ERU, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 72: Spm. om ministeren vil sende sit talepapir fra det åbne samråd den 21/1-16 om de høje huslejer for københavnske strøgbutikker, til erhvervs- og vækstministeren

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2015-16
ERU Alm.del
Offentligt

INSPIRATIONSPUNKTER

21. januar 2016

[Kun det talte ord gælder]

Talepapir – ERU alm. del – samrådsspørgsmål M-P vedr.

lejefastsættelse i erhvervslejemål samt udenlandske inve-

storers opkøb af ejendomme i det centrale København, stil-

let den 15. december 2015 efter ønske fra Morten Bødskov

(S)

[Indledning]



Tak for invitationen til at komme her i udvalget i dag.



Inden jeg besvarer de fire spørgsmål, vil jeg sige noget

overordnet om huslejeniveauet på Strøget i København

og om den gældende regulering af markedet for leje af

erhvervsejendomme.

[Huslejeniveauet på Strøget]



Københavns handelsstrøg er et af de mest attraktive ste-

der i Danmark at placere sin butik, hvis ikke det mest at-

traktive. Det gælder for både danske og for internationa-

le brands, der gerne vil etablere sig i København.



Det er derfor også helt naturligt, at prisniveauet for at le-

je sig ind på Strøget er højere end andre steder i byen.

Det er naturligt, at huslejeniveauet stiger i takt med, at

efterspørgslen bliver større.

ERU, Alm.del - 2015-16 - Endeligt svar på spørgsmål 72: Spm. om ministeren vil sende sit talepapir fra det åbne samråd den 21/1-16 om de høje huslejer for københavnske strøgbutikker, til erhvervs- og vækstministeren

2/15



Det samme billede gør sig i øvrigt gældende for han-

delsstrøg i flere andre storbyer i Europa.



Det ér attraktivt at investere i erhvervsejendomme på det

centrale handelsstrøg i København. Og jeg vil gerne un-

derstrege, at udenlandske investorer er meget velkomne i

Danmark og selvfølgelig også i København. Det har jeg

også noteret mig, at Københavns overborgmester har

sagt i pressen.



Jeg er grundlæggende tilhænger af et velfungerende, frit

marked, hvor det er op til sælger og køber, eller i dette

tilfælde lejer og udlejer, at aftale betingelserne for en

handel eller et lejemål.



Det er vigtigt for et velfungerende, frit marked, at par-

terne kender vilkårene på markedet, og at ingen er i så-

kaldt ond tro, når de handler. Det skal for eksempel ikke

være sådan, at man som lejer kan blive overtalt til husle-

jestigninger på baggrund af dokumentation, som ikke

giver et retvisende billede af lejeniveauet i området.



Det skal vores lovgivning og vores domstole være med

til at sikre. Og det mener jeg, at de gør i denne sag, hvor

domstolene har slået fast at såkaldte skjulte rabatter skal

indgå i vurderingen af markedslejen.

3/15

[Erhvervslejeloven]



Forholdet mellem en lejer og en udlejer, der begge er er-

hvervsdrivende, reguleres gennem erhvervslejeloven.



Formålet med loven er at opnå et smidigt og velfunge-

rende erhvervslejemarked, som gør det muligt for lejere

og udlejere at indgå individuelle aftaler i de enkelte leje-

forhold.



Det er et system, som giver stor fleksibilitet og mulig-

gør, at parterne selv kan forhandle sig frem til en aftale,

som begge kan være tilfredse med. Aftalerne kan løben-

de tilpasses prisudviklingen på markedet, og samtidig

kan lejerne være trygge i forhold til deres fremtidige ret

til at bruge lokalerne.



Den gældende lov er i høj grad baseret på en aftale mel-

lem lejer- og udlejerorganisationerne på erhvervsleje-

markedet. Jeg synes, at det er vigtigt at være opmærk-

som på, at parterne løbende udtrykker tilfredshed med

den aftalefrihed, som loven giver mulighed for.



Jeg mener, at det er vigtigt at bevare denne aftalefrihed,

og jeg ønsker ikke at bebyrde erhvervslivet med om-

kostningstunge og unødvendige regler. Det gælder både

generelt og i denne konkrete sag.



Det følger af erhvervslejeloven at udlejer og lejer selv

aftaler de nærmere vilkår for lejeaftalen, herunder fast-

4/15

sættelse af huslejens størrelse og den senere regulering

af huslejen. Det er en god model, der sikrer smidighed

og tager hensyn til, at der er tale om to professionelle

parter, der begge må formodes at kende det marked, de

opererer på.



Hvis parterne ikke kan nå til enighed, når huslejen skal

reguleres, er det op til domstolene at hjælpe parterne til

en løsning – blandt andet ved at se på lejeniveauet i

sammenlignelige lejemål. Det er situationen i en række

af de konkrete sager, der har været omtalt i medierne,

hvoraf i hvert fald én af sagerne stadig verserer ved

domstolene.



Det selvfølgelig vigtigt, at alle relevante oplysninger om

disse sammenligningslejemål kommer frem – også hus-

lejerabatter.



Alt tyder da også på, at sagerne bliver grundigt behand-

let ved domstolene, og at domstolene tager hensyn til de

omtalte rabatter og øvrige relevante oplysninger i for-

bindelse med vurderingen af disse sammenlignelige le-

jemål.



Det er dog vigtigt for mig, at der ikke kan sås tvivl om,

at man ved vurderingen af markedslejen skal fremlægge

oplysninger om rabataftaler, når man anvender sammen-

lignelige lejemål.

5/15



Efter disse indledende bemærkninger vil jeg nu besvare

de konkrete spørgsmål.

Ad spørgsmål M:

Hvad er regeringens holdning til udviklingen med udenlandske

ejendomsinvestorers opkøb af ejendomme i Københavns han-

delsstrøg med tårnhøje huslejestigninger til følge, som risike-

rer at presse danske butikker ud af deres lejemål i handels-

strøgene?



Først spørgsmål M, hvor der spørges til regeringens

holdning til udenlandske ejendomsinvestorers opkøb af

ejendomme i Københavns handelsstrøg.



Jeg vil gerne gentage, at udenlandske investorer er me-

get velkomne i Danmark og selvfølgelig også i Køben-

havn.



Regeringen arbejder for, at Danmark generelt er et at-

traktivt land at investere i, også for udenlandske virk-

somheder. Nye investeringer bidrager til at øge produk-

tiviteten, væksten og beskæftigelsen.



Erhvervsejendomme i Danmark handles på et frit mar-

ked. Jeg mener, at det er underordnet om investorer, der

køber ejendomme på Strøget, er danske eller udenland-

ske.



Jeg kan også konstatere, at en af de sager, der har været

omtalt i pressen, faktisk involverer en dansk og ikke en

6/15

udenlandsk udlejer, der gerne vil have hævet huslejen

for et attraktivt lejemål på Strøget.

[Huslejestigninger er reguleret af aftalen eller erhvervslejeloven]



I forhold til selve huslejestigningerne, så er det vigtigt at

sige, at huslejen for eksisterende lejere ifølge loven som

udgangspunkt ikke kan stige

alene,

fordi en ejendom får

ny ejer.



Det afhænger nemlig af den lejeaftale, der er indgået

mellem lejer og udlejer, om en udlejer kan kræve regule-

ring af lejen i et konkret lejemål.



Hvis andet ikke er aftalt mellem lejer og udlejer, kan der

ske regulering til såkaldt

markedsleje.

Det vil her være

muligt for begge parter at varsle en sådan regulering i

henhold til kontrakten.



Det betyder, at både lejer og udlejer har mulighed for at

varsle justering af lejen, hvis en af parterne mener, at

den nuværende leje er højere eller lavere end markedsle-

jen. Det er helt naturligt på et frit marked.



I de sager, der har været nævnt i medierne, har situatio-

nen netop været, at udlejer har varslet regulering til mar-

kedslejen. Det helt centrale spørgsmål er, hvad den reel-

le markedsleje er. Det kommer jeg tilbage til i svaret på

næste spørgsmål.

7/15

[Hvorfor stiger huslejepriserne på Strøget]



Dernæst er det jo sådan, at når efterspørgslen efter at

placere sin forretning i et område stiger, så begynder

huslejeniveauet også at stige. For nye lejere bliver det

dyrere at leje sig ind i området, og eksisterende lejere

kan blive mødt med krav om højere husleje, hvis det alt-

så er en mulighed i deres lejekontrakt.



I forhold til det konkrete huslejeniveau på Strøget i Kø-

benhavn, så er situationen, som jeg forstår det, i høj grad

et resultat af, at en række internationale brands gerne vil

etablere sig på Strøget i København. Og de er villige til

at betale en meget høj husleje for nogle helt bestemte

adresser.



Det kan betyde, at danske butikker, der ikke kan betale

den samme høje husleje, ikke har mulighed for at etable-

re sig på de dyreste adresser. Det mener jeg grundlæg-

gende er et vilkår på et frit marked.



Når det er sagt, så er det selvfølgelig vigtigt, at aftalerne

om regulering af husleje sker på baggrund af det reelle

huslejeniveau i markedet, sådan som det også fremgår af

erhvervslejeloven.

8/15

Ad spørgsmål N:

Hvad vil ministeren gøre for at sikre mere transparens i lejeaf-

talerne, således at det bliver muligt at få indsigt i de vilkår, der

har betydning for fastsættelse af markedslejen for et erhvervs-

lejemål, jf. at huslejerne for lejemål ikke er fuldt sammenligne-

lige, hvis huslejens størrelse er fastsat i sammenhæng med af-

taler om huslejerabatter (f.eks. udlejers engangsbetalinger for

underskrivelse af kontrakt, betaling for ombygning og lignende

former for rabatter)?

[Erhvervslejeloven nuværende ordning]



Det leder mig videre til det næste samrådsspørgsmål N,

hvor der spørges til, hvad jeg vil gøre for at sikre mere

transparens i lejeaftalerne.



I forhold til det spørgsmål vil jeg gerne slå fast, at jeg

mener, at den gældende lovgivning allerede sikrer trans-

parens. Her mener jeg både de gældende bestemmelser i

erhvervslejeloven og de procesretlige regler, der gælder

ved domstolenes behandling af sagerne om regulering af

huslejen.



Som nævnt aftaler udlejer og lejer i lejekontrakten, om

det skal være en mulighed at varsle regulering af husle-

jen til markedslejen. Dette er tilfældet i de sager, der har

været omtalt i medierne.



Erhvervslejeloven opstiller en række regler for, hvad der

skal medtages, når markedslejen skal bestemmes. Det er

9/15

disse regler samt praksis hos domstolene, der er relevan-

te at se på i denne forbindelse.



Efter erhvervslejeloven er

markedsleje

den leje, som en

kyndig lejer og en kyndig udlejer aftaler for det pågæl-

dende lejemål. Markedslejen fastsættes blandt andet ud

fra vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet,

udstyr og vedligeholdelsestilstand.



I første omgang foregår denne regulering af lejen som en

almindelig varsling fra den ene part til den anden.



Det er derfor op til enten lejer eller udlejer at sandsyn-

liggøre, at markedslejen ligger på det niveau, som husle-

jen ønskes reguleret op eller ned til.



I praksis er det ofte en tredjemand, fx en ejendomsmæg-

ler, der laver en vurdering af markedslejen, som kan lig-

ge til grund for reguleringen.



Det er selvfølgelig vigtigt, at varslingen baserer sig på et

reelt billede af den leje, der betales i markedet. Hvis man

i den forbindelse ser på huslejeudgifter hos naboer eller

andre sammenlignelige lejemål, bør aftaler om husleje-

rabatter i disse sammenlignelige lejemål, naturligvis

indgå. Det skal ikke være sådan, at man kan blive over-

talt til huslejestigninger på et grundlag, der ikke er retvi-

sende.



Parternes mulighed for at aftale den konkrete leje for le-

jemålet er som udgangspunkt en god model, der sikrer

10/15

smidighed og tager hensyn til, at der er tale om to pro-

fessionelle parter, der begge må formodes at kende det

marked, de opererer på.



Hvis udlejer og lejer

ikke

kan blive enige om, hvad mar-

kedslejen udgør, kan spørgsmålet indbringes for bolig-

retten. Er lejer i tvivl om, hvorvidt udlejer har fremlagt

alle relevante oplysninger, vil det også være muligt at

fremføre her.



I boligretten har parterne så mulighed for at fremføre

beviser for, hvor de mener markedslejen for det pågæl-

dende lejemål bør ligge.



I praksis anses sammenligningslejemål for det primære

bevismiddel inden for markedslejesager, men der er også

mulighed for at anvende syn og skøn samt sagkyndige

vidner.



Retten vurderer for hvert enkelt sammenligningslejemål,

om det kan bruges som bevis og hvor stor bevisværdien

er i forhold til at fastlægge markedslejen for det omtvi-

stede lejemål. Rettens vurdering tager udgangspunkt i de

allerede nævnte kriterier for vurderingen af markedsle-

jen i erhvervslejeloven.



Alt dette fremgår også af de konkrete sager, der har væ-

ret omtalt i medierne på det sidste.



Ud fra domsudskrifterne fra nogle af disse sager kan

man se, at domstolene foretager en grundig og saglig

11/15

vurdering af et betydeligt antal sammenligningslejemål i

forbindelse med regulering til markedsleje.



I den forbindelse inddrager domstolene netop også leje-

rabatter ved vurderingen af disse sammenlignelige leje-

mål.



Derved kommer de relevante oplysninger for lejefastsæt-

telsen allerede frem i disse sager – også rabatter.

[Mulighed for justering af reglerne i erhvervslejeloven]



Det er naturligvis vigtigt, at lovgivningen på området er

med til at sikre, at parternes varsling til markedsleje og

domstolenes efterfølgende vurdering baserer sig på de

rigtige oplysninger.



Som jeg nævnte før, mener jeg som udgangspunkt, at

både den gældende lov og den eksisterende retspraksis,

allerede sikrer, at alle relevante oplysninger kommer

frem i lyset – inklusiv rabatter.



Jeg kunne godt pålægge branchen en række oplysnings-

krav, men det ønsker jeg ikke. Det er efter min mening

centralt for et velfungerende erhvervslejemarked, at så-

vel lejere som udlejere oplever, at de gældende regler er

smidige og ikke giver unødige byrder.



Jeg er dog åben for at se nærmere på, om der er behov

for en præcisering af erhvervslejeloven, så der ikke er

12/15

tvivl om, at lejerabatter ved sammenligningslejemål skal

indgå i vurderingen af markedslejen.

Ad spørgsmål O:

Er ministeren enig i, at udviklingen med de udenlandske ejen-

domsinvestorers opkøb af ejendomme i Købehavns handels-

strøg med tårnhøje huslejestigninger til følge, kan være begyn-

delsen til en ny boligboble, jf. bl.a. udtalelserne fra professor i

finansiering på CBS, Jesper Rangvid i artiklen: ”Udlændinge i

finansielt stormløb på Strøget” i Jyllands-Posten den 30. no-

vember 2015 – og hvad agter ministeren i givet fald at gøre

herved?



Dermed vil jeg gå videre til spørgsmål O, hvor der spørges

til om udviklingen er begyndelsen på en ny boligboble. Og

her antager jeg, at der spørges til, en boble på markedet for

erhvervsejendomme.

[Generelt om bobler på ejendomsmarkedet]



Erfaringerne viser, at det er vanskeligt at forudsige udvik-

lingen på ejendomsmarkedet – herunder også om og hvor-

når, der er en prisboble. Der er tale om en prisboble, hvis

investorerne baserer investeringen på urealistisk høje for-

ventninger til fremtidige priser eller lejeindtægter. Det er

13/15

også den dynamik, professor Jesper Rangvid er inde på i

den avisartikel, der refereres til i spørgsmålet.



Priserne på fast ejendom er den seneste tid steget i dele af

landet. Det skyldes blandt andet det lave renteniveau, der

f.eks. indebærer lave finansieringsomkostninger.



Et lavt renteniveau kan føre til overdreven risikotagning og

uforholdsmæssigt store prisstigninger på bolig- og er-

hvervsejendomsmarkedet. Hvis renten efterfølgende stiger

til mere normale niveauer, kan priserne falde igen – selv

uden, at der har været tale om en boble.

[Den konkrete situation på Strøget]



I de ejendomshandler på Strøget, der omtales i artiklen, har

udenlandske investorer i en almindelig fri handel købt ejen-

domme med erhverv som formål. Det er ikke afgørende for

mig, om der er tale om danske eller udenlandske købere, og

som udgangspunkt er det også naturligt, at priserne stiger,

når et område bliver mere attraktivt.



Samtidig er det vigtigt at understrege, at prisniveauet for

erhvervsejendomme på en lille og meget attraktiv del af

Strøget i København næppe bliver retningsgivende for det

samlede marked for erhvervsejendomme.



Så længe de meget høje priser er isoleret til udenlandske

investorers opkøb af et begrænset antal ejendomme på

Strøget i København, og ikke i vidt omfang finansieres

14/15

gennem

danske

penge-

realkreditinstitutter,

konsekvenserne desuden begrænsede, hvis det skulle vise

sig, at de konkrete ejendomme ikke kan omsættes til samme

høje pris på et senere tidspunkt.



Hvis dette skulle ændre sig, så prisniveauet i det samlede

marked stiger på niveau med Strøget, og især hvis

ejendommene belånes i danske kreditinstitutter, så ville det

være en helt anden sag. Det lader dog ikke til at være

tilfældet her.

Ad spørgsmål P:

Er ministeren enig med Dansk Erhverv i, at der er behov for

lovgivningsinitiativer, herunder med henblik på at finde en

bedre model til fastsættelse af markedslejen for de enkelte er-

hvervslejemål, som dels kan sikre transparens i huslejefastsæt-

telsen, dels kan hindre uforholdsmæssigt store huslejestignin-

ger, som kun store internationale kæder har råd til at betale –

og hvilke initiativer vil ministeren tage? Der henvises bl.a. til

artiklen: ”Dansk Erhverv kræver indgreb mod smutvej” i Jyl-

lands-Posten den 9. december 2015.



Endelig spørges der i spørgsmål P til, om jeg er enig

med Dansk Erhverv i, at der er behov for at finde en

bedre model til fastsættelse af markedslejen.



Jeg synes ikke, at problemet i de her sager er selve mar-

kedslejen og den måde, som den fastsættes på.

15/15



Jeg mener som tidligere nævnt, at den ordning, der er

lovfæstet i erhvervslejeloven, er god, da den sikrer stor

smidighed for parterne til at indgå de aftaler, der passer

dem bedst.



Desuden er der med lovens ordning sikret en god model

for løsning af tvister, hvor der foretages en grundig og

konkret vurdering af den enkelte sag i rammer, hvor alle

relevante oplysninger kommer frem. Og som nævnt ty-

der alt på, at domstolene allerede tager hensyn til lejera-

batter ved sammenlignelige lejemål i sager om regule-

ring til markedsleje.



Jeg har derfor ikke planer om at lave et generelt service-

eftersyn af erhvervslejeloven med en ny model for fast-

sættelse af markedsleje.



Jeg noterer mig, at Ejendomsforeningen Danmark selv

har igangsat et arbejde for at skabe mere gennemsigtig-

hed på området. Og som nævnt er jeg åben for at se

nærmere på, om der kan være behov for en præcisering

af erhvervslejeloven, så der ikke er nogen tvivl om, at le-

jerabatter ved sammenligningslejemål skal indgå i vur-

deringen af markedslejen.



Det vil jeg derfor drøfte nærmere med de relevante or-

ganisationer – herunder Ejendomsforeningen Danmark

og Dansk Erhverv.



Tak for ordet.