Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
ERU Alm.del Bilag 44
Offentligt
1689782_0001.png
Foretræde 17/11 2016 for Folketingets Erhvervsudvalg
Talepapir, Kim Paulsen
”Der er behov for ny lovgivning på realkreditområdet pga. manglende konkurrence”
Tak for muligheden for dette foretræde for udvalget.
Indledning:
Jeg er økonom og er involveret i den nystiftede forening
Fair Bidragssats.
Jeg vil her give nogle
kvalificerede bidrag til Erhvervsudvalget. Vi håber det vil udmønte sig i en
gennemgribende
reform
af realkreditområdet i Danmark. Vi trænger til det.
Lad mig først slå fast, at realkreditområdet er et meget kompliceret område. Realkredit-
virksomhed er omfattet af et udsædvanligt stort lovkompleks inklusive EU-forordninger.
Det største dilemma er imidlertid af politisk karakter.
Det handler om den
politiske afvejning
af
modsatrettede interesser; -
mellem på den ende
side
almindelige boligejere
og på den anden side
bankkoncerner.
Hvordan kan hensynet til den finansielle stabilitet i Danmark gå hånd i hånd med hensynet til
boligejerenes økonomiske tryghed? De seneste år har budt på utallige og store stigninger i
bidragene til realkreditten.
Hvis ikke renten var faldet ekstraordinært meget efter finanskrisen, ville vi have set mange
flere familier ”gå fra hus og hjem”.
Hvad sker der den dag renten igen stiger? Ingen tror vel for alvor på, at bidragene falder eller
de kan kompensere for en fremtidig rentestigning.
--------------
Sagen om stigningerne i bidragssatserne rejser
mindst 4 fundamentale
spørgsmål
i forhold
til
reguleringen
af realkreditområdet:
1. Er niveauet i de aktuelle bidragssatser rimeligt?
2. Er forskellene i bidragssatserne på de enkelte lånetyper saglige?
3. Bør
eksisterende
låneaftaler kunne ændres énsidigt til fordel for
realkreditaktieselskabet?
4. Hvad skal der ske med de overbelånte ejendomme fra før boligboblen sprang?
Realkreditmarkedet i Danmark er et oligopol (læses ikke op)
Årsagen til stigningerne i bidragssatserne kan først og fremmest forklares ud fra
markedsformen.
Realkreditmarkedet for private låntagere domineres af 4 store udbydere:
Nykredit/Totalkredit, RD, Nordea og BRFkredit.
Det danske realkreditmarked opfylder således alle betingelserne for ”det klassiske oligopol”.
1
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 44: Talepapir fra Foreningen Fair Bidragsats' foretræde for udvalget den 17/11-16 om realkredit og bidragssatser
1689782_0002.png
Dertil kommer en ”upassende grådig adfærd”, som er blomstret kraftigt op efter finanskrisen
og efter de tidligere foreninger af låntagere er blevet omdannet til
aktieselskaber.
Før skulle bidraget alene dække tab på udlånet og administrationsomkostninger, mens der i
dag yderligere skal gives et pænt afkast til aktionærerne.
Bemærk venligst, at der jo ikke er tale om ”folkeaktier”, men aktier, som ejes 100 % af store
bankkoncerner som Nordea, Danske og Jyske.
Som sagt har vi at gøre med ”et oligopol”, som der i den økonomiske videnskab er usædvanlig
stor enighed om betydningen af, nemlig at konkurrencen ikke er fuldkommen. Tværtimod. Den
er ”begrænset”.
Et oligopol indebærer ofte, at en virksomhed sætter prisniveauet, hvorefter de andre gradvis
følger med. Dette er da også, hvad der er sket på det danske realkreditmarked, særligt fra
2011 og fremefter.
Se figur 2 på side 15 i Ekspertudvalgets rapport af 16. september 2016.
Hovedargumentet for de aktuelle bidragsstigninger er fra realkreditten selv begrundet i et
behov for en større kapitaldækning.
I Samrådet den 25. oktober 2016 blev hensynet til den finansielle stabilitet i sektoren og
soliditeten for det enkelte realkreditinstitut desuden fremhævet som vigtige for samfundet.
Jeg deler holdningen om den finansielle stabilitet, men mener at den må konkretiseres for at
have praktisk betydning.
Samlet set er det langt fra tilstrækkeligt, at realkreditten henviser til en
forventet skærpelse
i
kravene i en kommende EU-forordning baseret på reviderede anbefalinger fra Baselkomitéen.
”Man hæver bidragssatserne,
fordi man tror; - uden at vide!”
Faktum er, at ”alle kapitalkrav er opfyldt” for samtlige realkreditselskaber, hvilket udvalget
selv har konkluderet i jeres samråd den 25. oktober 2016 og under den tidligere regering i
foråret 2015. Nationalbanken og Finanstilsynet er nået til samme konklusion.
2
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 44: Talepapir fra Foreningen Fair Bidragsats' foretræde for udvalget den 17/11-16 om realkredit og bidragssatser
1689782_0003.png
Ved udgangen af 1. halvår 2016 udgjorde den samlede egenkapital i realkreditten ifølge
Finanstilsynet 183 mia. DKK. Det svarer til knap 7 procent af realkreditudlånet, hvilket er solidt
i forhold til risikoen ved realkreditvirksomhed.
Til sammenligning er det beløb næsten dobbelt så stort som Kreditpakkerne, da den finansielle
krise kulminerede, og Folketinget i oktober 2008 måtte gribe ind med garantier og
lånefaciliteter til bankerne.
I forbindelse med bufferens størrelse vækker en kommentar af 5. oktober 2016 fra National-
bankdirektør Lars Rohde på Realkreditrådets Årsmøde opsigt. Han sagde om bidragssatserne
og egenkapitalen i realkreditinstitutterne:
”Som sagt kan skærpede kapitalkrav øge realkreditinstitutternes omkostninger. Men ikke i et
omfang, som alene kan forklare de observerede stigninger i bidragssatserne”
Finanstilsynets bekendtgørelse af 23. oktober 2014 om bufferens størrelse og om en
kapitalbevaringsplan
er inde på noget af samme skuffe. Tilsynet giver vel her et påbud til
realkreditinstitutionerne om at begrænse udlodninger til aktionærerne, fordi det i sig selv
svækker institutionernes kapitalgrundlag.
Tankevækkende er det også, at risikoen for tab er faldet i de seneste år, som følge af de store
prisstigninger på fast ejendom i de større byer, hvor den største del af lånemassen ligger.
Kvaliteten i de samlede låneporteføljer betyder, at behovet for kapitaldækning er
faldet,
- ikke
steget!
Oveni kommer så, at et realkreditselskab er sikret betragteligt via lov om finansiel virksomhed
og den særlige lovgivning om realkreditlån og realkreditobligationer, der indebærer:
•
•
•
maksimale lånegrænser
i forhold til pantets værdi,
balanceprincippet
i kapitalfremskaffelsen
sikring af udlånet ved tinglyst pant
i fast ejendom med 1. prioritet
Alt dette giver væsentligt lavere risiko end hos banker, der har mere spekulative
forretningsområder og en langt mere usikker kapitalfremskaffelse end realkreditten.
Vedrørende kapitalkravende og sammenhængen til bidragssatserne, skriver Ekspertudvalget
på side 74 i rapporten fra september, at:
”…der fra dansk side skal arbejdes for at sikre, at
dansk realkredit
kan eksistere inden for de
rammer, der opstilles i Basel-standarderne, såfremt de indføres i EU-reguleringen”.
Finanstilsynet har netop offentliggjort nøgletal for realkreditten til og med 1. halvår 2016.
Tallene viser en sektor i topform med kraftigt faldende nedskrivninger til tab og en betydelig
konsolidering over det seneste år. Realkreditinstitutternes solvensprocent er steget med
næsten 2 procentpoint på blot 12 måneder (fra 21,2 pct. i 1. halvår 2015 til 23,1 procent i 1.
halvår 2016). Det må give basis for et folkeligt krav om et
fald
i bidragssatserne HER OG NU.
3
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 44: Talepapir fra Foreningen Fair Bidragsats' foretræde for udvalget den 17/11-16 om realkredit og bidragssatser
1689782_0004.png
Konklusion:
Dansk realkredit er de facto i en ”meget solid” position set ud fra en finansiel vurdering.
Regeringen bør - som også anbefalet af Ekspertudvalget på side 74 i deres rapport - pålægges
den opgave, at
optage forhandlinger med EU
om en særregel for dansk realkreditvirksomhed
med henblik på at opnå
status quo
i forhold til kapitalkravene til realkreditinstitutter, som
alene
driver realkreditvirksomhed.
Det er nødvendigt, fordi Danmark ikke kan lempe kapitaldækningsreglerne for udvalgte kredit-
institutter uden en aftale med EU.
På den baggrund er det naturligvis afgørende, at udvalget får afklaret om udvalget mener, at
der er et reelt behov for en skærpelse af kapitalkravet i forhold til
realkreditvirksomhed?
De aktuelle bidragssatser afspejler ikke risikoforholdene mellem forskellige typer af
lån (læses ikke op)
Den føromtalte figur fra Ekspertudvalget handlede om den
gennemsnitlige
udvikling, men siger
ikke noget om, hvor
forskellige
bidragssatserne er blevet?
Den konstaterede store spredning i bidragssatsernes størrelse er et forholdsvis nyt fænomen,
da satserne historisk set har været ensartede og baseret på solidariske principper a la en
forsikringsordning.
Realkreditten begrunder det med myndighedernes ønske om at få låntagere til at vælge
mindre
sårbare lån med afdrag, gerne med fast rente. Argumentet synes at bygge på en tanke
om højere risiko på nogle typer af lån.
Dette er en tvivlsom hypotese, som Boligøkonomisk Videncenter har datamateriale til at belyse
nærmere fra deres undersøgelse ”Tvangsauktioner i Danmark” (juni 2015). To af forfatterne
(Karin Haldrup og Jonas Zangenberg Hansen) bag analysen, som jeg har talt med, vurderer
samstemmende, at belåningsprocenten er langt vigtigere end lånetypen.
Realkreditinstitutterne selv har ikke på noget tidspunkt fremlagt materiale til offentligheden,
der belyser, hvorfor der er så store forskelle i bidragssatserne.
Denne vinkel om de store forskelle i satserne har der ikke været meget fokus på hidtil.
Jeg antager, at denne særlige problemstilling vil indgå i udvalgets arbejde, da konsekvenserne
kan være stavnsbinding og økonomisk ruin for de mest sårbare låntagere.
Jeg skal derfor opfordre Erhvervsudvalget til at se på om denne udvikling er rimelig og ikke
sker på et vilkårligt grundlag?
Udvalget kan forbedre sit beslutningsgrundlag ved at bede om en
uvildig
analyse vedrørende
betydningen af den valgte lånetype og risikoen for at gå konkurs, ud fra ovennævnte
grunddata, som efter forfatternes oplysninger kan genbruges til dette formål.
4
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 44: Talepapir fra Foreningen Fair Bidragsats' foretræde for udvalget den 17/11-16 om realkredit og bidragssatser
1689782_0005.png
Retssikkerheden (læses ikke op)
Som det ser ud i dag, hæver realkreditinstitutterne bidragssatserne i
eksisterende
låneaftaler
med henvisning til en ”kan-bestemmelse `med småt´” i pantebrevet.
Det har givet anledning til store protester og viser én af de klassiske fare ved et `oligopol´,
nemlig at aktører med en dominerende markedsposition kan finde på, at fastsætte urimelige
standardkontraktvilkår.
Ifølge en EU-dom er urimelige standardkontraktvilkår
ikke bindende
for forbrugerne. Det
fremgår af sag C-472/10 fra EU-Domstolen om urimelige kontraktvilkår i forbrugeraftaler fra
26. april 2012.
Erhvervsudvalget opfordres til at sikre, at disse regler om rimelige kontraktvilkår også
håndhæves i Danmark. Vi har brug for øget retssikkerhed på dette vanskelige område.
Det kan ske ved at udvalget beder ministeren om at udfærdige et forslag til en ny
bekendtgørelse. Den skal indføre et
obligatorisk standardpantebrev
til brug for
realkreditlån til sikring af retssikkerheden for forbrugerne imod urimelige eller vilkårlige
stigninger i bidraget.
-------------------
Jeg slutter kort af med nogle idéer til ny lovgivning på området.
Bud nr. 1: Befri realkreditten fra banker
Udvalget bør overveje, hvordan realkredittens hæderkronede plads i historien, kan genskabes.
Det vil nok indebære at realkreditselskaberne skal gøres til selvstændige selskaber og
foreninger, som alene
koncentrerer sig om
at tilbyde sikre realkreditlån med lav rente og lave
omkostninger. Modellen er velprøvet.
Pointen er, at realkreditvirksomhed af nationale hensyn ikke skal blandes sammen med den
risikofyldte bankvirksomhed. Vi kender alle historien om Danske Bank.
Bud nr. 2: Delvis eftergivelse af gæld i ejendomme, som blev overbelånt op til krisen
Vi bør ikke glemme de hundredtusinder af boligejere, som er havnet i en økonomisk sårbar
situation på grund af ”overbelåning” op til det tidspunkt i efteråret 2007, hvor luften gik ud af
den danske boligboble.
Hvis Folketinget ikke afmonterer denne ”tikkende bombe”, sprænger den i luften før eller
siden; - mere præcist den dag renten stiger mærkbart.
Realkreditten bør anstændigvis stilles til ansvar for de opskruede værdiansættelser før 2008.
Det kan ske ved at Folketinget ekstraordinært giver påbud om at nedskrive hovedstolen på
realkreditlån i overbelånte ejendomme til et
fornuftigt niveau i de pågældende årgange.
Jeg
skal lige bemærke, at Fair Bidragssats ikke nødvendigvis er enig i dette synspunkt, som jeg
selv gerne selv står på mål for.
5
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 44: Talepapir fra Foreningen Fair Bidragsats' foretræde for udvalget den 17/11-16 om realkredit og bidragssatser
1689782_0006.png
Ekspertudvalgets anbefaling nr. 5 om forbud mod gebyrer ved skift til andet institut i
varslingsperioden hjælper ikke denne hårdt ramte gruppe, som ingen vil overtage lånene fra.
Folketinget må så finde ud af, om det er sektoren selv, der skal betale for gældseftergivelsen,
eller om regningen skal sendes videre til skatteyderne?
Bud nr. 3: Genskab konkurrencen på realkreditmarkedet
Den mest vidtgående anbefaling (nr. 5) i Ekspertudvalgets rapport af 16. september 2016 vil
sandsynligvis ikke føre lavere bidragssatser.
Vi tror på, at konkurrencen kan blive aktiv, hvis nye aktører træder ind på realkreditmarkedet
med et ønske om lave bidragssatser. Vores forening, Fair Bidragssats, har en sådan plan.
Vi har den 15. september 2016 fremlagt ”VISIONEN om en ny realkreditforening med lave
bidragssatser”. Udvalget har modtaget Visionen, som et bilag til sagen, og alle interesserede
kan downloade Visionen fra vores hjemmeside fairbidragssats.dk.
Vi har såmænd også hentet inspiration hos selve ministeren, der den 9. november 2016
offentliggjorde en inspirerende pressemeddelelse, om en ny Dansk Landbrugsfond finansieret
af en blanding af lån fra staten og fra pensionskasser.
Samme model kunne bruges til realisering af Visionen fra Fair Bidragssats om en
låntagerstyret realkreditforening. Vi deltager selvsagt i forhandlinger herom.
Fair Bidragssats opfordrer Erhvervsudvalget til at arbejde for en sådan løsning. Det er en
meget billig og sikker løsning sammenlignet med beløb og risiko i forbindelse med
Kreditpakkerne i kølvandet på finanskrisen.
-------
Hvis nogle medlemmer af udvalget ønsker at se mit talepapir så eftersender jeg det gerne.
Tak for ordet og I er velkomne til at stille spørgsmål.
17. november 2016, Kim Paulsen, Mobil (+45) 26 25 27 28
Bilag:
1. ”Boliglån er blevet en røverforretning”, Kronik i Politiken, den 9. maj 2015
2. ”Visionen om en ny kreditforening med lave bidragssatser”, Fair Bidragssats, den 15.
september 2016
6