Overbelåning åf AB Duegården
Indledning
Lad os begynde med andelsboligforeningstanken. Oprindeligt var det sådan, at når lejerne fik
tilbudt køb af ejendommen iht. tilbudspligten i lejeloven, ved at stifte en andelsboligforening,
så skulle de tilbydes ejendommen til den pris, som en investor ville betale for ejendommen.
En pris, hvor en investor kunne tjene penge på ejendommen som udlejningsejendom
underlagt lejeloven/boligreguleringsloven. Ejendommen skulle ikke belånes kraftigere som
andelsboligforening end som udlejningsejendom, hvilket fremgår klart og tydeligt af
bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling.
Realkreditinstitutter må således ikke låne mere ud til en andelsboligforening, end svarende til
de indtægter, de kan oppebære, ved at overtage ejendommen på tvangsauktion. Det er
ræsonnementet bag bekendtgørelsen ligesom det er ræsonnementet bag Andelsboliglovens
§4, der giver andelshavere ret til at blive boende i ejendommen som lejere, hvis foreningen
opløses. Tanken var, at lejerne således kunne købe ejendommen til en pris, som ikke
forudsatte en boligafgift, som var væsentligt højere end den husleje, de betalte i forvejen.
Motivationen hos lejerne for at blive andelshavere var, at få demokratisk indflydelse på den
ejendom de boede i, motivationen var ikke, og det skulle ikke være, at score kassen.
En andelsboligforening ejer og driver ejendommen, en andelshaver køber en andel i
foreningens formue, og får derigennem brugsret til en lejlighed. Med brugsretten følger en
forpligtelse overfor foreningen til at vedligeholde lejligheden indvendigt, dvs. sikre at
lejligheden fastholder den værdi, den repræsenterer i foreningens aktiver.
Foreningslivet vokser frem af, at andelshaverne har et fælles aktiv, dvs. ejendommen, som de
skal værne om. Udvendigt skal ejendommen nemlig også passes og vedligeholdes således, at
når en andelshaver sælger sin andel i foreningens formue, kan andelshaveren som
udgangspunkt være nogenlunde sikker på, at få sit indskud igen, og gerne en lille slat mere,
nemlig det afdrag på foreningens gæld, andelshaveren har bidraget til, mens andelshaveren
boede i ejendommen.
Andelshavermes økonomiske interesse i, at ejendommen vedligeholdes, og at foreningen
løbende afdrager på sin gæld, er altså væsentlig for, at foreningslivet blomstrer. Samtidig står
det klart, at demokratiet altid har været mere centralt i en andelsboligforening end penge. I en
andelsboligforening har hver andelshaver én stemme, indflydelsen afhænger altså ikke af,
hvor stort et indskud andelshaveren har betalt for sin lejlighed, eller af hvor stor lejligheden
er. Hvilket står i kontrast til ejerforeninger, hvor man typisk stemmer efter fordelingstal, dvs.
dem der ejer mest, har mest indflydelse.
Andelsboliger har i lovgivningen altid haft et socialt sigte, dvs. at sikre billige boliger. Fra
kritiske røster lyder det i dag, at Andelsboligloven er et bombekrater. Det er ikke korrekt. Det
Side 1 af 9