Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
ERU Alm.del Bilag 279
Offentligt
1794401_0001.png
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 279: Henvendelse af 29/9-17 fra Forbrugerrådet Tænk, vedrørende Konkurrencerådets analyse af markedet for realkredit
1794401_0002.png
Forbrugerrådet Tænk finder som nævnt, at analysen er grundig og dækkende. Den samlede
analyse kunne dog styrkes yderligere på følgende områder:
Modellen i boks 4.4 viser klart, at de stigende bidragssatser teoretisk set ikke kan
forklares med øgede kapitalkrav. Denne konklusion ville kunne styrkes yderligere
ved også at inddrage Miller & Modigliani betragtninger om, at øgede kapitalkrav
reducerer risikoen for investorer og fremmedkapital og dermed afkastkravet. Dette
vil i modellen termer reducere parameteren for afkastkrav og dermed reducerer
forholdet mellem kapitalkrav og bidragsstigninger yderligere.
Det kunne styrke analysen med en vurdering og estimat af institutternes muligheder
for overvæltning af omkostninger i forbrugernes priser (Cost-pass-through). Graden
af overvæltning siger en del om konkurrenceintensiteten. På realkreditmarkedet er
det umiddelbart indtrykket, at omkostninger, herunder kapitalkrav, fuldt ud
overvæltes på kunderne, hvilket indikerer manglende konkurrence og mindre fokus
på en effektiv låneproduktion.
Forbrugerrådet Tænk har herudover følgende bemærkninger til de enkelte dele af rapporten:
Rapportens anbefalinger
Den klare konklusion i Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens analyse er, at konkurrencen på
realkreditmarkedet har svære vilkår. Derfor finder Forbrugerrådet Tænk, på linje med
rapportens anbefalinger, at der er behov for tiltag, der kan fremme konkurrencen i sektoren.
Nedenfor kommenterer vi styrelsen anbefalinger:
1. Tilsynsdiamanten erstattes af anden regulering, som understøtter en effektiv
konkurrence og finansiel stabilitet
Styrelsen peger på, at en stor del af reguleringen af den finansielle sektor, herunder
tilsynsdiamanten, bærer præg af, at hensynet til konkurrencen overses. Forbrugerrådet Tænk
finder, at der er brug for at opprioritere konkurrencehensynet i reguleringen, således at
reguleringen i højere grad kan bidrage til at gøre forbrugerne aktive på markedet og fremme
konkurrencen.
I den forbindelse skal det noteres, at megen forbrugerregulering hører under Finanstilsynet.
Tilsynets primære fokus er finansiel stabilitet. Det bør overvejes, hvordan der sikres en bedre
balance mellem dette hensyn på den ene side og på den anden side konkurrence- og
forbrugerreguleringen.
Det foreslås, at tilsynsdiamanten erstattes af regulering via risikovægte. Det bør i den
forbindelse nøje overvejes, hvorledes forhøjede risikovægte vil påvirke prissætninger overfor
forbrugeren, set i lyset af den manglende konkurrence.
Samtidig skal det understreget, at Forbrugerrådet Tænk også er bekymret over omfanget af
rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed. Styrelsen foreslår, at lånegrænsen for disse lån
sænkes. Vi har forståelse for synspunktet, men der bør i givet fald være tale om en
forholdsvis lang indfasning, da det kan få store konsekvenser for boligudgifterne for mange
forbrugere.
2
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 279: Henvendelse af 29/9-17 fra Forbrugerrådet Tænk, vedrørende Konkurrencerådets analyse af markedet for realkredit
Forslaget om forbedrede muligheder for fælles funding kan vi støtte, hvis det kan bidrage til
skærpet konkurrencen fra bankerne. Her er det dog vigtig at sikre, at forbrugerne ikke
kommer i klemme ved at optage bankboliglån frem for realkreditlån, da lånevilkårene er
forskellige for de to produkter.
2. Sikre troværdige afviklingsplaner for de store realkreditinstitutter, således at
den implicitte statsgaranti reduceres
Forbrugerrådet Tænk kan støtte forslaget da det gøre det lettere for (evt. nyetablerede)
mindre institutter at bidrage til konkurrencen.
3. Fokus på at EU-regulering ikke skaber utilsigtede adgangs- og ekspansions-
barrierer, som hæmmer konkurrencen
Styrelsen nævner, at bl.a. adgangs- og ekspansionsbarrierer bør være et fokuspunkt for den
af erhvervsministeren oprettede Basel-ekspertgruppe. Det bør i det hele taget overvejes om
repræsentationen i denne gruppe er afbalanceret, da den udelukkende består af
repræsentanter for de finansielle virksomheder og embedsmænd.
4. Sikre lige konkurrencevilkår mellem realkreditlån og realkreditlignende lån
Det anbefales, at reguleringen af markedet for boligkredit indrettes, så konkurrencen mellem
realkreditlån og realkreditlignende lån ikke hæmmes. Det er vi overordnet set enig i. Det er
som tidligere nævnt dog væsentligt at være opmærksom på, at bankboliglån er et andet
produkt end realkreditlån, og at forbrugerbeskyttelsen er vidt forskellig for de to produkter.
Det kunne give anledning til at overveje, om der er behov for et nærmere eftersyn af
forbrugerbeskyttelsen i primært bankboliglånene.
5. Standardiseret og simpel forside til lånetilbud
Vi støtter styrelsens forslag. Forbrugeren har store problemer med at forstå lånedokumen-
terne. Vores undersøgelser bekræfter styrelsens konklusioner om, at forbrugerne ikke forstår
lånedokumenterne, formuleringerne og har svært ved at kapere omfanget af dokumenter.
Styrelsen lægger op til en standardiseret forside, og viser et eksempel på dette. Dette
eksempel virker umiddelbart som et godt bud på en forside.
Vi støtter som nævnt udarbejdelsen af en standardiseret forside. Også selvom brancen og
Forbrugerrådet Tænk netop har udarbejdet retningslinjer for en læsevejledning til
dokumenterne. Vi mener, at der fortsat er behov få en mere gennemgribende sproglig og
kommunikationsmæssig gennemskrivning af hele dokumentpakken der udgør ca. 70 sider.
Herudover bør overflødig information fjernes fra den enkelte forbrugers lånepakke, fx bør
der ikke, som i dag, indgå en låneguide, der beskrive andre produkter end det, der er aktuelt i
den konkrete situation.
Det kan fx også overvejes om instituttets almindelige forretningsbetingelser bør henvises til
instituttets hjemmeside. En sådan genskrivning af det samlede lånetilbud børe ske i en
3
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 279: Henvendelse af 29/9-17 fra Forbrugerrådet Tænk, vedrørende Konkurrencerådets analyse af markedet for realkredit
tværfaglig arbejdsgruppe med kompetencer inden for fx jura, kommunikation,
industriøkonomi og forbrugeradfærd. Arbejdsgruppens oplæg bør løbende testes for
”brugervenligheden” og de konkurrencemæssige effekter
fx på samme møde som styrelsen
har teste de prototyper der præsenteres i rapporten.
Vedrørende øget gennemsigtighed skal Forbrugerrådet Tænk endvidere pege på, at
institutterne i dag udelukkende køber eller sælger obligationer over deres egen beholdning
og altså ikke via Nasdaq Copenhagen A/S eller et andet reguleret marked. Det kunne være
relevant, at styrelsen ser nærmere på dette spørgsmål, da det bl.a. slører gennemsigtigheden
for forbrugeren.
6. Det sikres, at forbrugerreguleringen ikke unødigt hæmmer udbydernes
mulighed for at konkurrere via nye digitale platforme
Styrelsen peger på, at den nuværende forbrugerregulering i en række tilfælde ikke spiller så
godt sammen med mulighederne for at skabe innovative digitale løsninger, der kan fremme
konkurrencen, og bidrage til at gøre forbrugerne mere aktive. Overordnet støtter
Forbrugerrådet Tænk, at det overvejes, hvorledes forbrugerreguleringen kan justeres så den i
højre grad passer til en digital verden.
For Forbrugerrådet Tænk er det imidlertid helt afgørende, at det dette sker uden at svække
forbrugerbeskyttelsen. Men det er relevant at se på om forbrugerbeskyttelsen kan øges
samtidig med, at informationer gøres mere relevante, forståelige og handlingsanvisende i en
digital kontekst, så forbrugerne mere aktivt kan bidrage til at skabe øget konkurrence på
markedet.
Forbrugerrådet Tænk deltager gerne i arbejdet med at udforme sådanne krav, der forbedre
mulighederne for at udnytte digitale platforme.
Vi skal desuden opfordre styrelsen til at overveje selve formuleringen af denne anbefaling, da
den kunne give anledning til den misforståelse, at forbrugerbeskyttelse mere generelt er et
sekundært hensyn, der ikke bør give virksomhederne byrder. Som vi forstår styrelsen pointe
er sagen her snarere, at nogle forbrugerbeskyttelsesbestemmelser er udformet på en måde,
der også ud fra forbrugerinteresser kan være uhensigtsmæssig.
7. Boligsalgsopstillinger skal inkludere sammenlignelige finansieringsforslag
Forbrugerrådet Tænk støtter forslaget. I hvert fald bør mægleren have mulighed for at
fremlægge finansieringsforslag. Styrelsens forslag om informationen om prisforskellen
mellem dyreste og billigste realkreditinstitut virker som en klar og stærkt
handlingsfremmende information, der vil kunne gøre forbrugeren mere aktive på markedet.
Det er desuden vores opfattelse, at det er i forbrugerens interesse, at der fortsat skal være
mulighed for i salgsopstillingen eller tillæg hertil at angive alternative finansieringsforslag,
idet køberen herved får oplysning om, hvordan den konkrete ejendom rent faktisk kan
finansieres. Den almindelige forbruger undersøger typisk ikke markedet for finansiering, og
derfor er det sundt for konkurrencen, at køberen via ejendomsmægleren gives en alternativ
mulighed til finansiering af købet end blot købers nuværende bank. En sådan beregning fra
ejendomsmægleren vil ligeledes i mange tilfælde kunne anvendes til at forhandle bedre
priser og vilkår i købers nuværende bank. Det bør dog på finansierings-forslaget udtrykkeligt
angives, hvis der er en relation til eller samarbejdsaftale med den pågældende låneudbyder.
4
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 279: Henvendelse af 29/9-17 fra Forbrugerrådet Tænk, vedrørende Konkurrencerådets analyse af markedet for realkredit
Ligeledes bør det angives, hvis ejendomsformidlingsvirksomheden modtager provision fra
udbyderen.
8. Ejendomsmæglere tillades at formidle boliglån.
Dette forslag støtter vi ikke. Når man ser bort fra de få ejendomsmæglere, der tilbyder
køberrådgivning, er det vigtigt, at det er helt klart, at ejendomsmægleren repræsenterer
sælger og derfor ikke kan yde rådgivning til køber, herunder rådgivning om finansiering.
Ejendomsmægleren bør derfor ikke formidle lån til køber, da ejendomsmægleren er sælgers
repræsentant.
Vi er enige i, at ejendomsmægleren fortsat skal kunne henvise køberen til specifikke bank-
eller realkreditinstitutter, herunder på grundlag af formaliserede samarbejdsaftaler, forudsat
at der oplyses om samarbejdet.
Forslaget om henvisning til prisportalen Tjek Boliglån kan vi støtte.
9. Juridiske rådgivere bør opfordre boligkøbere til at indhente flere
finansieringstilbud i forbindelse med advokat- og rådgiverforbeholdet.
Forbrugerrådet Tænk kan støtte forslaget.
10. Banker må ikke opkræve betaling for at annullere en bankgaranti
Forbrugerrådet Tænk støtter forslaget. Der er tale om et gebyr, hvis sigte er at fastholde
kunden og gebyret afspejler ikke en reel omkostning.
11. Der udarbejdes en webservice, hvor forbrugerne kan indhente og opbevare
relevante dokumenter til brug for at indhente flere lånetilbud
Forbrugerrådet Tænk er positiv overfor forslaget, da det formentlig kan fremme konkurrencen i
visse situationer. Styrelsen henviser til, at Penge- og Pensionspanelets budgetskabelon kan
anvendes. Her bør man dog overveje om ikke det var en ide at lade sig inspirere af de
budgetværktøjer som fx bankerne anvender. Flere af disse synes umiddelbaret mere
brugervenlige. Det bør dog nøje overvejes om forslaget har nogle uheldige sidevirkninger med
hensyn til fx privacy.
12. Forbrugere skal kunne give en elektronisk fuldmagt til, at en virksomhed
kan indhente offentligt registrerede oplysninger, der er nødvendige til et
lånetilbud
Problemet med at give forbrugerne mulighed for at give fuldmagt til finansielle
virksomheder, er, at det hurtigt bliver til en forretningsbetingelse, at forbrugeren giver en
sådan fuldmagt. Det kan derfor hurtigt føre til en umyndiggørelse af forbrugere, der selv vil
have kontrollen med egne data. Det er langt fra problemfrit, at give private virksomheder
mulighed for at få direkte adgang til forbrugernes data. Hvis der gives direkte adgang til data,
så skal der tages skridt til at sikre, at det bliver reelt frivilligt for forbrugerne.
5
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 279: Henvendelse af 29/9-17 fra Forbrugerrådet Tænk, vedrørende Konkurrencerådets analyse af markedet for realkredit
13. Forbrugere skal kunne give en elektronisk fuldmagt til, at en virksomhed
kan indhente kontoudtog til at udarbejde et budget på forbrugerens vegne
Dette følger allerede af PSD2. Virksomhederne skal have tilladelse som kontooplysnings-
tjeneste for at hente forbrugerens data og bruge dem til at lave et budget.
Forslag 14 til 16 handler om, at det skal være nemmere for låntagerne at skifte
realkreditinstitut.
Inden vi kommenterer på de enkelte punkter skal Forbrugerrådet Tænk understrege, at den
største barriere for at skifte institut helt klart er de markant høje skifteomkostninger. De høje
skifteomkostningers negative effekt på mobiliteten er tydeligt illustreret i rapportens
analysedel. Analyser foretaget af analysefirmaet Wilke for FinansWatch viser også, at mange
forbrugere ønsker at skifte, men ikke gør det, netop på grund af de høje skifte omkostninger.
Skifteomkostningerne giver endvidere anledning til en meget uheldig adfærd i prisdannelsen
med en indbygget tendens til at priserne driver opad. Det peges der også på i styrelsens
rapport. Forbrugerrådet Tænk går ud fra, at det er set i lyset af, at der her i foråret er indgået
en politisk aftale om en mindre reduktion af skifteomkostningerne, at styrelsen ikke har
medtaget forlag til, hvordan skifteomkostningerne kan sænkes. Forbrugerrådet Tænk støtter
aftalen, og ser den som et skridt i den rigtige retning. Vi skal dog for en ordens skyld
bemærke, at der efter vores opfattelse skal en større reduktion til for at øge konkurrencen i
det omfang styrelsens analyse viser, der er behov for.
Forbrugerrådet Tænk har endvidere tidligere foreslået en model til billigere skift af institut,
som går ud på af selve administrationen af lånene flyttes. Branchen har peget på, at modellen
har en række udfordringer som gør, at den er vanskelig at realisere. Forbrugerrådet Tænk
mener dog fortsat, at disse udfordringer vil kunne løses. Det kunne derfor være relevant, at
en arbejdsgruppe går i dybden med modellens muligheder for at fremme mobiliteten.
Herudover kunne der overvejes alternative prismodeller, der vil kunne fremme mobiliteten.
Fx kunne en model, hvor skifteomkostningerne udglattes over lånets gennemsnitligt
forventede levetid, overvejes. Så skal alle skifteomkostningerne ikke betales up-front ved
selve skiftet, hvilket er mobilitetshæmmende. Der findes sikkert også andre modeller. En
arbejdsgruppe kunne kortlægge mulighederne.
Til de enkelte forslag 14 til 16 har vi følgende kommentarer:
14. Udbydere af boliglån skal kunne kontakte forbrugere, der har givet deres
tilladelse hertil ved låneoptagelse
Forbrugerrådet tænk støtter forslaget. Det må dog sikres at forbrugerne ikke i tide og utide
kontaktes med forslag om omlægninger, og herved påføres unødige transaktionsomkostninger.
Endvidere må det sikres, at muligheden ikke bliver anvendt til promovering af instituttet eller
egentlig reklame.
15. Oplysninger om realkreditlån skal fremgå på betalingsoversigten
Forbrugerrådet Tænk støtter forslaget. Man kan undre sig over, at disse oplysninger ikke
allerede er tilgængelige pt., og at forbrugerne i visse tilfælde bliver pålagt et gebyr for at
modtage oplysninger om deres lån.
6
 ERU, Alm.del - 2016-17 - Bilag 279: Henvendelse af 29/9-17 fra Forbrugerrådet Tænk, vedrørende Konkurrencerådets analyse af markedet for realkredit
16. Det skal fremgå af lånebetingelserne, at låntageren har råderetten over de
udstedte realkreditobligationer
Forbrugerrådet Tænk støtter forslaget.
Med venlig hilsen
Vagn Jelsøe
Vicedirektør
Morten Bruun Pedersen
Seniorøkonom
7