Fra:
René Poulsen [mailto:[email protected]]
Sendt:
27. september 2017 11:06
Til:
Morten Bødskov <[email protected]>; Pelle Dragsted <[email protected]>; Lisbeth Bech
Poulsen <[email protected]>; René Gade <[email protected]>
Emne:
Mødet i Erhvervsudvalget om realkredit
Hej Morten & Co.
Jeg har set mødet i udvalget i går den 26.9.2017, som dybest set ikke bragte så meget nyt, men mange af
de samme (bort)forklaringer som vi har hørt før.
Da jeg i øjeblikket bruger meget af min tid i arbejdsgruppen, som forsøger at etablere Boligernes Realkredit,
ærgrer det mig, at et meget vigtigt spørgsmål blev gemt til sidst og desværre ikke fik ret meget
opmærksomhed.
Forklaringen på, hvorfor Boligejernes Realkredit bliver mødt med kapitalkrav, som kort fortalt er det 3-
dobbelte af, hvad de etablerede udbydere arbejder med.
Jeg forstår som udgangspunkt godt, at der er større risiko for at en ny udbyder begår fejl, og derfor skal
have mere at stå imod med, men en 3-dobling må bygge på en antagelse om, at nye spillere ikke ved noget
om realkreditlån.
Forretningsmodellen i Boligejernes Realkredit kan næsten ikke blive mere simpel, da vi kun vil tilbyde lån til
privatboliger. Som udgangspunkt traditionelle 30-årige lån med fast rente, og kun en minimal andel med
variabel rente.
Vi forventer ikke, at vi skal tilbyde nybelåning, alene af den grund at bankerne sidder 100% på det marked,
fordi der kræves byggefinansiering inden der kan tilbydes realkreditlån. Derfor vil vores udlån kun være
baseret på, at vi overtager lån fra de andre udbydere.
Og så kommer vi frem til sagens kerne. Et privatudlån i F.eks. Nykredit risikovægtes så vidt vi er orienteret
med 12%. Et lån på 1 million vægtes altså ned til 120.000 kroner og det er det beløb, der skal beregnes
kapital til. Hvis kapitalkravet er 15% skal Nykredit skaffe 18.000 kroner i kapital.
Hvis Boligejernes Realkredit overtager lånet fra Nykredit, skal lånet risikovægtes med 35%, eller 350.000
kroner. Hvis vores kapitalkrav også bliver på 15 % (vi forventer ikke lavere krav end hos konkurrenterne),
skal vi skaffe 52.500 kroner i kapital.
Vi skal altså skaffe 34.500 kroner mere for et lån med en helt identisk sikkerhed i ejendommen, og med den
samme kundes betalingsevne. Forskellen i den reelle kreditrisiko er altså 0%, men kapitalkravet er næsten 3
gange større. Hvor er logikken?
Forklaringen er, at Nykredit har fået godkendt en såkaldt intern model til opgørelse af kreditrisikoen, fordi
de over en periode på mindst 3 år har kunnet dokumentere en lavere risiko, end hvis de skulle bruge
standardmodellen, som Boligejernes Realkredit desværre skal i mindst 3 år.
Men er risikoen på lånet kun 1/3 i Nykredit af hvad den er i Boligejernes Realkredit? Selvfølgelig er den ikke
det. Jeg vil tværtimod påstå, at risikoen i Boligejernes Realkredit bliver lavere.
Inden vi overtager lånet, SKAL vi lave en ny vurdering af kundens betalingsevne.
Inden vi overtager lånet, SKAL vi lave en ny vurdering af ejendommens værdi.
Boligejernes Realkredit vil altså ikke have
”lig i laste ”.