UUI, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 721: Spm. om oversendelse af talepapir fra samrådet om reglerne i lejeloven, til udlændinge-, integrations- og boligministeren

Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalget 2015-16
UUI Alm.del
Offentligt

Talepapir

Arrangement:

Besvarelse af samrådsspørgsmål nr.

AG, AH og AI stillet efter ønske fra Jan

Johansen (S)

Hvornår:

15. juni 2016

DET TALTE ORD GÆLDER

7. juni 2016

Sags nr.

Akt-id

2016-5706

Tekst:

Samrådsspørgsmål AG

Ministeren bedes redegøre for, om det er intentionen i

lejeloven, at tilbudspligten til lejerne ved udlejers salg af

udlejningsejendomme kan omgås ved at lave en minori-

tetsaktionær-model?

Jf. artiklen »S og DF vil se på tilbudspligt i lejeloven«

fra Altinget den 12. maj 2016.

Samrådsspørgsmål AH

Hvilke konsekvenser mener ministeren, at det kan få for

lejerne og det politiske ønske om billige og blandede bo-

ligformer, hvis minoritetsaktionær-modellen udbredes i

forbindelse med salg af private udlejningsejendomme?

Samrådsspørgsmål AI

UUI, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 721: Spm. om oversendelse af talepapir fra samrådet om reglerne i lejeloven, til udlændinge-, integrations- og boligministeren

Hvornår vil ministeren tage initiativ til at modernisere

og tilpasse tilbudspligtreglerne i lejeloven jf. ministerens

svar på spørgsmål S 1144?

Lad mig starte med

spørgsmål AG.

Det korte og hurtige svar er, at tilbudspligten ikke skal

kunne omgås gennem en minoritetsaktionær-model. Men

det er mere sammensat end som så.

Lejeloven indeholder, som bekendt, regler om tilbuds-

pligt. De indebærer, at ejeren af en udlejningsejendom

skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsba-

sis, hvis ejendommen påtænkes solgt.

Reglerne gælder for udlejningsejendomme med mindst 6

beboelseslejligheder. Indeholder ejendommen erhvervs-

lokaler, skal der være mindst 13 beboelseslejligheder.

Ordningen med tilbudspligt, som vi kender den i dag,

kom ind i lejeloven i 1979. Ordningen indeholdt ikke

særlige regler om tilbudspligt ved salg af aktier og anpar-

ter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer udlejningsejen-

domme.

UUI, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 721: Spm. om oversendelse af talepapir fra samrådet om reglerne i lejeloven, til udlændinge-, integrations- og boligministeren

Reglerne herom kom ind i lejeloven i 1986. Efter en

mindre præcisering i 1991 fastslår reglerne, at der er til-

budspligt ved salg af aktier og anparter, [og jeg citerer]

”når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i

selskabet”.

Det fremgår imidlertid ikke af forarbejderne til de to

lovændringer, hvordan reglen skal forstås i tilfælde, hvor

der er

flere

erhververe. Det fremgår således ikke, om til-

budspligt udløses, når erhververne tilsammen – og altså

ikke hver for sig - opnår majoritet.

Østre Landsret har i 2004 taget stilling i en sådan sag. I

sagen solgtes anparter i et ejendomsanpartsselskab til 3

forskellige købere, som derved ikke - hver for sig - opnå-

ede majoritet i selskabet. Landsretten kom frem til, at der

ikke var tilbudspligt i denne situation.

Det må altså konstateres, at landsretten ikke mener, at

intentionen med bestemmelsen er, at der skal være til-

budspligt ved sådan et ejendomssalg.

UUI, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 721: Spm. om oversendelse af talepapir fra samrådet om reglerne i lejeloven, til udlændinge-, integrations- og boligministeren

Man kan argumentere for, at det kan forekomme ulogisk,

at der ikke udløses tilbudspligt i den pågældende situati-

on, når det ville være tilfældet, hvis der kun var én er-

hverver.

Jeg mener på denne baggrund, at der er tale om en pro-

blemstilling, som kræver nærmere overvejelse.

Der er generelt en række problemstillinger i forbindelse

med tilbudspligt, som trænger til afklaring og præcise-

ring. Dette hænger især sammen med udviklingen hen-

imod ejendomsdrift i selskabsform i stedet for den tradi-

tionelle form med personligt ejede ejendomme. Denne

udvikling rejser spørgsmål, som de gældende regler ikke

giver klare svar på. Det vil jeg komme nærmere ind på i

forbindelse med besvarelsen af samrådsspørgsmål AI.

Nu vil jeg gerne vende mig mod

spørgsmål AH.

Der spørges til, hvilke konsekvenser, jeg mener, det kan

få for lejerne og for sammensætningen af billige og blan-

dede boliger, hvis minoritetsaktionær-modellen udbredes

i forbindelse med salg af private udlejningsejendomme.

UUI, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 721: Spm. om oversendelse af talepapir fra samrådet om reglerne i lejeloven, til udlændinge-, integrations- og boligministeren

Den såkaldte ”minoritetsaktionær-model” har den virk-

ning, at færre lejeboliger omdannes til andelsboliger via

tilbudspligten. Hvis modellen udløste tilbudspligt, ville

flere udlejningsejendomme alt andet lige blive omdannet

til andelsboligforeninger.

Dermed ville også flere billige lejeboliger blive omdan-

net til andelsboliger. Andelsboliger, som i mange tilfælde

ville være dyrere at bo i.

Det er nemlig ikke nødvendigvis sådan, at en lejebolig

bliver billigere at bo i, fordi den omdannes til en andels-

bolig. Tværtimod kan det ofte være sådan, at boligudgif-

ten for de lejere, som bliver andelshavere, stiger.

En udbredelse af minoritetsaktionær-modellen vil derfor

kunne medvirke til at opretholde det nuværende udbud af

private lejeboliger, herunder udbuddet af billige boliger.

Og så er der

spørgsmål AI.

Jeg tror, at spørgeren er bekendt med det lovgivningsar-

bejde, der er sat i gang med lejelovsforliget fra juni 2014.

UUI, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 721: Spm. om oversendelse af talepapir fra samrådet om reglerne i lejeloven, til udlændinge-, integrations- og boligministeren

Efter forliget skal de seneste lejelovsændringer evalueres

2 år efter, at de trådte i kraft. I forlængelse af evaluerin-

gen skal der fremlægges forslag til én samlet lejelov,

som indeholder reglerne fra både lejeloven og boligregu-

leringsloven. Jeg vil i den forbindelse indkalde partierne

i forligskredsen til en drøftelse.

Efter min opfattelse vil det være oplagt i den forbindelse

at se på tilbudspligtsordningen i sin helhed. Så kan der

arbejdes for en afbalanceret løsning til fordel for både

udlejer og lejere. Så undgår vi også forcerede lappeløs-

ninger, som den gældende lejelovgivning er præget af.

Formålet med at forenkle og modernisere er at skabe

større sammenhæng i lejelovgivningen. Det ville derfor

være kedeligt, hvis vi allerede inden, der er udarbejdet et

forslag til en ny lejelov, gennemfører endnu en lappeløs-

ning.