærkes dog, at den konkrete forankring af opgaver mv. endnu udestår, og at

blandt andet en endelig businesscase for it-udvikling og –tilretning først forventes, når det retlige

grundlag for det nye ejendomsvurderingssystem er vedtaget med lovforslagene.

3.2.1. Etablering af et nyt ejendomsvurderingssystem

Der udestår fortsat et betydeligt arbejde med at udvikle de nødvendige metoder og modeller for ejen-

domsvurdering baseret på et bedre datagrundlag og en effektiv, fortrinsvis automatiseret sagsbehand-

ling i et nyt it-system. Dertil kommer opbygningen af en ny ejendomsvurderingsorganisation med de

nødvendige kompetencer og ressourcer.

De samlede omkostninger til arbejdet i ICE skønnes at udgøre 102 mio. kr. i 2017, 62 mio. kr. i 2018

og 26 mio. kr. i 2019. Dertil kommer omkostninger på 60 mio. kr. til fastholdelse af medarbejdere i

SKAT i 2017 samt skønnede udgifter til dobbeltdrift af eksisterende it-systemer for 100 mio. kr. i

2018 og 125 mio. kr. i 2019, som er nødvendig i forbindelse med overgangen til det nye ejendoms-

vurderingssystem.

Der udestår derudover fortsat et fremadrettet arbejde med den tekniske it-systemudvikling for at un-

derstøtte en effektiv, fortrinsvis automatiseret sagsbehandling. De samlede omkostninger til it-udvik-

ling og -tilretninger skønnes til 261,8 mio. kr. i 2017-2026.

Et bedre datagrundlag er endvidere et bærende element for bedre og mere markedskonforme ejen-

domsvurderinger, og det er derfor nødvendigt at gennemføre en række dataforbedringsprojekter. Det

skønnes, at de samlede udgifter til dataprojekter udgør 204 mio. kr. i 2017, 179 mio. kr. i 2018, 118

mio. kr. i 2019 og 105 mio. kr. i 2020. Heraf vedrører en del af de administrative konsekvenser kom-

munerne i relation til data fra By- og Boligregistret, hvor der i forbindelse med ØA17 er aftalt 127,2

116

mio. kr. til de kommunale opgaver i 2017-2020.

Der vil desuden være administrative konsekvenser for kommunerne i forhold til data om lokalplaner

m.v. som følger af forslag til lov om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov

om aktindsigt i miljøoplysninger (L121). Størrelsen af konsekvenserne for kommunerne afhænger af

den præcise udformning af en bekendtgørelse med hjemmel i lovforslaget men skønnes at ligge inden

for den samlede ramme for et nyt ejendomsvurderingssystem.

3.2.2. Klagestruktur, klagebehandling og processuelle regler for vurderingsmyndigheden

Lovforslagene medfører en række væsentlige administrative konsekvenser i relation til drift og sags-

behandling i den nye vurderingsmyndighed, herunder til manuel kontrol og vurdering af forventeligt

ca. 350.000 ejendomme, samt behandling af klager over de nye - og de videreførte vurderinger i

Skatteankestyrelsen, når klageadgangen genåbnes i 2019.

Det følger af forliget, at regeringen vil oprette en helt ny og specialiseret vurderingsorganisation fra

og med vurderingerne i 2018. Ikke alene vil vurderingsmyndigheden skulle agere på et nyt lovgrund-

lag. Vurderingsmyndigheden vil også skulle agere inden for nye organisatoriske rammer og med en

helt ny systemmæssig understøttelse.

Følgelovforslaget indeholder bestemmelser om indførelse af en deklarationsproces, der har til formål

at sikre, at ejendomsejerne får indblik i de oplysninger, der har væsentlig betydning for deres vurde-

ring, samt mulighed for at supplere disse, før vurderingen foretages, hvilket vil have administrative

konsekvenser særligt for vurderingsmyndigheden. Til gengæld forventes de administrative konse-

kvenser at blive begrænset af, at en øget andel af ejendomme helt eller delvist undtages fra vurdering

i forslaget til en ny ejendomsvurderingslov.

Samlet set skønnes omkostningerne i forbindelse med implementeringen af den nye vurderingsorga-

nisation og driftsomkostningerne vedrørende vurderingsarbejdet til 40 mio. kr. i 2017, 246 mio. kr. i

2018, 196 mio. kr. i 2019 og 156 mio. kr. i 2020.

Et vigtigt element i et nyt samlet ejendomsvurderingssystem er en ordentlig og effektiv klagesagsbe-

handling. Følgelovforslaget indeholder en ændring af skatteforvaltningsloven med indførelse af en

ny klagestruktur, der skal bidrage til en effektivisering af klagesagsbehandlingen, som samtidig skal

være af høj kvalitet. Klagesager over ejendomsvurderingerne skal således fremadrettet primært be-

handles i nye vurderingsankenævn.

Vurderingsankenævnene skal have lokal forankring og høj vurderingsfaglighed, samtidig med at læg-

mandselementet fortsat bevares. Kommunerne skal således fortsat indstille lægmænd til vurderings-

ankenævnene, der suppleres med vurderingsfaglige medlemmer. Der oprettes desuden et vurderings-

ankenævnsformandskab efter en model, der minder om den model, der er etableret for Landsskatte-

retten. Skatteankestyrelsen skal sekretariatsbetjene de nye nævn.

Vurderingsankenævnene skal primært behandle klager over det beløbsmæssige værdiskøn, mens kla-

gesager, der vedrører regelfortolkning, skal behandles af Landsskatteretten. Dette medfører, at om-

kostningerne til omkostningsgodtgørelse begrænses, da der alene ydes omkostningsgodtgørelse til

sager behandlet i Landsskatteretten.

117

Endvidere gennemføres en række tiltag, der muliggør effektivisering af klagesagsbehandlingen, her-

under ophævelse af retten til et varslet møde med Skatteankestyrelsen samt ophævelse af pligten til

at udarbejde sagsfremstilling i vurderingssager, der behandles af et vurderingsankenævn eller Skat-

teankestyrelsen.

Vurderingen af de administrative konsekvenser baserer sig derudover på et klagegebyr på 1.000 kr.

(2017-niveau) for de nye vurderinger og 500 kr. (2017-niveau) for klage over de videreførte vurde-

ringer, som tilbagebetales, hvis klagemyndigheden finder grundlag for at ændre de påklagede vurde-

ringer.

De administrative konsekvenser afhænger i høj grad af, hvor stor en andel af ejendomsejerne, der

vælger at klage over de nye - og de videreførte vurderinger. For bl.a. at forebygge antallet af klager

indføres der således med forslaget til ejendomsvurderingsloven forskellige tilbagebetalingsordninger,

hvor ejendomsejere automatisk får tilbagebetalt for meget betalt skat, hvis en ny vurdering efter re-

duktion med 20 pct. er lavere end de videreførte vurderinger.

De økonomiske konsekvenser ved tilbagebetalingsordningerne har således afledte administrative

konsekvenser i forhold til omfanget af klagesagsbehandling. Det skal i øvrigt bemærkes, at det der-

udover forventes at have en vis effekt, at klagemyndigheden kun kan ændre ejendoms- eller grund-

værdien, hvis den finder grundlag for at ændre værdien med mere end 20 pct., idet ejendomsejere,

der ikke selv har en forventning om en væsentlig ændring af vurderingen, undlader at klage.

De samlede administrative konsekvenser i forbindelse med klagesagsbehandlingen skønnes at med-

føre omkostninger på 10 mio. kr. i 2017, 137 mio. kr. i 2018, 440 mio. kr. i 2019 og 488 mio. kr. i

2020. Det skal bemærkes, at en del af omkostningerne vedrører forberedende klagesagsbehandling i

den nye vurderingsmyndighed. Det er forbundet med stor usikkerhed at estimere andelen af klager,

og de er derfor nødvendigt at evaluere de administrative konsekvenser efter de første erfaringer med

antallet af faktiske klager ved udsendelse af de nye vurderinger i 2019.

3.2.3. Tinglysningsafgiften af ejerskifter af erhvervsejendomme m.v.

Den foreslåede ændring af tinglysningsafgiftsloven vil medføre, at der skal foretages en ændring i

SKATs it-systemer. Det skønnes, at en tilretningen af it-systemerne vil medføre en engangsudgift på

op til 0,1 mio. kr. Det skønnes endvidere, at ændringen af tinglysningsafgiftsloven vil medføre, at

der i handler mellem koncernforbudne parter vil være behov for en øget kontrolindsats for at sikre, at

handlerne er sket som almindelig fri handel. Forslaget skønnes at medføre et mindre øget ressource-

forbrug på et årsværk svarende til en årlig udgift på 0,6 mio. kr. De administrative konsekvenser

forventes håndteret inden for den samlede ramme.

De foreslåede ændringer vil kun indebære, at der skal foretages mindre ændringer i tinglysningssy-

stemet, idet den foreslåede beregningsmodel for den variable afgift allerede findes for så vidt angår

ejerboliger. Forslaget medfører derfor ikke nævneværdige administrative eller økonomiske konse-

kvenser for Tinglysningsretten, som det digitale tinglysningssystem hører under.

Lovforslagene har ikke administrative konsekvenser for regionerne.

118

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

4.1. Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet m.v.

4.1.1. Økonomiske konsekvenser som følge af ændringer i vurderingerne

Lovforslaget vil have betydning for erhvervenes udgifter til kommunale ejendomsskatter, jf. ovenfor

om de provenumæssige konsekvenser ved lovforslaget. For udlejningsejendomme forventes øget

ejendomsskattebetaling i vid udstrækning overvæltet på lejerne i form af ændret husleje. Dertil kom-

mer begrænsede lempelser som følge af ændringerne i tinglysningsafgiften.

For landbrug og skovbrug tilstræbes, at den hidtidige skattebetaling i videst muligt omfang er uæn-

dret.

4.1.2. Tinglysningsafgiften af ejerskifter af erhvervsejendomme m.v.

Ændringen af tinglysningsafgiftsloven, således at der som hovedregel vil skulle beregnes tinglys-

ningsafgift på baggrund af handelsprisen ved tinglysning af ejerskifte af erhvervsejendomme, skøn-

nes at medføre en umiddelbar lempelse for erhvervsejendomme m.v. på ca. 10 mio. kr. i 2020 og ca.

5 mio. kr. fra 2021 og frem.

4.2. Administrative konsekvenser for erhvervslivet ved nyt ejendomsvurderingssystem

4.2.1. Klagestruktur, klagebehandling og processuelle regler for vurderingsmyndigheden

Følgelovforslaget medfører som udgangspunkt en deklarationsproces eller høring forud for vurderin-

gen, hvor ejendomsejer kan kontrollere og korrigere data, som vurderingsmyndigheden påtænker at

lægge til grund for vurderingsmyndighedens ejendomsvurdering.

Idet ejendomsejer nu vil modtage både en deklarationsmeddelelse og en senere vurderingsmeddelelse

forventes lovforslaget alt andet lige at medføre et øget tidsforbrug hos ejendomsejer i forbindelse med

kontrol af oplysningerne. Det øgede tidsforbrug forventes dog at være begrænset.

Ejendomsejer får i forbindelse med deklarationsmeddelelsen mulighed for at berigtige de oplysnin-

ger, som ligger til grund for ejendomsvurderingen, før selve vurderingen foretages, og ejendomsejer

kan dermed bidrage til at undgå de administrative konsekvenser, som de ellers ville have ved en

genoptagelse eller klage.

Lovforslaget medfører således negative administrative konsekvenser for erhvervslivet i forbindelse

med deklarationsprocessen og evt. høring, idet en andel af ejendomsejerne må forventes at fremskaffe

og indsende nye oplysninger til vurderingsmyndigheden.

Det vurderes, at forslaget til gengæld reducerer de administrative konsekvenser i forbindelse med

modtagelse af vurderingsmeddelelsen samt behovet for genoptagelse og klage, idet oplysningerne nu

lettere kan berigtiges inden vurderingsmeddelelsen udsendes.

Erhvervsstyrelsens Team Effektiv Regulering (TER) har haft forslaget i høring. TER vurderer, at

lovforslaget medfører administrative konsekvenser under 4 mio. kr. årligt. De bliver derfor ikke kvan-

tificeret yderligere.

Lovforslagene skønnes ikke i øvrigt at have administrative konsekvenser for erhvervslivet.

119

5. Administrative konsekvenser for borgerne

5.1. Klagestruktur, klagebehandling og processuelle regler for vurderingsmyndigheden